справа № 619/86/24
провадження № 2/619/357/24
РІШЕННЯ

іменем України

05 червня 2024 року м. Дергачі

Дергачівський районний суд Харківської області
у складіголовуючого - суддіБолибока Є.А.
за участю:секретаря судового засіданняЛоманової І.А.

Справа № 619/86/24

Ім`я (найменування) сторін та інших учасників справи:

позивач: ОСОБА_1 ;

відповідач: ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНЯ «КИЇВМІСЬКБУД»;

представник відповідача: Варицький Є.В.

розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження позов про визнання недійсним пункту договору в частині, розірвання договору та стягнення коштів.

Стислий виклад позиції сторін.

04 січня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД», в якому просила: визнати недійсним пункт 2.4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022 в частині встановлення для неї штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу»; розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «ХК «Київміськбуд»; стягнути з ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 сплачені за Договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022 грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 121 200,00 гривень. В обґрунтування позову посилалася на те, що 18.01.2022 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К. Відповідно до пункту 1.1. цього Договору Продавець продає, а Покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме квартиру - АДРЕСА_1 , IV черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 (ІІІ-ХІІІ черги будівництва) на умовах та в порядку, що визначені у цьому Договорі. Під майновими правами Сторони Договору розуміють право набути у власність закріплений за Покупцем Об`єкт після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього Договору (пункт 1.2. Договору). Згідно з пунктом 1.3. Договору Об`єкт має наступні характеристики: № квартири - 226; поверх - 24; кількість кімнат - 2; загальна проектна площа - 64,11 м2; план приміщення - викопіювання з проектної документації. Розділом 3 Договору визначений порядок розрахунків. На дату підписання цього Договору вартість майнових прав на Об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн виходячи з вартості майнових прав за 1 м2 - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1. Договору). Відповідно до пункту 3.2. Договору, Покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50% вартості майнових прав (32,06 в.м.) протягом 4 банківських днів після підписання цього Договору, у строк по 24 січня 2022 року. Наступні платежі Покупець здійснює за наведеним графіком, виходячи з проектної площі Об`єкта, в перерахунку на 1 м2 за поточною базовою вартістю майнових прав на Об`єкт, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління Компанії (Відповідача), про що Покупець дізнається самостійно на день внесення Покупцем оплати. У цьому пункті Договору також встановлений графік та терміни оплати квадратних метрів Об`єкта. З вищевикладеного пункту Договору вбачається, що позивач зобов`язана була здійснити оплату не менше 782 866,73 грн (50% від вартості майнових прав) у строк по 24.01.2022. На виконання умов Договору позивач сплатила на рахунок відповідача 1 121 200,00 грн двома платежами: 19.01.2022 позивач перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 108 000,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПНІ 8450. 22.01.2022 позивач перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 13 200,00 грн, що підтверджується квитанцією № ПН57200. Таким чином, сума грошових коштів, що була сплачена позивачем на виконання умов Договору та підлягає поверненню відповідачем складає 1 121 200,00 грн. Пунктом 6.1. Договору визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - грудень 2024 року. Разом з тим, станом на дату подання цього позову відповідач навіть не почав підготовчі роботи для будівництва Об`єкту, що стало підставою для неодноразових звернень до ПрАТ «ХК «Київміськбуд». Вона неодноразово намагалась вирішити спір у позасудовому порядку та зверталась до відповідача з вимогою розірвати Договір та повернути сплачені кошти. Право позивача відмовитись від Договору в односторонньому порядку встановлене у пункті 2.4.2 Договору, відповідно до якого покупець (позивач) має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Крім того, пунктом 5.2.3. Договору визначено, що зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії. Починаючи з лютого 2022 року відповідач повністю зупинив будівництво усіх об`єктів, у тому числі Об`єкта, майнові права за яким було придбано позивачем за Договором. Вона неодноразово (протягом липня 2022 року по вересень 2023 року) зверталась до відповідача із запитами щодо надання інформації про відновлення будівництва Об`єкта, шляхом відвідування спеціалістів з продажу об`єктів на прийомі у головному офісі відповідача. У відповідь на численні її запити працівниками відповідача була надана одна й та сама відповідь - писати листи про надання інформації у письмовій формі та надсилати через скриньку, яка знаходиться у головному офісі відповідача. Вона двічі подавала відповідні запити через скриньку, однак жодної відповіді на ці запити від відповідача не отримала. Крім того, вона також через скриньку подавала повідомлення про дострокове розірвання договору та повернення відповідачем сплачених за Договором коштів, вказуючи, що ненадання відповідачем відповіді на це повідомлення буде підставою для її звернення до суду з відповідним позовом. На жоден з надісланих нею документів відповідач відповіді на надав. Після цього, 02.11.2023 вона направила відповідачу повідомлення про дострокове розірвання Договору та вимогу повернути сплачені нею кошти за цим Договором на офіційну поштову адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд», однак знову жодної відповіді від відповідача не отримала. Вказане повідомлення було отримано відповідачем 07.11.2023. Після цього, на виконання пункту 2.4.2. Договору 29.11.2023 вона надіслала на офіційну поштову адресу відповідача ще одне повідомлення про дострокове одностороннє розірвання Договору та два примірники Додаткової угоди від 29.11.2023 про розірвання Договору, підписані зі її сторони. У цьому повідомленні, керуючись пунктом 2.4.2. Договору, вона вкотре повідомила про розірвання Договору з її ініціативи та направила два примірники відповідної Додаткової угоди про розірвання цього Договору для підписання їх відповідачем. У повідомленні вона просила протягом 7 (семи) календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник Додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього Договору у розмірі 1 121 200,00 грн та зазначила відповідні банківські реквізити свого рахунку. Її повідомлення про розірвання Договору та два примірники відповідної Додаткової угоди були отримані Відповідачем 01.12.2023, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту Укрпошти («Трекінг відправлень»). Таким чином, відповідач мав до 08.12.2023 надіслати їй підписаний примірник Додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання. Разом з тим, станом на дату подання цього позову жодної відповіді від відповідача на численні її звернення не надходило. З вищевикладеного вбачається, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» самоусунулось як від виконання своїх зобов`язань за Договором щодо початку будівництва Об`єкта, так і від надання їй будь-якої інформації. У свою чергу, вона використала всі можливі засоби досудового врегулювання спору, однак на жодне з численних повідомлень та її звернень, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не надало жодної відповіді та інформації. Звертає увагу, що недобросовісність у діях відповідача пов`язана не лише з невиконанням своїх зобов`язанням перед нею в частині неповернення сплачених коштів за Договором та ненаданням будь-якої відповіді на повідомлення про розірвання Договору. Також вказує, що наявні підстави для визнання недійсним пункту 2.4.2. Договору в частині встановлення відповідачем штрафу для позивача за правомірну односторонню відмову від Договору. Так, відповідно до пункту 2.4.2. Договору покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об 'єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Таким чином, відповідач у Договорі встановив штраф для позивача за правомірну відмову від Договору, що суперечить положенням Цивільного кодексу України та Закону України «Про захист прав споживачів». У зв`язку з цим, пункт 2.4.2. Договору в частині встановлення для позивача штрафу підлягає визнанню судом недійсним. Звертає увагу, що передбачений пунктом 2.4.2. Договору штраф для неї у разі правомірної односторонньої відмови від Договору є несправедливою для позивача умовою Договору, так як: ані ЦК України, ані спеціальним законодавством не передбачена можливість застосування штрафу за правомірну відмову від подальшого виконання зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав; передбачений пунктом 2.4.2. Договору штраф у розмірі 5 % від сплаченої нею суми коштів на виконання цього Договору є власними коштами позивача, які підлягають поверненню останньому; Крім того, з моменту сплати нею грошових коштів на виконання умов Договору (січень 2022 року) та до моменту подання цього позову (листопад 2023 року) пройшов 1 рік та 10 місяців. За цей час сплачені нею грошові кошти зазнали значного знецінення у зв`язку з підвищеним рівнем інфляції. Для прикладу, сплачена у січні 2022 року сума коштів у розмірі 1 121 200 грн дорівнювала 39 870 доларів США. Наразі ця сума еквівалента 30 887 доларів США. У зв`язку з цим, обмеження її у поверненні їй всього розміру сплачених грошових коштів на виконання умов Договору та встановлення штрафу є несправедливою умовою. Більше того, вона вирішила скористатись своїм правом на одностороннє розірвання Договору виключно через недобросовісну поведінку відповідача, яка полягає у повному зупиненні будівництва Об`єкта, самоусуненні від надання будь-якої інформації про будівництво та ухиленні від виконання своїх зобов`язань за Договором. Таким чином, вона вважає, що пункт 2.4.2. Договору в частині встановлення штрафу за правомірну відмову від Договору з відповідачем є несправедливою умовою договору у розумінні Закону України «Про захист прав споживачів», так як цим пунктом встановлене обмеження для неї повернути сплачені нею кошти за Договором. Окремо звертає увагу, що при укладенні та підписанні цього Договору відповідач роз`яснював їй умови Договору та зазначав, що цим Договором передбачене її право на одностороннє розірвання Договору у будь-який час. Зокрема, відповідач вказав на пункти 2.4.2. та 5.2.3, якими вона може скористатись для розірвання Договору у будь-який момент з його ініціативи. Таким чином, при укладенні та підписанні Договору Сторони однаково розуміли пункти 2.4.2. та 5.2.З., якими передбачене її право в односторонньому порядку розірвати Договір. Проте, враховуючи вищевикладені обставини цієї справи, наявні підстави стверджувати, що відповідач заперечує її право на розірвання Договору. Як наслідок, наразі вона позбавлена можливості отримати сплачені нею грошові кошти у розмірі 1 121 200 грн на виконання Договору, що порушує права, які передбачені Договором. Враховуючи викладене, оскільки відповідач заперечує її право розірвати Договір у порядку визначеному п. 2.4.2 Договору, єдиним способом захистити свої права та отримати сплачені кошти за Договором є звернення до суду з цим позовом про розірвання Договору та стягнення з відповідача грошових коштів.

