справа № 367/904/23 головуючий у суді І інстанції Мерзлий Л.В.
провадження № 22-ц/824/4557/2024 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.
П О С Т А Н О В А

Іменем України

06 березня 2024 року м. Київ

Київський апеляційний суд

у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О.,

суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,

за участю секретаря Лобоцької В.П.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ірпінського міського суду Київської області від 15 червня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, -

В С Т А Н О В И В:

У січні 2023 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом та просила суд розірвати укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав від 24 вересня 2018 року № 24/09-С9-ІІ-90; стягнути з відповідача завдані збитки в розмірі 796 781 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 24 вересня 2018 року між ОСОБА_1 , від мені якої на підставі довіреності діяв ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі - продажу майнових прав № 24/09-С9-ІІ-90. Сторони обумовили, що відповідач продає, а позивач купує майнові права на однокімнатну квартиру НОМЕР_1 загальною площею 37,43 м2, яка розташована на четвертому поверсі багатоквартирного житлового будинку, який будується на земельних ділянках, які, в свою чергу, розташовані за адресами: АДРЕСА_7 . За період з 24 вересня 2018 року по 03 травня 2019 року позивач оплатила вартість майнових прав на 30,74 квадратних метри об`єкта нерухомості за вказаним Договором на загальну суму 430 000 грн. Від імені відповідача отримував грошові кошти та підписував акти приймання-передачі грошових коштів її повірений - ОСОБА_3 . В порушення умов укладеного Договору, після 03 травня 2019 року ОСОБА_3 почав уникати зустрічей із позивачем та приймати від неї грошові кошти в рахунок оплати вартості майнових прав, що не були оплачені за Договором. У зв`язку із зазначеним, наприкінці 2020 року позивач звернулась до Святошинського районного суду міста Києва із позовом до відповідача та ОСОБА_3 , у якому просила суд стягнути з відповідачів кошти в розмірі 602 358, 97 грн., з яких: сума боргу 430 000 грн., 3% річних 19 368,00 грн., пеня: 146 141,09 грн., інфляційні втрати 6 849,88 грн. В той же час, рішенням Святошинського районного суду міста Києва від 16 червня 2021 року по справ № 759/21540/20 було відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 у зв`язку із тим, що на момент розгляду справи Договір купівлі-продажу майнових прав від 24 вересня 2018 року № 24/09-С9-ІІ-90 не був розірваний, оскільки його умовами не передбачено право позивача розривати його в односторонньому порядку, а доказів укладення між сторонами додаткової угоди про розірвання договору до суду надано не було. Таким чином, факт укладення договору між сторонами, передання позивачем відповідачу грошових коштів в сумі 430 000 грн., а також той факт, що станом на 16 червня 2021 року Договір не був розірваний, встановлений рішенням суду, яке набрало законної сили, а отже не підлягає доказуванню у даній справі. При цьому, позивачу стало відомо, що 17 червня 2022 року приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Шиманським Є.І. за № 403 був посвідчений договір купівлі-продажу, на підставі якого до особи на ім`я ОСОБА_4 перейшло право власності на квартиру АДРЕСА_5 . Тобто, квартира, яка була визначена об`єктом нерухомості, право власності на який мала набути позивач за Договором, була продана 17 червня 2022 року третій особі без відома та згоди позивача. Позивач зазначає про те, що в результаті істотного порушення відповідачем договірних зобов`язань, позивач вимушена звернутись до суду та просити про розірвання договору, оскільки право власності на квартиру, майнові права на яку позивач набула, відповідач свідомо передав третій особі. В результаті переходу права власності на об`єкт інвестування до третьої особи, позивач фактично втратила будь-які майнові права на об`єкт інвестування, адже їх стало неможливо реалізувати, що завдало позивачу збитків, які становлять вартість набутих нею майнових прав. Позивач вказує про те, що останній платіж за договором був зроблений нею 03 травня 2019 року. Станом на цю дату позивачем було сплачено відповідачу 430 000 грн. вартість 30,74 квадратних метрів об`єкта нерухомості. Проте, станом на 2023 рік за 430 000 грн. неможливо придбати майнові права на 30,74 квадратні метри житлової нерухомості в місті Ірпінь в аналогічних багатоквартирних житлових будинках. У зв`язку із цим, для відновлення своїх порушених прав, позивач змушена буде сплатити значно більшу суму, ніж 430 000 грн. Враховуючи вищезазначене, вважає, що відповідач має відшкодувати на користь позивача збитки у розмірі ринкової вартості майнових прав на нерухоме майно, які були набуті позивачем за Договором. На підставі вищезазначеного, позивач оцінює суму завданих їй збитків, які підлягають стягненню з відповідача, в розмірі 796 781 грн.

