Справа № 204/7632/20
Провадження № 2/204/29/23
РІШЕННЯ

іменем України

04 жовтня 2023 року м. Дніпро

Красногвардійський районний суд м. Дніпропетровська у складі:

головуючий суддя Книш А.В.,

секретар судового засідання Скрипнікова В.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовом до відповідачів, в якому, з урахуванням збільшених позовних вимог, просила визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна від 02 листопада 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Пономарьовою Д.В., реєстрований №2133, укладений між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» недійсним та скасувати рішення №54954884 від 04 листопада 2020 року про державну реєстрацію прав та обтяжень щодо житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі якого здійснено запис про власність №39011774 від 02 листопада 2020 року.

В обґрунтування позову позивач вказує, що їй на праві власності належить будинок з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 . 16 листопада 2005 року між ОСОБА_2 та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АВТОКРАЗБАНК», що в подальшому було перейменовано на ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «АВТОКРАЗБАНК», укладено кредитний договір №03/ф103/05 від 16 листопада 2005 року. В забезпечення виконання кредитних зобов`язань по кредитному договору між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АВТОКРАЗБАНК», що в подальшому було перейменовано на ПУБЛІЧНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «АВТОКРАЗБАНК», було укладено іпотечний договір №03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року. Предметом даного іпотечного договору є домоволодіння житловою площею 107,3 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна позивач дізналася про здійснення приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. запису про власність 39011774 від 02 листопада 2020 14:36:47, який було зроблено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу), індексний номер:54954884 від 04 листопада 2020 року 15:57:56 щодо житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , власником якого зазначено ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС», підставою виникнення права власності зазначено договір купівлі-продажу, серія та номер:2133, виданий 02 листопада 2020 року, видавник: ОСОБА_3 , ПН Київського МНО. З`ясувалося, що вказаний договір було укладено між відповідачами. Позивач зазначає, що її ніхто не повідомляв про намір укладення такого договору. Звертає увагу на те, що у вимогі, на яку посилається відповідач, та сума стягнення, на яку має право претендувати відповідач згідно рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 12 березня 2014 року у справі №204/1074/13-ц, різняться у декілька разів. Також позивач звертає увагу, що вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог іпотекодержателя, з нею не узгоджувалась. Спірний договір купівлі-продажу, на думку позивача, не є сплатним, єдиним наміром продавця був перехід права власності на предмет іпотеки, що в сукупності з тотожністю засновника, керівника, юридичної адреси та сайту свідчить про наявність ознак фіктивності. Крім того, позивач звертає увагу, що кредитний договір є споживчим, оскільки наданий кредитною установою резидентом України в іноземній валюті, а тому передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки підпадає під дію мораторію та є незаконною.

Ухвалою Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 листопада 2020 року відкрито провадження у зазначеній цивільній справі в порядку загального позовного провадження.

Ухвалою Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 листопада 2020 року, яка постановою Дніпровського апеляційного суду від 01 вересня 2021 року залишена без змін, заяву представника позивача ОСОБА_4 про забезпечення позову задоволено частково та заборонено будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти дії щодо відчуження житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , який належить на праві власності ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС».

09 грудня 2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву представника відповідача ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» Правник О.П., в якому він просить відмовити у задоволенні позову посилаючись на те, що приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. перевірила всі надані продавцем документи та встановила законність запланованого між сторонами правочину та відповідність вимогам законодавства України, у ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС», як покупця, не було жодних сумнівів щодо належного набуття придбаного майна. Також представник відповідача ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» Правник О.П. вказує, що Товариство є добросовісним набувачем нерухомого майна, а прохальна частина позову не містить жодного механізму захисту прав, як добросовісного набувача нерухомого майна.

