ЧЕРНІГІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

іменем України

04 березня 2024 року м. Чернігів

Унікальний номер справи № 728/605/23

Головуючий у першій інстанції Глушко О. І.

Апеляційне провадження № 22-ц/4823/103/24

№ 22-ц/4823/104/24

Чернігівський апеляційний суд у складі:

головуючого - судді Скрипки А.А.

суддів: Євстафіїва О.К., Шарапової О.Л.

секретар: Шапко В.М.

сторони:

позивач: Товариство з обмеженою відповідальністю Ланагропрод

відповідачі: Фермерське господарство Зірка Нова,

ОСОБА_1 , державний реєстратор Ширінкіна Леся Олексіївна, Бахмацька міська рада

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в режимі відеоконференції, цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області у складі судді Глушко О.І. від 29 травня 2023 року та на додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області у складі судді Глушко О.І. від 15 червня 2023 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , державного реєстратора Ширінкіної Лесі Олексіївни, Бахмацької міської ради про визнання правочину недійсним та визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю Ланагропрод звернулося до суду з даним позовом до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , державного реєстратора Ширінкіної Л.О. про визнання правочину недійсним та визнання незаконними та скасування рішень державного реєстратора, в якому позивач просив: визнати недійсним договір оренди землі №1-23 від 15.01.2023 року, укладений між Фермерським господарством Зірка Нова та ОСОБА_1 ; скасувати рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію припинення іншого речового права від 21.02.2023 року, індексний номер рішення 66547091, номер запису про інше речове право 13379559 та визнати чинним інше речове право - право оренди земельної ділянки кадастровий номер :06:000:0156 за позивачем; скасувати рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію іншого речового права від 01.03.2023 року, індексний номер рішення 66611664, номер запису про інше речове право 49412465 та припинити чинність зазначеного іншого речового права. Позивач також ставив питання про відшкодування за рахунок відповідачів судових витрат по сплаті судового збору в сумі 2684 грн. В обґрунтування вимог заявленого позову Товариство з обмеженою відповідальністю Ланагропрод зазначало, що відповідачем ОСОБА_1 не було дотримано умов договору оренди земельної ділянки №48/ПП, укладеного 30.12.2015 року на 7 років між нею та ТОВ Поліське поле, яке 31.05.2019 року було припинено внаслідок реорганізації шляхом приєднання до ТОВ Ланагропрод, відповідно до п.3.1. та п.3.2. якого орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, договір вважається продовженим на такий самий строк і на тих умовах у разі, якщо до моменту спливу строку його дії жодна зі сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні. Позивач вказував, що станом на дату закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 30.12.2015 року, від ОСОБА_1 не надходило жодних поштових повідомлень із заявами про припинення даного договору, у зв`язку з чим позивач вважав даний договір продовженим, з урахуванням п.3.2. його положень. 15.01.2023 року, під час строку дії попереднього договору від 30.12.2015 року, строк дії якого тривав до 17.02.2023 року, виходячи з дати його державної реєстрації - 17.02.2016 року, що було узгоджено сторонами у п.3.1. укладеного договору, ОСОБА_1 уклала договір оренди цієї земельної ділянки із ФГ Зірка нова, який зареєстровано державним реєстратором Бахмацької міської ради Ширінкіною Л.О. 27.02.2023 року. При цьому, 21.02.2023 року реєстратором було припинено інше речове право - договір оренди землі №48/ПП від 30.12.2015 року, укладений з ТОВ Поліське поле, про що позивачу стало відомо 01.03.2023 року, під час звернення до державного реєстратора Ширінкіної Л.О., із наміром подати заяву про внесення змін до зареєстрованого іншого речового права - права оренди земельної ділянки. За доводами позивача, укладений між ОСОБА_1 та ФГ Зірка нова договір оренди землі суперечить чинному законодавству та порушує права позивача, як орендаря, оскільки договір оренди землі №48ПП від 30.12.2015 року є чинним, недійсним не визнаний та не розірваний, у зв`язку з чим ОСОБА_1 не мала права передавати спірну земельну ділянку в оренду іншій особі.

