Справа № 474/858/23
Провадження № 2/474/29/24
РІШЕННЯ

Іменем України

16.04.24р. с-ще Врадіївка

Врадіївський районний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Сокола Ф.Г.

за участю секретаря судового засідання Лисейко Т.А.

розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомо майна, -

встановив:

28.07.2023р. ОСОБА_1 (далі - позивачка) звернулася до суду із позовом до Врадіївської селищної ради Первомайського району Миколаївської області, у якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку АДРЕСА_1 (далі - житловий будинок), який складається з житлової площі розміром 30,7 кв.м., зареєстрований 20.10.2000р. у Вознесенській універсальній товарно-сировинній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 692 (далі - договір купівлі-продажу).

Позов обґрунтований тим, що вищевказаний договір купівлі-продажу був укладений між членами біржі, позивачкою та ОСОБА_3 від імені якого діяла ОСОБА_4 . До нотаріальної контори для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу сторони не зверталися, оскільки в ньому зазначалося, що він подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. 23.11.2000р., на підставі договору купівлі-продажу, Первомайським міжміським бюро технічної інвентаризації здійснено реєстрацію права власності та видано реєстраційне посвідчення, згідно з яким житловий будинок зареєстрований за позивачкою на праві приватної власності та записано у реєстрову книгу № 7 стор. 148 за реєстровим № 1569. Під час укладення договору купівлі-продажу на біржі сторони здійснили та виконали всі суттєві умови вказаного договору, а саме: продавець передав покупцю житловий будинок та правовстановлювальні документи на нього, а покупець передав продавцю грошові кошти та поселився із сім`єю у житловому будинку, в якому проживає, користується присадибною земельною ділянкою у розмірі 0,15 га, дбає про нього, несе витрати по його утриманні, сплачує комунальні платежі.

Станом на день подачі позову позивачка не може вільно володіти, користуватися та розпоряджатися житловим будинком, при зверненні до нотаріуса з приводу укладення договору дарування, останнім було роз`яснено, що договір купівлі-продажу мав бути нотаріально посвідчений, а тому станом на сьогодні є недійсним. Продавець житлового будинку помер. А тому, позивачка не може в іншому, окрім судового порядку, визнати вказаний договір дійсним та відновити своє право власності на придбане нерухоме майно, що і було підставою для звернення до суду з вказаним позовом.

09.11.2023р. ухвалою суду замінено первісного відповідача Врадіївську селищну раду Первомайського району Миколаївської області на належну відповідачку - ОСОБА_2 (далі - відповідачка), як особу яка прийняла спадщину після смерті ОСОБА_3 (продавця спірного будинку).

Позивачка в судові засідання призначені на 02.04.2024р. та 16.04.2024р. не з`явилася, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, повідомлена про час, дату та місце судового розгляду, про причини неявки суд не повідомила, а також не подала заяву про відкладення судового засідання чи розгляд справи у її відсутність.

Представники позивачки ОСОБА_5 та ОСОБА_6 в судові засідання призначені на 02.04.2024р. та 16.04.2024р. не з`явилися, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, повідомлені про час, дату та місце судового розгляду, про причини неявки суд не повідомили. Водночас, 15.04.2024р. та 16.04.2024р. представниця позивачки ОСОБА_5 звернулася до суду з клопотаннями, в яких підтримує позовні вимоги, та просить провести розгляд справи без участі позивачки та її представників, судові витрати залишити за позивачкою.

Відповідачка ОСОБА_2 в судові засідання, призначені на 02.04.2024р. та 16.04.2024р. не з`явилася, хоча належним чином в порядку, визначеному ст.ст. 128-131 ЦПК України, повідомлена про час, дату та місце судового розгляду шляхом направлення поштовим зв`язком судових повісток за адресою реєстрації місця проживання, а також через розміщення оголошення на офіційному веб-сайті Судової влади України про виклик відповідача до суду. Про причини неявки відповідачка суд не повідомила, а також не подала до суду відзив на позов, заяву про розгляд справи за її відсутності чи відкладення розгляду справи.

