Справа № 466/1577/24
Провадження № 2/466/1130/24
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2024 року Шевченківський районний суд м. Львова

в складі: головуючого судді Баєвої О.І.

секретаря судового засідання Комарницької В.-М.В.

за участю: позивача ОСОБА_1

представника позивача ОСОБА_2

представника відповідача ОСОБА_3

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договорів недійсними,

у с т а н о в и в :

позивач звернулася до суду із позовною заявою, в якій просить визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 08.02.2021 року реєстраційний №137; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_6 та ОСОБА_5 06.05.2021 року реєстраційний №282.

В обґрунтування позовних вимог покликається на те, що 12.09.2017 року між нею та ОСОБА_4 укладено іпотечний договір про заставу належної їй квартири АДРЕСА_1 , який забезпечує вимоги іпотекодержателя до неї, що випливають з договору позики на суму 334880 грн. У зв`язку із тим, що вона не змогла повернути ОСОБА_4 суму позики, рішенням Шевченківського районного суду м.Львова від 03.06.2022 року з неї стягнуто 222685 грн.

В подальшому їй стало відомо, що 08.02.2021 року ОСОБА_4 продано її квартиру ОСОБА_6 , яка в свою чергу продала квартиру 06.05.2021 року ОСОБА_5 .

Позивач вважає вищевказані договори купівлі-продажу квартири недійсними покликаючись на те, що ОСОБА_4 було проігноровано вимоги Закону України «Про іпотеку» в частині повідомлення її про порушення іпотечного договору. Окрім того, вимога надійшла на її адресу від імені приватного нотаріуса Шафран Р.І., а не від імені ОСОБА_4 . Також ОСОБА_4 не повідомив їй про намір укласти договір купівлі-продажу квартири. У зв`язку із чим змушена звернутися до суду.

У відзиві на позовну заяву відповідач ОСОБА_4 позовні вимоги заперечив, покликаючись на те, що між ним та ОСОБА_1 було укладено договір позики, виконання якого було забезпечено іпотечним договором, предметом якого була спірна квартира. ОСОБА_1 свої зобов`язань не виконала, у визначений договором строк позику не повернула, у зв`язку із чим він здійсним продаж предмета іпотеки від свого імені. Стверджує, що жодних порушень процедури надсилання письмової вимоги про усунення порушення Договору позики не допускав, а позасудовий спосіб набуття права власності на предмет іпотеки не становить порушення законодавства.

Відповідач ОСОБА_6 у відзиві на позовну заяву просила відмовити у задоволенні позовних вимог покликаючись на те, що спірну квартиру вона набула у власність правомірно шляхом укладення 08.02.2021 року договору купівлі-продажу №137 між нею та ОСОБА_4 .

Відповідач ОСОБА_5 у відзиві на позовну заяву позовні вимоги заперечила, просила відмовити у їх задоволенні покликаючись на те, що вона набула право власності на спірну квартиру правомірно, також є рішення суду, яке набрало законної сили, яким встановлено, що ОСОБА_7 не порушив порядку позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору та правомірно набув у власність квартиру.

У судовому засіданні позивач ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала, просила задовольнити, покликаючись на обставини, аналогічні викладеним у позовній заяві.

Представник позивача ОСОБА_2 у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив задовольнити, покликаючись на обставини, аналогічні викладеним у позовній заяві. Також зазначив, що відповідачем ОСОБА_4 порушено порядок надсилання позивачу вимоги про усунення порушення договору позики, ОСОБА_1 такої не одержувала. Окрім того, ствердив, що ОСОБА_1 іншого житла немає, тому була порушена процедура задоволення вимог іпотекодержателя на задоволення вимог договору іпотеки. Вважає, що позивач є законним власником спірної квартири, яка вибула з її права власності поза її волею.

Представник відповідача ОСОБА_8 у судовому засіданні позовні вимоги заперечила, просила відмовити у їх задоволенні, покликаючись на пояснення аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву. Також зазначила, що спірна квартира вибула з власності позивача ще до початку воєнного стану, позивач власноручно написала розписку, що жодних претензій до ОСОБА_4 не має.

Представник відповідача ОСОБА_3 у судовому засіданні позовні вимоги заперечив, просив відмовити у задоволенні позову, покликаючись на аргументи, аналогічні викладеним у відзиві на позовну заяву. Також зазначив, що станом на лютий 2021 року позивач жодного відношення до спірної квартири не мала. Підстави набуття право власності ОСОБА_4 на спірну квартиру були предметом розгляду іншої справи.

Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, з`ясувавши дійсні обставини та перевіривши їх доказами, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог слід відмовити у зв`язку із наступним.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з ч.1 ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Судом встановлено, що 08.02.2021 року між відповідачем ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сворень P.O. та зареєстровано в реєстрі за № 137.

06.05.2021 року між ОСОБА_6 (продавець) та відповідачем ОСОБА_5 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Косаняк С. С. та зареєстрований в реєстрі за № 282.

ОСОБА_1 просить визнати вищевказані договори недійними, покликаючись на те, що ОСОБА_4 не було дотримано порядку її повідомлення про порушення іпотечного договору, а також не було повідомлено про намір укласти договір купівлі-продажу квартири.

В ході судового розгляду встановлено, що 12.09.2017 року між ОСОБА_4 (позикодавцем) та ОСОБА_1 (позичальником) було укладено договір позики № 4303, згідно умов якого позикодавець зобов`язувався передати, а позичальник зобов`язувалась прийняти та повернути позику - грошові кошти в сумі 207504,00 грн, що на час укладення договору становило в еквіваленті згідно комерційного курсу продажу AT «Укрексімбанк» 6600 євро. Термін, до якого надавалася позика, 12.09.2019 року (п.2.1. договору).

