ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА
провадження № 2/753/1024/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2024 року м. Київ

Дарницький районний суд м. Києва у складі головуючого судді - Маркєлової В.М.,

за участю:

секретаря судового засідання - Овчаренко К.А.,

прокурора Шаройкіної М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження цивільну справу

за позовом Керівника Дарницької окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради

до 1. ОСОБА_1 , 2. ОСОБА_2

про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки та скасування її державної реєстрації,

У С Т А Н О В И В:

25.07.2023 до Дарницького районного суду м. Києва надійшов позов Керівника Дарницької окружної прокуратури м. Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до 1. ОСОБА_1 , 2. ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки та скасування її державної реєстрації.

Відповідно до протокола автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.07.2023 для розгляду справи визначено суд у складі головуючого судді Маркєлової В.М.

Суд ухвалою від 27.07.2023 прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі, постановив проводити розгляд за правилами загального позовного провадження, призначив підготовче засідання на 16.00 год. 28.08.2023; установив сторонам строки для подання заяв по суті справи.

Прокурор у позові просить:

1. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 01.06.2021, індексний номер 58481598, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_1 .

2. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 123 кв.м розташованого по АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ), посвідчений 10.05.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 2349.

3. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.05.2023, Індексний номер 67545125, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_2 , припинивши вказане право ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ).

4. Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом зобов`язання ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) повернути територіатьній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ) земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0004 площею 0,0479 га за адресою: АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від житлового будинку загальною площею 123 кв.м. та паркану.

5. Скасувати державну реєстрацію земельної ділянки у Державному земельному кадастрі за кадастровим номером :90:923:0004 площею 0,0479 га та закрити щодо неї Поземельну книгу.

Підстави представництва інтересів держави в особі Київської міської ради прокурор обґрунтував таким.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно зі ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

За ст. 56 Цивільного процесуального кодексу України прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній заяві чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, а також зазначає орган, уповноважений державною здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Конституційний Суд України у своєму рішенні від 08.04.1999 № З-рп/99 зазначив, що із врахуванням того, що «Інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Згідно з п. 2 Рекомендації Rес (2012) 11 Комітету міністрів Ради Європи державним - учасникам «Про роль публічних обвинувачів поза системою кримінальної юстиції», прийнятої 19.09.2012 на 1151-му засіданні заступників міністрів, якщо національна правова система надає публічним обвинувачам певні обов`язки та повноваження поза системою кримінальної юстиції, їх місія полягає у тому, щоб представляти загальні та публічні інтереси, захищати права людини й основоположні свободи та забезпечувати верховенство права.

Європейський суд з прав людини звертав увагу на те, що сторонами цивільного провадження є позивач і відповідач. Підтримка, що надається прокуратурою одній зі сторін, може бути виправдана за певних обставин, наприклад, при захисті інтересів незахищених категорій громадян (дітей, осіб з обмеженими можливостями та інших категорій), які, ймовірно, не в змозі самостійно захищати свої інтереси, або в тих випадках, коли відповідним правопорушенням зачіпаються інтереси великої кількості громадян, або у випадках, коли потрібно захистити інтереси держави (рішення від 15.01.2009 у справі «Менчинська проти Росії», заява № 42454/02, п. 35).

Стаття 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначає, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на землю.

Пунктом 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Виходячи з положень ч. 1 ст. 13 Конституції України, згідно з якою органи державної влади та місцевого самоврядування здійснюють від імені українського народу право власності на землю та повноважень Київської міської ради у сфері земельних правовідносин, контролю за додержанням земельного законодавства у сфері забудови територій (ст. 9 Земельного кодексу України), порушені майнові права Київської міської ради, як власника земельної ділянки.

Відповідно до ст. 140 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Особливості здійснення місцевого самоврядування в містах Києві та Севастополі визначаються окремими законами України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

Органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, є районні та обласні ради.

Згідно з ч. 1 ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад.

За ч. 1 ст. 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

Відповідно до ст. 6 Закону України «Про столицю України - місто-герой Київ» місцеве самоврядування у місті Києві здійснюється територіальною громадою міста як безпосередньо, так і через Київську міську раду, районні в місті ради (у разі їх утворення) та їх виконавчі органи.

Згідно з ч. 1 ст. 9 цього Закону у місті Києві діють представницькі органи місцевого самоврядування - Київська міська рада, районні в місті ради (у разі їх утворення), які є юридичними особами.

Частиною 1 ст. 18 вказаного Закону передбачено, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування у місті Києві є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності громади міста або знаходяться в її управлінні.

За ч. 1 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» територіальна громада - жителі, об`єднані постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або добровільне об`єднання жителів кількох сіл, що мають єдиний адміністративний центр.

Право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 цього Закону місцеве самоврядування в Україні - це гарантоване державою право та реальна здатність територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища, міста - самостійно або під відповідальність органів та посадових осіб місцевого самоврядування вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

За змістом ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування.

Окрім того, відповідно до ст. ст. 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» відповідні ради здійснюють права суб`єкта комунальної власності від імені та виключно в інтересах територіальних громад.

З аналізу вказаних норм законодавства вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, земля, правомочності власника щодо якої від імені територіальної громади виконує відповідна рада.

Тобто економічні інтереси держави полягають і в законному та ефективному використанні об`єктів, що є комунальною власністю - для задоволення суспільної потреби у функціонуванні місцевого самоврядування.

На території міста Києва правомочності власника нерухомого майна від імені територіальної громади здійснює Київська міська рада.

У даному випадку Київська міська рада позбавлена можливості розпоряджатися земельною ділянкою площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 по АДРЕСА_1 внаслідок незаконної державної реєстрації права власності на нерухоме майно за вказаною адресою, тому необхідність захисту порушеного права є очевидною.

Основними засадами державної реєстрації прав є гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, внесення відомостей до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених Законом, а тому їх порушення, яке полягає у недотриманні встановленого порядку та процедур, створює загрозу гарантіям непорушності права власності та існуючому правопорядку.

У даному випадку порушення інтересів держави полягає в тому, що всупереч встановленому законодавством порядку, право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за фізичною особою на підставі підробних документів та може бути спрямовано на подальше незаконне заволодіння комунальним майном, а саме земельною ділянкою у Дарницькому районі міста Києва.

Здійснення самочинного будівництва нерухомого майна на комунальній землі та проведення його державної реєстрації посягає на суспільні, економічні та соціальні інтереси держави, а також спрямовано на використання всупереч вимогам чинного законодавства земель територіальної громади міста, що порушує права та охоронювані інтереси держави в особі Київської міської ради як органу уповноваженого розпоряджатися землями міста Києва.

Внаслідок незаконної реєстрації самочинного збудованого об`єкту житлової нерухомості Київська міська рада втратила можливість самостійно на власний розсуд раціонально використовувати та розпоряджатися земельною ділянкою, на якій вказаний об`єкт розташований.

Відповідно до ст. 18-2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» орган місцевого самоврядування може бути позивачем та відповідачем у судах загальної юрисдикції, зокрема, звертатися до суду, якщо це необхідно для реалізації його повноважень і забезпечення виконання функцій місцевого самоврядування.

Верховний Суд у постанові від 13.03.2018 у справі № 911/620/17 дійшов висновку, що у правовідносинах, що стосуються прав та економічних інтересів територіальної громади інтереси держави та позивача - місцевої ради, яка представляє відповідну територіальну громаду та здійснює від її імені та в її інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, повністю збігаються.

Порушення прав територіальної громади беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів, оскільки таке порушення суперечить конституційному обов`язку держави щодо забезпечення прав людини та гарантування належного функціонування місцевого самоврядування, ослаблює економічні основи місцевого самоврядування, що потребує реагування у межах наданої Конституцією України компетенції.

Прокурор, виявивши такі порушення інтересів держави, зобов`язаний вжити заходи, спрямовані на їх захист.

Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної фізичної чи юридичної особи, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі «Трегубенко проти України» від 02.11.2004 категорично ствердив, що «правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес».

Внаслідок незаконної державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна по АДРЕСА_1 у Дарницькому районі міста Києва Київська міська рада позбавлена можливості самостійно розпоряджатися земельною ділянкою, розташованою за вказаною адресою.

Водночас, Київська міська рада неналежним чином здійснює повноваження, покладені на неї чинним законодавством.

На Київську міську раду, як власника, покладено обов`язок самостійно та через свій виконавчий орган контролювати збереження земельних ділянок територіальної громади міста Києва, відстежувати стан їх використання та перевіряти за допомогою доступних джерел, чи не має місце порушення прав та інтересів територіальної громади на це майно.

Київська міська рада як власник зобов`язана вживати заходи щодо сумлінного та добросовісного управління довіреним їй комунальним майном, забезпечувати його ефективне використання, контролювати стан збереження, а у випадку порушення іншими особами права власності територіальної громади - невідкладно реагувати.

Водночас, Київська міська рада свої функції власника щодо спірної 23 земельної ділянки ігнорувала та вчасно не виявила факту незаконної реєстрації права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, що й до теперішнього часу призводить до незаконного використання земельної ділянки комунальної власності, на якій вказане майно розташоване, чим порушено права та охоронювані інтереси держави в особі територіальної громади міста Києва.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) достовірно був обізнаний про ф акт самочинного будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003 та користування цією земельною ділянкою без правовстановлюючих документів, починаючи з 11.05.2021, тобто з дати складання відповідного акту обстеження земельної ділянки від 11.05.2021 № 21-0386-02. Аналогічну перевірку земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено 30.08.2021, про що свідчить акт № 21-0023-02, відповідно до якого на вказаній земельній ділянці побудовано два поверхи двох споруд невстановленого призначення, земельна ділянка огороджена парканом, паспорт об`єкту будівництва відсутній.

Крім того, про факт обізнаності Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) щодо будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003, яка використовується без правовстановлюючих документів, свідчить також лист Департаменту від 25.05.2021 № 057-057/Г-909-1933, наданий на заяву громадянина ОСОБА_3 стосовно проведення перевірки за фактом зайняття вказаної земельної ділянки та самочинного будівництва на ній. Відповідно до вказаного листа працівниками Департаменту проведено обстеження зазначеної земельної ділянки та виявлено використання земельної ділянки для ведення будівельних робіт, у зв`язку з чим, матеріали обстеження направлені до контролюючих та правоохоронних органів міста Києва.

Однак, до теперішнього часу Київською міською радою не вживались заходи щодо скасування державної реєстрації права власності за житловий будинок по АДРЕСА_1 та повернення земельної ділянки, на якій він розташований.

Дарницька окружна прокуратура міста Києва зверталася до Київської міської ради з листами від 06.04.2023 № 46-1972вих-23, від 02.06.2023 № 46-3313вих-23 щодо вжитих заходів, в тому числі, цивільно-правового характеру з метою усунення вказаних порушень.

При цьому, у вказаних листах Київську міську раду поінформовано про факти порушень законодавства при реєстрації спірного об`єкту нерухомості та реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0004 за вказаною адресою.

У відповідь на зазначені листи, за дорученням заступника голови Київської міської державної адміністрації з питань самоврядних повноважень, Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) листами від 10.04.2023 № 0570202/3-4556 та від 07.06.2023 № 0570202/3-7427 повідомив, що інформація щодо вжиття Київською міською радою заходів цивільно-правового характеру щодо розміщеного об`єкта нерухомого майна на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003 та щодо земельної ділянки :90:923:0004 по АДРЕСА_1 у Департаменті відсутня. Також. Департамент вважає за можливе звернення Дарницькою окружною прокуратурою міста Києва з позовом до суду з порушених питань.

Незважаючи на встановлений Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) факт самочинного будівництва будинків на земельній ділянці комунальної власності ще у травні 2021 року, жодних заходів, у тому числі, позовного характеру, не вжито, що свідчить про невиконання Київрадою, як уповноваженим органом, покладених на неї функцій по захисту інтересів держави.

Таким чином, нездійснення органом місцевого самоврядування захисту порушених інтересів держави у даному спорі є очевидним.

Вказана бездіяльність Київської міської ради є підставою для звернення прокурора до суду за захистом інтересів держави, в порядку ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Відповідно до положень п.п. 38-40 постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, бездіяльність компетентного органу (нездійснення захисту інтересів держави) означає, що компетентний орган знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, мав повноваження для захисту, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк.

Звертаючись до компетентного органу до подання позову в порядку, передбаченому ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор фактично надає йому можливість відреагувати на стверджуванні порушення інтересів держави, зокрема, шляхом призначення перевірки фактів порушення законодавства, виявлених прокурором, вчинення дій для виправлення ситуації, а саме подання позову або аргументованого повідомлення прокурора про відсутність такого порушення.

Невжиття компетентним органом жодних заходів протягом розумного строку після того, як цьому органу стало відомо або повинно було стати відомо про можливе порушення інтересів держави, має кваліфікуватися як бездіяльність відповідного органу.

Розумність строку звернення визначається судом з урахуванням того, чи потребували інтереси держави невідкладного захисту (зокрема, через закінчення перебігу позовної давності чи можливість подальшого відчуження майна, яке незаконно вибуло із власності держави), а також таких чинників, як значущість порушення інтересів держави, можливість настання невідворотних негативних наслідків через бездіяльність компетентного органу, наявність об`єктивних причин, що перешкоджали такому зверненню, тощо.

Таким чином, прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження судом підстав для представництва. Якщо прокурору відомі причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові. Але якщо з відповіді зазначеного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим.

Щоб інтереси держави не залишились незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідного суб`єкта владних повноважень, який всупереч закону не здійснює захисту або робить це неналежно. Аналогічну правову позицію викладено в постановах Верховного Суду від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17, від 23.10.2018 у справі № 906/240/18 та від 08.02.2019 у справі № 915/20/80.

На виконання вимог п. З ч. 4 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» Київську міську раду повідомлено про пред`явлення Дарницькою окружною прокуратурою міста Києва цього позову.

Окрім того, ч. 2 ст. 19 Цивільного процесуального кодексу України передбачено, що суди розглядають в порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді.

У даному випадку спір виник із приводу порушення прав територіальної громади столиці в особі Київської міської ради, які виражаються у неможливості користування та розпоряджання належною їй земельною ділянкою з кадастровим номером :90:923:0004 площею 0,0479 га внаслідок проведення незаконних реєстраційних дій на об`єкт нерухомого майна, що на ній розміщений.

Оскільки спірні правовідносини пов`язані із захистом права власності, цей спір не е публічно-правовим, а тому має вирішуватись за правилами цивільного судочинства.

Спори про визнання незаконними та скасування рішень нотаріусів, які діяли на виконання делегованих повноважень державного реєстратора, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нерухоме майно розглядаються за правилами цивільного судочинства, якщо такі спори стосуються захисту цивільного права, зокрема випливають із договірних відносин, і якщо немає підстав для їх розгляду за правилами адміністративного судочинства.

Аналогічні висновки щодо застосування норм процесуального права в подібних правовідносинах викладені у постановах Великої палати Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 686/22063/15-ц, від 11.04.2018 у справі № 554/14813/15-ц.

Відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 522/7636/14-ц, незалежно від того, чи позивач був заявником щодо вчинення оскаржуваних реєстраційних дій щодо права власності на нерухомість та чи ці дії вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право.

Крім того віднесення вказаної справи до категорії цивільних не залежить і від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються разом з вимогами про скасування оспорюваного рішення, зобов`язання скасувати запис у Державному реєстрі, також вимоги щодо правомірності правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення.

Таким чином, оскарження рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію права власності безпосередньо пов`язане із захистом цивільного права, оскільки виникнення спірних правовідносин обумовлено незгодою позивача з правомірністю володіння відповідачем об`єктом нерухомого майна. Такий спір не є публічно-правовим, оскільки має приватноправовий характер.

Аналогічні висновки викладенні у постановах Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 815/1327/18, від 30.10.2018 у справі № 809/973/14 та від 11.12.2018 у справі № 809/874/14. Таким чином, у даному випадку існує спір про право та даний позов підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства. Аналогічної позиції дотримується Велика П алата Верховного Суду (постанова від 02.10.2018 № 911/488/18).

Позовні вимоги обґрунтовано таким.

Фактичні обставини щодо проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна за вказаною адресою.

Приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Швець Р.О. 01.06.2021 прийнято рішення, індексний номер 58481598, про реєстрацію за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 .

Право власності на зазначений об`єкт нерухомого майна зареєстровано за вказаною громадянкою в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021, виданий 19.05.2021, видавник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮ С»).

У подальшому, 10.05.2023 приватним нотаріусом Чорногуз О.В. прийнято рішення, індексний номер 67545125, про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на зазначений об`єкт нерухомого майна.

Право власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 зареєстровано за вказаним громадянином на підставі договору купівлі-продажу від 10.05.2023 №2349, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Вказаний об`єкт нерухомості розташований на земельній ділянці площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004, за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності або право оренди на вказану земельну ділянку не зареєстроване.

Встановлено, що зазначені реєстраційні дії здійснені з метою створення уявної законності набуття права власності на об`єкт нерухомого майна, що розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0004 по АДРЕСА_1 та з метою створення позаконкурентних засад для прийняття Київською міською радою рішення про надання цієї земельної ділянки у власність або користування.

Враховуючи викладене, рішення про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 ), прийнятті незаконно, а тому підлягають скасуванню, а договір купівлі-продажу - визнанню недійсним у судовому порядку з наступних підстав.

Щодо незаконності реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрацій. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Статтею 331 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Статтею 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) (в редакції на час проведення реєстрації) загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Пунктом 1 ч. з ст. 3 вказаного Закону передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, за умови якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення (зокрема, реєстрація права власності на нерухоме майно в Бюро технічної інвентаризації).

Відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право па виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

Частиною 2 ст. 12 Закону передбачено, що записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться у документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведено реєстраційні дії.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону, одним з етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

За ч. 1 ст. 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншим нормативно-правовими актами.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ним особи.

Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127), передбачено, що він визначає підстави і процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 40 Порядку № 1127 (в редакції на час проведення реєстрації) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Пунктом 41 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подається вичерпний перелік документів, в тому числі документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалась в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Пунктом 42 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на житловий будинок збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Таким чином, аналізуючи вище вказані норми законодавства, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Так, з матеріалів реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна № 000 вбачається, що первина державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021, виданий 19.05.2021, видавник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВПА-ПЛЮ С»).

Також, в матеріалах реєстраційної справи щодо реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_4 додана довідка про показники об`єкта нерухомого майна (ПБ-2021 № 377 від 19.05.2021), відповідно до якої ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮ С» виконало комплекс робіт по проведенню технічної інвентаризації житлового будинку літ. «А » за адресою: АДРЕСА_1 , та обстеженням якого встановлена загальна площа будинку 123 кв.м.

При цьому, у вказаній довідці зазначено, що вказаний будинок побудовано господарчим способом орієнтовно в 1990 році.

Відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.

Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, яке втратило чинність з 01.01.2013 на підставі наказу від 14.12.2012 № 1844/5, було передбачено, що реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснювали комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації.

Таким чином, до 2013 року реєстрація права власності на нерухоме майно проводилась виключно Бюро технічної інвентаризації.

Водночас, згідно з інформацією Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 10.04.2023 №062/14-4563 (И-2023) нерухоме майно по АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстроване.

Крім того, в матеріалах реєстраційної справи наявна інформаційна довідка комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» № 631 віл 22.04.2021, у якій зазначено, що за даними реєстрових книг Бюро, житловий будинок АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстрований.

Однак, у порушення ст. 10 Закону України «П ро державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державним реєстратором не взято до уваги вказану інформацію при реєстрації за ОСОБА_1 права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

Разом з тим, у ході досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000086 встановлено, що технічний паспорт 19.05.2021 та довідка від 19.05.2021 № 377, на підставі яких здійснено первинну реєстрацію права власності на житловий будинок площею 123 кв.м за ОСОБА_1 , € підробними, що підтверджується показами засновника ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮ С» ОСОБА_5 .

Так, ОСОБА_5 повідомив, що ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» не виготовляло технічних паспортів або будь-яких інших документів щодо об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Крім того, ОСОБА_5 повідомив, що громадянка ОСОБА_6 , яка зазначена в якості виконавця технічної документації, йому не відома.

Отже, за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 , без законних на те підстав та шляхом надання підробних документів, що є підставою для скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на вказане нерухоме майно.

Крім того, в ході досудового розслідування встановлено, що будівництво спірного нерухомого майна здійснювалось у 2021 році, що підтверджується протоколом огляду місця події від 10.08.2021.

Також, встановлено, що Головним управлінням Держгеокадастру у місті Києві проведено перевірку дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003.

Так, відповідно до акту вказаної перевірки від 22.07.2021 № 189-ДК/164/АП/09/01/21 земельна ділянка площею 0,0893 га з кадастровим номером :90:923:0003 за адресою: АДРЕСА_3 частково огороджена секційною металевою огорожею. На території земельної ділянки зведено дві двоповерхові капітальні будівлі, які пов`язані фундаментом із земельною ділянкою. Дозвіл на проведення будівництва на зазначеній земельній ділянці не видавався. Будівництво капітальних споруд (котеджних будинків) здійснюється невстановленими особами на земельній ділянці площею 0,0893 га.

Крім того. Департаментом земельних ресурсів проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 по АДРЕСА_3 та перевірку дотримання вимог земельного законодавства при використанні вказаної земельної ділянки.

Так, в акті обстеження земельної ділянки від 11.05.2021 № 21-0386-02 та акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 21-0023-02 від 30.08.2021 зафіксовано будівництво двох споруд невстановленого призначення на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003 та встановлено ф акт користування цією земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Також, згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 31.03.2023 № 0570202/3-4101 Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) в користування (власність) земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003.

Документи, що посвідчують право власності (користування) на земельну ділянку, у Департаменті відсутні.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0003, на якій здійснено будівництво спірного нерухомого майна, жодній особі у власність або користування не надано.

Крім того, з урахуванням вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку № 1127, ОСОБА_1 для державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна потрібно було подати, крім технічного паспорту, документ про прийняття в експлуатацію житлового будинку площею 123 кв.м та про присвоєння поштової адреси цьому об`єкту.

Однак, вказані документи надані не були.

Більш того, за інформацією Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві від 02.09.2021 № 10/26-8/0209/09 та Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.05.2023 № 073-1359 документи дозвільного/декларативного характеру та документи, що надають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельних ділянках із кадастровими номерами :90:923:0003 та :90:923:0004 не видавались та не реєструвались.

Також, Дарницька районна в місті Києві державна адміністрація листом від 20.04.2023 № 101-3338/02 повідомила, що звернення в установленому чинним законодавством порядку, щодо присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомого майна по АДРЕСА_1 , по АДРЕСА_4 та по АДРЕСА_3 , не надходили, у зв`язку з чим, відповідне розпорядження не видавалось.

Аналогічна інформація міститься у листі Департаменту містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15.05.2023 № 055-3449.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ним особи.

Згідно з ч. 2 ст. 18 Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Водночас, будь-яких інших документів, передбачених Законом та Порядком, для реєстрації права власності на житлову будівлю загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 , ОСОБА_1 не надавала.

Зазначив, що набуття особою у власність майна в обхід закону та надання державі підробних документів з метою введення держави в оману для реєстрації права власності на нежитлову будівлю, порушує публічний порядок і посягає на суспільні та економічні інтереси держави.

Крім того, зазначений об`єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

З огляду на це, знаходження на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, спірної нерухомості, істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове.

Державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці фактично обмежує права власника землі.

Вказаної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18.

Прокурор стверджує, що державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 , а в подальшому за ОСОБА_2 на житловий будинок площею 123 кв.м проведено на підставі рішень державних реєстраторів, які не відповідають вимогам законодавства, а тому відповідно до ст.ст. 2,10, 22, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є підстави для їх скасування.

Щодо самочинного будівництва об`єкта нерухомого майна, право власності на який зареєстровано оспорюваними рішеннями державного реєстратора, та недійсності правочину щодо його продажу.

Відповідно до ст.ст. 316, 317 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно зі ст. 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

За положеннями ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме: якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

У ході вивчення питання законності набуття права власності на спірний об`єкт нерухомого майна встановлено, що житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 , право власності на який зареєстровано за ОСОБА_1 , збудований на частині земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 площею 0,0893 га за відсутності дозвільних документів, що дають право на виконання будівельних робіт.

Вказана земельна ділянка ОСОБА_1 ні у власність, ні у користування не надавалась, у зв`язку з чим, житловий будинок площею 123 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , є об`єктом самочинного будівництва.

У подальшому з`ясовано, що в Державному земельному кадастрі відсутня інформація про земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0003.

Натомість, 02.11.2022 в Державному земельному кадастрі зареєстровано земельні ділянки: кадастровий номер :90:923:0004 загальною площею 0,0479 га за адресою: АДРЕСА_1 , та кадастровий номер :90:923:0005 загальною площею 0,0405 га за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, листом від 04.05.2023 № 10-10-0/223-4051/2-23 Головне управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області повідомило, що відповідно до Державного земельного кадастру 20.03.2018 за заявою ОСОБА_7 здійснено реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 за адресою: АДРЕСА_3 , площею 0,0893 га з цільовим призначенням - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

За зверненням ОСОБА_7 25.10.2022 державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 скасовано.

