Справа №709/1541/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 березня 2024 року Чорнобаївський районний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді - Кваші І.М.,

секретаря судового засідання - Кіян С.О.

за участю:

представника позивача за первісним позовом - ОСОБА_1 ,

відповідача -2 за первісним позовом ОСОБА_2 ,

представника відповідача-2 за первісним позовом - ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в селищі Чорнобай цивільну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна», третя особа без самостійних вимог на стороні позивача: Державна інспекція архітектури та містобудування України, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою,-

ВСТАНОВИВ:

1. Позиції сторін за первісним позовом, процесуальні дії

1.1. Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна» звернулося до Чорнобаївського районного суду Черкаської області з позовною заявою до ОСОБА_4 та ОСОБА_2 про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, посилаючись на наступне.

16.09.2019 між ОСОБА_4 та ПрАТ «ВФ Україна» був укладений договір оренди нерухомого майна №_CHВ від 16.09.2019, на підставі якого ОСОБА_4 передала в користування (оренду) ПрАТ «ВФ Україна» майданчик площею 100 кв. м на земельній ділянці :01:000:0506 площею 0,0172 га за адресою: АДРЕСА_1 . Об`єкт оренди був переданий для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Орендна плата за договором в місяць складала 5400,00 грн., із збільшенням кожен наступний рік починаючи з 01.01.2021. Розмір фактичних витрат орендаря на встановлення базової станції мобільного зв`язку (вежі) склав 1486076,88 грн. 14.10.2022 на підставі договору купівлі-продажу № 6539 від 14.10.2022, посвідченого приватним нотаріусом, ОСОБА_4 відчужила на користь ОСОБА_2 земельну ділянку, орендовану ПрАТ «ВФ Україна» разом з побудованою на ній вежею мобільного зв`язку. Ціна продажу 13611,08 грн. Позивач вважає продаж вказаного нежитлового приміщення без повідомлення ПрАТ «ВФ Україна» про продаж об`єкту оренди та без пропозиції викупити вказаний об`єкт оренди неправомірним, оскільки внаслідок таких дій позивача було позбавлено можливості реалізувати своє переважне право на придбання орендованого майна. Продаж власником орендованого майна з порушенням переважного права купівлі орендаря надає право орендарю звернутись до суду з позовом про переведення на нього прав та обов`язків покупця за цим договором по аналогії з нормою ч. 4 ст. 362 Цивільного кодексу України.

У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом, в якому просить суд: перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки за кадастровим номером :01:000:0506, площею 0,0172 га, розміщеної за адресою: АДРЕСА_1 , укладеного 14.10.2022 між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , з ОСОБА_2 на ПрАТ «ВФ Україна»; присудити ОСОБА_2 грошові кошти, що становлять вартість земельної ділянки згідно з договором купівлі-продажу № 6539 від 14.10.2022, які були внесені ПрАТ «ВФ Україна» на депозитний рахунок Чорнобаївського районного суду Черкаської області згідно з платіжною інструкцією № від 06.10.2023 в сумі 13611,08 грн в якості компенсації за припинення права власності на земельну ділянку; стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.

1.2. Відповідач надав до суду письмовий відзив (т. 1 а.с. 73-75), в якому просив відмовити позивачу у задоволенні заявлених вимог. В обґрунтування заперечень проти позовних вимог зазначено, що право оренди у ПрАТ «ВФ Україна» не виникло, бо не було проведено його державну реєстрацію. Неналежне виконання орендарем своїх обов`язків за договором є підставою для відмови такому орендарю в реалізації ним свого переважного права, оскільки таке право не виникає. Умовами 5.1 спірного договору оренди нерухомого майна визначено, що орендна плата за місяць оренди (що не включає вартість спожитої електроенергії) складає 5400,0 грн. без ПДВ. та за кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2021, збільшується на 7 %. Позивач (орендар) неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме сплачував орендну плату несвоєчасно та не в повному обсязі. Крім того, умови договору оренди не передбачали будівництва будь-яких об`єктів нерухомого майна. Будь-яких дозволів на будівництво нерухомого майна ні орендодавець, ні власник земельної ділянки відповідачу не надавали. Тому позивач (орендар) неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, а саме здійснив будівництво об`єкту нерухомого майна на об`єкті оренди без дозволу орендодавця.

