Справа № 303/5688/21
П О С Т А Н О В А

Іменем України

13 вересня 2023 року м. Ужгород

Закарпатський апеляційний суд у складі

головуючого судді КОНДОРА Р.Ю.

суддів КОЖУХ О.А., БИСАГИ Т.Ю.

за участю секретаря ЗУБАШКОВА М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ужгороді цивільну справу № 303/5688/21 за позовом

ОСОБА_1

до

Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс»,

Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» і

Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів

приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна і приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович,

про визнання відсутності прав іпотекодержателя, визнання правочинів недійсними, скасування рішень про державну реєстрацію прав і обтяжень та витребування майна з чужого незаконного володіння,

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Мукачівського міськрайонного суду від 14 грудня 2021 року, повний текст якого складено 17 грудня 2021 року, головуючий суддя Кость В.В., -

встановив:

20.07.2021 ОСОБА_1 звернувся до суду із зазначеним позовом до ТОВ «Діджи Фінанс», ТОВ «Міромір Груп» і ПАТ «Дельта Банк» мотивуючи таким.

27.09.2006 позивач уклав із АКБ «ТАС-Комерцбанк» (з 15.10.2007 АТ «Сведбанк») кредитний договір № 0602/0906/88-023, на підставі якого з урахуванням додаткових угод до договору отримав у кредит 133000,00 дол. США на строк до 25.09.2031.

Виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором будо забезпечено іпотекою належного йому нерухомого майна нежилого приміщення № 1 площею 234,00 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , про що сторонами був укладений іпотечний договір № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідчений 27.09.2006 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 3109.

Вартість предмета іпотеки була сторонами визначена у 190000,00 дол. США, що на день укладення договору становило еквівалент 959500,00 грн.

25.05.2012 АТ «Сведбанк» уклало з ПАТ «Дельта Банк» договір купівлі-продажу прав вимоги за кредитами та забезпечувальними договорами, на підставі якого відчужило право вимоги за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1.

Враховуючи наявність у позичальника заборгованості за кредитним договором загальною сумою 3059186,62 грн ПАТ «Дельта Банк» пред`явило до нього позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку, а позичальник, своєю чергою, пред`явив до банку зустрічний позов про визнання кредитного договору недійсним (справа № 303/5163/15-ц).

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02.03.2018 у справі № 303/5143/15-ц, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28.02.2019 і постановою Верховного Суду від 06.11.2020, у обох позовах відмовлено.

02.09.2020 ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1 про відступлення прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим № 1609, за яким відступило право вимоги за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1.

На момент нотаріального посвідчення 02.09.2020 договору № 2303/К1 запис про іпотеку нерухомого майна позичальника та іпотекодавця був відсутній. Посвідчивши цей договір, приватний нотаріус Шевченко І.Л. внесла 25.11.2020 запис про іпотеку № 39368080 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, проте, підставою для реєстрації іпотеки вказала договір купівлі-продажу прав вимоги від 25.05.2012, укладений між АТ «Сведбанк» і ПАТ «Дельта Банк».

За таких умов, оскільки подані документи не давали можливості встановити набуття, зміну або припинення речових прав та їх обтяжень і мали місце суперечності між заявленими та зареєстрованими правами на нерухоме майно та обтяженнями, нотаріусу належало відмовити у вчиненні реєстраційної дії. Здійснивши первинну реєстрацію іпотеки на користь ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі договору від 25.05.2012 № 2303/К1 між АТ «Сведбанк» і ПАТ «Дельта Банк», приватний нотаріус Шевченко І.Л. порушила вимоги ст.ст. 4, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 4, 24 Закону України «Про іпотеку», ст. 34 Закону України «Про нотаріат».

08.07.2021 з інформації в Державному реєстрі речових прав та їх обтяжень позивачу стало відомо, що 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» звернуло стягнення на предмет іпотеки та у позасудовому порядку продало предмет іпотеки ТОВ «Міромір Груп» за 451542,00 грн (ст. 38 Закону України «Про іпотеку»), договір купівлі-продажу нерухомого майна був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966.

Посвідчивши 07.07.2021 договір, приватний нотаріус Незнайко Є.В. переніс запис про іпотеку № 42881924 на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги від 25.05.2012, укладеного між АТ «Сведбанк» і ПАТ «Дельта Банк». Одночасно з цим приватний нотаріус Незнайко Є.В. здійснив і реєстрацію заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 42881975, дата: 27.09.2006, підстава для державної реєстрації: договір іпотеки, серія та номер: 3108, видавник: ОСОБА_2 , підстава для внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08.07.2021, іпотекодержатель: ТАС-Комерцбанк».

Приватний нотаріус Незнайко Є.В. порушив вимоги ст.ст. 34, 73 Закону України «Про нотаріат», оскільки зареєстрував заборону на нерухоме майно на підставі іпотечного договору, посвідченого 27.09.2006 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 3109.

Продаж предмета іпотеки був здійснений з порушенням норм ст. 38 ч. 1 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки, оскільки позивача (іпотекодавця) не було повідомлено за 30 днів про намір продати предмет іпотеки, продаж не був із ним погоджений, чим було порушено його право на першочергове придбання майна та на виконання зобов`язання у 30-денний строк.

Відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна від 23.04.2021, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення», вартість предмета іпотеки становила 451542,00 грн і за цю ціну майно було продане за договором від 07.07.2021.

Виникнення, перехід і припинення речових прав, до яких належить і право іпотеки, пов`язується законом із державною реєстрацією цих прав, відомості про відступлення прав за іпотечним договором підлягають державній реєстрації (зокрема, ст.ст. 182, 575, 640 ЦК України, ст.ст. 3, 4, 24 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 1, 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Виходячи з цього, іпотекодержателем може бути тільки особа, яка є кредитором за основним зобов`язанням, тоді як на момент посвідчення договору від 02.09.2020 ТОВ «Діджи Фінанс» не мало жодного судового рішення, яким би був установлений розмір боргового зобов`язання за кредитним договором, а наведені вище судові рішення припинили зобов`язання за кредитом.

Для відступлення прав за іпотечним договором необхідним є вчинення правочину в письмовій формі з нотаріальним посвідченням і державною реєстрацією. Чинність правочину залежить від факту реєстрації іпотеки як зобов`язання.

Таким вимогам закону договір від 02.09.2020 № 2303/К1 між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс» не відповідає. Порушення прав позивача полягає в тому, що заволодіти його майном намагаються особи, які не мають на це законних прав.

ТОВ «Діджи Фінанс» не набуло прав іпотекодержателя, визнання відсутності у нього права іпотекодержателя є належним і ефективним способом захисту права.

Визнання недійсним правочину, на підставі якого проведено державну реєстрацію речового права, оскільки недійсний правочин не створює жодних юридичних наслідків, тягне скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію речового права та внесення до Державного реєстру речових прав запису про скасування рішення (ст. 216 ЦК України, ст.ст. 26, 31-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Тому належним і ефективним способом захисту прав позивача є скасування рішень приватних нотаріусів Шевченко І.Л. і Незнайка Є.В. про державну реєстрацію за ТОВ «Діджи Фінанс» прав та їх обтяжень.

Договір від 02.09.2020 № 2303/К1 між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс» не встановлює обтяження речових прав на нерухоме майно, а договір між АТ «Сведбанк» і ПАТ «Дельта Банк» від 25.05.2012 купівлі-продажу прав вимоги за кредитами та забезпечувальними договорами не передбачав умови про внесення або поновлення запису про іпотеку чи заборону, тож на підставі цих договорів не могли реєструватися іпотека та обтяження нерухомого майна.

Відповідно до ст.ст. 34, 73 Закону України «Про нотаріат» заборона на нерухоме майно може бути накладена нотаріусом за місцезнаходженням цього майна і лише на підставах, передбачених законом і конкретним переліком документів, до яких договір купівлі-продажу не належить. Тому приватний нотаріус Незнайко Є.В. не мав підстав для встановлення заборони на нерухоме майно позивача. Крім того, на момент вчинення ним нотаріальних і реєстраційних дій АКБ «ТАС-Комерцбанк» був ліквідований. Прийняте цим нотаріусом рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень незаконне.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» не містить обмежень щодо захисту порушеного права на придбання предмета іпотеки шляхом визнання договору купівлі-продажу недійсним.

Недодержання ТОВ «Діджи Фінанс» при відчуженні предмета іпотеки на користь ТОВ «Міромір Груп» правил щодо попередження іпотекодавця про наступне звернення стягнення на предмет іпотеки та продаж нерухомого майна за заниженою ціною у 451542,00 грн є істотним порушенням майнових прав іпотекодавця.

Відсутність у продавця майна прав іпотекодержателя та дійсного грошового зобов`язання за кредитним договором, неповідомлення іпотекодавця встановленим порядком про продаж майна, заниження вартості заставного майна, застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки, що не передбачений договором іпотеки (іпотечним застереженням), є підставами для визнання правочину недійсним.

Право власності є непорушним, а власник управі витребувати своє майно з чужого незаконного володіння (ст. 41 Конституції України, ст.ст. 387, 388 ЦК України). Зважаючи на обставини, за яких ТОВ «Міромір Груп» набуло у власність предмет іпотеки, такий вибув із власності позивача поза його волею і підлягає витребуванню на його користь.

Посилаючись на ці обставини, позивач ОСОБА_1 просив:

1. визнати відсутність у ТОВ «Діджи Фінанс» прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, укладеним між АКБ «ТАС-Комерцбанк» і ОСОБА_1 , посвідченим приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 3109, з наступними змінами та доповненнями, щодо вбудованих нежитлових приміщень площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ;

2. визнати частково недійсним договір № 2303/К/1 про відступлення прав вимоги, укладений між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим № 1609, у частині відступлення прав за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, укладеним між АКБ «ТАС-Комерцбанк» і ОСОБА_1 , з наступними змінами та доповненнями;

3. скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер 55337471, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. від 25.11.2020 13:21:34 про державну реєстрацію іпотеки в Державному реєстрі іпотек за реєстраційним номером 39368080 (перенесений номер 4281924 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59169620 від 08.07.2021 12:33:18, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Є.В.) щодо прав іпотекодержателя ТОВ «Діджи Фінанс» відносно вбудованих нежитлових приміщень площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

4. скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08.07.2021 12:33:18, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Незнайка Є.В. про держану реєстрацію заборони на нерухоме майно у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна за реєстраційним номером 42881975 щодо прав іпотекодержателя АКБ «ТАС-Комерцбанк» відносно вбудованих нежитлових приміщень площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

5. визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966, укладений між ТОВ «Діджи Фінанс» і ТОВ «Міромір Груп»;

6. витребувати від ТОВ «Міромір Груп» на його користь нерухоме майно: вбудовані нежитлові приміщення площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000.

Судові витрати позивач просив покласти на відповідачів.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 14.12.2021 у позові відмовлено.

Відмовляючи в позові, суд першої інстанції виходив із його необґрунтованості та недоведеності, з того, що:

обтяження нерухомого майна позивача іпотекою було встановлене та зареєстроване належним чином, відповідний первинний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно існував з 27.09.2006, тому підстав для визнання відсутності у ТОВ «Діджи Фінанс» прав іпотекодержателя немає;

належно вчиненим правочином щодо відступлення прав вимоги за кредитним і забезпечувальним договорами, вчиненим між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс», майнові права позивача не були порушені, крім того, позивач не ставив під сумнів наявність на відповідний час у ПАТ «Дельта Банк» прав іпотекодержателя;

під час продажу ТОВ «Діджи Фінанс» предмета іпотеки ТОВ «Міромір Груп» права позивача як іпотекодавця не були порушені, оскільки:

вимоги закону про повідомлення його про звернення стягнення на предмет іпотеки були додержані, крім того, у разі невиконання відповідної умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іпотекодавцем за відшкодування завданих збитків, така обставина не є підставою для визнання правочину недійсним;

майно було відчужене на підставі іпотечного застереження та відповідно до встановлених законом правил, а підстава позову щодо продажу предмета іпотеки без укладення з іпотекодавцем окремого договору про такий продаж врахуванню не підлягає з процесуальних підстав;

продаж майна за вартістю, яка не відповідає реальній, не є підставою для визнання правочину недійсним, а в разі наявності такої обставини іпотекодержатель несе перед іпотекодавцем майнову відповідальність у вигляді відшкодування різниці у вартості майна;

відмова у визнанні недійсними оспорених договорів тягне і відмову у вимогах позову про скасування рішень про державну реєстрацію прав і обтяжень та про витребування майна на користь позивача.

Позивач ОСОБА_1 оскаржив рішення суду як ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права. На обґрунтування скарги посилається загалом на ті самі обставини, якими мотивувався позов. Крім того, вказує на таке.

Остаточний розмір зобов`язання за кредитним договором був установлений у сумі 133000,00 дол. США.

31.05.2011 сторони договору іпотеки внесли зміни до нього, якими передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку саме за окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 12.4. договору).

З огляду на вирішення судами справи № 303/5143/15-ц у позивача відсутнє натуральне зобов`язання за кредитним договором, яке було б підтверджене судовим рішенням.

Суд першої інстанції не вирішив заявлене позивачем двічі клопотання про витребування доказів (нотаріальних і реєстраційних справ), тоді як він не міг самостійно отримати такі докази і надати їх суду. Цим позивача було позбавлено можливості доводити обставини, що мають істотне значення в справі.

Оцінка предмета іпотеки мала бути одразу відображена у письмовій вимозі до іпотекодавця, чого не було зроблено, як не була подана приватному нотаріусу Незнайку Є.В. і обов`язкова при звернення стягнення на предмет іпотеки довідка про заборгованість позичальника за кредитним договором.

Суд дав неправильну кваліфікацію спірним правовідносинам і не застосував відповідні їм норми права, хоча повинен був у разі неточного посилання позивача на норми права застосувати належні норми самостійно.

Позивач просить рішення суду скасувати, позов задовольнити.

У відзиві на апеляцію відповідач ТОВ «Діджи Фінанс» вказує на її необґрунтованість, просить залишити скаргу без задоволення, а рішення суду без змін.

Зазначає, зокрема, що Товариство встановленим порядком набуло прав кредитора та іпотекодержателя у спірних правовідносинах. У відповідних процедурах реєстраційні дії щодо предмета іпотеки були вчиненні з додержанням вимог закону, в тому числі, записи про обтяження не рухомого майна здійснювалися в державному реєстрі своєчасно та правильно.

Правила ст. 38 Закону України «Про іпотеку» у процедурі продажу предмета іпотеки покупцю ТОВ «Міромір Груп» були виконані, а позивач не висловив наміру придбати предмет іпотеки. Оцінка предмета іпотеки згідно з умовами договору була проведена суб`єктом оціночної діяльності, обраним іпотекодержателем.

Вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння необґрунтована та надумана, позаяк нерухоме майно перебуває у фактичному розпорядженні позивача.

Заслухавши доповідь судді, пояснення представників: позивача ОСОБА_1 адвоката Пітуха В.І., який апеляцію підтримав, відповідача ТОВ «Діджи Фінанс» адвоката Сіренка Ю.Є., який скаргу не визнав, розглянувши справу за правилами ст. 372 ч. 2 ЦПК України за відсутності інших учасників процесу, обговоривши доводи сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в сукупності суд приходить до такого.

За приписами ст. 3 ч. 1 п.п. 2, 3, 5, 6, ст. 11, ст. 12 ч. 1, ст.ст. 1, 2, 13, 14, 15, 16, ст. 20 ч. 1 ЦК України, ст. 3 ч.ч. 1, 3, ст. 4 ч. 1, ст.ст. 12, 13, 19, ст.ст. 43, 44, 49, 76-82 ЦПК України:

загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; свобода договору; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність;

кожна особа має право в порядку, встановленому ЦПК України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів;

особа діє у цивільних і процесуальних відносинах вільно, здійснює свої права на власний розсуд, а також виконує обов`язки у межах, наданих їй договором або актами законодавства і повинна діяти добросовісно, розумно, обачно, передбачаючи наслідки;

якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом;

при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, зловживання цивільними правами не допускається;

сторони в цивільних відносинах є юридично рівними, у разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами 2-5 ст. 13 ЦК України, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом;

основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема, диспозитивність, змагальність сторін, які на свій розсуд розпоряджаються цивільними та процесуальними правами, реалізують право на судовий захист;

кожна сторона зобов`язана належно довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень;

за загальним правилом обставини, встановлені рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини;

обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у цивільній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені;

доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

У справі з урахуванням документів і матеріалів, отриманих на стадії апеляційного розгляду, встановлені такі факти обставини та відповідні їм правовідносини, що регулюються нормами ЦК України та іншого законодавства щодо права власності, іпотеки, правочинів, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та захисту таких прав у редакції, що була чинною на час виникнення відповідних юридичних фактів.

