Справа № 710/1364/23 Провадження № 2/710/52/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25.03.2024 м. Шпола

Шполянський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого - судді Сивоконя С.С. ,

за участі секретаря судового засідання Коваленка В.О.,

учасники процесу:

представник позивача адвокат Коцар О.С.

відповідач 2 ОСОБА_1

представник відповідача адвокат Стратілатов К.Г.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» від імені якого діє представник адвокат Коцар Ольга Сергіївна до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі- продажу земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

06.10.2023 до Шполянського районного суду Черкаської області надійшла згадана позовна заява, в якій представник позивача просить: 1). Перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером: :01:002:009, загальною площею 0,2100 га, розміщеної за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 03.08.2022 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений ОСОБА_4 . приватний нотаріус Черкаського районного нотаріального округу, та зареєстрованого в реєстрі за № 4479, з ОСОБА_1 на Приватне акціонерне товариство «ФВ Україна» (, 01601, м. Київ, вул. Лейпцизька, буд.15). Присудити ОСОБА_1 (ІПН НОМЕР_1 ) грошові кошти, що становлять вартість земельної ділянки згідно Договору купівлі продажу № 4479 від 03.08.2022 внесені Приватним акціонерним товариством «ВФ Україна» (), на депозитний рахунок Шполянського районного суду Черкаської області, згідно платіжної інструкції № від 03.10.2023 в сумі 64927,93 грн в якості компенсації припинення права власності на земельну ділянку загальною площею 0,2100 га, кадастровий номер :01:002:0009.

Аргументи учасників справи.

01.08.2018 між ОСОБА_2 та ПрАТ «ВФ Україна» був укладений Договір оренди нерухомого майна_LEB від 01.08.2018 щодо майданчика загальною площею 120 м.кв. земельної ділянки кадастровий номер :01:002:0009, загальною площею 0,2100 га, розміщених за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт оренди був переданий для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Орендна плата за договором в місяць складала 4975,00 грн, із збільшенням кожен наступний рік починаючи з 01.01.2020.

Земельна ділянка кадастровий номер :01:002:0009 належала відповідачу 1, на підставі Договору купівлі продажу, посвідченого приватним нотаріусом Шполянського нотаріального округу Горчаб В.П. 10.07.2018 за № 2402, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 257.

Відповідач 1 продала відповідачу 2, орендовану ПрАТ «ВФ Україна», земельну ділянку разом із побудованою на ній вежею мобільного зв`язку. Ціна продажу становить 64 927,93 грн. Жодних письмових чи будь-яких повідомлень про намір укладення договору відчуження на адресу позивача не надходило. Відмови орендаря від свого переважного права ПрАТ «ВФ Україна» також не надавало та не надсилало. Договір також не містить застереження про відмову орендаря від свого переважного права на придбання земельної ділянки на якій побудований об`єкт мережі мобільного зв`язку, передбаченого законом.

Згідно декларацій про дозвіл на будівництво від 30.10.2018 та Декларації про готовність до експлуатації об`єкту від 28.03.2019 був побудований та введений в експлуатацію пусковий комплекс КІЕ СНК LEB за адресою: кадастровий номер :01:002:0009, Черкаська обл. Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна, що являє собою баштову споруду (вежу) мобільного зв`язку (h=50м) з огорожею, належну ПрАТ «ВФ Україна», та яка безпосередньо задіяна у надання інтернету та мобільного зв`язку в с. Лебедин та є ланкою сталої мережі мобільного зв`язку в регіоні.

Здійснено відчуження земельної ділянки, разом з об`єктом критичної інфраструктури, належним ПрАТ «ВФ Україна», що в свою чергу надає послуги з електронних комунікацій, третій особі ОСОБА_1 чим порушено договір оренди нерухомого майна.

Відповідач ОСОБА_1 подав відзив на позов у якому просив відмовити у задоволення позову у повному обсязі.

