ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 635/1687/19 Номер провадження 22-ц/814/905/24Головуючий у 1-й інстанції Чуванова А.М. Доповідач ап. інст. Дорош А. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29 січня 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді - доповідача Дорош А.І.

Суддів: Лобова О.А., Триголова В.М.

при секретарі Коротун І.В.

переглянув у судовому засіданні в м. Полтава за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи у порядку письмового провадження цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 адвоката Петракова Володимира Анатолійовича

на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 вересня 2023 року, ухвалене суддею Чувановою А.М., повний текст рішення складено 25 вересня 2023 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна, -

В С Т А Н О В И В:

28 лютого 2019 року представник ОСОБА_1 адвокат Петраков В.А. звернувся до Харківського районного суду Харківської області з позовом до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна, в якому просив суд стягнути з відповідача ОСОБА_2 різницю (решту) коштів між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. 26.02.2016 року, зареєстрованого в реєстрі за №259, яка складає суму у розмірі 179 789,25 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 07.12.2012 року між відповідачем та громадянином ОСОБА_3 було укладено договір позики на суму 369 000 гривень. У забезпечення виконання вказаного договору 07.12.2012 року позивач та інші власники квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , передали відповідачу в іпотеку вищевказане майно. У зв`язку із неналежним виконанням ОСОБА_3 вищевказаного договору позики, відповідач вирішив реалізувати предмет іпотеки. У липні 2016 року позивачу стало відомо, що 26.11.2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 . Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. та зареєстровано в реєстрі за номером 259. Так, відповідно до п.1.2 зазначеного договору визначено, що майно належить іпотекодавцю наступним чином: 1/2 частина - ОСОБА_5 та ОСОБА_1 (по 1/2 частини кожному на підставі свідоцтва про право власності на житло); 1/2 частина - ОСОБА_5 на підставі договору дарування частини квартири. Пунктом 2.1 договору визначено ціну договору, яка становить 632 000 грн. У пункті 2.2 договору зазначено, що вищевказану ціну визначено на підставі звіту про оцінку майна №SM-205-10-15, проведеною 20.10.2015 року та виданою ПП ОСОБА_6 . Ознайомившись з текстом договору купівлі-продажу, позивач вважає, що вказаний договір порушує права позивача, суперечить вимогам чинного законодавства з наступних підстав. Так, сторонами того правочину, у тому числі відповідачем, було навмисно та свідомо занижена вартість предмету договору квартири АДРЕСА_1 . Зокрема, відповідно до звіту про оцінку майна від 30.06.2016 року, виданого ТОВ «АН «Схід 2007», вартість квартири АДРЕСА_1 станом на дату укладання правочину складала еквівалент 39 935 доларів США, що у переведенні на курс гривні на час проведення оцінки складало 1 088 157 грн. У пункті 1.3 договору визначено, що іпотекодавець повідомлений іпотекодержателем про наміри укласти договір купівлі-продажу предмету іпотеки, тобто квартири АДРЕСА_1 . Проте, іпотекодавці жодних повідомлень з вказаного приводу не отримували, згоду на реалізацію предмету іпотеки не надавали. Таким чином, ОСОБА_2 реалізацію квартири АДРЕСА_1 здійснив передчасно та не маючи достатніх прав щодо нерухомого майна, в тому числі, не отримавши права власності на вказану квартиру, а при оформленні договору купівлі-продажу ОСОБА_2 приватному нотаріусу були надані завідомо неправдиві відомості щодо його повноважень для проведення реалізації предмету іпотеки, щодо належного повідомлення іпотекодавців про його наміри здійснити реалізацію квартири та інші відомості, в тому числі, щодо проведення оцінки реалізованого майна. Зокрема, пунктом 2.1 договору визначено ціну квартири, яка безпідставно продавалась ОСОБА_2 , у розмірі 632 000 гривень. У пункті 2.2 договору визначено, що вказана сума визначена відповідно до звіту про оцінку майна №№SM-205-10-15, зробленого 20.10.2015 року суб`єктом оціночної діяльності ПП ОСОБА_6 . Проте, проведення оцінки вказаної квартири у присутності позивача за цим позовом не здійснювалось, вартість квартири не встановлювалась та іпотекодавцями не погоджувалась. До даного часу відповідач не прозвітував перед іпотекодавцями про суму коштів, за яку він реалізував предмет іпотеки, решти виручки не повернув, такими діями порушує права позивача та протиправно утримує різницю грошей за продану квартиру. Дану різницю позивач враховує як грошові кошти, які належать позивачу відповідно його долі у праві власності. Оскільки частка позивача у вказаній квартирі складала 1/4 частину, тому загальна сума недоплачених коштів відповідачем складає відповідну грошову суму, виходячи з наступного розрахунку: 1 088 157 грн. - сума вартості квартири (предмета іпотеки), що була продана відповідачем; 632 000 грн. - сума грошей по договору купівлі-продажу від 26.02.2016 року, які отримав відповідач; 369 000 грн. - сума боргу позичальника ОСОБА_3 , яка була забезпечена вищевказаною іпотекою. 1 088 157 грн. 369 000 грн. = 719 157 грн. (різниця, решта грошей, які повинен повернути відповідач іпотекодавцям). 719 157 грн. : 4 = 179 789,25 грн. - сума коштів, яка відповідає частці позивача (1/4 частина).

Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 01.04.2019 року дану цивільну справу передано до Московського районного суду м. Харкова за підсудністю (т.1 а.с. 38).

Ухвалою Московського районного суду м. Харкова від 19.04.2019 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження (т.1 а.с. 64).

Відповідно до розпорядження Верховного Суду від 08.03.2022 року №2/0/9/-22 «Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану», змінено територіальну підсудність Московського районного суду м. Харкова на Октябрський районний суд м. Полтави.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.04.2023 року, головуючим у справі визначено суддю Чуванову А.М. (а.с. 230).

Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 24.04.2023 року прийнято до провадження цивільну справу, вирішено розгляд проводити за правилами спрощеного позовного провадження з викликом (повідомленням) сторін 18.05.2023 року об 11-30 год. (т.1 а.с. 232).

16.07.2021 року до Московського районного суду м. Харкова надійшла уточнена позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_5 до ОСОБА_2 про відшкодування коштів у розмірі 719 157,00 грн. (т. 1 а.с. 160-162).

Ухвалою Октябрського районного суду м. Полтави від 18.05.2023 року у задоволенні клопотання представника позивача ОСОБА_7 про залучення співпозивачів у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна відмовлено (т.1 а.с.241).

Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 20 вересня 2023 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна - залишено без задоволення.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що згідно змісту позовних вимог ОСОБА_1 не вказує на спричинення збитків, а наполягає на тому, що відповідач протиправно утримує різницю грошей за продану квартиру. Позовні вимоги є необґрунтованими та безпідставними. Відповідачем при продажу предмету іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу від 26.02.2016 року дотримані вимоги ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та майно продане за ринковою вартістю, встановленою звітом суб`єкта оціночної вартості. Відповідно до положень Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінеті Міністрів України № 1440 від 10.03.2003 року, необ`єктивність висновку вартості майна встановлюється лише шляхом визнання оцінки необ`єктивною. Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» визначено, що необ`єктивна оцінка оцінка, яка ґрунтується на явно неправдивих вихідних даних, навмисно використаних оцінювачем для надання необ`єктивного висновку про вартість майна. Доказів визнання оцінки майна, що встановлена у звіті з незалежної оцінки суб`єкта оціночної діяльності ПП ОСОБА_8 необ`єктивною, матеріали справи не містять та позивачем не надано. Суду не надано доказів, що іпотечне майно могло бути придбане за більшу ціну, ніж оцінено суб`єктом оціночної діяльності ПП ОСОБА_8 . При зверненні стягнення на предмет іпотеки відповідачем були дотримані та виконані вимоги законодавства, в тому числі, і щодо встановлення ціни продажу предмета іпотеки. При цьому, договір купівлі-продажу предмета іпотеки є чинний і ніким не спростований.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокат Петраков В.А. просить рішення суду першої інстанції скасувати з підстав невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення судом норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права, та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Апеляційна скарга мотивована тим, що зі змісту рішення суду вбачається, що основним фактором, за яким суд прийняв рішення, є саме висновок експерта оціночної вартості квартири, з якого вбачається, що вартість квартири на момент укладення правочину, становить 632 00 грн., а також те, що заборгованість за договором позики, який був забезпечений договором іпотеки, на підставі якого і була продана квартира, повністю погашена, а оскільки зобов`язання іпотекодавців були визначені за борг в еквіваленті 45 000,00 доларів США, та те, що вартість квартири згідно висновку оцінювача не перевищує суму зобов`язання