_____________________________________________________________________________________________________________________
Справа № 947/954/23
Провадження № 2/947/240/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.01.2024

Київський районний суд м.Одеси в складі головуючого судді Бескровного Я.В., при секретарі Остапчук О.Є. розглянувши в судовому засіданні цивільну справу №947/954/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 та Державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай Христини Богданівни про визнання договорів недійсними, визнання права власності, скасування права власності та витребування майна з чужого володіння, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач Сюмак звернулася до Київського районного суду м.Одеси з позовом до ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ТОВ «Комета М» про визнання недійсними договорів, визнання права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.

13.06.23р. за клопотанням сторони позивача ухвалою Київського районного суду м. Одеси виключено зі складу відповідачів ТОВ «Комета М» ().

05.09.2023р. ухвалою Київського районного суду м.Одеси прийнято до провадження заяву про збільшення позовних вимог, подану представником позивача 5.09.2023р. Залучено співвідповідачами у справі Державного реєстратора ДП «Агенція з державної реєстрації» Дунай.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до договору №К-29-3-2 від 27.04.18р. майнових прав на об`єкт нерухомості Сюмак придбала у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти №29, загальною площею 89,5 кв.м., розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу внесла 1950000 грн. на розрахунковий рахунок ТОВ «КОМЕТА-М», що підтверджується квитанціями про оплату грошових коштів та довідкою ТОВ «КОМЕТА-М» вих. № 128 від 10.07.2018 року про сплату Сюмак.100% вартості майна, тобто взяття на себе зобов`язання згідно вказаного договору виконано позивачем в повному обсязі.

16.07.2018 року між Сюмак та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д., укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2 від 27.04.2018 року, відповідно до якої внесено зміни до договору №К-29-3-2 від 27.04.2018 року та викладено термін "Об`єкт будівництва, Об`єкт" у розділ "2. Терміни" у новій редакції, а саме: Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 ; а також викладено термін "Новозбудоване майно" у розділі "2. Терміни" Договору у новій редакції, а саме: Новозбудоване майно - Апартамент номер №2310, загальною площею 89,5 кв.м., розташований на 3 поверсі, 2 секції Об`єкту будівництва.

На підставі чого вважає що набула право власності на Апартаменти номер № НОМЕР_1 загальною площею 89,5 кв.м., розташованих на 3 поверсі 2 секції готелю апартаментного типу на 120 місць, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 .

Але з часом звернення до державного реєстратора за реєстрацією права власності Сюмак стало відомо, що 16.08.2019 року державним реєстратором КП "Агенція реєстраційних послуг" Дунай було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), шляхом номер: 48283639, на підставі якого державним реєстратором Дунай було проведено державну реєстрацію права власності Вартанян на апартаменти №2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Так позивач вважає, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай було прийнято протиправне та незаконно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639, на підставі якого було проведено державну реєстрацію права власності на належне позивачу новозбудоване майно апартаменти №2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , за Вартанян, що порушує її право власності.

Отже, позивач вважає, що Вартанян свідомо незаконно зареєстрував фактично неіснуюче право власності та відчужив спірну нерухомість ОСОБА_7 , який продав її 04.08.2021 року відповідачу Гелетей, тому просить суд визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, скасувати державну реєстрацію права власності Вартанян на спірне майно, визнати недійним договір купівлі-продажу та встановити нікчемність договору купівлі-продажу спірного майна укладеного між ОСОБА_8 та ОСОБА_7 , а також договір купівлі-продажу спірного майна між останнім та Гелетей, визнати за нею право власності на вказані апартаменти і витребувати їх з чужого незаконного володіння ОСОБА_9 .

У відзиві адвокат Суворова Ю.І., яка представляє інтереси відповідача Вартяанян, проти задоволення позову заперечувала, посилаючись на те, що Договір з Вртаняном ТОВ «Комета-М» уклало раніше ніж з позивачем ОСОБА_10 , і на підставі наданих останнім документів, в тому числі акту приймання-передачі, він зареєстрував своє право без порушень законодавства, натомість Сюмак таких дій не робила. Зробивши ремонт у приміщенні він його продав. Не вбачає підстав для задоволення позову.

