Провадження № 2/947/498/24
16.02.2024 року Київський районний суд м. Одеси у складі:
Головуючого судді Коваленко О.Б.,
За участю секретаря Маценко В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОМР до ОСОБА_1 , про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки,
ОМР звернувся з позовом до ОСОБА_1 , про скасування рішення державного реєстратора та звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки.
Представник позивача посилається на те, що як вбачається з листа Комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» Одеської мі ської ради від 19.04.2023 року № 1161/03.01-07 ОСОБА_2 набула право власності на житловий будинок з господарськими будівлями загальною площею 31,5 кв.м., житловою площею 8,1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 на підставі Свідоцтва про право власності від 25.01.2012 року № САЕ 572398.
03.05.2012 року за ОСОБА_3 на підставі Свідоцтва про право на спадщину від 18.04.2012 року, посвідченого Першою Одеською державною нотаріальною конторою, зареєстрованого в реєстрі за № 2-809, зареєстровано право власності на вищевказаний житловий будинок.
Згодом ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 20.06.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І., зареєстрованого в реєстрі за № 2155, здійснив відчуження частини житлового будинку з господарськими будівлями АДРЕСА_1 , який в цілому складається з одного житлового будинку, позначеного в схематичному плані літ. «А», житловою площею 8,1 кв.м., загальною площею 31,5 кв.м. та надвірних споруд:
«Б» - веранда, «К» - душ, «Е» - сарай, «Н» - навіс, «М» - вбиральня,
№ 1-7 -огорожа, І-ІІ мостіння, розташованих на земельній ділянці площею 422 кв.м., що знаходиться в фактичному користуванні на користь ОСОБА_1 .
22.08.2012 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І., зареєстрованого в реєстрі за № 2958, здійснив відчуження іншої частини вищевказаного житлового будинку з господарськими будівлями на користь ОСОБА_1 .
- садового будинку «А», загальною площею 84,4 кв.м.;
- садового будинку «Б», загальною площею 92,4 кв.м.;
- садового будинку «В», загальною площею 39,6 кв.м.
Підставами прийняття вказаного рішення стали:
-договір купівлі-продажу від 20.06.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І. зареєстрований в реєстрі за № 2155;
-договір купівлі-продажу від 22.08.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І. зареєстрований в реєстрі за № 2958;
-довідка від 11.11.2020 року № б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД»;
-технічний паспорт від 11.11.2020 року № б/н, виданий ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД».
Таким чином, внаслідок проведених реєстраційних дій змінено функціональне призначення спірного об`єкта з житлового будинку на садовий будинок та його площу, яка фактично збільшилась на 184,9 кв.м. порівняно з первісним набуттям права власності. Також в технічному паспорті від 11.11.2020 року № б/н, виданому ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», безпідставно вказано, що загальна площа земельної ділянки становить
638 кв.м. Листом Управління державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради (далі УДАБК ОМР) від 09.06.2021 року
№ 01-18/1334/в повідомлено, що на підставі виявлення факту самочинного будівництва проведено позапланову перевірку дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за адресою: АДРЕСА_1 .
Під час перевірки на місці 03.06.2021 року із залученням посадових осіб Київської районної адміністрації Одеської міської ради та Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради (далі ДЗР ОМР) за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено факт здійснення будівельних робіт з нового будівництва двох садових будинків, а саме: влаштовано металевий стовпчастий фундамент, влаштовано металевий каркас з відкритим простором першого поверху, влаштовано зовнішні стіни з сандвіч панелями другого поверху з влаштуванням дверних прорізів з заповненням склопакетами з влаштуванням чотирьох окремих приміщень одного будинку та двох окремих приміщень другого будинку з виходом на відкриту терасу з фасадної частини будинків, влаштовано покриття будинків з металочерепиці, влаштовано одну вхідну групу у вигляді металевої конструкції зовнішніх.
Згідно з інформації ДЗР ОМР відсутня інформація щодо права власності або права користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з даними Реєстру будівельної діяльності відсутня інформація щодо реєстрації документів, які б засвідчували отримання права на виконання будівельних робіт та прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту за вищевказаною адресою.
Листом ДЗР ОМР від 26.04.2023 року №01-18/623 повідомлено, що за наявною в Департаменті інформацією Одеською міською радою не приймалось рішень щодо передачі у власність або користування земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 . Також листом від 19.04.2023 року № 1161/03.01-07 КП «БТІ» ОМР надало копію технічного паспорту від 22.03.2012 року житловий будинок по АДРЕСА_1 . Відповідно до плану на земельній ділянці за вищевказаною адресою розташовано: «А» - житловий будинок, «Б» - веранда, «К» - душ, «Е» - сарай, «Н» - навіс, «М» - вбиральня,
№ 1-7 - огорожа, І-ІІ - мостіння, розташованих на земельній ділянці площею 422 кв.м.
