Житомирський апеляційний суд
Справа №278/2/22 Головуючий у 1-й інст. Євген Татуйко
Категорія 84 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 жовтня 2023 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Коломієць О.С., Шевчук А.М.,

за участю секретаря Бузган А.Г.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 278/2/22 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» про стягнення штрафу за невиконання умов договору, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 4 липня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Татуйка Є.О.,

ВСТАНОВИВ:

У січні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом, в якому зазначила, що 30 березня 2016 року уклала з Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив « Тетерів» договір суперфіцію, згідно з яким передала останньому у користування належну їй земельну ділянку, площею 1,1657 га, кадастровий номер :04:000:0047, яка розташована в с. Оліївка Житомирського району Житомирської області. Вказана земельна ділянка призначена для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Метою надання у користування цієї земельної ділянки є здійснення Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив « Тетерів» будівництва багатоповерхових житлових будинків.

Договором передбачено, що плата за користування земельною ділянкою складається з платежів, зазначених у додатковому договорі та перераховується на розрахунковий рахунок суперфіціара або видається готівкою у строки, визначені додатковим договором.

У договорі суперфіцію також зазначено, що плата за користування земельною ділянкою в подальшому, після введення в експлуатацію кожної секції окремої черги об`єкта капітального будівництва, буде замінена на відповідну кількість квартир та відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі в кожній окремій введеній в експлуатацію черзі об`єкта капітального будівництва, в порядку та на умовах, визначених сторонами в додатковому договорі.

Суперфіціарій зобов`язувався протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої секції об`єкта капітального будівництва вчинити дії по внесенню відповідних змін до договору в частині реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квартир та надати суперфіціару документи для реєстрації права власності на вказане нерухоме майно.

Позивачка вказує, що цього ж дня між нею та ЖБК « Тетерів» також укладено додаткову угоду до вказаного договору, якою передбачено, що суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти з суперфіціаром додаткову угоду до вказаного договору або укласти новий договір, за яким в рахунок оплати за право користування земельною ділянкою передати суперфіціару у власність конкретно визначені квартири на 2,5 та 8 поверхах зданих в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва із зазначенням їх характеристик, на загальну площу, яка становить 11% загальної площі збудованих квартир відповідної черги об`єкта, а також відповідну площе нежитлових приміщень у завершених будівництвом та зданих в експлуатацію черг об`єкта нерухомості.

ОСОБА_1 також зазначає, що 5 травня 2016 між нею, ЖБК « Тетерів» та відповідачем укладений договір, яким внесені зміни до договору суперфіцію, зокрема, замінено суперфіціарія на ТОВ « Артхаус Груп».

З інформації Управління ДАБІ у Житомирській області їй стало відомо про те, протягом періоду з 21 вересня 2017 року до 12 квітня 2021 року відповідачем збудовано та введено в експлуатацію: 33178,30 кв.м. загальної площі будинку; 25022,10 кв.м. загальної площі квартир; 445 квартир у багатоквартирному будинку.

Отже, у зв`язку з введенням в експлуатацію 25022,10 кв.м. загальної площі квартир об`єкта капітального будівництва відповідач зобов`язаний був здійснити заміну плати за користування земельною ділянкою на відповідну кількість квартир та нежитлової площі в кожній окремій введеній в експлуатацію черзі об`єкта капітального будівництва, визначеній у додатковій угоді.

Тобто, із 25022,10 кв.м. загальної площі введених в експлуатацію квартир відповідач зобов`язаний був визначити 11 % конкретних квартир ( 48-49 квартир, загальна площа яких становить 2752 кв.м.), й передати це нерухоме майно в рахунок оплати за користування земельною ділянкою за договором суперфіцію.

Позивачка вказує, що згідно з додатковими угодами їй передано у власність лише 1652 кв.м. ( 30 квартир) за вказаним договором, однак 1099 кв.м. житлової площі, які відповідач зобов`язувався передати у власність в рахунок оплати за договором суперфіцію, й досі не передано.

Вказані обставини свідчать про неналежне виконання ТОВ « Артхаус Груп» договірних зобов`язань, що є підставою для застосування відповідальності, передбаченої договором суперфіцію.

Враховуючи вищезазначене, просила стягнути з відповідача на свою користь штраф у розмірі 5000000 грн.

