КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
___________________________________
Справа №357/9109/18
Апеляційне провадження
№ 22-ц/824/564/2023
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2023 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Рейнарт І.М.

суддів Кирилюк Г.М., Ратнікової В.М.

при секретарі Баллі Л.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 5 жовтня 2020 року(суддя Дубановська І.Д.) у цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Юлії Юріївни про визнання недійсним договору оренди, скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно та припинення права оренди,

встановив:

у липні 2018 року ТОВ «Олійникова Слобода» звернулося до суду з позовом, та з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог від 6 травня 2020 року, просило визнати недійсним договір оренди землі від 5 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки площею 2,28га з кадастровим номером :03:004:0005; визнати недійсним договір оренди землі від 5 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки площею 2,2799га з кадастровим номером :03:004:0066; скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер 40132963 від 15 березня 2018 року 15:41:35, та припинити право оренди ТОВ Агрокомплекс «Узин» на земельну ділянку площею 2,28га з кадастровим номером :03:004:0005, яке виникло на підставі договору оренди землі від 5 березня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин»; скасувати рішення державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер 40136606 від 15 березня 2018 року 17:31:28, та припинити право оренди ТОВ Агрокомплекс «Узин» на земельну ділянку площею 2,2799га з кадастровим номером :03:004:0066, яке виникло на підставі договору оренди землі від 5 березня 2018 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин».

Мотивуючи позовні вимоги, позивач посилався на те, що 14 серпня 2015 року та 19 серпня 2015 року ТОВ «Ім. Котовського», яке у листопаді 2016 року було перейменоване

у ТОВ «Олійникова Слобода», уклало з ОСОБА_1 договори оренди земельних ділянок, площею 2,28га з кадастровим номером :03:004:0005 та площею 2,2799га з кадастровим номером :03:004:0066 відповідно, які знаходяться у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області, на строк 7 років. Згідно рішень №25760331 від 2 листопада 2015 року та №25812697 від 3 листопада 2015 року державним реєстратором Реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінською Н.П. була здійснена державна реєстрація права оренди за ТОВ «Олійникова Слобода» на вказані земельні ділянки.

Позивач зазначав, що з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно йому стало відомо, що орендовані земельні ділянки передані в оренду іншій особі - ТОВ Агрокомплекс «Узин», про що укладені два договори оренди землі №б/н від 5 березня 2018 року, право оренди за якими зареєстроване відповідно до рішень державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексні номери 40132963 та 40136606 від 15 березня 2018 року.

Позивач вважав, що на дату укладення оспорюваних договорів, договори оренди землі, укладені ним з ОСОБА_1 , були дійсними, ніким не оспорювалися в судовому порядку, не були припинені або розірвані з підстав, визначених статтею 31 Закону України «Про оренду землі» або самими договорами. Так само, на цю дату право оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на земельні ділянки ОСОБА_1 було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідними інформаційними довідками від 16 липня 2018 року.

Враховуючи викладене, ТОВ «Олійникова Слобода» вважало, що такі дії ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин» суперечать ч. 1 ст. 792 ЦК України, п. «б» ч. 1 ст. 95 ЗК України, ст. 13, 24, 25, 31 Закону України «Про оренду землі» та умовам договорів оренди землі, які були укладені з ОСОБА_1 , у зв`язку із чим договори оренди землі №б/н від 5 березня 2018 року мають бути визнаними недійсними.

Також ТОВ «Олійникова Слобода» стверджувало, що рішення державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Ю.Ю. про державну реєстрацію іншого речового права - права оренди, індексний номер 40132963 від 15 березня 2018 року 15:41:35 та 40136606 від 15 березня 2018 року 17:31:28, відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та у зв`язку із порушенням ст. 10, 19, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» мають бути скасованими.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 5 жовтня 2020 рокуу задоволенні позову відмовлено.

У поданій апеляційній скарзі ТОВ «Олійникова Слобода» просить скасувати рішення суду першої інстанції, ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі та змінити розподіл судових витрат між сторонами, стягнувши з солідарно з ОСОБА_1 , ТОВ Агрокомплекс «Узин» та державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю.Ю. понесені товариством у суді першої інстанції судові витрати у розмірі 33 043грн 17коп.

