ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/671/24 Справа № 211/3066/23 Суддя у 1-й інстанції - Козлов Д.О. Суддя у 2-й інстанції - Агєєв О. В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 квітня 2024 року м.Кривий Ріг

Дніпровський апеляційний суд у складі:

головуючого судді Агєєва О.В.,

суддів: Зубакової В.П., Корчистої О.І.,

за участю секретаря судового засідання Юрченко Г.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Кривий Ріг Дніпропетровської області цивільну справу №211/3066/23 за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про стягнення боргу за договором найму житла, з апеляційними скаргами ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , на рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року, ухвалене у складі судді Козлова Д.О., повний текст рішення виготовлено 19 вересня 2023 року, -

ВСТАНОВИВ:

У липні 2023 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 звернулись до суду з позовом до ОСОБА_3 про стягнення боргу за договором найму житла.

В обґрунтування позовних вимог зазначили, що ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , є співвласниками по 21/72 частки кожний кв. АДРЕСА_1 на підставі рішення Жовтневого районного суду м.Кривого Рогу від 23.12.2008 року по справі №2-3 1141/2008. Крім того рішенням Жовтневого районного суду м.Кривого Рогу від 21.03.2013 року був визначний порядок користування даним житловим приміщенням. Зокрема ОСОБА_1 була виділена у користування кімната площею 13,6 кв. м., ОСОБА_2 - кімната площею 15,7 кв. м., а ванна кімната, туалет, кухня, вбудована шафа, коридор були залишені у спільному користуванні. Своєю часткою квартири позивачі фактично користуватися не могли, тому бажали її продати. Майбутній покупець ОСОБА_3 з дружиною мали намір купити частку позивачів на дану квартиру. З цією метою ОСОБА_3 була надана довіреність. У зв`язку із тим, що комунальні платежі за квартиру не сплачувалися, накопичилася значна сума боргу, то було укладено договір оренди №1 від 26.03.2018 року житлового приміщення строком на 60 місяців та договір оренди №2 від 26.03.2018 року житлового приміщення строком на 60 місяців відповідачем відповідно із ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , за якими розмір орендної платі складав 2500 грн. в місяць за кожним договором, яка сплачується на погашення боргів з комунальних платежів у сумі 39475 грн. протягом 16 місяців (п.п. 5.1, 5.2 договору оренди №1 та №2). При цьому вартість комунальних послуг не враховується в сумі орендної плати та сплачується окремо (п.п.5.6, 5.7 договору оренди №1 і №2), а у випадку припинення договору оренди, орендар сплачує комунальні послуги до дня складання акту прийому-передачі та повернення квартири власнику. Крім того договори оренди передбачали відповідальність сторін та строк дії договору до 26.03.2023 року. Однак орендар (відповідач) не виконав умови договору оренди, не сплативши заборгованість за комунальні платежі в сумі 39475 грн., не сплачувавши нараховування комунальних послуг з моменту укладення договору, не сплачуючи орендну плату по договору, хоча квартирою користувався, здавав в оренду це житло, що підтверджується актом з місця мешкання. Таким чином заборгованість складає зі сплати комунальних послуг в сумі 189781,11 грн. за інформацією зі сайту «Новаком». Також з оплати орендної плати 2500 грн. за 43 місяців (з серпня 2019 року по березень 2023 року) відповідач заборгував 107500 грн. за кожним договором оренди позивачам. Крім того за п.8.2 договорів оренди передбачена відповідальність за невиконання умови договору щодо сплати у виді штрафу в сумі 10% від суми заборгованості, що складає 10750 грн. за кожним договором оренди.

На підставі викладеного просили суд стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 107500 грн. - борг за договором оренди №1 від 26.03.2018 року, штраф у сумі 10% від суми боргу, що складає 10750 грн.; на користь позивача ОСОБА_2 107500 грн. - борг за договором оренди №2 від 26.03.2018 року, штраф в сумі 10% від суми боргу, що складає 10750 грн. Крім того просили стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 , ОСОБА_2 борг з оплати комунальних послуг в сумі 189 781,11 грн. та судові витрати.

