15.04.2024 Справа № 363/727/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 квітня 2024 року Вишгородський районний суд Київської області в складі:

головуючогосудді Чіркова Г.Є.,

при секретарі Мацьовитій Я.В.,

за участю представника позивача за первісним позовом ОСОБА_1 ,

представника відповідачки за зустрічним позовом ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Вишгороді цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , третя особа ОСОБА_5 , про стягнення коштів

та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_5 , про стягнення коштів,

встановив:

представник позивача за первісним позовом звернувся до суду з даним позовом, в якому просив стягнути з відповідачки на користь позивача 1 234 588 грн., що є різницею між 90% вартості предмета іпотеки 3951 400 грн. та розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя 1 748 000 грн., а також 564 672 грн., відшкодованих відповідачкою згідно розписки від 10 березня 2020 року.

Свої вимоги мотивував тим, що в січні 2019 року з метою звільнення з під арешту нерухомого майна позивача, а саме житлового будинку з надвірними спорудами АДРЕСА_1 та земельної ділянки з кадастровим номером :03:108:1001, що знаходиться по АДРЕСА_2 , позивач звернувся до ТОВ «ФК «Стратег», власником та керівником якого є відповідачка, з проханням отримання фінансової допомоги для погашення заборгованості за виконавчими провадженнями №48848443, №51873965 в загальному розмірі 1 431 488 грн. Сторони домовилися, що відповідачка надасть фінансову допомогу особисто, отримає постанови про закриття виконавчих проваджень та зняття арештів із зазначеного вище майна і за вигідною для неї та позивача ціною вони реалізують це майно. Крім того, позивач переоформить право власності на нерухоме майно на ОСОБА_4 , що буде слугувати гарантією зазначених домовленостей, а відповідачка в свою чергу не буде перешкоджати йому проживати із сім`єю у житловому будинку АДРЕСА_1 до моменту його реалізації.

За запропонованою відповідачкою юридичною схемою та на її умовах, сторони в період з 28 січня 2019 року по 18 квітня 2019 року уклали ряд відповідних нотаріально посвідчених договорів, зокрема:

- 28 січня 2019 року договір позики за реєстровим №120 на суму 1 290 860 грн.;

- 07 березня 2019 року договір про внесення змін до договору позики за реєстровим №120, відповідно до якого сума позики збільшилася до 1 748 000 грн.;

- 07 березня 2019 року договір іпотеки за реєстровим №489;

- 18 квітня 2019 року договір про задоволення вимог іпотекодержателя за реєстровим №807.

За наслідком укладання останнього договору, зазначене вище нерухоме майно перейшло у власність ОСОБА_4 . Згідно висновків ТОВ «Профі Експерт» від 25 січня 2019 року оціночна вартість житлового будинку становить 1 346 845 грн. 95 коп., земельної ділянки 349 900 грн. 20 коп. Відповідачка самостійно замовила і домовилася з ТОВ «Профі Експерт» про занижену суму оцінки майна таким чином, щоб сума оцінки нерухомого майна збігалася із сумою позики, коли позивач лише формально був замовником звітів.

Позивач разом із сім`єю до 18 липня 2019 року включно проживав в зазначеному вище будинку та чекав, коли відповідачка реалізує майно, про що вони домовлялися до укладання договору позики від 28 січня 2019 року. Однак, 19 липня 2019 року без попередження, погрожуючи викликом правоохоронних органів та відсутністю у позивача документального права на проживання із сім`єю у вказаному вище житловому будинку, позивача примусово виселено із нього.

27 лютого 2020 року на підставі договору купівлі-продажу відповідачка продала вищезазначений житловий будинок та земельну ділянку ОСОБА_6 за 3 429 870 грн. Позивач звернувся до ОСОБА_4 з вимогою відшкодувати вартість предмету іпотеки, оскільки ціна житлового будинку та земельної ділянки, вказана в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, занижена в порівнянні з ринковими цінами. Заявлена позивачем сума для відшкодування відповідачкою становила 2 160 000 грн. Разом з тим, ОСОБА_4 передала позивачу та його дружині ОСОБА_5 тільки 564 672 грн., що еквівалентно на той час 20 000 Євро, про що останні під примусом підписали відповідну розписку.

07 грудня 2020 позивач звернувся до Дарницького управління поліції із заявою про вчинення ОСОБА_4 кримінального правопорушення за ч. 2 ст. 190 КК України, так як остання набула право власності на предмет іпотеки без дотримання вимог пунктів 6.2., 6.2.5. Договору іпотеки від 07 березня 2019 року, в зв`язку з непроведенням оцінки вартості майна на момент його набуття у власність, коли звіт про оцінку майна №004-30012019, що зазначений у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя від 18 квітня 2019 року, вимогам чинного законодавства не відповідає і не міг бути використаний для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ОСОБА_4 . Зазначену заяву зареєстровано в ЄРДР за №0005026. Крім того, у вказаному кримінальному провадженні проведено судову оціночну-будівельну експертизу. Відповідно до висновку експерта №СЕ-19/111-21/6327-ОБ від 29 червня 2021 року, вартість предмета іпотеки на момент державної реєстрації на нього за відповідачкою 18 квітня 2019 року становила 3 951 400 грн. Зазначене стало підставою для звернення позивачем до суду з вказаним позовом.

Представник відповідачки за первісним позовом подав до суду відзив на позов, у якому зазначив, що сторонами досягнуто згоди про отримання позивачем від відповідачки в якості позики грошових коштів. Відповідно до наявних документів сторони уклали Договір позики, в подальшому внесли у нього зміни, за яким відповідач надала, а позивач взяв у позику грошові кошти в розмірі 1 748 000 грн. Зазначені факти визнає у позові сам позивач, який вираховує отримані ним кошти від суми, яка, на його думку, була вартістю іпотечної нерухомості.

