ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/2790/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 вересня 2024 року Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді Якусика О.В., за участю секретаря судового засідання Боклач А.Є., представника позивача - адвоката Липівської О.А., представника відповідачів - адвоката Оплачка В.О., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними,

ВСТАНОВИВ:

У жовтні 2023 року ОСОБА_1 звернулась до Святошинського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , в якому просила:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер 228, посвідчений приватним нотаріусом Софрановой Н.Л., укладений 15 вересня 2023 року між представником продавця - ОСОБА_2 та покупцем - ОСОБА_3 та застосувати наслідки визнання цього Договору недійсним шляхом повернення покупцем за Договором ОСОБА_3 житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 , а представником продавця за Договором ОСОБА_2 повернення зазначених у Договорі грошових коштів покупцю ОСОБА_3 ;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 230, посвідчений приватним нотаріусом Софрановой Н.Л., укладений 15 вересня 2023 року між представником продавця - ОСОБА_2 та покупцем - ОСОБА_3 та застосувати наслідки визнання цього Договору недійсним шляхом повернення покупцем за Договором ОСОБА_3 нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , ОСОБА_1 , а представником продавця за Договором ОСОБА_2 повернення зазначених у Договорі грошових коштів покупцю ОСОБА_3 .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що під час шлюбу позивач та відповідач-1 придбали квартиру за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлове приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , які належали їм на праві спільної приватної власності як майно подружжя.

У березні 2022 року внаслідок збройної агресії рф проти України, позивач вимушено покинула Україну для збереження свого життя та життя спільної з відповідачем-1 дитини та на цей час мешкає у Швейцарії.

Як зазначає позивач, шляхом обману відповідач-1 переконав позивача надати довіреність та дозвіл на продаж вищезазначеного спільного майна подружжя - квартири та приміщення, мотивуючи це тим, що відповідач-1 буде допомагати позивачу грошима для проживання за кордоном, і що кошти з продажу спільної квартири та приміщення будуть поділені між позивачем та відповідачем-1.

Проте, всупереч домовленості ОСОБА_2 продав вищезазначені квартиру та нежитлове приміщення прямій родичці, а саме своїй мамі - ОСОБА_3 (відповідачу-2) без наміру створення реальних правових наслідків у вигляді отримання грошових коштів за продане майно та виключно з метою ухилення від поділу майна подружжя.

Ухвалою Святошинського районного суду міста Києва від 24 жовтня 2024 року справу передано за підсудністю до Дарницького районного суду міста Києва.

Згідно із протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14 листопада 2023 року позовну заяву було передано для розгляду судді Якусику О.В.

Ухвалою Дарницького районного суду м. Києва від 26 лютого 2024 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 759/20357/23 за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 28 березня 2024 року, витребувано у ОСОБА_3 належним чином засвідчені копії договорів купівлі-продажу житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 від 15 вересня 2023 року та договору купівлі-продажу нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 230 від 15 вересня 2023 року.

29 лютого 2024 року від представника відповідача-2 надійшли документи на виконання вимог ухвали суду.

14 березня 2024 року представник відповідача-1 - адвокат Оплачко Віталій Олексійович подав відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в позові повністю.

Заперечення відповідача проти позову ґрунтуються на тому, що:

(1) позивачка оформила на ім`я свого чоловіка - відповідача-1 довіреність, посвідчену 02 серпня 2023 року за реєстровим номером 570/1317-2023 першим секретарем з консульських питань Посольства України в Швейцарській Конфедерації, м. Берн Заболотною Н.В. Вказана Довіреність була зареєстрована у встановленому законом порядку в Єдиному реєстрі довіреностей. Зазначеною Довіреністю позивачка уповноважила відповідача-1 представляти її інтереси, як власниці спірних квартири та нежитлового приміщення, із здійсненням нею, як власником «управління, користування та розпорядження (з правом здійснення продажу, міни, передачі в оренду тощо) квартирою на умовах та за розсудом уповноваженої особи, …». На виконання такої Довіреності відповідач-1 був уповноважений: «укладати та підписувати угоди та договори цивільно-правового характеру, договори купівлі-продажу, міни, оренди…» Термін вказаної Довіреності був визначений до 01 серпня 2026 року.

(2) 15 вересня 2023 року між позивачем як продавцем, від імені якої на підставі зазначеної вище діючої довіреності діяв відповідач-1, та відповідачем-2 як покупцем було укладено Договір купівлі-продажу житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер 228, посвідчений приватним нотаріусом Сафроновою Н.Л., та Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 230, посвідчений приватним нотаріусом Сафроновою Н.Л. Спірні договори повністю відповідають вимогам закону та немає жодної підстави, передбаченої законом, визнавати їх недійсними.