Рішенням Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року позовні вимоги задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири АДРЕСА_2 від 26 березня 2018 року в сумі 32325,47 грн., а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн. Стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 борг з комунальних платежів за договором оренди квартири АДРЕСА_3 від 26 березня 2018 року в сумі 32325,47 грн., а також понесені судові витрати в сумі 81,41 грн. У задоволені решти вимог - відмовлено.

Не погодившись з зазначеним судовим рішенням, позивач ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просила рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначила, що з відповідачем ОСОБА_3 було укладено договори оренди №1 та №2 від 26.03.2018 року строком на 60 місяців, за якими розмір орендної плати складав 2500 грн. в місяць за кожним договором, яка сплачується на погашення боргів з комунальних платежів у сумі 39475 грн. протягом 16 місяців. При цьому вартість комунальних послуг не враховується в суму орендної плати та оплачується окремо, а у випадку припинення договору оренди, орендар сплачує комунальні послуги до дня складання акту прийому-передачі та повернення квартири власнику. Однак орендар не виконав умови договору оренди у зв`язку з чим виникла заборгованість зі сплати комунальних послуг в розмірі 189 781,11 грн., з оплати орендної плати 2500 грн. за 43 міс. (з серпня 2019 року по березень 2023 року) відповідач заборгував 107 500 грн. за кожним договором оренди позивачам. Крім того, в п.8.2. договорів оренди передбачена відповідальність за невиконання умов договору щодо сплати штрафу у сумі 10% від суми боргу, що складає 10 750 грн. за кожним договором.

Також зазначає, що дійсно отримала від відповідача грошові кошти, які були б їй сплачені при укладанні договору купівлі-продажу квартири, але до часу відзиву довіреності 21.01.2021 року, даний правочин укладено не було, з чого вбачається, що відповідач є користувачем її кімнати відповідно до договору оренди, а тому зобов`язаний сплачувати орендну плату. Крім того, рішенням Довгинцівського районного суду м. Кривого Рогу від 14.08.2023 року відповідачу повернуто кошти за розписками, у зв`язку з тим, що договір купівлі-продажу не відбувся.

Що стосується суми заборгованості по комунальним платежам, то ця сума була узгоджена із відповідачем, підтверджена довідками про розмір заборгованості, яка підлягала погашенню. Орендар не виконав умови договору оренди, не сплатив заборгованість за комунальні послуги, як було передбачено кожним договором оренди, не сплачував нарахування комунальних послуг з моменту укладання договору від 26.03.2018 року та не сплачував орендну плату по договору, яка підлягає стягненню на користь позивачів.

У апеляційній скарзі відповідач ОСОБА_3 посилаючись на недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими та невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що копію вказаної позовної заяви та ухвалу про відкриття провадження, не було направлено на адресу відповідача, що позбавило його можливості реалізувати своє право на подання відзиву на позовну заяву та спростування позовних вимог.

Також зазначає, що позивачами не доведено факт укладання вказаних договорів оренди квартир, адже жодного Акту приймання-передачі вказаного майна від орендодавця орендарю в матеріалах справи не має, тому і жодних прав чи обов`язків для їх сторін вказані договори не створили, що виключає правомірність висновку суду про наявність у ОСОБА_3 обов`язку сплачувати орендні платежі та комунальні послуги за майно, яким він не користувався та від позивачів у користування не отримував.

Крім того, позовні вимоги виходять за межі позовної давності передбаченої ст.257 ЦК України, адже розраховані з 01.03.2018 по 01.04.2023.

