справа № 399/50/24
провадження № 2/399/110/2024
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 серпня 2024 року смт Онуфріївка

Онуфріївський районний суд Кіровоградської області в складі головуючого судді Шульженко В.В., при секретарі судового засідання Москаль Т.В., за участі представника відповідача ТОВ "Агродар ЛТД", адвоката Горобець О.Л., розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Фермерського господарства «Агро Плюс 7» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агродар ЛТД» про поновлення договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

встановив:

Позивач звернувся до суду з вищезазначеним позовом в якому просив визнати поновленим договір оренди від 12.04.2016, який укладений між ОСОБА_1 (орендодавець) та ФГ «Агро плюс 7» (орендар) щодо земельної ділянки загальною площею 5,4024 га з кадастровим номером :02:000:0396 шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі з наведенням її редакції; визнати недійсним договір оренди землі від 14.09.2023 укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агродар ЛТД» щодо земельної ділянки загальною площею 5.4024 га з кадастровим номером :02:000:0396.

Обґрунтовані позовні вимоги тим, що 12.04.2016 між ОСОБА_1 та ФГ «Агро плюс 7» укладено договір оренди щодо вищезазначеної земельної ділянки, яка знаходиться на території Онуфріївської селищної ради, Онуфріївського району, Кіровоградської області, строком на 7 років з моменту реєстрації договору, який зареєстровано 13.04.2016. Передбачено право пролонгації.

Строк дії договору закінчився 13.04.2023. Посилаючись на ч.ч.6,8,9 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у редакції від 20.12.2015, яка була чинна станом на момент укладення договору, відповідно до якої - у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`зковому порядку, позивач стверджував, що останній продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, а лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі не було надіслано протягом одно місяця після закінчення строку договору, договір оренди від вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Позивач стверджував, що 06.11.2023 надіслав відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі до якого додано 2 примірника додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, та в якій позивач просив підписати угоду та направити у місячний строк один примірник на адресу позивача. Відповідач отримав даний лист 14.11.2023, однак відповідь відповідач не направив.

Позивачу стало відомо, що відповідач уклав договір оренди землі від 14.09.2023 з ТОВ «Агродар ЛТД» щодо спірної земельної ділянки, чим порушив переважене право позивача на поновлення договору оренди на новий строк, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду.

Наводячи положення ЗК України, ЦК України, правових позицій ВС, ЗУ «Про оренду землі» позивач стверджував, що визнавати договір оренди землі поновленим на підставі ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» можна у тому разі, коли сторони договору до закінчення терміну його дії ніяким чином не виказували свого ставлення та не вчиняли ніяких дій щодо поновлення терміну дії договору, а після закінчення строку дії договору одна сторона продовжує користуватися земельною ділянкою, а інша протягом місяця не направила листа-заперечення. Та, вважав, що наявні підстави для визнання поновленим договір оренди землі від 12.04.2016 шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції, яка наведена у позові.

Посилаючись на норми ЦК України позивач обґрунтовував похідну позовну вимогу щодо визнання недійсним договору оренди земельної ділянки тим, що оскільки внаслідок укладення договору оренди землі від 14.09.2023 між відповідачами щодо спірної земельної ділянки порушено переважне право позивача на поновлення договору оренди на новий строк.

Ухвалою суду від 02.02.2024 залишено без руху позовну заяву (а.с.32-33т.1).

Ухвалою суду від 23.02.2023 відкрито позовне провадження, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, встановлено процесуальні строки для подання заяв по суті справи (а.с.40 т.1).

11.03.2024 надійшов відзив на позовну заяву від ТОВ «Агродар ЛТД» (а.с.52-83 т.1) з якого судом встановлено, що відповідач не визнав позовних вимог, просив відмовити у задоволенні позову повністю. З посиланням на відповідні законодавчі норми та судову практику представник відповідача зазначала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст.33 Закону №161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів орендар належно виконує його обов`язки за договором, він повідомив орендодавця у встановленні законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк, до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, продовжує користуватися виділеною земельною ділянкою, орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору.