Після неможливості дійти згоди щодо майнових питань, які виникли у подружжя, в тому числі, й через обрання позивачкою проживання в такій «коштовній» для проживання країні як Швейцарія і через те, що перебуваючи на службі у ЗСУ, відповідач-1 не може забезпечувати проживання відповідачки в Швейцарії в тому розмірі, який їй здається оптимальним, відносини між позивачкою та відповідачем-1 погіршились ще більше, що ймовірно і стало причиною для її звернення до суду з цим безпідставними позовом.

(3) позивачка не наводить жодної ознаки того, що довіреність, яка була нею оформлена у Консульстві України в Швейцарії, видана нею внаслідок якогось обману. Позивач є дієздатною особою, володіє державною мовою. У самій довіреності вказано, що вона, як довіритель свідчить, що «дана Довіреність видається ним відповідно до його вільного волевиявлення, що відповідає його внутрішній волі, без будь-якого застосування фізичного чи психічного тиску і не носить характеру фіктивного або удаваного правочину». При цьому, в зазначеній довіреності немає обмеження кола осіб, яким можна, або не можна було продати спірне нерухоме майно. Не містить таких обмежень і чинне законодавство.

(4) позивач не вказала в позові про наявність якихось обставини, які від неї приховали відповідачі, і які могли перешкодити вчиненню правочину. При цьому, слід звернути увагу, що відповідач-2 уклала саме оплачуваний Договір купівлі-продажу, що прямо відповідає правовій природі договору купівлі-продажу та інтересам позивачки, з метою досягнення яких укладались спірні договори.

(5) позивач взагалі ніяк не пояснила в позові, які саме обставини були такими, що не відповідали дійсності, але які були істотними для вчиненого нею правочину; наявність яких саме обставин не відповідала волі позивачки перебувати у відносинах, породжених правочином, адже нею була видана Довіреність безпосередньо на продаж спірних об`єктів, і на підставі цієї Довіреності ці об`єкти й були продані; чи викликана невідповідність обставин укладення спірних правочинів умисними діями другої сторони правочину.

(6) позивач не надала жодного належного та допустимого доказу на підтвердження факту введення її в оману з боку відповідача-1 або відповідача-2 під час укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна, у той час, як наявність умислу в діях відповідачів, істотність значення обставин, щодо яких позивача введено в оману, і сам факт обману повинна довести саме позивач.

Відповідачі вважають, що позов в даній справі поданий позивачкою виключно через її намагання за щось помститись відповідачу-1, адже він взагалі не обґрунтований ані дійсними обставинами, ані нормами права.

28 березня 2024 року представник позивача - адвокат Липівська О.А. подала заяву про зміну підстав позову.

У поданій заяві представник позивача вказує, що:

(1) позивач та відповідач-1 погодились на продаж Квартири та позивач надала довіреність на продаж квартири відповідачу-1 з метою розрахунку за Договором позики, укладеним 27 вересня 2018 року між позивачкою та ОСОБА_1 , за яким вона отримала у борг 60 000 доларів США;

(2) спочатку - у 2023 році відповідач-1, з його слів під час розмови по телефону з позивачем, виставив оголошення про продаж Квартири десь за 110 000-115 000 доларів США, потім ніби знизив вартість до 100 000 доларів США та ніби узгоджував свої дії з дружиною;

(3) відповідач-1 сказав позивачу, що йому терміново потрібна довіреність, оскільки у нього є покупці на Квартиру на вигідних умовах і це гарний шанс вирішити усі питання. Довіреність йому була дуже необхідна у стислі строки.

(4) після отримання довіреності, відповідач-1 не повідомляв позивачу, яким чином і за яку вартість він продав Квартиру та Приміщення, та чи продав взагалі, та постійно уникав спілкування з позивачем, що її дуже насторожило.

(5) позивач випадково після перевірки реєстрів дізналась, що відповідач-1, скориставшись довірою позивача, перереєстрував Квартиру 15 вересня 2023 року на свою матір ОСОБА_3 (відповідача-2), уклавши договір купівлі-продажу за 2 200 000,00 грн, хоча ринкова вартість такої квартири десь у 2 рази дорожче, внаслідок чого ні позивач, ні позикодавець не отримали жодного відшкодування чи вигоди (хоча б половини коштів від продажу квартири, як співвласника Квартири). Таким же чином у ту саму дату було перереєстроване Приміщення, що також належало подружжю, всього за 42 000 грн.

(6) відповідач-2 з 01 листопада 2013 року працює акушеркою жіночої консультації філії № 1 КНП «КДЦ» Шевченківського району м. Києва з посадовим окладом, який за останні три роки складав 5 265 - 5 815 гривень на місяць, що свідчить про дуже низькі доходи ОСОБА_3 та підтверджує, що ОСОБА_4 не мала можливості купити ані Квартиру, ані Приміщення.

