ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 554/6003/21 Номер провадження 22-ц/814/647/24Головуючий у 1-й інстанції Блажко І. О. Доповідач ап. інст. Кузнєцова О. Ю.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 лютого 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого судді: Кузнєцової О.Ю.

суддів: Гальонкіна С.А., Карпушина Г.Л.

секретар: Андрейко Я.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві в режимі відеоконференції апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Литовченка Романа Вікторовича

на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року, постановлене суддею Блажко І.О.,

по справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Інтайм Фінанс", приватного нотаріуса Кременчуцького міського нотаріального округу Полтавської області Доценка Андрія Миколайовича про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,-

В С Т А Н О В И В:

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, у якому, після зміни предмета та підстав позову, просив визнати протиправними та скасувати рішення приватного нотаріуса Доценка А. М. від 29 лютого 2020 року, індексний номер 51397569, про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс».

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилався на те, що 03 травня 2007 року між ним і Товариством з обмеженою відповідальністю Банк «Фінанси та Кредит», яке змінило назву на Публічне акціонерне товариство «Банк «Фінанси та Кредит» був укладений кредитний договір № 359-Т, за умовами якого позичальнику надано кредит у сумі 47 000,00 дол. США, та договір про відкриття кредитної лінії від 03 травня 2007 року № 359-КТ-КЛІ на суму 3 000,00 дол. США.

Цього ж дня для забезпечення виконання зобов`язання за вказаними договорами між ним і ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» був укладений іпотечний договір № 359-Т, за умовами якого в іпотеку банку передано нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

10 жовтня 2019 року між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» за результатами відкритих електронних торгів (аукціону) був укладений договір про відступлення прав вимоги, зокрема до боржника ОСОБА_1 за кредитним договором, договором про відкриття кредитної лінії та договором іпотеки.

29 лютого 2020 року приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Доценко А. М. прийняв рішення № 51397569 та зареєстрував за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» право власності на вказану квартиру.

Позивач вважає, що зазначена реєстрація права власності була проведена з порушенням закону, оскільки іпотекодержатель не надав реєстратору для проведення реєстраційних дій всіх необхідних документів.

Крім того, позасудове стягнення на предмет іпотеки як заставного майна на виконання умов за валютним договором здійснено з порушенням Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII), який був чинним на час виникнення спірних правовідносин. У зв`язку з цим просив позов задовольнити.

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року в задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що ОСОБА_1 не виконав в повному обсязі своїх зобов`язань за договором кредиту, що надає можливість правонаступнику первісного кредитора та іпотекодержателя набути право власності на предмет іпотеки на підставі іпотечного застереження. При цьому, будь-яких доказів на підтвердження факту порушення приватним нотаріусом норм Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) щодо здійснення реєстраційних дій стосовно права власності на іпотечне майно позивачем не надано.

Не погодившись з даним судовим рішенням, представник ОСОБА_1 адвокат Литовченко Р.В. подав апеляційну скаргу, в якій просив рішення скасувати та постановити по справі нове про задоволення позовних вимог в повному обсязі, посилаючись на неповне з`ясування обставин, які мають значення для справи, порушенням норм матеріального та процесуального права.

Апеляційна скарга обгрунтоване тим, що під час звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем не були виконані всі умови, передбачені як договором іпотеки, так і Законом України «Про іпотеку».

Вказує, що місцевий суд залишив поза увагою той факт, що в матеріалах реєстраційної справи відсутній належний документ, який підтверджує наявність факту завершення обрахування 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя, в самій справі відсутні достовірні докази того, що така вимога була направлена на адресу іпотекодавця, відсутні докази вручення вимоги (повідомлення) іпотекодавцю.

Також посилається на те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутні відомості про здійснення на момент звернення стягнення на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна. Зазначена оцінка не проводилась, експертом житлове приміщення не оглядалося, що свідчить про недотримання нотаріусом як реєстратором вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Окрім того, відповідачами при реалізації права звернення стягнення на предмет іпотеки не враховані вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Фінансова компанія «Інтайм Фінанс» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Постановою Полтавського апеляційного суду від 21 лютого 2020 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Литовченка Р.В. залишено без задоволення, а рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року залишено без змін.

Постановою Верховного Суду від 23 серпня 2023 року постанову Полтавського апеляційного суду від 21 лютого 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Заслухавши доповідь судді доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Як встановлено місцевим судом та вбачається з матеріалів справи, 03 травня 2007 року між ТОВ Банк «Фінанси та Кредит» і ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 359-КТ, за умовами якого позичальнику надано кредит у сумі 47 000,00 дол. США, зі сплатою 11 % річних, з цільовим призначенням для придбання двокімнатної квартири АДРЕСА_2 (т. 1, а.с. 17-21).