В обґрунтування зазначив, що вимоги позивача є безпідставними. Так, 01.08.2018 між ОСОБА_2 (орендодавець) та ПрАТ «ВФ Україна» (орендар) було укладено договір № _LEB, відповідно до якого було передано у платне користування технологічний майданчик загальною площею 120 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 згідно план-схеми (додаток №2). На план схемі розташування об`єкту оренди, що міститься в додатку №2 до договору оренди, відображено «технологічний майданчик» розмірами 10х12 метрів, розташований на земельній ділянці площею 0,21 га. У цьому договорі не міститься посилань на те, що об`єктом оренди за цим договором є частина (120 кв.м.) земельної ділянки кадастровий № :01:002:0009 загальною площею 0,21 га. Однак ПрАТ «ВФ Україна» у своєму позові стверджує, що об`єктом оренди була саме частина вказаної земельної ділянки. У повідомленні № ІУ41 від 30.10.2018 про початок виконання будівельних робіт та декларації № ІУ83 від 28.03.2019 про готовність об`єкта позивача вказує саме цей договір, як підставу користування земельною ділянкою кадастровий номер :01:002:0009. Проте, будь-яких об`єктів нерухомого майна в тому числі технологічного майданчика, на вказаній земельній ділянці, як на момент укладення договору так і на сьогодні не зареєстровано. На момент укладення договору і до сьогодні право оренди ПрАТ «ВФ Україна» на земельну ділянку кадастровий № :01:002:0009 або її частину не зареєстровано. Тобто у ПрАТ «ВФ Україна» не виникло право оренди цієї земельної ділянки або її частини. Технологічний майданчик, як частина земельної ділянки, не була об`єктом оренди. Тобто на момент укладення договору купівлі продажу земельної ділянки позивач не набув права оренди такої земельної ділянки або її частини. Крім того орендар неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме: сплачував орендну плату не у повному обсязі. Також умовами договору не передбачено будівництва будь-яких об`єктів нерухомого майна. Будь-яких дозволів на будівництво нерухомого майна орендодавець (власник земельної ділянки) позивачу не надавав. Земельна ділянка під будівництво не відводилася. Вказане свідчить, що позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме: здійснив будівництво об`єкту нерухомого майна на об`єкті оренди без дозволу орендодавця.

Представник позивача подав відповідь на відзив.

У своєму відзиві представник позивача зазначив, що з 2015 по лютий 2022 відповідач ОСОБА_1 працював на посаді інженера з договірної роботи ПрАТ «ВФ Україна», в обов`язки якого входило пошук місць розташування, оформлення договорів оренди/доступу/сервітутів тощо, дозвільних та інших документів необхідних для розвитку та сталої розробки мобільної мережі, включаючи подання на сплату платежів, саме підпис ОСОБА_1 стоїть на кожній сторінці Договору оренди нерухомого майна _LEB від 01.08.2018. У лютому 2022 ОСОБА_1 виходить на пенсію, у жовтні 2022 реєструється як ФОП. У період з квітня по грудень 2022 користується викраденою у ПрАТ «ВФ Україна», конфіденційною інформацією щодо розміщення та контрагентів компанії, без повідомлення орендаря скуповує 8 об`єктів розміщення критичної інфраструктури: базових станцій (веж) мобільного зв`язку в межах його колишньої територіальної діяльності (Черкаська область), що були оформлені ним під час роботи в ПрАТ «ВФ Україна».