Заочним рішенням Житомирського районного суду Житомирської області від 4 липня 2022 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким задовольнити позов.

На обгрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що відповідач частково виконав умови договору, передавши їй у власність лише 1652,85 кв.м. загальної площі квартир, замість 2752 кв.м. й відмовляється передавати їй решту площі.

23 квітня 2021 року вона направила на адресу ТОВ « Артхаус Груп» вимогу щодо виконання умов договору суперфіцію. У подальшому вона неодноразово зверталася до відповідача з метою вирішення питання щодо укладення додаткових угод й передачу їй у власність вказаного нерухомого майна. Однак, ці вимоги не були виконані ТОВ « Артхаус Груп».

При цьому, відповідач після введення в експлуатацію об`єкта будівництва на належній їй земельній ділянці, достовірно знаючи про необхідність визначення квартир, які мають бути передані їй у власність в якості плати за користування земельною ділянкою, здійснив відчуження квартир на користь третіх осіб.

Вирішуючи спір, суд першої інстанції не надав належної оцінки її доводам, залишив поза увагою зміст договору суперфіцію та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.

Наявний в матеріалах справи лист Управління ДАБІ у Житомирській області беззаперечно підтверджує факт прийняття в експлуатацію об`єктів нерухомості, збудованих на належній їй земельній ділянці, а також факт видачі відповідачеві відповідних сертифікатів. Вказана обставина є достатньою для застосування штрафних санкцій, передбачених договором суперфіцію.

В судовому засіданні представник ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та пояснив, що умовами укладеного між сторонами договору чітко передбачений обов`язок відповідача після введення в експлуатацію об`єкта нерухомості передати ОСОБА_1 у власність відповідну кількість житлової та комерційної площі у цьому об`єкті. При цьому, передача позивачці 50000 дол. США не звільняє відповідача від цього обов`язку, оскільки згідно з п. 1 договору вказані кошти є попередньою оплатою, які повертаються суперфіціарію при передачі у власність позивачці нерухомого майна, пропорційно до отриманої площі.

Грошові кошти в сумі 50000 дол. США одразу будуть повернуті відповідачеві після виконання ним вказаних зобов`язань. Договір визначає таку площу лише у відсоткову співвідношенні із загальною площею об`єкта капітального будівництва, відтак розмір отриманої ОСОБА_1 попередньої оплати не має жодного відношення до визначення розміру плати за користування земельною ділянкою.

Звертає увагу на ту обставину, що на даний час невизначеними є 1099 кв.м. загальної площі квартир, які не замінені відповідачем в якості оплати за користування земельною ділянкою. Отже, відповідач не виконав свій обов`язок та не вчинив дій щодо внесення відповідних змін до договору в частині зміни форми оплати.

Вважає безпідставними посилання на те, що саме позивачка мала ініціювати укладення додаткових угод до договору з метою визначення конкретного нерухомого майна, яке б слід було передати їй у власність, оскільки пунктом 9.2 договору такий обов`язок покладено на відповідача.

Представник відповідача в судовому засіданні не визнав доводи, викладені в апеляційній скарзі, та пояснив, що ОСОБА_1 отримала 50000 дол. США в якості оплати за користування земельною ділянкою. Отже, відповідачем у повному обсязі виконані зобов`язання за спірним договором, а передбачена цією угодою можливість заміни грошових коштів на певну площу нерухомого майна в якості оплати, не є підставою для стягнення з ТОВ « Артхаус Груп» штрафних санкцій.

Вважає, що ОСОБА_1 обрано неналежний спосіб захисту, адже конкретні квартири та нежитлова площа у новозбудованому об`єкті нерухомого майна , які вона бажає отримати у власність, не визначена сторонами. Відповідні додаткові угоди до договору суперфіцію не укладені між ними. При цьому, звертає увагу на те, що ініціаторами укладення таких угод повинні бути обидві сторони. Водночас, позивачка до 23 квітня 2021 року не вчиняла дій, які б свідчили про її намір укласти такі договори. Водночас, ТОВ « Артхаус Груп» своїм листом від 14 квітня 2021 року запропонував ОСОБА_1 отримати у власність конкретно визначені приміщення у новозбудованих секціях будинку, проте позивачка не вчинила жодних дій щодо узгодження з відповідачем порядку передачі цього майна їй у власність.

Окрім того, зміст п.п. 4.1 та 4.2 договору свідчить, що відсутність заміни оплати за спірним договором з грошового виразу на конкретне майно жодним чином не є підставою для застосування штрафних санкцій.

Стверджує, що позивачка була повністю проінформованою щодо етапів будівництва об`єкта нерухомості й мала можливість висловити бажання отримати у власність конкретне нерухоме майно, проте не вчиняла таких дій.

Також звертає увагу на ту обставину, що при виконанні відповідачем умов договору суперфіцію ОСОБА_1 не завдані збитки, відтак її позовні вимоги є безпідставними.

Дослідивши матеріали справи та заслухавши пояснення осіб, які з`явились в судове засідання, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

В судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка, площею 1,1657 га, кадастровий номер :04:000:0047, яка розташована в с. Оліївка Житомирського району Житомирської області та призначена для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

30 березня 2016 року між ОСОБА_1 та Обслуговуючим кооперативом « Тетерів» укладено договір суперфіцію, за умовами якого позивачка передала Обслуговуючому кооперативу « Тетерів» вказану земельну ділянку у строкове платне користування. Метою надання в користування даної земельної ділянки є здійснення суперфіціарієм будівництва об`єктів капітального будівництва з подальшою їх експлуатацією, а саме: багатоповерхових житлових будинків з вбудовано-прибудованими приміщеннями ( надалі - об`єкт капітального будівництва) згідно із затвердженим проєктом будівництва, з дотриманням цільового призначення наданої в користування земельної ділянки та інших будівельних норм ( підпункт 1.2 пункту 1 договору).

Пунктом 3 договору також передбачено, що він укладений на три роки з моменту отримання суперфіціарієм містобудівних умов та обмежень щодо забудови земельної ділянки.

Суперфіціарій продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору і договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, якщо суперфіціар за 30 календарних днів до закінчення терміну дії договору не повідомить письмово суперфіціарія про закінчення договірних відносин ( підпункт 3.3 пункту 3 договору).

Відповідно до підпункту 4.1 пункту 4 договору суперфіцію плата за користування земельною ділянкою для забудови складається з платежів, зазначених в додатковому договорі до даного договору, та перераховується на розрахунковий рахунок суперфіціара або видається готівкою у строки, визначені вищевказаним додатковим договором, що є невід`ємною частиною цього договору.

У підпункті 4.2 пункту 4 договору також зазначено: « Сторони погодили, що плата за користування земельною ділянкою в подальшому, після введення кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва в експлуатацію, буде замінена на відповідну кількість квартир та відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі в кожній окремій введеній в експлуатацію черзі об`єкта капітального будівництва в порядку та на умовах, визначених сторонами в додатковому договорі».

Відповідно до пункту 9.2 договору суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва вчинити дії по внесенню відповідних змін до даного договору в частині форми оплати за вказаним договором та надати суперфіціару документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квартир ( з урахуванням загальної житлової площі, визначеної додатковими договорами до даного договору) та надати суперфіціару документи для реєстрації за суперфіціаром права власності на відповідну кількість квадратних метрів комерційної площі ( крім площі загального користування) в об`єкті капітального будівництва та всіляко сприяти у реєстрації права власності на відповідні квартири та комерційну нерухомість.

Згідно з підпунктом 11.6 пункту 11 договору в разі несвоєчасного виконання суперфіціарієм вимог підпунктів 4.1, 4.2 даного договору або виконання не в повному обсязі суперфіціарій сплачує на користь суперфіціара штраф в розмірі 5000000 грн.

30 березня 2016 року між позивачкою та Обслуговуючим кооперативом «Тетерів» укладений додатковий договір до договору суперфіцію, яким сторони погодили плату за право користування вказаною земельною ділянкою та розподіл результатів будівництва.

Пунктом 1 цього додаткового договору передбачено, що за право користування земельною ділянкою для забудови об`єкта капітального будівництва плата за весь період складає 1321955 грн., що еквівалентно 50000 дол. США відповідно до курсу НБУ станом на день укладення договору. Строки та проведення розрахунків сторонами буде визначено шляхом укладення додаткового договору згідно з пунктом 2 даного додаткового договору.