(7) позивач відкликала довіреність та почала вирішувати питання у досудовому порядку;

(8) відповідач-1 залишив собі Квартиру, бо позивач вимагала його переїзду з її квартири, що перебуває у її особистій приватній власності, в якій подружжя раніше проживало разом, з метою здачі в оренду, на що він дуже образився;

(9) відповідач-1 не повертає борг, не надає позивачці хоча б половину коштів з продажу Квартири та Приміщення, не пояснює свої дії, забрав багато різних речей з квартири, у якій вони разом проживали, та подав позов про розірвання шлюбу без пояснення причин (справа № 753/3445/24), намагаючись таким чином, напевно, уникнути виконання зобов`язань, як членом подружжя;

(10) відповідач-2 знала, яким чином була придбана Квартира, була обізнана у тому, що позивач та відповідач-1 отримали в борг грошові кошти за Договором позики, і під час укладання договорів купівлі-продажу вирішила не звертати увагу, що боргові зобов`язання позивачем та відповідачем-1 за Договором позики не виконані, а також на те, що позивач має право на половину коштів, які ніби сплачені за умовами відповідних договорів.

(11) як на безпосередні підстави визнання недійсними договорів, що є предметом спору у цій справі, позивач вказує, що

- ринкова вартість Квартири та Приміщення є заниженою, а проведена оцінка є сумнівною, а отже умови укладених договорів є вкрай невигідними;

- не надано жодних доказів здійснення оплати за договорами купівлі-продажу Квартири та Приміщення;

- відповідач-1 як представник позивача за довіреністю уклав договори купівлі- продажу Квартири та Приміщення суто у власних інтересах без настання відповідних правових наслідків для такого виду правочинів;

- відповідач-1, вимагаючи надати довіреність на продаж Квартири та Приміщення, скористався довірою Позивача, яка вважала, що він завжди діятиме в інтересах сім`ї.

У підтвердження цих доводів позивач зазначає, що згідно із звітами про незалежну оцінку, виконаними на її замовлення, ринкова вартість Квартири складає 4 685 800,00 грн., а ринкова вартість Приміщення - 202 300,00 грн.; відповідач-1 не надав суду документів з банківських установ, що підтвердять положення договорів купівлі-продажу Квартири та Приміщення, щодо розрахунків між сторонами, а також доказів виконання вимог п.16-1 підрозділу 10 розділу XX Податкового кодексу України про порядок сплати військового збору; у відповідача-2 відсутні доходи і кошти для проведення розрахунків за договорами.

(12) переоформивши право власності на свою матір, відповідач-1 вивів майно зі спільної сумісної власності та отримав можливості реалізувати свої права без дотримання інтересів сім`ї, а саме: право на набуття його в особисту приватну власність у якості спадщини, право бути обдарованим, як родич першої лінії спорідненості без сплати додаткових податків, право на продаж вже за реальною ринковою ціною з метою заробітку та неможливості здійснення справедливого поділу майна подружжя за ринковою вартістю у межах строку позовної давності тощо. Зокрема, у лютому 2024 року він ініціював позов про розірвання шлюбу, що підтверджує його наміри не ділити майно з дружиною.

На переконання позивача відповідачі діяли очевидно недобросовісно та зловживали правами, вчинили оспорювані договори купівлі-продажу, які порушують майнові інтереси позивача та направлені на недопущення/ускладнення здійснення розподілу майна подружжя.

Також на думку позивача відповідач-1 скористався її довірою та виступаючи від її імені за довіреністю діяв суто у власних інтересах, укладаючи вказані правочини, що прямо суперечить положенням частини третьої статті 238 ЦК України.

28 березня 2024 року підготовче засідання відкладено на 23 квітня 2024 року.

22 квітня 2024 року представник відповідача 1 - адвокат Оплачко В.О. подав пояснення на заяву про зміну підстав позову, в яких вказував, що:

(1) позивач без будь-якого обґрунтування та пояснення змінила описані нею самою в позові обставини, які стали передумовою цього спору та вигадала свою нову версію подій, які призвели до цього спору;

(2) дійсні обставини, які мають відношення до спору, чітко викладені відповідачами в їх відзиві на позов, а саме: позивачем була видана довіреність, відповідачем-1 укладено договори на підставі такої довіреності, яка на той момент була чинною та не скасованою, а отже, підстав для недійсності таких договорів немає. Такі договори виконані сторонами повністю;

(3) позивач безпідставно намагається зв`язати цей спір про недійсність договорів купівлі-продажу нерухомого майна з іншим спором у справі № 753/3772/24 за позовом її батька про повернення колишнім подружжям позивачки та відповідача-1 її батьку частини позики, яку позивач взяла у свого батька під проценти у 2018 році;