Також представник зазначила, що позивач усупереч вимогам ч.2 ст. 133 Закону №161- XIV і пункту 7 договору оренди землі від 12.04.2016 не повідомив орендодавця за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити та не направив йому листа-повідомлення з проектом відповідної угоди. А, надсилання позивачем відповідачу ОСОБА_1 через півроку після припинення дії договору оренди землі, повідомлення про намір поновити договір у строки визначені п.7 договору від 12.04.2016 не може свідчити про дотримання позивачем процедури поновлення договору оренди землі передбаченої ст. 33 Закону №161- XIV у редакції, що діяла на момент укладення договору. Оскільки позивач не здійснив такого повідомлення, то ОСОБА_1 цілком правомірно уклав 14.09.2023 договір оренди землі з ТОВ «Агродар ЛТД» у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру позивача продовжувати оренда правовідносини. Тому, на переконання представника позивача, відсутні підстави для поновлення договору оренди землі за ч.6 ст.33 зазначеного закону.

Представник повністю заперечила твердження позивача щодо продовження користування спірною земельною ділянкою, зазначивши, що 14.09.2023 між відповідачами укладено договір оренди спірної земельної ділянки та згідно акта приймання-передачі від 14.09.2023 земельної ділянки ОСОБА_1 передав, а ТОВ «Агродар ЛТД» прийняло дану ділянку у користування та яка використовується ТОВ «Агродар ЛТД», а не позивачем, земельна ділянка зорана, закультивована та підготовлена під засів. Доказів продовження користування позивачем земельною ділянкою, не надано.

Також представник відповідача повністю заперечила похідну позовну вимогу щодо визнання договору оренди недійсним зазначивши з посиланням на цивільне законодавство України, що договір оренди землі від 12.04.2016 укладених між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 припинив свою дію 13.04.2023. Тому, на момент укладення спірного договору оренди землі 14.09.2023 право власності на спірну земельну ділянку було належним чином зареєстроване за власником ОСОБА_1 , будь-які інші речові права, обтяження, заборони на спірну земельну ділянку були відсутні, договір укладений у належній формі, підписаний сторонами, право оренди належним чином зареєстровано. А тому, оспорюваний договір оренди землі є законним, таким, що не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам суспільства. Його моральним засадам, підстав для визнання його недійсним за ч.1 ст. 203 ЦК України відсутні.

14.03.2024 від відповідача ОСОБА_1 надійшов відзив на позов, в якому останній просив відмовити у повному обсязі у задоволенні позовних вимог з тих підстав, що позивач у терміни встановленні ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та п.7 договору оренди землі з таким листом-повідомленням та проектом додаткової угоди до нього не звертався. Таким чином, договір оренди припинив свою дію у зв`язку з закінченням строку на який його укладено (п.33 договору). Тому, оскільки позивач не виявив наміру на поновлення договору оренди землі на новий строк 14.09.2023 він уклав договір оренди землі з відповідачем ТОВ «Агродар ЛТД» та передав останньому належну йому земельну ділянку по акту прийому-передачі.

Відповідач не погодився зі змістом листа-повідомлення отриманим від позивача, оскільки обставини, що в ньому викладені не відповідають дійсності, а саме станом на листопад 2023 позивач не використовував належну йому земельну ділянку, оскільки ще у вересні 2023 остання передана у користування новому орендарю ТОВ «Агродар ЛТД»; у нього відсутній був обов`язок направляти позивачу лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору, оскільки позивач не повідомив його про свій намір продовжити орендні правовідносини та не направив йому відповідний проект додаткової угоди. 03.01.2024 відповідач направив позивачу відповідь на його лист, де зазначив, про припинення договору оренди землі за строками на який він був укладений та про передачу земельної ділянки в оренду іншому орендарю, проте такий лист повернувся не врученим з причин «за закінченням терміну зберігання».

Посилався на практику ВП ВС в тій частині, що для поновлення договору оренди землі, з підстав передбачених ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявністю перелічених у відзиві юридичних фактів.

Посилався на практику ВС викладену у постанові ВС від 21.09.2022 у справі №926/2720/21 цитуючи положення що, якщо орендар у строки встановлені договором, або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону. Та, зазначив, що позивач не повідомив його за 30 днів до спливу строку договору оренди землі про свій намір його поновити та не направив йому відповідного листа-повідомлення з проектом угоди. А тому, відсутні підстави для поновлення договору оренди землі за ч.6 ст.33 зазначеного закону, відповідно у позові слід відмовити повністю.

Ухвалою суду від 22.03.2024 встановлені процесуальні строки, відкладено підготовче засідання (а.с.118 т.2).

01.04.2024 від представника позивача надійшла відповідь на відзив (а.с.125 т.1) в якій представник зазначав, що продовжував користуватися земельною ділянкою і після закінчення строку договору, вважаючи, що наявна мовчазна згода орендодавця на пролонгацію договору через відсутність протягом місяця заперечення останнього проти такого користування. Заперечення від відповідача відсутні, а тому позивач розраховував на те, що договір оренди був продовжений на той самий строк і на тих самих умовах, при цьому припинено речове право 15.09.2023 при реєстрації права оренди ТОВ «Агродар ЛТД».

Представник позивача наводила податкові документи на підтвердження користування земельною ділянкою протягом 2023 року та про орендну плату ОСОБА_1 за період з 01.01.2020 по 31.12.2023 на підтвердження виконання позивачем умов договору оренди землі.

05.04.2024 від представника відповідача ТОВ «Агродар ЛТД» надійшли заперечення (на відповідь на відзив) в якій, зокрема, зазначено, що після укладення 14.09.2024 спірного договору оренди землі, ТОВ звернулося до позивача з метою узгодження питання виділення земельної ділянки в натурі, на місцевості, проте у відповідну дату та час представник позивача не з`явився. Земельна ділянка була виділена в натурі і з вересня 2023 перебуває у користуванні ТОВ «Агродар ЛТД». 10.10.2023 останнє подало до Олександрійської ДПІ повідомлення про об`єкти оподаткування (форма №20-ОПП) про взяття на облік спірної земельної ділянки та інші податкові документи, які свідчать про те, що з 15.09.2023 спірною земельною ділянкою користується вказане ТОВ та вказане було достеменно відомо позивачу. Зауважила представник щодо виплати ОСОБА_1 за 2023 орендної плати та недобросовісної поведінки, зокрема, що земельна ділянка була засіяна позивачем до 13.04.2023, у період дії договору, ОСОБА_1 як сумлінний, добросовісний орендодавець, надав можливість позивачу зібрати урожай 2023 року і відповідно мав повне право га отримання орендної плати за користування своєю земельною ділянкою за цей період, а позивач був зобов`язаний сплатити орендну плату за фактичний період у поточному році перебування землі у його користуванні. А тому, факт сплати орендної плати орендодавцю за період фактичного користування земельною ділянкою, до збирання врожаю, свідчить лише про виконання позивачем вимог законів, що регулюють проведення оплати за земельні ділянки, а не про обізнаність ОСОБА_1 про наміри позивача скористатись своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк. Позивач не повідомляв орендаря у встановленому порядку про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк.

Ухвалою суду від 19.04.2024 закрито підготовче провадження, призначено справу до розгляду по суті (а.с.5 т.2).

В судовому засіданні 12.07.2024 представник позивача підтримала позовні вимоги з підстав, що зазначені у позові, просила їх задовольнити. В судове засідання призначене на 06.08.2024 представник позивача не з`явилася, 05.08.2024 направила до суду заяву в якій просила проводити судове засідання без її участі, позовні вимоги підтримала повністю просила їх задовольнити та направила до суду письмові судові дебати.