Цього ж дня між ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» і ОСОБА_1 був укладений договір про відкриття кредитної лінії № 359-КТ-КЛІ, за умовами якого банк відкрив позичальнику невідновлювальну кредитну лінію з кредитним лімітом в розмірі 3 000,00 дол. США, з оплатою процентів за користування кредитними ресурсами у розмірі 16 % річних (т. 1, а.с. 22-26).

03 травня 2007 року для забезпечення виконання зобов`язання за вказаними договорами між ТОВ «Банк «Фінанси та Кредит» і ОСОБА_1 був укладений іпотечний договір № 359-КТ, за умовами якого в іпотеку банку передано нерухоме майно квартиру АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 28-29).

10 жовтня 2019 року між ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» і ТОВ «ФК «ІнтаймФінанс» за результатами відкритих електронних торгів (аукціону), оформлених протоколом електронного аукціону від 18 вересня 2019 року № UA-EA-2019-08-02-000101-b, укладений договір про відступлення прав вимоги, зокрема, прав вимоги до боржників за такими договорами: кредитним договором від 03 травня 2007 року № 359-КТ; іпотечним договором від 03 травня 2007 року № 359-КТ; договором поруки від 03 травня 2007 року № 359-КТ (т. 1, а.с. 13-16).

Таким чином, з 10 жовтня 2019 року ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» є правонаступником усіх майнових прав ПАТ «Банк «Фінанси та кредит» та набуло статусу іпотекодержателя, зокрема за іпотечним договором від 03 травня 2007 року № 359-КТ.

03 грудня 2019 року ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» як новий кредитор (іпотекодержатель) згідно з наявною в кредитній справі інформацією надіслало ОСОБА_1 письмову заяву-вимогу про усунення порушення основного зобов`язання, в якому вказувалась існуюча прострочена заборгованість, зазначалося про необхідність усунення порушення зобов`язання в тридцятиденний строк з дня отримання цієї вимоги, а також попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття товариством права власності у разі невиконання законних вимог нового кредитора. Зокрема, у зазначеній вимозі іпотекодержатель повідомляв боржника про те, що станом на 31 жовтня 2019 року наявна заборгованість в розмірі 12 979 139,95 грн., з яких: заборгованість за тілом кредиту - 1 049 705,95 грн., за відсотками - 890 419,44 грн, комісія - 34 178,40 грн., пеня та штрафи - 11 004 836,16 грн. (т. 1, а.с. 94)

Зазначену вимогу ОСОБА_1 отримав 05 грудня 2019 року, що підтверджується відповідними відмітками на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення № 060 (т. 1, а.с. 95).

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 вимоги про повернення кредитних коштів у лютому 2020 року ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» звернулось до реєстратора - приватного нотаріуса Доценка А. М. із заявою про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, - квартиру АДРЕСА_1 на підставі іпотечного застереження.

За результатами вказаного звернення на підставі статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нотаріус здійснив державну реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс» відповідно до застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Згідно ст. 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.

У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

Частинами першою, третьою статті 33 Закону України "Про іпотеку" визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зроблено висновок, що "за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Даний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 13 вересня 2023 року у справі № 308/11827/20, провадження № 61-6970св23.

Дослідивши матеріали справи, колегією суддів встановлено, що позивачу ОСОБА_1 на адресу вказану в кредитному договорі, а саме: АДРЕСА_3 та на адресу знаходження спірної квартири, було направлено ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс», що є правонаступником ПАТ «Банк «Фінанси і кредит», рекомендованим листом з повідомленням письмову заяву-вимогу про усунення порушення зобов`язань за кредитним договором та звернення стягнення на предмет іпотеки, надано тридцятиденний строк для сплати кредитних коштів.

Попереджено позивача, що у разі не виконання цієї вимоги, буде розпочата процедура стягнення боргу за кредитним договором на підставі виконавчого напису нотаріуса, в примусовому порядку за рішенням суду або шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки (шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки або шляхом його продажу від свого імені третій особі), відповідно до ст. ст. 36, 37, 38 Закону України «Про іпотеку» та п. 8.4.3, п. 8.4.8, 8.4.9, п. 10, п. 11 іпотечного договору № 359-КТ від 03.05.2007 року.

Дану заяву було отримано позивачем за адресою АДРЕСА_3 , що підтверджується копією рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення (т. 1, а.с. 95).

