Справа №471/142/23
Провадження № 22-ц/812/828/24
Доповідач в апеляційній інстанції Яворська Ж.М.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

11 липня 2024 року м. Миколаїв

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ

головуючого - Яворської Ж.М.,

суддів: Базовкіної Т.М., Царюк Л.М.,

із секретарем судового засідання - Горенко Ю.В.,

за відсутності учасників справи, які належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку спрощеного позовного провадження

апеляційну скаргу

Фермерського господарства «Обрій»,

подану адвокатом Усіковим Олексієм Віталійовичем

на рішення Братського районного суду Миколаївської області від 21 березня 2024 року, ухвалене у приміщенні цього ж суду головуючим суддею Гуковою І.Б., повний текст складено 25 березня 2024 року, у цивільній справі за позовом Фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору - державний реєстратор Червонищенко Олександр Іванович, про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2023 року Фермерське господарство «Обрій» (далі - ФГ «Обрій») звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області, про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказував, що 11 січня 2012 року між позивачем та власником земельної ділянки, відповідачем ОСОБА_1 , було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,84 га, з кадастровим номером :01:000:0127, терміном на 10 років та який було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району 28 березня 2012 року за № 021082012.

З моменту укладення договору позивач користується земельною ділянкою та виконує всі зобов`язання за договором. Пунктом 8 Договору передбачено, що після закінчення строку його дії, орендар має переважне право його поновлення на новий строк.

Також пунктом 44 цього договору оренди передбачено, що він набирає чинності після його державної реєстрації.

Позивач зазначає, що приписи частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження» речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, які виникли до 01 січня 2013 року визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов:1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Тому, внесення до 01 січня 2013 року уповноваженим органом відповідно запису до Державного реєстру реєстрацію земель є актом проведення державної реєстрації договору оренди землі, який підтверджується відповідною відміткою про проведення державної реєстрації безпосередньо в самому договорі.

За такого, право оренди землі виникло з моменту державної реєстрації договору оренди землі від 11 січня 2012 року, тобто з 28 березня 2012 року та було чинним до 28 березня 2022 року.

22 лютого 2022 року, на виконання умов пункту 8 договору оренди землі від 11 січня 2012 року, позивачем було направлено власнику земельної ділянки ОСОБА_1 лист з повідомленням про намір продовжити умови договору разом із проектом договору про внесення змін до договору оренди землі. В цьому проекту було передбачено розмір орендної плати 6500,00 грн. за один гектар на рік.

Повідомивши відповідача ОСОБА_1 за місяць про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди, між тим остання протягом місяця вказаний лист не розглянула, питання щодо зміни істотних умов договору не узгодила.

За такого, ОСОБА_1 як власник земельної ділянки порушила переважне право позивача на оренду спірної земельної ділянки.

Однак, як стало відомо позивачу, 29 березня 2022 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який було зареєстровано державним реєстратором. Отже, вказаний договір був укладений в період, коли позивач мав переважне право на його укладання.

Окрім цього, на період воєнного стану Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» визначено автоматичне продовження договорів оренди на один рік. Укладаючи договір оренди з ОСОБА_2 орендодавець порушила право орендаря ФГ «Обрій» на переважне право продовження договору, тому є підстави для визнання договору недійсним.

Враховуючи вищевикладене, позивач просив про визнання за ним переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Рішенням Братського районного суду Миколаївської області від 21 березня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Ухвалюючи рішення суду першої інстанції вказав, що з системно-логічного аналізу вищевказаних обставин справи встановлено, що дійсно укладення договору оренди землі від 29 березня 2022 року відбулось під час дії договору оренди землі, укладеного з позивачем, без його розірвання чи припинення, але враховуючи, що на час розгляду справи договір оренди землі, що укладений між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 11 січня 2012 року припинив свою дію, а від так і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства.

Отже, оскільки не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 29 березня 2022 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у даній справі, вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

В апеляційній скарзі позивач вказує, що висновок суду не узгоджується з нормами законодавства, зокрема не у відповідності до норм матеріального права, а тому просив про його скасування та ухвалення нового судового рішення про задоволення позовних вимог.

Так, вказували, що 11 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ "Обрій" укладений договір оренди землі, державна реєстрація якого проведена у відділі Держкомзему Братського району, про що у Державному реєстрі землі вчинено запис від 28 березня 2012 року за № 021082012.

Оскільки вказаний договір набув чинності 28 березня 2012 року та строк його дії становив 10 років, право оренди позивача було чинним до 28 березня 2022 року.

