КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/119/2024
П О С Т А Н О В А

Іменем України

23 жовтня 2024 року

м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Діденка А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 серпня 2022 року, апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані представником ОСОБА_3 , на додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 12 жовтня 2022 року та на додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 14 червня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити дії та скасування запису про право власності,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,

в с т а н о в и в :

У грудні 2019 року позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з даним позовом, просила визнати недійсним інвестиційний договір № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, укладений ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» та ОСОБА_5 , договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016, укладений 11 серпня 2017 року ОСОБА_5 та ОСОБА_7 , договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016, укладений 14 листопада 2017 року ОСОБА_7 та ОСОБА_4 , зобов`язати ОСОБА_4 привести квартиру АДРЕСА_1 у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних не несучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення; скасувати запис про право власності № 23440792, вчинений приватним нотаріусом Клішиним Д.О. як державним реєстратором, та запис про право власності № 30380875, вчинений державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В., здійснені щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним № 000 із закриттям реєстраційних справ та розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритих щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним № 000, і скасуванням реєстраційного № 000, вирішити питання щодо розподілу судових витрат.

Позов мотивувала тим, що є власником квартири АДРЕСА_1 . Вказаний багатоповерховий будинок у цілому, так і секція 6 окремо, мають приміщення технічного поверху, розташовані над квартирою, в тому числі, і квартирою позивача. Довідкою КП «Житлоінвестбуд-УКБ», яке організувало будівництво багатоквартирного будинку у відповідності до договору від 17 січня 2012 року № 130/20, підтверджено, що приміщення технічного поверху 6 секції будинку АДРЕСА_1 належить до допоміжних, відтак, приміщення технічного поверху секції 6 вказаного будинку є спільним майном багатоквартирного будинку. При цьому розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності певної кількості осіб, може бути здійснене лише за їх власним рішенням на загальних зборах співвласників або ОСББ.

У той же час, в березні 2018 року позивачу як співвласнику будинку стало відомо про набуття ОСОБА_4 права власності на нежитлове приміщення технічного поверху № 735/1 пл. 54,4 кв.м., яке розташоване саме над її квартирою. Під час розгляду справи № 826/12995/18 позивачу стало відомо, що підставами для реєстрації права власності стали інвестиційні договори № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року від 11 серпня 2017 року, про відступлення права та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 14 листопада 2017 року. Зокрема, за договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», яке виконувало функції фінансування будівництва будинку АДРЕСА_1 згідно договору від 17 січня 2012 року, передало право власності на нежитлове приміщення технічного поверху № 375/1 пл. 54,4 кв.м. на користь ОСОБА_5 . В подальшому згідно договору від 11 серпня 2017 року ОСОБА_5 відступив право на приміщення на користь ОСОБА_7 , а остання згідно договору від 14 листопада 2017 року - на користь ОСОБА_4

Вказувала, що перший правочин укладено ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» без наявності для цього прав від співвласників багатоквартирного будинку, тобто в порушення вимог чинного законодавства, в зв`язку з чим всі наступні правочини з відчуження спірного майна є так званими «плодами отруйного дерева». Оскільки право власності співвласників та позивача у їх числі визначено Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», усі договори про відчуження приміщення технічного поверху та/або прав на нього підлягають визнанню недійсними, рішення приватного нотаріуса Клішина Д.А. від 18 листопада 2017 року про реєстрацію права власності ОСОБА_4 на нежитлове приміщення - протиправним, а запис про право власності підлягає скасуванню.

Вказувала, що є очевидним та послідовним намагання ОСОБА_4 або інших осіб від його імені легалізувати протиправне відчуження технічного поверху шляхом зміни його призначення з нежитлового приміщення технічного поверху на житлове приміщення - квартиру. Більше того, не є зрозумілою правова підстава збільшення площі приміщення, повноваження Асоціації «Авістор-Буд» збільшувати таку площу, а також чи виникла ця площа за рахунок балкону, лоджії або ж є предметом захоплення ще більшої площі технічного поверху у секції 6 будинку 2-а.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 23 квітня 2020 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, в позові ОСОБА_1 відмовлено. В порядку ухвалення додаткових рішень судами обох інстанцій вирішено питання про стягнення витрат на правничу допомогу на користь відповідачів ОСОБА_8 та ОСОБА_4 .

Постановою Верховного Суду від 29 вересня 2021 року рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 23 квітня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, ухвалену за результатами перегляду рішення, у частині позовних вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д.А., державного реєстратора комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Макарова О.В. про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити певні дії та скасування запису про право власності змінено в мотивувальній частині, виклавши її в редакції цієї постанови.

В іншій частині рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 23 квітня 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, ухвалену за результатами перегляду рішення, додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 20 травня 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 30 вересня 2020 року, додаткову постанову Київського апеляційного суду від 25 листопада 2020 року скасовано.

Справу № 760/34774/19 в частині вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити певні дії та скасування запису про право власності направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, Верховний Суд зазначив, що суди не з`ясували належним чином, чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.

Крім того, колегія суддів не погодилася з мотивами судів в частині відмови в задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д.А., державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Макарова О.В., вказавши, що вони є неналежними відповідачами у даній справі, що є підставою для відмови у задоволенні вимог до них саме з цих підстав.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 03 серпня 2022 року в позові відмовлено.

Додатковим рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 12 жовтня 2022 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д.А. 24500 грн. витрат на правову допомогу.

Додатковим рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 14 червня 2023 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_9 20000 грн. витрат на правову допомогу.

Позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права, просила скасувати рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 серпня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.

