КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: № 22-ц/824/6224/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 вересня 2024 року м. Київ

Справа № 754/1305/23

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.,

за участю секретаря судового засідання Мех В.Ю.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Грейс Девелопмент» на рішення Деснянського районного суду міста Києва від 21 вересня 2023 року, ухвалене у складі судді Галась І.А.,

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Грейс Девелопмент» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі - продажу квартири, витребування майна з чужого незаконного володіння,

встановив:

У січні 2023 року позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Грейс Девелопмент» звернувся до суду з позовом до відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа без самостійних вимог на стороні відповідача - ОСОБА_3 , в якому просив:

- визнати недійсним договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 16 червня 2021 року між ТОВ «Грейс Девелопмент» та ОСОБА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Орел О. В. за реєстровим № 789;

- витребувати у ОСОБА_2 на користь ТОВ «Грейс Девелопмент» квартиру (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) АДРЕСА_1 ;

- стягнути пропорційно до задоволених вимог з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ТОВ «Грейс Девелопмент» судові витрати, пов`язані з розглядом справи.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 19 березня 2020 року за ТОВ «Грейс Девелопмент» було зареєстровано право власності на квартиру (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) АДРЕСА_1 .

16 червня 2021 року між ТОВ «Грейс Девелопмент» та ОСОБА_1 укладений договір купівлі-продажу вказаної квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Орел О. В. за реєстровим № 789, за яким відповідач став її власником.

Згідно з рішенням Єдиного учасника від 02 грудня 2022 року № 12 директором ТОВ «Грейс Девелопмент» призначено ОСОБА_4 та доручено провести інвентаризацію всієї документації, що пов`язана з укладенням договору купівлі-продажу, за результатами якої встановлено, що оспорюваний договір купівлі-продажу від імені товариства підписаний його колишнім директором ОСОБА_3 усупереч інтересам товариства, оскільки останнє не отримало кошти за її за продаж, а дії керівника юридичної особи, у свою чергу, мають ознаки зловмисного умислу, спрямованого на позбавлення позивача належного йому активу.

08 грудня 2022 року ОСОБА_1 на підставі договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенюк Л. О. за реєстровим № 1658, подарував спірну квартиру ОСОБА_2 .

Позивач вважає, що оспорюваний правочин є недійсним відповідно до статті 232 ЦК України, а квартира повинна бути витребувана на користь товариства з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 , з таких підстав.

Згідно з пунктом 3 зазначеного договору за погодженням сторін продаж квартири вчиняється за договірною ціною у сумі, що становить 171 500 гривень, у тому числі ПДВ 20% - 28 583,33 грн, що повністю відповідає волевиявленню сторін. Грошові кошти покупець сплатив під час підписання попереднього договору від 02 жовтня 2017 року № 1.

Право власності на квартиру виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього права після повного розрахунку покупця з продавцем та надання довідки про повний розрахунок (пункт 14 договору купівлі-продажу).

За умовами пункту 2.1. попереднього договору від 02 жовтня 2017 року № 1, укладеного між ТОВ «Грейс Девелопмент» (майбутній продавець) та ОСОБА_1 (майбутній покупець) сторони договору домовились укласти в майбутньому основний договір в строки, визначені в цьому договорі.

Основний договір - нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири у об`єкті будівництва, згідно з умовами якого майбутній продавець зобов`язується передати квартиру у власність майбутньому покупцю, а майбутній покупець зобов`язується оплатити вартість квартири та прийняти її від майбутнього продавця (пункт 1.1.7. попереднього договору).

За змістом пункту 2.2. попереднього договору сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації права власності майбутнього продавця на квартиру за собою та після здійснення майбутнім покупцем повної оплати забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) на умовах та в порядку, визначених цим договором. Такий договір укладається сторонами протягом 30 календарних днів з дати настання останньої в часі з усіх вказаних в цьому пункті подій.

Пунктом 3.3. попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний оплатити забезпечувальний платіж (попередню вартість квартири) до підписання основного договору у безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок майбутнього продавця або внесення таких коштів у касу майбутнього продавця.

Таким чином, за умовами попереднього договору виключно за обставин сплати позивачу у повному обсязі попередньої вартості квартири товариство вправі було видати про це відповідну довідку та укласти з ОСОБА_1 договір купівлі - продажу.

Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 21 грудня 2022 року № 72782/6/26-15-12-01-07 єдиним обслуговуючим ТОВ «Грейс Девелопмент» банком є АТ «ОТП Банк».

Згідно з відомостями, що містяться в листі АТ «ОТП Банк» від 10 січня 2023 року № 008-01-3/33, кошти від ОСОБА_1 на рахунок позивача за період із 02 жовтня 2017 року до 10 січня 2023 року не надходили. Зазначене свідчить про те, що на рахунок ТОВ «Грейс Девелопмент» від ОСОБА_1 жодні кошти, як оплата за квартиру відповідно до умов як попереднього договору, так і договору купівлі-продажу, не надходили, а ТОВ «Грейс Девелопмент», у свою чергу, не видавало жодної квитанції, яка є частиною прибуткового касового ордера.

Отже, за відсутності оплати за квартиру, колишній керівник ТОВ «Грейс Девелопмент» не вправі був укладати договір купівлі-продажу та підписувати від імені товариства довідки про факт сплати ОСОБА_1 коштів за спірний об`єкт нерухомого майна.

Водночас, усупереч зазначеному, попередній директор товариства підписав із ОСОБА_1 оспорюваний договір купівлі - продажу та видав останньому, за відсутності на те підстав, довідку від 15 червня 2021 року про 100 % оплату квартири відповідно до умов попереднього договору від 02 жовтня 2017 року № 1.

Натомість за змістом спірного договору купівлі-продажу він є похідним від попереднього договору, оскільки саме на виконання останнього в ньому міститься положення про продаж квартири за 171 500 грн, які нібито сплачені ОСОБА_1 під час підписання попереднього договору (пункт 3 договору купівлі-продажу) та надання довідки про повний розрахунок, як доказу, що підтверджує цей факт (пункт 14 договору купівлі-продажу).

Окрім того, оскільки договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню, то й попередній договір повинен бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. Проте на порушення абз. 4 частини першої статті 635 ЦК України попередній договір нотаріально посвідчений не був.

Таким чином, попередній договір є недійсним в силу закону (нікчемним), а тому всі дії, вчинені попереднім керівником товариства на виконання нікчемного попереднього договору, не створюють жодних юридичних наслідків для позивача, в тому числі й ті, що стосувались укладення договору купівлі-продажу.

Окрім цього, інтерес товариства, як продавця у договорі купівлі-продажу, полягав в отриманні якнайбільшої ціни від продажу квартири. Разом із цим, колишній керівник товариства, як його представник, такий інтерес не переслідував, оскільки визначена у спірному правочині ціна квартири (171 500 грн) не відповідала ринковій вартості (1000 531 грн), що підтверджується висновком експерта за результатами проведення оціночно- будівельної експертизи від 05 січня 2023 року № 05/01/23. Зазначені обставини лише свідчать про те, що колишній директор товариства штучно занизив ціну квартири, знехтувавши його інтересами.

У подальшому ТОВ «Грейс Девелопмент» стало відомо, що 08 грудня 2022 року ОСОБА_1 відчужив спірну квартиру на користь ОСОБА_2 на підставі договору дарування квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенюк Л. О. за реєстровим №1658, яка на теперішній час є її новим власником.

Оскільки вказана квартира вибула з володіння ТОВ «Грейс Девелопмент» поза його волею на підставі недійсного правочину та набута ОСОБА_2 на безоплатній основі, то задоволення вимоги товариства про витребування майна із чужого незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Посилаючись на наведене, позивач просив позов задовольнити.

Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 21 вересня 2023 року позовні вимоги ТОВ «Грейс Девелопмент» залишено без задоволення.

Не погоджуючись з рішенням суду, ТОВ «Грейс Девелопмент» в особі його директора ОСОБА_4. звернулось із апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та порушення норм процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову у повному обсязі.

Вказує, що суд першої інстанції не досліджував обставини, заявлені позивачем в позовних вимогах, а саме, чи містить договір купівлі-продажу ознаки правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою, та, з посиланнями на норми ЦК України, мотивував своє рішення обставинами, якими позивач не обґрунтовував заявлені вимоги.

Наголошує, договір купівлі-продажу вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, а тому в силу статті 232 ЦК України такий правочин є недійсним. Звертає увагу на те, що за змістом положень попереднього договору виключно за обставин сплати позивачу у повному обсязі попередньої вартості квартири, товариство вправі було видати про це відповідну довідку та укласти з відповідачем договір купівлі-продажу.

Матеріали справи не містять доказів того, що товариство отримало від ОСОБА_1 будь-які кошти, як оплату за спірну квартиру, що передбачено як умовами попереднього договору, так і умовами договору купівлі - продажу, та видавало відповідачу відповідні квитанції. Отже за обставин відсутності оплати за квартиру, колишній керівник позивача, діючи від імені та в інтересах товариства, не мав права укладати договір купівлі - продажу та підписувати від імені товариства довідки про факт сплати відповідачем коштів за спірний об`єкт нерухомого майна.

Також стверджує, що оспорюваний договір купівлі - продажу містить ознаки правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою, оскільки в розрізі спірних правовідносин наявний умисний зговір між колишнім керівником товариства, негативний наслідок для позивача у вигляді вибуття квартири з його власності без жодної за це грошової компенсації, занижена вартість квартири, що не відповідає інтересам продавця, вчинення договору купівлі - продажу колишнім директором товариства у межах повноважень, визначених Статутом товариства, що, у свою чергу, є підставою для визнання такого договору недійсним відповідно до статті 232 ЦК України.

У відзиві на апеляційну скаргу, вважаючи рішення суду законним, обґрунтованим, прийнятим із додержанням норм матеріального та процесуального, представник ОСОБА_1 - адвокат Кушнір Р. Ю. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення суду першої інстанції - без змін.

Вказує, що позивач не довів наявність зловмисної домовленості між ОСОБА_1 та директором ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3. при укладенні договору купівлі-продажу спірної квартири. Оспорюваний договір укладено на таких умовах, які повністю відповідають волі ТОВ «Грейс Девелопмент», що підтверджено підписом керівника, й зазначене виключає визнання цього правочину недійсним відповідно до статті 232 ЦК України. Окрім того, з фактичних обставин цієї справи саме директор товариства ОСОБА_3. представляв інтереси ТОВ «Грейс Девелопмент», жодна інша особа-представник (повірений) не представляв товариство під час укладання договору, відповідно не можлива підміна волі довірителя волею представника. Позивач не надав доказів про те, що існував умисел в діях сторін договору щодо зловмисної домовленості та внаслідок такої домовленості оспорюваний договір укладено на таких умовах, які не відповідають волі ТОВ «Грейс Девелопмент».

У судовому засіданні представник позивача Сайко Ю. В. (в режимі відеоконференції) підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Кушнір Р. Ю. заперечував проти доводів апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволені, рішення суду, яке ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, залишити без змін.

Відповідач ОСОБА_2 та третя особа ОСОБА_3 в судове засідання не з`явились, про розгляд справи повідомлені належним чином, заяви про причини неявки суду не подали, тому колегією суддів визнано за можливе відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з такого.

Обґрунтовуючи підстави позову, позивач посилався на те, що внаслідок зловмисної домовленості колишнього директора товариства та покупця за договором купівлі-продажу від 16 червня 2021 року, належна на праві власності ТОВ «Грейс Девелопмент» квартира АДРЕСА_1 вибула з володіння власника поза його волею на підставі недійсного правочину. Посилаючись на норми статті 232 ЦК України, просив визнати цей договір недійсним та витребувати вказану квартиру у її нового власника, яким на теперішній час є ОСОБА_2 .

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення про відмову у позові, виходив із того, що позивач не надав суду належних та допустимих доказів вчинення оспорюваного правочину внаслідок зловмисної домовленості директора ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3 із покупцем квартири, оскільки докази умисного зговору між ними та докази отримання власної або обопільної вигоди внаслідок укладення цього правочину відсутні.

Суд дійшов висновку, що при укладенні оспорюваного правочину не було порушено положення частини третьої статті 238 ЦК України, оскільки не надано доказів на підтвердження того, що ОСОБА_3 діяв у власних інтересах чи в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно був. Суд не встановив, що ОСОБА_3 діяв із перевищенням повноважень, що виключає можливість застосування даної норми до спірних правовідносин, та зазначив, що незгода нового керівництва ТОВ «Грейс Девелопмент» із рішеннями попереднього саме по собі не має правового значення.

З висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог колегія суддів погоджується, оскільки висновок відповідає обставинам справи та наявним у матеріалах справи доказам.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 02 жовтня 2017 року ТОВ «Грейс Девелопмент» (майбутній продавець) в особі директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (майбутній покупець) уклали попередній договір № 1, відповідно до пункту 1.1.7 якого в майбутньому домовились укласти основний договір - нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири у об`єкті будівництва, згідно з умовами якого майбутній продавець зобов`язується передати квартиру у власність майбутньому покупцю, а майбутній покупець зобов`язується оплатити вартість квартири та прийняти її від майбутнього продавця. (п.1.1.7. Попереднього договору).

Пунктом 1.1.8. базова ціна 1 (одного) квадратного метра площі квартири - складає 5 000 гривень, у тому числі ПДВ 20 % - 833,33 грн.