(4) позивач вводить суд в оману, стверджуючи, що подружжя позивача та відповідача-1 з початком воєнного стану в Україні втратили можливість отримувати дохід. Позивачка ніколи не працювала і не працює, отримує аліменти від відповідача-1 на дитину в розмірі більш, ніж 12 000 грн. щомісяця. Натомість відповідач-1 з 2006 року є військовослужбовцем та безперервно перебуває на військовій службі в Управлінні державної охорони України, ніколи не втрачав свою заробітну плату військовослужбовця, яка наразі становить близько 60 000 грн., та завжди піклувався, в тому числі і фінансово, про свою родину. У фінансовому стані колишнього подружжя нічого не змінилось, а тому виконання будь-яких наявних фінансових зобов`язань не є складністю для відповідача-1. Крім того, у колишнього подружжя є у власності десять паркомісць та позашляховик, які є предметом спору про поділ майна подружжя у справі №753/7808/24, а тому ніяк не можна сказати, що для повернення відносно невеликої суми (в порівнянні з повною сумою позики, яку в більшості вони вже повернули) колишнє подружжя могло продати лише квартиру. При цьому, батько позивачки заявив позов про стягнення зі своєї дочки та її колишнього чоловіка заборгованості (решти позики) в сумі близько 24 000дол. США, з урахуванням процентів та санкцій. Ця сума не є адекватною тій, за яку була продана квартира (еквівалент 60 000дол. США), адже такі кошти у колишнього подружжя були наявні.

(5) позивач голослівно стверджує, що відповідач-1 наполягав на терміновій видачі йому довіреності. Водночас продаж спірної квартири був доцільним тільки через те, що позивачці з дитиною в майбутньому могли знадобитись кошти, адже фінансова допомога, яку вони отримують у Швейцарії, за словами позивачки, не була достатньою для нормального життя там. Єдиною метою прийняття колишнім подружжям рішення про продаж спірних об`єктів було не пропустити час, коли їх можна продати за адекватну ціну.

(6) якщо б позивачка мала намір заборонити продавати квартиру саме відповідачу-2, вона мала можливість прямо зазначити це в довіреності. Також, якщо б вона мала намір продати квартиру не менше, ніж за визначену нею ціну, вона також мала б це обговорити з відповідачем-1 (повіреним), та чітко зазначити в довіреності. Проте, ніяких обмежень такого роду в довіреності не має. Довіреність була чинною на момент укладення спірних договорів, а отже, вони укладені відповідно до вимог чинного законодавства України.

(7) не відповідає дійсності твердження позивачки про те, що спірна квартира продана за заниженою ціною. Так, законодавством України встановлено, що купівля-продаж на підставі договору відбувається за договірною ціною. Така ціна може бути менше або вище встановленої оцінювачами ринкової вартості такої квартири. При цьому, такої підстави для недійсності договору, як невідповідність договірної ціни експертній оцінці, законодавством не передбачено. Договірна ціна спірної квартири склала 2 200 000,00 грн., а підсобного приміщення - 42 000 грн., які як зазначено у спірних договорах покупець сплатила до їх укладення. Такі договірні ціни були встановлені сторонами на дату укладення спірних договорів - 15 вересня 2023 року. При цьому, з Договору купівлі-продажу квартири від 03 лютого 2023 року, укладеного між ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 вбачається, що за півроку до продажу Квартири, позивачка придбала її за набагато нижчу ціну - 1 652 451,27 грн. Тобто, за спірним договором квартира була продана відповідачем-1 дорожче на 547 548,73грн., ніж за неї оплатило колишнє подружжя всього за півроку до її продажу. Ціна продажу спірних об`єктів відповідала рівню ринкових цін, що було відображено в експертній оцінці, замовленій відповідачем-1 при укладенні спірних договорів.

(8) надані позивачкою Звіти про незалежну оцінку №2.3-24-1 та №2.3.24-2, складені ПП Світлиця-Нова» від 02 березня 2024 року не є належними та допустимими доказами у справі, оскільки оцінка проведена оцінювачем не на дату продажу спірних об`єктів, а на 02 березня 2024 року, тобто через рік після їх продажу; у вказаних Звітах вказано, що як джерела вихідних даних для розрахунків прийняті результати обстеження об`єктів, однак відповідач-2 як власниця квартири стверджує, що ніякого обстеження її квартири та підсобного приміщення не здійснювалось; визначення вартості об`єктів оцінки проводилось порівняльним методичним підходом, проте, очевидно, що такий метод ніяк не міг бути застосований оцінювачем, оскільки оцінювачем не було проведено візуальне обстеження об`єктів оцінки, що є порушенням вимог Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 та Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442.

23 квітня 2024 року від представника позивача надійшло клопотання про виклик в судове засідання в якості свідків - ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .

У підготовчому засіданні 23 квітня 2024 року судом прийнято заяву представника позивача про зміну підстав позову, задоволено клопотання про поновлення строку на подання доказів та задоволено клопотання про виклик в судове засідання для допиту як свідків ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , відкладено підготовче засідання на 04 червня 2024 року.

26 квітня 2024 року від представника позивача надійшло клопотання про поновлення строку на подання відповіді на відзив.

30 травня 2024 року від представника позивача надійшла відповідь на відзив.

У відповіді на відзив представника позивача зазначила, що позивач та відповідач-1 погодились на продаж Квартири з метою розрахунку за договором позики та позивач надала відповідачу-1 довіреність на реальний продаж Квартири та Приміщення саме з метою проведення розрахунків за Договором позики; відповідач-1 переконував, що йому терміново потрібна довіреність, оскільки у нього є покупці на Квартиру на вигідних умовах, відповідач-1 активно допомагав у оформленні довіреності у Посольстві України у Швейцарській конфедерації у м. Берн; позивач склала довіреність на розпорядження Квартирою та Приміщенням не розуміючи задумів відповідача-1, вважаючи, що вони нарешті сплатять борги та у них залишаться ще кошти на проживання та інші потреби; після отримання необхідних йому документів, відповідач-1 він максимально уникав спілкування з позивачем; відповідач-2 не мала великих доходів та дуже часто потребувала фінансової допомоги позивача та відповідача-1, зокрема на оплату комунальних послуг, оплати лікування чоловіка відповідача-2, відпочинку тощо, а низькі доходи відповідача-2 підтверджують, що відповідач-2 не мала можливості купити ані Квартиру, ані Приміщення, натомість відповідач-1 чи відповідач-2 не надають до суду документи з банківських установ, що підтвердять положення договорів купівлі-продажу Квартири та Приміщення щодо їх оплатності.

Щодо придбання Квартири згідно з Договором купівлі-продажу, що укладений з ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та позивачем, позивач здійснила розрахунок за Квартиру та Приміщення ще 28 вересня 2018 року і з моменту будівництва та до оформлення права власності вартість майна не змінювалась.

Наголошує, що ціна, визначена у спірних договорах, не була адекватною (всього 26 900 грн за 1 кв.м), ринковою та такою, що б могла задовольнити позивача та відповідача-1. Також зазначила, що жодних заяв щодо рецензування звітів про оцінку майна з боку Відповідачів заявлено не було, тому усі сумніви, що були описані у відзиві на позов не мають ні юридичного значення, ні несуть жодних наслідків для проведення процедури оцінки вказаного доказу судом у порядку, що визначений ЦПК України.

Ухвалою Дарницького районного суду міста Києва від 04 червня 2024 року поновлено представнику позивача строк на подання відповіді на відзив, підготовче провадження у справі № 759/20357/23 закрито та призначено справу до судового розгляду по суті, викликано як свідків ОСОБА_5 та ОСОБА_6 .

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази у справі, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, з огляду на таке.

17 липня 2014 року ОСОБА_2 та ОСОБА_1 зареєстрували шлюб, що підтверджується свідоцтвом про шлюб серії НОМЕР_1 від 17 липня 2014 року. Від цього шлюбу у сторін є дочка - ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_1 .

27 вересня 2018 року між ОСОБА_5 як позикодавцем та ОСОБА_1 укладено Договір процентної грошової позики, відповідно до умов якого позивач отримала позику у розмірі, еквівалентному 60 000 доларів США для придбання трикімнатної квартири в м. Киві під 4,75% річних на строк до 27 вересня 2023 року.

Отримання коштів за цим договором підтверджується розпискою від 27 вересня 2018 року.

Згідно із нотаріально засвідчено заявою ОСОБА_5 від 14 лютого 2024 року залишок основного боргу за цим договором складає 21 000 доларів США.

03 лютого 2023 року між ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений 03 лютого 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О., реєстр. №78, відповідно до якого ОСОБА_1 придбала трикімнатну квартиру АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 0000, номер запису про право власності 49140431).

Відповідно до п. 7 цього договору загальна ціна продажу квартири визначена сторонами у 1 652 451,27 грн. без ПДВ.

У відповідь на адвокатський запит адвоката Липівської О.А. ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «КРІСТАЛ ЕССЕТ МЕНЕДЖМЕНТ» 28 травня 2024 року повідомила, що ОСОБА_1 за належної згоди чоловіка - ОСОБА_2 був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений 28 вересня 2018 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О. та на виконання умов попереднього договору ОСОБА_1 оплатила 100% вартості забезпечувального платежу в розмірі 1 632 313,21 грн. без ПДВ, на підтвердження чого надало довідку про зарахування коштів.

07 лютого 2023 року на підставі Договору купівлі-продажу, посвідченого 07 лютого 2023 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О., реєстр. №86, ОСОБА_1 придбала нежитлове приміщення №8/55 за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000, номер запису про право власності 49164395).

Вартість нерухомого майна встановлена у договорі - 115727,19 грн., що слідує з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав а нерухоме майно 365065710 від 08 лютого 2024 року.

02 серпня 2023 року ОСОБА_1 видала ОСОБА_2 довіреність, посвідчену за реєстровим номером 570/1317-2023 першим секретарем з консульських питань Посольства України в Швейцарській Конфедерації, м. Берн Заболотною Н.В. Вказана Довіреність була зареєстрована в Єдиному реєстрі довіреностей.