боржника за договором позики від 07.12.2012 року, а отже, в іпотекодавця позивача ОСОБА_1 відсутні підстави для звернення з позовом про стягнення різниці грошей між реальною вартістю квартири на момент її продажу, та ціною продажу квартири, і сумою зобов`язання. Проте, судом не встановлено саме належність і дійсність висновку (акту) оцінювача ТОВ «АН`СХІД 2007» для надання його як доказу у суді. Суд залишив даний доказ без уваги, не мотивував причину відхилення цього доказу, упереджено поставився до оціночного акту ПП Лісних, взявши його як завідомо правильний чинник ціноутворення, за яким було визначено суму ринкової вартості для продажу предмета іпотеки та у подальшому на підставі якого і було вчинено продаж предмету іпотеки за ціною 632 000,00 грн. Також вказує, що не були оскаржені оцінки оцінювачів ПП Лісних та ТОВ «АН СХІД 2007», суд безпідставно надав перевагу одного доказу над іншим. Також вказує, що у суді першої інстанції представником позивача заявлялося клопотання про призначення у справі будівельно-технічної експертизи для визначення вартості квартири з метою встановлення її реальної ринкової вартості на момент продажу, але суд відмовив у її призначенні, чим позбавив позивача на забезпечення доказів. У договорі іпотеки вказано, що іпотекодавці переданою квартирою забезпечують саме повернення суми у розмірі 369 000,00 грн., а отже, відносини іпотекодавців з іпотекодержателем ОСОБА_2 , який продав вказану квартиру за суму на свій розсуд, є відмінними від правовідносин, що утворилися між позичальником та позикодавцем, а саме іпотекодавці, у т.ч., позивач ОСОБА_1 поручалися не за суму еквівалентну 45 000,00 доларів США, а конкретно за суму у розмірі 369 000,00 грн., що підтверджується п.п.1.1. договору іпотеки від 07.12.2012 року. Також вказує, що позикодавець і позичальник дійсно визначили суму у зобов`язанні у гривні, а у п.1 договору позики лише інформативно послалися на курс долара та його еквівалент у гривні на момент підписання договору, що також підтверджується тим, шо у п.5 договору позики вказано про відповідальність за порушення зобов`язання шляхом застосування індексу інфляції, який можливо застосовувати лише до національної валюти гривні, яка дійсно і була валютою зобов`язання. Також посилається на те, що у липні 2016 року після ознайомлення зі справою №643/3296/16-ц стало відомо, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу спірної квартири, в якому згідно п.п.2.1., 2.2. ціну договору визначено у розмірі 632 000,00 грн. на підставі звіту про оцінку майна від 20.10.2015 року, виданого ПП ОСОБА_9 . Зазначає, що ознайомившись зі змістом цього договору, слід дійти висновку, що він порушує права позивача та суперечить чинному законодавству, оскільки сторонами навмисно і свідомо було занижено вартість предмету договору, іпотекодавці жодних повідомлень про намір укласти договір купівлі-продажу квартири не отримували та не надавали свою згоду. Крім цього, судом не розмежовано збиток у розмірі 114 039,00 грн. ((1 088 157,00 632 000) : 4), та різниця грошей, що безпідставно утримуються відповідачем у розмірі 65 750,00 грн. ((632 000,00 369 000,00) : 4), що у сумі складає 179 789,25 грн., що є сумою позовних вимог. Вказує, що відповідачем не були дотримані вимоги Закону України «Про іпотеку», до цього часу він не прозвітував перед іпотекодавцями про суму коштів, за яку він реалізував предмет іпотеки, решти виручки не повернув, такими діями порушує права позивача та протиправно утримує різницю грошей за продану квартиру.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що 07.12.2012 року між ОСОБА_2 (позикодавець) та ОСОБА_3 (позичальник) укладено договір позики, за умовами якого позикодавець передав позичальнику у власність грошові кошти у сумі 369 000 гривень, що за домовленістю сторін на дату підписання цього договору є еквівалентом 45 000 доларів США (із розрахунку 8,2 грн. за 1 долар США), а позичальник прийняв їх під час підписання цього договору та зобов`язується повернути позикодавцеві у строк до 06.06.2013 року без нарахування відсотків (т.1 а.с. 13).

