ПОСТАНОВА

Іменем України

25 грудня 2024 року м. Кропивницький

справа № 387/1863/23

провадження № 22-ц/4809/1191/24

Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючий суддя - Дьомич Л. М. (суддя - доповідач), судді - Дуковський О.Л., Письменний О. А.,

за участю секретаря судового засідання Соловйової І.О.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ; відповідач - ОСОБА_2 ; відповідач - ОСОБА_3 ,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі за апеляційною скаргою ОСОБА_2 на рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 22 травня 2024 року та на додаткове рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 05 червня 2024 року (суддя Майстер І.П.).

В С Т А Н О В И В :

Зміст позовних вимог позивача та позиції відповідача

16 листопада 2023 року ОСОБА_1 звернулася до Добровеличківського районного суду Кіровоградської області з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі від 19.06.2017, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , щодо земельної ділянки площею 5,5397 га, кадастровий номер :02:000:9014, розташованої на території Піщанобрідської ОТГ Добровеличківського району Кіровоградської області.

В обґрунтування позову вказано, що 19.06.2017 між її матір`ю ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладений договір оренди землі за кадастровим номером :02:000:9014, загальною площею 5,5397 га, розташований на території колишньої Піщанобрідської сільської ради, цільове призначення для ведення фермерського господарства.

08.03.2020 орендодавець ОСОБА_4 , мати позивачки, померла, після її смерті земельну ділянку успадкувала донька позивачка ОСОБА_1 .

Орендар ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 .

У жовтні 2023 позивач отримала від відповідачів лист щодо їх спадкування.

Протягом 2019-2021 років орендарем порушені умови договору, зокрема, суттєва умова договору щодо виплати орендної плати, що спонукало звернутись до суду з даним позовом за захистом порушеного права.

Так, орендар взяті на себе зобов`язання не виконував належним чином, оскільки у 2019-2021 роки не проводив виплату орендної плати за спірним договором.

Позивачка у 2021 році зверталася до суду з позовною заявою про розірвання договору оренди землі через невиплату орендної плати. Перерахування орендної плати орендарем відбулося 30.12.2022 в сумі 22617 грн, яка відповідає розміру орендної плати за договором за три роки без урахування індексації, по 7539 грн за кожен рік.

Такі дії орендаря щодо виконання умов договору є недобросовісними, порушують зобов`язання передбачені п.31 договору, що є підставою для розірвання договору на підставі п.36.

Відзив на позовну заяву

Представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Назаренко Ю.В. подав відзив на позовну заяву. Не погоджуючись з заявленими вимогами, вказав, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :02:000:9014 станом на 31.12.2020 становить 142 988, 50 грн та згідно з п.6-11 договору розмір орендної плати за цим договором 7 539 гривень, що відповідає 4 % нормативно грошової оцінки земельної ділянки визначеної п.5 договору.

Орендна плата сплачується в готівковій або безготівковій формі шляхом перерахування орендарем грошових коштів на картковий рахунок орендодавця відкритий в установах банку, або на руки.

Орендна плата виноситься до 30 грудня кожного року.

Орендар зобов`язаний самостійно за наявності відомостей про нормативну грошову оцінку землі перераховувати розмір орендної плати. Але коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення у період з 2016 - 2021 років не змінювався та становив 1,0%, що не впливало на визначений договором розмір орендної плати.

Судове рішення

Рішенням Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 22 травня 2024 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі, задоволений.

Розірваний договір оренди землі від 19.06.2017, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 земельної ділянки площею 5,5397 га, кадастровий номер :02:000:9014, розташованої на території Піщанобрідської ОТГ Добровеличківського району Кіровоградської області за цільовим призначенням для ведення фермерського господарства.

Суд дійшов висновку, що відповідач був обізнаним про спадкоємця власника земельної ділянки кадастровий номер :02:000:9014, так як приймав участь у попередній справі щодо спору про невиконання умов договору оренди землі. Відповідач повинен був вжити заходів для належного розрахунку, згідно з умовами договору оренди землі та зобов`язаний був сплатити орендну плату орендодавцю до 30 грудня 2021 року. Але кошти за орендну плату направлено спадкоємцями (відповідачами), померлого ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_5 , через АТ "Укрпошта" 30.12.2022 у сумі 22 617 гривень, що вказує на систематичність несплати орендної плати за 2019-2021 роки, а також виключає будь-яку недобросовісність позивача у даному випадку та покладає обов`язок орендаря належним чином виконувати умови спірного договору оренди землі та своєчасно розраховуватися з орендодавцем.