У відзиві на позовну заяву представник ПрАТ «ХК «КИЇВМІСЬКБУД» - Варицький Є.В. просить відмовити в повному обсязі в задоволенні позовних вимог. Посилається на те, що дійсно 18.01.2022 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 був укладений Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К, відповідно до якого Покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме квартиру АДРЕСА_3 ". Пунктом 2.8 Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К передбачено, що сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. Відповідно відсутні підстави для визнання пункту 2.4.2 Договору недійсним, а позивач не вказав яким чином порушені були ст.ст. 203, 215 ЦК України для визнання вказаного пункту договору недійсним. В той же час, як свідчать матеріали справи, позивачем не було виконані умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, відповідно має застосовуватись штраф у розмірі 5% від внесеної суми у разі розірвання договору, про що суд прошу врахувати у разі задоволення позову. Пунктом 6.1 Договору передбачено, що термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва заплановано на грудень 2024 року. Відповідно термін виконання зобов`язань Компанії не закінчився. Статтею 525 ЦК України - одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є розірваним (ч. 3 ст. 651 ЦК України). В той же час, умовами Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К не передбачено право позивача на односторонню відмову від договору. Натомість, позивач фактично в односторонньому порядку, з урахуванням можливості звернення до суду, вирішив розірвати Договір, що свідчить про пряме порушення умов договору. Відносно позиції позивача, що будівництво не об`єкті не ведеться. На офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи Компанії та будівельних майданчиків, Компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва. Натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, Компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію та передати придбані майнові права їх покупцям. Відносно підписання з боку Компанії Додаткової угоди про розірвання договору, яку позивач просила підписати до 08.12.2023, то слід зазначити що для можливості укладення договору про розірвання, необхідний час для узгодження дій, які залежать не тільки від Компанії, а й від ряду чинників: опрацювання проекту про розірвання договору і погодження його з відповідними структурними підрозділами Компанії, погодження дій з органами правління Компанії щодо повернення коштів зважаючи на її розмір та ін. Виходячи з вищевикладеного, так як умовами Договору не передбачений односторонній порядок розірвання договору, з боку позивача не доведено порушення Компанією умов договору (строк виконання зобов`язань не закінчився, Компанія не припиняла своєї діяльності), відповідно і відсутні підстави для вчинення таких дій в судовому порядку. Відповідно на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання договору.