Ухвалою Бахмацького районного суду Чернігівської області від 13.04.2023 року за клопотанням представника позивача, до участі у справі в якості співвідповідача було залучено Бахмацьку міську раду (а.с.70-71, том 1).

Рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до державного реєстратора Ширінкіної Лесі Олексіївни про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора, відмовлено.

Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора, задоволено частково. Судом визнано недійсним договір оренди землі №1-23 від 15.01.2023 року, укладений між Фермерським господарством Зірка нова та ОСОБА_1 . Скасовано рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію припинення іншого речового права від 21.02.2023 року, індексний номер рішення 66547091, номер запису про інше речове право 13379559. Скасовано рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію іншого речового права від 01.03.2023 року, індексний номер рішення 66611664, номер запису про інше речове право 49412465 та припинено чинність зазначеного іншого речового права. В задоволенні решти позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області, відмовлено.

Стягнуто з Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод по 894 грн. 67 коп., із кожного, в рахунок відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Додатковим рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року заяву представника позивача - адвоката Єкимова І.С. про ухвалення додаткового рішення, задоволено частково. В рахунок розподілу судових витрат по цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора: стягнуто з Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод по 3 000 грн., із кожного, в рахунок повернення витрат за надання правничої допомоги. В іншій частині заяви представника позивача, судом відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року та додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року, і ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову ТОВ Ланагропрод, та стягнути з позивача на користь ОСОБА_1 витрати на правову допомогу адвоката в суді першої інстанції в сумі 5 000 грн., судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 4 026 грн. та витрати на правову допомогу адвоката в суді апеляційної інстанції в сумі 5 000 грн. Доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 вказують, що рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року ухвалено при неповному з`ясуванні судом обставини справи; має місце недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, та невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; судом першої інстанції порушено норм процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права. В доводах апеляційної скарги ОСОБА_1 зазначає, що суд першої інстанції безпідставно врахував правові позиції Верховного Суду, висловлені у постановах від 20.03.2019 року у справі №587/2110/16-ц, від 10.04.2019 року у справі №587/2135/16-ц, від 02.10.2019 року у справі №587/2331/16-ц, від 15.01.2020 року у справі №587/2326/16-ц, оскільки дані позиції висловлені стосовно спорів про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного в період дії іншого договору оренди землі, строк дії якого на момент звернення до суду із позовом не закінчився. Апелянт стверджує, що у даній справі строк дії договору оренди землі, укладеного ОСОБА_1 та ТОВ Ланагропрод, на момент укладення договору між ОСОБА_1 та ТОВ Зірка Нова від 15.01.2023 року, та звернення позивача до суду 21.03.2023 року, вже закінчився 30.12.2022 року. За доводами апелянта, позивач не заявляв позовну вимогу про визнання укладеною додаткової угоди, надісланої ОСОБА_1 , і тому у випадку залишення в силі оскаржуваного рішення суду першої інстанції, позивач не зможе зареєструвати право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , оскільки реєстрація такого права без укладення додаткової угоди стала можливою з 16.01.2020 року, і зворотної дії в часі не має. Апелянт вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 порушила місячний термін для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення, у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, і цей факт дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі, відповідно до п.3.1., п.3.2. умов договору №48/ПП. У такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Апелянт вважає, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення ч.3 статті 205 ЦК України, щодо мовчазної згоди, оскільки договір оренди землі вчиняється у письмовій формі. Апелянт вказує, що висновок суду першої інстанції про мовчазну згоду суперечить статті 33 Закону України Про оренду землі, за якою у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді. Доводи апеляційної скарги стверджують, що суд першої інстанції не врахував правові висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлені у постанові від 18.04.2023 року у справі №357/8277/19, в якій зазначено, що з 01.01.2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки. Апелянт зазначає, що можна зробити висновок, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 року у справі №610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем, і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновлено первинний договір оренди. Апелянт звертає увагу, що ТОВ Ланагропрод не зможе зареєструвати право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , оскільки строк дії укладеного між ними договору оренди закінчився.

