Придніпровський районний суд м.Черкаси
Справа № 711/6911/22
Провадження № 2/711/484/24
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 квітня 2024 року Придніпровський районний суд м. Черкаси в складі:

головуючого судді Скляренко В.М.,

при секретарі Копаєвій Є.В.

за участі:

представника позивача ОСОБА_1

представників відповідача ОСОБА_2 , ОСОБА_3

представника третьої особи ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Черкаси цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» до ОСОБА_5 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «МАКК-ТРЕЙД», ОСОБА_6 , про витребування майна із чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в:

Представник позивача адвокат Драченко В.В., який діє на підставі ордеру серії СА №1009612 від 26.12.2022р., звернувся до суду з позовом, в якому просив витребувати у ОСОБА_5 на користь ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» квартиру АДРЕСА_1 .

В обґрунтування вимог в позові вказується, що ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД», як забудовник, 16.05.2017р. уклало з ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» договір купівлі-продажу майнових прав, за яким мало передати у власність останнього майнові права на приміщення в будинку по АДРЕСА_2 , зокрема, щодо квартири з будівельним номером 43А (теперішній номер НОМЕР_1 ), що знаходиться на десятому поверсі площею 41,5 кв.м. Завершення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію мало місце 31.12.2021р., а 04.01.2022р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» передало ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» за актом приймання-передачі майнові права на певну кількість об`єктів, але майнові права на квартиру АДРЕСА_3 ) не передавались у зв`язку із наявністю заборгованості ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» перед ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» в розмірі 350 000 грн. 28.11.2022р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» в односторонньому порядку розірвало договір купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р. з ТОВ «МАКК-ТРЕЙД». Після цього директор ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» намагався зареєструвати право власності забудовника на квартиру АДРЕСА_4 і довідався, що право власності на таку квартиру зареєстровано за відповідачкою. Підставою для державної реєстрації права власності на таку квартиру зазначено: Договір купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., Додаткова угода № 2 до нього, Договір відступлення майнових прав на квартиру від 20.08.2021р., Акт приймання-передачі квартири від 04.01.2022р., Наказ Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради № 2124-а від 26.05.2017р., Наказ Департаменту архітектури та будівництва Черкаської міської ради № 51-а від 21.10.2009р. та технічний паспорт № ТІ01:4686-3897-0976-8137 від 05.01.2022р. Враховуючи, що майнові права на квартиру АДРЕСА_4 не передавались нікому позивачем, то ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» вважає, що його позбавлено права власності на вказану квартиру поза його волею, а тому, звернулось до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Відповідачка заперечила проти позовних вимог з підстав їх необґрунтованості.

29.12.2022р. судом відкрито провадження у справі з визначенням здійснення розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін.

За заявою представника позивача 04.01.2023р. судом постановлено ухвалу про забезпечення позову шляхом встановлення заборони ОСОБА_5 вчиняти будь-які дії щодо продажу, дарування, міни, реалізації, звернення стягнення та відчуження і зміни власника у будь-який спосіб відносно квартири за адресою АДРЕСА_5 .

За клопотанням представника позивача 10.01.2023р. судом постановлено ухвалу, якою витребувано у приватного нотаріуса Черкаського міського нотаріального округу Левицької Е.А. належним чином завірені копії документів, що стали підставою для реєстрації за ОСОБА_5 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

За клопотанням представника позивача 29.03.2023р. судом постановлено ухвалу про витребування в Департаменту «Центр надання адміністративних послуг» Черкаської міської ради належним чином завірених копій документів, що стали підставою для реєстрації за ОСОБА_5 права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

13.04.2023р. на адресу суду надійшов лист-повідомлення від департаменту управління справами та юридичного забезпечення Черкаської міської ради про неможливість виконання ухвали суду від 29.03.2023р. про витребування доказів.

За клопотанням представника позивача 27.04.2023р. судом постановлено ухвалу, якою витребувано у Департаменту управління справами та юридичного забезпечення Черкаської міської ради копії документів, що були виготовлені 27.01.2022р. приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е.А., та що стали підставою для реєстрації за гр. ОСОБА_5 права власності на квартиру АДРЕСА_1 , які містяться в електронній реєстраційній справі.

25.05.2023р. на адресу суду від департаменту управління справами та юридичного забезпечення Черкаської міської ради надійшли копії документів реєстраційної справи, що витребовувались ухвалою суду від 27.04.2023р.

07.06.2023р. від представника позивача на адресу суду надійшли додаткові пояснення стосовно обставин спірних правовідносин, в яких зазначається, що набуття відповідачкою майнових прав на спірну квартиру відбулось, зокрема, на підставі договору від 31.08.2018р. відступлення майнових прав за участю ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» та ОСОБА_6 . Однак, перепланування трьохкімнатних квартир в однокімнатні та двокімнатні відбулось після підписання між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» додаткової угоди №2 від 15.10.2019р., тобто на час укладення договору з ОСОБА_6 такої квартири ще не було. Лише в 2020р. році були внесені відповідні коригування до проекту житлового будинку за №67-06/18-50/3-АБ та додатково виділені квартири АДРЕСА_6 та 48-А.