На цей відзив позивач ОСОБА_1 надала відповідь, у якій зазначила, що не погоджується з доводами відзиву ПрАТ «ХК «Київміськбуд». Вказує, що заперечення відповідачем у відзиві на позов її права на одностороннє розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022 та ухилення від підписання зі нею додаткової угоди є порушенням умов Договору. Так, її право в односторонньому порядку відмовитись від виконання цього Договору передбачене пунктами 2.4.2., 5.2.3.: Пункт 2.4.2: «Покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу». Пункт 5.2.3.: «Зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії». Аналіз цих пунктів свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання. Звертає увагу, що при укладенні та підписанні цього Договору відповідач посилався на ці пункти, роз`яснюючи їй її право у будь-який момент в односторонньому порядку відмовитись від подальшого виконання цього Договору. Разом з тим, при реалізації нею цього права та неодноразове надіслання відповідачу повідомлень про одностороннє розірвання цього Договору з проектом відповідної додаткової угоди, відповідач ухилився від надання будь-якої відповіді, підписання Додаткової угоди та надання будь-якої інформації щодо повернення сплачених за Договором коштів. Наразі, при поданні відзиву на позов у цій справі, відповідач взагалі заперечує її право на розірвання Договору та отримання сплачених мною коштів на виконання цього Договору. Враховуючи ухилення відповідача від розірвання Договору та повернення сплачених нею грошових коштів у досудовому порядку та заперечення її права на одностороннє розірвання Договору, передбаченого пунктами 2.4.2, 5.2.3., єдиним способом захистити свої права є розірвання цього Договору у судовому порядку. Таким чином, ухилення відповідача від свого обов`язку підписати додаткову угоду про розірвання Договору та повернути їй сплачені кошти, а також заперечення відповідачем її права на таке одностороннє розірвання, є порушення ним умов Договору та є підставою для розірвання цього Договору у судовому порядку. Звертаю увагу, що укладеним між нею та відповідачем Договором також передбачено безумовне право покупця в односторонньому порядку розірвати цей Договір до прийняття об`єкта в експлуатацію. Отже, заперечення відповідача проти такого права є прямим порушенням умов Договору та є підставою для розірвання цього Договору у судовому порядку. Аргументи відповідача щодо необхідності вирахування 5 % штрафу від внесеної мною суми грошових коштів на виконання умов Договору, суперечать нормам законодавства. У відзиві на позов відповідач посилається на необхідність вирахування штрафу від сплаченої нею суми грошових коштів у зв`язку з тим, що вона не оплатила вартість майнових прав у повному обсязі. Разом з тим, вказані доводи відповідача є необґрунтованими та суперечать як умовам Договору, так і нормам законодавства. По-перше, пунктом 2.4.2. Договору застосування штрафу не ставиться у залежність від суми грошових коштів, яка сплачена покупцем за цим Договором. По-друге, передбачений пунктом 2.4.2. Договору штраф у розмірі 5% не є санкцією за несплату покупцем вартості майнових прав за Договором. Натомість, вказаний штраф передбачений за реалізацію Позивачем свого права на одностороннє розірвання Договору, що є порушенням норм ЦК України та Закону України «Про захист прав споживачів». Відповідно до пункту 2.4.2. Договору підставою для застосування штрафу у розмірі 5 % від сплаченої мною суми на виконання умов Договору вирахування є не порушення нею зобов`язання, а правомірна відмова від подальшого виконання Договору. Таким чином, пункт 2.4.2. Договору в частині встановлення для Позивача штрафу підлягає визнанню судом недійсним, як такий, що суперечить ЦК України та Закону України «Про захист прав споживачів» (містить несправедливі умови). Окремо заперечує проти наведених у відзиві доводів відповідача про те, що у позові не вказано яким чином були порушені ст.ст. 203,215 ЦК України для визнання недійсним пункту 2.4.2 Договору в частині встановлення штрафу. У позовній заяві детально обґрунтовано підстави для визнання недійсним пункту 2.4.2. Договору в частині. Посилання відповідача у відзиві на здійснення всіх можливих дій для введення об`єкта в експлуатацію не спростовує той факт, що відповідач не розпочав навіть підготовчі роботи. Як вже було зазначено у позові, запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва грудень 2024 року. Разом з тим, будівництво житлового будинку №6, IV черги будівництва, в Об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 ще перебуває у проекті, а підготовчі роботи навіть не розпочато. Зокрема, на веб-сайті «Lun.ua» 12.12.2023 оновлювалась інформація щодо статусу будівництва Об`єкта, майнові права на квартиру у якому є предметом Договору. З цієї інформації вбачається, що будівництво 6 будинку (частину майнових прав на квартиру у якому вона придбала за Договором) перебуває ще у проекті. За таких обставин, посилання відповідача у відзиві на здійснення ним всіх необхідних дій для будівництва Об`єкта та введення його в експлуатацію не спростовує той факт, що реальні дії щодо будівництва 6 будинку в Об`єкті навіть не розпочали здійснювати.

