ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/725/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 квітня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Трусової Т. О. з секретарем судового засідання Лузовою І. В., розглянувши в судовому засіданні в м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , представник позивача: ОСОБА_2 ,до житлово-будівельного кооперативу «Захисник», представник відповідача: Лушкін П. Ю., товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» про визнання майнових прав,

В С Т А Н О В И В:

І. Вимоги позову та стислий виклад позицій учасників справи.

У листопаді 2023 р. ОСОБА_1 (далі також - ОСОБА_1 , позивач) в особі представника ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до житлово-будівельного кооперативу «Захисник»(далі також - ЖБК «Захисник», кооператив, відповідач-1) та дотовариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» (далі також - ТОВ «ОСВ Практик», товариство, відповідач-2)про визнання майнових прав на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 82,1 кв.м., що розташована на 7 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 (далі також - спірні майнові права), у розмірі профінансованого внеску в сумі 369 450 грн згідно з договором купівлі-продажу від 25.11.2014, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Багдасаровою О. М., реєстраційний номер 1065.

Позов обґрунтований такими обставинами. ЖБК «Захисник» було організовано з метою будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_2 для забезпечення житлом працівників органів та підрозділів ГУ МВС України в м. Києві. Розпорядженням Київської міської державної адміністрації про створення кооперативу було визначено, що фінансування будівництва будинку здійснюватиметься як за кошти кооперативу, так і за кошти інвестора.

20.06.2014 між ЖБК «Захисник» як замовником та ТОВ «ОСВ Практик» як генеральним підрядником було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво, відповідно до умов якого замовник надав генеральному підряднику право залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань - квартир та нежитлових приміщень, перелік яких наведений у пункті 1.2. цього договору. Додатковою угодою до договору генерального підряду від 03.11.2014 замовник передав генеральному підряднику частину своїх функцій, що стосуються фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору, та майнові права на вказані помешкання та приміщення.

25.11.2014 між ТОВ «ОСВ Практик» як продавцем та позивачем як покупцем укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_2 , відповідно до якого плановим терміном введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва був ІІІ квартал 2015 р. На виконання умов цього договору позивачем було здійснено на користь ТОВ «ОСВ Практик» повну оплату (100%) вартості майнових прав в розмірі 369 450 грн.

Восени 2017 р. між відповідачами розпочався конфлікт, внаслідок чого кооператив припинив доступ товариства до будівельного майданчика.

Листом від 15.07.2019 ЖБК «Захисник» повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про відмову від виконання своїх зобов`язань за договором генерального підряду, розірвання договору та про анулювання майнових прав на помешкання та приміщення, зазначені у пункті 1.2. цього договору.

На цей час умови договорів не виконані, об`єкт будівництва в експлуатацію не зданий і квартиру позивачу не передано.

За міркуванням позивача ТОВ «ОСВ Практик» на законних підставах володіло майновими правами на відповідні квартири та правомірно відчужило їх інвесторам - не членам кооперативу, а ЖБК «Захисник» своїми діями щодо анулювання майнових прав інвесторів намагається протиправно позбавити їх права приватної власності і тим самим порушує статтю 41 Конституції України. З огляду на вказане позивач вважає, що його порушене право підлягає судовому захисту у заявлений ним спосіб.

ЖБК «Захисник» позов не визнав пославшись на необгрунтованість вимог, неналежність його як відповідача у спірних правовідносинах, обрання позивачем невірного способу захисту захисту порушеного права та пропущення строку позовної давності.

Мотивував свої заперечення тим, що кооператив було створено виключно з метою забезпечення житлом (квартирами) певної кількості працівників органів та підрозділів МВС України (членів кооперативу) і їхніх сімей шляхом будівництва будинку за кошти кооперативу, за законом кооператив не може продавати житло не члену кооперативу, позивач не є членом кооперативу, відповідно не має права на участь у його діяльності, у тому числі і на отримання права на частку майна кооперативу, статутом кооперативу не передбачене право на продаж паю (майнових прав), а тому він не міг їх передати ТОВ «ОСВ Практик».

