КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 серпня 2024року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:

судді-доповідача Шебуєвої В.А.,

суддів Кафідової О.В., Оніщука М.І.,

секретар Ткаченко В.В.,

розглянувши апеляційну скаргу адвоката Невкритого Володимира Юрійовича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року в справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди квартири, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення з житлового приміщення, зобов`язання звільнити житлове приміщення та передати об`єкт оренди, стягнення орендної плати за договором оренди, заборгованості за спожиті комунальні послуги,-

в с т а н о в и в:

В листопаді 2023 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди квартири, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні квартирою шляхом виселення з житлового приміщення, зобов`язання звільнити житлове приміщення та передати об`єкт оренди, стягнення орендної плати за договором оренди, заборгованості за спожиті комунальні послуги. Зазначила, що є власником квартири АДРЕСА_1 . 21.11.2021 року між нею та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди нерухомого майна з додатками №1 і №2, підписаний її представником ОСОБА_3 . За умовами договору вона передала в оренду ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 строком на один рік з 21.11.2021 року по 21.11.2022 року. ОСОБА_1 зобов`язався щомісячно сплачувати їй орендну плату в розмірі 22 000 грн. та комунальні платежі в розмірі вказаних сум у квитанціях. З 22.01.2022 року ОСОБА_1 почав порушувати взяті на себе зобов`язання за договором оренди по оплаті орендної плати та комунальних платежів. Станом на 01.06.2023 року його заборгованість по сплаті орендної плати та комунальним платежам склала 159 664 грн. Для врегулювання спору її представник направив ОСОБА_1 письмову претензію про сплату вказаної заборгованості з попередженням про розірвання договору. Претензія була отримана дружиною відповідача 19.06.2023 року, але залишилась без реагування. 11.09.2023 року на адресу фактичного місця проживання відповідача було направлено повідомлення про розірвання договору оренди, але ОСОБА_1 свідомо ухилився від його отримання і повідомлення повернулося не врученим за закінченням терміну зберігання.

ОСОБА_2 просила розірвати укладений 21.11.2021 року між нею та ОСОБА_1 договір оренди; зобов`язати ОСОБА_1 усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири без надання іншого житлового приміщення; зобов`язати ОСОБА_1 звільнити та передати їй квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї; стягнути з ОСОБА_1 на її користь 201 661 грн. 96 коп. орендної плати за договором оренди від 21.11.2021 року, 98 584 грн. 20 коп. вартості спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року позов ОСОБА_2 задоволено частково. Розірвано укладений 21.11.2021 року між ОСОБА_3 , яка діяла в інтересах ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 договір оренди квартири АДРЕСА_1 . Зобов`язано ОСОБА_1 усунути перешкоди ОСОБА_2 у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення. Зобов`язано ОСОБА_1 передати ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї, в задоволенні решти частини вимог відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 201 661 грн. 96 коп. орендної плати за договором оренди від 21.11.2021 року, 98 584 грн. 20 коп. вартості спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року, 5 149 грн. 66 коп. судового збору, а всього 305 395 грн. 82 коп.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 . Посилається на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи. Звертає увагу на те, що в позовній заяві та в договорі оренди наявні розбіжності у написанні прізвища ОСОБА_1 . У позовній заяві ОСОБА_2 просила виселити ОСОБА_4 , а договір оренди укладено з ОСОБА_1 . Суд не врахував, що договір оренди від імені орендодавця було підписано не ОСОБА_2 , а ОСОБА_3 , начебто на підставі довіреності. Додатки до позовної заяви не містять довіреності від ОСОБА_2 , виданої на ім`я ОСОБА_3 . А тому слід вважати, що даний договір оренди був підписаний неуповноваженою особою. ОСОБА_2 стверджує, що дії ОСОБА_1 мають ознаки злочину передбаченого статтею 356 КК України. За таких обставин, даний позов є передчасним, а вина ОСОБА_1 повинна бути встановлена в рамках кримінального провадження. У позові ОСОБА_2 не конкретизувала, кого саме необхідно виселити із квартири. Суду не надано доказів проживання ОСОБА_1 в квартирі позивачки. Відповідно до п. 10.3 договору оренди окрім відповідача ОСОБА_1 додатково користувачами квартири є: ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 .Вищевказані особи також повинні були бути співвідповідачами у даній справі з правами встановленими цивільним процесуальним законом. Але відповідачем в справі було визначено лише ОСОБА_1 . Суд першої інстанції дану обставину не врахував, чим порушив законні права та інтереси вищевказаних осіб, під час ухвалення оскаржуваного судового рішення.

В апеляційній інстанції представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та просить її задовольнити.

Представник ОСОБА_2 просить відхилити подану апеляційну скаргу, а рішення суду залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість.

Вислухавши пояснення осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, ОСОБА_2 є власником квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією свідоцтва про право власності від 05 травня 2006 року, виданого Головним управлінням житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації (а.с.17-22).

21 листопада 2021 року між представником ОСОБА_2 ОСОБА_3 та відповідачем ОСОБА_1 був укладений договір оренди нерухомого майна з додатками №1 і №2, відповідно до положень якого ОСОБА_2 передала в оренду ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 строком на один рік з 21 листопада 2021 року по 21 листопада 2022 року.

Відповідно до п.п. 5.1., 6.2. договору оренди ОСОБА_1 зобов`язався щомісячно сплачувати ОСОБА_2 орендну плату в розмірі 22 000 грн. та комунальні платежі в розмірі вказаних сум у квитанціях.