Відповідач ОСОБА_9 надав пояснення у яких проти задоволення позову заперечував, посилаючись на те, що він є добросовісним набувачем спірного майна. Зазначив, що позивач ніколи не володіла спірним майном та воно не перебувало у її володінні.

Ухвалою суду від 04.10.2023 року підготовче провадження закрито та справу призначено до розгляду по суті на 27 жовтня 2023р.

У судовому засіданні представник позивача адвокат Чирка О.О. позов підтримала, просила суд задовольнити позов у повному обсязі

Представник відповідача Вартанян - адвокат Суворова Ю.І. позов не визнала у повному обсязі, з підстав викладених у відзиві, просила суд у задовільні повної заяви відмовити у повному обсязі.

У судове засідання відповідачі ОСОБА_7 та Гелетей не з`явилися, були сповіщені належним чином, про причини неявки суд не повідомили.

Відповідно до ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, суд вважає, що у задоволенні позову слід відмовити, з наступних підстав.

Судом встановлено, що 16.04.2018 року між Вартаняном та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д. був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2, згідно якого Вартанян придбав у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти №29, загальною площею 89,5 кв.м., розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.5.1 вищевказаного договору сума договору, станом на дату укладання Договору, становить 2 860 110,4 гривень, з яких 2 383 425, 33 грн. є договірною вартістю, а 476 685,07 грн. складає ПДВ.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що підставами виникнення права власності Вартанян на вищевказані апартаменти є:

- договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: №К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»;

- довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів;

- виписка,серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310 (зміна будівельного номеру);

- акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М;

- технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002».

Підтвердженням повного виконання всіх умов зазначеного договору є довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М» та акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М.

27.04.2018р. між Сюмак та ТОВ «КОМЕТА-М» був укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2, згідно якого Сюмак придбала у ТОВ «КОМЕТА-М» новозбудоване майно, а саме: апартаменти №29, загальною площею 89,5 кв.м., розташовані на 3 поверсі 2 секції об`єкту будівництва за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договору купівлі-продажу внесла 1950000 грн. на розрахунковий рахунок ТОВ «КОМЕТА-М», що підтверджується квитанціями про оплату грошових коштів від 29.06.18 р. № ПН576966, від 03.07.18р. № ПН580562, від 09.07.18 р. № ПН585125, від 14.06.18 р. № ПН565950, від 20.06.18 р. № ПН571825, від 25.06.18 р. № ПН575198, та довідкою ТОВ «КОМЕТА-М» вих. № 128 від 10.07.2018 року про сплату ОСОБА_1 100% вартості майна.

16.07.2018 року між Сюмак та ТОВ «КОМЕТА-М», в особі в.о. директора Попової Т.Д., укладена додаткова угода до договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна №К-29-3-2 від 27.04.2018 року, відповідно до якої внесено зміни до договору №К-29-3-2 від 27.04.2018 року та викладено термін "Об`єкт будівництва, Об`єкт" у розділ "2. Терміни" у новій редакції, а саме: Об`єкт будівництва - готель апартаментного типу на 120 метрів квадратних, з апартаментами, спортивно-оздоровчим і культурно-розважальним комплексом за адресою: АДРЕСА_1 ; а також викладено термін "Новозбудоване майно" у розділі "2. Терміни" Договору у новій редакції, а саме: Новозбудоване майно - Апартамент номер № 2310, загальною площею 89,5 кв.м., розташований на 3 поверсі, 2 секції Об`єкту будівництва.

30.12.2016р. ТОВ «КОМЕТА-М» отримала Сертифікат про готовність об`єкту, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 до експлуатації.

06.10.2020р. між ОСОБА_11 укладено договір купівлі продажу, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В., зареєстровано в реєстрі за №1114, відповідно до умов якого, Каймашніков придбав апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

04.08.21р. було укладено договір купівлі продажу між ОСОБА_7 та Гелетей, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г. Л., зареєстровано в реєстрі за № 1576, відповідно до умов якого, Гелетей придбав апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування» , є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу це обумовлене право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право з відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Відповідно до ст. 7 Закону України про інвестиційну діяльність всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Інвестор самостійно визначає цілі, напрями, види й обсяги інвестицій, залучає для їх реалізації на договірній основі будь-яких учасників інвестиційної діяльності, у тому числі шляхом організації конкурсів і торгів.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів

Стаття 331 ЦК України встановила загальне правило, відповідно до якого право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Відповідно до ст. ст. 328, 331 ЦК України, для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону, або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Згідно ст. 41 Конституції України кожному надано право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно п. 1, 2 ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом

Відповідно до ст. 386 ЦК України, держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Звернення для виконання реєстраційних дій, щодо реєстрації права власності позивачкою на новозбудоване майно апартаменти №2310 за вищевказаною адресою, доведено не було.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639 на підставі виникнення права власності у Вартанян на вищевказані апартаменти з: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: №К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка,серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310; акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002».