Згідно з пунктом 2.2. попереднього договору сторони домовились укласти основний договір на умовах, передбачених цим договором, після прийняття будинку в експлуатацію, реєстрації права власності майбутнього продавця на квартиру за собою та після здійснення майбутнім покупцем повної оплати забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) на умовах та в порядку, визначеним цим договором. Такий договір укладається сторонами протягом 30 календарних днів з дати настання останньої в часі з усіх вказаних в цьому пункті подій.

За змістом пункту 3.2. розмір забезпечувального платежу (попередньої оплати вартості квартири) за даним договором розраховується як базова ціна 1 (одного) квадратного метра площі квартири помножену на проектну загальну площу квартири та складає 171 500 гривень, в тому числі ПДВ 20 % 28 583,33 грн, який враховується у ціну квартири за основним договором.

Пунктом 3.3. попереднього договору визначено, що майбутній покупець зобов`язаний оплатити забезпечувальний платіж (попередню вартість квартири) до підписання основного договору у безготівковій формі шляхом перерахування грошових коштів на поточний рахунок майбутнього продавця або внесення таких коштів у касу майбутнього продавця.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 204800130, виданим 19 березня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем В. В., право власності на квартиру загальною площею 34,3 кв. м, житловою площею 23,4 кв. м. за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 березня 2020 року, номер запису про право власності: 36018793, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, зареєстровано на праві приватної власності за ТОВ «Грейс Девелопмент».

Довідкою № 49 про балансову вартість нерухомого майна від 16 червня 2021 року, підписаною директором ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3., підтверджено вартість квартири в сумі 171 500 гривень.

16 червня 2021 року між ТОВ «Грейс Девелопмент» в особі директора ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладений договір купівлі - продажу квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Орел О. В. та зареєстровано в реєстрі за № 789.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 261911300, виданим 16 червня 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Орел О. В., право власності на квартиру загальною площею 34,3 кв. м, житловою площею 23,4 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 червня 2021 року, номер запису про право власності: 42540096, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, зареєстровано на праві приватної власності за ОСОБА_1 .

На підставі договору дарування квартири від 08 грудня 2022 року ОСОБА_1 подарував ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 34,3 кв. м, житловою площею 23,4 кв. м, що складається з однієї житлової кімнати. Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенюк Л.О. та зареєстровано в реєстрі за № 1658.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 317176936, виданого 08 грудня 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Семенюк Л. О., право власності на квартиру загальною площею 34,3 кв. м, житловою площею 23,4 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 червня 2021 року, номер запису про право власності: 48649953, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 зареєстровано на праві приватної власності за ОСОБА_2 .

Відповідно до витребуваного у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Орел О. В. договору купівлі-продажу квартири від 16 червня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі за № 789, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Орел О. В. та інших документів, на підставі яких вчинено вказаний правочин, в тому числі копії аркушів реєстрової книги з підписом сторін правочину встановлено, що сторонами договору виступили керівник ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3., як продавець, який був уповноважений укладати цей договір в силу протоколу № 1 Загальних зборів учасників ТОВ «Грейс Девелопмент» від 09 лютого 2017 року, та ОСОБА_1 .

Згідно з відповіддю, наданою Головним управлінням ДПС у м. Києві від 21 грудня 2022 року № 72782/6/25-15-12-01-07 на адвокатський запит, у ТОВ «Грейс Девелопмент» відкрито банківський рахунок в АТ «ОТП Банк».

Листом АТ «ОТП Банк» від 10 січня 2023 року за вих. № 008-01-3/33 повідомлено, що від контрагента ОСОБА_1 на поточний рахунок ТОВ «Грейс Девелопмент» у період з 02 жовтня 2017 року до 10 січня 2023 року надходження грошових коштів не здійснювалось.

Згідно з висновком експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 05 січня 2023 року ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 , станом на 16 червня 2021 року визначена за наданими документами складає: 1 000 531 грн. Вартість одного квадратного метра зазначеної квартири станом на 16 червня 2021 року складає 29 170, 00 грн/кв. м.

Рішенням № 12 Єдиного учасника ТОВ «Грейс Девелопмент» від 02 грудня 2022 року за власним бажанням звільнено директора товариства ОСОБА_5 та обрано на посаду директора товариства ОСОБА_4 .

Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань від 05 грудня 2022 року керівником ТОВ «Грейс Девелопмент» є ОСОБА_4 .