В судовому засіданні 27.06.2023р. судом постановлено усну ухвалу про залучення до участі у справі в якості третьої особи на стороні відповідача ОСОБА_6

26.07.2023р. судом ухвалено у справі заочне рішення, яким суд задовольнив позовні вимоги в повному обсязі та ухвалив витребувати у ОСОБА_5 на користь ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» квартиру АДРЕСА_1 .

04.09.2023р. відповідачкою подано до суду заяву про перегляд заочного рішення суду від 26.07.2023р., за наслідками розгляду якої судом постановлено ухвалу від 12.10.2023р., якою суд скасував заочне рішення від 26.07.2023р. та призначив справу до розгляду.

12.02.2024р. від представника ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» - адвокат Горобець С.О., який діє на підставі ордеру серії СА №1068889 від 06.11.2023р., на адресу суду надійшло клопотання про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи для вирішення питання «чи виконано підпис від імені ОСОБА_7 у додатковій угоді №3 до договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., а саме на 2 сторінці угоди від реквізитами сторін, тією особою, від імені якої він зазначений, чи іншою особою?».

12.02.2024р. від представника ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» - адвокат Горобець С.О., який діє на підставі ордеру серії СА №1068889 від 06.11.2023р., на адресу суду надійшло клопотання про закриття провадження у справі.

Аналогічне клопотання про закриття провадження у справі надійшло до суду 12.02.2024р. і від представника відповідача адвокат Потапенко С.В., який діє на підставі ордеру серії СА №1066589 від 12.10.2023р.

Також 12.02.2024р. представником ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» подано до суду заяву, в якій зазначено, що відчуження майнових прав на спірну квартиру відбулося 30.08.2018р., а з даним позовом позивач звернувся до суду 26.12.2022р., тобто з порушенням строку позовної давності, а відтак позовні вимоги не підлягають до задоволення з підстав пропуску позивачем строку позовної давності.

Аналогічна за змістом заява про застосування строку позовної давності до позовних вимог подана до суду 12.02.2024р. і представником відповідача адвокатом Потапенко С.В., який діє на підставі ордеру серії СА №1066589 від 12.10.2023р.

13.02.2024р. судом постановлено ухвалу, якою відмовлено у задоволенні клопотань представника відповідачки та представника ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» про закриття провадження у справі.

Також ухвалою суду від 13.02.2024р. відмовлено у задоволенні клопотання представника ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» від 12.02.2023р. про призначення по справі судової почеркознавчої експертизи.

14.03.2024р. від представника відповідачки адвокат Потапенко С.В., який діє на підставі ордеру серії СА №1066589 від 12.10.2023р., на адресу суду надійшло клопотання про призначення по справі судово-технічної експертизи для вирішення питань «чи дійсно час виготовлення та підписання Договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р. та додаткових угод №1, 2, 3 до нього, укладених між ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» та ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» є такими, що відповідають вказаних у них датам?». За наслідками розгляду такого клопотання судом постановлено ухвалу від 12.04.2024р. про відмову у його задоволенні.

За клопотанням представника ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» від 14.03.2024р. судом долучено до матеріалів справи додаткові письмові докази.

За клопотанням представника позивача від 11.04.2024р. судом долучено до матеріалів справи додаткові письмові докази щодо дійсної ринкової вартості спірної квартири на момент розгляду справи.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги та наполягав на їх задоволенні з підстав, визначених у позові. Додатково пояснив, що відповідачка придбала майнові права на спірну квартиру у ОСОБА_6 , яка була набувачем відповідних майнових прав на підставі договору з ТОВ «МАКК-ТРЕЙД». Проте позивач не передавав ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнових прав на спірну квартиру та не надавав згоди на подальше відчуження таких майнових прав на користь інших осіб. Додатково зазначив, що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» порушило свої зобов`язання перед позивачем щодо підключення будинку до електромережі, що стало підставою для розірвання договору купівлі-продажу майнових права від 16.05.2017р. в односторонньому порядку. Зауважив, що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» відступило майнові права на спірну квартиру ще до її створення, як окремого об`єкту речових правовідносин. Про наявність неправомірного відступлення майнових прав на спірну кватиру позивачу стало відомо лише в листопаді 2022 року, коли вони намагалися зареєструвати своє право власності на спірну квартиру. Оскільки спірна квартира вибула з володіння позивача поза його волею, то вона підлягає витребуванню у відповідачки.

Представники відповідачки адвокат Потапенко С.В., який діє на підставі ордеру серії СА №1066589 від 12.10.2023р., та адвокат Потапенко А.С,, яка діє на підставі ордеру серії СА №1068889 від 06.11.2023р., в судовому засіданні заперечили проти позовних вимог з підстав їх необґрунтованості та просили відмовити у позові. В обґрунтування своєї позиції пояснили, що позивач фактично не набув права власності на спірну квартиру, а тому не має права заявляти вимогу про її витребування. Зауважили, що відповідачка є добросовісним набувачем і не знала та не могла знати про те, що при купівлі нею майнових прав на спірну квартиру порушуються права позивача. Наполягали на необхідності застосування до позовних вимог наслідків пропуску позивачем строку позовної давності та зауважили, що справа взагалі відноситься до господарської юрисдикції.

Представник ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» в судовому засіданні також заперечив проти позовних вимог та просив ухвалити рішення про відмову у задоволенні позову. В обґрунтування своєї позиції пояснив, що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» не має ніякої заборгованості перед ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» і не порушувало ніяких своїх договірних зобов`язань, а відтак ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» належним чином і у повному обсязі виконало всі умови договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., внаслідок чого у позивача відсутні правові підстави для розірвання такого договору в односторонньому порядку та відмови від передачі ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнових прав на спірну квартиру. Будівництво було закінчено з порушенням запланованого строку його закінчення, але між позивачем та третьою особою була усна домовленість про врегулювання всіх спірних питань, щоб уникнути судових суперечок з приводу взаємних грошових зобов`язань. Передача ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнових прав на спірну квартиру відбулась без будь-яких порушень порядку, визначеного законом. ОСОБА_5 є добросовісним набувачем права власності на спірну квартиру і набула право власності у особи, яка мала право на відчуження такої квартири, а відтак спірна квартира не може бути витребувана з її володіння. Додатково зауважив, що в даному випадку доводи сторони позивача зводяться до того, що між позивачем та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» існує спір щодо виконання ними своїх договірних зобов`язань, а відтак даний позов та спір має розглядатися в порядку господарського судочинства.

За клопотанням сторони відповідача в судовому засіданні в якості свідка допитана ОСОБА_8 , яка пояснила, що вона є донькою відповідачки і виступала її представником при реєстрації права власності на спірну квартиру. Спірна квартира була придбана безпосередньо відповідачкою у ОСОБА_6 через ріелтора, який перевіряв зміст всіх правовстановлюючих документів та пояснював, що все гаразд. При укладанні договору про відступлення майнових прав на спірну квартиру їм було повідомлено, що відчуження кватири здійснюється за участю ТОВ «МАКК-ТРЕЙД», як забудовника. У січні 2022 року будинок був введений в експлуатацію і можна було реєструвати права власності на квартиру, про що їм було повідомлено представником ТОВ «МАКК-ТРЕЙД». Реєстрація права власності здійснювалась нотаріусом Левицькою Е.А., до якої всі необхідні документи подавались представником ТОВ «МАКК-ТРЕЙД». Всі документи у нотаріуса на квартиру підписувала сама свідок, оскільки діяла на підставі довіреності від імені своєї матері ОСОБА_5 Придбання спірної квартири відбулось за ціною 28 000 євро. Весь цей час свідок вважала, що власником квартири є ОСОБА_5 і вони сплачували внески в ОСББ, але у серпні 2023 року довідались про наявність арешту на спірну квартиру.

Заслухавши пояснення представників учасників справи та свідка, дослідивши письмові матеріали справи та оцінивши надані суду докази, судом встановлені наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

Згідно договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 16.05.2017р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» придбало у ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» незавершений будівництвом багатоповерховий житловий будинок, готовністю 22%, будівельним номером 50/3, що знаходиться по АДРЕСА_2 /т. 1 а.с. 51-56/.

16.05.2017р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» уклали договір купівлі-продажу майнових прав, за яким ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» зобов`язувалось передати у власність ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнові права на нерухоме майно, а саме 2246,8 кв.м. в АДРЕСА_2 /т. 1 а.с. 6-7/.

Відповідно до п. 1.2 такого договору його предметом є майнові права на нерухоме майно, які після набуття ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності на нерухоме майно після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності). За умови виконання своїх обов`язків ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» одержить від ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно.

Пунктом 1.3 такого договору передбачено, що майнові права на нерухоме майно за таким договором передаються від ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» до ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» шляхом підписання акту прийому-передачі нерухомого майна, який підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повної оплати ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» ціни майнових прав.

Пунктом 5.4.3 такого договору передбачено, що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» зобов`язується протягом строку дії договору відчужувати придбані за договором майнові права на нерухоме майно виключно за умови попередньої письмової згоди ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» на таке відчуження.

Попередні технічні характеристики нерухомого майна, що є предметом договору купівлі-продажу, визначені в п. 2.1 договору, де передбачено, що до складу такого майна, зокрема, входять квартири на Х поверсі з номерами 43, 44, 45, 46, 47, 48 орієнтованою загальною площею 461,17 кв.м.

14.11.2017р. між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» укладено додаткову угоду №1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., якою виклали п. 2.1 договору купівлі-продажу в новій редакції, якою передбачено, що до складу нерухомого майна, яке є предметом договору, зокрема, входять квартири на Х поверсі з номерами 44, 45, 48 орієнтованою загальною площею 232,16 кв.м. /т. 1 а.с. 8/.

31.08.2018р. між ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» (продавець) та ОСОБА_6 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно, відповідно до якого продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується оплатити ціну та прийняти у власність майнові права на квартиру (житлова однокімнатна квартира на 10 поверсі будівельним номером АДРЕСА_7 , загальною площею 42,96 кв.м.) за ціною 386 640 грн. Умовами такого договору передбачено, що в разі зміни фактичної площі квартири на момент прийняття її покупцем від продавця, то ціна майнових прав підлягає відповідному корегуванню (п. 2.2), а орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію І квартал 2019 року (п. 2.3), /т. 2 а.с. 54-57/

На виконання умов договору від 31.08.2018р. ОСОБА_6 було сплачено на корить ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» суму коштів в розмірі 386 640 грн., що підтверджується відповідними квитанціями від 31.08.2018р. /т. 2 а.с. 61-63/.

