Справа № 522/8740/23
Провадження № 2/522/1503/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 травня 2024 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси у складі:

головуючого судді Павлик І.А.,

за участю:

секретаря судового засідання - Запольської А.М.,

представника позивача - адвоката Борогана В.В.,

представника відповідача - адвоката Макаренка В.С.,

представника третьої особи - адвоката Борогана В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК «Коін», третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`єр» про визнання договорів недійсними,

ВСТАНОВИВ:

У травні 2023 року позивач звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ПП «КК «Коін», третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`єр» про визнання договорів недійсними, у якому просив суд:

- визнати недійсним договір від 26.08.2021 про надання послуг, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК КОІН»;

- визнати недійсним договір від 26.08.2021 про відшкодування комунальних витрат, укладений між ОСОБА_1 та ПП «КК КОІН».

В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_1 зазначає наступне. З 06.10.2021 він є власником квартири АДРЕСА_1 . 26.08.2021 між ним та ПП «КК КОІН» було укладено договір про надання послуг та договір про відшкодування комунальних витрат. При підписанні договорів ОСОБА_1 запевнили, що договори є типовими, які підписують усі мешканці будинку. Проте позивач вважає, що договори слід визнати недійсними, оскільки вони були укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку. До того ж предметом спірних договорів фактично є функції з управління багатоквартирним будинком, тому ці договори є прихованою формою договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки в обов`язки відповідача за договорами входять функції, пов`язані з управлінням. Оскільки договір про надання послуг фактично є договором про надання послуг з управління будинком, який укладається між співвласником та управителем, то такий договір має відповідати вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджений постановою КМУ від 05.09.2018 № 712. Проте пункт 1.1. спірного договору про надання послуг, в якому зазначено, що «Управитель зобов`язується надавати послуги для забезпечення належної експлуатації комплексу» не відповідає Типовому договору, підміняє послугу з управляння багатоквартирним будинком, яка зазначена в Типовому договорі як «забезпечення управителем належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території». Таким чином, спірним договором відповідач звузив надання послуг з управління будинком та виключив із договору послугу із забезпечення належних умов проживання і задоволення господарських потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та його прибудинкової території, в тому числі виключив із договору послугу із забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку. Також у договорі про надання послуг відповідачем не зазначено вимоги щодо якості надання послуг з управління будинком, процедуру передачі технічної документації на будинок, в кого повинна зберігатись документація, не зазначені права та обов`язки сторони співвласників будинку щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформувати його про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримувати від управителя штраф у розмірі, визначеному цим договором, за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт; на перевірку кількості та якості послуги з управління у встановленому законодавством порядку та інші права, що передбачені законодавством або прямо випливають із цього договору; не зазначена винагорода Управителя; попри те, що зазначені пункти договору є його невід`ємною частиною згідно із Типовим договором. Недотримання таких вимог порушує права та інтереси позивача як співвласника будинку щодо якості надання послуг з управління будинком, щодо порядку та періодичності на вимогу співвласника інформування про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, отримавання від управителя штрафу за перевищення нормативних строків проведення аварійно-відновних робіт, тощо.

05.05.2023 ухвалою суду відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

29.06.2023 від представника третьої особи надійшли письмові пояснення, у яких він просить суд задовольнити позовні вимоги, з огляду на наступне. 17.09.2022 співвласниками багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 було створено ОСББ «П`ЄР». 15.10.2022 загальними зборами ОСББ «П`ЄР» було прийнято рішення згідно якого з 01.11.2022 співвласники відмовляюся від послуг з експлуатації житлового комплексу «П`ЄР», які надає ПП «КК «КОІН», у зв`язку з відмовою від послуг та прийняттям рішення про зміну форми управління будинком, розірвати/припинити з 01.11.2022 договори про надання послуг з експлуатації житлового комплексу «П`ЄР» та договори про відшкодування витрат, укладені між співвласниками будинку та ПП «КК «КОІН». Таким чином, з 01.11.2022 ПП «КК «КОІН» не має право надавати послуги з управління багатоквартирним будинком, що в АДРЕСА_2 . Договір споживача про надання послуг з розподілу електричної енергії, що був укладений між ДТЕК Одеські електромережі та ПП «КК «КОІН» припинено з 15.11.2022. Крім того, саме співвласники будинку на загальних зборах здійснюють управління багатоквартирним будинком. Відповідач надавав співвласникам саме послуги з управління багатоквартирним будинком. Відповідач був зобов`язаний надавати послуги з управління будинком на підставі договору, що повинен був відповідати умовам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком. Договір, який позивач змушений був підписати, не будучи власником квартири, звужує надання послуг з управління будинком та виключив з договору послугу із забезпечення належних умов проживання і задоволення господарських потреб мешканців шляхом утримання і ремонту спільного майна будинку та прибудинкової території, також виключив з договору послугу із забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідач стягує кошти за послуги, які не були предметом обговорення на зборах співвласників багатоквартирного будинку.

