Справа № 539/2987/23
Провадження № 2/539/713/2023
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 листопада 2023 року Лубенський міськрайонний суд

Полтавської області

в складі: головуючого судді Даценка В.М.,

секретаря Шрейтер С.О.

з участю представників позивача Забари Ю.А., ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

та представника третьої особи Іляшенко О.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Лубни у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради, третя особа Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імпульс» про визнання недійсним договору оренди,-

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_3 звернувся до суду з вищевказаним позовом, який обґрунтовано тим, що за результатами аукціону 15.11.2021 між ним та відповідачем було укладено письмовий договір №53, за умовами якого відповідач передав, а він отримав в строкове платне користування об`єкт нерухомості - нежитлову споруду загальною площею 14.8 кв.м., що розташована за адресою - АДРЕСА_1 .

При цьому ні в оголошенні про аукціон, ні власне в самому договорі жодним чином не зазначалось про наявність будь яких перешкод для повноцінного використання ним зазначеного нерухомого майна. П.7.1.1 договору визначено, що майно може бути використано за будь-яким цільовим призначенням.

Уклавши договір та сплативши необхідні кошти, він приступив до оформлення всіх супутніх документів, зокрема і права користування земельною ділянкою, проте виявилось, що об`єкт оренди розміщено на земельній ділянці, яка передана в постійне користування іншій юридичній особі - ОСББ "Імпульс".

На його звернення щодо надання дозволу на оформлення та користування земельною ділянкою під отриманим в оренду приміщенням йому було повідомлено, що ОСББ "Імпульс" як законний землекористувач не надає такої згоди. В подальшому голова ОСББ його повідомила, що вони категорично проти як вилучення у них частини земельної ділянки під орендоване нерухоме майно, так і взагалі проти існування зазначеної будівлі, і що з цього приводу вони будуть звертатися до Лубенської міської ради.

Таким чином він не має змоги ні виконати умови договору, а саме обов`язок по оформленню права користування земельною ділянкою відповідно до чинного законодавства, ні приступити до використання орендованого нерухомого майна, оскільки воно розташовано на земельній ділянці, користувач якої не надав йому відповідного дозволу.

Позивач вважає, що відповідачем подано на аукціон право оренди щодо об`єкту нерухомого майна, право користування яким з одної сторони має бути оформлено відповідними документами щодо землекористування, з іншої сторони це неможливо без вилучення (добровільного чи примусового) частини земельної ділянки у добросовісного попереднього землекористувача. При цьому жодних відповідних застережень щодо такої істотної умови ні оголошення, ні спірний договір не містять.

За таких обставин, враховуючи намагання відповідача стягнути з нього кошти за користування об`єктом оренди (яким він фактично не має змоги законно користуватись в силу вищевикладених обставин) прохає суд визнати недійсним спірний договір №53.

У поданому відзиві відповідач прохає у задоволенні позову відмовити посилаючись на те, що у провадженні Лубенського міськрайонного суду Полтавської області перебуває справа №539/2996/23 за позовом заступника керівника Лубенської окружної прокуратури Полтавської області в інтересах держави в особі Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за договором оренди нерухомого майна, розірвання договору оренди та повернення майна. Щодо даної позовної заяви відповідач вказує, що укладений договір оренди містить всі необхідні умови які передбачені Цивільним кодексом України та Законом України «Про оренду державного та комунального майна», тому жодним чином не обмежує та не порушує права та інтереси орендаря. Умови дострокового припинення договору оренди на вимогу орендаря визначені п.12.9 вищевказаного договору. Разом з тим, орендар жодного разу після підписання договору оренди до Управління не звертався, та не повідомляв про жодні порушення його прав. Земельним законодавством України передбачено такі види землекористування, як сервітут, право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Позивач не звертався ні до Лубенської міської ради, ні до власника земельної ділянки щодо оформлення права користування землею на таких умовах. Натомість Управлінням на адресу ОСОБА_3 11.05.2022 №01-18/315 та 16.06.2022 №01-18/385 було надіслано досудові претензії з вимогою сплатити заборгованість з орендної плати та виконати істотні умови договору. Відповіді на досудові претензії чи листи про неможливість використання орендованого майна від орендаря, Управління не отримувало. Зазначає, що перешкод у доступі до орендованої будівлі та проведення ремонтних робіт представники ОСББ «Імпульс» та представники орендодавця не чинили. Жодних доказів, які б свідчили про такі факти позивачем не надано. Протягом терміну користування будівлею, орендар мав вільний доступ до об`єкта оренди. Крім того об`єкт оренди розташований біля магазину промислової групи товарів та безпосередньо біля тротуару по проспекту Володимирському у м. Лубни. На підставі вищевикладеного, вважають вимоги ОСОБА_3 безпідставними, такими, що не мають законодавчого обґрунтування, а позовна заява про визнання договору оренди недійсним була подана для того, щоб запобігти цивільно-правовій відповідальності за неналежне виконання зобов`язань (а.с.34-36).

Усудовому засіданні представники позивача позовні вимоги підтримали, прохають їх задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечив.

Представник третьої особи заявлений позов підтримала.

Суд дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників судового розгляду, приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню.

Судом встановлено (за доказами цієї справи та матеріалами справи № 539/2322/21), що спір у справі виник щодо визнання недійсним договору оренди нежитлової споруди, розташованої поблизу багатоквартирного житлового будинку по АДРЕСА_1 .

Дана нежитлова споруда розташована на земельній ділянці, яка обслуговує багатоквартирний житловий будинок по АДРЕСА_1 та перебуває у власності Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імпульс».

