Провадження № 2-143/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

23 січня 2023 року м.Обухів

Обухівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Зінченко О.М.

при секретарі Литвинюк Ю.М.

представників ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,

розглянувши у приміщенні Обухівського районного суду Київської області у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу та визнання недійсним договору оренди житлового приміщення та за зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах,-

В С Т А Н О В И В:

03.11.2020 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Дігтяр О.В. звернувся до Голосіївського районного суду м.Києва з позовом до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу. В позовній заяві представник позивача просив стягнути з ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_2 ) забезпечувальний платіж в сумі 984 439,33 грн. та стягнути понесені судові витрати.

В обґрунтування позовних вимог вказав, що 14.09.2018 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено попередній договір. Згідно якого сторони визначили, що у строк не пізніше 31.03.2020 р. Сторона 1 ( ОСОБА_4 ) зобов`язується передати у власність Стороні 2 ( ОСОБА_3 ) за договорами купівлі-продажу (основний договір), а Сторона 2 зобов`язується прийняти і оплатити житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0987 га, кадастровий номер::05:099:0084, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Договір купівлі-продажу нерухомого майна (основний договір) має бути нотаріально посвідчений не пізніше 31.03.2020 р., ціна продажу еквівалентна в гривні по курсу НБУ, станом на день платежу, що складає 440 000,00 доларів США. Сторони домовилися не змінювати ціну на нерухоме майно зазначену у п.2.1.договору. П.4.1. встановлено, що Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язань за цим Попереднім договором повинна сплатити Стороні 1 забезпечувальний платіж на умовах визначених цим договором у розмірі 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 США по курсу НБУ на день підписання цього договору, які Сторона 2 передала Стороні 1 під час підписання цього договору. П.5.2. визначено, що у разі, якщо невиконання умов цього Попереднього договору та/або Основний договір не буде укладено з вини Сторони 1 останній зобов`язується повернути Стороні 2 фактично сплачений забезпечувальний платіж, а також сплатити Стороні 2 штраф у розмірі у 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 доларів США по курсу НБУ на день підписання цього Договору, в який сторони оцінили своє зобов`язання за цим Попереднім договором. 25.03.2020 р. між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору від 14.09.2018 р. Яким крім іншого було передбачено внесення змін до п.1.1, а саме, «За цим договором у строк не пізніше тридцять першого липня дві тисячі двадцятого року Сторона 1 зобов`язується передати у власність Сторони 2 за договорами купівлі-продажу (далі Основний договір), а Сторона 2 зобов`язується прийняти і оплатити житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0987 га, кадастровий номер::05:099:0084, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , в порядку та на умовах, передбачених цим та Основним договором.»

До підписання Основного договору стало відомо про те, що житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами почав руйнуватись, а саме по стінам будинку пішли тріщини, з`явилася цвіль. Так як такий стан будинку не відповідав стану на момент укладання попереднього договору позивачем було замовлено складання технічного звіту про результати обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд.

Відповідно до звіту за Договором 22/06-20 від 26.06.2020 р. технічний стан двоповерхової житлової будівлі з підвалом каркасного типу можна кваліфікувати як справний, технічний стан цокольного поверху підвалу як аварійний, та не придатний до експлуатації.

Для подальшої нормальної експлуатації будівлі необхідно: 1.Виконати дренажну систему пониження рівня ґрунтових вод. 2.Виконати гідроізоляцію стін підвалу згідно технології. 3. Виконати ремонт вентиляції будівлі згідно СПіП. 4.Ліквідувати місця грибкових уражень елементів конструкції. 5. Підсилити елементи конструкції в містах тріщин. 6. Виконати частковий ремонт цоколю, вхідних груп.

Тобто для нормального використання предмету попереднього договору та зупинки його руйнування треба виконати велику кількість будівельних робіт, що в свою чергу не відповідає його вартості та нормальному технічному, а відповідач в свою чергу не повідомляв позивача про суттєві порушення будівельних норм допущені під час будівництва житлового будинку.

31.07.2020 р. було направлено лист відповідно до якого відповідача було повідомлено, що стан вище вказаного житлового будинку, господарських будівель і споруд не відповідають стану в якому вони перебували під час укладання попереднього договору. Житловий будинок та господарські будівлі знаходяться в аварійному стані, проживання та користування ними може загрожувати життю та здоров`ю. (В підвалі виявлено плісняву, по будинку та суміжній будівлі виявлено безліч тріщин стін). Більш того відповідач не надав жодного документу про законність будівництва та відповідність його будівельним нормам. В зв`язку з цим відповідачу було запропоновано повернути суму гарантійного платежу, на що було отримано усну відмову.

Придбанням та подальшим користуванням житловим будинком, як постійним місцем проживання, позивач не може поставити під загрозу життя та здоров`я своє, членів сім`ї та своєї новонародженої дитини.

Відповідно до вищевикладеного відповідачем до/або під час укладання попереднього договору не було повідомлено про суттєві порушення Державних будівельних норм під час проектування та будівництва житлового будинку, а тому отриманий гарантійний платіж має бути повернутим.

01.12.2020 р. ухвалою судді Голосіївського районного суду м.Києва відкрито загальне позовне провадження у даній справі.

07.12.2020 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Дігтяр О.В. звернувся до Голосіївського районного суду м.Києва з заявою про забезпечення позову в якій просив вжити заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на земельну ділянку кадастровий номер::05:099:0084, загальною площею 0,0987 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31, що належить ОСОБА_4 , та накладення арешту на житловий будинок з надвірними побудовами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31, що належить ОСОБА_4 .