27.09.2006 Акціонерний комерційний банк «ТАС-Комерцбанк», правонаступником якого було Відкрите акціонерне товариство, у подальшому Публічне акціонерне товариство «Сведбанк», уклав із ОСОБА_1 кредитний договір № 0602/0906/88-023, на підставі якого надав йому кредит у сумі 133000,00 дол. США на строк по 25.09.2016 зі сплатою процентів за ставкою 14% річних за користування коштами (а.с. 17-23 т. 1).

03.08.2007 сторони уклали додаткову угоду до кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, якою уточнили платіжні та ідентифікуючі реквізити (а.с. 24 т. 1).

11.01.2008 ВАТ «Сведбанк» як правонаступник ВАТ «ТАС-Комерцбанк» і ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 2 до кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, якою зменшили процентну ставку за кредитом до 13,5% річних та уточнили порядок сплати за кредитом (а.с. 25 т. 1).

У всіх цих правочинах адресою місця проживання ОСОБА_1 було зазначено: АДРЕСА_3 .

31.12.2008 ВАТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 3 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, яким уточнили порядок сплати за кредитом (а.с. 26 т. 1). У цьому правочині адресою місця проживання ОСОБА_1 було зазначено: у преамбулі АДРЕСА_4 ; у підписних реквізитах АДРЕСА_3 .

30.05.2011 ПАТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 4 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, яким виклали кредитний договір у новій редакції, в якій адресу ОСОБА_1 було зазначено: у преамбулі АДРЕСА_4 як адресу фактичного проживання («мешкає за адресою»); у підписних реквізитах АДРЕСА_3 як адресу реєстрації («місце реєстрації») (а.с. 27-35 т. 1).

30.05.2011 ПАТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 5 про внесення змін і доповнень до кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, яким встановили на цю дату розмір строкової заборгованості за кредитом у 125148,74 дол. США та збільшили строк кредитування по 25.09.2031 (а.с. 36-37 т. 1). У цьому правочині місцем фактичного проживання ОСОБА_1 було зазначено одночасно: АДРЕСА_4 і АДРЕСА_3 , а адресою реєстрації АДРЕСА_4 .

На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором АКБ «ТАС-Комерцбанк» (іпотекодержатель) уклав із ОСОБА_1 (іпотекодавцем) іпотечний договір № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідчений 27.09.2006 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 3108, у зв`язку з посвідченням цього же договору приватний нотаріус Ришкович О.В. наклала заборону відчуження зазначеного у договорі нерухомого майна до припинення іпотечного договору, заборону зареєстровано за № 3109 (а.с. 38-38 т. 1).

Відповідно до цього договору предметом іпотеки є нежиле приміщення № 1 площею 234 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , і належить ОСОБА_1 на підставі:

Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 02.03.2005 Мукачівським управлінням міського господарства на підставі рішення Мукачівського міськвиконкому від 23.02.2005 № 47;

договору про визначення часток, посвідченого приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ковач Н.О. 06.07.2006 за реєстровим № 2187;

договору купівлі-продажу частини нежилих приміщень, посвідченого приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ковач Н.О. 06.07.2006 за реєстровим № 2211;

реєстрація права власності на нерухоме майно за реєстраційним номером 10066460 підтверджується витягами про реєстрацію права власності, виданими Мукачівським міжрегіональним БТІ та ЕО, відповідно, 02.03.2005 за № 6647952, 06.07.2006 за № 11144286 і 04.09.2006 за № 11727138 (п. 2).

Сторони іпотечного договору узгодили оцінку предмета іпотеки у 190000,00 дол. США, що за курсом НБУ на день укладення договору становить у еквіваленті 959500,00 грн (п. 5 договору). Умови договору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки передбачали, зокрема, таке:

при настанні підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначених у першому абзаці пункту 11 договору, іпотекодержатель надсилає позичальнику та іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання … у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги; якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, [він] управі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору (п. 11);

за вибором іпотекодержателя застосовується, зокрема, спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя:

згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке викладене в п.п. 12.3.1. та 12.3.2. цього пункту договору (п. 12 пп. 12.3.);

задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку», … що є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки …, предмет іпотеки набувається у власність … за оцінкою, визначеною сертифікованим суб`єктом оціночної діяльності; … кандидатура незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем; експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені діючим законодавством на момент оцінки;

якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, вказану у висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на рахунок іпотекодавця протягом 60 банківських днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки (п. 12 пп. 12.3.1.);

продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку», за ціною, що буде встановлена відповідно до висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності … (п. 12 пп. 12.3.2.);

взаємовідносини сторін, не передбачені цим договором, регулюються ЦК України, Законом України «Про іпотеку», чинним законодавством (п. 13);

у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом сплати боргу за основним зобов`язанням … або за рахунок предмета іпотеки до іпотекодавця переходять права кредитора по основному зобов`язанню (п. 15).

11.01.2008 ВАТ «Сведбанк» як правонаступник ВАТ «ТАС-Комерцбанк» і ОСОБА_1 уклали додаткову угоду № 1 до іпотечного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідчену 11.01.2008 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 69, якою виклали в новій редакції пункт 1 іпотечного договору та узгодили, зокрема, що іпотека, передбачена умовами цього договору, розповсюджується на будь-яке збільшення основного зобов`язання або процентів за основним зобов`язанням та не потребується державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження іпотекою нерухомого майна, яке є предметом іпотеки… (а.с. 40 т. 1).

У обох цих правочинах адресою місця проживання ОСОБА_1 було зазначено: АДРЕСА_3 .

04.02.2009 ВАТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 2 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідчену 04.02.2009 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № (не читається), яким уточнили реквізити та характеристики предмета іпотеки, зокрема, вказали площу нежилого приміщення № 1 за адресою: АДРЕСА_1 у 268,20 кв. м та інвентаризаційну оцінку приміщення на 19.012.2008 у 247510,00 грн (а.с. 41 т. 1).

У цьому правочині місцем фактичного проживання ОСОБА_1 було зазначено одночасно: АДРЕСА_4 і АДРЕСА_3 , а адресою реєстрації АДРЕСА_4 .

31.05.2011 ПАТ «Сведбанк» і ОСОБА_1 уклали договір № 3 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідчений 31.05.2011 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № (не читається), яким, зокрема:

пункт 5 іпотечного договору виклали в новій редакції, відповідно до якої оцінили предмет іпотеки у 261500,00 дол. США, що за курсом НБУ на день укладення цього договору становить у еквіваленті 2084311,90 грн;

пункт 12.3. іпотечного договору виклали в новій редакції, відповідно до якої:

згідно і застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним шляхом здійснення застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, викладеним в п.п. 12.3.1. та 12.3.2. цього пункту договору;

… передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку», … предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності; … у випадку перевищення вартості предмета іпотеки … над розміром заборгованості іпотекодавця … іпотекодержатель перераховує згідно діючого законодавства України різницю на поточний рахунок іпотекодавця (пп. 12.3.1.);

… продаж предмета іпотеки здійснюється згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі наступного застереження … шляхом продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя будь-якій особі;

продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, що буде встановлена за згодою між сторонам або на підставі висновку суб`єкта оціночної діяльності; … суб`єкт оціночної діяльності визначається іпотекодержателем …;

якщо предмет іпотеки буде продано за суму більшу, ніж сума заборгованості за основним зобов`язанням та витрат іпотекодержателя, залишок грошових коштів від продажу … іпотекодержатель повертає на поточний рахунок іпотекодавця (пп. 12.3.2.);

доповнили договір пунктами 12.4. і 12.5., згідно з якими, зокрема:

згідно з окремим договором про задоволення вимог іпотекодержателя, укладеним між сторонами, який передбачає наступні способи звернення стягнення на предмет іпотеки:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку»;

укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (п. 12.4.);

інші положення іпотечного договору сторони залишили без змін (а.с. 42 т. 1).

У цьому правочині адресою місця проживання та реєстрації ОСОБА_1 було зазначено: АДРЕСА_3 .

Відповідно до положень ст.ст. 203, 204, 207, ст. 208 ч. 1 п.п. 2, 4, ст.ст. 209, 210, 572, ст. 575 ч.ч. 1, 3, ст. 577 ч.ч. 1, 2, ст.ст. 629, 639 ЦК України, ст.ст. 3, 4, 13, 18 Закону України «Про іпотеку» (Закон № 898-IV), п.п. 1, 5, 6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою КМ України від 26.05.2004 № 671, п.п. 1, 6, Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою КМ України від 31.03.2004 № 410, іпотечний договір від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1 набув чинності з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації іпотеки, проведеної одночасно з нотаріальним посвідченням іпотечного договору, так само набули чинності зміни договору, вчинені у 2008-2011 рр., правомірність договору презюмується, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Закон № 898-IV у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору, передбачає, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому законодавством; у разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету відносно зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ст. 4 ч. 1).

Витягами про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек від 27.09.2006 № 9298270, у Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 27.09.2006 № 92988081 підтверджується факт реєстрації у зазначених державних реєстрах іпотеки, встановленої іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1 (реєстраційний номер іпотеки 3795631), і заборони відчуження нерухомого майна (реєстраційний номер заборони 3795550) (а.с. 162, 163 т. 1).

З даних, зафіксованих у інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 04.06.2021 № 260023817, від 08.07.2021 № 264998112, від 02.02.2020 № 297617069 та інших аналогічних довідках випливає, що іпотека (реєстраційний номер 3795631) і заборона відчуження нерухомого майна (реєстраційний номер 3795550) щодо нежилого приміщення № 1 площею 268,20 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 були перенесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та є зареєстрованими в цьому державному реєстрі з дня їх встановлення 27.09.2006 та з урахуванням змін, що вносилися до іпотечного договору (а.с. 60-63 т. 1, а.с. 225-235 т. 2 та ін.).

За загальним правилом заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника (ст. 516 ч. 1 ЦК України); відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням; якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням (ст. 24 ч. 1 Закону № 898-IV).

Правочин щодо заміни кредитора, іпотекодержателя в зобов`язанні, оскільки врегульовує цивільні права та обов`язки попереднього і нового кредиторів, іпотекодержателів та не потребує, якщо прямо не передбачено інше, згоди боржника, не зачіпає зобов`язальних прав боржника, іпотекодавця у відповідному зобов`язанні, позаяк обов`язком останнього є власне виконання зобов`язання відповідному кредитору. Для оспорювання боржником, іпотекодавцем відповідного вчиненого кредиторами правочину в порядку, передбаченому ст.ст. 215, 216 ЦК України, за загальним правилом правових підстав немає, проте, таке може мати місце в разі, коли у силу передбачених законом норм та/або відповідних умов договору правочином, вчиненим кредиторами, безпосередньо порушуються законні майнові права та інтереси боржника, іпотекодавця.

25.05.2012 ПАТ «Сведбанк» уклало з ПАТ «Дельта Банк» договір купівлі-продажу прав вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. за реєстровим № 1306 (а.с. 43-45, 155 т. 1). На підставі цього договору ПАТ «Дельта Банк» набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, фактичний розмір заборгованості за кредитним договором на 25.05.2012 становив 124664,01 дол. США (123966,68 дол. США борг за сумою кредиту і 697,33 дол. США борг за процентами).

Зважаючи на характер справи і предмет позову, враховуючи обставини руху справи в суді першої інстанції, виконуючи завдання цивільного судочинства та порядком перевірки доводів сторін, з`ясування обставин справи і сприяння сторонам у реалізації їхніх процесуальних прав та виконанні процесуальних обов`язків (ст. 2 ч. 1, ст. 12 ч. 5, ст. 214 ч. 2, ст. 263 ч. 5 ЦПК України), апеляційний суд ухвалами від 03.03.2022, від 17.08.2022 і від 14.09.2022 задовольнив клопотання позивача ОСОБА_1 в особі його представника адвоката Пітуха В.І. про витребування доказів і витребував у державних реєстраторів, приватних нотаріусів та з державних нотаріальних архівів реєстраційні і нотаріальні документи, якими оформлювався рух майнових прав щодо предмета іпотеки.

На виконання зазначених ухвал до апеляційного суду з Київського державного нотаріального архіву при листі від 10.08.2023 № 617/01-21 надійшла серед іншого копія матеріалів реєстраційної справи щодо державної реєстрації змін обтяжень об`єкта нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , здійсненої державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратюком В.С. у зв`язку з укладенням 25.05.2012 ПАТ «Сведбанк» із ПАТ «Дельта Банк» договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. за реєстровим № 1306 (а.с. 181 «а»-247 т. 3).

З цих реєстраційних матеріалів убачається, що 16.11.2012 державний реєстратор приватний нотаріус Кондратюк В.С. зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру іпотек 3795631 щодо зміни іпотекодержателя з АКБ «ТАС-Комерцбанк» на ПАТ «Дельта Банк», що підтверджується витягом про реєстрацію у Державному реєстрі іпотек (реєстрація змін) від 16.11.2012 № 38803128 (а.с. 240 «а»-240 «б» т. 3).

У серпні 2015 року ПАТ «Дельта Банк» як кредитор та іпотекодержатель пред`явило до ОСОБА_1 позов про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього у рахунок погашення боргу в сумі 3059186,62 грн за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і просило звернути стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером АДРЕСА_5 та визнати право власності на це нежиле приміщення (справа № 303/5143/15-ц).

ОСОБА_1 у справі № 303/5143/15-ц пред`явив до ПАТ «Дельта Банк» зустрічний позов про визнання недійсним кредитного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023.

Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 02.03.2018 у справі № 303/5163/15-ц, залишеним без змін постановою Закарпатського апеляційного суду від 28.02.2019 і постановою Верховного Суду від 06.11.2020 (а.с. 46-56 т. 1, https://reyestr.court.gov.ua/Review/72540441, https://reyestr.court.gov.ua/Review/80222559, https://reyestr.court.gov.ua/Review/92731774), у обох позовах відмовлено.

Водночас цими судовим рішеннями встановлено, зокрема, що ПАТ «Дельта Банк» набув на підставі укладеного 25.05.2012 ПАТ «Сведбанк» із ПАТ «Дельта Банк» договору купівлі-продажу прав вимоги, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. за реєстровим № 1306, прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і забезпечувальним договором. Ця обставина окрім того, що встановлена чинними судовими рішеннями та не підлягає повторному доказуванню, безумовно визнавалася сторонами як така та ніким не заперечувалася у справі № 303/5143/15-ц по суті.

Таким чином, ПАТ «Дельта Банк» установленим порядком набуло свого часу прав нового кредитора та нового іпотекодержателя щодо ОСОБА_1 за відповідними договорами (було належним кредитором та іпотекодержателем) і будь-яких передбачених законом підстав для ревізії поза належним процесуальним порядком цих обставин, установлених чинними судовими рішеннями, немає. Відтак немає й передбачених законом і установлених підстав ставити під сумнів наявність у ПАТ «Дельта Банк» вищевказаних прав нового кредитора та нового іпотекодержателя аж до моменту подальшого розпорядження цими правами.

28.07.2020 відбувся електронний аукціон, результат якого зафіксований протоколом № UA-EA-2020-07-06-000033-b, на якому були продані активи ПАТ «Дельта Банк» і лот GL3N218754 (кредитний портфель, що включає права вимоги та інші майнові права за кредитними договорами, забезпеченими іпотекою) придбало ТОВ «Діджи Фінанс» як переможець аукціону (а.с. 57 т. 1).

За результатом указаного аукціону ПАТ «Дельта Банк» уклало з ТОВ «Діджи Фінанс» договір № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, посвідчений 02.09.2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко І.Л. за реєстровим № 1609 (а.с. 58-59 т. 1, а.с. 118-122 т. 3).

Відтак ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав вимоги до ОСОБА_1 (прав нового кредитора та нового іпотекодержателя) за кредитним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023 і за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, фактичний розмір заборгованості за кредитним договором, право вимоги якої отримало Товариство, становив 118750,59 дол США (сума кредиту, еквівалент 3278098,25 грн), 91907,05 дол. США (проценти, еквівалент 2537085,04 грн), разом 210657,64 дол. США (еквівалент 5815183,29 грн).

Такий розмір боргового зобов`язання ОСОБА_1 , що існувало, був установлений договором від 02.09.2020 № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, для чого ТОВ «Діджи Фінанс» не потребувалося судового рішення, яке б установлювало розмір боргового зобов`язання.

25.11.2020 державний реєстратор приватний нотаріус Шевченко І.Л. у зв`язку з укладенням договору від 02.09.2020 № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги зареєстрував зміни в реєстраційному записі Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про іпотеку 3795631, первісна реєстрація якої існувала з 27.09.2006, щодо зміни іпотекодержателя з ПАТ «Дельта Банк» на ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 55337471, номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ), що підтверджується вищевказаними інформаційними довідками з державних реєстрів (а.с. 60 т. 1, а.с. 228 т. 2 та ін.).

Ані договором купівлі-продажу прав вимоги, укладеним 25.05.2012 ПАТ «Сведбанк» із ПАТ «Дельта Банк», ані договором № 2303/К1/1 про відступлення прав вимоги, укладеним 02.09.2020 ПАТ «Дельта Банк» із ТОВ «Діджи Фінанс», не вирішувалися питання щодо обтяження належного ОСОБА_1 нерухомого майна іпотекою та забороною відчуження, не встановлювалися та не повинні були встановлюватися такі обтяження, позаяк обтяження предмета іпотеки, що були встановлені іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, існували та не припинялися з моменту їх первісної реєстрації, як увесь час залишався чинним й іпотечний договір.

Обтяження предмета іпотеки не регулювалися договорами щодо переходу прав за кредитним та іпотечним договорами, натомість договори щодо переходу цих майнових прав слугували підставами для державної реєстрації переходу прав і змін щодо кожного наступного іпотекодержателя, який на підставі нотаріально посвідченого договору набував відповідних прав, що і здійснювалося послідовно приватними нотаріусами як державними реєстраторами у відповідності до норм, зокрема, ст. 182 ч.ч. 1, 2, 4, ст.ст. 208, 209, 639 ЦК України, ст.ст. 4, 24 Закону № 898-IV, ст.ст. 4, 5, 10, 12, 18, 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (Закон № 1952-IV).

Тож ТОВ «Діджи Фінанс» набуло прав іпотекодержателя за іпотечним договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, доводи позивача про протилежне суперечать дійсним обставинам справи, не ґрунтуються на законі, тому помилкові і врахуванню не підлягають.

Вказані вище правочини щодо відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами не порушували прав боржника, іпотекодавця ОСОБА_1 .

Положення ст. 41 Конституції України, ст.ст. 11, 316, 317, 319, 321, 328, Глави 29 ЦК України передбачають, що право власності на нерухоме майно набувається в порядку, визначеному законом, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом; право власності є непорушним; ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні; особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом; держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.

Отже, захисту підлягає набуте в законний спосіб право власності, право на захист кожен власник реалізує на свій розсуд, незалежно від волі інших осіб і не може бути в цьому протиправно обмежений.

Цивільні права та обов`язки, що виникають із договорів, повинні належно виконуватися; позичальник зобов`язаний повернути кредитору заборговане, а той управі вимагати борг, вимагати виконання порушеного зобов`язання, в тому числі, за рахунок предмета іпотеки; іпотека є одним із видів забезпечення виконання зобов`язання, пов`язана із відповідним зобов`язанням; іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов`язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності; іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (ст.ст. 11-16, 202, 509, 525, 526, 546-548, 572, 573, 575, 589, 590, 593, 611, 614, 623-626, 629, 1050, 1054 ЦК України, ст.ст. 1, 3, 7, 17, 33, інші норми Закону № 898-IV).

Тобто, за загальним правилом застава нерухомого майна (іпотека) пов`язується із реальною наявністю забезпеченого нею зобов`язання, на виконання якого може бути звернено стягнення на предмет іпотеки, і лише у цьому розумінні має правове та практичне (економічне) значення.

Повідомленням-вимогою від 07.09.2020 вих. № 4/з/лід ТОВ «Діджи Фінанс» повідомило ОСОБА_1 про набуття прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, зажадало від нього у 30-денний строк з моменту направлення повідомлення усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості в сумі 5815183,29 грн, визначеної станом на 02.09.2020, і попередило, що в разі невиконання вимоги Товариство зверне стягнення на предмет іпотеки: нежиле приміщення під номером 1, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ,шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені або шляхом набуття права власності на предмет іпотеки (ст.ст. 37, 38 Закону № 898-IV) (а.с. 165 т. 1).

Адресою ОСОБА_1 в цій вимозі була вказана: АДРЕСА_6 , вимога була фактично відправлена 30.11.2020 рекомендованим поштовим відправленням № 853 з повідомленням про вручення і була доставлена та вручена за цією адресою 10.12.2020, що підтверджується поштовими документами, а також підписом працівника пошти, рукописним записом «Кочетов» на рекомендованому поштовому повідомленні та даними відстеження поштового відправлення на офіційному веб-сайті «Укрпошти» (а.с. 166, 174-177 т. 1).

Оскільки борг за кредитним договором ОСОБА_1 не був сплачений, 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» уклало з ТОВ «Міромір Груп» договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966, на підставі якого порядком реалізації прав іпотекодержателя за іпотечним договором № 0602/0906/88-023-Z-1, посвідченим 27.09.2006 приватним нотаріусом Мукачівського міського нотаріального округу Ришкович О.В. за реєстровим № 3108 (з наступними змінами і доповненнями), продало належний ОСОБА_1 предмет іпотеки: вбудоване нежитлове приміщення № 1 площею 268,20 кв. м у будинку АДРЕСА_1 (а.с. 64-65 т. 1).

Право власності ТОВ «Міромір Груп» на куплене за вказаним договором нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000) було 07.07.2021 зареєстровано державним реєстратором приватним нотаріусом Незнайком Є.В.: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 59169620 від 08.07.2021, номер запису про право власності 42882015, іпотека (номер запису про іпотеку 39368080 (спеціальний розділ)) була 07.07.2021 погашена, що зафіксовано в інформаційних довідках із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08.07.2021 № 264968068 і № 264998112, від 02.02.2022 №297617069 (а.с. 62-63 т. 1, а.с. 225-235 т. 2, а.с. 170 «а», 170 «в» т. 3 та ін.). Із припиненням іпотеки перестають існувати й правові підстави для пов`язаних із нею обтяжень відповідного нерухомого майна, заборон щодо нього, такі обтяження припиняються.

За обставин, що наведені вище, необґрунтованими є доводи позивача про порушення державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. вимог закону в частині державної реєстрації заборони відчуження нерухомого майна, яке з 07.07.2021 втратило статус предмета іпотеки.

Згідно з умовами договору купівлі-продажу нерухомого майна від 07.07.2021, зокрема:

продавець стверджує, що за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомлено належним чином, передбаченим діючим законодавством України, іпотекодавця про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки (Преамбула);

вартість вбудованих нежитлових приміщень … відповідно до Звіту про незалежну оцінку нерухомого майна, складеного 23.04.2021 суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертні рішення», … становить 451542,00 грн (п. 2);

відчуження зазначеного нерухомого майна … сторони за договором здійснюють за 452000,00 грн (п. 3).

Закон № 898-IV у редакції, що була чинною на час укладення договору іпотеки (27.09.2006), установлював правила, за якими:

іпотека припиняється у разі реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону (ст. 17 ч. 1 абз. 3);

звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (ст. 33 ч. 3);

у разі порушення основного зобов`язання … іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення; в цьому документі зазначається … вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги; якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (ст. 35 ч. 1);

сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору; позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки;

договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону; визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки;

договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (ст. 36 ч.ч. 1, 2, 3);

якщо … договір про задоволення вимог іпотекодержателя передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір; у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків;

протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки; з дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя;

якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд;

ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна; у разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього;

розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог; решта виручки повертається іпотекодавцю;

іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки;

іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону;

договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки (ст. 38 ч.ч. 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9).

Ці ж визначені Законом № 898-IV правила діяли на час продажу ТОВ «Діджи Фінанс» предмета іпотеки та проведення державної реєстрації права власності ТОВ «Міромір Груп» на куплене нерухоме майно та на цей час (07.07.2021) були уточнені і/або доповнені положеннями, зокрема, про те, що:

якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 35 ч. 1);

окремий договір між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя … може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (ст. 36 ч. 1);

договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст. 37 ч. 2);

якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві …;

дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця; при нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається (ст. 38 ч.ч. 1, 5).

Такі самі правила діяли на час пред`явлення позову (20.07.2021) і розгляду його судами першої (14.12.2021) та апеляційної інстанцій (13.09.2023) за винятком того, що Законом України «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану», який набрав чинності 17.03.2022, розділ VI Закону № 898-IV доповнено пунктом 5-2 про те, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки) … цього Закону.

Право кредитора-іпотекодержателя отримати задоволення своїх вимог за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачене законом, договором і не може заперечуватися як таке, водночас належно реалізоване це право може бути лише з додержанням вимог закону, умов договору і законних майнових прав та інтересів, зокрема, боржника-іпотекодавця.

З огляду на викладене вище, звернення іпотекодержателем стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання могло бути здійснене як на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, так і на підставі окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Виходячи з конкретних обставин справи, що розглядається, та беручи до уваги сформульовані сторонами умови іпотечного договору, укладеного 27.09.2006, з наступними змінами та доповненнями, передовсім, внесеними договором № 3 від 31.05.2011 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору, апеляційний суд констатує, що сторони іпотечного договору реалізували свої права, що випливають із положень ст. 3 ч. 1 п. 3, ст. 6, ст. 627 ч. 1, ст. 629, ст. 638 ч. 1 ЦК України в чинній на час укладання договору редакції, та врегулювали правовідносини щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі у певний конкретний спосіб, що не суперечить закону і засадам добросовісності та справедливості у цивільних відносинах.

Договором № 3 від 31.05.2011 про внесення змін і доповнень до іпотечного договору від 27.09.2006 сторони доповнили іпотечний договір, зокрема, пунктом 12.4. щодо укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, в тому числі, задля продажу предмета іпотеки в порядку, встановленому ст. 38 Закону № 898-IV. Водночас пункт 12.3. іпотечного договору (іпотечне застереження), редакцію якого було дещо змінено, теж залишився в договорі.

Ці умови договору іпотеки є обов`язковими для сторін. ТОВ «Діджи Фінанс» управі було прийняти рішення про задоволення своїх вимог шляхом продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі як на підставі чинного іпотечного застереження (п. 12.3. договору), так і на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя (п. 12.4. договору), тож міркування про недійсність договору купівлі-продажу від 07.07.2021 через те, що попередньо не укладався окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, безпідставні.

Законодавство щодо оформлення права власності на нерухоме майно, яке було чинним станом на 07.07.2021, передбачало, серед іншого:

Закон № 1952-IV:

державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, зокрема:

відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (ст. 10 ч. 3 п.п. 1, 2);

державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (ст. 11 ч. 1);

державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (ст. 27 ч. 1 п. 1);

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою КМ України від 25.12.2015 № 1127 (Порядок державної реєстрації речових прав):

за результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації (п. 18);

для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину (п. 57);

для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату;

у разі подання такого документа державна реєстрація проводиться після спливу 30-денного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк (п. 61).

Зважаючи на умови п.п. 11, 12 іпотечного договору від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023-Z-1, на викладені вище норми Законів № 898-IV, № 1952-IV і Порядку державної реєстрації речових прав, враховуючи також положення ст. 8 ч. 1 ЦК України, слід констатувати, що попри певну некоректність процедури повідомлення боржника-іпотекодавця про порушення основного зобов`язання, пред`явлення до нього письмової вимоги про сплату боргу та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки в разі несплати боргу у встановлений строк, процедура повідомлення та звернення стягнення на предмет іпотеки після спливу вказаного вище строку з моменту одержання вимоги адресатом загалом була виконана. З огляду на зазначення у кредитному та іпотечному договорах одночасно двох місць проживання і реєстрації ОСОБА_1 доцільним задля усунення будь-яких сумнівів щодо відповідного повідомлення було б його надіслання на обидві адреси, що, однак, не спростовує факту отримання позивачем повідомлення за однією з указаних у договорах адрес. Факт отримання документа належно підтверджений, кредитор не має обов`язку перевіряти належність певній особі підписів на поштових документах, доводи про неотримання позивачем документа врахуванню не підлягають.

Поряд із цим, звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу порядком позасудового врегулювання було проведене без дотримання інших вимог законодавства, з істотним порушенням прав іпотекодавця.

За змістом п.п. 1.1., 1.2., 2.1., 2.3., кредитного договору, п.п. 1., 2., 11., 12. іпотечного договору, інших положень цих договорів, забезпечення виконання зобов`язань позичальником передачею майна в іпотеку є обов`язковою умовою надання кредиту, без чого можливість надання кредиту виключалася через недотримання вимог щодо його забезпеченості. При цьому, іпотекою забезпечувалося зобов`язання в повному обсязі, за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачалося задоволення відповідних вимог кредитора. Умови договорів відповідають правилам, що випливають із наведених вище та інших норм закону.

Вчиняючи правочин його сторони зобов`язані дотримуватись принципів добросовісності, справедливості в цивільних відносинах, недопущення порушення прав іншої особи, заподіяння шкоди іншій особі; не є законним правочин, спрямований на заподіяння шкоди іншій особі; встановлення судом недобросовісної поведінки сторін правочину тягне зобов`язання їх припинити зловживання своїми правами, а також застосування інших наслідків, встановлених законом.

Правомірність правочину презюмується, проте, якщо в момент вчинення правочину стороною (сторонами) не були дотримані вимоги, встановлені ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, зокрема, якщо зміст правочину суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, правочин за вимогою особи, цивільні права або законні цивільні інтереси якої порушені, може бути визнаний судом недійсним (ст. 15, ст. 16 ч. 1 п. 2, ст.ст. 203, 204, ст. 215 ч.ч. 1, 3 ЦК України).

У силу положень ст.ст. 179, 181, 190, 316, 328, 509, 524, 533, 590, 632, 1054 ЦК України, положень ст. 38 Закону № 898-IV, обов`язкових для сторін іпотечного договору умов щодо позасудового врегулювання, беручи до уваги, що за рахунок предмета іпотеки повинні проводитися розрахунки за кредитним договором, перехід відповідно до закону права власності на нерухоме майно може відбуватися лише з належним визначенням вартості (ціни) такого майна, яка є істотною умовою при відчуженні майна, має ключове значення для іпотекодавця, боржника.

За загальним правилом ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін, водночас ціна нерухомого майна, яке є предметом іпотеки та право власності на яке переходить у порядку позасудового врегулювання, повинна бути реальною, відповідати рівню звичайних цін на аналогічне майно, що склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предмета іпотеки (ст. 632 ч.ч. 1, 3, ст. 655, ст. 691 ч. 1 ЦК України, ст.ст. 37, 38 Закону № 898-IV).

Порядок встановлення ціни продажу предмета, оскільки така безпосередньо впливає саме на розрахунки за кредитним договором, має установлені законом особливості, які полягають у тому, що передусім ціна встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, хоча може встановлюватися і на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, проте, в усякому разі на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, що є гарантією захисту законних майнових прав боржника, іпотекодавця. Статтею 38 Закону № 898-IV визначені й інші істотні та обов`язкові аспекти розрахунків, що ґрунтуються на належному встановленні ціни предмета іпотеки: розподіл коштів від продажу предмета іпотеки; повернення іпотекодавцю решти виручки; складення іпотекодержателем, який реалізував предмет іпотеки, звіту про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки та надіслання його, зокрема, іпотекодавцю, боржнику.

Сторони кредитних правовідносин, які виникли та виконувалися в іноземній валюті, скористалися своїм правом (зокрема, ст. 192 ч. 2, ст. 533 ч. 2 ЦК України) урегулювати свої іпотечні відносини відповідно до змісту основного зобов`язання теж із визначенням вартості предмета іпотеки у валютному еквіваленті: станом на 31.05.2011 сторони оцінили предмет іпотеки у 261500,00 дол. США, що за офіційним курсом НБУ 1,00 дол. США/7,9706 грн (посилання в мережі Internet на офіційний веб-сайт Національного банку України https://bank.gov.ua/ua/markets/exchangerates?date=31.05.2011&period=daily) на день укладення цього договору становить у еквіваленті 2084311,90 грн.

З огляду на узгоджений сторонами принцип визначення вартості (ціни) предмета іпотеки, що не змінювався, всі подальші дії, що могли пов`язуватися з вартістю (ціною) предмета іпотеки та її врахуванням у розрахунках за основним зобов`язанням, повинні були вчинятися виходячи з відповідного співвідношення гривні і долара США (офіційного валютного курсу НБУ) на день вчинення таких дій.

25.05.2012 ПАТ «Сведбанк» продало ПАТ «Дельта Банк» право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 124664,01 дол. США, який більш ніж удвічі перекривався вартістю предмета іпотеки.

02.09.2020 ПАТ «Дельта Банк» відступило ТОВ «Діджи Фінанс» право вимоги до ОСОБА_1 боргу за кредитним договором у розмірі 210657,64 дол. США (еквівалент 5815183,29 грн), який більш ніж на 50 тисяч доларів США перекривався вартістю предмета іпотеки.

07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» продало ТОВ «Міромір Груп» предмет іпотеки за 452000,00 грн, що на дату продажу за офіційним курсом НБУ 1,00 дол. США/ 27,2497 грн (https://bank.gov.ua/ua/markets/exchangerates?date=07.07.2021&period=daily) становило еквівалент 16587,34 дол. США, тобто, у валютному виразі майже у 16 (!) разів менше оціненої сторонами іпотечного договору вартості предмета іпотеки, а в гривневому виразі майже у 13 (!) разів менше розміру боргу ОСОБА_1 , тоді як оцінена сторонами іпотечного договору вартість предмета іпотеки (261500,00 дол. США х 27,2497 = 7125796,55 грн) більш ніж на 1,3 мільйона гривень перекривала борг за кредитним договором.

За таких обставин із боргу за кредитним договором у розмірі 5815183,29 грн продажем предмета іпотеки могло бути покрито лише 7,77%, а решта 92,23% (5363343,55 грн) боргу залишалася б не погашеною.

На стадії апеляційного розгляду справи суд враховуючи також положення ст. 81 ч. 7, ст. 367 ч. 3 ЦПК України неодноразово роз`яснював сторонам право подати суду докази на підтвердження обставин, пов`язаних із оцінкою предмета іпотеки, із розрахунками між сторонами у зв`язку з відчуженням предмета іпотеки з наданням звіту про розподіл коштів, виручених від продажу, доказів відображення в бухгалтерському обліку руху коштів і зобов`язань за основним боргом, іпотекою тощо.

05.04.2023 до апеляційного суду надійшов лист ТОВ «Діджи Фінанс» від 03.04.2023 (без реєстраційного номера), підписаний директором Товариства М.Е. Романенком і засвідчений печаткою Товариства, про те, що у зв`язку із задоволенням своїх вимог як іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки ТОВ «Міромір Груп» відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за договором від 07.07.2021, приймаючи до уваги чинність зазначеного договору на момент судового розгляду справи № 303/5688/21, ТОВ «Діджи Фінанс» повідомляє суду про відсутність майнових претензій до ОСОБА_1 на даний час (а.с. 21 т. 4).

Інших документів по суті питання відповідачі апеляційному суду не надали. Зазначений лист не є належним, допустимим і достатнім доказом припинення кредитного зобов`язання ОСОБА_1 за договором від 27.09.2006 № 0602/0906/88-023, не є первинним бухгалтерським документом (ст.ст. 1, 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні», інші норми законодавства), не відображає жодної конкретної господарської операції, її офіційного обліку, не підписаний також і головним бухгалтером Товариства і т.ін. Лист жодним чином не може замінити обов`язковий відповідно до закону і не наданий ТОВ «Діджи Фінанс» звіт іпотекодержателя про розподіл коштів, виручених від продажу предмета іпотеки. Крім того, зміст листа не дозволяє зробити ствердний висновок про остаточну відсутність до ОСОБА_1 майнових претензій у зв`язку з правовідносинами, що виникли.

Продаж предмета іпотеки за вочевидь радикально заниженою ціною не має в справі пояснення окрім такого, що вартість предмета іпотеки була визначена суб`єктом оціночної діяльності та відповідає волі сторін договору купівлі-продажу, укладеного 07.07.2021. Звіт ТОВ «Експертні рішення» про незалежну оцінку нерухомого майна від 23.04.2021, яким обґрунтована ціна проданого за договором від 07.07.2021 предмета іпотеки, теж не був наданий судам першої та апеляційної інстанцій, тож підстави, з яких цим суб`єктом оціночної діяльності була визначена вартість нерухомого майна, не були доведені відповідачами до відома суду та учасників процесу, така вартість майна у справі належним документальним доказом не підтверджена, а доводи сторони позивача про її заниження не спростовані.

Твердження позивача про наявність у нього переважного права купівлі предмета іпотеки безпідставне, позаяк закон для нього такого права не встановлює, на момент продажу він був власником нерухомого майна, а спосіб захисту його майнових прав у такому випадку лежить у площині врегулювання боргового (кредитного) зобов`язання, звільнення у зв`язку з цим належного йому майна від обтяжень, узгодження ціни продажу майна тощо у порядку, встановленому законом і договором.

Апеляційний суд зауважує, що у справі відсутні будь-які докази узгодження з ОСОБА_1 ціни продажу предмета іпотеки, повідомлення іпотекодержателем іпотекодавцю про ціну, за якою продається предмет іпотеки, іпотекодавець заперечує свою обізнаність щодо цього і його доводи нічим не спростовані. Тим часом, будучи обізнаним про таку ціну продажу належного йому майна ОСОБА_1 управі був діяти з метою врегулювання заборгованості за кредитним договором виходячи саме з таких обставин, управі був сплатити кредитору борг виходячи з визначеної тим ціни предмета іпотеки, міг реалізувати своє право, передбачене п. 15 іпотечного договору, і т.ін., проте, був позбавлений такої можливості.

Висновком судової будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи від 13.09.2022 № 0036/2022, виконаної судовим експертом Павличем О.В. на замовлення ОСОБА_1 (ст. 106 ЦПК України), ринкова вартість вбудованого нежитлового приміщення АДРЕСА_5 станом на 23.04.2021 визначається в сумі 4978412,00 грн (а.с. 51-68 т. 3). Ця сума на день її визначення є еквівалентом 177393,69 дол. США (4978412,00 грн : 28,0642) (https://bank.gov.ua/ua/markets/exchangerates?date=23.04.2021&period=daily). І ця вартість більш ніж у 10 разів перевищує як у валютному, так і в гривневому виразі ціну предмета іпотеки, визначену договором від 07.07.2021. Наявність чи відсутність вищевказаного висновку судового експерта не впливає на суть установленого в справі сукупністю інших доказів і матеріалів, утім, висновок додатково ілюструє явну невідповідність установленої договором від 07.07.2021 ціни продажу предмета іпотеки реальній, звичайній ціні на цей вид майна.

У разі, якщо внаслідок продажу предмета іпотеки за ціною 452000,00 грн решта заборгованості ОСОБА_1 (5363343,55 грн або 196824,28 дол. США на 07.07.2021) списана, анульована, вважається погашеною (прощення боргу, ст. 605 ЦК України), то у ОСОБА_1 виникає податкове зобов`язання з бази нарахування, якою є сума прощеного боргу. У разі, якщо поза погашеною продажем іпотеки сумою кредитне зобов`язання залишається в обліку як невиконане (залишається решта боргу), ОСОБА_1 залишається і надалі зобов`язаним на суму, еквівалентну майже 200 тисячам доларів США. Залишаються і відповідні питання обліку зобов`язань, коштів, прибутку/збитку та оподаткування і у ТОВ «Діджи Фінанс». Утім, за такої явної невідповідності розміру боргу, право вимоги якого набуло ТОВ «Діджи Фінанс», і ціни продажу предмета іпотеки офіційні відомості про дійсний рух і облік коштів і зобов`язань як наслідок договору, укладеного 07.07.2021, суду не надані.

Такі обставини призвели одночасно до позбавлення ОСОБА_1 права власності на нерухоме майно значної вартості і при цьому до повної невизначеності щодо врегулювання кредитного зобов`язання як у цілому, так і щодо частини зобов`язання, тоді як дійсна вартість предмета іпотеки дозволяла з його продажем залежно від обґрунтовано визначеної реальної ціни майна розрахуватися за кредитним зобов`язанням повністю або, в усякому разі, за основною його частиною. Належні докази погашення за рахунок предмета іпотеки будь-якої частини кредитного зобов`язання відсутні, рівно як відсутні й докази припинення кредитного зобов`язання із реалізацією предмета іпотеки.

Наведене (недобросовісні дії передовсім іпотекодержателя, зловживання правом, невиконання імперативних вимог закону, що пов`язуються з позасудовим врегулюванням, правова невизначеність щодо кредитного зобов`язання тощо) виключало по суті для іпотекодавця можливість застосування передбаченого ст. 38 Закону № 898-IV способу захисту порушеного права шляхом пред`явлення до іпотекодержателя вимоги про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Такий спосіб захисту можливий, коли необхідні для цього параметри кредитного та іпотечного зобов`язань належно визначені, погашається конкретний борг чи визначена конкретно його частина, визначається та документально підтверджується залишок боргу, учасники спірних правовідносин діють загалом у межах закону та договору і спір стосується певних розбіжностей у ціні предмета іпотеки, яка визначалася загалом із додержанням установлених правил, тощо. У справі, що розглядається, цілком протилежні у відповідній частині обставини.

За встановлених обставин не є еквівалентними для власника предмета іпотеки вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього і вимоги про визнання недійсним укладеного фактично на шкоду йому правочину та витребування набутого на підставі такого правочину майна. Якщо визнання правочину недійсним і витребування майна від набувача поза сумнівом ефективно і швидко захищають порушені майнові права позивача, то вимога про відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього за обставин, коли вартість проданого майна покриває мізерну частину кредитного боргу і йдеться про кошти в усякому разі в розмірі понад 100 тисяч доларів США, навіть у разі її задоволення тягне значні ризики щодо реального, дійсного, у розумний строк захисту і поновлення майнових прав позичальника та власника предмета іпотеки.

Право вибору способу захисту права належить позивачеві. Як іпотекодавець і власник нерухомого майна, яке відчужене іпотекодержателем, ОСОБА_1 не може бути позбавлений права оспорити судовим порядком правочин, на підставі якого його позбавлено права власності, він є особою, майнових прав якої безпосередньо стосується такий правочин, тому пред`явлення ним вимоги про визнання правочину недійсним правомірне (ст. 15 ч. 1, ст. 16 ч. 1, ч. 2 п. 2, ст. 215 ч.ч. 1, 3, наведені вище норми ЦК України). Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ст. 216 ч. 1 ЦК України). Встановлений ст. 38 Закону № 898-IV спосіб захисту за відповідних умов порушеного права не виключає можливості застосування інших способів захисту порушеного права, які є належними та ефективними за конкретних обставин, що виникають у спірних правовідносинах.

Договором купівлі-продажу нерухомого майна, укладеним 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» із ТОВ «Міромір Груп» і посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966, явно, очевидно та істотно порушені майнові права та законні майнові інтереси ОСОБА_1 як позичальника за кредитним договором, власника предмета іпотеки та іпотекодавця. Позбавлення ОСОБА_1 у наведений вище спосіб права власності на нерухоме майно вельми значної вартості, на предмет іпотеки із цілковитою очевидністю є несправедливим, покладає на позичальника та іпотекодавця у відповідних зобов`язаннях непропорційний і надмірний тягар. Продаж предмета іпотеки за заниженою ціною є однією з підстав позову, обґрунтованість якої по суті знайшла своє підтвердження під час апеляційного розгляду справи. Вимога про визнання цього договору недійсним як такого, що суперечить закону та істотно порушує права власника нерухомого майна, обґрунтована, доведена, правова позиція позивача в цій частині відповідачами в належний процесуальний спосіб не спростована, тож договір підлягає визнанню недійсним.

Із визнанням недійсним правочину, на підставі якого ТОВ «Міромір Груп» набуло у власність належне ОСОБА_1 нерухоме майно, перестає існувати правова підстава для набуття цим Товариством права власності.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (ст. 330 ч. 1 ЦК України). Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ч. 1 ЦК України).

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадках, передбачених частиною 1 статті 388 ЦК України, зокрема, у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (ст. 388 ч. 1 п. 3 ЦК України).

Спірне нерухоме майно вибуло з власності ОСОБА_1 поза його волею, на підставі правочину, вчиненого з порушенням вимог закону, який є недійсним. ТОВ «Діджи Фінанс» не мало права відчужувати предмет іпотеки з порушенням вимог закону та прав ОСОБА_1 . Укладення ОСОБА_1 іпотечного договору не може в даному випадку свідчити про його волевиявлення на відчуження нерухомого майна, позаяк іпотечний договір був спрямований на правомірне відчуження предмета іпотеки в разі наявності для того законних підстав.

Своєю чергою ТОВ «Міромір Груп» будучи достеменно обізнаним про те, що купує саме предмет іпотеки і його вартість має істотне значення, набуваючи у власність нерухоме майно за вочевидь заниженою вартістю, яка явно не відповідає рівню ринкових цін на таке майно, виходячи з потреби діяти у цивільних відносинах добросовісно, розумно, з необхідною обачністю, не було позбавлене можливості перевірити вартість запропонованого до купівлі предмета іпотеки, з`ясувати дійсну вартість нерухомого майна як самостійно, так і з використанням фахової допомоги, тощо, чого не зробило.

Відтак ТОВ «Міромір Груп» могло знати, що купує майно, відчужувати яке у силу імперативних норм закону за ціною, що не є реальною, явно не відповідає рівню звичайних цін на аналогічне майно, які склалися на ринку на момент укладення договору щодо відчуження предмета іпотеки, ТОВ «Діджи Фінанс» у дійсності не мало права. Перешкод для такої обізнаності ТОВ «Міромір Груп» не мало, поведінку покупця в договорі від 07.07.2021 не можна визнати добросовісною і розумною, тому це Товариство не є добросовісним набувачем у розумінні частини 1 статті 388 ЦК України.

ОСОБА_1 не був стороною договору, укладеного 07.07.2021 ТОВ «Діджи Фінанс» із ТОВ «Міромір Груп», і не перебуває в договірних відносинах із ТОВ «Міромір Груп», витребування нерухомого майна від цього Товариства уможливлює відновлення права власності позивача на майно та державної реєстрації цього права.

Вимоги про визнання правочину недійсним і про витребування майна з чужого незаконного володіння загалом спрямовані на відновлення становища, яке існувало до порушення права, на забезпечення правової визначеності. Задоволення цих вимог є справедливим, відповідає вимогам закону та не може розглядатися як порушення прав ТОВ «Діджи Фінанс», оскільки за дотримання відповідних умов матиме наслідком відновлення як права власності ОСОБА_1 на нерухоме майно, так і права іпотеки ТОВ «Діджи Фінанс». Сторони не позбавлені права належним чином, з додержанням норм закону, умов договорів і взаємних майнових прав урегулювати свої відносини за згодою між собою, а в разі її недосягнення судовим порядком. У контексті встановленого під час апеляційного розгляду справи не можна вважати порушеними і майнові права ТОВ «Міромір Груп», оскільки немає жодних перешкод для врегулювання відносин продавця та покупця нерухомого майна за договором від 07.07.2021 відповідно до умов договору, які вони узгодили між собою.

Виходячи з викладеного, у спірних правовідносинах у частині, в якій апеляційна скарга обґрунтована та доведена, підлягає захисту саме право власності ОСОБА_1 на нерухоме майно та його майнові права як боржника та іпотекодавця, тому на підставі ст. 376 ч. 1 п.п. 2, 4 ЦПК України апеляцію ОСОБА_1 слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні вимог позову, пред`явлених до ТОВ «Діджи Фінанс» і ТОВ «Міромір Груп» про визнання правочину недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати, вимоги позивача до цих відповідачів про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного ними 07.07.2021, і про витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити, визнати цей договір недійсним і витребувати на користь ОСОБА_1 з незаконного володіння ТОВ «Міромір Груп» належне йому нерухоме майно. В іншій частині на підставі ст. 375 ЦПК України апеляційну скаргу ОСОБА_1 слід залишити без задоволення, а правильне по суті у цій частині рішення суду першої інстанції без змін.

Керуючись ст. 374 ч. 1 п.п. 1, 2, ст. 375, ст. 376 ч. 1 п.п. 2, 4, ст. 382 ЦПК України, апеляційний суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково,

рішення Мукачівського міськрайонного суду від 14 грудня 2021 року в частині відмови в задоволенні вимог позову ОСОБА_1 , пред`явлених до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» про визнання правочину недійсним та витребування майна з чужого незаконного володіння скасувати,

вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» і Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп»

про

визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного ТОВ «Діджи Фінанс» із ТОВ «Міромір Груп» 7 липня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966,

і про

витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити,

визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений Товариством з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» із Товариством з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп» 7 липня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. за реєстровим № 966;

витребувати на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрованого за адресою: АДРЕСА_7 , з незаконного володіння Товариства з обмеженою відповідальністю «Міромір Груп», , місцезнаходження: 04071, місто Київ, вулиця Щекавицька, будинок 37/48, офіс 1, вбудовані нежитлові приміщення площею 268,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 000;

в іншій частині залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а рішення Мукачівського міськрайонного суду від 14 грудня 2021 року без змін;

стягнути на користь ОСОБА_1 :

у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції з ТОВ «Діджи Фінанс» 454,00 грн і з ТОВ «Міромір Груп» 4969,41 грн у рахунок відшкодування витрат із оплати судового збору;

у зв`язку з розглядом справи у суді апеляційної інстанції з ТОВ «Діджи Фінанс» 681,00 грн і з ТОВ «Міромір Груп» 7454,12 грн у рахунок відшкодування витрат із оплати судового збору.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення може бути оскаржена до Верховного Суду. Повне судове рішення складене 22 жовтня 2023 року.

Судді