15.10.2019р. між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» укладено додаткову угоду №2 до договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., якою сторони угоди передбачили, що у зв`язку із внесенням змін до проектної документації та подальшим переплануванням трикімнатних квартир в дві- та однокімнатні, сторони погодили що майнові права на нерухоме майно передаються з наступними характеристиками, зокрема, Х поверх квартири АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_10 /т. 1 а.с. 9/.

Відповідно до додаткової угоди №3 від 17.08.2021р., укладеної між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» до договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., сторони договору передбачили що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» зобов`язується виконати всі необхідні дії та відповідні роботи по приєднанню об`єкта будівництва ( АДРЕСА_2 ) до ТП748 з електричною потужністю 224,6кВт. Пунктом 4 такої додаткової угоди передбачено, що у випадку невиконання чи прострочення більше ніж на 10 днів виконання ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» робіт по приєднанню об`єкта будівництва до ТП748 з електричною потужністю 224,6кВт, ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» має право в односторонньому порядку розірвати цей договір /т. 1 а.с. 17/.

20.08.2021р. ТОВ «МАКК-ТРЕЙД», як продавець, та ОСОБА_6 і ОСОБА_5 уклали договір про відступлення майнових прав на квартиру, відповідно до якого ОСОБА_6 за згодою ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» передала, а ОСОБА_5 прийняла права та обов`язки щодо набуття майнових прав на житлову квартиру АДРЕСА_11 , що належить ОСОБА_6 за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно від 31.08.2018р., укладеного між ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» та ОСОБА_6 /т. 1 а.с. 183-184/.

Предметом такого договору є об`єкт, який згідно відомостей про технічну інвентаризацію №08-05-01-22 від 11.03.2021р. являє собою однокімнатну квартиру АДРЕСА_12 (далі спірна квартира) /т. 1 а.с. 185-187, т. 2 а.с. 64-66/.

Згідно листа від 04.11.2021р. за вих. №01/39-21 ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» повідомило ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» про надання дозволу на приєднання односекційного житлового будинку по АДРЕСА_13 , до ТП 748 /т. 3 а.с. 186/.

31.12.2021р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» зареєструвало сертифікат про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів три односекційні житлові будинку по АДРЕСА_14 , місце розташування об`єкта будівництва АДРЕСА_2 , що підтверджується відомостями про сертифікат готовності з реєстраційним номером ЧК21 /т. 1 а.с. 10-14, 57-58/.

04.01.2022р. між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» складено акт приймання-передачі житлових та нежитлових приміщень розташованих в багатоповерховому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , за яким ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» передало ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» перелік квартир, з яких на 10 поверсі передано квартири з будівельними номерами 44, 45, 48 /т. 1 а.с. 15/. Натомість відповідний акт не підписаний з боку ТОВ «МАКК-ТРЕЙД».

Того ж дня, 04.01.2022р. ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» та ОСОБА_5 склали акт приймання-передачі, за яким ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» передало, а ОСОБА_5 прийняла у власність спірну квартиру з поміткою, що така квартира мала будівельний номер 43а /т. 1 а.с. 195/.

Відповідно до листа від 26.01.2022р. за вих. №01/01-29 ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» звернулось до ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» з повідомленням щодо здійснення взаєморозрахунків за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р., в якому зазначило, що після проведення інвентаризації об`єкта нерухомості за адресою: АДРЕСА_2 , внаслідок здачі його в експлуатацію, встановлено зменшення площі на 632,6кв.м, що обумовлює зменшення вартості майнових прав за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно від 16.05.2017р. на 802 434,12 грн., внаслідок чого, з урахуванням взаєморозрахунків між сторонами договору, ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» здійснено передплату в сумі 452 435,73 грн., а тому в строк до 10.02.2022р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» необхідно провести взаєморозрахунок з ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» /т. 3 а.с. 180/.

02.02.2022р. ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» звернулось до Черкаського відділення КНДІСЕ з заявою про проведення економічної експертизи з питання щодо розміру вартості майнових прав товариства на нерухоме майно площею 1614,2 кв.м. за адресою АДРЕСА_2 . За результатами проведення економічного дослідження відповідним експертом було складено висновок №72, 156/22-23 від 11.02.2022р. згідно якого документально обґрунтовано, станом на 01.02.2022р., розмір дебіторської заборгованості ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» перед ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р. на об`єкт нерухомості, що за адресою: АДРЕСА_2 , зазначений у листі-повідомленні від 26.01.2022р. у сумі 452 435,73 грн., з врахуванням вимог п. 2.3 Договору /т. 3 а.с. 170-179/.

27.01.2022р. приватний нотаріус Левицька Е.А., діючи як державний реєстратор прав на нерухоме майно, прийняла рішення №63100305 провести державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, внаслідок чого з 24.01.2022р. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості про зареєстроване право власності на спірну квартиру за відповідачкою /т. 1 а.с. 203-204/.

Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно спірна квартира зареєстрована на праві власності за ОСОБА_5 , що підтверджується відповідною інформаційною довідкою №317242258 від 09.12.2022р. /т. 1 а.с. 20/.

14.11.2022р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» направило ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» вимогу про необхідність сплатити 350 000 грн. в рахунок погашення заборгованості до 25.11.2022р. /т. 1 а.с. 16/.

28.11.2022р. ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» направило ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» повідомлення про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р. в односторонньому порядку /т. 1 а.с. 18/.

Згідно висновку оцінювача (ФОП ОСОБА_9 ) про вартість нерухомого майна ринкова вартість спірної квартири станом на 20.12.2020р. складала 298 850 грн. /т. 1 а.с. 21/. Натомість листом від 10.04.2024р. ФОП ОСОБА_9 повідомила суд, що при складанні такого висновку про вартість майна було допущено помилку, внаслідок чого відповідний висновок слід вважати таким, що не відповідає дійсності.

Згідно висновку про вартість нерухомого майна, складеного ТОВ «Центр нерухомості України», ринкова вартість спірної квартири станом на 10.04.2024р. складає 731 372 грн.

На теперішній час спірна квартира зареєстрована за відповідачкою, але позивач стверджує, що спірне майно вибуло з його володіння без його волі, а відповідач володіє таким майном без належної правової підстави, внаслідок чого позивач вимагає витребувати відповідне майно у відповідачки.

Таким чином, між сторонами існує спір щодо права власності на майно, який регулюється нормами Цивільного кодексу України (далі ЦК).

Надаючи оцінку доводам позивача в контексті обставин спірних правовідносин суд виходить з наступного.

Згідно ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Заперечуючи проти позовних вимог відповідачка та третя особа ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» стверджували, що дана справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, а відноситься до юрисдикції господарських судів.

В цьому контексті суд зауважує, що у статті 19 ЦПК України визначено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна, або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Звідси можна дійти висновку, що загальні (цивільні) суди не мають чітко визначеної предметної юрисдикції та розглядають справи про захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин у всіх випадках, за винятком, якщо розгляд таких справ прямо визначений за правилами іншого судочинства.

Іншими словами, законодавець запровадив такі правила розмежування юрисдикції судів: загальна (цивільна) юрисдикція є всеохоплюючою; якщо справа не віднесена до юрисдикції інших (адміністративних чи господарських) судів, то вона підлягає розгляду загальним (цивільним) судом. Критеріями відмежування справ цивільної юрисдикції від інших є, по-перше, наявність у них спору про право цивільне, а по-друге суб`єктний склад такого спору (однією зі сторін у спорі є, як правило, фізична особа).

Беручи до уваги зміст позовних вимог, підставу позову, характер спірних правовідносин та склад сторін, суд доходить висновку, що справа підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки фактично на теперішній час позивач оспорює право власності відповідачки на спірну квартиру, вважаючи, що таке право належить саме позивачу.

Питання щодо віднесення даного спору до юрисдикції загальних судів детально досліджувалось судом при постановленні ухвали від 13.02.2024р. з наведенням відповідних мотивів, а тому суд не вбачає необхідності дублювати відповідні аргументи у тексті остаточного рішення за наслідками розгляду справи по суті.

Частиною першою статті 15 ЦК встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси.

Відтак суд повинен установити, чи були порушені (чи існує можливість порушення), не визнані або оспоренні права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

З цією метою суд повинен з`ясувати характер спірних правовідносин сторін (предмет та підставу позову), характер порушеного права та можливість його захисту в обраний ним спосіб.

Відповідно до ст.ст. 317, 319 ЦК саме власнику належить право розпоряджатися своїм майном за власною волею.

Згідно закріпленого у ст. 387 ЦК загального правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

У системі правових норм, що регулюють цивільно-правовий захист права власності, центральне місце займають норми, які передбачають такий речово-правовий спосіб захисту права, як витребування майна із чужого незаконного володіння - віндикація.

Віндикацією є передбачений законом основний речово-правовий спосіб захисту цивільних прав та інтересів власника майна чи особи, що має речове право на майно (титульний володілець), який полягає у відновленні становища, що існувало до порушення, шляхом повернення об`єкта права власності у володіння власника (титульного володільця) з метою відновлення права використання власником усього комплексу його правомочностей. Тобто, витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і таке майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК пов`язується з тим, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача.

Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, суди повинні встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власника в силу обставин, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК, зокрема, чи з волі власника вибуло це майно з його володіння.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (п. 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019р. у справі № 922/3537/17).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (п. 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018р. у справі №653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (п. 9 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018р. у справі № 488/5027/14-ц).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 грудня 2021 року в справі № 522/3885/19 (провадження № 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зроблено висновок, що: «Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи».

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021р. у справі № 466/8649/16-ц).

Відповідно до ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331 ЦК).

Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» установлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Верховний Суд неодноразово зазначав, що сукупний правовий аналіз наведених норм свідчить про те, що реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави і визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019р. у справі № 911/3594/17, від 07.04.2020р. у справі № 916/2791/13).