08.12.2020 р. ухвалою Голосіївського районного суду м.Києва було відмовлено в задоволенні вказаної заяви про забезпечення позову.

12.01.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. надав Голосіївському районному суду м.Києва відзив на позовну заяву, в обґрунтування якого зазначив, що висновки позивача в частині неможливості проживання та користування будинком через його непридатність для цього стану вважає необґрунтованим. 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 327,9 кв.м., з яких житлова площа 42,5 кв.м., з предметом домашньої обстановки (майном), згідно з Додатком №1 до цього договору. Актом передачі орендованого житла і майна від 14.09.2018 р. сторони підтвердили, що житлове приміщення і майно передані орендарю в придатному для використання за призначенням стані, про що сторони засвідчили своїми підписами. Згідно п.3.1. договору за згодою сторін щомісячна плата за житло, що орендується за цим договором і майно складає 2000,00 дол.США за один повний календарний місяць оренди, що є гривневим еквівалентом за курсом НБУ на день сплати. У відповідності до п.3.1.3. Договору оплата комунальних послуг що відносяться до зданого в оренду житла проводиться Орендарем. Згідно п.4.2. договору він набув чинності з 14.09.2018 р. (дата початку строку оренди) до 30.11.2019 р. (дата закінчення строку оренди), в подальшому договір оренди було пролонговано на той самий строк. Таким чином з вересня 2018 р. та до кінця 2020 р. позивач постійно проживав та користувався житловим будником, господарськими будівлями та спорудами, що є предметом даного позову та не висловлював відповідачу жодних нарікань щодо непридатності житлового будинку для проживання чи користування, а також для загрози життю. 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Попередній договір щодо купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0987 га, кадастровий номер::05:099:0084, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно п.2.1. договору сторони домовилися, що Договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір) має бути нотаріально посвідчений не пізніше 31.03.2020 р., ціна продажу еквівалент в гривні по курсу НБУ, станом на день платежу, що складає 440 000,00 дол.США. Відповідно до Свідоцтва приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зима Н.Ф. посвідчено, що ОСОБА_4 31 липня 2020 р. о 15 год. 00 хв. знаходився у приміщенні за адресою: АДРЕСА_2 . Таким чином, у визначену Сторонами дату та час підписання Основного Договору відповідач знаходився за встановленим місцем його нотаріального посвідчення, натомість ОСОБА_3 не з`явився до нотаріуса для підписання договору. П.4.1. договору передбачено, що Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язання за Попереднім договором повинна сплатити Стороні 1 забезпечувальний платіж у розмірі 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 доларів США по курсу НБУ на день підписання цього договору. В той же час, відповідно до п.5.1. Договору Сторони визнали, що у випадку, невиконання умов Попереднього договору та/або Основний договір не буде укладено з вини Сторони 2, то Сторона 1 не повертає Стороні 2 фактично сплачений забезпечувальний платіж, за неналежне виконання умов цього договору, що зазначений в п.4.1. цього договору і розцінюється сторонами як відшкодування збитків. Через неналежне виконання Стороною 2 умов Попереднього договору це призвело до того, що саме з вини Сторони 2 Основний договір не було укладено, в зв`язку з чим та у відповідності до п.5.1. Договору забезпечувальний платіж не підлягає поверненню, оскільки розцінюється сторонами яка відшкодування збитків. В зв`язку з цим представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. просив суд в задоволенні позовної заяви ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу відмовити.

12.01.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. звернувся до Голосіївському районному суду м.Києва з зустрічним позовом до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежів. В якому просив стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 заборгованість по орендній платі згідно Договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 48000 дол.США, що є еквівалентом 1 353 600,00 грн. по курсу НБУ на дату подання зустрічного позову; стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 заборгованість по оплаті комунальних послуг згідно Договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 132000,00 грн., та стягнути понесені судові витрати.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог вказав, що 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 327,9 кв.м., з яких житлова площа 42,5 кв.м., з предметом домашньої обстановки (майном), згідно з Додатком №1 до цього договору. Актом передачі орендованого житла і майна від 14.09.2018 р. сторони підтвердили, що житлове приміщення і майно передані орендарю в придатному для використання за призначенням стані, про що сторони засвідчили своїми підписами. Згідно п.3.1. договору за згодою сторін щомісячна плата за житло, що орендується за цим договором і майно складає 2000,00 дол.США за один повний календарний місяць оренди, що є гривневим еквівалентом за курсом НБУ на день сплати. У відповідності до п.3.1.3. Договору оплата комунальних послуг що відносяться до зданого в оренду житла проводиться Орендарем. П.3.1.5 Договору передбачено, що вартість спожитої в орендному житлі газу, електроенергії, гарячої та холодної води оплачується Орендарем самостійно. Згідно п.3.2. Договору розрахунок по орендній платі за здане в оренду житло і майно, проводиться між Орендодавцем та Орендарем не пізніше 10 числа кожного місяця проживання, що підлягає оплаті. У відповідності до п.3.2.1 Договору повнота та своєчасність розрахунків по орендній платі, а також оплата, передбачена пп.3.1.4, 3.1.5, підтверджується відповідними записами в Додатку №2 до цього Договору оренди житлового приміщення. В подальшому Договір оренди було пролонговано на строк до 30.11.2020 р. На час подання зустрічного позову орендар не виконав взяті на себе зобов`язання згідно договору, оскільки має заборгованість перед Орендодавцем по сплаті орендної плати та комунальних платежів за користування об`єктом оренди. Так, орендарем було сплачено орендну плату згідно Договору за період вересень-листопад 2018 р. в сумі 6000, 00 дол.США. Несплаченою залишається сума орендних платежів за період грудень 2018 листопад 2020 р. у розмірі 48 000,00 дол.США, що є еквівалентом 1 353 600,00 грн. (24 місяці х 2 000,00 дол.США = 48 000,00 дол.США). Також Орендар в порушення умов Договору оренди не здійснював оплату комунальних послуг, в зв`язку з чим у нього утворилась заборгованість перед Орендодавцем у розмірі 132 000,00 грн. (24 місяці х 5 500,00 грн. = 132 000,00 грн.)