У свою чергу, у пункті 2 додаткового договору передбачено, що сторони зобов`язуються на протязі 10 робочих днів з моменту отримання суперфіціарієм містобудівних умов та обмежень на забудову земельної ділянки, що знаходиться за адресою: с. Оліївка Житомирського району Житомирської області, кадастровий номер :04:000:0047, укласти додаткову угоду ( договір) до вказаного договору ( додаткового договору), в якій визначити порядок та строки проведення розрахунків до договору суперфіцію, шляхом передачі у власність суперфіціара конкретно визначених квартир із зазначенням їх характеристик в об`єктах нерухомості ( окремих черг об`єкта) та інших квадратних метрів комерційної нерухомості, в межах площ, визначених пунктом 4 даного додаткового договору.

Відповідно до пункту 4 додаткового договору суперфіціарій зобов`язується протягом 10 робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва укласти із суперфіціаром додаткову угоду (договір) до вказаного договору або укласти новий договір, за яким в рахунок оплати за право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, передати суперфіціару у власність конкретно визначені квартири на 2,5 та 8 поверхах зданих в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва, із зазначенням їх характеристик, на загальну площу, яка становить 11 % загальної площі збудованих квартир відповідної черги об`єкта капітального будівництва, яка здана в експлуатацію, і відповідно 11 % від нежитлових приміщень ( комерційна площа без врахування площі приміщень загального користування) в завершених будівництвом та зданих в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва ( відповідних черг) та після введення в експлуатацію черг об`єкта капітального будівництва надати суперфіціару пакет документів, необхідних для реєстрації за останнім права власності на вказані квартири та квадратні метри комерційної площі, а суперфіціар у разі отримання попередньої оплати за даним договором згідно з пунктом 1, повертає суперфіціарію отриманий платіж, внесений на виконання даного додаткового договору, пропорційно до отриманої площі об`єкта нерухомості, протягом трьох банківських днів з моменту підписання акта прийому-передачі на вищезазначені приміщення. Загальна площа переданих квартир та квадратних метрів комерційної площі становить 11 % від загальної площі об`єкта капітального будівництва, але не може бути меншою 3600 кв.м.

Вказані договори посвідчені приватним нотаріусом Житомирського районного нотаріального округу Демецькою С.Л. 30 березня 2016 року та зареєстровані в реєстрі за №1469, №1480.

5 травня 2016 року між ОСОБА_1 , Обслуговуючим кооперативом «Житлово-будівельний кооператив «Тетерів» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» укладено договір про внесення змін до договору суперфіцію, відповідно до якого відбулася заміна суперфіціарія, зокрема, Житлово-будівельний кооператив « Тетерів» перевів свої зобов`язання за вказаним договором (права і обов`язки) на нового суперфіціарія - Товариство з обмеженою відповідальністю « Артхаус Груп».

14 червня 2016 року між ОСОБА_1 та відповідачем укладено додатковий договір до договору суперфіцію, яким сторони дійшли згоди щодо порядку та строків проведення часткових розрахунків після введення в експлуатацію трьох під`їздів багатоквартирного будинку та визначили конкретні квартири, на які позивачка набуває право власності у будинку, що буде збудований по АДРЕСА_1 .

27 липня 2017 року сторони уклали аналогічний додатковий договір до договору суперфіцію, визначивши конкретні квартири, які будуть передані позивачці у власність після введення в експлуатацію наступної черги об`єкта будівництва.

На адвокатський запит від 2 квітня 2021 року Управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Житомирській області надано інформацію, яка свідчить про те, що з 21 вересня 2017 відповідачеві видано сертифікати на об`єкти ( багатоквартирні житлові будинки) за адресою: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_1 , загальною площею 33178,30 кв.м., з яких площа квартир становить 25022,10 кв.м.

У квітні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до відповідача з письмовою вимогою виконати умови договору й надати їй документи, необхідні для реєстрації права власності на відповідну кількість квартир та нежитлових приміщень у новозбудованих багатоквартирних будинках.

Аналогічна письмова вимога була адресована відповідачеві у листопаді 2021 року.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що на виконання умов пункту 4 договору суперфіцію необхідно було дотриматися вимог пунктів 1 та 2 цієї угоди. Оскільки матеріали справи не містять доказів вчинення позивачкою активних дій щодо дотримання цих умов, відсутні підстави для стягнення з відповідача штрафних санкцій, передбачених цим договором.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком.

Частиною першою статті 414 ЦК України передбачено, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом (частина четверта статті 415 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.

У статті 610 ЦК України зазначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання ( неналежне виконання).

Пунктом 3 частини першої статті 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Відповідно до підпункту 4.2 пункту 4 договору суперфіцію сторони дійшли згоди щодо зміни плати за користування земельною ділянкою після введення в експлуатацію кожної черги об`єкта капітального будівництва.

При цьому, згідно з підпунктом 9.2 пункту 9 договору суперфіцію відповідач взяв на себе зобов`язання протягом десяти робочих днів з моменту введення в експлуатацію кожної окремої черги об`єкта капітального будівництва вчинити дії щодо внесення відповідних змін до даного договору у зв`язку зі зміною форми оплати й надати позивачці документи, необхідні для реєстрації права власності на нерухоме майно.

Отже, зміна форми плати за користування земельною ділянкою є обов`язковою умовою вказаного договору, яка повинна бути виконана після введення експлуатацію кожної черги об`єкта капітального будівництва. Питання щодо введення в експлуатацію кожної окремої черги цього об`єкта вирішується виключно суперфіціарієм, й інша сторона договору суперфіцію не обізнана з моментом прийняття цього нерухомого майна в експлуатацію. З огляду на вказану обставину підпунктом 9.2 пункту 9 спірного договору саме на відповідача покладений обов`язок вчинити дії щодо внесення відповідних змін до даного договору у зв`язку зі зміною форми оплати й надати ОСОБА_1 документи, необхідні для реєстрації права власності на нерухоме майно.

Доказів того, що такі документи були надані ОСОБА_1 матеріали справи не містять. Суду також не надано й доказів того, що відповідач ініціював питання щодо внесення відповідних змін до даного договору у зв`язку зі зміною форми оплати.

Зміст додаткового договору до договору суперфіцію свідчить про те, що сплачені ОСОБА_1 кошти у розмірі 1321955 грн., що є еквівалентним 50000 дол. США, є попередньою оплатою, яка підлягає поверненню відповідачеві при отриманні ОСОБА_1 у власність нерухомого майна, пропорційно до площі цього майна.

Отже, доводи представника відповідача про те, що ТОВ « Артхаус Груп» у повному обсязі виконано зобов`язання щодо плати за користування належною позивачці земельною ділянкою, є безпідставним.

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, представник відповідача посилався на ту обставину, що ТОВ « Артхаус Груп» запропоновано позивачці отримати у власність нерухоме майно. На підтвердження даної обставини суду надано лист відповідача від 14 квітня 2021 року, у якому ТОВ « Артхаус Груп» здійснено пропозицію ОСОБА_1 отримати квадратні метри нежитлових приміщень у будинку, збудованому за адресою: АДРЕСА_1 , в секціях №6,7,8,9,10,11,12,13.

Проте, умовами договору суперфіцію передбачений обов`язок відповідача передати у власність ОСОБА_1 не лише нежитлові приміщення, а також відповідну кількість квартир.

Таким чином, вказана обставина не свідчить про належне виконання відповідачем умов спірного договору.

Отже, в судовому засіданні встановлено, що відповідач порушив умови договору суперфіцію щодо зміни форми оплати ( підпункт 4.2 пункту 4 договору), що є підставою для застосування відповідальності, передбаченої підпунктом 11.6 пункту 11 вказаної угоди).

Та обставина, що протягом 10 робочих днів з моменту отримання відповідачем містобудівних умов між сторонами не укладено додаткову угоду про порядок та строки проведення розрахунків у повному обсязі, як це передбачено пунктом 2 додаткового договору до договору суперфіцію від 30 березня 2016 року, не є підставою для звільнення ТОВ «Артхаус Груп» від відповідальності за неналежне виконання договірних зобов`язань.

Враховуючи вищезазначене, рішення підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення,- про задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 259,268,367,368,374,376,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Заочне рішення Житомирського районного суду Житомирської області від 4 липня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позовні вимоги задовольнити частково.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Артхаус Груп» на користь ОСОБА_1 5000000 грн. штрафу за несвоєчасне виконання умов договору суперфіцію від 30 березня 2016 року.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді:

Повний текст постанови складений 9 жовтня 2023 року.