У відзиві на апеляційну скаргу позивача, представник відповідача ОСОБА_3 ОСОБА_4 зазначає, що апеляційна скарга подана лише ОСОБА_1 , яка ставить питання про скасування рішення суду повністю, що не відповідає ст.374 ЦПК України, адже ОСОБА_1 може ставити питання лише про скасування рішення в частині, яка стосується прав та інтересів саме ОСОБА_1 , оскільки ОСОБА_2 вказане рішення не оскаржив та погодився з ним. Рішенням Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23.12.2008 року у справі №2-31141/2008 встановлено, що ОСОБА_1 є власником 21/72 частки квартири АДРЕСА_1 . Вказана частка в натурі не виділена, тому неможливо її здати в оренду. Що стосується посилання ОСОБА_1 на право користування якоюсь кімнатою, то воно встановлено Рішенням Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 21 березня 2013 року лише для ОСОБА_1 як стороні по справі, та не може бути передано третій особі, яка участі в судовому провадженні не брала. Крім того позивач просить стягнути комунальні платежі та штраф в розмірі 10% поза межами строку позовної давності.

В судовому засіданні апеляційного суду представник позивача ОСОБА_1 адвокат Сілкіна М.В. підтримала доводи апеляційної скарги, просила її задовольнити. Заперечувала проти доводів апеляційної скарги відповідача, просила її відхилити.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_3 адвокат Довгаль С.В. заперечував проти доводів скарги позивача ОСОБА_1 , просив її відхилити, а апеляційну скаргу відповідача задовольнити повністю.

Позивач ОСОБА_2 в судове засідання апеляційного суду не з`явився, повідомлявся у встановленому законом порядку про день, час та місце розгляду справи у встановленому законом порядку.

Учасник справи, будучи завчасно належним чином повідомлений про час і місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, про причини своєї неявки суд не повідомив, що у відповідності до ч.2 ст.372 ЦПК України, не перешкоджає розглядові справи.

Неявка осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час та місце судового розгляду справи являється їх волевиявленням, яке свідчить про відмову від реалізації свого права на безпосередню участь у судовому розгляді справи та інших процесуальних прав, тому не може бути перешкодою для розгляду судом апеляційної інстанції питання по суті.

Така правова позиція викладена Верховний Судом у постанові від 24 січня 2018 року у справі № 907/425/16.

Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши матеріали справи та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційні скарги позивача ОСОБА_1 та відповідача підлягають частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до пункту 15 постанови Пленуму Верховного Суду України від 24 жовтня 2008 року №12 «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку» у разі якщо апеляційна скарга подана на рішення щодо частини вирішених вимог, суд апеляційної інстанції відповідно до принципу диспозитивності не має права робити висновків щодо неоскарженої частини ні в мотивувальній, ні в резолютивній частині судового рішення, а в описовій частині повинен зазначити, в якій частині вимог судове рішення не оскаржується.

Згідно ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Зі змісту апеляційної скарги вбачається, що позивач ОСОБА_1 просить скасувати, як незаконне, рішення суду лиши в частині її позовних вимог до відповідача, які задоволені частково та ухвалити нове рішення про задоволення її вимог в повному обсязі. Тому рішення в частині позовних вимог позивача ОСОБА_2 (яке ним не оскаржується), судом апеляційної інстанції переглядається лише в межах доводів апеляційної скарги відповідача ОСОБА_3 , який в скарзі ставить питання про скасування рішення суду та ухвалення нового про відмову у задоволенні позову, на підставі наведених ним в апеляційній скарзі доводів.

У частині третій статті 3 ЦПК України визначено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Згідно з частиною першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підстав повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідає вказаним вимогам закону.

Так судом встановлено, що між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 26 березня 2018 року було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_2 , за яким позивач ОСОБА_1 передала у платне користування для проживання житлове приміщення: квартиру АДРЕСА_1 (орендованою площею 41 кв.м.) строком на 60 місяців - до 26 березня 2023 року, а відповідач ОСОБА_3 зобов`язався сплачувати орендну плату в сумі 2500 грн. на місяць, до 26 числа кожного місяця, шляхом погашення при цьому на протязі 16 місяців боргу з комунальних платежів, який станом на 1 березня 2018 року складає 39475 грн., а також зобов`язався сплачувати поточні комунальні платежі за воду, світло, газ, опалення, квартплату, вивіз сміття. При цьому в договорі зазначено, що строк оренди приміщення рахується з момент прийняття його за актом приймання передачі, підтвердженням підписання якого сторонами є п.12 такого договору. Також угодою сторін визначено, що вартість поточних комунальних платежів не входить до орендної плати. В разі ж наявності боргу з орендної плати чи комунальних платежів у відповідача в сумі не менш ніж 70000 грн., то орендар ( ОСОБА_3 ) також повинен сплатити штраф у сумі 10% від суми боргу.

Також встановлено, що 26 березня 2018 року між відповідачем ОСОБА_3 та позивачем по справі ОСОБА_2 було укладено аналогічний договір оренди квартири АДРЕСА_3 , з такими самими умовами щодо порядку, строків та розміру оплати, розміру заборгованості за комунальними платежами, які орендар зобов`язується погасити, строку дії договору та штрафними санкціями.

Як встановлено з інформації ТОВ «Нова-Ком», станом на 1 березня 2018 року заборгованість по комунальним платежам за кв. АДРЕСА_4 склала 78950,95 грн. Саме ця сума боргу (78950,95 грн.) була включена сторонами угоди в орендну плату згідно зі змістом договорів оренди квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 по 39475 грн. за кожним договором.

Рішенням Жовтневого районного суду м.Кривого Рогу від 21.03.2013р. по справі №0413/11582/2012 був визначений порядок користування квартирою АДРЕСА_1 шляхом виділення ОСОБА_1 у користування кімнати площею 13,6 кв.м. та ОСОБА_2 - кімнати площею 15,7 кв.м., а ванна кімната, туалет, кухня, вбудована шафа, коридор були залишені у спільному користуванні із іншими співвласниками такого житла, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 .

З рішення суду вбачається, що за технічним паспортом квартира складається з трьох житлових кімнат площами 21 кв.м., 13,6 кв.м. та 15,7 кв.м. (загальна площа квартири 82 кв.м., житлова площа 50,3 кв.м.).

Також встановлено, що 26 березня 2018 року ОСОБА_2 оформив нотаріально посвідчену довіреність на ОСОБА_3 (номер запису в реєстр. нотаріуса №357), строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважив відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну позивачу 21/72 частку квартири АДРЕСА_4 , надавши з цією метою певний обсяг повноважень, як своєму представнику.

26 березня 2018 року ОСОБА_1 також оформила нотаріально посвідчену (номер в реєстр. нотаріуса №358) довіреність на ОСОБА_3 строком до 26 березня 2023 року, за якою уповноважила відповідача на продаж, дарування, обмін, здачу в оренду належну їй 21/72 частку зазначеної квартири АДРЕСА_4 .

Крім того з розписки від цієї ж дати (26 березня 2018 року) вбачається, що ОСОБА_3 придбав у ОСОБА_1 та ОСОБА_2 по 21/72 частки кв. АДРЕСА_4 у кожного позивача з усіма комунальними боргами. При цьому загальна вартість обох часток позивачів була визначена в сумі 4000 доларів США.

З розписки від 14.08.2019 року ОСОБА_3 вбачається, що він станом на 1 серпня 2019 року узяв на себе зобов`язання щодо боргу в сумі 96924,41 грн. з комунальних платежів та наступних комунальних платежів по кв. АДРЕСА_4 , згідно із його правами по довіреності від ОСОБА_2 від 26 березня 2018 року, та ОСОБА_1 .

В подальшому, відповідно до нотаріально посвідченої заяви від 21 січня 2021 року, ОСОБА_1 скасувала довіреність від 26 березня 2018 року (номер запису в реєстрі нотаріуса №358) видану нею на ім`я відповідача.

