ЖОВТНЕВИЙ РАЙОННИЙ СУД
Миколаївської області
Справа №477/1390/23
Провадження №2/477/112/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 січня 2024 року Жовтневий районний суд Миколаївської області

у складі: головуючого у справі судді Глубоченка С.М.,

за участю секретаря судового засідання Резуник Т.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Миколаєві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Галицинівської сільської ради Миколаївської області., третя особа товарна біржа «Нерухомість-Південь»

про визнання договору купівлі-продажу дійсним

та визнання права власності,

ВСТАНОВИВ:

13 червня 2023 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до ОСОБА_3 , в якому просили визнати за ними право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 по 1/2 частині за кожним, а також визнати за ними і право власності на земельну ділянку, надану для обслуговування цього житлового будинку і господарських споруд, по 1/2 частині за кожним.

В обґрунтування свого позову вказують, що 11 квітня 1997 року між ними та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна №560 за яким позивачі купили, а ОСОБА_3 продала, належний їй житловий будинок, розташований по АДРЕСА_2 . Договір укладено на товарній біржі «Нерухомість-Південь»» за реєстровим №560.

На даний час позивачі мають намір реалізувати своє право, щодо розпорядження житловим будинком, однак через відсутність нотаріального посвідчення спірного договору, а також у зв`язку зі смертю однієї зі сторін вищевказаного правочину, не можуть вчинити будь-яких дій щодо належного їм нерухомого майна, що й зумовило звернення до суду з даним позовом.

Ухвалою суду від 22 серпня 2023 року позовна заява прийнята до розгляду, відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою суду від 14 вересня 2023 року підготовче провадження у справі закрито та справу призначено до судового розгляду по суті.

Ухвалою від 27 листопада 2023 року замінено первісного відповідача ОСОБА_3 на належного відповідача Галицинівську сільську раду Миколаївської області.

В судове засідання 15 січня 2024 року позивачі ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не з`явилися, подавши до суду заяву про розгляд справи за їх відсутності. Просили позов задовольнити.

Представник відповідача Галицинівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області у судове засідання не з`явився, надіславши до суду заяву про визнання позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та розгляд справи за відсутності представника відповідача.

Представник третьої особа товарної біржі «Нерухомість-Південь» в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив.

Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

Суд, дослідивши докази по справі в їх сукупності встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Відповідно до Постанови Верховної Ради України від 19 травня 2016 року №1377-VІІІ «Про перейменування окремих населених пунктів та районів» Жовтневий район Миколаївської області перейменовано на Вітовський район.

Постановою Верховної Ради України від 17 липня 2020 року № 807-IX «Про утворення та ліквідацію районів» утворено Миколаївський район (з адміністративним центром у місті Миколаїв) у складі територій Березанської селищної, Веснянської сільської, Воскресенської селищної, Галицинівської сільської, Коблівської сільської, Костянтинівської сільської, Куцурубської сільської, Миколаївської міської, Мішково-Погорілівської сільської, Нечаянської сільської, Новоодеської міської, Ольшанської селищної, Очаківської міської, Первомайської селищної, Радсадівської сільської, Степівської сільської, Сухоєланецької сільської, Чорноморської сільської, Шевченківської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України.

З копії Договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11 квітня 1997 року №560, вбачається, що цього ж дня, ОСОБА_3 (Продавець) та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 (Покупці) уклали договір купівлі - продажу нерухомого майна №560, за яким ОСОБА_2 та ОСОБА_1 купили домоволодіння, яке складається з житлового будинку та прибудинкових територій, що розташоване по АДРЕСА_2 .

Вказаний договір зареєстрований у відповідності до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (чинної на момент реєстрації договору) на товарній біржі «Нерухомість-Південь» в журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №560 від 11 квітня 1997 року.

Зі змісту спірного договору вбачається, що відчужуваний житловий будинок належав попередньому власнику ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 26 березня 1996 року.

Згідно пункту 4 спірного договору продавець засвідчував, що відчужуваний житловий будинок дотепер нікому не продана, не заставлений, не подарований, не зданий в оренду, у спорі та під забороною не перебуває, права третіх осіб на нього відсутні.

Кошти за купівлю-продаж житловий будинку в розмірі 10556,00 грн отримані продавцем ОСОБА_3 до посвідчення договору (пункт 5 спірного договору).

Як вбачається з пояснень позивачів, викладених у позові, на даний час вирішуючи питання з приводу розпорядження нерухомим майном, ними вжито заходів щодо реєстрації свого права власності у відповідних державних реєстрах, у тому числі й для отримання компенсації за пошкодження свого будинку. Однак внаслідок відсутності нотаріального засвідчення указаного договору, не мають можливості здійснити його державну реєстрацію відповідно до діючого на даний час законодавства.