Будівництво споруди проведено без правових підстав, її власник невідомий.

Для вирішення питання щодо цього приміщення ОСББ «Імпульс» звернулося до виконкому Лубенської міської ради.

На підставі звернення ОСББ «Імпульс» Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконкому ЛМР вирішило ініціювати процедуру визнання цього майна безхазяйним та оформлення на нього права власності.

Так, виконавчим комітетом Лубенської міської ради 26.05.2020 було сформовано Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за №210247023 про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, - нежитлова споруда А-1, площею 14,8 м.кв., за адресою АДРЕСА_1 .

Після цього управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради звернулося до суду із заявою про визнання нежитлової споруди за адресою АДРЕСА_1 безхазяйною та передання її у власність Лубенської територіальної громади в особі Лубенської міської ради

Рішенням Лубенського міськрайонного суду Полтавської області від 03.08.2021 року у справі № 539/2322/21 заяву задоволено: визнано нежитлову споруду загальною площею 14.8 м.кв. за адресою АДРЕСА_1 безхазяйною; передано нежитлову споруду загальною площею 14.8 м.кв. за адресою АДРЕСА_1 у власність Лубенської територіальної громади в особі Лубенської міської ради.

В наступному на підставі цього рішення суду здійснено державну реєстрацію права власності на вказану споруду, як на об`єкт нерухомого майна за Лубенською міською радою, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 03.12.2021 року.

Після реєстрації права власності на споруду відповідач неодноразово звертався до ОСББ «Імпульс» щодо оформлення права користування на земельну ділянку, однак останні категорично заперечували щодо цього.

Незважаючи на це 20.10.2021 року відповідачем проведено аукціон про передачу цього майна в оренду, переможцем якого визнано позивача. 15.11.2021 року між сторонами укладено договір оренди приміщення.

Наразі відповідач не має можливості використовувати вказане приміщення, оскільки власник земельної ділянки під ним, ОСББ «Імпульс», не дає на це дозвіл.

Відповідно до пояснень представника ОСББ «Імпульс», наданих в судовому засіданні, вона вважає дії відповідача протиправними. Так, ОСББ «Імпульс» звернулося до відповідача по допомогу щодо вирішення питання перебування на їх території незаконно побудованої спірної споруди. Натомість відповідач не лише не вирішив це питання, а фактично забрав у них частину земельної ділянки під приміщенням та передав його в оренду третім особам.

Вказані обставини не заперечуються сторонами.

Позивач прохає визнати недійсним договір оренди спірного приміщення, оскільки не був попереджений про обтяження спірного майна.

Надаючи оцінку спірним відносинам, суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.335 ЦК України безхазяйною є річ, яка не має власника або власник якої невідомий.

«Не має власника» означає, що певна річ має статус нерухомого майна, право щодо якого були зареєстровані, однак з певних причин право власності припинилося (відмова від власності).

«Власник невідомий» означає, що об`єкт фактично існує, однак відсутні документи на будівництво, відомості про власника. Зокрема, якщо будівництво здійснено на чужій земельній ділянці, без відповідного дозволу, тобто фактично є самочинним будівництвом.

За ч.2 ст.335 ЦК України безхазяйні нерухомі речі беруться на облік органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого вони розміщені. Про взяття безхазяйної нерухомої речі на облік робиться оголошення у друкованих медіа. Після спливу одного року з дня взяття на облік безхазяйної нерухомої речі вона за заявою органу, уповноваженого управляти майном відповідної територіальної громади, може бути передана за рішенням суду у комунальну власність.

З наданих суду матеріалів вбачається, що процедура визнання спірної споруди безхазяйним майном була проведена за ознакою «власник невідомий». Представник відповідача в судовому засіданні підтвердив, що фактично це майно є самочинно побудованим.

Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

Частиною четвертою статті 375 ЦК України визначено, що правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

За частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК України). Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

Результат аналізу статті 376 ЦК України виключає можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею.

Таким чином, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, відповідно до наведених вище положень законодавства та норм частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, частини четвертої цієї статті.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13.

За матеріалами справи встановлено, що нежитлова споруда загальною площею 14.8 м.кв. за адресою АДРЕСА_1 є самочинним будівництвом, була визнана судом безхазяйним майном, передана відповідачу, однак в наступному право власності на цей об`єкт не було легітимізовано в порядку ст.376 ЦК України.

Відтак, суд приходить до висновку, що відповідач не набув право розпорядження цим майном шляхом передачі його в оренду, а тому відповідно до ст.ст.203,215 ЦК України такий договір оренди слід визнати недійсним.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 12, 13, 76, 78, 95, 141, 142, 258-259, 263-265, 354 ЦПК України суд, -

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_3 (адреса реєстрації АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) до Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради ( , юридична адреса м. Лубни, вул. Я.Мудрого, 33 Лубенського району Полтавської області), третя особа Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Імпульс» (, юридична адреса м. Лубни, проспект Володимирський, 119, Лубенського району Полтавської області) про визнання недійсним договору оренди задовольнити.

Визнати недійсним договір №53, укладений 15 листопада 2021 року між ОСОБА_3 та Управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради.

Стягнути з виконавчого комітету Лубенської міської ради на користь ОСОБА_3 1 073 грн 60 коп. судового збору.

Рішення може бути оскаржено до Полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу до Полтавського апеляційного суду протягом 30 днів з дня отримання копії рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 07.11.2023.

Суддя Лубенського

міськрайонного суду В.М. Даценко