Сторони домовились, що у разі, якщо позичальник своєчасно не поверне суму позики, він зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3 проценти річних від простроченої суми (п.5 договору).

У разі неповернення позичальником позиченої суми позикодавцю, або повернення тільки її частини до вказаного строку, позикодавець має право пред`явити цей договір до стягнення. Звернення стягнення здійснюється як за рішенням суду, так і на підставі виконавчого напису нотаріуса (п.6 договору).

Також, у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 07.12.2012 року у цей же день ОСОБА_2 (іпотекодержатель) та ОСОБА_5 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 (іпотекодавці) уклали договір іпотеки, який посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Юдіною О.С. та зареєстровано в реєстрі за №2832, предметом якого стала квартира АДРЕСА_1 , яка складається з трьох житлових кімнат, житловою площею 43,9 кв.м., загальною площею 65,4 кв.м. (т.1 а.с. 10-12).

Відповідно п.п.2.1, п.2.2 зазначеного договору іпотеки, інвентаризаційна вартість квартири складає 68 992 грн. Оцінка предмету іпотеки за домовленістю сторін становить 360 000 грн.

Відповідно договору купівлі-продажу від 26.11.2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 . Вказаний договір був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. та зареєстровано в реєстрі за номером №259 (т.1 а.с. 7-8).

Згідно п.2.1 вказаного договору продаж майна за домовленістю сторін вчинено за 632 000 грн., які покупець оплатив продавцю ще до підписання та нотаріального посвідчення цього договору. Відповідно до п.2.2 договору згідно звіту про оцінку майна №SM-205-10-15, дата оцінки 20.10.2015 року, виготовленого ПП ОСОБА_6 , ринкова вартість майна становить 632 000 грн.

Позичальник зобов`язався повернути суму коштів до 06.06.2013 року, проте, не зробив цього, тому позикодавець 26.02.2016 року на підставі пункту 5.4.2 договору іпотеки продав передану в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , ОСОБА_4 (т.1 а.с. 127-137 постанова Верховного Суду від 27.02.2019 року у справі №643/18466/15-ц).

Крім того, 01.07.2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_10 було укладено договір купівлі-продажу 1/100 частини квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Малаховою Г.І. за реєстровим №1381.

Відповідно до постанови Верховного Суду від 10.04.2019 року, у липні 2016 року ОСОБА_5 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_10 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: договору купівлі-продажу від 26.02.2016 року квартири АДРЕСА_1 , від 26.02.2016 року, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , та договору купівлі-продажу 1/100 частини квартири АДРЕСА_1 , укладеного 01.07.2016 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_10 .