Рішенням Ірпінського міського суду Київської області від 15 червня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково. Розірвано укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу майнових прав від 24 вересня 2018 року № 24/09-С9-ІІ-90. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 суму коштів в розмірі 430 000 грн. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог через неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги відповідач вказує, що договором купівлі-продажу майнових прав №24/09-С9-ІІ-90 від 24 вересня 2018 року не передбачено право покупця одностороннього розірвання договору. Водночас договір передбачає можливість розірвання цього договору, до прийняття об`єкта нерухомості за актом приймання-передачі та до оформлення права власності на об`єкт нерухомості, з ініціативи покупця виключно шляхом укладення сторонами додаткової угоди про розірвання цього договору. Доказів укладення сторонами додаткової угоди про розірвання договору позивачем надано не було.

У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 вказує про те, що з матеріалів справи вбачається, що вона просила розірвати укладений з відповідачем договір в судовому порядку на підстав ч. 2 ст. 651 ЦК України, а не в порядку, який обумовлений в договорі. При цьому, під час розгляду справи позивачем був доведений факт істотного порушення відповідачем умов договору. Крім цього, відповідачем була подана заява про визнання позовних вимог в частині розірвання договору.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 24 вересня 2018 року між ОСОБА_1 , від мені якої на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області 05 липня 2017 року за реєстровим № 1574, діяв ОСОБА_3 , та ОСОБА_2 був укладений договір купівлі - продажу майнових прав № 24/09-С9-ІІ-90.

У розділі 2 Договору сторони обумовили предмет договірних відносин. Зокрема, згідно п. 2.1. Договору продавець (Відповідач) продає, а покупець (Позивач) купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

Згідно п. 1.2. Договору об`єкт нерухомості - складова частина Об`єкта капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює Продавець.

Відповідно до п. 1.1. Договору об`єктом капітального будівництва є багатоквартирний житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями, що будується на земельних ділянках, які належать продавцю на підставі Свідоцтва на право власності, та розташовані за адресою: АДРЕСА_7 , кадастрові номери земельних ділянок: :01:044:0024, :01:044:0023; :01:044:0041, :01:044:0058, :01:044:0005.

Таким чином, сторони обумовили, що відповідач продає, а позивач купує майнові права на однокімнатну квартиру НОМЕР_1 загальною площею 37,43 м2, яка розташована на четвертому поверсі багатоквартирного житлового будинку, який будується на земельних ділянках, які, в свою чергу, розташовані за адресами: АДРЕСА_7 .

Згідно матеріалів справи, об`єкту будівництва було присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_8 та введено в експлуатацію в І кварталі 2021 року, про що був виданий сертифікат готовності серії КС № 61 від 01 лютого 2021 року.

Згідно п. 4.1. Договору на дату підписання даного Договору вартість майнових прав на об`єкт нерухомості площею 37,43 квадратних метрів складає 524 020 гривень.

Згідно п. 4.2. Договору в підтвердження наміру придбати майнові права на об`єкт нерухомості покупець сплачує продавцю гарантійний внесок у сумі 50 000 (п`ятдесят тисяч) гривень, виходячи з вартості майнових прав за один квадратний метр 14 000 (чотирнадцять тисяч) гривень, що становить вартість майнових прав на 3.57 квадратних метрів площі об`єкта нерухомості.

Пунктом 4.4. Договору сторони передбачили, що решта вартості майнових прав на об`єкт нерухомості на день підписання даного Договору становить 474 020 грн., виходячи з вартості майнових прав за один квадратний метр - 14 000 грн., за 33.86 квадратних метрів площі об`єкта нерухомості. Покупець зобов`язаний сплатити продавцю протягом 6 місяців, починаючи з 01 вересня 2018 року щомісячними платежами у розмірі не меншому 79 003 грн.

На виконання умов укладеного Договору позивач сплатила на користь відповідача грошові кошти в загальній сумі 430 000 грн., що не оспорюється відповідачем.

17 червня 2022 року приватним нотаріусом Бучанського районногонотаріального округу Шиманським Євгеном Івановичем за № 403 був посвідчений договір купівлі-продажу, на підставі якого до особи на ім`я ОСОБА_4 перейшло право власності на квартиру АДРЕСА_5 , що стверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 22 грудня 2022 року.

Ухвалюючи рішення часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту в даній справі, а саме шляхом розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 вересня 2018 року № 24/09-С9-ІІ-90 є достатнім та таким, що захищає законні інтереси позивача. Разом з тим, до задоволення підлягає вимога про стягнення з відповідача на користь позивача суми коштів, сплачених за вказаними договором в розмірі 430 000 грн.

Апеляційний суд по суті погоджується з висновками суду першої інстанції з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Таким чином, між позивачем та відповідачем був укладений двосторонній правочин, за яким у позивача та відповідача виникли взаємні зобов`язання.

Згідно статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Положеннями частини 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 598 ЦК України встановлено, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 статті 598 ЦК України припинення зобов`язання на вимогу однієї сторони допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Договором, укладеним між сторонами в розділі 9 було погоджено порядок його розірвання.

Пунктом 9.1. Договору визначено, що він набирає чинності з дня його підписання і діє до повного виконання Сторонами своїх зобов`язань, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього Договору та чинного законодавства України.

