Справа №705/3474/21
2/705/307/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 лютого 2024 року Уманський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Піньковського Р.В.

при секретарі Романовій О.М.

за участю представника позивача Кришталя О.О.

представника відповідача Синєгуба Р.П.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Умань в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери», третя особа без самостійних вимог: Державний реєстратор Уманської районної державної адміністрації Саморуха Володимир Олександрович, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, припинення права оренди за таким договором та витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, -

В С Т А Н О В И В:

Представник позивача ТОВ «Поділля Агропродукт» - адвокат Скакун Л.В. звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Партнери» про визнання договору оренди землі недійсним, припинення права оренди за таким договором та витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння, в обґрунтування зазначивши наступне.

ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 0,6218 га, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області, на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії ЯК №374902.

17.10.2014 між Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки.

У відповідності до вимог чинного законодавства, що діяли на момент укладення вказаного договору право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, тому право оренди на цю земельну ділянку орендарем було набуте 07.02.2017 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33809543, державним реєстратором Черкаської обласної філії Комунального підприємства «Соломянка-сервіс» Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації, Черкаська обл. Ревою В.О.

01.01.2018 між ОСОБА_1 , Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» укладено додаткову угоду № б/н про заміну сторони та внесення змін до договору оренди землі № б/н від 17.10.2014 на земельну ділянку площею 0,6218 га, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області, внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно п.1 вказаної додаткової угоди, зі згоди орендодавця (яка виражається шляхом підписання цієї додаткової угоди) орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони орендаря, що передбачені у договорі оренди.

Тобто орендарем вищевказаної земельної ділянки є Товариство з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт».

Відповідно до п.1 договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Пунктом 3.1 договору встановлено, що договір укладається на строк п`ять років, тобто право оренди на вказану земельну ділянку діє до 07.02.2022.

Пунктом 6.1 договору визначено, що передача земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення, п.6.3 договору передбачено передача земельної ділянки в оренду здійснюється в строк 3 робочих дні після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п.13.1 договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Пунктом 9.2 цього договору визначено, що одним із обов`язків орендодавця є не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою.

Згідно п.9.3 договору, орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Обов`язки орендаря визначені в п.9.4 договору приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення.

В п.12.2 договору визначені умови припинення, а саме зазначено, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом; ліквідація юридичної особи орендаря.

Також, відповідно до п.12.2 договір припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Пунктом 12.4 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Наприкінці квітня 2021 року до керуючого Монастирищенським відділом дільниці села Рижавка ТОВ «Поділля Агропродукт» звернувся представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери» з вимогою передати йому вище зазначену земельну ділянку, оскільки між ним та власником земельної ділянки, кадастровий номер :02:001:1161 ОСОБА_1 , укладено договір оренди від 20.03.2020. Право оренди на дану земельну ділянку зареєстровано ним відповідно до вимог чинного законодавства, тому правом оренди на дану земельну ділянку навесні 2021 року, позивач уже не зміг скористатись. Тобто, земельна ділянка площею 0,6218 га, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області, знаходиться в чужому незаконному володінні.

Позивач був змушений звернутися до державного реєстратора та отримати деталізовану Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. Згідно даної Інформаційної довідки з ДРРП позивач дізнався, що право оренди між ним та ОСОБА_1 , було припинено 05.03.2020 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 51579682, державним реєстратором Уманської районної державної адміністрації Черкаської області Саморухою Володимиром Олександровичем, на підставі: договору оренди землі № б/н від 17.10.2014 між ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз-Максимко», додаткової угоди від 01.01.2018 між ОСОБА_1 та ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «Поділля Агропродукт», та листа-повідомлення від 16.11.2019 ОСОБА_1 .

І дійсно, право оренди на дану земельну ділянку було зареєстровано 10.04.2020 за ТОВ «Агро-Партнери», державним реєстратором Уманської районної державної адміністрації Черкаської області Саморухою Володимиром Олександровичем, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 52000985.

Таким чином, позивач був незаконно позбавлений права оренди на земельну ділянку площею 0,6218 га, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області.

Позивач є добросовісним орендарем. Не порушуючи умов договору, орендар належним чином виконував обов`язки, покладені на нього у відповідності до укладеного договору, сплачував орендну плату, обробляв земельну ділянку, будь яких порушень умов договору зі сторони позивача за весь період користування земельною ділянкою не було.