Крім того при подальшій перевірці прав на нерухоме майно, встановлено й ту обставину, що на підставі державного акту на право власності на землю, колишній власник житлового будинку ОСОБА_3 1997 року набула у власність і земельну ділянку з цільовим призначенням для обслуговування цього будинку, площею 0, 2137 га, яка також на даний час належить їй на праві власності.

За роз`ясненнями органу уповноваженого на здійснення реєстрації речових прав, позивачу відмовлено у державній реєстрації права власності на вказаний вище житловий будинок з підстав того, що подані документи не відповідають вимогам Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а також вимогам Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Оскільки відмова у реєстрації права власності за ОСОБА_2 та ОСОБА_1 свідчить про невизнання цього права іншими особами, вони звернулися до суду за захистом своїх прав та таке право підлягає судовому захисту.

Так, згідно статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06 листопада 2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.

Згідно пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Отже, в даному випадку на момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.

Згідно зі статтею 153 ЦК УРСР, який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до статті 227 ЦК УРСР, що діяв на час укладення договору, договір купівлі-продажу нерухомого майна - житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).

Статтею 47 ЦК УРСР, встановлено, що нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.

Зі змістом договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11 квітня 1997 року №560 вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог статті 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог статті 227 ЦК України підлягає реєстрації в органах технічної інвентаризації.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:

а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;

б) якщо її учасниками є члени біржі;

в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.

Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.

До 01 січня 2013 року виникнення права власності на нерухоме майно не пов`язувалося з його державною реєстрацією. Державна реєстрація здійснювалася за фактом права власності, яке вже виникло.

В даному випадку право власності виникло на підставі договору купівлі-продажу від 11 квітня 1997 року, який проведено у якості біржової операції між продавцем ОСОБА_3 та покупцями ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючій на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.

При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.

У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених статті 15 цього закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.

Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 11 квітня 1997 року №560, за яким ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_2 та ОСОБА_1 придбали житловий будинок АДРЕСА_2 .

З усталеної судової практики, сформованої станом на день укладення спірного правочину вбачається, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах) міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини; дарування іншого майна на суму понад 500 крб. і валютних цінностей на суму понад 50 крб.

Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі частини другої статті 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114 ЦК).

Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі частини другої статті 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов.

Можливість визнання нотаріально непосвідченого договору купівлі-продажу в судовому порядку дійсним також передбачена статтею 220 ЦК України.

Згідно частини шостої статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Виходячи з висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 04 березня 2019 року по справі №665/2266/16-ц однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.

Проаналізувавши наявні в матеріалах справи договір купівлі-продажу №560 від 11 квітня 1997 року, суд дійшов висновку, що вказаний документ можна вважати укладеною між сторонами письмовою угодою купівлі-продажу в розумінні вимог закону.

Договір купівлі-продажу, укладений між ОСОБА_3 з однієї сторони та ОСОБА_2 , ОСОБА_1 з іншої містить належну ідентифікацію сторін договору, а також необхідну інформацію про предмет договору, як істотну умову; підтверджує перехід (передачу) предмета купівлі-продажу від продавця до покупця; містить інформацію щодо вартості предмета договору, що в сукупності свідчить про повне виконання позивачами своїх зобов`язань за укладеним договором та прийняття цих зобов`язань ОСОБА_3 ; містить підпис обох сторін договору, тощо, що є обов`язковими умовами для визнання договору укладеним.

Позивачем доведено наявність сукупності обставин, передбачених частиною другою статті 47 ЦК УРСР.

Разом з тим, як встановлено судом під час розгляду справи ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , про що складено актовий запис про смерть №22.

Відповідно до інформаційної довідки зі спадкового реєстру №74333248 від 13 жовтня 2018 року, витребуваної судом, відомості про реєстрацію спадкової справи, а також видані після смерті ОСОБА_3 свідоцтва про право на спадщину у відповідному реєстрі відсутні.

Таким чином, судом встановлено, що одна зі сторін договору купівлі-продажу від 11 квітня 1997 року, ОСОБА_3 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Внаслідок її смерті, припинилася також і цивільна правоздатність останньої.

Отже, можливість нотаріального посвідчення спірного правочину втрачена.

Ураховуючи зазначене, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для застосування до спірних правовідносин приписів частини другої 47 ЦК УРСР та частини другої статті 220 ЦК України.