Відповідно до статуту ТОВ «Грейс Девелопмент» (протокол від 29 березня 2019 року № 4) у новій редакції, учасником цього товариства є Юридична особа «Джі Колоні ЛЛС», створена за законодавством Сполучених Штатів Америки, представником якої є громадянка України ОСОБА_6 , що діє згідно довіреності від 11 березня 2019 року виданою у м. Ларчмонт, штат Нью-Йорк, США, виданою державним нотаріусом штату Нью-Йорк Юсуповою Заріною № НОМЕР_1 , затверджено апостілем підписаний Секретарем округу Квінз Одрі І. Феффер, підтверджено Заступником секретаря штату з бізнес послуг та ліцензування штату Нью-Йорк Вітні А. Кларк, №NYC-1206919 від 15 березня 2019 року. Справжність підпису та особу ОСОБА_6 встановлено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клімовою Н. В. 29 березня 2019 року та зареєстровано в реєстрі за № 1826.

Статутний капітал товариства складає 5 955 104,00 грн, якою у 100 % розмірі володіє учасник статутного капіталу Юридична особа «Джі Колоні ЛЛС».

Також суд установив, що відповідно до витягу з Єдиного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань від 10 березня 2023 року ОСОБА_1 з 2017 року по 2021 рік працював в ТОВ «Куб Констракшин».

Відповідно до отриманої довідки Пенсійного фонду України форми ОК-7 від 20 квітня 2023 року ОСОБА_1 протягом періоду з липня 2018 року до вересня 2021 року працював у ТОВ «Куб Констракшин» та отримував заробіток/дохід.

Відповідно до виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань від 14 лютого 2017 року керівником ТОВ «Грейс Девелопмент» є ОСОБА_3.

Державна інспекція архітектури та містобудування України повідомила, що шляхом перевірки відомостей, які містяться в архівній складовій частині Реєстру будівельної діяльності, за параметром пошуку «замовник будівництва - ТОВ «Грейс Девелопмент» наявна інформація: зареєстроване Департаментом з питань державного архітектурного будівельного контролю міста Києва виконавчого округу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 11.03.2020 за реєстровим номером КВ31 щодо об`єкта будівництва «Будівництво індивідуального житлового будинку (садибного типу) за адресою: АДРЕСА_3 . Генеральний підрядник - ТОВ «Куб Констракшин».

Зареєстроване Департаментом з питань державного архітектурного будівельного контролю міста Києва виконавчого округу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомлення про початок виконання будівельних робіт від 12 березня 2020 року за реєстровим номером КВ 74 щодо об`єкта будівництва «Будівництво індивідуального житлового будинку (садибного типу) за адресою: АДРЕСА_3 . Генеральний підрядник - ТОВ «Куб Констракшин».

Відповідно до частин першої та третьої статті 237 ЦК України представництвом є правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов`язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє. Представництво виникає на підставі договору, закону, акта юридичної особи та з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Відповідно до частин другої, третьої статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Юридична особа вчиняє правочини через свої органи, що з огляду на приписи статті 237 ЦК України утворює правовідношення представництва, в якому орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана або має право вчинити правочин від імені цієї юридичної особи, в тому числі вступаючи в правовідносини з третіми особами.

Відповідно до частини третьої статті 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження.

Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою (стаття 207 ЦК України).

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 22 жовтня 2019 року у справі № 911/2129/17, у відносинах із третіми особами від імені юридичної особи завжди діятиме певна особа, через яку вчиняються юридично значимі дії, а воля цієї особи на вчинення правочину, реалізована нею через волевиявлення від імені юридичної особи, може передбачати настання невигідних для останньої наслідків, бажати чи свідомо допускати їх настання. Отже, за змістом частин першої, третьої та четвертої статті 92 ЦК України, частин першої та другої статті 89 ГК України, пунктом 13 частини другої статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань» орган юридичної особи, який діє одноособово, має повноваження щодо представництва юридичної особи (з можливістю їх обмеження відповідно до установчих документів чи закону), створює, змінює припиняє цивільні права та обов`язки юридичної особи, тому підпадає під поняття представництва, наведене у статті 237 ЦК України.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).

Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Згідно з частинами першої, третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою і шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди

Згідно статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 232 ЦК України визначено, що правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.

Законодавцем визначено, що для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) його настання, а також наявності домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК України необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявності домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя.

Відповідний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.10.2019 у справі № 911/2129/17.

У постанові Верховного Суду від 18.07.2018 у справі № 357/6663/16-ц зазначено, що відповідно до частини 1 статті 232 ЦК України правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним. За змістом зазначеної норми закону необхідними ознаками правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою є: 1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони з метою отримання власної або обопільної вигоди; 2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками; 3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.

