ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 квітня 2024 року

м. Хмельницький

Справа № 689/1477/23

Провадження № 22-ц/4820/882/24

Хмельницький апеляційний суд у складі

колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Янчук Т.О. (суддя-доповідач),

Грох Л.М., Ярмолюка О.І.,

секретаря: Чебан О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою селянського (фермерського) господарства «Віталія» на рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 30 січня 2024 року (суддя Мазурчак В.М.) за позовом ОСОБА_1 до селянського (фермерського) господарства «Віталія», третя особа ОСОБА_2 про розірвання договору, усунення перешкод у користуванні та володінні, повернення земельної ділянки,

в с т а н о в и в

ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки, усунення перешкод у користуванні і володінні земельною ділянкою, повернення земельної ділянки з чужого незаконного володіння.

В обґрунтування позовних вимог зазначила, що з 20 вересня 2023 року вона набула право власності на земельну ділянку площею 2,66 га, кадастровий номер :02:005:0006, розташовану на території Ясенівської сільської ради, на підставі договору дарування від 20.09.2023 від попереднього власника ОСОБА_2 . На даний час земельною ділянкою неправомірно користується відповідач, який набув право оренди на вказану земельну ділянку відповідно до договору оренди від 30 січня 2007 року, укладеного між ОСОБА_2 та СФГ «Віталія». Разом з тим, у пункті 36 вказаного договору оренди земельної ділянки зазначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни або розірвання договору. Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема, істотного порушення договору. Позивач, як новий власник земельної ділянки, має намір самостійно нею користуватись та обробляти, а тому наявні підстави для розірвання договору та повернення земельної ділянки.

Рішенням Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 30 січня 2024 року позов було задоволено частково. Розірвано договір оренди земельної ділянки б/н від 30 січня 2007 року, укладений між ОСОБА_2 та Селянським (фермерським) господарством «Віталія», що зареєстрований у Ярмолинецькому відділі Хмельницької регіональної філії ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 30 січня 2007 року за №31, предметом якого є строкове оплатне користування земельною ділянкою площею 2,66 га з кадастровим номером :02:005:0006. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.

Не погоджуючись з вказаним рішенням в частині задоволених позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки, СФГ «Віталія» оскаржило його в апеляційному порядку, посилаючись на невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги вказує, що суд першої інстанції не врахував висновок щодо застосування норм права, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 у справі №920/418/19, а також прояви недобросовісної та суперечливої поведінки ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , що є підставою для відмови у позові. Зокрема, зазначає, що зміна власника земельної ділянки шляхом укладення договору дарування під час розгляду судової справи та подальша зміна підстав та предмету позову є проявом недобросовісної поведінки ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . На його думку, зміна власника земельної ділянки була здійснена саме з метою створення підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Крім того, ОСОБА_2 та ОСОБА_1 систематично вчиняють дії з метою перешкоджання СФГ «Віталія» користуватись земельною ділянкою згідно з договором оренди. Так, в період дії договору, укладеного з СФГ «Віталія», ОСОБА_2 уклав договір оренди відносно цієї ж земельної ділянки з ПП «ГВМ-Агро», в результаті чого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про право оренди ПП «ГВМ-Агро». Апелянт вважає, що суд першої інстанції допустив порушення норм процесуального права, оскільки позивач уточненою позовною заявою змінив одночасно і предмет позову і обставини, з якими пов`язані вимоги, що вимагає від учасників справи іншої форми звернення до суду, а також необґрунтовано відмовив у застосуванні позовної давності до вимог ОСОБА_1 про розірвання договору оренди.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 вважає доводи апеляційної скарги безпідставними, просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а оскаржуване рішення залишити без змін. Зазначає, що посилання апелянта на висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 08.09.2020 у справі №920/418/19 є необґрунтованими, оскільки у даній справі Велика Палата досліджувала питання розірвання договору оренди землі при зміні власника земельної ділянки, за умови, що на цій земельній ділянці у приватній власності знаходяться будівлі сторони договору оренди. На земельній ділянці позивача не знаходяться будівлі відповідача, у даних справах різні обставини, а отже висновки Великої Палати Верховного Суду у постанові від 08.09.2020 у справі №920/418/19 не підлягають застосуванню. Твердження апелянта про зміну предмета і підстав позову є безпідставними, оскільки позивачем до закінчення підготовчого провадження було збільшено підстави позову та уточнено позовні вимоги, що не є порушенням процесуального права. Посилається на те, що на даний час вона є власником земельної ділянки та бажає обробляти свою землю самостійно, на власний розсуд, без передання в оренду.

Рішення суду в частині відмови у задоволенні позову про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та її повернення сторонами не оскаржується, тому в цій частині апеляційним судом не переглядається.

Дослідивши матеріали справи та доводи апеляційної скарги колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 був власником земельної ділянки, площею 2,66 га, кадастровий номер :02:005:0006, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Ясенівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, що підтверджується Державним актом на право приватної власності на землю серії від 04 квітня 2005 року, який зареєстрований в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за №962.

30 січня 2007 року між ОСОБА_2 (Орендодавець) та Селянським (фермерським) господарством «Віталія» (Орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :02:005:0006, загальною площею 2,66 га, яка розташована на території Ясенівської сільської ради Ярмолинецького району Хмельницької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Згідно з пунктом 7 договору він укладений на 49 років, а пунктом 8 договору визначено розмір орендної плати та порядок її виплати.

У пункті 36 договору сторони обумовили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни або розірвання договору.

Відповідно до акта про передачу та прийом земельної ділянки від 30 січня 2007 року ОСОБА_3 передав, а голова СФГ «Віталія» ОСОБА_4 прийняла спірну земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

За договором дарування від 20 вересня 2023 року б/н, посвідченим приватним нотаріусом Хмельницького районного нотаріального округу Хмельницької області Стожик Н.В. та зареєстрованим в реєстрі за №1380 ОСОБА_2 подарував, а ОСОБА_1 прийняв в дар земельну ділянку, площею 2,6560 га, кадастровий номер :02:005:0006, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Ясенівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 20.09.2023 приватним нотаріусом Стожик Н.В. на підставі договору дарування серії та номер 1380 від 20.09.2023 року прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 347342057), згідно з яким за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на земельну ділянку, площею 2,656 га, кадастровий номер :02:005:0006.

Відповідно до копії вимоги від 25 вересня 2023 року, адресованої СФГ «Віталія», новий власник земельної ділянки ОСОБА_1 на підставі пункту 36 договору оренди земельної ділянки висловила бажання розірвати (припинити) даний договір. Вимога була направлена на дві адреси відповідача, що підтверджується описами вкладення у цінний лист та накладними.

Також, позивачем було направлено на адресу СФГ «Віталія» Додаткову угоду від 25.09.2023 про розірвання договору б/н від 30 січня 2007 року.

Однак СФГ «Віталія» з цим фактично не погодилось.

Задовольняючи позов в частині розірвання договору оренди земельної ділянки суд виходив з того, що у зв`язку з переходом права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи наявні підстави розірвання договору, що передбачено пунктом 36 договору оренди земельної ділянки від 30 січня 2007 року.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції з огляду на таке.

У статті 3 ЦК України визначені основні засади цивільного законодавства, до яких віднесено, зокрема, свободу договору (пункт 3).

Частиною 1 статті 626 ЦК України встановлено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За змістом частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Згідно з ч.ч. 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 1 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з частиною 4 статті 124 ЗК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі Закон №161-ХІV).

Відповідно до статті 1 Закону №161-ХІV №161-ХІ оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону №161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» визначені підстави, за яких припиняється договір оренди землі. Так, договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено (частина 1). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом (частина 2). Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (частина 3). Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (частина 4).