Також відповідач-1 зазначив, що підставою для розірвання договору генерального підряду послугувало суттєве порушення його умов з боку ТОВ «ОСВ Практик», яке намагалось оскаржити односторонню відмову кооперативу від договору генпідряду в судовому порядку, проте суд відмовив у задоволенні його позову. Водночас рішенням суду у справі № 910/2512/20 установлено, що на виконання договору генпідряду ЖБК «Захисник» сплатив на користь ТОВ «ОСВ Практик» 48 841 200,22 грн, в свою чергу товариство виконало роботи на 47 561 300 грн, сальдо складає 1 279 900,22 грн, тобто будинок побудований за кошти членів кооперативу. Факт побудови будинку виключно за кошти членів кооперативу також доводиться висновком експерта Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України, складеного в рамках кримінального провадження.

Отже незавершене будівництво за законом належить кооперативу і є його статутним майном, ТОВ «ОСВ Практик» не набуло право власності на майнові права і не могло від свого імені в порядку організації фінансування будівництва укладати договори з фізичними особами, позивач не є інвестором будівництва будинку, а додаткова угода до договору генерального підряду є нікчемною в силу закону, як і укладений позивачем договір купівлі-продажу майнових прав.

До того ж договірних відносин між кооперативом та позивачем немає, натомість позивач перебуває у зобов`язальних відносинах з ТОВ «ОСВ Практик», яке і має відповідати за його вимогами, а права позивача повинні захищатись за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права, зокрема на підставі статей 625, 653 ЦК України.

Заява про застосування наслідків спливу строку позовної давності мотивована тим, що строк позовної давності у цьому спорі повинен рахуватися з дати повідомлення про анулювання майнових прав, тобто з 15.07.2019.

ТОВ «ОСВ Практик»про розгляд справи повідомлялось у встановленому законом порядку за його місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, проте в судове засідання його представник не з`явився, правом на подання відзиву на позовну заяву товариство не скористалось.

ІІ. Рух справи, заяви (клопотання) учасників справи та процесуальні дії суду.

Одночасно з позовною заявою позивач подав до суду заяву про забезпечення позову (т. 1 а.с. 67-75).

Ухвалою суду від 15.11.2023 заяву про забезпечення позову задоволено. Заборонено ЖБК «Захисник», ТОВ «ОСВ Практик» та усім органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, в тому числі особам, які виконують функції державного реєстратора, укладати правочини щодо відчуження майнових прав на квартиру НОМЕР_2, що будується у складі житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер земельної ділянки :63:332:0051 (т. 1 а.с. 86-88).

Ухвалою суду від 16.11.2023 відкрито провадження у справі та справу призначено до розгляду в порядку загального позовного провадження в підготовче засідання 13.12.2023 (т. 1 а.с. 91-92).

13.12.2023 від представника відповідача-1 Лушкіна П. Ю. надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке суд задовольнив та відклав підготовче засідання на 29.01.2024 (т. 1 а.с. 98, 103).

14.12.2023 від відповідача-1 в особі представника Лушкіна П. Ю. надійшов відзив на позовну заяву (т. 1 а.с. 108-122).

02.01.2024 від позивача в особі представника ОСОБА_2 надійшла відповідь на відзив (т. 2 а.с. 4-16).

Протокольною ухвалою від 29.01.2024 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті в судовому засіданні 29.01.2024 (т. 2 а.с. 31-32).

В судове засідання 29.01.2024 представники відповідачів не з`явились, у зв`язку з чим суд відклав розгляд справи на 17.04.2024 (т. 2 а.с. 58).

15.04.2024 від представника позивача ОСОБА_2 надійшла заява про розгляд справи без її участі, від відповідачів жодних заяв та клопотань щодо розгляду справи не надходило.

З огляду на принцип розумності строків розгляду справи судом та достатність наявних в матеріалах справи доказів для прийняття обґрунтованого рішеннясуд визнав можливим розглянути справу за відсутності її учасників.

ІІІ. Фактичні обставини, встановлені судом.

16.07.2013 виконавчий орган Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) прийняв розпорядження № 1183, яким надав Головному управлінню Міністерства внутрішніх справ України в місті Києві (далі - Головне управління) дозвіл організувати житлово-будівельний кооператив «Захисник» з метою подальшого будівництва жилого будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями на АДРЕСА_2 для працівників органів та підрозділів Головного управління, які потребують поліпшення житлових умов (т. 1 а.с. 19-20).

Вказаним розпорядженням визначено, що фінансування будівництва будинку здійснюватиметься за кошти ЖБК «Захисник» та кошти інвестора.

Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 05.03.2014 № 240 затверджено рішення зборів про організацію ЖБК «Захисник» (т. 1 а.с. 21-22, 127-138).

