Провадження №22-ц/812/1339/24
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2024 року м. Миколаїв

Справа № 472/119/24

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді - Шаманської Н.О.,

суддів: Лівінського І.В., Царюк Л.М.

із секретарем судового засідання - Андрієнко Л.Д.,

переглянувши в апеляційному порядку цивільну справу

за позовом

ОСОБА_1

до

Веселинівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області

про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності

за апеляційною скаргою

ОСОБА_1 , поданою її представником ОСОБА_2 ,

на рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області, ухвалене суддею Орленко Л.О., 14 червня 2024 року в приміщенні цього ж суду, повний текст рішення складено 27 червня 2024 року,

у с т а н о в и в:

06 лютого 2024 року ОСОБА_1 звернулась з позовом до Веселинівської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності.

В обґрунтування позовних вимог зазначала, що 9 січня 2004 року ОСОБА_1 придбала у ОСОБА_3 житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу будинку було оформлено в простій письмовій формі у вигляді розписки. Ціна будинку була обумовлена у розмірі 2000 гривень.

Після досягнення згоди по всіх істотних умовах, позивачка віддала гроші ОСОБА_3 , про що свідчить розписка останньої, а остання зі свого боку обіцяла вчинити дії, необхідні для нотаріального оформлення укладеного між ними договору купівлі-продажу. Сплативши грошові кошти за будинок, ОСОБА_1 разом із своєю сім`єю, за згодою ОСОБА_3 , вселилася в куплений нею будинок, здійснила у ньому ремонт, та постійно проживає там до цього часу.

Проте, після отримання грошей договір нотаріально не був посвідчений у зв`язку з тим, що у ОСОБА_3 не було в наявності всіх необхідних документів, та їм декілька разів відмовляли в нотаріальному посвідченні, а згодом ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, в зв`язку із чим нотаріальне посвідчення договору стало неможливим.

Крім того позивачка зазначала, що вона добросовісно заволоділа чужим майном, а саме житловим будинком і продовжує відкрито, безперервно володіти нерухомим майном протягом більш десяти років, а тому між іншим вважає, що вона набула право власності на це майно за набувальною давністю на підставі ч. 1 ст. 344 ЦК України.

Враховуючи наведене, позивач просила суд визнати договір купівлі-продажу (садиби) житлового будинку, будівель і споруд, та земельної ділянки за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 09 січня 2004 року між покупцем ОСОБА_1 , та продавцем ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , дійсним та просила суд визнати право власності на будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, що складається з житлового будинку, будівель та споруд, визначених в технічному паспорті.

У судовому засіданні у суді першої інстанції, представник позивача ОСОБА_2 уточнив позовні вимоги та зазначив , що вони не заявляють вимог про визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю, а в позовній заяві він лише послався на те, що між іншим позивач також має право, щоб за нею було визнано право за набувальною давністю.

Рішенням Веселинівського районного суду Миколаївської області від 14 червня 2024 року відмовлено у задоволені позову. Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що факт ухилення ОСОБА_3 від нотаріального оформлення угоди є недоведеним. Позивач не довела, що протягом майже 8-ми місяців (з моменту складення розписки до моменту смерті продавця) вживала будь-які дії для нотаріального посвідчення угоди. Крім того, нотаріальне посвідчення договору виявилось неможливим через відсутність у продавця усіх необхідних документів, що свідчить про недотримання всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку. З розписки неможливо встановити чи була наявна між сторонами домовленість щодо всіх істотних умов договору.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позов.

Апеляційна скарга мотивована тим, що за життя ОСОБА_3 вони з ОСОБА_1 намагались нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу від 09 січня 2004 року, двічі звертавшись до нотаріальної контори, однак, у зв`язку з тим, що продавцем не було зібрано весь пакет необхідних документів на будинок, нотаріус відмовив у вчиненні нотаріальної дії. Спадкова справа після смерті ОСОБА_3 не заводилась, спадщину ніхто не прийняв. У зв`язку зі смертю продавця ОСОБА_3 , ОСОБА_1 з поважних причин назавжди втратила можливість нотаріально посвідчити договір та позбавлена можливості будь-яким іншим чином захистити свої права окрім як у судовому порядку.

До того ж, апелянт не погоджується з доводами суду першої інстанції про те, що вимог про визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю позивач не заявляє, оскільки в позовній заяві у розділі 2 зазначені обґрунтування позову про визнання права власності на житловий будинок за набувальної давності, які судом першої інстанції взагалі не розглядались.

Крім того, представник позивача зазначав про те, що судом безпідставно не врахована думка представника відповідача, який визнав позов в повному обсязі та просив його задовольнити.

Також суд при винесенні рішення не врахував, що на час придбання ОСОБА_1 будинку та земельної ділянки, він складався лише з одного житлового будинку, який був у непридатному для проживання стані. За час проживання у вище вказаному будинку з 9 січня 2004 року ОСОБА_1 за власні кошти було відремонтовано будинок, побудовано господарські та побутові споруди, проведено водопровід, підведено побутовий газ. Станом на 24 грудня 2023 року вартість нерухомого майна складає 224 300 грн.

У судовому засідання у суді апеляційної інстанції представник позивача - ОСОБА_2 підтримав доводи апеляційної скарги та просив апеляційну скаргу задовольнити, скасувавши рішення суду першої інстанції та постановити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги ОСОБА_1 .

Позивач та представник відповідача у судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином ( а.с. ), у зв`язку з чим, суд розглядав справу у їх відсутність відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до статті 6 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Згідно з частиною третьою статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (частина четверта статті 334 ЦК України, стаття 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

За змістом статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.

За нормами статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 на праві приватної власності з 31 травня 1996 року належав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право приватної власності на житловий будинок, виданого на підставі рішення виконкому Ставківської сільської Ради народних депутатів № 10 від 09 квітня 1996 року (а.с. 31).

Також на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії МК № 00306, виданого на підставі рішення Ставківської сільської Ради народних депутатів від 21 квітня 1993 року ОСОБА_3 належала земельна ділянка для обслуговування житлового будинку площею 0,25 га в межах території с. Ставки Ставківської сільської ради (а.с. 35).

9 січня 2004 року ОСОБА_3 надала ОСОБА_1 розписку про отримання коштів у сумі 2 000 гривень від ОСОБА_1 за продаж останній будинку за адресою АДРЕСА_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_3 померла, що підтверджується повним витягом з ДРАЦС № 6 від 05 березня 2024 року (а.с. 96-97).

Згідно довідки зі Спадкового реєстру № 76191358 від 13 березня 2024 року після смерті ОСОБА_3 спадкова справа не заводилась (а.с. 102).

Звертаючись до суду, позивачка просила визнати дійсним договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки, який, всупереч вимогам закону, не був нотаріально посвідчений.

Отже, до предмета доказування у цій справі входять не лише факти виконання умов договору та ухилення однієї із сторін від його нотаріального посвідчення, але й дослідження відповідності такого договору загальним вимогам чинності правочину.

Статтею 182 ЦК України передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦКУ права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з моменту такої реєстрації.

Згідно п.1.5 Тимчасового Положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за N 157/6445. (далі - Положення), яке діяло на час виникнення спірних правовідносин, державній реєстрації підлягають право власності та інші речові права на таке нерухоме майно:

1) житлові будинки;

2) квартири;

3) будівлі, в яких розташовані приміщення, призначені для

перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження

матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо;

4) споруди (інженерні, гідротехнічні тощо) - земельні

поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені

для виконання спеціальних технічних функцій;

5) приміщення - частини внутрішнього об`єму житлових

будинків, будівель, квартир, обмежені будівельними елементами.

Державна реєстрація прав проводиться реєстратором БТІ за

наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим

БТІ, реєстратор якого проводить державну реєстрацію прав на цей

об`єкт (п. 1.7 Положення).

Реєстр прав власності на нерухоме майно є єдиною державною інформаційною системою, що містить

відомості про зареєстровані права, суб`єктів прав, об`єкти

нерухомого майна та незавершеного будівництва,

правовстановлювальні документи та документи, на підставі яких

проведено державну реєстрацію права власності на об`єкт

незавершеного будівництва (п.1.8 Положення).

Отже, реєстрація прав на нерухоме майно - не просто формальність, а необхідність. Без реєстрації прав власності, особа не стає повноправним власником нерухомого майна.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 на праві приватної власності з 31 травня 1996 року належав житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується свідоцтвом про право приватної власності на житловий будинок, виданого на підставі рішення виконкому Ставківської сільської Ради народних депутатів № 10 від 09 квітня 1996 року (а.с. 31).

Проте державна реєстрація права власності на зазначений житловий будинок відбулася лише 1 грудня 2009 року, про що свідчить відмітка МБТІ на зазначеному свідоцтві, тобто вже після смерті ОСОБА_3 .

Отже, на час укладення договору купівлі- продажу, державна реєстрації об`єкта продажу, а саме житлового будинку була відсутня, що й позбавило сторони посвідчити угоду у встановленому законом порядку.

Таким чином,укладений між сторонами договір у вигляді розписки, не відповідає загальним вимогам чинності правочину, а тому відсутні підстави для визнання його дійсним.