Відповідач ОСОБА_1 до суду не з`явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

Представник відповідача ТОВ «Агродар ЛТД» в судовому засідання позовні вимоги не визнала з підстав, які зазначені у відзиві та запереченні, просила відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, врахувавши, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд дійшов наступного висновку.

Із копії договору оренди від 12.04.2016 (а.с.11-17, 97-100 т.1) судом встановлено, що останній укладено між ОСОБА_1 (орендодавець) та ФГ «Агро плюс 7» (орендар), за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,4024, га, кадастровий номер :02:000:0396 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що знаходиться на території Онуфріївської селищної ради, Онуфріївського району, Кіровоградської області. Договір укладено на 7 років з моменту його реєстрації. Після закінчення строку договору оренди, орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен у термін не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його. Відповідно до п.33 договору дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку на який його укладено. Договір оренди землі зареєстрований 13.04.2016, відповідно строк його дії по 13.04.2023.

Судом встановлено, що позивач 06.11.2023 направив відповідачу лист повідомлення про поновлення договору оренди землі (а.с.18-22, 95-96 т.1) в якому наголошував на ч.ч.6,8,9 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у редакції від 20.12.2015, яка була чинна станом на момент укладення договору, та цитуючи їх - у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), зазначав, що оскільки станом на момент написання зазначеного листа позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а лист повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі не був надісланий протягом одного місяця після закінчення строку договору, договір оренди землі від 12.04.2016 вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Просили підписати додаткову угоду, яка була додана у двох примірниках. 14.11.2023 адресат отримав зазначений лист.

Із інформаційної довідки від 09.01.2024 №361187355 (а.с.23-23-24 т.1) судом встановлено, що по належній ОСОБА_1 спірній земельній ділянці зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі від 14.09.2023 укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Агродар ЛТД» на строк 10 р.

Із копії договору оренди землі від 14.09.2023 укладеного між ОСОБА_1 (орендодавець) та ТОВ «Агродар ЛТД» (орендар) (а.с. 71-80, 88-94 т.1) судом встановлено, що за умовами останнього орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування спірну земельну ділянку строком на 10 років. Земельна ділянка прийнята по акту прийому - передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) за договором оренди від 14.09.2023 та зареєстровано договір оренди землі 15.09.2023.

Судом встановлено, що відповідач 03.01.2024 направив позивачу відповідь на лист-повідомлення (а.с.102 т.2) в якій зазначив, що термін дії договору закінчився 13.04.2023, ділянка передана в оренду іншому орендарю, встановлені межі земельної ділянки в натурі, про що повідомлялося позивача. Вказану відповідь не отримано, повернуто адресату з причин «за закінченням терміну зберігання» (а.с.103 т.2).

Із копій податкових документів (а.с.137- 165 т.1) судом встановлено, що позивач за 2023 подавав декларацію з податку на прибуток підприємств та інші податкові документи у тому числі щодо використання у своїй діяльності спірної земельної ділянки у 2023 році. Також судом встановлено, що позивач 28.12.2023 здійснив відповідачу ОСОБА_1 виплату на суму 21600 грн нарахування зем. часток (паїв) за 2023 рік (а.с. 158 т.1), із довідки (а.с.165 т.1) судом встановлено, що відповідач отримав від позивача дохід за земельну частку (пай) за період з 01.01.2020 31.12.2023.

Із копій податкових документів (а.с.180 242, 243 т.1) судом встановлено про облік ТОВ «Агродар ЛТД» спірної земельної ділянки у 2023 році як об`єкта оподаткування та виконані зобов`язання пов`язані з укладеним договором від 14.09.2023.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). При цьому Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Судом встановлено, що позивач в обґрунтування позовних вимог посилався на ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (у редакції чинній на момент укладення договору).

