Справа № 727/8609/23
Провадження № 2/727/252/24
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2024 року Шевченківський районний суд м. Чернівці в складі:

головуючого-судді: Танасійчук Н.М.

за участю секретаря: Дячук І.М.

представника позивача: Стороженко Ю.В.,

представника відповідача Хованець А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Чернівці цивільну справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору Приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Войціховськоий Андрій Васильович про визнання недійсним договору купівлі-продажу, -

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

У позові посилається на те, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі - продажу, за умовами якого ОСОБА_1 (продавець) передав за плату, а ОСОБА_2 (покупець) прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Даний договір порушує права позивача та підлягає визнанню недійсним, виходячи з наступного.

Так, у договорі вказано, що нежитлове приміщення належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Макеєвою Н. В., приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу 15. 03.2017 р. за реєстровим номером 3874.

Зазначена інформація не відповідає дійсності. Вказаний договір був визнаний недійсним постановою Апеляційного суду Чернівецької області від 04. 04. 2018 р., залишеною без змін постановою Верховного Суду від 25. 07. 2019 р. у справі №727/7137/17, за позовом ТОВ «Гіпербуд», оскільки він порушує права позивача, як замовника будівництва будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , а саме позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно

Таким чином, станом на дату укладення оспорюваного договору продавець ОСОБА_1 не був власником нежитлового приміщення.

Вважає, що оспорюваний договір не відповідає вимогам ст. 658 ЦК України, яка передбачає, що право на продаж товару має власник товару, в зв`язку з чим підлягає визнанню недійсним.

ТОВ «Гіпербуд» на підставі договору оренди землі № 7800 від 04. 05. 2012 р. є орендарем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області товариству видано дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано- прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру).

ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру та згідно звіту Приватної аудиторської фірми «Експрес-Аудит» сума витрат на нього позивача станом на 30. 09. 2016 р. склала 47 663 752,69 грн..

ТОВ «Гіпербуд» право на будівництво об`єкта нікому не передавало та про такі зміни органи державного архітектурно-будівельного контролю не повідомляло.

З наведеного вище вбачається, що замовником будівництва торгового центру по АДРЕСА_1 є ТОВ «Гіпербуд».

В результаті укладення оспорюваного договору купівлі-продажу порушено права ТОВ «Гіпербуд», як замовника будівництва, а саме позивач позбавлений права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно.

Посилається на те, що договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) АДРЕСА_2 від 16.12.2022 року укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не відповідає вимогам ст. 658, ч. 1 ст. 317 ЦК України і просить визнати його недійсним.

Ухвалою суду від 14.08.2023 року було відкрито провадження у справі , призначено підготовче судове засідання.

Також, 11.08.2023 року, за клопотанням представника позивача вжито заходи забезпечення позову у справі.

Ухвалою суду від 01.12.2023 року було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав та підтвердив, викладені в ньому обставини. Просив позов задовольнити.

Представник відповідачки ОСОБА_2 ОСОБА_3 у судовому засіданні просив відмовити у задоволенні позову, у зв`язку із тим, що рішення суду про визнання недійсним договору не є підставою для внесення запису про скасування прав на нерухоме майно без скасування відповідного рішення про державну реєстрацію прав. У разі визнання недійсним договору, що став підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію прав, слід одночасно заявляти вимогу про скасування вказаного рішення про державну реєстрацію прав. Такі вимоги є відповідним і законним способом судового захисту в даному випадку, оскільки за чинним Цивільним кодексом України право власності виникає з моменту його реєстрації.

Суд, заслухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази у справі, приходить до наступних висновків.

16.12.2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі - продажу, за умовами якого ОСОБА_1 (продавець) передав за плату, а ОСОБА_2 (покупець) прийняла у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) № НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ( а.с.4)

Як було встановлено судом, 04 травня 2012 року між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд» укладено договір оренди земельної ділянки №7800, за умовами якого на підставі рішення 22 сесії Чернівецької міської ради VI скликання від 29 березня 2012 року №457, Чернівецька міська рада надала, а ТОВ «Гіпербуд» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку, площею 1,3000 га для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться в АДРЕСА_1 . Договір укладено строком на 10 років до 04.05.2022 року (а.с.14-16).

29.03.2012 року межі зазначеної земельної ділянки встановлено в натурі (а.с.18).

У подальшому, 29 серпня 2012 року Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видано ТОВ "Гіпербуд" дозвіл на виконання будівельних робіт №ЧВ9 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга: будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 . Генеральний підрядник - дочірнє підприємство приватного підприємства "Капітал інвест груп "Чернівцібудінвест" 9 (а.с.23).

Згідно звіту приватної аудиторської фірми "ЕКСПРЕС-АУДИТ" «Про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд» станом на 30 вересня 2016 року сума витрат ТОВ «Гіпербуд» на будівництво об`єкту "будинок з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І - черга будівництво торгового центру)" за адресою АДРЕСА_1 складає 47 663 752 грн. 69 коп. (а.с.24-28).