У постанові Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 522/15095/15-ц (провадження № 61-11797св18) зроблено висновок по застосуванню статті 232 ЦК України та вказано, що «під зловмисною домовленістю необхідно розуміти умисну змову однієї сторони із представником іншої, проти інтересів особи, яку представляють. Зловмисна домовленість представника з контрагентом особи, що представляють, створює правову ситуацію, коли дійсна воля довірителя, яку повинен утілювати представник, замінюється його власною волею, що суперечить волі довірителя. Саме підміна волі довірителя волею представника і слугує підставою для визнання такого правочину недійсним. Тобто в основу зловмисної домовленості покладено умисні дії представника, який усвідомлював, що вчиняє правочин усупереч інтересам довірителя та бажав (або свідомо допускав) їх настання. При цьому не має значення, від кого виходила ініціатива здійснити змову - від представника чи від другої сторони правочину. Головне, що характеризує цей правочин - наявність усвідомленості і волі другої сторони правочину та представника на здійснення дій усупереч інтересам особи, яку він представляє.

Кваліфікація правочину, як вчиненого вчиненого внаслідок зловмисної домовленості, зумовлює встановлення, що: від імені однієї із сторін правочину виступав представник, хоча й не виключаються випадки, коли від імені обох сторін виступають представники; зловмисна домовленість і вчинення правочину з іншою стороною відбулася на підставі наявних повноважень представника; існував умисел в діях представника щодо зловмисної домовленості; настали несприятливі наслідки для особи, яку представляють; існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками для особи, яку представляють».

У постановах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 22.04.2019 у справі № 623/2518/17, від 07.08.2019 у справі № 753/7290/17, вказано про те, що для задоволення позовних вимог за статтею 232 ЦК України необхідно на підставі певних доказів встановити, що представник за правочином вступив у зловмисну домовленість із другою стороною і діє при цьому у власних інтересах або в інтересах інших осіб, а не в інтересах особи, яку представляє. Таким чином має бути доведена і домовленість з боку іншої сторони правочину.

Критерій "зловмисності" не залежить від того, чи був направлений умисел повіреного на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, важливим є фактор того, що умови договору, укладеного повіреним, суперечать волі довірителя взагалі, тобто підставою для визнання правочину недійсним є розходження волі довірителя та волевиявленням повіреного при укладенні договору, а наслідки, що настали, є такими, що є неприйнятними для довірителя.

Таким чином необхідними ознаками правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою є: 1) наявність умисного зговору між представником потерпілої сторони правочину і другої сторони з метою отримання власної або обопільної вигоди; 2) виникнення негативних наслідків для довірителя та незгода його з такими наслідками; 3) дії представника здійснюються в межах наданих йому повноважень.

Під час розгляду цієї справи суд першої інстанції встановив, що сторонами оспорюваного договору купівлі-продажу виступили з однієї сторони ТОВ «Грейс Девелопмент» в особі директора ОСОБА_3, як продавець, який був уповноважений укладати цей договір в силу протоколу № 1 Загальних зборів учасників ТОВ «Грейс Девелопмент» від 09 лютого 2017 року, та з другої сторони ОСОБА_1 , як покупець. При цьому суду не надано доказів на підтвердження того, що директор товариства ОСОБА_3. перебував у зловмисній домовленості з ОСОБА_1 з метою отримання власної вигоди, а також про виникнення негативних наслідків для довірителя та незгоди його з такими наслідками.

Встановивши, що позивачем не доведено підстав, передбачених статтею 232 ЦК України, для визнання договору купівлі-продажу від 16 червня 2021 року недійсним, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позову, оскільки за змістом повноважень директора Товариства з обмеженою відповідальністю «Грейс Девелопмент» третя особа ОСОБА_3 як директор товариства мав право на укладення договорів купівлі-продажу та визначення його істотних умов.

Відповідно до статуту ТОВ «Грейс Девелопмент» (протокол від 29 березня 2019 року № 4) у новій редакції, учасником цього товариства є Юридична особа «Джі Колоні ЛЛС», створена за законодавством Сполучених Штатів Америки, представником якої є громадянка України ОСОБА_6 , що діє згідно довіреності від 11 березня 2019 року виданою у м. Ларчмонт, штат Нью-Йорк, США, виданою державним нотаріусом штату Нью-Йорк Юсуповою Заріною № НОМЕР_1 , затверджено апостілем підписаний Секретарем округу Квінз Одрі І. Феффер, підтверджено Заступником секретаря штату з бізнес послуг та ліцензування штату Нью-Йорк Вітні А. Кларк, №NYC-1206919 від 15 березня 2019 року. Справжність підпису та особу ОСОБА_6 встановлено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Клімовою Н. В. 29 березня 2019 року та зареєстровано в реєстрі за № 1826.