Таким чином, за адресою: АДРЕСА_1 відбулось будівництво чотирьох кімнат садового будинку «А», двох кімнат садового будинку «Б» без отримання відповідного права на виконання будівельних робіт, що супроводжувалось відповідними реєстраційними діями, а також проведено державну реєстрацію права власності на садовий будинок «В», якого не існує взагалі. Вказані об`єкти збудовано на земельній ділянці комунальної власності, яка для таких цілей не виділялась, а тому порушено права територіальної громади міста Одеси.
Особи, що беруть участь у справі, про час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином у порядку ст.128, 131 ЦПК України.
Представник позивача у судове засідання не з`явився, про час та місце слухання справи був повідомлений належним чином, надав до суду заяву, в якій просив розглянути справу у його відсутність, проти винесення заочного рішення не заперечував.
Відповідач в судове засідання не з`явився, про час та місце його проведення повідомлявся належним чином, про причини неявки суду не повідомив, заяв та клопотань про відкладення слухання справи до суду не надходило.
При викладених обставинах суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності відповідача, який повідомлений про розгляд справи належним чином, від якого не надійшло повідомлення про причини неявки, ухваливши заочне рішення у справі, зі згодою представника позивача, що відповідає положенням ст. 280-282 ЦПК України, так як надані матеріали є повними і достатніми для розгляду справи у відсутності відповідача.
Дослідивши матеріали справи, суд вважає позов таким, що підлягає задоволенню.
У судовому засіданні встановлено, що 03.05.2012 року за ОСОБА_3 на підставі Свідоцтва про право на спадщину від 18.04.2012 року, посвідченого Першою Одеською державною нотаріальною конторою, зареєстрованого в реєстрі за № 2-809, зареєстровано право власності на вищевказаний житловий будинок.
Згодом ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 20.06.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І., зареєстрованого в реєстрі за № 2155, здійснив відчуження частини житлового будинку з господарськими будівлями АДРЕСА_1 , який в цілому складається з одного житлового будинку, позначеного в схематичному плані літ. «А», житловою площею 8,1 кв.м., загальною площею 31,5 кв.м. та надвірних споруд: «Б» - веранда, «К» - душ, «Е» - сарай, «Н» - навіс, «М» - вбиральня,
№ 1-7 -огорожа, І-ІІ мостіння, розташованих на земельній ділянці площею 422 кв.м., що знаходиться в фактичному користуванні на користь ОСОБА_1 .
22.08.2012 року ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І., зареєстрованого в реєстрі за № 2958, здійснив відчуження іншої частини вищевказаного житлового будинку з господарськими будівлями на користь ОСОБА_1 .
- садового будинку «А», загальною площею 84,4 кв.м.;
- садового будинку «Б», загальною площею 92,4 кв.м.;
- садового будинку «В», загальною площею 39,6 кв.м.
За адресою: АДРЕСА_1 відбулось будівництво чотирьох кімнат садового будинку «А», двох кімнат садового будинку «Б» без отримання відповідного права на виконання будівельних робіт, що супроводжувалось відповідними реєстраційними діями, а також проведено державну реєстрацію права власності на садовий будинок «В», якого не існує взагалі. Вказані об`єкти збудовано на земельній ділянці комунальної власності, яка для таких цілей не виділялась
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі державна реєстрація прав) офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною 1 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та
їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України
від 25.12.2015 року № 1127, яка набрала чинності 01.01.2016 року .
Відповідно до п. 12 Порядку розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором, який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.
Згідно із п. 18 Порядку за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації.
Так, відповідно до п. 20 Порядку за наявності зареєстрованих речових прав, похідних від права власності, або обтяжень речових прав у спеціальному розділі Державного реєстру прав та/або в його невід`ємній архівній складовій частині на відповідну земельну ділянку, закінчений будівництвом об`єкт чи об`єкт незавершеного будівництва державний реєстратор одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить такі відомості про речові права на таке майно та їх обтяження, про суб`єктів зазначених прав до відповідного відкритого розділу.
Згідно із п. 58 Порядку у разі коли в документах, що подаються для державної реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт чи об`єкт незавершеного будівництва, відсутні відомості про технічні характеристики відповідного об`єкта, а також якщо реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт чи об`єкт незавершеного будівництва проведена до 1 січня 2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, державна реєстрація права власності на закінчений будівництвом об`єкт чи об`єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності відомостей про технічну інвентаризацію такого об`єкта, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірний об`єкт з відкриттям розділу, яким фактично зареєстровано право власності на спірний об`єкт зі збільшенням площі з 31,5 кв.м. до 216,4 кв.м., незаконним з огляду на наступне.