Враховуючи позицію Верховного Суду, а також вимог чинного земельного законодавства, позивач вважає, що його право оренди на спірну земельну ділянку є порушеним, оскільки воно є діючим до 07.02.2022, а державний реєстратор не мав права його припинити. Тобто його дії є незаконними та такими, що порушують право оренди позивача.

Отже відповідачі, в порушення умов укладеного з позивачем та діючого на цей час договору оренди землі і норм чинного законодавства України, не мали права укладати договір оренди землі від 20.03.2020.

У зв`язку з цим, позивач вимушений звернутися за захистом свого порушеного права з цією позовною заявою.

Просить суд визнати недійсним договір оренди землі від 20.03.2020 року на земельну ділянку площею 0,6218, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ - 01.01), укладений між ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери», право оренди на яку зареєстроване в державному реєстрі прав 10.04.2020 року, рішення № 52000895, орган, що здійснив реєстрацію права (в державному реєстрі прав): державним реєстратором Уманської районної державної адміністрації Черкаської області Саморухою Володимиром Олександровичем.

Припинити право оренди на земельну ділянку площею 0,6218, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ - 01.01, що виникло на підставі договору оренди землі від 20.03.2020 р., укладеного між ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери», що зареєстроване в державному реєстрі прав 10.04.2020 року, на підставі рішення № 52000895, орган, що здійснив реєстрацію права (в державному реєстрі прав): державним реєстратором Уманської районної державної адміністрації Черкаської області Саморухою Володимиром Олександровичем.

Скасувати рішення №51579682 державного реєстратора Уманської районної державної адміністрації Черкаської області Саморухи Володимира Олександровича, яким від 05.03.2020 р. припинено право оренди на земельну ділянку площею 0,6218, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ - 01.01, що виникло у позивача на підставі укладеного договору оренди землі №б/н від 17.10.2014 р. та додаткової угоди до нього від 01.01.2018 p., та зареєстрованого відповідно, від 07.02.2017 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33809543, та поновити рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер якого №33809543 від 10.02.2017 p., що прийнято державним реєстратором Черкаської обласної філії Комунального підприємства «Соломянка-сервіс» Соломянської районної в місті Києві державної адміністрації, Черкаська обл. - Ревою Вадимом Олександровичем.

Витребувати земельну ділянку площею 0,6218 га, кадастровий номер :02:001:1161, що розташована в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01 з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери» на користь позивача Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт».

Стягнути з ОСОБА_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» судові витрати.

На адресу суду від відповідача ТОВ «Агро-Партнери» надійшов відзив по позовну заяву, в якому просить суд в задоволенні позову, поданого Товариством з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери», ОСОБА_1 , третя особа без самостійних вимог: Державний реєстратор Уманської районної державної адміністрації Саморуха Володимир Олександрович про визнання договору оренди землі недійсним та припинення права оренди за таким договором та витребувати земельну ділянку із чужого незаконного володіння відмовити повністю, в обґрунтування зазначивши наступне.

У власності відповідача ОСОБА_1 знаходиться земельна ділянка площею 0,6218 га кадастровий номер :02:001:1161, яка знаходиться в адміністративних межах Фурманської сільської ради Уманського району Черкаської області.

20.03.2020 між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Партнери» було укладено договір оренди землі, щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер :02:001:1161, площею 0,6218 га.

Договор оренди землі від 20.03.2020 було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 36283566.

Не погоджуюсь з фактом реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Договору оренди землі від 20.03.2020 позивач подав скаргу до Міністерства юстиції України на дії державного реєстратора Уманської районної державної адміністрації Саморухи В.О.

04.01.2021 Міністерство юстиції України розглянуло скаргу позивача, на дії державного реєстратора Уманської районної державної адміністрації Саморухи В.О. щодо реєстрації договору оренди землі від 20.03.2020 :02:001:1161).

За результатами розгляду скарги Міністерством юстиції України було видано Наказ №4/7 від 04.01.2021 про відмову у задоволенні скарги. Результат розгляду знаходиться на офіційному сайті Міністерства юстиції України.

Відповідно до ст.6 ЗУ «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Між ОСОБА_1 та ТОВ «Агро-Партнери» було укладено договір оренди землі від 20.03.2020 в якому сторонами осягнуто згоди з усіх істотних умов, та який належним чином відповідно до вимог законодавства України зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.19 ЗУ «Про оренду землі» визначається строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладання. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Тобто законодавець розмежував два терміни, строк дії договору (з моменту підписання) та право оренди (з моменту державної реєстрації).

Між позивачем ТОВ «Поділля Агропродукт» та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі від 17.10.2014.

01.01.2018 було укладено Додаткову угоду б/н до договору оренди землі від 17.10.2014 згідно умов якої строк дії договору оренди землі не змінювався.

Згідно п.3.1 Договору оренди землі від 17.10.2014 договір строком на 5 років. Тобто умовами договору передбачено саме строк дії договору, а не право оренди.

Дана позиція підтримується і Міністерством юстиції України, яка висвітлена в Наказі №4/7 від 04.01.2021 під час розгляду скарги на дії державного реєстратора Саморухи В.О., щодо реєстрації спірного договору оренди земельної ділянки від 10.04.2020, за кадастровим номером :02:001:1161.

Враховуючи вище викладене просить відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Представник позивача ОСОБА_2 в судовому засіданні підтримав позовні вимоги. Вважає, що між відповідачами незаконно було укладено договір оренди спірної земельної ділянки, який був зареєстрований державним реєстратором, оскільки на момент укладення цього договору ще діяв договір, укладений між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 про оренду цієї ж земельної ділянки. При укладенні договору оренди земельної ділянки, договором було передбачено, що договір оренди набуває чинності після його підписання сторонами угоди та його державної реєстрації. З урахуванням того, що право оренди земельної ділянки згідно даного договору було зареєстроване 07.02.2017, саме з цієї дати і має обраховуватися термін оренди 5 років, тобто до 07.02.2022. Але відповідач ОСОБА_1 20.03.2020 укладає ще один договір оренди земельної ділянки, чим порушує права позивача, як законного орендаря. У зв`язку з цим виникла необхідність у захисті порушених прав та зверненні до суду з цим позовом, який просить задовольнити в повному обсязі.

В судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Агро-Партнери» - адвокат Синєгуб Р.П. позовні вимоги не визнав та заперечував проти задоволення позову з підстав, зазначених у відзиві на позовну заяву.

Відповідач ОСОБА_1 та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, державний реєстратор Саморуха В.О. в судове засідання не з`явилась, про розгляд справи повідомлені у встановленому порядку, про причини неявки суд не повідомляли.

Суд, вислухавши представника позивача, врахувавши позицію представника відповідача, вивчивши письмові матеріали справи, прийшов до наступного.

Відповідно до ст.12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цих Кодексом випадках.

Статтею 43 ЦПК України серед іншого визначено, що учасники справи зобов`язані: сприяти своєчасному, всебічному, повному та об`єктивному встановленню всіх обставин справи; подавати усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.

Частиною 1 статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Статтею 78 ЦПК України передбачено, що суд не бере до уваги докази, які одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з ч.ч.1, 5, 6 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Отже, за цими правилами суд надає оцінку доказам, які є в матеріалах справи та на які сторони посилаються, як на підтвердження своїх вимог та заперечень, та не може вважати встановленими факти, які не підтверджені наявними у справі доказами.

Відповідно до ч.2 ст.78 ЦПК України, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суд зазначає, що доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір, тому подання позивачем доказів на підтвердження наведених обставин є обов`язковим, оскільки такі докази матимуть значення для ухвалення рішення у справі. Докази, які позивач повинен подати в рахунок обґрунтування всіх тих обставин, на які він посилається як на підставу для задоволення його вимог, і на підставі яких суд в подальшому встановлює наявність або відсутність підстав для задоволення позову чи відмови у його задоволенні, - повинні бути виключно належними та допустимими.

Згідно із ст.129 Конституції України, одним з основних принципів судочинства, є законність. Принцип законності визначається тим, що суд у своїй діяльності при вирішенні справ повинен правильно застосовувати норми матеріального права до взаємовідносин сторін.

Подавши свої докази, сторони реалізували своє право на доказування і одночасно виконали обов`язок із доказування, оскільки ст.81 ЦПК закріплює правило, за яким кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Обов`язок із доказування покладається також на осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси (ст.ст.43, 57 ЦПК України).

Тобто, процесуальними нормами встановлено як право на участь у доказуванні (ст.43 ЦПК України), так і обов`язок із доказування обставини при невизнані їх сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.

Частиною 1 ст.229 ЦПК України, визначено, що суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази.

Так, судом встановлено, що між ПрАТ «Райз-Максимко» та ОСОБА_1 17.10.2014 було укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого орендодавець ОСОБА_1 передала, а орендар ПрАТ «Райз-Максимко» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розміром 0,6218 га, розташовану в с. Фурманка, Уманського району Черкаської області, кадастровий номер :02:001:1161.

У п.3.1 вказаного договору зазначено, що договір укладено на 5 років. Пунктом 4.1 визначено розмір та порядок виплати орендної плати за користування земельною ділянкою. У 6.3 пункті Договору вказано, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у строк 3 робочих дні, після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Крім того, договором визначено права та обов`язки сторін, умови передачі земельної ділянки та припинення його дії. При цьому, у пункті 13.1 Договору вказано, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Вказаний договір підписаний сторонами. Відмітка про дату реєстрації у договорі відсутня.

01.01.2018 укладено додаткову угоду №БН між орендарем ОСОБА_1 , орендарем ПрАТ «Райз-Максимко» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт». Цією угодою також змінено розмір визначеної орендної плати. Також сторони домовилися про те, що строк дії Договору не продовжуються, але у разі виникнення такої необхідності визначено строк в 30 календарних днів до закінчення строку дії Договору оренди для надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір продовжити дію договору на підставі свого переважного права. Новий орендар самостійно здійснює необхідні дії для державної реєстрації права оренди згідно до законодавства України. Зазначена додаткова угода також підписана сторонами, а саме ОСОБА_1 , представником ТОВ «Поділля Агропродукт» та представником ПрАТ «Райз-Максимко».

Згідно акту прийому-передачі земельної ділянки за договором оренди землі від 17.10.2014 № Б/Н, земельну ділянку кадастровий номер :021:001:1161 орендарем ПрАТ «Райз-Максимко» новому орендарю ТОВ «Поділля Агропродукт» було передано 01.01.2018.

У відповідності до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права сформованого 30.08.2018 за № 136021599, 07.02.2017 за орендарем ТОВ «Поділля Агропродукт» зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди земельної ділянки розміром 0,6218 га, розташованої на території Фурманської сільської ради, Уманського району, Черкаської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:001:1161, укладеного 17.10.2014 за № б/н та додаткової угоди б/н виданої 01.01.2018. Орендодавець ОСОБА_1 , орендар ТОВ «Поділля агропродукт». Рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень (право оренди земельної ділянки) індексний номер 33809543 від 10.02.2017, прийнято ОСОБА_3 , Черкаської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації», Черкаська область.

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, а саме земельної ділянки розміром 0,6218 га, розташованої на території Фурманської сільської ради, Уманського району, Черкаської області, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:001:1161, сформованої 05.08.2021 за індексним номером 269130647, актуальна інформація про державну реєстрацію речового права містить інформацію про те, що 10.04.2020 державним реєстратором Уманської районної державної адміністрації Саморуха В.О. зареєстровано право оренди вказаної земельної ділянки на підставі договору оренди землі серія та номер: б/н, виданий 20.03.2020, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 52000985 від 16.04.2020, орендодавець: власник вказаної земельної ділянки ОСОБА_1 , орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери». Строк дії договору оренди 10 років, дата закінчення дії: 20.03.2030. Вказана інформаційна довідка також містить відомості щодо попередньої реєстрації права оренди спірної земельної ділянки за договором від 17.10.2014 та додатковою угодою від 01.01.2018, укладеними між власником ОСОБА_1 та ТОВ «Поділля агропродукт», зі строком дії 5 років з правом пролонгації, державна реєстрація якого була проведена 10.02.2017.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним.

Згідно з частинами другою та третьою статті 13 Цивільного кодексу України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У статті 11 ЦК України визначено перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Однією з таких підстав відповідно до пункту першого частини другої вказаної норми закону є договори та інші правочини.

Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення.

У частині першій статті 251 ЦК України поняття строку визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

У відповідності до вимог ч.3 ст.251 ЦК України строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України.

Згідно з частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву. Тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

Станом на дату підписання первинного договору оренди 17.10.2014 частина четверта статті 124 Земельного кодексу України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У статті 125 ЗК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, вказано, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

У відповідності до ст.126 ЗК України, яка діяла станом на 17.10.2014, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Відповідно ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

У статті 13 вказаного Закону надано визначення договору оренди землі, зокрема, що це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально.

Згідно ст.6 цього Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договорами оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Тобто норми спеціального закону, який регулює договірні відносини в частині оренди земельної ділянки, які діяли на період укладення первинного договору оренди спірної земельної ділянки, не пов`язували реєстрацію договору з датою набрання ним чинності.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України.

Зокрема, за змістом ч.1 ст.638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір також є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (ст.640 ЦК України).

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним.

Згідно із ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У постанові Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Положеннями ст.152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною.

У ЦК України передбачено як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення.

Відповідно до положень ст.252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина перша статті 254 ЦК України).

Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків. Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Так, судом встановлено, що у межах строку, визначеного укладеним договором оренди земельної ділянки, право оренди має бути зареєстрованим, тобто має бути забезпечена повноцінна можливість реалізації всіх прав і можливостей, необхідних для господарської діяльності. Затягування з державною реєстрацією договору оренди впливає виключно на правомірність діяльності орендаря, котрий і є найбільш зацікавленою в державній реєстрації особою. Отримання власником орендної плати не залежить від набуття чинності договором оренди, адже він уже передав орендареві права користування земельною ділянкою. Право користування і є предметом оплати, відлік якого починається з моменту укладення договору. А договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Після укладення договору оренди земельної ділянки орендар отримав можливість провести державну реєстрацію оренди для набуття речового права на ділянку, яке полягає в подальших можливостях орендаря визначати земельну ділянку предметом господарювання, предметом витрат та формування доходів: права законної підприємницької діяльності на отриманій в оренду земельній ділянці, права реалізувати отриману в результаті господарської діяльності продукцію, права віднесення витрат, понесених при господарюванні на ділянці, до витрат з метою зменшення об`єкта оподаткування, зокрема й витрат у вигляді орендної плати.

Без проведення реєстрації речового права орендар веде незаконну діяльність на земельній ділянці, наслідком чого може бути перерахунок у бік збільшення бази оподаткування, в т.ч. за рахунок позбавлення неправомірного отриманого права перебування на пільговій спрощеній системі оподаткування.

Судом встановлено, що власник земельної ділянки відповідач ОСОБА_1 17.10.2014 року уклала договір, за умовами якого передала в оренду належну їй земельну ділянку ПрАТ «Райз-Максимко», який був підписаний сторонами договору. Вказаний договір був підписаний на строк 5 років. Також цим договором було обумовлено права та обов`язки сторін, розмір та строки орендної плати, передача орендованої земельної ділянки та момент набуття вказаного договору чинності. При цьому, у договорі було обумовлено, що договір набуває чинності за двох умов, а саме підписання сторонами угоди та після його державної реєстрації. Крім того, було визначено про необхідність складання акту прийому-передачі земельної ділянки орендодавцем орендарю. Такий акт матеріали справи не містять. Орендарем право оренди земельної ділянки згідно укладеного договору оренди було зареєстровано 10.02.2017.

В подальшому, між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «Поділля Агропродукт», 01.01.2018 було укладено додаткову угоду, яка містила уточнення, щодо нового орендаря та розміру орендної плати. При цьому, акт прийому-передачі спірної земельної ділянки до матеріалів справи було додано.

При укладенні договору оренди земельної ділянки між сторонами було обумовлено усі його істотні умови, в тому числі строк його дії та небажання продовження в подальшому такої оренди.

Отже, момент укладення договору та набрання ним чинності, а відтак і початок перебігу строку його дії, сторони визначили та пов`язали, як з моментом його підписання, так і з моментом державної реєстрації договору, що станом на момент укладення вказаного договору не було передбачено нормами спеціального Закону України «Про оренду землі».

Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить.

Судом враховується правова позиція, викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року по справі №357/8277/19, згідно якої після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.

Отже, КЦС ВС вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону №1952-IV.

Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretchvs. TheUnitedKingdom, заява № 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.

Таким чином, сторона договору оренди після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.

Переважною більшістю правовідносин, урегульованих нормами цивільного законодавства, є відносини, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків.

Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків.

Це загальне правило закріплене у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Договір набирає чинності з моменту його укладення.

Разом із цим у частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV.

З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою.

При цьому, як зазначила ВП ВС, вказаний висновок стосується чинності договору оренди землі, укладеного після 1 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання: виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди та вказівки на необхідність реєстрації права оренди та виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність правочину з дня його державної реєстрації.

Підставою для задоволення своїх вимог позивач зазначає, що строк дії договору оренди землі від 17.10.2014 мав би закінчитися через п`ять років з моменту реєстрації права оренди земельної ділянки за цим договором, яка мала місце 07.02.2017, тобто 07.02.2022, а власник земельної ділянки ОСОБА_1 після спливу п`яти років з моменту підписання такого договору, але до закінчення 5-річного строку з часу державної реєстрації орендарем права оренди 20.03.2020 уклала інший договір оренди з орендарем ТОВ «Агро-Партнери», тобто, на їх думку, безпідставно, що призвело до порушення прав попереднього орендаря позивача у справі, у зв`язку з чим такий договір має бути визнаний недійсним, рішення про припинення права оренди ТОВ «Поділля Агропродукт» скасоване, а спірна земельна ділянка має бути витребуваною від незаконного користувача.

Проте суд не погоджується з зазначеними доводами позивача, оскільки вони не відповідають встановленим судом фактичним обставинам справи. Оскільки строк дії попереднього договору оренди землі, укладеного 17 жовтня 2014 року, закінчився саме 17 жовтня 2019 року, власник земельної ділянки 20.03.2020 уклала інший договір оренди земельної ділянки з новим орендарем ТОВ «Агро-Партнери», що не призвело до порушення права користування земельною ділянкою попереднього орендаря ТОВ «Поділля Агропродукт», оскільки на цей час дія попереднього договору оренди вже закінчилася. Згідно первинного договору оренди земельної ділянки, реєстрація права оренди покладалася саме на позивача. Під час укладення додаткової угоди земельна ділянка уже перебувала у користуванні первинного орендаря ПрАТ «Райз-Максимко» і при цьому при укладенні додаткової угоди не ставилося питання щодо зміни строку дії такого договору. Позивачем не надано будь-яких належних та допустимих доказів, які б підтверджували, що строк дії укладеного 17.10.2014 договору оренди слід відраховувати саме з дати державної реєстрації права оренди земельної ділянки за цим договором, яка відбулась більш ніж через два роки після його підписання, з урахуванням того, що згідно норм законодавства щодо оренди землі, які діяли станом на час укладення договору оренди земельної ділянки, державна реєстрація такого договору не передбачалась, а реєстрація права оренди не була пов`язана з набранням чинності такого договору та обрахуванням строку дії, визначеного підписаним договором оренди.

Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» регулює питання припинення договору оренди землі, зокрема, договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а також в інших випадках, передбачених законом.

Оскільки відсутні підстави вважати, що договір оренди земельної ділянки мав би припинитися 07.02.2022 у зв`язку із закінченням п`ятирічного строку, на який він був укладений, позовні вимоги ТОВ «Поділля Агропродукт» про визнання договору оренди землі, укладеного між відповідачами, припинення такого права оренди та витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння є необґрунтованими, а тому суд приходить до висновку про необхідність відмови в задоволенні позову.

Керуючись Законом України «Про оренду землі», ст. ст. 124, 125, 126 ЗК України, ст. ст. 626, 631, 638, 640, 759, 792 ЦК України, ст. ст. 10, 12, 13, 81, 89, 141, 263-265, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Поділля Агропродукт» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Партнери», третя особа без самостійних вимог: Державний реєстратор Уманської районної державної адміністрації Саморуха Володимир Олександрович, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, припинення права оренди за таким договором та витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне судове рішення складене 09.02.2024 року.

Суддя: Р. В. Піньковський