_____________________________________________________________________________________________________________________
Провадження № 2/947/305/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.03.2024 року

Київський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого - судді Коваленко О.Б.

за участю секретаря Маценко В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про стягнення коштів за поліпшення і ремонт,

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернулася з позовом до ОСОБА_2 , про стягнення коштів за поліпшення і ремонт.

Представник позивача посилається на те, що відповідно до ч.2 ст. 49 ЦПК України вбачається, що позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог було заявлені позовні вимоги про стягнення з ОСОБА_2 на мою користь грошові кошти у розмірі 788 625 (сімсот вісімдесят вісім тисяч шістсот двадцять п`ять) гривень за проведені значні поліпшення у квартирі АДРЕСА_1 .

У листопаді 2023 року позивачка звернулася до експерта з заявою про проведення незалежної оцінки для з`ясування ринкової вартості квартири АДРЕСА_1 до зроблених мною ремонтних робіт та ринкової вартості квартири з ремонтними роботами (поліпшеннями).

Згідно зі Звіту про незалежну оцінку майна від 29.11.2023 року, вартість квартири буз проведення мною робіт складає, на час проведення оцінки, 1412984 (один мільйон чотириста дванадцять тисяч дев`ятсот вісімдесят чотири) гривні (копія додається).

Згідно Звіту про незалежну оцінку майна від 29.11.2023 року, вартість квартири з проведеними мною значними поліпшеннями складає, на час проведення оцінки 3571909 гривень

Таким чином, позовні вимоги збільшуються на здійсненні позивачкою значні поліпшення.

Дана позиція відповідає висновкам Верховного Суду України, які міститься у Постанові від 24 лютого 2021 року у справі № 905/435/19, де зазначається, що предметом доведення є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Аналогічна позиція викладена у Постанові Верховного Суду від 27.04.2021 року у справі № 161/10477/18, у Постанові Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 444/1725/16-ц, у Постанові Верховного Суду від 31 травня 2023 року у справі № 754/9335/20.

Тобто, виходячи з викладеної позиції, стягнути з відповідача можливо лише різницю між вартістю майна без проведення ремонтних робіт та вартістю з проведеними роботами.

Різниця становить 2158925 гривень, яка підлягає стягненню з відповідача.

29.08.2016 року позивачка ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_3 попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Як пояснив мені ОСОБА_3 , основний договір купівлі-продажу буде укладено після введення будинку в експлуатацію. Згідно договору від 29 серпня 2016 року, ОСОБА_3 зобов`язався укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна в строк до 30 березня 2017 року у нотаріальній формі на умовах, визначених попереднім договором. Однак ОСОБА_3 ухилявся від оформлення договору купівлі-продажу.

Після укладання договору від 29 серпня 2016 року про укладення договору купівлі-продажу (попередній договір), фактично, позивачка стала власником квартири АДРЕСА_1 . ОСОБА_3 передав ключі та документи на квартиру, так як позивачем було сплачено у повному розмірі вартість квартири. Позивач як власниця квартири, зробила ремонт, облаштувала її, та переїхала з сім`єю і вже з листопада 2016 року оформила на себе особисті рахунки, та почала сплачувати комунальні послуги. 23 лютого 2018 року позивачкою було встановлено систему охоронної сигналізації. Пізніше позивачці стало відомо, що 11.11.2016 року ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу вище зазначеної квартири з ОСОБА_4 . В подальшому, 06.03.2017 року ОСОБА_4 укладає договір купівлі-продажу з ОСОБА_5 07.12.2017 року між ОСОБА_5 та відповідачем ОСОБА_2 знов укладається договір купівлі-продаж спірної квартири.

У період з 2016 року по 2018 рік позивачем були зроблені значні поліпшення у квартирі як від`ємні та к і не від`ємні, на загальну суму 804873 гривні 71 копійки, з урахуванням того, що квартира була від будівельників: голі цегляні стіни, не було вікон, електрики та іншого. Позивачем було зроблено та придбано:

ОСОБА_6 передпокій19500 грн.
Кухня з барною стійкою 60000 грн.
Стільці 4 шт.6500грн.
Диван кутовий сірий 8000 грн.
Шафа в спальні 10200 грн.
Ліжко з ламелями 7000 грн.
Матрац 160*2004666 грн.
Стіл дубовий11500 грн.
Дзеркало1750 грн.
Загалом129116 грн.

Побутова техніка

Холодильник ВOSСН15000 грн.
Посудомийна машина ВOSСН 9800 грн.
Плита електрична біла ВOSСН 9000 грн.

Духова шафа біла ТЕКА12800 грн.
Витяжка Franke8000 грн.
Мийка+ змішувач+ водяний фільтр9000 грн.
загалом63600 грн.
Ванна кімната
Душова кабіна Паритет16500 грн.
Душова система зі змішувачем 6300 грн.
Унітаз5000 грн.
Інсталяція для унітаза 4500 грн.
Умивальник3800 грн.
Ванна з панеллю10200 грн.
Змішувач на ванну3800 грн.
Змішувач на умивальник4000 грн.
Бойлер4700 грн.
Загалом58800 грн.

Інше майно

Світильники 5 шт. ( спальня та студія)14600 грн.
Вхідні двері 13400 грн.
Міжкімнатні двері 2 шт.10300 грн.
Кондиціонер GREE GWH 09ААА7300 грн.
Кондиціонер GREE GWH 12ААВ8600 грн.
Тепло лічильник ТRON 2 шт.9000 грн.
Монтаж охоронної системи7500 грн.
Штори та завіси7000 грн.
Загалом77700 грн.

-РЕМОНТНІ РОБОТИ:
Расходна накладна № від 14.11.2016р.4417,92 грн.
Видаткова накладна ррз/от-0197989 від 01.11.2016 р.1992 грн.
Накладна №4887 від 07.11.2016 р.3802 грн.
Замовлення № 56958 від 13.10.2016р.10562,16 грн.
Кошторис ремонтних робіт від 11.24.2016р.141953,69 грн.
Кошторис від 10.25.2016 р.83290,23 грн.
Електромонтажні роботи30453 грн.
Монтаж кондиціонерів6100 грн.
Кошторис від 09.19.2016р.193086,10 грн.
Загалом475657,71 грн.

Представник позивача у судовому засіданні підтримав вимоги позову, просив задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні позовні вимоги не визнав, просив відмовити в повному обсязі.

Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що задоволення не підлягає .

У судовому засіданні встановлено, що 29.08.2016 року позивачка ОСОБА_1 уклала з ОСОБА_3 попередній договір купівлі-продажу квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

11.11.2016 року ОСОБА_3 уклав договір купівлі-продажу вище зазначеної квартири з ОСОБА_4 .

В подальшому, 06.03.2017 року ОСОБА_4 уклав договір купівлі-продажу з ОСОБА_5 07.12.2017 року між ОСОБА_5 та відповідачем ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продаж спірної квартири.

Як на підставу своїх позовних вимог позивач посилається на ч.3,4 ст. 390 ЦК України.

Стаття 390 ЦК України має назву «Розрахунки при витребуванні майна із чужого незаконного володіння».

Слід зауважити, що ОСОБА_2 не заявляла вимог про витребування квартири у позивача. Посилання на окремі частини вказаної статті без їх комплексного аналізу, є недоречним.

Відповідно до ч.1 ст. 390 ЦК України власник майна має право вимагати від особи, яка знала або могла знати, що вона володіє майном незаконно (недобросовісного набувача), передання усіх доходів від майна, які вона одержала або могла одержати за весь час володіння ним.

За ч.2 ст. 390 ЦК України - власник майна має право вимагати від добросовісного набувача передання усіх доходів від майна, які він одержав або міг одержати з моменту, коли дізнався чи міг дізнатися про незаконність володіння ним, або з моменту, коли йому було вручено повістку до суду у справі за позовом власника про витребування майна.

Згідно ч.3 ст. 390 ЦК України добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

З аналізу вказаної норми (ст.390 ЦК України) можливо дійти наступних висновків: власник має право вимагати від недобросовісного набувача передання йому всіх доходів від майна, які вона одержала або могла одержати за весь час володіння, а від добросовісного набувача з моменту коли він дізнався чи міг дізнатися про незаконність володіння, або з дня, коли йому вручено повістку до суду у справі про витребування майна.

Тобто у разі незаконного володіння майном, власник має право витребувати у добросовісного чи недобросовісного набувача доходи, які могли бути ним отримані від такого володіння (ч.1,2 ст. 390 ЦК).