За домовленістю сторін вказані грошові кошти направлено на погашення існуючої у позивача заборгованості за виконавчими провадженнями. З цією метою позивач видав відповідачу довіреність від 28 січня 2019 року, посвідчену нотаріально за реєстровим №118, за якою відповідачка від імені позивача здійснила погашення заборгованості в межах виконавчих проваджень №48848443 та № 51873965.

Підтвердженням викладеного є також додані до позовної заявами копії платіжних документів, в яких платником зазначено позивача, від імені якого на підставі довіреності діяв відповідач. Таким чином, посилання позивача на те, що він не отримував грошові кошти не відповідає дійсності, оскільки відповідно до п. 2.1. договору позики він отримав суму позики повністю до підписання цього договору. Крім того, вказаний правочин посвідчений нотаріально, його умови та наслідки сторонам роз?яснювалися нотаріусом, про що прямо у ньому зазначено.

В подальшому, у строк до 28 лютого 2019 року грошові кошти позивач не тільки не повернув, але й позичив додаткові суми у відповідача, у зв?язку із чим сторонами укладено договір про внесення змін до договору позики від 07 березня 2019 року в частині збільшення розміру позики до 1 748 000 грн. та зміни строку повернення коштів до 22 березня 2019 року.

Цього ж дня укладено договір іпотеки, за яким вищевказана позика забезпечена передачею в іпотеку відповідачу зазначених земельної ділянки та житлового будинку за погодженою сторонами загальною вартістю 1 696 746 грн. 15 коп.

Позику позивач не повернув, а тому 18 квітня 2019 року уклав з відповідачем договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким передбачено перехід права власності на іпотечне майно до відповідача вартістю 1 696 746 грн. 15 коп., з яких 1 346 845,95 грн. - оціночна вартість житлового будинку, а 349 900, грн. 20 коп. - земельної ділянки.

В подальшому, ОСОБА_4 зареєструвала право власності на набуте іпотечне майно та розпорядилася ним на свій розсуд, будучи його законним власником. В житловому будинку за власні кошти відповідачки проводився ремонт, а 27 лютого 2020 року його відчужено.

Відповідачка за власною волею самостійно прийняла рішення надати фінансову допомогу позивачу та третій особі, хоча такого обов?язку в неї не було. Для уникнення в майбутньому питань щодо повернення коштів, які вона вирішила надати позивачу, відповідачка вирішила оформити розписку про отримання коштів. 10 березня 2020 року в приміщенні ТОВ «ФК «Стратег» в м. Києві, керівником якого є ОСОБА_4 , за участі свідків, позивач та третя особа отримали кошти в розмірі 564 672 грн. (еквівалент 20 000 євро на день передачі коштів). При отриманні коштів позивач та третя особа підписали розписку, в якій зазначили про відсутність претензій до відповідача.

Зміст наданої позивачем копії письмової розписки не відповідає її оригіналу виданому позивачем відповідачці та який зберігається в останньої. Зі змісту наданої позивачем розписки, оригінал якої знаходиться у відповідачки, позивач ніде не зазначив, що кошти ним одержано під примусом.

Зазначив, що визначення ціни продажу (відчуження) майна є правом власника, яке не може бути обмежене, окрім випадків прямо передбачених законодавством.

Крім того, з 07 березня 2019 року (укладення договору іпотеки), з 18 квітня 2019 року (момент реєстрації іпотечного майна за відповідачем) і до 29 жовтня 2020 року (момент звернення до Фонду державного майна України про проведення рецензії звіту) позивач не вчиняв дій щодо оспорювання вартості майна, право власності на яке перейшло до відповідача. Тобто, понад півтора року з моменту припинення правовідносин між сторонами щодо предмету іпотеки у позивача питань щодо оцінки нерухомості та її вартості не виникало.

Також зазначив, що ОСОБА_4 не порушено жодної норми законодавства України під час оформлення договірних відносин з позивачем та при подальшій реалізації своїх прав, а тому відповідачка не може нести негативні наслідки за свої правомірні дії.

Просив відмовити в задоволенні первісного позову.

Представник позивача подав до суду відповідь на відзив, у якому зазначив, що ОСОБА_3 до відповідачки з проханням збільшення суми позики до 1 748 000 грн. не звертався. ОСОБА_4 , аргументуючи здійсненням витрат на підготовку продажу земельної ділянки та житлового будинку позивача, сама наполягла на укладенні договору про внесення змін до договору позики від 28 січня 2019 року та збільшенні суми боргу до 1 748 000 грн., а позивач, будучи на той час у фінансовій залежності від відповідачки, вимушено погодився на укладення цього договору.

Враховуючи, що відповідачка виконала домовленості про фінансову допомогу й закриття виконавчих проваджень, позивач довірився останній у підготовці необхідних документів та в укладенні 07 березня 2019 року договору іпотеки.

Крім того, відповідачка запевнила позивача, що за вигідною для них ціною вони реалізують вказане вище нерухоме майно. На виконання зазначених домовленостей позивач переоформить право власності на це нерухоме майно на відповідачку, а остання не буде перешкоджати йому проживати із сім?єю у вказаному будинку до моменту його реалізації реальному покупцю.

Також зазначив, що позивач міг би і не укладати договір іпотеки і договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але саме довіра, яка в нього виникла до відповідачки та впевненість у тому, що вони разом зможуть знайти покупця і вигідно реалізувати будинок і земельну ділянку спонукала його до їх укладення.

Представник відповідачки звернувся до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просив стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 2 300 237 грн. 46 коп., які складаються з суми отриманого відповідачем авансу згідно попереднього договору купівлі-продажу того ж об`єкту нерухомості від 28 січня 2019 року, який відповідачем не виконано та основний договір у встановлений строк не укладено.

Свої вимоги мотивував тим, що 28 січня 2019 року між сторонами укладено нотаріально-посвідчений попередній договір, відповідно до умов якого основний договір купівлі-продажу мав бути укладений не пізніше 28 лютого 2019 року. До підписання попереднього договору відповідачка надала позивачу аванс в розмірі 1 496 000 грн.

Згідно з п. 7 попереднього договору, якщо основний договір в зазначений (чи додатково погоджений) термін не буде укладено, ОСОБА_3 зобов?язується повернути ОСОБА_4 отриманий аванс в готівковій формі протягом однієї доби з дня вимоги, заявленої в будь-якій формі, як еквівалент визначеної в п. 2 суми доларів США згідно з курсом НБУ, що діятиме на день повернення.

У зв?язку з невиконанням умов попереднього договору ОСОБА_4 звернулася із претензією №1 від 08 червня 2023 року щодо сплати заборгованості, зокрема, раніше сплаченого авансу в розмірі 1 966 647 грн. 61 коп., що складає за курсом НБУ на дату подання вимоги 53 779 доларів США 68 центів.

Таким чином, загальна сума зустрічних позовних вимог складає 2 300 237 грн. 46 коп., з яких:

- 282 336 грн. безпідставно отримані відповідачем кошти (без врахування іншої частини, яка була одержана третьою особою) за розпискою від 10 березня 2020 року;

- 51 253 грн. 85 коп. різниця між наданою відповідачу позикою та вартістю оформленого у власність позивача іпотечного майна;

- 1 966 647 грн. 61 коп. аванс, сплачений на підставі нотаріального попереднього договору ОСОБА_3 .

Представник позивача за первісним позовом подав до суду відзив на зустрічний позов, в якому зазначив, що попередній договір купівлі-продажу від 28 січня 2019 року є фіктивним, оскільки ОСОБА_4 за цим договором ОСОБА_3 аванс не передавала, а той його не отримував.

ОСОБА_4 не мала наміру укласти основний договір купівлі-продажу того ж об`єкту нерухомості, який 07 березня 2019 року передано їй в іпотеку за договором №488. Цей договір укладено на прохання ОСОБА_7 лише як гарантія повернення коштів отриманих за договором позики №120 від 28 січня 2019 року. Фактично це був договір застави.

Також зазначив, що ОСОБА_3 отримав кошти за розпискою від 10 березня 2023 року не безпідставно, а як відшкодування вартості предмета іпотеки, який перейшов у власність позивача за договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Представник відповідачки за первісним позовом подав до суду відповідь на відзив до зустрічного позову, в якому зазначив, що ОСОБА_3 у відзиві визнає факт особистого підписання ним попереднього договору, юридичного узгодження та оформлення сторонами в 2019 році його умов в нотаріальній формі.

Зазначив, що посилання позивача за первісним позовом про фіктивність попереднього договору на вимогах закону не ґрунтується, оскільки, відповідно до ч. 2 ст. 234 ЦК України, недійсність фіктивного договору має встановлюватися лише судом і відповідно така обставина може підтверджуватися тільки судовим рішенням, яке набрало законної сили.

Натомість ОСОБА_3 взагалі не посилається на те, що ним коли-небудь оспорювався в суді попередній договір, а тим більше не надає до відзиву єдиного допустимого доказу на підтвердження його фіктивності - судового рішення, яким це встановлено.

Таким чином, оскільки ОСОБА_3 не спростував підстав зустрічного позову, заявлені в ньому суми підлягають стягненню в судовому порядку.

Представник позивача за первісним позовом в суді позов підтримав з викладених в ньому підстав, в задоволенні зустрічного позову просив відмовити.

Представник відповідачки за первісним позовом в суді зустрічний позов підтримав з викладених в ньому підстав, в задоволенні первісного позову просив відмовити.

ОСОБА_8 та ОСОБА_5 подали заяви, в яких зазначили, що:

- попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д. за №121 від 28 січня 2019 року ОСОБА_3 уклав з ОСОБА_4 на її прохання лише як гарантію повернення коштів отриманих за договором позики №120 від 28 січня 2019 року. Фактично це був договір застави.

- авансу від ОСОБА_4 за попереднім договором ОСОБА_3 не отримував;

- ні ОСОБА_3 , ні ОСОБА_4 не мали наміру укладати основний договір купівлі-продажу земельної ділянки загальною площею 0,1574 кадастровий номер :03:108:1001 та житлового будинку, що знаходяться по АДРЕСА_1 ;

- 28 лютого 2019 року ОСОБА_3 разом з дружиною ОСОБА_5 і ОСОБА_4 був у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Прокудіної Л.Д., де підписував документи, на яких наполягала ОСОБА_4 . Процесом оформлення та підписанням документів керувала саме вона;

- ОСОБА_3 не потребував додаткових коштів, окрім суми, необхідної на погашення заборгованості за виконавчим провадженням №48848443, для того щоб звільнити з арешту вищезазначене нерухоме майно.

Зазначили, що ОСОБА_4 , знаючи історію походження і мету укладення попереднього договору, шляхом подання зустрічного позову намагається стягнути кошти, які насправді не надавала.

10 березня 2020 року при оформленні розписки, як відшкодування вартості предмета іпотеки, ОСОБА_4 не заявляла про повернення надуманого боргу за попереднім договором.