Своєчасна сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди землі, відповідач три роки поспіль, у 2019-2021 роках не сплачував орендну плату, у зв`язку з чим має місце систематичність порушення умов укладеного договору оренди та становить підстави для розірвання договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , площею 5,5397 га, кадастровий номер :02:000:9014.

Факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, що в подальшому виплачена заборгованість, несвоєчасна сплата суми заборгованості з орендної плати, не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди, тобто задоволення позову.

Додаткове рішення

Додатковим рішенням Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 05 червня 2024 року заяву представника позивача адвоката Оніщука Володимира Івановича про ухвалення додаткового рішення щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі, задоволено частково.

Стягнуто із ОСОБА_2 користь ОСОБА_1 4 000 (чотири тисячі) гривень на відшкодування витрат понесених за надання професійної правничої допомоги.

Стягнуто із ОСОБА_3 користь ОСОБА_1 4000 (чотири тисячі) гривень на відшкодування витрат понесених за надання професійної правничої допомоги.

Суд виснував, що визначена сума компенсації витрат, понесених на професійну правничу допомогу позивачем у розмірі 10000 за складання та направлення матеріалів позовної заяви є завищеною та оцінюється судом у 8000 гривень враховуючи, що адвокат прийняв участь у трьох судових засіданнях.

Суд визначив стягнути понесені витрати на правничу допомогу в межах акту прийому-передачі від 24.05.2024 у розмірі 8000 гривень.

Апеляційна скарга

Не погоджуючись з судовим рішенням, представник ОСОБА_2 , адвокат Назаренко Ю.В. подав апеляційну скаргу, якою просить рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 22 травня 2024 року та додаткове рішення від 05 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити в задоволенні позову у повному обсязі.

Вказується, що рішення винесено з порушенням вимог чинного законодавства, без урахування всіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення справи, що призвело до невірного застосування судом норм матеріального права з порушення норм процесуального права.

Орендар ОСОБА_5 здійснював орендну плату ОСОБА_4 на руки в готівковій формі, як це передбачено умовами договору, включно по 2019 рік (дані обставини вже встановлені та підтверджуються судовим рішенням по справі № 387/323/21).

ІНФОРМАЦІЯ_3 орендодавець ОСОБА_4 померла. Спадкоємцем і новим власником орендованої земельної ділянки стала ОСОБА_1 , яка набула права власності на земельну ділянку 24 листопада 2020 року та яка не виконала вимоги пункту 29 договору, за яким орендодавець зобов`язаний письмово повідомити орендарю банківські реквізити для перерахування орендної плати.

Закон зобов`язує, що особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом 1 місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 ЗУ України. Повідомлення має містити : кадастровий номер (за наявності), місце розташування та площі земельної ділянки; ПІБ нового власника; місце проживання (знаходження) нового власника, його поштові адреси. Дані обставини справи вже з`ясовувалися та були встановлені судом, а тому не потребують доказування, оскільки аналогічна справа № 387/323/21 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 розглядалася судом, рішення набрало законної сили 11.05.2022р.

Орендарем не було здійснено орендну плату згідно з вимогами договору в строк до 30 грудня відповідного року, оскільки новий орендодавець не повідомив про свої права на спадкове майно і не надав необхідних платіжних реквізитів для виплати йому орендної плати, що і позбавило орендаря можливості належним чином виконати своє зобов`язання за договором оренди, зокрема, сплатити орендну плату у встановлений договором строк. За відсутності у орендаря даних про нового власника земельної ділянки, він не мав фактичної можливості сплатити орендну плату.

Вимога про стягнення заборгованості по орендній платі, яка належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (стаття 1268 ЦК України), позивачем не ставилось і не вирішувалось.

Відразу після того, як відповідачу стало відомо про нового власника земельної ділянки, він звернувся з листом від 28.04.2021 року до позивачки з проханням надати банківські реквізити для перерахування орендної плати згідно з договором оренди. Проте, позивач відмовилась їх надати. Відтак намагання виконати умови договору, за наполегливої позиції позивача розірвати договір, стало неможливим одразу після вирішення попередньої справи.

Відзив на апеляційну скаргу не подавався

Рух справи

Ухвалою суду від 01.07.2024 р відкрито провадження у справі.

Ухвалою суду від 05.07.2024р справу призначено до розгляду на 04.09.2024р.

Протоколом від 03.09.2024р встановлена неможливість автоматизованого розподілу судової справи між суддями. Не вистачає потрібної кількості суддів для розподілу справи. Деталі наведені в протоколі призначення.

Ухвалою судді від 22.10.2024р задоволено заяву представника позивача ОСОБА_1 адвоката Оніщука Володимира Івановича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою судді від 04.11.2024р задоволено заяву представника позивача ОСОБА_1 адвоката Оніщука Володимира Івановича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Ухвалою судді від 20.12.2024р задоволене клопотання представника відповідачів ОСОБА_2 і ОСОБА_3 адвоката Любченка Володимира Михайловича про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.12.2024р змінено склад колегії суддів.

Позиція сторін

Сторони належним чином повідомлені про судовий розгляд, представники сторін в суді апеляційної інстанції підтримали свої правові позиції, представник позивачки адвокат Оніщук В.І. наполягав на залишенні рішення незмінним, адвокат відповідачів ОСОБА_6 наполягав на скасуванні судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позову.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до положень ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Обставини встановлені судом

Згідно зі свідоцтвом про спадщину за законом, виданого в.о. державного нотаріуса Добровеличківської районної державної нотаріальної контори Кіровоградської області Шевченко Н.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 191 встановлено, що після смерті ОСОБА_4 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_4 , належну їй земельну ділянку площею 5,5397 га, розташовану на території Піщанобрідської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:9014, успадкувала її дочка - ОСОБА_1 ( а.с.20,21).

Зі змісту витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №233939644 від 24.11.2020 встановлено, що на підставі свідоцтва про право на спадщину зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку для ведення фермерського господарства площею 5,5397, кадастровий номер :02:000:9014 ( а.с.11-12).

Згідно з договором оренди землі від 19.06.2017 ОСОБА_4 (орендодавець) та ОСОБА_5 (орендар), уклали даний договір, який зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 19.06.2017 за № 21049596. Зі змісту умов договору оренди землі з`ясовано, що ОСОБА_4 надала ОСОБА_5 в строкове платне користування терміном на 25 років зазначену земельну ділянку. Відповідно до п.5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 188478 гривень. Згідно з п. 9-11 договору, розмір орендної плати за цим договором становить 7539, що відповідає 4 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначеної п.5 договору. Орендна плата сплачується в готівковій або безготівковій формі, шляхом перерахування орендарем грошових коштів на картковий рахунок чи інший рахунок орендодавця відкритий в установах банку, або на руки. Орендна плата вноситься до 30 грудня кожного року (а.с. 8-9).

Листом від 28.04.2021р ОСОБА_5 повідомив ОСОБА_1 про необхідність письмово повідомити орендаря про банківські реквізити для перерахування орендної плати, що підтверджується поштовими повідомленнями (а.с.26).

Згідно з розрахунком орендної плати сторони позивача за договором оренди землі від 19.06.2017 з урахуванням індексації з 2018 по 2022 роки, наданого представником позивача ОСОБА_7 , зазначається, що відповідно до індексу споживчих цін у 2018-2022 роках опублікованого в мережі Інтернет на офіційному сайті Державної служби статистики України та враховуючи, що договором оренди землі від 19.06.2017 за кадастровим номером :02:000:9014, загальною площею 5,5397 га, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , станом на 2017 рік визначено розмір орендної плати в сумі 7539 грн, обчислення якого здійснюється з урахуванням індексації, розрахунок орендної плати за користування вказаною земельною ділянкою виглядає наступним чином: 2018 рік: 7539х109,8%=8277,82 грн; 2019 рік: 8277,82х104,1%=8617,21 грн; 2020 рік: 8617,21х105,0%=9048,07 грн; 2021 рік: 9048,07х110,0%=9952,88 грн; 2022 рік: 9952,88х126,6%=12600,35 грн (а.с. 17,18).

Відповідно до квитанції-переказу АТ "Укрпошта" №99 від 04.01.2023 ОСОБА_5 переказав кошти ОСОБА_1 в розмірі 22 617 гривень (а.с.19).

Рішенням Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 26 січня 2022 року у справі № 2/387/15/22, у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_5 про розірвання договору з підстав систематичного порушення умов договору про сплату орендної плати в період 2019-2020 рр - відмовлено.

Мотиви апеляційного суду

Кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (ч.1 ст.4 ЦПК).

Частинами 1 та 3 статті 13 ЦПК встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом (ч. 1, 2 ст. 12 ЦПК).

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 76 ЦПК).

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

За приписами ст. 1 ЗУ "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ст. 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

За положеннями ст. 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право, крім іншого, вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Спірні правовідносини виникли за наслідком виконання умов договору оренди землі. Згідно з договором оренди землі від 19.06.2017 попередній власник землі ОСОБА_4 (орендодавець ) та попередній орендар ОСОБА_5 , уклали договір, за яким ОСОБА_4 надала ОСОБА_5 в строкове платне користування терміном на 25 років земельну ділянку площею 5,5397 га, розташовану на території Піщанобрідської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:9014.

ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_4 , належну їй земельну ділянку площею 5,5397 га, розташовану на території Піщанобрідської сільської ради Добровеличківського району Кіровоградської області, кадастровий номер :02:000:9014, успадкувала її дочка, позивач у справі ОСОБА_1 .

На підставі свідоцтва про право на спадщину, виданого в.о. державного нотаріуса Добровеличківської районної державної нотаріальної контори Кіровоградської області Шевченко Н.Г., зареєстрованого в реєстрі за № 191, зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку для ведення фермерського господарства площею 5,5397, кадастровий номер :02:000:9014

Відповідно до п.5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 188 478 гривень. Згідно з п. 9-11 договору, розмір орендної плати за договором становить 7 539, що відповідає 4 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначеної п. 5 договору.

Орендна плата сплачується в готівковій або безготівковій формі, шляхом перерахування орендарем грошових коштів на картковий рахунок чи інший рахунок орендодавця відкритий в установах банку, або на руки. Орендна плата вноситься до 30 грудня кожного року.

За положеннями законодавства спадкоємець ОСОБА_1 з моменту відкриття спадщини 24.11.2020 року успадкувала права та обов`язки, що мала орендодавець ОСОБА_4 у договорі оренди землі від 19.06.2017. Відповідно до ч. 1 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Аналогічні положення містяться в п. 38 договору оренди землі від 19.06.2017, за яким: перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої, не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Орендар ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Спадкоємцями його майна, а також прав та обов`язків є відповідачі у справі, про що позивача письмово повідомлено листом від 19.10.2023р, дана обставина зазначена у позові.

Позивач вказує, що у 2019-2021 роках мало місце порушення істотної умови договору, а саме невиплата орендної плати.

Так, 22.04.2021 ОСОБА_1 зверталась до суду з позовом до ОСОБА_5 , в якому просила розірвати договір оренди землі від 19.06.2017, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , щодо земельної ділянки площею 5,54 га, кадастровий номер :02:000:9014, розташованої на території Піщанобрідської ОТГ Добровеличківського району Кіровоградської області. Підстава звернення становила ухилення відповідача від орендної плати за період 2019-2020 роки, що є підставою для розірвання договору оренди.

Суди, вирішуючи спір у справі № 387/323/21 виснували, що мало місце недобросовісність поведінки орендодавця, яка спричинила несплату орендної плати орендарем за 2019 - 2020 роки, так як не були вжиті заходи щодо своєчасного повідомлення орендаря про перехід до неї права власності на спірну земельну ділянку після смерті орендодавця ОСОБА_4 .

У даній справі, яка переглядається, позивач вказує, що орендну плату за договором після попереднього вирішення спору і надалі сплачено не було, тобто порушення триває період з 2019 по 2021 рік. На її звернення ОСОБА_5 30.12.2022 року здійснив переказ коштів у сумі 22617,00 грн, що відповідає орендній платі за три роки по 7539,00 грн.

Однак, позивач наполягає на несвоєчасності виплати та неповному розмірі, так як виплати не зазнали індексації, що передбачено положеннями договору.

Таке порушення є підставою для розірвання договору оренди землі.

Так, правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.

За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

У врегулюванні спірних відносин є деталізація та аналіз факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання. Зазначене здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.

Тому, застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України не може бути узагальненим та складатися з формулювання «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.

Оскільки систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата). Припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.

В підставу позову вказано про невиконання умов договору через систематичну несплату коштів та несвоєчасну сплату оренди, яка не становить повний розмір за договором, виплачено суму боргу без індексації.

Правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом застосування іншого правила поведінки.

Приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, не суперечать одні одним.

Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Велика Палата Верховного Суду визначила, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною.

Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Такий висновок є виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.

Тож підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.

У кожному конкретному випадку істотність порушення договору оцінюється з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.

Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року в справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати. Ця ідея сприяє принципу збереження договору. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору. Під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, приймається до уваги наскільки сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).

Законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси власника, а й про інтереси орендаря, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.

Велика Палата Верховного Суду визначила, що у разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України -у разі істотності порушення договору іншою стороною.

У разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.

За матеріалами справи виходить, що питання про розірвання договору оренди землі між сторонами через істотність його порушення, несплату оренди за період 2019-2020 року вирішене у справі № 387/323/21, рішення про відмову у задоволенні позову набрало чинності 11 травня 2022 року.

За наданою позивачкою (новою власницею землі) інформації щодо перерахування коштів та підстав, орендар ОСОБА_5 здійснив виплату 30.12.2022 року. У даній справі спірним визначений період 2019-2021р. Так як за ці роки виплата здійснена лише 30.12.2022 року.

Суд першої інстанції, розглядаючи спір, виснував, що відповідач (за життя ОСОБА_5 ) був обізнаним про спадкоємця та власника земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:9014, так як участь у судових засіданнях у справі № 387/323/21 проводилася за участі сторони позивача та відповідача, цивільний позов відповідач отримав, а тому розумів підстави позову щодо систематичної несплати орендної плати за земельну ділянку, що тягне розірвання договору оренди землі. У зв`язку з чим орендар повинен був вжити належних заходів для розрахунку, згідно з умовами договору оренди землі та зобов`язаний був сплатити орендну плату орендодавцю за землю, а саме до 30 грудня 2021 року, відповідно до п. 11 договору оренди землі від 19 червня 2017 року.

Колегія суддів зауважує, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. Положення законодавства визначають такий термін в один місяць і зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Суд першої інстанції виснував, що орендар був усвідомлений про нового власника за наслідком попереднього судового провадження, справа № 387/323/21, однак законодавство чітко визначає не тільки знати про нового власника, але і мати достовірну інформацію щодо платіжних реквізитів для перерахування коштів.

Колегія суддів приймає до уваги, що листом від 13 грудня 2022 року ОСОБА_2 в чергове звернувся до позивача з проханням письмово повідомити банківські реквізити для здійснення/перерахування орендної плати або повідомити про можливий інший спосіб отримання орендної плати, який передбачений договором та буде зручним для власника. Цей лист (від 13.12.2022) позивачем отримано 17.12.2022, що підтверджується повідомленням про вручення, проте реквізити для оплати орендної плати позивачем не надано (а.с. 130). Попередньо звертався 28.04.2021р (а.с.130).

30 грудня 2022 року ОСОБА_5 сплатив орендну плату поштовим переказом на ім`я ОСОБА_1 (на пред`явника). Сплачено із розрахунку по 7539 грн кожного року, що складає 4 % від грошової оцінки землі, визначеної в договорі договору, отримала позивач виплату 04.01.2023р, згідно квитанції (а.с.19).

У справі № 387/323/21 судом вказано, як встановлена обставина, що згідно копії витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 04.01.2021 № 1/170-21, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :02:000:9014 станом на 31.12.2020 становить 142 988,50 гривень. Відтак у даній справ, що переглядається, сторона відповідача розрахувала, що сплачувала орендну плату з розрахунку 5,5% від грошової оцінки вартості землі, що на 1,5% більше ніж у договорі. У даній справі обставини, пов`язані з нормативно грошовою оцінкою землі, не були спірними, питання неповної оплати як додаткова підстава до основної, а саме системного порушення строків виплати орендної плати.

Відповідачі у справі, з набуттям спадщини, звернулися до орендодавця повідомили про свої права та обов`язки щодо земельної ділянки і знову листом від 28 грудня 2023 року, в якому вказали, що у зв`язку з відсутністю надання реквізитів для здійснення орендної плати згідно з Договором, орендну плату можна отримати у відділенні поштового зв`язку (а.с.134).

Рішенням суду першої інстанції, що переглядається, встановлена систематичність несплати орендної плати за період 2019-2021 роки з вини орендаря, однак рішенням суду по справі № 387/323/21 вже вирішувалося і надана оцінка про істотність порушення умов договору в період, що охоплюється даною справою. Також у справі № 387/323/21 встановлено, що заборгованість по орендній платі за 2019 рік відсутня, а несвоєчасна сплата орендної плати у 2020 році створена недобросовісними діями орендодавця, тому вина орендаря відсутня, відмовлено у розірванні договору. Зокрема, у справі № 387/323/21, суд виснував, що попередній власник ОСОБА_4 померла ІНФОРМАЦІЯ_4 , а позивачка набула право власності на земельну ділянку 24.11.2020, доказів, що за життя ОСОБА_4 мала претензії до відповідача за несплату орендної плати за 2019 рік, суду не надано.

За вимогами закону незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (частина п`ята статті 1268 ЦК України). Часом відкриття спадщини є день смерті особи або день, з якого вона оголошується померлою (частина друга статті 1220 ЦК України).

Колегія суддів у справі, що переглядається вказує, що взагалі ні сторона позивача, ні сторона відповідача не доводили та не спростовували період 2019 року, що відповідає володінню первісного власника. Із змісту звернення у справі № 387/323/21 виходить період 2019-2020роки, підстави відмови не складають відсутність системи, тобто два роки поспіль, а звернення відбулося до закінчення періоду 2021 року. У даній справі періодом визначено 2019-2021 роки, звернення до закінчення строку виплати за 2023 рік.

За ч. 4,5 ст.82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участь| у справі, в якій такі обставини були встановлені.

Відтак, суд в межах даної справи, міг надавати оцінку обставинам виконання умов договору починаючи з 2021 року, попередній період вже вирішений між сторонами, здійснений висновок про відсутність підстав розірвати договір через систематичність несплату оренди.

Несплата орендної плати, навіть без дослідження підстав, не передбачає застосування ст. 651 ЦК та ст. 141 ЗК за висновком Об`єднаної палати Верховного Суду, що міститься у Постанові від 09 грудня 2019 року у справі № 709/1089/17 - несплата орендної плати у разі відсутності всіх необхідних даних про орендодавця не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати і бути підставою для розірвання такого правочину. Обставини несплати потребують з`ясування і деталізації, що в порядку перегляду встановлено судом апеляційної інстанції.

За вищевикладених мотивів, виходить, що позивач навіть маючи обізнаність про необхідність повідомити орендаря в порядку ст. 148-1 ЗК, в чергове тривалий час не повідомляла реквізитів рахунку для здійснення орендної плати, що відповідно зумовило відсутність у відповідача можливості здійснити її вчасно, тобто одразу після попереднього спору, тим більше, що період спору 2019-2020 роки вже вирішено в цивільному порядку, надана оцінка за аналогічними вимогами. Відповідачами задіяні всі можливі заходи з метою забезпечення виконання зобов`язань по договору.

Таким чином, суд першої інстанції не врахував всіх підстав та умов спірних правовідносин, у зв`язку з чим дав неправильну оцінку спору, прийшов до висновку, з яким не погоджується колегія суддів за наслідком перегляду справи за апеляційною скаргою.

Загальний висновок

Відповідно до ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції через недодержанням норм матеріального і процесуального права, суд апеляційної інстанції задовольняє апеляційну скаргу, а судове рішення скасовує з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.

Додаткове рішення

Додаткове рішення є невід`ємною частиною рішення у справі. У разі скасування рішення у справі, ухвалене додаткове рішення втрачає силу. Про це зазначила Велика Палата ВС у постанові від 05.07.2023 у справі №904/8884/21

Керуючись ст.ст. 368, 374, 376, 381,382,383,384 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 22 травня 2024 року та додаткове рішення Добровеличківського районного суду Кіровоградської області від 05 червня 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст складено 17 січня 2025 року.

Головуючий суддя Л. М. Дьомич

Судді О. Л. Дуковський

О. А. Письменний