КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
апеляційне провадження №22-ц/824/5096/2023 Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2023 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого Гуля В.В.,

суддів Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.

за участю секретаря судового засідання Линок В.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 05 жовтня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування записів про право власності та витребування квартири із чужого незаконного володіння, -

В С Т А Н О В И В:

У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений 17 жовтня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. і зареєстрований за №6395; скасувати запис про право власності №33718439, внесений 17 жовтня 2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В.; скасувати запис про право власності №35546296, внесений 18 лютого 2020 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А.; витребувати (повернути) у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову зазначав, що 10 квітня 2013 року між ОСОБА_1 та ПАТ «Дельта Банк» було укладено кредитний договір №К-1611286, у відповідності до п.1.1. якого ПАТ «Дельта Банк» зобов`язався надати ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 113 000 грн з кінцевим терміном повернення до 09 квітня 2020 року включно, на умовах, визначених цим договором.

Право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 було зареєстровано в електронному реєстрі 30 листопада 2012 року КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» 21 липня 2005 року - в реєстрову книгу під №554-68 за номером запису 3103.

В якості забезпечення за кредитним договором ОСОБА_1 надав ПАТ «Дельта Банк» в іпотеку належну йому квартиру, що було оформлено договором іпотеки від 10 квітня 2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. і зареєстровано в реєстрі за №4021.

13 серпня 2019 року права вимоги за кредитним договором №К-1611286 були виставлені на електронні торги у зв`язку із ліквідацією ПАТ «Дельта Банк», оператор ТОВ «Національна електронна біржа», лот №GL3N08264, початкова (стартова) ціна 99 531,00 грн, що підтверджується протоколом електронного аукціону №UA-EA-2019-08-13-000572-b від 27 вересня 2019 року.

27 вересня 2019 року переможцем електронного аукціону визнано ТОВ «Мегаінвест сервіс» із ціною продажу 98 535,69 грн.

02 жовтня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест сервіс» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги №1986/К за кредитним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. і зареєстрований в реєстрі за №2160.

12 жовтня 2019 року ПАТ «Дельта Банк» направив поштовим відправленням на адресу ОСОБА_1 лист вих. №05-3415508 від 10 жовтня 2019 року, яким повідомив про зміну кредитора.

17 жовтня 2019 року ТОВ «Мегаінвест сервіс» на підставі статті 38 Закону України «Про іпотеку» уклало договір купівлі-продажу спірної квартири із ОСОБА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. і зареєстровано в реєстрі за №6395, що підтверджується інформаційною довідкою №197391799 від 17 січня 2020 року.

18 лютого 2020 року право власності на підставі договору дарування №1224, посвідченого 18 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А., зареєстроване за ОСОБА_3 , що підтверджується Інформаційною довідкою №211680168 від 06 червня 2020 року.

Обґрунтовуючи недійсність договору купівлі-продажу квартири від 17 жовтня 2019 року, укладеного між ТОВ «Мегаінвест сервіс» та ОСОБА_2 , позивач послався на те, що його не було повідомлено кредитором, зокрема, і про дострокове повернення повної суми заборгованості, а також про інші порушення, що ТОВ «Мегаінвест сервіс» не набуло права продажу спірної квартири.

Окрім того, зазначив, що за договором купівлі-продажу прав вимоги №1986/К від 02 жовтня 2019 року ТОВ «Мегаінвест сервіс» не набуло прав кредитора та іпотекодержателя, не набуло права продажу спірної квартири, оскільки таке право не є безумовним, його набуття передбачає попереднього здійснення правочинів та наявності конкретних юридичних фактів, що передбачено положеннями кредитного договору №К-1611286 від 10 квітня 2013 року, іпотечного договору №4021 від 10 квітня 2013 року, а також статтями 36, 38, 42 Закону України «Про іпотеку», статтею 11 Закону України «Про захист прав споживачів».

Зауважив про недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (частина перша статті 215 ЦК України).

Як підставу для витребування квартири з чужого незаконного володіння вказав на те, що право власності на спірну квартиру двічі відчужувалося, 17 жовтня 2019 року за договором купівлі-продажу від ТОВ «Мегаінвест сервіс» на користь ОСОБА_2 , 18 лютого 2020 року за договором дарування від ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , а тому ефективним способом захисту порушених прав, на думку позивача, є визнання першого договору відчуження спірного майна недійсним, відновлення становища, що існувало до порушення прав позивача, шляхом скасування записів про право власності 17 жовтня 2019 року та 18 лютого 2020 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і відповідно витребування із незаконного володіння ОСОБА_3 спірної квартири на користь ОСОБА_1 .

Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 05 жовтня 2022 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з указаним рішенням позивач подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції в частині витребування майна з чужого незаконного володіння, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити частково, а саме, витребувати від ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 з одночасним припиненням права власності на вказану квартиру за ОСОБА_3 ; заходи забезпечення позову, вжиті на підставі ухвали Голосіївського районного суду м. Києва від 11 червня 2020 року у справі №752/11102/20, залишити в силі на підставі частини сьомої статті 158 ЦПК України.

У мотивування вимог зазначає, що документи, надані приватним нотаріусом Незнайком Є.В., не є належними та допустимими доказами направлення на адресу позивача вимоги в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку» і, як наслідок, підтверджують факт неправомірного звернення стягнення на предмет іпотеки з боку ТОВ «Мегаінвест Сервіс» шляхом укладення 17 жовтня 2019 року договору купівлі-продажу квартири з ОСОБА_2 , неправомірного посвідчення такого договору нотаріусом Незнайком Є.В. і відповідного внесення ним відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень.

ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не надало доказів складення, направлення та отримання ОСОБА_1 відповідної вимоги, наявний в наданих приватним нотаріусом Незнайком Є.В. матеріалах нотаріальної справи документ із найменуванням «Вимога про усунення порушень за кредитним договором №К-1611286 від 10 квітня 2013 року» містить ознаки підроблення та невідповідності чинному законодавству, оскільки текст вимоги виготовлений не на фірмовому бланку ПАТ «Дельта Банк», містить підпис не встановленої особи, не містить відтиску печатки ПАТ «Дельта Банк», а також стислого змісту порушеного зобов`язання, містить відмінність у сумі, а саме у вказаній вимозі сума заборгованості зазначена у розмірі 130 000 грн, тоді як у листі ПАТ «Дельта Банк» вих.. №05-3415508 від 10 жовтня 2019 року вказано, що заборгованість станом на 01 жовтня 2019 року становить 63 025,33 грн.

До того ж, вказана вимога була подана до відділення поштового зв`язку 09 вересня 2018 року, а складена 10 вересня 2018 року.

Уважає, що відповідач не довів наявність будь-якого із необхідних для звернення стягнення на спірну квартиру фактів, зокрема, порушення договору, направлення письмової вимоги встановленого змісту, отримання її позивачем та невиконання у шести десятиденний строк.

Зауважує, що Звіт про оцінку №ED191011-11 від 11 жовтня 2019 року, виконаний ТОВ «НІК-Експерт» та оцінювачем Петреченком А.М. , складений з ознаками очевидного порушення чинного законодавства, оскільки позивач ОСОБА_1 не замовляв у ТОВ «НІК-Експерт» здійснення оцінки належної йому квартири, свій підпис під заявою замовника не ставив.

Окрім того, зауважує, що оціночна вартість у 70 000,10 грн в десятки разів менша за звичайну на той момент ціну на аналогічний об`єкт зі схожими характеристиками, що, на думку скаржника, підтверджує факт неправомірного звернення стягнення на квартиру позивача.

Вказує, що фактично оспорюваний договір купівлі-продажу від 17 жовтня 2019 року є фіктивним, адже укладався без наміру його реального виконання, ОСОБА_2 є матір`ю керівника та єдиного учасника ТОВ «Мегаінвест Сервіс», а ОСОБА_3 - його сином. ОСОБА_2 до позивача ані перед придбанням квартири, ані після не зверталась, жодного разу у приміщенні квартири не була, не виявляла бажання до неї потрапити або користуватися нею, за утримання спірної квартири не сплачує.

Аналогічним чином ТОВ «Мегаінвест Сервіс» без набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки відчужило на користь громадянки Російської Федерації ОСОБА_2 18 інших квартир у м. Києві.

Зазначає, що позивачу не було надано звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, не повернуто й виручку після розподілу коштів від продажу, що становить приблизно 1 000 000 грн, оскільки розмір вимог за кредитним договором становив 63 025,33 грн, а приблизна вартість квартири - 1 044 030 грн.

24 лютого 2023 року на адресу апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від ТОВ «Мегаінвест Сервіс», в якому зазначено про необхідність залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки оскаржуване рішення є законним та обґрунтованим.

Інші учасники справи не скористалися своїм процесуальним правом на подання відзиву на апеляційну скаргу, заперечень щодо змісту та вимог апеляційної скарги до суду апеляційної інстанції не направили.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд уважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивач в 2019 отримала від ПАТ «Дельта Банк» повідомлення про порушення умов кредитного, іпотечного договорів, пропозицію усунути вказані порушення та повідомлення про наслідки, які будуть (реалізація предмета іпотеки) у випадку невиконання зазначених порушень протягом 30 днів після отримання повідомлення. Вказані дії банку відповідають вимогам кредитного, іпотечного договорів та статті38 Закону України «Про іпотеку».

ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на законних підставах отримало право вимоги за кредитним та іпотечним договорами до позичальника ОСОБА_1 . До ТОВ «Мегаінвест Сервіс» перейшли всі права та обов`язки, що мав ПАТ «Дельта Банк», в тому числі, з урахуванням виконання ПАТ «Дельта Банк» вимоги про направлення повідомлення ОСОБА_1 про порушення, усунення порушень, наслідки невиконання порушень, - право на реалізацію предмета іпотеки.

При укладанні спірного договору купівлі-продажу квартири від 17 жовтня 2019 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , продавець мав право на відчуження вказаного об`єкту, порушень вимог законодавства при вчинення даного правочину судом не встановлено.

Проте, колегія не погоджується з висновками суду першої інстанції з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 263 ЦПК України рішення суду повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Частинами першою, четвертою статті 367 ЦПК України визначено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Судом установлено, що 10 квітня 2013 року між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір №К-1611286.

Відповідно до п. 1.1. Кредитного договору, банк надав позивачу у тимчасове користування на умовах повернення, строковості, платності, забезпеченості та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 113 000 грн з кінцевим терміном повернення кредиту до 09 квітня 2020 року включно на умовах, визначених цим Договором.

Згідно п. 1.7 Кредитного договору, позичальник гарантує, що на момент підписання цього Договору не існує подій, що створюють загрозу належному виконанню цього Договору (судові спори, майнові вимоги третіх осіб тощо), про які він не повідомив кредитора.

Кредит надається позичальнику на споживчі потреби, що не суперечить чинному законодавству України, що передбачено п. 1.2. Кредитного договору.

Забезпеченням позичальником виконання своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів за користування кредитом, комісій, можливих штрафних санкцій та пені, а також інших витрат на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги за цим договором виступає забезпечення, яке не суперечить вимогам кредитора та діючому законодавства України, а саме: іпотека нерухомого майна: квартира АДРЕСА_1 - п. 1.5., 1.5.1. Кредитного договору.

10 квітня 2013 року між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 укладено Іпотечний договір, предметом якого визначено квартиру АДРЕСА_1 .

У пункті 2.3.1, 2.4 Іпотечного договору сторонами погоджено, що ринкова вартість предмету іпотеки згідно з Експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності станом на 14 грудня 2012 року становить 464 253,74 грн. Заставна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 464 253,74 грн.

Згідно пункту 4.1.6 договору у разі порушення іпотекодавцем зобов`язання за кредитним договором та/або зобов`язань за цим договором, а також інших обов`язків іпотекодавця, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

У відповідності до пункту 4.1.10 договору іпотекодержатель має право здійснювати уступку права вимоги за цим договором третім особам без отримання згоди іпотекодавця.

Іпотекодавець зобов`язаний протягом 10 календарних днів з дати укладення цього договору застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість, але не на меншу за узгоджену сторонами і зафіксовану в п. 2.3 цього договору заставну вартість, та надати іпотекодержателю копію договору страхування (страхового полісу). Предмет іпотеки страхується на користь іпотекодержателя за рахунок коштів іпотекодавця (пункт 5.2 Іпотечного договору).

Іпотечний договір у пункті 7 містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно якого іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов`язань вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладення цього договору виявляться недостовірними та/або недійсними, у випадку не виконання та/або неналежного виконання зобов`язань за кредитним договором та цим договором, а також у інших випадках, передбачених кредитним договором, цим договором та чинним законодавством України.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та умовами цього договору.

Іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 7.2 цього договору.

На підставі пункту 2 частини п`ятої статті 12, частини першої статті 35, частини першої статті 44, частини третьої статті 48 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» виконавча дирекція Фонду гарантування вкладів фізичних осіб прийняла рішення від 04 квітня 2019 року №772 про продовження строків здійснення процедури ліквідації АТ «Дельта Банк» строком на один рік з 05 жовтня 2019 року до 04 жовтня 2020 року включно.

Як убачається з матеріалів справи, п. 6.8. Кредитного договору встановлено, що кредитор має право здійснити відступлення права вимоги за цим Договором у будь-якій формі будь-якій третій особі у відповідності із законодавством України без додаткового погодження умов такого відступлення Позичальником (без згоди Позичальника).

02 жовтня 2019 року укладено договір №1986/К купівлі-продажу прав вимоги, за яким банк продав, а ТОВ «Мегаінвест Сервіс» купив право вимоги за Кредитним договором №К-1611286.

Згідно акту приймання-передачі до договору про відступлення прав вимоги банк передав Кредитний договір №К-1611286 з Додатком 1.

Таким чином, новим кредитором за Кредитним договором став ТОВ «Мегаінвест Сервіс».

12 жовтня 2019 року ПАТ «Дельта Банк» направив поштовим відправленням на адресу ОСОБА_1 лист вих. №05-3415508 від 10 жовтня 2019 року, яким повідомив про зміну кредитора.

17 жовтня 2019 року ТОВ «Мегаінвест сервіс» уклало договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , із ОСОБА_2 , який було посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. і зареєстровано в реєстрі за №6395, що підтверджується інформаційною довідкою №197391799 від 17 січня 2020 року.

18 лютого 2020 року право власності на підставі договору дарування №1224, посвідченого 18 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Василенком О.А., зареєстроване за ОСОБА_3 , що підтверджується Інформаційною довідкою №211680168 від 06 червня 2020 року.

Відповідно до статей 15, 16 ЦК України, статті 124 Конституції України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Юрисдикція судів поширюється на всі правовідносини, що виникають у державі.

Нормами статті 41 Конституції України, статті 321 ЦК України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні, крім випадків та у порядку, встановленому законом.

Згідно статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до частини першої статті 575 ЦК іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

За змістом статей 546, 573, 575 ЦК України, статей 1, 3, 18 Закону України «Про іпотеку» виконання зобов`язання може забезпечуватись заставою, якою також може бути забезпечена вимога, яка може виникнути в майбутньому. Різновидом застави є іпотека, яка виникає на підставі нотаріально посвідченого договору.

Згідно частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Статтею 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону (частини 1-5 статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Згідно статті 38 Закону України «Про Іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого порядку на офіційну адресу боржника/іпотекодавця. За відсутності такого належного надсилання вимоги іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо пред`явлення іпотекодавцю та боржнику вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Вищевказана правова позиція була висловлена Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).

Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).

Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.

Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі №638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).

Підтвердженням надіслання банком іпотекодавцю письмової вимоги щодо усунення виконання договору позики, а, отже, й завершення 30-денного строку з моменту її отримання, є повідомлення про вручення поштового відправлення, вручене та оформлене відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270, та Порядку пересилання поштових відправлень, затвердженого наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» від 12 травня 2006 року № 211.

У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.

Наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

У постанові постанова Верховного Суду від 03 лютого 2021 року у справі №278/3367/19 визначено, що потрібно розрізняти вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

Суд першої інстанції виходив з того, що ПАТ «Дельта Банк» направляв на поштову адресу позивача «Вимогу - повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання» від 28 вересня 2018 року, про що зазначено в договорі купівлі-продажу п. г Розділ Преамбула від 17 жовтня 2019 року та яка міститься в матеріалах нотаріальної справи.

Позивач у 2019 році отримав від ПАТ «Дельта Банк» повідомлення про порушення умов кредитного, іпотечного договорів, пропозицію усунути вказані порушення та повідомлення про наслідки, які будуть (реалізація предмета іпотеки) у випадку невиконання зазначених порушень протягом 30 днів після отримання повідомлення.

Так, у матеріалах справи міститься копія Вимоги про усунення порушень за кредитним договором №К-1611286 від 10 квітня 2013 року, датована 10 вересня 2018 року, та копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, на які послався суд першої інстанції як на доказ повідомлення ОСОБА_1 про усунення порушення зобов`язання.

Разом з тим, вказане повідомлення надруковано не на бланку ПАТ «Дельта Банк» та не містить встановлених ДСТУ 4163-2003 обов`язкових реквізитів документів, зокрема реєстраційного індексу документа та підпису, який складається з повної назви посади, особистого підпису, ініціалу(-ів) і прізвища особи, яка підписала документ.

Тобто повідомлення підписано невідомою особою, що ставить під сумнів дійсність цього повідомлення.

Окрім того, вказана вимога датована 10 вересня 2018 року, тоді як згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення кореспонденція подана до поштового відділення 09 вересня 2018 року, тобто на день раніше, ніж складена.

У рекомендованому повідомленні міститься підпис особи про отримання поштового відправлення, який навіть візуально не співпадає з підписом ОСОБА_1 , наявним у матеріалах справи.

Також ОСОБА_1 вказаний вище підпис категорично заперечується.

Отже, матеріали справи не містять доказів отримання позивачем повідомлення від іпотекодержателя про дострокове погашення заборгованості, що свідчить про неналежне повідомлення останнього і про звернення стягнення на предмет іпотеки.

До того ж, суд першої інстанції помилково виходив з того, що позивачем не доведено належне виконання умов кредитного та іпотечного договорів, зокрема ряд договорів страхування предмету іпотеки, страхування життя від нещасного випадку, в страхових компаніях зі списку акредитованих кредитором на момент укладення відповідного договору страхування та видів ризиків (в тому числі від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування), оскільки банком жодного разу не висловлювалось заперечення на адресу позивача щодо неналежного виконання умов договору іпотеки, зокрема щодо страхування об`єкта іпотеки та особистого страхування. Такі обставини не були підставою для звернення банку з вимогою про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.

Також, суд першої інстанції, визнаючи встановленими наступні обставини: позивачем порушено умови кредитного договору, а саме, не надано Банку довідку про розмір отриманої ним заробітної плати та/або інші документи, що підтверджують його платоспроможність, не рідше 1 (одного) разу за календарний рік впродовж строку дії цього Договору, починаючи з 01 січня 2014 року, що передбачено п. 5.3.1. Кредитного договору; протягом 10 (десяти) банківських днів письмово не повідомлено кредитора про зміну свого місця проживання (перебування), оскільки позивач з січня 2014 року не проживає за адресою реєстрації: АДРЕСА_2 , оскільки вказана квартира перебувала в оренді, безпідставно послався на справу №752/25416/19 за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_6 про визнання осіб такими, що втратили право користування нерухомим майном та зняття з реєстраційного обліку, оскільки такі обставини при розгляді вказаної справи судами не встановлювались.

З наведених обставин у їх сукупності колегія суддів доходить висновку, що у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» були відсутні правові підстави для звернення стягнення на іпотечне майно - належну позивачу квартиру.

Відповідно ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права на відчуження предмета іпотеки шляхом укладання договору купівлі-продажу квартири від 17 жовтня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Є.В. і зареєстрованого в реєстрі за №6395, який суперечить положенням статті 658 ЦК України, положенням статей 35, 36, 42 Закону України «Про іпотеку», статті 11 Закону України «Про захист прав споживачів», що належать до категорії «інших актів цивільного законодавства», а також моральним засадам суспільства, зокрема, принципу добросовісності та справедливості.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, на момент вчинення правочину.

Відповідно до статті 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Враховуючи зазначені обставини та норми закону, колегія суддів доходить висновку про наявність підстав для задоволення вимоги позивача про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири з огляду на те, що даний правочин укладений з порушенням вимог частини першої статті 203, статті 210 ЦК України, і є таким, що порушує законні права та інтереси позивача.

Згідно зі статтею 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статі 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване в нього.

Відповідно до статей 386, 387 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Частиною третьою статті 388 цього Кодексу встановлено, якщо майно було набуто безвідплатно а особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України).

Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом задоволення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, передбаченого статтями 215, 216 ЦК України.

За змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення про реєстрацію права власності на підставі договору іпотеки, яке надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею.

Виходячи з викладеного, колегія суддів вважає, що спірна квартира може бути витребувана у ОСОБА_3 оскільки вона була відчужена ОСОБА_2 шляхом укладання договору дарування.

Суд враховує, що ОСОБА_2 набула спірну квартиру не внаслідок реалізації предмета іпотеки, а фактично за договором купівлі-продажу, укладеним з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» як власником такого майна.

Саме ТОВ «Мегаінвест Сервіс» набуло право власності на спірну квартиру внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Проте оскільки такий перехід права власності визнано незаконним та визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири позивача, слід вважати, що квартира вибула із володіння ОСОБА_1 поза його волею, а тому позовні вимоги про витребування майна підлягають задоволенню.

Згідно з вимогами статті 12 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Як зазначено в частині 6 статті 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до частини 1 статті 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Аналіз наведених норм процесуального та матеріального права дає підставу вважати, що кожна сторона сама визначає зміст своїх вимог і заперечень, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.

За правилами статті 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю та ухвалення нового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Наведені порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, є підставою для задоволення апеляційної скарги частково, скасування рішення суду згідно з вимогами частини першої статті 376 ЦПК України та ухвалення нового рішення про задоволення позову частково.

Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Таким чином, з ТОВ «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 5 220,15 грн з кожного на користь ОСОБА_1 , а також по 4 180,76 грн судового збору з кожного на користь держави.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, Київський апеляційний суд у складі колегії суддів, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 05 жовтня 2022 року - скасувати та ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко Олег Анатолійович про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування записів про право власності та витребування квартири із чужого незаконного володіння - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідчений 17 жовтня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Незнайком Євгеном Вікторовичем та зареєстрований за №6395.

Витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) квартиру АДРЕСА_3 .

В іншій частині позов - залишити без задоволення.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 5 220,15 грн з кожного.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 4 180,76 грн з кожного на користь держави.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з моменту її проголошення та може бути оскаржена протягом тридцяти днів до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги до цього суду.

Головуючий В.В. Гуль

Судді Ю.О. Матвієнко

Я.С. Мельник