Зі змісту Довіреністю слідує, що ОСОБА_1 уповноважила ОСОБА_2 представляти її інтереси як власниці Квартири та/або Нежитлового приміщення з питань, що стосуються належного виконання довіреності, і компетенція яких пов`язана (але не вичерпується) із здійсненням нею як власником управління, користування та розпорядження (з правом здійснення продажу, міни, передачі в оренду тощо) квартирою на умовах та за розсудом уповноваженої особи, зокрема, оформлення необхідних довідок і документів. Для виконання цієї довіреності позивач уповноважила відповідача-1, зокрема, укладати та підписувати угоди та договори цивільно-правового характеру, договори купівлі-продажу, міни, оренди, попередні договори купівлі-продажу, договори завдатку тощо, проводити розрахунки, отримувати кошти та/або майно за укладеними договорами.

Термін вказаної Довіреності був визначений до 01 серпня 2026 року.

15 вересня 2023 року між ОСОБА_1 як продавцем, від імені якої на підставі на підставі зазначеної вище довіреності діяв ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 як покупцем було укладено Договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сафроновою Н.Л., серія та номер 228, купівлі-продажу житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 , та Договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сафроновою Н.Л., серія та номер 230, купівлі-продажу нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 .

Згідно з пунктом 3 Договору купівлі-продажу квартири продає вчинено за 2 210 000 грн., які одержав представник продавця повністю від покупця до підписання цього договору. Експерта оцінка квартири - 2 117 966,25 грн. (пункт 4договору).

Як визначено пунктом 3 Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення продаж вчинено за 40 000 грн., які одержав представник продавця повністю від покупця до підписання цього договору. Експерта оцінка нежитлового приміщення - 41 630,77 грн. (пункт 4договору).

Право власності відповідача-2 на вказане вище нерухоме майно зареєстровано у Державному реєстрі речових прав, що підтверджується наявними в матеріалах справи витягами та інформаційними довідками з Реєстру.

У відповідь на адвокатський запит адвоката Липівської О.А. 26 березня 2024 року Комунальне некомерційне підприємство «Консультативно-діагностичний центр» Шевченківського району міста Києва надало відомості, що ОСОБА_3 прауює в КНП «КДЦ» з 01 листопада 2013 року по теперішній час за основним місцем роботи на посаді акушерки відділення жіночої консультації і її посадовий оклад становить: станом на 01 січня 2014 року - 1551,00 грн., 01 січня 2015 року - 1551,00 грн., 01 січня 2016 року - 2026,00 грн.; 01 січня 2017 року - 2912,00 грн.; 01 січня 2018 року - 3207,00 грн.; 01 січня 2019 року - 3496,00 грн.; 01 січня 2020 року - 3826,00 грн.; 01 січня 2021 року - 4859,00 грн.; 01 січня 2022 року - 5265,00 грн; 01 січня 2023 року - 5265,00 грн.

24 листопада 2023 року позивачка скасувала видану відповідачу-1 довіреність, про що свідчить її заява, посвідчена Заболотною Н.В., першим секретарем з консульських питань Посольства України у Швейцарській Конфедерації. Ця заява передана відповідачу-1 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Думухом Богданом Леонідовичем 28 листопада 2023 року.

Згідно із Звітом № 2.3.24-1 про незалежну оцінку, виконаним ПП «Світлиця-Нова» на замовлення позивача, ринкова вартість житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату оцінки 02 березня 2024 року становить 4 685 800 грн.

Згідно із Звітом № 2.3.24-2 про незалежну оцінку, виконаним ПП «Світлиця-Нова» на замовлення позивача, ринкова вартість нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_2, прим. 8/55 станом на дату оцінки 02 березня 2024 року становить 202 300 грн.

Посилаючись на те, що відповдіач-1 скористався довірою позивача, виступаючи від її імені за довіреністю, укладаючи оспорювані договори, діяв у власних інтересах, недобросовісно та з метою недопущення/ускладнення здійснення розподілу майна подружжя, просить визнати договору купівлі-продажу Квартири та Нежитлового приміщення недійсними.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені частиною другою статті 16 ЦК України, зокрема, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання правочину недійсним.

У разі порушення (невизнання, оспорювання) суб`єктивного цивільного права чи інтересу у потерпілої особи виникає право на застосування конкретного способу захисту.

Право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, провадження № 14-144цс18).

Ефективність захисту цивільного права залежить від характеру вимоги, що висувається до порушника та характеру правовідносин, які існують між позивачем та відповідачем. Тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Згідно з частинами першою та другою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 232 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Сутність та правова природа цивільного представництва регулюються положеннями глави 17 ЦК України.

Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта органу юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Представництво характеризується такими ознаками: цивільні права та обов`язки належать одній особі, а здійснюються безпосередньо іншою; представник вчиняє певні юридичні дії (вчинення виключно фактичних (не юридичних) дій представництвом не охоплюється); представник діє не від свого імені, а від імені іншої особи; представник діє виключно в межах наданих йому повноважень; правові наслідки настають не для представника, а для особи, яку він представляє.

