КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
____________________________________
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/4130/2024
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 березня 2024 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ящук Т.І.

при секретарі Ящуку Д.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 9 серпня 2023 року (суддя Хайнацький Є.С.) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чмирук Олександр Валерійович про скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності та витребування майна,

встановив:

у квітні 2021 року позивач звернувся до суду з позовом і, з врахуванням заяви про збільшення позовних вимог, просив скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чмирука О.В., індексний № 57601837, від 13 квітня 2021 року про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 ; припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 ; витребувати квартиру АДРЕСА_1 .

Мотивуючи позовні вимоги, позивач зазначав, що 26 лютого 2019 року він уклав із ОСОБА_2 договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Козаренко О.С., відповідно до умов якого він позичив у відповідача 3 086 100грн, які зобов`язався повернути до 26 серпня 2020 року. На забезпечення виконання вказаного зобов`язання ними 26 лютого 2019 року був укладений договір іпотеки, посвідчений приватний нотаріусом Козаренко О.С., відповідно до якого у іпотеку була передана квартира АДРЕСА_2 , яка належала йому на праві власності.

Позивач посилався на те, що він намагався повертати відповідачу борг щомісячно по 1350-1500 доларів США, про що той робив власноручні помітки у договорі позики, однак 15 квітня 2021 року він випадково дізнався, що передана в іпотеку квартира була переоформлена на відповідача, шляхом прийняття державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чмируком О.В. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний № 57601837 від 13 квітня 2021 року.

Позивач вважав, що процедура переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя є незаконною, у зв`язку із не направленням іпотекодавцю попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, що суперечить п. 2.3.1 договору іпотеки та статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки із рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 29 січня 2021 року вбачається, що вказане поштове повідомлення було отримане не ним, а іншою особою, яка поставила власний підпис, який не збігається з його підписом, що в свою чергу свідчить про його необізнаність про наявність вимоги іпотекодержателя.

Також позивач зазначав, що звіт про оцінку майна від 9 березня 2021 року, згідно якого вартість іпотечного майна становить 3 796 000грн, не відповідає вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки він був складений без огляду квартири суб`єктом оціночної діяльності майна.

Крім цього позивач посилався на те, що договором іпотеки порядок визначення вартості нерухомого майна, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки, сторонами не погоджувався, а п. 1.2 цього договору визначено, що вартість об`єкта іпотеки становить 6 000 000грн.

Позивач зазначав, що відповідачем визначено суму загальної заборгованості за договором позики у розмірі 3 827 586грн, що більше ніж отримана в борг сума - 3 086 100грн, відповідачем розрахунок заборгованості не надавався та не враховувалися сплачені ним грошові кошти.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 9 серпня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити, посилаючись на неправильне встановлення судом обставин, які мають значення для справи, допущення порушення норм процесуального права, що призвело до невідповідності висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права.

Позивач зазначає, що процедура переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя є незаконною, у зв`язку із не направленням йому попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, наявна в матеріалах справи копія зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення від 29 січня 2021 року не містить його підпису, а долучена представником відповідача до матеріалів справи копія довіреності від 26 лютого 2019 року про те, що він доручає ОСОБА_3 представляти його інтереси в усіх підприємствах з питань отримання кореспонденції, підтверджує, що він не отримував будь-яких повідомлень відповідача щодо письмової вимоги про усунення порушення основного договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Також позивач вважає, що з рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення від 29 січня 2021 року вбачається, що воно отримано не ОСОБА_3 , а невідомою особою з ініціалами «І.В.», що підтверджує неналежність вказаного доказу.

Позивач посилається на те, що надана суду представником відповідача копія довіреності не посвідчена відповідно до вимог ЦПК України та подана поза межами строків, встановлених судом для надання доказів, тому суд не повинен був брати вказаний документ до уваги.

Також позивач посилається на те, що в іпотечному договорі від 26 лютого 2019 року сторонами не був погоджений порядок визначення вартості предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки, що є істотною умовою договору іпотеки.

Позивач вважає, що звіт про оцінку майна від 9 березня 2021 року складений з

численними порушеннями з боку оцінювача, а вартість об`єкта іпотеки, вказана в цьому звіті, є значно меншою за суму оцінки, вказану у самому договорі іпотеки - 6 000 000грн (п. 1.2).

Крім цього позивач стверджує, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чмирук О.В. здійснив державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за відповідачем із порушенням положень Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не перевіривши належним чином всі подані йому документи та прийнявши незаконне рішення.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 - адвокат Базик О.П. просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду без змін, посилаючись на законність та обґрунтованість рішення суду.

Представник відповідача зазначає, що позивач підтвердив справжність виданої ним довіреності на ім`я ОСОБА_3, яка, діючи на підставі цієї довіреності, отримала поштове відправлення та поставила свій підпис у рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення від 29 січня 2021 року, а відтак його доводи про необізнаність із направленою поштою вимогою іпотекодержателя є необґрунтованими.

Також представник відповідача вважає, що відсутність у договорі іпотеки умов щодо порядку визначення вартості нерухомого майна не свідчить про відсутність права іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього, звіт про оцінку майна від 9 березня 2021 року є чинним, позивачем у встановленому законом порядку не оскаржувався, не був визнаний недійсним та таким, що не відповідає вимогам закону, тому відповідач правомірно набув право власності на предмет іпотеки на підставі зазначеного звіту про оцінку майна.

Позивач та його представник - адвокат Костюк В.О., будучи належним чином повідомленими про день, час та місце розгляду апеляційної скарги (с.с.42, 49, 57 т.2), двічі у судове засідання не з`явилися, адвокат Костюк В.О. двічі подавав клопотання про відкладення судового розгляду у зв`язку із зайнятістю в інших справах, однак, доказів цьому апеляційному суду не надав, позивач ОСОБА_1 причини своєї неявки апеляційному суду не повідомив. Також апеляційному суду не було надано докази перебування позивача на лікуванні.

При цьому, колегія суддів враховує, що у клопотанні від 27 березня 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Костюк В.О. підтвердив обізнаність про апеляційний розгляд у судовому засіданні 27 березня 2024 року о 16год 20хв.

Третя особа, приватний нотаріус Чмирук О.В., про день, час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлений належним чином, у судове засідання не з`явився.

Враховуючи вказані обставини, на підставі ст. 372 ЦПК України колегія суддів провела судовий розгляд у відсутність позивача та його представника, а також третьої особи.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення відповідача ОСОБА_2 та його представника - адвоката Базика О.П., які просили залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що 26 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко О.С., за умовами якого ОСОБА_1 взяв в борг у ОСОБА_2 3 086 100грн, що за комерційним курсом на дату укладення цього договору становило 114 300 доларів США, які зобов`язався повернути до 26 серпня 2020 року включно, без нарахування відсотків.

Сторони домовились, що повернення суми може бути здійснено готівкою або шляхом перерахування суми позики у безготівковій формі на рахунок позикодавця за курсом продажу долара США на день перерахування коштів. Якщо повернення суми

позики відбуватиметься у готівковій формі, позикодавець зобов`язується після часткового або повного виконання позичальником зобов`язання за цим договором передати відповідні розписки про отримання коштів або проставлення відповідних відміток на примірнику позичальника договору позики грошей.

Згідно з п. 5 договору, позика вважається повернутою в момент передання позикодавцю всієї суми позики готівкою або у безготівковій формі, що має бути підтверджено заявою, справжність підпису на якій засвідчується нотаріально.

У забезпечення виконання зобов`язань за вказаним договором позики 26 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко О.С., за умовами якого ОСОБА_1 передав в іпотеку ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 , яка належала на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 26 грудня 2018 року.

Пунктом 2.2 договору іпотеки сторони погодили, що іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі, якщо сума отриманої позики чи її частина не буде повернута у встановлені основним договором терміни; невиконання (несвоєчасного або неналежного виконання) іпотекодавцем та/або боржником будь-яких зобов`язань за основним договором та/або за цим договором.

Згідно з п. 2.3 договору іпотеки у випадках, передбачених п. 2.2 цього договору, звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що іпотекодержатель сповіщає іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення: про перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за основним договором, або про продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом, для чого іпотекодавець надає іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд іпотекодержателя, і здійснити для цього всі необхідні дії від імені іпотекодавця.

Відповідно до п. 2.3.1 договору іпотеки при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця, зазначену в цьому договорі, письмової вимоги про усунення порушень основного договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя. Іпотекодавець цим договором надає згоду на таке набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, та у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного договору, додаткова згода іпотекодавця на набуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки на підставі цього договору не потрібна. Також, сторонам роз`яснено та іпотекодавець згоден з тим, що у цьому випадку при переході права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, заборона на відчуження предмета іпотеки має бути знята тільки на підставі письмової заяви іпотекодержателя та ніяких додаткових заяв та повідомлень від імені іпотекодавця щодо зняття заборони відчуження предмета іпотеки не потрібно.

Відповідно до п. 6.2 договору іпотеки всі повідомлення між сторонами здійснюються в письмовій формі шляхом направлення рекомендованих листів на адреси сторін, вказані в ст. 7 цього договору, якщо інші реквізити письмово не повідомлені сторонами, або шляхом особистого вручення, свідченням чого є проставлений підпис отримувача повідомлення на копії відповідного повідомлення.

29 січня 2021 року ОСОБА_2 направив на адресу ОСОБА_1 вимогу про

усунення порушень та повернення заборгованості за договором позики від 26 лютого 2019 року, згідно якої станом на 29 січня 2021 року заборгованість становить 3 827 586грн, яка повинна бути повернута протягом 30-денного строку з дня направлення цієї вимоги.

Також у вимозі зазначено, що у випадку непогашення заборгованості за договором позики в 30-денний строк з дня направлення цієї вимоги, ОСОБА_2 буде змушений здійснити стягнення заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Згідно повідомлення про вручення поштового відправлення, вимога вручена 3 лютого 2021 року представнику ОСОБА_1 за довіреністю - ОСОБА_3 .

Відповідно до звіту про оцінку майна, виконаного ФОП ОСОБА_4 , вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 9 березня 2021 року, складає 3 796 000грн.

Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Чмирука О.В. від 13 квітня 2021 року право власності на квартиру АДРЕСА_2 зареєстрована за ОСОБА_2 .

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що сторони у договорі іпотеки погодили позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки у разі наявності заборгованості позичальника за договором позики, який був дотриманий відповідачем.

Також суд першої інстанції зазначив, що вимога про усунення порушень за договором позики була направлена відповідачем на адресу позивача, яка була зазначена ним у договорі іпотеки, отримана його представником, а відтак вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» були дотриманні.

Колегія суддів вважає, що висновок суду першої інстанції відповідає обставинам справи та наданим сторонами доказам, ґрунтується на нормах матеріального права.

Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» визначає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в

іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Під час судового розгляду позивач не заперечував, що свої зобов`язання за договором позики, укладеним з відповідачем 26 лютого 2019 року, у повному обсязі не виконав. Позивач стверджував, що повернув відповідачу 22 900 доларів США, що еквівалентно 642 574грн за курсом НБУ.

Пунктом 2 договору іпотеки від 26 лютого 2019 року сторони визначили, якщо сума отриманої позики чи її частина не буде повернута у визначені основним договором строки, іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття у власність предмета іпотеки.

Отже, сторони договору іпотеки погодили позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем зобов`язань за договором позики.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) вказано, що, «якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

З приводу доводів апеляційної скарги про не отримання позивачем вимоги про усунення порушення основного договору.

Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки пов`язана з дотриманням порядку, визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку». У разі порушення встановленого вказаною нормою порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності не допускається.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини

першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

Відповідачем суду надана копія вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, яка була направлена на поштову адресу позивача, яка була зазначена у договорі іпотеки, а також докази отримання цієї вимоги. Також у вимозі зазначено, що у разі не погашення заборгованості протягом 30-денного строку з дня направлення вимоги, іпотекодержатель зверне стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності (с.с.66 т.1).

Доводи апеляційної скарги, що позивач не отримував вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, колегія суддів вважає безпідставними, так як вони спростовуються наданими відповідачем доказами.

Згідно відмітки на повідомленні про вручення поштового відправлення, вимога була отримана 3 лютого 2021 року ОСОБА_3 за довіреністю.

Під час підготовчого засідання представником відповідача суду була надана копія довіреності, яка видана ОСОБА_1 26 лютого 2019 року на ім`я ОСОБА_3 , згідно якої остання уповноважена представляти інтереси ОСОБА_1 у будь-яких поштових та телеграфних відділеннях ПАТ «Укрпошта». Вказана довіреність була посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Козаренко О.С. (с.с.176 т.1).

Отримання вимоги ОСОБА_3 на підставі довіреності ОСОБА_1 останнім під час судового розгляду не спростовано.

Посилання позивача в апеляційній скарзі на те, що надані суду докази про отримання направленої відповідачем на адресу ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення основного договору не є належними доказами, так як зазначену вимогу отримала невідома особа з ініціалами «І.В.», колегія суддів вважає надуманими.

Крім того, як зазначалося вище, у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, і саме на іпотекодавця покладений обов`язок спростувати вказані обставини, що позивачем під час судового розгляду зроблено не було.

Відповідно до частин 1 т а 2 статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Отже, позивач також має процесуальний обов`язок спростувати доводи відповідача та надати належні докази у підтвердження своїх заперечень.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 та постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19, від 08 грудня 2021 року у справі № 205/1096/19 викладено висновок, що «умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які

дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя». При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».

Пунктом 2.3.1. договору іпотеки сторони погодили, що перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодежателя відбувається після спливу 30-денного строку з моменту надіслання на адресу іпотекодавця, зазначену у цьому договорі, письмової вимоги про усунення порушення основного договору та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, у разі невиконання зазначеної вимоги, шляхом переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя.

Отже, відповідачем суду були надані належні та достатні докази дотримання ним вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки при зверненні стягнення на предмет іпотеки, які позивачем спростовані не були.

З приводу доводів апеляційної скарги про неналежність оцінки предмета іпотеки.

Частина 4 статті 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються: умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки; прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Договір іпотеки, укладений сторонами, не містить умови про порядок визначення вартості предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки.

Сторонами договору іпотеки заставна вартість предмету іпотеки визначена у 6 000 000грн (пункт 1.2. договору).

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (частина

п`ята статті 37 Закону України «Про іпотеку»).

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Суду першої інстанції надана копія звіту про оцінку майна, який виконаний ФОП ОСОБА_4 та згідно якого станом на 9 березня 2021 року вартість квартири АДРЕСА_2 становить 3 796 000грн.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 квітня 2021 року, вказаний звіт був наданий приватному нотаріусу Чмируку О.В. при здійсненні реєстрації права власності відповідача на предмет іпотеки.

Сторони не заперечували, що звіт був складений без огляду предмета іпотеки оцінювачем.

Однак, у звіті зазначено, що огляд майна проводився на наданими фотоматеріалами.

У частинах першій, третій статті 12, частинах першій, п`ятій, шостій статті 81 ЦПК України визначено, що цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Позивачем не було надано доказів, що визначена оцінювачем вартість спірної квартири на час проведення реєстраційних дій, не відповідала дійсності.

Звіт про оцінку майна не створює жодних правових наслідків для учасників правовідносин з оцінки майна, а лише відображає та підтверджує зроблені суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновки і його дії щодо реалізації своєї практичної діяльності.

У постанові Верховного Суду від 16 серпня 2023 року у справі № 296/8564/19 зазначено, що за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, саме відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності могла б свідчити про порушення іпотекодержателем порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 червня 2022 року у справі № 757/39546/20-ц вказано, що «суди не звернули уваги, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.»

За таких обставин, доводи апеляційної скарги, що оцінка спірної квартири була проведена без її огляду та не погоджена з позивачем, не є підставою для задоволення позовних вимог.

Посилання в апеляційній скарзі на те, що державним реєстратором - приватним нотаріусом Чмируком О.В. при здійсненні державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекоджержателем ОСОБА_2 не здійснена належна перевірка

поданих документів, так як відсутні відомості про отримання іпотекодавцем ОСОБА_1 повідомлення іпотекодержателя про намір звернути стягнення на предмет іпотеки та не погоджений з іпотекодавцем порядок визначення вартості предмета іпотеки, за яким іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки, колегія суддів вважає необґрунтованими, оскільки державному реєстратору були надані належні та достатні документи, які визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також Законом України «Про іпотеку» для здійснення реєстрації права власності іпотекодержателя ОСОБА_2 на предмет іпотеки.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд першої інстанції повно встановив обставини справи, оцінив надані сторонами докази, правильно застосував норми матеріального права, не допустив порушень норм процесуального права, які б призвели до неправильного вирішення спору, тому колегія суддів не встановила правових підстав для задоволення апеляційної скарги та скасування рішення суду.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, рішення Печерського районного суду міста Києва від 9 серпня 2023 року - без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 14 лютого 2025 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

Т.І. Ящук