17 серпня 2019 р. між ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» та Вартанян було укладено Договір № 2310 про надання послуг з управління комплексом.

Відповідно до Довідки про відсутність заборгованості за житлово комунальні послуги, видавник ТОВ «КОСТА ФОНТАНА», Вартанян є власником апартаментів № 2310, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та станом на 01 жовтня 2020 р. заборгованість з оплати за житлово-комунальні послуги перед ТОВ «КОСТА ФОНТАНА» відсутні. Сплата за надані послуги здійснювалась щомісячно.

У разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником. Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

З цього моменту особа має те право необмеженого доступу до своєї нерухомості та вправі використовувати її на власний розсуд (в тому числі користуватись, розпоряджатись, володіти за власним розсудом).

Відповідно до п.п.1,9 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстраційна дія - державна реєстрація прав, внесення змін до записів Державного реєстру прав, скасування державної реєстрації прав, а також інші дії, що здійснюються в Державному реєстрі прав, крім надання інформації з Державного реєстру прав.

Відповідно до ст.22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст.27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: 1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Документом, який посвідчує право власності на об`єкт нерухомості є відповідний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Вказаний документ видається на підставі проведення реєстраційних дій нотаріусом або державним реєстратором.

Відповідно до п.п.6,7 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса, крім випадків, передбачених цим Порядком.

Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав.

У разі коли оригінали документів, необхідних для державної реєстрації прав, відповідно до законодавства залишаються у справах державних органів, органів місцевого самоврядування, що їх видають, заявник подає копії документів, оформлені такими органами відповідно до законодавства.

Тобто, заявник в процедурі державної реєстрації на нерухоме майно самостійно формує, передбачений Порядком пакет документів, складає та подає до органу державної реєстрації за місцем розташування такого майна заяву, встановленої форми.

Відповідно до п.79 Порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (з наступними змінами і доповненнями), «для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, у порядку, передбаченому пунктами 30-34 цього Порядку, подаються:

1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав;

2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо);

3) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

4) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна);

5) документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його реконструкції, у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об`єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об`єкт нерухомого майна).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Зокрема, самим договором із забудовником часто передбачено необхідність підписання кінцевого акта приймання-передачі квартири. Залежно від юридичної конструкції схеми залучення коштів в будівництво, ці акти можуть мати різну назву «Акт приймання-передачі квартири», «Акт приймання-передачі майнових прав», «Акт про виконання зобов`язань за договором про пайову участь» «Акт приймання-передачі паю» і т.д.

Довідка про повний розрахунок за квартиру підтверджує виконання покупцем квартири своїх грошових зобов`язань за договором у повному обсязі. Тобто він повинен сплатити повну вартість квартири та не мати заборгованості за договором купівлі-продажу.

Відповідно до ст.10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

Відповідно до п.12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на таке майно, відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями, а також наявність підстав для проведення державної реєстрації прав, зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

Згідно з п.18 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.

У відповідності з п.40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 р. №1127, державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та цим Порядком.

Відповідно до ст.11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Вартанян шляхом звернення до державного реєстратора КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай, та надання повного пакету документів для прийняття відповідного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, провів державну реєстрацію права власності на апартаменти No2310, секція 2, 3 поверх, загальною площею 89,5кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 трансформувавши своє право інвестора у право власності на об`єкт нерухомості.

