Справа № 462/7332/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 лютого 2024 року м. Львів

Залізничний районний суд м. Львова

в складі головуючого судді Мруць І.С.

за участю секретаря судового засідання Шостак К.Р.,

справа № 462/7332/23

учасники справи:

позивач ОСОБА_1 ,

відповідач ТзОВ «Сервіс-Рієлбуд»,

розглянувши у порядку загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні в м. Львові справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Сервіс-Рієлбуд» про визнання права власності на нерухоме майно,

за участю представника ОСОБА_1 ОСОБА_2 , представника товариства з обмеженою відповідальністю «Сервіс-Рієлбуд» - Величко Уляни Миколаївни,

встановив:

позивачка 22.09.2023 року звернулася до суду із позовом до ПП «Сервіс-Рієлбуд», у якому просить визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що вона є власником базового активу ПП «Сервіс-Рієлбуд» на підставі договору купівлі-продажу форвардного контракту №1665-11/02/2022-12530 від 11.02.2022 року та акта приймання-передачі згаданого форвардного контракту від 18.02.2022 року. Згідно цих договорів та акта приймання-передачі базовим активом є квартира АДРЕСА_2 . Замовником і забудовником цього будинку і квартири є ПП «Сервіс-Рієлбуд». Квартирі присвоєно наступну адресу: АДРЕСА_3 . Оскільки будинок АДРЕСА_4 є новим і закінченим будівництвом, то вважає, що квартира АДРЕСА_5 у цьому будинку є нерухомим майном. У зв`язку із цим вона звернулася до державного реєстратора Сокільницької сільської ради Львівського району Львівської області із заявою та доданими до неї документами з проханням здійснити державну реєстрацію її права власності на квартиру, однак їй було повідомлено про відсутність законних підстав для такої реєстрації у зв`язку із втратою нею оригіналу форвардного контракту. Вартість базового активу нею сплачено в повному об`ємі, а тому, на її думку, у неї є всі підстави вважати себе власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 . Зазначила, що до початку війни її постійним місцем проживання було м.Мелітополь Запорізької області. У зв`язку з окупацією її міста російськими військами, вона змушена була його покинути і під час евакуації оригінали згаданих документів були нею втраченими.

Ухвалою Залізничного районного суду м.Львова від 25.10.2023 року позовну заяву ОСОБА_1 було залишено без руху та в подальшому недоліки усунено.

Ухвалою судді від 16.11.2023 року позовну заяву позивачки прийнято до розгляду та відкрито загальне позовне провадження у справі.

05.12.2023 року до суду надійшов відзив ТзОВ «Сервіс-Ріелбуд», у якому представник відповідача не заперечила проти задоволення позову та визнання за позивачкою права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

Ухвалою Залізничного районного суду м.Львова від 15.01.2024 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала з підстав, викладених в позовній заяві. Пояснила, що її донька у 2021 році закінчила вищий навчальний заклад та отримала роботу у Львові, а тому вони з чоловіком вирішили купити для неї житло. 11 лютого 2022 року нею було укладено договір купівлі-продажу форвардного контракту. Частину коштів нею було оплачено відразу, а іншу частину сплатила її знайома, після чого оригінал форвардного контракту її донька надіслала їй поштою в Мелітополь. 24.02.2022 року її місто було окуповане та через декілька тижнів їй із чоловіком вдалося виїхати звідти. Зазначила, що під час виїзду вони не брали із собою ніяких документів, тим більше тих, де було зазначено місто Львів, оскільки це було небезпечно. Таким чином, оригінал форвардного контракту залишився в ОСОБА_3 , та подальша його доля їй невідома, оскільки в них вдома декілька раз проводились обшуки. В березні 2022 року вони переїхали до доньки в місто Львів. Вона звернулася до товариства «Сервіс-Ріелбуд» та повідомила про ситуацію, що склалася, однак їй відразу пояснили, що все буде нормально. Додала, що вона звернулася до реєстратора Сокільницької сільської ради, оскільки так їй порадили представники відповідача. На час розгляду справи позивачка отримала технічний паспорт, ключі від спірної квартири та розпочала там робити ремонт.

