Справа № 344/105/23
Провадження № 2/344/320/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 березня 2024 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:

головуючої-судді Бабій О.М.,

секретарів Кочержук З.В., Кузнєцової А.О., Устинської Н.С., Волощук Є.Ю.,

за участі: представника позивача за первісним позовом ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно та за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном шляхом виселення,-

В С Т А Н О В И В:

У січні 2023 року ОСОБА_2 звернувся в суд із позовом до ОСОБА_3 в обґрунтування якого зазначив, що у квітні 2021 року вирішив придбати однокімнатну квартиру у м. Івано-Франківську та звернувся з цим до ріелтора ОСОБА_4 . Він йому запропонував декілька варіантів, одним із яких була квартира АДРЕСА_1 . Власницею квартири була ОСОБА_3 . У травні 2021 року вони зустрілись втрьох і він остаточно домовився з власницею про продаж квартири. З метою укладення договору купівлі-продажу вони звернулись до нотаріуса, який повідомив, що квартира перебуває в іпотеці та щодо неї існує заборона на відчуження, це унеможливлює укладення договору купівлі-продажу. 27 серпня 2021 року вони ще раз зустрілись і між ними фактично було укладено договір купівлі-продажу, було досягнуто домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, при цьому відбулося повне виконання умов цього договору. Також позивачем було сплачено ОСОБА_3 в повному обсязі обумовлену вартість квартири за її відчуження, що підтверджується розпискою від 27 серпня 2021 року. Свідком передачі грошових коштів ОСОБА_3 був ріелтор ОСОБА_4 . ОСОБА_3 зобов`язувалась, що як тільки її представник ОСОБА_4 знім5е всі обмеження та заборони щодо відчуження квартири, вона приїде для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. У разі неможливості прибути до Івано-Франківська, то повноваження на укладення договору мав її представник ОСОБА_4 згідно довіреності від 25 травня 2021 року № 316. 10 вересня 2022 року на підставі фактично укладеного договору ОСОБА_4 було передано квартиру та ключі від неї, про що було складено акт прийняття-передачі квартири та передано оригінали правовстановлюючих документів на квартиру. Але, після зняття обмежень та заборон щодо квартири договір купівлі-продажу квартири все одно не був оформлений нотаріально, ОСОБА_3 не відповідала на телефонні дзвінки, зв`язок з нею втрачено. У жовтні 2022 року позивач з представником відповідачки ОСОБА_4 звернулись до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу квартири, але виявилось, що довіреність від 25 травня 2021 року припинена відповідачко 20 грудня 2021 року. Всі вищезазначені обставини свідчать про те,Ю що відповідачка, отримавши у повному обсязі грошові кошти за квартиру, ухиляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Спір в позасудовому порядку вирішити не можливо, позивач немає можливості оформити право власності на квартиру, розпоряджатися нею, тому звернувся з позовом до суду та просить в порядку ч. 2 ст. 220 ЦК України визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним та таким, що відбувся, визнати за ним право власності на квартиру.

Відповідачка подала пояснення на позовну заяву в яких зазначила, що з позовними вимогами вона не погоджується та не мала наміру відчужувати належну їй квартиру, жодних договір не підписувала та коштів за продаж належної їй квартири не отримувала. ОСОБА_4 її знайомий, який допомагав здавати в оренду належну їй квартиру, у зв`язку з чим в нього були оригінали правовстановлюючих документів на квартиру. У березні-квітні 2021 року ОСОБА_4 зателефонував їй та повідомив, що в нього є клієнт, який шукає квартиру в довгострокову оренду. ОСОБА_4 порадив надати йому довіреність на право розпорядження квартирою, у випадку якщо постане питання її продати, а відповідачка не зможе приїхати. В кінці липня 2021 року вона мала зустріч з ОСОБА_4 та він сказав, що в нього є клієнт, який з 01 вересня готовий орендувати квартиру на півтора роки та сплатити всі гроші наперед. ОСОБА_4 сказав що грошові вона отримає від нього та у зв`язку з цим має надати розписку. У присутності ОСОБА_4 вона писала розписку та неодноразово її переробляла, бо його постійно щось не влаштовувало , вона вписала в порожні місця розписки суму 1300 доларів США, підписала її та отримала від ОСОБА_4 кошти за оренду квартири у розмірі 1300 доларів США, позивача при цьому вона не бачила. Перед від`їздом з Івано-Франківська ОСОБА_4 віддав довідку про те, що вона знята з реєстрації за адресою: АДРЕСА_2 з 21.06.2021 року. ОСОБА_4 сказав, що клієнт на цьому наполягав щоб менше сплачувати за комунальні послуги. Це пояснення викликало в неї підозри та вона проконсультувалась з юристами, які порядили скасувати довіреність, оскільки складається враження, що квартиру хочуть забрати. 20 грудня 2021 року вона скасувала довіреність про що повідомила ОСОБА_4 . Вважає, що текст розписки не свідчить про домовленість між сторонами щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири, тому що у ній немає жодного слова про купівлю-продаж, не зазначені характеристики об`єкта, не зрозуміло хто є покупцем, договір не може бути визнаний судом дійсним, оскільки підлягає нотаріальному посвідченню.