Згідно з п. 1, 3 ст. 129 Конституції України та ст.ст. 12, 76-81 ЦПК України, всі учасники судового процесу рівні перед законом і судом; кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За змістом положень ст.ст. 12, 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування (ч.ч. 3, 4 ст. 77 ЦПК України). Крім того, обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 2 ст. 78 ЦПК України).

Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 80 ЦПК України).

За обставинам спірних правовідносин судом встановлено, що спірна квартира входить до складу завершеного будівництвом багатоповерхового будинку по АДРЕСА_2 . Будівництво такого будинку та введення його в експлуатацію здійснено позивачем, а відтак саме позивач в силу закону має право на реєстрацію за ним права власності на спірну квартиру, оскільки набув таке право у зв`язку із завершенням будівництва (ч. 2 ст. 331 ЦК).

В той же час на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 16.05.2017р. (далі Договір від 16.05.2017) з додатковими до нього угодами ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» зобов`язувалось передати ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнові права на частину об`єкта будівництва, яка включає в себе частину підвального поверху, приміщення для офісів на першому та другому поверхах, приміщення для квартир на четвертому та десятому поверхах. Суд бере до уваги, що умовами такого Договору визначалася орієнтовна загальна площа приміщень, які є об`єктом купівлі-продажу, а відтак остаточне їх визначення мало бути здійснено сторонами Договору після завершення будівництва об`єкта шляхом складання і підписання акту прийому-передачі (п. 1.3 Договору).

За матеріалами справи судом встановлено, що завершення будівництва та введення об`єкту будівництва в експлуатацію відбулося 31.12.2021р., а відтак акт приймання-передачі об`єктів купівлі продажу за Договором від 16.05.2017р. мав бути складений та підписаний сторонами договору до 30.01.2022р. (п. 5.4.5 Договору). Отже, очевидним є та обставина, що до підписання відповідного акта приймання-передачі з ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД», ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» могло укладати правочини з відчуження майнових прав щодо об`єкту будівництва виключно за умови попередньої письмової згоди ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД», оскільки відповідне застереження передбачене п. 5.4.3 Договору від 16.05.2017р.

В цьому контексті суд звертає увагу, що наявність спору між позивачем та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» щодо порядку врегулювання взаємних зобов`язань за Договором від 16.05.2017р., в даному випадку не має вирішального значення для надання належної оцінки змісту спірних правовідносин, оскільки не спростовує тієї обставини, що відчуження майнових прав стосовно спірної квартири здійснювалось ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» з порушенням порядку, встановленого сторонами у п. 5.4.3 Договору від 16.05.2017р. Укладені сторонами такого Договору додаткові угоди до нього не змінювали положень п. 5.4.3 Договору, а стосувались лише додаткової деталізації предмету договору та додаткових положень в частині зобов`язань сторін. При цьому суд бере до уваги, що п. 1.3 Договору від 16.05.2017р. передбачено, що майнові права на нерухоме майно за цим договором передаються шляхом підписання акту прийому-передачі, який підписується після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повного розрахунку між сторонами. Нерухома майно (як сукупність майнових прав) переходить від ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» до ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» після підписання акту прийому-передачі.

Під час розгляду справи судом встановлено, що всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України, учасниками справи не надано суду доказів складання та підписання між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» відповідного акту прийому-передачі, який би засвідчив факт набуття ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» конкретно визначених майнових прав в об`єкті завершеного будівництва. При цьому Договір від 16.05.2017р. та додаткові до нього угоди від 14.11.2017р. та від 15.10.2019р. свідчать про те, що сторонами погоджувались зміни до змісту предмету договору.

Так, в первинній редакції Договору від 16.05.2017р. його предметом було визначено майнові права на нерухоме майно площею 2246,8 кв.м в об`єкті будівництва із зазначенням орієнтовної загальної площі наступним чином: частина підвального поверху 172,73к.в.; офісні приміщення на 1 поверсі 306,44кв.м; офісні приміщення на 2 поверсі 384,12кв.м; квартири на 4 поверсі (№7, 8, 9, 10, 11, 12) 461,17кв.м; квартири на 10 поверсі (№43, АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_15 , АДРЕСА_16 , АДРЕСА_10 ) 461,17кв.м; квартири на 11 поверсі (№49, АДРЕСА_17 , АДРЕСА_18 , АДРЕСА_19 , АДРЕСА_20 , АДРЕСА_21 ) 461,17кв.м.

Згідно додаткової угоди №1 від 14.11.2017р. сторони змінили зміст предмету Договору від 16.05.2017р. із зазначенням орієнтовної загальної площі майнових прав наступним чином: частина підвального поверху 172,73к.в.; офісні приміщення на 1 поверсі 306,44кв.м; офісні приміщення на 2 поверсі 384,12кв.м; квартири на 4 поверсі (№7, 8, 9, 10, 11, 12) 461,17кв.м; квартири на 10 поверсі (№44, 45, 48) 232,16кв.м. Отже додатковою угодою №1 сторони погодили, що предметом договору є майнові права на нерухоме майно площею 1556,62 кв.м.

Згідно додаткової угоди №2 від 15.10.2019р. сторони знову внесли зміни до змісту предмету Договору від 16.05.2017р. та визначили лише орієнтовну загальну площу частини підвального поверху (172,73к.м), а приміщення на 1, 2, 4, та 10 поверхах визначили лише зазначенням їх будівельних номерів.

Додаткова угода №3 від 17.08.2021р. взагалі не стосується предмету Договору від 16.05.2017р., а лише врегульовує порядок виконання сторонами договору своїх зобов`язань та визначає додаткові умови щодо підстав розірвання договору.

Згідно наданого стороною позивача акту приймання-передачі від 04.01.2022р. після завершення будівництва позивачем було фактично передано ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» житлові та нежитлові приміщення загальною площею 1193,1кв.м. (офісні приміщення на 1 поверсі 392,7кв.м; офісні приміщення на 2 поверсі 179кв.м; квартири на 4 поверсі 447кв.м; квартири на 10 поверсі 174,4кв.м). При цьому у такому акті відсутня вказівка про фактичне передачу ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» квартири на 10 поверсі з номером 58 (будівельний номер 43А).

В той же час відповідно до висновку експерта №72, 156/22-23 від 11.02.2022р., що був складений на замовлення ТОВ «МАКК-ТРЕЙД», судом встановлено, що на проведення відповідної економічної експертизи експерту було надано копії матеріалів, в тому числі акт приймання-передачі житлових та нежитлових приміщень в об`єкті будівництва від 04.01.2022р., відповідно до якого після закінчення будівництва ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» фактично отримало в об`єкті будівництва житлові та нежитлові приміщення загальною площею 1614,2кв.м.

Зазначені обставини свідчать про те, що між ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» наявні розбіжності щодо характеристики та обсягу фактично переданої за Договором від 16.05.2017р. площі відповідних приміщень забудовником покупцю. Натомість такі суперечки не спростовують тієї обставини, що ТОВ «МАКК-ТРЕЙД», до підписання з ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» акту приймання-передачі до Договору від 16.05.2017р., мало право відчужувати відповідні майнові права виключно за умови попередньої письмової згоди ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» на таке відчуження.

Разом з тим, всупереч вимог ст.ст. 12, 81 ЦПК України учасниками справи не надано суду доказів наявності письмової згоди ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» на здійснення відчуження ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнових прав на спірну квартиру, як і не надано доказів здійснення ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» фактичної передачі на користь ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» площі спірної кватири після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва на виконання умов Договору від 16.05.2017р. За таких обставин суду не надано доказів щодо набуття ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» майнових прав на спірну квартиру.

Отже, слід виснувати, що спірна квартира вибула з володіння позивача на підставі договорів про розпорядження майновими правами щодо такої квартири, укладених ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» з ОСОБА_6 та ОСОБА_5 без письмової згоди позивача. За таких обставин твердження позивача про те, що спірне майно вибуло з його володіння без його волі суд приймає як обґрунтоване, оскільки відчуження майнових прав і передача майна відбулись на умовах, на які не було волевиявлення позивача, а відтак на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК відповідне майно може бути витребуване позивачем у відповідачки, незалежно від того, що вона є добросовісним набувачем такого майна на підставі відплатного договору.

В той же час, надаючи оцінку правомірності такого способу захисту прав позивача, як витребування майна у відповідачки, суд бере до уваги, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція)).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три правила: 1) у першому реченні першого абзацу - загальне правило, що фіксує принцип мирного володіння майном; 2) у другому реченні того ж абзацу - охоплює питання позбавлення майна й обумовлює таке позбавлення певними критеріями; 3) у другому абзаці - визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друге та третє правила, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, мають тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного у першому правилі (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року, заява № 19336/04, § 166-168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право:

Втручання держави у право мирного володіння майном повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, останнє - характеризуватися доступністю для заінтересованих осіб, чіткістю, а наслідки його застосування мають бути передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право мирного володіння майном передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів чи штрафів.

Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року, заява № 29979/04; «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року, заява № 43768/07).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І навпаки: встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

У цій справі загальний суспільний інтерес у дотриманні публічного правопорядку щодо укладання правочинів з приводу відчуження майнових прав на нерухоме майно, а також належному врегулюванні речово-правових зобов`язань стосовно новоствореного майна, тобто загальний інтерес у забезпеченні реального регулювання цивільно-правових відносин на засадах правопорядку, справедливості, добросовісності і розумності, переважає приватний інтерес кінцевого набувача у збереженні за ним права власності на спірне майно, набуте на підставі правочину, що укладений з порушенням встановленого порядку.

В той же час слід звернути увагу, що Цивільний кодекс України визначає механізм повного відшкодування заподіяних кінцевим набувачам збитків. Так, з урахуванням приписів ч. 3, 4 ст. 390 ЦК відповідач може заявити до позивача позов про відшкодування здійснених з часу, з якого власникові належить право на їх повернення, необхідних витрат на утримання та збереження витребуваного майна, а у разі здійснення поліпшень такого майна, які не можна відокремити від майна без завдання йому шкоди, - позов про відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася вартість такого майна. Крім того, відповідач, із власності якого витребовується спірне майно, також не позбавлений можливості відновити свої права пред`явивши вимогу про відшкодування збитків до осіб, в яких він придбав це майно.

Стосовно доводів відповідача про застосування строків позовної давності, то суд виходить з наступного.

Згідно ст. 256 ЦК позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Відповідно до ч. 1 ст. 261 ЦК перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Отже за змістом цієї норми закону позовна давність не має обчислюватись від дня, коли власник майна, яке перебуває у володінні іншої особи, дізнався чи міг дізнатися про кожного нового набувача цього майна.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 26.11.2019р. у справі №914/3224/16 зазначила, що «порушення права та підтвердження такого порушення судовим рішенням не є тотожними поняттями. Закон не пов`язує перебіг позовної давності з ухваленням судового рішення про порушення права особи. Тому перебіг позовної давності починається від дня, коли позивач довідався або міг довідатися про порушення його права, а не від дня, коли таке порушення було підтверджене судовим рішенням.

Закон також не пов`язує перебіг позовної давності за віндикаційним позовом ані з укладенням певних правочинів щодо майна позивача, ані з фактичним переданням майна порушником, який незаконно заволодів майном позивача, у володіння інших осіб.»

В контексті обставин спірних правовідносин слід виснувати, що зареєструвати своє право власності на спірну кватиру позивач мав змогу лише після 31.12.2021р., тобто після завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва. В той же час, оскільки спірна квартира є новоствореним майном і право власності на неї виникає з моменту державної реєстрації, то трирічний строк позовної давності за позовом позивача слід обчислювати з моменту первинної державної реєстрації права власності на спірну квартиру, що в даному випадку мала місце 24.01.2022р.

Окремо слід звернути увагу, що позивач не був стороною договорів про відчуження майнових прав на спірну квартиру, укладених ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» з ОСОБА_6 та ОСОБА_5 , і суду не надано будь-яких доказів про обізнаність позивача про існування таких договорів. За таких обставин доводи представників відповідачки та ТОВ «МАКК-ТРЕЙД» про те, що строк позовної давності слід обчислювати з 31.08.2018р. є необґрунтованими.

З урахуванням того, що позовна заява надійшла до суду 26.12.2022р., то строк позовної давності позивачем не пропущений, а відтак позивач має право на використання судового способу захисту своїх прав.

Таким чином, за обставинами спірних правовідносин та наявними в матеріалах справи доказами суд доходить висновку, що майнові права щодо спірної квартири ТОВ «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» є порушеними, а оскільки на теперішній час спірне майно перебуває у власності відповідачки, то речове право позивача може бути захищене шляхом витребування в останньої такого майна. При цьому беручи до уваги, що позивач є тим суб`єктом, який здійснив будівництво (створення) багатоквартирного будинку і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт будівництва як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою, а на теперішній час реєстрація права власності на спірну квартиру, яка є окремим об`єктом цивільних прав і є частиною об`єкту будівництва, здійснена за відповідачкою, то ефективним способом захисту порушеного права позивача, як особи яка створила новий об`єкт цивільних прав (об`єкт нерухомого майна), є саме звернення до суду з вимогою про витребування спірної квартири на свою користь. Подібний висновок узгоджується з правовими позиціями, викладеними у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021р. у справі №910/2861/18, від 14.09.2021р. у справі № 359/5719/17, від 29.06.2022р. у справі №522/7113/19.

За таких обставин позовні вимоги є правомірними та обґрунтованими і підлягають до задоволення в повному обсязі.

Згідно ч. 7 ст. 158 ЦПК України у разі ухвалення судом рішення про задоволення позову заходи забезпечення позову продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи.

Вирішуючи питання про розподіл судових витрат суд виходить з того, що судові витрати по справі складаються з судового збору. При зверненні з позовом до суду позивачем було сплачено судовий збір в сумі 4482,75 грн. /а.с.1/. Натомість під час розгляду справи стороною позивача було надано суду актуальний висновок про вартість спірної квартири станом на 10.04.2024р., внаслідок чого позивачем було доплачено 6487,83 грн. судового збору. Таким чином, загалом позивачем було сплачено 10 970,58 грн. судового збору, що складає 1,5% від реальної ринкової вартості об`єкту позову (731 372 грн.), а тому відповідає ставці, передбаченої пп. 1 п. 1 ч. 2 ст. 4 Закону України «Про судовий збір». Оскільки позов підлягає задоволенню в повному обсязі, то відповідно до ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України понесені позивачем витрати з оплати судового збору підлягають відшкодуванню за рахунок відповідачки.

На підставі вищевикладеного і керуючись ст.ст.7, 9, 11-13, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 273, 280, 282 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

в и р і ш и в:

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» до ОСОБА_5 , треті особи: Товариство з обмеженою відповідальністю «МАКК-ТРЕЙД», ОСОБА_6 , про витребування майна із чужого незаконного володіння задовольнити.

Витребувати у ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_22 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» (, місцезнаходження за адресою: бул. Шевченка, 266/1, м. Черкаси) квартиру АДРЕСА_1 .

Стягнути із ОСОБА_5 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрованої за адресою: АДРЕСА_22 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ПБК-СТРОЙТРЕЙД» (, місцезнаходження за адресою: бул. Шевченка, 266/1, м. Черкаси) судовий збір в розмірі 10 970 грн. 58 коп.

Рішення суду може бути оскаржене до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене в день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складений 18 квітня 2024 року.

Головуючий: В.М. Скляренко