У судовому засіданні представник ОСОБА_1 доводи позовної заяви підтримав. Вважає, що по суті відбулася купівля позивачкою майнових прав на квартиру, та, оскільки вона втратила документи, способом захисту її прав є визнання права власності на майно.

В судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_4 вказала, що відповідач позов визнає та просить задоволити.

Пояснила, що Товариство «Сервіс-Ріелбуд» було тим, хто випустив форвардний контракт. Такий не реєструвався товарною біржею, оскільки на той час не було такої вимоги. В подальшому позивачкою ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу контракту, про що Товариство було належним чином повідомлене. Зміни та доповнення до контракту не вносилися.

Зазначила, що будинок, у якому знаходиться спірна квартира, зданий в експлуатацію: 11.04.2022 року видано сертифікат про готовність будинку до експлутації та розпорядженням Залізничної районної адміністрації ЛМР від 21.04.2022 року будинку присвоєно адресу, про що, як стверджує представник відповідача, Товариство повідомило позивачку. Протягом всього часу до подання позову Товариство та позивачка намагалися вирішити питання реєстрації права власності.

ОСОБА_1 звернулася до Товариства для отримання пакету документів для реєстрації права власності на квартиру. Оскільки Товариство не може здійснити реєстрацію, ними було обрано наступний спосіб захисту звернення до суду.

Додала також, що відповідач не перебуває на стадії ліквідації чи в процесі банкрутства, судових спорів з приводу будинку, в якому розташована спірна квартира, землі під будинком, самої квартири, тощо немає.

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_5 пояснив, що він є чоловіком позивачки ОСОБА_1 , з якою у шлюбі перебуває 30 років. Зазначив, що йому відомо про те, що його дружина уклала договір купівлі-продажу форвардного контракту, вони мали намір купити квартиру для доньки, яка працює у Львові. Він є військовослужбовцем та 24.02.2022 року перебував на службі, у зв`язку із чим він з дружиною не могли швидко евакуюватися. Як тільки з`явився коридор для виїзду, вони скористалися ним, однак, їх попередили, щоб вони не брали з собою нічого, за винятком особистих речей. Так, форвардний контракт залишився у них вдома у ОСОБА_3 .

Заслухавши вступне слово позивачки та її представника, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, суд дійшов наступного висновку.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

Частина 3 ст.12 ЦПК України передбачає, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Виходячи із копії форвардного контракту №1665-11/02/2022-12530 такий був укладений між ПП «Сервіс-Ріелбуд» (Продавець базового активу) та АТ «Закритий недеверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Колумбус» (Покупець базового активу), від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі Договору №21/10-1 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 21.10.2020 року, діє ТзОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційна Група Прометей», враховуючи, що продавець базового активу виконує функції замовника будівництва та здійснює будівництво будинку на підставі Договору про передачу функцій замовника забудовника від 19 вересня 2018 ПАТ «Львівський міський молочний завод» Будинок житловий будинок у складі проекту будівництво кварталу багатоквартирної житлової забудови з об`єктами громадського призначення, дошкільним навчальним закладом з початковою школою, підземним і наземними паркінгами та об`єктами інженерної інфраструктури на вул.Рудненській 8 у м.Львові…, приймаючи до уваги, що Продавець базового активу як замовник будівництва є власником Будинку (об`єкта будівництва).

Предметом Контракту, згідно п.1.1., є зобов`язання Продавця у майбутньому в установлений цим Контрактом строк передати базовий актив у власність покупця на визначених у контракті умовах, а Покупець зобов`язується прийняти в установлений строк базовий актив і сплатити за нього визначену Контрактом ціну. Базовим активом за цим

Контрактом є одне житлове приміщення (квартира) №50а на 10-му поверсі секції №5в Будинку, квартира стане об`єктом нерухомого майна після закінчення будівництва та прийняття будинку в експлуатацію (п.1.2 Контракту).

