Провадження № 2/522/56/24
рішення

іменем україни

05 червня 2024 року м. Одеса

Приморський районний суд м. Одеси

у складі: головуючого судді Домусчі Л.В.,

за участі секретаря судового засідання Навроцької Є.І.,

розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості дійсним та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

До Приморського районного суду м. Одеси 28.12.2023 року надійшла позовна заява ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості дійсним та визнання права власності.

В обґрунтування позову зазначено, що 17.11.2020 року ОСОБА_1 уклав при посередництві ФОП ОСОБА_4 з ОСОБА_5 , який діяв за згодою ОСОБА_3 , попередній договір купівлі-продажу належної останнім на праві часткової спільної власності квартири АДРЕСА_1 , за ціну, яка була обумовлена між ними у розмірі 83 000 дол.США.

09.12.2020 року власник частки квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_5 помер, але його вдова відповідачка ОСОБА_3 підтвердила свій намір продати цю квартиру позивачам ОСОБА_1 та ОСОБА_2 після отримання спадщини за померлим чоловіком.

Після смерті ОСОБА_5 належну йому частку в квартирі АДРЕСА_2 , яка дорівнює від цілого об`єкта нерухомості, прийняли його вдова ОСОБА_3 та його мати ОСОБА_6 . 07.03.2021 року одна із спадкоємиць ОСОБА_5 його мати ОСОБА_6 також померла.

04.11.2022 року ОСОБА_1 остаточно розрахувався з ОСОБА_3 , доплативши 13 000 дол.США, тобто відповідачка отримала від позивача усю суму-83 000 дол. США, які були обумовлені між нею у якості продавчині та позивачами у якості покупців цього об`єкту нерухомості.

Одночасно ОСОБА_3 передала позивачу всі правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_1 , та написала розписку про отримання всієї обумовленої суми у розмірі 83 000 дол.США, в якій пообіцяла протягом двох тижнів з цього дня переоформити вказану вище квартиру у власність позивачів у рівних частках у передбаченому законом порядку, тобто шляхом укладення нотаріально посвідченого правочину. Однак від виконання свого обов`язку про укладання з позивачами нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_3 ухилилася, мотивуючи це тим, що вона передумала продавати квартиру, оскільки їй за станом здоров`я стало важко проживати в селі, у зв`язку з чим позивачі вимушені звернутися до суду із відповідним позовом.

Матеріали позову суддя отримала 29.12.2023 року.

Відповідно до Єдиного державного демографічного реєстру, відповідь № 388073 від 29.12.2023 року, ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована з 21.09.2020 року за адресою: АДРЕСА_3 .

Ухвалою суду від 29.12.2023 року позов було залишено без руху та надано позивачам строк на усунення недоліків позову. 02.01.2024 року позивачами суду була надана заява, в якій останні просили відкрити провадження за вищевказаним позовом.

Зазначену заяву суддя отримала 03.01.2024 року.

Ухвалою суду від 04.01.2024 року відкрито провадження у справі, призначено справу до судового розгляду в загальному позовному провадженні з призначенням підготовчого засідання на 19.02.2024 року.

05.02.2024 року ОСОБА_3 на адресу суду поштою надала відзив, в якому просила у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відмовити. (а.с. 79)

В обґрунтування відзиву зазначено, що відповідачка справді отримала від позивачів грошові кошти у проміжок часу з 2020 по 2022 років у якості оплати за квартиру АДРЕСА_2 у розмірі 83 000 доларів США та збиралась продати дану квартиру позивачам, однак через погіршення стану здоров`я в неї змінились плани хоча нею за вищевказані гроші вже було придбано дім у сільському районі. Наразі відповідачка поверне грошові кошти після продажу свого будинку та просила заключити мирову угоду.

19.02.2024 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надали суду відповідь на відзив, в якій позовні вимоги підтримали, просили задовольнити (а.с. 81-82), в якому також заявили клопотання про те, щоб під час розгляду справи по суті суд оглянув оригінали платіжних документів про оплату комунальних послуг по квартирі АДРЕСА_2 .

У підготовче засідання призначене на 19.02.2024 року ОСОБА_1 не з`явився, через канцелярія справи надав заяву, в якій просив закрити підготовче засідання по справі та призначити її до розгляду по суті, судове засідання по справі просив провести без фіксації судового засідання за його відсутністю.

ОСОБА_2 у підготовче засідання не з`явилася, 09.01.2024 року надала суду заяву, в якій позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх в повному обсязі, справу просила розглядати за її відсутністю.

ОСОБА_3 у підготовче засідання не з`явилася, про час, дату та місце судового розгляду була повідомлена належним чином, про причини неявки суду не повідомила. Відзив відповідачкою надано суду поштою 05.02.2024 року.

Ухвалою суду від 19.02.2024 року у справі закрито підготовче провадження та справу до судового розгляду по суті на 28.03.2024 року.

У судовому засіданні 28.03.2024 року позивач ОСОБА_1 позовні вимоги підтримав та пояснив, що 17.11.2020 року він уклав при посередництві ФОП ОСОБА_4 з ОСОБА_5 , який діяв за згодою ОСОБА_3 , попередній договір купівлі-продажу належної останнім на праві часткової спільної власності квартири АДРЕСА_1 , за ціну, яка була обумовлена між ними у розмірі 83 000 дол.США. 09.12.2020 року власник частки від квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_5 помер, але його вдова відповідачка ОСОБА_3 як спадкоємиця підтвердила свій намір продати цю квартиру позивачам ОСОБА_1 та ОСОБА_2 після отримання спадщини за померлим чоловіком, в чому позивач також допомагав. Після смерті ОСОБА_5 належну йому частку в квартирі АДРЕСА_2 , яка дорівнює від цілого об`єкта нерухомості, прийняли його вдова ОСОБА_3 та його мати ОСОБА_6 . ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_6 також померла. 04.11.2022 року ОСОБА_1 остаточно розрахувався з ОСОБА_3 , доплативши їй ще 13 000 дол.США, тобто остання отримала від нього всі 83 000 дол.США, які були обумовлені між нею, у якості продавця квартири АДРЕСА_2 , та позивачами у якості покупців цього об`єкту нерухомості. Одночасно ОСОБА_3 передала йому всі правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_1 , та написала розписку про отримання всієї обумовленої між ними вартості квартири у сумі 83 000 дол.США, в якій пообіцяла протягом двох тижнів з цього дня переоформити вказану вище квартиру у власність ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у рівних частках у передбаченому законом порядку, тобто шляхом укладення нотаріально посвідченого правочину. Однак від виконання свого обов`язку про укладання з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 ОСОБА_3 ухилилася, мотивуючи це тим, що вона передумала продавати квартиру у м. Одесі, оскільки їй за станом здоров`я стало важко проживати в селі.

Мирковіч І.Л. була повідомлена належним чином, у судове засідання не з`явилася, 09.01.2024 року вона надала до суду заяву, в якій позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх у повному обсязі, а справу просила розглядати за її відсутністю.

ОСОБА_3 у судове засідання не з`явилася, була повідомлена належним чином. 29.02.2024 року до суду надійшла заява, в якій відповідачка просить суд провести розгляд справи у її відсутності, підтвердивши те, що позовні вимоги вона не визнає у повному обсязі.

Оголошено перерву до 01.04.2024 року для повторного виклику відповідачки.

У судове засідання 01.04.2024 року сторони не з`явилися, були повідомлені належним чином. ОСОБА_1 надав суду заяву згідно якої просив розглядати справу за його відсутності. ОСОБА_2 надала суду заяву, в якій позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх в повному обсязі, справу просила розглядати за її відсутністю. ОСОБА_3 надала заяву згідно якої просила розглядати справу за її відсутності, у задоволені позову просила відмовити.

Розгляд справи відкладено на 26.04.2024 року.

У судове засідання 26.04.2024 року сторони не з`явилися, були повідомлені належним чином. ОСОБА_1 надав суду заяву згідно якої просив розглядати справу за його відсутності. ОСОБА_2 надала суду заяву, в якій позовні вимоги підтримала, просила задовольнити їх в повному обсязі, справу просила розглядати за її відсутністю. ОСОБА_3 надала заяву згідно якої просила розглядати справу за її відсутності, у задоволені позову просила відмовити.

Розгляд справи відкладено на 14.05.2024 року.

До суду 01.05.2024 року від відповідачки ОСОБА_3 надійшла заява, згідно якої вона визнала позовні вимоги позивачів та не заперечувала проти задоволення позовних вимог, просила справу розглядати за її відсутності.

У судове засідання 14.05.2024 року сторони не з`явилися, були повідомлені належним чином. Від позивачів до суду надійшла заява про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримали, просили задовольнити. В матеріалах справи наявна заява ОСОБА_3 згідно якої просила розглядати справу за її відсутності, визнала позові вимоги позивачів та не заперечувала проти їх задоволення.

У зв`язку з розглядом іншої справи суд ухвалив перерву до 05.06.2024 року.

У судове засідання 05.06.2024 року сторони не з`явилися, були повідомлені належним чином. Від позивачів в матеріалах справи наявна заява про розгляд справи за їх відсутності, позовні вимоги підтримали, просили задовольнити. В матеріалах справи наявна заява ОСОБА_3 згідно якої просила розглядати справу за її відсутності, визнала позові вимоги позивачів та не заперечувала проти їх задоволення.

У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного запису не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи та надані сторонами докази, вислухавши пояснення учасників справи, суд встановив наступне.

Судом встановлено, що на підставі Свідоцтва про право власності на житло від 11.12.2001 року ОСОБА_3 та ОСОБА_5 належала по частки квартири АДРЕСА_4 .

Також на підставі договору купівлі-продажу за р. № 9253 від 15.11.2001 року ОСОБА_3 повністю належала квартира АДРЕСА_5 .

У зв`язку з наявністю технічної можливості квартири АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 були об`єднані в одну квартиру АДРЕСА_6 загальною площею 128,7 кв. м, житловою площею 70,0 кв. м., що також підтверджується копією технічного паспорту від 14.01.2019 року. (а.с. 38-40)

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності № 165664336 від 07.05.2019 року ОСОБА_3 є власником квартири АДРЕСА_8 , заг. пл. 128,7 кв.м. , житл. пл. 70 кв.м. (а.с. 17)

Згідно технічного паспорту виданого ФОП ОСОБА_7 14.01.2019 року квартира АДРЕСА_8 складається з 4 житлових кімнат житловою площею 70 кв.м., у тому числі :

-вітальня-15,2 кв.м.;

-санвузол 2,1 кв.м., 15,8 кв.м.;

-кухні-9,5 кв.м.;

-шафа-0,6 кв.м, 0,6 кв.м.

-прихожа-7,2 кв.м.;

-1-а кімната-19,7 кв.м.;

-2-а кімната-12,5 кв.м.;

-3-я кімната-22,6 кв.м.

Кватира обладнана веранндою-22,9 кв.м.

Загальна площа кватрири-128,7 кв.м. (а с. 38-39).

Таким чином частка ОСОБА_3 в об`єднаній квартирі АДРЕСА_2 є від цілого, а частка ОСОБА_5 .

17.11.2020 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , від імені яких виступав ОСОБА_1 уклали при посередництві ФОП ОСОБА_4 з ОСОБА_5 , який діяв також в інтересах ОСОБА_3 , попередній письмовий договір купівлі-продажу належної останнім на праві спільної часткової власності квартири АДРЕСА_1 . (а.с. 18-19)

04.12.2020 року ОСОБА_1 продав належну йому на праві власності квартиру АДРЕСА_9 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу, посвідченого державним нотаріусом Приморської державної нотаріальної контори Масловою М.В., зареєстровано в реєстрі за № 2-713 (а.с. 20-21).

Отримані за вищевказаним правочином грошові кошти позивач передав ОСОБА_3 у якості авансу по попередньому договору про відчуження власності на користь позивачів квартири АДРЕСА_1 , про що ОСОБА_3 видала ОСОБА_1 відповідну розписку від 04.12.2020 року про отримання грошових коштів у розмірі 43 000 дол.США (а.с. 22).