Постановою Верховного Суду України від 10.04.2019 року залишено без змін рішення Московського районного суду м. Харкова від 08.08.2017 року, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог, та ухвалу апеляційного суду Харківської області від 20.11.2017 року, якою рішення суду першої інстанції, залишено без змін (т.1 а.с. 118-126).

З матеріалів справи вбачається, що суб`єктом оціночної діяльності ПП Лісних була проведена оцінка, згідно з якою ринкова вартість нерухомого майна предмета іпотеки станом на 20.10.2015 року складала 632 000 грн.

Відповідно до п.4.1 договору іпотеки, у разі порушення будь-яких із зобов`язань за Основним договором та за цим договором, Іпотекодержатель має право на негайне виконання Іпотекодавцями зобов`язань за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно п.5.3 договору іпотеки, у разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_3 зобов`язань за основним договором та/або іпотекодавцями за цим договором, сторони домовились про те, що звернення стягнення на передане в іпотеку майно може бути здійснено будь-яким шляхом, передбаченим Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до п.5.4.2 договору іпотеки, іпотекодержатель може також задовольнити забезпечені Іпотекою вимоги шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій третій особі - покупцю на підставі договору купівлі-продажу в рахунок виконання зобов`язань та /або інших вимог. Цим іпотекодавці надають іпотекодержателю повноваження здійснювати від імені іпотекодавців всі без виключення/обмеження дії, що передбачені чинним законодавством України та необхідні та/або будуть необхідними для цілей продажу (відчуження) предмету іпотеки третій(ім) особі (ам).

За змістом ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній на час укладення договору купівлі-продажу від 26.02.2016 року), якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі)

передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за

відшкодування завданих збитків.

Із постанови Верховного Суду від 10.04.2019 року у справі за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_10 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу вбачається, що Верховний Суд погодився з позицією судів першої та апеляційної інстанцій про те, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

При вирішенні спору суд першої інстанції виходив з наступного.

За приписом ч.1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну, або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою ст. 638 ЦПК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Відповідно до положень ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Законом України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Вимогами ст. 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки. Якщо пріоритет окремого права чи вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право чи вимога має пріоритет над вимогою іпотекодержателя лише у разі його/її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

За рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання (ст. 7 Закону України «Про іпотеку»).

За ч.1 ст. 33 та ч.1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку», дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Апеляційний суд у складі колегії суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Предметом даного позову є стягнення з відповідача ОСОБА_2 різниці (решти) коштів у розмірі 179 789,25 грн. між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього по договору купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: квартири АДРЕСА_1 , посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. 26.02.2016 року, зареєстрованого в реєстрі за №259.

Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Як зазначено у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 року у справі №643/8134/16, за умовами іпотечного договору, укладеного 07 грудня 2012 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_5 , ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , у забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за основним договором іпотекодавці передали іпотекодержателю в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 . Передане в іпотеку майно належить іпотекодавцям на праві власності: 1/2 частина - КорсунуВ.А. та ОСОБА_1 (по 1/4 кожному на підставі свідоцтва про право власності на житло) та 1/2 - ОСОБА_5 на підставі договору дарування частки у квартирі. Між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 26.02.2016 року укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу МалаховоюГ. І., реєстровий № 259. Зазначений договір укладено ОСОБА_2 як іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Юдіною О.С. 07 грудня 2012 року, реєстровий № 2831, укладеним з ОСОБА_5 , ОСОБА_1 , ОСОБА_5 згідно із Законом України «Про іпотеку» та пунктом 5.4.2 іпотечного договору. Договір купівлі-продажу вчинено за ціною 632 тис. грн., яка визначена на підставі звіту про оцінку майна №SМ-205-10-15 від 20 жовтня 2015 року ПП ОСОБА_8 (т.1 а.с. 123).

Згідно ч.4 ст. 82 ЦПК України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Отже, у вище вказані справі встановлено, що договір купівлі-продажу від 26.02.2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , квартири АДРЕСА_1 , вчинено за ціною 632 000 грн., яка визначена на підставі звіту про оцінку майна №SМ-205-10-15 від 20.10.2015 року ПП ОСОБА_8 .

Як підставу позовних вимог ОСОБА_1 вказує, що ціна договору купівлі-продажу квартири 632 000 грн. є заниженою навмисно та свідомо, оскільки відповідно відповідно до звіту про оцінку майна від 30.06.2016 року, виданого ТОВ «АН «СХІД 2007», вартість квартири АДРЕСА_1 станом на дату укладання правочину складала еквівалент 39 935 доларів США, що у переведенні на курс гривні на час проведення оцінки складало 1 088 157 грн.. а також посилається на те, що іпотекодавці не отримували повідомлень про намір ОСОБА_2 укласти з ОСОБА_4 договір купівлі-продажу предмету іпотеки.

Як правильно встановив суд першої інстанції, що у справі №643/8134/16 суди першої та апеляційної інстанцій, з якою погодився Верховний Суд, встановили, що неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Отже, неналежне повідомлення іпотекодавців про намір іпотекодержателя вчинити правочин щодо предмета іпотеки не є підставою для визнання недійсними договору купівлі-продажу, укладеного між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 26 лютого 2016 року, та договору купівлі-продажу від 01 липня 2016 року, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_10 . Не становить підставу недійсності вказаних правочинів й посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

На час розгляду справи судом першої інстанції, договір купівлі-продажу від 26.02.2016 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , квартири АДРЕСА_1 , є чинним.

По справі вбачається, що звіт про оцінку майна від 30.06.2016 року, виданий ТОВ «АН «СХІД 2007», згідно якого вартість квартири АДРЕСА_1 станом на дату укладання правочину складала еквівалент 39 935 доларів США, що у переведенні на курс гривні на час проведення оцінки складало 1 088 157 грн., проведений на замовлення представника позивача ОСОБА_11 адвоката Петракова В.А. по довіреності на підставі договору про оцінку майна від 30.06.2016 року, тобто, цей звіт складено після укладення договору купівлі-продажу від 26.02.2016 року, на час укладення договору його не існувало, сторони договору ОСОБА_2 та ОСОБА_4 не могли знати про нього, ціну договору у розмірі 632 000 грн. сторони узгодили між собою при його укладенні, позивач ОСОБА_1 не є стороною вказаного договору купівлі-продажу квартири.

Позовні вимоги ОСОБА_1 полягають у проведенні перерахунку вартості частки квартири, яка належала їй на праві приватної власності на час укладення договору іпотеки, виходячи саме із вартості спірної квартири 39 935 доларів США, що у переведенні на курс гривні на час проведення оцінки складало 1 088 157 грн., встановленої згідно звіту про оцінку майна від 30.06.2016 року, виданого ТОВ «АН «СХІД 2007», який проведено позивачем як різниця 114 039,00 грн. (між вартістю згідно оцінки від 30.06.2026 року -1 088 157,00 та вартістю квартири за договором від 26.02.2016 року - 632 000 грн.: 4), та різниця грошей, що безпідставно утримуються відповідачем у розмірі 65 750,00 грн., що є різницею між вартістю квартири за договором від 26.02.206 року - 632 000,00 грн. та розміром позики - 369 000,00) : 4), що складає суму позовних вимог 179 789,25 грн. (114 039,00 +65 750,00).

Виходячи з правильно встановлених судом першої інстанції фактичних обставин справи, повно і всебічно досліджених доказів, які надані сторонами спору, колегія суддів до висновку, що висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову є обгрунтованим і законним.