Заслухавши представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 28 січня 2019 року сторони уклали нотаріально-посвідчений договір позики, зареєстрований за №120, відповідно до якого відповідачка (позикодавець) передала у власність позивачу (позичальнику) грошові кошти в розмірі 1 390 860 грн.

Згідно п.п. 1-3, 9, 10, 12 Договору, позичальник ОСОБА_3 позичив у позикодавця ОСОБА_4 1 390 860 грн., що на день укладення цього договору еквівалентно 50 000 доларів США.

Позичальник ОСОБА_3 заявив, що він отримав суму позики повністю до підписання цього договору.

Позичальник зобов`язується повернути позикодавцю зазначений у п. 1 цього договору борг у строк до 28 лютого 2019 року включно.

Позичальник укладає цей договір за згодою дружини ОСОБА_5 , справжність підпису якої засвідчено на заяві про надання згоди, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., 28 січня 2019 року за реєстровим №119.

Позичальник і позикодавець повною мірою розуміють умови і значення цієї угоди, її правові наслідки. Підтвердили, що діють добровільноі узгоджено, зміст цієї угоди відповідає їхнім дійсним намірам.

Зміст ст. 1046 ЦК України (щодо поняття договору позики), ст. 1047 ЦК України (щодо форми договору позики), ст. 1050 ЦК України (щодо наслідків порушення договору позичальником) сторонам роз`яснено.

Договір діє з моменту його нотаріального посвідчення і до повного виконання сторонами своїх зобов`язань по ньому.

Зі змісту копії заяви ОСОБА_5 від 28 січня 2019 року, зареєстрованої за № 119 та посвідченої приватним нотаріусом Прокудіною Л.Д. вбачається, що ОСОБА_5 дала згоду своєму чоловіку ОСОБА_3 на укладення договору позики, договору іпотеки, договору задоволення вимог іпотекодержателя, попереднього договору та договору купівлі-продажу земельної ділянки загальної площі 0,1574 га, кадастровий номер :03:108:1001, яка розташована в АДРЕСА_3 , на відомих їй умовах, а також на укладання та підписання на його власний розсуд договорів про внесення змін та доповнень, договорів про розірвання вищевказаних договорів та будь-яких правочинів щодо визначеного майна. При цьому ствердила, що ці договори будуть укладатися на умовах, які вони вважають вигідними, і укладання цих договорів відповідає їхньому дійсному та вільному волевиявленню. Цією заявою повідомила, що укладення вказаних вище договорів не порушує інтереси їхньою сім`ї.

Разом з тим, 28 січня 2019 року сторони уклали нотаріально посвідчений попередній договір, зареєстрований за №121, відповідно до якого ОСОБА_4 передала, а ОСОБА_3 отримав аванс в розмірі 1 496 000 грн.

Згідно п.п. 1-5, 8, 9 , 18, 20 вказаного Договору, сторони зобов?язуються у майбутньому укласти між собою договір купівлі-продажу квартири (основний договір), згідно з яким ОСОБА_3 продасть ОСОБА_4 , а ОСОБА_4 купить у ОСОБА_3 земельну ділянку загальною площею 0,1574 га, кадастровий номер :03:108:1001, яка розташована в АДРЕСА_1 та житлового будинку АДРЕСА_1 (далі як нерухоме майно).

ОСОБА_4 до підписання цього договору передала, а ОСОБА_3 отримав аванс в розмірі 1 496 000 грн., що на день підписання цього договору за курсом НБУ складає еквівалент 53 доларів США 68 центів, При оформленні основного договору сума, що підлягатиме сплаті покупцем продавцю, буде зменшена на суму переданого за цим договором авансу.

ОСОБА_3 зобов?язується продати ОСОБА_4 , або третій особі, на яку вкаже ОСОБА_4 , вищевказане нерухоме майно.

Договір купівлі-продажу вказаного нерухомого майна буде укладатися не пізніше 28 лютого 2019 року включно.

За домовленістю сторін вартість нерухомого майна становить 1 500 000 грн., що на дату укладання цього договору за курсом НБУ становить еквівалентно 53 923 доларів США 48 центів, яка включає в себе суму авансу, вказану в п. 2 цього договору. В день підписання основного договору, сума договору у гривні може змінюватись відносно курсу долару на день укладання основного договору. ОСОБА_4 зобов?язується сплатити вартість нерухомого майна за мінусом суми авансу в день підписання основного договору купівлі-продажу.

ОСОБА_3 не вправі збільшувати вартість нерухомого майна.

Сторони також домовились про те, що свідоме перешкоджання (чи свідоме ухилення) від укладення основного договору, в рахунок якого здійснюється передбачений цим договором аванс, тягне для винної сторони штрафні санкції, а саме: той з учасників цього договору, який відмовиться (ухилиться) від укладання основного договору в односторонньому порядку, сплачує іншій стороні неустойку (в готівковій формі) у розмірі 99,74 відсотка від вартості нерухомого майна, зазначеної в п. 5 цього Договору, а саме 1 496 000 грн., що на день підписання цього договору за курсом НБУ складає еквівалент 53 779 доларів США 68 центів.

ОСОБА_3 укладає цей договір за згодою дружини ОСОБА_5 , справжність підпису якої засвідчено на заяві про надання згоди, посвідченої приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., 28 січня 2019 року за реєстровим №119.

ОСОБА_3 та ОСОБА_4 підтвердили, що цей правочин відповідає їхнім дійсним намірам і не носить характеру фіктивного, удаваного, не є зловмисним, а також будь-які обставини помилки, обману, насильства, тяжких обставин для вчинення цього правочину відсутні,

Зміст ст.ст. 526, 635 ЦК України, ст. 65 СК України сторонам нотаріусом роз?яснено.