Згідно п. 1.3. договору позики від 12.09.2017 року позичальник зобов`язувався повернути позику в розмірі 6600 євро в гривневому еквіваленті на час повернення по комерційному курсу продажу валюти в АТ «Укрексімбанк».

Пунктом 4.8 договору позики від 12.09.2017 передбачено право позикодавця на звернення стягнення за рахунок заставленого майна, що виникає у нього з моменту першого порушення позичальником оплати за даним договором.

12.09.2017 між ОСОБА_4 (іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (іпотекодавець) було укладено договір іпотеки, згідно умов якого для забезпечення своєчасного та повного виконання умов договору позики від 12.09.2017 року позичальник передав в іпотеку позикодавцю наступне нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно п. 5.1 іпотечного договору від 12.09.2017 року сторони дійшли згоди, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі настання однієї з наступних обставин: у разі невиконання або неналежного виконання позичальником умов договору основного зобов`язання - договору позики, в тому числі в момент настання будь-якого строку/терміну виконання умов договору основного зобов`язання, забезпеченого іпотекою, хоча б одна з таких умов не буде виконана; невиконання або неналежного виконання позичальником будь-яких інших умов договору основного зобов`язання.

Встановлено, що позивач ОСОБА_1 належним чином своїх зобов`язань за договором позики від 12.09.2017 року не виконувала, що призвело до виникнення у неї заборгованості за цим договором.

28.08.2020 року ОСОБА_4 надіслав позивачу ОСОБА_1 вимогу, в якій зазначив, що розмір боргу за договором позики становить 1 620 151, 50 грн, що еквівалентно 49170 євро, та попередив, що у випадку несплати такої суми буде звернуто стягнення на квартиру шляхом набуття ним у власність предмета іпотеки.

Зазначену вимогу ОСОБА_1 отримала 05.09.2020 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, однак така залишилася без виконання.

10.10.2020 року ОСОБА_4 звернувся до приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Шафрана Р.І. з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо зміни власника квартири АДРЕСА_1 на іпотекодержателя зазначеного нерухомого майна, до якої долучив копію договору іпотеки від 12.09.2017 року, розділ 5 якого містить застереження щодо можливості передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у позасудовому порядку, копію письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодавцеві 28.08.2020 року та докази отримання такої позивачем 05.09.2020 року, тобто усі необхідні документи, необхідні для вчинення реєстраційної дії, що передбачені пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

10.10.2020 року приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Шафраном Р. І. зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_4 на підставі договору іпотеки від 12.09.2017 року у зв`язку з неповерненням боргу.

Відповідно до ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відтак, застереження про задоволення вимог іпотекодежателя, що міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Подібні висновки викладено, зокрема, в постанові Верховного Суду України від 24 травня 2017 року у справі № 6-1388цс16 та в постанові Верховного Суду від 31 січня 2018 року у справі № 910/6592/16.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Право іншої особи з вищим пріоритетом щодо строкового користування нерухомим майном, набутим у власність іпотекодержателем, зберігає чинність відповідно до умов договору, яким обумовлено таке користування. Права та вимоги третіх осіб на предмет іпотеки, набутий у власність іпотекодержателем, які мають нижчий пріоритет, ніж вимога іпотекодержателя, втрачають чинність.

Пунктом 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно пункту 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності іпотечного майна) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Рішенням Шевченківського районного суду м.Львова від 23.05.2022 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , з участю третіх осіб: приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Шафрана Романа Івановича, ОСОБА_6 про витребування майна з чужого незаконного володіння відмовлено.

Постановою Львівського апеляційного суду від 05.03.2024 року рішення Шевченківського районного суду м. Львова від 23 травня 2022 року залишено без змін.

Вищевказаними рішеннями встановлено, що ОСОБА_4 не порушив порядку позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору між ним та позивачем від 12.09.2017 та правомірно набув спірне майно у власність.

Відповідно до ч.4 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, покликання ОСОБА_1 про те, що ОСОБА_4 порушено порядок надсилання письмової вимоги про усунення порушення Договору позики, а також набуття ним права власності на спірну квартиру вже досліджувалися судом та не знайшли свого підтвердження.

08.02.2021 року між відповідачем ОСОБА_4 (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сворень P.O. та зареєстровано в реєстрі за № 137.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Згідно ч. 4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Право власності на спірну квартиру за ОСОБА_6 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за №40453474.

У цивільному законодавстві міститься презумпція правомірності набуття права власності. Відповідно до ч. 2 ст. 328 ЦК України, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення наступних вимог. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а і також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей (ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Враховуючи вищевикладене, беручи до уваги те, що жодних достатніх та достовірних доказів на обґрунтування недійсності договорів купівлі-продажу квартири ОСОБА_1 в розпорядження суду не надано, в ході судового розгляду встановлено, що ОСОБА_4 укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 будучи її належним власником, відтак, суд не вбачає підстав для визнання договорів купівлі-продажу № 137 від 08.02.2021 року та №282 від 06.05.2021 року недійсними, у зв`язку із чим у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Керуючись ст.ст. 13, 19, 42, 81, 141, 158, 263, 264, 265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 про визнання договорів недійсними - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом тридцяти днів з дня його ухвалення безпосередньо до Львівського апеляційного суду.

Повний текст рішення складено 22.10.2024 року.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_3 .

Відповідач: ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , проживаючий за адресою: АДРЕСА_4 .

Відповідач: ОСОБА_5 , проживаюча за адресою: АДРЕСА_5 .

Відповідач: ОСОБА_6 , проживаюча за адресою: АДРЕСА_6 .

Суддя О. І. Баєва