КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/3867/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 вересня 2024 року м. Київ

Справа № 361/7041/21

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Кирилюк Г.М., Рейнарт І.М.,

за участю секретаря судового засідання Дубінкіної М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року, ухвалене у складі судді Сердинського В.С.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», третя особа: державний реєстратор Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецький Дмитро Леонідович про визнання незаконним та скасування запису про право власності,

встановив:

У серпні 2021 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвестохіллс Веста», третя особа - державний реєстратор Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецький Д.Л., про визнання незаконним та скасування запису про право власності.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що 19.07.2007 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 0064/07/00-Z, за умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредитні кошти у розмірі 40 000 доларів США, а позичальник зобов`язався повернути отриманий кредит на умовах, встановлених кредитним договором та у строк до 19.07.2017 року.

19.07.2007 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між банком та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, відповідно до умов якого останній надав в іпотеку банку належне йому нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 69,50 кв. м, житловою площею 42,30 кв. м.

Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20.10.2010 року у справі № 2-251/10, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 13 жовтня 2011 року, розірвано кредитний договір № 0064/07/00-Z, укладений 19.07.2007 року між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_2 . Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором у розмірі 485 431,62 грн, з яких 450 824,86 грн (еквівалент 56 879,24 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 22.04.2010 року 7,962 грн за 1 долар США) - заборгованість за кредитом та відсотками, 34 606,76 грн - пеня за несвоєчасну сплату кредиту та відсотків, а також 1820 грн понесені судові витрати. У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 у розмірі 485 431,62 грн звернуто стягнення на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_1 . Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження.

17.11.2011 року Броварським міськрайонним судом Київської області видано виконавчий лист.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 11.07.2017 року визнано виконавчий лист № 2-251/2010, виданий Броварським міськрайонним судом Київської області 17.11.2011 року у справі № 2-251/10, таким, що не підлягає виконанню в частині стягнення із ОСОБА_1 на користь ПАТ «Банк «Форум» 130 509,36 грн заборгованості за кредитним договором за рахунок стягнення на предмет іпотеки, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 .

26.03.2019 року між ПАТ «Банк «Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав вимоги.

На виконання вимог про відступлення прав вимоги між ПАТ «Банк «Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав за договорами іпотеки від 26.03.2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М.А. та зареєстрованим в реєстрі за № 5225, на підставі якого ТОВ «ФК «Веста» набула статусу іпотекодержателя за договором іпотеки від 19.07.2007 року, що укладений в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області замінено сторону у виконавчому провадженні, а саме змінено стягувача з ПАТ «Банк «Форум» на ТОВ «ФК «Веста».

Відповідно до протоколу загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Веста» товариство перейменовано на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Починаючи з 06.08.2019 року ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» набуло статусу іпотекодержателя за договором іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колєсник С.А. та зареєстрованого в реєстрі за № 5225 щодо трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ОСОБА_1

21.01.2020 року рішенням державного реєстратора Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецького Д.Л. за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» зареєстровано право власності на квартиру та внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 28.04.2021 року № 254716443.

Підставою для проведення державним реєстратором Лужецьким Д.Л. реєстрації за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» права власності на квартиру були наступні документи: договір іпотеки від 19.07.2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Колесник С.А. та зареєстрований в реєстрі за № 5225; рекомендоване повідомлення № 840 від 21.08.2019 року про вручення поштового відправлення, а саме: вимоги ТОВ «ФК «Веста» про усунення порушень № 08/19-458 від 07.08.2019 року та вимоги ТОВ «ФК «Веста» про усунення порушень № 08/19-459 від 07.08.2019 року; рекомендоване повідомлення №751 про вручення поштового відправлення.

Між тим, в порушення вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержателем не було надано наступні документи: довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; відомості (висновок) про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заяву, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України «Про нотаріат».

У той же час, наголошував на тому, що чинним законодавством не передбачено можливості звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки на підставі (шляхом) реєстрації за ним уповноваженим суб`єктом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, за умови наявності ухваленого раніше судового рішення про звернення стягнення на зазначений предмет іпотеки, яке набрало законної сили та у межах якого відбулося часткове виконання.