Доказів виконання вищевказаної заяви-вимоги матеріали справи не містять.

Частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час переходу права власності передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно з пунктом 8.4.3 укладеного іпотечного договору № 359-КТ від 03.05.2007 року, встановлено, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавства у разі, коли в момент настання терміну виконання іпотекодавцем зобов`язань, забезпечених іпотекою за цим договором, вони не будуть виконані.

Відповідно до п. 8.4.8 вищевказаного договору, іпотекодержатель може достроково звернути стягнення на предмет іпотеки у разі неналежного виконання іпотекодавцем будь-яких умов кредитного договору, у тому числі у разі несвоєчасної чи неповної сплати ануїтетних платежів, несвоєчасного повернення сум зобовязань за кредитним договором, в т. ч. кредиту, процентів, комісійної винагороди, неустойки. Право звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель набуває також, якщо іпотекодержатель, відповідно до п. 3.4. кредитного договору та/або відповідно до п. 3.5 договору про відкриття кредитної лінії, заявить іпотекодавцю вимогу повернути кредит та сплатити проценти, комісійну винагороду до настання строку, зазначеного у п. 3.2. кредитного договору та/або у п. 3.2 договору про відкриття кредитної лінії, а іпотекодавець не виконає зазначене зобов`язання.

Згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в пп. 11.3.1 та 11.3.2 пункту цього договору: задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за кредитним договором та/або договором про відкриття кредитної лінії в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» або продаж іпотекодержателем від свого імені предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Аналіз статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку», у редакції на час укладення іпотечного договору, дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», в редакції Закону України № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

За змістом статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Частиною п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Проте, з огляду на зміст положень, закріплених у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону № 898-IV, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункту 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

Встановлено, що 25 січня 2020 року на замовлення ТОВ «Кредитні ініціативи» суб`єктом оціночної діяльності ФОП ОСОБА_2 було проведено оцінку предмета іпотеки, про що складено висновок про вартість майна від 25 січня 2020 року, згідно з яким вартість спірної квартири складає 247100 грн.

Таким чином, на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності оцінку вартості предмета іпотеки було проведено у відповідності до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Зазначена оцінка була чинною на момент переходу права власності та не спростована в подальшому позивачем.

Разом з цим 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який увів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Звертаючись до суду з цим позовом, а також в апеляційній скарзі, позивач як на одну з підстав для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем посилався на те, що на спірні правовідносини поширюється Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який був чинний на момент проведення держаної реєстрації права власності на спірну квартиру, а тому нотаріус не мав права здійснювати реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інтайм Фінанс».

Встановлено, що квартира АДРЕСА_1 є предметом договору іпотеки, яким забезпечено виконання ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором від 03 травня 2007 року № 359-КТ, валютою за яким є долар США.

Відповідно до підпункту 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» , не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або;

- таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна.

Таким чином, проаналізувавши вимоги даного закону, встановлено, що умовами для його застосування є підтвердження того, що нерухоме житлове майно використовується позичальником як місце постійного проживання позичальника та відсутність у позичальника іншого нерухомого житлового майна.

Разом з тим, не знайшли свого підтвердження доводи апеляційної скарги про те, що спірна квартира використовується як місце постійного проживання позивача, оскільки в матеріалах справи немає достатніх доказів про проживання позивача у спірній квартирі на час здійснення спірної реєстрації права власності. Сам по собі факт реєстрації ОСОБА_1 у спірній квартирі не підтверджує факт його проживання у ній. Окрім того, позивач не надав доказів про те, що у нього або членів його сім`ї немає іншого житлового майна, в тому числі належного йому на праві спільної сумісної власності.

Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 16 серпня 2023 року у справі № 754/14503/16-ц, провадження № 61-2881св23.

Статтею 374 ч. 1 п. 2 ЦПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 376 ч. 4 ЦПК України зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Враховуючи вищевикладене, рішення суду першої інстанції підлягає зміні шляхом доповнення мотивів відмови у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 367, 369, 374 ч. 1 п. 2, 376 ч. 1 п. 4, ч. 4, 381-384 ЦПК України,

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Литовченка Романа Вікторовича задовольнити частково.

Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року змінити.

Мотивувальну частину рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року доповнити мотивами відмови у задоволенні позову, викладеними у цій постанові.

В іншій частині рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 19 листопада 2021 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку протягом тридцяти днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий: О. Ю. Кузнєцова

Судді С. А. Гальонкін

Г. Л. Карпушин