Також з доказів, які містяться в матеріалах справи вбачається, що згідно інформації від 20 липня 2023 року з Державного реєстру речових прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно, співвласниками кв. АДРЕСА_1 (загальна площа 82 кв.м., житлова площа 50,3 кв.м.) є: ОСОБА_1 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_2 у частці 21/72 на підставі рішення Жовтневого районного суду м. Кривого Рогу від 23 грудня 2008 року по справі № 2-1141/2008, ОСОБА_6 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, ОСОБА_5 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року, а також ОСОБА_7 у частці 5/36 на підставі свідоцтва про право на спадщину від 23 квітня 2010 року.

18 жовтня 2022 року ОСОБА_6 подарував ОСОБА_3 належні йому 5/36 частки квартири, що також підтверджується витягом з Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Задовольняючи частково позовні вимоги суд першої інстанції виходив з того, що по справі встановлено наявність заборгованості по комунальним платежам по кв. АДРЕСА_1 , яку повинен сплатити відповідач ОСОБА_3 на підставі договорів оренди №1 та №2 від 26.03.2018р. за період користування ним спірним житлом, доказів оплати яких відповідач суду не надав.

Визначаючи суму, що підлягає стягненню суд врахував: частку позивачів у праві власності (21/36 част.) кв. АДРЕСА_1 , що складається лише двох житлових кімнат площами 15,7 кв.м. та 13,6 кв.м.; відсутність доказів поділу особових рахунків по кв. АДРЕСА_1 ; фактичне включення суми боргу станом на 26 березня 2018 року по комунальним платежам в орендну плату за договорами оренди №1 та №2; факт набуття у власність відповідачем 5/36 частки квартири з 18.10.2022 року, та стягнув на користь позивачів суму боргу з комунальних платежів в загальному розмірі 64650,93 грн. (по 32325,47 грн. кожному).

Оскільки сума боргу за договорами оренди склала менш ніж 70000 грн., то суд відмовив і у задоволенні позову в частині стягнення на користь кожного з позивачів штрафів по договорам оренди.

Крім того, відмовляючи у задоволенні позову в частині стягнення плати по договорам оренди №1 та №2 суд, надавши оцінку фактичним обставинам справи у хронологічній послідовності дій сторін, послався на доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), та виходив з фактичної сплати відповідачем ОСОБА_3 позивачам за 21/36 частки кв. АДРЕСА_5 доларів США, відсутності у позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 права власності на квартиру в цілому, а також набуття 18 жовтня 2022 року відповідачем ОСОБА_3 права власності на 5/36 частки квартири.

Колегія суддів не може повністю погодитись з даним висновком суду та зазначає наступне.

Відповідно до ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.638 ЦК україни договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 639 ЦК передбачено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч.1 ст.810 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.811 Кодексу договір найму житла укладається у письмовій формі.

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч.1 ст.812 ЦК України).

За ч. 1, 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно із ст.820 Кодексу розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

На підставі ч.1 ст.821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

Як зазначено вище, 26.03.20218р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди квартири АДРЕСА_2 , за яким позивач ОСОБА_1 передала у платне користування для проживання житлове приміщення: квартиру АДРЕСА_1 (орендованою площею 41 кв.м.) строком на 60 місяців - до 26 березня 2023 року, а відповідач ОСОБА_3 зобов`язався сплачувати орендну плату в сумі 2500 грн. на місяць, до 26 числа кожного місяця, шляхом погашення при цьому на протязі 16 місяців боргу з комунальних платежів, який станом на 1 березня 2018 року складає 39475 грн., а також зобов`язався сплачувати поточні комунальні платежі за воду, світло, газ, опалення, квартплату, вивіз сміття. Також угодою сторін визначено, що вартість поточних комунальних платежів не входить до орендної плати. В разі ж наявності боргу з орендної плати чи комунальних платежів у відповідача в сумі не менш ніж 70000 грн., то орендар ( ОСОБА_3 ) також повинен сплатити штраф у сумі 10% від суми боргу.