10 грудня 2020 року до суду надійшов відзив на позовну заяву представника відповідача ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» Лень В.В., в якому він просить відмовити у задоволенні позову у повному обсязі. В обґрунтування відзиву представник відповідача ОСОБА_5 посилається на те, що 13 березня 2019 року між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та ПУБЛІЧНИМ АКЦІОНЕРНИМ ТОВАРИСТВОМ «АВТОКРАЗБАНК» було укладено Договір про відступлення прав за Договорами іпотеки (Іпотечними договорами), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Муровою Н.В., за яким ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» набуло право іпотекодержателя за іпотечним договором №03/ф103-з1/05. Станом на 13 березня 2019 року заборгованість позивача перед ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» становить 91495,92 доларів США. 13 березня 2020 року ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» було направлено вимогу про усунення порушень від 21 лютого 2020 року за вих.29/2385, згідно якої боржнику було повідомлено про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечними договорами, розмір заборгованості та попередження про наслідки невиконання основного зобов`язання. При цьому, у зазначеній вимогі було вказано, що у разі невиконання основного зобов`язання, Товариство буде вправі задовольнити свої вимоги іпотекодержателя в позасудовому порядку відповідно до вимог ст.37 або 38 Закону України «Про іпотеку». Вказану вимогу було отримано позивачем 16 квітня 2020 року. Крім того, представник відповідача ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» Лень В.В. звертає увагу, що ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» неодноразово зверталося засобами поштового зв`язку до позивача з вимогою про усунення порушень. Зокрема, у грудні 2019 року позивачем було подано позов про припинення протиправних дій (справа №204/9157/19), де сам позивач стверджував, що ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» звернулося з вимогою про усунення порушення від 29 листопада 2019 року. Також представник відповідача Лень В.В. вказує, що нормою статті 38 Закону України «Про іпотеку» встановлено можливість встановити вартість майна на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, в разу недосягнення згоди щодо вартості майна між іпотекодавцем та іпотекодержателем. Оскільки позивач не проявив зацікавленості щодо врегулювання спору в позасудовому порядку або придбанні майна за погодженою між сторонами ціною, Товариство звернулося до суб`єкта оціночної діяльності для визначення вартості майна. Щодо фіктивності правочину представник відповідача ОСОБА_5 вказує, що статтею 36 Закону України «Про іпотеку» закріплено право іпотекодержателя від свого імені продати заставлене майно будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу. При цьому, положення Закону України «про іпотеку» не містять чітких вимог щодо особи покупця. Вказує, що ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» є окремими юридичними особами, що здійснюють свою діяльність відповідно до внутрішніх статутів та норм чинного законодавства, мають різний юридичний статус, рахунок в банку та не подібні за формою та способом утворення. Вказує, що обидва товариства здійснюють свою діяльність за адресою: 04112, м. Київ, вул.І.Сікорського, буд. 8, але за вказаною адресою розташований бізнес центр «Флора парк», який надає послуги щодо оренди офісних приміщень клієнтам. З приводу порушення мораторію вказує, що на момент укладення кредитного договору банком було видано кошти в національній валюті, а позивач, після отримання кредитних коштів в національній валюті отримав можливість на переведення (конвертацію) даних коштів в іноземну валюту. Крім того, звертає увагу, що звернення стягнення на предмет іпотеки, визначені положеннями Закону України «Про іпотеку», регламентують позасудовий порядок вирішення спору та передбачають добровільну передачу іпотекодавцем предмету іпотеки в рахунок погашення заборгованості за основним зобов`язанням, а тому посилання позивача на порушення норм Закону України «Про мораторій» не мають місце застосування в даних правовідносинах.

Ухвалою Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 16 грудня 2020 року заяву ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» про застосування зустрічного забезпечення залишено без задоволення.

28 грудня 2020 року до суду надійшла відповідь на відзив, в якій позивач вказує, що її ніхто не повідомляв про намір продати предмет іпотеки і доказів такого повідомлення у справі не має. Щодо листа-вимоги №29/2385 від 21 лютого 2020 року з пропозицією сплатити заборгованість вказує, що суми на які має претендувати відповідач та сума зазначена у вимогі, яку вона повинна задовольнити, щоб належне їй майно не було продане, різняться у декілька разів. Фактично відповідач направивши їй вимогу, яка містить помилки чи явно незаконні вимоги, які в декілька разів перевищують реальну суму боргу, позбавив її права виконати свій обов`язок, як майнового поручителя. Звертає увагу, що вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог іпотекодержателя з іпотекодавцем, з нею не узгоджувалась. Додатково наголошує, що відповідачі зареєстровані за однією юридичною адресою, керівником є одна і та ж особа ОСОБА_6 , засновником також є одна і та ж особа ОСОБА_7 , та мають один сайт. Всі ці фактори свідчать в сукупності про те, що правочин не був спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, свідчать про умисел обох сторін правочину приховати справжні наміри учасників правочину, а саме виведення нерухомості з власності позивача. Враховуючи викладене, позивач просила позовну заяву задовольнити у повному обсязі.

Представник позивача Савко В.В., належним чином та завчасно сповіщений про дату і час розгляду справи, до судового засідання не з`явився, до початку судового засідання подав заяву про підтримання позовних вимог та розгляд справи без його та позивача присутності.

Представники відповідачів, належним чином та завчасно сповіщені про дату і час розгляду справи, до судового засідання не з`явилися, будь-яких заяв чи клопотань не подавали.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В., належним чином та завчасно сповіщена про дату і час розгляду справи, до судового засідання не з`явилася, будь-яких заяв чи клопотань не подавала.

Суд, дослідивши письмові докази, встановив наступні фактичні обставини.

Позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 11 січня 2002 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кулінічем С.А., зареєстрованого в реєстрі за №044, належало домоволодіння загальною площею 354,4 кв.м. та житловою площею 107 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.33-34).

З 13 серпня 2002 року позивач зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.35).

16 листопада 2005 року між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АВТОКРАЗБАНК» укладено кредитний договір № 03/ф103/05, відповідно до якого банк надає позичальнику кредит у вигляді відновлювальної відкличної кредитної лінії в розмірі 152000 гривень з правом використання в доларах США та Євро на споживчі цілі, зі сплатою 22 % річних у гривні та 16,5 % річних у доларах США та Євро. Кредитні кошти надаються терміном до 14 листопада 2008 року (т.1 а.с.22-23).

Також 16 листопада 2005 року між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АВТОКРАЗБАНК» в забезпечення зобов`язання іпотекодавця по кредитному договору № 03/ф103/05 від 16 листопада 2005 року укладено Іпотечний договір № 03/ф103-з1/05, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Вдовіною Л.Л., зареєстрованим в реєстрі за №6261. Предметом договору іпотеки є домоволодіння з наступним описом: літ.А-2 - житловий будинок: цегла, житловою площею 107,3 кв.м., загальною площею 354,4 кв.м., літ.Б - сарай, шл. блок, літ.В - сарай, цегла № 1-5 - огородження, І - споруди, ІІІ - мостіння, що розташоване на земельній ділянці площею 819 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (т.1 а.с.24-26).

Пунктом 6.1. Іпотечного договору № 03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем у встановлений строк зобов`язань забезпечених іпотекою, а також достроковому стягненні кредиту на підставах, обумовлених кредитним договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на об`єкт нерухомості та задовольнити свої вимоги, а саме погасити кредит та нараховані відсотки, пені та інші штрафні санкції, а також судові витрати, витрати на вчинення виконавчого напису нотаріуса та витрати пов`язані з утриманням, збереженням та реалізацією предмету іпотеки, з суми коштів отриманої від продажу предмета іпотеки, шляхом його реалізації в установленому законом порядку. При цьому іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом даного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється іпотекодержателем на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом задоволення вимог іпотекодержателя одним з наступних способів на вибір іпотекодержателя (позасудове врегулювання): шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання; шляхом реалізації права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною за згодою між ним та іпотекодавцем або на підставі оцінки предмету іпотеки. Іпотекодавець цим погоджується, що застосування іпотекодержателем будь-якого способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання здійснюється на підставі цього договору без укладання сторонами будь-якого додаткового договору.

