КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Головуючий у суді першої інстанції: Букіна О.М.
Апеляційне провадження № 22-ц/824/2617/2024
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 березня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Мережко М.В.,

суддів - Нежури В.А., Соколової В.В.,

секретар - Олешко Л.Ю.,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 березня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Сіті-Девелопмент», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання майнових прав на квартиру та визнання договору недійсним,

В с т а н о в и в :

У червні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ТОВ «Сіті-Девелопмент», ОСОБА_2, ОСОБА_3 про визнання майнових прав на квартиру та визнання договору недійсним.

Позовні вимоги обґрунтовував тим, що 20 травня 2014 року між позивачем ОСОБА_1 та ТОВ «Сіті - Девелопмент» (відповідач-1) укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, за яким позивач та відповідач-1 у строки (протягом II кварталу 2015 року, але не раніше введення об`єкту в експлуатацію) погодились укласти Основний договір.

За майбутнім Основним договором відповідач-1 зобов`язувався передати у власність окрему квартиру АДРЕСА_1 , а позивач зобов`язувався виплатити вартість квартири. Плановий строк введення будинку в експлуатацію - І квартал 2015 року.

Вказував, що 20 травня 2014 між тими ж сторонами укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д4/71-273, за яким на підтвердження зобов`язань за Попереднім договором, позивач взяв на себе обов`язок оплатити 97% від вартості квартири, а саме - 391 395,00 грн.

Згідно з Додатковою угодою від 04 вересня 2014 року до Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д4/71-273 від 20 травня 2014 року, Сторона 2 (позивач) взяла на себе обов`язок сплатити вартість об`єкта, після здійснення обмірів БТІ, що у національній валюті України на день укладання договору становить 402 962,25 грн. Вартість одного квадратного метра 7 500,00 грн.

Позивач зазначав, що 20 травня 2014 року, позивачем було виконано грошове зобов`язання перед ТОВ «Сіті Девелопмент» та сплачено 391 395,00 грн, що складає 97 % від вартості квартири.

Всупереч обов`язкам викладеним попереднім договором, Відповідач основний договір з Позивачем не уклав та не передав йому квартиру. Плановий строк введення будинку в експлуатацію - І квартал 2015 року, проте на дату подання цього позову будинок в експлуатацію не введений.

Від відповідача-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» не надходило жодних листів, пропозицій про розірвання Попереднього договору. Тож позивач вважає, що такий договір є діючим, а обов`язки, які він покладає на Сторони договору - обов`язковими до виконання.

Отже, згідно з Попереднім договором та Договором про внесення змін та доповнень до Попереднього договору сторони домовлялися про майбутній продаж двокімнатної квартири АДРЕСА_1 . Розмір квартири 55,39 кв. метрів.

У ході будівництва, забудовник (відповідач-1) провів зміну проекту будинку №70 та у ході такої зміни проекту двокімнатна квартира АДРЕСА_1 , розміром 55,39 кв. метри, змінила нумерацію на №136.

Позивач стверджував, що квартира з будівельним номером № 152 та квартира № 136 , є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна. Позивач є первинним власником майнових прав на квартиру №136 і будь-які інші договори щодо відчуження майнових прав на квартиру № 136 не могли укладатися, а тому позивач вважає, що спірні угоди укладені у супереч закону.

Враховуючи, що позивачем було належним чином виконано свої обов`язки відповідно до Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 20 травня 2014 року та Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д4/71-273, за яким позивач оплатив 97% від вартості квартири, а саме - 391 395,00 грн, вважає, що у позивача виникли майнові права на квартиру № 136 .

Позивачу стало відомо, що квартира майнові права на яку були продані позивачу, зареєстрована у Реєстрі речових прав на нерухоме майно за фізичною особою ОСОБА_3, на підставі Договору купівлі-продажу квартири серія номер 2807 від 11 листопада 2019 року. Реєстратор угоди у державному реєстрі - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу - Лахно Юлія Вікторівна.

