Київський районний суд м. Полтави
Справа № 552/1617/24
Провадження №2/552/1606/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

05.08.2024 Київський районний суд м.Полтави в складі :

головуючого - судді Самсонової О.А.,

секретар судового засідання Лебедєва Х.В.,

учасники справи та їхні представники:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Гавриш Богдан Вадимович,

відповідач Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос»,

представник відповідача адвокат Лихошвай Сергій Олександрович,

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права, -

В С Т А Н О В И В:

Позивач звернулась до суду з позовом до відповідача про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права.

В позовній заяві та заяві про збільшення позовних вимог, що за своїм змістом та суттю є заявою про зміну предмету позову, зазначила, що 18 липня 2019 року нею та відповідачем ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» укладено договір №П.68-45 про резервування майнових прав на житлову нерухомість.

За цим договором сторона 1 (відповідач) резервує за стороною 2 (позивачем) майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору, а сторона 2 оплачує стороні 1 гарантійний(забезпечувальний) платіж передбачений розділом 2 цього договору. Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості.

Зазначила, що вона в повному обсязі виконала свої зобов`язання за вказаним договором, а відповідач свої зобов`язання не виконав.

Крім того, об`єкт нерухомості до даного часу не введено в експлуатацію.

Тому позивач просила суд зобов`язати ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос», в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест» виконати умови договору №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18.07.2019 року, шляхом укладення зі ОСОБА_1 договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року протягом семи днів з моменту набрання рішенням законної сили.

Також просила визнати за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування в формі квартири АДРЕСА_1 , на підставі договору №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року, укладеного Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» та ОСОБА_1 .

Судові витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 38000 грн. просила стягнути з відповідача на користь ОСОБА_1 .

Ухвалою судді Київського районного суду м.Полтави від 25 березня 2024 року відкрито провадження у справі, яку вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Відповідач ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» надав відзив на позов, у якому проти позовних вимог заперечив.

У відзиві посилався на те, що за договором №П.68-45 про резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року, укладеним ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» та ОСОБА_1 , до позивача не переходять майнові права на квартиру.

Згідно цього договору відповідач зарезервував за ОСОБА_1 майнові права на нерухоме майно, яким є квартира АДРЕСА_1 .

Право власності на вказані майнові права до позивача мало перейти за договором купівлі-продажу майнових прав, який на даний час сторонами укладено не було.

При цьому позивачем в повному обсязі виплачено гарантійний (забезпечувальний) платіж.

Але нею в повному обсязі не сплачено вартість майнових прав на об`єкт нерухомості.

Тому відповідач просив суд відмовити в задоволені позовних вимог в повному обсязі (а.с. 61-86).

Позивач, не погодившись з доводами відповідача, викладеними у відзиві, надала відповідь на відзив, у якій просила позов ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі (а.с. 169-175).

Відповідач надав заперечення, у яких в задоволенні позову просив відмовити в повному обсязі (а.с. 185 - 190).

Ухвалою суду від 07 червня 2024 року клопотання позивача про збільшення розміру позовних вимог, яке за своїм змістом є заявою про зміну предмету позову, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос» про визнання майнових прав на об`єкт інвестування (а.с. 235).

Також ухвалою суду від 07 червня 2024 року задоволено клопотання представника відповідача про приєднання до матеріалів справи доказу, а саме копії висновку експертів №П-39/33 від 30 квітня 2024 року (а.с. 239).

Інші клопотання та заяви з процесуальних питань сторонами суду не подавались.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 позов підтримали в повному обсязі та просили задовольнити. При цьому посилались на обставини, викладені в позовній заяві та відповіді на відзив.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні проти позову заперечив, посилаючись на обставини, викладені у відзиві на позов та у запереченнях. В задоволенні позову ОСОБА_1 просив відмовити в повному обсязі.

Заслухавши позивача та її представника, представника відповідача, дослідивши докази у справі, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення з наступних підстав.