Заяви, клопотання та інші процесуальні дії у справі.

08 січня 2024 року після отримання інформації про місце проживання (перебування) відповідача було постановлено ухвалу про відкриття провадження у справі та розгляд за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 10 год 00 хв 02 лютого 2024 року. Направлено відповідачу копію позовної заяви з копіями доданих до неї документів. Запропоновано відповідачу подати до суду відзив на позов в строк до 29 січня 2024 року, але не менше п`ятнадцяти днів із дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі.

02 лютого 2024 року представник відповідача ПрАТ «ХК «КИЇВМІСЬКБУД» - Варицький Є.В. подав до суду відзив на позовну заяву.

02 лютого 2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду на 09 год 00 хв 01.03.2024. Запропоновано позивачу подати до суду відповідь на відзив у строк до 16.02.2024. Запропоновано відповідачу подати до суду у строк до 23.02.2024 заперечення, в яких викласти свої пояснення, міркування і аргументи щодо наведених позивачем у відповіді на відзив пояснень, міркувань і аргументів і мотиви їх визнання або відхилення.

16 лютого 2024 року через систему «Електронний суд» позивач подала до суду відповідь на відзив.

01 березня 2024 року судове засідання відкладено на 11 год 00 хв 17.04.2024.

17 квітня 2024 року судове засідання відкладено на 11 год 00 хв 07.05.2024.

07 травня 2024 року судове засідання відкладено на 13 год 00 хв 05.06.2024.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позов підтримала у повному обсязі, просила його задовольнити з підстав, зазначених у позовній заяві.

У судовому засіданні представник відповідача ПрАТ «ХК «КИЇВМІСЬКБУД» - Варицький Є.В. проти позову заперечував, просив відмовити у його задоволенні у повному обсязі.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

18.01.2022 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд», та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К (далі Договір).

З огляду на квитанцію № ПН 18450 від 19.01.2022 ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 108 000,00 грн.

Відповідно до квитанції № ПН 57200 від 22.01.2022 ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 13 200,00 грн.

Мотиви суду.

Всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідивши наявні у справі докази, з`ясувавши обставини, на які посилалися сторони, як на підставу своїх вимог та заперечень, оцінивши ці докази на належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову з таких підстав.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 4, ч. 1 ст. 5 ЦПК України, кожна особа має право у порядку, встановленим цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів, а суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

За положеннями ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною другою статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).

Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, який у рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К. та інші проти Швеції» («J. K. AND OTHERS v. SWEDEN») зазначив, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».

Частинами 1, 2 п. 1 ст.11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Судом установлено, що 18.01.2022 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К.

Відповідно до пункту 1.1. цього Договору Продавець продає, а Покупець придбаває майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме квартиру - АДРЕСА_1 , IV черга будівництва, в об`єкті «Комплекс житлових будинків та об`єктів соціального, побутового призначення на АДРЕСА_2 (ІІІ-ХІІІ черги будівництва) на умовах та в порядку, що визначені у цьому Договорі.

Пунктом 1.2. Договору передбачено, що під майновими правами Сторони Договору розуміють право набути у власність закріплений за Покупцем Об`єкт після введення Об`єкту будівництва в експлуатацію шляхом державної реєстрації такого права на підставі цього Договору.

Згідно з п.1.3. Договору Об`єкт має наступні характеристики: № квартири - 226; поверх - 24; кількість кімнат - 2; загальна проектна площа - 64,11 кв.м.; план приміщення - викопіювання з проектної документації.

Розділом 3 Договору визначений порядок розрахунків.

На дату підписання цього Договору вартість майнових прав на Об`єкт складає 1 565 489,27 грн, у тому числі ПДВ 260 914,88 грн виходячи з вартості майнових прав за 1 м2 - 24 418,80 грн, у тому числі ПДВ - 4 069,80 грн (пункт 3.1. Договору).

Відповідно до пункту 3.2. Договору, Покупець зобов`язується здійснити перший платіж у розмірі 782 866,73 грн, що складає 50% вартості майнових прав (32,06 в.м.) протягом 4 банківських днів після підписання цього Договору, у строк по 24 січня 2022 року.

Наступні платежі Покупець здійснює за наведеним графіком, виходячи з проектної площі Об`єкта, в перерахунку на 1 м2 за поточною базовою вартістю майнових прав на Об`єкт, яка буде встановлена згідно з рішенням Правління Компанії (Відповідача), про що Покупець дізнається самостійно на день внесення Покупцем оплати.

У цьому пункті Договору також встановлений графік та терміни оплати квадратних метрів Об`єкта. Покупець зобов`язана була здійснити оплату не менше 782 866,73 грн (50% від вартості майнових прав) у строк по 24.01.2022.

На виконання умов Договору, відповідно до квитанції № ПН 18450 від 19.01.2022 ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 108 000,00 грн. Також, відповідно до квитанції № ПН 57200 від 22.01.2022 ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 13 200,00 грн.

Таким чином, загальна сума грошових коштів, що була сплачена позивачем на виконання умов Договору складає 1 121 200,00 грн.

Пунктом 6.1. Договору визначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - грудень 2024 року.

Відповідно до п. 2.4.2. Договору покупець має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу.

Крім того, пунктом 5.2.3. Договору визначено, що зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії.

Станом на час звернення ОСОБА_1 до суду, будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_3 відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не розпочато.

02.11.2023 ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»повідомлення про дострокове розірвання Договору та вимогу повернути сплачені нею кошти за цим Договором на офіційну поштову адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд», яке було отримано 07.11.2023.

29.11.2023 ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»повідомлення про дострокове одностороннє розірвання Договору та два примірники Додаткової угоди від 29.11.2023 про розірвання Договору, підписані нею.

У цьому повідомленні, керуючись пунктом 2.4.2. Договору, ОСОБА_1 повідомила про розірвання Договору з її ініціативи та направила два примірники відповідної Додаткової угоди про розірвання цього Договору для підписання їх відповідачем. У повідомленні вона просила протягом 7 (семи) календарних днів з дня отримання цього листа надіслати їй підписаний примірник Додаткової угоди або вмотивовану відмову від його підписання за адресою, вказаною у цьому повідомленні. Крім того, вона просила повернути сплачені нею грошові кошти на виконання цього Договору у розмірі 1 121 200,00 грн.

Ці повідомлення були отримані відповідачем 01.12.2023, що підтверджується інформацією з офіційного веб-сайту Укрпошти («Трекінг відправлень»).

Станом на день розгляду справи, матеріали справи не містять доказів розгляду відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення ОСОБА_1 про дострокове одностороннє розірвання Договору та про повернення внесених нею на придбання квартири грошових коштів.

Згідно зі ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановленихстаттею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вимогами ст. 549 ЦК України передбачено обов`язок боржника в разі порушення зобов`язання передати кредиторові грошову суму штрафу у вигляді процентної ставки, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання.

Згідно зі ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Згідно зі ст. 615 ЦК України у разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Згідно зі ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов`язання, доказується кредитором. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Згідно зі ст. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно зі ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Встановлені в судовому засіданні обставини вказують на те, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» порушив свої зобов`язання, визначені Договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К, який було укладено 18.01.2022 між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_2 .

Суд також враховує, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не повідомляв ОСОБА_1 про причини порушення зобов`язання, про прийняті заходи для виконання умов Договору, про строки виконання зобов`язання, тощо.

Отже, суд дійшов висновку про наявність істотного порушення умов Договору з боку відповідача, яке проявляється у відсутності обізнаності позивача щодо існування у відповідача перешкод на здійснення будівництва.

Суд зазначає, що відповідно до пункту 2.4.2 Договору, покупець (позивач) має право до прийняття Об`єкта в експлуатацію відмовитись від остаточної сплати вартості майнових прав на Об 'єкт шляхом розірвання цього Договору, про що укладається відповідна угода, та у строк 90 календарних днів отримати кошти, що були сплачені за цим Договором, з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу. Крім того, пунктом 5.2.3. Договору визначено, що зобов`язання за цим Договором припиняються у разі одностороннього розірвання Договору з ініціативи Покупця або Компанії.

Оскільки будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_3 відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд», не розпочато, ОСОБА_1 прийняла рішення про відмову від Договору.