Договором оренди не визначено порядок оплати комунальних платежів, як щодо заборгованості станом на момент укладення договору так і в під час його дії. Конкретизовано лише розмір орендної плати та обов`язок орендаря сплачувати комунальні платежі.

З цього приводу колегія суддів зазначає, що відповідно до ч.4 ст.319, ч.1 ст.322 ЦК України власність зобов`язує, тому власник, яким в межах своєї частини є позивач ОСОБА_1 , має утримувати майно, що їй належить, якщо інше не встановлено договором або законом, в тому числі і сплачувати комунальні платежі.

Враховуючи вимоги Цивільного Кодексу та законодавства України, що регулює правовідносини у сфері житлово-комунальних послуг, суд робить висновок, що саме власник нерухомості повинен нести відповідальність через несплату наданих житлово-комунальних послуг.

Як встановлено судом, та не оспорюється сторонами, на час укладення договору оренди спірна квартира належала на праві власності 5-м співвласникам у певних частинах, яким за рішенням суду було в натурі виділено відповідні кімнати, пропорційно їх долі у праві власності і частина квартири залишена у загальному користуванні.

Особові рахунки співвласниками роз`єднані не були. Матеріали справи не містять також даних щодо наявності домовленостей між співвласниками про порядок оплати комунальних платежів, як до укладення договору оренди між сторонами так і після. Дана обставина призвела до формування заборгованості за комунальні послуги.

За інформацією ТОВ «Нова-Ком» станом на 1 квітня 2023 року заборгованість по комунальним платежам по кв. АДРЕСА_1 складала 189781,11 грн.

Враховуючи наведене, а також те що позивачами не доведено оплату ними комунальних послуг за час дії договору оренди, у заявленому в позовній заяві розмірі, що давало би їм право на стягнення з відповідача сплачених сум, суд приходить до висновку, що у задоволенні вимоги ОСОБА_1 про стягнення з відповідача ОСОБА_3 заборгованості за комунальні послуги в розмірі 189781,11 грн. слід відмовити. Рішення в цій частині підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні даних вимог.

Також підлягає скасуванню рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вимог ОСОБА_1 про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором оренди з наступних підстав.

Як вбачається з мотивувальної частини оскаржуваного рішення, суд відмовив у стягненні даних сум пославшись на те, що обумовлена у договорах оренди квартири АДРЕСА_2 та №2 від 26 березня 2018 року, укладених між сторонами, загальна вартість такої оренди строком на 60 місяців за обома договорами для відповідача склала 300 000 грн. (2500 х 60 х 2 = 300 000), не відповідає попереднім діям позивачів, які фактично своє право користування належною їм загальною 21/36 часткою кв. АДРЕСА_1 оцінили для ОСОБА_3 у сумі 4000 доларів США, що за офіційним курсом НБУ на 26 березня 2018 року (26,265478 грн. за 1 долар США) становило 105061,91 грн.

Суд першої інстанції прийшов до висновку, що дії позивачів, які ставлять питання про стягнення з відповідача ОСОБА_3 боргу за договорами оренди квартири АДРЕСА_2 та №2 від 26 березня 2018 року, укладені ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на всю площу спірного житла, в той час, коли вони не мали та не мають прав на всю квартиру АДРЕСА_1 , не можуть вважатись добросовісними, оскільки фактично вони вже отримали від відповідача кошти за право користування житлом відповідно до належної їм частки спірної квартири.

Між тим, ухвалюючи 19.09.2023р. в порядку спрощеного провадження, без повідомлення сторін, оскаржуване рішення, суд не був обізнаний про наявність рішення Довгінцівського районного суду м.Кривого Рогу від 14.08.2023р., яким було задоволено позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та стягнуто з останніх на користь позивача безпідставно набуті ними кошти у розмірі 52800 грн. та 44500 грн. відповідно.

Як пояснив в судовому засіданні апеляційного суду представник позивача ОСОБА_1 , проти чого не заперечував представник відповідача по даній справі, дане рішення суду не оскаржувалось і набрало законної сили та фактично виконане її довірителем, що підтверджується також копію квитанції (а.с.174).

Тобто посилання суду на фактичне отримання позивачами від відповідача коштів за користування спірним житлом є помилковим, таким що не ґрунтується на фактичних обставинах справи і доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 в цій частині є слушними і підлягають задоволенню.

Розглядаючи вимоги позивача ОСОБА_1 в частині стягнення на її користь заборгованості з орендної плати за договором оренди №1 укладеним 26 березня 2018 року з відповідачем ОСОБА_3 колегія суддів виходить з того, що даний договір оренди відповідач не оспорював, він недійсним у встановленому законом порядку не визнавався, відповідачем не доведено в суді, з наданням належних та допустимих доказів, що умови договору щодо сплати орендної плати ним виконувались, а тому, на підставі ст.820 ЦК України, дані вимоги є обґрунтованими.

Враховуючи розмір орендної плати визначений п.5.1. Договору оренди 2500 грн. на місяць, а також строк дії договору 60 місяців, відсутність платежів за договором, сума заборгованості станом на кінець дії договору складає 150 000 грн., а в межах заявлених позовних вимог в цій частині 107500 грн.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст.257 ЦК України), а спеціальна позовна давність до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені) - тривалістю в один рік (пункт 1 частини другої статті 258 ЦК України).

Відповідно до статті 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

Початок перебігу позовної давності визначається статтею 261 ЦК України. Так, за загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України). А за зобов`язаннями з визначеним строком виконання, перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання (частина п`ята цієї статті).

Оскільки договір встановлює окремі зобов`язання, які деталізують обов`язок відповідача повернути борг частинами та передбачають самостійну відповідальність за невиконання цього обов`язку, то незалежно від визначення у договорі строку його дії право позивача вважається порушеним з моменту порушення відповідачем терміну внесення чергового платежу. А відтак, перебіг позовної давності стосовно кожного щомісячного платежу починається після невиконання чи неналежного виконання (зокрема, прострочення виконання) відповідачем обов`язку з внесення чергового платежу й обчислюється окремо щодо кожного простроченого платежу.

Саме такий правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду в своїй постанові від 28 березня 2018 року у справі №444/9519/12 (провадження №14-10 цс 18)

Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (ч.3 ст.267 ЦК України).

Як зазначено вище, суд першої інстанції розглянув справу в порядку спрощеного позовного провадження, без повідомлення учасників справи. Даних про те, що відповідачем отримано копію ухвали суду першої інстанції про відкриття провадження, матеріали справи не містять. Таким чином відповідач був позбавлений можливості заявити клопотання в порядку ч.3 ст.267 ЦК України про застосування строків позовної давності. Останній скористався даним правом на стадії апеляційного розгляду.

Колегія суддів вважає, що заява підлягає задоволенню та в даному випадку слід застосувати строк позовної давності. Оскільки з позовом ОСОБА_1 звернулась в травні 2023 року, то заборгованість з орендної плати підлягає стягненню з відповідача на користь позивача в межах трирічного строку позовної давності - починаючи з червня 2020 року по березень 2023 року включно в розмірі 82 500 грн.

Також з відповідача на користь позивача ОСОБА_1 підлягає стягненню передбачений п.8.2 договору оренди штраф в розмірі 10% від суми боргу. Оскільки стягненню підлягає заборгованість в сумі 82 500 грн., то сума штрафу до стягнення складає 8 250 грн.

Заява щодо застосування річного строку давності передбаченого пунктом 1 частини другої статті 258 ЦК України, на переконання колегії, задоволенню не підлягає, оскільки станом на дату закінчення строку дії договору оренди 26 березня 2023 року, заборгованість перевищувала 70 000 грн., порушення зобов`язання тривало і на час звернення з позовом в травні 2023 року - річний строк не сплив.

Доводи апеляційної скарги відповідача підлягають відхиленню, оскільки з копії договору оренди вбачається, що дійсно п.4.1 договору передбачає відлік початку строку дії договору оренди з моменту прийняття приміщення по акту приймання-передачі, в момент підписання акту орендодавець передає орендарю ключі від квартири (п.3.2).

Окремого акту приймання-передачі матеріали справи не містять. Разом з тим в договорі оренди є пункт 12 «Акт приймання-передачі», яким визначено, що стан даної нерухомості, що передається орендодавцем ОСОБА_1 претензій орендар не має. Договір підписано сторонами, що ними не заперечується.

Посилання представника відповідача, що даний пункт 12 констатує відсутність у ОСОБА_3 претензій до стану квартири і не є актом саме передання майна, суд не приймає, оскільки діючим законодавством не визначено вимог до такого акту (його форму)

Стаття 795 ЦК України передбачає, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Між тим, дана норма не містить вимоги, що такий акт має бути оформлено окремим документом і не може міститись безпосередньо в договорі оренди окремим пунктом.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року; SERYVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909|04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до пунктів 3 та 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішення суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційні скарги позивача ОСОБА_1 та відповідача ОСОБА_3 підлягають частковому задоволенню, рішення суду, на підставі ст.376 ЦПК України, в частині позовних вимог ОСОБА_1 скасуванню, з ухваленням в цій частині нового рішення про часткове задоволення позовних вимог.

Частиною 1 статті 141 ЦПК України передбачено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Відповідно до ч.10 ст.141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Згідно з ч.13 ст.141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

При пред`явленні позову позивачем ОСОБА_1 сплачено судовий збір у розмірі 1073,60 грн., отже у відповідності з вимогами ст.141 ЦПК України вона має право на компенсацію судових витрат пропорційно від частки задоволених позовних вимог (42,57 %), що становить 470,88 грн.

При зверненні до апеляційного суду з апеляційною скаргою ОСОБА_1 понесла витрати зі сплати судового збору у розмірі 1610,40 грн., що підтверджується відповідним платіжним документом.

За результатами розгляду апеляційної скарги ОСОБА_1 має право на часткову компенсацію понесених нею судових витрат у суді апеляційної інстанції пропорційно від частки задоволених вимог апеляційної скарги, що становить 685,55 грн.

З урахуванням часткового задоволення апеляційної скарги ОСОБА_3 , останній також має право на компенсацію понесених ним судових витрат у суді апеляційної інстанції пропорційно від частки задоволених вимог апеляційної скарги, що становить також 685,55 грн.

Згідно ч.10 ст.141 ЦПК України при частковому задоволенні позову, у випадку покладення судових витрат на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, суд може зобов`язати сторону, на яку покладено більшу суму судових витрат, сплатити різницю іншій стороні. У такому випадку сторони звільняються від обов`язку сплачувати одна одній іншу частину судових витрат.

Таким чином, на підставі ч.10 ст.141 ЦПК, остаточно з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 слід стягнути судові витрати в сумі 457 грн. 03 коп.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , ОСОБА_3 задовольнити частково.

Рішення Жовтневого районного суду міста Кривого Рогу Дніпропетровської області від 19 вересня 2023 року в частині позовних вимог ОСОБА_1 скасувати.

Ухвалити в цій частині нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення боргу за договором оренди квартири задовольнити частково. Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 борг з орендної плати за договором оренди квартири №1 від 26 березня 2018 року в сумі 82 5000 (вісімдесят дві тисячі п`ятсот) грн. 00 коп., та штраф в розмірі 8250 (вісім тисяч двісті п`ятдесят) грн.. 00 коп.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати в сумі 457 (чотириста п`ятдесят сім) грн. 03 коп.

У задоволені решти вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 відмовити.

В іншій частині рішення суду першої інстанції слід залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Судді:

Повний текст постанови складено 10.04.2024р.

Головуючий суддя О.В. Агєєв