28 січня 2024 року ОСОБА_4 на підставі нотаріально посвідченої довіреності, виданої ОСОБА_3 , оплатила борг останнього за виконавчими провадженнями №48848443 в розмірі 1 427 200 грн. та №51873965 в розмірі 4 288 грн. 40 коп.

Зазначене підтверджується: нотаріально посвідченою довіреністю ОСОБА_3 від 28 січня 2019 року, виданої на ім`я ОСОБА_4 , копіями платіжних доручень №4367811, №4367822, №4367819, №4367843, №4367837, №4367956 від 28 січня 2019 року.

29 січня 2019 року ОСОБА_3 звернувся до Подільського РВ ДВС у м. Києві із заявами про закриття виконавчих проваджень №48848443 та №51873965 у зв`язку з повним погашенням заборгованості.

07 березня 2019 року сторони уклали нотаріально-посвідчений договір про внесення змін до договору позики від 28 січня 2019 року, зареєстрований за №487, відповідно до якого ОСОБА_3 та ОСОБА_4 домовилися про наступне:

-1. Викласти п. 1 Договору в наступній редакції: «Позичальник ОСОБА_3 позичив (взяв у борг) у позикодавця ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 1 748 000 грн., що на день укладення цього договору еквівалентно 66 009 доларів США.

-2. Викласти п. 3 Договору в наступній редакції: «Позичальник зобов`язується повернути позикодавцю зазначений в п. 1 договору борг до 12 години ранку 22 березня 2019 року».

07 березня 2019 року ОСОБА_4 та ОСОБА_3 уклали нотаріально-посвідчений договір іпотеки, зареєстрований в реєстрі за №488.

Відповідно до п.п. 1.1., 2.1, 2.2, 6.2.5, 9.6 вказаного Договору, згідно з договором позики, укладеного 28 січня 2019 року та договору про внесення змін до договору позики від 07 березня 2019 року між ОСОБА_3 («іпотекодавцем») та ОСОБА_4 ("іпотекодержатель"), іпотекодержатель надав іпотекодавцю позику в сумі 1 748 000 грн., що на день укладення цього договору еквівалентно 66 009 доларів США 00 центів. Позичальник зобов?язаний повернути суму позики у термін, вказаний вищевказаному договорі позики та/або в додаткових угодах до нього.

На забезпечення виконання основного зобов`язання іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю належне йому на праві власно нерухоме майно, а саме:

- земельна ділянка загальною площею 0,1574 га, кадастровий номер :03:108:1001, яка розташована в АДРЕСА_1 , що є власністю іпотекодавця на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку КВ №007541, виданого 06 жовтня 2022 року Вишгородським районним відділом земельних ресурсів на підставі рішення виконкому Лютізької сільської ради від 21 грудня 1994 року №65, акт зареєстровано в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за №83;

- житлового будинку АДРЕСА_1 (далі як нерухоме майно), що є власністю іпотекодавця на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого ОСОБА_9 , державним нотаріусом Вишгородською державною нотаріальною конторою від 21 жовтня 1992 року за реєстровим № 1-3103, та зареєстроване в Комунальному підприємстві Київської обласної ради «Вишгородське бюро технічної інвентаризації від 01 червня 1995 року та записано в реєстрову книгу за №245.

Сторони оцінюють предмет іпотеки в 1 748 000 грн.

Відповідно до звіту про оцінку майна№004-30012019 від 25 січня 2019 року, виданого ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ», ринкова вартість житлового будинку становить 1 346 845 грн. 95 коп.

Відповідно до звіту про оцінку майна №004-30012019 від 25 січня 2019 року, виданого ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ» ринкова вартість земельної ділянки становить 349 900 грн. 20 коп.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та нотаріального посвідчення. Договір діє до повного виконання позичальником усіх умов основного зобов?язання. Всі зміни та доповнення до цього договору дійсні за умови, якщо вони викладені у письмовій формі та підписані сторонами.

Згідно висновку ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ» від 30 січня 2019 року про вартість об`єкта оцінки, замовником якого є ОСОБА_3 , ринкова вартість житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 229, 7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , складає 1 346 845 грн. 95 коп.

18 квітня 2019 року сторони уклали нотаріально посвідчений договір про задоволення вимог іпотекодержателя, зареєстрований за №807.

Відповідно до п.п. 1, 3, 5, 11, 17, 18 вказаного Договору, у зв`язку з невиконанням ОСОБА_3 , боржником своїх зобов`язань щодо повернення кредиту згідно з договором позики, укладеного 28 січня 2019 року за реєстровим №120, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д. сторони цього договору вирішили здійснити відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» та п. 6.1 Іпотечного договору, укладеного між іпотекодержателем та іпотекодавцем, позасудове врегулювання, згідно окремим договором між іпотекодержателем та іпотекодавцем про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі йому права власності на предмет іпотеки в рахунок повного виконання зобов`язання за договором позик, укладеного 28 січня 2019 року за реєстровим №120, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д. Іпотекодержатель задовольняє забезпечену іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, отже, іпотекодавець передає, а іпотеко держатель приймає у власність належне іпотекодавцю майно, а саме:

- земельну ділянку загальною площею 0,1574 га, кадастровий номер :03:108:1001, яка розташована в АДРЕСА_1 ;

- житловий будинок АДРЕСА_1 (далі як нерухоме майно).

Згідно висновку про вартість виданого ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ» від 25 січня 2019 року, оціночна вартість житлового будинку становить 1 346 845 грн. 95 коп.

Згідно висновку про вартість виданого ТОВ «ПРОФІ ЕКСПЕРТ» від 25 січня 2019 року, оціночна вартість земельної ділянки становить 349 900 грн. 20 коп.

Підписання цього Договору є підставою для повного припинення зобов`язання іпотекодавця - ОСОБА_3 за договором позики, укладеного 28 січня 2019 року за реєстровим №120, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокудіною Л.Д., укладеним між ним та іпотекодержателем.

Нотаріусом роз`яснено сторонам положення чинного законодавства щодо порядку укладення іпотечних договорів, підстав та наслідків визнання їх недійсними, порядок державної реєстрації іпотеки, зміст правил користування приміщеннями житлових будинків в редакції Постанови КМ України від 24.01.2006 року №145, зміст ст.ст. 203, 572-593 ЦК України, ст.ст. 59-65, 74 СК України та зміст ст.ст. 3-13, 15-20, 23, 24, 33-51 Закону України «Про іпотеку».

18 квітня 2019 року ОСОБА_4 на підставі нотаріально-посвідченого договору про задоволення вимог іпотекодержателя № 807 від 18 квітня 2019 року, зареєструвала право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :03:108:1001 та житловий будинок, які знаходяться в АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №164048470 від 18 квітня 2019 року.

19 липня 2019 року представником ОСОБА_10 ОСОБА_11 складено акт прийома-передачі ОСОБА_3 та ОСОБА_5 (сторона 1) вказаного вище житлового будинку ОСОБА_4 (сторона 2). Сторони засвідчили відсутність майнових претензій один до одного. Сторона 1 передала стороні 2 ключі від вхідних дверей в кількості 2-х екземплярів та засвідчила відсутність інших примірників ключів. Сторони ствердили, що доповнень та зауважень до акту не мають, він підписаний в здоровому глузді та без застосування фізичного насильства. Вказаний акт підписано сторонами.

Відповідно до розписки (заяви про отримання грошових коштів) від 10 березня 2020 року ОСОБА_3 та ОСОБА_5 отримали від ОСОБА_4 грошові кошти в розмірі 564 672 грн., що на день підписання цієї заяви є еквівалентом 20 000 Євро за курсом НБУ.

Згідно висновку рецензії №99-20-0434 від 27 жовтня 2020 року на звіт про оцінку майна №004-30012019 житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 229,7 кв.м, звіт №004-30012019 класифікується за ознакою абз. 5 п. 67 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року, як такий, що не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та непрофесійним і не може бути використаний.

Відповідно до судової оціночно-будівельної експертизи №СЕ-19/111-21/6327-ОБ від 29 червня 2021 року, вартість зазначених вище земельної ділянки та нерухомого майна в загальному розмірі становить 3 961 400 грн.

Згідно п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України, загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Відповідно до ч. 1 та п. 1 ч. 2 ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно ч.ч. 1, 4 ст. 12 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦК України, цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Виконання цивільних обов`язків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю, які встановлені договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно ч.ч. 1-5 ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Згідно абз. 1 ч. 1 ст. 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Як вбачається із ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом вимог чинного законодавства України і ст. 209 ЦК України правочини щодо відчуження нерухомого майна укладаються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Згідно ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Відповідно до ч. 1 ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно ч.ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства.

Відповідно до ч.ч. 1-2 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Відповідно до ч.ч. 1, 3, 4 ст. 334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Як вбачається із ч. 1 ст. 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості.

Згідно ч. 1 ст. 598 ЦК України, зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 599 ЦК України, зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно ст. 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.

У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

Згідно абз. 1 ч. 1 та ч. 3 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Як вбачається із ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 1046 ЦК України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти, а позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики).

Як передбачено ч. 1 ст. 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.

Згідно ч. 1 ст. 1 Закону України «Про іпотеку», іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Як передбачено ч.ч. 1, 2, 5, 6 ст. 3 Закону України «Про іпотеку», іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.

Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У разі порушення боржником основного зобов`язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно зареєстровані після державної реєстрації іпотеки.

Відповідно до ч. 7 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Згідно ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку», сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або у відповідному застереженні в іпотечному договорі зазначаються:

умови, у разі настання яких іпотекодержатель може використати своє право на позасудове стягнення;

порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки;

прийнятні та належні способи обміну повідомленнями між сторонами договору.

Згідно ч.ч. 1-4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Згідно ч.ч. 1-2 ст. 40 Закону України «Про іпотеку», звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду.

Відповідно ч. 2 ст. 43 Закону України «Про іпотеку», початкова ціна продажу предмета іпотеки встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди, - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом його оцінки.

Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц, провадження № 14-112цс19 зроблено висновок про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, визначеному статтею 38 Закону України «Про іпотеку», можливе лише за умови, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні, яке прирівнюється до такого договору за юридичними наслідками.

Згідно вимог ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1, 2, 3, 4 ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін.

Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

З аналізу пояснень представників сторін у суді, письмових пояснень позивача і третьої особи, досліджених доказів, підстав для задоволення позовів судом не встановлено.

Так, первісний позов стосується вимоги щодо примусового виконання договірного зобов`язання по поверненню грошових коштів, які перевищують розмір 90 % вартості набутого у власність предмету іпотеки над розміром позики.

Судом встановлено, що позивачем добровільно на власний розсуд укладено з відповідачкою договори позики грошових коштів, попереднього договору купівлі-продажу нерухомості, подальшої його іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя.

З викладених вище вимог Закону та в контексті обставин цієї справи суд зазначає, що права та обов`язки сторін щодо нерухомого майна, переходу права власності на нього, оцінки, обумовленої ціни відчуження, обов`язку й суми сплати грошових коштів, виникають виключно з правочинів, форма і зміст яких (письмово чи усно, в нотаріально посвідченій формі тощо) мають відповідати встановленим вимогам Закону.

Іпотечний договір, як і будь-який інший договір щодо відчуження нерухомого майна підлягає укладенню виключно в письмовій формі та обов`язковому нотаріальному посвідченню (ст.ст. 209, 657 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про іпотеку»).

Ціна, вартість предмета іпотеки та вартість за якою іпотекодавець набуває право власності на предмет іпотеки є істотною умовою договору, яка прямо вказується й погоджується сторонами в змісті укладеного письмового договору, який посвідчується нотаріусом.

Зміна ціни в договорі після його виконання в силу імперативних вимог закону не допускається (ст. 632 ЦК України).

Всі інші умови і обставини (на які посилається позивач), які в нотаріально посвідченому договорі не передбачено, не можуть вважатися умовами щодо яких сторони дійшли згоди, не можуть утворювати прав та обов`язків між сторонами та не можуть вважатися виниклими договірними зобов`язаннями.

Відтак доводи позову про існування між сторонами іншої усної домовленості, яка на нотаріально посвідчених договорах не ґрунтується, зокрема про надання і отримання «фінансової допомоги» з подальшим «спільним продажем арештованого майна на вигідних умовах», а не позики забезпеченої передачею в іпотеку об`єкта нерухомості з подальшою передачею права власності на нього на визначених договорами умовах, суд до уваги не бере і відкидає як неспроможні.

Ці обставини не стали умовами договорів щодо яких сторони дійшли згоди в спосіб, за формою і змістом як це передбачено вимогами Закону, а відтак вони не можуть стати підставою спонукання відповідачки до виконання грошового зобов`язання.

Стягнення з відповідачки 1 234 588 грн., як різниці між 90 відсотками вартості предмета іпотеки переданого відповідачці, умовам іпотечного договору та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, а також вимогам Закону України «Про іпотеку» не відповідають.

Так, в іпотечному договорі та договорі про задоволення вимог іпотекодержателя сторони згідно вимог ст.ст. 5, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі оцінки суб`єкта оціночної діяльності визначили і погодили вартість предмета іпотеки 1 346 845,95 грн. житлового будинку та 349 900,20 грн. земельної ділянки (всього 1 748 000 грн.).

Мотиви укладення вказаних договорів й інші усні умови, які в письмовому договорі не визначено, на існуванні яких наполягає сторона позивача, при вирішенні вказаного спору правового значення в силу викладених вимог Закону мати не можуть.

Укладення договору позики, який за своїм правовим змістом є реальним договором, свідчить про отримання позики позикодавцем, а відтак у позикодавця (боржника) виникає обов`язок повернути на умовах і в строк визначений договором отримані грошові кошти позикодавцеві (кредитору).

Відтак позивач (боржник), отримавши позику й погасивши заборгованість за виконавчими провадженнями, фактично змінив кредитора і мав повернути новому кредитору 1 748 000 грн. у строк до 22.03.2019 року.

Іпотечний договір за своєю правовою природою і суттю спрямований на забезпечення виконання основного зобов`язання по поверненню грошових коштів.

Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки за своєю правовою природою і суттю є добровільним (на умовах вільного договору) задоволенням вимог кредитора і тягне за собою припинення всіх правомочностей власника (боржника) й навпаки виникнення таких правомочностей у нового власника (кредитора).

До правомочностей власника в тому числі належить і право на розпорядження майном, його продаж будь-якій особі покупцеві (вільному виборі контрагента) за ціною та на умовах визначених на власний розсуд (вигідних чи невигідних умовах тощо).

При цьому сторони не домовилися і не уклали договір про право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки на підставі оцінки майна на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (ст. 38 Закону України «Про іпотеку»).

Відтак за змістом укладених сторонами договорів й виниклих правовідносин у позивача не виникло права очікувати після 18.04.2019 року продажу «на вигідних умовах» предмету іпотеки та отримання на свою користь 50% вартості від ціни реалізації майна новим власником.

Доводи сторони позивача про існування усної домовленості щодо продажу предмету іпотеки на умовах, про які йдеться в позові, й поділ отриманих грошових коштів порівну, на вимогах Закону і укладених договорах не ґрунтуються і до уваги судом не беруться.

Позивач при укладенні вказаних договорів усвідомлював і не міг не усвідомлювати, що вартість (1 748 000 грн. ), за якою відповідачка набуває право власності на предмет іпотеки згідно оцінки суб`єкта оціночної діяльності, не перевищує 90 % його вартості над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (1 748 000 грн. розміру позики), а відповідачка з того часу стає одноосібним власником нерухомого майна.

18.04.2019 року відповідачка зареєструвала право власності на предмет іпотеки і стала його одноосібним власником.

Відповідно до вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель дійсно зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром позики, але, виходячи лише з тієї його вартості, яка визначена сторонами на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, що є істотною умовою договору про задоволення вимог іпотекодержателя й щодо якої сторони обов`язково доходять згоди (ст.ст. 5, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку»).

Послідуючі висновки про те, що відповідачка продала нерухоме майно за значно більшою ціною не наділяють позивача правом вимагати різницю між 90 % вартості предмета іпотеки всупереч умов договору про задоволення вимог іпотекодержателя, яким сторони визначили ціну предмету іпотеки в розмірі 1 748 000 коп. та за якою перейшло право власності на предмет іпотеки відповідачці.

Здійснена під час укладання договору про задоволення вимог іпотекодержателя оцінка проводилася на замовлення ОСОБА_3 , яка в подальшому стала предметом домовленостей за договором за його вільним волевиявленням.