В Реєстрі права власності на нерухоме майно, який діяв до 31.12.2012 року, було зареєстровано за ОСОБА_1 право власності по частині на житловий будинок з господарськими будівлями за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 31,5 кв.м. та житловою площею 8,1 кв.м., що і було відображено в технічному паспорті від 22.03.2012 року.

Однак, 15.01.2021 року рішенням державним реєстратором Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Одеської області Єрошенком О.Б. за індексним номером 56160295 відкрито розділ в ДРРПНМ на садовий будинок зі збільшеною площею порівняно з первісною реєстрацією, загальною площею 216,4 кв.м. При цьому вказаний садовий будинок складається з:

- садового будинку «А», загальною площею 84,4 кв.м.;

- садового будинку «Б», загальною площею 92,4 кв.м.;

- садового будинку «В», загальною площею 39,6 кв.м.

Підставами прийняття вказаного рішення стали:

-договір купівлі-продажу від 20.06.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І. зареєстрований в реєстрі за № 2155;

-договір купівлі-продажу від 22.08.2012 року, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Бураковою О.І. зареєстрований в реєстрі за № 2958;

-довідка від 11.11.2020 року № б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД»;

-технічний паспорт від 11.11.2020 року № б/н, виданий ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД».

У п. 1 вказаних договорів зазначено, що квартира АДРЕСА_2 в цілому складається з одного житлового будинку, позначеного в схематичному плані літ. «А», житловою площею 8,1 кв.м., загальною площею 31,5 кв.м. та надвірних споруд:

«Б» - веранда, «К» - душ, «Е» - сарай, «Н» - навіс, «М» - вбиральня,

№ 1-7 - огорожа, І-ІІ - мостіння, розташованих на земельній ділянці площею 422 кв.м., що знаходиться в фактичному користуванні.

Однією з підстав для внесення змін до розділу стала довідка

від 11.11.2020 року № б/н, видана ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД». Як вбачається з довідки, за результатами проведеної технічної інвентаризації за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено, що за результатами проведення технічної інвентаризації та уточнення лінійних розмірів, а також виправлення технічних описок встановлено, що внаслідок проведення робіт з переобладнання та перепланування приміщень за вказаною адресою розташовані три садових будинки літ. «А», «Б», «В» та вбиральня літ. «Г» з наступними технічними показниками:

-літ. «А» садовий будинок загальною площею 84,4 кв.м., основною - 84,4 кв.м.;

-літ. «Б» садовий будинок загальною площею 92,4 кв.м., основною - 92,4 кв.м.;

-літ. «В» садовий будинок загальною площею 39,6 кв.м., основною - 39,6 кв.м.;

-вбиральня літ. «Г» площею забудови 4,0 кв.м.

При цьому посилаючись на п. 1 Постанови Кабінету Міністрів України від 07.07.2017 року № 406 та Інструкцію про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 року за № 127, у вказаній довідці зазначено, що за результатами інвентаризації на вищевказаному об`єкті самочинного будівництва не зафіксовано.

Однак, відповідно до технічного паспорту від 22.03.2012 року на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , жодних садових будинків ані в технічній характеристиці, ані в плані не існує та загальна площа житлового будинку становить 31,5 кв.м.

При цьому, як вбачається з технічного паспорту від 11.11.2020 року № б/н, виданого ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», який є однією з підстав прийняття оскаржуваного рішення державного реєстратора, загальна площа садового будинку становить 216,4 кв.м.