Добросовісний чи недобросовісний набувач має право вимагати від власника відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна. В даній справі проведення ремонтних робіт у квартирі та придбання меблів не може бути визнаним необхідністю утримання та збереження майна (ст. 390 ЦК України). Більше того, відповідно до вказаної статті право на відшкодування необхідних витрат на утримання та збереження майна можливо пред`явити власнику лише тоді, коли вони здійснені таким набувачем в період з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів.

У даній справі ОСОБА_2 стала власником спірної квартири з грудня 2017 року, тобто теоретично могла б пред`явити вимоги до позивача про стягнення з неї доходів від майна лише з дня набуття нею права власності з 07.12.2017 року. Отже, позивач, як недобросовісний набувач мала б право пред`явити вимоги до відповідача про відшкодування витрат на утримання та збереження квартири, які вона здійснила з 07.12.2017 року до дня фактичної передачі майна відповідачу.

При цьому усі витрати, які здійснила позивач та вимоги про відшкодування яких пред`явлені до відповідача відповідно до матеріалів справи проведені в період з вересня 2016 р. по грудень 2016 року, тобто до набуття права власності на квартиру відповідачем.

Відтак застосування ч.3 ст. 390 ЦК України у спірних правовідносинах є неможливим.

За частиною 4 ст. 390 ЦК України - Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість.

Для застосування даної правової норми необхідно щоб позивач мав статус добросовісного набувача, який здійснив відповідні поліпшення майна.

Цивільний Кодекс не містить прямого визначення поняття «добросовісний набувач», однак використовує даний термін у статтях 330, 388, 390 ЦК України.

Відповідно до ст. 330 ЦК України встановлено, що якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Тобто добросовісним набувачем може бути особа яка набула відповідне майно від особи, яка не мала права на його відчуження.

За обставинами даної справи позивач не набувала право власності на спірне майно. Між позивачем та ОСОБА_3 , як зазначає сам позивач, було укладено попередній договір. Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Сам по собі попередній договір не є підставою для набуття позивачем будь-якого права на нерухоме майно, що було предметом попереднього договору. За попереднім договором у сторін лише виникли обов`язки щодо укладання в майбутньому основного договору, який за обставинами даної справи так і не був укладений.

Правові наслідки ухиляння від укладання основного договору визначені ч.2 ст. 635 ЦК України, відповідно до якої встановлено, що сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Отже, застосування положень щодо захисту прав добросовісного набувача можливо було б лише у тому випадку, якби між Позивачем та ОСОБА_3 було укладено договір про відчуження майна, однак у ОСОБА_3 на той час не було б права на таке відчуження.

Таким чином, оскільки за обставинами справи між позивачем та попереднім власником спірної квартири було укладено лише попередній договір, який до речі не містить умов щодо надання покупцю права на володіння квартирою та проведення в ній будь-яких ремонтних робіт, а основний договір так і не було укладено - позивач не може вважатись добросовісним набувачем в розумінні ст. 330 ЦК України.

Аналогічні ознаки поняття «добросовісний набувач» визначено і у ст. 388 ЦК України, відповідно до якої встановлено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Тобто знову ж таки позивач не може вважатись добросовісним набувачем.

Як було зазначено вище, за обставинами даної справи порушення прав позивача відбулось у зв`язку з укладанням нею попереднього договору, після якого позивач провела відповідні ремонтні роботи у спірній квартирі.

Правові наслідки порушення умов попереднього договору визначені ч.2 ст. 635 ЦК України, згідно з якою сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Таким чином, захист порушеного права позивача, можливий лише шляхом пред`явлення ним позову про стягнення збитків до ОСОБА_3 , який порушив умови попереднього договору та в період його дії уклав договір купівлі-продажу спірної квартири з ОСОБА_4 .

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18).

За обставинами справи відповідач ніколи не мала будь-яких зобов`язальних правовідносин з позивачем, не порушувала її прав, не витребовувала майно з чужого незаконного володіння. Позивач в свою чергу не є добросовісним набувачем спірної квартири, самостійно провела відповідні ремонтні роботи в квартирі, щодо якої не мала будь-яких прав, витрати на поліпшення майна відбулись до набуття права власності на квартиру відповідачем.

Відтак, позивач обрала невірний спосіб захисту, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Частиною 1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

З урахуванням наведених правових положень та встановлених обставин справи суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають .

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10, 13,76-81, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , про стягнення коштів за поліпшення і ремонт у квартирі за адресою: АДРЕСА_2 , у сумі 2 158 925 грн. відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення суду буде складено у строк до 14.03.2024 року включно.

Суддя Коваленко О. Б.