ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 лютого 2024 року

м. Київ

справа № 335/5605/22

провадження № 61-13685св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Червинської М. Є.,

суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариство з обмеженою відповідальністю «Імпресів», ОСОБА_2 ,

третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпресів», ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири із застосуванням наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень

за касаційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Ткаченко Ольги Сергіївни на постанову Запорізького апеляційного суду від 16 серпня 2023 року у складі колегії суддів: Подліянової Г. С., Гончар М. С., Маловічко С. В.,

ВСТАНОВИВ:

1. Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У вересні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, у якому просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 87,76 кв. м, житловою площею 69,7 кв. м, укладений 01 лютого 2022 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі - ТОВ «Кей-Колект») і Товариством з обмеженою відповідальністю «Імпресів» (далі - ТОВ «Імпресів»), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 133; застосувати наслідки недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_2 на нерухоме майно, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , та скасувати рішення приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Єдемської-Фастовець О. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про право власності 47476441, дата державної реєстрації 01 серпня 2022 року, 13:28:44, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу квартири від 01 серпня 2022 року, серія та номер 1213, видавник - приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу Єдемська-Фастовець О. О.; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01серпня 2022 року, 13:54:24, індексний номер 64354243).

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_1 посилалася на те, що їй на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1 .

11 жовтня 2007 року між нею і Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк»), який змінив назву на Публічне акціонерне товариство «УкрСиббанк» (далі - ПАТ «УкрСиббанк»), були укладені кредитні договори № 0 і № 0/2.

Цього ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між нею та АКІБ «УкрСиббанк» був укладений договір іпотеки № 0/З, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .

28 травня 2008 року між нею і АКІБ «УкрСиббанк» були укладені кредитні договори № 0 і № 0 .

Цього ж дня для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами між нею та АКІБ «УкрСиббанк» був укладений договір іпотеки № 0/З, за умовами якого в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .

12 грудня 2011 року АКІБ «УкрСиббанк» відступило свої права вимоги за вказаними договорами іпотеки ТОВ «Кей-Колект».

01 лютого 2022 року між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Імпресів» був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

У подальшому на підставі договору купівлі-продажу від 01 серпня 2022 року ТОВ «Імпресів» відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 .

Про те, що вона не є власником квартири, позивачка дізналась 26 серпня 2022 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

На її думку, ТОВ «Кей-Колект» не мало права звертати стягнення на предмет іпотеки на підставі позасудового врегулювання шляхом продажу квартири від імені іпотекодавця, оскільки згідно з укладеними договорами іпотеки від 11 жовтня 2007 року № 0/З та від 28 травня 2008 року № 0/З сторони встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Водночас між іпотекодавцем та іпотекодержателем не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, а тому укладення між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Імпресів» договору купівлі-продажу здійснено без наявності у ТОВ «Кей-Колект» відповідних повноважень.

Крім того, TOB «Кей-Колект» не надсилало позичальнику вимог в порядку, визначеному статтею 35 Закону України «Про іпотеку», а тому укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено всупереч статті 38 Закону України «Про іпотеку», що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу.

При цьому державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ «Імпресів», ОСОБА_2 підлягає скасуванню на підставі статті 216 ЦК України.

У зв`язку з цим просила позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Орджонікідзевський районний суд м. Запоріжжя рішенням від 29 березня 2023 року позов задовольнив частково. Визнав недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , укладений 01 лютого 2022 року між ТОВ «Кей-Колект» як продавцем і ТОВ «Імпресів» як покупцем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу м. Київ Пономарьовою Д. В., зареєстрований в реєстрі за № 133. В іншій частині позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Суд першої інстанції мотивував рішення тим, що позовні вимоги є частково обґрунтованими, оскільки з матеріалів справи не вдалося встановити те, що ТОВ «Кей-Колект» належним чином повідомляло позивачку про наявність заборгованості та намір здійснити продаж предмета іпотеки, у зв`язку з чим укладення спірного договору купівлі-продажу здійснено з порушенням статті 38 Закону України «Про іпотеку», що має наслідком недійсність такого договору купівлі-продажу. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог щодо застосування наслідків недійсності правочину шляхом припинення речових прав ОСОБА_2 на квартиру та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01 серпня 2022 року, суд першої інстанції виходив з того, що позивачка обрала неправильний спосіб захисту.

Короткий зміст постанови апеляційного суду

Запорізький апеляційний суд постановою від 16 серпня 2023 року апеляційну скаргу ТОВ «Кей-Колект» задовольнив. Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 29 березня 2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позову відмовив. Вирішив питання про розподіл судових витрат.