Як встановлено судом, 18 липня 2019 року ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос», від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест» з однієї сторони (сторона 1) та ОСОБА_1 з іншої сторони (сторона 2) уклали договір №П.68-45 (надалі в тексті рішення договір №П.68-45) резервування майнових прав на житлову нерухомість (а.с.11-19, 93-96).

Згідно п. 1.1. вказаного договору №П.68-45 сторона 1 резервує за стороною 2 майнові права на житлову нерухомість з характеристиками, вказаними у п.1.2. договору, а сторона 2 оплачує стороні 1 гарантійний (забезпечувальний) платіж, передбачений розділом 2 цього договору. Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості (які сторона 1 отримує за Інвестиційним договором №17/07/19 від 17 липня 2019 року) шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав.

Згідно п. 1.2. договору №П.68-45 об`єкт нерухомості, майнові права на який резервуються за стороною 2, має характеристики:

адреса будинку: АДРЕСА_2 ,

тип приміщення квартира,

номер приміщення 45,

проектна загальна площа 90,63 кв.м.,

очікуваний термін введення в експлуатацію ІІ квартал 2021 року.

Як зазначено у пунктах 1.3. та 1.4. договору №П.68-45, на момент укладення цього договору об`єкт нерухомості знаходиться на стадії будівництва замовником будівництва ТОВ «Спектрбуд плюс».

Сторона 1 набуває майнові права на об`єкт нерухомості на основі інвестиційного договору №17/07/19 від 17 липня 2019 року та гарантує передачу у власність майнових прав на об`єкт нерухомості стороні 2 після введення в експлуатацію об`єкту нерухомості та підписання між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав.

Відповідно до п. 2.1. договору №П.68-45 попередня вартість майнових прав (яка також і є вартістю об`єкту нерухомості) на дату підписання цього договору і відповідно до ціни квадратного метра, передбаченої п. 2.2.-2.3.становить 815670,00 грн. без ПДВ, що еквівалентно 31323,73 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Пунктом 2.2. договору №П.68-45 визначено, що ціна одного квадратного метра майнових прав (об`єкту нерухомості) на момент укладення договору складає 9000,00 грн. без ПДВ, що еквівалентно 345,62 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН. Коригування суми відбувається на залишок платежу.

Курс гривні по відношенню до долара США, встановлений українським міжбанківським ринком станом на дату підписання цього Договору, складає 26,04 гривні за один долар США. Застосовується розмір курсу, що був опублікований на сайті www.minfin.com.ua (загальний доступ) в розділі «Валюта» підрозділі «Міжбанк» («Продаж») на дату підписання цього договору. У разі, якщо сайт www.minfin.com.ua припиняє працювати (відсутній до нього доступ) або оновлювати інформацію щодо курсів валюти, то Сторона 1 обирає новий сайт, на основі якого визначатиметься курс валюти.

Як передбачено п. 2.3. договору №П.68-45, ціна одного квадратного метру є динамічною та підлягає обов`язковому уточненню у разі зміни курсу української гривні відносно долара США на момент оплати Стороною 2 Гарантійного (забезпечувального) платежу (чергового платежу). Сторони при укладенні цього Договору погодилися, що незважаючи на зміну курсу гривні до долара США (зокрема ревальвацію гривні), ціна одного квадратного метру, яку Сторона 2 має оплатити Стороні 1, становитиме не менше ціни одного квадратного метру, яка передбачена пунктом 2.2. Договору на момент підписання цього Договору.

Згідно п. 2.4. договору №П.68-45 кінцева (остаточна) вартість майнових прав (Об`єкту нерухомості), за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на майнові права на Об`єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, змін ціни квадратного метру у відповідності до умов цього Договору та фіксується у Договорі купівлі-продажу (Додатковій угоді до нього). В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів. В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів.

Згідно п.2.5. договору №П.68-45 після підписання цього Договору Сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим Договором, сплачує Стороні 1 грошові кошти у сумі, що дорівнює попередній вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, визначений в п.2.1. договору як суму гарантійного внеску (надалі гарантійний (забезпечувальний) платіж (а.с.11-19, 93-96).