Статутний капітал товариства складає 5 955 100 грн, якою у 100 % розмірі володіє учасник статутного капіталу Юридична особа «Джі Колоні ЛЛС» ( а.с. 169-178, т. 1)

Відповідно до пунктів 11.5.6. та 11.5.7 Статуту ТОВ «Грейс Девелопмент», директор товариства без довіреності діє від імені товариства, представляє його в установах, на підприємствах і в організаціях як в Україні, так і за кордоном. У відповідності до чинного законодавства та цього статуту розпоряджається майном Товариства, укладає юридичні акти без довіреності, відкриває у банках поточні та інші рахунки товариства, визначає склад та обсяг відомостей, що є комерційною таємницею, та порядок їх захисту.

Відповідно до п.11.5.2 Статуту директор товариства підписує кредитні угоди, якщо сума кредиту не перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства станом на кінець попереднього кварталу, в разі перевищення зазначеного вартісного обмеження рішення приймаються виключно загальними зборами учасників товариства.

Згідно з пунктом 11.5.3 Статуту директор товариства підписує договори іпотеки, поруки, застави, договори про передачу права вимог, окрім випадків, коли вартість майна, робіт або послуг, що є предметом таких договорів, перевищує 50 відсотків вартості чистих активів товариства станом на кінець попереднього кварталу, в разі перевищення зазначеного вартісного обмеження, рішення приймаються виключно загальними зборами учасників товариства.

Пунктом 11.5.4 визначено, що підписання інших значних правочинів, що не входять до переліку пунктів 11.5.2 та 11.5.3 цієї статті, не потребує надання згоди у вигляді рішення загальних зборів учасників.

Згідно з довідкою № 49, підписаною директором ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3 16 червня 2021 року, балансова вартість спірної квартири становила 171 500 грн. ( а.с 163 , т. 1)

З викладеного вбачається, що правочин від імені товариства було вчинено його директором на підставі положень статті 11 Статуту ТОВ «Грейс Девелопмент», яка передбачає, що директор розпоряджається майном товариства, при цьому укладення значних правочинів, що не входять до переліку пунктів 11.5.2 та 11.5.3 цієї статті, не потребує надання згоди у вигляді рішення загальних зборів учасників.

Відтак, укладення директором ОСОБА_3 від імені товариства договору купівлі-продажу від 16 червня 2021 року відбулось на узгоджених між сторонами умовах, у тому числі й щодо ціни продажу квартири за її балансовою вартістю.

Разом з тим, позивачем ТОВ «Грейс Девелопмент» не надано доказів про те, що в даному випадку мав місце умисел колишнього директора ОСОБА_3 на власне збагачення чи заподіяння шкоди довірителю, розходження волі довірителя та волевиявленням представника при укладенні оспорюваного договору на час його укладення.

Враховуючи ту обставину, що позивач підтверджує наявність повноважень у ОСОБА_3 на укладення договору купівлі-продажу ( сторінка 6 апеляційної скарги), то відповідно до повноважень директора товариства, визначених статтею 5 Статуту, товариство надало повноваження ОСОБА_3 визначати ціну продажу квартири.

Заперечуючи наявність зловмисної домовленості з директором ТОВ «Грейс Девелопмент», відповідач ОСОБА_1 у відзиві на позовну заяву зазначав, що він протягом періоду з 2017 року по 2021 рік працював на посаді виконроба, начальника дільниці та директора (з 17.06.2019 р. по 08.09.2021р.) Товариства з обмеженою відповідальністю «Куб Констракшн», яке було генеральним підрядником будівництва будинку розміщеного за адресою: АДРЕСА_3 . Замовником будівництва вказаного будинку виступало ТОВ «Грейс Девелопмент». Вказане Товариство - ТОВ «Куб Констракшн» та ТОВ «Грейс Девелопмент» були пов`язаними юридичними особами, оскільки фактичним власником їх обох була ОСОБА_6 ОСОБА_6 підписала статут ТОВ «Грейс Девелопмент», що підтверджується додатком №7 до позовної заяви та вона ж є дочкою ОСОБА_4 - єдиного учасника та бенефіціарного власника ТОВ «Куб Констракшн», директора ТОВ «Грейс Девелопмент» з 03.12.2023 року. ОСОБА_3 - директор ТОВ «Грейс Девелопмент» на дату укладання спірного договору був чоловіком ОСОБА_6 та зятем ОСОБА_4 . За взаємною домовленістю ОСОБА_3 , ОСОБА_6 (яка була присутня при підписані договору) з одного боку та ОСОБА_1 з іншого боку було досягнуто згоди щодо придбання останнім на пільгових умовах квартиру АДРЕСА_1 . Така домовленість була досягнута в зв`язку з досить значним обсягом виконуваної роботи та невеликою заробітною платою ОСОБА_1 .

Зазначені обставини підтверджуються вищенаведеними доказами, наданими відповідачем до матеріалів справи.

З огляду на наведені вище норми права та, встановивши фактичні обставини у цій справі, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що позивач не надав належних та допустимих доказів на підтвердження своїх доводів про наявність в діях ОСОБА_3 умисних дій, які суперечили б інтересам ТОВ «Грейс Девелопмент», яке він представляв.

Доводи апеляційної скарги про те, що оспорюваний договір купівлі - продажу містить ознаки правочину, вчиненого у результаті зловмисної домовленості представника однієї сторони з іншою, колегія суддів відхиляє, оскільки позивач не довів належними та допустимими доказами, що є його процесуальним обов`язком (статті 12, 81 ЦПК України), підстав, передбачених статтею 232 ЦК України, для визнання недійсним договору купівлі-продажу, а також наявності у діях ОСОБА_3 зловмисної домовленості з ОСОБА_1 , як покупцем, на укладення оспорюваного правочину.

Сам по собі факт продажу квартири ОСОБА_1 за заниженою, як вважає позивач, вартістю не доводить наявність зловмисної домовленості між вказаними особами, що узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 22 травня 2019 року у справі № 554/9882/15-ц, від 20 квітня 2021 року у справі № 727/967/16-ц, від 11 січня 2023 року у справі № 263/10121/19.

Посилання позивача на неотримання товариством коштів за договором купівлі-продажу спростовується змістом довідки про 100 % оплату квартири від 15 червня 2021 року, підписаної директором ТОВ «Грейс Девелопмент» ОСОБА_3., відповідно до якої ОСОБА_1 сплатив 171 500 грн., що складає 100% вартості об`єкта нерухомості ( а.с. 215, т. 1)

Також у п. 3 договору купівлі-продажу від 16 червня 2021 року зазначено, що за погодженням сторін договір вчиняється за договірною ціною в сумі, що становить 171 500 грн., що повністю відповідає волевиявленню сторін. Грошові кошти покупець сплатив під час підписання попереднього договору № 1 від 02.10.2017 року.

При цьому посилання представника позивача на нікчемність попереднього договору купівлі-продажу від 02.10.2017 року, який укладено у простій письмовій формі, не спростовує змісту довідки від 15 червня 2021 року про сплату ОСОБА_1 вартості квартири в сумі 171 500 грн.

Доводи представника позивача про те, що вказана сума не надходила на рахунок товариства, відкритий в АТ «ОТП Банк», не можуть свідчити про зловмисну домовленість директора товариства ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , спрямовану на заподіяння збитків товариству.

Таким чином, висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог є правильним, оскільки позивач не надав доказів про те, що був умисел в діях директора товариства ОСОБА_3 щодо зловмисної домовленості з ОСОБА_1 , внаслідок такої домовленості оспорюваний договір укладено на таких умовах, які не відповідають волі довірителя, умови договору, укладеного представником, очевидно, є невигідними для довірителя, а також існує причинний зв`язок поміж зловмисною домовленістю і несприятливими наслідками.

Враховуючи, що підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 16 червня 2021 року не встановлено, то відсутні підстави для задоволення позовних вимог про витребування спірної квартири від відповідача ОСОБА_2 , яка є власником квартири на підставі договору дарування від 08.12.2022 року.

Доводи апеляційної скарги щодо неврахування судом першої інстанції відповідних доказів, колегія суддів не бере до уваги, оскільки вони були предметом дослідження судом першої інстанції з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи.

Помилкове посилання суду першої інстанції на положення ст. 241 ЦК України не призвело до неправильного вирішення спору та не може бути підставою для скасування оскаржуваного рішення.

Інші доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на доказах та законі, зводяться до переоцінки доказів, яким було надано належної оцінки судом, і не спростовують висновків суду першої інстанції.

Відповідно до статті 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає обставинам справи, ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасоване з підстав, викладених в апеляційній скарзі.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 375, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Грейс Девелопмент» - залишити без задоволення.

Рішення Деснянського районного суду міста Києва від 21 вересня 2023 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 02 квітня 2025 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.