Провадження №2/592/272/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 березня 2024 року м.Суми

Ковпаківський районний суд м. Суми в особі судді Князєва В.Б., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ТОВ «Статус-Е» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ТОВ «Форекс плюс», ТОВ «Комсервіс Суми», ОСОБА_4 про визнання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку недійсним,

встановив:

Представник ТОВ «Статус-Е» звернувся до суду з вказаним позовом, який обґрунтований тим, що ТОВ «СТАТУС -Е», в особі директора ОСОБА_5 , є власником нежитлового приміщення в житловому будинку АДРЕСА_1 відповідно до Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, Витягу з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини, та відповідно до ст. 1 п. 5 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку» являється співвласником багатоквартирного будинку і має право брати участь в управлінні багатоквартирним будинком, в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності. Послугу з управління по будинку надає ТОВ «ФОРЕКС ПЛЮС» на підставі договору про надання послуги з управління № 227/05-19 від 18.07.2019, що був укладений згідно рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради № 382 від 16.07.2019 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Суми». 22.09.2023 на офіційному веб-сайті Сумської міської ради було опубліковано Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , проведених «24» серпня 2023 р., а також повідомлення про прийняття на зберігання вказаного протоколу. Згідно рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради «Про зберігання заяв та протоколів співвласників багатоквартирних будинків та їх оприлюднення» № 198 від 19.04.2016 визначено правове управління Сумської міської ради ( ОСОБА_6 ) відповідальним за зберігання заяв та протоколів співвласників багатоквартирних будинків та за забезпечення оприлюднення їх результативних частин на офіційному веб-сайті Сумської міської ради. Рішення зборів співвласників будинку оформлене протоколом від 24 серпня 2023 року в частині укласти новий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з ТОВ «КОМСЕРВІС СУМИ» суперечить вимогам Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Повідомлення про проведення зборів співвласників має містити інформацію про ініціатора проведення таких зборів, дату, місце та час їх проведення, порядок денний. До повідомлення про проведення зборів співвласників можуть додаватися додаткові матеріали або інформація, що будуть розглядатися на зборах. Однак, не було складено належного письмового повідомлення про проведення зборів співвласників, не вручено повідомлення під розписку або не направлене його поштою в строк не пізніше ніж за 10 днів до дати проведення зборів. Оскільки рішення зборів співвласників про укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не відноситься до питань, зазначених у пунктах 2,3,9 ч. 2 ст. 10 Закону, то ч. 6 ст. 10 цього ж Закону вимагає для прийняття такого рішення наявність голосів власників квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Згідно з протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 за третій пункт порядку денного зборів в частині затвердити умови договору з управителем ТОВ «КОМСЕРВІС СУМИ» та ціни послуги з управління багатоквартирним будинком проголосували 105 співвласників, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень, яких становить 4564,26 м2, при цьому загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 8629,84 м2. Таким чином, за прийняття рішення про укладання та затвердження умов договору проголосували власники квартир, загальна площа яких становить 52,89 %, тобто значно менше 75%, яких вимагає Закон, а тому всупереч ч. 3 ст. 203 ЦК України відсутнє волевиявлення учасника правочину, що згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою недійсності правовику. Також, отримавши інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини щодо об`єкта нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , та порівнявши дану інформацію про власників (співвласників) квартир у житловому будинку за вказаною адресою з інформацією про власників (співвласників), яка зазначена в Протоколі.зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , проведених «24» серпня 2023 р., було виявлено, що за квартирами АДРЕСА_2 , АДРЕСА_3 , АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , АДРЕСА_6 , АДРЕСА_7 , АДРЕСА_8 , АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 зазначається кілька співвласників, а саме від 2-4 за кожною квартирою. В Протоколі за вказаними квартирами визначено невідповідна кількість власників та при підрахунку голосів «за» помилково враховувалася вся площа квартири. Також, один із власників (співвласників) кв. АДРЕСА_11 , 105, 109 своїм підписом засвідчував згоду кожного іншого власника (співвласника) його ж квартири, що є порушенням Закону. Також, двоє із уповноважених осіб від співвласників ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , які склали Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку, за адресою: АДРЕСА_1 , та відповідно засвідчили своїми підписами кожну сторінку Протоколу, не мали на це законного права та не могли бути обрані уповноваженими від співвласників вищевказаного житлового будинку, тому як вони не являються власниками (співвласниками) відповідно кв. АДРЕСА_12 , і тим самим не є співвласниками житлового будинку за вищевказаною адресою, що є порушенням. Не менш важливим є той факт, що в Протоколі зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , проведених «24» серпня 2023 р, взагалі не вказано ТОВ «СТАТУС-Е» як власника нежитлового приміщення площею 156,3 м2 в житловому будинку по АДРЕСА_1 . Таким чином, враховуючи вищевказані факти, за прийняття рішення про укладання та затвердження умов договору проголосували власники квартир, загальна площа яких становить 4174,4 м2, а це складає 48,37 %, тобто значно менше 75%, яких вимагає Закон, а тому всупереч ч. 3 ст. 203 ЦК України відсутнє волевиявлення учасника правочину, що згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України є підставою недійсності правочину. Тому просить суд визнати незаконним протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 від 24.08.2023.

Відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 надали до суду відзиви, у яких заперечували проти позову ТОВ «СТАТУС-Е» та просили відмовити у його задоволенні.

Третя особа ОСОБА_4 просив задовольнити позов ТОВ «СТАТУС-Е», адже він не брав участі у зборах співвласників, що порушує його права як співвласника.

Представник третьої особи ТОВ «Комсервіс Суми» надав до суду пояснення щодо позову та вказав про те, що позов є необґрунтованим та не підлягає задоволенню.

Представник третьої особи ТОВ «Форекс плюс», якому направлялася копія позовної заяви з додатками, пояснень на позов не подала.

З`ясувавши обставини, на які позивач посилається як на підставу своїх вимог, та дослідивши надані докази, судом встановлено наступне.

ТОВ «СТАТУС-Е», в особі директора ОСОБА_5 , є власником нежитлового приміщення в житловому будинку АДРЕСА_1 відповідно до Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, Витягу з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та його архівної складової частини (а.с. 5-12, 35-56).

Послугу з управління по будинку надає ТОВ «ФОРЕКС ПЛЮС» на підставі договору про надання послуги з управління № 227/05-19 від 18.07.2019, що був укладений згідно рішення Виконавчого комітету Сумської міської ради № 382 від 16.07.2019 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків у місті Суми» (а.с. 57-77).

22.09.2023 на офіційному веб-сайті Сумської міської ради було опубліковано Протокол зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , проведених «24» серпня 2023 р., а також повідомлення про прийняття на зберігання вказаного протоколу (а.с. 14-34).

Згідно з протоколом зборів співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 за третій пункт порядку денного зборів в частині затвердити умови договору з управителем ТОВ «КОМСЕРВІС СУМИ» та ціни послуги з управління багатоквартирним будинком проголосували 105 співвласників, загальна площа квартири та/або нежитлових приміщень, яких становить 4564,26 м2, при цьому загальна площа всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку становить 8629,84 м2.

Таким чином, за прийняття рішення про укладання та затвердження умов договору проголосували власники квартир, загальна площа яких становить 52,89%.

Порядок прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників врегульовано статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до якої співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Відповідно до п. 2, 3, 4, 6 ч. 2 ст. 10 зазначеного закону до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем; обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням; визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком; визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників.

Відповідно до ч.ч. 6-12 статті 10 наведеного закону рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить 50 відсотків або більше загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 75 відсотків загальної кількості співвласників, а рішення з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосувало більш як 50 відсотків загальної кількості всіх співвласників.

Як вбачається з Протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням АДРЕСА_1 від 24 серпня 2023 року, на порядок денний зборів співвласників було винесено наступні питання:

1. Про відкликання управителя ТОВ «ФОРЕКС ПЛЮС» та обрання управителя ТОВ «КОМСЕРВІС СУМИ».

2. Обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням.

3. Затвердження умов договору з управителем та ціни послуги з управління багатоквартирним будинком. Уповноваження ТОВ «КОМСЕРВІС СУМИ» на здачу та зберігання протоколу зборів до виконавчого комітету Сумської міської ради.

Таким чином, питання, за якими прийнято рішення на зборах співвласників багатоквартирного будинку, належать до пунктів 2, 3, 9 частини другої статті 10 Закону, а тому, відповідно до частини шостої зазначеної статті, вважаються прийнятими, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.

Твердження Позивача з посиланням на частину п`яту статті 11 Закону про нібито необхідність прийняття зборами співвласників окремого рішення про укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком не відповідає положенням ані статті 10, ані статті 11 Закону, оскільки відповідно до абзацу першого частини п`ятої статті 11 Закону, якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладення договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

Тобто наведена норма Закону визначає не компетенцію загальних зборів співвласників, як помилково вважає Позивач, а ким саме має підписуватись договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком зі сторони співвласників.

Таким чином, рішення співвласників, відображені в Протоколі, прийняті в межах компетенції та достатньою кількістю голосів, визначеними статтею 10 Закону.

Також, Позивач стверджує, що в Протоколі зборів співвласників багатоквартирного будинку за місцезнаходженням: АДРЕСА_1 , проведених 24 серпня 2023 р. Взагалі не вказано ТОВ «СТАТУС-Е» як власника нежитлового приміщення площею 156,3 м2, в житловому будинку по АДРЕСА_1 . При цьому, позивач стверджує, що його представник не був присутнім на зборах співвласників. Разом з тим, частиною 7 статті 10 Закону визначено, що рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ("за", "проти", "утримався"), за формою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики.

Таким чином, Позивачем у своїй Позовній заяві наводяться взаємовиключні твердження одночасно і про відсутність його представника на зборах, і про не зазначення Позивача таким, що брав участь у зборах, в якості нібито порушення вимог Закону.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що протокол зборів співвласників будинку є незаконним, оскільки за прийняття рішення про укладання та затвердження умов договору проголосували власники квартир, загальна площа яких становить 52,89 %, тобто значно менше 75%, однак як зазначено вище, дане твердження є невірним.

Згідно ч. 4 ст. 14 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» колективний договір про надання комунальної послуги укладається з виконавцем такої послуги особою, уповноваженою на це співвласниками, від імені та за рахунок усіх співвласників багатоквартирного будинку. Такою уповноваженою особою може бути: співвласник багатоквартирного будинку; управитель багатоквартирного будинку; уповноважений орган управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку; правління житлово-будівельного кооперативу; інша фізична чи юридична особа, уповноважена рішенням співвласників (уповноваженого органу управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку).

Згідно із ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Крім того, за положеннями ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу (підстава заявленого позову). Якщо недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Достатніх, належних, допустимих та достовірних доказів у розумінні ст. 76-80 ЦПК України для визнання незаконним протоколу зборів від 24.08.2023 співвласників багатоквартирного будинку позивач суду не надав, його доводи, викладені у позові є припущеннями, спростовуються наданими доказами відповідачів та матеріалами справи.

Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Правом звернення до суду за захистом наділена особа, права якої порушені, невизнані або оспорені (ст. 3 ЦПК України).

Згідно принципу диспозитивності суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Крім того, відповідно до правового висновку Верховного Суду України від 25 грудня 2013 року № 6-94цс13 однією з обов`язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв`язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону, у суду немає правових підстав для задоволення позову.

Враховуючи наведені обставини, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги не ґрунтуються на відповідних положеннях законодавства, а отже підстави для задоволення позову відсутні.

На підставі викладеного та керуючись ст. 5, 12, 13, 76-81, 141, 89, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ухвалив:

У задоволенні позовних вимог ТОВ «Статус-Е» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: ТОВ «Форекс плюс», ТОВ «Комсервіс Суми», ОСОБА_4 про визнання протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку недійсним відмовити за необґрунтованістю.

Рішення суду може бути оскаржено до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя В.Б. Князєв