Згідно п. 9.2. Договору зобов`язання за цим Договором припиняється:

- в зв`язку з повним його виконанням Сторонами;

- за згодою сторін;

- в інших випадках, передбачених цим Договором та чинним законодавством України.

Пунктом 9.4. Договору передбачено, що рішення продавця про розірвання цього Договору у зв`язку із невиконанням покупцем взятих на себе зобов`язань за даним Договором реалізується шляхом надсилання на адресу Покупця, що вказана у даному Договорі, рекомендованою кореспонденцією або врученням під розписку, відповідного повідомлення про відмову від даного Договору. Таким чином, починаючи з двадцять першого календарного дня, розрахованого з дня, наступного за днем надсилання повідомлення про відмову від даного Договору або з дня вручення його покупцю під розписку, - цей Договір вважатиметься розірваним в повному обсязі без укладення будь-яких додаткових угод, а продавець набуде повних прав на розпорядження майновими правами на об`єкт нерухомості на свій розсуд, у тому числі їх відчуження третім особам. У такому разі застосовуються наслідки, передбачені п. 6.1. цього Договору.

Згідно пункту 9.5. Договору продавець має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку, відповідно до пункту 9.4. цього Договору, у зв`язку з невиконанням Покупцем взятих на себе зобов`язань, наслідком чого є його припинення, у таких випадках:

- у разі недодержання Покупцем строків зі сплати грошових коштів за майнові права на Об`єкт нерухомості, передбачений пунктами 4.2. та 4.3. цього Договору;

- у разі неявки Покупця без поважних причин (відповідно до п. 3.1. Договору) для прийняття майнових прав на об`єкт нерухомості за Актом приймання-передачі на дату, узгоджену у відповідному повідомленні продавця.

Згідно п. 6.1. Договору у разі дострокового припинення (розірвання) цього Договору з ініціативи покупця або за рішенням продавця у зв`язку з невиконанням Покупцем взятих на себе зобов`язань, продавець протягом трьох місяців повертає покупцю грошові кошти, що фактично були одержані від покупця за оплату майнових прав на об`єкт нерухомості з вирахуванням на свою користь неустойки в розмірі десяти відсотків від вартості майнових прав, вказаної у п. 4.1. В такому випадку цей Договір припиняється та втрачає свою чинність.

Таким чином, умовами укладеного між сторонами договору було передбачено право відповідача розірвати договір в односторонньому порядку у випадку недодержання позивачем його умов, яке реалізується шляхом направлення позивачу відповідного повідомлення, наслідком чого є застосування п. 6.1. Договору.

Пунктом 12.6. Договору сторони погодили, що будь-які повідомлення за цим Договором вважаються вчиненими належним чином, якщо вони вчинені у письмовій формі і спрямовані іншій стороні поштовим відправленням (рекомендованим або цінним листом), кур`єром за адресою, вказаною у цьому Договорі або вручені особисто.

Пунктом 12.7. Договору встановлено, що датою одержання будь-якого повідомлення стороною, якщо інше не передбачено цим Договором, в залежності від того котра з цих подій відбудеться раніше, є: дата одержання іншою стороною смс повідомлення або телефонного дзвінка; або дата одержання іншою стороною рекомендованого листа з повідомленням про вручення; або дата, вказана на письмовому повідомленні стороною-одержувачем при особистому повідомленні уповноваженою на те особою; або десятий календарний день знаходження відповідного поштового відправлення на об`єкті поштового зв`язку (поштовому відділенні) за адресою Сторони - одержувача, вказаній у Договорі.

В ході судового розгляду справи встановлено, що повідомлень від відповідача про розірвання Договору позивач не отримувала, сплачені грошові кошти їй також не повертались.

Таким чином, на момент продажу квартири АДРЕСА_5 , майнові права, на яку були придбані позивачем, Договір розірваний не був.

Разом з тим, укладеним між сторонами договором не передбачено право продавця на неустойку, що визначена п. 6.1 договору у разі розірвання договору в судовому порядку.

Як було зазначено вище, відповідач визнав позов в частині розірвання договору судом та не заперечував в цій частині проти його задоволення.

За таких обставив, апеляційний суд вважає, що відповідач не має право на неустойку, передбачену п. 6.1 договору, оскільки не настали умови визначені договором, за наявності яких відповідач набув право на її стягнення.

Інших доводів в частині необґрунтованості судового рішення про задоволення позову та стягнення на користь позивача судових витрат та витрат на правову допомогу, апеляційна скарга не містить.

Враховуючи зазначене, висновки суду першої інстанції щодо наявності підстав для часткового задоволення позову відповідають фактичним обставинам справи, судом повно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, що у відповідності до ст. 375 ЦПК України є підставою для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги без задоволення.

На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 375, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Ірпінського міського суду Київської області від 15 червня 2023 рокузалишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повне судове рішення складено 11 березня 2024 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.