Згідно зі статтею 239 ЦК України правочин, вчинений представником, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки особи, яку він представляє.

Відповідно до статті 240 ЦК України представник зобов`язаний вчиняти правочин за наданими йому повноваженнями особисто.

Згідно з частинами першою, третьою статті 244 ЦК України представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Довіреністю є письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Отже, довіреність свідчить про наявність між особою, яка її видала, та особою, якій її видано, правовідносин, які є представницькими відносинами.

За загальним правилом довірена особа, яка виступає від імені довірителя, зобов`язана діяти в її інтересах добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.

Відповідно до статті 1000 ЦК України за договором доручення одна сторона (повірений) зобов`язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії. Правочин, вчинений повіреним, створює, змінює, припиняє цивільні права та обов`язки довірителя.

У договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними (стаття 1003 ЦК України).

Аналіз вказаних норм дає підстави для висновку, що договір доручення може посвідчуватися довіреністю та є різновидом представництва інтересів особи-довірителя, що виникає на підставі договору.

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).

Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Відповідно до статті 238 ЦК України представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Головним елементом правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тобто основним юридичним фактом, що підлягає встановленню судами, є дійсна спрямованість волі сторін на укладення договору.

Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду від 19 травня 2021 року у справі № 642/7417/18 (провадження № 61-246св20) вказано, що за своєю правовою природою довіреністю є одностороннім правочином, що укладається у вигляді письмового документа, у якому визначаються повноваження представника. Довіреність свідчить про надання представнику від імені довірителя відповідних повноважень стосовно вчинення правочину, стороною якого є третя особа. Подібні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 жовтня 2019 року у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19). Згідно з частиною третьою статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. Тобто, правочин завжди має вчинятися в інтересах сторони, яку представляють. З метою забезпечення інтересів цієї особи представнику заборонено вчиняти представницький правочин у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є. При цьому словосполучення «у своїх інтересах» слід розуміти таким чином, що представник не може вчиняти від імені особи, яку він представляє, правочин щодо себе особисто або іншим шляхом на шкоду інтересам довірителя, в тому числі на користь інших осіб, включаючи і тих, представником яких він одночасно є.

У постанові Верховного Суду від 01 грудня 2021 року у справі № 908/3467/19 зазначено, що правочин завжди має вчинятися в інтересах сторони, яку представляють, незалежно від того, вчиняється такий правочин з перевищенням наданих представнику повноважень, чи без такого перевищення. З метою забезпечення інтересів цієї особи представнику заборонено вчиняти представницький правочин у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є. Представник, який вчиняє правочин від імені довірителя сам з собою, завжди знаходиться в ситуації конфлікту інтересів, адже інтерес різних сторін правочину не співпадає. Зокрема, у випадку укладення договору купівлі-продажу, інтерес продавця полягає у реалізації товару за найбільшу ціну, а інтерес покупця - за найменшу, інтерес продавця полягає у скороченні строків розрахунку, а покупця - у їх збільшенні, тощо. У випадку укладення представником правочину з самим собою довіритель не повинен доводити, що цей правочин укладено не в його інтересах, збитковість правочину, недобросовісність чи нерозумність дій довірителя. По суті, положення частини третьої статті 238 ЦК України надають довірителю право визнати недійсним відповідний правочин, незалежно від того на яких умовах він укладений. На довірителя не покладається тягар доведення невигідності умов такого договору, його збитковості. Його укладення не в інтересах довірителя презюмується. Вчинення правочину щодо самого себе, тобто не в інтересах довірителя, а у своїх власних, є підставою для визнання такого правочину недійсним. Правило, передбачене частиною третьою статті 238 ЦК України, покликане гарантувати інтереси особи, яку представляють, від можливих зловживань з боку представника.

У постанові Верховного Суду від 14 квітня 2021 року у справі № 760/34776/19 (провадження № 61-17192св20), вказано, що при визнанні недійсним договору купівлі-продажу суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що Особа-1, діючи на підставі довіреності, відчужила за договором купівлі-продажу квартиру, при цьому відсутні докази, що довіритель Особа-2 отримала грошові кошти від продажу своєї квартири. 31 липня 2019 року Особа-2 склала на ім`я позивача Особа-3 заповіт. Особа-1 як представник Особа-2 за довіреністю від 14 вересня 2018 року, продаючи квартиру своєму чоловікові - відповідачу Особа-4, набула право спільної власності на вказану квартиру, усвідомлювала, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя Особа-2 та свідомо допускала настання несприятливих наслідків для довірителя. Наведене давало суду апеляційної інстанції підстави для висновку щодо наявності умислу представника, домовленості сторін оспорюваного договору для переслідування власних інтересів всупереч інтересам Особа-2.

