ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
справа № 753/344/23
провадження № 2/753/1019/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2024 року м. Київ

Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Кулика С.В., за участю секретаря судового засідання Скобіоли О.П., представників позивача ОСОБА_1 , розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію, -

ВСТАНОВИВ :

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом до відповідачів, в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.01.2022 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., а також визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.01.2022 року, прийнятого приватним нотаріусом Швець Р.О.

В обґрунтування вказаних вимог зазначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30», є балансоутримувачем багатоквартирного будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідач ОСОБА_4 є власником нежитлових приміщень №243 та №244, які розташовуються у вказаному будинку. Відповідачем без погодження з позивачем всупереч вимогам закону, було проведено дії по збільшенню площі вказаних нежитлових приміщень, зокрема шляхом прибудови антрисолей та зайняття частини підвальних приміщень у будинку. В наслідок вказаних дій було істотно збільшено площу зазначених нежитлових приміщень №243 та №244. В подальшому на замовлення відповідача ОСОБА_4 було виготовлено технічні документи на вказані нежитлові приміщення та проведено реєстраційні дії по об`єднанню нежитлового приміщення №243 загальною площею 722,4 квадратних мера та №244 загальною площею 532,8 квадратних метра, а також було незаконно проведено їх державну реєстрацію права власності у будинку АДРЕСА_1 , загальною площею 1255,2 квадратних метра. Рішенням Дарницького районного суду м.Києва від 28.10.2009 року, було задоволено позовні вимоги попереднього балансоутримувача вказаного будинку АДРЕСА_1 до ОСОБА_4 та ОСОБА_5 про знесення об`єкту самочинного будівництва та приведення прибудинкової території у попередній стан. Вказує, що відповідач ОСОБА_4 без відповідних документів на право користування земельною ділянкою самовільно здійснила будівництво прибудови до житлового будинку, без відповідного дозволу та проекту. Після цього в результаті здійснення незаконних реєстраційних дій на підставі документів, що належним чином не підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно, зокрема на незаконно прибудовані приміщення в наслідок яких було істотно збільшено загальну площу нежитлових приміщень №243 та №244, без наявності згоди співвласників, було зареєстровано право власності на вказані нежитлові приміщення.

10.01.2021 року, позивачем було подано скаргу до Міністерства Юстиції України на дії державного реєстратора державного нотаріуса п`ятої Київської державної нотаріальної контори Наумова В.В., по проведенню реєстраційних дій стосовно нежитлових приміщень №243 та АДРЕСА_2 . Наказом Міністерства Юстиції України вказану скаргу було задоволено та скасовані рішення від 27.07.2021 року №59497888, №5948550, та №59656728, №59657159 від 04.08.2021 року, прийняті державним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Наумовим В.В. Проте під час розгляду вказаної скарги відповідач ОСОБА_4 здійснила відчуження вказаних нежитлових приміщень на користь відповідача ОСОБА_2 , на підставі договору купівлі-продажу від 10.01.2022 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. Враховуючи наведене, позивач вважає, що укладеним між відповідачами договором купівлі-продажу нежитлових приміщень від 10.01.2022 року порушено, права ОСББ «Бажана 30», як балансоутримувача будинку. Окрім того, вказаний договір купівлі-продажу нежитлових приміщень укладений між відповідачами та реєстрація на його підставі за відповідачем ОСОБА_2 право власності на вказані нежитлові приміщення є незаконними. Також вказує, що проведені роботи по переобладнанню та переплануванню нежитлових приміщень №243 та №244 були здійснені з втручанням в огороджувальні та несучі конструкції та інженерні системи загального користування житлового будинку. Була здійснена незаконна прибудова до житлового приміщення в наслідок чого була збільшена площа приміщень. Зазначені зміни відбулись на земельній ділянці, яка не належала відповідачам, без документів, які дають право на виконання будівельних робіт. Співвласники багатоквартирного будинку не приймали рішення щодо незаконної прибудови, а також про передачу у власність ОСОБА_4 будь-яких допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 16.01.2023 року, по справі було забезпечено позовні вимоги та накладене арешт на нежитлові приміщення №243,244 розташовані за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею 1255,2 квадратних метра. Зазначене рішення було скасовано постановою суду апеляційної інстанції.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 20.02.2023 року, по справі було відкрито загальне позовне провадження.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 01.06.2023 року, було закрито підготовче провадження та справа призначена до судового розгляду.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 19.10.2023 року, у задоволенні заяви представника позивача про забезпечення позову було відмовлено.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі та наполягав на їх задоволенні з зазначених у позовній заяві підстав. Додатково надав письмові пояснення, зміст яких збігається з зазначеними у позовній заяві обставинами.

Відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_4 в судове засіданні не з`явились. Про день та час проведення судового засідання були повідомлені в передбаченому законом порядку. У зв`язку з повторною неявкою в судове засідання належним чином повідомлених відповідачів про день, час та місце проведення судового засідання, які не повідомили про причини своєї неявки, суд вважає можливим провести судовий розгляд за відсутності відповідачів.