Отже, рішенням про державну реєстрацію прав на нерухоме майно від 21.01.2020 року фактично протиправно змінено спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 19.07.2007 року, який був визначений заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20.10.2010 року, зокрема через реалізацію предмету іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження.

На момент прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» квартира використовувалася ОСОБА_1 як його місце постійного проживання разом з членами його сім`ї, а саме: сином ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) та донькою ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ), що підтверджується довідкою про склад сім`ї або зареєстрованих у житловому приміщенні (будинку) осіб від 08.02.2018 року, виданою відділом реєстрації місця проживання фізичних осіб виконкому Броварської міської ради Київської області. Відтак, вказаним державним реєстратором було грубо порушено імперативні вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин) та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року №1127.

Із урахуванням наведених обставин, позивач просив суд визнати незаконним та скасувати запис про право власності №35123621, внесений до Державного реєстру прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора Лужецького Д.Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50744421 від 21.01.2020 року, відповідно якого ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» є власником квартири; стягнути із відповідача на його користь понесені судові витрати.

Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 16.05.2023 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, ОСОБА_1 звернувся з апеляційною скаргою, у якій, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення та неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та прийняти постанову, якою позов задовольнити.

Вказує, що стороною позивача неодноразово зверталася увага суду першої інстанції на порушення вимог законодавства, допущені державним реєстратором Лужецьким Д.Л. під час проведення державної реєстрації за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» права власності на спірну квартиру, однак судом першої інстанції вказані доводи були безпідставно залишені поза увагою без надання належної правової оцінки та не відображені у мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення.

У позовній заяві зазначалося, що чинним законодавством не передбачено можливості звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки на підставі (шляхом) реєстрації за ним уповноваженим суб`єктом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 року № 1127, за умови наявності ухваленого раніше судового рішення про звернення стягнення на зазначений предмет іпотеки, яке набрало законної сили.

Таким чином, рішенням про державну реєстрацію прав на нерухоме майно від 21.01.2020 року фактично протиправно змінено спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки від 19.07.2007 року, який був визначений заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20.10.2010 року, зокрема через реалізацію предмету іпотеки шляхом його продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження.

У мотивувальній частині позовної заяви міститься посилання на імперативні вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), якими передбачено, що не може бути примусово стягнуте нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно з ст. 4 Закону України «Про іпотеку» та/або предметом іпотеки згідно з ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчим кредитом, наданим йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартир та 250 кв. м для житлового будинку.

На момент прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» квартира використовувалася ОСОБА_1 як його місце постійного проживання разом з членами його сім`ї, а саме: сином ОСОБА_3 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) та донькою ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ), що підтверджується довідкою про склад сім`ї або зареєстрованих у житловому приміщенні (будинку) осіб від 08.02.2018 року, виданої відділом реєстрації місця проживання фізичних осіб виконкому Броварської міської ради Київської області.

Крім того, в мотивувальній частині позовної заяви зазначається, що іпотекодержателем не було надано наступні документи: довідку іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; відомості (висновок) про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Зазначеним обставинам суд першої інстанції оцінки не надав, ухваливши необґрунтоване рішення.

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» просить суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, рішення суду залишити без змін.

Вказує, що наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством (правова позиція Великої Палати Верховного Суду в постанові від 19.05.2020 року у справі № 361/7543/17).

Оскільки позивач довгий час ігнорував наявність боргу та не виконував свої зобов`язання належним чином і в повному обсязі, то кредитор був змушений скористатися правом позасудового способу задоволення своїх вимог, на умовах погоджених сторонами у тексті договору іпотеки у вигляді застереження передбаченим Законом. Таким чином, посилання позивача на неможливість звернення стягнення в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку» за наявності судового рішення є безпідставними, тоді як дії кредитора погоджені та правомірні.