Зазначає, що Закон України від 09 жовтня 2022 року №2698-ІХ, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що вищевказаними законами прямо визначено юридичний факт, з яким закон пов`язує поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін. Зокрема, за період із 24 лютого 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди землі були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Оскільки строк користування орендованою ФГ «Обрій» земельною ділянкою сільськогосподарського призначення закінчився вже після введення 24 лютого 2022 року воєнного стану, то строк дії договору оренди вважається поновленим на один рік, тобто до 28 березня 2023 року без волевиявлення сторін відповідного договору і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно

Крім того, суд першої інстанції не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постанові ВП ВС у справі № 904/8884/21 від 05 липня 2023 року.

Посилається на те, що спірний договір оренди землі укладений між відповідачами 29 березня 2022 року в період, коли позивач мав законне право на реалізацію свого переважного права щодо укладання договору оренди щодо спірних земельних ділянок на новий строк, спірний договір оренди землі укладений між відповідачами 29 березня 2022 року, тобто під час дії договору оренди землі, укладеному між ФГ "Обрій" та ОСОБА_1 , і який був поновлений на 1 рік в умовах воєнного стану до 28 березня 2023 року; на підставі спірного договору оренди землі у ОСОБА_2 виникло право оренди спірних земельних ділянок, чим порушено переважне право позивача на укладання договору оренди щодо спірних земельних ділянок на новий строк, у зв`язку з чим спірний договір оренди землі підлягає визнанню недійсним з огляду на наступне.

Звертає увагу, що укладений договір оренди землі від 29 березня 2022 року між відповідачами є незаконним та підлягає визнанню недійсним, адже орендарю ОСОБА_1 не були направлені листом-повідомленням заперечення щодо поновлення договору оренди землі, не повідомлялось про намір укласти з іншою особою договір оренди щодо спірної земельної ділянки та не надано можливості конкурувати з таким потенційним орендарем шляхом надання пропозицій, щодо поновлення договору на рівних або кращих умовах, ніж пропонуються потенційним іншим орендарем, крім того, позивач продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та сплачує орендну плату, а тому вважаємо, що існує грубе порушення переважного права позивача на поновлення договору.

Крім того, суд першої інстанції посилається на те, що відповідно до абз.25 п.2 Правил надання послуг поштового зв`язку реєстроване поштове відправлення - це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку.

Суд першої інстанції вважає, що доказів на підтвердження того, що відправлення надіслано ОСОБА_1 з додержанням вказаних Правил надання послуг поштового зв`язку, та, таким чином, було забезпечено вручення їй під розписку листа - повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект договору про внесення змін до договору оренди землі, позивачем до суду не надано.

Даний висновок суду першої інстанції не узгоджується із п. 19 Правил надання послуг поштового зв`язку, в якому зазначено, що внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/ або з післяплатою.

Отже правилами поштового зв`язку регламентується пересилення з описом вкладення лише для поштових відправлень з оголошеною цінністю, а ст. 33 Закону України "Про оренду землі" цього не вимагає, а вимагає лише повідомлення орендодавця.

Правом на подачу відзиву відповідачі та третя особа не скористалися.

Про дату, час та місце розгляду справи учасники справи повідомлені належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

Представником відповідачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - адвокат Козиревич О.С., направлено заяви про розгляд справи за їх відсутності, та посилаючись на відповідність оскаржуваного рішення нормам процесуального та матеріального права, просили апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін.

Зважаючи на викладене та приписи частини 2 статті 372 ЦПК України справу розгляду за відсутності учасників справи.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до частини 3 статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина 1 стаття 2 ЦПК України).

Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина 1 стаття 4 ЦПК України).

Згідно зі статтею 5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. А у випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Зі змісту статті 367 ЦПК України вбачається, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень статті 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно із вимогами частини 1 статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Таким вимогам закону оскаржуване рішення суду першої інстанції відповідає в повній мірі.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом, що ОСОБА_1 на підставі Державного акт на право приватної власності на землю, серія ІІ-МК №035126, виданого 16 листопада 2011 року належить земельна ділянка площею 8.19 гектарів, що складається з двох земельних ділянок - площею 2.84 га, кадастровий номер :01:000:0127 та 5.35 га кадастровий номер :01:000:0126 (а.с. 19,20, 101-102).

11 січня 2012 року між ФГ «Обрій» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки площею 2.84 га, кадастровий номер :01:000:0127, термін дії якого становить 10 років, який зареєстровано 28 березня 2012 року у відділі Держкомзему Братського району за № 021082012 (а.с.22).

Таким чином, згідно з умовами вказаного договору його строк спливав 28 березня 2022 року.

Відповідно до пункту 8 вказаного Договору термін його дії становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно акту прийому - передачі об`єкта оренди (земельної ділянки) від 11 січня 2012 року, який є додатком до договору оренди землі від 11 січня 2012 року ОСОБА_1 , як власник спірної земельної ділянки передала, а позивач - орендар прийняв спірну земельну ділянку в оренду (а.с.23).

За пунктом 44 цього договору він набирає чинності після його державної реєстрації.

З моменту укладання договору ФГ «Обрій» приступило до виконання умов договору (а.с.31).

22 лютого 2022 року на виконання вимог пункту 8 Договору ФГ «Обрій» надіслало ОСОБА_1 листа з пропозицією продовження дії договору з проектом договору про внесення змін до договору оренди землі від 11 січня 2012 року, державна реєстрація 28 березня 2012 року (а.с. 24,25-30,34).

В проекті договору вказано розмір орендної плати за 1 га землі 6500,00 грн.

29 березня 2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у простій письмовій формі було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 10 років, який було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державний реєстратором Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенком О. І. 18 жовтня 2022 року (а.с.99-100).

Із заяви про розгляд справи за відсутності відповідача ОСОБА_1 , поданої її представником від 21 березня 2024 року вбачається, що позов вона не визнає, оскільки у вересні 2021 року повідомила позивачеві про небажання продовжувати договір оренди (а.с.147).

Статтею 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а також іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди земельної ділянки.

Відповідно до положень частини 1 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно частиною 1 статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької діяльності.

За частиною 3 статті 792 ЦК України та частиною 9 статті 93 ЗК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями, далі - Закон України).

Статтею 1 цього Закону України визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, четвертою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

За вимогами статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Вирішуючи питання, чи підлягали захисту права позивача на час звернення до суду та на час постановлення судом рішення, колегія суддів виходить з наступного.

Так, щодо спору в частині позовних вимог про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі та визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі суд зазначає наступне.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (ч.1 ст.6 Закону України «Про оренду землі»).

Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року №161-XI (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 Закону України передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 1,2 статті 33 Закону України №161-XI, в редакції чинній на час виникнення правовідносин, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини 3 статті 33 Закону України №161-XI до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Звертаючись до суду із позовом позивач зазначав, що на виконання вимог пункту 8 договору оренди землі від 11 січня 2012 року направив на адресу відповідача ОСОБА_1 письмове повідомлення про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий термін із проектом договору про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно з частиною 5 статті 33 Закону №161-ХІ орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до частини 1-5 статті 33 Закону № 161-ХІ для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року №594/376/17-ц).

Водночас, слід зазначити, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частини 1 статті 33 Закону №161-ХІ, можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (частини друга-п`ята статті 33 Закону України №161-ХІ) процедури, так і наявності волевиявлення сторін.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постановах Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі №902/619/17, від 27 червня 2019 року у справі №923/925/18, від 29 квітня 2020 року у справі №912/1138/19.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року в справі №313/350/16-ц (провадження №14-97цс20) зазначено, що статті 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Згідно з частини 8 статті 33 Закону №161-ХІ додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відповідно до частини 11 статті 33 Закону №161-ХІ відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У постанові Верховного Суду від 16 вересня 2019 у справі №908/2314/18 зазначено, що саме лише визнання відмови протиправною не може бути підставою для поновлення договору оренди землі за частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України №161-ХІ, оскільки для поновлення договору оренди за цими частинами необхідне погодження обох сторін щодо істотних умов договору.

Враховуючи наявність заперечень відповідача ОСОБА_1 проти поновлення договору оренди землі, з урахуванням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову в частині визнання переважного права на поновлення договору оренди, а відповідно і визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, оскільки додаткова угода до договору оренди землі укладається сторонами для вирішення питання щодо поновлення дії договору при наявності взаємної згоди для державної реєстрації речових прав сторін, а у спірних правовідносинах переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припинилося, оскільки після закінчення строку дії договору оренди між орендарем і орендодавцем не досягнуто згоди щодо продовження дії договору оренди.

Колегія суддів також звертає увагу на те, що направлення орендарем пропозиції про продовження відносин оренди не є безумовною підставою для їх поновлення між сторонами у разі відсутності волевиявлення орендодавця на продовження дії договору оренди.

Надаючи оцінку доводам позивача про те, що відповідь на його лист-пропозицію взагалі не була надана відповідачем, суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження направлення відповідачу ОСОБА_1 саме вище перерахованих документів.

Так, позивач належним чином не повідомив ОСОБА_1 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена статтею 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Надані ФГ «Обрій» лист та фіскальний чек суд вважає неналежними доказами повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди (а.с.24, 25-28,29,30).

Так, відповідно до положень Правил надання послуг поштового зв`язку реєстроване поштове відправлення - це поштове відправлення, яке приймається для пересилання з видачею розрахункового документа, пересилається з приписуванням до супровідних документів та вручається одержувачу під розписку.

Доказів на підтвердження того, що відправлення надіслано ОСОБА_1 з додержанням вказаних Правил надання послуг поштового зв`язку, та, таким чином, було забезпечено вручення їй під розписку листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проект договору про несення змін до договору оренди землі, позивачем до суду не надано.

Доводи апеляційної скарги про доведення належними і допустимими доказами обставин направлення ОСОБА_1 повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору за умови відсутності підтвердження одержання нею цієї поштової кореспонденції та, відповідно, обізнаності про намір орендаря, не спростовують висновок суду першої інстанції.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що оспорюваний у цій справі договір оренди землі від 29 березня 2022 року укладено під час дії договору оренди землі від 11 січня 2012 року, то колегія суддів виходить з наступного.

Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно зі статтею 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт перший частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тут і далі - у редакції, чинній для спірних правовідносин).

Частинами першою, другою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (пункт 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Позивач не надав суду належних та допустимих доказів того, що державна реєстрація права оренди земельної ділянки відповідно до укладеного 29 березня 2022 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору проведена з порушенням вимог чинного законодавства.

Згідно з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також виснувала, що право оренди земельної ділянки є речовим і без державної реєстрації такого права немає правових підстав для користування відповідною земельною ділянкою. Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту цього права можуть бути такими, що притаманні речовим правам. Так, орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Окрім цього, Велика Палата Верховного Суду підтримала висновки, викладені в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, у частині того, що договір оренди землі є укладеним з моменту досягнення сторонами в належній формі згоди з усіх істотних умов, а право оренди виникає з моменту його державної реєстрації, проте відступила від висновків, викладених у вказаній постанові Верховного Суду України, у частині того, що, виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України, договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.

Велика Палата Верховного Суду наголосила на тому, що вказані висновки стосуються чинності договору оренди землі, укладеного після 01 січня 2013 року, тобто після зміни законодавчого регулювання, а саме виключення із Закону № 161-XIV вимог про необхідність державної реєстрації договору оренди із вказівкою на необхідність реєстрації права оренди, а також виключення з тексту цього Закону посилання на укладеність такого правочину з дня його державної реєстрації.

Законом від 05 грудня 2019 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі - Закон № 340-IX), який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».

Цим же Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16 січня 2020 року, окрім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими і однозначними.

Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались. Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору (пункти 8.33-8.34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 березня 2024 року у справі № 902/1207/22).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові належить відмовити.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 грудня 2020 року по справі №303/6366/17 (провадження №61-17559св19) вказано, що: «порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права».

Згідно частини 1 статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Отже, з системно-логічного аналізу вищевказаних обставин справи встановлено, що укладення договору оренди землі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 від 29 березня 2022 року відбулось після припинення дії договору оренди землі між ОСОБА_1 та ТОВ «Обрій», а відтак і право користування вказаним господарством спірною землею припинено, та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства. Тому колегія суддів вважає, що районний суд дійшов правильно висновку про відмову у задоволені позову, у зв`язку із відсутністю порушеного права позивача та предмету спору.

Оскільки позивач, за вказаних обставин, не довів, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, підписання відповідачкою договору 29 березня 2022 року не впливає на його чинність та не може бути підставою для визнання його недійсним.

Зважаючи на те, що не встановлено підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 29 березня 2022 року, то відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог щодо скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельної ділянки, так як у цій справі, вони є похідними від позовних вимог про визнання правочину недійсним.

Щодо доводів апеляційної скарги про поновлення строку дії договору оренди від 11 січня 2012 року після введення воєнного стану без волевиявлення сторін ще на один рік до 28 березня 2023 року, то колегія суддів їх відхиляє з огляду на таке.

Відповідно до доповнених п.п.27 і 28 Розділу X Перехідні положення ЗК України Законом України № 2145-IX від 24 березня 2022 року «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану», які набрали чинності 07 квітня 2022 року, встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року №2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період з 07 квітня по 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплив у цей проміжок часу.

Строк дії договору оренди від 11 січня 2012 року закінчився 28 березня 2022 року, тобто в період введення воєнного стану, але до набрання чинності Закону України № 2145-IX від 24 березня 2022 року.

За такого, укладений між ТОВ «Обрій» та ОСОБА_1 договір оренди строком на 10 років до 28 березня 2022 року не може бути автоматично пролонговано на підставі пункту 27 Розділу X Перехідні положення ЗК України до 28 березня 2023 року.

Відповідно до ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За правилами п.п. «в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Оскільки апеляційну скаргу ФГ «Обрій» залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, немає.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства «Обрій», подану адвокатом Усіковим Олексієм Віталійовичем залишити без задоволення.

Рішення Братського районного суду Миколаївської області від 21 березня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення у випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий Ж.М. Яворська

Судді Т.М. Базовкіна

Л.М. Царюк

Повний текст постанови складено 17 липня 2024 року.