Доводи апеляційної скарги про те, що судом не встановлено саме належність і дійсність висновку (акту) оцінювача ТОВ «АН`СХІД 2007» для надання його як доказу у суді, що суд залишив даний доказ без уваги, не мотивував причину відхилення цього доказу, упереджено поставився до оціночного акту ПП Лісних, взявши його як завідомо правильний чинник ціноутворення, за яким було визначено суму ринкової вартості для продажу предмета іпотеки та у подальшому на підставі якого і було вчинено продаж предмету іпотеки за ціною 632 000,00 грн., що суд безпідставно надав перевагу одного доказу над іншим, то ці доводи не заслуговують на увагу, оскільки, як зазначалося, у справі 643/8134/16 судами встановлено, що договір купівлі-продажу вчинено за ціною 632 000 грн., яка визначена на підставі звіту про оцінку майна №SМ-205-10-15 від 20 жовтня 2015 року ПП ОСОБА_8 .

Доводи апеляційної скарги про те, що у суді першої інстанції представником позивача заявлялося клопотання про призначення у справі будівельно-технічної експертизи для визначення вартості квартири з метою встановлення її реальної ринкової вартості на момент продажу, але суд відмовив у її призначенні, чим позбавив позивача на забезпечення доказів, то ці доводи не є підставою для скасування рішення суду, оскільки за встановлених фактичних обставин відсутня необхідність призначення вказаної експертизи у справі.

Доводи апеляційної скарги про те, що у договорі іпотеки вказано, що іпотекодавці переданою квартирою забезпечують саме повернення суми у розмірі 369 000,00 грн., а отже, відносини іпотекодавців з іпотекодержателем ОСОБА_2 , який продав вказану квартиру за суму на свій розсуд, є відмінними від правовідносин, що утворилися між позичальником та позикодавцем, а саме іпотекодавці, у т.ч., позивач ОСОБА_1 поручалися не за суму еквівалентну 45 000,00 доларів США, а конкретно за суму у розмірі 369 000,00 грн., що підтверджується п.п.1.1. договору іпотеки від 07.12.2012 року, то ці доводи також не заслуговують на увагу, оскільки за змістом ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Доводи апеляційної скарги про те, що судом не розмежовано збиток у розмірі 114 039,00 грн. ((1 088 157,00 632 000) : 4), та різниця грошей, що безпідставно утримуються відповідачем у розмірі 65 750,00 грн. ((632 000,00 369 000,00) : 4), що у сумі складає 179 789,25 грн., що є сумою позовних вимог, що відповідачем не були дотримані вимоги Закону України «Про іпотеку», до цього часу він не прозвітував перед іпотекодавцями про суму коштів, за яку він реалізував предмет іпотеки, решти виручки не повернув, такими діями порушує права позивача та протиправно утримує різницю грошей за продану квартиру, то ці доводи не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції, оскільки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. У даному випадку ціна продажу спірної квартири у розмірі 632 000 грн. є встановленою та не може бути оспореною позивачем на підставі звіту про оцінку майна від 30.06.2016 року, виданого ТОВ «АН «СХІД 2007», згідно якого вартість квартири АДРЕСА_1 станом на дату укладання правочину складала еквівалент 39 935 доларів США, що у переведенні на курс гривні на час проведення оцінки складало 1 088 157 грн., оскільки позивач не є стороною правочину, вказана ціна визначена сторонами правочину.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

З урахуванням наведеного, доводи апеляційної скарги про порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права є безпідставними.

З огляду на те, що рішення суду відповідає вимогам закону, зібраним у справі доказам, обставинам справи, підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, апеляційний суд у складі колегії суддів не вбачає.

Відповідно до ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно з ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, так як рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З урахуванням викладеного вище, апеляційний суд у складі колегії суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу - без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду першої інстанції не спростовують.

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 2, 368 ч.1, 374 ч.1 п.1, 375 ч.1, 381 - 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Петракова Володимира Анатолійовича - залишити без задоволення.

Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 20 вересня 2023 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, касаційна скарга на неї подається протягом тридцяти днів з дня її прийняття безпосередньо до суду касаційної інстанції, датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29 січня 2024 року.

СУДДІ: А. І. Дорош О. А. Лобов В. М. Триголов