Графіком платежів, який є додатком до договору №П.68-45, передбачено сплату коштів за договором на період з 19.07.2019 року по 18.01.2021 року (а.с. 19, 97).

22 січня 2020 року ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос», від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТОВ «Компанія з управління активами «Євроінвест», з однієї сторони та ОСОБА_1 з іншої сторони уклали договір про внесення змін до договору №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18.07.2019 №1 (а.с.24-26).

Зазначеним договором про внесення змін сторони спільно вирішили продовжити строк оплати гарантійного (забезпечувального) платежу, у зав`язку з чим внесли зміни до п. 2.9. договору №П.68-45 та виклали його в новій редакції, яка передбачає обов`язок сторони 2 сплатити суму гарантійного (забезпечувального) платежу, визначену договором, до 18 червня 2021 року.

Також внесено зміни до графіку платежів за договором №П.68-45, який передбачає кінцевий строк сплати гарантійного (забезпечувального) внеску до 18 червня 2021 року включно.

Як встановлено судом, ОСОБА_1 своє зобов`язання в частині повної сплати гарантійного (забезпечувального) внеску виконала в повному обсязі, сплатила кошти в розмірі, передбаченому договором.

Зазначена обставина підтверджується долученими до справи копіями платіжних доручень (а.с.27-51).

Але до даного часу відповідачем з позивачем не укладено договір купівлі-продажу майнових прав.

Листом від 18 вересня 2023 року №Н-77 ТОВ «Компанія управління активами «Портофін», яка на підставі договору №18/08-2020 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду уповноважена діяти від імені та в інтересах ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос», звернулась до ОСОБА_1 з пропозицією укласти договір купівлі-продажу майнових прав (а.с. 104-105).

Одночасно вказаним листом повідомила ОСОБА_1 про те, що попередня вартість майнових прав на об`єкт нерухомості змінилася у порівнянні з умовами договору, зокрема збільшилась вартість одного квадратного метру майнових прав (об`єкту нерухомості) на 7365,55 грн. за один квадратний метр.

Також у вказаному листі наполягала на укладенні договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, визначений підписаним зі ОСОБА_1 договором резервування від 18.07.2019, за актуальною на сьогодні та документально підтвердженою вартістю майнових прав на об`єкт нерухомості, з урахуванням відповідного алгоритму дій, передбаченого п. 2.6. цього договору (а.с. 104-106).

ОСОБА_1 звернулась до ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос» з листом від 27 жовтня 2023 року №1, у якому повідомляла, що вважає необґрунтованим збільшення майнових прав, оскільки підстави, зазначені в листі (карантин, воєнний стан, збільшення вартості матеріалів) не мають ніякого відношення до договірних відносин з ОСОБА_1 (а.с. 108-109).

Також у вказаному листі позивач зазначала, що стороною 2 сплачено в повному обсязі гарантійних (забезпечувальний) платіж, а після повної сплати умовами договору передбачено тільки одну підставу перерахунку це зміна розміру квартири за результатами обмірів відповідним органом, у зв`язку з чим немає підстав змінювати ціну майнових прав, зарезервованих за стороною 2.

18 квітня 2024 року ТОВ «Компанія управління активами «Портофін», що діє від імені та в інтересах ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос», знову звернулась до ОСОБА_1 з листом, у якому обґрунтовувала незгоду з доводами позивача, наведеними у її листі на адресу відповідача від 27 жовтня 2023 року (а.с. 199-200).

При цьому посилалась на помилкове ототожнення позивачем попередньої вартості майнових прав, яка зазначена у договорі резервування, із вартістю майнових прав на об`єкт нерухомості, яка визначається договором купівлі-продажу майнових прав.

Оскільки позивач відмовляється укласти договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, ТОВ «Компанія управління активами «Портофін» з цим листом направила ОСОБА_1 для ознайомлення та підписання проект договору про припинення дії договору №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18.07.2019 (а.с. 201).