З 22 січня2022 року ОСОБА_1 порушує взяті на себе зобов`язання за договором оренди по оплаті орендної плати та комунальних платежів. Станом на 20 листопада 2023 року сума заборгованості ОСОБА_1 по сплаті орендної плати становить 201 661 грн. 96 коп. За період з 22 січня 2022 року по 01 жовтня 2023 рокузагальна сума заборгованості по оплаті відповідачем комунальних послуг склала 98 584 грн. 20 коп.

13 червня 2023 року представником ОСОБА_2 на адресу відповідача ОСОБА_1 направлений лист-вимога про сплату вказаної заборгованості з попередженням про розірвання договору. 11 вересня 2023 року на адресу відповідача направлено повідомлення про розірвання договору оренди нерухомого майна в односторонньому порядку. Вимоги представника ОСОБА_2 були залишені відповідачем без реагування (а.с.119-123).

З`ясувавши обставини справи, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд першої інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення позовних вимог ОСОБА_2 . Суд розірвав договір оренди, укладений 21 листопада 2021 року між ОСОБА_3 , яка діяла в інтересах ОСОБА_2 , та ОСОБА_1 ; зобов`язав ОСОБА_1 усунути перешкоди ОСОБА_2 у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 та всіх мешкаючих з ним осіб з вказаної квартири без надання іншого житлового приміщення; зобов`язав ОСОБА_1 передати ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 за актом прийому-передачі з усіма дублікатами ключів від неї; та стягнув з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 201 661 грн. 96 коп. орендної плати за договором оренди від 21.11.2021 року, 98 584 грн. 20 коп. вартості спожитих комунальних послуг за договором оренди від 21.11.2021 року.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору оренди від 21 листопада 2021 року, стягнення заборгованості за договором, виселення ОСОБА_1 з квартири та зобов`язання його передати квартиру позивачці.

Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до змісту ст. ст. 12, 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Відповідно до ч.1 ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Частиною 3 ст.815 ЦК України визначено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Згідно з положеннями ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до п.1 ч.2 ст.825 ЦК України договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі: невнесення наймачем плати за найм житла за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази.

Відповідно до положень ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

ОСОБА_1 порушив свої зобов`язання за договором оренди, має заборгованість по сплаті орендної плати в розмірі 201661 грн. 96 коп. та оплаті спожитих комунальних послуг 98584 грн. 20 коп. Заперечуючи проти позову, ОСОБА_1 не надав суду належних та допустимих доказів виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а також на спростування розміру заборгованості. Відтак, суд першої інстанції дійшов законного та обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_2 про розірвання договору оренди від 21 листопада 2021 року, укладеного з ОСОБА_1 , стягнення з нього заборгованості, виселення ОСОБА_1 з квартири та зобов`язання його передати квартиру позивачці.

Колегія суддів відхиляє посилання представника ОСОБА_1 на наявність розбіжностей у написанні прізвища відповідача у позовній заяві та договорі оренди. Наявність описки в написанні прізвища відповідача ОСОБА_1 в позовній заяві не виключає можливість задоволення позовних вимог ОСОБА_2 Позов пред`явлений саме до ОСОБА_1 , як сторони договору оренди і саме його позивачка просила виселити з квартири.

Колегія суддів відхиляє посилання апелянта на відсутність в матеріалах справи довіреності від позивачки ОСОБА_2 на ім`я ОСОБА_3 , яка підписала договір оренди. В позовній заяві ОСОБА_2 підтвердила, що при підписанні договору оренди від 21 листопада 2021 року ОСОБА_3 діяла за її дорученням та в її інтересах як власника квартири. А тому у суду відсутні підстави вважати, що договір оренди був укладений неуповноваженою особою.

Колегія суддів критично ставиться до доводів ОСОБА_1 про передчасність позову до встановлення вини відповідача в рамках кримінального провадження. Спірні правовідносини є цивільно-правовими. Відтак, даний спір підлягав розгляду в порядку цивільного судочинства.

Колегія суддів не може погодитися із висновками суду першої інстанції в частині вирішення судом вимог ОСОБА_2 про зобов`язання ОСОБА_1 усунути їй перешкоди у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення з вказаної квартири всіх мешкаючих з ОСОБА_1 осіб.

Позивачка ОСОБА_2 не визначила кого саме, окрім ОСОБА_1 , вона просить виселити з квартири, що унеможливлює виконання судового рішення.

У п. 10.3 договору оренди від 21 листопада 2021 року було визначено осіб, які мають право на користування квартирою разом з ОСОБА_1 , а саме, ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 . Але позивачка не зазначила їх відповідачами за вимогами в частині виселення з квартири.

Враховуючи викладене, рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року підлягає зміні в частині зобов`язання ОСОБА_1 усунути перешкоди ОСОБА_2 у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення його та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення шляхом виключення зазначення про виселення з квартири всіх мешкаючих з ОСОБА_1 осіб.

В іншій частині рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу адвоката Невкритого Володимира Юрійовича, який діє від імені та в інтересах ОСОБА_1 , задовольнити частково.

Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року змінити в частині зобов`язання ОСОБА_1 усунути перешкоди ОСОБА_2 користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 та всіх мешкаючих з ним осіб з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення.

Зобов`язати ОСОБА_1 усунути ОСОБА_2 перешкоди у користуванні та розпорядженні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого житлового приміщення.

В іншій частині рішення Дарницького районного суду міста Києва від 03 квітня 2024 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 27 серпня 2024 року.

Суддя-доповідач Шебуєва В.А.

Судді Кафідова О.В.

Оніщук М.І.