Провадження № 2/369/736/24
07.02.2024 року м. Київ
Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:
головуючого судді Фінагеєвої І.О.,
при секретарі Мельник А.Р.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Києві за правилами загального позовного провадження, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Нові Теремки", Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Андере Ріхтінген", про розірвання договорів, -
Також 14 грудня 2018 року між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ "Житловий комплекс "Нові Теремки" було укладено Договір № 83/ОЗ-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
На переконання позивача, договір купівлі-продажу деривативу і договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру є взаємопов`язаними між собою, укладені з метою купівлі-продажу в майбутньому нерухомого майна та діють до повного виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Позивач зазначає, що згідно п.п. 2.4. п. 2 Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру строк прийняття квартири АДРЕСА_1 в експлуатацію 31 грудня 2020 року. Однак строки здачі в експлуатацію квартири АДРЕСА_2 , проектний буд. 19 затримані, будівельні роботи не ведуться взагалі.
Внаслідок невиконання відповідачами договірних відносин, позивач направила відповідачам повідомлення від 06 жовтня 2022 року про відмову від виконання вищевказаних договору купівлі-продажу деривативу і договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру із вимогами про підписання додаткової угоди про їх розірвання й про повернення коштів. Дані законні вимоги позивача залишились проігноровані відповідачами.
Позивач вважає, що у зв`язку із невиконанням договірних відносин, що складають предмет позову, через недотримання відповідачем умов договору, ОСОБА_1 не може ні отримати у власність нерухомість, ні захистити своє майнове право у вигляді повернення належних їй грошових коштів відповідачами, сплачених за договором купівлі-продажу деривативу і договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
На підставі викладеного позивач просила суд:
2.розірвати Договір № 83/ОЗ-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 14.12.2018, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Нові Теремки" (ідентифікаційний код юридичної особи: 40832467);
3.вирішити питання відшкодування на користь позивача судових витрат.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 09 грудня 2022 року відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання.
Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 30 травня 2023 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті.
В судове засідання позивач та його представник не з`явилися, представник позивача надав заяву про розгляд справи у його відсутність. Позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити.
В судове засідання представники відповідачів не з`явилися, про дату та час судового розгляду повідомлялись належним чином, причини неявки не повідомили.
У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Згідно ч. 8 ст. 178 ЦПК України у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений законом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до вимог ст. 280 ЦПК України, у разі неявки у судове засідання відповідача, який належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, і від якого не надійшло заяви про розгляд справи за його відсутності з повідомленням причин неявки, ненадання відповідачем відзиву на позовну заяву, суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, якщо позивач не заперечує проти такого вирішення справи.
За відсутності заперечень позивача суд ухвалив, провести заочний розгляд справи та ухвалити заочне рішення, що відповідає положенням ст.ст. 280-281 ЦПК України.
У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Суд, розглянувши подані докази, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позовна заява та які мають юридичне значення для вирішення справи по суті, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1ст. 16 ЦК України).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1ст. 13 ЦПК України).
Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч.1 ст.202 ЦК України).
Відповідно до вимог ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними (ста. 628 ЦК України).
Статтею 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.
Відповідно до ст.ст. 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Особливості купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва та майбутніх об`єктів нерухомості визначаються законом. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
Відповідно до п. 5.1 Договору купівлі-продажу деривативу Продавець зобов`язується передати Покупцю Дериватив після підписання цього Договору шляхом укладення Акту прийому-передачі деривативу. Акт прийому-передачі деривативу підписується Сторонами після повної оплати Деривативу за цим Договором.
Підтвердженням права покупця на Дериватив є Акт прийому-передачі Деривативу, який є невід`ємною частиною цього Договору (п. 5.2 Договору купівлі-продажу деривативу).
Пунктом 5.3 Договору купівлі-продажу деривативу встановлено, що зобов`язання Продавця щодо передачі Покупцю Деривативу згідно п. 5.1 цього Договору вважаються виконаними з моменту передачі Деривативу Покупцю на підставі Акту прийому-передачі Деривативу.
Продавець зобов`язується передати Покупцю Дериватив після підписання цього Договору та повної оплати Деривативу шляхом укладення Акту прийому-передачі Деривативу (п. 6.1.1 Договору купівлі-продажу деривативу).
Пунктами 8.4 та 8.4.1 Договору купівлі-продажу деривативу встановлено, що відмова Покупця від виконання цього договору, вчинена Покупцем письмово та надіслана Продавцеві у будь-який момент строку дії Договору, реалізується через підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання Договору; при цьому 35 % від фактично отриманих коштів Продавцем від Покупця за цим Договором зараховуються в якості оплати премії за цим Договором; Продавець зобов`язаний повернути Покупцю решту одержаних від Покупця коштів, що були сплачені Покупцем (за вирахуванням неустойки, зазначеної в п. 8.2 цього Договору, у разі наявності прострочених платежів), протягом 180 календарних днів з дня підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання та додатково окремої заяви Покупця про перерахування коштів на рахунок відкритий у відповідній банківській установі.
14 грудня 2018 року між ОСОБА_1 (Покупець) та ТОВ «Житловий комплекс «Нові Теремки»(Продавець) укладено Договір № 83/03-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
Згідно п. 1.1. Договору купівлі-продажу майнових прав за цим Договором та у відповідності до п. 1 ст.6 та ст.656 Цивільного кодексу України, Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на Квартиру АДРЕСА_2 , проектний буд. 19 та оплатити Ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором.
Відповідно до п. 1.2. Договору купівлі-продажу майнових прав майнові права на Квартиру належить Продавцю відповідно до наступних документів: право користування на земельну ділянку; проектно-кошторисної документації; містобудівних умов; договору генерального підряду.
Відповідно до п. 2.4. Договору купівлі-продажу майнових прав орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію 31 грудня 2020 року.
Згідно п. 3.1. Договору купівлі-продажу майнових прав ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 437 045,00 грн., що еквівалентно 17 481,80 доларів США.
Згідно відповіді на адвокатський запит від 23 вересня 2022 року Державної інспекції архітектури та містобудування України у ТОВ ЖК "Нові Теремки" документи, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, та документи, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, змін до них, їх скасування чи анулювання щодо будинку АДРЕСА_3 - відсутні.
Отже, під час розгляду справи судом встановлено, що об`єкт будівництва наразі не побудований.
Позивач, з`ясувавши, що будівництво не ведеться та не буде завершено у строки, визначені договорами, скористався своїм правом на відмову від подальшого виконання договорів купівлі-продажу деривативу та майнових прав на квартиру та їх розірвання.
Пунктом 8.4 договору купівлі-продажу деривативу передбачено, що відмова покупця від виконання цього договору, вчинена покупцем письмово та надіслана продавцеві у будь-який момент строку дії договору, реалізується через підписання сторонами додаткової угоди про розірвання договору.
Пунктами 4.5, 4.5.1 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру передбачено, що відмова покупця від виконання цього договору, вчинена покупцем письмово та надіслана продавцеві у будь-який момент строку дії договору, реалізується через підписання сторонами додаткової угоди про розірвання договору.
Продавець зобов`язаний повернути покупцю одержані від нього кошти, що були сплачені покупцем протягом 180 календарних днів, з дня підписання сторонами додаткової угоди про розірвання договору та письмової заяви про перерахування коштів на зазначений у заяві рахунок
На виконання цих умов договорів 07 жовтня 2022 року позивач направила на адресу відповідачів поштовим відправленням з описом вкладення письмові повідомлення про розірвання договорів та повернення коштів.
Згідно даних Веб сервісу «Трекінг відправленьУкрпошта» вказані повідомлення вручені та отримані відповідачами, про що в матеріалах справи містяться відповідні письмові докази на підтвердження цих обставин.
Однак, відповідачами не надано позивачу жодної відповіді, додаткової угоди про розірвання договорів із зазначенням суми, що підлягає поверненню, між сторонами не укладено, а також станом на час подання позову та розгляду справи не повернуто позивачу грошові кошти у розмірі, що передбачений договорами.
Матеріали справи відомостей протилежного не містять, відповідачами такі докази не надані.
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 3ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України).
Під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин (п. п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України).
За правилами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з вимог ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Відповідно ж до ч. 2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.
Договорами купівлі-продажу деривативу та купівлі-продажу майнових прав на квартиру передбачено право покупця відмовитися від виконання договорів та повернення сплачених коштів за мінусом 35 % (договір купівлі-продажу деривативу) від фактично отриманих продавцем грошових коштів, що повинно бути оформлене шляхом укладення додаткових угод.
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилалась на ті обставини, що він бажає їх розірвати та повернути сплачені кошти, у зв`язку з невиконанням своїх зобов`язань відповідачами.
Так, згідно з умовами укладених договорів (п. 8.4 договору купівлі-продажу деривативу та п. 4.5 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, про які зазначалося вище), для розірвання договору є необхідною відмова покупця від виконання договору, вчинена ним письмово та надіслана продавцю, що позивачем було зроблено двічі у визначеному договорами порядку.
Виконання будь-яких інших умов або вимог договорами не вимагається.
Матеріалами справи підтверджується та установлено судом, що відповідачі не виконали умов договорів та взятих на себе зобов`язань зі здійснення будівництва об`єкта нерухомості у строки, встановлені договорами, до 31 грудня 2020 року, та у зв`язку з цим, отримавши вимоги позивача розірвати договори купівлі-продажу, не виконали умов договорів та не уклали з нею додаткові угоди про їх розірвання, чим порушили умови договорів та права позивача.
Таким чином через істотне порушення відповідачами умов договорів позивач не отримала у власність проінвестований об`єкт нерухомості в строк, обумовлений договором, тобто на що вона розраховував під час укладення договорів, внаслідок чого її права були порушені, тому наявні правові підстави для розірвання договорів.
З огляду на викладене, позов є обґрунтованим, обставини, на які посилається позивач, підтверджені належними та допустимими доказами, які містяться в матеріалах справи, і права позивача підлягають захисту в обраний нею спосіб, а отже, позов потрібно задовольнити та розірвати у судовому порядку спірні договори.
У відповідності до ст. 141 ЦПК України, з відповідача слід стягнути на користь позивача сплачений при подачі позову судовий збір.
З урахуванням викладеного й керуючись ст. ст. 251, 252, 526, 530, 610 Цивільного кодексу України, керуючись ст. ст. 82, 137, 141, 263-265 Цивільного процесуального кодексу, суд -,-
Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Нові Теремки", Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Андере Ріхтінген", про розірвання договорів - задовольнити.
Розірвати Договір № 83/ОЗ-19 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 14 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Нові Теремки" (ідентифікаційний код юридичної особи: 40832467).
Стягнути в рівних частинахз Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія з управління активами "Андере Ріхтінген" (ідентифікаційний код юридичної особи: 36003268) таТовариства з обмеженою відповідальністю "Житловий комплекс "Нові Теремки" (ідентифікаційний код юридичної особи: 40832467) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , судовий збір у збір у розмірі 1 984 (одна тисяча дев`ятсот вісімдесят чотири ) гривень 80 копійок.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом.
Заочне рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду через Києво-Святошинський районний суд Київської області протягом 30 днів з дня винесення рішення суду.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя: І. О. Фінагеєва