Задля реалізації права, передбаченого п. 2.4.2. Договору, 02.11.2023 ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення про дострокове розірвання Договору та вимогу повернути сплачені нею кошти.

Крім того, 29.11.2023 ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд»повідомлення про дострокове одностороннє розірвання Договору та два примірники Додаткової угоди від 29.11.2023 про розірвання Договору, підписані нею.

ПрАТ «ХК «Київміськбуд» одержано зазначені Повідомлення, що підтверджується наявними у справі доказами. Однак розглянуті не були, що свідчить про свідоме ігнорування письмового звернення ОСОБА_1 , чим порушено її права.

Отже, оскільки відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» допущено істотні порушення Договору, та внаслідок завданої цим шкоди ОСОБА_1 значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, суд визнає, що позовна вимога про розірвання Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_1 та ПАТ «ХК «Київміськбуд», є доведеною та обґрунтованою, а тому підлягає задоволенню.

Також, суд зазначає, що стаття 653 ЦК України передбачає правові наслідки розірвання договору. Так, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Судом установлено, що на виконання умов Договору позивач сплатила на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 121 200,00 грн.

За змістом пункту 2.4.2 Договору, вирахування штрафу в розмірі 5% від внесеної суми за цим Договором застосовується у випадку якщо до прийняття Об`єкта в експлуатацію покупець відмовиться від остаточної сплати вартості майнових прав на Об`єкт шляхом розірвання цього Договору.

Як свідчать матеріали справи, позивачем не було виконані умови договору щодо повної оплати вартості майнових прав, відповідно має застосовуватись штраф у розмірі 5% від внесеної суми у разі розірвання договору.

Щодо вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним пункт 2.4.2. Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022 в частині встановлення для неї штрафу за правомірну односторонню відмову від цього договору, а саме фрази: «з вирахуванням 5% від внесеної суми на користь Компанії у якості штрафу» суд вважає, що вона не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Пунктом 2.8 Договору купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К передбачено, що сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін.

Відповідно, відсутні підстави для визнання пункту 2.4.2 Договору недійсним.

За таких обставин, суд погоджується з доводами представника відповідача, викладеними у відповіді на відзив щодо того, що позивач не вказала яким чином порушені були ст.ст. 203, 215 ЦК України для визнання вказаного пункту договору недійсним.

Отже, під час розгляду справи встановлено достатні підстави для частково задоволення позову у розмірі 1 065 140,00 грн (1121200-(1121200х0,05)=1065140).

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 6 ст. 141 ЦПК України якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно з ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів» позивач звільнена від сплати судового збору.

Так як суд задовольняє позов частково, то з відповідача користь держави підлягає стягненню судовий збір у сумі 10 651,40 (1065140/1121200=0,95; 11212х0,95=10651,40) грн.

Відповідно до ч. 1 ст. 259 ЦПК України суди ухвалюють рішення іменем України негайно після закінчення судового розгляду.

Відповідно до абз. 1 ч. 6 ст. 259 ЦПК України у виняткових випадках залежно від складності справи складання повного рішення (постанови) суду може бути відкладено на строк не більш як десять днів, а якщо справа розглянута у порядку спрощеного провадження - не більш як п`ять днів з дня закінчення розгляду справи.

Ураховуючи викладене та керуючись статтями 12, 13, 81, 83, 89, 258, 259, 263-265, 268, 351, 352, 354 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 задовольнити частково.

Розірвати Договір купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022, укладений між ОСОБА_1 ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНЯ «КИЇВМІСЬКБУД».

Стягнути з ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНЯ «КИЇВМІСЬКБУД»на користь ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу майнових прав № 27322/РН-К від 18.01.2022 грошові кошти в якості передплати у розмірі 1 065 140,00 (один мільйон шістдесят п`ять тисяч сто сорок гривень 00 копійок) грн.

В іншій частині позову відмовити.

Стягнути з ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНЯ «КИЇВМІСЬКБУД» на користь держави судовий збір в розмірі 10 651,40 грн.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 ЦПК України.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування (ім`я) сторін та інших учасників справи:

позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

відповідач: ПрАТ «ХОЛДИНГОВА КОМПАНІЯ «КИЇВМІСЬКБУД», місце знаходження: 01010, м. Київ, вул. Михайла Омеляновича-Павленка, буд. 4/6, код в .

Повне судове рішення складено 11 червня 2024 року.

Суддя Є. А. Болибок