Як вбачається з порівняльного аналізу технічного паспорту від 22.03.2012 року на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 та технічного паспорту від 11.11.2020 року № б/н, виданого ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», площа житлового будинку у 2020 році збільшилась на 184,9 кв.м. порівняно з 2012 роком. Також у технічному паспорті від 22.03.2012 року не передбачено ніяких садових будинків, а житловий будинок складався з: 1-веранди 4,2 кв.м., 2-веранда 13,7 кв.м.,

3-жила 8,1 кв.м., 4-кухня 5,5 кв.м.

В свою чергу в технічному паспорті від 11.11.2020 року вже садовий будинок складається з:

-садового будинку «А» 1-кімната відпочинку 13,7 кв.м., 2-кімната відпочинку 13,7 кв.м., 3-кімната відпочинку 13,7 кв.м., 4-кімната відпочинку 13,7 кв.м., 5-кімната відпочинку 15,9 кв.м., 6-кімната відпочинку 13,7 кв.м.;

-садового будинку «Б» 1-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 2-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 3-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 4-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 5-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 6-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 7-кімната відпочинку 13,2 кв.м.;

-садового будинку «В» 1-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 2-кімната відпочинку 13,2 кв.м., 3-кімната відпочинку 13,2 кв.м.

Тобто, стару будівлю було знесено та побудовано зовсім інші об`єкти нерухомості (садові будинки).

Таким чином, ані вказана вище довідка, ані технічний паспорт не є правовстановлюючими документами, а є лише технічною документацією, що визначає технічні характеристики об`єкта, а саме: площу, поверховість, матеріал перекриття та ін.

Отже, надані документи не могли слугувати підставою для набуття ОСОБА_1 права власності на об`єкт нерухомості зі збільшеною площею на 184,9 кв.м., оскільки жодного дозвільного документу на проведення будівельних робіт зі збільшенням геометричних розмірів державному реєстратору надано не було.

В свою чергу, відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово комунального господарства України від 26.07.2018 року за №186 «Про внесення змін до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», технічний паспорт документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику. Тобто це документ, який має довідкову інформацію про фактичний стан нерухомості.

Згідно з п.п. 3 п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Згідно з ч. 7 ст. 14 Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» розділ Державного реєстру прав та реєстраційна справа закриваються у разі ухвалення судом рішення про закриття розділу Державного реєстру прав у випадках, передбачених цією статтею, закриття відповідного розділу допускається виключно у разі, якщо таким судовим рішенням вирішується питання щодо набуття та/або припинення речових прав, обтяжень речових прав на об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, щодо якого закривається розділ у Державному реєстрі прав.

За результатами позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил за адресою: АДРЕСА_1 , проведеної УДАБК ОМР із залученням посадових осіб Київської районної адміністрації Одеської міської ради та ДЗР ОМР, за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено факт здійснення будівельних робіт з нового будівництва двох садових будинків, а саме: влаштовано металевий стовпчастий фундамент, влаштовано металевий каркас з відкритим простором першого поверху, влаштовано зовнішні стіни з сандвіч панелями другого поверху з влаштуванням дверних прорізів з заповненням склопакетами з влаштуванням чотирьох окремих приміщень одного будинку та двох окремих приміщень другого будинку з виходом на відкриту терасу з фасадної частини будинків, влаштовано покриття будинків з металочерепиці, влаштовано одну вхідну групу у вигляді металевої конструкції зовнішніх сходів.

Однак, в технічному паспорті від 11.11.2020 року № б/н, виданому ТОВ «КИЇВ МІСТО БУД», вказано три садових будинки з влаштуванням шістьох окремих приміщень одного будинку, семи окремих приміщень другого будинку та трьох окремих приміщень третього будинку з виходом на відкриту терасу з фасадної частини будинків. Така ж інформація зазначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Згідно з ч. 1 ст. 178 ЦК України об`єкти цивільних прав можуть вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва чи спадкування або іншим чином, якщо вони не вилучені з цивільного обороту, або не обмежені в обороті, або не є невід`ємними від фізичної чи юридичної особи.

Відповідно до ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд

ДК 018-2000, затвердженого Наказом Держстандарту України від 17.08.2000 року № 507 будівлі це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несучо-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів.