16 квітня 2007 року між позивачем та Відкритим акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «АВТОКРАЗБАНК» укладено договір про зміну іпотечного договору №03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року, відповідно до якого п.1.1. договору викладено в наступній редакції: «Цей договір забезпечує виконання зобов`язання іпотекодавця по кредитному договору № 03/ф103/05 від 16 листопада 2005 року, додаткової угоди № 1 від 16 квітня 2007 року, згідно якого іпотекодержатель надає іпотекодавцю кредит у сумі 354000,00 грн у формі відновлювальної відкличної кредитної лінії з кінцевим терміном повернення до 14 листопада 2008 року та з правом використання кредиту у доларах США та ЄВРО, а іпотекодавець зобов`язаний повернути кредит у розмірі 354000,00 грн у термін до 14 листопада 2008 року» (т.1 а.с.27).

Рішенням Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 12 березня 2014 року у справі №204/1074/13-ц позовну заяву Публічного акціонерного товариства «АВТОКРАЗБАНК» до ОСОБА_1 , ОСОБА_8 , Приватного підприємця ОСОБА_9 , Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма «ВАЛЕНТИНА-ІІ» ЛТД про стягнення заборгованості за кредитним договором задоволено частково; стягнуто з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «АВТОКРАЗБАНК» заборгованість за кредитним договором №03/ф103/05 від 16.11.2005 року у розмірі 780718 (сімсот вісімдесят тисяч сімсот вісімнадцять) грн. 44 (сорок чотири) коп., яка складається із простроченої заборгованості за кредитом 444570 (чотириста сорок чотири тисячі п`ятсот сімдесят) грн. 66 (шістдесят шість) коп.; процентів, нарахованих на прострочену заборгованість за кредитом 294028 (двісті дев`яносто чотири тисячі двадцять вісім) грн. 82 (вісімдесят дві) коп.; пеню за несвоєчасну сплату процентів за період з 12.02.2012 року по 12.02.2013 року 1663 (одна тисяча шістсот шістдесят три) грн. 03 (три) коп.; втрати від інфляції за несвоєчасне повернення кредиту 40455 (сорок тисяч чотириста п`ятдесят п`ять) грн. 93 (дев`яносто три) коп.; а також заборгованість за кредитними коштами, отриманими у гривні у розмірі 40236 (сорок тисяч двісті тридцять шість) грн. 27 (двадцять сім) коп., яка складається із простроченої заборгованості за кредитом 12800 (дванадцять тисяч вісімсот) грн. 00 коп.; процентів, нарахованих на прострочену заборгованість за кредитом 178 (сто сімдесят вісім) грн. 40 (сорок) коп.; пеню за несвоєчасну сплату процентів за період з 12.02.2012 року по 12.02.2013 року 233 (двісті тридцять три) грн. 54 (п`ятдесят чотири) коп.; втрати від інфляції за несвоєчасне повернення кредиту 9324 (дев`ять тисяч триста двадцять чотири) грн. 33 (тридцять три) коп.; штраф за недотримання умов кредитного договору 17700 (сімнадцять тисяч сімсот) грн. 00 коп. та розподілені судові витрати у справі (т.2 а.с.165-171).

Рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 27 травня 2014 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково, рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 12 березня 2014 року в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» індексу інфляції у зв`язку з несвоєчасним поверненням кредитних коштів у сумі 40 455,93грн. скасовано; змінено рішення суду в частині стягнення з ОСОБА_1 на користь ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» процентів, нарахованих на прострочену заборгованість за кредитом з 294 028,28грн. до 290 973,33грн; відмовлено ПАТ «АВТОКРАЗБАНК» у задоволенні позовних вимог до ОСОБА_1 про стягнення індексу інфляції у зв`язку з несвоєчасним поверненням кредитних коштів; вважати, що з ОСОБА_1 на користь Публічного акціонерного товариства «АВТОКРАЗБАНК» підлягає стягненню сума заборгованості за кредитним договором №03/ф103/05 від 16.11.2005р. станом на 11.11.2013р. замість 780 718,44грн. 737 207,02грн; в іншій оскаржуваній частині рішення суду залишено без змін (т.2 а.с.172-174).

Ухвалою Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 09 жовтня 2019 року заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», стягувач Публічне акціонерне товариство «Автокразбанк», боржник ОСОБА_1 про заміну сторони виконавчого провадження задоволено частково; замінено Публічне акціонерне товариство «Автокразбанк» на його правонаступника Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» у цивільній справі №204/1074/13-ц за позовною заявою Публічного акціонерного товариства АВТОКРАЗБАНК до ОСОБА_1 , ОСОБА_8 , Приватного підприємця ОСОБА_9 , Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма ВАЛЕНТИНА-ІІ ЛТД про стягнення заборгованості за кредитним договором (т.2 а.с.175-179).

21 лютого 2020 року відповідач ТОВ ФК «Довіра і гарантія» направило на адресу позивача вимогу про усунення порушень (нова редакція), відповідно до якої станом на 13 листопада 2019 року розмір заборгованості за кредитним договором становить 91495,92 доларів США грн, з яких 55620 доларів США заборгованість по тілу кредиту, 35875,92 доларів США заборгованість за відсотками, а тому відповідач ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ" вимагав виконати порушене основне зобов`язання, сплатити заборгованість за кредитним договором №03/ф103/05 від 16 листопада 2005 року в розмірі 91495,92 доларів США та попередив про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у відповідності до положень/умов Кредитного договору та Іпотечного договору, враховуючи норми статті 37 Закону України «Про іпотеку», шляхом набуття ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» права власності на предмет іпотеки або у відповідності до статті 38 Закону України «Про іпотеку» (т.1 а.с.241-243).

Вказану вимогу позивач отримала 16 квітня 2020 року (т.1 а.с.244).

02 листопада 2020 року між відповідачами ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» (продавець) та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за №2133, відповідно до пункту 1 якого продавець, діючи відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» продав, а покупець купив житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Відчуження зазначеного майна сторони за договором здійснили за 278346 грн (т.1 а.с.36-37).

04 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54954884, на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер:2133, виданий 02.11.2020, щодо реєстрації права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , за відповідачем ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» (т.1 а.с.17-21).

Станом на час розгляду справи власником житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , є відповідач ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС» (т.1 а.с.17-21).

Вирішуючи пред`явлені позовні вимоги судом враховується наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Пунктом 6.1. Іпотечного договору № 03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем у встановлений строк зобов`язань забезпечених іпотекою, а також достроковому стягненні кредиту на підставах, обумовлених кредитним договором іпотекодержатель має право звернути стягнення на об`єкт нерухомості та задовольнити свої вимоги, а саме погасити кредит та нараховані відсотки, пені та інші штрафні санкції, а також судові витрати, витрати на вчинення виконавчого напису нотаріуса та витрати пов`язані з утриманням, збереженням та реалізацією предмету іпотеки, з суми коштів отриманої від продажу предмета іпотеки, шляхом його реалізації в установленому законом порядку. При цьому іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом даного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється іпотекодержателем на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом задоволення вимог іпотекодержателя одним з наступних способів на вибір іпотекодержателя (позасудове врегулювання): шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання; шляхом реалізації права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною за згодою між ним та іпотекодавцем або на підставі оцінки предмету іпотеки. Іпотекодавець цим погоджується, що застосування іпотекодержателем будь-якого способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання здійснюється на підставі цього договору без укладання сторонами будь-якого додаткового договору.

Позивач пред`являючи даний позов до суду посилається на те, що передача іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки підпадає під дію мораторію та є незаконною.

07 червня 2014 року набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку. Даний закон був чиним станом на час укладення спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Судом встановлено, що загальна площа спірного нерухомого майна складає 354,4 кв.м., тобто більша ніж 250 кв.м., як передбачено Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції, яка діяла на час укладення договору купівлі-продажу) (т.1 а.с.33-34).

За правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 квітня 2019 року в справі N 726/1538/16-ц (провадження N 14-111цс19), Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосовується при одночасній наявності всіх перерахованих умов.

Враховуюче викладене, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» на спірні правовідносини не розповсюджується.

Також позивач просить визнати спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, вказуючи як на підставу його недійсності на те, що вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог іпотекодержателя, з нею не узгоджувалась та її ніхто не повідомляв про намір укладення такого договору, сума заборгованості вказана у вимогі, на яку посилається відповідач, та сума стягнення, на яку має право претендувати відповідач згідно рішення Красногвардійського районного суду м.Дніпропетровська від 12 березня 2014 року у справі №204/1074/13-ц, різняться у декілька разів.

Щодо доводів позивача з приводу того, що сума заборгованості вказана у вимогі про усунення порушень (нова редакція) від 21 лютого 2020 року відповідача ТОВ ФК «Довіра і гарантія» різниться із сумою стягнення, на яку має право претендувати відповідач згідно рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 12 березня 2014 року у справі №204/1074/13-ц, судом враховується наступне.

У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року в справі № 725/2195/20 (провадження № 61-4590св21) зазначено, що «на момент проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Поліс» (01 листопада 2016 року) завершився 30-денний строк з моменту отримання іпотекодавцем та боржником зазначеної вимоги, однак порушення кредитного зобов`язання не було усунуто, борг не сплачено. Визнаючи протиправним та скасовуючи рішення приватного нотаріуса про проведення державної реєстрації права власності на вказане майно за ТОВ «ФК «Поліс» від 01 листопада 2016 року, за індексними номерами 32158949, 32158555, суди попередніх інстанцій виходили із того, що письмова вимога про усунення порушень не містила інформації про вартість предмета іпотеки, а також не конкретизовано в який саме спосіб іпотекодержателем планується провести звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим, суди не вказали, якими чинними нормативно-правовими актами передбачені вимоги до змісту вказаного листа про усунення порушень, зокрема щодо зазначення у ньому вартості предмета іпотеки. При цьому є помилковим висновок судів про те, що у вимозі не конкретизовано, в який саме спосіб іпотекодержателем планується звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки у ній прямо зазначено про те, що у разі невиконання вимоги кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття предмета іпотеки у власність нового кредитора за ціною, визначеною суб`єктом оціночної діяльності (а. с. 185, т. 1). Посилання судів на те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є більшим за розмір заборгованості, стягнутим за рішенням суду, що також є підставою для скасування рішення приватного нотаріуса, помилкові, оскільки при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, як помилково вважали суди. Крім того, за змістом частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Водночас позивачами не надано доказів виконання умов договору та відсутності у них перед банком кредитної заборгованості та не спростовано доводів відповідача про невиконання ними рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 червня 2010 року».

Позивачем будь-яких належних та допустимих доказів виконання умов кредитного договору та відсутності у неї перед кредитором кредитної заборгованості, а також виконання нею рішення Красногвардійського районного суду м. Дніпропетровська від 12 березня 2014 року у справі №204/1074/13-ц, суду не надано. Таким чином, враховуючи невиконання позивачем умов кредитного договору та тієї обставини, що при здійсненні державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється, дані доводи позивача судом до уваги не приймаються.

З приводу доводів позивача щодо того, що вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог іпотекодержателя, з нею не узгоджувалась та її ніхто не повідомляв про намір укладення такого договору, судом враховується, що ні іпотечний договір №03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року, ні Закон України «Про іпотеку» не передбачають такої підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним, як не направлення іпотекодержателем повідомлення іпотекодавцю про ціну продажу квартири.

Іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про свій намір продати предмет іпотеки за встановленою ціною встановленою на момент такого набуття і здійснив свій намір, уклавши договір купівлі-продажу з іншою особою на власний розсуд (т.1 а.с.241-244).

Вказане повідомлення від 21 лютого 2020 року, в якому також мається попередження позивача про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя з будь-якою особою, позивачем отримано 16 квітня 2020 року (т.1 а.с.241-244).