Крім того з досліджених у суді доказів ніщо по справі не вказує на те, що саме відповідачка за домовленістю з ТОВ «Профі Експерт» занизила оцінку предмета іпотеки, а позивач лише формально виступив замовником оцінки. Ці доводи ґрунтуються лише на припущеннях.

Посилання в позові на похилий вік позивача, його фінансову залежність від відповідачки, тяжкий матеріальний стан, зловживання довірою позивача, підставою для задоволення позову про стягнення грошових коштів у спосіб визначений в позові бути не можуть.

Сама письмова розписка ОСОБА_3 та ОСОБА_5 про отримання від ОСОБА_4 564 672 грн. (еквівалент 20 000 Євро) від 10.03.2020 року і відсутність претензій в зв`язку з укладанням договору про задоволення вимог іпотекодержателя, підставою для висновку про виникнення між сторонами інших, не обумовлених письмовими договорами правовідносин, бути не може.

З цих підстав доводи позову про обставини заниження оцінки предмету іпотеки, продаж ОСОБА_4 27 лютого 2020 року будинку та земельної ділянки за вдвічі більшою ціною ніж розмір позики і визначена договірна вартість предмету іпотеки, а також вартість цього нерухомого майна (3 961 400 грн.) згідно проведеної в кримінальному провадженні №0005026 судової оціночно-будівельної експертизи №СЕ-19/111-21/6327-ОБ від 29 червня 2021 року, не утворюють у відповідачки обов`язку і не наділяють позивача правом вимагати сплати відповідачкою додаткових грошових коштів у розмірі, який не ґрунтується на договірній вартості предмету іпотеки згідно вимог ст.ст. 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку».

Суд звертає увагу на те, що ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину.

Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили.

У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Вказаний правовий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 06 лютого 2019 року в справі №554/5323/14.

Таким чином, нотаріально посвідчений договір іпотеки від 07 березня 2019 року та нотаріально-посвідчений договір про задоволення вимог іпоткодержателя від 18 квітня 2019 року вважаються правомірними, а тому правові наслідки, які виникли на їх підставі продовжують існувати.

Підстав для відступлення від змісту договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передачу права власності на предмет іпотеки, зміни його ціни після виконання договору, переоцінки вартості предмета іпотеки, і як наслідок стягнення розрахованого в позові перевищення 90 % вартості над сумою позики, за виниклих правовідносин судом не встановлено.

Таким чином, враховуючи викладене вище, порушених прав позивача за первісним позовом, які б підлягали захисту судом не встановлено, а позов про це є необґрунтованим, недоведеним і безпідставним, у задоволенні якого слід відмовити.

Що стосується вимог зустрічного позову, в якому порушено питання про стягнення з відповідача 2 300 237, 46 грн., які складаються з суми отриманого відповідачем авансу згідно попереднього договору купівлі-продажу того ж об`єкту нерухомості, який відповідачем не виконано та основний договір не укладено, а також відповідної суми нарахованих штрафних санкцій, то в їх задоволенні слід відмовити, виходячи з наступного.

Так, оцінюючи виниклі між сторонами правовідносини в сукупності, взаємозв`язку та поєднанні між собою, суд вважає, що правовідносини і зобов`язання за попереднім нотаріально-посвідченим договором купівлі-продажу нерухомого майна позивача від 28.01.2019 року за своїм змістом у розумінні вимог ч. 3 ст. 635 ЦК України не припинилися, а трансформувалися в інші, оформлені спочатку іпотечним договором від 07.03.2019 року, а згодом і договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 18.04.2019 року, яким здійснено відчуження того ж об`єкту нерухомого майна ОСОБА_4 на визначених договірних умовах та відповідною вартістю.

Крім того, представник відповідача в суді зазначив, що грошові кошти, які просить стягнути первісний позивач, фактично йому передано за нотаріально посвідченим попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 28.01.2019 року, а з огляду на виниклі спірні правовідносини, відповідачка не мала наміру звертатися до суду з цим позовом, а звернулася вимушено, після подачі ОСОБА_3 безпідставного первісного позову, обираючи такий спосіб захисту.

При цьому в цій частині суд відхиляє доводи сторони первісного позивача про те, що грошові кошти в сумі 1 390 860 грн. від ОСОБА_4 за попереднім договором купівлі-продажу від 28.01.2019 року ОСОБА_3 не отримував, оскільки вони спростовуються змістом нотаріально посвідченого договору, в п. 2 якого зазначено, що ОСОБА_4 до підписання договору передала ОСОБА_3 аванс в розмірі 1 496 000 грн., а він його отримав. Також в п. 18 договору сторони ствердили, що цей правочин відповідає їхнім дійсним намірам і не носить характеру фіктивного, удаваного, не є зловмисним.

Згідно вимог ст. 218 ЦК України оспорювання окремих частин правочину не може доводитися на підставі свідчень свідків, коли вказаний правочин, як і всі інші, що укладені між сторонами в цій справі, не є предметом позовів й оспорювання по справі, а рішень судів про визнання їх недійсними суду не надано.

Таким чином, оскільки порушених прав зустрічного позивача, які б підлягали захистові в цій справі, судом не встановлено, підстав для задоволення зустрічного позову суд не вбачає.

На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 265, 268 ЦПК України,

вирішив:

в задоволенні первісного та зустрічного позовів відмовити.

Повне судове рішення складено 25 квітня 2024 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного рішення шляхом подання в зазначений строк апеляційної скарги.

Позивач за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом: ОСОБА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Відповідачка за первісним позовом та позивачка за зустрічним позовом: ОСОБА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_5 .

Третя особа за первісним та зустрічним позовом: ОСОБА_5 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце проживання: АДРЕСА_4 .

Суддя