До будівель відносяться: житлові будинки, гуртожитки, готелі, ресторани, торговельні будівлі, промислові будівлі, вокзали, будівлі для публічних виступів, для медичних закладів та закладів освіти тощо.

Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається лише власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Вищезазначене свідчить, що у даному випадку метою державної реєстрації прав на «неіснуючий» будинок є саме створення підстав для заволодіння земельною ділянкою комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

За таких обставин визнання та підтвердження державою факту набуття ОСОБА_1 права власності на самочинно збудовані об`єкти нерухомого майна, а також факту набуття речових прав на об`єкт, якого не існує, є неприпустимим, а тому підлягає скасуванню рішення державного реєстратора Єрошенка О.Б. від 15.01.2021 року за індексним номером 56160295, що є підставою для закриття розділу в ДРРПНМ на спірний об`єкт нерухомого майна загальною площею 216,4 кв.м.

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда або інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони:

1) збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

2) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту;

3) чи з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

3.1. Нове будівництво чотирьох кімнат садового будинку «А» та двох кімнат садового будинку «Б» за адресою:

АДРЕСА_1 відбулось за рахунок земельної ділянки комунальної власності територіальної громади м. Одеси, яка не була відведена для таких цілей у встановленому законом порядку.

Так, відповідно до листа ДЗР ОМР від 09.09.2021 року за

№ 01-18/1305-09-01 відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель ДЗР ОМР 30.08.2021 року складено акт обстеження земельної ділянки № 21-0044-08 за вказаною адресою.

«В ході обстеження встановлено, що на земельній ділянці за адресою: АДРЕСА_1 розташовано споруди у вигляді кімнат-номерів під надання в оренду, які огороджено металевим парканом. Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, садовий будинок загальною площею 216,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 належить гр. ОСОБА_1 . Право на земельну ділянку за вищевказаною адресою не оформлено відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У ДЗР ОМР відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення земельної ділянки у власність чи оренду за адресою: АДРЕСА_1 .»

Одеською міською радою рішень щодо передачі у власність або користування земельної ділянки, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , не приймались.

Відділ у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області листом від 04.08.2021 року № 12/43-21 повідомив, що згідно із Книгами реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі, другими примірниками державних актів та договорів оренди, станом на 31.12.2012 року у Відділі відсутня інформація щодо реєстрації права власності (користування) на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до договорів купівлі-продажу від 20.06.2012 року № 2155 та від 22.08.2012 року № 2958 ОСОБА_1 прийняла у власність по житлового будинку з господарськими спорудами за вказаною адресою, розташовані на земельній ділянці 422 кв.м., що знаходяться у фактичному користуванні. Однак, відповідно до листа ДЗР ОМР від 26.04.2023 року № 01-18/623 відповідачем зайнято земельну ділянку орієнтовною площею 0,070 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно із ч. 1 ст. 83 ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної і державної власності, а також земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Відповідно до ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Виходячи зі змісту ст. 12 ЗК України, до повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить, зокрема, право розпорядження землями територіальних громад, передачі земельних ділянок комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам, здійснення контролю за використанням і охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства, тощо.

Відповідно до статей 124-126 ЗК України обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку, а відсутність у зазначеної особи таких документів свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки.

Земельна ділянка за адресою:

АДРЕСА_1 , використовується за відсутності документів, оформлення яких є необхідним для землекористування.

Крім цього, Верховний Суд у постанові від 20.02.2020 року у справі

№ 1940/1655/18 дійшов до висновку, що будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки в порядку, визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є самовільним заняттям земельної ділянки.

Таким чином, на земельній ділянці комунальної власності, що

не була відведена для цієї мети, розташовані самочинно збудовані садові будинки, що безпосередньо перешкоджає здійсненню правомочностей територіальної громади міста Одеси як власника такої земельної ділянки щодо володіння, користування та розпорядження нею.

3.2. Будівництво чотирьох кімнат садового будинку «А» та двох кімнат садового будинку «Б» за адресою:

АДРЕСА_1 , здійснено без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи щодо будівництва нового об`єкта нерухомості чи належно затвердженого проекту, а також документу, що засвідчує прийняття до експлуатації такого об`єкта, та з істотним порушенням будівельних норм і правил.

Листом від 17.04.2023 року за № 01-8/95вх УДАБК ОМР повідомило, що в Реєстрі будівельної діяльності відсутня інформація щодо видачі документів дозвільного/декларативного характеру щодо об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, до УДАБК ОМР не надходили та не реєструвались документи дозвільного/декларативного характеру на виконання будівельних робіт, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів за вищевказаною адресою.

Як вже зазначалось раніше, посадовими особами Управління під час виїзду на місце 03.06.2021 року із залученням посадових осіб Київської районної адміністрації Одеської міської ради та ДЗР ОМР за адресою: АДРЕСА_1 , встановлено факт здійснення будівельних робіт з нового будівництва двох садових будинків, а саме: влаштовано металевий стовпчастий фундамент, влаштовано металевий каркас з відкритим простором першого поверху, влаштовано зовнішні стіни з сандвіч панелі другого поверху з влаштуванням дверних прорізів з заповненням склопакетами з влаштуванням чотирьох окремих приміщень одного будинку та двох окремих приміщень другого будинку з виходом на відкриту терасу з фасадної частини будинків, влаштовано покриття будинків з металочерепиці, влаштовано одну вхідну групу у вигляді металевої конструкції зовнішніх сходів.

Таким чином, під час проведення перевірки дотримання містобудівного законодавства встановлено будівництво нових об`єктів нерухомого майна за вказаною адресою. Відтак, збільшення площі спірного об`єкта не могло утворитись внаслідок уточнення лінійних розмірів.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовник може виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Крім того, згідно зі ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

При цьому, згідно з визначеним Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» порядком забудови території підтвердження заявником наявності у нього права власності або користування земельною ділянкою здійснюється як на етапі отримання вихідних даних, так і на етапі отримання дозвільних документів на проведення будівельних робіт шляхом подання документу, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію.

Згідно з ч. 1, 2 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

В свою чергу, фізична або юридична особа перед початком проведення будівельних робіт повинна подати виконавчому органові міської ради заяву про намір щодо забудови земельної ділянки, що перебуває у власності або користуванні такої особи, та одержати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва.

Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради листом від 20.07.2021 року за № 01-11/2386 повідомлено, що містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва, будівельні паспорти, дозволи на виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 , не зареєстровані.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про архітектурну діяльність» будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Згідно зі ст. 7 Закону України «Про архітектурну діяльність» проєкт об`єкта архітектури розробляється під керівництвом або з обов`язковою участю головного архітектора проєкту та/або головного інженера проекту, які мають відповідний кваліфікаційний сертифікат. Проєкт об`єкта архітектури завіряється підписом і скріплюється особистою печаткою головного архітектора проекту та/або головного інженера проекту, які мають кваліфікаційний сертифікат.

Відсутність проектної документації є істотним порушенням ст. ст. 9, 27 Закону України «Про архітектурну діяльність», ст. ст. 26, 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», ДБН А.2.1-1-2014 «Інженерні вишукування для будівництва». Таким чином, нове будівництво садових будинків «А» та «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено з істотним порушенням приписів законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм і правил, тобто є самочинним.

У відповідності до приписів ст. 34 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю та видачі замовнику органом державного архітектурно-будівельного контролю дозволу на виконання будівельних робіт.

Згідно з ч. 7 цієї ж статті виконання будівельних робіт без відповідного документа, передбаченого цією статтею, вважається самочинним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Крім цього, на даний час самочинно збудовані садові будинки за вказаними вище адресами використовуються без введення в експлуатацію у передбаченому законом порядку.

Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно з положенням ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та п. 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 року № 461, прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Отже, чинним законодавством передбачені імперативні приписи стосовно необхідності прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, однак садові будинки «А» та «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , є самочинно збудованими та використовуються без прийняття в експлуатацію, а садовий будинок «В» за адресою: АДРЕСА_1 , взагалі відсутній.

В свою чергу, самочинне будівництво є порушенням встановлених державою правил та норм здійснення будівництва, що призводить до нераціональної забудови населених пунктів, невідповідності збудованих об`єктів нерухомості встановленим вимогам законодавства, що є порушенням прав територіальної громади, а також питань безпеки під час експлуатації вже збудованого об`єкта, екологічної та санітарно-епідеміологічної безпеки. Саме таку позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 25.05.2017 року у справі № 6-579цс17.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 02.12.2015 року у справі № 6-1328цс15, вимоги ч. 1 ст. 376 ЦК України передбачають наявність декількох ознак самочинного будівництва, однак наявність хоча б однієї з них свідчить про те, що об`єкт нерухомості

є самочинним.