Суд заслухавши думку учасників судового засідання, дослідивши письмові матеріали справи приходить до наступного.

Зі змісту статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30», затвердженого протоколом №2 загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 09.04.2017 року, вбачається, що вказане об`єднання здійснює свою діяльність на підставі вказаного статуту, Законів України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Місцезнаходження об`єднання є будинок АДРЕСА_1 . Об`єднання є юридичною особою, може мати відокремлене майно, самостійний баланс, розрахункові та інші рахінки у банківських установах. Метою створення об`єднання є захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку. Статутом регламентовано питання, щодо органів ОСББ «Бажана 30», їх повноваження та порядок формування. Джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об`єднання, а також права та обов`язки співвласників, відповідальність за порушення статуту обєднання та рішень статутних органів, порядок та підстави ліквідації та реорганізації об`єднання.

Відповідно до витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, підприємців та громадських формувань, зазначено відомості щодо ОСББ "Бажана 30", його місця знаходження та органів управління.

Згідно протоколу правління співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 26.09.2021 року, було розглянуто питання про припинення повноважень голови об`єднання та обрання нового голови та його заступника.

Зі змісту наказу №3-г від 04.10.2021 року, вбачається, що головою правління об`єднання було прийнято рішення про проведення інвентаризації технічних та допоміжних приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 .

Відповідно до акту №1 інвентаризаційної комісії від 05.10.2021 року, було встановлено відсутність доступу до допоміжних приміщень у підвальних приміщеннях багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 . Вхід до підвальних приміщень обмежений шляхом цегляної кладки, дверима та решітками.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 26.10.2021 року, приміщення АДРЕСА_4 , на праві власності належать ОСОБА_3 .

Зі змісту інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 26.10.2021 року, вбачається, що приміщення АДРЕСА_5 належить на праві власності ОСОБА_2 на підставі укладеного договору купівлі-продажу, нежитлового приміщення, серія та номер 35, посвідчений 10.01.2022 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення №243 від 18.06.2001 року, вказане нежитлове приміщення площею 284,8 квадратних метри належить на праві приватної власності ОСОБА_3 .

Згідно довідки ФОП ОСОБА_6 , бюро технічної інвентаризації №133 від 19.07.2021 року, відповідно до проведеної інвентаризації від 19.07.2021 року, група нежитлових приміщень №243 за адресою: АДРЕСА_1 , має загальну площу 722,4 квадратних метри. Площа приміщення збільшилася внаслідок звільнення приміщень, які раніше були недоступні для інвентаризації та виправлення арифметичної помилки підрахунку площ та уточнення лінійних розмірів, а також влаштування антрисолей в існуючому об`ємі будівлі літера «А».

Зі змісту технічного паспорту №284-19/07/21 від 19.07.2021 року, на нежитлове приміщення №243 у будинку АДРЕСА_1 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_3 .

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 27.10.2021 року, приміщення АДРЕСА_2 на праві власності належить ОСОБА_3 .

Зі змісту інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 04.08.2021 року, вбачається, що приміщення АДРЕСА_5 належить на праві власності ОСОБА_3 . Зареєстровано їх об`єднання на підставі висновку щодо технічної можливості об`єднання нерухомого майна, серія та номер 135 виданого 19.07.2021 року видавник ФОП ОСОБА_6 .

Згідно висновку про технічне об`єднання об`єктів нерухомого майна №135 від 19.07.2021 року, шляхом об`єднання нежитлових приміщень АДРЕСА_6 , які належать на праві власності ОСОБА_3 було створене новоутворене майно, група приміщень №233 та №234 загальною площею 1255,2 квадратних метра.

Відповідно до свідоцтва про право власності на нежитлове приміщення №244 від 23.05.2001 року, вказане нежитлове приміщення площею 153,8 квадратних метри належить на праві приватної власності ОСОБА_3 .

Згідно довідки ФОП ОСОБА_6 , бюро технічної інвентаризації №134 від 19.07.2021 року, відповідно до проведеної інвентаризації від 19.07.2021 року, група нежитлових приміщень №244 за адресою: АДРЕСА_1 має загальну площу 532,8 квадратних метри. Площа приміщення збільшилася внаслідок звільнення приміщень, які раніше були недоступні для інвентаризації та виправлення арифметичної помилки підрахунку площ та уточнення лінійних розмірів, а також влаштування антрисолей в існуючому об`ємі будівлі літера «А».

Зі змісту технічного паспорту №285-19/07/21 від 19.07.2021 року, на нежитлове приміщення №244 у будинку АДРЕСА_1 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_3 .

Відповідно до технічного паспорту №280-19/07/21 від 19.07.2021 року на нежитлове приміщення АДРЕСА_5 вбачається, що він був виготовлений на замовлення ОСОБА_3 .