Причиною невиконання зобов`язань за кредитним договором було не коливання валютного курсу, а систематичне невиконання взятих на себе зобов`язань, що свідчить про неможливість застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» до спірних правовідносин.

Подання відомостей про оцінку предмета іпотеки та довідки про суму боргу стало необхідним після введення в дію постанови Кабінету Міністрів України від 26.02.2020 року № 189, якою внесено відповідні зміни до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, у ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» не було зобов`язане подавати державному реєстратору документи, які не були передбачені п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на момент вчинення реєстраційної дії, а тому обставини, на які посилається позивач, не можуть бути підставою скасування реєстраційних дій, оскільки задоволення вимог іпотекодержателя було вчинено з дотриманням встановленої процедури та відповідно до вимог чинного на той час законодавства.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_5 підтримав доводи апеляційної скарги, просив суд скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Представник відповідача ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» - Арсемікова І.В. заперечувала проти доводів апеляційної скарги, просила рішення суду залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін по справі, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволені позову, суд першої інстанції виходив із того, що у зв`язку із викладенням статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у новій редакції відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020 року, наразі чинне законодавство взагалі не передбачає скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а навпаки визначає, що такі відомості не підлягають скасуванню або вилученню.

Зважаючи на те, що позов подано до суду 09.08.2021 року, а з 16.01.2020 року матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, наявні достатні підстави вважати, що за таких обставин позивач буде позбавлений можливості ефективного захисту стверджуваних ним порушених прав у спосіб, зазначений у позовній заяві, а саме шляхом скасування запису про проведену державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Ефективним способом захисту у спірних правовідносинах є вимога позивача про витребування майна від ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

З висновком суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог колегія суддів погоджується, проте вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що належним способом захисту у даному випадку є витребування майна від відповідача, враховуючи наступне.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, 19.07.2007 року між АКБ «Форум» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №0064/07/00-Z, за умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику кредитні кошти у розмірі 40 000 доларів США, а згідно із додатковою угодою від 18.10.2007 року № 2 кредит у сумі 60 000 доларів США на строк з 19.07.2007 року до 18.07.2017 року зі сплатою процентів за користування кредитом, виходячи з 13% річних (а.с. 22, 23).

19.07.2007 року з метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між АКБ «Форум» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки, відповідно до умов якого позивач надав в іпотеку банку належне йому нерухоме майно, а саме: трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею 69,50 кв. м, житловою площею 42,30 кв. м (а.с. 24, 25).

Заочним рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 20.10.2010 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 13.10.2011 року, розірвано кредитний договір № 0064/07/00-Z, укладений 19.07.2007 року між ПАТ «Банк Форум» та ОСОБА_2 .

Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором від 19.07.2007 року № 0064/07/00- Z в розмірі 485 431,62 грн, з яких 450 824,86 грн (еквівалент 56 879,24 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 22.04.2010 року 7,962 грн за 1 долар США) - заборгованість по кредиту та відсотках, 34 606,76 грн - пеня за несвоєчасне сплату кредиту та відсотків, а також 1820 грн судових витрат.

У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 в розмірі 485 431,62 грн звернуто стягнення на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_1 . Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження (а.с. 26-33).

17.11.2011 року Броварським міськрайонним судом Київської області видано виконавчий лист № 2-251/2010 про стягнення з ОСОБА_2 на користь ПАТ «Банк Форум» заборгованість за кредитним договором від 19.07.2007 року № 0064/07/00-Z в розмірі 485 431,62 грн, з яких: 450 824,86 грн (еквівалент 56 879,24 доларів США за офіційним курсом НБУ станом на 22.04.2010 року 7,962 грн за 1 долар США) - заборгованість по кредиту та відсотках, 34 606,76 грн - пеня за несвоєчасне сплату кредиту та відсотків, а також 1820 грн понесених судових витрат; в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_2 в розмірі 485 431, 62 грн звернення стягнення на трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_1 ; визначення способу реалізації предмета іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження визначивши початкову ціну реалізації в порядку виконавчого провадження (а.с. 34).