Таким чином, в даній ситуації наявні декілька ознак самочинно будівництва, а саме нове будівництво садових будинків проводилось на земельній ділянці комунальної власності, що не була відведена у встановленому законом порядку, за відсутності відповідного документа який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, а також з істотним порушенням будівельних норм і правил, що зумовлює наявність на землях комунальної власності територіальної громади м. Одеси самочинно збудованих об`єктів та унеможливлює здійснення володіння, користування та розпорядження власником цими землями.

Враховуючи те, що на земельній ділянці комунальної власності здійснено самочинне будівництво садових будинків «А» та «Б» за адресою: АДРЕСА_1 , така земельна ділянка повинна бути звільнена шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва.

В свою чергу, обов`язковою умовою фактичного використання земельної ділянки є наявність у особи, що її використовує, правовстановлюючих документів на цю земельну ділянку та державної реєстрації майнового права на неї, а відсутність у цієї особи таких документів, свідчить про самовільне зайняття вказаної земельної ділянки.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» самовільне зайняття земельної ділянки будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

Крім цього, відповідно до ст. 212 ЗК України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки. Повернення самовільно зайнятих земельних ділянок провадиться за рішенням суду.

Згідно зі ст. 391 ЦК України власник майна може вимагати усунення будь-якого обмеження його права власності. Відповідно до п. б ч. 3 ст. 152 ЗК України до способів захисту прав на земельні ділянки належить, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав .

Такий спосіб судового захисту спрямований на припинення порушення прав осіб, які є власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких здійснено самочинне будівництво, а також відновлює становище, яке існувало до здійснення протиправної забудови.

Згідно з ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Згідно з п. 6 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 року № 6

«Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» відповідно до вимог ст. 376 ЦК України право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають як органи державної влади, так і органи місцевого самоврядування. У випадках порушення прав інших осіб право на звернення до суду належить і таким особам за умови, що вони доведуть наявність порушеного права (ст. 391 ЦК України), а також власнику (користувачу) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (ч. 4 ст. 376 та ст. 391 ЦК України).

Верховний Суд у постанові від 01.07.2020 року у цивільній справі

№ 755/3782/17 дійшов до висновку, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності, а формулювання статті 376 ЦК України виключає можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Верховний Суд дійшов висновку, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.

Верховний Суд також зазначив, що суди дійшли помилкового висновку

про те, що особа не є належним відповідачем у цій справі, оскільки не він здійснював самочинне будівництво та не є особою, яка самовільно зайняла спірну земельну ділянку, оскільки, набувши у власність нежитлове приміщення магазину відповідач набув усі права та обов`язки щодо придбаного майна, які мав первісний його власник, а тому він є належним відповідачем за заявленими у цій справі вимогами.

Таким чином, самовільно зайнята ОСОБА_1 земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , які належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради, повинна бути звільнена шляхом знесення об`єктів самочинного будівництва садових будинків, силами і за рахунок відповідача.

Згідно до ст.141 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Отже, з відповідача на користь позивача також необхідно стягнути сплачений при подані позовної заяви до суду судовий збір у розмірі 6710гривень.

Керуючись ст.ст. 2, 5, 10, 13,76-81, 259, 263-265, 268, 280-282, 352, 354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Скасувати рішення державного реєстратора Сергіївської селищної ради Білгород-Дністровської міської ради Одеської області Єрошенка О.Б. від 15.01.2021 року за індексним номером 56160295, що є підставою для припинення права власності ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 216,4 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101) із закриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Зобов`язати ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) звільнити за власний рахунок самовільно зайняту земельну ділянку шляхом знесення самочинно збудованого садового будинку площею 216,4 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101).

Стягнути з ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ) судові витрати у розмірі 6710 грн. на користь Одеської міської ради (), на рахунок Юридичного департаменту Одеської міської ради, , розрахунковий рахунок: UА0034995 в Державну казначейську службу України, м. Київ, МФО 820172.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Рішення може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту рішення суду.

Повний текст рішення суду буде складено у строк до 26.02.2024 року включно.

Суддя: КоваленкоО.Б.