Провадження № 2/522/1696/24
09 жовтня 2024 року Приморський районний суд м. Одеси, у складі:
головуючого судді Свяченої Ю.Б.
при секретарі судового засідання Сировій В.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» до ОСОБА_1 за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання прав іпотекодержателя,-
Позивач мотивує свої позовні вимоги тим, що 22.12.2006 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_2 укладено Договір кредиту № 2008/13-1-08/461, відповідно до якого УКБСР «Укрсоцбанк» надав у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 152 000 доларів США, з порядком повернення заборгованості відповідно до п. 1.1. Договору кредиту, та кінцевим терміном повернення всієї заборгованості за Договором кредиту до 18.09.2018 року, зі сплатою відсотків.
Публічне акціонерне товариство «Укрсоцбанк» є правонаступником АКБ «Укрсоцбанк». Зміна найменування з АКБ «Укрсоцбанк» на ПАТ «Укрсоцбанк», жодним чином не пов`язана з припиненням юридичної особи у зв`язку зі злиттям, приєднанням, поділом чи перетворенням, а є лише виконанням вимог ч. 5 розділу ХVІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про акціонерні товариства» щодо приведення Статуту Банку у відповідність з вимогами зазначеного Закону. Зобов`язання, визначені п.3.1.1. Договору кредиту, Позивачем виконано належним чином в повному обсязі: ОСОБА_3 надано суму кредиту готівкою в розмірі 152 000,00 доларів США.
19 вересня 2008 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 було укладено Іпотечний договір, відповідно до якого, ОСОБА_3 виступає майновим поручителем за ОСОБА_4 за Договором про надання відновлювальної кредитної лінії № 2008/13-1-08/461 від 19.09.2008 року. Предметом вказаного Іпотечного договору виступає номер-апартаменти з кухнею готельно спортивно - оздоровчого комплексу, загальною площею 107,20 кв.м., основною площею 85,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Вказаний предмет іпотеки належить ОСОБА_3 на праві приватної власності на підставі Свідоцтва про право власності серії НОМЕР_1 виданим виконавчим комітетом Одеської міської ради від 29.08.2008 на підставі Договору № GP-107 про інвестування від 01.06.2005 року, додаткові угоди № 1 від 21.12.2006 року до Договору № GP-107 про інвестування від 01.06.2005 року, акту прийому передачі від 24.06.2007 року.
16 липня 2015 року Приморським районним суд м. Одеси винесено Заочне рішення по справі № 522/2479/15-ц за позовом ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , ПАТ «Укрсоцбанк», за участю третіх осіб Приватного підприємства «Прогрес-Маклер», Відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції в Одеській області про визнання права власності та скасування записів про державну реєстрації права власності на нерухоме майно, позовні вимоги задоволено в повному обсязі.
Приморським районним судом визнане право власності на номери - апартаменти з кухнею № НОМЕР_2 , нежилі приміщення (номери апартаменти з кухнею) № НОМЕР_3 , нежилі приміщення (номери апартаменти з кухнею) № НОМЕР_4 , розташовані у готельному спортивно оздоровчому комплексі за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_5 , скасовано записи у про державну реєстрацію обтяжень на нерухоме майно, записи з Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, записи з Державного реєстру іпотек, та визнано недійсними свідоцтва на право власності на вказані нерухомі об`єкти. Рішення винесено на підставі Заочного рішення Малиновського районного суду від 20 лютого 2015 року, головуючий суддя Роїка Д.Я., справа № 521/1558/15-ц, яким суд задовільнив позовні вимоги ОСОБА_5 , та визнав недійсними Договори про інвестування № GP-107 від 01.06.2005 року, № GP-120 від 04.04.2005 року, № GP-118 від 01.03.2005 року укладені між Приватним підприємством «Прогрес-Маклер» та ОСОБА_3 .
В подальшому, Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 17 червня 2021 року заяву представника АТ «Альфа Банк», правонаступника ПАТ «Укрсоцбанк» про перегляд рішення за нововиявленими обставинами задоволено. Скасовано заочне рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16.07.2015 року. В задоволенні позову ОСОБА_5 про визнання інвестиційних договорів недійсними та скасування записів про реєстрацію права власності - відмовлено.