Мотивів незгоди із додатковим рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 в собі не містять.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , позивач ТОВ Ланагропрод (а.с.25-36, том 2) просить: 1. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. 2. Скасувати рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року, в частині відмови у задоволенні позовної вимоги про визнання чинним іншого речового права - права оренди земельної ділянки із кадастровим номером :06:000:0156 за позивачем, та ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позовної вимоги про визнання чинним іншого речового права - права оренди земельної ділянки з кадастровим номером :06:000:0156 за позивачем. 3. Скасувати додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року, та ухвалити нове додаткове рішення щодо стягнення розміру витрат на правову допомогу з відповідачів у повному обсязі, у сумі 14 000 грн.

З даного приводу необхідно зазначити, що відповідно до приписів ч.1 статті 367 ЦПК України, яка регламентує межі розгляду справи судом апеляційної інстанції, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Виходячи із вказаного положення Закону, та приймаючи до уваги, що позивачем ТОВ Ланагропрод не подавалася апеляційна скарга ні на рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року, ні на додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року, вимоги позивача, викладені у п.2, п.3 відзиву ТОВ Ланагропрод на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , не можуть бути предметом розгляду апеляційного суду у даній справі.

У поясненнях на апеляційну скаргу ОСОБА_1 (а.с.80-86, том 2) державний реєстратор Ширінкіна Л.О. зазначає, що вона погоджується із доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 , та вважає, що дана апеляційна скарги підлягає задоволенню.

В судовому засіданні апеляційного суду, в режимі відеоконференції, представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Ковалюх В.М. підтримав вимоги та доводи поданої апеляційної скарги.

В судовому засіданні апеляційного суду, в режимі відеоконференції, представник позивача ТОВ Ланагропрод - адвокат Єкимов І.С. просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, у зв`язку із її безпідставністю, та залишити без змін рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року і додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року.

В судовому засіданні апеляційного суду відповідач державний реєстратор Ширінкіна Л.О. вважала, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

В судовому засіданні апеляційного суду, в режимі відеоконференції, предстаник відповідача Бахмацької міської ради Тищенко Є.В. вважав, що вимоги заявленого ТОВ Ланагропрод позову задоволенню не підлягають.

В судове засідання апеляційного суду відповідачі ОСОБА_1 , ФГ Зірка Нова, належним чином повідомлені про день, час і місце судового розгляду даної справи, не з`явились.

Відповідно до приписів ч.2 статті 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Вислухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду даної справи, дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов наступного висновку.

В ході судового розгляду даної справи судом встановлено, і вказані обставини підтверджуються її матеріалами, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 3,1400 га з кадастровим номером :06:000:0156, розташованої на території Халимонівської сільської ради Ніжинського (колишнього Бахмацького) району Чернігівської області, на підставі свідоцтва про право на спадщину від 22.04.2014 року (а.с.13,17, том 1).

30.12.2015 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю Поліське поле, як орендарем, було укладено договір №48/ПП оренди вищезазначеної земельної ділянки (надалі - договір №48/ПП) строком на 7 років, який було зареєстровано як інше речове право 17.02.2016 року приватним нотаріусом Бахмацького районного нотаріального округу Зацерковним М.М. (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 28383848 від 22.02.2016 року, номер запису про інше речове право 13379559), із зазначенням строку його дії 7 років (а.с.17, том 1).

31.05.2019 року ТОВ Поліське поле було припинено внаслідок реорганізації шляхом приєднання до ТОВ Ланагропрод. Згідно ч.4 статті 16 Закону України Про оренду землі, зміна найменування сторін договору оренди землі, зокрема, внаслідок реорганізації юридичної особи або зміни типу акціонерного товариства, не є підставою для внесення змін до договору оренди землі та/або його переоформлення (а.с.29-32, том 1).

Пунктом 12.6. договору №48/ПП визначено, що реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору, що вказує на те, що ТОВ Ланагропрод є належною стороною договору №48/ПП оренди земельної ділянки від 30.12.2015 року.