Як встановлено судом, на час розгляду справи договір №П.68-45 з врахуванням змін, внесених договором про внесення змін від 22 січня 2020 року, сторонами не розірвано, не визнано недійсним та не змінено.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ч. 1 та 2 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У договорах за участю фізичної особи - споживача враховуються вимоги законодавства про захист прав споживачів.

Згідно ч. 1 ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Таким чином судом встановлено, що правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються укладеним ними договором №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість від 18 липня 2019 року та нормами чинного законодавства.

Як передбачено п. 1.1. договору №П.68-45, сторона 1 резервує за стороною 2 майнові права на житлову нерухомість з характеристиками , вказаними у п.1.2. договору, а сторона 2 оплачує стороні 1 гарантійний (забезпечувальний) платіж, передбачений розділом 2 цього договору.

Відповідно до п. 2.1. договору №П.68-45 попередня вартість майнових прав (яка також і є вартістю об`єкту нерухомості) на дату підписання цього договору і відповідно до ціни квадратного метра, передбаченої п. 2.2.-2.3.становить 815670,00 грн. без ПДВ, що еквівалентно 31323,73 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН.

Згідно п.2.5. договору №П.68-45 після підписання цього Договору Сторона 2 на підтвердження намірів щодо настання правових наслідків, визначених цим Договором, сплачує Стороні 1 грошові кошти у сумі, що дорівнює попередній вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, визначений в п.2.1. договору як суму гарантійного внеску (надалі гарантійний (забезпечувальний) платіж (а.с.11-19, 93-96).

Таким чином договором №П.68-45 визначено, що гарантійний (забезпечувальний) платіж дорівнює попередній вартості майнових прав (яка також і є вартістю об`єкту нерухомості).

Як встановлено судом, ОСОБА_1 в повному обсязі сплатила гарантійний (забезпечувальний) платіж, тобто нею внесено на рахунок відповідача суму, що дорівнює попередній вартості майнових прав (яка також і є вартістю об`єкту нерухомості).

Таким чином за договором №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість ОСОБА_1 свої зобов`язання виконала в повному обсязі.

На підставі викладеного суд відхиляє посилання відповідача на ту обставину. Що позивачем не сплачено вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в повному обсязі.

Згідно п. 2.6. договору №П.68-45 після оплати усієї кінцевої (остаточної) вартості майнових прав за договором купівлі продажу (сума гарантійного (забезпечувального) платежу не враховується дану оплату) сторона 1 повертає стороні 2 гарантійний забезпечувальний платіж, отриманий за цим договором, або за домовленістю сторін сторони проводять зарахування зустрічних взаємних вимог шляхом підписання акту, за яким зобов`язання сторони 1 щодо повернення гарантійного (забезпечувального) платежу, сплаченого стороною 2 за цим договором, зараховуються в кінцеву (остаточну) вартість майнових прав за договором купівлі-продажу, яку має сплатити сторона 2 за договором купівлі-продажу. У випадку зарахування зустрічних взаємних вимог різниця між кінцевою (остаточною) вартістю майнових прав за договором купівлі-продажу і сумою гарантійного (забезпечувального) платежу (у разі наявності такої різниці) оплачується відповідно до умов, передбачених договором купівлі-продажу.

Про можливість застосування алгоритму дій, передбаченого п. 2.6. договору №П.68.45 з метою врегулювання правовідносин позивачу повідомляла листом від 18 вересня 2023 року №Н-77 ТОВ «Компанія управління активами «Портофін», що діє від імені та в інтересах ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос» (а.с. 104-105).

На підставі п. 1.4. договору №П.68-45 ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос» (згідно договору - сторона 1) гарантує передачу у власність майнових прав на об`єкт нерухомості ОСОБА_1 (згідно договору - стороні 2) після введення в експлуатацію об`єкту нерухомості та підписання між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав.

На час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав сторонами не укладено.

