ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 539/2987/23 Номер провадження 22-ц/814/1169/24Головуючий у 1-й інстанції Даценко В.М. Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 лютого 2024 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий суддя Пилипчук Л.І.,

судді Бутенко С.Б., Чумак О.В.,

секретар Стеценко В.С.,

з участю представника відповідача Червоточенко О.І. , представника позивача - адвоката Коряка А.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м.Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради

на рішення Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 07 листопада 2023 року, постановлене суддею Даценко В.М.,

у справі за позовом ОСОБА_2 до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради, третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імпульс», про визнання недійсним договору оренди,

в с т а н о в и в:

05.07.2023 ОСОБА_2 звернувся в суд із указаним позовом. В обґрунтування підстав позову зазначає, що був учасником та переможцем аукціону, проведеного 20.10.2021 відповідачем через електронну торгову систему « ІНФОРМАЦІЯ_1 » стосовно предмета (лоту №20): нежитлова споруда площею 14,8 кв.м., що розташована поблизу багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . У подальшому, 15.11.2021, між сторонами укладено договір №53 оренди нерухомого майна, яке може бути використано за будь-яким цільовим призначенням. При цьому ні в оголошенні про аукціон, ні у договорі оренди жодним чином не зазначалося про наявність будь-яких перешкод для повноцінного використання ним такого майна.

Під час реєстрації речового права, зокрема, права користування земельною ділянкою, позивачу стало відомо, що об`єкт оренди розміщено на земельній ділянці, яка передана у постійне користування іншій юридичній особі - ОСББ «Імпульс». Останнє відмовило позивачу у наданні дозволу на оформлення та користування земельною ділянкою, висловило категоричне заперечення щодо вилучення у них частини ділянки під орендоване ним майно.

Посилаючись на законодавчо визначену обов`язковість переходу права користування земельною ділянкою при отриманні права користування будівлею, на якій вона розташована, вважає, що відповідач повинен був застережити учасника торгів щодо такої істотної умови, яка також відсутня в умовах оскаржуваного договору.

Зазначає, що не має можливості виконати умови договору щодо вчинення реєстраційних дій та не може приступити до використання орендованого майна, при цьому будучи зобов`язаний сплачувати орендну плату. Із підстав викладеного, просить захистити порушене право, визнавши недійсним договір №53, укладений 15.11.2021 між ним, ОСОБА_2 , та Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради.

Рішенням Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 07.11.2023 позов задоволено.

Визнано недійсним договір №53, укладений між ОСОБА_2 та Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради.

Стягнуто із виконавчого комітету Лубенської міської ради на користь ОСОБА_2 1 073,60 грн. судового збору.

Рішення міськрайонного суду вмотивовано тим, що предмет оренди, нежитлова будівля, є самочинним будівництвом і відповідач не набув права розпорядження нею шляхом передачі в оренду, а тому такий договір є недійсним.

Із таким рішенням суду не погодився відповідач та оскаржив його в апеляційному порядку. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування усіх обставин справи, просить рішення міськрайонного суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

На спростування доводів позивача, який пов`язував порушене право із неможливістю вільно розпоряджатися орендованим майном, указує на відсутність доказів на підтвердження викладеного. Наголошує, що спірний об`єкт оренди розташований біля магазину промислової групи товарів та безпосередньо біля тротуару по проспекту Володимирському в м.Лубни. При цьому позивач після підписання договору оренди не звертався до Управління зі скаргами на порушене право, як зі сторони Управління так і ОСББ «Імпульс».

Наголошує, що позивач не ініціював питання оренди земельної ділянки з її власником, тоді як відповідач надсилав йому досудову претензію із вимогою сплатити заборгованість по орендній платі, які залишилися ним без реагування. Після чого Лубенською окружною прокуратурою в інтересах Управління подано до суду позов про стягнення із ОСОБА_2 заборгованості з орендної плати, розірвання договору оренди та витребування майна (справа №539/2996/22, провадження за якою зупинено).

Із підстав викладеного, вважає, що саме з метою уникнення відповідальності, позивачем і було подано до суду цей позов.

Доводить, що оскаржуваний договір відповідає вимог ЦК України, жодним чином не порушує права позивача та має окремі положення (п.12.9.) щодо його дострокового припинення на вимогу орендаря, які позивачем у цій справі не реалізовано.

Заперечує висновки суду першої інстанції, що будівництво споруди проведено без правових підстав та її власник не відомий. На спростування викладеного приєднує до апеляційної скарги Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, якою підтверджено, що власником нежитлової будівлі є Лубенська міська рада. Тоді як на момент реєстрації права власності на нежитлову будівлю (01.12.2021), до відповідача міської ради перейшло право власності на частину земельної ділянки на якій розташована нежитлова споруда.

Звертає увагу, що відповідно до технічного паспорту, копія якого також приєднана до апеляційної скарги, нежитлова споруда була споруджена у 1990 році. Тобто на момент передачі земельної ділянки ОСББ «Імпульс» нежитлова будівля уже була споруджена. При цьому законність будівництва не становила предмет спору і суд вийшов за межі позовних вимог при постановленні оскаржуваного рішення надавши оцінку цим обставинам.

Наголошує, що спірна нежитлова споруда визнана рішенням суду від 03.08.2021 у справі №539/2322/21 безхазяйною та передана у власність територіальної громади. Наведене виключає підстави вважати предмет оренди самочинним будівництвом, тоді як право власності на споруду зареєстровано в порядку визнання майна безхазяйним, а не в порядку реєстрації права власності на самочинне будівництво.

У суді апеляційної інстанції представник відповідача доводи апеляційної скарги підтримав, наполягаючи на її задоволенні. Представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечив, просив залишити без змін рішення суду першої інстанції, як законне та обґрунтоване.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд встановив наступне.

Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що за змістом оголошення про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні дата проведення аукціону 20.10.2021. Інформація про об`єкт оренди: нежитлова споруда загальною площею 14,8 кв.м., що знаходиться по АДРЕСА_1 , та обліковується на балансі Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради; тип об`єкта: нерухоме майно; пропонований строк оренди - 4 роки 11 місяців; загальна площа - 14,8 кв.м.; технічний стан: незадовільний, потребує ремонту покрівлі, стін; цільове призначення: майно може бути використано без обмеження цільового призначення./а.с.6-9/

Згідно протоколу про результати електронного аукціону LLE001-UA-363 переможцем такого електронного аукціону є ОСОБА_2 /а.с.10-13/

15.11.2021 між ОСОБА_2 та Управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради укладено договір №53 оренди нерухомого майна - нежитлової споруди площею 14,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що належить Лубенській територіальній громади в особі Лубенської міської ради./а.с.14-15/

01.12.2021 за Лубенською міською радою Лубенського району Полтавської області зареєстровано право власності (комунальна) на нежитлову споруду площею 14,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується Витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності./а.с.40/

Задовольняючи вимоги позову, міськрайонний суд виходив із того, що спірна нежитлова споруда є самочинним будівництвом, була визнана судом безхазяйним майном, передана відповідачу, однак у наступному право власності на цей об`єкт не було легітимізоване у порядку ст.376 ЦК України. Отже відповідач не набув право розпорядження цим майном шляхом передачі його в оренду, а тому відповідно до ст.ст.203, 215 ЦК України такий договір є недійсним.

Апеляційний суд із такими висновками суду першої інстанції не погоджується з таких підстав.

За змістом частини першої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

При зверненні в суд із цим позовом позивач пов`язує порушене право із тим, що при укладенні оскаржуваного правочину не був обізнаний із істотними умовами зобов`язання, вважаючи, що із набуттям права оренди на нежитлову споруду набуває і право користування земельною ділянкою, на якій вона знаходиться. Оскільки відомості про право власності на землю не були зазначені в оголошенні про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні та договорі оренди.

Стосовно оголошення про передачу нерухомого майна в оренду на аукціоні, колегія суддів зазначає наступне.

Спірні правовідносини врегульовані положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна», за змістом якого об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону.

Стаття 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначає етапність передачі в оренду державного та комунального майна, яка передбачає: прийняття рішення щодо наміру передачі майна в оренду; внесення інформації про потенційний об`єкт оренди до ЕТС; прийняття рішення про включення потенційного об`єкта оренди до одного із Переліків; опублікування інформації про потенційний об`єкт оренди, щодо якого прийнято рішення про включення до одного з Переліків, в ЕТС; розміщення в ЕТС оголошення про передачу майна в оренду; проведення аукціону на право оренди майна або передача об`єкта в оренду без проведення аукціону, укладення та публікація в ЕТС договору оренди.

Вимоги до змісту оголошення, порядку та строків його оприлюднення встановлюються Порядком передачі майна в оренду. Згідно із пунктом 26 Порядку інформація про потенційний об`єкт оренди містить такі відомості:

1) загальну інформацію: тип Переліку, до якого пропонується внести об`єкт оренди; залишкова балансова вартість та первісна балансова вартість об`єкта, якщо об`єкт включається до Переліку першого типу; тип об`єкта; пропонований строк оренди; посилання на пункт Методики розрахунку орендної плати, яким встановлена орендна ставка для запропонованого цільового призначення, якщо об`єкт пропонується для включення до Переліку другого типу; інформація про наявність рішень про проведення інвестиційного конкурсу або про включення об`єкта до переліку майна, що підлягає приватизації; інформація про отримання балансоутримувачем погодження органу управління балансоутримувача у випадках, коли отримання такого погодження було необхідним відповідно до законодавства, статуту або положення балансоутримувача; фотографічне зображення майна (відеоматеріали за наявності);

2) якщо об`єкт є нерухомим майном, додатково зазначається: місцезнаходження об`єкта; загальна і корисна площа об`єкта;характеристика об`єкта оренди (будівлі в цілому або частини будівлі із зазначенням місця розташування об`єкта в будівлі (надземний, цокольний, підвальний, технічний або мансардний поверх , номер поверху або поверхів); технічний стан об`єкта, інформація про потужність електромережі і забезпечення об`єкта комунікаціями;поверховий план об`єкта або план поверху; інформація про те, що об`єктом оренди є пам`ятка культурної спадщини, щойно виявлений об`єкт культурної спадщини чи його частина, та інформація про отримання погодження органу охорони культурної спадщини на передачу об`єкта в оренду; якщо пропонований строк оренди становить більше п`яти років, одночасно зазначається інформація про стан реєстрації права власності держави (територіальної громади) на об`єкт оренди відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»; інформація про цільове призначення об`єкта оренди - у разі неможливості використання об`єкта за будь-яким цільовим призначенням відповідно до пункту 29 цього Порядку, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим пункту 29 цього Порядку (в разі відсутності такої інформації на момент її внесення), та в разі включення об`єкта до Переліку другого типу;інформація про наявність окремих особових рахунків на об`єкт оренди, відкритих постачальниками комунальних послуг, або інформація про порядок участі орендаря у компенсації балансоутримувачу витрат на оплату комунальних послуг - якщо об`єкт оренди не має окремих особових рахунків, відкритих для нього відповідними постачальниками комунальних послуг;інформація про рішення про передачу пам`ятки культурної спадщини в довгострокову пільгову оренду - у разі прийняття такого рішення.

Такий перелік є вичерпним і до нього не належать жодні застереження щодо права користування земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухоме майно строком оренди 4 роки 11 місяців. Тоді як обов`язок зазначати інформацію про стан реєстрації права власності держави (територіальної громади) на об`єкт оренди відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникає, якщо пропонований строк оренди становить більше п`яти років.

Відтак, законодавець не висуває до оголошення будь-яких вимог щодо наявності застережень по відношенню до земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт оренди. Отже, в цій частині твердження позивача, викладені ним у позовній заяві не знайшли свого підтвердження.

Стосовно правомірності договору оренди нерухомого майна, колегія суддів враховує наступне.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати у судовому рішенні, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин. Наведене відповідає позиції Великої Палати Верховного Суду, сформованої у справі №905/1227/17 від 27.11.2018.

Відповідно до частини першої статті 229 ЦК України якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом.

Правочини, вчинені внаслідок помилки, належать до категорії правочинів, в яких внутрішня воля співпадає з волевиявленням та дійсно спрямована на досягнення мети правочину, але формування такої волі відбулося під впливом обставин, які спотворили справжню волю особи. Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину, мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно була і має істотне значення. Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не може бути підставою для визнання правочину недійсним.

У відповідності до вимог статей 12, 13, 81 ЦПК України обов`язок доказування та подання доказів покладається на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Наведений процесуальний обов`язок позивачем не виконано, доказів на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним з підстав наявності обставин, які вказують на помилку - неправильне сприйняття фактичних обставин правочину, що вплинуло на волевиявлення, позивачем не надано, а вимоги його позову фактично зводяться до неможливості використання набутого майна через наявний спір про право власності на земельну ділянку між Лубенською міською радою та ОСББ «Імпульс»; відтак, не є підставою для визнання оскаржуваного договору недійсним.

Суд першої інстанції викладеного не врахував та, вийшовши за межі позовних вимог, дійшов помилкового висновку, що відповідач не набув право розпорядження спірним майном шляхом передачі його в оренду, визнавши такий договір недійсним.

Разом із цим матеріалами справи підтверджено, що із червня 2020 року спірна нежитлова споруда взята на облік як безхазяйна нерухома річ; на підставі рішення суду від 03.08.2021 (справа №539/2322/21) визнана безхазяйною та передана у власність Лубенської територіальної громади Лубенської міської ради і її право власності становить презумпцію, яка орендарем у спірних правовідносинах не спростована.

Відтак, на момент укладення оскаржуваного правочину відповідач мав право розпоряджатися набутим майном.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року), (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи викладене, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення скасуванню із постановленням нового про відмову в задоволенні позову.

Згідно ст.141 ЦПК України з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1 610,41 грн.

Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради - задовольнити.

Рішення Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 07 листопада 2023 року - скасувати.

Ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради, третя особа: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імпульс», про визнання недійсним договору оренди - відмовити.

Стягнути із ОСОБА_2 на користь Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради судовий збір у розмірі 1 610,41 грн.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 23.02.2024.

Головуючий суддя Л.І. Пилипчук

Судді С.Б. Бутенко

О.В. Чумак