Згідно рішення Дарницького районного суду міста Києва від 28.10.2009 року, ухвалено знести за рахунок ОСОБА_3 та ОСОБА_5 нерухоме майно, самочинно збудовану прибудову до житлового будинку АДРЕСА_1 (до нежитлових приміщень АДРЕСА_7 , які належать на праві приватної власності ОСОБА_3 ) та привести у попередній стан прибудинкову територію будинку відповідно до технічної документації на будинок. Зобов`язано ОСОБА_3 та ОСОБА_5 не чинити перешкоди комунальному підприємству з експлуатації і ремонту житлового фонду «Житло-сервіс» у користуванні прибудинковою територією по АДРЕСА_1 для технічно-санітарного обслуговування території.

Зі змісту договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.01.2022 року, вбачається, що він був укладений між ОСОБА_5 , який діє в інтересах ОСОБА_3 та ОСОБА_2 . Предметом вказаного договору є продаж нежитлового приміщення загальною площею 1255,2 квадратних метри, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_8 . Вартість вказаного майна складає 2999000 грн. Вказаний договір було нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О.

Відповідно до Наказу Міністерства Юстиції України від 01.12.2022 року, скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» від 10.11.2021 року було задоволено. Скасовано рішення від 27.07.2021 року №№59497888,59498550 від 04.08.2021 року, №№59656728, 59657159 прийняті державним нотаріусом п`ятої київської державної нотаріальної контори Наумовим В.В. Вказане рішення гуртується на висновку центральної колегії міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії чи бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів міністерства юстиції від 07.09.2022 року.

Відповідно до п.2 ч.1 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

Згідно п.6 ч.1 ст.1 вказаного закону, спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

Зі змісту ч.1 ст. 5 вказаного закону, вбачається, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Відповідно до ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» власник приміщення у багатоквартирному будинку, в якому створене об`єднання, може здати його в оренду для проживання фізичній особі або для здійснення господарської, підприємницької та іншої не забороненої законом діяльності фізичній або юридичній особі, якщо така діяльність не суперечить встановленим нормам використання приміщень у жилих будинках та не завдає шкоди інтересам власників (користувачів) і навколишньому середовищу.

За необхідності може бути здійснене переведення приміщення у нежиле на термін дії договору оренди або постійно у порядку, встановленому законодавством.

Об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

Зі змісту ст. 328 ЦК України, вбачається що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності не встановлені судом.

Відповідно до ст. 368 ЦК України, спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ст. 369 ЦК України, співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним із співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Відповідно до ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У відповідності до ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Результати оцінки доказів суд відображає в рішенні, в якому наводяться мотиви їх прийняття чи відмови у прийнятті.

Аналізуючи докази по вказаній цивільній справі, суд враховує, що відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_2 будучі обізнаними про розгляд зазначеної цивільної справи в судове засідання не з`явились та не надали свої заперечення, стосовно заявлених позовних вимог, які могли бути враховані судом. Враховуючи, що в матеріалах справи мається Наказ Міністерства Юстиції України від 01.12.2022 року, яким було задоволено скаргу позивача ОСББ «Бажана30» та скасовано попередні рішення про державну реєстрацію нежитлових приміщень №243 та №244 прийняті державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори Наумовим В.В., то заявлені позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу зазначених нежитлових приміщень від 10.01.2022 року, укладений між відповідачами є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. При цьому суд враховує, що хоча позивач і не був стороною вказаного договору купівлі-продажу, його права, як балансоутримувача багатоквартирного будинку є порушеними укладеним договором. Стосовно заявлених позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке прийнято приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О., то вказані вимоги суд вважає передчасними, оскільки зазначене рішення про державну реєстрацію відбулось на підставі укладеного договору купівлі-продажу, який вже визнано судом недійсним. Окрім того, суд враховує, що до повноважень відповідачів до яких пред`явлено зазначені позовні вимоги не входить проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень, а позовних вимог до відповідного реєстратора позивачем під час розгляду цивільної справи, не заявлялись.

Відповідно до ст. 133 ЦПК України, судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать і витрати на професійну правничу допомогу.

Згідно ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 328, 368,369, 376 ЦК України, ст.1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 5, 12, 13, 49, 76-81, 84, 90, 141, 259, 263, 268, 273 ЦПК України, суд,

УХВАЛИВ:

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення та скасування рішення про державну реєстрацію - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.01.2022 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Русланом Олеговичем, зареєстрований за № 35.

Стягнути в дольовому порядку з ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 та ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_2 , на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30» витрати по сплаті судового збору у розмірі 3355,00 грн.

В іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Особа, яка брала участь у справі, але не була присутня при оголошенні рішення, може оскаржити рішення протягом 30 днів з дня отримання копії рішення.

Повний текст рішення виготовлено 08.02.2024 року.

Позивач: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Бажана 30», , адреса м. Київ, пр. Бажана, буд. 30.

Відповідачі: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса:

АДРЕСА_9 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса АДРЕСА_10

Суддя С.В. Кулик