Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

19 березня 2024 року смтКриве Озеро

Кривоозерський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Репушевської О.В.,

за участі секретаря судового засідання Добровольської І.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт.Криве Озеро, в порядку загального позовного провадження, цивільну справу №479/720/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі,

учасники судового провадження:

представник позивача адвокат Кравченко О.С., за довіреністю від 17 квітня 2023 р.,

представник відповідача адвокат Іванченко О.О., за ордером серія АІ №1097682 від 18 березня 2021 року,

в с т а н о в и в :

Позивач в особі представника звернулася до суду з позовом до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі, мотивуючи вимоги тим, що їй на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5,15 га, що розташована на території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які перебувають у оренді ТОВ "Агрофірма Корнацьких", на підставі договору оренди землі б/н від 01 січня 2005 року. Посилаючись на те, що відповідач порушує строки сплати орендної плати, визначені умовами договору, в результаті чого вона орендну плату не отримувала з моменту підписання даного договору, просить розірвати договір оренди, стягнути сплачений судовий збір.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав відзив, заперечував проти задоволення позову, пославшись на те, що ТОВ "Агрофірма Корнацьких" нараховувала та сплачувала ОСОБА_1 систематично орендну плату. Також вказав, що викладені позивачем у позовній заяві обставини свідчать про її недобросовісну поведінку, оскільки дії щодо розірвання договору суперечать попередній її поведінці щодо прийняття виконання за договором оренди, зокрема, отримання орендної плати за попередні роки. За таких обставин просив відмовити у задоволенні позову через його безпідставність.

Вислухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Положення ст.141 ЗК України передбачають таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовується зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі №227/5452/18 (провадження №61-15647св19).

Відповідно положень ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Встановлено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 5,1304 га, кадастровий номер: 603:000:0225, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, що підтверджено даними Державного акту на право приватної власності на землю серії ІІІ-МК №016550(а.с.12), даними Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, номер запису про право власності:36988260 від 17 червня 2020 року(а.с.13).

01 січня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" укладено договір оренди землі б/н, загальною площею 5,15 га, розташованої на території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на строк 50 років. Договір зареєстрований у Кривоозерському реєстраційному відділі МРФ ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16 січня 2009 року за №07(а.с.76-79).

Пунктом 9 Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю(або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає(з урахуванням прибуткового податку, який сплачується відповідно до вимог законодавства) фіксовану грошову суму у розмірі 975 грн. 15 коп..

З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогосподарської продукції.

Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком №1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 01 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі на суму зазначену в абзаці І п.9 цього Договору.

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою або за рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Подаючи позовну заяву, як на підставу задоволення своїх вимог, позивач посилалася виключно на те, що відповідачем неналежно виконуються умови договору оренди землі, а саме з моменту підписання договору від орендаря жодного разу не отримана орендна плата, передбачена договором.

Додатком №1 до договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2005 року передбачено форми орендної плати:

- грошова (у гривнях) з урахуванням прибуткового податку у розмірі 975 грн. 15 коп.,

- натуральна: пшениця від 700 кг до 1000 кг, ячмінь від 400 кг до 700 кг, соняшник 70 кг, кукурудза (в зерні) 105 кг, цукор 28 кг;

- відробіткова: оранка (культивація) присадибної ділянки в розмірі до 0,25 га безоплатно, понад зазначену площу з оплатою орендодавцем вартості таких робіт по цінам, встановленим в господарстві орендаря; грошова допомога на погребіння в розмірі 400 грн. (а.с.77).

Тобто орендна плата у натуральній формі за визначеним у Додатку 1 розмірі можлива лише за погодженням сторін за письмовою заявою орендодавця.

На підтвердження сплати орендарем орендної плати ОСОБА_1 суду було надано: - відомості про видачу сільськогосподарської продукції та готівки за 2016-2019 роки(а.с.40-65); - довідка про нарахування та виплату орендної плати: за 2016 рік - в натуральній формі: пшениці 400 кг. на суму 1479,98 грн., в грошовій формі 2600 грн.; за 2017 рік - в натуральній формі: пшениці 400 кг на суму 1719,98 грн., 400 кг. ячменю на суму 1719,98 грн., в грошовій формі 1440 грн.; за 2018 рік - в натуральній формі: пшениці 400 кг на суму 2232 грн., в грошовій формі 3130 грн.; за 2019 рік - в натуральній формі: пшениці 400 кг на суму 1884 грн., соняшника 100 кг. на суму 840 грн., кукурудзи 200 кг. на суму 799,99 грн., в грошовій формі 1600 грн.; за 2020 рік - в грошовій формі 4312,87 грн.; за 2021 рік в грошовій формі 3349,99 грн.; за 2022 рік в грошовій формі 4373,00 грн.(а.с.70), - видаткові касові ордери від 22 березня 2022 року на суму 3349,99 грн.(орендна плата за 2021 рік), від 22 березня 2022 року на суму 4312,87 грн.(орендна плата за 2020 рік)(а.с.71).

Між тим, як встановлено судом та не заперечується сторонами, орендодавець не подавала письмово заяву орендарю про погодження форми оплати орендної плати в натуральній формі до 1 вересня року, за який проводиться розрахунок.

Тому, не подаючи заяву про отримання орендної плати в натуральної формі, позивач отримувала сільгосппродукцію відповідної вартості, проти її отримання не заперечувала.

Вказане свідчить про те, що орендар змінив спосіб та форму виплати орендної плати на користь орендодавця, так як видавав не лише сільгосппродукцію достатньою вартістю, яка перевищує визначений грошовий розмір орендної плати, але ще і виплачував орендну плату у грошовій формі в сумі, яка значно перевищує розмір плати, визначений за умовами договору оренди.

Протягом дії договору оренди орендарем на користь позивача виплачено орендну плату у 2020-2021 роках у грошовій формі в сумах, які значно перевищують розмір орендної плати у грошовому виразі, що також підтверджено відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків на ім`я ОСОБА_1 станом на 10 травня 2023 року(а.с.15-17).

За такого, орендарем підтверджено виконання свого обов`язку по виплаті орендної плати на користь ОСОБА_1 у грошовій формі, та у розмірі, який є більшим, ніж у договорі, за 2016-2021 роки.

За наведеного та встановивши, що відповідач розраховується з позивачем по орендній платі в натуральній та грошовій формі у розмірі більшому, ніж встановлено у договорі, суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди у відповідності до положень ст.ст.24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі".

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до положень ст.141 КПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.12, 16, 81, 265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено та підписано - 22 березня 2024 року.

Суддя :