У постанові Верховного Суду від 31 травня 2022 року у справі № 638/20248/19 (провадження № 61-19696св21) Суд погодився з правильним висновком апеляційного суду щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу, а саме що Особа-4, діючи від імені Особа-1 на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гібадуловою Л. А. 25 липня 2017 року, 18 січня 2019 року здійснив продаж належних позивачу нежитлових приміщень своїй матері Особа-2, яка в подальшому уклала договір іпотеки з Особа-3 на забезпечення виконання зобов`язань самого Особа-4. Отже, продаж спірних нежитлових приміщень Особа-4 здійснив у інтересах своєї сім`ї та особистих інтересах. Наведене свідчить про наявність зловмисної домовленості Особа-4, який діяв за довіреністю від імені Особа-1, з іншою особою - його матір`ю Особа-2 при укладенні договору купівлі-продажу належних Особа-1 нежитлових приміщень, оскільки про це свідчить те, що договір укладався між близькими родичами. Наведене давало суду апеляційної інстанції підстави для висновку щодо наявності умислу представника, домовленості сторін оспорюваного договору для переслідування власних інтересів всупереч інтересам Особа-1.

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно із статтею 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.

Статтею 13 ЦК України унормовано, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Як встановлено судом, у цій справі:

- Квартира і Приміщення є спільним майном позивача і відповідача-1;

- оспорювані договори купівлі-продажу Квартири і Приміщення укладені ОСОБА_2 як представником ОСОБА_1 зі своєю матір`ю ОСОБА_3 ;

- продаж Квартири у вересні 2023 році вчинено за 2 210 000 грн., продаж Приміщення - за 40 000 грн.

- на дату набуття цих об`єктів (майнових прав на них) у спільну власність позивача і відповідача-1 у 2018 році їх вартість становила: Квартири у - 1 652 451,27 грн. без ПДВ, Приміщення - 115 727,19 грн.

- згідно із Звітами про незалежну оцінку ринкова вартість Квартири станом на 02 березня 2024 року становить 4 685 800 грн., а Приміщення - 202 300 грн.

- відповідачами не надано доказів на підтвердження фінансової спроможності та достатності у відповідача-2 доходів для придбання Квартири та Приміщення та не надано доказів фактичного виконання ними умов оспорюваних договорів щодо оплати Квартири і Приміщення;

- відсутні докази, що позивач як довіритель отримала кошти від продажу своєї частки квартири.

За вказаних обставин суд дійшов висновку, що оспорювані договори купівлі-продажу Квартири і Приміщення укладені відповідачем не в інтересах позивача як довірителя, а у своїх власних інтересах, що є підставою для визнання оспорюваних договорів недійсними з підстав, передбачених статтею 238 ЦК України.

Доводи відповідачів, що оспорювані договори укладені на підставі довіреності, яка на момент їх укладення була чинною та не скасованою, не містила заборонити продавати квартиру саме відповідачу-2 та обмежень щодо ціни продажу, а продаж відбувся за договірною ціною, суд відхиляє, оскільки вони не спростовують фактичні обставини продажу цих об`єктів відповідачем-1 всупереч інтересам позивача за заниженою вартістю своїй матері та фактично у власних інтересах.

Заперечення відповідача-1 щодо проведеної позивачем оцінки майна суд відхиляє, оскільки відповідачами не надано рецензій на вказані звіти про оцінку майна відповідно до статті 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», клопотань про призначення судової експертизи ринкової вартості цих об`єктів відповідачі не заявляли.

Як передбачено частиною третьою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Таким чином за змістом наведеної норми Закону визнання недійсним договору, на підставі якого за покупцем зареєстровано право власності на нерухоме майно, має своїм наслідком внесення змін в Державний реєстр шляхом здійснення державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до частини третьої статті 26 Закону, а саме повернення відповідних прав у стан, що існував до відповідної державної реєстрації.

З огляду на викладене, позов в частині вимог про застосування наслідків недійсності договорів шляхом повернення покупцем за Договором ОСОБА_3 житлової квартири за адресою: АДРЕСА_1 та нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , ОСОБА_1 , а представником продавця за Договором ОСОБА_2 повернення зазначених у Договорах грошових коштів покупцю ОСОБА_3 задоволенню не підлягають.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 141 ЦПК України покладаються на відповідачів.

Керуючись статтями 12-13, 76-81, 141, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер 228, посвідчений приватним нотаріусом Сафроновою Н.Л., укладений 15 вересня 2023 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення 8/55 за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 230, посвідчений приватним нотаріусом Сафроновою Н.Л., укладений 15 вересня 2023 року між ОСОБА_1 , від імені якої діяв ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 .

В іншій частині у позові відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір за подання позовної заяви у сумі по 536 (п`ятсот тридцять шість) гривень 80 коп. з кожного.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 21 липня 2025 року.

Суддя Олександр ЯКУСИК