Зі сторони орендодавця ОСОБА_5 , жодних претензій чи зауважень з приводу сплати орендних платежів не надходило. Так звані недоплати, на які посилається відповідач 2 є сплатою НДФЛ, оскільки орендодавець є фізичною особою, а орендар податковим агентом. Сума оплати за договором в себе суму податку. Відповідно до п.2.1 Договору оренди нерухомого майна LEB від 01.08.2018 об`єкт оренди надається саме для встановлення базової станції мобільного зв`язку, з метою здійснення господарської діяльності, тож твердження ОСОБА_1 про нецільове використання предмету оренди є безпідставним. Декларація про дозвіл на будівництво від 30.10.2018 встановлює законність та спростовує самочинність будівництва. Декларація про готовність до експлуатації об`єкту від 28.03.2019 підтверджують здійснення будівництва мережі стільникового зв`язку що і є господарською діяльністю позивача, згідно якої побудований та введений в експлуатацію пусковий комплекс КІЕ СНК LEB за адресою: кадастровий номер: :01:002:0009, АДРЕСА_1 . Сам договір оренди нерухомого майна_ LEB від 01.08.2018 вважається укладеним та набирає чинності з моменту його підписання сторонами та скріплення печатками, оскаржений не був. Сторона договору оренди після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов. Будь-які заперечення з боку відповідача ОСОБА_2 щодо виконання Договору оренди нерухомого майна LEB від 01.08.2018. Тому відзив є безпідставним. Просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Відповідач подав заперечення на відповідь на відзив в якому просив відмовити у задоволенні позову. Мотивував своє заперечення аналогічно до позиції викладеної у відзиві на позовну заяву. Крім того зазначив, що наявність дозвільних документів не змінює необхідності отримання дозволу на будівництво від власника земельної ділянки. Про те, що споруджений об`єкт є нерухомістю, власнику об`єкта стало відомо лише у листопаді 2023 із позовної заяви та додатків до неї. Контролем орендних платежів ОСОБА_1 не займався. Місце розташування базової, погодження правоустановчих документів Орендодавця, та погодження самого договору було проведено у внутрішній системі ПрАТ «ВФ Україна», керівниками відділів: планування, розвитку мережі, служби безпеки, юридичним, фінансовим, договірної роботи, начальником технічного департаменту Центр та Керівником ТЦ Черкаси, яким було підписано договір. Твердження позивача про те, що ОСОБА_1 вирішив скористатися службовим становищем та конфіденційною інформацією з метою незаконного збагачення також не відповідають дійсності та не підтверджуються наданими позивачем доказами. Крім цього ці твердження не мають жодного значення для цієї справи.

Інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою судді Шполянського районного суду Черкаської області від 09.10.2023 позовну заяву було залишено без руху і надано строк для усунення виявлених недоліків.

Ухвалою судді Шполянського районного суду Черкаської області 30.10.2023 відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою Шполянського районного суду Черкаської області 05.02.2024 відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача, адвоката Стратілатова Костянтина Геннадійовича про об`єднання позовів. Залишено без розгляду клопотання представника позивача, адвоката Коцар Ольги Сергіївни про долучення до матеріалів справи. Закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Представник позивача брала участь у судовому засідання в режимі відеоконференції.

В судовому засіданні представниця позивача позовні вимоги підтримала у повному обсязі з підстав, які викладені у позові та у відповіді на відзив.

Відповідач ОСОБА_1 і представник відповідача брав участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Відповідач ОСОБА_1 та його представник в судовому засіданні позов не визнали, просили у задоволенні позову відмовити з підстав викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив.

Відповідач ОСОБА_2 до суду не з`явилася, про дату, час і місце розгляду справи була повідомлена належним чином.

Мотивувальна частина

Фактичні обставини, встановлені судом.

Заслухавши пояснення та доводи представників сторін, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, суд встановив наступне.

Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 03.08.2022, який посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Фіщук С.О., зареєстровано в реєстрі за № 4479, п. 1.1 (договору) ОСОБА_2 (Продавець) продав та передав у власність ОСОБА_1 (Покупця) земельну ділянку площею 0,2100 га, кадастровий номер :01:002:0009, призначена для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно п. 1.2 цього Договоур земельна ділянка належить Продавцю на праві приватної власності на підставі Договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого Горбачем В.П., приватним нотаріусом Шполянського районного нотаріального округу, 10.07.2018 року за №2402. Право власності на земельну ділянку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 130360637 від 10.07.2018, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 257. Відповідно до п. 2.1 Договору продаж земельної ділянки вчинено за 64 927,93 гривень 93 коп. (а.с. 12-13 том.1).