З огляду на приписи ст.ст. 211 та 223 ЦПК України суд визнав за можливе розглянути справу по суті без участі сторін за наявними у справі доказами.

Згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідив матеріали справи, суд вважає встановленим таке.

Так, як вбачається з матеріалів справи, 20.10.2000р., між ОСОБА_4 , яка діяла від імені ОСОБА_3 , проживаючого в АДРЕСА_2 , по дорученню, посвідченому Врадіївською державною нотаріальною конторою 15.06.2000р., зареєстрованою в реєстрі за № 1028 (продавець) та ОСОБА_1 , проживаючою в АДРЕСА_3 (покупець) було укладено договір № 692 купівлі-продажу нерухомого майна, а саме житлового будинку розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , житловою площею 30,7 кв.м. Вказаний договір був зареєстрований на Вознесенській Універсальній товарно-сировинній біржі за № 692 від 20.10.2000р.

У п. 3 договору купівлі-продажу зазначено, що житловий будинок належить ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом виданого Врадіївською державної нотаріальною конторою 02.10.2000р. зареєстрованого в реєстрі за № 1717, та зареєстрованого Первомайським міжміським бюро технічної інвентаризації 09.10.2000р. за реєстровим № 1569. Об`єкт нерухомості проданий за 1 500 грн., які продавець одержав від покупця до підписання цього договору.

У п. 10 договору купівлі-продажу сторонам роз`яснено, що договір подальшому нотаріальному оформленню не підлягає.

Згідно реєстраційного посвідчення Первомайського міжміського бюро технічної інвентаризації від 23.11.2000р., житловий будинок по АДРЕСА_1 , в цілому, зареєстрований за ОСОБА_1 , на праві приватної власності, на підставі договору № 692 купівлі-продажу нерухомого майна, про що внесено запис до реєстрової книги № 7 стор. 148 за реєстровим № 1569.

Відповідно до довідки виданої виконкомом Врадіївської селищної ради народних депутатів № 878 від 01.03.2005р. у житловому будинку розташованому за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстровані: позивачка ОСОБА_1 , її сини ОСОБА_7 , ОСОБА_8 .

Станом на 31.12.2012р., по даним паперових носіїв інформації Комунального підприємства "Первомайське міжміське бюро технічної інвентаризації", наявний запис про реєстрацію права власності на житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 на підставі договору № 692 купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрованого на Вознесенській Універсальній товарно-сировинній біржі 20.10.2000р. (довідка № 219/04-02-03 від 07.06.2023р.).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , відомості відсутні (Інформаційна довідка № 334526760 від 05.06.2023р.).

Відомості в архіві відділу актових записів про народження та про смерть громадянина ОСОБА_3 по Врадіївському відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Первомайському районі Миколаївської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) - відсутні (довідка № 426-23.16-24 від 08.06.2023р.).

Згідно довідки Врадіївського відділу державної реєстрації актів цивільного стану у Первомайському районі Миколаївської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) № 431-23.16-24 від 13.06.2023р. за даними Державного реєстру актів цивільного стану громадян, державну реєстрацію смерті гр. ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , проведено відділом реєстрації актів цивільного стану у місті Миколаєві Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса).

ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_2 в м. Миколаїв (свідоцтво про смерть серії та номеру НОМЕР_1 видане 04.02.2014р. Міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби Миколаївського міського управління юстиції).

За даними Спадкового реєстру (спадкові справи та видані на їх підставі свідоцтва про право на спадщину) (інформаційна довідка № 73995642 від 19.09.2023р.) після смерті ОСОБА_3 відкрито спадкову справу, номер у нотаріуса 74/2014, та номер у спадковому реєстрі 56372136. А також, 18.08.2014р. видано свідоцтво про право на спадщину на бланку НАВ 898260, номер у спадковому реєстрі 56430715, та номер у реєстрі нотаріальних дій 1872.

З матеріалів спадкової справи № 74/2014 померлого 31.07.2014р. ОСОБА_3 , вбачається, що із заявою про прийняття спадщини звернулася ОСОБА_2 , донька ОСОБА_3 , якій 18.08.2014р. видано свідоцтво про право на спадщину за законом серії та номеру НАВ 898260, зареєстроване в реєстрі № 1872, на спадкове майно (транспортний засіб).

Як вбачається з експертного висновку Українського бюро лінгвістичних експертиз Національної академії наук України № 056/107-d-1 від 21.07.2023р., записи прізвища ОСОБА_9 (заповіт, запис ОСОБА_10 ; договір купівлі-продажу нерухомого майна, запис російською мовою ОСОБА_11 ) і ОСОБА_9 (заповіт, запис ОСОБА_3 , власноручний підпис заповідача ОСОБА_9 ) є ідентичними у документах, наданих для експертизи. Орфографічне розподібнення записів прізвища ОСОБА_12 у документах, наданих для експертизи, зумовлене взаємним заміщенням м`якого і твердого /н/ в основах розмовних варіантів цього імені, що відображає регулярні динамічні тенденції в межах відповідної онімної парадигми в усній розмовній практиці і є поширеною девіацією в практиці документування.

Таким чином, з вищевикладеного слідує, що сторони виконали всі суттєві умови договору купівлі-продажу: продавець передав покупцю вказаний житловий будинок та правовстановлюючі документи на нього, а позивачка, як покупець, сплатила вартість житлового будинку та поселилася разом із своєю сім`єю в останньому.

Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004р., цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Таким чином, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.

Відповідно до ст. 49 Закону України "Про власність" чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Згідно зі ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.

У період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст.ст. 224, 227 ЦК УРСР 1963 року договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до ст. 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення ст. 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст. 47 ЦК УРСР 1963 року нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 ЦК УРСР 1963 року.

Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Судом встановлено, що сторони досягнули всіх істотних умов угоди і виконали угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві. Покупець в свою чергу прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє. На даний час позивачка втратила можливість посвідчити правочин нотаріально, оскільки продавець помер.

Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2000 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання суттєвих умов договору. Укладений договір був зареєстрований в Первомайському міжміському бюро технічної інвентаризації, право власності на житловий будинок зареєстроване за позивачкою. Тобто, незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення, держава, здійснивши реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомості, тим самим визнала право на придбаний будинок за покупцем. Проте на даний час позивачка позбавлена можливості реалізувати свої права як власника житлового будинку в зв`язку зі смертю продавця.

Відтак, вивчив і проаналізував всі матеріали справи у їх сукупності, встановив зміст правовідносин, що склались між сторонами угоди, законодавство, яке підлягає застосуванню щодо правового режиму спірного майна, суд вважає позовні вимоги є законними та обґрунтованими та підлягають задоволенню у повному обсязі.

На підставі ст. 141 ЦПК України та з урахуванням позиції позивачки судові витрати, які складаються з судового збору, покладаються на позивачку.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 76-89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомо майна - задовольнити.

Визнати дійсним договір № 692 купівлі-продажу нерухомого майна від 20.10.2000р. - житлового будинку АДРЕСА_1 , який складається з житлової площі розміром 30,7 кв.м., зареєстрований 20.10.2000р. у Вознесенській універсальній товарно-сировинній біржі в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за № 692.

Судовий збір в розмірі 1073 (одна тисяча сімдесят три) грн. 60 коп. покладається на позивачку ОСОБА_1 .

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково протягом тридцяти днів з дня його проголошення через Врадіївський районний суд Миколаївської області.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складений та підписаний "17" квітня 2024 року.

Суддя Ф.Г. Сокол