Постанова

Іменем України

15 березня 2023 року

м. Київ

справа № 487/5408/18

провадження № 61-14895св21

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:

головуючого - Грушицького А. І. (суддя-доповідач),

суддів: Карпенко С. О., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Паритет», публічне акціонерне товариство «Енергобанк», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, суб`єкт оціночної діяльності фізична особа - підприємець ОСОБА_3 ,

розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року у складі колегії суддів: Царюк Л. М., Базовкіної Т. М., Яворської Ж. М.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Факторингова компанія «Паритет», публічного акціонерного товариства «Енергобанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 про визнання недійсним та скасування звіту, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.

Короткий зміст позовних вимог

У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Паритет» (далі - ТОВ «ФК «Паритет»), публічного акціонерного товариства «Енергобанк» (далі - ПАТ «Енергобанк»), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. (далі - приватний нотаріус КМНО Шевченко І. Л.), суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (далі - ФОП ОСОБА_3 ) про визнання недійсним та скасування звіту суб`єкта оціночної діяльності, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.

Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що на підставі договору дарування від 17 жовтня 2003 року їй на праві приватної власності належить квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 68,50 кв. м.

18 квітня 2008 року вона уклала з акціонерним банком «Енергобанк» (далі - АБ «Енергобанк») договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав їй кредит у розмірі 192 000,00 грн строком до 05 квітня 2028 року зі сплатою 14 % річних.

22 квітня 2008 року на забезпечення виконання указаного кредитного зобов`язання вона уклала з АБ «Енергобанк» іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Криницьким А. А. та зареєстрований в реєстрі за № 3094, відповідно до якого в іпотеку банку передано вказану квартиру, з оцінкою вартості майна 332 012,00 грн.

11 грудня 2017 року ПАТ «Енергобанк» (правонаступник АБ «Енергобанк») уклало договір відступлення прав вимоги, за яким відступило належне йому право вимоги за іпотечним договором ТОВ «ФК «Паритет».

07 липня 2018 року ТОВ «ФК «Паритет» уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л. та зареєстрований в реєстрі за № 764, відповідно до умов якого ОСОБА_2 набув право власності на квартиру за ціною 136 000,00 грн.

У серпні 2018 року позивач дізналася, що її квартира відчужена кредитором іншій особі. Зазначала, що вартість спірної квартири була суттєво занижена, при складенні звіту суб`єктом оціночної діяльності не проводився огляд об`єкта оцінки, а тому такий звіт є недійсним.

ТОВ «ФК «Паритет» порушило порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з тим, що їй не була надіслана письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до приписів статті 35 Закону України «Про іпотеку». У зв`язку з цим договір купівлі-продажу вказаної квартири є недійсним в силу частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки при укладенні договору не додержано вимог Закону України «Про іпотеку» щодо направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання не менш як у тридцятиденний строк.

Крім того при укладенні цього договору іпотекодержатель порушив принцип співмірності з огляду на те, що сума боргу за кредитним договором майже в десять разів менша, ніж вартість іпотечної квартири.

Із урахуванням наведених обставин, ОСОБА_1 просила суд:

- визнати недійсним та скасувати звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року ФОП ОСОБА_3 ;

- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 68,5 кв. м;

- припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ;

- визнати за нею право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ;

- визнати договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним.

Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій

Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсним. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 68,5 кв. м. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.

Задовольняючи частково позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив із того, що звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку можливо лише за умови надання реєстратору відповідних документів. Проте документи, які підтверджують факт існування у ОСОБА_1 безспірного боргу перед банком, приватному нотаріусу КМНО Шевченко І. Л. не надано.

Відсутність у прийнятих документах підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним договором, її розміру, свідчить про неналежну перевірку документів приватним нотаріусом, невідповідність проведеної державної реєстрації прав положенням статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень». Проведена державна реєстрація прав спричиняє порушення майнових прав власника іпотечного майна щодо визначення його зобов`язань як іпотекодавця.

Отже, реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням статей 18, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 33, 35, 37 Закону України «Про іпотеку».

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції правильно встановив правові підстави для визнання незаконними дій приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закону України «Про іпотеку». Оскільки встановлено обставини, які свідчать про незаконність дій щодо реєстрації прав на спірну квартиру, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , є недійсним.

Постановою Верховного Суду від 21 жовтня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що суди не зазначили якій конкретно нормі частини першої статті 215 ЦК України, яка містить декілька підстав, не відповідає договір купівлі-продажу від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 . Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав вичерпує свою дію із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Суди попередніх інстанцій не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не надали належної правової оцінки заявленим позовним вимогам, належним чином не з`ясували зміст позовних вимог, не встановили складу учасників судового розгляду та правових норм, які підлягають застосуванню.

Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції встановив обставини, які свідчать про законність рішення про державну реєстрацію прав на спірну квартиру, тому вказав, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного між ТОВ «Факторингова компанія «Паритет» та ОСОБА_2 , відповідно до якого виникли оспорювані правовідносини, не підлягає задоволенню.

Позовні вимоги про припинення права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру та визнання права власності на цю квартиру за ОСОБА_1 є необґрунтованими та безпідставними.

Постановою Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності на квартиру скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення цих вимог.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л., за яким ТОВ «ФК «Паритет» передало у власність, а ОСОБА_2 прийняв у власність квартиру АДРЕСА_1 , недійсним.

Припинено право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що ТОВ «ФК «Паритет» не було дотримано вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо надіслання рекомендованим листом іпотекодавцю, яка є боржником, письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а тому на час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна ТОВ «ФК «Паритет» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л., є недійсним з підстав, визначених частиною першою статті 203 ЦК України, як такий, що суперечить Закону України «Про іпотеку».

Короткий зміст вимог касаційної скарги

У касаційній скарзі, поданій у вересні 2021 року до Верховного Суду, ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволених позовних вимог та залишити в силі рішення суду першої інстанції в цій частині.

Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції

Ухвалою Верховного Суду від 09 вересня 2021 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі за касаційною скаргою ОСОБА_2 на постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року, витребувано її із Заводського районного суду м. Миколаєва.

09 січня 2023 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.

На підставі ухвали Верховного Суду від 22 лютого 2023 року справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.

Згідно з протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 06 березня 2023 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Литвиненко І. В., Петров Є. В., Пророк В. В.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

У касаційній скарзі ОСОБА_2 посилається на пункти 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 208/4147/17; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права, а саме: статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах.

У касаційній скарзі ОСОБА_2 зазначає, що повідомлення про продаж предмета іпотеки по своїй суті є як повідомленням про продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку», так і вимогою про погашення заборгованості на підставі статті 35 Закону України «Про іпотеку», оскільки містить в собі елементи двох документів, зокрема розрахунок про розмір боргу ОСОБА_1 та обставини його виникнення, реквізити банківського рахунку, пропозиція щодо добровільного погашення боргу, що матиме наслідком припинення договірних зобов`язань зняття обтяжень з належного боржнику майна.

Доводи інших учасників справи

У жовтні 2021 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2 , у якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін постанову суду апеляційної інстанції.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

Суд установив, що 18 квітня 2008 року між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав останній кредит на поліпшення житлових умов в розмірі 192 000,00 грн на строк до 05 квітня 2028 року, а ОСОБА_1 , як позичальник, зобов`язалася повернути грошові кошти зі сплатою відсотків за користуванням кредитом у розмірі 14 % річних (а. с. 43-48 т. 1).

22 квітня 2008 року на забезпечення виконання кредитних зобов`язань між АБ «Енергобанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, за умовами якого остання передала в іпотеку банку трикімнатну квартиру зі всіма об`єктами функціонально пов`язаними з цим нерухомим майном, загальною площею 68,50 кв. м, житловою площею 38,20 кв. м, яка належить їй на праві власності на підставі договору дарування та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (а. с. 38-42 т. 1).

У пункті 4.3 іпотечного договору від 22 квітня 2008 року сторони узгодили, що цей пункт договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі цього договору шляхом:

- продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Цим договором іпотекодавець уповноважує іпотекодержателя подавати та отримувати від імені іпотекодавця довідки та документи, які необхідні для підготовки предмета іпотеки до продажу (витяги з реєстру обтяжень, довідку з Бюро технічного інвентаризації інше), сплатити всі необхідні платежі, підписати договір купівлі-продажу предмета іпотеки, а також виконувати всі інші дії, які пов`язані з продажем предмета іпотеки. У разі продажу предмета іпотеки, іпотекодавець доручає іпотекодержателю отримати грошові кошти, вручені від продажу та спрямувати їх на погашення витрат іпотекодержателя та заборгованості за договором про іпотечний кредит. Якщо предмет іпотеки буде продано за суму більше, ніж сума заборгованості та витрат іпотекодержателя, залишок грошових коштів від його продажу, іпотекодержатель повертає іпотекодавцю;

- прийняття предмета у власність, в порядку визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку». При цьому це застереження визначається сторонами як договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін (пункт 8.3 іпотечного договору від 22 квітня 2008 року).

11 червня 2015 року постановою Правління Національного банку України № 370 відкликано банківську ліцензію ПАТ «Енергобанк» та розпочато процедуру ліквідації (а. с. 148-154 т. 1).

11 грудня 2017 року між ПАТ «Енергобанк» та ТОВ «ФК «Паритет» укладено договір відступлення прав вимоги № 10, за яким ПАТ «Енергобанк» відступило право вимоги ТОВ «ФК «Паритет», у тому числі до ОСОБА_1 за договором про іпотечний кредит від 18 квітня 2008 року № 17 та іпотечним договором від 22 квітня 2008 року (а. с. 55-59 т. 1).

19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року ТОВ «ФК «Паритет» відправило повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ) та за адресою знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_2 ), однак листи повернулись за закінченням терміну зберігання (а. с. 71-78, 86-90, 93-97 т. 1).

15 травня 2018 року ТОВ «ФК «Паритет» відправило повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 та за адресою знаходження предмета іпотеки. Повідомлення, що відправлено за адресою: АДРЕСА_2 , не було вручено та повернулося з відміткою про те, що отримувач відмовився від одержання відправлення (а. с. 98 т. 1). Повідомлення, надіслане за адресою: АДРЕСА_3 , отримано ОСОБА_1 16 травня 2018 року, що підтверджується листом товариства з обмеженою відповідальністю «Нова пошта» від 12 червня 2018 року № 721 вих-18 (а. с. 98-100 т. 1).

07 липня 2018 року ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність квартиру АДРЕСА_1 , ціна якої за договором склала 136 000,00 грн (а. с. 12, 13 т. 1)

Позиція Верховного Суду

Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:

1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;

3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;

4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.

Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права

Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного договору купівлі-продажу)).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України

«Про іпотеку».

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекоде ржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).

У позовній заяві позивач вказувала, що не отримувала від відповідачів ніякої письмової вимоги (а. с. 7 т. 1).

Під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що кредитор неодноразово (19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року) направляв боржнику повідомлення про продаж предмета іпотеки, як за адресою її місця реєстрації, так і за адресою знаходження предмета іпотеки, однак такі поштові відправлення повернулись за закінченням терміну зберігання (а. с. 71-78, 86-90, 93-97 т. 1).

Повідомлення від 15 травня 2018 року, надіслане за адресою: АДРЕСА_3 , отримано ОСОБА_1 16 травня 2018 року, що підтверджується листом товариства з обмеженою відповідальністю «Нова пошта» від 12 червня 2018 року № 721 вих-18 (а. с. 98-100 т. 1).

Зі змісту повідомлення про продаж предмета іпотеки, направленого ОСОБА_1 , встановлено, що вказане повідомлення містить усі необхідні відомості, передбачені статтями 35, 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: стислий зміст порушених зобов`язань, розрахунок заборгованості, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк із зазначенням реквізитів банківського рахунку для погашення заборгованості, а також про намір продажу предмета іпотеки після спливу 30 днів з моменту одержання повідомлення (а. с. 102, 103 т. 1).

За таких обставин висновок апеляційного суду про те, що договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , недійсний з підстав, визначених частиною першою статті 203 ЦК України, як такий, що суперечить Закону України «Про іпотеку», є помилковим.

Застосований апеляційним судом спосіб захисту прав позивача, такий як припинення права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру не є належним та ефективним, оскільки не передбачений ні законом (стаття 16 ЦК України), ні договором.

За встановлених у справі обставин, ТОВ «ФК «Паритет» перед реалізацією свого права звернути стягнення на предмет іпотеки надіслало ОСОБА_1 вимогу про виконання порушеного зобов`язання, яка не була виконана у тридцятиденний строк з моменту її отримання. Отже, відсутні правові підстави вважати, що ТОВ «ФК «Паритет» під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення відповідного договору купівлі-продажу порушило вимоги Закону України «Про іпотеку» в частині повідомлення іпотекодавця про намір звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою для недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Враховуючи наведене, Верховний Суд погоджується із висновком суду першої інстанції про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 07 липня 2018 року, укладеного між ТОВ «ФК «Паритет» та ОСОБА_2 , та припинення права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру.

Зважаючи на викладене, Верховний Суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог і залишення в силі рішення суду першої інстанції в цій частині.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Виходячи з того, що у справі не вимагається збирання або додаткової перевірки чи оцінки доказів, обставини справи встановлені судом повно, але допущено неправильне застосування норм матеріального права, оскаржуване судове рішення суду апеляційної інстанції підлягає частковому скасуванню із залишенням в силі рішення суду першої інстанції, яке по суті є правильним.

Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Оскільки судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке є правильним по суті, суд касаційної інстанції скасовує постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року в частині задоволених позовних вимог та залишає в силі рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в цій частині.

Керуючись статтями 402, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна та припинення права власності скасувати.

Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в цій частині залишити в силі.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий А. І. Грушицький

Судді: С. О. Карпенко

І. В. Литвиненко Є. В. Петров В. В. Пророк