Апеляційний суд мотивував своє рішення тим, що ТОВ «Кей-Колект» вжило всіх заходів, передбачених статтею 35 Закону України «Про іпотеку» щодо направлення відповідних вимог та повідомлень, необхідних для подальшого звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Крім того, такі вимоги були отримані позивачкою особисто. Суд виходив з того, що позивачка не оспорювала визначений ТОВ «Кей-Колект» розмір заборгованості за кредитними договорами, тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що укладений між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Імпресів» договір купівлі-продажу є недійсним. Спірне житлове приміщення вибуло з власності ОСОБА_3 з її власної волі та в подальшому було відчужене особою, яка мала право на таке відчуження.

Короткий зміст касаційної скарги та її узагальнені аргументи

У вересні 2023 року представник ОСОБА_1 - адвокат Ткаченко О. С. подав до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування апеляційним судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати постанову Запорізького апеляційного суду від 16 серпня 2023 року і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Підставою касаційного оскарження вказував те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року у справі № 759/6979/16 та постановах Верховного Суду від 15 лютого 2023 року у справі № 212/3116/19, від 22 травня 2019 року у справі № 490/3505/17, від 29 квітня 2021 року у справі № 761/37287/16.

Касаційна скарга мотивована неврахуванням апеляційним судом того, що сторони, укладаючи договори іпотеки, встановили, що позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом права іпотекодержателя продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Водночас у матеріалах справи немає доказів того, що між ОСОБА_1 як іпотекодавцем і ТОВ «Кей-Колект» (який є правонаступником ПAT «УкрСиббанк») як іпотекодержателем був укладений окремий договір про задоволення вимог ТОВ «Кей-Колект». Отже, апеляційний суд дійшов безпідставного висновку про те, що такий пункт договорів є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя.

Також апеляційний суд безпідставно взяв до уваги докази - вимоги, які направлялись ОСОБА_1 як іпотекодавцю, оскільки оригінали цих доказів не подано до суду першої інстанції.

Рух справи в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 20 вересня 2023 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.

16 жовтня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.

Ухвалою Верховного Суду від 14 лютого 2024 року справу призначено до судового розгляду.

Фактичні обставини справи

Апеляційний суд встановив, що згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 26 серпня 2022 року Департаментом надання адміністративних послуг, ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 жовтня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Буцикіною Л. О. за реєстровим номером 2613, на праві приватної власності належала квартира АДРЕСА_1 . Право власності зареєстроване в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно 18 жовтня 2007 року.

Між ОСОБА_1 і АКІБ «УкрСиббанк» були укладені: договір про надання споживчого кредиту від 11 жовтня 2007 року № 0 на суму 102 000,00 дол. США, що еквівалентно 515 100,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 11 жовтня 2007 року № 0/2 на суму 2 336,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 28 травня 2008 року № 0 на суму 27 000,00 дол. США, що еквівалентно 130 950,00 грн; договір про надання споживчого кредиту від 28 травня 2008 року № 0 на суму 3 357,00 грн.

Для забезпечення виконання зобов`язань за вказаними кредитними договорами 11 жовтня 2007 року та 20 травня 2008 року між ОСОБА_1 і АКІБ «УкрСиббанк» були укладені нотаріально посвідчені договори іпотеки № 0/З і № 0/З, за умовами яких в іпотеку банку передано квартиру АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктом 4.1 іпотечних договорів іпотекодержатель має право на звернення стягнення на предмет іпотеки: у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання за цим договором або будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором (підпункт 4.1.1); у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати Предмета іпотеки; в інших випадках відповідно до діючого законодавства (підпункт 4.1.2); в інших випадках відповідно до діючого законодавства (підпункт 4.1.3).

Звернення стягнення здійснюється на підставі: рішення суду (підпункт 4.2.1); виконавчого напису нотаріуса (підпункт 4.2.2); позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку» (підпункт 4.2.3); з інших передбачених законодавством України підстав (підпункт 4.2.4).

Згідно з пунктом 4.3 договорів іпотеки право визначення підстави та способу звернення стягнення належить іпотекодержателю.

Відповідно до пункту 4.5 договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки із застосуванням позасудового врегулювання здійснюються відповідно до розділу 5 цього договору та відповідно до Закону України «Про іпотеку».

У розділі 5 договорів іпотеки передбачено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

У пункті 5.1 договорів іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Згідно з пунктом 5.2 договорів іпотеки позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.1); отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (підпункт 5.2.2).

Пунктами 6.5 договорів іпотеки передбачено, що всі повідомлення між сторонами здійснюються у письмовій формі. Листування між сторонами за цим договором здійснюється шляхом направлення або надання однією стороною відповідних повідомлень (рекомендованих листів) іншій стороні на її адресу, що визначена як адреса для листування у розділі «адреси, банківські реквізити та підписи сторін» цього договору або з іншою адресою, про яку сторони письмово повідомили іншій стороні при зміні адреси. Підтвердженням факту відправлення повідомлення (рекомендованого листа) є поштова квитанція або інший поштовий документ, що підтверджує факт відправки або вручення або отримання повідомлення. Сторони погодили, що адреса іпотекодержателя для листування, зазначена в цьому договорі, вважається місцем виконання сторонами своїх зобов`язань за договором.

12 грудня 2011 року АКІБ «УкрСиббанк» відступив свої права вимоги за вказаними кредитними та іпотечними договорами ТОВ «Кей-Колект», на підставі договору відступлення прав вимоги, серія та номер 5207-5208.

Обставини відступлення права вимоги ТОВ «Кей-Колект» сторони не заперечували.

ОСОБА_1 свої зобов`язання за кредитними договорами не виконувала, тому утворилася заборгованість, яка станом на 21 червня 2021 року становила: за договором від 11 жовтня 2007 року № 0 - 38 200,12 дол. США, що еквівалентно 3 755 063,10 грн, та за договором від 28 травня 2008 року № 0 - 35 301,69 дол. США, що еквівалентно 959 189,28 грн.

Наявність зазначеної заборгованості сторона позивача не заперечувала.

З вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/1 та вимоги про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/2 відомо, що ТОВ «Кей-Колект» повідомило ОСОБА_1 про придбання права вимоги заборгованості за договором від 11 жовтня 2007 року № 0, а також, що воно є іпотекодержателем за договором іпотеки від 11 жовтня 2007 року № 0/З; та за договором від 28 травня 2008 року № 0, а також, що воно є іпотекодержателем за договором іпотеки 28 травня 2008 року № 0/З.

Крім цього, ТОВ «Кей-Колект» вимагало сплатити борг за кредитним договором від 11 жовтня 2007 року № 0, розмір якого станом на 21 червня 2021 року становить 138 200,12 дол. США, що еквівалентно 3 755 063,10 грн, з яких: 98 599,92 дол. США, що еквівалентно 2 679 078,15 грн, - заборгованість за тілом кредиту; 39 600,20 дол. США, що еквівалентно 1 075 984,95 грн, - заборгованість за процентами, та за кредитним договором від 28 травня 2008 року № 0, розмір якого станом на 21 червня 2021 року становить 35 301,69 дол. США, що еквівалентно 959 189,28 грн, з яких: 24 300 дол. США, що еквівалентно 660 260,16 грн, - заборгованість за тілом кредиту; 11 001,69 дол. США, що еквівалентно 298 929,12 грн, - заборгованість за процентами.

У вимозі № 735063/1 ОСОБА_1 попереджено, що в порядку статей 35, 36 Закону України «Про іпотеку» в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У вимозі № 735063/2 ОСОБА_1 попереджено, що ТОВ «Кей-Колект» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу предмету іпотеки в порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

З поштового вкладення № 258 та фіскальних чеків Акціонерного товариства «Укрпошта» відомо, що 21 червня 2021 року ТОВ «Кей-Колект» надіслало ОСОБА_1 на адресу: АДРЕСА_3 , такі документи: вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/1 на 1 арк., вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 21 червня 2021 року № 735063/2 на 1 арк.; копію довіреності на представника ТОВ «Кей-Колект» на 1 арк.

З рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення з трекінг-номером 258 відомо, що зазначені документи були вручені особисто ОСОБА_1 29 червня 2021 року.

Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки, складеним суб`єктом оціночної діяльності - Товариством з обмеженою відповідальністю «Експертна оцінка майнових прав», зробленим на замовлення ТОВ «Кей-Колект», вартість предмета іпотеки з метою продажу за статтею 38 Закону України «Про іпотеку» станом на 10 січня 2022 року становить 797 430,00 грн, що еквівалентно 29 000,00 дол. США (курс НБУ станом на дату оцінки 27.4977 грн за 1 долар США).

01 лютого 2022 року між ТОВ «Кей-Колект» і ТОВ «Імпресів» був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В. в реєстрі за № 133. Право власності зареєстроване 01 лютого 2022 року за реєстровим номером 060, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

01 серпня 2022 року ТОВ «Імпресів» відчужило спірну квартиру ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири № 1213, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Єдемською-Фастовець О. О. Цей договір зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 01 серпня 2022 року за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 060.

22 грудня 2022 року на запит суду Департамент реєстраційних послуг надав копію реєстраційної справи з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з розділу № 060 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 .

З листа-повідомлення від 01 серпня 2022 року № 01/08/2022/735063_735064/2, який є в реєстраційній справі, відомо, що ТОВ «Кей-Колект» звернулося до державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Розсохи С. С. у зв`язку з виконанням зобов`язань за кредитними договорами та припиненням іпотечних договорів, воно просить зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно припинення записів про іпотеку (№ 46455682, № 46455732), щодо квартири АДРЕСА_1 .

На підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01 серпня 2022 року № 64352128 державний реєстратор Розсоха С. С. провів державну реєстрацію припинення іпотеки на квартиру з реєстраційним номером 060 за ТОВ «Кей-Колект», про що 01 серпня 2022 року внесено відповідний напис, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з довідкою про реєстрацію місця проживання особи від 05 серпня 2019 року № 04-26/5-7433, виданою Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, ОСОБА_1 дотепер зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 .

Відповідно до свідоцтва про народження від 26 липня 2005 року серії НОМЕР_4 , виданого відділом реєстрації актів цивільного стану Ленінського районного управління юстиції м. Запоріжжя, про що зроблено відповідний актовий запис за № 652, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , є донькою ОСОБА_1 .

З довідки про внесення відомостей до Єдиного державного демографічного реєстру, сформованої 12 листопада 2020 року, відомо, що ОСОБА_4 зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 з 21 вересня 2010 року.

Згідно з довідкою Департаменту реєстраційних послуг від 04 жовтня 2022 року за адресою: АДРЕСА_2 зареєстрованих осіб немає.

2. Мотивувальна частина

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, перевіривши правильність застосування судами норм права в межах касаційної скарги, дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права

У статті 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).

Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).

Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором; пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно; вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Звертаючись до суду з цим позовом позивачка, зокрема посилалася на те, що між нею і ТОВ «Кей-Колект» не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Апеляційний суд встановив, що у пункті 5.1 договорів іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

У підпункті 5.2.2 іпотечних договорів сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Тобто, сторони за договорами іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель отримує право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця, а саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

У постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи аналогічний зміст договору іпотеки, також дійшла правового висновку про те, що він вимагає укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.

Такого ж висновку дійшов Верховний Суд у постановах від 27 жовтня 2021 року у справі № 127/5022/17 (провадження № 61-13268св20), від 15 грудня 2021 року справа № 607/15719/19 (провадження № 61-17879св20), від 22 березня 2023 року у справі № 758/12047/16-ц (провадження № 61-7619ск22) та від 09 серпня 2023 року у справі № 753/17757/19 (провадження № 61-6815св22).

Таким чином, апеляційний суд дійшов помилкового висновку про те, що підпункт 5.2.2 пункту 5.2 договорів іпотеки є іпотечним застереженням за яким іпотекодержатель отримав право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Водночас апеляційний суд не встановив чи укладався між іпотекодавцем і банком (до відступлення права вимоги) та/або ТОВ «Кей-Колект» окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

З огляду на наведене слушними є доводи касаційної скарги про те, що не встановивши обґрунтованості вимог позову щодо законності переходу права власності на підставі іпотечного застереження, апеляційний суд дійшов передчасного висновку про відмову в задоволенні позову.

Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які суди не дослідили, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.

Разом з цим не може бути залишене в силі й рішення суду першої інстанції, оскільки місцевий суд частково задовольнив позов, зокрема через відсутність доказів повідомлення позивачки про наявність заборгованості та намір здійснити продаж предмета іпотеки. Водночас місцевий суд також не встановив факт укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до пунктів 1, 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 389 цього Кодексу; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.

Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, зокрема щодо пропуску позовної давності, та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин і вимог закону.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Ткаченко Ольги Сергіївни задовольнити частково.

Постанову Запорізького апеляційного суду від 16 серпня 2023 року скасувати, справу направити на новий розгляд до апеляційного суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

ГоловуючийМ. Є. Червинська
Судді:А. Ю. Зайцев
Є. В. Коротенко В. М. Коротун
М. Ю. Тітов