19.03.2014 Департамент будівництва та житлового забезпечення виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) зареєстрував статут ЖБК «Захисник» (т. 1 а.с. 139-162).

20.06.2014 між ЖБК «Захисник» (замовником) та TOB «ОСВ Практик» (генеральним підрядником) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 2, за умовами якого генпідрядник зобов`язувався на свій ризик своїми коштами та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт будівництва: житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1 а.с. 23-36).

Пунктом 1.2 вказаного договору передбачено, що з метою забезпечення фіксованої вартості житла для членів кооперативу «Захисник» замовник надає можливість генпідряднику залучити кошти інвесторів для фінансування будівництва помешкань згідно з переліком, у тому числі і трикімнатної квартири НОМЕР_2 .

У подальшому між сторонами договору генерального підряду було укладено низку додаткових угод (т. 1 а.с. 37, 38, 39).

Згідно з умовами, визначеними пунктом 1 додаткової угоди від 03.11.2014, замовник передає генеральному підряднику частину своїх функцій, що виключно стосуються організації фінансування будівництва помешкань та приміщень, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору. Фінансування може здійснюватися за рахунок власних коштів генерального підрядника та/або за рахунок залучених коштів від фізичних та юридичних осіб (кредитів, інвестиційних угод, договорів купівлі-продажу майнових прав тощо).

Пунктом 2 цієї додаткової угоди передбачено, що генеральний підрядник набуває майнові права на помешкання та приміщення, перелік яких наведено в пункті 1.2. договору.

25.11.2014 між ТОВ «ОСВ Практик» (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем) укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру (далі також - договір купівлі-продажу), що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Багдасаровою О. М. за реєстровим № 1065 (т. 1 а.с. 40-43).

Відповідно до умов цього договору продавець передає у власність (продає), а покупець приймає у власність (купує) майнові права на квартиру НОМЕР_2, що будується у складі житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , на земельній ділянці з кадастровим номером :63:332:0051, ціна продажу (з урахуванням ПДВ) - 369 450 грн.

Запланований термін введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - ІІІ квартал 2015 року (пункт 1.3. договору).

Згідно з умовами, визначеними пунктом 2.2.1. договору купівлі-продажу, продавець зобов`язався передати об`єкт продажу у власність покупця та передати квартиру шляхом складання акту приймання-передачі після введення об`єкту капітального будівництва в експлуатацію та проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу відповідно до технічного паспорта на квартиру протягом 30 календарних днів з дня здачі в експлуатацію об`єкта житлового будівництва.

Позивач здійснив повну оплату (100%) вартості майнових прав за вказаним договором на рахунок ТОВ «ОСВ Практик», що підтверджується квитанціями від 20.11.2014, від 26.11.2014 та довідкою продавця від 04.12.2014 № 2 (т. 1 а.с. 44, 45).

Листом від 15.07.2019 ЖБК «Захисник» повідомив ТОВ «ОСВ Практик» про відмову від виконання своїх зобов`язань за договором генерального підряду, розірвання договору та анулювання майнових прав на помешкання та приміщення, зазначені у пункті 1.2. цього договору (т. 1 а.с. 46-47).

На обгрунтування підстав для розірвання договору генерального підряду замовник послався на суттєве порушення строків будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.

Одностороння відмова ЖБК «Захисник» від договоругенерального підряду оскаржувалась ТОВ «ОСВ Практик» в судовому порядку, у тому числі і з підстав порушення прав та інтересів інвесторів, проте рішенням Господарського суду м. Києва від 16.08.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.06.2023, у задоволенні позову було відмовлено (справа № 910/14729/19, т. 1 а.с. 183-193, 211-216).Рішення суду мотивовані тим, що ТОВ «ОСВ Практик» не надано доказів того, що ним виконані роботи, обумовлені договоромгенерального підряду, у строк, який погоджений сторонами в договорі.

IV. Норми права і мотиви їх застосування.

У статтях 15, 16 ЦК України та статті 4 ЦПК України закріплене право кожного на захист свого цивільного (особистого немайнового або майнового) права та інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Суб`єктивне право на захист реалізується у спосіб, визначений законом. Перш за все це право на звернення за судовим захистом, носієм якого виступає кожний з учасників цивільних правовідносин чи будь-яка заінтересована особа.

Відповідно до статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Стаття 5 цього Кодексу визначає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17).