У подальшому, за заявою інженера-землевпорядника ОСОБА_8 (який на замовлення ОСОБА_1 розробив технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по АДРЕСА_1 ) в Державному земельному кадастрі 02.11.2022 здійснено реєстрацію земельних ділянок з кадастровими номерами: :90:923:0004 за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0479 га (цільове призначення - 02.01-для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) та :90:923:0005 за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0405 га (цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 0570202/3-4101 від 31.03.2023 та № 0570202/3-5286 від 25.04.2023 інформація щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 та формування ділянок з кадастровими номерами :90:923:0004 та :90:923:0005 в Департаменті відсутня. Для підготовки відповідного проекту рішення Київської міської ради затверджена та погоджена в установленому порядку документація із землеустрою до Департаменту не надходила.

З урахуванням викладеного, державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 за адресою: АДРЕСА_3 , на частині якої вже побудований житловий будинок, зареєстрований за ОСОБА_1 , скасовано.

Натомість, під вказаним будинком зареєстровано в Державному земельному кадастрі земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0004 за адресою: АДРЕСА_1 .

Водночас, в Департаменті відсутня інформація стосовно звернення будь-яких фізичних чи юридичних осіб щодо підготовки проектів рішень Київської міської ради про надання дозволів на розроблення технічної документації із землеустрою або надання у власність (користування) земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0004 по АДРЕСА_1 . За поданням Департаменту Київська міська рада не приймала рішень про надання дозволів та передачі будь-яким особам у власність чи користування зазначеної земельної ділянки (лист від 07.06.2023 № 0570202/3-7427).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно здійснюється в порядку визначеному Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (надалі - Закон).

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 вказаного Закону, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

При цьому, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності із фактом його державної реєстрації.

При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, першочерговим є встановлення підстави, на якій особа набула це право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд у своїх постановах, зокрема, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18.

Таким чином, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13.

Так, відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Отже, ОСОБА_1 , а в подальшому ОСОБА_2 не набули права власності на самочинно збудований житловий будинок площею 123 кв.м у визначеному законом порядку, оскільки дозвільні документи на будівництво та відведення земельної ділянки відсутні.

Водночас, знаходження на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, самочинно збудованої нерухомості істотно обмежує права власника землі, оскільки Київська міська рада у цьому разі не може використовувати земельну ділянку ані для власної забудови, ані іншим чином, і не може надати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі, тобто на даний час, саме ОСОБА_2 .

Тому, державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі.

Вказаної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05,2020 у справі № 916/1608/18.

Таким чином, враховуючи, що Київська міська рада жодній особі не надавала земельну ділянку по АДРЕСА_1 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд, рішення державних реєстраторів про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно не відповідають вимогам закону та підлягають скасуванню з метою захисту права власника земельної ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

Згідно з ч. 2 та 3 ст. 203 Цивільного кодексу України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Як зазначалось вище, ОСОБА_1 не набула у власність на законних підставах житловий будинок площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 .

У свою чергу, ОСОБА_2 не міг придбати вказане майно, у тому числі, шляхом укладання договору купівлі-продажу з ОСОБА_1 .

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно з ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому, правом оспорювати правочин Цивільний кодекс України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, а й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст. 215, 216 Цивільного кодексу України).

Таким чином, оскаржуваний в судовому порядку правочин, спрямований виключно на створення позаконкурентних умов та підстав, направлених на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід процедури проведення земельних торгів, оскільки порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради, як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.

Враховуючи викладене, ОСОБА_1 , не набула право власності на спірне майно, а отже, не мала права його відчужувати ОСОБА_2 , у зв`язку з чим, договір купівлі-продажу від 10.05.2023 № 2349, укладений між зазначеними фізичними особами, підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, як такий, що суперечить вимогам ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Щодо незаконності державної реєстрації земельної ділянки загальною площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 у Державному земельному кадастрі.

Встановлено, що в Державному земельному кадастрі при державній реєстрації земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 на АДРЕСА_1 визначено:

- категорію земель - землі житлової та громадської забудови;

- цільове призначення - 02.01 Для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

Згідно з інформацією Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області від 04.05.2023 підставою для державної реєстрації вказаної земельної ділянки у Державному земельному кадастрі, в тому числі визначення категорії земельної ділянки та її цільового призначення, є документація із землеустрою, зокрема, технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), розробником якої є ОСОБА_8 .

Державна реєстрація даної земельної ділянки у Державному земельному кадастрі здійснена 02.11.2022 на підставі заяви ОСОБА_8 про державну реєстрацію земельної ділянки від 01.11.2022 № ЗВ-022.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України в редакції, чинній на дату державної реєстрації земельної ділянки, віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішеннями відповідного органу.

Згідно зі ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної республіки Крим, Радо міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (па місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого органом місцевого самоврядування.

Водночас, Київська міська рада рішень про передачу у власність, надання у користування та зміну цільового призначення земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 не приймала, дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (па місцевості) не надавала (лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 07.06.2023 № 0570202/3-7427).

Таким чином, у порушення вимог ст. 20 Земельного кодексу України, чинній на дату державної реєстрації спірної земельної ділянки, земельна ділянка віднесена до земель житлової та громадської забудови та визначено її цільове призначення без прийняття уповноваженим органом відповідного рішення.

Крім того, згідно з абз. «а» ч. 2 ст. 21 Закону України «Про державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 02.11.2022, відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо категорії земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються, а відомості щодо виду цільового призначення в межах певної категорії земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються.

Відповідно до ч. 2 ст. 79-1 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 02.11.2022 формування земельних ділянок здійснюється у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.

Згідно з ч. 5 вказаної статті формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

З огляду на це, технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж зазначених земельних ділянок в натурі (на місцевості), згідно з чинним законодавством на час прийняття державним кадастровим реєстратором рішення про державну реєстрацію земельної ділянки, не відносилась до переліку документації із землеустрою, на підставі якої могли вноситись до Державного земельного кадастру відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо її категорії.

Відповідно до ст. 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення цільового призначення земель є підставою, зокрема, для відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.

Частиною 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 02.11.2022, передбачено, що підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є подання заявником документів, передбачених частиною четвертою цієї статті, не в повному обсязі; невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.

Таким чином, враховуючи, що розроблена ОСОБА_8 на замовлення ОСОБА_1 технічна документація не відповідала вимогам земельного законодавства, а також не відносилась до переліку документації, на підставі якої до Державного земельного кадастру вносяться відомості про новосформовану земельну ділянку, а також про її категорію та цільове призначення, державна реєстрація земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 здійснена з порушенням вимог чинного законодавства.

Нормативно-правове обґрунтування обраного способу захисту

Ефективність способу судового захисту визначається відповідно до характеру порушеного права, змісту порушення та його наслідків.

Відповідно до ст. ст. 15 і 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

У ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право на доступ до правосуддя, а у ст. 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, тобто право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Європейський суд з прав людини у своїй практиці, зокрема, у рішеннях від 13.05.1980 в справі «Артіко проти Італії» (пункт 35), від 30.05.2013 в справі «Наталія Михайлєнко проти України» (пункт 32) визначає, що Конвенція призначена для гарантування не теоретичних або примарних прав, а прав практичних та ефективних.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений ст. 16 Цивільного кодексу України.

Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним.

Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

При цьому, ефективність обраного позивачем способу захисту означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Таким чином, ефективний засіб (спосіб) захисту призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

Вказані висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, Верховного Суду від 03.03.2021 у справі № 915/161/20, від 21.01.2021 у справі № 921/266/18.

Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.

Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Способи захисту прав на землю передбачені ст. 152 Земельного кодексу України, згідно якої власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом; визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно з ч. 10 ст. 24 Закону України «Про державний земельний кадастр» та п. 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, державна реєстрація земельної ділянки скасовується державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі поділу чи об`єднання земельних ділянок; коли протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника; ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки, яке набрало законної сили в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ч. 13 ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка припиняє існування як об`єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі поділу або об`єднання земельних ділянок; скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації; якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», не було зареєстровано протягом року з вини заявника.

При цьому, ч. 4 ст. 25 Закону України «Про Державний земельний кадастр» та п. 57 Порядку передбачено, що Поземельна книга, яка є документом Державного земельного кадастру, відкривається одночасно з державною реєстрацією земельної ділянки та містить передбачену законом інформацію про земельну ділянку, закривається у разі скасування державної реєстрації такої земельної ділянки.

Відповідно до ч. з ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Отже, законодавством визначено, що скасування державної реєстрації права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, а отже реальне поновлення права власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та відновлення становища, яке існувало до порушення, можливо лише шляхом скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності як такого, що суперечить вимогам чинного законодавства та порушує право власності територіальної громади міста Києва на використання земельної ділянки.

Враховуючи викладене, для забезпечення територіальній громаді міста Києва реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо комунальної земельної ділянки належним способом захисту порушених прав є скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, який розміщений на ній, а також визнання недійсним правочину щодо його відчуження.

Крім того, особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої особи (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків і споруд за власний кошт.

Відповідно до ст. 212 Земельного кодексу України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування витрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Саме такий спосіб захисту є належним ефективним для поновлення порушеного права дійсного власника землі.

За таких обставин, належним способом захисту порушених прав та охоронюваних законом інтересів держави є усунення перешкод у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом скасування у судовому порядку рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 01.06.2021 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 з припиненням такого права, визнання недійсним договору купівлі-продажу від 10.05.2023 № 2349, укладеного ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 10.05.2023 та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на житловий будинок за вказаною адресою з припиненням такого права, повернення комунальної земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 власнику - територіальній громаді в особі Київської міської ради шляхом приведення її у придатний для використання стан та звільнення від житлової будівлі площею 123 кв.м та паркану, а також скасування у судовому порядку державної реєстрації в Державному земельному кадастрі земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 із закриттям Поземельної книги щодо неї.

28.08.2023 представник відповідача-1 - адвокат Болінський С.С. подав заяву про відкладення підготовчого засідання.

28.08.2023 суд задовольнив заяву представника відповідача-1 та відклав проведення підготовчого засідання на 14 год. 00 хв. 14.09.2023.

У відзиві на позовну заяву, який судом 14.09.2023 приєднано до матеріалів справи, представник відповідача-1- адвокат Болінський С.С. просив відмовити у задоволенні позову з наступних підстав.

Щодо проведеної державної реєстрації права власності на житловий будинок.

01.06.2021 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець P.O. прийнято рішення (індексний № 58481598) про реєстрацію за ОСОБА_9 , права власності на житловий будинок заг.пл.123 кв.м. по АДРЕСА_1 .

Право власності на зазначений вище житловий будинок зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - ДРРПНМ) на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021) виданого 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «Гривна-Плюс», довідки про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 виданої 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «Гривна-Плюс».

Згідно відомостей технічного паспорту від 19.05.2021 та довідки про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 виданої 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «ГривнаПлюс» вбачається, що житловий будинок літ. «А» заг.пл. 123,0 кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_1 побудований господарчим способом орієнтовно у 1990 роки та на підставі «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна» (наказ Держбуду України № 127 від 24.05.2001 р.) не є самочинним будівництвом і не потребує додаткового введення в експлуатацію.

Таким чином, обов`язок введення в експлуатацію вказаного вище житлового будинку законодавством не встановлено, оскільки даний об`єкт не є новоствореним.

Реєстрація права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них (далі - житлові будинки), що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (№ 1952-IV) та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25 грудня 2015 р.

У ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Згідно з ч. 3 ст. 3 зазначеного Закону речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Право власності на збудоване до набрання чинності вказаним Законом нерухоме майно набувається в порядку, який існував на час його будівництва, а не виникає у зв`язку із здійсненням державної реєстрації права власності на нього в порядку, передбаченому цим законом.

Тобто, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з чинними нормативно-правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.

Зазначена правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 13.06.2012 (справа № 6-54цс12); від 10.10.2018 (справа № 557/1209/16-ц).

Отже, до 05 серпня 1992 року закон не передбачав процедуру введення нерухомого майна в експлуатацію при оформленні права власності.

Постановою Кабінету Міністрів України від 05серпня 1992 року № 449 «Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення» (втратила чинність 30 грудня 2004 року) було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва, при цьому введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності, збудованих до 05 серпня 1992 року, не передбачалося. Належним Документом, який засвідчує відповідність закінчених будівництвом до 05 серпня 1992 року індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, які не підлягають прийняттю в експлуатацію, вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема для потреб державної реєстрації права власності на нерухоме майно, є технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації.

Аналогічні правові висновки містяться у постанові Верховного Суду від 01 квітня 2020 року (справа №760/1651/16).