Також судом встановлено, що згідно пункту 1.7. договору №П.68-45 передбачено, що сторони домовились, що очікуваний термін введення об`єкту в експлуатацію, зазначений в п.1.2. цього договору, може бути продовжено стороною 1 в односторонньому порядку, що не буде вважатись порушенням умов цього договору.

Згідно пункту 1.2. договору очікуваний термін введення об`єкту в експлуатацію ІІ квартал 2021 року.

Листом від 18 вересня 2023 року №Н-77 ТОВ «Компанія управління активами «Портофін», яка діє в інтересах ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос», на виконання вимог п. 1.7. договору №П.68-45 повідомила ОСОБА_1 про продовження в односторонньому порядку очікуваного терміну введення об`єкту в експлуатацію до 30.06.2024 (а.с. 104-105).

На час розгляду справи докази того, що об`єкт здано в експлуатацію, або що ОСОБА_1 відповідачем або уповноваженою ним особою повідомлено про продовження терміну прийняття об`єкту в експлуатацію, суду не надано.

Оцінюючи наявність підстав для збільшення розміру вартості одного квадратного метру майнових прав (об`єкту нерухомості) на 7365,55 грн. та правомірність вимог відповідача про укладення договору купівлі-продажу за «актуальною на сьогодні», тобто збільшеною на 7365,55 грн. за 1 кв.м. ціною, суд виходить з наступного.

Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Як передбачено пунктом 2.2. договору №П.68-45, ціна одного квадратного метра майнових прав (об`єкту нерухомості) на момент укладення договору складає 9000,00 грн. без ПДВ, що еквівалентно345,62 доларів США згідно котирування українського міжбанківського ринку для USD/UАН. Коригування суми відбувається на залишок платежу.

Як встановлено судом, позивачем ОСОБА_1 її зобов`язання за договором №П.68-45 виконано в повному обсязі, гарантійний (забезпечувальний) платіж сплачено в повному обсязі. Оскільки пунктом 2.2. договору №П.68-45 передбачено, що коригування суми відбувається на залишок платежу, а такий платіж позивачем сплачено в повному обсязі, підстави для коригування платежу відсутні.

Пунктом 2.3. договору №П.68-45 дійсно передбачено, що ціна одного квадратного метру є динамічною.

Але при цьому договором чітко передбачено підставу для зміни ціни квадратного метра, та пунктом 2.3. договору закріплено, що вона підлягає обов`язковому уточненню у разі зміни курсу української гривні відносно долара США на момент оплати Стороною 2 Гарантійного (забезпечувального) платежу (чергового платежу).

На підставі викладеного суд вважає такою, що не відповідає умовам зазначеного договору, вимогу відповідача укласти договір купівлі-продажу майнових прав за ціною за квадратний метр, збільшеною на 7365,55 грн.

Після повної виплати позивачем суми гарантійного внеску єдина можлива підстава для перегляду вартості об`єкту нерухомості передбачена пунктом 2.4. договору №П.68-45, згідно якого кінцева (остаточна) вартість майнових прав (Об`єкту нерухомості), за якою Сторона 1 зобов`язується передати, а Сторона 2 прийняти право власності на майнові права на Об`єкт нерухомості, що резервуються за цим Договором, визначається по результатам обмірів, проведених органами, що мають відповідні повноваження, змін ціни квадратного метру у відповідності до умов цього Договору та фіксується у Договорі купівлі-продажу (Додатковій угоді до нього). В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться більшою від проектної, вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 2 доплачує різницю Стороні 1 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів. В разі, якщо фактична площа Об`єкту нерухомості виявиться меншою від проектної вказаної в п.1.2 цього Договору, Сторона 1 повертає різницю Стороні 2 протягом 1 (одного) місяця після проведення обмірів.

Тому не відповідає умовам договору №П.68-45 зміна відповідачем в односторонньому порядку вартості одного квадратного метра об`єкта нерухомості з посиланням на висновок експертів за результатами проведення комісійного будівельно-технічного дослідження №43 від 30 червня 2023 року, виготовлений експертами Кременчуцького відділення Полтавської торгово-промислової палати, яким встановлено, що кошторисна вартість будівельних робіт по об`єкту будівництва «Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_2 » у обсягах, які були не завершені на 31.12.2021 в порівнянні з кошторисною вартістю цих же обсягів будівельних робіт, виконання яких продовжується і необхідне для завершення будівництва станом на 01.05.2023, за виключенням обсягів будівельних робіт, що буди проведені упродовж січня 2022 квітня 2023 років, збільшилася на 7365,55 грн. за 1 кв.м. проектної комерційної площі вказаного об`єкту будівництва (а.с. 110-120).

Згідно з пунктом 6 статті 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Тлумачення як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад.

Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії.

Збільшення відповідачем вартості одного квадратного метра об`єкту нерухомості на 82% не відповідає засадам справедливості, добросовісності та розумності, а тому є безпідставним.

Суд відхиляє посилання відповідача на наявність форс-мажорних обставин, що перешкоджали виконанню договору.

Так. згідно п. 6.3. договору №П.68-45 сторона, що опинилася під впливом обставин непереборної сили, зобов`язана протягом двох днів з моменту виникнення таких обставин повідомити у письмовій формі на поштову адресу, визначену у цьому договорі, іншу сторону про виникнення, характер та можливу тривалість обставин непереборної сили. Невиконання цього обов`язку звільняє відповідну сторону від права посилатися на обставини непереборної сили як на підставу, яка звільняє від відповідальності, якщо саме ці обставини не заважають повідомити іншу сторону про виникнення обставин непереборної сили.

На час розгляду справи відповідачем не надано доказів на виконання ним вимог п. 6.3. договору №П.68-45.

Крім того, у випадку належного виконання зобов`язання щодо введення об`єкту нерухомості в експлуатацію у ІІ кварталі 2021 року, як це передбачено п. 1.2. договору №П68-45, на що мала підстави розраховувати позивач, укладаючи цей договір з відповідачем, відповідач міг уникнути зазначених обставин, які він оцінює як форс-мажор.

Оскільки ОСОБА_1 в повному обсязі сплатила обумовлений договором гарантійний внесок, що відповідає вартості майнових прав на об`єкт нерухомості, відсутні перешкоди для укладення сторонами договору купівлі-продажу майнових прав, на підставі якого позивач має отримати майнові права на об`єкт нерухомості, яким є квартира за адресою: АДРЕСА_3 .

При цьому суд бере до уваги, що ПАТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Новос» вже звертався до ОСОБА_1 з вимогою укласти договір купівлі-продажу майнових прав, хоча об`єкт будівництва не введено в експлуатацію.

Зазначеним підтверджуються пояснення представника відповідача, який суду пояснив, що та обставина, що об`єкт будівництва не введено в експлуатацію, не перешкоджає укладенню сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості.

Оскільки відповідачем не виконано його зобов`язання щодо укладення з позивачем договору купівлі-продажу майнових прав, враховуючи, що відповідач вимагає укладення договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості із зазначенням значно більшої ціни на квадратний метр об`єкта нерухомості, тому з метою захисту прав позивача суд вважає за необхідне зобов`язати Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.68-45.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Пунктом 3.1.3. договору №П.68-45 передбачено обов`язок сторони 1 укласти договір купівлі-продажу зі стороною 2 на майнові права на об`єкт нерухомості, передбачений п. 1.2. цього договору, але в будь-якому разі не раніше повної оплати стороною 2 суми гарантійного (забезпечувального) платежу, передбаченого п. 2.5. цього договору.

Згідно пункту 3.1.4. договору №П.68-45 сторона 1 зобов`язується передати стороні 2 у власність зарезервовані майнові права на об`єкт нерухомості шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Оскільки на час розгляду справи договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості сторонами ще укладено не було, підстави для визнання за позивачем права власності на такі майнові права відсутні.

Тому в цій частині в задоволенні позову необхідно відмовити.

Відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч.2 ст.141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються:

1) у разі задоволення позову - на відповідача;

2) у разі відмови в позові - на позивача;

3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі ч.3 ст. 22 Закону України «Про судовий збір» при зверненні з позовом до суду позивачем не сплачено судовий збір.

Тому у зв`язку з частковим задоволенням позову з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір у розмірі 3028,00 грн.

Позивач заявляла вимогу про стягнення з відповідача на її користь судових витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 38000 грн., проте на надала суду доказів, які б підтверджували понесені нею судові витрати у вказаному розмірі.

Тому вимоги про відшкодування позивачу понесених нею судових витрат задоволенню не підлягають.

Відповідачем у відзиві заявлено вимогу про стягнення з позивача на його користь судових витрат на проведення судової експертизи та професійну правничу допомогу.

При цьому позивачем до справи надано документи, які підтверджують, що за проведення судової комісійної будівельно-технічної експертизи ним сплачено 48427,20 грн. (а.с.251-255).

Згідно п. 1 ч. 3 ст. 141 ЦПК України при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд враховує чи пов`язані ці витрати з розглядом справи.

Понесені відповідачем витрати на оплату судової комісійної будівельно-технічної експертизи, проведеної експертами Кременчуцького відділення Полтавської торгово-промислової палати за результатами якого складено висновок експертів №П-39/33 від 30 квітня 2024 року, суд вважає необґрунтованими, оскільки проведення такої експертизи не було необхідним. Обставини, встановлені даною експертизою, не є такими, що підлягають встановленню при розгляді справи по суті.

Зазначений висновок експертів фактично дублює висновки аналогічного висновку експертів за результатами проведення комісійного будівельно-технічного дослідження №43 від 30 червня 2023 року, складеного експертами Кременчуцького відділення Полтавської торгово-промислової палати (а.с.110-120).

Крім того, при розгляді справи судом не взято до уваги ні висновок висновок експертів №П-39/33 за результатами проведення комісійного будівельно-технічного дослідження від 30 квітня 2024 року, ні висновок експертів за результатами проведення комісійного будівельно-технічного дослідження №43 від 30 червня 2023 року.

Тому судові витрати на проведення експертизи суд не приймає до розподілу.

Судові витрати відповідача на професійну правничу допомогу склали 40000 грн.

Позивач або її представник не заявляли про не співмірність зазначених витрат складності справи та обсягу проведеної адвокатом роботи. Крім того, позивач повідомляла суду про свої витрати на професійну правничу допомогу майже в такому ж в розмірі - 38000 грн.

Тому суд приймає до розподілу зазначені витрати відповідача на професійну правничу допомогу, та вважає за необхідне пропорційно до позовних вимог, в задоволенні яких судом відмовлено, стягнути з позивача на користь відповідача 10000 грн. на відшкодування понесених ним судових витрат на професійну правничу допомогу.

Керуючись ст. ст. 259, 263 - 265 ЦПК України, суд, -

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» про зобов`язання виконати умови договору та визнання права власності на майнові права задовольнити частково.

Зобов`язати Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості, яким є квартира АДРЕСА_1 , на умовах, визначених договором №П.68-45 резервування майнових прав на житлову нерухомість, укладеним 18 липня 2019 року Публічним акціонерним товариством «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» та ОСОБА_1 .

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» на користь держави судовий збір у розмірі 3028,00 грн. (три тисячі двадцять вісім гривень нуль копійок).

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос» 10000 грн. на відшкодування понесених судових витрат.

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду через Київський районний суд м. Полтави шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний термін з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи:

позивач ОСОБА_1 , проживаюча: АДРЕСА_4 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ,

відповідач Публічне акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний фонд «Новос», місцезнаходження: м.Полтава, майдан Незалежності, 20, .

Повне судове рішення виготовлено 14.08.2024.

Головуючий О.А.Самсонова