25 квітня 2023 року відповідачка подала до суду зустрічну позовну заяву в обґрунтування якої зазначила, що вона є власницею квартири АДРЕСА_1 та жодної письмової угоди стосовно купівлі-продажу належної їй квартири не укладала, ОСОБА_2 незаконно вселився в її квартиру. Відповідач ОСОБА_2 своїми протиправними діями порушує її право на вільне користування приватною власністю. Тому вона змушена звернутись до суду із зустрічним позовом та просити суд зобов`язати ОСОБА_2 усунути перешкоди в користуванні належною їй квартирою шляхом виселення з неї, повернення належних їй ключів та оригіналів правовстановлюючих документів.

Представник позивача подав відзив на зустрічну позовну заяву в якому зазначив, що зустрічні позовні вимоги вважає безпідставними, оскільки квартира вибула із законного володіння та користування ОСОБА_3 за її добровільного волевиявлення. Необхідність у такій розписці виникла після того коли з`ясувалось, що на квартиру накладено обтяження.

Відповідачка ОСОБА_3 надала відповідь на відзив в яких заперечила факт укладення договору купівлі-продажу квартири з підстав зазначених нею у поясненнях та у зустрічному позові.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав з підстав наведених у позові, вважає, що між сторонами було укладено договір купівлі-продажу квартири, що підтверджується розпискою, але відповідачка уникає належного оформлення договору купівлі-продажу, тому позивач змушений звернутись з позовом до суду. Щодо вимог зустрічного позову, то вони є необґрунтованими.

Відповідачка та її представник в судові засідання не з`являлись, відповідачка подала заяву в якій просила розгляд справи проводити без її участі та участі її представника.

Свідок ОСОБА_4 , який був допитаний судом в режимі відео конференції, оскільки знаходиться за кордоном, надав покази в який вказав, що він знайомий зі сторонами та доглядав за квартирою відповідачки, здавав її в оренду. Відповідачка жила в Криму та час від часу приїздила до Івано-Франківська. Згодом вона звернулась до свідка щоб той допоміг продати квартиру. В 2021 році свідок виставив квартиру на продаж. Згодом свідок зустрів позивача, який займається квартирами та запропонував йому придбати квартиру відповідачки. Квартира відповідачки підійшла позивачу. Свідок взяв документи у відповідачки та перевірив у нотаріуса, виявилось, що квартира під заставою, тому не можливо було оформити договір купівлі-продажу. Позивач та відповідачка були вдома у свідка де відповідачка написала розписку, зміст якої диктував свідок. Гроші відповідачка отримала в присутності свідка. Після отримання грошей відповідачка зникла. ОСОБА_5 усвідомлювала який договір вона укладає, вона знала, що продає квартиру.

Заслухавши пояснення представника позивача, свідка, дослідивши письмові докази у справі, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, судом встановлено наступне.

Відповідачка ОСОБА_3 є власницею квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу та витягом про реєстрацію права власності (т. 1 а.с.9-11).

25 травня 2021 року ОСОБА_3 видає довіреність на ОСОБА_4 та надає йому право представляти її інтереси в будь яких установах, вчиняти різні реєстраційні дії з квартирою, в тому числі щодо зняття відповідачки з реєстрації та інше (т. 1 а.с.12).

Дію вказаної довіреності відповідачка ОСОБА_3 припинила 20 грудня 2021 року, що підтверджується витягом з Єдиного реєстру довіреностей (т. 1 а.с.20).

27 серпня 2021 року відповідачка ОСОБА_3 дає розписку в якій зазначає, що вона отримала кошти в сумі 13 000 доларів CША в рахунок повної оплати за належну їй квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та претензій немає (т. 1 а.с.13).

Оригінал розписки оглянуто судом та вона була об`єктом експертного дослідження, оскільки відповідачка стверджувала, що вона отримала 1300 доларів США від ОСОБА_4 .

Згідно висновку експерта № 1587/1588/23-28 від 24.11.2023 - у число 13 000 розписки від 27 серпня 2021 року зміни не вносились (т. 2 а.с.20-21).

10 вересня 2021 року ОСОБА_3 , від якої діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_2 підписали акт прийому-передачі квартири (т. 1 а.с.14).

Квартира, яка є предметом спору, перебувала під забороною відчуження, оскільки перебувала в іпотеці в АКБ «Трансбанк».

Заочним рішенням Івано-Франківського міського суду від 10 серпня 2022 року задоволено позов ОСОБА_3 до АКБ «Трансбанк». Визнано припиненими кредитні зобов`язання за кредитним договором № 4350603 від 05 червня 2006 року, який укладений між ОСОБА_3 та АКБ «Трансбанк». Визнано припиненою іпотеку за іпотечним договором від 05 червня 2006 року, який укладений між ОСОБА_3 та АКБ «Трансбанк», посвідченим приватним нотаріусом Івано-Франківського нотаріального округу Чумакевич Л.М., за реєстровим номером № 1626. Знято заборону відчуження на нерухоме майно - реєстраційний номер майна: 5670874 щодо квартири однокімнатної, за адресою: АДРЕСА_3 (реєстраційний номер обтяження: 3298691) в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (т. 1 а.с.15-19).

Представником ОСОБА_3 у справі № 344/1470/22 був адвокат Романюк А.Б., який на підтвердження своїх повноважень надав ордер, а договір з ним уклав від імені ОСОБА_3 - ОСОБА_4 , на підставі довіреності, яка вже не діяла в той час, але копії договору та довіреності суду не було надано, надано було тільки ордер.

В той же час представником позивача ОСОБА_2 в справі, яка розглядається судом також спочатку був адвокат Романюк А.Б., який згодом відмовився від такого представництва та в справу вступив адвокат Томин С.В.

Заочне рішення суду набрало законної сили та його ніхто не оскаржував.

Позивач в позовній заяві та його представник в судовому засіданні стверджують, що ОСОБА_2 хотів придбати квартиру, яка належить відповідачці, але оскільки квартира перебувала в іпотеці і під забороною на відчуження то відповідачка ОСОБА_3 отримала грошові кошти за квартиру згідно розписки від 27 серпня 2021 року та зобов`язалась після зняття заборони укласти договір купівлі-продажу квартири.

Але після отримання грошових коштів відповідачка ОСОБА_3 уникала укладення договору купівлі-продажу квартири та зв`язок з нею було втрачено, а довіреність вона скасувала.

Відповідачка навпаки, вказує, що жодного договору купівлі-продажу квартири з позивачем не укладала та не мала наміру продавати квартиру, а грошові кошти отримала від ОСОБА_4 за оренду квартири.

Позивач вважає, що у зв`язку з тим, що всі істотні умови договору купівлі-продажу квартири сторонами було погоджено, договір був фактично виконаний, позивач вступив у володіння квартирою, але не може нею розпоряджатися, тому суду слід визнати договір купівлі-продажу укладеним та таким, що відбувся,що підтверджується розпискою, а також визнати за позивачем право власності на квартиру.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За загальним правилом ч. 1 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Але, відповідно до ч. 3 та 4 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 657 ЦК України визначено форму договору купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Між сторонами договору купівлі-продажу квартири у формі визначеній ст. 657 ЦК України укладено не було.

Натомість відповідачкою було надано розписку, що вона отримала грошові за квартиру.

Але знову ж таки, з даної розписки не вбачається від кого відповідачка ОСОБА_3 отримала такі грошові кошти.

Розписка не підтверджує, що іншою стороною договору був саме позивач ОСОБА_2 та що сторони уклали саме договір купівлі-продажу квартири.

Волевиявлення відповідачки на укладення такого договору відсутнє та сторонами не досягнуто всіх істотних умов договору купівлі-продажу квартири.

Договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, але на розписці, яка надана позивачем немає його підпису і взагалі про нього не згадується.

Крім того, на момент надання розписки ОСОБА_3 , а як стверджує позивач - укладення договору купівлі-продажу, квартира перебувала в іпотеці та на неї була накладена заборона відчуження, тому відповідачка не мала права її продавати без згоди іпотекодержателя.

Відповідно до ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені

Згідно ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

В даному випадку сторони не тільки не дотримались письмової форми правочину та не посвідчили його нотаріально, а ще й не досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, та й як такого договору не могло бути укладено, оскільки квартира перебувала під забороною відчуження та не було волевиявлення продавця на укладення такого договору та з розписки не відомо хто був покупцем квартири.

Свідчення ОСОБА_4 не можуть бути належним доказом укладення між позивачем та відповідачкою саме договору купівлі-продажу, оскільки по перше, відповідачка припинила дію доручення яке вона раніше надала ОСОБА_4 , що свідчить про її недовіри до вказаної особи, по друге, факт передання грошових коштів чи їх отримання не може підтверджуватись показами свідка, по третє, сам факт укладення договору купівлі-продажу квартири, яка ще й перебуває в іпотеці також не може підтверджуватись таким доказом як покази свідка.

Крім того, позивачем не надано суду доказів того що відповідачка ухилялась від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, оскільки таке посвідчення як і саме укладення договору купівлі-продажу не могло бути здійснено без згоди іпотеко держателя та не залежало від волі сторін та відповідачки в тому числі.

Отже, судом не встановлено, що між позивачем та відповідачкою було укладено договір купівлі-продажу квартири, тому вимога про визнання договору купівлі-продажу квартири дійсним та таким, що відбувся не підлягає до задоволення.

Щодо вимоги про визнання за позивачем права власності на квартиру, то така вимога також не підлягає до задоволення, оскільки судом не встановлено підстав набуття позивачем права власності на квартиру згідно ЦКУ України, така вимога є похідною від основної вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним.

Щодо вимог зустрічного позову, то судом встановлено наступне.

Позивачка за зустрічним позовом та відповідачка за первісним позовом ОСОБА_3 є власницею квартири АДРЕСА_1 .

Також ОСОБА_3 вказує, що вона не проживає у вказаній квартирі та взагалі в Україні, а проживає в Чеській Республіці в м. Кралупи над Влтавою.

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (ст. 317 ЦК України).

Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Позивачка за зустрічним позовом вказує, що відповідач за зустрічним позовом ОСОБА_2 своїми протиправними діями порушує її право на вільне користування приватною власністю.

Але, позивачка ОСОБА_3 не зазначає якими саме своїми діями відповідач ОСОБА_2 чинить їй перешкоди.

Доказів того що ОСОБА_2 проживає в квартирі ОСОБА_3 чи не впускає її до квартири суду не надано.

Ключі до квартири та правовстановлюючі документи на квартиру позивачка ОСОБА_3 добровільно надала ОСОБА_4 , а не ОСОБА_2 , тому вона вправі звернутись до ОСОБА_4 та вимагати їх повернення.

Отже, вимоги зустрічного позову ОСОБА_3 є необґрунтованими, не доведеними та задоволенню не підлягають

Відповідно до ч. 1 та ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи що у задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовлено, то понесені судові витрати покладаються на кожну із сторін.

На підставі наведеного, відповідно до ст. ст. ст. 202, 203, 220, 316, 317, 321, 328, 334, 655, 657 ЦК України, керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 82, 141, 259, 263, 268, 273 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

У Х В А Л И В :

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся та визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 до ОСОБА_2 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном шляхом виселення - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Рішення суду може бути оскаржено до Івано-Франківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Суддя Бабій О.М.

Повний текст рішення складено та підписано 25 березня 2024 року.