На той факт, що фактично єдиним документом, що засвідчує факт існування об`єкта нерухомого майна й містить його технічні характеристики, є технічний паспорт на такий об`єкт, виготовлений за результатом його технічної інвентаризації вказує і Міністерство юстиції України у листі № 8.4-35//18/1 від 23 лютого 2016.

Також слід зазначити, що листом №40-12-2409 від 01.09.2011 року «Щодо прийняття в експлуатацію об`єктів, закінчених будівництвом до 5 серпня 1992 року» Державна архітектурно-будівельна інспекція зазначила наступне.

Відповідно до пункту 9 розділу V Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України прийнято наказ від 24.06.2011 № 91 (z0830-11), зареєстрований в Міністерстві юстиції 11.07.2011 за № 830/19568, який дає можливість за спрощеною процедурою прийняти в експлуатацію закінчені будівництвом індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, громадські будинки І та II категорій складності, збудовані до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт, заяви про прийняття в експлуатацію які подано до 31.12.2012, а також визначає механізм проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж. Згідно із пунктом 3.1 Порядку (z0830-11), затвердженого цим наказом, прийняття в експлуатацію об`єктів здійснюється безоплатно Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами за результатами технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж та за наявності документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, шляхом реєстрації поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (z0830-11), яка складається за встановленою формою. Відповідно до переліку постанов, що втратили чинність, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23.05.2011 № 553, постанова Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 № 1035 (1035-2009-п) втратила чинність.

05.08.1992 на законодавчому рівні було встановлено порядок та умови прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва постановою Кабінету Міністрів України від 5 серпня 1992 року № 449 "Про порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів державного замовлення" (втратила чинність). Тобто до 05.08.1992 не передбачалась процедура введення приватних житлових будинків в експлуатацію при оформленні права власності.

Таким чином не потребує введення в експлуатацію приватних житлових будинків, збудованих до 5 серпня 1992 року, при набутті права власності на такі об`єкти.

Індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпні 1992 року не підлягають проходженню процедури прийняття в експлуатацію, у тому числі по окремо визначеній «спрощеній» процедурі.

Відповідно п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень № 1127 від 25.12.2015 року, для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Що ж до документа, що підтверджує присвоєння житловому будинку адреси, то Відповідач-1 вважає за необхідне зазначити наступне.

Присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомого майна на території міста Києва регулюється, зокрема:

- Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності»;

- Постановою Кабінету України № 559 від 25.05.2011 «Про містобудівний кадастр»;

- рішення Київської міської ради № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві»;

- розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) № 1094 від 25.06.2011 «Про питання присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомості у місті Києві».

- Положенням про реєстр адрес у м. Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 №337/9394.

Однак, вказані вище нормативно-правові акти, не регулюють питання присвоєння поштової адреси індивідуальним (садибним) житловим будинкам, збудованим до 05 серпня 1992 року, оскільки відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

З іншого боку, присвоєння поштової адреси індивідуальному (садибному) житловому будинку без наявності зареєстрованого права власності не передбачено.

У своєму листі № 165/06-15-13 від 15 квітня 2013 року Державної реєстрації служби України зазначила, що документом, який підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, може бути як рішення органу місцевого самоврядування, так і інший документ, незалежно від форми, виданий відповідним органом, який дає змогу встановити факт присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, зокрема довідки, виписки.

Із вказаною позицією Державної реєстрації служби України погодився і Вищий адміністративний суд України у постанові від 18.02.2016 р. у справі К/800/24520/15.

В даному випадку, документом про присвоєння житловому будинку по АДРЕСА_1 є довідка про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 видана 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «Гривна-Плюс».

Таким чином, враховуючи викладене вище, державна реєстрація права власності за Відповідачем-1 на житловий будинок по АДРЕСА_1 проведена з вимог ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та згідно п.42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 р.

Щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку

Позивач вказує, що у зв`язку із порушеннями порядку державної реєстрації права власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м., розташованого по АДРЕСА_1 , підлягає визнанню недійсним і укладений між Відповідачами договір купівлі-продажу житлового будинку, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. 10.05.2023 та зареєстрованого за № 2349.

При цьому Позивач посилається на приписи ч.2-3 ст.203 та ст.215 ЦК України.

Однак, з таким доводами Відповідач-1 погодитися не може виходячи із наведеного нижче.

Статтею 204 ЦК України визначено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (презумпція правомірності правочину).

Стаття 215 ЦК України, якою Позивач обґрунтовує свої позовні вимоги, передбачає, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 ЦК України встановлено вичерпний перелік підстав, за яких правочин може бути визнаний недійсним. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Таким чином при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину та має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захист) порушеного права, якщо воно мало місце.

Про це неодноразово наголошував Верховний Суд у постановах від 20.01.2016 у справі №6-2940цс15; від 01.06.2016 у справі № 920/1771/14; від 30.11.2016 у справі № 910/31110/15.

Позивач, як на підставу недійсності оспорюваних договорів, зокрема, посилається на ч. 1 ст. 203 ЦК України, згідно якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Однак, зміст та форма договору купівлі-продажу житлового будинку повністю відповідають вимогам встановленим ЦК України.

Цивільний кодекс України визначає правочин як дію особи, спрямовану на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків; шляхом укладання правочинів суб`єкти цивільних відносин реалізують свої правомочності, суб`єктивні цивільні права за допомогою передачі цих прав іншим учасникам.

Відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Згідно зі ст. 628 зазначеного Кодексу зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Пункт 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України визначає, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1-2 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно із ч.1 ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Згідно з ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

У відповідності до ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Таким чином, Договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений між Відповідачами та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В. 10.05.2023 та зареєстрованого за № 2349 повністю відповідає намірам сторін та вимогам, встановленим Цивільним кодексом України.

Що ж стосується твердженням відповідача про те, що спірний житловий будинок є самочинним будівництвом якого не існувало на момент державної реєстрації права власності на нього, а також того, що технічний паспорт на цей житловий будинок є підробленим, Відповідач-1 зазначає наступне.

Згідно зі статтею 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Позивачем не доведені належними доказами факт відсутності житлового будинку загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1 саме на момент проведення державної реєстрації права власності на нього за Відповідачем-1, а надані до позовної заяви протокол огляду місця події від 10.08.2021, акт перевірки ГУ Держгеокадастру у м. Києві № 189-ДК/164/АП/09/01/21 від 22.07.2021 та акт обстеження земельної ділянки Департаменту земельних ресурсів № 21-0386-02 від 11.05.2021 засвідчують лише факт ведення будівництва та з них не вбачається яке саме проводиться будівництво: нового об`єкту нерухомості чи ремонту (реконструкції) раніше побудованого житлового будинку.

Окремо слід зауважити, що копія акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 21-0023-02 від 30.08.2021 складений начальником відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів КМДА за змістом якого на підставі депутатського звернення депутата Київської міської ради Ю.Зубко перевірено земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_3 , кадастровий номер :90:923:0003, не доводить порушення з боку Відповідачів вимог земельного законодавства з наступних підстав.

Так, рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 року № 16/890 (із змінами) було затверджено Порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві.

Відповідно до п. 2.1. Порядку, забезпечення здійснення самоврядного контролю за додержанням вимог законодавства щодо раціонального використання та охорони земель покладено на Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації).

Згідно з пунктом 6.1, 6.2 вказаного Порядку, після виявлення порушень земельного законодавства складається акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства та дає вказівку про необхідність усунення порушень земельного законодавства.

Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства та вказівка про необхідність усунення порушень земельного законодавства складаються у двох примірниках, один з яких видається особі, яка вчинила порушення земельного законодавства, або направляється їй поштою.

В акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства зазначаються:

- номер акта перевірки;

- прізвище, ім`я, по батькові фізичної особи або найменування юридичної особи, щодо яких проводиться перевірка, та їх адреси або місцезнаходження;

- прізвище, ім`я, по батькові та посада працівника Головного управління, який здійснює перевірку; - дата та підстави проведення перевірки дотримання вимог земельного законодавства;

- дані про земельну ділянку (місце розташування, розмір, цільове призначення, наявність документів, що посвідчують право власності або право користування земельною ділянкою, та інші дані);

- виявлені порушення земельного законодавства;

- пояснення фізичної, юридичної особи з приводу виявлених порушень земельного законодавства.

В акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства можуть бути додатково зазначені й інші відомості, пов`язані з порушеннями земельного законодавства.

Якщо для виявлення порушень земельного законодавства проводились роботи із землеустрою та/або топографо-геодезичні роботи, до акту перевірки додається відповідна документація, розроблена суб`єктами господарювання, що мають ліцензії на виконання таких видів робіт, відбір яких здійснено в порядку, встановленому законодавством.

Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства підписується посадовою особою Головного управління та фізичною особою, керівником або уповноваженим представником юридичної особи, щодо яких складено акт перевірки, з наданням пояснень з приводу виявлених порушень.

У разі відмови фізичної особи, керівника або уповноваженого представника юридичної особи, щодо яких складено акт перевірки, від підписання акта перевірки та надання пояснень з приводу виявлених порушень посадова особа Головного управління зазначає про це в акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства.

Пунктом 6.3. Порядку визначено, що вказівка про необхідність усунення порушень земельного законодавства підписується посадовою особою Головного управління, а п. 6.4 встановлено, що для усунення порушень земельного законодавства посадовою особою Головного управління встановлюється 10-денний термін.

На думку Відповідача-1, в даному вигляді Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства №21-0023-02 від 30.08.2021 не може приймається судом до уваги, зважаючи на те, що він не підписаний з боку осіб до яких пред`явлено позов (Відповідачі), у ньому відсутні відомості про їх виклик/запрошення/повідомлення про перевірку, докази вручення або відмови від одержання актів, тощо.

У наявних в матеріалах справи відсутні докази ознайомлення Відповідачів з актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства та вказівки про необхідність усунення порушень земельного законодавства, всупереч наведеним вище вимогам Порядку не вручався та не надходив. Інформація про ознайомлення з актом та отримання копії останнього чи надсилання поштою не підтверджується і самим актом.

Тобто відсутність цих відомостей свідчить що вказаний вище Акт перевірки суперечать зазначеному вище Порядку, і тому не може бути належним доказом.

Що ж то твердження Позивача про те, що технічний паспорт на житловий будинок є підробленим (слідує з протоколу допиту свідка від 13.08.2021), то в даному випадку, такі твердження Позивача також не підтверджено належними доказами, а саме: висновками проведеної експертизи, рішенням (вироком) суду, яке набрало законної сили тощо.

Положення ст. 77 ЦПК України визначають, що належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.

Відповідно до ст. 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ч.3 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Ухвалою, занесеною до протокола судового засідання від 14.09.2023, суд поновив строк для подання відзиву на позовну заяву; відмовив у задоволенні клопотання представника відповідача-1 про долучення до участі у справі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні відповідача, Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швейцар Р.О.; оголосив перерву до 03.11.2023 14 год. 30 хв.

У відповіді на відзив, яку долучено до матеріалів справи (подана засобами поштового зв`язку 19.09.2023, зареєстрована судом 22.09.2023), прокурор надав свої заперечення щодо наведених відповідачем у відзиві на позовну заяву аргументів.

Щодо тверджень представника відповідача ОСОБА_9 стосовно законності проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок.

Представник відповідача ОСОБА_1 посилається на те, що житловий будинок по АДРЕСА_1 , право власності на який зареєстровано за ОСОБА_1 на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021, виданий 19.05.2021, видавник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС») та доданої до нього довідки про показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до якої вказаний будинок побудовано господарчим способом орієнтовно в 1990 році, не є самочинним будівництвом та не потребує додаткового введення в експлуатацію, оскільки данний об`єкт не є новоствореним. Зазначаючи вказане, представник відповідача ОСОБА_1 стверджує, що технічний паспорт є єдиним документом, який може засвідчувати факт існування об`єкта нерухомого майна, оскільки законодавство не передбачало введення нерухомого майна, побудованого до 05.08.1992, в експлуатацію при оформленні права власності.

Водночас, матеріалами справи підтверджується, що первинна держава реєстрація права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1 здійснена на підставі підроблених документів, враховуючи покази допитаного в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000086 засновника ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» ОСОБА_5 , який пояснив, що ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» не виготовляло технічних паспортів або будь-яких інших документів щодо об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , та виконавець технічної документації ОСОБА_6 останньому не відома.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, за умови якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. До 2013 року реєстрація права власності на нерухоме майно проводилась виключно Бюро технічної інвентаризації.

Водночас, згідно з інформацією Комунального підприємства «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 10.04.2023 №062/14-4563 (И-2023) нерухоме майно по АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстроване.

Також в матеріалах реєстраційної справи наявна інформаційна довідка комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» № 631 від 22.04.2021, у якій зазначено, що за даними реєстрових книг Бюро, житловий будинок АДРЕСА_1 на праві власності не зареєстрований.