Відомості про реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером :01:002:0009, площею 0,21 га, наявні у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер відомості про речове право № 47500960, дата, час державної реєстрації 03.08.2022; державний реєстратор приватний нотаріус Фіщук Сергій Олександрович, Черкаський міський нотаріальний округ, Черкаська обл.; власник ОСОБА_1 , розмір частки -1; документи подані для державної реєстрації договір купівлі-продажу земельної ділянки, серія та номер № 4479, виданий 03.08.2022, видавник С.О. Фіщук, приватний нотаріус Черкаського міського нотаріального округу; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 257. (а.с. 17-21 том.1).

Відповідно до повідомлення про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)/ про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), яке адресоване Державній архітектурно будівельній інспекції України, зареєстровано 30.10.2018 ІУ 41, Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна» повідомило про початок виконання будівельних робіт, а саме будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ України», пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Місце розташування об`єкта будівництва кадастровий номер :01:002:0009 Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Вид будівництва нове будівництво. Земельна ділянка використовується для будівництва на підставі Договір № LEB від 01.08.2018 без серії, кадастровий номер :01:002:0009. Площа земельної ділянки не вказана. (а.с.14-16 том.1).

Наказом № ЛС-92 від 07.02.2022 про припинення трудового договору ОСОБА_1 був звільнений з посади інженера з договірної роботи 2 категорії, структурний підрозділ: ПрАТ «ВФ Україна»/ Технічна дирекція/ Технічний департамент Центр/ Технічний центр Черкаси. (а.с. 22 том.1).

Відповідно до посадової інструкції ПрАТ «МТС Україна», посади Інженер з договірної роботи, Керівник технічного центру, структурний підрозділ технічна дирекція, технічний департамент, технічний центр. Функції виконання договірної роботи, пов`язаної з розміщенням технологічного обладнання об`єктів мережі ТЦ. (а.с.23-24 том.1)

01.08.2018 було укладено договір _ LEB оренди нерухомого майна, відповідно до якого Орендодавець ОСОБА_2 передала ПрАТ «ВФ Україна» - Орендарю, у строкове платне користування технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 згідно план- схеми. (п.1.1 Договору). Згідно з п.2.1 цього Договору об`єкт оренди надається Орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку з метою здійснення орендарем господарської діяльності. Відповідно до п.4.1, 4.2 Договору, Орендодавець зобов`язується передати об`єкт оренди протягом 5 (п`яти ) днів з дати підписання даного Договору. При передачі об`єкта оренди складається акт приймання передачі об`єкта оренди (додаток №1). Згідно п. 5.1-5.4 Договору, орендна плата за місяць оренди ( що не включає вартість спожитої електроенергії) становить 4975,00 грн без ПДВ. Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання- передачі об`єкта оренди. Щомісячно до 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем оплати, Орендар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок Орендодавця. Відповідно до п. 5.9 цього договору орендодавець є фізичною особою, орендар є податковим агентом та на підставі ст. 18.1 Податкового кодексу України нараховує і утримує податок з доходів фізичних осіб та інші податки в установленому законодавством розмірі. Сума оплати за договором включає в себе суму податку з доходів фізичних осіб та інші податки, які будуть утримані. Відповідно до п. 5.10 згаданого Договору, Розмір орендної плати на кожний наступний рік починаючи з 01.01.2020 визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за грудень місяць на офіційний річний індекс інфляції попереднього календарного року, відповідно до даних Державної служби статистки України. Договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання сторонами та скріпленням його печатками Сторін ( за наявності) та діє з 01.08.2018 року до 30.06.2021 (включно). (а.с. 64-66 том.1).

За актом приймання передачі об`єкта оренди від 06.08.2018 Орендодавець ОСОБА_2 передала, а Орендар прийняв у строкове платне користування об`єкта оренди, а саме: технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м. Адреса об`єкта оренди: - АДРЕСА_1 . (а.с. 67 том.1).

Згідно з платіжними інструкціями ПрАТ «ВФ Україна» сплачено на користь ОСОБА_2 орендну плату , без ПДВ за договором №LEB від 01.08.2018: за січень 2020 року - 4004,87 грн, за лютий 2020 року - 4004,87 грн., за березень 2020 року 4004,87 грн., за квітень 2020 року 4004,87 грн., за травень 2020 4004,87 грн; за червень 2020 року 4004,87 грн; за липень 2020 4004,87 грн; за серпень 2020 4004,87 грн; за вересень 2020 4004,87 грн; за жовтень 2020 4004,87 грн; за листопад 2020 5811,08 грн; за грудень 2020 4169,08 грн; за січень 2021 4169,08 грн; за лютий 2021 4169,08 грн; за березень 2021 4169,08 грн; за квітень 2021 4169,08 грн; за травень 2021 4169,08 грн; за червень 2021 4169,08 грн; за липень 2021 4169,08 грн; за серпень 2021 4169,08 грн; за вересень 2021 4169,08 грн; за жовтень 2021 4169,08 грн; за листопад 2021- 4169,08 грн; за грудень 2021 4169,08 грн; за січень 2022 4169,08 грн; за січень 2022 1896,91 грн; за лютий 2022 4815,28 грн; за березень 2022 4815,28 грн; за квітень 2022 4815,28 грн; за травень 2022 4815,28 грн; за червень 2022 4815,28 грн; за липень 2022 4815,28 грн; за серпень 2022 4815,28 грн; за вересень 2022 4815,28 грн; за вересень 2022 4815,28 грн; за жовтень 2022 4815,28 грн; за листопад 2022 4815,28 грн; за вересень 2018 -4004,87 грн; за серпень 2018 3358,93 грн; за жовтень 2018 4004,87 грн; за листопад 2018 4004,87 грн; за грудень 2018 4004,87 грн; за січень 2019 4004,87 грн; за лютий 2019 4004,87 грн; за березень 2019 4004,87 грн; за квітень 2019 4004,87 грн; за травень 2019 4004,87 грн; за червень 2019 4004,87 грн; за липень 2019 - 4004,87 грн; за серпень 2019 4004,87 грн; за вересень 2019 4004,87 грн; за жовтень 2019 4004,87 грн; за листопад 2019 4004,87 грн; за грудень 2019 4004, 87 грн. (а.с.37-63 том.1).

Відповідно до декларації про готовність до експлуатації об`єкта за класом наслідків ( відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), зареєстрованої Державною архітектурно будівельної інспекції України від 28.03.2019 № ІУ83, за адресою: кадастровий номер :01:002:0009, Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Інформація про об`єкт будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ України», пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Інформація про замовника Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна». Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою Договір № LEB від 01.08.2018 року без серія, кадастровий номер :01:002:0009. (а.с. 68-71 том.1)

Мотиви, з яких виходить суд, та застосування норм права.

Згідно зі ст. 14 Конституції України право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Згідно зі статтею 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно ч.1 ст. 51 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Відповідно до п.6 ч.2 ст. 16 ЦК України, способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зміна правовідношення.

Відповідно до статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (стаття 317 ЦК України).

Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно п.а ч.1 ст. 82 Земельного кодексу України юридичні особи (засновані громадянами України або юридичними особами України) можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами.

Згідно п. д ч.3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно зі ст.392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Відповідно до ч.1, 2 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч.2 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно.

Згідно з ч.1 ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.

Відповідно до ч.1 ст. 178 ЦК України об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.

Відповідно до ч.1 ст. 179 ЦК України річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ч.1 ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Згідно із ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до ч.1 ст. 8 ЦК України якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Згідно з ч.1 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до ч.4 ст. 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

За змістом частини другої статті 777 Цивільного кодексу України переважне право наймача на придбання предмета найму (оренди) існує щодо тієї ж самої речі, яка передана йому в найм (оренду). Тобто предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними. Такий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі № 909/337/19 від 23.06.2020.