У свою чергу позивач не прийняла можливих мір для погашення заборгованості по кредитному договору, що дало право відповідачу ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», який є іпотекодержателем, відповідно до статей 33, 38 Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору №03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року, за своїм вибором, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотечного майна на підставі договору купівлі-продажу.

На підтвердження вартості нерухомого майна відповідачем ТОВ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» було замовлено оцінку майна відповідно до якої вартість спірного нерухомого майна становить 278346 грн та саме за таку ціну відбулося відчуження нерухомого майна іпотекодержателем (т.1 а.с.36-37, 245-247). Можливість звернути стягнення шляхом реалізації права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу за ціною, у тому числі, на підставі оцінки предмету іпотеки, передбачено абзацом другим пункту 6.1 іпотечного договору №03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року та статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

В даному випадку судом враховується правова позиція Верховного Суду викладена у постанові від 06 червня 2022 року у справі № 127/678/16-ц.

Крім того в частині обраного позивачем способу захисту судом враховується правовий висновок Верховного Суду викладений у постанові від 25 квітня 2018 року у справі №201/9258/15-ц.

За змістом частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про всій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Відповідно до частини шостої статті 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Позивач вказуючи на те, що оспорюваний правочин суперечить вимогам статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо недотримання іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про наступне відчуження предмету іпотеки та проведення оцінки предмета іпотеки, відповідно до якого наслідком недодержання іпотекодержателем процедури, встановленої статтею 38 Закону України "Про іпотеку", повинен скористатися способом захисту, що визначив законодавець, а саме відшкодування іпотекодержателем збитків, а не визнання недійсним договору.

Щодо позовної вимоги в частині визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним через те, що він не є сплатним, єдиним наміром продавця був перехід права власності на предмет іпотеки, що в сукупності з тотожністю засновника, керівника, юридичної адреси та сайту свідчить про наявність ознак фіктивності, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п`ята статті 203 ЦК України).

Частиною першою статті 234 ЦК України визначено, що фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином.

За змістом частини третьої статті 215 ЦК України договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача.

Однак жодних належних та допустимих доказів недійсності спірного договору купівлі-продажу іпотечного майна позивачем суду не надано.

Тлумачення статті 234 ЦК України свідчить, що для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину.

У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний. Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаним; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків. Ознака вчинення його лише для вигляду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним. Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки.

Частиною першою статті 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відомості про відповідача ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» містяться в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (а.с.47).

Крім того, пунктом 6.1. Іпотечного договору № 03/ф103-з1/05 від 16 листопада 2005 року передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється іпотекодержателем, у тому числі, шляхом реалізації права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі.

Судом встановлено, що внаслідок укладення спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02 листопада 2020 року настали правові наслідки, передбачені його умовами, й відповідач ТОВ «ДІДЖИ ФІНАНС» є власником спірного нерухомого майна, а тому суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору недійсним з підстав його фіктивності.

З огляду на викладене, у задоволенні позову про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна від 02 листопада 2020 року, укладеного між відповідачами, недійсним та скасуванні рішення №54954884 від 04 листопада 2020 року про державну реєстрацію прав та обтяжень щодо спірного житлового будинку слід відмовити у повному обсязі.

Оскільки, у задоволенні позову відмовлено у повному обсязі, понесені позивачем судові витрати, на підставі ст. 141 ЦПК України, розподілу між сторонами не підлягають.

Керуючись ст.ст.12, 13, 81, 89, 141, 264 ЦПК України, суд,

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовної заяви ОСОБА_1 до ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ», ТОВАРИСТВА З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ДІДЖИ ФІНАНС», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію відмовити повністю.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Дніпровського апеляційного суду. Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», місцезнаходження: м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, ідентифікаційний код 38750239.

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», місцезнаходження: м.Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, 8, ідентифікаційний код 42649746.

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, місцезнаходження: АДРЕСА_2 .

Головуючий: