Справа № 587/1441/23
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
12 лютого 2024 року Сумський районний суд Сумської області під головуванням судді Степаненка О.А., за участю секретаря судового засідання Бузової Т.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі та скасувати рішення про державну реєстрацію,
Позивач та його представник в судове засідання не з`явились, направивши до суду письмову заяву про розгляд справи без їх участі, позовні вимоги підтримали в повному обсязі, не заперечували проти ухвалення заочного рішення по справі.
Представник відповідача в судове засідання не з`явилась, в письмовій заяві позовні вимоги не визнала в повному обсязі. Підтримала відзив на позов від 07.07.2023 року.
Дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши правові позиції сторін, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.
В пункті 37 договорів оренди зазначається, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.( ар.с.42, зв.).
Згідно п. 38 договорів оренди перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Право на орендовану земельну ділянку у разі смерті фізичної особи орендодавця, засудження або обмеження її дієздатності за рішенням суду переходить до спадкоємців або інших осіб, які використовують цю земельну ділянку разом з орендарем, відповідно до закону ( а.с.43).
Згідно додаткової угоди № б/н від 02.08.2018 року (про заміну сторони та внесення змін до Договору оренди) сторони домовилися змінити по всьому тексту договору та встановити термін (строк) в 30 (тридцять) календарних днів до закінчення строку дії договору оренди для надсилання орендарем повідомлення орендодавцю про намір продовжити дію договору оренди на підставі свого переважного права та визначили , що строк даного договору діє до 31.12.2027 року ( а.с.46).
В позові ОСОБА_1 зазначав, що позивач після смерті спадкодавця особисто звернувся до відповідача та повідомив що він є правонаступником та спадкоємцем свого батька, пред`явив для ознайомлення відповідні документи (про прийом спадщини, реквізити рахунків) та хотів отримати інформацію стосовно того, чи є перед ним обов`язок у формальному повідомлені відповідача про вищевказане, на що отримав відповідь, що ніякого формального повідомлення не потрібно. Після даного звернення відповідач не виконував та не виконує свої зобов`язання перед позивачем щодо сплати орендної плати за землю, що є підставою для розірвання Договорів оренди землі.
Оспорюючи зазначені обставини, представник відповідача зазначив, що на порушення положень ч. 5 Закону України «Про оренду землі», ст. 1481 Земельного кодексу України позивач не звертався до орендаря з заявами про набуття права власності на земельні ділянки в порядку спадкування і не надав орендарю реквізити для сплати орендної плати за землю, відтак, у відповідача не виник обов`язок сплачувати кошти за договором оренди землі саме позивачу по справі. Більш того, 20 липня 2022 року ТОВ «РАЙЗ Північ», дізнавшись з відкритих джерел про смерть ОСОБА_3 , звернулося до позивача ОСОБА_1 , як імовірного спадкоємця, з письмовою пропозицією про надання підтверджень щодо прийняття спадщини( вих. №71 від 20.07.2022), однак відповіді на даний лист ( ар.с. 57) відповідачем отримано не було.
Посилання позивача на те, після смерті спадкодавця позивач особисто звернувся до відповідача та повідомив, що він є правонаступником та спадкоємцем свого батька, не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні.
Натомість, згідно ч.5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України, що в даному випадку не було зроблено позивачем.
Відповідно до ч.3 ст. 148-1 Земельного кодексу України особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Повідомлення про перехід права власності від держави до територіальної громади або навпаки підлягає опублікуванню у друкованих медіа місцевої сфери розповсюдження із зазначенням кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки.
Відповідно до вимог ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Відповідно до ч.ч.3 та 4 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно з вимогами ст.124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У ст. 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Аналогічний висновок викладено у Постанови Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі №479/1073/18, провадження №61-8798 св19.
Доводи позивача про наявність систематичної несплати орендної плати є непереконливими, оскільки в ході судового розгляду встановлено, що позивач ОСОБА_1 не виконав вимоги ч.3 ст. 148-1 Земельного кодексу України, ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі».
Крім того, відповідно до листа вих. № 71 від 20.07.2022 року ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» зверталося до позивача з пропозицією надати відповідні документи, що він являється новим власником земельних ділянок та надати банківські реквізити для сплати орендної плати, яка нарахована, але не виплачена ОСОБА_3 у зв`язку з його смертю ( а.с.57). Доказів того, що ОСОБА_1 виконав пропозицію відповідача, яка ґрунтується на положеннях ч.3 ст. 148-1 Земельного кодексу України, ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», позивачем не надано.
Однією із засад цивільного законодавства є свобода договору, тобто право фізичних та юридичних осіб вільно встановлювати свої права та обов`язки у договорі і у визначенні будь-яких умов договору, що не суперечать законодавству. Ст. 627 ЦК України, зокрема, конкретизовано, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.
Відповідно до положень ч.3 ст.12, ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
У частині першій статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Позивачем не було надано суду доказів, які б підтверджували його звернення до орендаря з повідомленнями про зміну орендодавця, а також з вимогами про розірвання договору оренди землі від 03.11.2010 року, про які він зазначав в позовній заяві, а також повідомлення орендаря про реквізити для сплати орендної плати.
Отже, оскільки позивачем не вчинялись дії, передбаченій. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», ст. 1481 Земельного кодексу України щодо належного сповіщення орендаря про своє право на земельну ділянку, яка передана в оренду, зокрема із наданням банківських реквізитів для перерахування товариством орендної плати, то зазначена бездіяльність позивача об`єктивно унеможливила виконання ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» свого обов`язку.
Крім того, як доводилось вище, до правовідносин у сфері оренди землі також застосовуються положення загального законодавства, зокрема Цивільного кодексу України, на що, зокрема, акцентовано увагу у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі № 912/1385/17 (провадження № 12-20ІГСІ8).
Отже, згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Ст. 610 ЦК України визначає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частина 1 ст. 612 ЦК України передбачає, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Приписами ст. 613 ЦК України встановлено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.
За приписами ст. 614 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дії, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.
Вищезазначені норми кореспондують із приписами ч. 2 ст. 516 ЦК України, згідно яких - якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків.
Враховуючи відсутність доведення доказами направлення позивачем та отримання відповідачем повідомлення про набуття у власність земельних ділянок на виконання імперативних вимог ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та ст. 1481 Земельного кодексу України, об`єктивним є висновок, що орендарем не було виконано свого обов`язку виключно в наслідок невиконання позивачем дій, що встановлені актами цивільного законодавства.
Таким чином, враховуючи те, що позивач в порушення ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та ст. 1481 Земельного кодексу України не повідомив орендаря про зміну орендодавця, не надав реквізитів для сплати орендної плати і не підтвердив належними доказами своє право на отримання орендної плати як спадкоємець ОСОБА_3 , суд не вбачає підстав для задоволення позову.
На підставі викладеного, керуючисьст. ст.12, 81, 263, 264, 265 ЦПК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», ст. 141 Земельного кодексу України, ч. 5 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» та ст. 1481 Земельного кодексу України, ст. 13, 21, 24, 25 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 525, 526, 530, 610,612,613, 614, 516 Цивільного кодексу України, суд
В И Р І Ш И В :
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договорів оренди землі та скасування рішення про державну реєстрацію за його безпідставністю.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити рішення суду повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги до Сумського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Суддя О.А.Степаненко