27 серпня 2024 року Верховний Суд розглянув касаційну скаргу ТОВ «Артхаус Груп» на постанову Житомирського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року в справі за позовом ОСОБА_1 до ТОВ «Артхаус Груп» про стягнення штрафу за невиконання умов договору.
За результатами розгляду касаційної скарги Верховний Суд скасував постанову Житомирського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року й залишив в силі заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 04 липня 2022 року.
З такими висновками колегії суддів погодитися не можу й відповідно до вимог статті 35 ЦПК України висловлюю окрему думку.
За встановленими судами обставинами, 30 березня 2016 року сторони уклали договір суперфіцію, за умовами якого позивач передала ЖБК «Тетерів» (який на підставі договору від 05 травня 2016 року замінений на ТОВ «Артхаус Груп») у платне та строкове користування належну їй земельну ділянку площею 1,1657 га для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до підпункту 4.1 пункту 4 договору суперфіцію плата за користування земельною ділянкою для забудови складається з платежів, зазначених в додатковому договорі до цього договору, та перераховується на розрахунковий рахунок позивача або видається готівкою у строки, визначені вищевказаним додатковим договором, що є невід`ємною частиною цього договору.
У підпункті 4.2 пункту 4 договору сторони погодили, що плата за користування земельною ділянкою в подальшому, після введення кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва в експлуатацію, буде замінена на відповідну кількість квартир та відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі в кожній окремій введеній в експлуатацію черзі об`єкта капітального будівництва в порядку та на умовах, визначених сторонами в додатковому договорі.
При цьому відповідно до пункту 9.2 договору відповідач, окрім іншого, зобов`язався протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва вчинити дії по внесенню відповідних змін до цього договору в частині форми оплати за вказаним договором та надати позивачу документи для реєстрації за нею права власності на відповідну кількість квартир (з урахуванням загальної житлової площі, визначеної додатковими договорами до цього договору).
Згідно з підпунктом 11.6 пункту 11 договору в разі несвоєчасного виконання відповідачем вимог підпунктів 4.1, 4.2 цього договору або виконання не в повному обсязі суперфіціарій сплачує на користь суперфіціара штраф у розмірі 5 000 000,00 грн.
Того ж дня сторони уклали додатковий договір до договору суперфіцію від 30 березня 2016 року, яким погодили плату за право користування земельною ділянкою та розподіл результатів будівництва.
Зокрема, відповідно до пункту 4 додаткового договору відповідач зобов`язався протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти із суперфіціаром додаткову угоду (договір) до вказаного договору або укласти новий договір, за яким у рахунок оплати за право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, передати суперфіціару у власність конкретно визначені квартири на 2, 5 та 8 поверхах зданих в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва, із зазначенням їх характеристик, на загальну площу, яка становить 11 % загальної площі збудованих квартир відповідної черги об`єкта капітального будівництва, яка здана в експлуатацію, і відповідно 11 % від нежитлових приміщень (комерційна площа без врахування площі приміщень загального користування) в завершених будівництвом та зданих в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва (відповідних черг).
Тобто, укладаючи договір суперфіцію та додатковий договір до нього, сторони дійшли згоди, що після введення кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва в експлуатацію плата за користування земельною ділянкою буде замінена з платежів (які за умовами договору є попередньою оплатою) на конкретну кількість квартир та нежитлових приміщень шляхом укладення додаткових угод чи нового договору.
При цьому сторони погодили, що обов`язок вчинити дії по внесенню відповідних змін до цього договору в частині форми оплати покладається саме на відповідача.
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Як установили суди, відповідач ще 21 вересня 2017 року отримав сертифікати на об`єкти (багатоквартирні житлові будинки) за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 , загальною площею 33 178,30 кв.м, з яких площа квартир становить 25 022,10 кв.м.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи про реєстрацію права власності на квартири в будинку АДРЕСА_1 , про що свідчить надана позивачем інформаційна довідка від 04 листопада 2020 року.
Наведене дає підстави для висновку про прийняття цього об`єкта будівництва в експлуатацію. Протилежного відповідач не довів.
Разом з тим, обставин вчинення відповідачем відповідних дій щодо внесення змін до договору суперфіцію в частині зміни форми оплати після введення кожної окремої черги спірного об`єкта будівництва в експлуатацію суди не встановили.
У підпункті 4.2 пункту 4 договору суперфіцію передбачена умова щодо зміни форми плати за користування земельною ділянкою після введення кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва в експлуатацію.
У підпункті 11.6 пункту 11 договору сторони визначили, що несвоєчасне виконання відповідачем цієї умови є підставою для застосування до нього відповідальності у вигляді штрафу.
Таким чином, враховуючи, що питання щодо введення кожної окремої черги об`єкта будівництва в експлуатацію вирішується виключно відповідачем та позивач не обізнана з моментом прийняття цього нерухомого майна в експлуатацію, а також, що умовами укладеного сторонами договору саме на відповідача покладений обов`язок вчинити дії щодо зміни форми оплати, який він не виконав, обґрунтованим є висновок суду апеляційної інстанції про порушення ним підпункту 4.2 пункту 4 договору та наявність у зв`язку з цим підстав для застосування до нього відповідальності, встановленої підпунктом 11.6 пункту 11 договору.
З цих підстав вважаю, що касаційна скарга підлягала залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова суду апеляційної інстанції - без змін.
Суддя М. Ю. Тітов