Житомирський апеляційний суд
Справа №274/1625/23 Головуючий у 1-й інст. Большакова Т. Б.
Категорія 32 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 грудня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 274/1625/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "А.Т.К." про розірвання договорів оренди землі, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Сачка Андрія Вікторовича, на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 19 червня 2024 року та додаткове рішення цього ж суду від 22 липня 2024 року, ухвалені під головуванням судді Большакової Т.Б.,

ВСТАНОВИВ:

У березні 2023 року позивачка звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що ОСОБА_2 за життя на праві приватної власності належали земельні ділянки: площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169; площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170; площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315; площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317.

Будучи власником вказаних земельних ділянок, ОСОБА_2 уклав договори оренди землі з ТОВ «А.Т.К.». Додатковими угодами від 3 березня 2016 року був збільшений розмір орендної плати до 6% від нормативно грошової оцінки земельних ділянок та продовжений термін дії договорів до 3 грудня 2031 року.

Вказала, що за життя ОСОБА_2 усі перелічені земельні ділянки заповів їй.

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 помер, а 14 червня 2019 року їй були видано свідоцтва про право на спадщину за заповітом на всі земельні ділянки та цього ж дня за нею зареєстровано право власності на успадковані земельні ділянки.

Зазначила, що відповідач систематично порушує умови договорів оренди, зокрема, як вбачається із довідки Райгородоцької сільської ради Бердичівського району Житомирської області від 17 серпня 2022 року, відповідач із 2017 року збільшив розмір орендної плати до 10% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, а з 2019 року до 14%, однак всупереч наведеному за користування земельними ділянками у 2018-2019 роках відповідач переказав 22 липня 2020 року на депозитний рахунок нотаріуса орендну плату в сумі 38345,88 грн; за користування земельними ділянками у 2020 році відповідач переказав 30 грудня 2020 року 15977,70 грн, а за користування земельними ділянками у 2021 році відповідач переказав 29 грудня 2021 року - 15977,70 грн.

Вважає, що при нарахуванні орендної плати за 2018-2021 роки відповідач виходив із 6% від нормативно-грошової оцінки земельних ділянок, а не з 10%, як мало бути у 2018 році та не з 14%, як мало бути з 2019 року до 2021 року. Зауважує, що фактичне підвищення відповідачем розміру орендної плати підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків від 10 серпня 2022 року №0603-22-02588. Суми, що сплачені на депозитний рахунок нотаріуса, не тотожні сумам, які зазначені у податкових відомостях.

За таких обставин, недоплачена орендна плата за користування земельними ділянками у 2018-2019 роках склала суму 38 344,58 грн, у 2020 році 28 758,41 грн, а у 2021 році 28 758,41 грн.

Між ОСОБА_2 та відповідачем фактично були укладені та виконувалися договори, що передбачали орендну плату, виходячи з 10% розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Підставою для розірвання договорів оренди землі зазначила систематичну несплату орендної плати (два та більше випадки) у належному розмірі.

Таким чином, просила суд розірвати договір оренди землі від 2 червня 2013 року, з урахуванням додаткової угоди від 3 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 2,2811 га, з кадастровим номером :06:000:0168; розірвати договір оренди землі від 2 червня 2013 року, з урахуванням додаткової угоди від 3 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 2,2811 га, з кадастровим номером :06:000:0169; розірвати договір оренди землі від 10 лютого 2015 року, з урахуванням додаткової угоди від 03 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 1,5099 га, з кадастровим номером :06:000:0170; розірвати договір оренди землі від 2 червня 2013 року, з урахуванням додаткової угоди від 3 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 1,5146 га, з кадастровим номером :06:000:0315; розірвати договір оренди землі від 2 червня 2013 року, з урахуванням додаткової угоди від 3 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 1,3581 га, з кадастровим номером :06:000:0316; розірвати договір оренди землі від 17 лютого 2013 року, з урахуванням додаткової угоди від 3 березня 2016 року, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 2,2811 га, з кадастровим номером :06:000:0317; стягнути з ТОВ «А.Т.К.» на її користь невиплачену орендну плату за 2018-2021 роки у сумі 95861,40 грн.

Ухвалою Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 15 травня 2023 року, залишеною без змін постановою Житомирського апеляційного суду від 5 липня 2023 року, провадження у цій справі в частині позовних вимог про стягнення орендної плати за 2018-2019 роки у розмірі 38 344,58 грн закрито на підставі пункту 3 частини першої статті 255 ЦПК України.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 19 червня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.

Додатковим рішенням цього ж суду від 22 липня 2024 року стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ "А.Т.К" витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 5000 грн.

В апеляційній скарзі представник позивачки адвокат Сачок А.В., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 19 червня 2024 року та додаткове рішення цього ж суду від 22 липня 2024 року та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити та відмовити у задоволенні заяви про стягнення витрат на правничу допомогу ТОВ «А.Т.К.» у повному обсязі.

Зокрема, зазначає, що, як стало відомо ОСОБА_3 , відповідач систематично порушував умови договорів оренди та взятих на себе зобов`язань.

Фактичне підвищення розміру орендної плати відповідачем підтверджується відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків від 10 серпня 2022 року № 0603-22-02588, наданих на запит позивачки.

