Справа № 583/828/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2024 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Яценко Н.Г.

за участю секретаря судового засідання Артеменко О.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 8 в м. Охтирка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі, стягнення індексації,-

встановив:

19.02.2024 представник позивача звернувся до суду із зазначеним позовом, відповідно до якого просить розірвати договір оренди землі № 262/16, укладений 27.07.2016 між ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є Конвісар АВ., та ПрАТ «Райз-Максимко», правонаступником якого є ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» щодо оренди земельної ділянки площею 4,4796 га, кадастровий номер :01:001:0155, номер запису про інше речове право 15659546; стягнути з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 в розмірі 17162,91 грн., обраховану без врахування податків та інших обов`язкових платежів.

Вимоги за позовом вмотивовані тим, що Конвісар АВ. є власником земельної ділянки площею 4,4796 га, кадастровий номер :01:001:0155, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади (колишньої Кардашівської сільської ради) Охтирського району Сумської області, яку він успадкував після смерті матері ОСОБА_2 яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Представник позивача зазначає, що 27.07.2016 спадкодавиця ОСОБА_2 уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 262/16 строком на 10 років, відповідно до умов якого орендна плата вноситься у грошовій формі та в розмірі 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 7855,71 грн., обчислення розміру якої здійснюється з урахуванням індексації. 14.03.2018 ОСОБА_2 , ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору № 262/16, відповідно до якої новий орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» приймає на себе всі права та обов`язки від ПрАТ «Райз-Максимко», а також сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10% нормативної грошової оцінки. Однак в порушення умов договору оренди землі відповідач не проводив обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексаці, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

23.02.2024 ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області відкрито провадження по справі у спрощеному позовному провадженні з викликом учасників справи.

11.03.2024 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому він просить відмовити у задоволенні позовних вимог. В обґрунтування заперечень зазначає, що відповідач не порушував права позивача, а отже його доводи про систематичну несплату орендої плати за землю, тобто істотне порушення умов укладених договорів оренди земельних ділянок, є необґрунтованими та недоведеними та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений, вказаний механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки. Так, умовами укладеного між сторонами даної справи договору оренди передбаченообчислення розміру орендної плати за земельну ділянку приватної власності зурахуванням індексації, тобто індексації нормативної грошової оцінки землі, у зв`язку з чим до вказаних правовідносин може застосуватися положення ст. 21 Закону України «Про оренду землі» та ст. 289 ПК України. Представник відповідача зазначає, що коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення у період з 2017-2022 роки не змінювався та становив 1,0, що не впливало на визначений договором розмір орендної плати. Крім того, орендна плата відсутня в переліку, зазначеному в ст. 2 Закону України «Про індексацію грошових доходів населення», якою визначено, що індексації підлягають грошові доходи громадян, одержані ними в гривнях на території України і які не мають разового характеру: пенсії; стипендії; оплата праці (грошове забезпечення); суми виплат, що здійснюються відповідно до законодавства про загальнообов`язкове державне соціальне страхування;суми відшкодування шкоди,заподіяної працівникові каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я, а також суми,що виплачуються особам, які мають право на відшкодування шкодив разі втрати годувальника; розмір аліментів, визначений судом у твердій грошовій сумі. Натомість, позивачка жодних претензій щодо сплати орендної плати не в повному обсязі відповідачу не пред`являв та не скористався своїм правом вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати, а також жодних вимог про стягнення заборгованості по орендній платі позивач не заявляв. На переконання представника відповідача в даному випадку відсутні підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, оскільки систематична несплата відповідачем орендної плати відсутня. Таким чином, позивач тлумачить умови п. 10 договору оренди відмінно ніж відповідач, а отже фактично спір стосується проведення неправильного розрахунку індексації орендної плати, яка передбачена договором оренди земельної ділянки та стягнення недоплачених сум. Разом з тим, підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата саме орендної плати яка позивачці виплачувалася вчасно і в повному обсязі.

Позивач в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, від представника позивача надійшла заява про розгляд справи у відсутність сторони позивача, позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, заяв та клопотань про відкладення судового розгляду не надходило.

Суд, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, врахувавши думку учасників справи, вважає за можливе розглянути справу у відсутності сторін за наявними у справі доказами при цьому суд виходить з наступного.

Як встановлено, відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ № 048884 від 30.03.2004 ОСОБА_2 є власницею земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0155, площею 4,4796 га, за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходяться на території Кардашівської сільської ради Охтирського району Сумської області (на даний час Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади Охтирського району Сумської області (а.с. 9).

27.07.2016 ОСОБА_2 уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі № 262/16 щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0155, площею 4,4796 га, строком на 10 років (а.с. 10-11).

27.07.2016 договір оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 15659546, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 29.07.2016 № 64713596 (а.с. 13-14).

В п. 9 договору оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 7 % нормативної грошової оцінки, що складає 7855,71 грн.

Згідно п. 10 договору оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п. 11 договору оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 орендна плата вноситься у такі строки: 1 (один) раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

В п. 38 договору оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 зазначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно п. 39 договору оренди землі № 262/16 від 27.07.2016 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Відповідно до додаткової угоди № 1 про зміну сторони та внесення змін і доповнень до договору оренди землі № 262/16, зареєстрованого 27.07.2016 за № 15659546, укладеного 14.03.2018 між ОСОБА_3 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (орендар) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (новий орендар) орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди. Сторони домовилися внести зміни/доповнення в договір оренди, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн, з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн., що становить 10 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 15).

