Справа № 368/471/23
Провадження № 2/368/331/23
Рішення

Іменем України

(Заочне)

"18" липня 2023 р. Кагарлицький районний суд Київської області

в складі: головуючого судді Шевченко І.І.

при секретарі судового засідання Дерев`янко Я.С.

з участю представника позивачів адвоката Максименка Я.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду м. Кагарлик в режимі відео конференції цивільну справу в порядку загального позовного провадження за позовною заявою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ТОВ «Комплекс Агромарс» про розірвання договорів оренди, -

в с т а н о в и в:

представник позивачів просить суд розірвати договір оренди землі від 23 вересня 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:009:0013, площею 1,21 га, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 48270687 від 23 вересня 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0013, площею 1,21 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 вересня 2016 року, номер запису про інше речове право 48270687, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Грачової Лілії Ігорівни, Індексний номер: 65283727; розірвати договір оренди землі від 15 лютого 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:316:0032, площею 2,5013 га, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 13314029 від 15 лютого 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :04:316:0032, площею 2,5013 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 лютого 2016 року, номер запису про інше речове право 13314029, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Анохіної Вікторії Михайлівни, індексний номер: 28239878, розірвати договір оренди землі від 29 вересня 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" щодо земельної ділянки площею 2,50 га, кадастровий номер :02:006:0036, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 16695244 від 30 вересня 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :02:006:0036, площею 2,50 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 вересня 2016 року, номер запису про інше речове право 16695244, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Анохіної Вікторії Михайлівни, індексний номер: 31652002, стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на користь: ОСОБА_1 суму сплаченого судового збору; ОСОБА_2 суму сплаченого судового збору; ОСОБА_3 суму сплаченого судового збору, обґрунтовуючи позов наступним.

23 вересня 2016 року між ОСОБА_4 та Товариством з обмеженою Відповідальністю "Комплекс Агромарс" було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 1,21 га, кадастровий номер :02:009:0013, яка знаходиться на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, та належить Орендодавцю на праві приватної власності. Строк оренди 10 років.

Спадкоємцем ОСОБА_4 є його дружина - ОСОБА_1 , відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 28 жовтня 2022 року, виданим державним нотаріусом Кагарлицької державної нотаріальної контори Грачова Л.І. та зареєстрованим в реєстрі за № 1-369.

15 лютого 2016 року між ОСОБА_2 та ТОВ "Комплекс Агромарс" було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,5013 га, кадастровий номер :04:316:0032, яка знаходиться на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, та належить орендодавцю на праві приватної власності. Строк оренди 7 років.

29 вересня 2016 року між ОСОБА_3 та ТОВ "Комплекс Агромарс" було укладено договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 2,50 га, кадастровий номер :02:006:0036, яка знаходиться на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, та належить орендодавцю на праві приватної власності. Строк оренди 10 років.

Всі примірники договору оренди землі, що були укладені між ОСОБА_3 та ТОВ «Комплекс Агромарс», знаходяться в останнього. Адже, після підписання вказаних договорів позивачем, відповідач забирав їх собі.

Тому, представником ОСОБА_3 , головою АО «Максименко і партнери» Максименком Я.О. 29.03.2023 року відповідачу було направлено адвокатський запит з вимогою надати примірники (оригінали та/або копії) вищевказаного договору оренди землі. Однак, після отримання даного запиту, ТОВ «Комплекс Агромарс» ніякої відповіді не надало.

Тому, вбачається необхідність у витребуванні договору оренди землі, що був укладений ОСОБА_3 з ТОВ «Комплекс Агромарс».

Всупереч договорам оренди землі, ТОВ "Комплекс Агромарс" не виконує взятих на себе обов`язків протягом довгого часу, внаслідок чого позивачі значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні договорів, а саме - орендної плати.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частиною 1 ст. 2 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, ЦК України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі Згідно зі ст. 13 ЗУ "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 ЗУ "Про оренду землі", істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами 1-3 ст. 21 ЗУ "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, і встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів Інфляції, якщо Інше не передбачено договором оренди.

У постанові Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 вказано: «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися у разі: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2)розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Враховуючи вищевказані положення нормативно-правових актів, вбачається, що договір оренди землі є двостороннім, оплатним правочином, в рамках якого обов`язку орендодавця щодо передачі своєї земельної ділянки в користування орендарю, кореспондує обов`язок останнього належним чином сплачувати орендну плату за таке користування.

Тому, сумлінно виконуючи свої обов`язки, в рамках договірних відносин з відповідачем, позивачі мають право на отримання погодженої та належним чином нарахованої орендної плати.

В розділі 4 договорів оренди землі, укладених позивачами, з відповідачем сторони обумовили, що виплата орендної плати відбувається кожного року після збирання врожаю.

Крім того, обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Однак, ТОВ «Комплекс Агромарс» не виконує свій обов`язок по сплаті орендної плати починаючи з 2017 року та виплачує її значно пізніше обумовленого терміну, а за 2018, 2019, 2021 та 2022 роки взагалі не розрахувалося.

Більше того, виплати які були здійснені відповідачем із тривалою затримкою здійснювалися без врахування індексів інфляції.

Інформація про щорічні індекси інфляції знаходиться на офіційному веб-сайті Державної служби статистики України у розділі «Статистична інформація»/ «Економічна статистика»/ «Ціни»/ «Індекси споживчих цін (індекси інфляції)». Відповідно до таблиці про індекси споживчих цін на товари та послуги (до грудня попереднього року, останній стовпчик таблиці), індекс інфляції в 2017 році був - 113,7%, в 2018 році - 109,8 %, в 2019-104,1 %, в 2020 - 105,0 %.

Однак, з незрозумілих причин, індекси інфляції не враховувалися відповідачем при здійсненні виплат за користування земельними ділянками позивачів.

Своїми неправомірними діями ТОВ "Комплекс Агромарс" порушило ч. 1 ст. 526. ст. 629. ч.ч. 1. 2 ст. 762, ч. 1 ст. 792 ЦК України, ч. 1-3 ст. 21. абз. 7 ч. 2 ст. 25 ЗУ «Про оренду землі», п.п. 4.1. 4.2. 4.3 договорів оренди землі, внаслідок чого позивачі були позбавлені того, на що розраховували при укладенні вищевказаних договорів (орендної плати).

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України).

У п. 12.4 договорів оренди землі сторони обумовили, що договір може бути розірвано рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок неналежного виконання обов`язків, передбачених договором, іншою стороною.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі Істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В абз. 7 ч. 2 ст. 23 ЗУ «Про оренду земель» йдеться про те, що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

У п. д. ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до частини четвертої статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 вказано: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою, суд може розірвати договір у разі його істотного порушення». Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 09 вересня 2020 року у справі № 439/1657/18.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотного порушення договору, тобто позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що: «у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Відповідно до постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.10.2019 року по справі № 293/1011/16-ц: «Тлумачення пункту д) ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексацій індексу інфляції тощо)».

Так, протягом декількох років відповідач не виконує взагалі або не виконує належним чином свої обов`язки щодо сплати позивачам орендної плати (в тому числі й з урахуванням індексу інфляції) за користування їх земельними ділянками, внаслідок чого останні значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні вказаних договорів.

Тому, враховуючи вищевикладені норми законодавства, а також прецедентну практику судів вбачається необхідність у розірванні договорів оренди землі укладених з відповідачем.

Представник відповідача в особі ТОВ «Комплекс Агромарс» в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлений належним чином, про що в матеріалах є повідомлення про вручення поштового відправлення, причини неявки в суд не повідомив, а тому суд вважає, що представник відповідача в засідання суду не з`явилася без поважних причин.

Відповідно до ч. 1 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: 1) відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; 2) відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; 3) відповідач не подав відзив; 4) позивач не заперечує проти такого вирішення справи.

Вислухавши представника позивача, який не заперечує проти заочного розгляду справи, та вивчивши матеріали справи, суд вважає за необхідне позовні вимоги позивача задовольнити.

В судовому засіданні суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

23 вересня 2016 р. між ОСОБА_4 як орендодавцем та ТОВ "Комплекс Агромарс" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку ЯД № 673523, виданого згідно розпорядження Кагарлицької районної державної адміністрації від 27.11.2006 року № 384, розташованої на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, площею 1,21 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:009:0013.

Зазначений договір зареєстрований державним реєстратором Кагарлицької міської ради Грачової Л.І., про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 23.09.2016 року за № 48270687.

Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_4 надала вказану земельну ділянку ТОВ "Комплекс Агромарс" в користування строком на 10 років з дати державної реєстрації.

Пункт 4.1 зазначеного договору за домовленістю сторін річна орендна плата, що виплачується в натуральній формі, за користування земельною ділянкою складає: зерно пшениці в кількості 484 кг, зерно кукурудзи в кількості 629,00 кг, цукор в кількості 50 кг.

Строки внесення орендарем орендної плати визначені періодом з 01.08 до 01.11 року збирання врожаю.

Спадкоємцем ОСОБА_4 є його дружина - ОСОБА_1 , відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 28 жовтня 2022 року, виданим державним нотаріусом Кагарлицької державної нотаріальної контори Грачова Л.І. та зареєстрованим в реєстрі за № 1-369.

15 лютого 2016 р. між ОСОБА_2 як орендодавцем та ТОВ "Комплекс Агромарс" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку площею 2,5013 га, кадастровий номер земельної ділянки: :04:316:0032.

Зазначений договір зареєстрований приватним нотаріусом Анохіною Вікторією Михайлівною Київського міського нотаріального округу, м. Київ, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 15.02.2016 року за № 13314029.

Відповідно до умов вказаного договору ОСОБА_2 надала вказану земельну ділянку ТОВ "Комплекс Агромарс" в користування строком на 7 років.

Строки внесення орендарем орендної плати визначені періодом з 01.09 до 31.12 року збирання врожаю.

29 вересня 2016 р. між ОСОБА_3 як орендодавцем та ТОВ "Комплекс Агромарс" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку, розташованої на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, площею 2,5 га, кадастровий номер земельної ділянки: :02:006:0036.

Зазначений договір зареєстрований приватним нотаріусом Анохіною Вікторією Михайлівною Київського міського нотаріального округу, м. Київ, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 30.09.2016 року за № 31652002.

Строки внесення орендарем орендної плати визначені періодом з 01.09 до 31.12. року збирання врожаю.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).

Відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на момент укладання договору, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. Схожі за змістом положення були передбачені і статтею 19 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на дату укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною другою статті 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін.

Відповідно до частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі № 6-1449цс17 і підстав для відступу від неї, як і від висновку у справі № 910/16306/13, Велика Палата Верховного Суду не вбачає. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність».

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться». Тлумачення пункту д) частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

В абз. 7 ч. 2 ст. 25 ЗУ «Про оренду земель» йдеться про те. що орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

У п. д) ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Відповідно до частини четвертої статті 263 Цивільного процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 вказано: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, Застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного внесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою, суд може розірвати договір у разі його порушення». Відповідна правова позиція була викладена Верховним Судом України також у постанові від 09 вересня 2020 року у справі № 439/1657/18.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави порушення договору, тобто позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

В постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що: «у пункті "д" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, с підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Відповідно до постанови Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10.10.2019 року по справі № 293/1011/16-ц: «Тлумачення пункту д) ч. 1 ст. 141 ЗК України, ч. 2 ст. 651 ЦК України свідчить, що "несплата орендної плати" охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж: визначеному договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо)».

Так, протягом декількох років відповідач не виконує взагалі або не виконує належним чином свої обов`язки щодо сплати Позивачам орендної плати (в тому числі й з урахуванням індексу інфляції) за користування їх земельними ділянками, внаслідок чого останні значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні вказаних договорів.

Тому, враховуючи вищевикладені норми законодавства, а також прецедентну практику судів, вбачається необхідність у розірванні договорів оренди землі укладених з відповідачем.

Незаконною бездіяльністю ТОБ «Комплекс Агромарс» було порушено право орендодавців на отримання орендної плати за укладеними договорами орендні землі.

Судом встановлено, що відповідач ТОВ «Комплекс Агромарс» належним чином не виконувало свої зобов`язання за договорами оренди від 30.09.2016 р., 15.02.2016 р., 23.09.2016 р. взагалі не здійснювало виплату орендної плати за 2018-2022 роки з урахуванням її індексації, що свідчить про систематичність порушення ним умов договору, тому є всі підстави для розірвання цих договорів, оскільки виплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, систематичне невиконання якої є підставою для його розірвання, оскільки орендодавці не отримали того, на що вони розраховували при укладенні договору.

Аналогічного висновку у справі з подібними правовідносинами дійшов Верховний Суд у постанові від 06 жовтня 2021 року (справа № 573/1831/20, провадження № 61-7704св21).

Так, протягом декількох років відповідач не виконує взагалі або не виконує належним чином свої обов`язки щодо сплати Позивачам орендної плати (в тому числі й з урахуванням індексу інфляції) за користування їх земельними ділянками, внаслідок чого останні значною мірою позбавляються того, на що вони розраховували при укладенні вказаних договорів.

Тому, враховуючи вищевикладені норми законодавства, а також прецедентну практику судів, вбачається необхідність у розірванні договорів оренди землі укладених з відповідачем.

Незаконною бездіяльністю ТОВ «Комплекс Агромарс» було порушено право орендодавців на отримання орендної плати за укладеними договорами орендні землі.

Тому, користуючись правом, передбаченим п. 1 ст. 4 ЦПК України, позивачі вважають за необхідне звернутися до Кагарлицького районного суду Київської області для захисту їх законних прав та інтересів.

Європейський суд з прав людини у своїй прецедентній практиці виходить із того, що положення пункту 1 статті 6 та статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантує кожному право подати до суду позов, що стосується прав і обов`язків цивільного характеру (п. 36 рішення ЄСПЛ від 21.02.75 року у паві "Голден проти Сполученого королівства") та кожен має право на ефективний засіб юридичного захисту (ст. 13 Конвенції).

Більше того, ТОВ «Комплекс Агромарс» порушує ще право власності орендодавців, адже на даний момент останні не мають можливості здійснювати всі правомочності щодо переданого в оренду нерухомого майна (земельних ділянок).

Відповідно до ч. 1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Статтею 1 Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод гарантується недоторканість та право на вільне володіння власністю.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 29.11.91 року у справі "Пайн Велів Девелопменте ЛТД" проти Ірландії" зазначається, що власники мають право претендувати щонайменше на законне сподівання на можливість користуватися своєю власністю.

Тому, вбачається нагальна необхідність в розірванні договорів оренди землі, які виконуються лише орендодавцями.

Метою подачі позовної заяви по даній справі є захист порушених прав позивачів, зокрема прав власності на земельні ділянки. Так, внаслідок неправомірних дій відповідача, позивачі позбавлені можливості здійснювати всі правомочності щодо свого нерухомого майна. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні відомості щодо речових прав ТОВ «Комплекс Агромарс» на землі позивачів, що обмежує останніх у розпорядженні своїм майном. Тому, для належного захисту прав, в даному випадку, вбачається необхідність й у припиненні речових прав, прав оренди відповідача на землі позивачів, що повністю відповідатиме букві й духу закону.

Відповідно до абз. 3 ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав а нерухоме майно та їх обтяжень», ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням ним рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Так, в даному випадку, саме договори оренди землі, які позивачі просять суд розірвати були підставою для проведення державної реєстрації прав оренди ТОВ «Комплекс Агромарс» на землі. Тому, до позовних вимог позивачів, в даному випадку, належить й необхідність у припиненні речових прав - прав оренди відповідача на земельні ділянки позивачів.

Аналогічні правові висновки викладені у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 вересня 2020 року по справі № 352/1021/19, згідно з якими належними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав. При ньому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець застеріг, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням ним рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

В своїй постанові від 23.06.2021 року по справі № 922/2589/19 Верховний суд детально вказав наступне, відповідно до пунктів 1. 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) (п. 44 постанови).

Зміст зазначеної правової норми переконливо свідчить про те, що, на відміну від частини 2 статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі особи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:

?судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

?судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

?судове рішення про скасування державної реєстрації прав (п. 45 постанови).

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав) (п. 46 постанови).

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення («Серявін та інші проти України», № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам у цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З урахуванням вищевикладеного, суд приходить до висновку про задоволення позовних вимог позивачів та необхідністю розірвати договори оренди між позивачами та відповідачем із припиненням речового права оренди на земельні ділянки позивачів.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, у зв`язку із задоволенням позовних вимог, з відповідача підлягає стягненню на користь позивачів судовий збір сплачений ними під час звернення з позовом до суду, а тому суд стягує з відповідача на користь позивачів судовий збір, що підтверджено квитанціями про їх сплату, в сумі 2 147 грн.. 20 коп. на кожного.

На підставі викладеного та керуючись Конституції України, ЦК України, ст.ст. 4, 76-89, 141, 258, 263-265, 268, 273, 352, 354, 355 ЦПК України суд, -

в и р і ш и в:

Позовні вимоги ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 до ТОВ «Комплекс Агромарс» про розірвання договорів оренди - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі від 23 вересня 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_4 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ), щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:009:0013, площею 1,21 га, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 48270687 від 23 вересня 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :02:009:0013, площею 1,21 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23 вересня 2016 року, номер запису про інше речове право 48270687, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державного реєстратора Грачової Лілії Ігорівни, індексний номер: 65283727.

Розірвати договір оренди землі від 15 лютого 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ), щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:316:0032, площею 2,5013 га, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 13314029 від 15 лютого 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :04:316:0032, площею 2,5013 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 15 лютого 2016 року, номер запису про інше речове право 13314029, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Анохіної Вікторії Михайлівни, індексний номер: 28239878.

Розірвати договір оренди землі від 29 вересня 2016 року, укладений між орендодавцем ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ) щодо земельної ділянки площею 2,50 га, кадастровий номер :02:006:0036, яка розташована на території Мирівської сільської ради Кагарлицького району Київської області, номер запису про інше речове право - право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 16695244 від 30 вересня 2016 року. Одночасно з розірванням вказаного договору, припинити речове право - право оренди Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" на земельну ділянку з кадастровим номером :02:006:0036, площею 2,50 га, яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 30 вересня 2016 року, номер запису про інше речове право 16695244, внесеного на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса Анохіної Вікторії Михайлівни, індексний номер: 31652002.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_4 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 2 147 (дві тисячі сто сорок сім) грн.. 20 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ) на користь ОСОБА_2 (РНОКПП: НОМЕР_5 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 2 147 (дві тисячі сто сорок сім) грн.. 20 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Комплекс Агромарс" (адреса: 02094, м. Київ, вул. Пожарського, буд. 3, ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП: НОМЕР_3 ) суму сплаченого судового збору в розмірі 2 147 (дві тисячі сто сорок сім) грн.. 20 коп.

Ознайомитись з повним текстом судового рішенням, в електронній формі, сторони можуть за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua/.

Апеляційні скарги на рішення можуть бути подані безпосередньо до Київської апеляційного суду протягом 30 днів з дня його складення.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 25.07.2023 р.

Суддя І.І. Шевченко