Частина друга статті 16 ЦК України визначає основні способи судового захисту цивільних прав та інтересів, до яких, зокрема належить визнання права. Такий спосіб захисту застосовується у випадках, коли належне певній особі право не визнається, оспорюється іншою особою або у разі відсутності у неї документів, що засвідчують приналежність їй права.

Одним з основних конституційних прав людини є право приватної власності, невід`ємною складовою якого є заборона на протиправне позбавленння права власності (стаття 41 Конституції України).

Вказане конституційне положення знайшло своє закріплення у статті 321 ЦК України, відповідно до якої право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Стаття 316 ЦК України визначає, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (частина перша статті 179 ЦК України).

До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без знецінення та зміни їх призначення (частина перша статті 181 ЦК України).

За приписами статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживчою річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права є об`єктом цивільних прав, а визначення поняття майнового права у його юридичному розумінні наведене у статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», згідно з якою майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

З огляду на зазначене можна дійти висновку, що майнове право як об`єкт цивільних правовідносин - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених, зокрема у постановах від 30.01.2013 у справі № 6-168цс12, від 15.05.2013 у справі № 6-36цс13, від 04.09.2013 у справі № 6-51цс13, від 24.06.2015 у справі N 6-318цс15, від 04.11.2015 у справі № 6-1920цс15, від 18.11.2015 у справі № 6-1858цс15, від 02.12.2015 у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10.02.2016 у справі № 6-2124цс15, від 16.03.2016 у справі N 6-290цс16, від 23.03.2016 у справі № 6-289цс16, від 30.03.2016 у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20.04.2016 у справі № 6-2994цс15, від 25.05.2016 у справі № 6-503цс16, від 07.12.2016 у справі № 6-1111цс16.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) до об`єктів права власності, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), належить не лише власне майно («існуюче майно»), а й «майнові права» та «легітимні очікування» («виправдані очікування») щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законних сподівань» отримання права власності (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 у справі «Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84; рішення від 01.06.2006 у справі «Федоренко проти України», № 25921/02, рішення від 14.05.2013 у справі «Stretch v The United Kingdom», заява N 44277/98).

За нормою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Підстави набуття права власності поділяють на первісні та похідні.

Первісними підставами є такі, за яких право власності на річ виникає у суб`єкта вперше. До первісних способів набуття права власності належать, зокрема виготовлення або створення нової речі (виробництво).

За приписами статей 331, 182 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Отже відповідно до чинних нормативних положень об`єкт цивільних прав набуває статусу нерухомого майна при існуванні таких обставин: завершення будівництва; прийняття об`єкта нерухомого майна до експлуатації; здійснення державної реєстрації права власності на нього у встановленому законодавством порядку.

Похідними підставами набуття права власності вважаються такі, за яких право власності у суб`єкта виникає внаслідок волевиявлення попереднього власника.

Відповідно до положень частини першої статті 509 ЦК України зобов`язання - це правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно з нормами статей 526, 530 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства та у встановлений строк, при цьому одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 ЦК України.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, зокрема, з договорів та інших правочинів (частина друга статті 509 ЦК України).

Однією з загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка полягає у визнанні за суб`єктом цивільного права можливості укладати договори і визначати їх зміст на свій розсуд відповідно до досягнутої домовленості, яка знайшла своє вираження у статтях 3, 6, 626, 627, 628, 629, 638 ЦК України.

Частина перша статті 626 цього Кодексу визначає, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, а відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

У статті 655 ЦК України наведено визначення договору купівлі-продажу як договору, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з положеннями частин першої, другої статті 656 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між позивачем та відповідачем 2 договору купівлі-продажу) предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому, а також майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України встановлює Закон України «Про інвестиційну діяльність» (далі також - Закон № 1560-XII).

За визначеннями, наведеними у статтях 1, 2 цього Закону інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект; інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій, яка провадиться, зокрема на основі інвестування, що здійснюється громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності.

Об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права (стаття 4 Закону № 1560-XII).

Відповідно до статті 5 Закону № 1560-XII інвестори - суб`єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об`єкти інвестування.

Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності.

Норма статті 7 Закону № 1560-XII визначає, що всі суб`єкти інвестиційної діяльності незалежно від форм власності та господарювання мають рівні права щодо здійснення інвестиційної діяльності, якщо інше не передбачено законодавчими актами України.

Розміщення інвестицій у будь-яких об`єктах, крім тих, інвестування в які заборонено або обмежено цим Законом, іншими актами законодавства України, визнається невід`ємним правом інвестора і охороняється законом.

Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торгівельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України.

За обставинами справи установлено, що інвестор ОСОБА_1 , виступаючи в ролі покупця,уклав з ТОВ «ОСВ Практик» (продавцем) договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру НОМЕР_2, що будується у складі житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , та сплатив за даним договором кошти, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання в майбутньому права власності на проінвестований ним об`єкт нерухомого майна.

Право на залучення коштів інвесторів для фінансування будівництва окремих помешкань, у тому числі і спірної квартири НОМЕР_2 , ТОВ «ОСВ Практик» набуло на підставі укладеного з ЖБК «Захисник» договору генерального підряду на капітальне будівництво та додаткової угоди до нього від 03.11.2014.

Умовами додаткової угоди ЖБК «Захисник» та ТОВ «ОСВ Практик» визначили, що фінансування будівництва окремих помешкань та приміщень може здійснюватися, зокрема за рахунок залучених коштів від фізичних осіб, у тому числі шляхом укладення договорів купівлі-продажу майнових прав, та погодили набуття генеральним підрядником майнових прав на такі помешкання та приміщення.

На момент укладення з позивачем договору купівлі-продажу майнових прав договір генерального підряду на капітальне будівництво та додаткова угода до нього сторонами або в судовому порядку не розривались, недійсними ці договори в цілому або їх окремі положення не визнавались, а відтак ТОВ «ОСВ Практик» володіло належним обсягом повноважень щодо визначених у цих договорах майнових праві мало право на їх відчуження.

Залучення житлово-будівельним кооперативом коштів для інвестування в будівництво та укладення з цією метою відповідних угод не суперечить основним принципам, меті та завданням кооперації, визначеним Законом України «Про кооперацію», будь-яких обмежень щодо таких дій цей Закон не передбачає, таких обмежень не встановлено і статутом ЖБК «Захисник».

Більше того, розпорядження Київської міської державної адміністрації щодо створення ЖБК «Захисник» містить пряму вказівку на те, що кошти інвестора є одним із джерел фінансування будівництва будинку.

Слід також зазначити, що залучення коштів для інвестування в будівництво з використанням житлово-будівельного кооперативу є досить поширеним правовим механізмом, упровадження якого є менш затратним порівняно з реалізацією фінансово-кредитних механізмів, використанням цінних паперів тощо, оскільки дає змогу зекономити кошти на супроводі процесу залучення коштів інвесторів і, відповідно, знизити собівартість квартир.

Саме з цією метою ЖБК «Захисник» і включив до договору генерального підряду та додаткової угоди до нього умову щодо права генпідрядника залучати кошти інвесторів для фінансування будівництва, що в свою чергу зумовлює обов`язок кооперативу як власника об`єкта будівництва (стаття 876 ЦК України)передати готові квартири у власність інвесторам, які фактично набули прав асоційованих членів кооперативу.

Доводи ЖБК «Захисник» про нікчемність додаткової угоди до договору генерального підряду та договору купівлі-продажу майнових прав є очевидно необґрунтованими, оскільки на конкретну норму закону, яка прямо передбачає недійсність таких договорів(що відповідно до частини другої статті 215 ЦК України є загальною ознакою нікчемного правочину) відповідач не послався, таких ознак не встановлено і судом.

Що стосується стверджень ЖБК «Захисник» про невиконання ТОВ «ОСВ Практик» своїх зобов`язань за договором генерального підряду, то вказана обставинасама по собі не може слугувати підставою для відмови у захисті майнових прав ОСОБА_1 , оскільки стороною договору генерального підрядувін не був і жодного обов`язку для нього цей договір не створив, а недобросовісності в його діях щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу майнових прав судом не встановлено, цей договір сторонами або в судовому порядку не розривався, недійсним не визнавався і є чинним.

У встановлені договорами строки введення об`єкта будівництва в експлуатацію не відбулось та у подальшому ЖБК «Захисник» в односторонньому порядку відмовився від договору генерального підряду на капітальне будівництво, при цьому зробив заяву про анулювання майнових прав ТОВ «ОСВ Практик» на помешкання та приміщення, зазначені у пункті 1.2. цього договору.

Такі дії кооперативу свідчать про невизнання ним правомірності набуття ОСОБА_1 майнових прав на проінвестований ним об`єкт (квартиру НОМЕР_2 ) та своїх зобов`язань щодо передачі вказаного об`єкта у власність позивача після завершення будівництва, що також створює ризик відчуження спірних майнових прав на користь третіх осіб.