Відповідно до п.3.1. договору №48/ПП, він укладений строком на 7 (сім) років, і діє з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк, його умови можуть бути змінені за угодою сторін. У пункті 14.1. договору, сторони визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації. Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Пунктом 12.2. договору передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до відмітки, зазначеної в договорі, ОСОБА_1 отримала свій екземпляр договору 18.09.2017 року (а.с.14-16, том 1).

Згідно п.3.2. договору, якщо до моменту закінчення строку дії цього договору жодна зі сторін не заявить про його припинення шляхом надсилання відповідного поштового повідомлення іншій стороні, цей договір вважається продовженим на такий самий строк та на тих самих умовах.

Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання і її розмір у рік становить 6 405,20 грн., що складає 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної в п.2.4. цього договору оренди (п.4.1. договору).

Пунктом 7.4. договору визначено умови повернення земельної ділянки, відповідно до якого у разі одностороннього розірвання цього договору за рішенням суду або закінчення терміну дії цього договору і незгоди орендодавця продовжити дію договору або укласти новий договір з цим орендарем, об`єкт оренди цього договору повертається орендодавцю після збирання урожаю із орендованої земельної ділянки, що є об`єктом цього договору, згідно акту приймання - передачі, але не пізніше 1 січня другого року, що йде за роком закінчення договору, а урожай, зібраний з такої земельної ділянки, є власністю орендаря.

Пунктами 9.2. та 9.3. договору визначені обов`язки орендодавця та права орендаря, відповідно до яких орендодавець не повинен вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися земельною ділянкою, що передається в оренду, а орендар: має переважне право на поновлення дії (переукладення) цього договору; має право передати орендовану земельну ділянку або її частину іншій особі в суборенду без згоди орендодавця.

Як встановлено під час розгляду справи судом першої інстанції, станом на дату закінчення строку дії договору №48/ПП, від ОСОБА_1 до ТОВ Ланагропрод не надходили поштові повідомлення із заявами про припинення даного договору.

Натомість, ТОВ Ланагропргод 12.11.2022 року направило ОСОБА_1 лист із додатковою угодою, що свідчило про його намір продовжувати дію договору №48/ПП, з урахуванням пунктів 3.1. та 3.2. договору (а.с.120-121, 121, зворот, том 1).

ОСОБА_1 01.03.2023 року надіслала лист-повідомлення на ім`я директора ТОВ Ланагропрод, в якому зазначила про небажання продовжувати договір оренди та про припинення орендних правовідносин 30.12.2022 року. Вказала, що в усній формі повідомляла про відсутність наміру продовжувати договір оренди, оскільки розмір орендної плати, яку сплачує орендар, її не влаштовував (а.с.122, том 1). Вказаний лист отримано ТОВ Ланагропрод 07.03.2023 року (а.с.122, зворот, том 1).

Листом, датованим 22.02.2023 року, ОСОБА_1 повідомила Бахмацького міського голову Шимка П. про небажання продовжувати договір оренди від 30.12.2015 року, орендні відносини за яким припинилися 30.12.2022 року (а.с.89, том 1).

01.03.2023 року представник ТОВ Ланагропрод звернувся до державного реєстратора Бахмацької міської ради із заявою, в якій просив зупинити реєстрацію договору оренди земельної ділянки :06:000:0156, належної ОСОБА_1 , зазначивши про наявність переважного права на поновлення договору №48/ПП (а.с.87, том 1).

Листом від 29.03.2023 року міський голова Бахмацької міської ради повідомив ТОВ Ланагропрод про відсутність підстав для зупинення державної реєстрації, з урахуванням п.1, п.2 статті 25 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (а.с.88, том ).