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 11.07.2017 року визнано виконавчий лист № 2-251/2010, виданий Броварським міськрайонним судом Київської області 17.11.2011 року у справі № 2-251/10 таким, що не підлягає виконанню в частині стягнення із ОСОБА_1 на користь ПАТ «Банк «Форум» 130 509,36 грн заборгованості за кредитним договором від 19.07.2007 року № 0064/07/00-Z за рахунок стягнення на предмет іпотеки, а саме трикімнатної квартири АДРЕСА_2 , та належить на праві власності ОСОБА_1 (а.с. 35-38).

26 березня 2019 року між ПАТ «Банк «Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір №0002/19/5 про відступлення прав вимоги, за умовами якого банк відступив новому кредитору належні банку, а новий кредитор набув права вимоги банку до позичальників, заставодавців, іпотекодавців та поручителів, зазначених у Додатку № 1, Додатку № 1.1, Додатку № 1.2 та акті № 1 приймання-передачі документації до цього договору (а.с. 45-48).

Цього ж дня підписано реєстр договорів, права вимоги за якими відступаються, та боржників за такими договорами до договору № 0002/19/5 про відступлення прав вимоги від 26.03.2019 року. Зокрема, у пункті 188 боржником значиться ОСОБА_2 за кредитним договором від 19.07.2007 року № 0064/07/00-Z (а.с. 49-51).

26.03.2019 року між ПАТ «Банк Форум» та ТОВ «ФК «Веста» укладено договір про відступлення прав за договорами іпотеки.

Згідно із пунктом 1.1. вказаного договору у зв`язку з укладенням між первісним іпотекодержателем та новим іпотекодержателем договору № 0002/19/5 про відступлення прав вимоги від 26.03.2019 року, відповідно до якого первісний іпотекодержатель відступив новому іпотекодержателю всі права вимоги за кредитними договорами, укладеними з фізичними особами згідно з додатком № 1 вказаного договору, разом з усіма додатками до них та додатковими договорами, договорами про внесення змін, змінами і доповненнями та викладенням у новій редакції, укладеними між первісним іпотекодержателем та боржниками/ іпотекодавцями. Первісний іпотекодержатель відступає, а новий іпотекодержатель набуває прав первісного іпотекодержателя, належних первісному іпотекодержателю згідно з договорами іпотеки, укладеними між первісним іпотекодержателем та боржниками /іпотекодавцями.

Відповідно до пункту 1.4 предметами іпотеки, визначеними договорами іпотеки, є нерухоме майно, вказане у додатку 1, який є невід`ємною частиною цього договору.

Згідно із пунктом 2.2 права за договорами іпотеки вважаються відступленими з моменту укладення цього договору та його нотаріального посвідчення (а.с. 52).

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 26.06.2019 року у справі № 2-251/10 замінено сторону у виконавчому провадженні № 50838898, відкритому на підставі виконавчого листа №2-251/10 з виконання рішення Броварського міськрайонного суду Київської від 20.10.2010 року у цивільній справі №2-251/10 про стягнення з ОСОБА_2 заборгованості за кредитним договором від 19.07.2007 року № 0064/07/00-Z, а саме замінено стягувача ПАТ «Банк Форум» його правонаступником ТОВ «ФК «Веста» (а.с. 53, 54).

Відповідно до протоколу від 06.08.2019 року № 06/08-2019 загальних зборів учасників ТОВ «ФК «Веста» товариство перейменовано на ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» (а. с. 55).

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своєї вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. 1 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення договору іпотеки) іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25.12.2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

У даній справі встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» відбулася на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.

У п.п. 6.1, 6.2 договору іпотеки від 19.07.2007 року сторони дійшли згоди вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження, що міститься у цьому договорі. Сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватися шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленого статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 року у справі № 644/3116/18, наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.

Таким чином, сторони договорі іпотеки від 19.07.2007 рокузробили відповідне застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки.

Помилковими є доводи позивача про те, що відповідач не мав прав реєструвати за собою право власності на спірне нерухоме майно за умови наявності ухваленого раніше судового рішення, яке набрало законної сили, про звернення стягнення на зазначений предмет іпотеки шляхом продажу на прилюдних торгах, оскільки визначений судовим рішенням спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені законом та договором іпотеки способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Обґрунтовуючи свої вимоги, позивач також посилався на те, щоіпотекодержателем не було надано відомості (висновок) про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації.

Оцінюючи наведені доводи колегія суддів виходить із такого.

У ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.

Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

З матеріалів справи вбачається, що у порушення приписів ст. 37 Закону України «Про іпотеку» відповідач ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста»під час звернення стягнення на предмет іпотеки - трикімнатну квартиру АДРЕСА_2 ,не надав реєстратору експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Колегія суддів відхиляє доводи відповідача про те, що подання відомостей про оцінку предмета іпотеки стало необхідним після введення в дію постанови Кабінету Міністрів України від 26.02.2020 року № 189, якою внесено відповідні зміни до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, з огляду на наступне.

Велика Палата Верховного Суду у п.п. 7.25-7.29 постанови від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17 зазначила: «Відповідно до п. 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Отже, у п. 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

З огляду на викладене, Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.

Втім, виходячи із принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу», хоч Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону № 898-IV, що має вищу юридичну силу.

Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону № 898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності».

Таким чином, необхідність подання державному реєстратору експертної оцінки предмета іпотеки на момент ухвалення відповідного рішення про реєстрацію за відповідачем права власності на предмет іпотеки було передбачено вимогами ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Крім того, у своїй позовній заяві ОСОБА_1 посилався на те, що на момент прийняття державним реєстратором рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» квартира використовувалася ОСОБА_1 як його місце постійного проживання разом з членами його сім`ї, а тому державним реєстратором було порушено імперативні вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин).

07.06.2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підп. 1 п. 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі ст. 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі ст. 5 Закону «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Пунктом 4 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до ч. 3. ст. 33 Закону «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

З огляду на викладене, квартира АДРЕСА_2 , яка використовувалася позивачем як місце постійного проживання (доказів зворотного матеріали справи не містять), не могла бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» як забезпечення виконання умов кредитного договору від 19.07.2007 року, укладеного в іноземній валюті.

Отже, у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Висновок щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» міститься у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а.

Колегія суддів враховує, що відповідно до абзацу 4 пункту 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Кодексу України з процедур банкрутства (у редакції Закону України від 16.09.2020 року № 895-IX) Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через вісімнадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу, тобто 21.04.2021 року. 13.04.2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті», відповідно до пункту 2 розділу ІІ якого Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через п`ять місяців з дня набрання чинності цим Законом.

Також 13.04.2021 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб», яким внесла зміни до Кодексу України з процедур банкрутства у розділі «Прикінцеві та перехідні положення» та абзац четвертий пункту 2 виклала в такій редакції: «Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втрачає чинність через двадцять місяців з дня введення в дію цього Кодексу».

Закони України від 13.04.2021 року № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» та № 1382-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо реструктуризації зобов`язань за кредитами в іноземній валюті та адаптації процедур неплатоспроможності фізичних осіб» набрали чинності 23.04.2021 року. Відповідно до цих законів Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який втратив чинність 21.04.2021 року) поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діє з 23.04.2021 року до 23.09.2021 року.

Таким чином, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність 23.09.2021 року, тому підлягав застосуванню до спірних правовідносин, оскільки на час здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» 21.01.2020 року державним реєстратором Шкарівської сільської ради Білоцерківського району Київської області Лужецьким Д.Л. введені цим законом тимчасові обмеження ще діяли.

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 просив скасувати запис про право власності № 35123621, внесений до Державного реєстру прав на нерухоме майно на підставі рішення державного реєстратора Лужецького Д.Л. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 50744421 від 21.01.2020 року, відповідно якого ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» є власником спірної квартири.

За змістом п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст. 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

У частині 2 ст. 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020 року) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.

Проте згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16.01.2020 року, ст. 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.

Так, відповідно до п. п. 1, 2, 3 ч. 3 ст. 26 Закону України № 1952 відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції на момент звернення позивача до суду, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому, з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Викладене свідчить, що з 16.01.2020 року такого способу захисту порушених речових прав як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачає.

Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16.01.2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.

Вказані правові висновки щодо застосування норм статті 26 Закону про державну реєстрацію, яка з 16.01.2020 року почала діяти у новій редакції, в аспекті ефективного способу захисту у реєстраційних правовідносинах викладені у постановах Верховного Суду від 09.06.2021 року у справі № 905/633/19, від 23.06.2020 року у справі № 922/2589/19, від 03.09.2020 року у справі № 914/1201/19, від 16.09.2020 року у справі № 352/1021/19, від 04.11.2020 року у справі № 910/7648/19, від 18.11.2020 року у справі № 154/883/19, від 13.10.2021 року у справі № 161/15629/19.

Тому, зважаючи на те, що позов подано до суду 09.08.2021 року, а з 16.01.2020 року матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, суд першої інстанції обґрунтовано виходив із того, що за таких обставин позивач буде позбавлений можливості ефективного захисту стверджуваних ним порушених прав у спосіб, зазначений у позовній заяві, а саме шляхом скасування запису про проведену державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

У статті 16 ЦК України визначені загальні способи захисту цивільних прав та інтересів. Ці способи захисту є універсальними для всіх правовідносин та можуть бути застосовані особою для врегулювання спірних правовідносин. Застосовувані способи захисту цивільних прав мають відповідати характеру спірних правовідносин та природі спору, що існує між сторонами.

Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

У цій справі судом встановлено порушення прав позивача. Як наслідок, суду необхідно встановити належний та ефективний спосіб захисту прав позивача з огляду на обставини цієї справи.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (п.п. 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 488/5027/14-ц; п.п. 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 року у справі № 183/1617/16).

Разом із цим судом не встановлено, що спірне нерухоме майно відчужувалось третім особам. На момент звернення позивача з позовом та розгляду справи у суді право власності на спірне нерухоме майно було зареєстровано за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста».

Судом також було встановлено, що підставою виникнення у ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» права власності на спірне нерухоме майно є іпотечний договір від 19.07.2007 року. Іпотекодавцем за цим договором є позивач, а іпотекодержателем - ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» (правонаступник).

Тобто між позивачем та ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» наявні договірні відносини, які регулюють звернення стягнення на спірне нерухоме майно. ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста» звернуло стягнення на спірне нерухоме майно на підставі зазначеного договору.

Обраний позивачем спосіб захисту прав повинен відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами.

За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.

Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.

Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Відповідно до ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

При цьому абз. 2 ч. 3 ст. 26 Закону № 1952-IV (у редакції, чинній на момент подання позовної заяви) встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підп. «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «ФК «Інвестохіллс Веста», тому вимога про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно буде належним способом захисту порушених прав. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Наведений правовий висновок зроблений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 21.12.2022 року у справі № 914/2350/18.

Також у постанові від 24 квітня 2024 року у справі № 522/9384/19 Верховний Суд дійшов висновку про те, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, на яке було звернено стягнення за договором іпотеки, є належним способом захисту прав іпотекодавця за умови, якщо таке майно не було відчужене на користь третіх осіб. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення, що відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відмову в задоволенні позову у зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту порушених прав, проте не встановив у повній мірі всіх істотних обставин справи, тому колегія суддів вважає за необхідне змінити оскаржуване рішення шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для часткового задоволення апеляційної скарги позивача, у зв`язку з чим рішення необхідно змінити шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови.

Згідно з ч. 4 ст. 376 ЦПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частин.

Керуючись ст. ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 16 травня 2023 року - змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 27 лютого 2025 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Кирилюк Г.М.

Рейнарт І.М.