Оскільки судом установлено, що між позивачами ОСОБА_2 , ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відбулось повне виконання спірного договору, продавець передав, а позивачі прийняли спірне нерухоме майно та сплатили його вартість, а вимоги законодавства на час укладення договору купівлі-продажу не вимагали нотаріального посвідчення зазначеного виду договорів, то спірний правочин можливо визнати дійсним.

Відповідно до рішення №3 Лиманівської сільської ради Жовтневого району Миколаївської області від 03 травня 2000 року, змінено нумерацію придбаного ОСОБА_2 , ОСОБА_1 будинку з номеру 15 на номер 19.

З огляду на вказане, спірне нерухоме майно знаходиться в АДРЕСА_1 .

Також, як встановлено судом, до дня відчуження нерухомого майна житлового будинку за договором купівлі-продажу від 11 квітня 1997 року, колишній власник цього будинку у встановленому законом порядку оформив також і право власності на земельну ділянку, яка надавалася для його обслуговування, що вбачається з наданого позивачами державного акту на право приватної власності на землю, серії МК №10253, виданого 25 березня 1997 року.

У свою чергу, укладаючи спірний правочин, сторони питання щодо відчуження земельної ділянки не вирішували, та на даний час право власності на вказане майно зареєстровано за колишнім власником будинку, що також порушує права позивачів на вільне розпорядження нерухомим майном, з огляду на принцип пов`язаності нерухомого майна із земельною ділянкою на якій він розташований.

Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України, право власності на землю це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Поняття земельної ділянки як об`єкта права власності визначено у частині першій статті 79 ЗК України як частини земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Перехід права користування земельною ділянкою при переході права власності на будівлю або споруду, які розташовані на ній, визначається на підставі договору (частина друга статті 120 ЗК України).

Разом із тим, з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_3 , відчужуючи на підставі договору купівлі-продажу від 11 квітня 1997 року житловий будинок, не повідомила позивачам про те, що вона є також і власником земельної ділянки на якій розташований житловий будинок та відповідно не уклала відповідний договір купівлі-продажу земельної ділянки.

Згідно з частинами першою та четвертою статті 120 ЗК України при переході права власності на будівлю і споруду право власності на земельну ділянку або її частину може переходити на підставі цивільно-правових угод, а право користування - на підставі договору оренди. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі або споруди.

Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки залежить від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

Перевіряючи доводи позовної заяви, судом встановлено, що ОСОБА_2 спільно ОСОБА_1 придбали у ОСОБА_3 належний продавцю житловий будинок з відповідною частиною надвірних будівель та споруд, що знаходиться по АДРЕСА_1 . Вказане право було зареєстровано відповідно до діючого на той час законодавства,.

Згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди з урахуванням положень статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття.

Отже, до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

За змістом статті 381 ЦК України садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями. У разі відчуження житлового будинку вважається, що відчужується вся садиба, якщо інше не встановлено договором або законом, оскільки вказана норма матеріального права передбачає принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

При цьому при застосуванні положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 цього Кодексу слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку право власності на земельну ділянку в набувача нерухомості виникає одночасно з виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти.

Саме до такого правового висновку прийшов Верховний Суд України при розгляді справ № 6-2цс15 від 11 лютого 2015 року, №6-2225цс16 від 12 жовтня 2016 року, та справи №6-3059цс16 від 22 червня 2017 року.

З огляду на встановлені обставини справи, вирішення спору між сторонами в обраний позивачами спосіб захисту визнання права власності на набуту ними за договором купівлі-продажу земельну ділянку, є ефективним способом захисту невизнаного та оспорюваного відповідачем права власності позивача на земельну ділянку, тому позов в цій частині також є обґрунтованим та підлягає задоволенню

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані і підлягають задоволенню в повному обсязі, що відповідає способам судового захисту, передбачених статтею 16 ЦК України.

Згідно частини дев`ятої статті 141 ЦПК України судові витрати покласти на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями 259, 263-265 ЦПК України,

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що розташований по АДРЕСА_1 по 1/2 частині за кожним.

Визнати за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку, площею 0, 2137 га, розташовану по АДРЕСА_1 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування житлового будинку по 1/2 частині за кожним.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повне найменування сторін:

позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ;

позивач ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ;

відповідач Галицинівська сільська рада Миколаївської області, 57286, Миколаївська область, Миколаївський район, с. Галицинове, вул. Центральна, 1;

третя особа Товарна біржа «Нерухомість Південь», 54000, місто Миколаїв, вул. Карпенка, 12-Б, квартира 44

СУДДЯ С.М. ГЛУБОЧЕНКО