03.07.2023 від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, у якому він заперечує проти задоволення позову та зазначає, що 26.08.2021, коли укладались оспорювані договори, ОСББ «П`ЄР» ще не було утворено за адресою: АДРЕСА_2 , тому вказані договори від 26.08.2021 були укладені саме з фізичною особою індивідуально, за вільним волевиявленням сторін. Твердження позивача, що під час підписання договорів його запевнили в тому, що ці договори є типовими договорами, які підписують усі мешканці, є безпідставними та не відповідають дійсності.

27.07.2023 у судовому засіданні протокольною ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши доводи та заперечення представників сторін, надавши належну оцінку зібраним у справі доказам у їх сукупності, суд дійшов висновку про відмову в позові, з огляду на наступне.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі акту приймання-передачі квартири та майнових прав від 26.08.2021 зареєстрував 06.10.2021 право приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 .

26.08.2021 Керуюча компанія «КОІН» у вигляді Приватного підприємства (виконавець, управитель) та ОСОБА_1 (замовник , споживач) уклали Договір про надання послуг, за умовами якого Виконавець (управитель) зобов`язується надавати послуги, передбачені у п. 1.2 цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» за адресою: м. Одеса, пров. Успенський, 11, а Замовник (споживач) своєчасно оплачувати витрати пов`язані із наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору (п.1.1 Договору). Пунктом 1.2 Договору передбачений комплекс послуг, надання яких забезпечує Виконавець (управитель). Строк дії договору 3 роки (п. 6.1 Договору).

26.08.2021 ОСОБА_1 (користувач) та КК «КОІН» уклали Договір про відшкодування комунальних витрат, яким врегульовано правовідносини, пов`язані із відшкодуванням користувача на користь управителя комунальних витрат по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «PIERRE».

Рішенням установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_2 затвердженим протоколом № 1 від 17.09.2022, створено ОСББ «П`ЄР», державна реєстрація якого відбулась 21.09.2022.

Предметом позову є визнання недійсними договорів про надання послуг та про відшкодування комунальних витрат з тих підстав, що ці договори укладені без рішення загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку, а договір про надання послуг не відповідає вимогам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, регулювання правових, організаційних та економічних відносин, пов`язаних з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління врегульовано Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Стаття 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає, що співвласник багатоквартирного будинку - це власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; управитель багатоквартирного будинку - це фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб; управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.

Частиною 1 статті 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).

Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.

Відповідно до визначень, наведених у статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», ОСББ - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.

За статтею 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Створене об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою.

Також відповідно до статті 12 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» ОСББ через свої органи управління здійснює управління багатоквартирним будинком. Об`єднання самостійно визначає порядок управління багатоквартирним будинком та може змінити його у порядку, встановленому цим Законом та статутом об`єднання. За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об`єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об`єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства (стаття 13 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Крім того, за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - ОСББ (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку) (частина перша статті 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

За частиною 1 статті 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Наявність вказівки на особливості законодавчого регулювання порядку проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень не означає того, що зі створенням ОСББ на правовідносини з управління спільним майном багатоквартирного будинку вже не поширюються приписи Закону, адже за таких обставин співвласники багатоквартирних будинків не перестають бути учасниками відносин зі здійснення права власності у багатоквартирному будинку.

Отже, управління майном багатоквартирного будинку є правом (та, відповідно, обов`язком) власників приміщень у багатоквартирному будинку, яке може реалізовуватися: самостійно співвласниками; через ОСББ, створене в цьому будинку; або шляхом передачі відповідних функцій (чи їх частини) управителю або асоціації.

Визначення порядку управління багатоквартирним будинком (тобто, вирішення питання про те, робити це самостійно, наділити цими функціями ОСББ, створене в цьому будинку, чи передати відповідні функції (чи їх частину) управителю або асоціації), є невід`ємною складовою реалізації прав та виконання обов`язків співвласниками багатоквартирного будинку щодо належного утримання та управління спільним майном, що здійснюється за їх безпосереднім волевиявленням.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладається згідно з типовим договором. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за рішенням зборів співвласників (загальних зборів ОСББ) і згодою управителя та зазначається у договорі з управителем.

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України. Істотними умовами договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком є: перелік послуг; вимоги до якості послуг; права і обов`язки сторін; відповідальність сторін за порушення договору; ціна послуг; порядок оплати послуг; порядок і умови внесення змін до договору; строк дії договору, порядок і умови продовження дії та розірвання договору. Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками (частини перша - п`ята статті 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Водночас відносини, що виникають у процесі надання послуг з управління багатоквартирним будинком, регулюються Законом України «Про житлово-комунальні послуги», згідно зі статтею 13 якого залежно від функціонального призначення житлово-комунальні послуги поділяються на: 1) комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо); 2) послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо); 3) послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо); 4) послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна та підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).

За визначеннями, наведеними у статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору, а управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб. Споживачами такої послуги може бути індивідуальний споживач (фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги), або колективний споживач - юридична особа, що об`єднує споживачів у будівлі та в їхніх інтересах укладає договір про надання комунальної послуги.

Відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах. Виконавець зобов`язаний забезпечувати своєчасність та відповідну якість житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору (частина перша статті 1, 9, пункт 1 частини другої статті 21 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Тобто, надання управителем послуг з управління будинком породжує права та обов`язки між співвласниками багатоквартирних будинків і виконавцем таких послуг.

За змістом ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Як уже зазначалося, управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - ОСББ (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку). За рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Тобто, саме співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

До таких висновків прийшов Верховний Суду у своїй постанові від 02.02.2021 у справі № 906/1308/19, де суд зазначив, що оскільки оспорюваний у справі договір укладено з порушенням статей 10, 12 - 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та статей 9 - 11 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», які підлягали застосуванню, є підстави для визнання договору з управління будинком недійсним.

З матеріалів справи вбачається, 26.08.2021 Керуюча компанія «КОІН» (виконавець, управитель) та ОСОБА_1 (замовник, споживач) уклали Договір про надання послуг, за умовами якого виконавець (управитель) зобов`язується надавати послуги, передбачені у п. 1.2 цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» в м. Одеса, пров. Успенський, 11, а замовник (споживач) своєчасно оплачувати витрати пов`язані із наданням таких послуг у строк та на умовах у відповідності до цього Договору (п.1.1 Договору). Пунктом 1.2 Договору передбачений комплекс послуг, надання яких забезпечує виконавець (управитель). Строк дії договору три роки (п. 6.1 Договору).

Також 26.08.2021 ОСОБА_1 (користувач) та Керуюча компанія «КОІН» уклали Договір про відшкодування комунальних витрат, яким врегульовано правовідносини, пов`язані із відшкодуванням користувача на користь управителя комунальних витрат по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «PIERRE».

Зазначені договори є взаємопов`язаними, як такі, що укладені з власником квартири та одночасно як із співвласником будинку.

Оскаржувані договори укладені 26.08.2021, тобто до створення та реєстрації 21.09.2022 ОСББ «П`ЄР», тому укладенню цих договорів не передувало скликання загальних зборів ОСББ.

У разі відсутності в будинку створеного ОСББ, управління будинком може здійснюватися силами самоорганізації співвласників багатоквартирного будинку. Така форма управління надає можливість співвласникам управляти будинком без створення ОСББ та реєстрації його як юридичної особи.

В такому випадку співвласники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його схоронність та здійснювати утримання прибудинкової території, проводити поточні та капітальні ремонти. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком співвласниками та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». При такій формі управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками у відповідних сферах, зокрема - щодо послуг з централізованого водопостачання/ водовідведення, з постачання та розподілу природного газу, з постачання теплової енергії, з постачання та розподілу електричної енергії. При даній формі управління є необхідність визначення особи, яка буде діяти від імені всіх співвласників та закріпити протоколом загальних зборів співвласників будинку обсяг її повноважень.

Крім того, за рішенням співвласників, управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю, зокрема управляючій компанії або фізичні особі - підприємцю. В цьому випадку, умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 05.09.2018 № 712.

Однак у тому разі, якщо загальні збори не проведені, не скликаються чи немає можливості їх провести, закріпити обсяг повноважень особи, яка буде діяти від імені співвласників у відносинах з постачальниками комунальних послуг чи взагалі передати відповідному управителю функції управління багатоквартирним будинком, співвласники позбавлені можливості.

Стаття 6 ЦК України визначає, що сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Враховуючи, що утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є об`єктивно безперервним процесом, то ставити його в залежність від рішення загальних зборів співвласників є порушенням прав та інтересів самих співвласників, як окремих власників майна цього будинку.

Відтак право кожного з співвласників на укладення окремих договорів на постачання комунальних послуг (централізованого водопостачання/водовідведення, постачання та розподілу природного газу, постачання теплової енергії, постачання та розподілу електричної енергії) з їх постачальниками у відповідних сферах, має розглядатися у взаємозв`язку з правом кожного з співвласників на укладення окремих договорів щодо обслуговування будинку та прибудинкової території, відповідних мереж та іншого спільного майна, з тією організацією, яка пропонує відповідні послуги, незважаючи на те, що укладення таких договорів напряму не передбачено актами цивільного законодавства.

