печерський районний суд міста києва
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 жовтня 2024 року Печерський районний суд м. Києва в складі

головуючого судді - Бусик О.Л.

при секретарі - Романенко Ю.О.

за участі:

представника позивача - ОСОБА_1

представника відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» - Дейка Є.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, -

В С Т А Н О В И В:

У квітні 2024 року позивач звернулась до суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що з 20 жовтня 2005 року по вересень 2020 року позивач перебувала у шлюбі з ОСОБА_3 06 лютого 2007 року сім`єю позивачки була придбана квартира АДРЕСА_1 , зареєстрованим титульним власником квартири був чоловік позивачки ОСОБА_3 . При цьому, позивач ОСОБА_2 надавала свою згоду на придбання цієї нерухомості в інтересах сім`ї. Вказані факти підтверджується договором купівлі - продажу квартири від 06 лютого 2007 року та довідкою КМ БТІ серії КВ-2019 № 1529 від 16 квітня 2019 року.

З моменту придбання даної квартири і по даний момент після розірвання шлюбу, позивач ОСОБА_4 разом із двома дітьми зареєстровані та проживають у вказаній квартирі.

На початку квітня 2024 року від свого колишнього чоловіка ОСОБА_3 позивач ОСОБА_4 дізналась, що станом на даний момент право власності на зазначену спільну квартиру їй та її колишньому чоловіку не належить.

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 373355283 від 09 квітня 2024 року позивач дізналась, що згідно рішення державного реєстратора КП «Реєстраційне бюро» Тарасенка Ігоря Миколайовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48475240 від 02 вересня 2019 року зареєстроване на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо».

З вказаної вище інформаційної довідки № 373355283 від 09 квітня 2024 року вбачається, що підставою виникнення права власності у ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» є: договір відступлення прав за договором іпотеки, серія та номер: 375, виданий 08.05.2019, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кисельова H.В.; договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, серія та номер: 130, виданий 04.03.2019, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Антипова I.B.; договір іпотеки, серія та номер: 014/0398/74/01115, виданий 06.02.2007, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Авдієнко B.В.

З переліку наведених вище правочинів, ОСОБА_2 відомо лише про договір іпотеки, який дійсно був укладений 06 лютого 2007 року між ВАТ «АКБ «Престиж» та колишнім чоловіком позивачки ОСОБА_3 на забезпечення кредитного договору від 06 лютого 2007 року укладеного між тими самими сторонами.

Таким чином, спірна квартира, з моменту придбання її подружжям перебувала у спільній сумісній власності ОСОБА_3 та ОСОБА_5 .

Оскільки жодної інформації щодо відчуження квартири, яка перебуває у спільній сумісній власності подружжя, позивачка ОСОБА_2 не отримувала, отже її право, як співвласниці цього нерухомого майна, порушене та підлягає захисту в судовому порядку.

Як на підставу для визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру позивач зазначила, що державна реєстрація права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку була можлива виключно за умови державної реєстрації за ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» права іпотеки на спірну квартиру. Також за відсутності належно оформленої окремим документом оцінки предмету іпотеки державний реєстратор був зобов`язаний відмовити заявнику у проведенні оскаржуваної реєстраційної дії.

На підставі викладеного, позивач просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка Ігоря Миколайовича від 02 вересня 2019 року про державну реєстрацію права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, номер відомостей про речове право: 33035948) за товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» (); скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка Ігоря Миколайовича від 02 вересня 2019 року про державну реєстрацію права власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:000, номер відомостей про речове право: 33035948) за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо» ().

Ухвалою судді від 25 квітня 2024 року відкрито провадження у вказаній справі для розгляду в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 25 квітня 2024 року у задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_2 - ОСОБА_1 про забезпечення позову - відмовлено.

Ухвалою суду від 03 червня 2024 року клопотання представника позивача - ОСОБА_1 про витребування доказів - задоволено.

Витребувано у Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» належним чином засвідчену копію реєстраційної справи щодо об`єкту нерухомого майна № 000 - квартири АДРЕСА_1 , щодо державної реєстрації права власності 02 вересня 2019 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо».

21 червня 2024 року від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в обґрунтування якого зазначено, що 06 лютого 2007 року між Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Престиж» та ОСОБА_3 було укладено договір № 014/0398/74/01115.

Відповідно до умов кредитного договору, ОСОБА_3 отримав від ВАТ «Акціонерний комерційний банк «Престиж» грошові кошти у розмірі 700 000,00 дол. США на умовах строковості, повернення та плати за користування.

Відповідно до п. 2.1. Кредитного договору - кредитні кошти призначені для придбання квартири на вторинному ринку.

17 лютого 2010 року між Публічним акціонерний товариством «Ерсте Банк», який є правонаступником ВАТ АК банк «Престиж» та ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду № 1 та 19 квітня 2011 року додаткову угоду № 2 до кредитного договору № 014/0398/74/01115 від 06.02.2007 poкy, відповідно до умов якої фактична основна заборгованість позичальника за кредитом згідно кредитного договору, з урахуванням здійснених на дату укладання цієї додаткової угоди платежів становить 591 977,67 дол. CIIIA.

В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 06 лютого 2007 року між ОСОБА_3 та ВАТ «АК банк «Престиж» було укладено договір іпотеки 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. за реєстровим № 450, відповідно до якого, ОСОБА_6 передав в забезпечення квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 193,40 кв.м.

04 березня 2019 року між ПАТ «ФІДОБАНК», який є повним правонаступником ВАТ АК банк «Престиж», BАТ «Eрcте Банк» та TOB «ФIHAHCOBA KOMIIAHIЯ «ФІНТАЙМ КАПІТАЛ» укладено договір про відступлення прав вимоги за кредитним договором № 014/0398/74/01115 від 06 лютого 2007 року та договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки № 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. за реєстровим № 450, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою I.B. за реєстровим № 130.

08 травня 2019 року між TOВ «ФК «ФІНТАЙМ КАПITАЛ» та TOB «ФК «IHBEСТ-КРЕДО» укладено договір про відступлення прав вимоги № 08/05/19 та договір про відступлення прав за договором іпотеки № 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В.В. за реєстровим № 450, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н.В. за реєстровим № 335.

ТОB «ФІНАНСОВA КОМПAHIЯ IНBEСT-КРЕДО», згідно умов договору, набуло право вимоги замість Банку належного виконання боржником зобов`язань в межах відступлених прав.

07 серпня 2024 року від представника позивача надійшла відповідь на відзив, в якій останній зазначає, що посилання відповідача ТОВ «ФК «IHBEСТ-КРЕДО» на наявність в матеріалах справи №757/47183/19-ц звіту про оцінку майна №18-190828-034 від 28 серпня 2019 року, виконаного ТОВ «Експертні та інженерні рішення» на замовлення ТОВ «ФК «IHBEСТ-КРЕДО» є неналежним доказом, адже відповідачем не надано доказів подання вищевказаного звіту державному реєстратору.

Ухвалою суду від 02 вересня 2024 року клопотання представника позивача про залучення до участі у справі співвідповідача - задоволено.

Залучено до участі у справі за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, - в якості співвідповідача Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал».

Ухвалою суду від 02 вересня 2024 року у задоволенні клопотання представника відповідача - Дейко Є.А про закриття провадження у справі за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру - відмовлено.

Ухвалою судді від 25 вересня 2024 року заяву представника позивача про уточнення позовних вимог у справі за позовом ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру - повернуто представнику позивача.

Ухвалою судді від 25 вересня 2024 року закінчено підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті у відкритому судовому засіданні.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позову.

Представники відповідачів Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича та Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» в судове засідання не з`явились, про розгляд справи повідомлялись належним чином, причини неявки суду не повідомили.

Суд, заслухавши пояснення учасників судового розгляду, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ст.12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ч. 1,2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Стаття 79 ЦПК України визначає, що достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За змістом частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом установлено, що з 20 жовтня 2005 року по вересень 2020 року позивач перебувала у шлюбі з ОСОБА_3

06 лютого 2007 року між ВАТ «АКБ «Престиж» та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 014/0398/74/01115.

Згідно з пунктом 1.1. кредитного договору, кредитор надає позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 700 000, 00 доларів США, з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту 05 лютого 2027 року.

Відповідно до п. 2.1. кредитного договору - кредитні кошти призначені на / для придбання квартири на вторинному ринку.

Також 06 лютого 2007 року у забезпечення виконання кредитного договору ВАТ «АКБ «Престиж» і ОСОБА_3 уклали іпотечний договір №014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В., за реєстровим №450.

Відповідно до п. 1.2. іпотечного договору, предметом іпотеки є п`ятикімнатна квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 193, 40 кв м, жилою - 117, 20 кв м, власником якої був ОСОБА_3 , згідно з договором купівлі-продажу квартири від 06 лютого 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В. і за реєстрованим № 447.

17 лютого 2010 року між ПАТ «Ерсте Банк», який є правонаступником ВАТ АК банк «Престиж» та ОСОБА_3 було укладено додаткову угоду № 1 до кредитного договору з фізичною особою № 014/0398/74/01115 від 06 лютого 2007 року.

19 квітня 2011 року між ПАТ «Ерсте Банк» та ОСОБА_3 укладено додаткову угоду № 2 до кредитного договору № 014/0398/74/01115 від 06 лютого 2007 року, відповідно до умов якої фактична основна заборгованість позичальника за кредитом, згідно з кредитним договором, з урахуванням здійснених на дату укладання цієї додаткової угоди платежів становить 591 977, 67 доларів США.

04 березня 2019 року ПАТ «ФІДОБАНК», який є правонаступником ВАТ АК банк «Престиж», ВАТ «Ерсте Банк» та ТОВ «ФК «ФІНТАЙМ КАПІТАЛ», укладено договір про відступлення прав вимоги за кредитами, договором № 014/0398/74/01115 від 06 лютого 2007 року та договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки № 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В. за реєстровим № 450, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В. за реєстровим № 130.

08 травня 2019 року ТОВ «ФК «ФІНТАЙМ КАПІТАЛ» та ТОВ «ФК «ІНВЕСТ-КРЕДО» укладено договір про відступлення прав вимоги № 08/05/19 та договір про відступлення прав за договором іпотеки № 014/0398/74/01115, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнком В. В. за реєстровим № 450, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельовою Н. В. за реєстровим № 335.

ТОВ «ФК «ІНВЕСТ-КРЕДО», згідно з умовами договору, набуло право вимагати замість банку належного виконання боржником зобов`язань у межах відступлених прав.

Станом на 14 травня 2019 року борг ОСОБА_3 за кредитним договором № 014/0398/74/01115 від 06 лютого 2007 року склав 650 059, 11 доларів США, що за офіційним курсом НБУ є еквівалентом 16 975 133, 95 грн, ТОВ «ФК ІНВЕСТ-КРЕДО» 17 липня 2019 року засобами поштового зв`язку АТ «Укрпошта» повідомило боржника за кредитним договором про наявне порушення умов кредитного договору, яке містило вимогу про усунення порушення, погашення заборгованості в сумі 16 975 133, 95 грн та застереження про те, що у випадку непогашення боргу протягом 30 днів ТОВ «ФК «Інвест-Кредо» буде реалізовувати належне йому право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування одного зі способів, передбаченого умовами договору іпотеки та Закону України «Про іпотеку».

Вимогу ТОВ «ФК ІНВЕСТ-КРЕДО» ОСОБА_3 отримав 25 липня 2019 року.

28 серпня 2019 року ТОВ «ЕКСПЕРТНІ ТА ІНЖЕНЕРНІ РІШЕННЯ» на замовлення ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» було виконано звіт про оцінку майна № 18-190828-034 по об`єкту: квартира загальною площею 193,4 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

02 вересня 2019 року ОСОБА_3 отримав Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, згідно з якою, власником квартири АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна № 000), загальною площею 193, 4 кв м, жилою площею 117, 2 кв м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , є не позивач, а ТОВ «Фінансова компанія «Інвест-Кредо».

Відповідно до вищевказаної довідки, підставою внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер; 48475240 від 02 вересня 2019 року, о 12:36:37 год., державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка І. М. Підставою виникнення права власності зазначено договір відступлення прав за договором іпотеки № 375, виданим 08 травня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кисельова Н. В.; договір про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки № 130, виданий 04 березня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І. В.; договір іпотеки № 014/0398/74/01115, виданий 06 лютого 2007 року, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Авдієнко В. В.

Зазначені обставини встановлено рішенням Печерського районного суду міста Києва від 10 травня 2023 року у справі № 757/47183/19-ц, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року у справі за позовом ОСОБА_3 до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія Інвест-Кредо», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінтайм Капітал» про визнання дій незаконними, рішення протиправним та його скасування.

За змістом частини четвертої статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своєї вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

У даній справі встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «ФК Інвест Кредо» відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

У п. 5.5.1 договору іпотеки від 06.02.2007 року сторони передбачили, що відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнити забезпечені іпотекою вимоги іпотекодавця за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 року у справі № 644/3116/18, наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі, у зв`язку із чим позивач помилково вважав, що між сторонами не укладався договір про задоволення вимог іпотекодержателя, що виключало можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Частиною 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Статтею 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто вересень 2019 року), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Отже, у п. 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

У постанові Верховного Суду від 11.08.2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що «в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Згідно з п. 8.6 договору іпотеки від 06 лютого 2007 року всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів або телеграм.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Частиною 1 ст. 627 ЦК України, що визначає свободу договору, встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Аналіз пункту 8.6 іпотечного договору від 06.02.2007 року у взаємному зв`язку з положеннями ст. 627 ЦК України дає підстави для висновку, що сторони у договорі за взаємною домовленістю встановили порядок надсилання повідомлень за цим договором, зокрема вимоги, передбаченої ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та визначили, що таку вимогу потрібно вважати зробленою належним чином у випадку, якщо вона здійснена у письмовій формі та надіслана рекомендованим листом або телеграмою. Датою отримання такої письмової вимоги потрібно вважати дату її особистого вручення або дату поштового штемпеля відділення одержувача.

Як встановлено рішенням Печерського районного суду м. Києва від 10 травня 2023 року у справі №757/47183/19-ц, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року, 17 липня 2019 року ТОВ «ФК «Інвест-кредо» засобами поштового зв`язку надіслало ОСОБА_3 повідомлення-вимогу від 17 липня 2019 року № 080719 рекомендованими поштовими відправленнями на адресу, яка зазначена в іпотечному та кредитному договорах ( АДРЕСА_5 ), та за місцем знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_6 ).

Зазначені повідомлення-вимоги були отриманні ОСОБА_3 25 липня 2019 року та особою за довіреністю 28 липня 2019 року, що підтверджується відповідними рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Отже, доводи позивача про відсутність документа, який підтверджує направлення іпотекодавцю відповідної вимоги не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду.

У ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Проте, як встановлено рішенням Печерського районного суду м. Києва від 10 травня 2023 року у справі №757/47183/19-ц, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 27 березня 2024 року 28 серпня 2019 року ТОВ «ЕКСПЕРТНІ ТА ІНЖЕНЕРНІ РІШЕННЯ» на замовлення ТОВ «Фінансова компанія Інвест-Кредо» було виконано звіт про оцінку майна № 18-190828-034 по об`єкту: квартира загальною площею 193,4 кв м, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно із пунктом 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та / або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

З наведеної норми закону вбачається, що документами, які підлягають перевірці у відповідності до підпункту 5 пункту 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є саме вимога про усунення порушення забезпеченого іпотекою зобов`язання, докази її направлення/отримання та невиконання (відповідний висновок узгоджується з позицією Верховного Суду, сформованій у постанові 27 лютого 2018 року у справі № 826/4194/16).

Пунктом 40 Порядку № 1127 встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону та Порядком.

Верховний Суд у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 809/1141/17, проводячи системний аналіз структури розділу «Державна реєстрація прав та документи, необхідні для такої реєстрації» (п. 40-76 Порядку № 1127), дійшов до висновків, що кожен окремий пункту даному розділі передбачає окремий перелік документів, необхідних для відповідної реєстрації. Виходячи зі структури пунктів 41-76 Порядку № 1127, вбачається, що застосування державним реєстратором одного пункту до відповідної реєстрації виключає застосування іншого.

Аналогічна позиція стосовно застосування положень Порядку № 1127 міститься у постановах Верховного Суду від 02 травня 2018 року у справі № 815/3357/17 та від 21 лютого 2018 року у справі № 824/950/16-а.

Таким чином, з урахуванням викладеного вище, посилання позивача на підстави визнання протиправними, скасування рішення державного реєстратора є безпідставними та такими, що не відповідають дійсності.

Отже суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов безпідставний і не підлягає до задоволення.

На підставі встановлених судом обставин, що мають юридичне значення у справі, керуючись ст.ст. 3, 8, 21, 55, 61, 129, 129-1 Конституції України, ст.ст. 1-16, 509, 512, 526, 514, 598, 599-601, 604-609, 625, 629 Цивільного кодексу України, ст. ст. 1, 3, 17, 33, 35-37 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 1-23, 76-82, 89, 95, 258-259, 263-265, 267, 274-279, 352-355 Цивільного процесуального кодексу України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_2 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , до державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» - Тарасенка Ігоря Миколайовича, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвест-Кредо», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст судового рішення складено 24 жовтня 2024 року.

Суддя О. Л. Бусик