Апеляційну скаргу обґрунтовувала тим, що спірне приміщення визначено окремим, визначення приміщення відбувається шляхом його державної реєстрації, а реєстратор має право відмовити у реєстрації у разі невідповідності технічної документації заявленому обсягу прав. Сама по собі технічна документація не є документом, що підтверджує виникнення, перехід або припинення прав. У будь-якому випадку, за наявності єдиного належного доказу статусу приміщення як допоміжного, та за наявності будь-яких сумнівів у його допустимості, суд першої інстанції був зобов`язаний належним чином перевірити цей доказ, про що зазначала Велика Палата Верховного Суду, і таких же висновків дійшов Верховний Суд у подібних справах. Таким чином, суд першої інстанції відступив від правових висновків Верховного Суду, що є підставою для апеляційного оскарження рішення, а мотивувальна частина цього рішення свідчить про свідомий пошук судом першої інстанції підстав для відмови у позові замість об`єктивного розгляду справи. При цьому в матеріалах справи достатньо доказів для встановлення статусу приміщення як допоміжного, правове обґрунтування позову за таких обставин дає підстави для задоволення позову в повному обсязі.

Наголошувала, що підставою для відмови в позові стала низка хибних висновків суду, яких він дійшов на підставі встановлених обставин. Заперечуючи проти цих висновків, вказувала про відсутність документа, на підставі якого у ОСОБА_4 могло виникнути право власності, і що цим документом має бути виключно протокол загальних зборів співвласників або ОСББ.

Зазначала, що допоміжне приміщення може передаватися у власність інших осіб, проте виключно за згодою співвласників, що і є предметом спору.

Вказувала, що визначення статусу спірного нежитлового приміщення, яке є творчою майстернею, як нежитлового приміщення, введеного в експлуатацію Декларацією про готовність до експлуатації об`єкта від 02 листопада 2016 року, суперечить ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ЦК України, оскільки для таких дій необхідний обсяг відповідних прав.

Вказувала, що згідно довідки забудовника, яка міститься в матеріалах справи, підтверджено, що спірне приміщення має статус допоміжного, що відповідає проекту.

Щодо надання відповідачем суду копій технічних паспортів на приміщення та відсутність в них ознак допоміжного приміщення та спеціального обладнання, характерного для такого приміщення, пояснювала, що така правова ситуація і є предметом спору як неправомірна, є так званим «плодом отруйного дерева» у вигляді протиправних правочинів та дій державних реєстраторів, про які йдеться вище, суперечить ст. 5, 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки допоміжне приміщення може бути відчужене лише самими співвласниками. Таким чином, оскаржуване рішення не містить викладу правових підстав для відмови в позові.

Вказувала, що позовна вимога про визнання правочинів недійсними мотивована тим, що власниками допоміжних приміщень у багатоквартирному будинку є співвласники цього будинку з моменту прийняття його до експлуатації в 2015 році, а відчуження цих приміщень здійснюється зі згоди співвласників, які не надавали своєї згоди на відчуження допоміжних приміщень. Статус приміщень підтверджено довідкою забудовника та декларацією про реконструкцію приміщень технічного поверху.

Щодо інших позовних вимог, вказувала, що позовні вимоги про скасування запису про право власності № 30380875, вчиненого державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В., а також про зобов`язання ОСОБА_4 привести приміщення у первинний стан, є похідними і мають бути задоволені з підстав задоволення вимог про визнання правочинів недійсними та про скасування запису про право власності № 23440792, вчиненого приватним нотаріусом Клішиним Д.О. як державним реєстратором.

Від відповідача ОСОБА_4 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Посилавя на те, що судом першої інстанції при новому розгляді справи виконано вказівки касаційної інстанції та досліджено спірні питання, а стороною відповідача надано документи - технічні паспорти, які, серед іншого, підтверджують правову природу спірного приміщення, ними підтверджується, що приміщення № 735/1 ніколи не належало до категорії допоміжних, а отже ніколи не було й спільною сумісною власністю співмешканців багатоквартирного будинку. Відповідно, таке приміщення правомірно перейшло у власність ОСОБА_4 , після чого правовий статус приміщення було правомірно, з додержанням всіх вимог законодавства, змінено з нежитлового на житлове. Будь-які документи, які надавались позивачем, не могли по своїй процесуальній значущості бути більш вагомими, ніж інформація, викладена саме у технічному паспорті.

Зазначив, що у справі не було і на даний час немає доказів, які б підтверджували, що квартира, в якій проживає ОСОБА_4 , є такою, що могла бути класифікована як допоміжне приміщення, і за тривалий час розгляду спору жоден із співвласників будинку, де знаходиться спірна нерухомість, не заявляв про неможливість здійснення своїх прав через нібито неправомірні дії ОСОБА_4

Наголошував, що у разі задоволення позову приміщення як об`єкт житлової нерухомості фактично буде знищено, що матиме наслідком знищення єдиного житла ОСОБА_4 , який є добросовісним набувачем.

Повідомляв про понесення додаткових судових витрат в розмірі 50000 грн. на оплату послуг з надання професійної правничої допомоги в межах повторного розгляду справи судом апеляційної інстанції, які просив стягнути з позивача на свою користь.

Не погоджуючись з додатковим рішенням суду першої інстанції від 12 жовтня 2022 року, позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість, просила скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 12 жовтня 2022 року та ухвалити нове, яким у стягненні судових витрат на користь ОСОБА_8 відмовити.

Вказувала, що суд позбавив її права заперечити проти стягнення судових витрат, оскільки позивач не отримувала доказів розміру витрат і не могла довести їх неспівмірність. В матеріалах справи відсутні докази повідомлення позивача про розгляд заяви ОСОБА_8 про ухвалення додаткового рішення. Крім того, у справі не відбулось жодного засідання, в якому би приймав участь представник ОСОБА_8 , а його робота була зведена до складання відзиву та заперечення на відповідь на відзив. Детального опису робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, подання якого вимагає ч. 3 ст. 137 ЦПК України, надано не було.

Також у суду не було процесуальних підстав для стягнення судових витрат, оскільки заяви ОСОБА_8 про те, що докази понесення витрат будуть подані протягом п`яти днів після ухвалення рішення, відсутні. Крім того, вартість послуг була сплачена ще 12 лютого 2020 року у повному обсязі, тобто наперед, без прив`язки до конкретно наданих послуг. Поважних причин, які не дозволяли надати докази витрат на правничу допомогу до ухвалення рішення, відповідач не зазначив.

Зазначала про зловживання представником ОСОБА_8 та ОСОБА_4 - адвокатом Морозом В.П. своїми процесуальними правами, оскільки зміст документів, поданих адвокатом від імені своїх довірителів, є ідентичним, позиція відповідачів була та залишається незмінною, разом із тим, за цю роботу представник вимагає для обох клієнтів компенсацію, абсолютно неспівмірною із виконаною роботою. Адвокат не збирав доказів, не проводив додаткового аналізу нормативно-правових актів тощо.

Крім того, не погоджуючись з додатковим рішенням суду першої інстанції від 14 червня 2023 року, позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на його незаконність та необґрунтованість, просила скасувати додаткове рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 червня 2023 року та ухвалити нове, яким у стягненні судових витрат на користь ОСОБА_4 відмовити.

Вказувала, що суд першої інстанції не врахував імперативну норму ч. 3 ст. 141 ЦПК України, яка зобов`язує суд залишити без розгляду заяву сторони про стягнення витрат на професійну правничу допомогу в зв`язку з порушенням стороною п`ятиденного строку для надання до суду всіх доказів понесених ними витрат. Такі докази було надано до суду лише 01 листопада 2022 року. Посилання суду на те, що докази понесення ОСОБА_4 витрат на правову допомогу були надані в січні 2022 року, не відповідає дійсності, адже акт приймання-передачі виконаних робіт підписано 27 жовтня 2022 року, і станом на січень 2022 року такого документу ще не існувало, а створено і підписано через 52 дні після спливу визначеного законом строку для подачі доказів.

Вважала, що розмір стягнутих витрат суперечить вимозі ЦПК України щодо співмірності та доведеності розміру витрат. Ухвалюючи додаткове рішення, суд зважив на клопотання сторони позивача та задовольнив заяву ОСОБА_4 лише частково, стягнувши з позивача не 40000 грн., а 20000 грн. Проте сторона позивача вважає, що сума стягнутих витрат також є неспівмірно великою, а необхідність в наданні послуг надуманою. Зміст документів, поданих адвокатом Морозом В.П. від імені своїх довірителів ОСОБА_8 та ОСОБА_4 , є ідентичним, позиція відповідачів була і залишається незмінною.

Відзивів на апеляційні скарги не надійшло.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції від 03 серпня 2022 року в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга на дане рішення підлягає до часткового задоволення з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.

Судом встановлено, що позивач у справі ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 06 жовтня 2014 року з додатковими угодами до неї від 20 листопада 2015 року та 29 березня 2016 року, рішення про державну реєстрацію прийнято 29 червня 2016 року (а. с. 100 т. 1).

Сертифікатом серії ІV № 91 від 06 жовтня 2015 року ДАБК засвідчено відповідність проектній документації та готовність до експлуатації закінченого будівництвом об`єкта - будівництво житлового будинку з вбудованими адміністративними приміщеннями на АДРЕСА_1 , черги 8, 7, 6 (секції 8, 7, 6). Зазначено кількість поверхів - 25 та площу вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень (офісів) - 584,2 кв.м. (а. с. 12 т. 1).

Довідкою від 12 лютого 2018 року КП «Житлоінвестбуд-УКБ» повідомлено, що приміщення, які розташовані на технічних поверхах у секції 6 будинку АДРЕСА_1 , відносяться до категорії допоміжних (а. с. 11 т. 1).

На а. с. 27 - 34 т. 4 знаходиться завірене печаткою КП «Житлоінвестбуд-УКБ» викопіювання з проекту секції 6 житлового будинку на АДРЕСА_1 , зокрема технічного поверху з графічним зображенням інженерних комунікацій та технічних пристроїв.

На а. с. 4 - 26 т. 4 знаходяться роздруковані фотознімки, надані позивачем, на яких зображене нежитлове приміщення з елементами інженерних конструкцій.

14 вересня 2016 року ТОВ «Оксі-К Консалтинг» на замовлення ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» виготовлено технічний паспорт на нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 , секція 6, приміщення № 735/1, згідно якого, приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 54,4 кв.м., є нежитловим приміщенням (а. с. 215 - 217 т. 3).

Згідно з Декларацією ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрованою Департаментом з питань ДАБК м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 02 листопада 2016 року, нежитлове приміщення № 735/1 загальною проектною площею 54,4 кв.м., розташоване у секції будинку АДРЕСА_1 , як і інші чотири нежитлові приміщення на технічному поверсі будинку загальною площею 274,9 кв.м., було розподілено під творчу майстерню та за своїм функціональним призначенням нежитлового приміщення (для житлових будинків) є творчою майстернею і введено в експлуатацію, тобто є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин з окремими конструктивними елементами (а. с. 105 - 110 т. 1).

30 вересня 2016 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» (зазначений в договорі як забудовник) та ОСОБА_5 уклали інвестиційний договір № 30-13/09/16, за умовами якого об`єктом інвестування визначено нежитлове приміщення № 735/1 загальною проектною площею 54,4 кв.м., розташоване в 6 секції на технічному поверсі житлового комплексу за будівельною адресою АДРЕСА_7 , поштова адреса АДРЕСА_1 . Сторони домовилися, що забудовник зобов`язується збудувати та передати інвестору об`єкт інвестування, а інвестор зобов`язується на умовах, встановлених цим договором, забезпечити фінансування цього будівництва та прийняти у замовника об`єкт інвестування. Після введення в експлуатацію об`єкта інвестування інвестор отримує у власність 100 % права власності на об`єкт інвестування. Забудовник приймає на себе зобов`язання забезпечити оформлення дозвільної документації на будівництво об`єкта інвестування та введення його в експлуатацію, виконувати функції забудовника, забезпечити введення об`єкта інвестування в експлуатацію, проведення його технічної інвентаризації, а також оформлення права власності інвестора на об`єкт інвестування. Фінансування будівництва об`єкта інвестування здійснюється інвестором шляхом перерахування інвестором на рахунок забудовника грошових коштів у розмірі, що встановлено в п. 3.2 договору, протягом 10 днів, що слідують за днем підписання договору. Забудовник зобов`язується завершити будівництво та ввести об`єкт інвестування в експлуатацію в строк до 01 листопада 2016 року (а. с. 13 - 16 т. 1).

11 серпня 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 та новий покупець ОСОБА_6 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого в порядку та на умовах, визначених цим договором первісний покупець оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків новому покупцю, а новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення у об`єкті будівництва (а. с. 17 - 20 т. 1).

14 листопада 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_6 та новий покупець ОСОБА_4 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого в порядку та на умовах, визначених цим договором первісний покупець оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків новому покупцю, а новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення у об`єкті будівництва (а. с. 21 - 24 т. 1), а також первісний покупець ОСОБА_6 та новий покупець ОСОБА_4 уклали акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування до інвестиційного договору (а. с. 25 т. 1).

18 листопада 2017 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клішиним Д.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав № 38210572 на нежитлове приміщення технічного поверху № 735/1 у секції 6 будинку АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . ОСОБА_4 набув право власності на спірне приміщення на підставі інвестиційного договору № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, договору від 11 серпня 2017 року про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року та договору від 14 листопада 2017 року про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року.

11 січня 2019 року ОСОБА_4 виготовив у Асоціації «Авістор-Буд» технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_1 , згідно якого квартира знаходиться на 26 поверсі 26-поверхового будинку, складається з 3 кімнат житловою площею 48,80 кв.м., в тому числі житлові кімнати пл. 22,30 кв.м., 15,20 кв.м., 11,30 кв.м., кухня пл. 10,20 кв.м. вбиральня пл. 3,20 кв.м., ванна кімната пл. 4,70 кв.м., коридор пл. 4,10 кв.м. Квартира обладнана балконом 1,10 кв.м., загальна площа 72,10 кв.м. (а. с. 218 - 220 т. 3).

15 лютого 2019 року державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. прийнято рішення № 45620679 про державну реєстрацію (із відкриттям розділу) прав власності ОСОБА_4 на об`єкт нежитлової нерухомості з реєстраційним номером 000 - трикімнатну квартиру за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 72,1 кв.м., житловою 48,8 кв.м., на підставі довідки-характеристики, серія та номер 172, виданий 11 січня 2019 року, видавник Асоціація «Авістор-Буд», технічний паспорт на квартиру, серія та номер б/н, виданий 11 січня 2019 року, видавник Асоціація «Авістор-Буд» (а. с. 143 т. 1).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Під час розгляду спору суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Відмовляючи в позові ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не доведено, що спірне нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , відноситься до категорії допоміжних, відтак, позов є недоведеним та необґрунтованим.

Апеляційний суд не може погодитися з наведеними висновками суду першої інстанції, враховуючи таке.

Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

ОСОБА_1 пред`явила позов з метою захисту свого права співвласника багатоквартирного будинку на користування нежитловим приміщенням технічного поверху, яке відноситься до категорії допоміжних та розташоване над квартирами, у тому числі й квартирою позивача.

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці третьому частини другої статті 369 ЦК України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_3 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року № 2482-XII (2482-12) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено: «при вирішенні спору Велика Палата Верховного Суду керується вимогами частини другої статті 10 Закону № 2482-XII, за якою власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості. Згідно зі статтею 1 Закону № 2482-XII допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Такі висновки підтверджуються й у рішеннях Конституційного Суду України, а саме, у Рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_18 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), у якому зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_19 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення».

Предметом оспорюваного інвестиційного договору № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року було нежитлове приміщення № 735/1 загальною проектною площею 54,4 кв. м, розташоване в 6 секції на технічному поверсі житлового комплексу за поштовою адресою: АДРЕСА_1 .

Судом першої інстанції було встановлено, що в будинку АДРЕСА_1 наявні два технічні поверхи, квартира ОСОБА_4 знаходиться на 26 поверсі під технічним поверхом, на якому й розташоване обладнання, необхідне для реалізації прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку. На даний поверх повноцінно піднімається ліфт будинку та знаходяться творчі майстерні, які були в подальшому переоформлені їх власниками у житлові квартири.

Згідно із Декларацією ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрованою Департаментом з питань ДАБК м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 02 листопада 2016 року за № КВ65, нежитлове приміщення № 735/1 загальною проектною площею 54,4 кв. м, розташоване у секції АДРЕСА_1 , як і інші чотири нежитлові приміщення на технічному поверсі будинку загальною площею 274,9 кв. м, було поділено під творчу майстерню та за своїм функціональним призначенням нежитлового приміщення (для житлових будинків) є творчою майстернею і введено в експлуатацію, тобто є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин з окремими конструктивними елементами.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 461/5476/17-ц (провадження № 61-1477св20) зазначено, що «висновку про неналежність спірних приміщень до допоміжних та, як наслідок, непоширення на них режиму спільної сумісної власності співвласників квартир багатоквартирного будинку із необхідністю отримання їхньої згоди на відчуження цих приміщень, апеляційний суд не мотивував.

Згідно зі статтею 1 Закону України № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон № 2482-XII) приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

За вимогами частини другої статті 10 Закону № 2482-XII, за якою власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості. Згідно зі статтею 1 Закону № 2482-XII допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)…Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Таким чином, у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання…Разом з тим, суд не дослідив, чи є спірне приміщення нежитловим, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, чи є допоміжним».

За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Направляючи справу на новий розгляд до суду першої інстанції в частині вимог до відповідачів ОСОБА_4 , ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , Верховний Суд зазначив, що суди не з`ясували належним чином, чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходиться технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим.

Апеляційний суд враховує правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21, де зазначено, що:

«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)».

Суд першої інстанції вважав, що позивачем не доведено, а відповідачем спростовано обставину, що спірне приміщення № 735/1 є допоміжним, оскільки в ньому відсутні ознаки допоміжного приміщення та спеціальне обладнання, характерне для такого приміщення.

Однак дані висновки суду першої інстанції є помилковими та без належного виконання вказівок постанови Верховного Суду від 29 вересня 2021 року у даній справі, оскільки зроблені без повного з`ясування обставин, що мають значення для справи, в результаті аналізу лише зовнішніх ознак приміщення, без урахування вищенаведених правових висновків Верховного Суду щодо наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, за винятком приміщень, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення.

Судом першої інстанції залишено поза увагою, що доказами, наданими відповідачем - технічними паспортами на приміщення від 14 вересня 2016 року та 11 січня 2019 року, відповідно до інформації в яких в спірному приміщенні відсутні ознаки допоміжного приміщення та спеціальне обладнання, характерне для такого приміщення, а також Декларацією про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрованою ДАБК м. Києва від 02 листопада 2016 року, згідно якої спірне приміщення № 735/1 за своїм функціональним призначенням нежитлового приміщення (для житлових будинків) є творчою майстернею, - не підтверджується тієї обставини, що з самого початку це приміщення будувалося як таке, використання якого мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо).

Є помилковими та відхиляються апеляційним судом доводи відзиву на апеляційну скаргу, що технічні паспорти підтверджують правову природу спірного приміщення, ними підтверджується, що приміщення № 735/1 ніколи не належало до категорії допоміжних, а отже ніколи не було й спільною сумісною власністю співмешканців багатоквартирного будинку, з огляду на те, що згідно п. 1 Загальних положень Інструкції проведення технічної інвентаризації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 12 травня 2003 року 488, технічна інвентаризація проводиться з метою визначення складу, фактичної площі, об`єму, технічного стану та/або змін зазначених характеристик за певний період часу із виготовленням відповідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) з використанням Реєстру будівельної діяльності, тобто технічна інвентаризація констатує фактичний стан і характеристики об`єкта нерухомого майна на час інвентаризації, однак не є доказом запланованого функціонального призначення приміщення і не підтверджує законність змін та переобладнань.

Зокрема, встановивши, що перший з оспорюваних ОСОБА_1 інвестиційних договорів укладено між ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» та ОСОБА_5 30 вересня 2016 року, суд першої інстанції не врахував, що інвестором є особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, і що станом на час укладення вказаного договору будинок вже було збудовано та введено в експлуатацію, оскільки 06 жовтня 2015 року Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта («Будівництво житлового будинку з вбудованими адміністративними приміщеннями на АДРЕСА_1 , черги 8, 7, 6 (секції 8, 7, 6)») проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації виданням Сертифікату серії ІУ № 91 (а. с. 12 т. 1).

Суд першої інстанції повністю ухилився від правової оцінки довідки КП «Житлоінвестбуд-УКБ» від 12 лютого 2018 року, згідно якої приміщення, які розташовані на технічних поверхах у секції 6 будинку АДРЕСА_1 , відносяться до категорії допоміжних (а. с. 11 т. 1).

Таким чином, станом на час укладення договору інвестування від 30 вересня 2016 року будинок вже було збудовано та введено в експлуатацію 06 жовтня 2015 року, разом із всіма приміщеннями на технічному поверсі, які є його невід`ємною частиною, а відтак співвласники багатоквартирного будинку, в тому числі позивач ОСОБА_1 , вже набули право власності на всі існуючі в ньому допоміжні приміщення.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (в редакції станом на час укладення першого інвестиційного договору від 30 вересня 2016 року) до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання спільного майна.

Отже, розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку», може бути здійснене лише за їх власним рішенням на загальних зборах співвласників.

Суд першої інстанції залишив поза увагою відсутність в матеріалах справи доказів, що співвласниками багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 приймалося відповідне рішення, оформлене відповідним протоколом, про надання згоди ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» на продаж майнових прав, зміну функціонального призначення та відчуження допоміжного приміщення технічного поверху, а відтак, передача майнових прав за договором інвестування від 30 вересня 2016 року є протиправною, оскільки порушує майнові права співвласників будинку, в тому числі позивача ОСОБА_1 .

Враховуючи вищевикладене, висновки суду про відмову в позові є передчасними та помилковими, рішення суду першої інстанції ухвалене в результаті неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не може вважатися законним і обґрунтованим, не може залишатися в силі та підлягає скасуванню.

Скасування рішення суду першої інстанції з прийняттям нової постанови є самостійною підставою для скасування як похідного додаткових рішень суду першої інстанції від 12 жовтня 2022 року та від 14 червня 2023 року, якими вирішено питання про судові витрати відповідачів приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д.А. та ОСОБА_4 на правничу допомогу, в зв`язку з чим апеляційний суд не оцінює доводи апеляційних скарг ОСОБА_1 на додаткові рішення щодо незаконності та необґрунтованості додаткових рішень.

Апеляційним судом відхиляються доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції, мотивуючи відмову в позові, зазначив, що процедура державної реєстрації спочатку приватним нотаріусом, а потім іншим державним реєстратором, є законною, і саме в зв`язку з цим підстав для визнання недійсними правочинів з матеріалів справи не вбачається, оскільки такі фактично повторюють доводи апеляційної скарги, яка подавалася ОСОБА_1 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 23 квітня 2020 року, ухваленого при первісному розгляді даної справи (а. с. 207 т. 1), однак не мають відношення до рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 03 серпня 2022 року, яке є предметом нинішнього апеляційного перегляду і в якому зазначені ОСОБА_1 висновки суду відсутні.

Однак, вищевикладене не впливає на обґрунтованість апеляційної скарги в цілому та на висновки апеляційного суду про наявність підстав, передбачених ст. 376 ЦПК України, для скасування судового рішення.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно зі ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Частиною 1 ст. 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У відповідності до ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду від 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).

Враховуючи, що апеляційним судом в результаті дослідження наявних у справі доказів установлено, що:

- ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» 30 вересня 2016 року, після введення будинку в експлуатацію 06 жовтня 2015 року, уклав інвестиційний договір з ОСОБА_5 (а. с. 13 - 16 т. 1), за умовами якого без згоди співвласників багатоквартирного будинку відчужив майнові права на нежитлове приміщення № 735/1 пл. 54,4 кв.м. в 6 секції на технічному поверсі житлового комплексу за будівельною адресою АДРЕСА_7 , поштова адреса АДРЕСА_1 , яке фактично за своїми юридичними характеристиками є допоміжним;

- в подальшому 11 серпня 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 та новий покупець ОСОБА_6 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення у об`єкті будівництва (а. с. 17 - 20 т. 1);

- в подальшому 14 листопада 2017 року ТОВ «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_6 та новий покупець ОСОБА_4 уклали договір про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16, згідно якого новий покупець приймає права та обов`язки за інвестиційним договором щодо передачі у власність майнових прав на приміщення у об`єктів будівництва (а. с. 21 - 24 т. 1);

апеляційний суд приходить до висновку, що за таких обставин ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» у встановленому законом порядку майнових прав на спірне приміщення № 735/1 не набувало, не було уповноважене власниками даного майна на його відчуження, внаслідок відчуження спірного приміщення позивач ОСОБА_1 позбавлена можливості реалізувати право спільної сумісної власності на таке майно, відповідно порушені майнові права ОСОБА_1 як співвласника багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 підлягають відновленню шляхом визнання недійсним інвестиційного договору від 30 вересня 2016 року № 30-13/09/16, договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16 від 11 серпня 2017 року та договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16 від 14 листопада 2017 року.

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 про скасування запису про право власності № 23440792, вчиненого приватним нотаріусом Клішиним Д.О. як державним реєстратором, запису про право власності № 30380875, вчиненого державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В., здійснених щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним № 000 із закриттям реєстраційних справ та розділів Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відкритих щодо об`єкта нерухомого майна із реєстраційним № 000, і скасуванням реєстраційного № 000, апеляційний суд враховує таке.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV).

Відповідно до статті 11 Закону № 1952 державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині другій статті 26 Закону № 1952 в редакції, чинній до 16 січня 2020 року, яка діяла на час звернення ОСОБА_1 до суду з позовом в цій справі, було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування.

За змістом зазначеної правової норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Законом України від 05 грудня 2019 року № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону № 1952 викладено в новій редакції.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону № 1952 в редакції, чинній з 16 січня 2020 року, відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

За змістом наведеної правової норми в чинній редакції, на відміну від положень статті 26 Закону України № 1952 в попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Викладене дає підстави для висновку про те, що з 16 січня 2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права Закон № 1952 не передбачав.

За змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права. Тому, починаючи з 16 січня 2020 року, вказаний спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.

Подібні правові висновки наведені в постановах Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 03 лютого 2021 року у справі №278/3367/19 (провадження № 61-13586св20), від 23 липня 2024 року у справі № 520/15816/19 (провадження № 61-8278 св 23), від 14 серпня 2024 року у справі № 204/1146/22 (провадження № 61-4392св23).

Зі змісту ухвали Окружного адміністративного суду м. Києва від 09 липня 2019 року в справі № 826/12995/18 за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Д.А., треті особи ОСОБА_4 , ОСББ «Донця 2а», про визнання протиправним та скасування рішення, копія якої була надана відповідачем ОСОБА_4 і наявна в матеріалах справи на а. с. 71 - 77 т. 1, вбачається, що документами, на підставі яких здійснено державну реєстрацію, є інвестиційний договір №30-13/09/16 від 30.09.2016, згідно якого сторонами є ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» та громадянин України - ОСОБА_5 ( ОСОБА_5 ), об`єктом інвестування є нежитлове приміщення №735/1, загальною проектною площею 54,4 кв.м., розташоване на технічному поверсі житлового комплексу за будівельною адресою: АДРЕСА_7 , поштова адреса: АДРЕСА_1 ; довідка №13-01/11/16 від 01.11.2016 про повну сплату ОСОБА_5 вартості об`єкта інвестування; договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором №30-13/09/16 від 11.08.2017 за яким Первісний покупець - ОСОБА_5 оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків Новому покупцю - ОСОБА_6 ( ОСОБА_6 ); договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором №30-13/09/16 від 14.11.2017 за яким Первісний інвестор - ОСОБА_6 оплатно здійснює відступлення прав та обов`язків Новому покупцю - ОСОБА_4 , за яким і зареєстровано речове право. За актом приймання-передачі майнових прав від 14.11.2017 ОСОБА_6 передала ОСОБА_4 майнові права на об`єкт інвестування №735/1, які гарантують право отримати у власність Об`єкт інвестування (об`єкт нерухомого майна) загальною площею 54,4 кв.м.

Отже, на даний час документи, на підставі яких було здійснено державну реєстрацію права ОСОБА_4 на спірне приміщення № 735/1 в будинку по АДРЕСА_1 , а саме інвестиційний договір від 30 вересня 2016 року і укладені на його підставі договори про відступлення прав та обов`язків, визнано недійсними даною постановою апеляційного суду, що є підставою для скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, передбаченою ч. 3 ст. 26 Закону № 1952.

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно частинами першою, другою статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Відповідно до частин першої, другої, четвертої, десятої статті 10 ЦПК України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Забороняється відмова у розгляді справи з мотивів відсутності, неповноти, нечіткості, суперечливості законодавства, що регулює спірні відносини.

Частиною першою статті 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої, абзацу дванадцятого частини другої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Для правильного вирішення спору та захисту порушеного права позивача суд повинен визначитися з предметом й підставами позову.

Відповідно до частини першої статті 175 ЦПК України у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування.

Згідно з пунктами 4, 5 частини третьої статті 175 ЦПК України позовна заява повинна містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини.

З викладеного випливає, що предмет позову - це певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення, яка опосередковується відповідним способом захисту прав або інтересів. Підстави позову - це обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу.

Тобто правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги.

При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові.

Оскільки повноваження органів влади є законодавчо визначеними, то суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін, а, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору.

Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку про те, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для ухвалення рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору.

Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку про те, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для ухвалення рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Таким чином, зважаючи на істотну зміну з 16 січня 2020 року матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин, правильним способом захисту порушених прав позивача у цій справі є скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно.

При вирішенні даних позовних вимог апеляційний суд враховує постанови Верховного Суду від 02 червня 2021 року в справі № 487/3659/19 (провадження № 61-9083св20) та від 22 лютого 2023 року в справі № 384/320/20 (провадження № 61-11168св22), у яких Верховний Суд дійшов висновку, що зважаючи на істотну зміну з 16 січня 2020 року матеріально-правового регулювання спірних реєстраційних відносин, позовні вимоги щодо скасування запису про реєстрацію права власності підлягають частковому задоволенню шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на спірне майно.

Враховуючи вищевикладене, позовні вимоги ОСОБА_1 у даній частині підлягають частковому задоволенню шляхом скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, здійсненої приватним нотаріусом КМНО Клішиним Д. А. як державним реєстратором 18 листопада 2017 року, рішення № 38210572.

Крім того, оскільки доказами, наявними у справі підтверджується і відповідачем на заперечується, що квартира № 735/1 утворилася внаслідок переобладнання та зміни цільового використання спірного приміщення № 735/1, та оскільки апеляційним судом встановлено, що відповідач ОСОБА_4 у встановленому законом порядку майнових прав на спірне приміщення № 735/1 не набував, договір від 14 листопада 2017 року, відповідно до якого ОСОБА_4 придбано майнові права на спірне приміщення, визнано недійсним, позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають частковому задоволенню також шляхом скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно, здійсненої державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. 15 лютого 2019 року, рішення № 45620679.

Апеляційним судом порівняно технічні характеристики приміщення № 735/1 та квартири АДРЕСА_1 , та встановлено, що згідно технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 , виготовленого 11 січня 2019 року, квартира знаходиться на 26 поверсі 26-поверхового будинку, складається з 3 кімнат житловою площею 48,80 кв.м., в тому числі житлові кімнати пл. 22,30 кв.м., 15,20 кв.м., 11,30 кв.м., кухня пл. 10,20 кв.м. вбиральня пл. 3,20 кв.м., ванна кімната пл. 4,70 кв.м., коридор пл. 4,10 кв.м. Квартира обладнана балконом 1,10 кв.м., загальна площа 72,10 кв.м. (а. с. 218 - 220 т. 3).

При цьому, згідно технічного паспорту від 14 вересня 2016 року на нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 , секція 6, приміщення № 735/1, вбачається, що приміщення АДРЕСА_1 , мало загальну площу 54,4 кв.м.

Таким чином, з порівняльного аналізу вказаних документів можна дійти беззаперечного висновку, що квартира № 735/1 , належна ОСОБА_4 , була утворена шляхом переобладнання приміщення № 735/1, площа якого була збільшена, враховуючи, що квартира повністю розташована на технічному поверсі, оскільки є однорівневою, а також у квартирі були облаштовані інженерні мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарні та інші вузли, необхідні для переведення приміщення до об`єкта житлової нерухомості.

Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Пунктом 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України, що одним із способів захисту цивільних прав та інтересів є відновлення становища, яке існувало до порушення.

Враховуючи вищевикладене, оскільки переобладнання майна без дозволу його власника є протиправним та порушує вимоги ст. 317, 319 ЦК України, відповідно до яких власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном; власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, позовні вимоги ОСОБА_1 про зобов`язання ОСОБА_4 привести квартиру АДРЕСА_1 у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних не несучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення знайшли своє підтвердження під час апеляційного перегляду та підлягають задоволенню.

Оцінюючи доводи ОСОБА_4 у відзиві на апеляційну скаргу, що у разі задоволення позову приміщення як об`єкт житлової нерухомості фактично буде знищено, що матиме наслідком знищення єдиного житла ОСОБА_4 , який є добросовісним набувачем, апеляційний суд враховує, що добросовісність набувача підлягає встановленню та оцінці судом у випадку застосування ст. 388 ЦК України, а не у випадку застосування наслідків недійсності правочинів, визнаних недійсними відповідно до ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України, у вигляді реституції.

Апеляційний суд звертає увагу на правові висновки Верховного Суду в постанові від 10 жовтня 2019 року в справі № 592/7963/16-ц про те, що набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.

Також, відповідно до правових висновків Верховного Суду в постанові від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17, набувач визнається добросовісним, якщо при укладенні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, проявив обережність і обачність для з`ясування правомочності продавця на відчуження майна. При цьому оспорювання правомочності продавця на відчуження цього майна Верховним Судом віднесено до них обставин, які покупець може та повинен довідатися, проявивши розумну обачність.

Крім того, в постанові від 15 березня 2023 року в справі № 464/232/17 Верховний Суд в контексті обачності та обережності зазначив, що позивач повинен звертати увагу не лише на юридичну долю майна в межах судових справ, але й знайомитися зі змістом документів, що підтверджують право власності на це майно, підстави його набуття, швидкі перепродажі, вартість, і за необхідності отримавши правову допомогу, зважити на такі обставини при укладенні правочину купівлі-продажу.

З огляду на викладене, оскільки спірне приміщення № 735/1 знаходиться на технічному, а не на житловому поверсі, що у розважливої особи має викликати обґрунтовані сумніви щодо наявності майнових ризиків, пов`язаних з його придбанням, відповідач ОСОБА_4 , проявивши розумну обачність, перед укладенням договору про відступлення прав та обов`язків (заміну сторони) за інвестиційним договором № 30-13/09/16 від 30 вересня 2016 року міг і повинен був проаналізувати зміст договору, з`ясувати дату введення будинку по АДРЕСА_1 в експлуатацію, а також з`ясувати, чи надавалася співвласниками багатоквартирного будинку оформлена протоколом загальних зборів згода на відчуження допоміжного приміщення технічного поверху.

Разом із тим, ОСОБА_4 на власний розсуд прийняв рішення щодо придбання майнових прав на спірне приміщення, відтак несприятливі наслідки, які настають для даного відповідача, у вигляді реституції в зв`язку з визнанням договору про відступлення прав та обов`язків недійсним, не є передбаченою законом підставою для відмови ОСОБА_1 у доведеному та обґрунтованому позові.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування з прийняттям нової постанови про часткове задоволення позову.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат.

За подання позову позивачем сплачено 3457,80 грн. (а. с. 31 т. 1).

За подання апеляційної скарги при первісному розгляді справи позивачем сплачено 3457,80 грн. (а. с. 213 т. 1) та 2305,20 грн. (а. с. 229 т. 1).

За подання касаційної скарги позивачем сплачено 7684 грн. (а. с. 141 т. 2).

За подання апеляційної скарги при новому розгляді справи позивачем сплачено 1488,60 грн. (а. с. 131 т. 4).

Оскільки за наслідками апеляційного перегляду позов ОСОБА_1 задоволено, понесені нею судові витрати у вигляді судового збору в загальному розмірі 18393,40 грн. підлягають стягненню з відповідачів, а саме по 6131,13 грн. з кожного відповідача на користь позивача.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 серпня 2022 року, задовольнити частково.

Апеляційні скарги ОСОБА_1 , подані представником ОСОБА_3 на додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 12 жовтня 2022 року та на додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 14 червня 2023 року, задовольнити.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 03 серпня 2022 року, додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 12 жовтня 2022 року та додаткове рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 14 червня 2023 року скасувати та прийняти нову постанову.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Буд», ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання правочинів недійсними, зобов`язання вчинити дії та скасування запису про право власності задовольнити частково.

Визнати недійсним інвестиційний договір № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, укладений між ТОВ «Альфа-Капітал-Буд» та ОСОБА_5 .

Визнати недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, укладений 11 серпня 2017 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .

Визнати недійсним договір про відступлення прав та обов`язків за інвестиційним договором № 30-13/09/2016 від 30 вересня 2016 року, укладений 14 листопада 2017 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_4 .

Зобов`язати ОСОБА_4 привести квартиру АДРЕСА_1 у стан нежитлового приміщення технічного поверху шляхом знесення вхідних дверей, міжкімнатних ненесучих перегородок, інженерних мереж водопостачання, водовідведення, електропостачання, санітарних та інших вузлів житлового приміщення та звільнити це приміщення.

Скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, здійснену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клішиним Д. А. як державним реєстратором 18 листопада 2017 року, рішення № 38210572.

Скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно, здійснену державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Макаровим О.В. 15 лютого 2019 року, рішення № 45620679.

В решті позову ОСОБА_1 відмовити.

Заяви приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Клішина Дениса Андрійовича та ОСОБА_4 про ухвалення додаткового рішення залишити без задоволення.

Стягнути з ОСОБА_4 ( АДРЕСА_1 РНОКПП НОМЕР_1 ), Товариства з обмеженою відповідальністю «Альфа-Капітал-Буд» (м. Харків мікрорайон Захисників України код ЄДРПОУ ), ОСОБА_5 ( АДРЕСА_14 РНОКПП НОМЕР_1 ), ОСОБА_6 ( АДРЕСА_15 РНОКПП НОМЕР_2 ) з кожного на користь ОСОБА_1 (адреса реєстрації АДРЕСА_16 РНОКПП НОМЕР_3 ) судовий збір в розмірі 6131,13 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови виготовлено 24 жовтня 2024 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.