Позивач посилається на те, що висновок суду першої інстанції про те, що договір оренди землі, укладений після 1 січня 2013 року, набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, є неправильним та не відповідає дійсному змісту норм ЦК України, Закону України «Про оренду землі» та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на які послався суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні.

Позивач стверджує, що суд першої інстанції не врахував висновки Верховного

Суду, зроблені під час розгляду справ №912/3294/18, №291/421/17, №291/422/17, №291/426/17, №704/1551/16-ц, а всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду у справі №696/1693/15-ц помилково ототожнив поняття "державна реєстрація договору оренди землі" та "державна реєстрація права оренди на земельну ділянку", що призвело до неправильного застосування норм ч. 1 ст. 210 ЦК України, які передбачають, що правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації, і, враховуючи те, що правовий інститут державної реєстрації, передбачений Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», передбачає державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, а не правочинів, на підставі яких виникають такі права, не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, що виникли між сторонами у цій справі.

Також позивач зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельні ділянки - остання не набуває право їх оренди, що суперечить нормам ст. 2, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 11 ЦК України та ст. 124 ЗК України. Крім того, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що сплив встановленого законом строку для проведення державним реєстратором реєстраційних дій під час державних реєстрацій права оренди ТОВ Агрокомплекс «Узин» на земельні ділянки не впливає на законність оспорюваних рішень.

У відзивах на апеляційну скаргу представник ТОВ Агрокомплекс «Узин» - адвокат Косяк В.М. та представник ОСОБА_1 - адвокат Марценюк Л.А. просять залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін, посилаючись на безпідставність та необґрунтованість доводів апеляційної скарги та зазначають, що рішення суду першої інстанції відповідає встановленим фактичним обставинам, прийняте з дотриманням норм матеріального та процесуального права, і передбачені законом підстави для його скасування відсутні.

Державний реєстратор комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Ю.Ю., будучи належним чином повідомленою про день, час та місце розгляду апеляційної скарги (с.с.214-216, 231, 237-238 т.3), у судове засідання двічі не з`явилася, тому на підставі статті 372 ЦПК України колегія суддів провела судовий розгляд за її відсутності.

Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, вислухавши пояснення представника позивача - адвоката Кравець О.І., яка до оди апеляційної скарги підтримала, пояснення представників ТОВ «Агрокомплекс «Узин» - адвоката Косяка В.М. та ОСОБА_1 - адвоката Марценюк Л.А., які просили залишити рішення суду без змін, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзивів на неї, вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Судом встановлено і матеріалами справи підтверджено, що ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки площею 2,28 га з кадастровим номером :03:004:0005 та площею 2,2799 га з кадастровим номером :03:004:0066, які знаходяться у межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.

14 серпня 2015 року ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського» уклали договір оренди землі № б/н.

Відповідно до пункту 1 договору оренди землі № б/н від 14 серпня 2015 року орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться: Київська область, Білоцерківський район, Олійниково-Слобідська сільська рада та належить орендодавцю на праві власності на підставі Свідоцтва про право на спадщину № 4932 від 07 вересня 2011 року.

Згідно із пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка: кадастровий номер :03:004:0005, розташована на території Олійниково-Слобідської

сільської ради, загальною площею 2,2800 га, в тому числі рілля 2,2800 га.

Відповідно до пункту 5 договору його укладено на 7 /сім/ років. Після закінчення строку договору, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Згідно із пунктом 37 договору він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

14 серпня 2015 року ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського» уклали ще один договір оренди землі № б/н, предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :03:004:0066, розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради, загальною площею 2,2800 га, в тому числі рілля 2,2800 га.

Умови щодо строку дії договору та моменту набрання ним чинності є ідентичними з першим договором.

02 листопада 2015 року о 11:07:28 державним реєстратором Реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінською Н.П. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 25760331 та внесено запис про інше речове право № 11852327 від 31 жовтня 2015 року, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Ім. Котовського», що виникло згідно з Договором оренди землі № б/н від 14 серпня 2015 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:004:0005, яка розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради.

03 листопада 2015 року о 15:47:10 державним реєстратором Реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінською Н.П. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 25812697 та внесено запис про інше речове право № 11897012 від 02 листопада 2015 року, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ «Ім. Котовського», що виникло згідно з Договором оренди землі № б/н від 14 серпня 2015 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером :03:004:0066, яка розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради.

Відповідно до Акта приймання-передачі земельної ділянки № б/н від 05 листопада 2015 року орендодавець ОСОБА_1 з одного боку передає, а орендар ТОВ «Ім. Котовського» в особі директора Голика П.В., який діє на підставі Статуту, з другого боку приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку з кадастровим номером :03:004:0005.

Згідно із Актом приймання-передачі земельної ділянки № б/н від 06 листопада 2015 року орендодавець передала, а орендар прийняв в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку з кадастровим номером :03:004:0066.

Згідно з протоколом № 5 Загальних зборів учасників ТОВ «Ім. Котовського» від 22 листопада 2016 року ТОВ «Ім. Котовського» перейменоване на ТОВ «Олійникова Слобода».

05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин» уклали два договори оренди земельних ділянок № б/н, предметом яких є дві ті самі земельні ділянки, які раніше орендувало ТОВ «Олійникова Слобода».

Договори укладено строком на 7 (сім) років.

Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 131026853 від 16 липня 2018 року на підставі наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 та за рішенням Департаменту державної реєстрації Міністерства юстиції України № 40127608 записи про інше речове право № 11852327 та № 11897012 (про оренду спірних земельних ділянок позивачем) скасовані 15 березня 2018 року о 13:14:09.

15 березня 2018 року о 15:41:35 державним реєстратором комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба речових прав»

Мироненко Ю.Ю. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40132963 та внесено запис про інше речове право № 25257145 від 05 березня 2018 року, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ Агрокомплекс «Узин», що виникло згідно з Договором оренди земельної ділянки № б/н від 05 березня 2018 року з приводу земельної ділянки з кадастровим номером :03:004:0005, що розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради.

Того ж дня о 17:31:28 державним реєстратором комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба речових прав» Мироненко Ю.Ю. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40136606 та внесено запис про інше речове право № 25260760 від 05 березня 2018 року, а саме про право оренди земельної ділянки за ТОВ Агрокомплекс «Узин», що виникло згідно з Договором оренди земельної ділянки № б/н від 05 березня 2018 року з приводу земельної ділянки з кадастровим номером :03:004:0066, що розташована на території Олійниково-Слобідської сільської ради.

30 листопада 2018 року приватним нотаріусом Білоцерківського міськрайонного нотаріального округу Київської області Деруном К.А. засвідчений підпис ОСОБА_1 у заяві про об`єднання земельних ділянок, в якій вона просила та надала згоду на об`єднання земельних ділянок розміром 2,2799 га, кадастровий номер :03:004:0066, розміром 2,2800 га, кадастровий номер :03:004:0005, що розташовані за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Олійниково-Слобідська сільська рада в одну загальною площею 4,5599 га.

04 грудня 2018 року договори оренди землі № б/н від 05 березня 2018 року розірвані.

10 грудня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс «Узин» уклали договір оренди землі № б/н.

Згідно з пунктом 2 договору оренди землі № б/н від 10 грудня 2018 року в оренду передається земельна ділянка загальною площею 4,5599 га, в т.ч. ріллі 4,5599 га, кадастровий номер :03:004:0076, яка розташована на території Узинської міської об`єднаної територіальної громади с. Олійникова Слобода Білоцерківського району Київської області.

Відповідно до пункту 3 договору оренди землі № б/н від 10 грудня 2018 року договір укладено на 7 (сім) років з дати державної реєстрації права оренди, який набирає чинності з дати укладення та підписання його орендодавцем.