Вищевикладене дає підстави для висновку про доведеність факту порушення суб`єктивного матеріального права позивача, на захист якого подано цей позов, та належність суб`єктного складу відповідачів у спірних правовідносинах.

Обраний позивачем спосіб захисту прав передбачений статтею 16 ЦК України, всупереч доводам ЖБК «Захисник» вимоги позову про визнання майнових прав на квартиру як частину в об`єкті незавершеного будівництва в повній мірі відповідають змісту спірних правовідносин, характеру порушення і спричиненим цим порушенням наслідкам, їх задоволення матиме наслідком остаточне вирішення судом спору про право, на захист якого пред`явлено позов, а тому суд вважає такі вимоги правомірним та ефективним способом захисту майнових прав позивача у спірних правовідносинах.

Вирішуючи заяву ЖБК «Захисник» про застосування позовної давності, сплив якої відповідно до частини четвертої статті 267 ЦК України є самостійною підставою для відмови у позові, суд виходить з наступного.

Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).

За загальним правилом перебіг загальної і спеціальної позовної давності починається з дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).

Згідно з нормою статті 257 цього Кодексу загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Сторони погодили, що початок перебігу позовної давності у спірних правовідносинах слід обчислювати з дати надіслання замовником генеральному підряднику листа про відмову від договору генерального підряду (15.07.2019), з якого позивач міг довідатися про невизнання його майнових прав на проінвестований об`єкт.

Позивач звернувся до суду з позовом про захист свого порушеного права 13.11.2023, тобто більше ніж через 4 роки від моменту виникнення права на позов.

Водночас у вказаний період відбулися події, які вплинули на перебіг строку позовної давності у цій справі.

Так, на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» з 12.03.2020 на усій території України діяв карантин, який був скасований 01.07.2022.

Окрім того, Указом Президента України від 24.02.2022 № 64/22, затвердженим Законом України від 24.02.2022 № 2102-IX64/22, в Україні введено воєнний стан, який неодноразово продовжувався та триває і понині.

З огляду на викладене законодавець доповнив ЦК України відповідними нормами, згідно з якими під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені, зокрема статтею 257 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину, а в період дії воєнного стану в Україні перебіг позовної давності зупиняється (пункти 12, 19 «Прикінцевих та перехідних положень»).

З наведеного слідує, що строк позовної давності у цьому спорі не пропущений.

Отже на підставі оцінки установлених при розгляді цієї справи фактів і обставин та наданих на їх підтвердження доказів суд дійшов висновку про обґрунтованість та доведеність вимог ОСОБА_1 про визнання його майнових прав на квартиру НОМЕР_2 загальною площею 82,1 кв.м., що розташована на 7 поверсі в будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , у розмірі профінансованого внеску в сумі 369 450 грн.

Зважаючи на результат розгляду справи, суд відповідно до положень статті 141 ЦПК України покладає на відповідачів в рівних частках сплачений позивачем судовий збір в загальному розмірі 4 231,30 грн (т. 1 а.с. 65, 76).

Оскільки суд ухвалює рішення про задоволення позову, заходи забезпечення позову повинні зберігати свою дію протягом дев`яноста днів з дня набрання рішенням законної сили (частина сьома статті 158 ЦПК України).

На підставі викладеного, керуючись статтями 5, 7, 12, 13, 76, 77, 80, 81, 89, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

ПозовОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на трикімнатну квартиру НОМЕР_2 загальною площею 82,1 кв. м., що розташована на 7 поверсі будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_2 , у розмірі профінансованого внеску в сумі 369 450 гривень згідно з договором купівлі - продажу від 25.11.2014, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Багдасаровою О. М., реєстраційний номер 1065.

Стягнути з житлово-будівельного кооперативу «Захисник» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 2 115,65 грн.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «ОСВ Практик» на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі в розмірі 2 115,65 грн.

Позивач: ОСОБА_1 , рнокпп НОМЕР_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_5 .

Відповідач: житлово-будівельний кооператив «Захисник», код ЄДР 39150794, адреса місцезнаходження: м. Київ, вул. Бориспільська, 19.

Відповідач: товариство з обмеженою відповідальністю «ОСВ ПРАКТИК», код ЄДР 35494084, адреса місцезнаходження: м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, буд. 16.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закритті апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного розгляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя

Повний текст рішення складено 29.07.2024.