Постановою Одеського апеляційного суду від 09.08.2022 року рішення суду першої інстанції залишено без змін, суд вважав, що АТ «Альфа Банк» доведено наявність підстав для перегляду заочного рішення Приморського районного суду м. Одеси від 16.07.2015 року за нововиявленими обставинами у зв`язку зі скасуванням судового рішення, яке стало підставою для ухвалення судового рішення, що підлягає перегляду, та ухваленням нового рішення про відмову у заявлених вимогах, вказана заявником нововиявлена обставина має вирішальне значення для правильного вирішення спору, оскільки спростовує висновки Приморського районного суду м. Одеси від 16 липня 2015 року про задоволення вимог ОСОБА_5 до ОСОБА_3 , ПАТ «Укрсоцбанк», треті особи: Приватне підприємство «Прогрес-Маклер», Відділ примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного управління юстиції в Одеській області про визнання права власності та скасування записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Враховуючи наведене, норми чинного законодавства та наявні матеріали справи, районний суд визнав вимоги ОСОБА_5 про визнання недійсними договорів інвестування та скасування записів про реєстрацію права власності такими, що не підлягають задоволенню, і прийняв рішення про відмову у задоволенні цих позовних вимог.
Окрім того, заочне рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 20 лютого 2015 року № 521/1558/15-ц за позовом ОСОБА_5 до ПП «Прогрес-Маклер» про визнання інвестиційних договорів недійсними та скасування записів про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно було скасовано постановою Одеського апеляційного суду від 06.10.2020 року за апеляційною скаргою ПАТ «Укрсоцбанк» та відмовлено в задоволенні позову. Таким чином позивач мотивує свої вимоги тим, що рішення судів, які стали підставою для скасування записів про обтяження та переходу права власності на предмет іпотеки до третіх осіб скасовано.
10.09.2019 року Загальними зборами AT «Альфа-Банк» та єдиним акціонером AT «Укрсоцбанк» затверджено рішення про реорганізацію AT «Укрсоцбанк», шляхом приєднання до AT «Альфа-Банк». Згідно рішення № 5/2019 єдиного акціонера AT «Укрсоцбанк» від 15.10.2019 року було затверджено Передавальний акт та визначено, що правонаступництво щодо всього майна прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк», які зазначені у даному акті, з 15.10.2019 року виникає у AT «Альфа-Банк». Протоколом № 4/2019 позачергових загальних зборів AT «Альфа-Банк» від 15.10.2019 року було вирішено затвердити Передавальний.
Внаслідок реорганізації шляхом приєднання AT «Укрсоцбанк» правонаступником усього його майна, майнових прав та обов`язків за передавальним актом від 15.10.2019 є AT «Альфа-Банк». Правонаступництво щодо майна, прав та обов`язків AT «Укрсоцбанк» виникає у AT «Альфа-Банк» з дати затвердження цього Передавального акту загальними зборами акціонерів AT «Альфа-Банк» та рішенням єдиного акціонера AT «Укрсоцбанк», а саме з 15.10.2019р. На підставі зазначених документів правонаступником Акціонерної товариства «Укрсоцбанк» та належним кредитором за Кредитним договором та спірним договором іпотеки є Акціонерне товариство «Альфа-Банк».
В подальшому, 01.12.2022 року АТ «Альфа-Банк» було змінено назву на АТ «СЕНС БАНК».
В ході перевірки станову заставного майна, згідно з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна отримано розширений витяг № 324444221 від 01.03.2023 року ,з вищезазначеного витягу, АТ «СЕНС БАНК» стало відомо про перехід права власності на предмет іпотеки до третіх осіб та зміну правової природи предмету іпотеки. Встановлено, що право власності на предмет іпотеки, а саме : номер-апартаменти з кухнею готельно спортивно- оздоровчого комплексу, загальною площею 107,20 кв.м., основною площею 85,3 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , приміщення № 91 перейшло до ОСОБА_6 25.09.2015 року на підставі договору купівлі-продажу від 25.09.2015 року.
Надалі, на підставі договору купівлі-продажу від 01.12.2016 року право власності перейшло до Відповідача ОСОБА_1 та 19.03.2018 року об`єкт нерухомого майна номер-апартаменти з кухнею готельно спортивно- оздоровчого комплексу, загальною площею 107,20 кв.м було змінено на квартиру
АДРЕСА_3 від 09.06.2023 року відкрито провадження у справі, розгляд справи проводити у порядку загального позовного провадження з викликом сторін з призначенням підготовчого засідання.
Ухвалою Приморського району м. Одеси від 19.09.2023 року, задоволено заяву про забезпечення позову, про накладення арешту на квартиру, що є предметом спору.
Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 02.04.2024 року, постановлено про залучення третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
У судове засідання призначене 09.10.2024 року зв`явився представник позивача АТ «СЕНС БАНК» адвокат Борщенко К.Ю., та представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Кудрявцев І.А., треті особи не зв явились, повідомлені належним чином , про причини неявки суд не повідомили.
Представник Позивача, свої позовні вимоги підтримав та посилався на обставини викладені в позовній заяві, а також наголошував, що при придбанні спірної квартири, відповідач повинен був проявити певну обачність та зазначав, що іпотека дійсна і до нового власника майна.