Посилання позивача у такому випадку для застосування ст.ст.215 та 203 ЦК України є неможливими для визнання договору купівлі продажу від 06.10.20р. укладеного між ОСОБА_11 , посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С.В., зареєстрованого в реєстрі за №1114, відповідно до умов якого, Каймашніков придбав апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 . та договору купівлі продажу від 04.08.21р. укладено між Каймашніковим та Гелетей, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Пашичевою Г.Л., зареєстровано в реєстрі за №1576, відповідно до умов якого, Гелетей придбав апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою:

АДРЕСА_1 особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Правочином є правомірна, тобто не заборонена законом, вольова дія суб`єкта цивільних правовідносин, що спрямована на встановлення, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків. Правомірність є конститутивною ознакою правочину як юридичного факту. Цивільні правочини, які порушують публічний порядок, є нікчемними, і водночас такі правочини можуть бути визнані недійсними.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Дієздатність юридичної особи здійснюється її органами, які діють відповідно до установчих документів та закону. Органи юридичної особи можуть бути одноособовими (наприклад, директор) і колегіальними (наприклад, правління). Порядок створення органів юридичної особи встановлюється установчими документами та законом.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Таким чином, оскаржувані нотаріальні договори купівлі продажу не містять жодної обставини, всупереч вимогам ст. 81 ЦПК України, на які посилається як на підставу задоволення позовних вимог, а саме - наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання договору недійсним.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини друга, третя статті 215 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Отже, виходячи з вищезазначеного, в момент укладання оскаржуваних договорів купівлі продажу стороною (сторонами) усіх вимог які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу було дотримано у повному обсязі.

Що стосується вимог позивача про витребування з чужого незаконного володіння Гелетей на користь позивачки апартаментів №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , то відповідно до ст.387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Недобросовісний набувач це особа, яка на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права.

У постанові Великої палати Верховного Суду від 15.06.2021 року по справі № 922/2416/17 зазначено: «7.14. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).

Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19)».

Відповідно до ч.1 ст.388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Відповідно до ст. ст. 317, 319 ЦК України саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Відповідно до закріпленого в ст. 387 ЦК України загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17 лютого 2016 року (провадження № 6-2407цс15)).

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України.

Відповідно до висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 17 грудня 2014 року (провадження № 6-140цс14), власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке в подальшому відчужене набувачем третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Право власника згідно із частиною першою статті 388 ЦК України на витребування майна від добросовісного набувача пов`язане з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування майна від добросовісного набувача, є вичерпним. Й однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої згаданої статті).

За змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Саме такий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-251цс15).

Цей висновок також був неодноразово підтриманий і Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постановах від 05 грудня 2018 року (провадження № 14-247цс18 та № 14-179цс18).

Отже, з урахуванням викладених вище норм процесуального та матеріального права однією з обов`язкових умов для задоволення віндикаційного позову є встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема й тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника, на підставах, визначених законодавством, та який на момент подання позову не є власником цього майна, однак вважає себе таким.

Суд встановив, що позивач не була власником спірного нерухомого майна.

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності вбачається, що державним реєстратором КП «Агенція реєстраційних послуг» Дунай Х.Б. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48283639 на підставі виникнення права власності у Вартанян на вищевказані апартаменти з: договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: №К-29-3-2, виданий 16.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М»; довідка, серія та номер: 29/а, виданий 23.04.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», яка підтверджує повне погашення вартості апартаментів; виписка,серія та номер: б/н, виданий 21.05.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М», про підтвердження власності саме на апартаменти 2310; акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 18.06.2018 року, видавник: ТОВ «КОМЕТА-М; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 20.12.2018 року, видавник: ПП «ЕКСПЕРТ-2002», а в свою чергу недійсність зазначених документів, які стали підставою для реєстрації права власності за Вартанян, у встановленому Законом порядку не визнано.

Виходячи з зазначеного суд дійшов висновку, що відсутні підстави для задоволення зазначених позивачем вимог щодо витребування з чужого незаконного володіння Гелетей на користь позивачки апартаментів №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 .

Щодо вимог, заявлених позивачем про визнання права власності на апартаменти №2310, загальною площею 89,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , Велика Палата Верховного Суду (Відповідне положення міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц) вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК.

Відтак, виходячи з вищезазначеного, з врахуванням того, що документи які були підставою для реєстрації права власності на спірні апартаменти за Вартаняном у судовому порядку недійними не визнані, то відсутні підстави визнання права власності на них за позивачкою.

Таким чином позов у повному обсязі задоволенню не підлягає.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 4-13,76-89,258-273 Цивільно-процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його підписання. Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя Бескровний Я. В.