10.12.2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 знялися з реєстрації з квартири АДРЕСА_10 та АДРЕСА_11 , і сім`я позивачів переїхали жити до квартири АДРЕСА_2 , ключі від якої їм передала ОСОБА_3

09.12.2020 року власник частки спірної квартири ОСОБА_5 помер у віці 66 років, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_1 , виданого 10.12.2020 року Лиманським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), актовий запис № 1587. (а.с. 23)

ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відчужили належну їм на праві спільної часткової власності 100/1000 частки від квартири АДРЕСА_11 шляхом укладання договору дарування від 15.01.2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Лавченко Н.А., зареєстрованого реєстрі за № 111. (а.с. 24-25)

22.01.2021 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали з ОСОБА_3 новий попередній договір купівлі продажу квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 128,7 кв. м, житловою площею 70,0 кв. м. (а.с. 26), з яким продавець ОСОБА_3 зобов`язалась продати, а позивачі зобов`язались купити вказану квартиру за ціною 83 000 долл США, та за яким в якості авансу отримано 70 000 долл США, та залишок зобовязалсь передати до 31.12.2021р. (13 000 долл. США.). також покупцям було передано у фактичне користування вказану квартиру з аграфом та ключі віді них.

Відповідно до п. 4 Договору нестача у розмірі, еквівалентному 13 000 дол.США має бути передана «Продавцю» від «Покупця» до 31.12.2021 року.

Відповідно п. 6 Договору в якості забезпечення виконання свої обов`язків за цим договором «Продавцем» передана «Покупцю» у фактичне користування квартира АДРЕСА_2 .

Даний факт відповідачкою не оспорюється.

Таким чином станом на 22.01.2021 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 вже проживали в квартирі АДРЕСА_2 , сплативши за спірну квартиру ОСОБА_3 у якості авансу 70 000 дол.США, з умовою доплатити решту обумовленої між сторонами суми вартості квартири у розмірі 13 000 дол.США до 31.12.2021 року.

07.03.2021 року власник 1/16 частки спірної квартири ОСОБА_6 померла у віці 85 років, що підтверджується копією свідоцтва про смерть серії НОМЕР_2 , виданого 09.07.2021 року Лиманським районним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса), актовий запис № 419. (а.с. 27).

Рішенням Комінтернівського районного суду Одеської області від 20.09.2022 року по справі № 504/1186/22 було встановлено факт постійного проживання ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , однією сім`єю з ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , з серпня 2014 року по ІНФОРМАЦІЯ_2 , тобто по день смерті ОСОБА_6 . (а.с. 28)

З вищевказаного рішенням судом встановлено, що ОСОБА_6 належала 1/8 частина спірної квартири, яку вона фактично успадкувала після смерті свого сина, чоловіка ОСОБА_3 - ОСОБА_5 .

Приватний нотаріус Одеського районного нотаріального округу Білоконь О.М. 04.11.2022 року видала ОСОБА_3 :

1. свідоцтво про право власності на 1/8 частку квартири АДРЕСА_2 у якості спільного майна з ОСОБА_5 , померлим ІНФОРМАЦІЯ_4 , реєстраційний № 589; (а.с. 29)

2. свідоцтво про право на спадщину на 1/16 частку від квартири АДРЕСА_2 , після смерті ОСОБА_5 , спадкова справа 67/2021 від 30.08.2021 року, реєстраційний № 590 (а.с. 31)

3. свідоцтво про право на спадщину на 1/16 частку від квартири АДРЕСА_2 , після смерті ОСОБА_6 , спадкова справа 68/2021 від 30.08.2021 року, реєстраційний № 595. (а.с. 34)

Таким чином ОСОБА_3 є одноособовою власницею квартири АДРЕСА_2 ( + + 1/16 + 1/16 = 1/1).

04.11.2022 року ОСОБА_1 остаточно розрахувався з ОСОБА_3 , тобто відповідачка отримала від позивача повну вартість спірної квартири, а саме 83 000 дол.США, які були обумовлені між відповідачкою, у якості продавця, квартири АДРЕСА_2 , та позивачами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , у якості покупців цього об`єкту нерухомості. Даний факт підтверджується наявною в матеріалах справи копією розписки від 04.11.2022 року. (а.с. 37) та не заперечується відповідачкою.

Згідно вищевказаної розписки відповідачка претензій до позивача щодо прав власті на спірну квартиру не має, зобов`язалась переоформити її у власність позивачів (у рівних частках) у передбаченому законом нотаріальному порядку протягом двох тижнів з дня остаточного розрахунку, тобто з сьогоднішнього дня (04.11.2022 року). У якості забезпечення завершення угоди ОСОБА_3 передала ОСОБА_1 всі правовстановлюючі документи на квартиру АДРЕСА_2 .

Однак від виконання свого зобов`язання про укладення нотаріально посвідченого правочину ОСОБА_3 ухилилася, мотивуючи це тим, що у другій половині 2023 року в неї різко погіршилося самопочуття у зв`язку із серцевими захворюваннями. Вона зрозуміла, що поквапилась з рішенням про остаточний переїзд на постійне місце проживання в сільську місцевість, і вирішила повернутися до м. Одеси, ближче до нормальних медичних закладів.

У зв`язку з цим відповідачкою фактично було отримано повну суму коштів за відчуження даної квартири, проте не оформлює договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку на ім`я ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , які фактично проживають в цій квартирі.

Також судом встановлено, що 16.08.2023 року відповідачка ОСОБА_3 навіть надала свою згоду на реєстрацію ОСОБА_8 доньки ОСОБА_2 , у якості особи, яка постійно проживає в квартирі АДРЕСА_2 .

Позивачі зазначають, що станом на час розгляду справи у них іншого житла немає, а всі свої заощадження вони витратили на проведення поточних ремонтів у придбаній у ОСОБА_3 квартирі, зокрема змінили там опалювальний котел та виконали інші роботи.

жодного тиску з боку позивачів на примушення відповідачки до продажу їм квартири АДРЕСА_2 судом не встановлено, що також підтверджується тим фактом, що 16.08.2023 року відповідачка ОСОБА_3 добровільно надала свою згоду на реєстрацію ОСОБА_8 доньки ОСОБА_2 , у якості особи, яка постійно проживає в квартирі АДРЕСА_2 .

Сторонами по справі не порушені вимоги ч. ч. 2, 3 та 5 ст. 203 ЦК України, оскільки особи які вчинили правочин, мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасників правочину були вільними і відповідали їх внутрішній волі, а також правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Сторонами не була дотримана тільки єдина вимога закону, що передбачена у ч. 4 ст. 203 ЦК України, а саме правочин не був вчинений у формі, встановленій законом, тобто нотаріально, хоча відповідачка ОСОБА_3 04.11.2022 року надала таке зобов`язання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи.

У частині другій статті 16 ЦК України встановлені способи захисту цивільних прав та інтересів судом, до яких, зокрема, належить і визнання права (пункт 1 частини другої статті 16 ЦК України).

Зазначений у частині другій статті 16 ЦК України перелік способів захисту цивільних прав чи інтересів не є вичерпним. Відповідно до абзацу 2 частини другої статті 16 ЦК України суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина 1 статті 626 ЦК України).

Згідно зі статтею 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

За положенням частини третьої статті 635 ЦК України, згідно якої зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно, фактично отримані за попереднім договором грошові кошти є авансом і підлягають поверненню особі, яка їх сплатила.

Попередній договір є одним з різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним з моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору, поряд з іншими його умовами, повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.

Судом встановлено, що сторонами за договором було досягнуто усі істотні умови його виконанні, відповідачка в повному обсязі отримала кошти у розмірі 83 000 дол.США за відчуження квартири, передала їм ключі, та згідно відзиву і заяви повністю визнає позов.

Правила статті 570 ЦК України поширюються на випадки, коли договір було укладено, але одна із сторін ухиляється від його виконання.

Внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у разі наявності зобов`язання, яке повинно було виникати на підставі договору купівлі-продажу.

Викладене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, викладеним у постанові від 13 лютого 2013 року у справі № 6-176цс12, а також висновками, викладеними у постановах Верховного Суду від 01 жовтня 2020 року у справі № 361/8331/18 (провадження № 61-22682св19, від 13 січня 2021 року у справі № 686/6823/14-ц (провадження № 61-6475св20) та від 08 квітня 2021 року у справі № 640/19696/17 (провадження № 61-2624св20).

Отже, ознакою завдатку є те, що він слугує доказом укладення договору, на забезпечення якого його видано, одночасно є способом платежу та способом забезпечення виконання зобов`язання.

Як встановлено судом, у спірних правовідносинах позивачі сплатили повну передбачену договором вартість квартири та неодноразово зверталося до відповідачки стосовно укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири, отже, такі дії в розумінні наведеної норми мають тлумачитися як направлення пропозиції про укладення договору купівлі-продажу, тому відсутні підстави вважати припиненим зобов`язання, визначене попереднім договором.

Таким чином суд вважає, що обраний позивачами спосіб захисту - визнання укладеним договору купівлі-продажу, умови якого попередньо були погоджені сторонами, є належним та ефективним способом захисту, оскільки відповідає змісту порушеного права позивача та забезпечить його захист.

Саме до таких висновки викладені у постанові ВП ВС від 09.02.2022 року у справі № 910/6939/20.

Але, оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд, відповідно до диспозиції ч. 2 ст. 220 ЦК України, може ухвалити рішення, яким визнати такий договір дійсним.

Цей висновок з правової точки зору грунтується на наступному.

З цього приводу у ст. 220 ЦК України, передбачено, що:

«1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

2. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається»,

Рішення суду про визнання договору дійсним при недодержанні сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору "зцілює" тільки таку ваду як відсутність нотаріального посвідчення договору. При цьому наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається в силу прямої вказівки в частині другій статті 220 ЦК України. (постанова від 07.12.2022 року у справі N 142/119/20).

Визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Постанова КЦС ВС від 16.02.2022 у справі N 522/6709/19.

У п. 13 постанови Пленуму Верхового Суду України № 9 від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» надається наступне роз`яснення:

«З підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню».

Оскільки між сторонами спору укладена угода про відплатну передачу відповідачем ОСОБА_3 у власність позивачів ОСОБА_1 та ОСОБА_2 квартири АДРЕСА_1 , на виконання якої продавець ОСОБА_3 отримала від покупців ОСОБА_1 та ОСОБА_2 всю обумовлену між ними вартість цього нерухомого майна у розмірі 83 000 дол.США і одночасно передала покупцям усі правовстановлюючі документи на цю квартиру, якою вони вже майже два роки користуються, тобто умови укладеного між ними 22.01.2021 року попереднього договору купівлі-продажу квартири слід визнати виконаними повністю.

Викладене підтверджується у власноручно підписаній ОСОБА_3 розписці від 04.11.2022 року, де вона також заявляє про відсутність в неї будь-яких претензій до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 відносно прав власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Також відповідачка фактично у своєму відзиві підтвердила факт повного виконання позивачами умов договору.

Жодних істотних порушень письмово викладених умов укладеного між ними та відповідачкою договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 позивачами не вчинено.

За викладеного, суд приходить до висновку, що матеріали справи містять достатньо належних та обґрунтованих доказів, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст. 11-16, 177, 190, 202-205, 209, ч. 2 ст. 220, ст.ст. 316-319, 328, 334, п. 1 ч. 1 ст. 346, ст.ст. 379, 382, 386, 392, 638-640, 655-658 ЦК України, ст.ст. 4, 12, 13, 43, 44, 49, 64, 76-83, 89, 90, 95, 133, 141, 223, 258, 259, 263-266, 273, 352, 354, 355 ЦПК України, суд

вирішив:

позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості дійсним та визнання права власності задовольнити.

визнати договір від 22.01.2021 року купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений 22.01.2021 року між продавчинею ОСОБА_3 та покупцем ОСОБА_1 (який, відповідно до ст. 60 СК України та ч. 3 ст. 368 ЦК України, діяв також в інтересах своєї дружини ОСОБА_2 ) дійсним.

визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 у рівних частках право власності на квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 128,7 кв. м, житловою площею 70,0 кв. м, яка, відповідно до технічного паспорту від 14.01.2019 року, складається з наступних приміщень:

а) прихожої «Літера 1» площею 7,2 кв. м;

б) кухні «Літера 2» площею 9,5 кв. м;

в) вітальні «Літера 3» площею 15.2 кв. м;

г) санітарного вузла «Літера 4» площею 2,1 кв. м;

ґ) вбудованої шафи «Літера 5» площею 0,6 кв. м;

д) житлової кімнати «літера 6» площею 19, 7 кв. м;

е) житлової кімнати «літера 7» площею 12, 5 кв. м;

є) житлової кімнати «літера 8» площею 22, 6 кв. м;

ж) вбудованої шафи «Літера 9» площею 0,6 кв. м;

з) санітарного вузла «Літера 10» площею 15,8 кв. м;

и) відкритою верандою «літера 11» площею 22,9 кв. м.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст рішення складено 07.06.2024 року.

Суддя Л.В. Домусчі