Відповідно до п.1.3 форвардний контракт надає особі, що ним володіє, повноваження здійснити оформлення та реєстрацію права власності на квартиру після прийняття Будинку в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

У разі відчуження Контракту будь яким способом Покупець зобов`язаний: передати новому власнику оригінал Контракту на підставі акту приймання передачі (п.4.5 Контракту).

У разі реорганізації Продавця базового активу або покупця всі їх відповідні права та обов`язки, визначені Контрактом, переходять до правонаступника на підставі передавального акту або розподільчого балансу. Правонаступник зобов`язаний невідкладно письмово повідомити іншу Сторону Контракту про факт правонаступництва та надати цій Стороні всі свої реквізити (п.9.1 Контракту).

Відповідно до п.9.5 Контракту, цей Контракт складено українською мовою в одному оригінальному примірнику, який є прошитим, пронумерованим та передається Покупцю на підставі Акту приймання-передачі невідкладно після сплати Покупцем вартості контракту.

Продавець базового активу залишає в себе копію контракту, яка засвідчується Сторонами під час підписання Акту приймання передачі Контракту (п.9.6).

Сам контракт та засвідчена Сторонами його копія мають однакову юридичну силу виключно в частині визначення прав та зобов`язань Сторін та застосування санкцій одна щодо одної (п.9.7.1 Контракту).

Контракт є фінансовим інструментом, що має ознаки: похідного цінного паперу та спеціального виду договору купівлі-продажу (п.9.7.2 Контракту)

Засвідчена Сторонами копія Контракту не є документом, який може бути підставою для державної реєстрації права власності на квартиру, як окреме індивідуально визначене нерухоме майно (п.9.7.5 Контракту) (а.с.11-20).

У Додатку №1 до форвардного контракту від 11.02.2022 №1665-11/02/2022-12530 зазначено детальну технічну характеристику квартири, яка є базовим активом (а.с.20а).

Відповідно до Акту передачі форвардного контракту від 11.02.2022 ПП «Сервіс-Ріелбуд» (Сторона 1) передала, а АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Колумбус» (Сторона 2) від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТзОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційна група Прометей» прийняла повністю сплачений на підставі та згідно з умовами Інвестиційного договору форвардний контракт №1665-11/02/2022-12530, дата укладення 11.02.2022, базовий актив одне житлове приміщення (квартира) №50а на 10-му поверсі секції №5в Будинку, продавець базового активу ПП «Сервіс-Ріелбуд» (а.с.21).

Згідно копії договору купівлі-продажу форвардного контракту №1665-11/02/2022-12530 від 11.02.2022, такий укладений між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Колумбус» (Сторона 1) від імені, в інтересах та за рахунок якого діє ТзОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційна група Прометей» та ТзОВ «Вежа на Хмельницького». За цим Договором сторона 1 зобов`язується передати Стороні 2, а сторона 2 зобов`язується прийняти Форвардний контракт №1665-11/02/ від 11.02.2022 та оплатити його вартість на умовах, визначених в Договорі (2.1 Договору).

Документами, які підтверджують право власності Сторони 2 на форвардний контракт є: цей Договір, оригінал самого форвардного контракту та підписаний Сторонами Акт приймання передачі форвардного контракту (п.4.2 Договору).

11.02.2022 року між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Колумбус» в інтересах та за рахунок якого діє ТзОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційна група Прометей» та ТзОВ «Вежа на Хмельницького» було складено Акт приймання-передачі форвардного контракту (а.с.28).

В цей же день, 11.02.2022 року, між ТзОВ «Вежа на Хмельницького» (Сторона 1) та ОСОБА_1 (Сторона 2) було укладено договір купівлі-продажу форвардного контракту №1665-11/02/2022-12530, за яким Сторона 1 зобов`язується передати стороні 2, а Сторона 2 зобов`язується прийняти та оплатити вартість форвардного контракту на умовах, визначених в Договорі (а.с.29,30).