15.01.2023 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та Фермерським господарством Зірка нова, в особі директора ОСОБА_2 , як орендарем, було укладено договір №1-23 оренди земельної ділянки (надалі - договір №1-23) з кадастровим номером :06:000:0156, належної ОСОБА_1 , строком на 10 років, терміном до 15.01.2033 року, який зареєстровано, як інше речове право 21.02.2023 року - право оренди земельної ділянки державним реєстратором Бахмацької міської ради Чернігівської області Ширінкіною Л.О. (рішення про державну реєстрацію іншого речового права від 01.03.2023 року, індексний номер рішення 66611664, номер запису про інше речове право 49412465) із зазначенням строку його дії 10 років, дата закінчення дії: 15.01.2023 року (а.с.34,зворот, а.с.38,зворот,том 1). При цьому, 21.02.2023 року державним реєстратором Ширінкіною Л.О. було припинено інше речове право - договір оренди землі за №48/ПП від 30.12.2015 року, укладений з ТОВ Поліське поле, індексний номер рішення 66547091, номер запису про інше речове право 13379559 (а.с.39, том 1).

Як вказував позивач у позовній заяві, про вчинення даних дії йому стало відомо 01.03.2023 року, при зверненні до державного реєстратора Бахмацької міської ради Ширінкіної Л.О., із наміром подати заяву про внесення змін до зареєстрованого іншого речового права - права оренди земельної ділянки за договором №48/ПП.

Як вбачається із рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року, відмовляючи в задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до державного реєстратора Ширінкіної Л.О. про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора, суд першої інстанції зазначив, що державний реєстратор не може виступати самостійним відповідачем у справі, перебуває у трудових правовідносинах із Бахмацькою міською радою, яка є юридичною особою, та є належним відповідачем.

Частково задовольняючи позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора, суд першої інстанції дійшов висновку, що при здійсненні державної реєстрації припинення іншого речового права - оренди земельної ділянки на підставі договору за №48/ПП від 30.12.2015 року та права оренди земельної ділянки на підставі договору №1-23 від 15.01.2023 року, державний реєстратор не з`ясувала питання щодо виконання сторонами за договором №48/ПП його умов, передбачених п.3.1. та п.3.2 цього договору. Суд першої інстанції зазначив, що оскільки договір №1-23 від 15.01.2023 року було укладено під час дії договору №48/ПП від 30.12.2015 року, і орендодавцем за договором №48/ПП не були виконані його умови, передбачені п.3.1 та п.3.2, наявні підстави для визнання договору №1-23 від 15.01.2023 року недійсним та скасування державної реєстрації іншого речового права від 01.03.2023 року і припинення іншого речового права від 21.02.2023 року, оскільки зазначена реєстрація є порушенням прав та інтересів позивача.

Вирішуючи вимоги заявленого позову в частині визнання чинним іншого речового права - права оренди земельної ділянки із кадастровим номером :06:000:0156 за позивачем, суд першої інстанції зазначив, що якщо орендодавець не реагує на лист-повідомлення орендаря (не відповідає на лист орендаря та не повідомляє його про своє рішення, не висловлює жодних заперечень чи пропозицій про зміну умов договору) або зволікає з укладенням додаткової угоди до договору, то орендарю у такому разі потрібно звернутися до суду з позовом про визнання додаткової угоди укладеною. За даних обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що у вказаній частині позовні вимоги є передчасними, та не підлягають задоволенню.

Апеляційний суд вважає за необхідне зазначити, що доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 відносно того, що висновки рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року не узгоджуються із фактичними обставинами справи та нормами права, які регулюють спірні правовідносини, не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року, оскільки вказані доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження в ході апеляційного розгляду даної справи.

В доводах апеляційної скарги ОСОБА_1 зазначає, що суд першої інстанції безпідставно врахував правові позиції Верховного Суду, висловлені у постановах від 20.03.2019 року у справі №587/2110/16-ц, від 10.04.2019 року у справі №587/2135/16-ц, від 02.10.2019 року у справі №587/2331/16-ц, від 15.01.2020 року у справі №587/2326/16-ц, оскільки дані позиції висловлені стосовно спорів про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного в період дії іншого договору оренди землі, строк дії якого на момент звернення до суду із позовом не закінчився. Апелянт стверджує, що у даній справі строк дії договору оренди землі, укладеного ОСОБА_1 та ТОВ Ланагропрод, на момент укладення договору між ОСОБА_1 та ТОВ Зірка Нова від 15.01.2023 року, та звернення позивача до суду 21.03.2023 року, вже закінчився 30.12.2022 року. За доводами апелянта, позивач не заявляв позовну вимогу про визнання укладеною додаткової угоди, надісланої ОСОБА_1 , і тому у випадку залишення в силі оскаржуваного рішення суду першої інстанції, позивач не зможе зареєструвати право оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , оскільки реєстрація такого права без укладення додаткової угоди стала можливою з 16.01.2020 року, і зворотної дії в часі не має.

Апеляційний суд вважає, що вказані доводи апеляційної скарги не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року, зважаючи на наступне.

Відповідно до ч.1 статті 631 ЦК України в редакції, яка діяла на час укладення договору 30.12.2015 року, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.

Згідно ч.1 статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання чи закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання.

Визначаючи строк дії спірного договору оренди №48/ПП від 30.12.2015 року, суд першої інстанції послався на наступне.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 03.02.2021 року у справі №915/1003/20, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Відповідно до п.3.1. договору №48/ПП, його укладено строком на 7 (сім) років, і він діє з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за угодою сторін.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 року у справі №322/1178/17 вказано, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто, внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Згідно з ч.1 статті 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.1 статті 638 ЦК України).

Відповідно до ч.2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України Про оренду землі.

Передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (ч.4 статті 124 Земельного кодексу України у редакції, чинній на час укладення договору оренди землі від 30.12. 2015 року).

Згідно з ч.2 статті 125 Земельного кодексу України, у вказаній редакції, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації.

При цьому, сторони договору узгодили у пункті 3.1. укладеного договору строк його дії - 7 років, передбачили, що цей договір діє саме з моменту його державної реєстрації, та у пункті 14.1. визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та його державної реєстрації.

Отже, момент укладення договору, а відтак, і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації договору.

Пунктом 12.2. договору передбачено, що дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до відмітки, зазначеної в договорі, ОСОБА_1 отримала свій екземпляр договору 18.09.2017 року (а.с.16, том 1).

За таких обставин, суд першої інстанції дійшов висновку, що вказаний договір набрав чинності саме з 17.02.2016 року, і діяв до 17.02.2023 року.

З даного приводу апеляційний суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Як вказав Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 23.11.2023 року у справі №685/547/23, провадження №61-13246св23: … Законом України Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану від 24 березня 2022 року, що набрав чинності 07 квітня 2022 року розділ X Перехідні положення Земельного кодексу України були доповнені пунктом 27, згідно якого під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, а саме - вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, в тому числі приватної власності….

Приймаючи до уваги вищенаведене, доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду першої інстанції відносно того, що договір №1-23 від 15.01.2023 року було укладено під час дії договору №48/ПП від 30.12.2015 року.

В доводах апеляційної скарги апелянт вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 порушила місячний термін для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення, у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, і цей факт дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі, відповідно до п.3.1., п.3.2. умов договору №48/ПП. У такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Апелянт вказує, що до спірних правовідносин не підлягають застосуванню положення ч.3 статті 205 ЦК України, щодо мовчазної згоди, оскільки договір оренди землі вчиняється у письмовій формі. Апелянт зазначає, що висновок суду першої інстанції про мовчазну згоду суперечить статті 33 Закону України Про оренду землі, за якою у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді.

З даного приводу апеляційний суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до приписів ч.4 статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, апеляційний суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 року у справі №159/5756/18, провадження №14-99цс20, вказано:

...статтею 33 Закону України Про оренду землі було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк та поновлення договору оренди землі, використовуючи конструкцію поновлення договору оренди землі як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України Про оренду землі). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України Про оренду землі.