Однак, у порушення ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державним реєстратором не взято до уваги вказану інформацію при реєстрації за ОСОБА_9 права власності на спірний об`єкт нерухомого майна.

Щодо документу, підтверджуючого присвоєння адреси житловому будинку, зареєстрованому за ОСОБА_9 .

Представник відповідача ОСОБА_9 , навівши перелік нормативно - правових актів України та пославшись на постанову Вищого адміністративного суду України від 18.02.2016 справа № К/800/24520/15, зробив висновок, що документом про присвоєння житловому будинку по АДРЕСА_1 є довідка про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377. видана 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «Гривна-Плюс».

Пунктом 42 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 р., подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна та документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого манна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на житловий будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Як зазначалось вище, засновник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» ОСОБА_5 , в ході досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000086 пояснив, що ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» не виготовляло технічних паспортів або будь-яких інших документів щодо об`єкту нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Разом з тим, листом від 15.05.2023 № 055-3449 Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), являючись органом, уповноваженим вирішувати питання присвоєння адрес в місті Києві відповідно до рішення «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» від 22.05.2013 № 337/9394, повідомив, що в реєстрі адрес у місті Києві відсутні відомості про документи щодо присвоєння об`єкту нерухомого майна не тільки по АДРЕСА_1 у АДРЕСА_1 , а й по АДРЕСА_3 , про яку згадується в позовній заяві як адресу земельної ділянки, на якій виявлено будівництво спірного житлового будинку.

Також представником відповідача ОСОБА_9 не надано доказів законного користування земельною ділянкою відповідачем, адже за повідомленням Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в Департаменті відсутня інформація стосовно звернення будь-яких фізичних чи юридичних осіб щодо підготовки проектів рішень Київської міської ради про надання дозволів на розроблення технічної документації із землеустрою або надання у власність (користування) земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0004 по АДРЕСА_1 . За поданням Департаменту Київська міська рада не приймала рішень про надання дозволів та передачі будь-яким особам у власність чи користування зазначеної земельної ділянки (лист від 07.06.2023 № 0570202/3-7427).

Крім того, Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) в користування (власність) земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 (від 31.03.2023 № 0570202/3-4101), на якій й виявлено будівництво житлового будинку, який в подальшому зареєстровано на праві власності за ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі викладеного, представник відповідача ОСОБА_9 безпідставно вважає довідку про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377, видану 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «Гривна-Плюс», документом, підтверджуючим присвоєння адреси житловому будинку по АДРЕСА_1 .

Щодо визнання недійсним договору купівлі - продажу житлового будинку по АДРЕСА_1

Представник відповідача ОСОБА_1 стверджує, що позивач, вимагаючи визнання недійсним договору купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1 від 10.05.2023 №2349, укладеного між ОСОБА_9 та ОСОБА_2 та посвідчений приватним нотаріусом Чорногуз О.В., не може посилатися на ч.ч.2,3 ст. 203 та ст. 215 ЦК України, у зв`язку з тим, що зміст та форма договору купівлі - продажу будинку повність відповідають вимогам, встановленим ЦК України.

Слід зазначити, що вимога прокурора щодо визнання недійсним вказаного договору купівлі-продажу житлового будинку не ґрунтується на недотриманні змісту чи форми самого договору.

Так, статтею 328 Цивільного кодексу України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч. 2 та 3 ст. 203 Цивільного кодексу України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Набуття особою у власність майна в обхід закону та надання державі підробних документів з метою введення держави в оману для реєстрації права власності на нежитлову будівлю, порушує публічний порядок і посягає на суспільні та економічні інтереси держави.

Крім того, зазначений об`єкт нерухомого майна, розміщений на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

З огляду на це, знаходження на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, спірної нерухомості істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове.

Державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці фактично обмежує права власника землі.

Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно з ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Таким чином, оскаржуваний в судовому порядку правочин, спрямований виключно на створення позаконкурентних умов та підстав, направлених на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід процедури проведення земельних торгів, оскільки порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради, як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.

Враховуючи, що ОСОБА_9 на законних підставах не набула право власності на спірне майно, а отже, не мала права його відчужувати ОСОБА_2 , у зв`язку з чим, договір купівлі-продажу від 10.05.2023 № 2349, укладений між зазначеними фізичними особами, підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, як такий, що суперечить вимогам ст. ст. 203, 215 Цивільного кодексу України.

Щодо недоведення позивачем належними доказами факту відсутності житлового будинку по АДРЕСА_1 під час державної реєстрації права власності на нього та неналежність доказів

За доводами представника відповідача окружною прокуратурою не доведено факт відсутності житлового будинку по АДРЕСА_1 на момент проведення державної реєстрації права власності на нього за ОСОБА_9 , а долучені до позовної заяви протокол огляду місця події від 10.08.2021, акт ГУ Держгеокадастру у місті Києві від 22.07.2021 № 189-ДК/164/АП/09/01/21 та акт обстеження земельної ділянки від 11.05.2021 № 21-0386-02 Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради засвідчують лише факт ведення будівництва.

Важливо зазначити, що вимогою в даному позові являється усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки та скасування її державної реєстрації, тому насамперед вказані документи, в т.ч. акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 30.08.2021 № 21-0023-02, засвідчують факт будівництва на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003, яка перебувала у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, та яка ні у власність, ні у користування не надавалась жодній особі, в т.ч. ОСОБА_10 .

Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві та Київській області повідомлено (листом від 04.05.2023 №10-10-0/223-4051/2-23), що відповідно до Державного земельного кадастру 20.03.2018 за заявою ОСОБА_7 здійснено реєстрацію в Державному земельному кадастрі земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 за адресою: АДРЕСА_3 , площею 0,0893 га з цільовим призначенням - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

За зверненням ОСОБА_7 25.10.2022 державну реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 скасовано.

У подальшому, на замовлення ОСОБА_1 за заявою інженера-землевпорядника ОСОБА_8 , який розробив технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по АДРЕСА_1 в Державному земельному кадастрі 02.11.2022 здійснено реєстрацію земельної ділянки з кадастровим номером: :90:923:0004 за адресою: АДРЕСА_1 площею 0,0479 га, яка також ні у власність, ні у користування не надавалась жодній особі, в т.н. ОСОБА_10 .

Разом з тим, представником відповідача ОСОБА_10 не надано належних та допустимих доказів, які б свідчили про законність набуття у власність або користування як земельною ділянкою з кадастровим номером :90:923:0004, на якій розташований житловий будинок по АДРЕСА_1 , так і земельною ділянкою з кадастровим номером :90:923:0003 по АДРЕСА_3 , на якій й виявлено будівництво житлового будинку, який в подальшому без законних на те підстав зареєстровано на праві власності за ОСОБА_9 за адресою: АДРЕСА_1 .

Отже, порушення інтересів держави полягає в тому, що всупереч встановленому законодавством порядку, право власності на об`єкт нерухомого майна зареєстровано за фізичною особою на підставі підробних документів та може бути спрямовано на подальше незаконне заволодіння комунальним майном, а саме - земельною ділянкою у Дарницькому районі міста Києва.

Представник Київської міської ради Буханистий О.В. подав до суду письмові пояснення (подані засобами поштового зв`язку 23.10.2023, зареєстровані судом 24.10.2023), у яких у повному обсязі підтримав подану прокурором в інтересах держави в особі Київської міської ради позовну заяву, та зазначив наступне.

Згідно п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону визначено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, а також їх внесення до Державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом.

Відповідно до ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон), державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання та підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами Закону, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними згідно з ч. 3 цієї статті, та у випадках, визначених ст.. 23 Закону.

Положеннями ст. 18 Закону визначено, що державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 10 Закону державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01.01.2013, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.

В матеріалах реєстраційної справи щодо спірного нерухомого майна наявна інформаційна довідка КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 22.04.2021 № 631 згідно якої за даними реєстрових книг Бюро, житловий будинок АДРЕСА_1 на праві власності не реєструвався.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швецем Р.О. всупереч зазначеній інформації та положенням ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при прийнятті рішення про державну реєстрацію прав від 01.06.2021 не враховано відсутність даних про виникнення у ОСОБА_9 чи будь-яких інших осіб речових прав житловий будинок загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1 до 01.01.2013.

Крім того, ч. 2 ст. 12 Закону передбачено, що записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться у документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведено реєстраційні дії.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону, одним з етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

За ч. 1 ст. 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Перелік документів необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень (ч. 2 ст. 18 Закону).

Статтею 328 Цивільного кодексу України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно з ч. ч. 1,4 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

За ч. ч. 2, 3 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127) передбачено, що він визначає підстави і процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 40 Порядку № 1127 (в редакції на час проведення реєстрації) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Пунктом 42 Порядку № 1127 (в редакції на час проведення реєстрації) для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені до 05 серпня 1992 року подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий будинок, збудований на земельній ділянці, право власності, на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Таким чином, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Крім того, державну реєстрацію права власності на житловий будинок по по АДРЕСА_1 , проведено на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021) виданий 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС»).

Також, реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_9 додана довідка про показники об`єкта нерухомого майна (ПБ-2021 № 377 від 19.05.2021), відповідно до якої ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНАПЛЮС» виконало комплекс робіт по проведенню технічної інвентаризації житлового будинку літ. «А» за адресою: АДРЕСА_1 , та обстеженням якого встановлена загальна площа будинку 123 кв.м.

При цьому, у вказаній довідці зазначено, що вказаний будинок побудовано господарчим способом орієнтовно в 1990 році.

Водночас, довідка, що складена на підставі проведеної технічної інвентаризації, не є правовстановлюючим документом чи будь-яким іншим документом, який дає підстави для проведення реєстраційних дій щодо об`єкта нерухомості.

Разом з цим, за інформацією Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві від 02.09.2021 № 10/26-8/0209/09 та департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 23.05.2023 № 073-1359 дозвільні документи, що надають право на виконання будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на земельних ділянках із кадастровими номерами :90:923:0003 та :90:923:0004 не видавались та не реєструвались.

Також, Дарницька районна в місті Києві державна адміністрація листом від 20.04.2023 № 101-3338/02 повідомила, що звернення в установленому чинним законодавством порядку, щодо присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомого майна по вул. Завальній, 14-Л у місті Києві, не надходили, у зв`язку з чим, відповідне розпорядження не видавалось.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно речові права на земельну ділянку по АДРЕСА_1 за будь-якими фізичними чи юридичними особами не реєструвалися.

У свою чергу, технічний паспорт є лише документом, який оформлюється технічна інвентаризація об`єкта, та який свідчить про фактичний стан нерухомості (площі, поверховість).

Таким чином, в порушення пункту 42 Порядку 1127 (в редакції на час проведення реєстрації), статті 31 Закону, державну реєстрацію права власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , проведено за відсутності документів, обов`язкових та необхідних для проведення реєстрації права власності, а саме: документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки, або документа, що посвідчує речове право на земельну ділянку, на якій розташований об`єкт нерухомого майна, у т.ч. рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність чи відомості про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність з погосподарської книги; виписка з погосподарської книги.

Відповідно до ст.. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується.

Згідно зі ст. 14 Конституції України право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державною виключно відповідно до закону.

Пунктом 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

За змістом ст.9 Земельного кодексу України розпорядженнями землями територіальної громади міста Києва, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу належить виключно до повноважень Київської міської ради.

У відповідності до ст. 134 Кодексу земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Згідно ст. 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Крім того, правовий механізм переходу прав на землю, пов`язаний із переходом права на будинок, будівлю або споруду, визначено у ст. 120 Земельного кодексу України.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України).

При цьому, згідно зі ст. 126 Земельного кодексу України, право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Нормами ст. ст. 90, 95, 102-1 Земельного кодексу України, визначено, що право на будівництво нерухомого майна (забудову) мають власники земельних ділянок, землекористувачі та особи, які набули право користування чужою земельною ділянкою (суперфіцій) за договором із власником земельної ділянки або з інших передбачених законом підстав.

Відповідно до ст. ст. 316, 317 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Статтею 331 Цивільного кодексу України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Відповідно до ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Викладене свідчить про те. що ОСОБА_11 не міг набути у законний спосіб право власності на об`єкт нерухомого майна - житловий будинок загальною площею 123 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , який відсутній на земельній ділянці комунальної власності (не збудований, не введений в експлуатацію), а отже право власності у відповідача на це майно не виникло та не могло виникнути.

В свою чергу, подальше вчинення відповідачем дій щодо формування земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , порушує визначений законодавством порядок державної реєстрації земельних ділянок та право Київської міської ради щодо володіння, розпорядження вказаною ділянкою.

