Справа № 583/478/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 березня 2024 року Охтирський міськрайонний суд Сумської області в складі:

головуючого судді Яценко Н.Г.,

за участю секретаря судового засідання Артеменко О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 8 в м. Охтирка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі, стягнення індексації,-

ВСТАНОВИВ:

01.02.2024 до суду звернувся представник позивачки ОСОБА_1 адвокат Абрамович О.В. з вказаним позовом та просить: розірвати договір оренди землі №397/17, який укладено 02.11.2017 між ОСОБА_1 та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» щодо оренди земельної ділянки площею 3,5786 га, кадастровий номер :01:001:0396, номер запису про інше речове право 23469197; стягнути з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 заборгованість за договором оренди землі №397/17 від 02.11.2017 в розмірі 18397,09 грн, а також всі понесені нею судові витрати.

Свої вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,5786 га, кадастровий номер :01:001:0396, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади (колишньої Кардашівської сільської ради) Охтирського району Сумської області. 02.11.2017 ОСОБА_1 уклала з ПрАТ «Райз-Максимко» договір оренди землі №397/17 строком на 10 років, відповідно до умов якого орендна плата вноситься у грошовій формі та в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 11222,45 грн, обчислення розміру якої здійснюється з урахуванням індексації. 25.07.2018 між ОСОБА_1 , ПрАТ «Райз-Максимко» та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було укладено трьохсторонню додаткову угоду №1 до Договору №397/17, відповідно до якої новий орендар ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» приймає на себе всі права та обов`язки від ПрАТ «Райз-Максимко», а також сторони вирішили внести зміни/доповнення, зокрема про те, що з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн, що становить 10% нормативної грошової оцінки. Однак в порушення умов договору оренди землі відповідач не проводив обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексації.

05.02.2024 ухвалою Охтирського міськрайонного суду Сумської області відкрито провадження по справі у спрощеному позовному провадженні з викликом учасників справи.

04.03.2024 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить у задоволенні позову ОСОБА_1 до ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» про розірвання договору оренди землі, стягнення індексації відмовити в повному обсязі. Свої заперечення мотивує тим, що відповідач не порушував права позивача, а отже доводи позивача про факт систематичної (два і більше разів) несплати коштів за оренду землі, тобто істотного порушення умов укладеного договору оренди земельної ділянки, є необґрунтованими та недоведеними, та не можуть братися до уваги судом. Розмір орендної плати та її індексація визначаються за домовленістю сторін. Порядок індексації орендної плати законом не передбачений. Цей механізм сторони повинні передбачати в договорі оренди земельної ділянки (як індекс застосовувати, з якого періоду і т.д.). Однак в договорі оренди земельної ділянки, укладеному ОСОБА_1 з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ», така інформація відсутня. На даний момент сторони не укладали додаткових угод, в яких чітко було б прописано процедуру індексації орендної плати. Складність також полягає в тому, що індекс інфляції публікується за попередні періоди (щомісяця та за календарний рік), тому на час виплати орендної плати точний індекс інфляції за поточний рік ще не відомий. Надані позивачем розрахунки зроблені некоректно, а тому не повинні враховуватися судом, так як базовим місяцем розрахунку орендної плати вважають останній місяць перед початком роботи з укладення договору, за який офіційно опубліковано індекс інфляції.

Також 04.03.2024 від відповідача надійшло клопотання про застосування строку позовної давності.

В судове засідання позивачка та її представник не з`явилися, представник позивачки надав заяву про розгляд справи без їх участі, позовні вимоги підтримує в повному обсязі.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений в установленому законом порядку, враховуючи, що відповідач скористався правом на подачу відзиву, висловив свою позицію щодо спору, суд вважає за можливе розглянути справу у відсутності представника відповідача за наявними матеріалами.

Вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, врахувавши думку учасників справи, суд дійшов наступного висновку.

Відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії СМ №085848 від 30.03.2004 ОСОБА_1 є власником земельної ділянки, кадастровий номер :01:001:0396, площею 3,5786 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходяться на території Чернеччинської сільської об`єднаної територіальної громади (колишньої Кардашівської сільської ради), Охтирського району, Сумської області (а.с. 6).

02.11.2017 ОСОБА_1 уклала договір оренди землі №397/17 з Приватним акціонерним товариством «Райз-Максимко» щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:001:0396, площею 3,5786 га, (далі Договір №397/17) строком на 10 років (а.с. 8-9).

16.11.2017 Договір №397/17 був зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 23469197, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 22.11.2017 №104603491 (а.с. 11).

Пунктом 9 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 10% нормативної грошової оцінки, що складає 11222,45 грн.

Пунктом 10 Договору передбачено, що обчислення розміру орендної плати на земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Відповідно до п. 11 Договору орендна плата вноситься у такі строки: 1 (один) раз на рік по закінченню сільськогосподарського року, але не пізніше 01 грудня.

Пунктом 38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

В пункті 39 договору оренди визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

25.07.2018 між ОСОБА_1 (орендодавець), ПрАТ «Райз-Максимко» (орендар) та ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» (новий орендар) укладено додаткову угоду №1 про заміну сторони та внесення змін і доповнень, про поновлення договору оренди землі №397/17, відповідно до якої орендар передає, а новий орендар приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди. Сторони домовилися внести зміни/доповнення в договір оренди, зокрема, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 112224,47 грн, з 2017 року орендна плата складає 11222,45 грн (а.с. 12).

З відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору від 26.01.2024 та виписки по надходженням по картці/рахунку НОМЕР_1 ОСОБА_1 від 26.01.2024 вбачається, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» було нараховано та виплачено позивачці орендну плату без вирахування податків та інших обов`язкових платежів: у 2018 році 5632,39 грн + 5989,95 грн, у 2019 році 12344,70 грн, у 2020 році 12344,67 грн, у 2021 році 12344,67 грн, у 2022 році 12344,67 грн, у 2023 році 12344,67 грн (а.с. 14-15).

Як зазначає позивачка, орендар платив орендну плату, але не в повному розмірі, оскільки не сплачував індексацію, яка передбачена договором і є складовою орендної плати. Тому орендодавець була змушена звернутися за захистом свого порушеного права до суду.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України).

Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Частинами 3 та 4 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Укладаючи договір оренди землі, сторони узгодили усі умови (пункти) договору, визначились з їх змістом.

Згідно з пунктом 38 Договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.

Положенням пункту 10 договору було погоджено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації.

Зазначене узгоджується з пунктом 3 частини першої статті 3, статтею 627 ЦК України, якими до загальних засад цивільного законодавства віднесено свободу договору, що передбачає, зокрема, добровільне узгодження умов договору оренди землі при його укладенні.

Посилання представника відповідача на те, що законодавством не передбачено порядок індексації орендної плати, суд не може взяти до уваги, оскільки відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі», обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Згідно із частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Системний аналіз зазначених положень законодавства, які регулюють відносини, пов`язані з орендою землі, зокрема, положень ЦК України, дає підстави зробити висновок, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом «д» статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до висновку щодо застосування норми права, викладеного в п. 66 Постанови ВС від 16 березня 2020 року по справі №922/1658/19, колегія суддів судової плати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного суду дійшла висновку, що у контексті спірних земельних правовідносин положення ст. 21 Закону України «Про оренду землі» необхідно застосовувати у такий спосіб: нормами статті 21 Закону України «Про оренду землі» визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором. Законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки. Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, однак індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати.

Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.

Судом встановлено, що ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» істотно порушено договір, а саме не в повному обсязі сплачувалася орендна плата з 2018 по 2023 роки, що згідно із частиною другою статті 651 ЦК України є підставою для розірвання за рішенням суду договору оренди земельної ділянки, на чому наполягає позивачка.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

За таких обставин не узгоджується з зазначеною правовою позицією доводи представника відповідача про те, що недоплата орендної плати не є підставою для розірвання договору оренди.

Відповідач не спростував належними та допустимими доказами твердження позивачки про те, що орендна плата їй сплачена не в повному обсязі, а саме без урахування інфляції.

При цьому суд не бере до уваги твердження представника відповідача про те, що орендна плата виплачувалась з урахуванням індексу інфляції в зв`язку з неврахуванням позивачем сплачених відповідачем податків, оскільки позивач отримав на руки орендну плату з вирахуванням податків від суми, зазначеної у договорі.

Крім того, суд вважає, що права позивачки підлягають захисту шляхом стягнення з ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь позивача суми невиплаченої індексації за договором оренди землі.

Земельна ділянка була передана позивачкою в оренду ПрАТ «Райз-Максимко» за договором від 02.11.2017, строк сплати орендної плати не пізніше 01 грудня. Додатковою угодою №1 від 25.07.2018 змінено орендаря з ПрАТ «Райз-Максимко» на ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ».

Зважаючи на викладене, базовим місяцем початку обрахунку індексації орендної плати є грудень 2017 року (наступний місяць після узгодження сторонами 02.11.2017 розміру орендної плати).

Так сума орендної плати з урахуванням індексації розраховується за формулою: [Сума орендної плати з урахуванням індексації] = [Орендна плата] ? [Сукупний індекс інфляції] / 100%, де: [Орендна плата] - сума орендної плати, яка підлягає індексації, [Сукупний індекс інфляції] - добуток щомісячних індексів за відповідний період.

Відповідні індекси споживчих цін розраховуються Державним комітетом статистики України (раніше - Міністерство статистики України), починаючи з серпня 1991 року щомісячно і публікуються, зокрема, у газеті «Урядовий кур`єр». Повідомлені друкованими засобами масової інформації з посиланням на Державний комітет статистики України ці показники згідно зі статтями 19, 21 і 22 Закону України «Про інформацію» є офіційними.

Суд погоджується з розрахунком орендної плати з урахуванням індексації, наведеним позивачкою в позовній заяві, так як він проведений відповідно до вищенаведеної формули, а також нею правильно обрано періоди обрахунку.

Отже, судом встановлено, що з боку відповідача здійснювалася систематична сплата орендної плати ОСОБА_1 не у повному обсязі, визначеному договором, тобто існує невиконання умов договору.

Таким чином, суд приходить до висновку про задоволення позову.

Стороною відповідача було заявлено про застосування судом строків позовної давності.

Відповідно до ч. 1 ст. 256 ЦК України, позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ст. 257 ЦК України).

Згідно з вимогами ст. 260 ЦК України, позовна давність обчислюється за загальними правилами визначення строків, встановленими ст. ст. 253-255цього Кодексу. Порядок обчислення позовної давності не може бути змінений за домовленістю сторін.

Положеннями ч. 1 ст. 261 ЦК України встановлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Вперше орендну плату від відповідача ТОВ «РАЙЗ ПІВНІЧ» позивачка отримала у 3 кварталі 2018 року, тому з того часу мала довідатися про порушення свого права в частині недоплати індексації за 2018 рік.

Відповідно до ст. 29 Закону України «Про захист населення від інфекційних хвороб» з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, і з урахуванням рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 10.03.2020. Кабінетом Міністрів України прийнято постанову від 11.03.2020 №211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» із змінами і доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України від 22.04.2020 №291, від 29.04.2020 №313 та від 04.05.2020 №332 постановлено(поміж-іншим), установити з 12.03.2020 по 22.05.2020 на усій території України карантин.

02.04.2020 Президент України підписав Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)». Закон опубліковано і він набрав законної сили.

Відповідно до п. 11 закону під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-2019), Розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2003р., №№ 40-44, ст. 356) доповнено пунктами 12-14 такого змісту: «12. Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину».

Пізніше, 15.03.2022 Верховною радою України було прийнято Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», який набрав чинності з 17.03.2022. Вказаним законом було доповнено розділ «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України пунктом 19 такого змісту: «У період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії».

Оскільки строк позовної давності заявлених позовних вимог до набрання чинності вказаних законів не сплив, тому в задоволенні клопотання представника відповідача про застосування строку позовної давності слід відмовити.

Оскільки суд дійшов висновку про задоволення позову, на підставі ст.141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача на користь позивача судові витрати зі сплати судового збору в сумі 2422,40 грн.

Керуючись ст.ст. 3, 12, 13, 15, 56, 77-82, 133, 141, 263-265, 268 ЦПК України

у х в а л и в:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 397/17 від 02.11.2017, укладений між ОСОБА_1 таТовариством з обмеженою відповідальністю «Райз-Максимко» щодо оренди земельної ділянки площею 3,5786 га, кадастровий номер :01:001:0396, номер запису про інше речове право 23469197.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 невиплачену індексацію в розмірі 18397 (вісімнадцять тисяч триста дев`яносто сім) гривень 09 копійок, обрахованої без вирахування податків та інших обов`язкових платежів.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ» на користь ОСОБА_1 судові витрати у виді сплаченого судового збору у розмірі 2422 (дві тисячі чотириста двадцять дві) гривні 40 копійок.

Рішення суду може бути оскаржене до Сумського апеляційного суду через Охтирський міськрайонний суд Сумської області протягом 30 днів з дня його проголошення.

Позивачка ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «РАЙЗ ПІВНІЧ», місцезнаходження: вул. Центральна, буд. 1, с. Калинівка, Миколаївського району, Миколаївської області, .

Суддя Охтирського міськрайонного суду

Сумської області Н.Г. Яценко