16.01.2020 набрав чинності ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» викладено в новій редакції розділ IX "Перехідні положення" доповнити абзацами третім і четвертим такого змісту:

Розділ ІХ «Перехідні положення ЗУ «Про оренду землі» доповнено абзацами 3 і 4 такого змісту: "Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".

Так, відповідно до договору оренди від 12.04.2016 після закінчення строку договору оренди, орендар має переважне право поновити його на новий строк, у цьому разі орендар повинен у термін не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його.

Стаття 33 ЗУ «Про оренду землі», яка діяла на момент укладення договору оренди від 12.04.2016, містила наступні положення щодо поновлення договору оренди землі - по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) .

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

У постанові ВП ВС від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 викладена детальна відповідь щодо порядку поновлення договору оренди землі та визначений алгоритм вирішення спорів щодо застосування ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», у редакції, що застосовується до спірних правовідносин, в частині дій сторін договору, зокрема, зазначено, що ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» до змін її редакції згідно із Законом №340-ІХ вимагала від орендаря саме для поновлення договору оренди землі завчасно надіслати орендодавцеві повідомлення про таке поновлення з проєктом відповідної додаткової угоди.

Отже, ст. 33ЗУ «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проєкті додаткової угоди, яку надав орендар (п.34).

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV) (пункти 35-36).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) (частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV) (п.37).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV (п.38) встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: 38.1 За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. 38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 Закону № 161-XIV). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина одинадцята статті 33 Закону № 161-XIV) (п.40).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з пунктом 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (стаття 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин (п.41).

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону № 161-XIV, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (див. постанови від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, від 22 вересня 2020 року у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18) (п.42).

Єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, а саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій - восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті. Тому помилковим є висновок суду першої інстанції, з якими погодився апеляційний суд, про те, що передбачені у частинах першій - п`ятій і шостій статті 33 Закону № 161-XIV підстави для поновлення договору оренди землі не пов`язані між собою (п.43).

Оскільки суди першої й апеляційної інстанцій встановили, що позивач усупереч вимогам частини другої статті 33 Закону № 161-XIV і пункту 8 договору оренди землі не повідомив відповідача за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити, Велика Палата Верховного Суду з висновком судів про відсутність підстав для поновлення договору оренди землі за частиною шостою статті 33 вказаного Закону погоджується (п.50).

У постанові КГС ВС від 25.10.2022 у справі №904/947/21 судом викладена наступна правова позиція, зокрема, у пунктах 47-52 - статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 (на висновки з яких посилається скаржник у касаційній скарзі), про відсутність вагомих підстав для відступу від яких Велика Палата Верховного Суду зазначила у пункті 29 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, на яку заявник також посилається як на підставу касаційного оскарження, зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, Верховний Суд у постанові від 21.09.2022 у справі № 926/2720/21 (прийнята після подання касаційної скарги та висновки з якої враховуються Судом на підставі частини четвертої статті 300 ГПК України) дійшов висновку, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:

- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проєкт договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного терміну, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";

- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проєкт договору (незалежно від того чи цей проєкт містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний термін не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.

Проте, за встановленими фактичними обставинами у даній справі, позивач усупереч вимогам ч.2 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» і п.7 договору оренди землі від 12.04.2016 не повідомив відповідача ОСОБА_1 за 30 днів до спливу строку цього договору про намір його поновити та не направив йому листа-повідомлення з проєктом відповідної угоди.

Тобто, в даній справі, саме орендарем не дотримано вимоги договору та закону.

Направлення ОСОБА_1 у листопаді 2023 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, не свідчить про дотримання позивачем процедури поновлення договору оренди землі передбаченої ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», в редакції, що діяла на час укладення договору. Відповідно, ОСОБА_1 правомірно уклав 14.09.2023 договір оренди землі з ТОВ «Агродар ЛТД», оскільки намір позивача на продовження орендних правовідносин своєчасно не був доведений позивачем до відома ОСОБА_1 .

З приводу твердження позивача про продовження користуванням ним спірною земельною ділянкою після 13.04.2024, вважаючи, що наявна мовчазна згода орендодавця на пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки були відсутні протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування та у зв`язку з цим направлення відповідачу ОСОБА_1 листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі судом зазначається про встановлені наступні фактичні обставини.

14.09.2023 між орендодавцем ОСОБА_1 та ТОВ «Агродар ЛТД» укладено договір оренди земельної ділянки, яка є спірною. Вказану земельну ділянку сторонами договору прийнято та передано по відповідному акту від 14.09.2023, виділено в натурі та з вересня 2023 остання перебуває в користуванні ТОВ «Агродар ЛТД» про що повідомлено і податковий орган.

Відповідно до наведених вище положень ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та судової практики орендар маючи намір продовжити орендні правовідносини зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі" в редакції на момент укладення договору).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Проте, як уже зазначалося вище, позивач не виконав вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом додаткової угоди позивач не направив ОСОБА_1 у встановлений законом та договором строк. Відповідно, позивач не міг очікувати від відповідача ОСОБА_1 будь-якої відповіді чи мовчазної згоди, а тому відсутні підстави вважати, що договір від 12.04.2016 міг бути поновлений на той самий строк і на тих самих умовах.

Відповідно до п.33 договору від 12.04.2016 дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку на який його укладено. Договір оренди землі зареєстрований 13.04.2016, відповідно його дія припинена закінченням строку на який його укладено, а саме 13.04.2023.

Користування позивачем спірною земельною ділянкою у період з квітня по вересень місяці 2023 року на переконання суду полягало у зборі врожаю та в необхідності оплати як податкових так і договірних зобов`язань, про що позивачем надані відповідні докази, що зазначені вище, жодних інших доказів щодо фактичного користування земельною ділянкою поза межами строку дії договору позивачем не надано.

Інші доводи та аргументи позивача, не потребують детального аналізу та не мають будь-якого вирішального значення по справі.

При цьому, судом зазначається, що відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини стаття 6 §1 Конвенції про захист прав і основоположних свобод зобов`язує суди надавати підстави для винесення рішень, однак не передбачає детальної відповіді на кожний аргумент, проте з рішення має бути ясно зрозуміло, що головні проблеми, порушені у даній справі, були вивчені. При цьому міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення.

Відповідно до ч.1 ст. 188 ЦПК України в одній позовній заяві може бути об`єднано декілька вимог, пов`язаних між собою підставою виникнення або поданими доказами, основні та похідні позовні вимоги.

Похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

Враховуючи вищезазначене, суд доходить висновку про безпідставність та необґрунтованість позовної вимоги про визнання поновленим договору оренди від 12.04.2016 та доходить висновку про відмову у її задоволенні.

Оскільки суд дійшов висновку про відмову у задоволенні основної позовної вимоги, відповідно не підлягає задоволенню і похідна позовна вимога щодо визнання недійсним договору оренди землі від 14.09.2023 укладеного між відповідачами щодо спірної земельної ділянки, відповідно в цій частині позовних вимог також слід відмовити.

В порядку ст. 141 ЦПК України судові витрати понесені позивачем у виді сплати судового збору необхідно покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 263-265, 354 ЦПК України, суд, -

ухвалив:

у задоволенні позову відмовити повністю.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не були вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження: 1) на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Апеляційна скарга подається в порядку визначеному пп.15.5 п.5 Розділу ХІІ Перехідні положення ЦПК України.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Фермерське господарство "Агро плюс7", адреса: с. Камяні Потоки, Кременчуцького району, Полтавської області, 39763.

Відповідач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_1 .

Відповідач: ТОВ "Агродар ЛТД", , адреса: вул. Садова, буд. 1, м. Олександрія, Кіровоградська область, 28000.

Повний текст рішення суду складено 19.08.2024 року у зв`язку з перебуванням судді 16.08.2024 у відрядженні.

Суддя Онуфріївського районного суду

Кіровоградської області В.В. Шульженко