Відповідно до частини 6 статті 32 Закону №161-ХІV перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Разом з тим, встановлена цивільним законодавством презумпція свободи договору полягає насамперед у вільному волевиявленні особи на вступ у договірні відносини та виборі контрагента, а також у вільному визначенні особою умов договору, в яких фіксуються взаємні права та обов`язки його сторін.

Реалізація принципу свободи договору передбачає також право його сторін змінити (повністю або частково) та припинити (розірвати) договір, якщо інше не передбачено законом або договором.

За загальним правилом зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі зміни особи орендаря чи орендодавця договір оренди землі може бути розірваний на вимогу однієї з сторін, якщо така підстава припинення договору передбачена його умовами.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі №355/385/17 зазначено, що у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Умовами оскаржуваного договору оренди землі від 30 січня 2007 б/н, зокрема пунктом 36, сторони визначили, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни або розірвання договору.

Отже, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначені підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору. Положення пункту 36 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.

Крім того, в пункті 36 договору оренди землі відсутні будь-які застереження щодо підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а тому з урахуванням положень частини 6 статті 32 Закону України «Про оренду землі», цей пункт застосовується і у випадку переходу права власності на землю до іншої особи.

Позивач є новим власником земельної ділянки, а перехід права власності на земельну ділянку відбувся у відповідності до вимог чинного законодавства.

При цьому, позивач просив розірвати договір не у зв`язку з істотним порушенням договору орендарем, а у зв`язку із настанням події, яку сторони, на власний розсуд, керуючись принципом свободи договору, погодили як підставу для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, оскільки 20 вересня 2023 року право власності на земельну ділянку площею 2,656 га, кадастровий номер :02:005:0006, ОСОБА_1 набула на підставі договору дарування від ОСОБА_2 , і, як новий власник спірної земельної ділянки, висунула СФГ «Віталія» (орендарю) вимогу про припинення договірних відносин, то суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що наявні підстави для розірвання договору оренди землі.

Посилання СФГ «Віталія» в апеляційній скарзі на недобросовісність поведінки позивача є суб`єктивними та вираженими всупереч матеріалам справи.

Натомість, колегія суддів вважає, що поведінка позивача щодо розірвання договору оренди є добросовісною та не суперечливою, оскільки право орендодавця вимагати розірвання договору оренди на підставі пункту 36 договору оренди земельної ділянки, який узгоджено між сторонами договору, виникло при зміні власника орендованої земельної ділянки. Набувши право власності на спірну земельну ділянку, ОСОБА_1 у вересні 2023 року на підставі пункту 36 договору оренди звернулася до відповідача з вимогою про його розірвання (припинення). Відомості про надання орендарем відповіді на подану ОСОБА_1 вимогу в матеріалах справи відсутні.

Крім того, договір дарування спірної земельної ділянки між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 в судовому порядку недійсним з підстав його удаваності визнаний не був і в силу вимог ст. 204 ЦК України є правомірним, а тому відсутні підстави стверджувати про недобросовісність поведінки ОСОБА_2 як власника земельної ділянки, який скористався всіма правами власника по розпорядженню спірною земельної ділянкою шляхом її відчуження позивачу.

При цьому, колегія суддів відхиляє доводи апелянта, що висновки суду першої інстанції суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду щодо застосування норм права, які викладені у постанові від 08.09.2020 у справі №920/418/19, з огляду на істотну відмінність обставин (фактів) у цих порівнюваних справах.

Так, у справі №920/418/19 суди встановили, що на земельній ділянці, договір оренди якої просив розірвати орендодавець (Верхньосироватська сільська рада Сумського району Сумської області), розташовані об`єкти нерухомого майна, які на праві власності належать орендарю ТОВ «Рітейл Девелопмент» та, укладаючи договір оренди, вказане товариство мало на меті узаконення користування земельною ділянкою, враховуючи правомірні очікування на вільний доступ до свого майна та можливість його використання.

Саме на вказані обставини Велика Палата Верховного Суду вказала, як істотні при вирішенні питання розірвання договору оренди землі в справі №920/418/19.

Натомість, у справі що переглядається, на переданій в оренду СФГ «Віталія» земельній ділянці для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер :02:005:0006, відсутнє будь-яке нерухоме майно, належне орендарю, та судом не встановлено істотних обставин для незастосування погоджених сторонами в договорі оренди від 30.01.2007 року б/н підстав його розірвання.

А тому, аргументи апелянта про те, що позивач діє недобросовісно, а укладення договору дарування земельної ділянки між попереднім орендодавцем і позивачем мало на меті наступне розірвання договору, є необґрунтованими і базуються на припущенні.

Натомість, вимоги позивача ґрунтуються на умовах договору з відповідачем, а тому не можуть тлумачитися як недобросовісні чи такі, що суперечать будь-якій попередній поведінці позивача.

Встановивши, що позивач виявив бажання розірвати укладений з відповідачем спірний договір оренди і він є новим власником земельної ділянки та бажає її використовувати на власний розсуд, та урахувавши, що вимога позивача про розірвання спірного договору оренди землі відповідає чинному законодавству та умовам укладеного сторонами договору оренди землі, оскільки законодавець допускає можливість розірвання договору оренди землі за ініціативою однієї сторони договору в разі, якщо це передбачено умовами такого договору, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову в цій частині.

Такі висновки також узгоджуються із висновками, які містяться у постановах Верховного Суду від 10 квітня 2020 року у справі № 624/317/18, від 17 квітня 2020 року у справі № 402/204/18.

Обґрунтованим також є висновок суду про відсутність підстав для застосування строку позовної давності, оскільки право позивача на розірвання договору оренди виникло 20 вересня 2023, коли вона набував право власності на земельну ділянку на підставі договору дарування. Отже термін позовної давності у даному випадку ще не сплив.

Доводи апеляційної скарги щодо пропуску позовної давності є безпідставними.

За змістом ст. 49 ЦПК України позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

Суд першої інстанції не врахував, що після заміни позивачки у справі з ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , остання подала уточнену позовну заяву, в якій змінила підстави позову (навела інші обставини щодо зміни власника ділянки, набуття нею права власності на ділянку, що є підставою для розірвання договору) та предмет позову, доповнивши первісні вимоги вимогою про розірвання договору.

Проте, всупереч посиланням апелянта, вказана обставина не є підставою для скасування рішення суду першої інстанції згідно ч. 3 ст. 376 ЦПК України, оскільки вказана норма містить вичерпний перелік порушень норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення.

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 31.01.2024 року (справа № 758/9989/16-ц) при застосуванні процесуальних норм належить уникати як надмірного формалізму, так і надмірної гнучкості, які можуть призвести до скасування процесуальних вимог, встановлених законом. Надмірний формалізм у трактуванні процесуального законодавства визнається неправомірним обмеженням права на доступ до суду як елемента права на справедливий суд згідно зі статтею 6 Конвенції. Верховний Суд виходить із того, що визначення позивачами своїх процесуальних дій саме як збільшення позовних вимог, а не зміна предмета позову, та вирішення судом першої інстанції питання про прийняття до розгляду такої заяви є формальним порушенням норм процесуального права, яке не вплинуло на правильність правового результату вирішення справи та висновків суду першої інстанції в незміненій після апеляційного перегляду частині, а тому не може бути підставою для скасування правильного по суті і законного рішення.

Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду.

Рішення суду ґрунтується на повно, всебічно досліджених матеріалах справи, постановлено з дотриманням вимог матеріального та процесуального права і підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.

У зв`язку з тим, що суд апеляційної інстанції апеляційну скаргу залишає без задоволення, підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст.ст. 374, 375, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд -

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу селянського (фермерського) господарства «Віталія» залишити без задоволення.

Рішення Ярмолинецького районного суду Хмельницької області від 30 січня 2024 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 29 квітня 2024 року.

Судді Т.О. Янчук

Л.М. Грох

О.І. Ярмолюк