З даних відомостей вбачається, що відповідач (але чомусь лише в 2021 році) сплатив позивачці за договорами оренди землі 248858 грн. 76 коп., що вочевидь не корелюється з сумами, перерахованими на депозитний рахунок нотаріуса та фактично сплаченими позивачці.

За таких фактичних обставин та за розрахунком, здійсненим позивачкою з урахуванням фактично виплачених їй коштів, відповідачем не доплачено орендної плати за користування земельними ділянками: у 2018-2019 роках - 38344 грн. 58 коп., у 2020 році - 28758 грн. 41 коп., у 2021 році - 28758 грн. 41 коп., а всього 95861 грн. 40 гоп.

Позивачка, звертаючись з позовом до суду, вказувала, що підставою для задоволення позовної вимоги про стягнення орендної плати за періоди 2018-2021 років становить отримання орендної плати за договорами оренди за період 2018-2021 років з розрахунку 6% розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок; відображення у Державному реєстрі фізичних осіб-платників податків про джерела/ суми виплачених доходів та утриманих податків розміру отриманої орендної плати за договорами оренди за період 2018-2021 років з розрахунку 10% та 14% розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Таким чином, між ОСОБА_2 та відповідачем фактично були укладені та виконувалися договори, що передбачли орендну плату, виходячи з 10% розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Відповідач, всупереч умовам укладених договорів оренди землі, допустив їх істотне порушення, що відобразилось у систематичній (впродовж 2018-2021 років) сплаті орендної плати не у повному обсязі, та що значною мірою позбавило позивачку того, на що вона розраховувала як орендодавець.

Відтак, вказана обставина є безумовною, окремою та імперативною підставою для розірвання таких договорів з одночасним стягненням з відповідача частини невиплаченої орендної плати (боргу) за вищевказаний період у сумі 95861 грн. 40 гоп.

Відповідач в судовому засіданні постійно наголошував на допущену помилку у фінансовій звітності підприємства, однак не надав доказів того, що така помилка була виправлена.

ТОВ «АТК» сплатило податки та відобразило сплату орендної плати позивачці за період 2018-2021 років у розмірі 248858 грн. 76 коп., хоча сплатило їй за вищезазначений період плату у розмірі 152997 грн. 36 коп. (недоотриманий розмір орендної плати становить 95861 грн. 40 коп.).

Відповідач в судовому засіданні не зміг пояснити, де частина орендної плати і чому вона не була виплачена ОСОБА_1 (не була передана приватному нотаріусу для виплати орендодавцю ОСОБА_1 ). Хоча в кожному судовому засіданні представник відповідача наголошував, що якщо позивачка особисто звернеться до Товариства, відповідна різниця і заборгованість буде виплачена, тобто визнавав той факт, що сума орендної плати виплачена не в повному обсязі. Крім того, представник відповідача виправдовував свої дії тим, що у Товариства були відсутні банківські реквізити орендодавця, однак це суперечить тому, що приватному нотаріусу сума коштів була перерахована для орендодавця. Суд не надав цьому відповідної оцінки в рішенні, натомість взагалі лише одним абзацам обґрунтував рішення, яким відмовлено в позові в повному обсязі.

Щодо оскарження додаткового рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 22 липня 2024 року зазначає, що задоволення заяви про стягнення витрат на правничу допомогу являється наслідком відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 .

В судовому засіданні представник позивачки адвокат Сачок А.В., підтримав апеляційну скаргу.

Представник відповідача адвокат Макаренко І.Я., не визнав доводи, викладені в апеляційній скарзі.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 02.06.2013 року між ОСОБА_2 та ТОВ «А.Т.К.» укладено договори оренди земельних ділянок, призначених для ведення особистого селянського господарства, а саме: площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168; площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169; площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315; площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316; 10 лютого 2015 року договір оренди земельної ділянки площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170, 17 лютого 2013 року договір оренди земельної ділянки, площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317, які розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, терміном на п`ять років.

Згідно з пунктом 9 договорів орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: щорічно у розмірі 4 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у пункті 5 договорів. Виплата здійснюється готівкою в термін до 31 грудня поточного року.

03.03.2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ «А.Т.К.» укладено додаткові угоди до вказаних договорів, якими було збільшено розмір орендної плати до 6 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок і продовжено термін дії договорів до 03.12.2031 року .

ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_2 помер.

14.06.2019 року ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину за заповітом після смерті ОСОБА_2 на земельні ділянки: площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0168, площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0169, площею 1,5099 га, кадастровий номер :06:000:0170, площею 1,5146 га, кадастровий номер :06:000:0315, площею 1,3581 га, кадастровий номер :06:000:0316, площею 2,2811 га, кадастровий номер :06:000:0317, які розташовані на території Буряківської сільської ради Бердичівського району Житомирської області.

Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 9 лютого 2021 року (справа № 274/3707/20), яке набрало законної сили 6 вересня 2021 року, відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди земельних ділянок, укладених 17 лютого, 2 червня 2013 року та 10 лютого 2015 року між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 . Цим же рішенням відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «А.Т.К.» про стягнення невиплаченої орендної плати за 2018-2019 роки у розмірі 63 910,87 грн у зв`язку із тим, що 22 липня 2020 року Товариство виплатило позивачу орендну плату за вказаний період.

01.06.2020 року ТОВ "А.Т.К." направлено ОСОБА_1 лист-повідомлення за № 121 про необхідність надати Товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками.

29.09.2021 року ТОВ "А.Т.К." направило ОСОБА_1 лист-повідомлення за № 281 про необхідність надати Товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 14 % від нормативної грошової оцінки.

14.11.2022 року ТОВ "А.Т.К." на адресу ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення за № 287 про необхідність надати Товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, укладених із ОСОБА_2 , щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 18 % від нормативної грошової оцінки.

14.12.2023 року від ТОВ "А.Т.К." Кравчук А.Л. було направлено лист-повідомлення б/н про необхідність надати Товариству реквізити рахунку для перерахування коштів в рахунок виплати орендної плати за користування земельними ділянками та укласти нові договори оренди або укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок, укладених із ОСОБА_2 , щодо заміни сторони орендодавця та збільшення розміру орендної плати у розмірі 18 % від нормативної грошової оцінки.

Відповідач 30.12.2020 року переказав на депозитний рахунок нотаріуса орендну плату за користування земельними ділянками у 2020 році 15 977,70 грн, 29.12.2021 року відповідач переказав 15 977,70 грн.

Статтею 24 Закону України "Про оренду землі" передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст. ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті "д" ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно зі ст. ст. 13, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положень ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з вимогами ст. 537 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок шляхом внесення належних з нього кредиторові грошей або цінних паперів у депозит нотаріуса в разі: відсутності кредитора або уповноваженої ним особи у місці виконання зобов`язання; ухилення кредитора або уповноваженої ним особи від прийняття виконання або в разі іншого прострочення з їхнього боку; відсутності представника недієздатного кредитора.

Зазначена норма надає за певних умов право добросовісному кредитору виконати свій обов`язок іншим шляхом, ніж надання орендної плати особисто орендодавцю.

Однак зазначені положення не свідчать про обов`язковість таких дій, а лише регламентують можливу поведінку орендаря та нотаріуса.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням його виконувати на умовах, визначених договором.

Частинами 1, 3 ст. 148-1 ЗК України визначено, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Частиною 3 ст. 1223 ЦК України визначено, що спадщина належить спадкодавцю від дня відкриття спадщини. Тобто датою оформлення спадщини, а саме отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину не може обмежуватись можливість реалізації належних спадкоємцю прав власника від дня відкриття спадщини.

На виконання положень ст. 148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 10.03.2021 у справі № 146/350/20, від 28.04.2021 у справі № 341/245/19.

Позивачка не подала до суду належних та допустимих доказів звернення до відповідача з вимогою про сплату орендної плати та повідомлення про перехід прав та обов`язків за договором оренди.

Суд першої інстанції вірно виходив з того, що саме на позивачку як нового орендодавця покладено обов`язок доведення до відповідача як орендаря інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Орендодавець ОСОБА_2 помер до настання строку виплати орендної плати за 2020, 2021 роки.

Незважаючи на неподання позивачкою відповідачу платіжних реквізитів для сплати орендної плати, ТОВ «А.Т.К.» виплатило позивачці орендну плату за період з 2020-2021 роки, у розмірі, передбаченому договорами оренди землі, про що свідчать квитанції про перерахунок коштів на депозитний рахунок нотаріуса. Тобто з часу отримання відомостей про наявність спадкоємця після померлого ОСОБА_2 відповідач сплачував орендну плату за договорами, натомість позивачкою створюються штучні підстави для розірвання договору оренди шляхом невиконання обов`язку, передбаченого ч. 3 ст.148-1 ЗК України.

Отже, відсутні підстави для розірвання договорів оренди землі з підстав несплати орендної плати.

Позивачка просила, зокрема, стягнути з відповідача невиплачену орендну плату за 2020-2021 роки у розмірі 57516,82 грн, з огляду на те, що відповідач задекларував сплату позивачці орендної плати з розрахунку 10% у 2018 році та 14% у 2019 році, хоча позивачка отримала орендну плату із розрахунку 6% від нормативно-грошової оцінки земельних ділянок.

Наявність розбіжностей між сумами, зазначеними у відомостях з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків від 10.08.2022 №0603-22-02588 та сумами, що сплачені на депозитний рахунок нотаріуса, не спростовують факту сплати відповідачем орендної плати за спірними договорами оренди землі за 2020-2021 роки у погодженому між орендодавцем та орендарем розмірі.

Таким чином, суд дійшов до вірного висновку про відмову у задоволенні позову.

Оскільки у задоволенні позову відмовлено, суд дійшов вірного висновку про наявість підстав для відшкодування понесених відповідачем витрат на професійну правничу допомогу у розмірі 5000 грн.

Доводи апеляційної скарги є безпідставними та не спростовують висновків суду.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Сачка Андрія Вікторовича, залишити без задоволення, а рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 19 червня 2024 року та додаткове рішення цього ж суду від 22 липня 2024 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: