Справа № 947/1616/22
Провадження № 2/947/345/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.04.2023 року

Київський районний суд м. Одеси у складі головуючого судді Луняченка В.О.,

за участю : секретаря судового засідання Макаренко Г.М.

представника ТОВ « Деліз-Фінанс» адвоката Горобець В.В.

представника ТОВ « Маячний» адвоката Кохан Г.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю « Маячний», третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю « Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів « Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства « Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив» про зобов`язання виконати умови договору, стягнути безпідставно отримані кошти, а також стягнути матеріальну шкоду та судові витрати; зустрічному позову Товариства з обмеженою відповідальністю « Маячний» до ОСОБА_1 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю « Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів « Деліз-Фінанс» що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства « Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив» і державний реєстратор Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергій Сергійович про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора; позову третій особи Товариства Товариство з обмеженою відповідальністю « Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів « Деліз-Фінанс» що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства « Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив» до ОСОБА_1 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю « Маячний », державний реєстратор Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергій Сергійович про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора, -

ВСТАНОВИВ:

1.Стислий виклад вимог і заперечень (аргументів) учасників справи

Позивач, звертаючись до суду із позовом, просив суд стягнути з відповідачів кошти у розмірі 71 708,32 грн. які складаються з суми коштів сплачених їм, як інвестором, за неїснуючи квадратні метри квартири у розмірі 40 330,05 грн., та матеріальні витрати на встановлення в квартирі радіаторів та терморегуляторів у розмірі 31 337,82 грн., яки повинні бути встановлені забудовником, а також, згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав, зобов`язати забудовника надати належним чином оформлений акт прийому-передачі квартири у зв`язку із повним виконанням своїх зобов`язань покупцем.

Під час підготовчого провадження позивач просив залишити без розгляду частину позовних вимог до ТОВ « Деліз-Фінанс» та збільшив вимоги відносно ТОВ « Маячний» до загальної суми 83 469,92 грн., включив до неї стягнення сплачених за неїснуючи квадратні метри квартири у розмірі у розмірі 52 132,10 грн., та матеріальні витрати на встановлення в квартирі радіаторів та терморегуляторів у розмірі 31 337,82 грн., а також підтримав вимоги про зобов`язання забудовника надати власнику належним чином оформлений акт прийому-передачі квартири.

У подальшому , після закінчення підготовчого засідання, позивач просив залишити частину позовних вимог без розгляду а, після роз`яснення судом неможливість залишення без розгляду позову після закінчення підготовчого провадження, відмовився від позовних вимог стосовно стягнення грошових коштів з ТОВ « Маячний» у загальної сумі 83 469,92 грн., до складу якої входили вимоги про стягнення за неїснуючи квадратні метри квартири у розмірі 52 132,10 грн., та матеріальні витрати на встановлення в квартирі радіаторів та терморегуляторів у розмірі 31 337,82 грн., та наполягав на розгляді лише позовних вимог до ТОВ « Маячний» про зобов`язання надати належним чином оформлений акт прийому-передачі квартири.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після сплати позивачем повної вартості майнових прав на приміщення ( квартиру ) згідно загальної проектної площі об`єкта інвестиції , у нього , яка у інвестора виникло право власності на вказані майнові права, а після прийняття будинку до експлуатації виникло і права власності на квартиру, що підтверджується укладеним між ТОВ « Маячний» як забудовником , ТОВ « Деліз-Фінанс» як первісним покупцем майнових прав на спірний об`єкт та ОСОБА_1 як новим покупцем трьохстороннім договором про відступлення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу майнових прав, актом і довідкою про повну оплату визначеної сторонами вартості майнових прав та фактичного надання об`єкта нерухомості новому покупцю для проживання із правом на здійснення ремонтних ( оздоблених ) робіт у квартирі.

Вказана правова оцінка моменту отримання права власності на майнові права та право власності на новозбудований об`єкт нерухомості за інвестиційним договором визначена позивачем на підставі правового висновку Великої палати Верховного Суду викладеної у постанові від 14 вересня 2021 року ( справа №359/5719/17).

Тому , на думку позивача, отримавши відповідне право власності на квартиру та здійснивши проведення технічної інвентаризації квартири, про що свідчить наявний технічний паспорт, який був зроблений на замовлення позивача, подальша реєстрація у державного реєстратора наявного у позивача права власності відповідає вимогам договору та Закону, та свідчить лише про формалізацію вже наявного права, але небажання забудовника видати відповідний акт прийому-передачі квартири, порушує умови договору купівлі-продажу майнових прав, та порушує право власника.

Представник відповідача ТОВ « Маячний», як забудовника, не погоджуючись із заявленими позовними вимогами ОСОБА_1 вважає їх необґрунтованими так як позивачем, як стороною договорених правовідносин згідно умов договору купівлі-продажу майнових прав, не були виконані всі зобов`язання покупця визначені у договорі - не сплачена повна вартість фактично отриманого об`єкта нерухомості, яка згідно умов договору визначається лише після завершення будівництва та проведення технічної інвентаризації готового об`єкта здійсненою на замовлення забудовника, та не підписано остаточний акт прийому-передачі квартири, що унеможливлює як виникнення за позивачем права власності на новозбудований об`єкт нерухомості та і відповідне право реєстрації у державному реєстрі права власності. Таким чином відсутність виконаних покупцем зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав та відсутність належних документів на підтвердження виконаних зобов`язань повинно було б бути підставою для державного реєстратора відмовити у задоволені заяви про реєстрацію за ОСОБА_1 право власності на спірний об`єкт. Факт розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, у зв`язку із порушенням стороною його умов, є підставою для захисту забудовником, до якого повернулись майнові права, своїх прав шляхом визнання державної реєстрації права власності на спірний об`єкт за ОСОБА_1 незаконною та її скасування.

Представник третій особи ТОВ « Деліз-Фінанс» заперечуючи проти задоволення позову , вважає, що ОСОБА_1 не виконав всі зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, тому після розірвання ТОВ « Маячний» в односторонньому порядку договору купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_1 у ТОВ « Деліз-Фінанс» було поновлено право покупця вказаних майнових прав, за для захисту яких Товариство і звернулось із позовом про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію за ОСОБА_1 право власності на спірний об`єкт нерухомості, яке на думку представника ТОВ « Деліз-Фінанс» було здійснено без наявного у ОСОБА_1 права та у відсутності під час проведення реєстрації документів яке відповідне право підтверджує.

2. Процесуальні дії у справі

Позовна заява надійшла до Київського районного суду м. Одеси 17.01.2022 року ( т.1 а/с ) та оплачена судовим збором по 992,00 гривні за вимогу до кожного відповідача ( т.1 а/с 1,2 ).

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.01.2022 року головуючим визначено Луняченко В.О. ( т.1 а/с 58).

Ухвалою суду від 28.01.2022 року відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження із викликом учасників до судового засідання ( т.1 а/с 59).

Ухвалою суду від 28.01.2023 року відмовлено у задоволені клопотання позивача про забезпечення позову шляхом заборони будь-яким особами у будь-який спосіб вчиняти дії щодо квартири за адресою: АДРЕСА_1 ( т.1 а/с 67).

Ухвалою суду від 13.04.2022 року повернуто позивачу надмірно сплачені в якості судового збору 496,20 грн. ( т.1 а/с 115).

До суду 08.04.2022 року надійшла зустрічна позовна заява від ТОВ « Деліз-Фінанс» ( т.1 а/с 120), яка оплачена судовим збором у розмірі 2 481,00 грн. ( т.1 а/с 119 ).

18.04.2022 року до суду надійшов відзив на позовну заяву ОСОБА_1 від ТОВ « маячний» ( т.1 а/с 145), відповідь на який було надано ОСОБА_1 раніше 30.03.2022 року ( т.1 а/с 86).

26.05.2022 року від ОСОБА_1 наданий відзив на зустрічний позов ТОВ « Деліз-Фінанс» ( т.1 а/с 160).

14.06.2022 року до суду надійшла зустрічна позовна заява ТОВ « Маячний» ( т.1 а/с 214 ).

У зв`язку із прийняттям до одного провадження із первісним позовом ОСОБА_1 зустрічного позову ТОВ « Деліз-Фінанс» ухвалою суду від 01.07.2022 року було здійснено перехід від розгляду справи у спрощеному провадженні до загального позовного провадження ( т.1 а/с 185).

До суду 04.07.2022 року на виконання ухвали суду від 08.06.2022 року ( т.1 а/с 170) надійшла від Авангардівської селищної ради Овідіопольського району Одеської області копія реєстраційної справи про державну реєстрацію квартири АДРЕСА_2 ( т.1 а/с 188).

У підготовчому засіданні 08.09.2022 року була задоволена заява ОСОБА_1 про залишення без розгляду його вимог відносно ТОВ « Деліз-Фінанс» ( т.1 а/с 233 ) та у підготовчому засіданні від 20.09.2022 року прийнята заява ОСОБА_1 про збільшення позовних вимог до ТОВ « Маячний», а також прийнята до спільного розгляду зустрічна позовна заява ТОВ « Маячний», яка в уточненої редакції подана 19.09.2022 року ( т.1 а/с 239) та сплачена судовим збором у розмірі 2481 грн. ( т.1 а/с 238), а крім того залучено ТОВ « Деліз-Фінанс» третьою особою, яка має власні позовні вимоги, по позову ОСОБА_1 ( т.1 а/с 228).

07.10. 2022 року від ОСОБА_1 надійшов відзив на зустрічний позов ТОВ « Маячний» ( т.2 а/с 7).

На вимогу суду у підготовчому засіданні 25.10.2022 року представник ТОВ « Деліз-Фінанс» надав , передану йому представником ТОВ «Маячний» копію технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва від 13.10.2020 року ( т.2 а/с 16).

Ухвалою суду від 08.12.2022 року підготовче провадження у справі було закрито із призначенням справи до судового розгляду по суті ( т.2 а/с 40).

12.12.2022 року до суду надійшло клопотання ОСОБА_1 про залишення без розгляду частини позовних вимог ( т.2 а/с 45) які були залишені без розгляду, у зв`язку із пропуском строку на їх подання, ухвалою суду від 22.02.2023 року ( т.2 а/с 71) .

Також від ОСОБА_1 надані додаткові пояснення стосовно технічного паспорту наданого ТОВ « Маячний» ( т.2 а/с 46).

Також у судовому засіданні 22.03.2023 року позивачем ОСОБА_1 було надано ( т.2 а/с 56 ) уточнений висновок експертизи , яка була подана до суду одночасно із позовом , та за згодою учасників справи експерт Рапач К.В. викликаний до суду на судове засідання 04.04.2023 року, в якому був опитаний по обставинам виготовлення двох експертних висновків ( т.2 а/с 78) а уточнений висновок залучений до матеріалів справи.

Крім того, у судовому засіданні 04.04.2023 року позивач ОСОБА_1 відмовився від позовних вимог стосовно стягнення із ТОВ « Маячний» грошових коштів, та підтримав вимоги лише стосовно зобов`язання надати акт прийому-передачі квартири.

3. Фактичні обставини, встановлені судом та оцінка доказів

Як встановлено у судовому засіданні згідно договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року ТОВ « Маячний» , як забудовник, та ТОВ « Деліз-Фінанс ( повна назва Товариство з обмеженою відповідальністю « Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів « Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства « Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив»), як покупець, уклали договір про придбання майнових прав на приміщення ( квартиру загальною проектною площею 59,80 кв.м, розташовану на 4 поверсі 1 секції ( будівельний номер 1-4-3) об`єкта будівництва ( багатоповерхового будинку ) за адресою АДРЕСА_3 ( т.1 а/с 13).

Сторони узгодили що на момент укладення Договору майнові права на вказане приміщення належить Забудовнику ( п.2.2 Договору ) а передача та прийняття майнових прав та приміщення здійснюється сторонами за Актом прийому-передачі приміщення після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію , за умови повного розрахунку покупцем за майнові права згідно умов п. 5.3 Договору, в тому числі проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу приміщення відповідно до технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення Забудовника ( п. 2.3 Договору ).

Згідно п. 2.5 Сторони Договору домовились, що для оформлення покупцем права власності на приміщення, за умови належного виконання покупцем своїх зобов`язань, забудовник зобов`язаний надати покупцю : Акт прийому-передачі приміщення, довідку про оплату в повному обсязі загальної фактичної площі приміщення, технічний паспорт приміщення, виготовлений об`єктом господарювання , що проводить технічну інвентаризацію на замовлення забудовника, та будь які інші документи необхідні для здійснення реєстрації права власності, якщо вони є у Забудовника.

У пункті 4.16 Договору сторони погодили , що загальна проектна площа приміщення підлягає уточненню на підставі даних інвентаризації об`єкту, яка проводиться суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення забудовника. Внутрішній вимір приміщень для цілей цього пункту договору здійснюється по всьому периметру за розмірами, вимірюваними між стінами і перегородками без урахування оздоблених поверхонь. Забудовник не несе відповідальності за зміну площі приміщення (квартири) у наслідок проведення покупцем ремонтних робіт у приміщенні ( квартирі ) після передачі її покупцю. В такому випадку коригування площі не здійснюється.

У разі, якщо після вимірів буде зменшення або збільшення фактичної загальної площі приміщення за результатом проведення його технічної інвентаризації , забудовник протягом 30 календарних днів з моменту отримання технічного паспорту на приміщення, письмово повідомляє покупця про різницю між загальною проектною площею приміщення та загальною фактичною площею приміщення.

Наслідки з`ясування вищевказаної різниці між проектною та фактичною площею приміщення, сторони визначили у п. 5.5 Договору - в якому зазначено, що у випадку , якщо загальна площа виявиться більшою ніж на 3% від проектної, забудовник повинен надіслати покупцю повідомлення необхідності здійснення доплати яка повинна бути проведена покупцем протягом 10 днів з дня отримання відповідного повідомлення, а якщо фактична площа виявиться меншою ніж на 3% від проектної, забудовник зобов`язується повернути покупцю суму різниці протягом 60 днів з дня отримання технічного паспорту, але не раніше, ніж протягом 10 днів з моменту отримання письмового повідомлення з банківськими реквізитами покупця.

Вартість майнових прав на приміщення складається із розрахунку на 1 кв.м приміщення 10 500 грн., в тому числі ПДВ 20% - 1750,00 грн.( п.5.1 ), загальна проектна площа приміщення становить 59,80 кв.м, а тому вартість майнових прав на загальну проектну площу приміщення складає 627900,00 грн. ( п.5.3 Договору).

При цьому пунктом 6.2 Договору зазначено, що невиконання покупцем умов договору, у тому числі щодо оплати вартості майнових прав , забудовник має право відмовитись від договору у односторонньому порядку , на умовах, що передбачені п. 6.4 Договору.

За змістом п. 6.4 Договору забудовник при розірванні (припинення договору ) повертає сплачені покупцем кошти протягом 120 календарних днів, за виключенням штрафу у розмірі 10% від вартості майнових прав.

За змістом Додаткової угоди від 09.10.2020 року сторони узгодили формулу розрахунку доплати Покупцем фактичної площі приміщення, у наслідок виявлення її збільшення ( т.1 а/с 130).

У судовому засіданні представниками ТОВ « Маячний» та ТОВ « Деліз-Фінанс» визнано, що ТОВ « Деліз-Фінанс» свої зобов`язання за Договором купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року, в частині оплати вартості загальної проектної площі приміщення, виконано у повному обсязі.

12 жовтня 2020 року ТОВ « Маячний», як забудовник, ТОВ « Деліз-Фінанс», як первісний покупець, та ОСОБА_1 , як Новий покупець, уклали трьохсторонній Договір про відступлення прав та обов`язків ( заміну сторони ) за Договором №1-4-3/156 від 09.10.2020 року ( т.1 а/с 17).

Згідно умов Договору заміни сторони Первісний покупець за окрему плату здійснює відступлення прав та обов`язків Новому покупцю, а Новий покупець приймає права та обов`язки за Договором купівлі-продажу майнових прав на приміщення ( квартиру загальною проектною площею 59,80 кв.м, розташовану на 4 поверсі 1 секції ( будівельний номер 1-4-3) об`єкта будівництва ( багатоповерхового будинку ) за адресою АДРЕСА_3 ( п. 1.1 Договору заміни сторони ).

У пунктах 2.3, 2.4 Договору заміни сторони узгодили, що з моменту повної сплати Новим Покупцем Первісному Покупцю ціни відступлення прав та обов`язків, Первісний Покупець втрачає всі права та обов`язки щодо виконання умов Договору купівлі-продажу майнових прав та не є учасником взаємовідносин, які складуться в ході виконання Договору між Новим Покупцем та Забудовником з приводу виконання останнім зобов`язань, що виникли у нього згідно з Договором купівлі-продажу майнових прав та дія цього договору припиняється.

Довідкою від 12.10.2020 року ТОВ « Деліз-Фінанс» підтверджує, що станом на 12.10.2020 року зобов`язання ОСОБА_1 по Договору угода про визначення ціни відступлення прав та їх обов`язків ( заміни сторони ) за договором №1-4-3/156 від 09 жовтня 2020 року виконані у повному обсязі ( т.1 а/с 20 ).

