Житомирський апеляційний суд
Справа №295/1612/21 Головуючий у 1-й інст. Семенцова Л. М.
Категорія 82 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2024 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Трояновської Г.С., Павицької Т.М.,

за участю секретаря Антоневської В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 295/1612/21 за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства "КВЖРЕП № 8", Управління житлового господарства Житомирської міської ради про визнання договору недійсним, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 16 березня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Семенцової Л. М.,-

ВСТАНОВИВ:

У лютому 2021 року позивачка звернувся до суду з даним позовом, в якому зазначила, що є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , та уповноваженою особою будинку на підставі Протоколу зборів від 7 листопада 2019 року. 20 січня 2021 року їй стало відомо про те, що органами місцевого самоврядування в особі виконавчого комітету Житомирської міської ради було прийнято рішення № 548 від 25 травня 2018 року «Про затвердження Типового Договору», на підставі якого укладено договір № 5-12 від 29 травня 2018 року про надання послуги з управління вказаним багатоквартирним будинком.

Відповідно до даного типового договору в.о. начальника управління житлового господарства Житомирської міської ради Оніщенко А.А. уклав договір № 5-12 від 29 травня 2018 року «Про надання послуги з обслуговування багатоквартирного будинку», який підписано управителем ПП «КВЖРЕП № 8» в особі директора Півоварової С.І., та який не відповідає чинному законодавству України, що діяло станом на травень 2018 року, а саме Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 2004 року та Постанові Кабінету Міністрів України № 484 від 2009 року, а також ч.ч.1,3 ст. 11 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Вказала, що рішення № 548 від 25 травня 2018 року не було доведене до відома співвласників багатоквартирного будинку й мало суто відомчий характер. Про прийняття Типового договору, який був підставою для укладення договору № 5-12 від 29 травня 2018 року, відомо також не було, як і про сам договір.

Таким чином, просила визнати недійсним договір № 5-12 від 29 травня 2018 року, який укладено між ПП «КВЖРЕП № 8» та в. о. начальника Управління житлового господарства Житомирської міської ради Оніщенком А.А., який діяв від імені співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 .

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 16 березня 2023 року у задоволенні позову відмовлено.

В апеляційній скарзі позивачка, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

Зокрема, зазначає, що договір № 5-12 від 29 травня 2018 року є наслідком Типового договору, затвердженого рішенням № 548, та протирічить Типовому договору та Правилам надання послуг з управління багатоквартирним будинком, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 484 від 2009 року. В матеріалах справи наявний чинний Типовий договір, затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 712, та докази невідповідності договору № 5-12 від 29 травня 2018 року чинному Типовому договору. Рішенням Житомирського виконавчого комітету № 548 від 25 травня 2018 року затверджено Типовий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком згідно з додатком, на підставі якого управителем ПП «КВЖРЕП № 8» було підписано Договір № 5-12 від 29 травня 2018 року.

Вважає, що даний Типовий договір містить численні розбіжності та невідповідності з Типовим договором, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України № 712, які судом досліджено не було. Крім того, відсутні або мають невідповідності наступні пункти:

1. «Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають в їх власності, станом на дату укладення договору, зазначаються у додатку 1 до договору, що є невід`ємною його частиною» - змінено у договорі.

2. «Загальні відомості про будинок зазначаються у додатку 2 до договору і є невід`ємною його частиною» - змінено у договорі.

3. «Послуга з управління включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо» - змінено у договорі.

«інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку» - відсутній у договорі.

4. «Технічна документація на будинок передається управителю згідно з актом приймання-передачі технічної документації відповідно до додатка 3 до цього договору» - змінено у договорі.

5. «у порядку та з періодичністю, визначеними договором, та/або на вимогу співвласника інформувати його про фактичні витрати та виконані (надані) роботи (послуги) з утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території» відсутній у договорі.

6. «допускати у своє житло (інший об`єкт нерухомого майна) управителя або його представників у порядку, визначеному законом і цим договором, для ліквідації та відвернення аварій, усунення неполадок, що виникли у санітарно-технічному та інженерному обладнанні, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів» - відсутній у договорі.

Вважає, що відповідачем не виконана одна із головних умов договору № 5-12, визначена п.39, а саме: договір не приведено у відповідність до Типового договору.

Крім того, додаток №3 «Акт приймання-передачі технічної документації на будинок» відсутній в оспорюваному договорі.

Судом не було досліджено та витребувано докази, що підтверджують факт ознайомлення співвласників зі спірним договором та його додатками. У відповідача також такі докази відсутні, оскільки договір з додатками та інформацією про управителя не був доведений до відома співвласників багатоквартирного будинку шляхом розміщення у будинку (на прибудинковій території), зокрема, на інформаційних стендах у під`їзді будинку та біля нього, відповідних оголошень. Окрім того, договір під розписку не надавався, рекомендованим листом не надсилався.

Відповідно до ч.5 ст. 175 ЦПК України вказала, що є співвласником багатоквартирного будинку по АДРЕСА_1 , та уповноваженою особою від співвласників цього будинку, відтак зверталася з позовною заявою до суду щодо захисту прав та інтересів свого батька ОСОБА_2 , також співвласника вказаного багатоквартирного будинку.

У відзиві на апеляційну скаргу ПП «КВЖРЕП № 8» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін.

Зокрема, зазначає, шо суд з`ясував всі обставини, які мають значення для справи, надав їм оцінку та вірно застосував норми матеріального права. Договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком № 5-12 від 29 травня 2018 року не суперечить ЦК України та іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави та суспільства, його моральним засадам, оскільки він укладений на виконання вимог Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги». Так, особи, які вчинили правочин, мали необхідний обсяг цивільної дієздатності. В.о. начальника управління комунального господарства Житомирської міської ради діяв у порядку, передбаченому законом та рішеннями виконавчого комітету Житомирської міської ради № 449 від 4 травня 2018 року. Волевиявлення ПП «КВЖРЕП № 8» та органу місцевого самоврядування при укладенні договору було вільним та відповідало їхній внутрішній волі. Правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. За таких умов, судом вірно встановлено, що при укладенні договору № 5-12 від 29 травня 2018 року були дотримані вимоги закону.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві спільної часткової власності належить 1/5 частка квартири АДРЕСА_2 , що підтверджується свідоцтвом про право власності № НОМЕР_1 , виданим 27 квітня 2004 року Відділом приватизації державного житлового фонду.

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 3 серпня 2016 № 690 Управління житлового господарства Житомирської міської ради визнано організатором конкурсу щодо призначення управителів багатоквартирних будинків (Т.1, а. с. 158).

Рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради № 449 від 4 травня 2018 року відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги» визначено порядок укладення договорів про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, зокрема визначено уповноважену особу на підписання вказаного договору за кожним багатоквартирним будинком, що входить в об`єкт конкурсу з призначення управителів багатоквартирного будинку - начальника управління житлового господарства Житомирської міської ради або виконуючого його обов`язки (Т.1, а.а. с. 159, 160).

За результатами проведеного конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків, згідно з вимогами Порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 13 червня 2016 року № 150 (далі - Порядок), рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 25 травня 2018 року № 549 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків» ПП «КВЖРЕП № 8» призначено управителем багатоквартирних будинків по об`єкту конкурсу (група будинків) № 5 (Т.1, а. с. 61).

25 травня 2018 року виконавчим комітетом Житомирської міської ради прийнято рішення № 548, яким затверджено Типовий договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з метою забезпечення надання послуги з управління багатоквартирними будинками у місті Житомирі та реалізації прав співвласників багатоквартирних будинків відповідно до Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги» (Т.1, а. с. 60).

Між ПП «КВЖРЕП № 8» в особі директора ОСОБА_3 (управитель), з однієї сторони, та від імені співвласників, в особі виконуючого обов`язки начальника управління житлового господарства Житомирської міської ради Оніщенка А.А. (уповноваженої особи виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначається управитель), що діє на підставі рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 4 травня 2018 року № 449, з іншої сторони, 29 травня 2018 року укладено договір № 5-12 про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, умовами якого передбачено, що управитель зобов`язується надавати співвласникам послугу з управління багатоквартирним будинком, розташованим за адресою: АДРЕСА_1 , а співвласники зобов`язуються оплачувати управителю послугу з управління згідно з вимогами законодавства та умовами цього договору. У договорі визначено його предмет, права та обов`язків сторін договору, ціну та оплати послуги з управління, порядок доступу управителя до приміщень будинку, порядок взаємного інформування сторін, відповідальності сторін, порядок та умов внесення змін до договору, форс-мажорні обставини, прикінцеві положення та додатки: список співвласників, загальні відомості про будинок, перелік складових послуг, розрахунок ціни складових послуг (Т.1, а.а. с. 38-43).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Законами України «Про житлово-комунальні послуги» та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначено, що єдиною послугою, спрямованою на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території, є послуга з управління багатоквартирним будинком.

Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що «управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб».

У статті 9 цього Закону визначені форми управління багатоквартирним будинком, а саме: управління багатоквартирним будинком співвласниками; управління багатоквартирним будинком управителем; управління багатоквартирним будинком об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку ( асоціацією співвласників).

Згідно з частиною першою статті 10 Закону України « Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому цією статтею. Якщо у багатоквартирному будинку в установленому законом порядку утворено об`єднання співвласників, проведення зборів співвласників та прийняття відповідних рішень здійснюється згідно із законом, що регулює діяльність об`єднань співвласників багатоквартирних будинків.

Частинами першою-третьою статті 11 цього Закону також передбачено, що управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем. Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Відповідно до ч. 5 ст. 13 Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який набрав чинності 1 липня 2015 року, у разі, якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об`єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі, якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб`єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом.

Пунктом 6 розділу V «Визначення переможця конкурсу та укладення договору» вказаного Порядку визначено, що протягом п`яти календарних днів з дня прийняття виконавчим органом місцевої ради рішення про призначення управителя з переможцем конкурсу укладається договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за результатами конкурсу, який проводиться в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, а договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком строком на один рік від імені співвласників підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк.

Пунктом 1 рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради від 4 травня 2018 року № 449 «Щодо укладення договорів про надання послуги з управління багатоквартирним будинком» визначено уповноважену особу на підписання договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком за кожним багатоквартирним будинком, що входив в об`єкт конкурсу - начальника управління житлового господарства Житомирської міської ради або виконуючого його обов`язки, а рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради від 25 травня 2018 року № 549 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків», приватне підприємство «КВЖРЕП № 8» призначено управителем багатоквартирних будинків по об`єкту конкурсу (група будинків) № 5).

Договір про надання послуг з управління багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 від 29 травня 2018 року № 5-12 укладений за результатами проведеного конкурсу з призначення управителів багатоквартирних будинків та від імені співвласників управлінням житлового господарства Житомирської міської ради.

Суд першої інстанції вірно зазначив, що на момент прийняття конкурсною комісією рішення про визначення переможців конкурсу з призначення управителів та прийняття рішення виконавчим комітетом Житомирської міської ради від 25 травня 2018 року № 549 «Про призначення управителів багатоквартирних будинків» Кабінетом Міністрів України не був затверджений типовий договір про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.

Форма такого договору була затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712.

З метою забезпечення належного технічного стану житлових будинків міста Житомира, їх конструктивних елементів, інженерних мереж та іншого спільного майна, утримання в належному санітарному стані прибудинкових територій, протягом періоду від визначення переможців конкурсу до моменту затвердження на державному рівні Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, Житомирською міською радою було прийнято рішення від 25 травня 2018 року № 548 «Про затвердження Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком».

Крім того, відповідно до пункту 3-1 Розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до затвердження Кабінетом Міністрів України Типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком сторони укладають договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком за формою та на умовах, погоджених між управителем та співвласниками, а у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах - виконавчим органом місцевої ради (або іншим органом - суб`єктом владних повноважень, якому делеговані функції із здійснення управління об`єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг).

Відповідно до ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.

У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.

В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.

Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк. Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування, може бути достроково розірваний у випадках та порядку, визначених законом.

Таким чином, судом зроблено вірний висновок щодо відсутності порушень Законів України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та «Про житлово-комунальні послуги» при укладенні договору про надання послуг з управління багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 , від 29 травня 2018 року № 5-12.

Порушення прав позивачки внаслідок укладення оспорюваного договору не доведено.

Таким чином, відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги.

Рішення ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Враховуючи вищезазначене, рішення підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення Богунського районного суду м. Житомира від 16 березня 2023 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складено 22 березня 2024 року.