Справа № 369/9034/23
Провадження № 2/369/1398/24
10.04.2024 року м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Фінагеєвої І. О.,
за участю секретаря судового засідання Херенкової К.К.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» про визнання права власності на майнові права на квартиру як на об`єкт інвестування,
У червні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом та просив визнати за ним право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у червні 2018 року ОСОБА_1 , маючи на меті придбати квартиру у передмісті м. Києва, звернувся до ТОВ «Петрівський квартал 2», представники якого запропонували прийняти участь в якості приватного інвестора у будівництві багатоквартирного житлового будинку, будівництво якого було вже розпочате та здійснювалося за адресою: АДРЕСА_2 , відповідно до Декларації про початок виконання будівельних робіт та укласти договори купівлі-продажу майнових прав на квартиру та купівлі-продажу деривативу (форвардний контракт).
Позивач за договором 1 у результаті вчинених дій набув правового статусу інвестора, що підтверджується витягом від 24 березня 2023 року із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудованими нежитловими приміщеннями та виконав належним чином обов`язки за цим договором - сплатив пайові внески у повному обсязі, що підтверджується попередньою довідкою від 16 березня 2023 року.
У подальшому, враховуючи те, що відповідно до п.1.1.1.2.1.3 договору 1, предметом договору передача відповідачем майнових прав, які належали позивачу прийняття у власність, позивач став очікувати завершення будівельних робіт на об`єкті будівництва.
Відповідно до п.1.4 договору 1 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 в об`єкті будівництва передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав) за умови готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк визначений продавцем, за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за договором 1.
Відповідно до п.2.4 договору 1 орієнтовний строк готовності об`єкта будівництва до експлуатації визначено датою 31 грудня 2018 року. Разом з тим, відповідач, як сторона продавця договору, мав право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін готовності до експлуатації об`єкта будівництва на строк до 6 (шести) місяців. У підсумку, враховуючи зазначений у п.2.4 договору 1 проміжок часу - шість місяців, як для зміни строку будівництва, так і для обрахування кінцевого терміну готовності до експлуатації об`єкту будівництва, а також те, що іншої дати окрім 31 грудня 2018 року, як дати, від якої слід обчислювати зміну строку будівництва не вказано, він мав бути готовим до експлуатації 01 липня 2019 року.
Однак, з невідомих причин всі роботи на об`єкті будівництва були повністю зупинені на початку січня 2021 року і з того часу по сьогоднішній день включно не здійснюються взагалі. Відповідач зупинку будівельних робіт на об`єкті будівництва нічим не пояснює та не обґрунтовує, жодних дій на виконання зобов`язань за договором 1 не вчиняє.
Дійсні обставини поставили під сумнів отримання позивачем права власності на майнові права на об`єкт інвестування (квартиру АДРЕСА_4 ) в об`єкті будівництва у порядок і спосіб, визначені умовами договору 1.
З метою врегулювання ситуації, що склалася, позивач, а також ініціативна група інвесторів ЖК «Петрівський квартал» у лютому поточного 2023 року, звернулись із колективним зверненням до Президента України з питання надання допомоги у вирішенні проблеми бездіяльності ТОВ «Петрівський квартал 2» та невиконання ним своїх зобов`язань перед інвесторами. За результатами звернення було отримано лише формальні відповіді від Офісу Президента України, Київської обласної військової адміністрації, що не вирішує жодних порушених питань.
Також, 20 березня 2023 року ОСОБА_1 особисто звернувся до відповідача із пропозицією про забезпечення належного виконання продавцем зобов`язань за умовами договору 1, однак, станом на сьогоднішній день жодної відповіді про розгляд надісланої відповідачу пропозиції, її задоволення або відхилення позивач не отримав.
Така бездіяльність відповідача свідчить про невиконання ним належним чином взятих на себе зобов`язань та порушення умов договору 1 в частині готовності до експлуатації об`єкта будівництва у встановлений строк, порушення прав позивача, що фактично позбавляє останнього можливості отримання права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , як на об`єкт інвестування, у визначеному порядку та на підставі п.1.4 договору 1.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 20 червня 2023 року відкрито загальне позовне провадження у справі, призначено підготовче провадження.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 17 січня 2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду в порядку загального позовного провадження.
В судове засідання позивач не з`явився, про дату час та місце слухання справи сповіщений належним чином, через канцелярію суду надав заяву про розгляд справи за його відсутності, позов підтримав, просив його задовольнити.
Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце слухання справи сповіщений належним чином, про причини неявки суд не повідомив.
У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Згідно ч.8 ст.178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до вимог ст.280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення у разі неявки в судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час та місце судового засідання, та не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин, не подав відзив, а позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
За таких обставин суд, враховуючи вимоги ст. 280 ЦПК України, вважає за можливе ухвалити по справі заочне рішення.
У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, доводи сторін, викладені в заявах по суті спору, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.
Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Судом встановлено, що 14 червня 2018 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 2» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №9 ЛУ26-В, за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_1 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.
Відповідно до п.1.4 договору майнові права на квартиру АДРЕСА_4 в об`єкті будівництва передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав) за умови готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк визначений продавцем, за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за договором.
Відповідно до п.2.4 договору орієнтовний строк готовності об`єкта будівництва до експлуатації визначено датою 31 грудня 2018 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін готовності до експлуатації об`єкта будівництва на строк до 6 (шести) місяців і це не буде вважатися порушенням умов договору.
Згідно з попередньою довідкою ТОВ «Петрівський квартал 2» від 16 березня 2023 року ОСОБА_1 у повній мірі виконав свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 згідно договору купівлі-продажу майнових прав № 9 ЛУ26-В від 14 червня 2018 року.
20 березня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Петрівський квартал 2» із пропозицією про забезпечення належного виконання продавцем зобов`язань за умовами договору купівлі-продажу майнових прав №9 ЛУ26-В від 14 червня 2018 року.
Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 як на підставу позову про визнання за ним майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва посилається на те, що він у повному обсязі сплатив ціну майнових прав за укладеним з відповідачем договором, однак, відповідач не виконав належним чином взятих на себе зобов`язань та порушив умови договору в частині готовності до експлуатації об`єкта будівництва у встановлений строк, що фактично позбавило позивача можливості отримання ним права власності на майнові права на квартиру.
Правовідносини, що виникли між сторонами, регулюються Законом України «Про інвестиційну діяльність».
Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами результатами інвестицій відповідно до законодавчих актів.
Згідно ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь яке майно, а також майнові права.
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не вважаються речовими правами на чуже майно, тому що об`єктом цих прав є не чуже майно, а також не вважаються правом власності.
Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Згідно з абзацами 1, 3 ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 527 ЦК України боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
За змістом ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
ОСОБА_1 , як інвестору, до завершення будівництва об`єкту нерухомості, а саме квартири АДРЕСА_1 , і введення її в експлуатацію, належать майнові права на цей об`єкт.
Враховуючи, що відповідач не виконує належним чином взяті на себе зобов`язання, а також, ураховуючи, що будинок за вищезазначеною адресою не було введено в експлуатацію, повну та своєчасну сплату позивачем пайових внесків, суд приходить до висновку про наявність підстав для визнання за позивачем майнових прав на об`єкт нерухомого майна.
Зазначене узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 27 лютого 2019 року у справі № 14-606цс18.
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд приходить до висновку про задоволення позову.
У відповідності до ст. 141 ЦПК України, з відповідача підлягає стягненню на користь позивача сплачений при подачі позову судовий збір у розмірі 1 073 грн. 60 коп.
Керуючись ст. 4, 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст. 190, 331, 526, 527, 530 ЦК України, ст. 12, 13, 48, 51, 76, 81, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,-
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2» про визнання права власності на майнові права на квартиру як на об`єкт інвестування задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 , місце проживання АДРЕСА_5 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 , право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 2», місце знаходження вул. Соборна, 2В, с. Петропавлівська Борщагівка Києво-Святошинського району Київської області, ідентифікаційний код 40616059, на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1 073 (одна тисяча сімдесят три) гривні, 60 копійок.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.
Заочне рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області протягом 30 днів з дня винесення рішення суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя: І. О. Фінагеєва