У справі, яка розглядається судом встановлено, що за договором купівлі продажу земельної ділянки, який укладений 23.08.2022 між ОСОБА_2 (Продавцем) в ОСОБА_1 (Покупцем), і який був посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Фіщук С.О., зареєстрований в реєстрі за № 4479, предметом договору є земельна ділянка площею 0,2100 га, кадастровий номер :01:002:0009, призначена для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

У той же час судом встановлено, що 01.08.2018 між ОСОБА_2 (Орендодавець) і Приватним Акціонерним товариством «ВФ Україна» (Орендар) було підписано договір №_LEB оренди нерухомого майна. Предметом договору є технологічний майданчик, загальною площею 120 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На план схемі розташування об`єкту оренди, яка є додатком №2 до цього договору, схематично нанесені контури технологічного майданчика, на земельній ділянці загальною площею 0,21 га. (а.с.67 зворот).

У повідомленні про початок виконання будівельних робіт ІУ41 від 30.10.2018, зазначено місце розташування об`єкта будівництва кадастровий номер :01:002:0009 Черкаська область, Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Повідомлення стосується початку будівництва мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ Україна», пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Земельна ділянка використовується для будівництва на підставі Договору №_LEB від 01.08.2018, без серії, кадастровий номер :01:002:0009.

У Декларації про готовність до експлуатації об`єкта за класом наслідків ( відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1), зареєстрованої Державною архітектурно будівельної інспекції України від 28.03.2019 № ІУ83, за адресою: кадастровий номер :01:002:0009, Черкаська обл., Шполянський район, с. Лебедин, вул. Центральна. Інформація про об`єкт будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандартів GSM -900/DCS-1800/UMTS-2100 ПрАТ «ВФ України», пусковий комплекс № КІЕ СНК LEB. Інформація про замовника Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна». Інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою Договір № LEB від 01.08.2018 року без серія, кадастровий номер :01:002:0009.

Отже, саме на земельній ділянці, яку займає технологічний майданчик і була побудована базова станція мобільного зв`язку пусковий комплекс КІЕ СНК LEB.

В той же час, площа технологічного майданчику, є значно меншою за площу земельної ділянки, яка є предметом договору купівлі продажу. Предмет договору оренди в цьому випадку фактично є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предметом спірного договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Отже, об`єкт, який перебував в оренді Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» не є ідентичним об`єкту, який є предметом договору купівлі - продажу земельної ділянки.

Проте позивач просить перевести права і обов`язки покупця за договором купівлі продажу на всю земельну ділянку.

Переважне право купівлі речі може виникнути лише у того наймача, який наймав (орендував) саме цю, ідентичну річ.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 23.08.2022 відсутні.

З урахуванням вище наведених обставин суд не вбачає необхідності у оцінці того, чи належним чином позивач виконував свої обов`язки за договором оредни нерухомого майна, адже предмет договору найму в цьому випадку відрізняється від предмету договору купівлі-продажу.

Щодо аргументу представниці позивача про наявність надзвичайного суспільного інтересу у забезпеченні сталої роботи мережі мобільного зв`язку суд зазначає, що вказаний суспільний інтерес не може змінити суттєвих обставин цієї справи та норм закону. Як вказано судом вище, для набуття переважного права на купівлю предмету найму, наймач має орендувати ту саму річ, що і річ, яка є предметом договору купівлі-продажу.

Разом з тим, суд зазначає, що відповідно до ч.1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця.

Згідно ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено, судові витрати понесені позивачем, суд залишає на рахунку позивача.

Ураховуючи викладене та керуючись ст. 14, 41, 51 Конституції України, ст. 8, 16, 177-179, 181, 316, 317, 328, 362, 392, 658, 759, 777 ЦК України, ст. 81, 152 ЗК України, керуючись ст. 12, 13, 76-81, 89, 141, 211, 263-265, ч.1 ст. 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги.

Рішення може бути оскаржене сторонами в апеляційному порядку до Черкаського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Суддя С.С. Сивокінь

Повний текст рішення виготовлений 03.04.2024.