Житомирський апеляційний суд
Справа №277/209/23 Головуючий у 1-й інст. Греська В.А.
Категорія 32 Доповідач Шевчук А. М.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2023 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Шевчук А.М.,

суддів: Талько О.Б., Коломієць О.С.,

за участі секретаря судового засідання Кузьменко А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі

цивільну справу №277/209/23 за позовом ОСОБА_1 до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос» про розірвання договору оренди земельної ділянки,

за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою через адвоката Грабового Олександра Анатолійовича,

на рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 31 травня 2023 року, яке ухвалене під головуванням судді Греська В.А. в смт.Ємільчино,

в с т а н о в и в:

У лютому 2023 року ОСОБА_1 , через представника адвоката Грабового О.А., звернулася до суду з позовом до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос» (далі-ПОСП «Колос»). Просила розірвати договір оренди землі, укладений 08 липня 2015 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Перший Агростандарт+».

Позов обґрунтований тим, що у грудні 2011 року розпорядженням голови Ємільчинської районної державної адміністрації Жовновській М.А. надано у власність земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 4,2514 га з кадастровим номером :02:000:0011, яка знаходиться на території Симонівської сільської ради Ємільчинської громади Новоград-Волинського району Житомирської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯМ №440478. У липні 2015 року між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальності «Перший Агростандарт+» укладений договір оренди вищезазначеної земельної ділянки строком на 10 років, тобто до 08 липня 2025 року. У 2018-2019 роках діяльність ТзОВ «Перший Агростандарт+» припинена внаслідок реорганізації шляхом приєднання спочатку до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Поліський край», а у наступному - приєднання до Приватно-орендного сільськогосподарського підприємства «Колос», що підтверджується передавальним актом. Отже, внаслідок припинення діяльності ТзОВ «Перший Агростандарт +» орендарем спірної земельної ділянки стало ПОСП «Колос». За умовами договору оренди землі, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання; розмір орендної плати у рік становить 843,70 грн, що складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у п.2.4 договору (п.4.1 договору); орендна плата вноситься у строк до 31 грудня кожного року оренди (п.4.3 договору); за домовленістю сторін орендна плата може сплачуватися у натуральній формі або відробітковій формі за діючими цінами на продукцію, роботи та послуги, передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (п.4.4 договору); у разі не внесення орендної плати у строк, визначений договором, сплачується пеня у розмірі 0,1% від несплаченої суми за кожен день прострочення (п.4.7 договору). Разом із тим, ТзОВ «Перший Агростандарт+», а у подальшому ПОСП «Колос» систематично сплачували орендну плату не до, а після 31 грудня кожного року оренди та не через касу орендаря. Орендну плату за 2019 рік ОСОБА_2 не отримала. Внаслідок цього, у червні 2020 року ОСОБА_2 звернулася до ТзОВ «Перший Агростандарт+» та ПОСП «Колос» із повідомленням про припинення договору оренди земельної ділянки. Крім того, про факт зміни орендаря орендодавця не повідомляли. Також в 2016-2018 роках всупереч п.4.2 договору ТзОВ «Перший Агростандарт+» під час сплати орендної плати індексу інфляції не враховувало, а тому орендодавець отримувала орендну плату не у повному обсязі. Після отримання повідомлення орендодавця про припинення договору оренди землі, орендарі не вживали заходів, спрямованих на усунення недоліків, та не вважали, що з їх сторони допущені порушення умов договору, які тягнуть припинення дії договору. ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла. Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 28 квітня 2021 року ОСОБА_1 є спадкоємцем орендодавця-спадкодавця на спірну земельну ділянку. Після прийняття позивачем спадщини орендар-відповідач продовжує порушувати п.4.3 договору - строк здійснення виплати орендної плати та не враховувати при виплаті індексу інфляції, що призводить до часткової сплати орендної плати. Станом на 2023 рік відповідач не виплатив орендної плати за 2022 рік, що свідчить про порушення останнім прав позивача, як власника земельної ділянки, яку передано в оренду. Отже, наголошено на тому, порушення відповідачем строків здійснення виплати орендної плати, яка здійснювалася поза межами каси відповідача, та сплата орендної плати без урахування індексу інфляції є підставами для розірвання договору оренди землі.

Рішенням Ємільчинського районного суду Житомирської області від 31 травня 2023 року в задоволенні позову відмовлено за безпідставністю.

Не погодившись із рішенням суду першої інстанції, позивач ОСОБА_1 через представника адвоката Грабового О.А. подала апеляційну скаргу. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити у повному обсязі.

Доводи апеляційної скарги аргументує тим, що суд першої інстанції не прийняв до уваги того факту, що в спірних правовідносинах змінився не лише орендодавець, але і орендар, про що орендодавця повідомлено не було. Порушення відповідачем умов договору мало систематичний характер, починаючи з 2016 року, що підтверджено матеріалами справи. Крім того, під час розгляду справи відповідач не надав жодних пояснень з приводу правових підстав відмови ОСОБА_2 у розірванні договору оренди земельної ділянки, не надав доказів належного виконання умов договору оренди за період з 2016 року по 2022 рік. Наполягає на тому, що порушення відповідачем строків та порядку виплати орендної плати, а також її сплата без урахування індексу інфляції є підставами для розірвання договору оренди в судовому порядку.

Відзиву на апеляційну скаргу не надходило. За змістом частини третьої ст.360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.

В судовому засіданні, проведеному в режимі відеоконференції, представник ОСОБА_1 адвокат Грабовий О.А. апеляційну скаргу підтримав, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився. Відповідач про дату, час і місце розгляду справи повідомлений завчасно належним чином (а.с.129). Про причини неявки свого представника суд не повідомив. У разі неповідомлення суд про причини неявки вважається, що учасник судового процесу не з`явився в судове засідання без поважних причин. За змістом положень частини другої ст.372 ЦПК України неявка учасника справи, який належним чином повідомлений про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає її розгляду. Крім того, явка до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції відповідно до положень ст.367 ЦПК України, колегія суддів апеляційного суду доходить висновку, що апеляційна скарга не може бути задоволена з наступних підстав.

Відповідно до положень ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст.13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно з частиною першою ст.32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У пункті «д» частини першої ст.141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Згідно з ст.ст.13,15,21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.

Згідно з частиною другою ст.651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої ст.3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Відповідно до положень ст.526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Винна поведінка, яка є підставою для припинення правовідносин, кореспондується з обов`язком та небажанням кредитора його виконувати на умовах, визначених договором.

Із матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 на праві власності належала земельна ділянка площею 4,2514 га з кадастровим номером :02:000:0011 із цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Симонівської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області, що підтверджується копією державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯМ №440478 (а.с.14).

Відповідно до договору оренди землі від 08 липня 2015 року ОСОБА_2 (орендодавець) надала, а ТзОВ «Перший Агростандарт+» (орендар) прийняла в строкове платне користування вищевказану земельну ділянку строком на 10 років (а.с.15-19).

У пунктах 4.1, 4.2, 4.3 статті 4 договору оренди землі прописано, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі готівкою через касу орендаря з письмовим підтвердженням орендодавцем факту одержання готівки в день її одержання. Розмір орендної плати у рік становить 843,70 грн, що складає 5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, зазначеної у пункті 2.4 цього договору. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її індексації. Індексація здійснюється шляхом множення розміру орендної плати за поточний рік на коефіцієнт індексації. Цей коефіцієнт індексації визначається станом на 01 січня кожного року за конкретною формулою із застереженням, що у разі, якщо індекс споживчих цін не перевищує 110%, такий індекс застосовується із значенням 110, тобто коефіцієнт індексації дорівнює 1. Відповідно до цього договору жодні інші види індексації та формули індексів для обчислення розміру орендної плати не визначаються та не застосовуються. Орендна плата вноситься у строк до 31 грудня кожного року оренди.

Також у пункті 12.6 статті 12 сторони договору оренди землі досягли домовленості про те, що перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання цього договору.

Із протоколу загальних зборів учасників ТОВ «Перший Агростандарт+» від 12 червня 2018 року №12 убачається, що діяльність ТзОВ «Перший Агростандарт+» припинена шляхом приєднання до СТОВ «Поліський Край» (а.с.20-22).

Згідно з рішенням учасника ТзОВ «Перший Агростандарт+» від 01 серпня 2019 року №14 внесені зміни до рішення загальних зборів учасників ТзОВ «Перший Агростандарт+», яке оформлене протоколом від 12 червня 2018 року №12, про припинення діяльності ТзОВ «Перший Агростандарт+» в частині реорганізації ТзОВ «Перший Агростандарт+» щодо визначення товариства, до якого відбулося приєднання змінено з Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Поліський край» на Приватно-орендне сільськогосподарське підприємство «Колос» та припинено ТзОВ «Перший Агростандарт+» шляхом приєднання до ПОСП «Колос» (а.с.23-28).

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Із копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 28 квітня 2021 року слідує, що позивач ОСОБА_1 є спадкоємцем майна ОСОБА_2 , яке зазначене у заповіті. Так, спадщина, на яку видане вищевказане свідоцтво, складається з земельної ділянки площею 4,2514 га з кадастровим номером :02:000:0011, цільове призначення якої - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Симонівської сільської ради Ємільчинського району Житомирської області (а.с.34).

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28 квітня 2021 року №254869977, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0011 зареєстроване 28 квітня 2021 року за ОСОБА_1 , тобто позивачем, на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 28 квітня 2021 року (а.с.36).

Частинами першою та третьою ст.148-1 ЗК України у редакції на час набуття позивачем права власності на земельну ділянку, унормовано, що до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Отже, на виконання положень ст.148-1 ЗК України, спадкоємець (новий орендодавець) повинен повідомити орендаря про прийняття ним спадщини та про перехід до нього прав та обов`язків за договором оренди.

Дотримання вищевказаних дій для власника, до якого перейшло право власності на земельну ділянку, є важливим етапом, спрямованим для налагодження виплати орендної плати за укладеним до переходу права власності договором.

Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 10 березня 2021 року в справі №146/350/20 та від 28 квітня 2021 року в справі №341/245/19.

Отже, саме на позивача, як нового орендодавця, Закон покладає обов`язок доведення до відповідача, як орендаря земельної ділянки, інформації про перехід права власності із зазначенням: кадастрового номера, місця розташування та площі земельної ділянки; прізвища, ім`я, по батькові нового власника; місця проживання нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів.

Відповідно до ст.81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Разом із тим, матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 після набуття нею у порядку спадкування за заповітом права власності на земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0011 повідомила орендаря ПОСП «Колос» про перехід до неї прав та обов`язків, передбачених договором оренди від 08 липня 2015 року, тобто, що ПОСП «Колос» був обізнаний про правонаступництво ОСОБА_2 .

Із огляду на вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що несплата орендної плати за період із 2021 року по 2022 рік мала місце у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 обов`язку, передбаченого частиною третьою ст.148-1 ЗК України, а не внаслідок винної поведінки відповідача. Суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що невиплата орендної плати зумовлена діями орендодавця, який створив перешкоди для належного виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати, а тому підстави для розірвання договору оренди землі у зв`язку з систематичною невиплатою орендарем орендодавцю орендної плати відсутні.

Доводи апеляційної скарги про те, що орендодавця ОСОБА_2 не повідомляли про зміну орендаря не можуть слугувати підставою для розірвання договору оренди землі, оскільки відповідно до приписів пункту 12.6 ст.12 договору оренди землі реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для розірвання договору та ОСОБА_2 про заміну орендаря була обізнана, що підтверджується письмовим зверненням останньої не лише до ТзОВ «Перший Агростандарт+», а й до ПОСП «Колос» з повідомленням про припинення договору оренди землі у червні 2020 року (а.с.29-30).

Посилання в апеляційній скарзі на висновки Верхового Суду, викладені в постановах від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 та від 06 березня 2019 року в справі №183/262/17, безпідставні з огляду на відмінність обставин, враховуючи, що в цій справі права орендодавця перейшли до позивача в порядку спадкування.

Посилання в апеляційній скарзі на здійснення виплат без індексації висновків суду першої інстанції не спростовує з огляду на вищевикладене та додаткового правового обґрунтування не потребує.

Решта доводів апеляційної скарги ґрунтується на помилковому тлумаченні норм матеріального права та на переоцінці доказів, яким правильно надана оцінка судом першої інстанції у відповідності до положень ст.89 ЦПК України.

За положеннями ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає рішення суду першої інстанції без змін, оскільки рішення ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст.259,268,367-368,374-375,381-384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану через адвоката Грабового Олександра Анатолійовича, залишити без задоволення.

Рішення Ємільчинського районного суду Житомирської області від 31 травня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: