Справа № 685/1310/23
Провадження № 2/685/47/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05 лютого 2024 року Теофіпольський районний суд Хмельницької області в складі

головуючого судді Самойловича А.П.,

за участі секретаря Таранської Т.О.,

представника позивача ОСОБА_1 та

відповідача ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт Теофіполь в загальному порядку цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , третіх осіб на стороні відповідача, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, Теофіпольської селищної ради та державного реєстратора Теофіпольської селищної ради, про внесення змін до договору купівлі-продажу та зобов`язання державного реєстратора внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно,

В С Т А Н О В И В :

29 листопада 2023 року адвокат Бурлак О.М., діючи в інтересах ОСОБА_3 , звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що на підставі договору купівлі-продажу від 21 вересня 2019 року позивач ОСОБА_3 придбав у відповідача ОСОБА_2 комплекс будівель, які розташовані по АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 3 даного договору та витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на земельній ділянці з кадастровим номером :01:001:0297 площею 1,1863 га за вищевказаною адресою розташовані конкретно визначені об`єкти нерухомого майна, які входять до придбаного комплексу будівель, загальною площею 3564,5 кв.м., а відповідно до звіту про оцінку майна, виконаного ФОП ОСОБА_4 , визначена ринкова вартість того ж відчужуваного майна площею 1924,7 кв.м. становить 670909 грн.

Право власності ОСОБА_3 на зазначене майно підтверджується записом про право власності № 32912839, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 247. В записі зазначено, що об`єктом нерухомого майна загальною площею 3564,5 кв. м. є: адмінбудинок, прохідна, ремонтно-механічна майстерня, гаражі, авторемонтна майстерня, гаражі, склад № 1, заправка, загорожа. Позивач зазначає, що при купівлі-продажу ОСОБА_3 придбав у ОСОБА_2 нерухоме майно площею, відповідно до технічного паспорту на виробничий будинок та звіту № 127, у 1924,7 кв.м., хоча в договорі купівлі-продажу та при реєстрації придбаного майна, як об`єкта нерухомості, зазначена площа у 3564,5 кв., що не відповідає фактично вчиненому правочину.

Позивач просить внести зміни до п. 3 договору купівлі-продажу, виклавши його в іншій редакції, а саме, виключивши невірну площу об`єктів нерухомого майна.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що площа загорожі та воріт була невірно внесена до площі нерухомого майна, що суперечить чинному законодавству.

В ході судового розгляду представник позивача адвокат Бурлак О.М. позовні вимоги підтримав в повному обсязі та додатково пояснив, що відповідач ОСОБА_2 набув право власності на комплекс будівель КП «Теофіпольський райагробуд» по вул. Небесної Сотні (на той час Леніна), 78 в смт Теофіполь на підставі рішення Господарського суду Хмельницької області від 12 січня 2006 року. В самому рішенні наведений перелік об`єктів нерухомого майна, які входять до комплексу із зазначенням площі кожного з них. До даного переліку також включені і загорожі чавунні з металевою сіткою з воротами, проте їх площа в рішенні суду не вказана.

Однак в подальшому, після здійснення угод з іншими особами щодо купівлі-продажу деяких об`єктів нерухомого майна зі складу даного комплексу, до реєстру прав власності на нерухоме майно у 2006 році Теофіпольським районним бюро технічної інвентаризації було внесено інформацію щодо площі кожного з об`єктів комплексу з зазначенням його площі, де уже була зазначена площа загорожі у 1639,8 кв.м.

Представник позивача вважає, що у визначенні площі такого об`єкту, як загорожа та ворота, була допущена помилка, оскільки це є не площею об`єкту на поверхні, а площею самої огорожі у вертикальній площині.

Відповідач ОСОБА_2 позовні вимоги визнав та пояснив, що під час укладення договору не досліджував ретельно площу усіх об`єктів майнового комплексу, які були зазначені в документах, що і призвело до помилки, оскільки загальна площа усіх об`єктів комплексу по документах є значно меншою за їх фактичну площу.

Заслухавши доводи сторін, пояснення спеціаліста та дослідивши матеріали справи, суд дійшов переконання про наявність підстав для часткового задоволення позову, виходячи з наступного.

Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особам має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу.

Частиною другою статті 16 ЦК України визначений перелік способів захисту прав та інтересів, який не є вичерпним.

Договором, згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України, є домовленість двох і більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Договір, у відповідності до ч. 1 ст. 638 ЦК України, є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Статтею 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, порядок проведення якої визначається законом.

Таким законом є Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до ч. 3 ст. 13 даного закону, до відомостей про об`єкт нерухомого майна, які вносяться до Державного реєстру, відноситься загальна площа приміщень об`єкта нерухомості.

Оскільки набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відбувається з моменту державної реєстрації цього права, тому площа об`єкту нерухомого майна відноситься до істотних умов договорів відчуження такого об`єкту.

21 серпня 2019 року продавець ОСОБА_2 та покупець ОСОБА_3 уклали договір купівлі-продажу комплексу будівель, відповідно до якого продавець продав, а покупець купив комплекс будівель: адмінбудинок, прохідна, ремонтно-механічна майстерня, гаражі, авторемонтна майстерня, гаражі, склад, які розташовані в АДРЕСА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Теофіпольського райнотокругу Хмельницької області Сурмою Г.Ф. з реєстрацією в Реєстрі під № 1589.

У пункті 3 договору визначено, що на земельній ділянці розміром 1,1863 га з кадастровим номером :01:001:0297 за вказаною адресою, розташовані адмінбудинок, прохідна, ремонтно-механічна майстерня, гаражі, авторемонтна майстерня, гаражі, склад № 1, заправка, загальною площею 3564,5 м.кв, складовими частинами яких є: адмінбудинок, позначений в плані літерою «А2»; підвал «А1»; сходи «а»; вхід в підвал «а1»; вхід в підвал «а2»; приямок «а3»; приямок «а4»; витяжка «а5»; прохідна «В1»; ремонтно-механічна майстерня «Г1»; гараж автомобільний «Д1»; авторемонтна майстерня «Е1»; прибудови «е»; гаражів «Є1»; складу «Ж1»; заправка з навісом «З1»; ворота № 1; загорожа № 2; загорожа № 3; загорожа № 4; загорожа № 5; ворота № 6; ворота № 7.

Відповідно до чинної на час укладення вищезазначеного договору Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлового політики України від 24 травня 2001 року № 127, господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) підлягають технічній інвентаризації в складі основної будівлі. Цією Інструкцією при підрахунку площ об`єктів не передбачено вимірювання в плані площі огорожі та методики визначення площі огорожі.

Чинним на даний час Порядком проведення технічної інвентаризації, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2023 року № 488, також не передбачено вимірювання площі огорожі та не встановлена методика її вимірювання.

Допитана в ході судового засідання спеціаліст ОСОБА_5 , начальник Теофіпольського бюро технічної інвентаризації, пояснила, що оплата робіт по технічній інвентаризації здійснюється відповідно до витраченого часу роботи відповідного фахівця бюро згідно встановлених норм. Норми витраченого часу, в свою чергу, визначаються відповідно до площ обміру того чи іншого об`єкту.

Обмір об`єктів нерухомого майна здійснюється за їх внутрішньою площею, а обмір парканів, воріт та хвірток здійснюється за їх фактичною площею, яка визначається виходячи з довжини та висоти, а не ширини на поверхні землі.

Вважає, що у даній справі у площу усього комплексу було включено площу паркану, яким він огороджений по периметру, розмір якого визначений виходячи з його висоти.

Згідно довідок Теофіпольського БТІ від 22 листопада 2023 року № 89 та № 90 про технічний стан об`єкта нерухомого майна станом на 21 серпня 2019 року, загальна площа усіх об`єктів нерухомого майна по АДРЕСА_1 становить 1924,7 кв.м.

У пункті 4 спірного договору сторони керувалися вартістю відчужуваного майна, визначеного згідно зі звіту № 127 про оцінку майна, виданого фізичною особою підприємцем ОСОБА_4 . При цьому у самому звіті оцінювач зазначила про оцінку майна комплексу будівель загальною площею 1924,7 кв.м., а не 3564,5 кв.м., як внесено до договору.

В матеріалах інвентаризаційної справи № 13743433 на об`єкт нерухомого майна в АДРЕСА_1 , витребуваної з Теофіпольського бюро технічної інвентаризації, міститься журнал зовнішніх обмірів, в який вносилися встановлені розміри певних об`єктів нерухомого майна.

Зокрема, визначені розміри огорожі та воріт, з яких: № 1 ворота 4,9х1,6; № 2 загорожа чавунна 301,3х1,30; № 3 сітка металева 118,8х1,10; № 4 загорожа (? 1,0 цегла, ? метал сітка) 42х80; № 5 цегляна 484х2,0; № 6 ворота 6,5х1,9; № 7 ворота 5,8х2,00. Результат обміру (добуток) внесений до графи «Площа до оплати», відповідно 7,8 кв.м., 391,7 кв.м., 130,7 кв.м., 117,6 кв.м., 968,7 кв.м, 12,4 кв.м. та 11,6 кв.м. Сума усіх площ огорожі та воріт становить 1639,8 кв.м.

При цьому в іншу графу «Площа» внесено дані з обміру усіх об`єктів нерухомості, які містяться у даному журналі, крім власне площі огорожі та воріт, з чого слідує, що площа об`єктів нерухомості визначена як їх площа у горизонтальній площині, а площа огорожі та воріт у вертикальній.

В матеріалах інвентаризаційної справи також міститься лист ліквідатора КП «Теофіпольський райагробуд» Шишкіна С.В. до начальника Теофіпольського районного БТІ від 08 липня 2005 року № 13/276-36 з проханням виготовити технічну документацію на об`єкти нерухомого майна, які належать КП «Теофіпольський райагробуд», що розташовані в АДРЕСА_2 . Лист містить перелік усіх об`єктів нерухомого майна, розташованого на даній території, до якого входить і ворота з огорожею.

Поруч з кожним із об`єктів працівником БТІ у дві графи було від руки внесено площу обмірів зовнішніх та внутрішніх. Площа зовнішніх обмірів воріт з огорожею становить 1639,8 кв.м., по внутрішніх стоїть прочерк.

Таким чином, у загальну площу комплексу у 3564,5 кв. у спірному договорі було помилково включено площу огорожі з воротами розміром 1639,8 кв.м., тому площа об`єкту становить 1924,7 кв.м. (3564,5 кв.м. 1639,8 кв.м.), яка і повинна бути внесена до договору, оскільки відповідає дійсній площі даного об`єкту.

Однією з засад державної реєстрації прав, визначеної частиною 1 статті статі 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Задоволення позову у даному випадку є досягнення гарантії достовірності відомостей у Державному реєстрі щодо даного об`єкту нерухомого майна.

Разом з тим, судом не знайдено підстав для визнання огорожі та воріт малими архітектурними формами, якими, як об`єктами благоустрою, огороджена земельна ділянка.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про благоустрій» огорожа та ворота належить до малих архітектурних форм, як елементів (частин) об`єктів благоустрою. Проте територія приватного промислового підприємства не входить до переліку об`єктів благоустрою, визначених у статті 13 даного закону, тому позов в цій частині задоволенню не підлягає.

Керуючись ст.ст. 15, 16, 182, 626, 638, 657 ЦК України, ст.ст. 3, 13 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 263-265 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В :

Позов ОСОБА_3 задовольнити.

Пункт 3 Договору купівлі-продажу комплексу будівель, укладений 21 серпня 2019 року між продавцем ОСОБА_2 та покупцем ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за № 1589, викласти в наступній редакції:

«3. На земельній ділянці розміром 1,1863 га, кадастровий номер :01:001:0297, за вказаною адресою, розташовані адмінбудинок, прохідна, ремонтно-механічна майстерня, гаражі, авторемонтна майстерня, гаражі, склад № 1, заправка, загальною площею 1924,7 м.кв., складовими частинами яких є: адмінбудинок позначений на плані літерою «А2»; підвал «А1»; сходи «а»; вхід в підвал «а1»; вхід в підвал «а2»; приямок «а3»; приямок «а4»; витяжка «а5»; прохідна «В1»; ремонтно-механічна майстерня «Г1»; гараж автомобільний «Д1»; авторемонтна майстерня «Е1»; прибудови «е»; гаражів «Є1»; складу «Ж1»; заправка з навісом «З1»; ворота № 1; загорожа № 2; загорожа № 3; загорожа № 4; загорожа № 5; ворота № 6; ворота № 7.».

Державному реєстратору Теофіпольської селищної ради внести зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності об`єкта нерухомого майна, реєстраційний номер 247, запис № 32912839 від 21 серпня 2019 року, та вказати в розділі опис нерухомого майна вірну площу 1924,7 кв.м.

Відмовити в задоволенні решти позовних вимог.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) сторін, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 15 лютого 2024 року.

Суддя Самойлович А.П.