Постановою апеляційного суду Чернівецької області від 04 квітня 2018 року визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового (торгового) приміщення №224, загальною площею 42,2 кв. м., яке розташоване по АДРЕСА_1 від 15 березня 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом Житлово-будівельний кооператив «Проспект», посвідченого приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Надією Василівною. Постановою Верховного суду від 25 липня 2019 року, зазначене рішення Апеляційного суду Чернівецької області від 04 квітня 2018 року залишено без змін. (а.с.5-13)

Даючи оцінку спірним правовідносинам, суд виходить із наступного:

Так, відповідно до частини першої статті 4 ЦК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).

Захист цивільних прав - це застосування цивільно-правових засобів з метою забезпечення цивільних прав.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

У статті 16 ЦК України визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до частини другої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

З урахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси особи, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або про відмову в їх задоволенні.

Верховний Суд у постанові від 30 червня 2020 року у справі №310/4921/17 (провадження № 61-7016св19, дійшов висновку про те, що правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України). З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України, а також статей 1, 2-4, 14, 215 ЦПК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Як було встановлено судом, позивач ТОВ «Гіпербуд», звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним договору купівлі продажу від 16.12.2022 року посилався на те, що оспорюваним правочином було порушено його права, як замовника будівництва, позбавлено його права здати будівництво в експлуатацію та оформити право власності на новостворене нерухоме майно, оскільки ЖБК «Проспект» не був власником торгового центру та не мав права продажу нежитлових приміщень у ньому і постановою суду договір купівлі-продажу між ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 був скасований.

З огляду на зазначене, суд вважає, що ТОВ «Гіпербуд» наділений правом оспорювати договір купівлі-продажу від 16.12.2022 року.

Згідно із ч. 1 ст. 202 ЦК правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Окрім зазначеного, суд звертає увагу на основні засади цивільного законодавства щодо свободи укладення договору між учасниками цивільних правовідносин.

Так, відповідно до ч.1, ч. 3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.

Як вольова дія, правочин являє собою поєднання волі та волевиявлення. Воля сторін полягає в їхній згоді взяти на себе певні обов`язки, вона повинна бути взаємною, двосторонньою і спрямованою на досягнення певної мети.

Частиною першою статті 627 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (стаття 628 ЦК України).

Згідно із ч. 1 ст. 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

При вирішенні даного спору, суд враховує роз`яснення надані в п. 2 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 09 листопада 2009 року № 9, відповідно до яких, судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Виходячи зі змісту статей 203, 655 ЦК України, договір купівлі-продажу вважається укладеним, якщо сторони мають повну уяву не лише про предмет договору, а й досягли згоди про всі його істотні умови.

Предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення. (стаття 658 ЦК України).

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За змістом ст.331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Аналізуючи вище викладене, зокрема доводи сторін щодо правомірності укладеного правочину, суд звертає увагу на те, що правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Указані цивільно-правові результати мають бути досягнуті внаслідок правомірних дій суб`єктів цивільного права.

Однією з підстав для визнання правочину недійсним є його невідповідність вимогам закону.

Постановою Апеляційного суду Чернівецької області від 04.04.2018 року визнано недійсним договір купівлі - продажу нежитлового ( торгового) приміщення №224 , загальною площею 42.2 кв.м , яке розташоване по АДРЕСА_1 від 15.03.2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОКЖБК "Проспект" . Отже ОСОБА_1 не був власником вищезазначеного нерухомого майна та не мав права укладати угоди по його відчуженню.

Таким чином, оскільки ОСОБА_1 розпорядився майном, власником якого він не був, суд приходить до висновку про невідповідність оспорюваного правочину вимогам закону та його недійсність.

Внаслідок укладення оспорюваного правочину порушено права ТОВ «Гіпербуд» як замовника будівництва на закінчення будівництва, здачу його в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене майно.

Такого висновку дійшла і колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 25 липня 2019 року у справі № 727/7137/17 та у постанові №727/7763/17 від 01.07.2020 року.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ТОВ «Гіпербуд» обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Згідно ч.1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, тому з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню сплачений позивачем судовий збір в розмірі 2684 грн. 00 коп. та 1342 грн. 00 коп. за подачу заяви про забезпечення позову.

На підставі наведеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 656, 658 ЦК України, ст. ст. 4, 12, 13, 76-83, 130, 131, 141, 259, 263-265, 280-282 ЦПК України суд, -

УХВАЛИВ:

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» про визнання недійсним договору - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 42.2 кв.м., яке розташоване за адресою АДРЕСА_1 , укладений 16.12.2022 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Войціховським А.В. та зареєстрований в реєстрі за №3831.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» судовий збір у розмірі 2013 грн. 00 коп

Стягнути з ОСОБА_2 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» судовий збір у розмірі 2013 грн. 00 коп.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст судового рішення складено 26 лютого 2024 року

Суддя Танасійчук Н.М.