Предметом укладеного між сторонами Договору про надання послуг від 26.08.2021 є надання послуг, які передбачені у п. 1.2. цього Договору для забезпечення належної експлуатації комплексу ЖК «PIERRE» м. Одеса, пров. Успенський, 11.

Відповідно до пункту 1.2. Договору, Виконавець (Управитель) забезпечує надання наступного комплексу послуг: механізоване та ручне прибирання прибудинкової території Об`єкта; прибирання сходових кліток, пожежних переходів, підтримання в належному санітарному та технічному стані конструктивних елементів будинку Об`єкта; прибирання технічних приміщень та покрівлі Об`єкта; технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем Об`єкта (систем холодного водопостачання та водовідведення, зливових каналізацій, дощових стоків); технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж електропостачання та електрообладнання, а також інших внутрішньобудинкових мереж Об`єкта; прибирання і вивезення снігу, посипання частини прибудинкової території, призначеної для проходу та проїзду, протиожеледними сумішами Об`єкта; поточний ремонт конструктивних елементів, внутрішньобудинкових систем холодного водопостачання та водовідведення, зливової каналізації, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на закріпленій у встановленому порядку прибудинкової території Об`єкта; поточний ремонт мереж електропостачання и електрообладнання, а також інших інженерних систем Об`єкта; обслуговування інженерних вузлів насосної, автоматизованих систем. забезпечення контролю доступу на територію комплексу, до зони паркування/стоянки транспортних засобів; забезпечення вивезення сміття, твердих побутових відходів; обслуговування автоматизованих систем управління Об`єктом, серверна, відео системи, систем протипожежної автоматики і димовидалення, тощо; забезпечення технічного обслуговування ліфтового господарства Об`єкта. комплексне обслуговування зони паркування (користувачів паркомісць).

Згідно з Договором про відшкодування комунальних витрат від 26.08.2021, позивач зобов`язується відшкодовувати відповідачу комунальні витрати по забезпеченню постачання електроенергії, холодної води та водовідведення, газу та технічне обслуговування мереж газопроводу приміщення АДРЕСА_1 в комплексі ЖК «PIERRE».

Отже, укладання оскаржуваних договорів з ОСОБА_1 , як власником квартири є проявом самоорганізації мешканців будинку та реалізацією його права на забезпечення отримання від постачальників відповідних комунальних послуг та на реалізацію його права на отримання послуг по обслуговуванню самого будинку, прибудинкової території та відповідних мереж постачання комунальних послуг.

Таке право виникло у позивача, у зв`язку з не проведенням зборів співвласників будинку, та не створенням ОСББ на час укладення оспорюваних договорів, що унеможливило як вибір управителя, так і укладення з ним договору з управління багатоквартирним будинком.

Тому суд не погоджується з доводами позивача, що оскаржувані Договори є прихованою формою договору з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, оскільки позивач помиляється щодо правової природи таких угод, а саме лише його намагання підмінити правову природу цих угод, не свідчить про їх недійсність.

Оскільки спірні договори не є договором з управителем про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, то відповідність їх положень умовам Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 05.09.2018 № 712 «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком від 05.09.2018 № 712, не вимагається.

У зв`язку з цим, суд не погоджується, що спірні договори укладені з порушеннями статей 10, 12 - 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та статей 9 - 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а тому правові підстави для визнання їх недійсними відсутні.

Крім того, стаття 3 ЦК України однією з загальних засад цивільного законодавства визначає свободу договору.

Частина 1 ст. 627 ЦК України встановлює, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

ОСОБА_1 , укладаючи 26.08.2021 оспорювані договори, був вільним в своєму волевиявленні щодо їх укладення, вибору контрагента та визначенні умов договору. Підстави вважати протилежне суду не доведені. Посилання позивача на те, що він фактично був введений в оману відповідачем під час підписання спірних договорів щодо їх змісту тим, що відповідач запевнив, що ці договори є типовими договорами, які підписують усі мешканці будинку є безпідставним та не доведено належними доказами.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що вимоги позивача задоволенню не підлягають.

Враховуючи відмову у задоволенні позову, судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Керуючись ст.ст. 81, 141, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Приватного підприємства «КК «Коін», третя особа - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «П`єр» про визнання договорів недійсними відмовити.

Апеляційну скаргу на рішення суду може бути подано протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення до Одеського апеляційного суду.

Повний текст рішення відповідно до ст. 259 ЦПК України буде складено протягом десяти днів.

Суддя І.А. Павлик

Повний текст рішення складено 30.05.2024.