Представник відповідача-1 - адвокат Болінський С.С. подав клопотання про відкладення підготовчого засідання.

Документ сформований в системі «Електронний суд» 02.11.2023, зареєстрований судом 03.11.2023.

Прокурор подала клопотання про проведення підготовчого засідання 03.11.2023 без її участі.

03.11.2023 суд задовольнив клопотання представника відповідача-1 та відклав проведення підготовчого засідання на 14 год. 30 хв. 31.01.2024.

30.01.2024 представник відповідача-2 - адвокат Болінський С.С. подав заяву (документ сформований в системі «Електронний суд»), в якій просив:

1. Закрити підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті.

2. Встановити додатковий строк для можливості подання Відповідачами усіх знайдених в Державному архіві міста Києва документів, які можуть стосуватися житлового будинку по АДРЕСА_1 , оскільки, питання щодо запитуваної від Державного архіву м. Києва інформації (документів), не втратило своєї актуальності та відсутністю у Відповідачів конкретних пошукових даних для пошуку такої інформації (документів), представником Відповідачів до Державного архіву м. Києва направлено запит щодо можливості надання доступу, для здійснення поаркушного перегляду, переданих на зберігання справ документів фондів: № Р-1 «Виконавчий комітет Київської міської ради депутатів» за період 1980-1993 р.р., № 1689 «Київська міська державна адміністрація» за 1990-1993 р.р., № 1697 «Київська міська рада» за 1990-1992 р.р. та документів виконавчих комітетів районних рад за 1980-1993 р.р., з метою здійснення пошуку документів, які можуть стосуватися житлового будинку по вулиці Завальній 14-Л у Дарницькому районі міста Києва у приміщенні Державного архіву м. Києва.

3. Встановити додатковий строк для можливості подання Відповідачами висновку проведеної будівельно-технічної експертизи, стосовно житлового будинку по АДРЕСА_1 , а також, за необхідності, клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

На обґрунтування заяви зазначив таке.

З огляду на те, що житловий будинок літ. «А» заг.пл. 123,0 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , згідно технічного паспорту та довідки про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 був побудований господарчим способом орієнтовно у 1990 роки та з метою зібрання доказової бази та необхідних відомостей на спростування доводів Позивача, представником Відповідачів зроблені адвокатські запити, до Держаного архіву міста Києва - про надання інформації щодо перебування/відсутності на зберіганні будь-якої документації стосовно житлового будинку заг.пл.123 кв.м. по АДРЕСА_1 та Київської міської ради - зокрема, про надання інформації щодо порядку здійснення присвоєння адрес житловим будинкам у м. Києві до набрання чинності Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» та до початку функціонування Адресного реєстру міста Києва.

Відповідно до відповіді наданої Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (вих. № 055-8546 від 27.10.2023) вбачається, що до 25.06.2011 року присвоєння поштових адрес усім об`єктам нерухомого майна здійснювалося за рішеннями та розпорядженнями відповідної районної у місті Києві державної адміністрації, відповідною районною радою народних депутатів м. Києва, виконавчим комітетом відповідної районної ради народних депутатів м. Києва.

За інформацією Дарницької районної в місті Києві державної адміністрації документи (рішення з основної діяльності) виконавчого комітету Дарницької районної ради народних депутатів м. Києва по березень 1992 передані на зберігання до Державного архіву м. Києва.

Згідно відповіді на адвокатський запит, наданої Державним архівом м. Києва (за вих. № 068/05-12/2151 від 10.10.2023), до Державного архіву м. Києва на постійне зберігання передані у встановленому порядку за описами справ та згідно актів приймання-передачі документи фондів, зокрема: № Р-1 «Виконавчий комітет Київської міської ради депутатів» за період 1943-1992 р.р., № 1689 «Київська міська державна адміністрація» за 1990-2010 р.р., № 1697 «Київська міська рада» за 1990- 2012 р.р. та документи виконавчих комітетів районних рад за 1943-2001 р.р.

З наданої відповіді, вбачається, що оскільки вказані вище документи надійшли на зберігання до архіву на паперових носіях, сформованими та зброшурованими у справи із загальними назвами, що містять лише посилання на дати та номери прийнятих рішень, розпоряджень та у зв`язку із відсутністю в Державному архіві м. Києва електронної пошукової бази, то для пошуку запитуваних відомостей необхідні конкретні пошукові дані: номер, дата прийняття відповідного рішення (розпорядження), найменування органу яким вони приймалися.

У відповідь на адвокатський запит Державний архів міста Києва (листом № 068/0512/153 від 24.01.2024) повідомив про неможливість надати представнику Відповідачів доступу до усіх архівних документів за вказані у запиті періоди, з огляду на те, що дані документи містять персональні дані та конфіденційну інформацію та надана порада віднайти необхідні конкретні пошукові дані (номер, дата прийняття відповідного рішення, розпорядження, найменування органу).

У той же час Державний архів міста Києва може надати уповноваженому представнику Відповідачів можливість здійснення пошуку відомостей щодо «присвоєння адреси будинку по вул. Завальна 14-Л» у читальному залі архіву тільки за журналами (картками) обліку (реєстрації) рішень, розпоряджень фондів № Р-1 «Виконавчий комітет Київської міської ради депутатів», № 1689 «Київська міська державна адміністрація», № 1697 «Київська міська рада» та за журналами реєстрації рішень (у разі їх наявності) виконавчого комітету відповідної районної ради.

Однак, запропонований Державним архівом міста Києва пошук відомостей щодо присвоєння адреси будинку по АДРЕСА_1 лише за журналами обліку та реєстрацій не дасть можливість віднайти потрібний документ, а тому представником Відповідача будуть вживатися додаткові заходи щодо встановлення необхідних конкретних пошукових даних (номер, дата прийняття відповідного рішення, розпорядження, найменування органу).

Окрім того, 22.01.2024 між адвокатом Болінським С.С., який діє в інтересах ОСОБА_2 (Відповідач-2) та ТОВ «Центр будівельних та земельних експертиз» укладено договір № 22/01-2024/1 на виконання робіт з проведення будівельно-технічної експертизи з метою встановлення наступних відомостей:

1. Чи є об`єкт, розташований за адресою: АДРЕСА_1 нерухомим майном?

2. Чи являється об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 новозбудованим?

3. Який вид будівництва (нове будівництво, реконструкція, капітальний ремонт тощо) фактично виконаний за адресою: АДРЕСА_1 ?

4. Чи наявні ознаки того, що об`єкт нерухомого майна, який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , зазнав реконструкції?

5. Чи наявні на дату дослідження конструктивні елементи або інші ознаки наявності старої будівлі, яка розташована за адресою: м. Київ, Дарницький р-н, вул. Завальна, № 14-Л, що зазнала реконструкції?

Зважаючи на те, що документи, які можуть стосуватися житлового будинку по АДРЕСА_1 , можуть бути надані суду лише після здійснення поаркушного перегляду, переданих на зберігання справ документів фондів Виконавчого комітету Київської міської ради депутатів, Київської міської ради та виконавчих комітетів районних рад у приміщенні Державного архіву м. Києва, а висновок проведеної будівельно-технічної експертизи може бути наданий суду лише після проведення такої експертизи - Відповідачі об`єктивно не можуть надати такі докази у строки, встановлені Цивільним процесуальним кодексом України.

Зауважив, що сторона позивача майже 2 роки збирала власну доказову базу, при цьому маючи широкий спектр повноважень, який є значно більшим ніж у сторони представника відповідачів та не була обмежена будь-якими процесуальними строками.

31.01.2024 представник відповідача-2 - адвокат Болінський С.С. подав заяву про проведення підготовчого засідання без його участі.

У підготовчому засіданні 31.01.2024 прокурор заперечувала щодо заяви, поданої 30.01.2024 адвокатом Болінським С.С., вважає, що підстави для закриття підготовчого провадження відсутні.

Ухвалою, занесеною до протокола судового засідання від 31.01.2024, суд оголосив перерву до 20.03.2024 15 год. 00 хв.

19.03.2024 представник відповідача-2 - адвокат Болінський С.С. подав клопотання про відкладення підготовчого засідання. Документ сформований в системі «Електронний суд».

20.03.2024 прокурор подала заяву про відкладення підготовчого засідання.

20.03.2024 суд відклав проведення підготовчого засідання на 15 год. 00 хв. 31.05.2024.

30.05.2024 представник відповідача-2 - адвокат Болінський С.С. подав заяву про відкладення підготовчого засідання. Документ сформований в системі «Електронний суд».

31.05.2024 прокурор подала заяву про відкладення підготовчого засідання 31.05.2024 без її участі, просить закрити підготовче засідання та призначити справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою від 31.05.2024 суд постановив:

- закрити підготовче провадження у справі за позовною заявою Керівника Дарницької окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Дарницького районного суду м. Києва з позовом до 1. ОСОБА_1 , 2. ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки та скасування її державної реєстрації та призначити її до судового розгляду по суті на 05 серпня 2024 року о 15.00 год. за адресою: м. Київ, вул. Кошиця, 5-А, каб. 107;

- установити такий порядок з`ясуванняобставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, та порядок дослідження доказів, якими вони обґрунтовуються під час розгляду справи по суті: заслухати пояснення сторін, дослідити письмові докази.

05.08.2024 представник відповідача-2 - адвокат Болінський С.С. подав клопотання про відкладення розгляду справи. Документ сформований в системі «Електронний суд».

Прокурор подала заяву про проведення судового засідання 05.08.2024 без її участі.

05.08.2024 суд відклав розгляд справи на 15 год. 00 хв. 25.09.2024.

25.09.2024 прокурор подала заяву про проведення судового засідання 25.09.2024 без її участі. рРозгляд справи відкладено до 25.11.2024.

Учасники справи в судове засідання 25.11.2024 не з`явились, про час та місце слухання справи повідомлялись належним чином, заяви про відкладення розгляду справи не надходили, про причини неявки не повідомили.

Оскільки учасники справи в судове засіданняне з`явилися, суд розглянув справу без їх участі на підставі наявних у справі матеріалів.

Відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Вивчивши доводи учасників справи, викладені у заявах по суті справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд дійшов висновку про задоволення позову повністю з таких мотивів.

Спірні правовідносини врегульовано нормами Конституції України, Цивільного кодексу України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127, Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5 (втратило чинність з 01.01.2013 на підставі наказу від 14.12.2012 № 1844/5), підстави для представництва інтересів держави в суді прокурором - нормами Конституції України, ЦПК України, Законів України «Про прокуратуру» та «Про місцеве самоврядування в Україні».

Позиція суду щодо наявності підстав для представництва інтересів держави в суді прокурором.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 131-1 Конституції України прокуратура здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» представництво прокурором інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист інтересів громадянина або держави, у випадках та порядку, встановлених законом. Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

За ст. 56 ЦПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Конституційний Суд України у своєму рішенні від 08.04.1999 №3-рп/99 зазначив, що із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Суд враховує висновок про застосування норми ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», викладений у п. 37, 38, 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 903/129/18, що прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва, однією з яких є бездіяльність компетентного органу. Бездіяльність компетентного органу означає, що він знав або повинен був знати про порушення інтересів держави, але не звертався до суду з відповідним позовом у розумний строк. Щоб інтереси держави не залишилися незахищеними, прокурор виконує субсидіарну роль, замінює в судовому провадженні відповідний компетентний орган, який усупереч вимогам закону не здійснює захисту або робить це неналежно.

Також суд застосовує висновок Верховного Суду, зроблений у постанові від 16.04.2019 у справі № 910/3486/18, що представництво прокурором у суді законних інтересів держави здійснюється і в разі, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює компетентний орган. При цьому прокурор не зобов`язаний установлювати причини, з яких позивач не здійснює захисту своїх інтересів.

У цій справі прокурор, звертаючись до суду з позовом, відповідно до вимог ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» належним чином обґрунтував наявність у нього підстав для представництва інтересів держави у суді, зазначив в чому полягає порушення інтересів держави та правильно визначив орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах. Як встановлено судом, спірні правовідносини пов`язані зі сферою розпорядження нерухомим майном м. Києва, а необхідність звернення саме прокурора з позовом обумовлена бездіяльністю уповноваженого органа, яка полягає у нездійсненні Київською міською радою протягом тривалого часу захисту майнових (економічних) інтересів територіальної громади м. Києва, які у даному випадку співпадають з інтересами держави щодо законного та ефективного використання об`єктів, що є комунальною власністю - для задоволення суспільної потреби у функціонуванні місцевого самоврядування, та дотримання всіма суб`єктами права встановленого законодавством порядку відчуження комунального майна, що є підставою для представництва прокуратурою в суді інтересів громади м. Києва, яку представляє як орган місцевого самоврядування Київська міська рада.

Фактичні обставини справи, встановлені судом. Мотиви та норми права, з яких виходить суд.

Ст. 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Згідно з ч. 1, 2 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, яке втратило чинність з 01.01.2013 на підставі наказу від 14.12.2012 № 1844/5, було передбачено, що реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснювали комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації.

Таким чином, до 2013 року реєстрація права власності на нерухоме майно проводилась виключно Бюро технічної інвентаризації.

З наданих прокурором доказів суд установив, що право власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , Комунальне підприємство Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» до 2013 року за жодною особою не реєструвало.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 259372521 від 01.06.2021, право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 загальною площею 123 кв.м., 46,6 кв.м. реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) зареєстровано за ОСОБА_1 28.05.2021 державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. Підстава для державної реєстрації: технічний паспорт, серія та номер: інвентаризаційна справа № 377/2021, виданий 19.05.2021, видавник: ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС». Підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 58481598 від 01.06.2021, приватний нотаріус Швець Руслан Олегович, Київський міський нотаріальний округ м. Києва (а.с. 41).

Представник відповідача-1 - адвокат Болінський С.С. заперечує проти позову, і стверджує, що державна реєстрація права власності за ОСОБА_1 на житловий будинок, яку проведено 01.06.2021, відповідає вимогам ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 42 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 і є законною, оскільки:

- спірний будинок не є самочинним будівництвом та не потребує додаткового введення в експлуатацію, тобто не є новоствореним,

- цей житловий будинок був закінчений будівництвом до 05.08.1992, тому для державної реєстрації права власності на цей будинок подано технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

- документом про присвоєння житловому будинку адреси - АДРЕСА_1 є довідка про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 видана 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС».

Зазначені доводи суд вважає необґрунтованими з огляду на наступне.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 3 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації права власності за ОСОБА_1 ) загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Пунктом 1 ч. 3 ст. 3 вказаного Закону передбачено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, за умови якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення (зокрема, реєстрація права власності на нерухоме майно в Бюро технічної інвентаризації).

У відповіді, наданій Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» (далі - КП КМР «КМ БТІ») від 22.04.202 2021-ПБ № 631 на запит нотаріуса зазначено, що згідно з даними реєстрових книг Бюро, житловий будинок 14-Л на вул. Завальній в м. Києві на праві власності не зареєстрований (а.с.46 Т. 1).

Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право па виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень.

Частиною 2 ст. 12 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться у документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведено реєстраційні дії.

Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», одним з етапів проведення державної реєстрації прав є перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень.

За ч. 1 ст. 22 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншим нормативно-правовими актами.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ним особи.

Згідно з ч. 2 ст. 18 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі - Порядок № 1127), передбачено, що він визначає підстави і процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав.

Відповідно до п. 40 Порядку № 1127 (в редакції на час проведення реєстрації) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.

Пунктом 41 Порядку № 1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подається вичерпний перелік документів, в тому числі: 1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, 2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна та 3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник у поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

З доданих до позову матеріалів реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна № 000 суд установив таке (а.с.42-53 т.1).

Державна реєстрація права власності на спірний будинок за ОСОБА_1 здійснена 01.06.2021.

Первинна державна реєстрація права власності проведена державним реєстратором на підставі технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021, виданого 19.05.2021, видавник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС»).

Згідно з довідкою про показники об`єкта нерухомого майна від 19.05.2021 ПБ-2021 № 377 ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС» у рамках укладеного договору та згідно «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна» затвердженої наказом Держбуду України № 127 від 24.05.2001 р. за № 582/5773 (із змінами та доповненнями), ТОВ ЕЮБ ГРИВНА-ПЛЮС виконано комплекс робіт (надано послуг) по проведенню технічної інвентаризації житлового будинку літ. «А» за адресою АДРЕСА_1 , який знаходиться у власності ОСОБА_1 . Рекомендована поштова адреса: АДРЕСА_1 . Обстеженням від 19.05.2021 з перемірами та підрахунком площі вищезазначеного об`єкта нерухомості встановлено, що за даною адресою розташовано житловий будинок літ. «А» загальною площею 123,0 кв.м., житловою площею 46,6 кв.м., який побудовано господарчим способом орієнтовно 1990 роки та на підставі «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна», затвердженої наказом Держбуду України № 127 від 24.05.2001, не є самочинним будівництвом і не потребує додаткового введення в експлуатацію.

Щодо самочинності будівництва спірного житлового будинку.

На підтвердження факту недійсності технічного паспорту прокурор надав копію протокола допиту свідка ОСОБА_5 у кримінальному провадженні № 0000086, який дав такі показання: «В 1997 році він заснував ТОВ «ЕЮБ «Гривня-плюс», основним видом діяльності підприємства було: виконання судових експертиз, авто товарознавчих та будівельно-технічних експертиз та оціночна діяльність. Фінансова та фактична діяльність підприємства велась до травня 2014 року в м. Луганську. В травні 2014 року він переїхав до м. Києва у зв`язку з воєнним конфліктом і до теперішнього часу мешкає в м. Києві та Київській області. В 2014 році звільнив всіх працівників, підприємство ніякої діяльності не здійснювало та до теперішнього часу не здійснює, звітність не подається. В 2014 році, коли він знаходився в м. Києві, офіс за адресою: АДРЕСА_5 було пограбовано та викрадено всю документацію, печатки. Під час огляду йому надані копії технічних паспортів № 376/2021 від 19.05.2021 та № 377/2021 від 19.05.2021 на будинки садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, що розташовані за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_6 та довідок про показники об`єкта нерухомого майна: ПБ-2021 № 376 від 19.05.2021, ПБ-2021 № 377 від 19.05.2021 за адресами: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_6 , які нібито виготовлені ТОВ «ЕЮБ «Гривня-Плюс». Повідомив, що ТОВ «ЕЮБ «Гривня-плюс» не виготовляло зазначених технічних паспортів та довідок про показники об`єкта нерухомості або будь-яких інших документів щодо вищезазначених об`єктів нерухомого майна. Громадянка ОСОБА_6 , яка зазначена як виконавець зазначених технічних паспортів та довідок йому невідома. Підпис в графі директор у цих документах не схожий на його підпис (а.с.76-79 т. 1).

Суд не бере до уваги протокол свідка ОСОБА_5 , оскільки цей доказ, наданий прокурором на підтвердження факту недійсності технічного паспорту (інвентаризаційна справа № 377/2021, виданого 19.05.2021, видавник ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС»), - станом на час розгляду справи не відповідає критерію допустимості, з огляду на те, що досудове розслідування у кримінальному провадженні № 0000086 не завершено, вироку суду, який би набрав законної сили, і встановлював факт недійсності цього технічного паспорту, немає, іншого рішення суду, яке набрало законної сили, та встановлює факт недійсності цього технічного паспорту, немає.

Водночас на підтвердження факту відсутності зведеного і закінченого будівництвом житлового будинку, який побудовано до 2013 року, прокурором надано інші докази, які відповідають критеріям належності, допустимості і достовірності, тв. Які у сукупності доводять позицію прокурора про те, що спірний житловий будинок є об`єктом самочинного будівництва. Зокрема, це наступні, досліджені судом, докази.

Акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства за об`єктом - земельної ділянки від 22.07.2021 за № 189-ДК/164/АП/09/01/21, згідно з яким зазначена земельна ділянка відноситься до категорії земель для житлової та громадської забудови. Цільове призначення - 02.01 для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Вид використання - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. Площа земельної ділянки - 0,0893 га. Інформація щодо форми власності на земельну ділянку у Державному земельному кадастрі відсутня. Дата державної реєстрації земельної ділянки - 20.03.2018. земельна ділянка площею 0,0893 га з кадастровим номером :90:923:0003 за адресою: АДРЕСА_3 частково огороджена секційною металевою огорожею. На території земельної ділянки зведено дві двоповерхові капітальні будівлі, які пов`язані фундаментом із земельною ділянкою. Дозвіл на проведення будівництва на зазначеній земельній ділянці не видавався. Будівництво капітальних споруд (котеджних будинків) здійснюється невстановленими особами на земельній ділянці площею 0,0893 га (а.с.64-67 Т.1).

Крім того, Департаментом земельних ресурсів проведено обстеження земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 по АДРЕСА_3 та перевірку дотримання вимог земельного законодавства при використанні вказаної земельної ділянки.

В акті обстеження земельної ділянки від 11.05.2021 № 21-0386-02 та акті перевірки дотримання вимог земельного законодавства № 21-0023-02 від 30.08.2021 зафіксовано будівництво двох споруд невстановленого призначення на земельній ділянці з кадастровим номером :90:923:0003 та встановлено факт користування цією земельною ділянкою без правовстановлюючих документів (а.с. 70, 177 Т. 1).

Згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 31.03.2023 № 0570202/3-4101 Київська міська рада не приймала рішень щодо передачі (надання) в користування (власність) земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003. Документи, що посвідчують право власності (користування) на земельну ділянку, у Департаменті відсутні (а.с. 144-146 Т.1).

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0003, на якій здійснено будівництво спірного нерухомого майна, жодній особі у власність або користування не надано (а.с.105 Т.1).

Згідно інформацією Департаменту Державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві від 02.09.2021 № 10/26-8/0209/09 відсутні відомості щодо наявності документів дозвільного/декларативного характеру на земельну ділянку із кадастровим номером :90:923:0003 (а.с.80-81 Т.1).

Судом роз`яснено представнику відповідача-1 право заявити проведення судово-технічної експертизи =- для підтвердження факту, що об`єкт було збудовано по господарчим способом до 2013 року. Одна відповідачі зазначеним правом не скористалися. Самостійно висновків експертизи, не зважаючи на неодноразове відкладення судових засідань, суду не надали. У зв`язку з чим, згідно з принципом диспозитивності, не спростували надані прокурором докази щодо самочинності будівництва спірного житлового будинку.

Щодо адреси об`єкта нерухомоті.

Відповідно до п. 3 ч. 3 ст. 10 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації.

Державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Отже, Державний реєстратор під час прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на спірний будинок обов`язково мав перевірити наявність документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, виданого відповідним уповноваженим органом.

Доказів того, що спірний житловий будинок було збудовано на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав, відповідачами суду не надано.

Згідно з наданою Дарницькою районною в місті Києві державною адміністрацією від 20.04.2023 № 101-3338/02 інформацією, звернення в установленому законодавством порядку щодо присвоєння поштових адрес об`єктам нерухомого майна, зокрема, по АДРЕСА_1 не надходило, у зв`язку з чим відповідне рішення не видавалось (а.с. 77-78 Т. 1).

Згідно з наданою Департаментом містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 15.05.2023 № 055-3449 інформацією, в реєстрі адрес в місті Києві, який ведеться Департаментом згідно з Положенням про реєстр адрес у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 22.05.2013 № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві» відсутні відомості про документи щодо присвоєння об`єктам нерухомого майна поштових адрес, зокрема АДРЕСА_1 (а.с.79 Т.).

А наявну в матеріалах реєстраційної справи довідку про показники об`єкта нерухомого майна ПБ-2021 № 377 видану 19.05.2021 ТОВ «ЕЮБ «ГРИВНА-ПЛЮС», яка, на думку представника відповідача-1, є документом про присвоєння житловому будинку адреси - АДРЕСА_1 , суд оцінює як недопустимий доказ, оскільки: 1) її видано в порушення вимог законодавства не уповноваженим органом (не органом місцевого самоврядування); 2) в самому тексті цієї довідки зазначено, що адреса - АДРЕСА_1 - це рекомендована поштова адреса, Отже, цю адресу спірному житловому будинку присвоєно не було. Тому Державний реєстратор не мав права приймати рішення про державну реєстрацію права власності на спірний будинок.

Отже, з огляду на те, що

- відповідач-1 ( ОСОБА_1 ) не надала державному реєстратору документів, передбачених ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час проведення реєстрації) та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ № 1127 від 25.12.2015 р, для реєстрації права власності на житлову будівлю загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1

- державний реєстратор не виконав вимоги ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»

У зв`язку з цим вимога прокурора - усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) шляхом скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 01.06.2021, індексний номер 58481598, та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на житловий будинок загальною площею 123 кв.м по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_1 - підлягає задоволенню.

Відповідно до ст.ст. 316, 317 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать право володіння, користування та розпорядження своїм майном.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно зі ст. 375 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

За положеннями ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме: якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Отже, спірний об`єкт нерухомого майна (житловий будинок загальною площею 123 кв.м., який розташований по АДРЕСА_1 ) був збудований на частині земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003 площею 0,0893 га за відсутності дозвільних документів, які надають право на виконання будівельних робіт.

Оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :90:923:0003 площею 0,0893 га не передавалась відповідачу-1 ОСОБА_1 ні у власність, ні у користування, спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва.

Згідно з наданою Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві та Київської області інформацією від 04.05.2023 № 10-10.223-4051/2-23, ОСОБА_7 звернувся із заявою про вжиття заходів щодо скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером :90:923:0003. 25.10.2022 ЗВ-022 «Виправлення помилки, що виникла після реєстрації ЗД (відсутня інформація про речові права) відомості про земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0003 набули статусу архівних (а.с.95-97).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-022 від 02.11.2022 в Державному змеленому кадастрі зареєстровано земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0004; місце розташування: АДРЕСА_1 ; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення: 02.01 Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); форма власності: інформація про зареєстроване право в Державному земельному кадастрі відсутня; площа ділянки, гектарів: 0,0479. Інформація про документацію із землеустрою, на підставі якої здійснена державна реєстрація земельної ділянки: Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), 19.07.2022; ФОП ОСОБА_8 ; орган, який зареєстрував земельну ділянку: Відділ № 3 Управління надання адміністративних послуг Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області; дата державної реєстрації земельної ділянки: 02.11.2022 (а.с.11-116 Т.1).

Технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд по АДРЕСА_1 розроблялась ФОП ОСОБА_8 за заявою ОСОБА_1 (а.с.117-142 Т.1).

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Земельного кодексу України в редакції, чинній на дату державної реєстрації земельної ділянки, віднесення земельних ділянок до певної категорії та виду цільового призначення земельних ділянок здійснюється щодо земельних ділянок, якими розпоряджаються Верховна Рада Автономної республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, - за рішеннями відповідного органу.

Згідно зі ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (па місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого органом місцевого самоврядування.

Разом із тим, суд зазначає таке.

Згідно з наданою Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) інформацією від 07.06.2023 за № 0570202/3-7427, в Департаменті відсутня інформація стосовно надходження звернень від будь-яких фізичних чи юридичних осіб щодо підготовки проектів рішень Київської міської ради про надання дозволів на розроблення документації з землеустрою або надання у власність (користування) земельних ділянок з кадастровим номером, зокрема :90:923:0004 (адреса земельної ділянки: АДРЕСА_1 ). За поданням Департаменту Київська міська рада не приймала рішень про надання дозволів та передачі будь-яким фізичним чи юридичним особам у власність чи користування земельною ділянкою. Інформація стосовно вжиття Київською міською радою заходів правового характеру щодо земельних ділянок на вул. Завальній, 14-Л у Дарницькому р-ні м. Києва у Департаменті відсутня (а.с.155,156 Т.1.).

Отже, у порушення вимог ст. 20 Земельного кодексу України, чинній на дату державної реєстрації спірної земельної ділянки, земельна ділянка віднесена до земель житлової та громадської забудови та визначено її цільове призначення без прийняття уповноваженим органом відповідного рішення.

Крім того, згідно з абз. «а» ч. 2 ст. 21 Закону України «Про державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 02.11.2022, відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо категорії земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються, а відомості щодо виду цільового призначення в межах певної категорії земель вносяться до Державного земельного кадастру на підставі відповідної документації із землеустрою, що розробляється при формуванні земельних ділянок, - щодо земельних ділянок, які формуються.

Відповідно до ч. 2 ст. 79-1 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 02.11.2022 формування земельних ділянок здійснюється у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності.

Згідно з ч. 5 вказаної статті формування земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок.

Технічна документація із землеустрою щодо встановлення меж зазначених земельних ділянок в натурі (на місцевості), згідно з чинним законодавством на час прийняття державним кадастровим реєстратором рішення про державну реєстрацію земельної ділянки, не відносилась до переліку документації із землеустрою, на підставі якої могли вноситись до Державного земельного кадастру відомості про цільове призначення земельних ділянок щодо її категорії.

Відповідно до ст. 21 Земельного кодексу України порушення порядку встановлення цільового призначення земель є підставою, зокрема, для відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною.

Частиною 6 ст. 24 Закону України «Про Державний земельний кадастр» в редакції, чинній станом на 02.11.2022, передбачено, що підставою для відмови у здійсненні державної реєстрації земельної ділянки є подання заявником документів, передбачених частиною четвертою цієї статті, не в повному обсязі; невідповідність поданих документів вимогам законодавства; знаходження в межах земельної ділянки, яку передбачається зареєструвати, іншої земельної ділянки або її частини.

Отже, розроблена ОСОБА_8 на замовлення ОСОБА_1 технічна документація не відповідала вимогам земельного законодавства, не відносилась до переліку документації, на підставі якої до Державного земельного кадастру вносяться відомості про новосформовану земельну ділянку, а також про її категорію та цільове призначення, державна реєстрація земельної ділянки площею 0,0479 га з кадастровим номером :90:923:0004 здійснена з порушенням вимог чинного законодавства станом на 02.11.2022.

Згідно з ч. 2 та 3 ст. 203 Цивільного кодексу України, особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Правом оспорювати правочин Цивільний кодекс України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, а й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст.ст. 215, 216 Цивільного кодексу України).

Представник відповідача-1 - адвокат Болінський С.С. стверджує, що позивач вимагаючи визнання недійсним договір купівлі-продажу спірного житлового будинку помилково посилається на ч. 2, 3 ст. 203 та 215 ЦК України, у зв`язку з тим, що зміст та форма договору відповідає вимогам, встановленим ЦК України.

Такі твердження сторони відповідача-1 суд вважає необґрунтованими з огляду на таке.

Відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Набуття особою у власність майна в обхід закону, надання підробних документів з метою введення держави в оману для реєстрації права власності на нежитлову будівлю, порушує публічний порядок, суспільні та економічні інтереси держави.

Житловий будинок розміщений на земельній ділянці, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

Знаходження на земельній ділянці, власником якої є Київська міська рада, спірної нерухомості істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстрокове.

Державна реєстрація нерухомого майна на чужій земельній ділянці фактично обмежує права власника землі.

Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованості активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

10.05.2023 ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці, площею 0,0479 га; цільове призначення земельної ділянки - 02.01. Для будівництва та обслуговування житлового фонду, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :90:923:0004, яка не передана у власність чи користування. Житловий будинок загальною площею 123 кв.м., житловою площею 46,6 кв.м. Договір посвідчено 10.05.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., зареєстрований в реєстрі за № 2349 (а.с.58-59 т.1).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав № 331880383 від 10.05.2023, право власності на житловий будинок загальною площею 123 кв.м., житловою площею 46,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000) зареєстровано за ОСОБА_2 10.05.2023 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Києва Чорногуз Ольгою Валеріївною. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 67545125 від 10.05.2023; документи, подані для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 2349, виданий 10.05.2023, видавник: Чорногуз О.В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу (а.с.61).

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Судом встановлено, що оспорюваний прокурором в судовому порядку правочин (договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений 10.05.2023 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , спрямований на створення позаконкурентних умов та підстав, направлених на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності в обхід процедури проведення земельних торгів, оскільки порушують права та охоронювані законом інтереси держави в особі Київської міської ради, як органу, уповноваженого розпоряджатися землями територіальної громади міста Києва.

Оскільки ОСОБА_1 , не набула право власності на спірне майно, а отже, не мала права його відчужувати ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу від 10.05.2023 № 2349, укладений між зазначеними фізичними особами, підлягає визнанню недійсним у судовому порядку, як такий, що суперечить вимогам частини першої ст. 203, ст. 215 Цивільного кодексу України.

Статтею 391 Цивільного кодексу України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.

Способи захисту прав на землю передбачені ст. 152 Земельного кодексу України, згідно якою власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом; визнання прав; відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів.

Згідно з ч. 10 ст. 24 Закону України «Про державний земельний кадастр» та п. 114 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, державна реєстрація земельної ділянки скасовується державним кадастровим реєстратором, який здійснює таку реєстрацію, у разі поділу чи об`єднання земельних ділянок; коли протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника; ухвалення судом рішення про скасування державної реєстрації земельної ділянки, яке набрало законної сили в установленому законодавством порядку.

Відповідно до ч. 13 ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка припиняє існування як об`єкт цивільних прав, а її державна реєстрація скасовується в разі поділу або об`єднання земельних ділянок; скасування державної реєстрації земельної ділянки на підставі судового рішення внаслідок визнання незаконною такої державної реєстрації; якщо речове право на земельну ділянку, зареєстровану в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України «Про Державний земельний кадастр», не було зареєстровано протягом року з вини заявника.

При цьому, ч. 4 ст. 25 Закону України «Про Державний земельний кадастр» та п. 57 Порядку передбачено, що Поземельна книга, яка є документом Державного земельного кадастру, відкривається одночасно з державною реєстрацією земельної ділянки та містить передбачену законом інформацію про земельну ділянку, закривається у разі скасування державної реєстрації такої земельної ділянки.

Відповідно до ч. з ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Отже, законодавством визначено, що скасування державної реєстрації права власності можливе лише у випадку скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності, а отже реальне поновлення права власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та відновлення становища, яке існувало до порушення, можливо лише шляхом скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності як такого, що суперечить вимогам чинного законодавства та порушує право власності територіальної громади міста Києва на використання земельної ділянки.

Для забезпечення територіальній громаді міста Києва реальної та безперешкодної можливості реалізувати усі правомочності власника щодо комунальної земельної ділянки належним способом захисту порушених прав є скасування рішень державних реєстраторів про державну реєстрацію права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, який розміщений на ній, а також визнання недійсним правочину щодо його відчуження.

Крім того, особа, яка використовувала земельну ділянку з порушенням прав іншої особи (власника земельної ділянки), повинна привести земельну ділянку у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків і споруд за власний кошт. Відповідно до ст. 212 Земельного кодексу України самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування витрат, понесених за час незаконного користування ними. Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Отже, на підставі норм ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, згідно з якою кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, та ст. 13 ЦПК України, згідно з якою цивільні справи розглядаються в межах заявлених вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, суд вважає, що прокурор довів факт порушення відповідачем права власності Київської міської ради, а саме - незаконне, без відповідної правової підстави заволодіння відповідачем спірним нерухомим майном та незаконну реєстрацію права власності на нього, тому позов підлягає задоволенню повністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки позов задоволено повністю, згідно з ч. 1, 6 ст.141 ЦПК України з кожного відповідача на користь Київської міської прокуратури підлягає стягненню судовий збір у розмірі 7 381,00 грн.

Керуючись нормами ст. 2, 5, 12, 141, 209, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Позов Керівника Дарницької окружної прокуратури міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до 1. ОСОБА_1 , 2. ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання недійсним договору купівлі-продажу, повернення земельної ділянки та скасування її державної реєстрації задовольнити повністю.

Усунути перешкоди власнику - територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради () у розпорядженні та користуванні земельною ділянкою площею 0,0479 га (кадастровий номер :90:923:0004) наступним шляхом.

Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 01.06.2021, індексний номер 58481598, та здійснену на його підставі державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на житловий будинок загальною площею 123 кв. м., що розташований по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_1 .

Визнати недійсним договір купівлі-продажу житлового будинку загальною площею 123 кв. м., що розташований по АДРЕСА_1 , який укладено між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та 10.05.2023 посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чорногуз О.В., зареєстровано в реєстрі за № 2349.

Скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 10.05.2023, 28 Індексний номер 67545125, та здійснену на його підставі реєстрацію права власності за ОСОБА_2 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - на житловий будинок загальною площею 123 кв.м. по АДРЕСА_1 , припинивши вказане право ОСОБА_2 .

Зобов`язати ОСОБА_2 повернути територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36, ) земельну ділянку з кадастровим номером :90:923:0004 площею 0,0479 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , привівши її у придатний для використання стан шляхом звільнення від житлового будинку загальною площею 123 кв. м. та паркану.

Скасувати державну реєстрацію земельної ділянки у Державному земельному кадастрі за кадастровим номером :90:923:0004 площею 0,0479 га та закрити щодо неї Поземельну книгу.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь Київської міської прокуратури судовий збір у розмірі 7 381,00 грн.

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Київської міської прокуратури судовий збір у розмірі 7 381,00 грн.

Позивач: Дарницька окружна прокуратура міста Києва, юридична адреса: вул. Каунаська, 3-В, м. Київ, 02160, код ЄДРПОУ відсутній.

Реквізити для стягнення судового збору: отримувач - Київська міська прокуратура, юридична адреса: вул. Предславинська, 45/9, м. Київ, 03150, , банк ДКСУ м. Київ, код банку 820172, ІВАNUА0011062, код класифікації видатків бюджету - 2800)

Відповідач-1: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , громадянка України, РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_7 .

Відповідач-2: ОСОБА_2 , громадянин України, РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_8 .

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення або ухвала суду не були вручені у день його (її) проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Додаткове рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне судове рішення складено 21.02.2025.

Суддя В.М. Маркєлова