ПЕТРИКІВСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Справа № 187/1181/24
"28" жовтня 2024 р. смт. Петриківка
Петриківський районний суд Дніпропетровської області у складі головуючого судді Іщенко І.М., за участі секретаря судового засідання Клисак Н.Г., за відсутністю сторін, розглянувши цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КМС 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки,
04.07.2024 року до суду звернулася представник позивача ОСОБА_1 адвокат Васильцова О.М. з позовом до ТОВ «КМС 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, площею 4,177 га, розташованої на території Курилівської селищної ради, та складається з: 3,1018 га ріллі, 1,0752 га кормових угідь.
ТОВ «КМС 1» протягом 2021, 2022, 2023 років не виплачувало орендну плату за земельну ділянку, що є порушенням істотних умов договору оренди, тому вона змушена звернутись до суду за захистом своїх порушених прав та просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 18.03.2021 року та стягнути з відповідача судові витрати на свою користь.
Ухвалою судді Петриківського районного суду Дніпропетровської області від 08.07.2024 року відкрито провадження у справі та призначено до підготовчого розгляду за правилами загального позовного провадження (а.с. 26).
Ухвалою Петриківського районного суду Дніпропетровської області від 30.07.2024 року справу призначено до судового розгляду по суті (а.с. 32).
Представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Васильоцова О.М. у судове засідання надала заяву, в якій підтримала позовні вимоги, просила розглянути справу за її відсутності та відсутності позивачки (а.с. 58).
Представник відповідача ПП «КМС 1» у засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, що підтверджується повідомленнями, які повернулися до суду з поштовими відмітками «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с. 52-53).
Заяви про розгляд справи без його участі до суду не надходило, відзиву на позов від відповідача також не надходило.
Суд визнав за можливе розглянути справу за відсутності відповідача на підставі наявних у справі доказів, ухваливши на підставі вимог ст. 280 ЦПК України заочне рішення.
Проаналізувавши викладені в позовній заяві обґрунтування представника позивача, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, врахувавши також правові норми, які регулюють спірні правовідносини, суд дійшов наступного висновку про задоволення позовних вимог із наступних підстав.
Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Частиною 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
Судом встановлено, що 19 травня 1999 року ОСОБА_1 був виданий Державний акт на право приватної власності на землю, загальною площею 4,177 га, яка розташована на території Миколаївської селищної ради для товарного сільськогосподарського виробництва та складається з: 3,1018 га ріллі, 1,0752 га кормових угідь (а.с. 7).
Право власності за ОСОБА_1 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 березня 2021 року, номер запису про речове право: 41415312 (а.с. 19-20).
Відповідно до пункту 4.1 цього Договору, розмір орендної плати визначається за домовленістю між сторонами і складає 12 % від нормативної грошової оцінки землі та вноситься Орендарем щорічно у грошовому розмірі, що складає 2600 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням коефіцієнту індексації грошової оцінки земель (пункт 4.2 Договору).
Розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розміру земельного податку, підвищення ціни тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини Орендаря, що підтверджується документами, в інших випадках передбачених законом (пункт 4.3 Договору).
Розрахунок по щорічній орендній платі проводиться Орендарем в строк до 30 грудня поточного року (пункт 4.4 Договору) (а.с. 8).
Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату (пункт 9.4.3 Договору) (а.с. 9).
Відповідно до пункту 12.3.2 цього Договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок систематичного невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання Договору в односторонньому порядку не допускається (пункт 12.4 Договору) (а.с. 9).
Згідно з відомостями з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01.04.2024 року, відповідач на користь позивача будь-яких виплат протягом 2021-2023 років не здійснював (а.с. 11-18).
Відповідно до ст. 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом ч. ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінились настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір, або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний за рішенням суду на вимоги заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладання договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагались; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом ст. 15 вищевказаного Закону, зокрема, істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 20 Закону України Про оренду землі, в редакції, чинній на момент укладання договору, орендна плата може встановлюватися у таких формах: грошовій; натуральній (за визначеною кількістю чи частиною продукції, яка одержується з орендованої земельної ділянки); відробітковій (надання послуг орендодавцю). Сторони можуть передбачити у договорі оренди поєднання зазначених форм або визначити інші форми плати.
Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент укладання договору, умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати у випадках, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не внаслідок дій чи бездіяльності орендаря. У разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку орендодавець має право вимагати збільшення орендної плати, якщо інше не передбачено умовами договору оренди.
Статтею 24 Закону України Про оренду землі передбачено, зокрема, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 Закону України Про оренду землі на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Також, пунктом «д» ч. 1 ст. 141 Земельного Кодексу України встановлено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.
Розглядаючи спори про розірвання договору оренди з підстав заборгованості по орендній платі, слід мати на увазі, що згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
У Постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
У своїй Постанові від 04 грудня 2019 року у справі № 183/1749/17 Верховний Суд України зробив висновок про те, що неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору. Отже, позовні вимоги ОСОБА_1 до ПП «КМС 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичної несплати орендної плати за 2021 рік, 2022 рік, 2023 рік є доведеними належними доказами у справі та обґрунтованими.
З огляду на викладені обставини, суд приходить до висновку про обґрунтованість заявлених вимог та їх задоволення.
При поданні позову позивачкою сплачено судовий збір в розмірі 1211,20 грн (а.с. 4). За змістом ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову - на відповідача.
Розподіл судових витрат здійснити відповідно до вимог статті 141 ЦПК України, а саме у зв`язку з повним задоволенням позову, понесені витрати щодо сплати судового збору підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Представником позивачем адвокатом Васильцовою О.М. долучено копію квитанції до прибуткового ордера № 15 від 24.05.2024 року про витрати на правову допомогу в розмірі 2500 грн (а.с. 22), ордер на надання правничої (правової) допомоги та акт приймання-передачі виконаних робіт по договору про надання правової допомоги № 29 від 09.04.2024 року (а.с. 23-24), які підлягають стягненню із відповідача на користь позивачки.
Керуючись статтями ст. ст. 628, 629, 651, 652 ЦК України, ст. ст. 24, 32, 141 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 44, 12, 81, 89, 133, 141, 258-259, 263-265, 268, 280-283 ЦПК України, суд
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КМС 1» про розірвання договору оренди земельної ділянки задовольнити.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Апеляційна скарга позивача на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до суду апеляційної інстанції через Петриківський районний суд Дніпропетровської області.
Учасник справи, якому рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Суддя: І. М. Іщенко