З огляду на викладене, відсутні підстави вважати, що відбувся перехід права власності й на земельну ділянку.

До того ж, у матеріалах справи відсутні докази звернення до нотаріальної контори в період після укладення договору купівлі-продажу 9 січня 2004 року і до смерті продавця ОСОБА_3 - ІНФОРМАЦІЯ_1 . Позивач не довела, що вона протягом майже 8-ми місяців вживала будь-які дії для нотаріального посвідчення угоди, а продавець ОСОБА_4 ухилялася від нотаріального посвідчення угоди купівлі-продажу спірного будинку.

Покупець та продавець, зі слів позивача, фактично намагались посвідчити в нотаріуса такий договір, однак не змогли через відсутність всіх необхідних документів у продавця, що саме по собі може свідчити про недотримання всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, адже перед продажем у продавця ці документи повинні бути, а покупець в свою чергу, повинен пересвідчитись в момент купівлі-продажу, що у продавця є всі необхідні документи на майно.

Смерть продавця ОСОБА_3 також не свідчить про її ухилення від посвідчення договору купівлі-продажу. Вказане свідчить лише про неможливість нотаріального посвідчення угоди після смерті продавця, однак закон визначає, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце саме факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.

Крім того даний договір купівлі-продажу був укладений в простій письмовій формі, а саме у формі розписки, в якій зазначено, що ОСОБА_3 продала житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 , за що отримала 2000 гривень, при свідках ОСОБА_5 та ОСОБА_6 . При цьому, як зазначила позивач в судовому засіданні 29 квітня 2024 року, дану розписку ОСОБА_3 писала не власноручно, а поставила лише свій підпис, а сам текст розписки писав свідок ОСОБА_5 .

Доводи позивачки та її представника про те, що договір купівлі-продажу від 9 січня 2004 року є укладеним, суперечать матеріалам справи та змісту зазначеного договору у формі розписки, наданого позивачкою. Показання свідків, не можуть підтверджувати факт вчинення договору купівлі-продажу нерухомого майна, який мав бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Відповідно до процесуального закону обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

До того ж, з вказаної розписки неможливо встановити, чи була наявна між сторонами домовленість щодо усіх істотних умов договору, неможливо встановити наявність дійсного наміру щодо продажу будинку. Вказаних відомостей немає у розписці, як і немає в ній дати продажу будинку, а є лише дата складання розписки 9 січня 2004 року, не зазначені умови та юридичні наслідки договору, тобто на яких умовах сторони дійшли до передачі обумовленої суми грошових коштів, не зазначено, чи є сума 2000 гривень загальною ціною продажу, чи тільки частиною, не зазначено, яким чином буде здійснюватися перехід права власності на будинок, щоб свідчило про досягнення сторонами розписки всіх істотних умов та дійсне укладення цією розпискою договору купівлі-продажу.

Не заслуговують на увагу й посилання представника позивача на те, що

в позовній заяві у розділі 2 зазначені обґрунтування позову про визнання права власності на житловий будинок за набувальної давності, які судом першої інстанції взагалі не розглядались. Так зі змісту позовної заяви та пояснень представника позивача у суді першої інстанції, підставами набуття права власності на спірний житловий будинок позивачка вважала саме укладення договору купівлі-продажу , який судом і був розглянутий. Набуття права власності на житловий будинок за набувальною давністю є іншою підставою набуття права власності, яка не є похідною від вимог про визнання угоди дійсною, а тому виключає можливість розгляду цих вимог в одному провадженні.

До того ж, представник позивача у судовому засіданні у суді першої інстанції уточнив вимоги та зазначив, що вони не заявляють вимог про визнання права власності на житловий будинок за набувальною давністю.

За цих же обставин не можуть бути підставою для задоволення позову й посилання представника позивача на те, що за час користування спірним будинком ОСОБА_1 за власні кошти було відремонтовано будинок, побудовано господарські та побутові споруди, проведено водопровід, підведено побутовий газ, у зв`язку з чим збільшилась його вартість.

Визнання відповідачем позову не може бути підставою для його задоволення, оскільки укладений між сторонами договір у вигляді розписки, не відповідає загальним вимогам чинності правочину, а тому відсутні підстави для визнання його дійсним.

За такого суд першої інстанції повно та всебічно встановив обставини справи дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.

Інші доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, а тому не можуть бути підставою для його скасування.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382, 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану її представником ОСОБА_2 залишити без задоволення.

Рішення Веселинівського районного суду Миколаївської області від 14 червня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення з підстав, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий: Н.О. Шаманська

Судді: І.В. Лівінський

Л.М.Царюк

Повний текст постанови складено 16 вересня 2024 року.