1.3. Представник позивача надала відповідь на відзив (т. 1 а.с. 158-164), в якому вказала, що з 2015 року по лютий 2022 року ОСОБА_2 працював у ПрАТ «ВФ Україна», звільнився у зв`язку з виходом на пенсію. Пунктом 3.3.7. Трудового договору ОСОБА_2 заборонено протягом 5 років з моменту припинення договору використовувати службову інформацію. ОСОБА_2 скористався службовою інформацією, скупив 8 об`єктів веж, які оформляв під час своєї роботи. Твердження відповідача ОСОБА_2 про невиконання позивачем зобов`язань із сплати орендних платежів спростовується копіями платіжних доручень за відповідний період, а саме недоплати на які посилається відповідач є сплатою НДФЛ, оскільки орендодавець є фізичною особою, а орендар податковим агентом. Зі сторони орендодавця не надходило жодних претензій чи зауважень з приводу сплати орендних платежів. Відповідно до п. 2.1. Договору оренди нерухомого майна №_CHВ від 16.09.2019 об`єкт оренди надається для встановлення базової станції мобільного зв`язку. Цільове призначення земельної ділянки для розміщення й експлуатації об`єктів та споруд телекомунікацій. Земельна ділянка :01:000:0506 площею 0,0172 га (адреса: АДРЕСА_1 ) була утворена шляхом поділу земельної ділянки :01:000:0087 площею 0,1 га (адреса: АДРЕСА_1 ) на дві земельні ділянки: :01:000:0506 площею 0,0172 га та :01:000:0505 площею 0,00828 га. В свою чергу земельна ділянка :01:000:0087 утворилась шляхом поділу земельної ділянки :01:000:0088 площею 0,1029 га (адреса: АДРЕСА_1 ), зареєстрованої за ОСОБА_2 . Крім того, декларація про дозвіл на будівництво від 10.10.2019 на земельну ділянку :01:000:0087 спростовує самочинність будівництва. ОСОБА_4 має відшкодувати вартість робіт з будівництва баштової споруди (1486076,88 грн.) та повернути орендні платежі за 2018-2022 роки у сумі 205634,29 грн. Щодо державної реєстрації права оренди, то необхідно її відмежовувати від державної реєстрації договору оренди. Відсутність державної реєстрації права оренди не свідчить про те, що договір оренди не укладено. Право оренди виникає на підставі договору оренди, а не його реєстрації. Тобто укладений 16.09.2019 договір оренди є укладеним, чинним та набрав чинності з моменту його підписання та скріплення печатками.

1.4. На адресу суду надійшли заперечення відповідача ОСОБА_2 на відповідь на відзив (т. 1 а.с. 213-215). У запереченнях зазначається, що законодавством встановлено принцип належного виконання зобов`язання, неналежне його виконання є підставою для відмови у переважному праві на придбання об`єкту. Той факт, що від орендодавців не надходило зауважень та заперечень щодо сплати орендної плати та спорудження орендарем об`єкту нерухомого майна, не має значення для визначення факту належності виконання орендарем ПрАТ «ВФ Україна» своїх зобов`язань, оскільки порушення умов договору настає в момент вчинення відповідною стороною дії або бездіяльності, яка порушує умови цього договору, а не в момент пред`явлення претензії (вимоги / зауваження / заперечення тощо) іншою стороною. Факт отримання позивачем передбачених законом дозвільних документів на будівництво не спростовує факту порушення умов договору оренди, оскільки наявність дозвільних документів не замінює необхідності отримання дозволу на будівництво від власника об`єкту оренди. За договорами оренди передбачалось встановлення обладнання базової станції, а саме що базова станція буде тимчасовою спорудою, а не об`єктом нерухомості. Про те, що ця станція є нерухомим майном, ОСОБА_2 стало відомо лише після подання позову ПрАТ «ВФ Україна».

1.5. Від сторони позивача ПрАТ «ВФ Україна» надійшов відзив на заперечення на відзив на позов (т. 2 а.с. 1-7). Зазначили, що ОСОБА_2 у зв`язку з робочими обов`язками був обізнаний з інформацією щодо обставини укладення договору оренди з ОСОБА_4 , скориставшись цими відомостями він порушив умови трудового договору. Підписаний ОСОБА_4 договір оренди сам по собі і є її дозволом та підставою для отримання дозволу на будівництво вежі. Умови договору оренди щодо розмірів оплати та її своєчасності ПрАТ «ВФ Україна» виконувало належним чином. Письмова форма договору оренди є обов`язковою для таких договорів, нотаріальне посвідчення проводиться за вимогою однієї зі сторін. Норма закону про те, що право оренди виникає з моменту державної реєстрації такого права, з`явилась вже після укладення спірного договору. З огляду на надзвичайний суспільний інтерес щодо роботи сталої мережі мобільного зв`язку, особливо у воєнний час, просили суд задовольнити позову у повному обсязі.

2. Позиції сторін за зустрічним позовом, процесуальні дії

2.1. ОСОБА_2 подав до суду зустрічну позовну заяву (т. 1 а.с. 92-94) про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою. Зазначив, що ПрАТ «ВФ Україна» здійснило самочинне будівництво вежі. Договір оренди з ОСОБА_4 не містить посилань, що об`єктом оренди є частина (100 кв.м) земельної ділянки :01:000:0506. Проте ПрАТ «ВФ Україна» стверджує, що саме частина цієї земельної ділянки є об`єктом договору купівлі-продажу. Будь-яких об`єктів на вказаній земельній ділянці не зареєстровано. Не зареєстровано і право оренди ПрАТ «ВФ Україна» за договором від. 16.09.2019. Таким чином, земельна ділянка не перебувала і не перебуває у власності чи в оренді ПрАТ «ВФ Україна». Також умови договору не передбачали будівництва на земельній ділянці, відповідного дозволу ОСОБА_4 не надавала. ОСОБА_2 у позовних вимогах просив зобов`язати ПрАТ «ВФ Україна» усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні нерухомим майном шляхом проведення перебудови самочинної споруди (вежі мобільного зв`язку, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:000:0506) з об`єкту нерухомого майна в об`єкт рухомого майна; судові витрати покласти на відповідача.

2.2. Представник ПрАТ «ВФ Україна» подала до суду відзив на зустрічний позов (т. 1 а.с. 182-189). Пояснила, що за умовами трудового договору ОСОБА_2 заборонено протягом 5 років після закінчення трудового договору використовувати службову інформацію, проте він порушив цю умову. В договорі оренди нерухомого майна земельна ділянка передавалась для встановлення базової станції мобільного зв`язку, тому некоректним є зазначення, що ОСОБА_4 не знала про це. З посиланням на законодавство стверджують, що договір оренди від 16.09.2019 є укладеним та чинним. Вимоги щодо форми договору оренди дотримані. Дозвільні документи спростовують самочинність будівництва. Можливість будівництва на цій земельній ділянці підтверджує і її цільове призначення для розміщення та експлуатації об`єктів та споруд телекомунікацій. Просить відмовити у задоволенні зустрічного позову.

2.3. ОСОБА_2 подав відповідь на відзив на зустрічний позов (т. 1 а.с. 232-234). Зазначив, що ПрАТ «ВФ Україна» не вказав, яку конкретно службову інформацію використав ОСОБА_2 . Зазначив, що разом з правом власності на земельну ділянку до нього перейшло і право на подання позову про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою. Крім того, до початку будівництва особа зобов`язана набути право власності чи користування земельною ділянкою, чого ПрАТ «ВФ Україна» належним чином не здійснило. Адже вони не провели державну реєстрацію договору оренди від 16.09.2019. Також не зареєстровано в передбаченому законом порядку і права на об`єкт нерухомості вежу. Щодо строків позовної давності, то вони встановлені ЦК України і становлять 3 роки. Зазначений представником ПрАТ «ВФ Україна» 3-місячний строк стосується не позовної давності, а перевірок державного архітектурно-будівельного контролю. До того ж про те, що вежа є об`єктом нерухомості він дізнався з позовної заяви ПрАТ «ВФ Україна».

3. Інші процесуальні дії

3.1. Представники сторін також зверталися до суду з заявами про врахування судової практики при прийнятті рішення.

3.2. Від представника ПрАТ «ВФ Україна» надійшла заява про застосування строків позовної давності (т. 2 а.с. 136-138). Зазначає, що підставами для проведення позапланової перевірки є, зокрема, необхідність проведення перевірки достовірності даних, наведених в повідомленні про початок виконання підготовчих робіт, повідомленні про початок виконання будівельних робіт, декларації про готовність до експлуатації, протягом трьох місяців з дня подання зазначених документів. Тобто строк оскарження дозволу на будівництво від 10.10.2019 сплинув 10.01.2020. Оскільки ОСОБА_2 здійснювалось оформлення та супроводження всіх необхідних робіт та документів, з урахуванням його підписів на договорі оренди від 16.09.2019, вважають, що він був обізнаний про події, що оскаржує в позовній заяві. Тому просили застосувати до спірних правовідносин строк позовної давності та наслідки спливу позовної давності до позовних вимог.

3.3. Від представника ПрАТ «ВФ Україна» надійшли додаткові пояснення. В них представник ПрАТ «ВФ Україна» звертає увагу, що земельна ділянка з кадастровим номером :01:000:0506 утворена з земельної ділянки, що належала ОСОБА_2 . Також, посилаючись на договір купівлі-продажу від 14.10.2022, зазначає, що у випадку введення нотаріуса в оману щодо розміщення базової станції на земельній ділянці, ОСОБА_4 підлягає притягненню до відповідальності, з подальшим відшкодуванням вартості робіт з будівництва баштової споруди (1486076,88 грн.) та повернення орендних платежів (205634,29 грн.). Враховуючи, що робота ОСОБА_2 була пов`язана з оформленням договорів, зокрема, і спірного, то у випадку незадоволення щодо «придбаного майна» він може пред`явити претензії лише до себе як колишнього інженера з договірної роботи, який вирішив скористатись службовим становищем та конфіденційною інформацією з метою незаконного збагачення. ПрАТ «ВФ Україна» як орендар має беззаперечне право на придбання речі, яка перебувала в його користуванні незалежно від того, в якому вигляді він вирішив її продати попередній власник. Вартість збудованої вежі у 109 разів перевищує вартість об`єкту оренди. Тому припинення права власності ОСОБА_2 та присудження йому депозитної суми буде відповідати вимогам законодавства.

3.4. В судовому засіданні представниця позивача за первісним позовом та відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала у повному обсязі з підстав, які викладені у поданих заявах по суті справи. Заперечувала проти задоволення зустрічного позову.

Відповідач ОСОБА_2 та його представник ОСОБА_3 в судовому засіданні позов не визнали, просили у задоволенні позову відмовити з підстав викладених у відзиві та запереченнях на відповідь на відзив. Просили задовольнити зустрічний позов.

Відповідачка за первісним позовом ОСОБА_4 в судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце слухання справи повідомлялася належним чином.Заяв та клопотань не надходило.

Представник третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача за зустрічним позовом - Державної інспекції архітектури та містобудування України, в судове засідання не з`явився, про дату, час та місце слухання справи державний орган повідомлений належним чином. Заяв та клопотань не надходило.

4.Обставини справи, зміст спірних правовідносин

4.1. Згідно з договором оренди нерухомого майна №_CHВ від 16.09.2019 (т. 1 а.с. 16-19), ОСОБА_4 передала ПрАТ «ВФ Україна» в строкове платне користування (оренду) частину технологічного майданчика загальною площею 100 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , згідно з планом-схемою.

Згідно з п. 2.1. Договору, об`єкт оренди був наданий орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку з метою здійснення орендарем господарської діяльності.

Відповідно до п.5.1. Договору, орендна плата за договором в місяць складала 5400,00 грн. без ПДВ.

Нарахування орендної плати починається з дати підписання сторонами акту приймання- передачі об`єкта оренди (п. 5.2 договору).

Згідно з п. 5.4 договору, щомісячно до 20 числа місяця, наступного за звітним місяцем оплати, орендар самостійно здійснює орендну плату, шляхом банківського переказу на поточний рахунок орендодавця.

Орендодавець є фізичною особою, орендар є податковим агентом та на підставі ст. 18.1 Податкового кодексу України нараховує і утримує податок з доходів фізичних осіб та інші податки в установленому законодавством розмірі. Сума оплати за договором включає в себе суму податку з доходів фізичних осіб та інші податки, які будуть утримані (п. 5.9 договору).

Згідно з п. 5.10 Договору, місячна орендна плата за кожний наступний рік, починаючи з 01.01.2021 року збільшується на 7 %.

Згідно з актом приймання-передачі об`єкта оренди від 20.09.2019, ОСОБА_4 відповідно до п. 1.1. договору оренди №_CHВ від 16.09.2019 передала, а ПрАТ «ВФ Україна» в особі керівника ТЦ Черкаси ОСОБА_5 прийняло об`єкт оренди, а саме частину технологічного майданчика загальною площею 100 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з платіжними інструкціями (т. 1 а.с. 27-46) ПрАТ «ВФ Україна» сплачено на користь ОСОБА_4 орендну плату за договором №_CHВ від 16.09.2019 за вересень-листопад 2019 року 10287,90 грн., за грудень 2019 року 4347,00 грн., за січень 2020 року 4347,00 грн., за лютий 2020 року 4347,00 грн., за березень 2020 року 4347,00 грн., за квітень 2020 року - 4347,00 грн., за травень 2020 року - 4347,00 грн., за червень 2020 року - 4347,00 грн., за липень 2020 року - 4347,00 грн., за серпень 2020 року - 4347,00 грн., за вересень 2020 року 4347,00 грн., за жовтень 2020 року - 4347,00 грн., за листопад 2020 року 4347,00 грн., за грудень 2020 року - 4347,00 грн., за січень 2021 року - 4347,00 грн., за лютий 2021 року - 4347,00 грн., за березень 2021 року - 4347,00 грн., за квітень 2021 року - 4347,00 грн., за травень 2021 року - 4347,00 грн., за червень 2021 року - 4347,00 грн., за липень 2021 року - 4347,00 грн., за серпень 2021 року - 4347,00 грн., за вересень 2021 року - 4347,00 грн., за жовтень 2021 року - 4347,00 грн., за листопад 2021 року - 4347,00 грн., за грудень 2021 року - 4347,00 грн., доплата за січень-грудень 2021 року 3651,48 грн., за січень 2022 року - 4347,00 грн., за січень 2022 року - 325,59 грн., за лютий 2022 року 4976,88 грн., за березень 2022 року - 4976,88 грн., за квітень 2022 року - 4976,88 грн., за травень 2022 року - 4976,88 грн., за червень 2022 року - 4976,88 грн., за липень 2022 року- 4976,88 грн., за серпень 2022 року 2408,18 грн., за серпень 2022 року 2568,71 грн., за вересень 2022 року- 4347,00 грн., за вересень 2022 року- 1259,76 грн., за жовтень 2022 року 4347,00 грн.

4.2. Згідно з повідомленням про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1)/ про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) (т. 1 а.с. 177), ПрАТ «ВФ Україна», надано дозвіл на Будівництво мережі стільникового радіотелефонного зв`язку стандарту DCS-1800 LTE-1800 ПрАТ «ВФ Україна» пусковий комплекс №КІЕ CHK СНВ, код об`єкта 2213.3, та на початок будівельних робіт на земельній ділянці кадастровий номер №:01:000:0087, розташованій за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з актом здачі-приймання робіт, обладнання, матеріалів до договору №VFвід 01.10.2017 та рахунку-фактури № КІЕ CHK DBI, акту усунення недоліків від 07.04.2020 загальна вартість робіт із будівництва баштової споруди №КІЕ CHK СНВ складає 1486076,88 грн. (а.с. 22-26).

4.3. 14.10.2022 на підставі договору купівлі-продажу № 6539 від 14.10.2022 (т. 1 а.с. 20-21), посвідченого приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу, Нестерко І.В. передала у власність ОСОБА_2 земельну ділянку площею 0,0172 га, кадастровий номер :01:000:0506, призначену для розміщення та експлуатації об`єктів та споруд телекомунікацій, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за ціною 13611,08 грн.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна (т. 1 а.с. 52-56, 77) ОСОБА_2 є власником, в тому числі, земельної ділянки площею 0,0172 га, кадастровий номер :01:000:0506.

4.4. З наданих представником ПрАТ «ВФ Україна» відомостей з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку вбачається, що адресою реєстрації земельних ділянок :01:000:0506 (власник ОСОБА_2 ), :01:000:0505 (власник ОСОБА_4 ), :01:000:0087 (власник ОСОБА_4 ), :01:000:0088 (власник ОСОБА_2 ) є АДРЕСА_1 .

4.5. Згідно з листом ПрАТ «ВФ Україна» за період з 2019-2022 років в системі електронного документообігу ПрАТ «ВФ Україна» вхідних листів від ОСОБА_4 не зареєстровано (т. 1 .а.с. 168).

4.6. Суд дослідив документи, пов`язані з трудовою діяльністю ОСОБА_2 в ПрАТ «ВФ Україна» з 2015 по 2022 роки (т. 1 а.с. 47-51, 165-166, 216).

Так, 02.12.2010 року між ПрАТ «МТС Україна» та ОСОБА_2 укладено трудовий договір № 4904, згідно якого ОСОБА_2 був працевлаштований на посаду інженера-енергетика.

Пунктом 3.3.7. Трудового договору заборонено працівнику як під час роботи, так і протягом 5-ти років з моменту припинення дії договору використовувати і розголошувати службову інформацію, що стала йому відомою у зв`язку з виконанням роботи у роботодавця, розголошення якої може нанести шкоду роботодавцю, іншим працівникам та контрагентам роботодавця.

Згідно з наказом №ЛС-92 від 07.02.2022 року, ОСОБА_2 звільнений з посади Інженера договірної роботи 2 категорії 28.02.2022 року.

4.7. В матеріалах справи міститься довіреність ОСОБА_4 на ОСОБА_2 від 01.12.2020 про надання йому, зокрема, права розпорядження земельною ділянкою, з кадастровим номером :01:000:0506 (т. 1 а.с. 167).

4.8. ОСОБА_2 долучив до матеріалів справи роздруківки сайту з картою покриття 4G Vodafone в Україні (т. 1 а.с. 235-236).

5.Релевантні джерела права

5.1. Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно зі статтею 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Положеннями частини другої статті 777 ЦК України закріплено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

5.2. Вимоги закону щодо форм правочину, способів волевиявлення, нотаріального посвідчення, державної реєстрації правочину містяться в ст.ст. 205-210 ЦК України.

За ч. 1 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (станом на дату укладення договору оренди - 16.09.2019) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

5.3. Відповідно до частини першої статті 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

Частиною першою статті 362 ЦК України встановлено, що у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

Відповідно до частини четвертої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5.4. Згідно зі статтею 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Статтею 179 ЦК України визначено, що річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

5.5. Правові висновки про застосування статті 777 ЦК України та можливість визнання за наймачем (орендарем) переважного права на придбання предмета найму (оренди) викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20). Вони полягають у наступному.

По-перше, якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене частиною другою статті 777 ЦК України переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов`язків покупця відповідної речі (пункт 49 постанови).

По-друге, предмет найму (оренди), що використовується особою на підставі відповідного договору найму (оренди), та предмет, який планується до продажу власником речі, мають бути ідентичними (пункт 59 постанови).

6.Оцінка доказів та аргументів сторін за первісним позовом

6.1.Суд зазначає, що ключовими у справі за первісним позовом є два питання, відповідь на які має бути надана судом:

- чи є ідентичними предмети договору оренди та спірного договору купівлі-продажу, тобто чи міг позивач взагалі набути переважне право на купівлю нежитлового складського приміщення, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеного між відповідачами;

- чи належно виконував свої обов`язки за договором найму позивач та чи зберіг він станом на день укладення спірного договору переважне право на купівлю майна, яке було здано у найм.

При цьому негативна відповідь на перше питання призводить до відсутності необхідності відповідати на друге питання, оскільки в такому разі відповідь на друге питання не матиме правового значення для вирішення цієї справи.

6.2. Суд звертає увагу на те, що предметом спірного договору купівлі-продажу між відповідачами була земельна ділянка площею 0,0172 га, кадастровий номер :01:000:0506.

Разом з тим, на підставі договору оренди нерухомого майна від 20.09.2018 відповідач ОСОБА_4 передала в строкове платне користування (оренду) позивачу ПрАТ «ВФ Україна» частину технологічного майданчика загальною площею 100 кв.м згідно з планом-схемою.

Враховуючи вимоги законодавства чинного на час укладення договору, суд приходить до висновку, що умови щодо форми укладення договору оренди, сторонами дотримано.

До того ж як вбачається із матеріалів справи, у повідомленні про початок виконання будівельних робіт ІУ99, зазначено місце розташування об`єкта будівництва кадастровий номер :01:000:0087 АДРЕСА_1 . Саме на вказаному технологічному майданчику була побудована базова станція мобільного зв`язку.

Тобто, предмет спірного договору купівлі-продажу та предмет договору оренди не є ідентичними. Суд приходить до висновку, що предмет договору оренди в даному випадку фактично є лише однією зі складових об`єкта нерухомого майна, який був предмет спірного договору купівлі-продажу.

За таких обставин правові підстави для задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за спірним договором купівлі-продажу відсутні, оскільки предмет спірного договору купівлі-продажу суттєво відрізняється від предмету договору оренди. Переважне право купівлі речі може виникнути лише у того наймача, який наймав (орендував) саме цю, ідентичну річ.

З урахуванням вищенаведених обставин суд не вбачає необхідності у оцінці того, чи належним чином позивач виконував свої обов`язки за договором найму, адже предмет договору найму в даному випадку відрізняється від предмету договору купівлі-продажу.

Щодо аргументу представниці позивача про наявність надзвичайного суспільного інтересу у забезпеченні сталої роботи мережі мобільного зв`язку суд зазначає, що вказаний суспільний інтерес не може змінити суттєвих обставин цієї справи та норм закону. Як вказано судом вище, для набуття переважного права на купівлю предмету найму, наймач має орендувати ту саму річ, що і річ, яка є предметом договору купівлі-продажу.

6.3. Підсумовуючи викладене, суд вважає за необхідне відмовити у задоволенні позовних вимог за первісним позовом.

При цьому суд вважає за необхідне повернути позивачу з відповідного рахунку депозитні кошти, які були внесені на випадок задоволення позовних вимог про переведення на позивача прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу.

7. Оцінка доказів та аргументів сторін за зустрічним позовом

7.1 На момент подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт ІУ99 ПрАТ «ВФ Україна» здійснювало користування земельною ділянкою на підставі Договору оренди нерухомого майна №_CHВ від 16.09.2019, та згідно пункту 2.1. вказаного Договору, встановлено, що об`єкт оренди надається Орендарю для встановлення обладнання базової станції мобільного зв`язку, з метою здійснення Орендарем господарської діяльності. Саме під час дії договору з ОСОБА_4 , ПрАТ «ВФ Україна» було надано дозвіл на будівництво.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Частинами четвертою статті 376 ЦК України визначено, що власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Право на звернення до суду з позовом про знесення або перебудову самочинно збудованого об`єкта нерухомості мають зокрема органи державної влади, органи місцевого самоврядування та державного архітектурно-будівельного контролю. У разі порушення прав інших осіб право на звернення до суду ці особи мають за умови, що вони доведуть наявність порушеного права, а також власник (користувач) земельної ділянки, якщо він заперечує проти визнання за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його земельній ділянці, права власності на самочинно збудоване нерухоме майно (частина четверта статті 376 та стаття 391 ЦК України).

Тобто, вимоги про знесення самочинного будівництва особи, що не діють як суб`єкти владних повноважень, можуть заявляти за умови доведеності факту порушення прав цих осіб самочинною забудовою.

За загальним правилом у цивільних справах про знесення самочинного будівництва позивач зобов`язаний довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення його прав як власника частини житлового будинку, власника (співвласника) чи користувача земельної ділянки таким самочинним будівництвом.

Вказане узгоджується із висновками Верховного Суду у постанові від 12 квітня 2021 року в справі № 653/104/19.

Оскільки відповідачем отримано дозвіл на проведення будівельних робіт, будівництво не є самочинним.

7.2. Мета оренди (п. 2.1. договору оренди) була відома ОСОБА_4 на час укладення договору оренди від 16.09.2019.

Крім того, відповідно до п. 1.3 Договору купівлі-продажу від 14.10.2022 продавець стверджує, що на момент укладення договору відносно земельної ділянки не укладено будь-яких договорів щодо користування з іншими особами. Треті особи не мають прав на земельну ділянку.

Відповідальність сторін встановлюється згідно з законодавством (п. 4.10 договору купівлі-продажу).

Сторони підтверджують, що укладення цього договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі, вони однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки для кожної із сторін, договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін, договір, що укладається, не має характеру фіктивного та удаваного правочину, тобто не є таким, що передбачено ст.ст. 234, 235 Цивільного кодексу України (п. 4.1 договору купівлі-продажу).

Тобто, продавець ( ОСОБА_4 ) засвідчила про відсутність будь-яких договорів з іншими особами щодо користування земельною ділянкою.

Підписуючи договір покупець ( ОСОБА_2 ) розумів значення та умови договору, погодився з усіма його умовами.

Крім того, на час укладення договоур оренди та будівництва базової станції мобільного зв`язку ОСОБА_2 перебував у трудових відносинах з ПрАТ «ВФ Україна». На договорі оренди нерухомого майна №_CHВ від 16.09.2019 наявний підпис ОСОБА_2 як представника ПрАТ «ВФ Україна», що свідчить про те, що йому було відомо про мету договору оренди - встановлення ПрАТ «ВФ Україна» базової станції мобільного зв`язку.

Вищенаведене свідчить про відсутність порушених прав ОСОБА_2 , за захистом яких він звернувся до суду, оскільки останній при придбанні майна останній усвідомлював особливість та цільове призначення земельної ділянки, був обізнаний про наявність вказаної побудови, від укладення правочину не відмовився. Тому суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог за зустрічним позовом.

У разі наявності наміру довести протилежне та наявності претензій щодо предмета договору купівлі-продажу ОСОБА_2 має право звернутись саме до продавця для захисту своїх прав в порядку ст. 659 ЦК України.

7.3. Щодо клопотання представника ПрАТ «ВФ Україна» про застосування наслідків спливу позовної давності, то суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до відповідача у спорі. Враховуючи, що суд відмовляє позивачу задоволенні позовних вимог по суті, питання наявності підстав для застосування позовної давності не досліджується.

8. Розподіл судових витрат

8.1. Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що у задоволенні обох позовів відмовлено і відповідачі не надали доказів понесення ними судових витрат, суд вважає, що судові витрати, які підлягають розподілу, у цій справі відсутні.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 76, 141, 247, 258, 259, 263-265, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна» до ОСОБА_4 , ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу відмовити.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до Приватного акціонерного товариства «ВФ Україна», третя особа без самостійних вимог на стороні позивача: Державна інспекція архітектури та містобудування України, про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою - відмовити.

Повернути Приватному акціонерному товариству «ВФ Україна» депозитні кошти у розмірі 13611,08 грн., які були внесені на рахунок Територіального управління Державної судової адміністрації України в Черкаській області № UA0003652 згідно з платіжною інструкцією від 06.10.2023 № .

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Інформація про учасників справи:

Позивач: Приватне акціонерне товариство «ВФ Україна», код в ,

м. Київ, вул. Лейпцизька, буд. 15;

Відповідач-1: ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2 ;

Відповідач-2: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_3 ;

Третя особа: Державна інспекція архітектури та містобудування України, код в , м. Київ, бул. Л.Українки, 26.

Суддя І.М. Кваша