Відповідно до Інформаційної довідки сформованої приватним нотаріусом Мужейдовою Т.О., 05 вересня 2019 року право власності на квартиру №136 було зареєстровано за відповідачем-2 ОСОБА_2 та реєстрація була проведена на підставі: довідки про сплату 100% фінансування згідно Договору №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016, серія та номер: б/н, виданий 11.03.2016, видавник: ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ»; Акту прийому-передач об`єкту нерухомості, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «СІТІ - ДЕВЕЛОПМЕНТ»; Виписка із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Совські Ставки» по вулиці Кіровоградська, 70, серія та номер: б/н, видавник: ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ»; Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: СС/Д4/152-118Н, виданий 10.03.2016, видавник: ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОСОБА_2 ; Додаткова угода, серія та номер: 1, виданий 21.03.2016, видавник: ТОВ «ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ», ОСОБА_2 .

Позивач вказував, що майнові права на квартиру АДРЕСА_4 ) були продані два рази, зокрема, перший раз - позивачу, про що свідчить Попередній договір купівлі-продажу квартири від 20 травня 2014 року укладений між позивачем ОСОБА_1 та відповідачем ТОВ «Сіті-Девелопмент», та другий раз незаконно - відповідачу-2 ОСОБА_4 , про що свідчить Договір №СС/Д4/152- 118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ».

Зазначав, що 03 вересня 2019 року ТОВ «Сіті Девелопмент» та ОСОБА_5 уклали договір купівлі-продажу, за яким квартира №136 (майнові права на яку вже були продані Позивачу) перейшла у власність відповідачу-2.

Разом з тим, ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ» не мав права укладати Договір МСС/Д4/152- 118Н купівлі-продажу майнових прав від 10 березня 2016 року та правочин (щодо купівлі-продажу квартири 136 ) з відповідачем-2 ОСОБА_6 і такі правочини суперечать ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Змістом Договору МСС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10 березня 2016 року є передача майнових прав на квартиру №136 відповідачу-2, а тому цей правочин має явний дефект, оскільки майнові права на квартиру № 136 вже були відчужені позивачу.

Відповідачу-1 було достовірно відомо при укладенні Договору №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10 березня 2016 року з відповідачем-2 ОСОБА_6 , що майнові права на ту ж квартиру вже продані позивачу за Попереднім договором купівлі-продажу квартири від 20 травня 2014 року, а тому фактом укладення договору з відповідачем-2 ОСОБА_6 щодо квартири № 136 , відповідачем-1 було порушено майнові права позивача.

Однак, реальна можливість набути спірну квартиру у власність відсутня з огляду на те, що право власності на неї було продане відповідачем-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» відповідачу-2 ОСОБА_4 , який, в свою чергу, відчужив цю квартиру відповідачу-3 ОСОБА_7 .

Позивач вважає, що Договір №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав укладений 10 березня 2016 року, є таким, що суперечить закону і має бути визнаним недійсним.

Зазначав, що 11 листопада 2019 року між ОСОБА_6 та ОСОБА_8 було укладено Договір купівлі-продажу квартири серія номер 2807 від 11 листопада 2019 року, який зареєстрований у державному реєстрі нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лахно Ю. В.

Враховуючи той факт, що Договір №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10 березня 2016 року, за яким право власності на квартиру 136 перейшло до ОСОБА_9 є недійсними, оскільки укладені з порушенням ч. 1 ст. 203 ЦК України, то Договір від 03 вересня 2019 року, за яким відповідач-3 ОСОБА_10 отримала право власності на квартиру позивач вважає також недійсним та законно претендує на квартиру №136 .

На підставі викладеного позивач просив суд:

- визнати за позивачем ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 ;

- зобов`язати ТОВ «Сіті Девелопмент» укласти з позивачем ОСОБА_1 . Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 ;

- визнати недійсним Договір №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016, серія та номер: б/н, виданий 11.03.2016, видавник: ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ»;

- визнати недійсним правочин від 03.09.2019 між відповідачем-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» та відповідачем-2 ОСОБА_2 , за яким відбувся продаж квартири АДРЕСА_4 ;

- визнати недійсним Договір купівлі-продажу квартири серія № 2807 від 11.11.2019, укладений між відповідачем-2 ОСОБА_2 та відповідачем-3 ОСОБА_3 та зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лахно Ю.В., за яким відбувся продаж квартири АДРЕСА_4 .

Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 14 березня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із таким рішенням суду, позивач ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невстановлення усіх обставин, що мають значення для вирішення справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 березня 2023 року та ухвалити нове судове рішення про задоволення позовних вимог.

Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що суд першої інстанції не дослідив та не надав оцінки усім наданим позивачем доказам, зокрема, листу в.о. директора Департаменту ДАБІ у м. Києві І. Горбача від 16 березня 2020 року вих. №10/26-10/1603/07. Натомість, суд безпідставно урахував копії наданих відповідачем доказів за відсутності оригіналів цих документів.

Стверджує, що укладення спірних договорів відповідачами порушує його майнові права. Вказує, що належно виконав свої зобов`язання за попереднім договором, оплативши 97% вартості об`єкту в сумі 402 962,25 грн, тому позовна вимога про визнання за ним майнових прав на закріплений об`єкт незавершеного будівництва є законною та обґрунтованою.

Вказує, що, в порушення норм процесуального права, у резолютивній частині оскаржуваного рішення не зазначений висновок суду щодо кожної із заявлених позивачем вимог.

У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Талащенко В.Є. зазначає, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим. Апеляційну скаргу вважає безпідставною, просить залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 березня 2023 року - без змін.

Своїм правом на подачу відзиву інші учасники справи у встановлений строк не скористалися.

Відповідно до ст. 44 ЦПК України, особи, які беруть участь у справі зобов`язані добросовісно здійснювати свої процесуальні права і виконувати процесуальні обов`язки.

Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними.

Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Відповідно до ст.ст. 128-131 ЦПК України сторони були своєчасно повідомлені про день та час розгляду справи за адресами, які були зазначені в матеріалах справи, заяв щодо зміни місця проживання або місцезнаходження від сторін не надходило. Представник позивача адвокат Бурковський О.А. та представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Талащенко В.Є. брали участь у судових засіданнях у апеляційному суді.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності

Відповідно до ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість:

1) керує ходом судового процесу;

2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами;

3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій;

4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом;

5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.

Згідно з вимогами ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Встановлено, що 12.05.2014 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 було укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 988 (а.с. 18-21 т. 1).

За умовами п.п. 1.1., 1.3.. 1.4. Попереднього договору сторони дійшли згоди укласти в майбутньому (протягом ІІ кварталу 2015 року, але в будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «Сіті-Девелопмент» правовстановлюючих документів на квартиру) договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку АДРЕСА_2 з наступними характеристиками: секція 4; поверх 6; номер квартири 71 ; кількість кімнат 2; загальна площа 53,8 м. кв.

В п. 2.3. Попереднього договору сторони погодили порядок розрахунків за Основним договором, а в розділі 3 Попереднього договору - інші істотні умови Основного договору, такі як: стан Об`єкту, порядок оформлення приймання-передачі Об`єкту та ін.

Відповідно до п. 7.1. Попереднього договору цей Попередній договір набирає чинності з моменту його укладення Сторонами і діє до моменту укладення та нотаріального посвідчення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язань за Попереднім договором щодо сплати штрафних санкцій винною стороною.

Також встановлено, що 20.05.2014 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 було укладено Договір про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д4/7-273 (а.с. 24-27 т. 1).

За змістом п. 1.1. Договору про забезпечення для підтвердження зобов`язань, що виникли у сторін згідно з Попереднім договором щодо укладення та виконання договору купівлі-продажу (далі - Основний договір) та забезпечення виконання таких зобов`язань, ОСОБА_1 сплачує ТОВ «Сіті-Девелопмент» суму грошових коштів, розмір, порядок та умови сплати якої встановлюються розділом 2 цього Договору. Вказана сума коштів буде, після її належної сплати ОСОБА_1 за даний Договором, зарахована до платежів за Основним договором у момент укладення такого Основного договору.

В п.п. 2.2.1. Попереднього договору Сторони погодили, що ОСОБА_1 зобов`язується, у строк до 23.05.2014, сплатити ТОВ «Сіті-Девелопмент» 97% вартості об`єкту, що у національній валюті України на день укладення цього Договору становить 391 395,00 грн., у т.ч. ПДВ 65 232,50 грн. Вартість 1 метра квадратного на момент укладення цього Договору становить 7 500,00 грн., у т.ч. ПДВ 1 250,00 грн. Вартість Об`єкту визначена в п.п. 2.2.1. не є остаточною та підлягає коригуванню після здійснення обмірів БТІ.

Згідно п. 6.1. Договору про забезпечення даний Договір вступає в силу з моменту його підписання обома Сторонами і діє до моменту укладення Основного договору, або до моменту виконання зобов`язання за Договором щодо штрафних санкцій винною Стороною.

В подальшому, 04.09.2014 ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 уклали Договір про внесення змін до Попереднього договору, яким змінили п. 1.4. Попереднього договору та передбачили нові, наступні характеристики Квартири: секція 4; поверх 13; номер квартири 152 ; кількість кімнат 2; загальна площа 55,39 кв.м. (а.с. 22-23 т. 1).

Крім цього, 04.09.2014 ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 уклали Додаткову угоду до Договору про забезпечення, якою п.п. 2.2.1. Договору про забезпечення виклали в новій редакції і передбачили, що ОСОБА_1 зобов`язується сплатити вартість Об`єкту після обмірів БТІ, що у національні валюті України на день укладання цього Договору становить 402 962,25 грн., в т.ч. ПДВ 20% - 67 160,38 грн. Вартість одного квадратного метра, яка за згодою Сторін становить 7 500,00 грн., в т.ч. ПДВ 20% - 1 250,00 грн. Станом на 04.09.2014 ОСОБА_1 профінансовано грошова сума у розмірі 391 395,00 грн., в т.ч. ПДВ 20% 65 232,50 грн. Вартість Об`єкту визначена в п.п. 2.2.1. не є остаточною та підлягає коригуванню після здійснення обмірів БТІ (а.с. 28 т. 1).

На виконання Договору про забезпечення виконання зобов`язань № СС/Д4/7-273 від 20.05.2014 ОСОБА_1 було сплачено на користь ТОВ «Сіті-Девелопмент» 402 962,25 грн., зокрема: 20.05.2014 - 241 395,00 грн. та 150 000,00 грн., 26.03.2015 - 11 567,25 грн. (а.с. 29 т. 1).

На час розгляду даної справи Основний Договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку АДРЕСА_7 ; кількість кімнат 2; загальна площа 53,8 м. кв. між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 укладено не було.

Судом першої інстанції також встановлено, що 10.03.2016 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_2 було укладено Договір № СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав на Об`єкт нерухомості - квартира № 152 , кількість кімнат 2, загальна площа 55,39 кв.м., поверх 13, секція 4, за адресою: АДРЕСА_2 (а.с. 178-183 т. 1).

ТОВ «Сіті-Девелопмент» 11.03.2016 видало ОСОБА_2 довідку про сплату 100 % фінансування згідно Договору № СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016, відповідно до якої ОСОБА_11 сплатив ТОВ «Сіті-Девелопмент» 664 680,00 грн., що складає 100 % майнових прав на Об`єкт нерухомості - квартира АДРЕСА_8 (а.с. 184 т. 1).

Відповідно до виписки із переліку осіб, які брали участь у інвестуванні будівництва квартир в ЖК «Совські Ставки» по вул. Кіровоградська, ОСОБА_2 є інвестором квартири № 152 , загальна площа 55,39 кв.м., поверх 13, секція 4 (а.с. 185 т. 1).

Відповідно до Акту прийому - передачі Об`єкту нерухомості за договором купівлі-продажу майнових прав № СС/Д4/152-118Н від 10.03.2016 ТОВ «Сіті-Девелопмент» передало, а ОСОБА_2 прийняв Об`єкт нерухомості - квартиру № 152 , кількість кімнат 2, загальна площа 55,39 кв.м., поверх 13, секція 4 (а.с. 186 т. 1).

21.03.2016 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_12 було укладено Додаткову угоду № 1 (без зазначення до якого договору дана угода укладена) відповідно до якої встановлено, що після реєстрації була допущена помилка стосовно нумерації квартир та з`ясовано, що квартира АДРЕСА_9 , фактично має № 136 (а.с. 187 т. 1).

23.09.2019 ТОВ «Акропром» було виготовлено технічний паспорт на квартиру АДРЕСА_10 . Відомості про власника у даному технічному паспорті відсутні (а.с. 188-192 т. 1).

11.11.2019 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу квартири, який був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Лахно Ю.В., відповідно до якого ОСОБА_11 передав, а ОСОБА_10 прийняла у власність квартиру АДРЕСА_11 (а.с. 193-196 т. 1).

Таким чином судом встановлено, що як і у Попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 12.05.2014 укладеному між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 та до якого внесено зміни 04.09.20214 Договором про внесення змін до Попереднього договору, так і у Договорі № СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016 укладеному між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_13 . Об`єктом нерухомості є квартира з наступними характеристиками: № 152, кількість кімнат 2, загальна площа 55,39 кв.м., поверх 13, секція 4, адреса: АДРЕСА_2 .

Разом із тим, укладенням між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_13 . Додаткової угоди № 1 від 21.03.2016 якою було встановлено, що після реєстрації, тобто укладення договорів, була допущена помилка стосовно нумерації квартир та з`ясовано, що квартира АДРЕСА_9 , фактично має № 136, а тому доводи представника відповідача-2 про те, що позивачем не доведено, що між позивачем та відповідачем-1 виникли правовідносини саме щодо квартири № 136 є необґрунтованими, оскільки невідповідність нумерації квартир було встановлено саме відповідачем-2.

При цьому, суд першої інстанції звернув увагу, що між позивачем та відповідачем-1, а також між відповідачем-1 та відповідачем-2 було укладено різні договори щодо Об`єкту нерухомості, а саме: Попередній договір купівлі-продажу квартири та Договір купівлі-продажу майнових прав на Об`єкт нерухомості відповідно.

За вказаних обставин, суд дійшов правильного висновку, що твердження позивача щодо придбання з відповідачем-2 одного і того ж об`єкта нерухомості є недоведеним.

Колегія суддів також погоджується із висновками суду щодо позовної вимоги про зобов`язання відповідача-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» укласти з позивачем ОСОБА_1 . Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 .

Так, відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11, частин першої, другої статті 509 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У частині третій статті 640 ЦК України передбачено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Відповідно до статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу квартири укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Окрім цього, абз. 5 ч. 1 ст. 635 ЦПК України визначено, що попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Як було встановлено судом, 12.05.2014 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_1 було укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ляхар О.М. та зареєстрований в реєстрі за № 988, отже, позивачем та відповідачем-1 було дотримано вимог законодавства щодо форми укладеного договору.

За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Примусове виконання зобов`язання в натурі суперечить принципу вільного волевиявлення учасника правочину та вимогам статті 635 ЦК України про правові наслідки порушення зобов`язання за попереднім договором.

Припинення зобов`язання з попереднього договору внаслідок неукладення основного договору протягом встановленого попереднім договором строку унеможливлює спонукання до укладення основного договору в судовому порядку, визнання такого договору дійсним, виконання обов`язку в натурі чи виникнення основного договірного зобов`язання як правової підстави для виникнення в набувача права власності на майно.

Укладення попереднього договору та виконання умов, які у ньому були передбачені, є лише передумовами для укладення основного договору, і не заміняє собою основний договір. Навпаки, внаслідок не укладення основного договору зобов`язання, встановлене попереднім договором припиняється.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства, прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу.

Відповідна правова позиція викладена у Постанові Верховного Суду України від 02 вересня 2015 року в справа № 6-226цс14.

За умовами п.п. 1.1., 1.3., 1.4. Попереднього договору, з урахуванням положень Договору про внесення змін та доповнень, сторони дійшли згоди укласти в майбутньому (протягом ІІ кварталу 2015 року, але в будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «Сіті-Девелопмент» правовстановлюючих документів на квартиру) договір купівлі-продажу квартири в житловому будинку АДРЕСА_12 ; кількість кімнат 2; загальна площа 53,39 м. кв.

Таким чином сторонами було визначено строк для укладення Основного договору протягом ІІ кварталу 2015 року, але в будь-якому разі не раніше отримання ТОВ «Сіті-Девелопмент» правовстановлюючих документів на квартиру.

Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, квартира АДРЕСА_13 станом на 06.04.2020 зареєстрована на праві власності за ОСОБА_3 (а.с. 30 т. 1).

На підставі викладеного суд першої інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги щодо зобов`язання відповідача-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» укласти з позивачем ОСОБА_1 . Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_4 .

Правильними є також є висновки суду щодо позовної вимоги про визнання за позивачем ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 .

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестиційною діяльністю є сукупність практичних дій громадян, юридичних осіб і держави щодо реалізації інвестицій.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).

Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Враховуючи встановлені судом фактичні обставини справи, укладений між позивачем та відповідачем-1 Попередній договір купівлі-продажу квартири не є по своїй суті інвестиційним договором, позивач не придбав у відповідача-1 майнові права на спірну квартиру та не є інвестором будівництва, між позивачем та відповідачем-1 не виникло та існує правовідносин щодо інвестування будівництва квартири, а тому вимоги позивача про визнання за позивачем ОСОБА_1 майнових прав на квартиру АДРЕСА_4 , є необґрунтованими.

Необґрунтованими є також позовні вимоги про визнання недійсними договорів.

Так, між відповідачем-1 та відповідачем-2 10.03.2016 між ТОВ «Сіті-Девелопмент» та ОСОБА_2 було укладено Договір № СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру.

В подальшому відповідачем-2 було зареєстровано право власності на спірну квартиру та відчужено її відповідачу-3 11.11.2019 на підставі договору купівлі-продажу квартири.

Відповідно до статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з частиною першою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За змістом статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою (частина п`ята статті 216 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, передбачених законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається необхідний спосіб захисту порушеного права, якщо таке порушення відбулось.

Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частинами першою, другою та третьою статті 656 ЦК України передбачено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 658 ЦК України встановлено, що право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Підставою для визнання договорів недійсними позивач зазначає те, що під час укладення між відповідачем-1 та відповідачем-2 Договору СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру майнові права на спірну квартиру не належали відповідачу-1, а належали позивачу.

Разом із тим, як було зазначено судом вище, відповідно до статті 635 ЦК України суть попереднього договору полягає в тому, що його сторони зобов`язуються у майбутньому укласти основний договір. При цьому попередній договір визначає умови, на яких сторони зобов`язуються у певний строк укласти основний договір, тобто, за попереднім договором виникає лише двостороннє зобов`язання сторін укласти основний договір у майбутньому, позаяк, укладенням попереднього договору лише обумовлюються наступні дії його сторін, а не відбувається фактичне вибуття із власності продавця предмету продажу, а покупець не набуває право власності, в тому числі майнових прав, на це майно з укладенням попереднього договору.

Суд першої інстанції установив, що з укладенням Попереднього договору купівлі-продажу квартири позивач не набув майнових прав на спірну квартиру, власником майнових прав залишився відповідач-1, а тому наведенні позивачем підстави для визнання недійсним Договору №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016 укладеного між ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ОСОБА_12 є необґрунтованими.

При цьому, суд також не знайшов підстав для визнання недійсним Договору купівлі-продажу квартири серія № 2807 від 11.11.2019, укладений між відповідачем-2 ОСОБА_2 та відповідачем-3 ОСОБА_3 та зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лахно Ю.В., за яким відбувся продаж квартири АДРЕСА_4 , оскільки дана вимога є похідною від вимоги про визнання недійним Договору №СС/Д4/152-118Н купівлі-продажу майнових прав від 10.03.2016, укладеного між ТОВ «СІТІ ДЕВЕЛОПМЕНТ» та ОСОБА_13 .

Суд першої інстанції також обґрунтовано відхилив вимогу про визнання недійсним правочину від 03.09.2019 між відповідачем-1 ТОВ «Сіті Девелопмент» та відповідачем-2 ОСОБА_2 , за яким відбувся продаж квартири АДРЕСА_4 , оскільки під час розгляду судом даної справи позивач не довів факт укалдення такого правочину.

Відповідно до ст.ст. 77-81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмету доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов правильного та обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову за недоведеністю позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги позивача не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки суду першої інстанції, обґрунтовано викладені у мотивувальній частині рішення, та фактично зводяться до незгоди позивача з висновками суду. При цьому, докази та обставини, на які посилається позивач у апеляційній скарзі, були предметом дослідження суду першої інстанції і при їх дослідженні та встановленні були дотримані норми матеріального і процесуального права. Судом першої інстанції правильно визначено характер спірних правовідносин, встановлено обсяг прав та обов`язків сторін, застосовано норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, що склались між сторонами, надано повну, всебічну та об`єктивну оцінку наявним у справі доказам, та з урахуванням передчасності позовних вимог, обґрунтовано відмовлено у їх задоволенні.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів доходить висновку, що рішення суду є законним і обґрунтованим, підстави для його скасуванні відсутні.

Керуючись ст.ст. 141, 369, 374, 375, 382, 383, 384 України, суд,

П о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 14 березня 2023 року залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини судового рішення з дня складення повного судового рішення безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст судового рішення складено 21 березня 2024 року.

Головуючий: М.В. Мережко

Судді: В.А. Нежура

В.В. Соколова