02.03.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. звернувся до Голосіївському районному суду м.Києва з заявою про збільшення розміру позовних вимог по зустрічному позову. В якому просив стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 грошові кошти у розмірі 1 614 742,62 грн., які складаються з: заборгованості по орендній платі згідно договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 48000,00 дол.США, що є еквівалентом 1 353 600,00 грн. по курсу НБУ на дату подання зустрічного позову; та заборгованість по оплаті комунальних послуг згідно Договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 261 142,62 грн.

В обґрунтування заяви про збільшення розміру позовних вимог вказано, що станом на 25.02.2021 р. розмір заборгованості ОСОБА_3 перед ОСОБА_4 по сплаті комунальних платежів за користування об`єктом оренди збільшився на суму 129 142,62 грн., в зв`язку з чим загальний розмір заборгованості становить 261 142,62 грн. Таким чином, загальна сума заборгованості відповідача перед позивачем по оплаті комунальних послуг за період жовтень 2018 грудень 2020 р. становить 261 142,62 грн.

27.05.2021 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Дігтяр О.В. звернувся до Голосіївського районного суду м.Києва з заявою про зміну предмету позову в якій просив суд стягнути з ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_2 ) забезпечувальний платіж в сумі 984 439,33 грн., стягнути понесені судові витрати та визнати недійсним договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення від 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .

В обґрунтування заяви про зміну предмету позову вказано, що 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у вигляд житлового будинку, що належить Орендовдавцю, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 327,9 кв.м., з яких житлова площа 42,5 кв.м., з предметом домашньої обстановки (майном), згідно з Додатком №1 до цього договору. Відповідно до п.2.1.1. Договору Орендодавець зобов`язується надати Орендарю житлове приміщення, яке є предметом цього Договору, а також орендоване майно, в придатному для використання за призначенням стані. Звітом за Договором 22/06-20 від 26.06.2020 р. було встановлено, що під час будівництва вказаного житлового будинку було допущено безліч порушень норм СНІП та БДН, що в подальшому привело до його аварійності. З огляду на те, що відповідачем не надано до матеріалів справи жодного будівельно-технічного документу, щодо законності та відповідності проведених будівельних робіт йому було достеменно відомо про існування конструктивних порушень. Відповідно до п.5.1. Договору відповідальність за справний технічний стан, зданих в оренду житла, технічних пристроїв та майна, несе Орендодавець. Відповідно до вищевикладеного, відповідачем до/або під час, як укладання попереднього договору, так і під час укладання договору оренди (найму) житлового приміщення не було повідомлено позивачу про суттєві порушення ДБН під час проектування та будівництва житлового будинку.

10.06.2021 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Дігтяр О.Ю. звернувся до Голосіївського районного суду м.Києва з заявою про забезпечення позову, в які просив вжити заходів забезпечення позову шляхом накладання арешту на грошові кошти розміщені на банківських рахунках відкритих на ім`я ОСОБА_4 ІПН НОМЕР_1 в межах суми позовних вимог в розмірі 984 439,33 грн. Вжити заходів забезпечення позову шляхом накладання арешту на земельну ділянку кадастровий номер :05:099:0084, загальною площею 0,0987 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 31, що належить ОСОБА_4 ІПН НОМЕР_1 . Вжити заходів забезпечення позову шляхом накладання арешту на житловий будинок з надвірними побудовами, що знаходиться за адресою: Київська область, Обухівський район №75, реєстраційний номер 31, що належить ОСОБА_4 ІПН НОМЕР_1 .

14.06.2021 р. ухвалою Голосіївського районного суду м.Києва було відмовлено в задоволенні заяви представника позивача ОСОБА_3 адвоката Дігтяр О.В. про забезпечення позову по даній справі.

14.06.2021 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Дігтяр О.Ю. звернувся до Голосіївського районного суду м.Києва з заявою про зміну предмета позову в якій просив суд стягнути з ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_2 ) забезпечувальний платіж в сумі 984 439,33 грн., стягнути понесені судові витрати, визнати недійсним договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення від 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 та стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 моральну шкоду в сумі 900 000,00 грн.

В обґрунтування заяви про зміну предмета позову вказано, що відповідачем до/або під час, як укладання попереднього договору, так і під час укладання договору оренди (найму) житлового приміщення не було повідомлено позивачу про суттєві порушення ДБН під час проектування та будівництва житлового будинку. Окрім матеріальної шкоди, діями відповідача також завдано позивачу немайнових втрат, спричинених моральними та фізичними стражданнями, які спричинили негативні зміни у його житті: негативні переживання та спогади, насторога, тривога, емоційні реакції при згадуванні; важкість виконання повсякденних обов`язків, фіксованість уваги на проблеми пошуку житла для своєї родини, переживання фізичних незручностей, тимчасова відірваність від активного соціального життя, знижений та нестійкий настрій, порушення сну, неприємні сновидіння, емоційна напруга, дратівливість, реакції замикання; побоювання щодо майбутнього члені сім`ї. Позивач пережив емоційний стрес, який супроводжується почуттям розгубленості, тривоги, безпомічності, страху за своє здоров`я та здоров`я своєї родини.

24.06.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. надав Голосіївському районному суду м.Києва відзив на заяву про зміну предмета позову, в обґрунтування якого зазначив, що позивач почав проживати та користуватися об`єктом оренди з вересня 2018 р. та до кінця 2020 р., при цьому не висловлював відповідачу жодних нарікань щодо технічної невідповідності будинку його непридатного стану для проживання чи користування, а також що він несе загрозу життю. За таких обставин, твердження представника позивача щодо невідповідності будинку нормам СНІП та БДН, а також щодо його аварійності та непридатності для проживання не знаходять свого обґрунтування та є досить сумнівними, оскільки такі претензії виникли у позивача лише напередодні дати укладення договору купівлі-продажу вказаного будинку, який очевидно позивач не мав наміру укладати та вирішив шляхом ініціювання судового процесу уникнути відповідальності за невиконання обов`язків згідно попереднього договору. Вказаний будинок було збудовано у 1999 р. ОСОБА_4 придбав будинок у 2017 р. ОСОБА_4 не був замовником будівельно-технічної документації. З часу введення будинку в експлуатацію та до виникнення спірних правовідносин будинок знаходився у технічно справному стані, придатному для проживання та користування, що власне додатково підтверджується тим, що позивач з 2018 по 2020 р. користувався будинком. та не висловлював відповідачу жодних зауважень щодо протилежного. З висновків представника відповідача не зрозуміло, які саме умисні дії відповідача свідчать про те, що ним введено позивача в оману щодо невідповідності технічного стану будинку, оскільки на вимогу позивача відповідачем були надані всі документи відносно будинку, надано доступ до нього, позивач оглянув будинок, відповідач надав позивачу беззаперечний доступ до всіх будівель, конструкцій та споруд з можливістю їх огляду та дослідження, чим позивач скористався та провів детальний огляд та дослідження технічних характеристик будинку. Після цього сторони підписали Акт приймання-передачі будинку та позивач проживав у ньому більше 2-х років, та лише перед укладенням договору купівлі-продажу будинку у нього виник намір ініціювати судовий процес з підстав нібито невідповідності технічного стану будинку, що очевидно здійснено умисно, з метою введення суду в оману та для уникнення відповідальності за невиконання зобов`язань згідно попереднього договору.

В зв`язку з цим, просив суд в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 у справі №752/21615/20 відмовити повністю.

16.08.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. надав Голосіївському районному суду м.Києва відзив на заяву про зміну предмета позову, в обґрунтування якого зазначив, що відповідач жодним чином не порушив норми чинного законодавства та умови Договору оренди (найму), а також Попереднього договору купівлі-продажу, щоб давало обґрунтовані підстави для покладення на нього відповідальності по відшкодуванню моральної шкоди. У позові не наведено підстави для задоволення позовних вимог про відшкодування моральної шкоди, оскільки позивач не довів суду, з посилання на належні та допустимі докази, протиправність дій відповідача, які призвели до спричинення йому моральної шкоди відповідачем у розмірі 900 000,00 грн. В зв`язку з цим просив суд в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 у справі №752/21615/20 відмовити повністю.

29.11.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. надав Голосіївському районному суду м.Києва додаткові пояснення по справі, в обґрунтування яких зазначив, що серед доказів на яких ґрунтуються позовні вимоги є Технічний звіт про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд від 18.07.2020 р., відповідальними виконавцями робіт є ОСОБА_5 та ОСОБА_6 . Проте, вважає Технічний звіт про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд від 18.07.2020 р. неналежним доказом, оскільки його отримано з допущенням порушень ряду процесуальних норм чинного законодавства. В порушення ст.102 ЦПК України, п.2.4., 4.12 Інструкції Звіт не містить відомостей про попередження (обізнаність) експертів про кримінальну відповідальність за надання завідомо неправдивого висновку за ст..384 КК України. У звіті зазначено, що відповідальними виконавцями робіт з технічного обстеження є ОСОБА_5 та ОСОБА_6 (ар.11 Звіту), проте, в порушення п.4.15 Інструкції звіт підписано лише однією особою, а саме ОСОБА_6 . Серед додатків до Технічного звіту містяться кваліфікаційні свідоцтва експертів ОСОБА_5 дата видачі свідоцтва 28.09.2012 р. та ОСОБА_6 дата видачі свідоцтва 31.05.2012. Проте в порушення п.4.12 Інструкції Технічний звіт не містить відомостей щодо строку дії свідоцтв експертів, а лише дату їх видачі, що дає підстави вважати, що експерти не мали відповідних повноважень для проведення експертного дослідження стану на дату складання звіту. Заключна частина звіту викладена на чотирьох аркушах, проте в порушення п.4.15 Інструкції підпис експерта та відбиток печатки стоїть лише на одному аркуші (аркуш 29-32 Звіту). Звіт містить фотофіксацію (аркуш 34-57) проте в порушення п.4.15 Інструкції жоден аркуш фотофіксації не містить ані підпису експерта, а ні відбитку печатки експертної установи. В порушення п.3.9 Інструкції про проведення дослідження житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 не було повідомлено та викликано для участі у проведенні дослідження ОСОБА_4 , як власника вищевказаного житлового будинку. Матеріали справи не містять, а позивачем не надано до суду доказів щодо повідомлення відповідача про аварійний стан будинку чи його непридатний для проживання та користування стан, а тому висновки про аварійний стан будинку не відповідають дійсності та можуть лише свідчити що саме орендар допустив пошкодження наданого йому в оренду житлового будинку для знецінення його вартості. 25.03.2020 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Договір про внесення змін до Попереднього договору від 14.09.2018 р. відповідно до умов якого Сторони домовилися у строк не пізніше 31.07.2020 р. укласти Основний договір купівлі-продажу вказаного будинку. Станом на 25.03.2020 р., на момент укладення договору, позивач не висловлював відповідачу претензії та не повідомляв про незадовільний стан будинку та не можливість його використання за цільовим призначенням, а вже через кілька місяців замовив експертне дослідження об`єкту оренди та Попереднього договору для проведення оцінки технічного стану, оскільки він ніби не придатний для проживання. За таких обставин, твердження позивача щодо непридатності житлового будинку, господарських будівель та споруд для проживання не знаходять свого обґрунтування, оскільки позивач протягом більше 2 років постійно проживав та користувався ним, а також підтвердив його придатність для проживання та не висловлював відповідачу жодних вимог, які б свідчили про протилежне.

В зв`язку з цим просив суд в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу відмовити.

29.11.2021 р. ухвалою Голосіївського районного суду м.Києва цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу і визнання недійсним договору оренди житлового приміщення та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах, було передано на розгляд до Обухівського районного суду Київської області.

18.02.2022 р. дана цивільна справа надійшла з Голосіївського районного суду м.Києва до Обухівського районного суду Київської області.

18.02.2022 р. протоколом автоматизованого розподілу судових справ по даній справі було визначено головуючим суддю Зінченка О.М.

21.02.2022 р. ухвалою судді Обухівського районного суду Київської області Зінченка О.М. вказана цивільна справа була прийнята до свого провадження та призначено підготовче судове засідання за загальними правилами позовного провадження на 22.03.2022 р. о 09.00 год.

24.12.2021 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу на ухвалу Голосіївського районного суду м.Києва від 29.11.2021 р. В апеляційній скарзі представник просив визнати поважними причини пропуску строку на апеляційне оскарження ухвали, поновити ОСОБА_7 строк на апеляційне оскарження ухвали, ухвалу скасувати, ухвалити нове рішення, яким справу №752/21615/20, провадження №2/752/3717/21 направити до Голосіївського районного суду м.Києва для продовження розгляду.

21.07.2022 р. постановою колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ Київського апеляційного суду ухвалу Голосіївського районного суду м.Києва від 29.11.2021 р. залишено без змін.

21.09.2022 р. ухвалою Обухівського районного суду Київської області було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 16.11.2022 р. о 10.00 год.

13.12.2022 р. в судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 адвокат Івашківський А.О. позовні вимоги підтримав повністю, просив суд первісний позов ОСОБА_3 задовольнити в повному обсязі, проти зустрічного позову ОСОБА_4 заперечував, просив суд в зустрічному позові відмовити в повному обсязі. Суду пояснив, що сторони уклали попередній договір про купівлю-продаж, предметом якого була земля і будинок. 31.03.2020 р. сторони повинні були укласти основний договір купівлі-продажу. Позивач проживав у будинку і побачив, що він неякісний. Було зроблено експертне дослідження будинку і виявлені дефекти при будівництві. Таким чином відповідач ввів в оману позивача.

В судовому засіданні 13.12.2022 р. представник відповідача ОСОБА_4 адвокат Мунька О.М. проти первісного позову заперечував, просив суд відмовити в задоволенні первісного позову в повному обсязі, зустрічний позов ОСОБА_4 підтримав повністю, просив суд зустрічний позов задовольнити в повному обсязі. Суду пояснив, що між сторонами було укладено договір оренди будинку та попередній договір купівлі-продажу будинку, сторони погодили суму продажу 440 тисяч доларів США. Потім у позивача виникли фінансові труднощі і сторони вирішили продовжити дію договору. При підписанні договору позивач оглядав будинок. Зазначив, що відсутній документ про сплату забезпечувального платежу. В день підписання договору відповідач прийшов до нотаріуса, а позивач не прийшов. Позивач проживав у будинку 2 роки, за оренду не платив. Відповідач не був забудовником, він також купив даний будинок та певний час там проживав. Вважає, що позовні вимоги не обґрунтовані, надумані, без будь-яких доказів, зокрема оплати забезпечувального платежу 35 000 дол.США.

В судовому засіданні 13.12.2022 р. свідок ОСОБА_8 пояснив, що він є директором експертного центру. Позивач звернувся до них зробити висновок по будівлі, бо в будинку були проблеми. При будівництві були порушені всі норми, там занизько ґрунтові води і можливо будувати лише легкі споруди.

23.01.2023 р. представник позивача ОСОБА_3 адвокат Івашківський А.О. надав суду додаткові письмові пояснення, в обґрунтування яких зазначив, що під час судового засідання 13.12.2022 р. виникло питання, яким саме чином та коли передавався забезпечувальний платіж в розмірі 984 439,33 грн. позивачем відповідачу. Відповідно до п.4.1. попереднього договору від 14.09.2018 р. укладеного між позивачем та відповідачем, Сторона 2 ( ОСОБА_3 ) на забезпечення виконання зобов`язань за цим Попереднім договором повинна сплатити Стороні 1 забезпечувальний платіж на умовах визначеним цим Попереднім договором у розмірі 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 дол.США по курсу НБУ на день підписання цього Договору, які Сторона 2 передала Стороні 1 ( ОСОБА_4 ) під час підписання цього договору. Згідно з п.4.2. вказаного Договору, забезпечувальний платіж, що фактично сплачений Стороною 2 Стороні 1 підлягає поверненню Стороні 2 під час підписання Основного договору. Враховуючи вищевказане, забезпечувальний платіж був переданий позивачем відповідачу під час підписання Попереднього договору 14.09.2018 р., що підтверджується умовами договору та підписами сторін на договорі.Відповідно до Інформаційної довідки з реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що відповідачем 30.10.2018 р. підписано іпотечний договір №1644 від 30.10.2018 р., за яким об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 3, а саме: житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 було передано відповідачем в іпотеку з метою виконання умов кредитного договору між ПАТ «МТБ БАНК» та ПАТ «СТРАХОВА КОМПАНІЯ «САЛАМАНДРА-УКРАЇНА» на загальну суму 300 000,00 дол. США. за умовами іпотечного договору, відповідач виступив як іпотекодавець. Строк виконання основного зобов`язання за вказаним договором був до 27.10.2021 р. На момент підписання Попереднього договору, позивач не знав і не міг здогадуватися, що будинок який він бажає придбати буде переданий в подальшому в іпотеку відповідачем без жодного повідомлення про це позивача. Враховуючи вищевказані дії відповідача, можна зробити висновок, що житловий будинок та земельну ділянку які були предметом Попереднього договору від 14.09.2018 р., відповідач не збирався в майбутньому продавати позивачу, особливо що іпотечний договір також діяв до 27.10.2021 р. Враховуючи вказане, вважають, що відповідач навмисно ввів позивача в оману під час укладення Попереднього договору від 14.09.2018 р. не поставивши позивача до відома про передачу/майбутню передачу житлового будинку з земельною ділянкою в іпотеку до 27.10.2021 р.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, пояснення свідка ОСОБА_8 , перевіривши матеріали справи вважає, що позовні вимоги первісного позову та зустрічного позову не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з вимогами п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин.

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Судом встановлені наступні обставини:

14.09.2018 р. між ОСОБА_4 (Сторона 1) та ОСОБА_3 (Сторона 2) було укладено Попередній договір. Згідно п.1.1. даного договору Сторони визначили, що у строк не пізніше 31.03.2020 р. Сторона 1 зобов`язується передати у власність Стороні 2 за договорами купівлі-продажу (Основний договір), а Сторона 2 зобов`язується прийняти і оплатити житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0987 га, кадастровий номер: :05:099:0084, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Згідно п.2.1. Договір купівлі-продажу нерухомого майна (Основний договір) має бути нотаріально посвідчений не пізніше тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року, ціна продажу еквівалентна в гривні по курсу НБУ, станом на день платежу, що складає 440 000,00 доларів США. Відповідно до п.2.2. Сторони домовилися не змінювати ціну на нерухоме майно зазначену у п.2.1.договору. П.3.1. передбачено обов`язок Сторони 1 у термін до тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року належним чином підготувати всі документи, необхідні для підписання та нотаріального посвідчення Основного договору. П.4.1. встановлено, що Сторона 2 на забезпечення виконання зобов`язань за цим Попереднім договором повинна сплатити Стороні 1 забезпечувальний платіж на умовах визначених цим договором у розмірі 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 США по курсу НБУ на день підписання цього договору, які Сторона 2 передала Стороні 1 під час підписання цього договору. П.4.3. передбачено, що у разі, якщо одна із сторін цього Попереднього договору до 15 години тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року не висловить свою волю на укладення Основного договору шляхом направлення листа (телеграми) про час і місце зустрічі (адреса нотаріальної контори) з проектом Основного договору чи без такого проекту, але з посиланням на умови, визначені цим Попереднім договором (повідомлення повинно бути отримано іншою стороною в цей же термін), або не з`явиться для укладання та нотаріального посвідчення Основного договору тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року за адресою: АДРЕСА_3 до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Н.Ф., інша сторона, яка дотрималася вказаних вище умов, набуває право у судовому порядку вимагати відшкодування збитків, завданих простроченням, та вимагати сплати штрафу відповідно до умов цього Попереднього договору. З`явлення будь-якої із сторін тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Н.Ф., незалежно від відправки чи не відправки вказаного вище листа (телеграми), вважається висловленою пропозицією про укладання Основного договору на умовах, передбачених цим Попереднім договором. Документом, що підтверджує цю висловлену пропозицію, вважатиметься видане нотаріусом Свідоцтво про посвідчення факту перебування громадянина в певному місці. В п.5.2. зазначено, що у разі, якщо невиконання умов цього Попереднього договору та/або Основний договір не буде укладено з вини Сторони 1, останній зобов`язується повернути Стороні 2 фактично сплачений забезпечувальний платіж, а також сплатити Стороні 2 штраф у розмірі у 984 439,33 грн., що є еквівалентом 35 000,00 доларів США по курсу НБУ на день підписання цього Договору, в який сторони оцінили своє зобов`язання за цим Попереднім договором. Згідно п.6.1. зобов`язання сторін по укладанню Основного договору, встановлене цим Попереднім договором, припиняється якщо Основний договір за додатковою домовленістю не буде укладено сторонами до 15 години тридцять першого березня дві тисячі двадцятого року, або якщо жодна із сторін не направить іншій стороні пропозицію про його укладення в порядку, визначеному п.4.3. цього Попереднього договору. (а.с.9-10 т.1)

25.03.2020 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 було укладено Договір про внесення змін до Попереднього договору від 14.09.2018 р. Згідно п.1 сторони прийшли до угоди внести зміни до Попереднього договору та зазначити в пунктах 1.1., .2.1, 3.1., 4.3 та 6.1. строк «тридцять першого липня дві тисячі двадцятого року». (а.с.11-12 т.1).

Згідно ч.1, 3 ст.635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Ст.655 ЦК України, передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Ч.1 ст.656 ЦК України, встановлено, що предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Ч.1, 2, 4 ст.673 ЦК України, передбачено що продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам.

Ч.2 ст.678 ЦК України, встановлено, що у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов`язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з`явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором: відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми.

Ст.679 ЦК України, передбачено, що продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання товару покупцеві або з причин, які існували до цього моменту.

14.09.2018 р. між ОСОБА_4 (Орендодавець) та ОСОБА_3 (Орендар) було укладено Договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у вигляді житлового будинку, що належить Орендодавцю, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 327,9 кв.м., з яких житлова площа 42,5 кв.м., з предметом домашньої обстановки (майном), згідно Додатку № до цього договору (п.1.1. договору). П.3.1. передбачено, що за згодою сторін, щомісячна плата за житло, що орендується за цим договором, і майно складає 2000,00 дол.США за один повний календарний місяць оренди, що є гривневим еквівалентом за курсом НБУ на день сплати. Згідно п.3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 оплата комунальних послуг що відносяться до зданого в оренду житла проводиться Орендарем. П.3.2. передбачено, що розрахунок по орендній платі за здане в оренду житло і майно, проводиться між Орендодавцем та Орендарем не пізніше 10 числа кожного місяця проживання, що підлягає оплаті. Згідно п.3.2.1. повнота та своєчасність розрахунків по орендній платі, а також оплата, передбачена п.п.3.1.4, 3.1.5. підтверджується відповідними записами в Додатку №2 до цього договору. П.4.1, 4.2. передбачено, що договір набуває чинності з 14 вересня 2018 р. (дата початку строку оренди) до 30 листопада 2019 р. (дата закінчення строку оренди), з правом пролонгації. (а.с.162 т.1).

14.09.2018 р. ОСОБА_4 та ОСОБА_3 підписали Акт передачі орендованого житла і майна, що знаходиться у ньому (Додаток №1 до Договору оренди житлового приміщення від 14.09.2018 р.), згідно якого житлове приміщення і технічні пристрої, що знаходяться у ньому, а також предмети домашньої обстановки (майно) передані Орендареві в придатному для використання за призначенням стані і підлягають поверненню Орендодавцеві в справному стані, з врахуванням нормального фізичного зносу. (а.с.163 т.1)

Згідно ч.1 ст.810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Відповідно до ч.1 ст.811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.

Відповідно до ч.1 ст.812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина.

Згідно ч.1 ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла.

Відповідно до Звіту про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд за Договором 22/06-20 від 26.06.2020 р. було обстежено двоповерхову житлову будівлю з підвалом каркасного типу за адресою АДРЕСА_1 , (початок 26.06.2020 р. закінчення 18.07.2020 р.). Звіт затвердив Директор ГО «Міжрегіональний центр наукових експертиз, атестації, сертифікації та кадрової політики» Сєрий В.І., відповідальні виконавці робіт з технічного обстеження ОСОБА_5 (сертифікат АЕ №003803 від 28.09.2012 р.) та ОСОБА_6 (сертифікат АЕ №000272 від 31.05.2012 р.). З експертно-технічного висновку та рекомендацій вбачається, що технічний стан двоповерхової житлової будівлі з підвалом каркасного типу можна кваліфікувати як справний, технічний стан цокольного поверху підвалу як аварійний, та не придатний до експлуатації. Під час будівництва було допущено порушення СНиП 2.03..13-88 «Поли, правила производства и приемки работ», ДБН В.2.6-14-97 «Покриття будинків і споруд», ДБН В.2.6-98:2009 «Бетонні та залізобетонні конструкції», ДБН В.1.2.-5:2007. «Науково-технічний супровід будівельних об`єктів», ДБН В.1.1-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ», ДБН В.2.2.-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення». Для подальшої нормальної експлуатації будівлі необхідно: 1.Виконати дренажну систему пониження рівня ґрунтових вод. 2.Виконати гідроізоляцію стін підвалу згідно технології. 3. Виконати ремонт вентиляції будівлі згідно СПіП. 4.Ліквідувати місця грибкових уражень елементів конструкції. 5. Підсилити елементи конструкції в містах тріщин. 6. Виконати частковий ремонт цоколю, вхідних груп. (а.с.13-92 т.1)

30.07.2020 р. ОСОБА_4 звернувся до ОСОБА_3 з листом, в якому повідомив, що ОСОБА_3 31.07.2020 р. о 15.00 год. необхідно з`явитися до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Н.Ф. для укладення та нотаріального посвідчення Основного договору купівлі-продажу, який передбачений умовами Попереднього договору. (а.с.93 т.1).

31.07.2020 р. Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Зима Н.Ф. свідоцтвом, зареєстрованим в реєстрі №1628, посвідчила, що ОСОБА_4 . ІНФОРМАЦІЯ_1 , який проживає за адресою: АДРЕСА_4 , 31 липня 2020 р. о 15.00 год. знаходився в приміщенні за адресою: АДРЕСА_2 . (а.с.148 т.1)

З наданих суду роздруківок банківських платежів (а.с.173-187 т.1), копій платіжних доручень від 20.03.2020, 20.05.2020, 10.06.2020, 14.07.2020, 10.08.2020,27.11.2020, 09.12.2020 (а.с.188-194 т.1), повідомлень №75.10 жовтень 2018 по листопад 2019 р. (а.с.194-208 т.1) вбачається, що ОСОБА_4 здійснював оплату комунальних платежів за адресою: АДРЕСА_1 .

З Інформаційної довідки з реєстру речових прав на нерухоме майно 320549810 від 18.01.2023 р. вбачається, що відповідачем ОСОБА_4 30.10.2018 р. підписано іпотечний договір №1644 від 30.10.2018 р., за яким об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером 3, а саме: житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 було передано відповідачем в іпотеку з метою виконання умов кредитного договору між ПАТ «МТБ БАНК» та ПАТ «СТРАХОВА КОМПАНІЯ «САЛАМАНДРА-УКРАЇНА» на загальну суму 300 000,00 дол. США. за умовами іпотечного договору, відповідач виступив як іпотекодавець. Строк виконання основного зобов`язання за вказаним договором був до 27.10.2021 р.

Пояснення свідка ОСОБА_8 послідовні і узгоджуються з матеріалами справи.

Згідно ч. 1 ст. 81 Цивільного процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 76 Цивільного процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи . Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Статтею 89 Цивільного процесуального кодексу України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно із положеннями ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Щодо позовних вимог первісного позову суд приходить до висновку, що вони не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Так зокрема вимога стягнути з ОСОБА_4 (ІПН НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (ІПН НОМЕР_2 ) забезпечувальний платіж в сумі 984 439,33 грн., є безпідставною. Позивачем ОСОБА_3 було порушено вимоги п.4.3. Попереднього договору до 15 години тридцять першого липня дві тисячі двадцятого року з`явитися до нотаріуса для укладання та нотаріального посвідчення Основного договору. Так згідно п.5.1 у випадку, невиконання умов Попереднього договору та/або Основний договір не буде укладено з вини Сторони 2 ( ОСОБА_3 ), то Сторона 1 ( ОСОБА_4 ) не повертає Стороні 2 фактично сплачений забезпечувальний платіж, за неналежне виконання умов цього договору, що зазначений в п.4.1. цього договору, і розцінюється сторонами як відшкодування збитків.

Позовна вимога визнати недійсним договір №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення від 14.09.2018 р. між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 є надуманою, бо умови даного договору належним чином були виконані відповідачем ОСОБА_4 . Сторони 14.09.2018 р. підписали акт передачі житла і майна, що знаходиться у ньому. Жодних письмових претензій щодо стану житла та майна позивачем не було заявлено протягом двох років, коли він проживав в орендованому будинку. Твердження позивача, що відповідач ввів його в оману, щодо технічного стану орендованого будинку є безпідставними.

Позовна вимога стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 моральну шкоду в сумі 900 000,00 грн. є необґрунтованою, так як жодних письмових доказів, завдання діями відповідача позивачу немайнових втрат, спричинених моральними та фізичними стражданнями, які спричинили негативні зміни у його житті, суду не було надано.

Відповідно до ч.1 ст.23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав.

Під моральною шкодою слід розуміти втрати немайнового характеру внаслідок моральних чи фізичних страждань, або інших негативних явищ, заподіяних фізичній чи юридичній особі незаконними діями або бездіяльністю інших осіб.

Відповідно до чинного законодавства моральна шкода може полягати, зокрема, у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів.

Відповідно до п.2 постанови Пленуму Верховного Суду України №4 від 31.03.1995 року «Про судову практику в справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» спори про відшкодування заподіяної фізичної чи юридичної особі моральної шкоди розглядаються, зокрема: коли право на її відшкодування безпосередньо передбачено нормами Конституції України або випливає з її положень; у випадках, передбачених законодавством, яке встановлює відповідальність за заподіяння моральної шкоди; при порушенні зобов`язань, які підпадають під дію закону України «Про захист прав споживачів»чи інших законів, що регулюють такі зобов`язання і передбачають відшкодування моральної шкоди.

Щодо позовних вимог зустрічного позову суд приходить до висновку, що вони теж не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Позовні вимоги стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_4 грошові кошти у розмірі 1 614 742,62 грн., які складаються з: заборгованості по орендній платі згідно договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 48000,00 дол.США, що є еквівалентом 1 353 600,00 грн. по курсу НБУ на дату подання зустрічного позову; та заборгованість по оплаті комунальних послуг згідно Договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення у розмірі 261 142,62 грн., є необгрунтованими.

Згідно п.3.1.3, 3.1.4, 3.1.5 Договору оренди житлового приміщення від 14.09.2018 р. оплата комунальних послуг, що відносяться до зданого в оренду житла, проводяться Орендарем. З п.3.2.1 договору вбачається, що повнота та своєчасність розрахунків по орендній платі, а також оплата, передбачена пп.3.1.4, 3.1.5 підтверджується відповідними записами в Додатку №2 до цього Договору оренди житлового приміщення.

Однак ОСОБА_4 не надав суду Додаток №2 до Договору оренди в якому б було зазначено суми сплаченої ОСОБА_3 орендної плати та оплати комунальних послуг. Суду не надано письмових доказів, того, що ОСОБА_4 звертався до ОСОБА_3 з письмовими претензіями, що сплати орендної плати та комунальних послуг протягом двох років, коли ОСОБА_3 проживав в орендованому будинку.

Разом з тим, суду є незрозумілим, те чому ОСОБА_4 самостійно здійснював оплату комунальних платежів за адресою: АДРЕСА_1 , замість ОСОБА_3 .

Таким чином, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, враховуючи те, що обставини, на які посилаються сторони як на підстави для задоволення первісного та зустрічного позовів не знайшли свого підтвердження під час судового розгляду, а позовні вимоги не ґрунтуються на вимогах закону, тому суд дійшов до висновку, що у задоволенні первісного та зустрічного позову слід відмовити в повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 4, 10, 76, 81, 259, 264-265, 268, 273 ЦПК України, суд,

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позову ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про повернення забезпечувального платежу та визнання недійсним договору оренди житлового приміщення, відмовити повністю.

В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах, відмовити повністю.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги, а в разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги усіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті провадження чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено та підписано 03.02.2023 р.

Суддя О.М.Зінченко