За змістом обмірного технічного паспорту на об`єкт незавершеного будівництва у будинку АДРЕСА_3 , який виготовлений станом на 13.10.2020 року на замовлення ТОВ « Маячний» фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 , площа приміщення 3 на 4 поверсі секції 1 ( спірна квартира ) має загальну площу у 61,7 кв.м яка складається із основної площі квартири 60,4 кв.м та 1,3 кв.м балкону ( т.2 а/с 13).

Згідно наданої позивачем у вигляді фото фіксації екрана смартфону на якому відображена його переписка з представниками ТОВ « Деліз-Фінанс» 03.02.2021 року його було повідомлено про те, що під час будівництва була змінена загальна площа квартири - з 59.8 кв.м на 61.7 кв.м у зв`язку із чим виникла необхідність у доплаті вартості майнових прав (т.1 а/с 22 ), у зв`язку із чим запропоновано для перевірки здійснити самостійний обмір, та у випадку не згоди із доплатою написати заяву при відмову доплати ( т.1 а/с 29), а також повідомлено, що по квартирі на четвертому поверху позиція покупця , який вважає що підстав для доплати немає , доведена керівництву і відповідь буде пізніше ( т.1 а/с 33).

28.05.2021 року ТОВ « Маячний» направив ОСОБА_1 повідомлення ( яке було отримано останнім 10 червня 2021 року про що зазначено у позовної заяві ) , про те, що після обмірів суб`єктом господарювання , що проводить технічну інвентаризацію та отримання Забудовником технічного паспорту , загальна фактична площа приміщення змінилась, і складає 61.70 кв.м, а у зв`язку із зміною площі на 1,90 кв.м. по відношенню до проектної площі, тобто біль ніж на 3%, сума доплати, яку зобов`язаний, згідно умов договору, доплатити покупець складає 64933,83 грн., та запрошено до відділу продажу для підписання угоди щодо визначення фактичної вартості приміщення , або запропоновано самостійно здійснити доплату за вказаними у повідомленні банківськими реквізитами ( т. 1 а/с 35).

З боку ОСОБА_1 09 липня 2021 року на адресу ТОВ « Деліз-Фінанс» направлена заява про необґрунтованість доплати у зв`язку із самостійною зміною забудовником проекту будівництва, фактичною новою площею приміщення у 60.2 кв.м., що підтверджується обмірами та дизайн-проектом та повним виконанням Договору про відступлення прав та обов`язків, та не виконанням ТОВ « Деліз-Фінанс» умов договору про надання акту прийому-передачі прав та обов`язків за Договором ( т.1 а/с 37).

05 жовтня 2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ « Деліз-Фінанс» складений Акт прийому-передачі до Договору про відступлення прав та обов`язків ( заміну сторони ) за договором №1-4-3/156 від 09.10.2020 року , за змістом якого сторони підтвердили, що виконали свої зобов`язання за Договором про заміну сторони, та Новий Покупець прийняв всі права і обов`язків за Договором купівлі-продажу майнових прав (п.1 Акта), при цьому Новий покупець виконав свої грошові зобов`язання за Договором про заміну сторони ( п.2 Акту ) , та з 05.10.2021 року стороною Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року є ТОВ « Маячний» як забудовник та ОСОБА_1 як покупець.(п.3 Акту).

Письмовим повідомленням від 11.10.2021 року ТОВ «Маячний» попередив ОСОБА_1 ( на самому повідомленні наявна напис, виповнена власноруч, : « отримав 02.11.2021 року ОСОБА_1 » ) , про необхідність здійснення доплати за фактичну площу приміщення у розмірі 66 633,00 грн. протягом 10 днів та з`явитись до Забудовника для підписання додаткової угоди у зв`язку із зміною площі приміщення ( т.1 а/с 136).

Технічним паспортом від 19.11.2021 року, виготовленим на замовлення ОСОБА_1 фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 , загальна площа спірною квартири, після проведення ремонту визначена у розмірі 57,5 кв.м., з яких 1.1 кв.м площа балкону ( т.1 а/с 41).

Рішенням державного реєстратора Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергій Сергійович здійснено державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу ), індексний номер: 61904755 від 29.11.2021, та зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 ( запис про право власності: 45324061) ( витяг т.1 а/с 42)

Здійснення державної реєстрації права власності було проведено на підставі заяви ОСОБА_1 , акту прийому передачі майнових прав, б/н виданий 05.10.2021 року ТОВ « Деліз-Фінанс»; додаткової угоди від 09.10.2020 року; договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156, виданий 09.10.2020 року ; угоди про заміну сторони від 12.10.2020 року, а також на підставі технічного паспорту від 19.11.2021 року, виданого ФОП ОСОБА_3 ( копія реєстраційної справи т.1 а/с 188).

За змістом повідомлення про розірвання договору від 10.12.2021 року ТОВ «Маячний» повідомляє ОСОБА_1 що на підставі повідомлення про необхідності доплати за фактичною площу приміщення від 11.10.2021 року, листа від ОСОБА_1 датованого 09.11.2021 року щодо необґрунтованості доплати та заявлених покупцем вимог про приведення балкону квартири у стан згідно проекту та зобов`язання забудовника підписання Акту прийому-передачі приміщення, що фактично було розцінено як відмову у здійсненні доплати, ТОВ «Маячний» як Забудовник припинив дію Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року ( т.1 а/с 140).

Вказане повідомлення, згідно напису на ньому виконаним власноруч ОСОБА_1 , було отримано останнім о 14:10 годин 20.12.2021 року.

Згідно висновку будівельно-технічної експертизи.№48/21, складеного 24.12.2021 року експертом Рапач К.В., за замовленням ОСОБА_1 - загальна площа квартири АДРЕСА_2 , без урахування внутрішньо квартирних перегородок становить 58,65 кв.м ( т.1 а/с 52).

Згідно висновку додаткової будівельно-технічної експертизи , виконаної за замовленням ОСОБА_1 , складеної експертом Рапач К.В. 21.02.2023 року - загальна площа квартири АДРЕСА_2 , з урахуванням балкону та без урахування внутрішньо квартирних перегородок і виконаних оздоблювальних робіт, становить 60,5 кв.м. ( т.2 а/с 56).

Опитаний у судовому засіданні експерт ОСОБА_4 пояснив що при дослідженні були використані методи: спостереження, опису та порівняння, а товщина оздоблення на стінах була розрахована шляхом вимірювання товщини перегородок та відрахування розміру стандартних блоків з яких виготовлені перегородки, з подальшим перенесенням отриманих даних розміру шари на всі стіни по контуру квартири. Окремих технічних маніпуляцій по з`ясування однаковості слою оздоблення на всіх стінах не проводилось. Також експерт пояснив що оздоблення на місці кухонного гарнітуру у вигляді плиток, також як і у санвузлу, і місце рельєфного фарбування стіни не відокремлювалось та окремо не розраховувалось у зв`язку із їх незначним об`ємом який не вплинув б на остаточний висновок. Те ж саме відноситься і до невраховуваних ніш для труб загально будинкового користування.

4. Норми права , якими врегульовані спірні правовідносини

Цивільний процесуальний кодекс України ( далі ЦПК України ) визначає юрисдикцію та повноваження загальних судів щодо цивільних спорів та інших визначених цим Кодексом справ, встановлює порядок здійснення цивільного судочинства.

Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ( ч.1 ст. 2 ЦПК України ).

Суд при розгляді справи керується принципом верховенства права, розглядаючи справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, та застосовуючи при розгляді справ, зокрема, Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права ( ч.1,2 та 4 ст. 10 ЦПК України ).

На підставі ч.1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У відповідності до вимог п.4 ст. 264 ЦПК України при виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду.

Правовідносини пов`язані із захистом права власності та виконання зобов`язань врегульовані Цивільним кодексом України ( далі ЦК України ) та спеціальними Законами.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Положенням пункту 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 року № 553), для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються такі документи: 1) документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо; 2) технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартиру, житлове, нежитлове приміщення тощо).

5. Обґрунтування мотивів рішення суду с оцінкою аргументів сторін

5.1 Розгляд позовних вимог ОСОБА_1 .

Предметом розгляду первісного позову є вимоги ОСОБА_1 , як Покупця майнових прав згідно Договору про купівлю-продаж майнових прав, який вважає що після здійснення ним повної оплати вартості майнових прав на загальну проектну площу спірного приміщення став власником всіх майнових прав на вказане приміщення, так як повністю виконав свої зобов`язання Покупця згідно умов договору, а тому після прийняття новозбудованого будинку в експлуатацію 01 лютого 2021 року, у нього виникло право власності на новозбудований об`єкт інвестування , у відповідності до правового висновку Великої Палати Верховного Суду , у зв`язку із чим він на законних підставах зареєстрував за собою наявне право власності і вимагає зобов`язати Забудовника належним чином виконати умови договору щодо підписання відповідного Акту прийму-передачі приміщення ( спірної квартири).

Проаналізувавши позовні вимоги, їх обґрунтування та надані сторонами докази суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог ОСОБА_1 з огляду на наступне

Згідно умов Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року, сторонами по якому, після виконання ОСОБА_1 своїх зобов`язань за Договором про відступлення прав та обов`язків ( заміну сторони ), є ОСОБА_1 як Покупець та ТОВ « Маячний» як забудовник, було узгоджено що повним виконанням зобов`язання Покупця є оплата вартості загальної проектної площі приміщення а також, у випадку визначеному умовами Договору і оплата різниці між проектною та фактичною площею приміщення ( квартири ) яка визначається, на підставі технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення Забудовника.

Таким чином умовами Договору сторонами було узгоджено об`єм зобов`язань Покупця, а також врегульований механізм остаточного встановлення виконання зобов`язань Покупця - складання Акту прийому-передачі приміщення, після повної сплати вартості майнових прав та прийняття будинку в експлуатацію.

На думку суду, позивач помилково ототожнює Акт виконання прийому-передачі до Договору про відступлення прав та обов`язків ( заміну сторони ) за договором №1-4-3/156 від 09.10.2020 року , за змістом якого сторони підтвердили, що виконали свої зобов`язання за Договором про заміну сторони із Актом прийму-передачі приміщення, так як перший Акт визначає лише виконання Новим Покупцем умов договору при заміну сторони у основному Договорі та не є підтвердженням виконання Покупцем всіх зобов`язань по основному Договору купівлі-продажу майнових прав.

Враховуючи викладене Покупець, який отримав вимоги Забудовника щодо необхідності додаткової оплати, не погоджуючись із ними мав право або здійснивши власну технічну інвентаризацію приміщення звернуться до Забудовника та узгодити фактичне виконання зобов`язань або звернутись до суду із відповідними вимогами щодо захисту своїх інтересів.

Посилання ОСОБА_1 на правові висновки Великої Палати Верховного Суду із тотожних правовідносин ( захисту прав інвесторів ) як на підтвердження правомірності його дій , оцінюються судом критично та не приймаються судом, так як за змістом постанови Великої палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року ( справа №359/5719/17), також як і постанови Великої палати Верховного Суду від 14 грудня 2021 року ( справа №344/16879/15ц) Великою палатою розглядались питання визначення ефективного способу захисту прав інвесторів, та Верховним Судом було зроблено правовий висновок про те, що в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України (справа №344/16879/15ц), а крім того Велика Палата Верховного Суду зазначила, що інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою ( п.95 постанови по справі №359/5719/17). Одночасно із цим , згідно п. 100,101 постанови по справі №359/5719/17, ВП ВС зробила висновок про те, що оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Таким чином правові висновки Великої палати Верховного суду по-перше стосуються лише випадків коли сам інвестор повністю виконав умови Договору щодо повної оплати майнових прав, а по-друге визначив, що при наявності порушення прав інвестора ефективним способом захисту порушеного права є або визнання за собою права власності на проінвестований об`єкт або у випадку його відчуження іншої особі на витребування такого об`єкта у власність.

У даному випадку ОСОБА_1 , як Покупець майнових прав, не здійснив доплату яку вимагав згідно умов договору Забудовник, не узгодив із забудовником факт повної оплати майнових прав та , замість звернення до суду, здійснив реєстрацію права власності, а тому вказані обставини суттєво відрізняються від тих, що були предметом дослідження Великої палати Верховного суду, у зв`язку із чим правовий висновок ВП ВС у вищенаведених справах не може застосовуватись до даних правовідносин.

При розгляді позовних вимог суд визнає , що вимоги щодо зобов`язання Забудовника виконати умови договору не може бути визнані судом як ефективний спосіб захисту прав Покупця , що узгоджується із чисельною судовою практикою, а крім того є незрозумілими у зв`язку із наявністю вже зареєстрованого за позивачем права власності на вказану квартиру, яка на думку позивача була здійснено законно на підставі документів яки є достатніми для такої реєстрації.

Таким чином вимога щодо надання документації яка є обов`язковою для здійснення державної реєстрації суперечить заяві про законність такої реєстрації а необов`язковість наявності такого акту суперечить вимогами про наявність порушення права Покупця.

Одночасно із цим , для визначення судом ефективного способу захисту порушеного права суд повинен встановити які саме права позивача порушені.

Вимоги позивача обґрунтовані фактом наявності у нього права власності на майнові права на приміщення , яки після прийняття будинку в експлуатацію трансформувались у право власності на об`єкт інвестування - квартиру АДРЕСА_2 .

Таке твердження, на думку суду , не відповідає встановленим у справі обставинам.

Так сторони Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року узгодили, що передача та прийняття майнових прав та приміщення здійснюється сторонами за Актом прийому-передачі приміщення після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію , за умови повного розрахунку покупцем за майнові права згідно умов п. 5.3 Договору, в тому числі проведення кінцевих розрахунків за фактично збудовану площу приміщення відповідно до технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення Забудовника ( п. 2.3 Договору ).

Таким чином, згідно умов договору, Покупець стає власником майнових прав на об`єкт інвестування не з моменту оплати вартості загальної проектної площі приміщення, яке є лише складовою повної вартості майнових прав, а після оплати фактичної площі збудованого об`єкта , та єдиним підтвердженням повного виконання зобов`язань Покупця є акт прийому-передачі приміщення, який складається Забудовником та Покупцем.

Як раніше зазначалось у п. 4 даного рішення одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України.

Сторони є вільними в укладанні договорів, а тому всі умови договору, яки не суперечать діючому законодавству є обов`язковими для виконання сторонами договору.

Позивач стверджуючи що він виконав умови договору у повному обсязі стверджує про необґрунтованість вимог Забудовника щодо доплат , так як недоведеним є зміна фактичного розміру приміщення відносно запланованої.

У підтвердження своїх доводів позивач надає технічний паспортвід 19.11.2021 року виготовлений , на його замовлення, фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 , згідно якого загальна площа спірною квартири, після проведення ремонту визначена у розмірі 57,5 кв.м., з яких 1.1 кв.м площа балкону.

Даний доказ не може бути прийнятий судом як достовірний доказу підтвердження площі спірного приміщення, так як технічний паспорт виготовлений з урахуванням всіх ремонтних робіт виконаних у квартирі, з проведенням перепланування ( здійснення перегородок ) і фіксує фактичну площу приміщення після ремонту. Однак, у п. 4.16 Договору сторонами узгоджено, що вимірювання фактичної площі приміщення здійснюється до проведення ремонтних робіт із фіксацією фактично переданої площі, без урахування ремонтних робіт та оздоблення.

Висновок експертного дослідження, здійсненим експертом ОСОБА_4 ( як первісний так і додатковий ) також не може бути прийнятий судом як достовірний доказ, враховуючи незрозумілість методики дослідження , виконаної експертом.

Так зіставлення висновку із технічним паспортом від 19.11.2021 року, виготовленим на замовлення ОСОБА_1 фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 , загальна площа спірною квартири в якому , після проведення ремонту визначена у розмірі 57,5 кв.м., з яких 1.1 кв.м площа балкону, та зазначена у висновку будівельно-технічної експертизи.№48/21, складеного 24.12.2021 року загальна площа квартири АДРЕСА_2 , без урахування внутрішньо квартирних перегородок 58,65 кв.м.. свідчить про те, що всі перегородки у квартирі складають всього 1,15 кв.м. загальної площі квартири , при тому що перегородки також оздоблені, при цьому шар оздоблення стін по периметру квартири ( вважаємо їх основними) , згідно висновку додаткової будівельно-технічної експертизи , складеної 21.02.2023 року, складає 1,85 кв.м., враховуючи визначену загальну площу квартири без урахування внутрішньо квартирних перегородок і виконаних оздоблювальних робіт, - 60,5 кв.м.

З пояснень експерта вбачається що сам розмір товщини оздоблення було взято їм лише з оздоблення перегородок та перенесено на весь периметр основних стін в якості припущення однаковості, так як будь-яких технічних дій стосовно додаткової перевірки такої відповідності під час проведення експертного дослідження не проводилось.

У відповідності до вимог ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно ч.1,2 ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи вищенаведене суд приходить до висновку що з боку позивача належними , допустимими та достовірними доказами не були спростовані технічні дані, викладені у обмірному технічному паспорті на об`єкт незавершеного будівництва у будинку АДРЕСА_3 , який виготовлений станом на 13.10.2020 року на замовлення ТОВ « Маячний» фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 ,та згідно якого площа приміщення 3 на 4 поверсі секції 1 ( спірна квартира ) має загальну площу у 61,7 кв.м яка складається із основної площі квартири 60,4 кв.м та 1,3 кв.м балкону.

В свою чергу наявність доказу на підтвердження необхідності Покупцю здійснити доплату майнових прав на спірне приміщення свідчить про неналежне виконання Покупцем умов договору та дає змогу суду вважати недоведеним факт отримання позивачем права власності на майнові права, які після моменту прийняття будинку в експлуатацію, трансформувались у право власності на приміщення - квартиру, як об`єкт інвестування, а тому відсутність правового обґрунтування наявності у Позивача порушеного права яке підлягає захисту.

Необґрунтованість та недоведеність позовних вимог є підставою для відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 у повному обсязі.

5.2 Розгляд позовних вимог ТОВ « Маячний»

Позовні вимоги ТОВ «Маячний» як Забудовника будинку АДРЕСА_3 , та сторони Забудовника у Договорі купівлі-продажу майнових прав№1-4-3/156 від 09.10.2020 року до ОСОБА_1 , як сторони Покупця у Договорі , стосується неналежного виконання покупцем своїх зобов`язань по вказаному Договору, внаслідок чого вказаний Договір було припинено із повернення майнових прав Забудовнику, та порушення прав Забудовника як власника майнових прав незаконною реєстрацією ОСОБА_1 за собою права власності на спірну квартиру.

Способом захисту порушеного права ТОВ « Маячний» обрав вимоги про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

При розгляді даного позову суд , враховуючи вимоги ч.4 ст. 263 ЦПК України , враховує висновки про застосування відповідних норм права , викладені у постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (див. постанови від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 (пункт 55) та від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 (пункт 6.31)).

Велика Палата Верховного Суду також зазначала , що за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

Таким чином вимога ТОВ « Маячний» як власника майнових прав на захист своїх прав шляхом та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, не е ефективним способом захисту порушеного права власника, так як не приведе до вирішення суті спора.

Крім того, якщо підставою для визнання дій, рішень державного реєстратора є порушення самого реєстратора вимог законодавства без визначення факту відсутності у особи, за якою зареєстроване право власності , такого право то зазначені позовні вимоги не можуть розглядатись у порядку цивільного судочинства та можуть бути розглянуті лише у порядку адміністративного судочинства.

У даному випадку суд, проаналізувавши позовні вимоги та обставини які встановлені під час розгляду справи приходить до висновку що предметом дослідження суду є саме встановлення наявності права відповідача ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 , як об`єкта інвестування та предмету Договору купівлі-продажу майнових прав, наявність права ТОВ «Маячний» на даний об`єкт нерухомості, наявність порушеного права та ефективний спосіб його захисту.

У постанові 4 грудня 2019 року у справі № 917/1739/17 Велика Палата ВС пояснила, що принцип «jura novit curia» ( суд знає закон) зобов`язує суд самостійно перевірити доводи сторін під час розгляду справи.

З`ясувавши ж, що сторона чи інший учасник процесу, обґрунтовуючи свої вимоги або заперечення, послались на неналежні норми права, суд самостійно кваліфікує? спірні відносини та прийняти рішення на основі правильних норм матеріального і процесуального права, тобто застосовує положення, які дійсно регулюють відповідні ?правовідносини.

Окремо зазначено, що «самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту».

Додатково про обов`язок суду застосувати принцип «jura novit curia» Велика Палата ВС нагадала в постанові від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц: неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм.

Враховуючи вищевикладене суд вважає, що встановленим під час розгляду справи обставинам та змісту позовних вимог щодо захисту прав власника майнових прав щодо незаконного заволодіння правами на об`єкт нерухомості відповідачем , відповідає ефективний захист у вигляді вимоги неволодіючого майном власника до незаконно володіючого цим майном не власника про повернення індивідуально визначеного майна з чужого незаконного володіння.

Згідно зі статтею 387 ЦК власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Для визначення наявності у позивача по зустрічному позову права на спірне приміщення суд приймає до уваги наступне.

Згідно п. 2.2 Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року, сторонами якого є ТОВ « Маячний» як Забудовник та ОСОБА_1 як покупець, сторони узгодили що на момент укладення Договору майнові права на вказане приміщення належить Забудовнику.

Умовами вказаного договору сторони домовились що об`єм зобов`язань Покупця, до яких включені як обов`язкові вимоги про сплату покупцем вартості загальної проектної площі приміщення а також, у випадку визначеному умовами Договору і оплата різниці між проектною та фактичною площею приміщення ( квартири ) яка визначається, на підставі технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію на замовлення ОСОБА_5 .

Як зазначено Судом у п. 5.1 даного Рішення під час розгляду справи було встановлено що Покупець не виконав належним чином взяти на себе зобов`язання - отримавши від Забудовника повідомлення про необхідність доплати вартості фактичної площі приміщення надав письмову відмову із зазначенням наявних власних вимог до Забудовника, тим самим порушив вимоги Договору щодо повної сплати майнових прав.

Вказані обставини надають Суду можливість стверджувати що Покупець, який не виконав всі зобов`язання згідно умов договору не отримав у власність а ні майнові права на об`єкт інвестуванні а ні право власності на сам об`єкт після прийняття будинку до експлуатації.

Факт направлення Покупцю повідомлення про розірвання договору від 10.12.2021 року, здійсненого на підставі вимог Договору узгодженого сторонами, свідчить про повернення майнових прав на спірну квартиру до Забудовника - ТОВ « Маячний», та підтверджує наявність у позивача по зустрічному позову відповідного права на захист права власності.

Невиконання у повному обсязі зобов`язань по Договору купівлі-продажу майнових прав Покупцем, відсутність узгодженого сторонами прийму-передачі приміщення свідчить про те що реєстрація права власності на вказану квартиру була здійснена особою яка не отримала відповідного права а тому вважається що ОСОБА_1 незаконно, без відповідної правової підстави заволодів вказаним приміщенням, що дає змогу суду визначати право ТОВ « Маячного» , як власника майнових прав витребувати своє майно у відповідності до ст. 387 ЦК України.

Враховуючи вищенаведене суд приходить до висновку що позов ТОВ «Маячний» підлягає задоволенню із визначенням ефективного способу захисту порушеного права - витребування у ОСОБА_1 на користь ТОВ «Маячний» майнових прав на квартиру АДРЕСА_2 .

Згідно вищенаведеної правової позиції Верховного Суду рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за ТОВ «Маячний права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , зареєстроване у реєстрі за ОСОБА_1 .

Розглянувши вказані вимоги та встановивши обставини наявності порушеного права ТОВ « Маячний» суд при з`ясуванні балансу прав учасників договірних правовідносин, враховує позицію ОСОБА_1 який отримавши 02.11.2021 року під власну підпис письмове повідомлення від 11.10.2021 року ТОВ «Маячний» про необхідність здійснення доплати за фактичну площу приміщення у розмірі 66 633,00 грн. протягом 10 днів та з`явитись до Забудовника для підписання додаткової угоди у зв`язку із зміною площі приміщення і розуміючи наслідки невиконання даного повідомлення , зазначених у договорі як підстава для припинення дії договору, подавши письмову заяву про незгоду із оплатою та вимогами про виконання інших зобов`язань Забудовником, на підставі виготовленого згодом технічного паспорту та з наявністю лише Акту про виконання умов Договору про заміну сторони та довідки про виконання зобов`язань саме договору про заміну сторони, тобто самостійно змінивши умови основного Договору купівлі-продажу майнових прав відповідно до якого єдиним документом який підтверджує виконання всіх зобов`язань Покупця є Акт прийому-передачі приміщення підписаний із Забудовником, здійснив державну реєстрацію права власності спірної квартири, тим самим взявши на себе всі ризики і наслідки подібних дій.

5.3 Розгляд позову третій особи Товариства Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив»

Позивач просить суд визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Позовні вимоги обґрунтовуються наявністю у позивача права на майнові права на спірну квартири та порушення відповідачем умов Договору про купівлю-продажу майнових прав, що привело до припинення вказаного договору.

При розгляді даного позову суд враховує обставини, які були викладені у п. 5.2 даного Рішення та визначає що обраний спосіб захисту не е ефективним у розумінні захисту права власності або не може розглядатись у порядку цивільного судочинства у випадку наявності у відповідача права власності на вказаний об`єкт нерухомості та наявності порушення лише з боку самого державного реєстратора.

У даному випадку судом приймається до уваги що позовні вимоги обґрунтовані метою захисту права самого ТОВ « Деліз-Фінанс» , тому розглядаються у порядку цивільного судочинства з урахуванням встановлених обставин.

Так , згідно Акту від 05 жовтня 2021 року укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ « Деліз-Фінанс» прийому-передачі до Договору про відступлення прав та обов`язків ( заміну сторони ) за договором №1-4-3/156 від 09.10.2020 року сторони підтвердили, що виконали свої зобов`язання за Договором про заміну сторони, та Новий Покупець прийняв всі права і обов`язків за Договором купівлі-продажу майнових прав при цьому Новий покупець виконав свої грошові зобов`язання за Договором про заміну сторони та з 05.10.2021 року сторонами Договору купівлі-продажу майнових прав №1-4-3/156 від 09.10.2020 року є ТОВ « Маячний» як забудовник та ОСОБА_1 як покупець.

У відповідності до змісту повідомлення про розірвання договору від 10.12.2021 року ТОВ «Маячний» попередив ОСОБА_1 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, що, на думку суду, свідчить про повернення майнових прав Забудовнику.

Будь яких доказів укладення нового договору купівлі-продажу майнових прав на спірне майно між Забудовником та ТОВ « Деліз-Фінанс» суду не надано.

Враховуючи вищевикладене суду приходить до висновку про недоведеність належними та допустимими доказами ТОВ « Деліз-Фінанс» про наявність у них право на майнові права або саме спірне приміщення, що є підставою для відмови у задоволення даних позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 258,259, 263-265,268,273,354 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволені позову ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , місце проживання: АДРЕСА_4 ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «Маячний» ( , місцезнаходження: 65038, м. Одеса, провулок Маячний, будинок №7 ), третя особа Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив» ( . Місцезнаходження: 01024, м. Київ, вул. Богомольця, будинок №7/14, приміщення №182) про зобов`язання виконати умови договору шляхом надання оформленого належним чином акту прийому-передачі квартири АДРЕСА_2 та стягнення судових витрат.

Задовольнити зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Маячний» до ОСОБА_1 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інвестиційний актив», державний реєстратор Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергій Сергійович.

Витребувати у ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Маячний» майнові права на квартиру АДРЕСА_2 .

Рішення суду про витребування майна з чужого незаконного володіння є підставою для внесення запису про державну реєстрацію за ТОВ «Маячний»( , місцезнаходження: 65038, м. Одеса, провулок Маячний, будинок №7) права власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_2 , зареєстроване у реєстрі за ОСОБА_1 .

Відмовити у задоволенні позову третьої особи Товариства Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами та адміністрування пенсійних фондів «Деліз-Фінанс», що діє від імені та в інтересах акціонерного товариства «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд « Інвестиційний актив» до ОСОБА_1 , треті особи Товариство з обмеженою відповідальністю «Маячний», державний реєстратор Авангардівської селищної ради Одеського району Одеської області Новак Сергій Сергійович про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно якого зареєстровано за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Повне судове рішення буде складено протягом десяти днів з дня проголошення вступної та резолютивної частини.

Рішення може бути оскаржене до Одеського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення не було вручені у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення виготовлено 18.04.2023.

Суддя Луняченко В. О.