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.02.2024 № 366280021 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, видаваного 08.02.2022 приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Лебедєвою Л.М., позивачу ОСОБА_4 на праві власності належить земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:0155, площею 4,4796 га. (а.с. 16)

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 14.02.2024 вбачається, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було нараховано та виплачено ОСОБА_1 орендну плату без вирахування податків та інших обов`язкових платежів у лютому 2022 році 12344,67 грн., в грудні 2022 році 12344,72 грн., у вересні 2023 році 12344,67 грн. (а.с. 19).

Як зазначає позивач, орендар платив орендну плату, але не в повному розмірі, оскільки не сплачував індексацію, яка передбачена договором і є складовою орендної плати. Тому орендодавець була змушена звернутися за захистом свого порушеного права до суду.

Згідно із ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно ст. 1225 ЦК України право власності на земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення.

Відповідно до ч. 2 ст. 90 Земельного кодексу України, порушені права власників земельних ділянок підлягають відновленню в порядку, встановленому законом.

Як вбачається із ст. 153 Земельного кодексу України, власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Укладаючи договір оренди землі, сторони узгодили усі умови (пункти) договору, визначились з їх змістом.

Згідно з пунктом 38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Положенням пункту 10 договору було погоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Зазначене узгоджується з пунктом 3 частини першої статті 3, статтею 627 ЦК України, якими до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, що передбачає, зокрема, добровільне узгодження умов договору оренди землі при його укладенні.

Посилання представника відповідача на те, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, суд не може взяти до уваги, оскільки відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства, які регулюють відносини, пов`язані з орендою землі, зокрема, положень ЦК України, дає підстави зробити висновок, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п. 66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі №922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України «Про оренду землі» необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Судом встановлено, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» істотно порушено договір, а саме не в повному обсязі сплачувалася орендна плата з 2020 по 2023 роки, що згідно із частиною другою статті 651 ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договорів оренди земельних ділянок, на чому наполягає позивач.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

За таких обставин не узгоджується з зазначеною правовою позицією доводи представника відповідача про те, що недоплата орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди.

Відповідач не спростував належними та допустимими доказами твердження позивачки про те, що орендна плата їй сплачена не в повному обсязі, а саме без урахування інфляції.

Крім того, суд вважає, що права позивачки підлягають захисту шляхом стягнення з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь позивача суми невиплаченої індексації за договором оренди землі.

Земельна ділянка була передана позивачкою в оренду ПрАТ «Райз-Максимко» за договором оренди землі № 262/16 від 27.07.2016, строк сплати орендної плати не пізніше 01 грудня. Додатковою угодою № 1 від 14.03.2018 змінено орендаря з ПрАТ «Райз-Максимко» на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Зважаючи на викладене, базовим місяцем початку обрахунку індексації орендної плати є квітень 2018 року (наступний місяць після узгодження сторонами 18.04.2018 розміру орендної плати).

Так сума орендної плати з урахуванням індексації розраховується за формулою: [Сума орендної плати з урахуванням індексації] = [Орендна плата] ? [Сукупний індекс інфляції] / 100%, де: [Орендна плата] - сума орендної плати, яка підлягає індексації, [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Відповідні індекси споживчих цін розраховуються Державним комітетом статистики України (раніше - Міністерство статистики України), починаючи з серпня 1991 року щомісячно і публікуються, зокрема, у газеті «Урядовий кур`єр». Повідомлені друкованими засобами масової інформації з посиланням на Державний комітет статистики України ці показники згідно зі статтями 19, 21 і 22 Закону України «Про інформацію» є офіційними.

Суд погоджується з розрахунком орендної плати з урахуванням індексації, наведеним позивачкою в позовній заяві, так як він проведений відповідно до вищенаведеної формули, а також ним правильно обрано періоди обрахунку.

Отже, судом встановлено, що з боку відповідача здійснювалася систематична сплата орендної плати ОСОБА_1 не у повному обсязі, визначеному договором, тобто існує невиконання умов договору.

Відповідно до ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень,крім випадків, встановлених Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Враховуючи викладене, дослідивши обставини справи, перевіривши їх доказами, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, вирішуючи позов у межах заявлених вимог, з урахуванням принципів розумності, справедливості та виваженості, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

З огляду на задоволення позову, на підставі ст.141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача на користь позивача судові витрати зі сплати судового збору в сумі 2147,20 грн.

Керуючись ст.ст. 5, 12, 13, 76-81, 89, 141, 258, 259, 263-265, 268, 273,354 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 262/16 від 27.07.2016, укладений між ОСОБА_2 , спадкоємцем якої є ОСОБА_1 , та Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко», з наступними змінами та доповненнями, внесеними додатковою угодою від 14.03.2018, щодо оренди земельної ділянки площею 4,4796 га, кадастровий номер :01:001:0155.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» на користь ОСОБА_1 невиплачену індексацію за договором оренди землі в розмірі 17162,91 (тринадцять тисяч двісті сімдесят вісім) гривень 36 копійок.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ»» на користь ОСОБА_1 судові витрати у розмірі 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) гривні 40 копійок сплаченогосудового збору.

Рішення суду може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду через Охтирський міськрайонний суд Сумської області протягом 30 днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивачка ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», місцезнаходження: вул. Заводська, 4, смт. Степанівка Сумського району Сумської області, код ЄДРПОУ .

Суддя Охтирського міськрайонного суду

Сумської області Н.Г. Яценко