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України Про оренду землі, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

У постанові від 26 травня 2020 року у справі №908/299/18 (провадження №12/136гс19), предметом позову в якій було визнання поновленим договору оренди землі у запропонованій редакції на підставі частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі, Велика Палата Верховного Суду погодилась із висновками судів попередніх інстанцій про наявність підстав для задоволення позову, зокрема, з огляду на те, що позивач дотримався процедури повідомлення орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, надавши проект додаткової угоди за п`ятдесят днів до закінчення строку дії договору, належним чином виконавши свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір його поновити. Крім цього, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору.

Під час розгляду справи встановлено, що ТОВ Ланагропргод свої обов`язки, як орендаря, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, виконало належним чином, а саме, 12.11.2022 року направило ОСОБА_1 лист із додатковою угодою, чим засвідчило свій намір продовжувати дію договору №48/ПП, з урахуванням пунктів: 3.1. та 3.2. договору (а.с.120-121,121, зворот, том 1).

Натомість, ОСОБА_1 свої обов`язки, як орендодавця належним чином не виконала, а саме, у місячний термін не направила орендарю лист-повідомлення про прийняте нею рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди. Дана бездіяльність орендодавця дає орендарю підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, частини шостої статті 33 Закону України Про оренду землі. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, можна кваліфікувати, як мовчазну згоду орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Лист-повідомлення ОСОБА_1 про небажання продовжувати договір оренди від 30.12.2015 року, адресований на ім`я міського голови, не може бути розцінено, як виконання відповідачем ОСОБА_1 п.3.2. договору №48/ПП та статті 33 Закону України Про оренду землі, оскільки Бахмацька міська рада не є стороною договору №48/ПП.

Лист-повідомлення ОСОБА_1 про небажання продовжувати договір оренди від 30.12.2015 року, адресований ТОВ Ланагропрод, і датований 01.03.2023 року, надісланий після закінчення договору оренди від 30.12.2015 року та після укладення договору із ФГ Зірка нова, і тому не може свідчити про дотримання орендодавцем умов, визначених у п.3.2. договору №48/ПП, та статті 33 Закону України Про оренду землі.

Приймаючи до уваги викладене вище, апеляційний суд вважає, що суд першої інстанції, вірно встановивши фактичні, документально підтверджені обставини справи, які мають відповідне значення для її вирішення, а також застосувавши норми Закону, які регламентують спірні правовідносини, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для часткового задоволення вимог Товариства з обмеженою відповідальністю Ланагропрод до Фермерського господарства Зірка Нова, ОСОБА_1 , Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області про визнання правочину недійсним та визнання незаконними і скасування рішень державного реєстратора. А саме, визнання недійсним договору оренди землі №1-23 від 15.01.2023 року, укладеного між Фермерським господарством Зірка нова та ОСОБА_1 ; скасування рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію припинення іншого речового права від 21.02.2023 року, індексний номер рішення 66547091, номер запису про інше речове право 13379559; скасування рішення державного реєстратора Бахмацької міської ради Ніжинського району Чернігівської області Ширінкіної Л.О. про державну реєстрацію іншого речового права від 01.03.2023 року, індексний номер рішення 66611664, номер запису про інше речове право 49412465 та припинення чинності зазначеного іншого речового права. Доводи апеляційної скарги, із вищенаведених у даній постанові апеляційного суду не спростовують правильності вказаних рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року.

Оскільки в ході апеляційного перегляду даної справи апеляційним судом не встановлено підстав для скасування рішення суду першої інстанції від 29.05.2023 року, то відповідно, і відсутні підстави для скасування додаткового рішення суду першої інстанції від 15.06.2023 року. При цьому, апеляційний суд приймає до уваги ту обставину, що відповідних мотивів незгоди із додатковим рішенням Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року, доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 в собі не містять.

За даних обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає залишенню без задоволення, а рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29.05.2023 року та додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15.06.2023 року, підлягають залишенню без змін.

Керуючись статтями: 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - залишити без задоволення.

Рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 29 травня 2023 року та додаткове рішення Бахмацького районного суду Чернігівської області від 15 червня 2023 року, залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови.

Головуючий: Судді: