Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 березня 2024 року м. Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого судді Петрова Д.В.,

при секретарі судового засідання Сіренко Б.В.,

за участю:

позивачки ОСОБА_1

представника позивачки ОСОБА_2 ,

представника відповідачів ОСОБА_3 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в особі представника адвоката Гераська Максима Григоровича до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про стягнення коштів за користування квартирою,

У Х В А Л И В:

У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з вищезазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог, позивач вказує, що між нею та ОСОБА_4 було укладено договір позики грошових коштів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К. М., зареєстрований в реєстрі за № 224.

Відповідно до умов договору позивачка передала, а відповідачка прийняла грошові кошти в сумі 792 927 грн 00 коп., що є еквівалентом суми 32 000 Євро за офіційним курсом до гривні на день укладення договору. Відповідно до п. 2 договору зазначену суму ОСОБА_4 зобов`язувалась повернути ОСОБА_1 готівкою в Євро в строк до 20 березня 2016 року включно. Відповідно до договору № 1 про внесення змін до договору позики грошових коштів від 14.04.2016, сторони домовились внести зміни до договору шляхом викладення п. 2 договору в наступній редакції: зазначену вище суму грошей позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві готівкою в Євро в строк до 14.10.2016 включно. Окрім цього сторони домовились, що виконання позичальником зобов`язання за цим договором буде забезпечуватись іпотекою, а саме позичальником буде передано позивачу в іпотеку квартиру загальною площею 52,90 кв. м, в тому числі житловою площею 28,5 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , про що між сторонами було укладено договір іпотеки від 20.03.2015.

14 квітня 2016 року між сторонами було укладено договір № 1 про внесення змін до договору іпотеки від 20.03.2015 в частині зміни терміну повернення позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.М., зареєстрований в реєстрі за № 255. Згідно умов цього договору позика мала бути повернута до 14.10.2016.

Позивач вказує на те, що у строк зазначений для виконання зобов`язання по поверненню позики, а саме 14.10.2016, відповідачка грошові кошти не повернула. В зв`язку з цим позивач звернулася до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського В.С. із заявою про невиконання позичальником умов договору позики від 20.03.2015 та вимогою реалізації свого права, передбаченого п. 2.1.1 договору іпотеки, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки - квартиру загальною площею 52,90 кв. м, в тому числі житловою площею 28,5 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Крім цього позивачем було зареєстровано право приватної власності на вищевказану квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за № 176412115 від 21.11.2016.

Не погоджуючись з рішенням нотаріуса про звернення стягнення на квартиру, ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом, в якому просила скасувати рішення приватного нотаріуса КМНО Войтовського В.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.11.2016 № 32559466 щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на вищезазначену квартиру, а також просила визнати за нею право власності на зазначене житло. Рішенням Подільського районного суду м. Києва від 01.12.2020 у справі № 758/1323/17 позов ОСОБА_4 було задоволено частково. Постановою Київського апеляційного суду від 22 вересня 2021 року у справі № 758/1323/17 апеляційну скаргу ОСОБА_1 було задоволено частково, рішення Подільського районного суду м. Києва 01 грудня 2020 року скасовано. Постановою Верховного суду від 12 квітня 2022 року у справі № 758/1323/17 касаційну скаргу ОСОБА_4 було залишено без задоволення, а постанову Київського апеляційного суду від 22 вересня 2021 року - без змін. Таким чином, на даний момент право власності на квартиру, яка була предметом іпотеки, належить позивачці.

Після переходу права власності на квартиру до ОСОБА_1 , ОСОБА_4 продовжила в ній проживати, звільняти житлове приміщення відмовляється. Відповідач до 08.12.2022 була зареєстрована та проживала у належній позивачці квартирі разом з ОСОБА_5 , яка в свою чергу зареєстрована та проживає у квартирі до цього часу. Після звернення стягнення на предмет іпотеки та набуття права власності на квартиру, позивачці стало відомо, що окрім ОСОБА_4 , 21 квітня 2016 року в квартирі було зареєстровано ОСОБА_5 , яка у подальшому 21.11.2016 зареєструвала в квартирі ще й свого малолітнього сина ОСОБА_6 , а 20.02.2020 і другу дитину - ОСОБА_7 .

Позивач вказує на те, що на даний момент ОСОБА_5 разом з дітьми проживає та користується належною ОСОБА_1 квартирою, відмовляється її звільняти. Ці обставини стали предметом спору у справі № 758/7584/23 про виселення ОСОБА_5 разом із дітьми з належної позивачу квартирі.

Позивач вважає, що починаючи з моменту набуття нею права власності на квартиру (з 21.11.2016) відповідачі безпідставно користуються майном позивача, фактично проживають у належній позивачу квартирі, у зв`язку із чим без належної правової підстави зберегли у себе кошти, які мали заплатити позивачу за користування його нерухомим майном. Просить суд стягнути з ОСОБА_4 та ОСОБА_5 солідарно на свою користь за користування квартирою АДРЕСА_2 , з 01.01.2021 по 08.12.2022, грошові кошти в сумі 349 тис. грн, стягнути з ОСОБА_5 на свою користь за користування з 09.12.2022 року по 31.10.2023 року включно квартирою АДРЕСА_3 , грошові кошти в сумі 161 000 грн, а також стягнути з відповідачів на свою користь понесені судові витрати.

Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 17.11.2023 відкрито провадження у справі та призначено справу до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Представником відповідачів ОСОБА_3 було подано відзив на позовну заяву. У відзиві зазначено, що відповідачі позовні вимоги не визнають в повному обсязі, просять відмовити у задоволенні позовних вимог.

Ухвалою суду від 31.01.2024 закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду.

Позивач та представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримали у повному обсязі, просили їх задовольнити.

Представник відповідачів у судовому засіданні не визнала позовні вимоги, підтримала доводи, зазначені у відзиві на позов, просила відмовити у задоволенні позову.

Заслухавши учасників справи, дослідивши матеріали справи, суд встановив такі фактичні обставини.

Квартира АДРЕСА_3 була предметом договору іпотеки і, згодом, стала предметом спору в низці судових справ, що виникли між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 .

Судом встановлено, що 20.03.2015 між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дубенко К.М. та зареєстрований в реєстрі за № 225. У вказаному договорі визначено, що основне зобов`язання - зобов`язання боржника за договором позики грошових коштів, посвідченим 20.03.2015 приватним нотаріусом КМНО Дубенко К.М. зареєстрованим за № 224, згідно якого іпотекодержатель надав боржнику грошові кошти у вигляді позики у розмірі 792 927 грн 00 коп., що є еквівалентом суми 32 тис. Євро на день укладення договору позики грошових коштів, строком до 20.03.2016 включно, без нарахування процентів.

Відповідно до п. 1.1 вказаного договору іпотеки іпотекодавець передає в іпотеку квартиру загальною площею 52,90 кв. м, в тому числі житловою площею 28,5 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Квартира належить іподекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 01.03.2002 Двадцять першою київською державною нотаріальною конторою за реєстровим номером № 1-648. Згідно із пунктом 1.2 договору іпотеки, за домовленістю сторін, заставна вартість предмету іпотеки становить 2 500 000 (два мільйони п`ятсот тисяч) грн 00 коп.

21.11.2016 відбулося звернення стягнення на предмет іпотеки - двокімнатну квартиру, загальною площею 52,90 кв. м, в тому числі житловою площею 28,5 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю 2 500 000 (два мільйони п`ятсот тисяч) грн .

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» врегульовані питання повідомлення про порушення основного зобов`язання та/або іпотечного договору.

У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч.1); положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (ч.2); вимога, встановлена частиною першою цієї статті, не перешкоджає іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (ч.3).

Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності та предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Частиною 1 статті 40 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом.

Законом України від 22.09.2011 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» внесено зміни до ст. 109 ЖК УРСР, згідно з якими виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Отже, за змістом ст. 40 Закону України «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК УРСР особам, яких виселяють із жилого приміщення, що є предметом іпотеки, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки, надається інше постійне житло, якщо іпотечне житло було придбане не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла.

Наявність права осіб, місце проживання яких зареєстровано у набутій відповідачем на підставі іпотечного договору квартирі, обмежує право останнього на користування майном. Частина 2 статті 109 ЖК УРСР на час реалізації прав іпотекодержателя містила заборону виселення осіб без надання іншого житлового приміщення у випадку, якщо квартира придбана не за рахунок коштів, отриманих у позику.

Таким чином, іпотекодержатель, як потенційний (у разі невиконання боргових зобов`язань, забезпечених іпотекою) новий власник спірного житлового приміщення, мав об`єктивну можливість знати про наявність прав позивача на користування спірною квартирою і при набутті права власності мав усвідомлювати, що позивач та члени її сім`ї мають зареєстроване місце проживання у квартирі й право користування житлом.

Вказані висновки узгоджуються із правовою позицією, висловленою Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 31.10.2018 у справі № 753/12729/15-ц (провадження № 14-317цс18) та від 05.06.2019 у справі № 643/18788/15-ц (провадження № 14-93цс19).

Подібні висновки висловлені Верховний Судом у постанові від 06.05.2020 у справі № 640/15833/16-ц, провадження № 61-44536св18.

Новим власником квартири - ОСОБА_1 не вчинено необхідних дій з метою виселення ОСОБА_4 та членів її сім`ї з цього помешкання у встановленому законом порядку, а саме - з наданням іншого житла.

Позивач зазначає, що в квартирі зареєстрована ОСОБА_5 та її малолітні діти і на жаний момент належна позивачу квартира перебуває у її користуванні, яка не сплачує за користування майном жодних грошових коштів та відмовляється добровільно її звільнити.

Відповідно до обставин справи, у квартирі АДРЕСА_3 зареєстровані зокрема: 21.04.2016 - ОСОБА_5 ; 21.11.2016 - ОСОБА_6 ; ІНФОРМАЦІЯ_1 - ОСОБА_7 .

Судом встановлено, що на момент реєстрації всіх вищевказаних осіб не було порушено Правил реєстрації місця проживання, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.2016 року № 207, в яких була відсутня норма про необхідну письмову згоду відповідного іпотекодержателя для реєстрації місця проживання осіб в квартирі. Така ж норма не була визначена іпотечним договором від 20.03.2015.

Позивач просить стягнути з відповідачів заборгованість за користування майном (квартирою) , посилаючись на положення норм ст. 158 Житлового кодексу України, в якій передбачено, що наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення.

В матеріалах справи відсутні будь-які докази на підтвердження укладення письмового договору найму (оренди) відповідачами з позивачкою.

Разом з тим, відповідно до ч. 1 ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Предметом договору оренди нерухомого майна може бути як весь об`єкт нерухомого майна, так і його частина.

За положенням ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За ст. 762 ЦК України, плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ст. 766 ЦК України, якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: 1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

Зокрема, у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 27 травня 2020 року у справі № 911/1443/19 зроблено висновок, що «найм будівлі або іншої капітальної споруди врегульовано положеннями статей 793-797 ЦК України.

Положеннями ст. 158 Житлового кодексу України передбачено, що договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі.

Отже за вищенаведених обставин суд виснує, що у справі відсутні відомості про укладання договорів між позивачем та відповідачем щодо оплатного користування квартирою та узгодження між ними розміру орендної плати.

Відповідно до ст. 1212 ЦК України, на яку посилається позивачка та її представник, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Відповідно до ст. 1213 ЦК України набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі.

Таким чином для застосування до спірних правовідносин у справі ст. 1212 ЦК України, необхідно встановити факт наявності або відсутності між сторонами у справі правовідносин, які б свідчили про наявність або відсутність правових підстав для перерахування заявлених до стягнення грошових коштів. Характер вказаних правовідносин виключає можливість стягнення коштів з відповідачів відповідно до ст. 1212 ЦК України, оскільки жодних договорів між сторонами щодо оплатного користування приміщенням не було підписано.

Зважаючи на встановлені судом обставини, позовні вимоги ОСОБА_1 в особі представника адвоката Гераська Максима Григоровича до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про стягнення коштів за користування квартирою є необґрунтованими, а отже такими, що не підлягають задоволенню.

Витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при поданні позову до суду, у зв`язку з відмовою у задоволенні позову, не підлягають відшкодуванню.

Враховуючи викладене, та керуючись ст. 12-13, 19, 76-81, 179, 249, 258-259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, ст. 638, 759, 762, 793, 1212-1213 ЦК України,

У Х В А Л И В:

Позов ОСОБА_1 в особі представника адвоката Гераська Максима Григоровича до ОСОБА_4 , ОСОБА_5 про стягнення коштів за користування квартирою - залишити без задоволення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне найменування сторін та інших учасників справи:

позивач - ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 ;

відповідач - ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 ;

відповідач - ОСОБА_5 , місце проживання: АДРЕСА_4 , РНОКПП не відомий.

Суддя Дмитро ПЕТРОВ