Відповідно до ст.4 Договору, Сторона 1 зобов`язується передати форвардний контракт Стороні 2 за Актом приймання-передачі. Документами, які підтверджуватимуть право власності Сторони 2 на форвардний контракт, є оригінал самого форвардного контракту та підписаний сторонами Акт приймання-передачі форвардного контракту.

18.02.2022 року між ТзОВ «Вежа на Хмельницького» та ОСОБА_1 укладено Акт приймання-передачі форвардного контракту, який від імені позивачки підписано ОСОБА_6 по довіреності (а.с.31).

Цих обставин сторони у судовому засіданні не заперечували.

На підтвердження доводів позовної заяви про проведення повного розрахунку за спірну квартиру, позивачкою долучено копії актів звірки між нею та ТзОВ «Вежа на

Хмельницького» та ТзОВ «Сервіс-Ріелбуд» (а.с.35,36).

Виходячи із змісту відповідей №19/07-2023 від 19.07.2023 року, відповіді №418 від 25.07.2023 року, ОСОБА_1 зверталася до ТзОВ «Вежа на Хмельницького», ТзОВ «Сервіс-Ріелбуд» та ТзОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційна група Прометей», які повідомили про відсутність у них оригіналу форвардного контракту

(а.с.32-34).

Сторони у справі зазначали, що будинок, у якому розташована спірна квартира зданий в експлуатацію та йому присвоєна адреса. На підтвердження цих доводів позивачка додала до позову копію Сертифікату №ІУ18, виданого 11.04.2022 року на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації, довідку ТзОВ «Сервіс-Ріелбуд» №18/68 від 01.08.2023 року, а представник відповідача копію розпорядження Залізничної районної адміністрації ЛМР №124 від 21.04.2022 року про присвоєння поштової адреси АДРЕСА_4 багатоквартирному житловому будинку під літ.А-10 (90 квартир) з об`єктами громадського призначення (будинки АДРЕСА_6 на генплані) загальною площею 9145,0 м.кв., загальною площею квартир 6976,5 м.кв., житловою площею квартир 3526,5 м.кв., побудованому ПрАТ «Львівський молочний завод» на орендованій земельній ділянці (кадастровий номер :06:020:0229) (а.с.36-38, 115).

До позовної заяви додано також копію технічного паспорту на квартиру АДРЕСА_1 (а.с.39,40).

Виходячи із відповіді державного реєстратора Сокільницької сільської ради Львівської області Труби О.М. від 19.09.2023 року, у зв`язку із ненаданням ОСОБА_1 оригіналів усіх правовстановлюючих документів на квартиру, необхідних для державної реєстрації, а саме: оригіналу форвардного контракту №1665-11/02/2022-12530, відсутні підстави для реєстрації прав власності на кв. АДРЕСА_7 (чинна адреса: АДРЕСА_3 . загальна площа 49,5 м.кв) (а.с.44).

У статті першій Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, ратифікованого Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97 ВР «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції», зазначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Аналіз норм ЦК України вказує на те, що право власності - це сукупність правових норм, які регулюють відносини, пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням власником належним йому майном на свій розсуд і в своїх інтересах, усунення третіх осіб від протиправного втручання у сферу його володіння цим майном, а також обов`язки власника не порушувати прав та законних інтересів інших осіб.

Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Що стосується статті 392 ЦК України, у якій йдеться про визнання права власності, то така не породжує, а підтверджує наявне в позивача право власності, набуте раніше на законних підставах, у тому випадку, якщо відповідач не визнає, заперечує або оспорює наявне в позивача право власності, а також у разі втрати позивачем документа, який посвідчує його право власності.

Так, підставою для застосування статті 392 ЦК України є оспорювання чи невизнання іншою особою належного позивачу права.

Якщо особі належить певне суб`єктивне право на річ, то така особа вправі звернутися до суду з вимогою про визнання за нею цього права.

У відповідності до статті 328 ЦК України набуття права власності передбачає дотримання певної процедури, з якою закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, при застосуванні цієї норми суд повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому статтею 392 ЦК України.

Вказаний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду України від 18 лютого 2015 року у справі № 6-244цс14 та від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15.

Позивачка у своїй позовній заяві зазначає, що у неї є всі підстави вважати себе власником майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 і про цю обставину свідчать наступні документи: форвардний контракт, договір його купівлі продажу від 11.02.2022 року, акт його приймання передачі від 18.02.2022 року та акт звірки розрахунків за форвардним контрактом.

Однак, суд не погоджується із такими доводами позивачки, виходячи із наступного.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст.626 ЦК України).

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст.627 ЦК України).

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ст.628 ЦК України).

Відповідно до п.9.7.3 Контракту, такий є особливим видом цивільно-правового договору, документом, що підтверджує набуття власником Контракту у власність квартири як окремого індивідуально визначеного нерухомого майна.

Пунктом 3.2. Контракту визначено порядок переходу права власності на базовий актив від продавця до покупця, а саме «право власності на базовий актив переходить від продавця базового активу до покупця з моменту підписання Акту приймання-передачі квартири. До цього Акту Продавець базового активу додає Технічний паспорт на квартиру, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, та інші документи, які чинним законодавством вимагаються для державної реєстрації права власності Покупця на квартиру як об`єкт нерухомого майна».

Строк дії Контракту закінчується підписанням Акту приймання-передачі квартири, яке здійснюється не пізніше ніж через 270 календарних днів з моменту введення будинку в експлуатацію і присвоєння йому поштової адреси (п.3.4 Контракту).

Виходячи із змісту відповіді ТзОВ «Сервіс-Ріелбуд» №19/07/23 від 19.07.2023 та пояснень представника відповідача у судовому засіданні такий акт приймання-передачі квартири між сторонами не укладався.

Представник відповідача зазначила, що вона вважає логічним, що для укладення Акту приймання-передачі квартири необхідний оригінал форвардного контракту, однак, при цьому, не вказала якою нормою, статтею Контракту чи Договору це передбачено. Також представник відповідача пояснила, що, на її думку, сплив строків, передбачених п.3.4 Контракту не несе вагомих наслідків у даному випадку.

Доказів оскарження дій відповідача чи державного реєстратора позивачка суду не подала.

Таким чином, між сторонами не укладено Акт приймання-передачі квартири, яким закінчується строк дії Контракту, та сторони не обгрунтували підстави неможливості укладення такого Акту, а відтак дотримання вимог Контракту щодо переходу права власності на базовий актив.

Оскільки, предметом договору купівлі-продажу форвардного контракту від 11.02.2022 року був саме форвардний контракт, а не квартира АДРЕСА_1 , у суду відсутні підстави вважати, що позивачка набула право власності на спірне майно, а відтак, що це право підлягає захисту в порядку, передбаченому ст.392 ЦК України.

Згідно з вимогами ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ст.263 ЦПК України, судове рішення повинно грунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

При цьому, суди не мають права покласти в основу свого рішення лише факт визнання позову відповідачем, не дослідивши при цьому обставини справи.

На цьому наголосив Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду в постанові від 25 травня 2022 року у справі № 675/2136/19.

На підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 81, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, -

ухвалив:

у позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сервіс-Рієлбуд» про визнання права власності на нерухоме майно - відмовити.

Судовий збір залишити за позивачкою.

Апеляційна скарга подається протягом тридцяти днів учасниками справи до Львівського апеляційного суду через Залізничний районний суд м. Львова.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови.

Учасники справи:

Позивач ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання АДРЕСА_8 , РНОКПП: НОМЕР_1 );

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Сервіс-Ріелбуд» (місцезнаходження Львівська область м.Перемишляни вулиця Міжгірська, будинок №8В ).

Повне судове рішення складено 28 лютого 2024 року.

Суддя: І.С. Мруць