Представник Відповідача, позовні вимоги не визнав, посилаючись, що при укладанні угоди нотаріус перевірив всі реєстри, жодних заборон та обтяжень не відображалось, також посилався, що відповідач є добросовісним набувачем.
Дослідивши матеріли справи, та проаналізувавши доводи сторін, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 7 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.
Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки, що узгоджується з Позицією Верховного Суду у справі за № 520/258/16-ц від 18.10.2018 року.
Відповідно до ч. 7 ст. 3 Закону України « Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
За змістом статті 3 Закону України "Про іпотеку" іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку").
Згідно зі статтею 9 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.
Відповідно до ч. 7 ст. 3 Закону України « Про іпотеку» пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
Частиною п`ятою статті 3 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом.
Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця та має всі його права й несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (Позиція ВС у справі за № 520/258/16-ц від 18.10.2018р.)
Аналогічні положення містяться у частині другій статті 3 Закону України «Про іпотеку», згідно з якою взаємні права й обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься відповідний запис.
Пунктами 74, 75 Порядку держаної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачено, що рішення суду щодо обтяження прав на нерухоме майно, яке набрало законної сили, є документом, що підтверджує виникнення, перехід та припинення обтяжень речових прав на нерухоме майно.
Якщо судовий акт скасовано, то він не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення.
За таких умов у разі скасування незаконного судового рішення про визнання іпотеки недійсною, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, дія іпотеки підлягає відновленню з моменту вчинення первинного запису, який виключено на підставі незаконного рішення суду. Це означає, що іпотека є дійсною з моменту внесення про неї первинного запису в Державний реєстр іпотек.
Зазначений висновок узгоджується і з положенням статті 204 ЦК України, яка закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.
Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору (у справі, що переглядається, у зв`язку зі скасуванням судового рішення) всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.
Тому ухвалення судом рішення про недійсність договору іпотеки, яке згодом було скасоване, не спростовує презумпції правомірності правочину, а договір іпотеки (права й обов`язки сторін) залишається чинним з моменту його первинної реєстрації в Державному реєстрі іпотек».
Відповідач посилається , що є добросовісним набувачем майна, хоча доказів про це не залучив до матеріалів справи, надання лише витягу про право власності не свідчить про його добросовісність . Суд звертає увагу відповідача, що на час придбання спірної квартири, існували судові спори, що стосуються оскарження судових рішень про визнання іпотеки недійсними
В постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (п.п.9.6, 9.8-9.10) зазначено висновок про те, у випадку якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя. Разом з тим, при вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки. Тому Велика Палата Верховного Суду вважає, що у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно.
Що стосується посилань відповідача на неможливість позбавлення права власності та як він є добросовісним набувачем, то суд не приймає такі доводи , так як право власності у поточному процесі не оспорюється, спір виникає щодо визнання прав іпотекодержателя АТ «Сенс банк», тобто присвоєння цьому майну статусу іпотечного , виходячи з дійсності договору іпотеки.
Добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності , в доступних реєстрах таких як «Судова Влада» наявна інформація про спір, що стосується нерухового майна, що є предметом спору. Такі відомості повинні спонукати покупця до більшої обачливості.
Суд вважає, що квартира АДРЕСА_4 , яка перебуває у власності Відповідача є предметом іпотеки в силу положень Закону та умов договору іпотеки.
Набувач предмета іпотеки не позбавлений можливості отримувати інформацію про обтяження майна іпотекою самостійно або за допомогою третіх осіб та здатний виявити розумну обачність, щоб убезпечити себе від негативних наслідків, пов`язаних із набуттям статусу іпотекодавця, у тому числі і тих, що можуть настати у разі невиконання основного зобов`язання. Хоча обтяження майна іпотекою і впливає на можливість реалізації набувачем іпотечного майна свого конституційного права власності через обмежену правомочність розпоряджатися предметом іпотеки, втручання у таке право є мінімальним та спрямоване на врахування інтересів усіх суб`єктів вказаних правовідносин.
Отже, положення частини першої статті 23 Закону № 898 не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна). До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину.
Керуючись Законом України «Про іпотеку», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 10, 15-16, 203, 215, 319, 321, 509, 525, 526, 527, 575, 612, 1049, 1050, 1054 ЦК України, ст. 2, 4, 12, 13, 19, 43, 44, 76-82, 84, 89, 210, 211, ст.223, 247, 258, 259, 263, 265, 268, 354 ЦПК України, суд,-
Позовну заяву Акціонерного товариства «СЕНС БАНК» до ОСОБА_1 за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , про визнання прав іпотекодержателя задовольнити.
Рішення суду може бути оскаржено до Одеського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення. Особи, які брали участь у судовому засіданні, але не були присутні при оголошенні у той самий строк з дня отримання копії рішення.

Суддя Ю. Б. Свячена

09.10.24