13 грудня 2018 року о 16:04:24 год. державним реєстратором Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Іллюшиною М.О. ухвалено рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44596327 та внесено запис про інше речове право № 29431931 від 10 грудня 2018 року, а саме про право оренди ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на земельну ділянку з площею 4,5599 га та кадастровим номером :03:004:0076, що виникло згідно з Договором оренди земельної ділянки № б/н від 10 грудня 2018 року.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що права ТОВ «Олійникова Слобода» не порушуються укладенням оспорюваних у цій справі правочинів від 05 березня 2018 року, оскільки договори оренди землі від 14 серпня 2015 року, укладені між ТОВ «Олійникова Слобода» та ОСОБА_1 , не набули чинності, так як не дотримано порядку, передбаченого пунктом 37 договорів і на момент набрання чинності договорів оренди землі, укладених 05 березня 2015 року між ОСОБА_1 і ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а саме - 15 березня 2018 року, право оренди, зареєстроване за ТОВ «Олійникова Слобода», вже було скасоване рішенням Мін`юсту.

Суд першої інстанції вважав, що на момент укладення оспорюваних правочинів у позивача було відсутнє будь-яке речове право щодо спірних земельних ділянок.

Колегія суддів з таким висновками суду першої інстанції не погоджується з таких підстав.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Для правильного вирішення спору в цій справі і встановлення наявності або відсутності порушеного права позивача насамперед необхідно визначити момент, з якого набрали чинності договори оренди землі, укладені сторонами.

У статті 11 ЦК України наведено перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав відповідно до пункту 1 частини другої цієї статті є договори та інші правочини.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Питання укладення договору, його форми та визначення моменту укладення передбачені у загальній частині ЦК України.

Зокрема, відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України (тут і далі - у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Водночас відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років (частина перша статті 19 Закону № 161-XIV у редакції, чинній на момент укладення договорів оренди).

05 грудня 2019 року Законом № 340-IXчастину першу статті 19 Закону № 161-XIV

доповнено вимогою, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення.

На час укладення договорів оренди землі стаття 6 Закону № 161-XIV передбачала, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 17 Закону № 161-XIV (у редакції, чинній на час укладення договору оренди від 05 червня 2013 року) передача об`єкта оренди орендарю здійснювалася орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Стаття 17 Закону № 161-XIV (у редакції Закону від 12 лютого 2015 року № 191-VIII) передбачає, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

05 грудня 2019 року Законом № 340-IX частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено нормою про те, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

За висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, оскільки моменти укладення договору оренди землі та набрання ним чинності збігалися, то моментом укладення договору оренди землі на час дії частини третьої статті 640 ЦК України (до 01 січня 2013 року) вважалася саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі іншого релевантного вирішення спорів щодо договору оренди землі, укладеного до 01 січня 2013 року.

Натомість у справі, що переглядається, договори оренди земельних ділянок укладалися сторонами вже після 01 січня 2013 року.

У частині третій статті 640 ЦК України в редакції Закону № 1878-VI від 11 лютого 2010 року, що діє з 01 січня 2013 року, визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

У частині п`ятій статті 6 Закону № 161-XIV (доповнено на підставі Закону від 11 лютого 2010 року № 1878-VI) передбачено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Тобто з 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки.

Такий висновок сформульовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19.

Велика Палата Верховного Суду також зауважила, що договір оренди земельної ділянки, підписаний після 01 січня 2013 року, є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право на користування земельною ділянкою. Водночас використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього.

Тобто як договори оренди, укладені ОСОБА_1 з ТОВ «Олійникова Слобода», так і договори, укладені власницею земельних ділянок з ТОВ «Агрокомплекс «Узин», є укладеними з моменту узгодження сторонами їх істотних умов та їх підписання, однак

використання земельних ділянок орендарем та, відповідно, виникнення у орендодавця права вимоги сплати орендних платежів можливі лише після державної реєстрації речового права оренди.

З огляду на викладене, апеляційний суд не погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що право оренди у ТОВ «Олійникова Слобода» не виникло на підставі пунктів 37 договорів оренди землі від 14 серпня 2015 року, якими передбачалося, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Як уже зазначалося, після 01 січня 2013 року державній реєстрації підлягало право оренди, а не сам договір, тому за встановлених у цій справі обставин з 31 жовтня та 02 листопада 2015 року відповідно у позивача виникло право оренди щодо спірних земельних ділянок у зв`язку з внесенням у відповідні реєстри записів про інше речове право (оренду).

Щодо посилання суду першої інстанції на те, що з 15 березня 2018 року право оренди позивача припинилося, апеляційний суд зазначає наступне.

Судом встановлено, що речові права на спірні земельні ділянки за позивачем на підставі договорів оренди землі від 14 серпня 2015 року зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно рішеннями державного реєстратора Реєстраційної служби Таращанського районного управління юстиції Київської області Гречінської Н.П. від 02 та 03 листопада 2015 року, а відповідні записи внесені до реєстру 31 жовтня та 02 листопада 2015 року відповідно (індексні номери рішень державного реєстратора 25760331 та 25812697.

Місцевий суд установив, що вказані рішення державного реєстратора скасовані наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5.

Водночас у суді першої інстанції (зокрема, у письмових поясненнях - т. 2, а.с. 22) позивач повідомляв суд, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 оскаржується ним у судовому порядку.

Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесено до Реєстру.

За відомостями Єдиного державного реєстру судових рішень постановою Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 визнано незаконним та скасовано наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5, у тому числі в частині скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірні земельні ділянки. Постановою Верховного Суду від 04 травня 2022 року постанову апеляційного суду в цій частині залишено без змін.

Зазначені рішення апеляційний суд бере до уваги при розгляді цієї справи, оскільки такі рішення публічно проголошені, розміщенні у Єдиному державному реєстрі судових рішень, загальнодоступні й обов`язкові до виконання усіма органами і особами відповідно до статті 129-1 Конституції України.

Унаслідок визнання незаконним і скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 право оренди позивача за договорами оренди землі від 14 серпня 2015 року є дійсним з моменту внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірні земельні ділянки (31 жовтня та 02 листопада 2015 року відповідно), оскільки скасування наказу відновило дію державної реєстрації цього права.

Таким чином на момент укладення ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» оспорюваних договорів оренди земельної ділянки (05 березня 2018 року) та на момент реєстрації відповідного речового права за новим орендарем (15 березня 2018 року) право оренди ТОВ «Олійникова Слобода» було чинним.

До того ж на момент підписання оспорюваних правочинів (15 березня 2018 року) відповідні записи про право оренди ТОВ «Олійникова Слобода» навіть не були виключені

з реєстру, оскільки наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 ще не був прийнятий.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що укладенням оспорюваних у цій справі правочинів не порушуються права позивача. Оскільки право оренди ТОВ «Олійникова Слобода» було зареєстроване у встановленому законом порядку та, незважаючи на його скасування наказом Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5, було в подальшому відновлено судом у справі № 357/9440/20 і таке відновлення є чинним з моменту внесення первісного запису про інше речове право (оренду), то апеляційний суд вважає, що укладення орендодавцем нових договорів оренди з іншим орендарем у період чинності договорів оренди, укладених з позивачем, порушує права та інтереси ТОВ «Олійникова Слобода».

Аналогічного висновку дійшла й Велика Палата Верховного Суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19.

Досліджуючи можливість задоволення пред`явлених у цій справі вимог про визнання договорів оренди землі недійсними та скасування рішень державного реєстратора, апеляційний суд бере до уваги, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону № 161-XIV).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року в справі № 587/2326/16-ц зазначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України). Велика Палата Верховного Суду зауважила, що укладення власником земельної ділянки договору, внаслідок якого інша особа отримала право оренди земельної ділянки, є перешкодою для первісного орендаря у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. Відтак Велика Палата Верховного Суду погодилася з висновками судів першої та апеляційної інстанцій про порушення права позивача на оренду земельної ділянки та наявність підстав для визнання оспорюваного договору недійсним.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 905/1227/17 сформульовано висновок про те, що розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним.

Тому факт розірвання відповідачами укладених між ними 05 березня 2018 року договорів оренди землі з подальшим укладенням нового договору 10 грудня 2018 року не є перешкодою для оспорення позивачем відповідних договорів.

Не є такою перешкодою і об`єднання власником двох спірних земельних ділянок в одну. Поділ, об`єднання чи зміна конфігурації земельної ділянки не припиняє право оренди землі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19).

Разом із тим, апеляційний суд наголошує, що завданням цивільного судочинства є розгляд цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Права, які підлягають захисту та, відповідно, є порушеними, мають існувати на момент ухвалення судового рішення про задоволення позову.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що

якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У справі, яка переглядається, договори оренди землі укладено ТОВ «Олійникова Слобода» та ОСОБА_1 14 серпня 2015 року (право оренди зареєстровано 31 жовтня та 02 листопада 2015 року). Строк дії договорів визначено сторонами в 7 років.

Оскільки на момент розгляду цієї справи апеляційним судом минуло 7 років як з моменту укладення договорів оренди землі, так і з моменту реєстрації відповідних речових прав за позивачем, то задоволення позову ТОВ «Олійникова Слобода» про визнання договорів оренди землі, укладених з іншим орендарем, не сприятиме як відновленню порушеного права позивача, яке вже припинилося, так і завданням цивільного судочинства в цілому, оскільки позивач не зможе зареєструвати за собою право оренди на спірні земельні ділянки на підставі ухваленого в цій справі судового рішення.

У такій ситуації права позивача можуть бути захищені шляхом пред`явлення вимог до орендодавця та нового орендаря про відшкодування збитків (зокрема, упущеної вигоди), пов`язаних з неможливістю використовувати земельну ділянку за призначенням в період чинності договірних зобов`язань за договорами оренди землі від 14 серпня 2015 року, у тому числі, починаючи з 05 березня 2018 року, якщо відповідні перешкоди дійсно мали місце.

Доводи позивача щодо необхідності застосування пункту 27 Перехідних положень до ЗК України, яким визначено, що вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», апеляційний суд відхиляє, оскільки вказаний Закон набрав чинності 09 листопада 2022 року, у зв`язку з чим після указаної дати автоматичне поновлення строку дії договорів оренди землі не відбувається.

Натомість згоди про продовження договірних відносин сторони не дійшли. Як і не надано позивачем суду доказів того, що він направляв орендодавцю повідомлення про намір продовжити договірні відносини на тих же умовах або скористатися переважним правом на укладення нового договору оренди землі.

Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про неможливість задоволення позовних вимог про визнання договорів недійсними, пред`явлених до ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин», то вимоги про скасування рішень державного реєстратора теж задоволенню не підлягають з огляду на їх похідний від вирішення попередньої вимоги характер.

Що стосується позовних вимог до державного реєстратора, то такі вимоги не підлягають задоволенню як такі, що пред`явлені до неналежного відповідача.

Апеляційний суд зазначає, що спір у справі виник щодо речових прав на земельні ділянки. Сторонами цього спору є орендодавець та два орендарі, з якими він уклав договори оренди землі. Державний реєстратор стороною цього спору не є та виконує лише технічну функцію щодо реєстрації речових прав на землю.

Верховний Суд неодноразово зауважував, що належними відповідачами за вимогою про визнання договору недійсним є всі сторони цього правочину, а за вимогою про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень - особа, за якою зареєстровано відповідне право чи обтяження.

Тому державний реєстратор комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Ю. Ю. є неналежним відповідачем у цій справі, що є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні позову, пред`явленого до цього відповідача.

Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд першої інстанції при вирішенні даного спору неправильно застосував норми матеріального права, тому рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову з підстав, зазначених у мотивувальній частині постанови.

Керуючись статтями 367, 374, 376, 381-383 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» задовольнити частково.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 5 жовтня 2020 року скасувати, ухваливши нове судове рішення, яким у позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора комунального підприємства Великодимерської селищної ради Мироненко Юлії Юріївни про визнання недійсним договору оренди, скасування рішення про державну реєстрацію права на нерухоме майно та припинення права оренди відмовити.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текс постанови складено 10 березня 2025 року.

Суддя-доповідач І.М. Рейнарт

Судді Г.М. Кирилюк

В.М. Ратнікова