Справа № 950/2731/21
Провадження № 2/950/30/23
ЛЕБЕДИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 серпня 2023 року м. Лебедин

Лебединський районний суд Сумської області у складі:

головуючого судді Косолапа В.М.,

за участі секретаря судового засідання Лєсної Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження у приміщенні суду в м. Лебедині цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР», виконавчого комітету Лебединської міської ради, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестової Олени Володимирівни, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Ткачової Марії Василівни про визнання договору недійсним, припинення речового права, визнання дій незаконними, скасування державної реєстрації прав, зобов`язання вчинити дії,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР», виконавчого комітету Лебединської міської ради, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестової Олени Володимирівни, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Ткачової Марії Василівни, у якій, з урахуванням уточнення позовних вимог, просить:

- визнати недійсним договір від 28.12.2018 № 5 про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

- припинити похідне речове право користування (емфітевзис) за ТОВ «ЗАУЕР» на підставі договору № 5 про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018;

- визнати незаконними дії виконавчого комітету Лебединської міської ради по прийняттю рішення та проведення державної реєстрації похідного речового права користування (емфітевзис) земельних ділянок за ТОВ «ЗАУЕР», як користувача, щодо земельних ділянок площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 та площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 на підставі договору № 5 про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018;

- визнати незаконними дії державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестової Олени Володимирівни по проведенню державної реєстрації похідного речового права користування (емфітевзису) земельних ділянок за ТОВ «ЗАУЕР», як землекористувача, щодо земельної ділянки площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 за датою реєстрації 28.12.2018 та проведення такої реєстрації у спосіб за датою прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.01.2019 за номером 44964925 зі строком дії сервітуту на праві емфітевзису 100 років з дати державної реєстрації права емфітевзису на підставі та умовах одного договору № 5 про надання права, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018 за сторонами між ОСОБА_2 , як власником, та ТОВ «ЗАУЕР», як землекористувачем;

- визнати незаконними дії державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Глушак (Ткачової) Марії Василівни по проведенню державної реєстрації похідного речового права користування (емфітевзису) земельних ділянок за ТОВ «ЗАУЕР», як землекористувача, щодо земельної ділянки площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 за датою реєстрації 21.02.2019, та проведення такої реєстрації у спосіб за датою прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 26.02.2019 за номером 45694629 зі строком дії сервітуту на праві емфітевзису 100 років з дати державної реєстрації права емфітевзису на підставі та умовах одного договору № 5 про надання права, користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018 за сторонами між ОСОБА_2 , як власником, та ТОВ «ЗАУЕР», як землекористувачем;

- скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно державну реєстрацію похідного речового права користування (емфітевзису) земельних ділянок за ТОВ «ЗАУЕР», як землекористувача, проведених державними реєстраторами виконавчого комітету Лебединської міської ради вищезазначених земельних ділянок;

- зобов`язати ТОВ «ЗАУЕР» звільнити та повернути власнику ОСОБА_1 дві земельні ділянки площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 та площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 цільове призначення земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованих на території Лебединської міської ради Сумської області, в придатному стані для подальшого використання за цільовим призначенням.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником земельних ділянок площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 та площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091. Право власності на зазначені земельні ділянки позивачем набуто на підставі рішення Лебединського районного суду Сумської області в порядку спадкування за законом після смерті брата ОСОБА_2 . Відомості про право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав 28.01.2021.

У 2021 році позивачу стало відомо, що за життя 28.12.2018 ОСОБА_2 уклав з ТОВ «ЗАУЕР» договір щодо права емфітевзису на вищевказані земельні ділянки на строк 100 років.

Представник позивача вказує на те, що стосовно двох земельних ділянок було укладено один договір емфітевзису, однак такий договір на момент прийняття рішення про його державну реєстрацію не відповідав вимогам законодавства, укладений з порушеннями а тому, на її думку, є недійсним.

Так, представник позивача указує на те, що згідно з відомостями із Державного реєстру речових права на нерухоме майно державна реєстрація іншого речового права на земельну ділянку площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 відбулася 28.12.2018, а рішення про її державну реєстрацію прийнято 04.01.2019. Позивач вважає, що таким чином порушено процедуру реєстрації, оскільки державна реєстрація права проведена 28.12.2018, а рішення прийнято 04.01.2019, тобто реєстрація проведена за декілька днів до прийняття відповідного рішення.

При цьому, згідно з відомостями із Державного реєстру речових права на нерухоме майно державна реєстрація іншого речового права на земельну ділянку площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 відбулася 21.02.2019, а рішення про її державну реєстрацію прийнято 26.02.2019. Аналогічно до першої земельної ділянки реєстрація проведена за декілька днів до прийняття відповідного рішення.

З указаного приводу, посилаючись на положення ст. 210 ЦК України, представник зазначає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

На обґрунтування недійсності договору емфітевзису від 28.12.2018, представник позивача посилається на наступні обставини.

У пунктах 1.1. та 1.2 договору зазначено, що предметом договору є одна земельна ділянка, однак фактично мова іде про дві земельні ділянки, тобто зміст договору не відповідає чинному законодавству.

Твердження, викладене в договорі щодо необхідності реєстрації договору є нікчемним, оскільки реєстрації підлягає речове право, а не договір. На думку позивача та її представника, при реєстрації договору від 28.12.2018 було порушено вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки державна реєстрація речового права на земельну ділянку площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 відбулася 28.12.2018, підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав від 04.01.2019 № 44964925, прийняте державним реєстратором Перекрестовою О.В.

Також, державна реєстрація речового права на земельну ділянку площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 відбулася 21.02.2019, однак реєстрація першої земельної ділянки проведена раніше, що є порушенням порядку реєстрації. Підставою для внесення запису є рішення про державну реєстрацію прав від 26.02.2019 № 45694629, прийняте державним реєстратором Глушак М.В. При цьому спочатку земельні ділянки були передані згідно акту, а потім із значим проміжком часу, зареєстровано право емфітевзису.

Рішення про державну реєстрацію земельних ділянок були прийняті після набрання чинності законом № 2498-VIII, яким в тому числі обмежено строк на право передачі земельних ділянок приватної форми власності на умовах емфітевзису не більше ніж 50 років. Однак спірний договір від 28.12.2018 укладено на 100 років.

Позивач указує на те, що усвідомлюючи наявність законодавчих обмежень, за кілька днів до набрання вищевказаним законом чинності, відповідач свідомо уклав договір на невигідних для власника землі умовах з метою забезпечення особистих інтересів.

За зверненням позивача, комісією Міністерства юстиції України 30.12.2022 проведено камеральну перевірку державного реєстратора ОСОБА_3 щодо прийняття рішення про державну реєстрацію речового права на підставі договору від 28.12.2018 № 5, за результатами якої було встановлено, що поданий для державної реєстрації договір не відповідає вимогам законодавства, а державний реєстратор повинна була відмовити у проведенні державної реєстрації прав.

Також позивач указує на те, що за змістом договору від 28.12.2018 № 5, до сплати власнику належить сума коштів після вирахування податку з доходів фізичних осіб та військового збору, а саме 16100,00 грн. Представник вважає, що зміст договору емфітевзису та встановлені умови здійснення розрахунку за користування земельною ділянкою суперечать чинному законодавству, адже ціна договору зазначена в сумі 16100,00 грн. з вирахування податків, які ніби то сплатило ТОВ «ЗАУЕР» не маючи на те юридично встановленого обов`язку та підґрунтя. Позивач також звертає увагу на те, що сума виплати в розмірі 16100,00 грн. є разовою до виплати за весь період дії договору, укладеного на 100 років, що не є доказом укладення договору та дотримання при цьому істотних умов.

При цьому, за життя ОСОБА_2 зловживав спиртними напоями, мав вади з розумовою діяльністю, проходив лікування в психоневрологічній лікарні. Для дійсності укладеного договору важливим аспектом є дотримання умов спрямованості дій сторін на реальне настання правових наслідків, що умовлені укладеним правочином, а також необхідності сторонами усвідомлення значення своїх дій.

У підсумку представник позивача вказує на те, що спірний договір суперечить актам цивільного законодавства, і водночас інформація щодо державної реєстрації іншого речового права, яка міститься в реєстрі, суперечить юридичній природі емфітевзису, а тому з наведених обставин наявні підстави для визнання спірного договору недійсним з підстав недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, встановлених ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Представник ТОВ «ЗАУЕР» подав до суду відзив на позов у якому проти позовних вимог заперечує, просив відмовити в їх задоволенні. Зазначив, що дійсно 28.12.2018 між ОСОБА_2 (власник) та ТОВ «ЗАУЕР» (землекористувач) укладено договір № 5 про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), відповідно до якого власник передав належні йому на праві власності земельні ділянки площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091 та площею 0.4225 га кадастровий номер :04:001:0091 у строкове платне користування на 100 років для сільськогосподарських потреб.

Станом на 28.12.2018 чинним законодавством передбачалася можливість укладення між власником та землекористувачем договору про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). При цьому жодним нормативним актом не обмежувався строк, на який міг укладатися договір емфітевзису, в тому числі і на 100 років. Тобто у ТОВ «ЗАУЕР» виникло право користування вищевказаними земельними ділянками на підставі договору від 28.12.2018 № 5, який зареєстровано у встановленому законом порядку і є чинним.

Законодавство не містить положень, які б забороняли зазначати в одному договорі відомості про декілька земельних ділянок, які передаються у користування.

На момент укладення договору, правовідносини були врегульовані положеннями ст. 102-1 Земельного кодексу України та ст. ст. 407-412 Цивільного кодексу України. Зазначені норми як на момент укладення договору так і на даний час не містять положень щодо необхідності проведення державної реєстрації договорів емфітевзису. Представник вказує на те, що якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Законодавство не встановлює строк в межах якого може бути проведена державна реєстрація речових прав на нерухоме майно. Відсутні також вимоги, які зобов`язують сторону договору подавати документи для проведення державної реєстрації права на нерухоме майно одночасно щодо усіх об`єктів, зазначених у договорі.

Щодо процедури державної реєстрації речових прав, представник ТОВ «ЗАУЕР» вказав на те, що зазначена в Державному реєстрі речових прав дата реєстрації речового права щодо земельної ділянки площею 2.8994 га, кадастровий номер :03:005:0091 28.12.2018, є датою прийняття документів державним реєстратором, а 04.01.2019 є датою реєстрації речового права. Аналогічно щодо земельної ділянки площею 0.4225 га, кадастровий номер :04:001:0091 21.02.2019 дата прийняття документів, а 26.02.2019 дата державної реєстрації речового права. Зазначене обумовлене положеннями ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Щодо посилань позивача та її представника на порушення положень Податкового кодексу України при виплаті ОСОБА_2 плати по договору, вказав, що ТОВ «ЗАУЕР» є податковим агентом та відповідно до Податкового кодексу України при виплаті доходу від передачі ОСОБА_2 земельних ділянок по договору від 28.12.2018 № 5, було перераховано до бюджету належні суми податку з доходів фізичних осіб та військового збору.

У відповідності до умов договору від 28.12.2018 № 5, за користування земельною ділянкою землекористувач сплачує власнику одноразову плату в розмірі 20000,00 грн. До сплати власнику належить сума коштів за вирахуванням податків та зборів, що складає 16100,00 грн.

Так, ТОВ «ЗАУЕР» при виплаті ОСОБА_2 доходу було утримано 3600,00 грн. податку з доходів фізичних осіб та 300,00 грн. військового збору, а грошові кошти в сумі 16100,00 грн. були виплачені останньому у готівковій формі, що підтверджується видатковим касовим ордером від 10.01.2019.

За викладених доводів, представник відповідача указує на те, що позивачем не надано доказів недійсності укладеного 28.12.2018 договору емфітевзису.

Представник виконавчого комітету Лебединської міської ради подав до суду відзив у якому вимоги ОСОБА_1 вважає безпідставними та необґрунтованими. Вказує, що незрозуміло які дії та рішення виконавчого комітету позивач вважає незаконними, оскільки виконавчий комітет не приймав жодних рішень та не вчиняв жодних дій, які стосуються даної справи. Рішення про державну реєстрацію речових прав приймає відповідний державний реєстратор, натомість виконавчий комітет забезпечує проведення державної реєстрації прав та є роботодавцем по відношенню до державного реєстратора. Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації, а виконавчий комітет не має права втручатися в його діяльність.

Державний реєстратор Перекрестова О.В подала до суду відзив у якому проти позовних вимог заперечує, просить відмовити в їх задоволенні. Вважає необґрунтованими посилання позивача на норми, які регулюють інститут сервітуту, які не мають відношення до права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Вказує на те, що 28.12.2018 директор ТОВ «ЗАУЕР» Пантюшенко О.Л. подав заяву та документи на державну реєстрацію іншого речового права права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) щодо земельної ділянки площею 2.8994 га, кадастровий номер :03:005:0091. Відповідно до закону, державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно в тому числі право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис). Оскільки державний реєстратор проводить реєстрацію речового права, а не договору, реєстрація здійснюється по кожному об`єкту. На момент укладення договір емфітевзису був укладений відповідно до чинного законодавства. Право емфітевзису підлягає реєстрації та виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Аналогічного змісту відзив подано державним реєстратором ОСОБА_3 щодо підстав державної реєстрації земельної ділянки площею 0.4225 га, кадастровий номер :04:001:0091.

Також, 14.02.2023 державними реєстраторами подано додаткові пояснення щодо уточненої позовної заяви ОСОБА_1 у яких зазначили, що реєстраційні дії чи їх скасування не призводять до виникнення, зміни чи припинення правовідносин за участю державного реєстратора. Державний реєстратор не є учасником правовідносин, що виникли на підставі реєстраційної дії, а тому й не може бути позивачем чи відповідачем у такій справі. Належними сторонами цих правовідносин є особи, права яких припиняються чи набуваються внаслідок реєстраційної дії, саме вони мають право на звернення до суду.

Ухвалою від 17.06.2022 судом відкрито провадження, розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження. Ухвалою від 21.07.2022 за клопотанням представника позивача витребувано докази. Ухвалою від 23.12.2022 за клопотанням представника позивача повторно витребувано докази. Ухвалою від 23.12.2022 відмовлено в задоволенні клопотання представника позивача про залучення спеціалістів. Ухвалою від 20.01.2023 судом витребувано докази.

Ухвалою від 16.03.2023 закрито підготовче провадження, призначено судовий розгляд справи.

Ухвалою від 29.08.2023 відмовлено в задоволенні клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи. Ухвалою від 29.08.2023 відмовлено в задоволенні клопотання про призначення по справі посмертної судово-психіатричної експертизи.

Представник позивача у судових засіданнях (25.05.2023, 26.05.2023) позовні вимоги підтримала. Представник ТОВ «ЗАУЕР» проти задоволення позовних вимог заперечував з підстав викладених у відзиві. Представник виконавчого комітету Лебединської міської ради проти задоволення позовних вимог також заперечував, посилаючись на мотиви викладені у відзиві. Державні реєстратори у судових засіданнях проти позовних вимог також заперечували.

У судове засідання 29.08.2023 сторони та їх представники не з`явились. Враховуючи неявку в судове засідання усіх учасників справи, відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, встановивши фактичні обставини та оцінивши надані докази в їх сукупності, суд зазначає наступне.

Судом встановлено, що рішенням Лебединського районного суду Сумської області від 17.12.2020 по справі № 950/1976/20 задоволено позовні вимоги ОСОБА_1 , визнано за ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку площею 2,8994 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Лебединської міської ради Сумської області, кадастровий номер: :03:005:0091 та на земельну ділянку площею 0,4225 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Лебединської міської ради Сумської області, кадастровий номер: :04:001:0091 в порядку спадкування за законом після смерті ОСОБА_2 (т. 1 а.с. 115).

Із змісту вказаного рішення вбачається, що ОСОБА_1 є рідною сестрою ОСОБА_2 , який ІНФОРМАЦІЯ_1 помер.

Згідно з інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 26.10.2021, за ОСОБА_1 на підставі вищевказаного рішення суду, 28.01.2021 зареєстровано право власності на земельну ділянку площею 2,8994 га, кадастровий номер :03:005:0091 та земельну ділянку площею 0,4225 га, кадастровий номер :04:001:0091 (т. 1 а.с. 141-142, 144-145).

Крім того, згідно з копією витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 04.01.2019, 28.12.2018 на підставі рішення державного реєстратора Перекрестової О.В. від 04.01.2019 № 44964925 за ТОВ «ЗАУЕР» зареєстровано речове право на земельну ділянку площею 2,8994 га, кадастровий номер :03:005:0091 право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (т. 2 а.с. 106).

Також, згідно з копією витягу із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26.02.2019, 21.02.2019 на підставі рішення державного реєстратора Глушак М.В. від 26.02.2019 № 45694629 за ТОВ «ЗАУЕР» зареєстровано речове право на земельну ділянку площею 0,4225 га, кадастровий номер :04:001:0091 право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) (т. 2 а.с. 128).

При цьому, відповідно до вищевказаних витягів, підставою для реєстрації права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) за ТОВ «ЗАУЕР» на земельні ділянки з кадастровими номерами :03:005:0091 та :04:001:0091 є договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018 № 5.

Так, 28.12.2018 між ОСОБА_2 (власник) та ТОВ «ЗАУЕР» (землекористувач) укладено договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) № 5.

Відповідно до п. 1.1. договору власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення передає землекористувачу право володіння та право цільового користування цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевтичне право), зберігаючи за собою право розпорядження нею.

Згідно з п. 1.3. договору, кадастровий номер земельної ділянки :03:005:0091 та :04:001:0091.

Відповідно до п. 1.5 договору, земельна ділянка передається в користування землекористувача протягом 10 календарних днів з моменту державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі земельної ділянки.

Згідно з п. 2.1 термін користування земельною ділянкою землекористувачем на праві емфітевзису за цим договором складає 100 років з дати державної реєстрації права емфітевзису.

За користування земельною ділянкою землекористувач сплачує власнику фіксовану одноразову плату в розмірі 20000,00 грн. з урахуванням податків та зборів (обов`язкових платежів) за весь строк дії договору. До сплати власнику належить сума коштів, встановлена даним пунктом договору, за вирахуванням податків та зборів (обов`язкових платежів) у розмірі, передбаченому чинним на час виплати коштів податковим законодавством. Після відрахування податку з доходів фізичних осіб та військового збору, належна до виплати власнику сума складає 16100,00 грн. (пункт 2.3 договору).

Пунктом 5.3 договору передбачено: «це речове право на нерухоме майно підлягає державній реєстрації», а пунктом 5.4 передбачено, що договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації (т. 1 а.с. 132-135).

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_4 суду пояснив, що він є директором ТОВ «ЗАУЕР». З ОСОБА_2 він спілкувався особисто в тому числі щодо умов передачі землі, знав його як «пайовика» підприємства. Так, ОСОБА_2 звернувся до нього із проханням купити в нього землю, хотів отримати за неї 15 000 грн. ОСОБА_4 повідомив, що землю придбати не може з огляду на мораторій, запропонував оренду чи емфітевзис. Порахувавши, вийшло по договору 20 000 грн. з урахуванням податків. Через деякий час він зустрівся з ОСОБА_2 , передав йому договір для ознайомлення. Згодом, 28.12.2018, договір було підписано в кабінеті на підприємстві. ОСОБА_2 видали документи та гроші для сплати збору для реєстрації речових прав. Дві реєстраційні дії за одним договором пояснив тим, що в його практиці ніколи не було випадків передачі двох земельних за одним договором, а тому він не знав що потрібно реєструвати права на земельні ділянки, а не сам договір.

Надаючи правову оцінку обставинам справи, суд зазначає наступне.

Відповідно до положень ст. 407 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення договору) право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

Згідно з ч. 1 ст. 408 ЦК України строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

Правовідносини користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб врегульовані також положеннями Земельного кодексу України.

Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

При цьому, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні» від 10.07.2018 № 2498-VIII, який набрав чинності з 01.01.2019, частину 4 ст. 102-1 Земельного кодексу України викладено в наступній редакції: строк користування земельною ділянкою державної, комунальної та приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), а також строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови (суперфіцій) не може перевищувати 50 років.

Таким чином з 01.01.2019 строк користування земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) не може перевищувати 50 років.

В межах даної справи спірний договір № 5 укладено 28.12.2018 щодо двох земельних ділянок з кадастровими номерами :03:005:0091 та :04:001:0091 на строк 100 років. При цьому державна реєстрація речового права за ТОВ «ЗАУЕР» проведена 04.01.2019 та 26.02.2019 окремо по кожній земельній ділянці.

Так, відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, забезпечення визнання та захисту державою таких прав регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 вищевказаного Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, в тому числі право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Таким чином право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Оскільки Цивільний кодекс України не встановлює істотних умов для договору емфітевзису, при укладенні цього договору необхідно виходити із загальноприйнятих істотних умов для договорів - предмету, ціни та строку дії.

При цьому строк дії договору є істотною його умовою.

Так, сторони договору від 28.12.2018 № 5 погодили його умови в тому числі щодо обов`язкової державної реєстрації речового права. Також сторони встановили, що договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, тобто погодили момент укладення договору, яким є момент його державної реєстрації.

Як встановлено судом, державну реєстрацію речового права ТОВ «ЗАУЕР» проведено на підставі рішень державних реєстраторів від 04.01.2019 № 44964925 та від 26.02.2019 № 45694629. При цьому строк дії речового права зареєстровано на 100 років.

Однак, з урахуванням змін, внесених до ст. 102-1 Земельного кодексу України, Законом України від 10.07.2018 № 2498-VIII, який набрав чинності з 01.01.2019, після 01.01.2019 договір про право користування земельною ділянкою приватної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) не міг бути зареєстрований з умовою строку на який його укладено більше 50 років, оскільки на момент державної реєстрації умова договору щодо строку його дії більше 50 років суперечила Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Зважаючи на те, що сторони спірного договору встановили умову, відповідно до якої договір від 28.12.2018 № 5 є укладеним з моменту його державної реєстрації, а на момент державної реєстрації речових прав умови договору суперечили вимогам закону, зокрема щодо строку на який його укладено (100 років), суд доходить висновку про наявність підстав для визнання договору від 28.12.2018 № 5 недійсним.

За таких обставин вимоги ОСОБА_1 в частині визнання недійсним договору від 28.12.2018 № 5 підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються.

Суд вважає за необхідне задовольнити також похідні позовні вимоги ОСОБА_1 в частині скасування у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації за ТОВ «ЗАУЕР» речового права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) площею 2,8994 га, кадастровий номер :03:005:0091 та площею 0,4225 га, кадастровий номер :04:001:0091.

Також, як на підставу недійсності спірного правочину, представник позивача посилається на порушення порядку реєстрації речового права, оскільки як свідчать відомості із реєстру, спочатку було зареєстровано речове право, а уже потім державний реєстратор прийняв рішення про таку реєстрацію.

Суд вважає такі доводи необґрунтованими з огляду на наступне.

Постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 затверджено Порядок ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно з абз. 2 п. 28 Порядку дата і час державної реєстрації права власності, довірчої власності як способу забезпечення виконання зобов`язань, спеціального майнового права, речових прав, похідних від права власності, обтяжень речових прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна фіксуються автоматично та відповідають даті і часу реєстрації відповідної заяви.

Таким чином дата і час реєстрації речових прав в даному випадку хронологічно зазначені у реєстрі до прийняття рішення державним реєстратором, оскільки така дата автоматично зафіксована як дата подачі заяв про реєстрацію речових прав.

Як встановлено судом, такі заяви були подані 28.12.2018 (т. 2 а.с. 85-86) та 21.02.2019 (т. 2 а.с. 107-108), що відповідає інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині дати та часу державної реєстрації прав.

Крім того, недійсність спірного правочину, представник позивача обґрунтовував порушенням ТОВ «ЗАУЕР» вимог податкового законодавства, вважаючи, що ТОВ «ЗАУЕР» вирахувало із суми плати за користування земельною ділянкою податки без належних на те підстав.

Суд вважає такі доводи помилковими з огляду на наступне.

Так, відповідно до п. п. 162.1.1, 162.1.3 п. 162.1 ст. 162 ПК України платниками податку на доходи фізичних осіб є фізична особа - резидент, яка отримує доходи як з джерела їх походження в Україні, так і іноземні доходи; податковий агент.

Згідно з п.п. 168.1.1, 168.1.2 п. 168.1 ст. 168 ПК України податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов`язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок, використовуючи ставку податку, визначену в статті 167 цього Кодексу.

Податок сплачується (перераховується) до відповідного бюджету під час виплати оподатковуваного доходу єдиним платіжним документом. Банки, небанківські надавачі платіжних послуг приймають платіжні документи на виплату доходу лише за умови одночасного подання платіжної інструкції на перерахування цього податку до відповідного бюджету або платіжної інструкції на зарахування коштів у сумі цього податку на єдиний рахунок, визначений статтею 35-1 цього Кодексу.

Згідно з п. п. 14.1.180 ст. 14 ПК України податковий агент щодо податку на доходи фізичних осіб - юридична особа (її філія, відділення, інший відокремлений підрозділ), самозайнята особа, представництво нерезидента - юридичної особи, інвестор (оператор) за угодою про розподіл продукції, які незалежно від організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками та/або форми нарахування (виплати, надання) доходу (у грошовій або негрошовій формі) зобов`язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок, передбачений розділом IV цього Кодексу, до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, вести податковий облік, подавати податкову звітність контролюючим органам та нести відповідальність за порушення його норм в порядку, передбаченому статтею 18 та розділом IV цього Кодексу.

Таким чином ТОВ «ЗАУЕР» при нарахуванні доходу ОСОБА_2 у вигляді плати за користування земельною ділянкою, є податковим агентом, зобов`язане нарахувати, утримати та перерахувати до бюджету податок на доходи фізичних осіб за рахунок ОСОБА_2 .

За таких обставин посилання представника позивача на положення Податкового кодексу України, які регулюють питання земельного податку та орендної плати є помилковими.

При цьому суд звертає увагу на порядок фактичного розрахунку (сплати ОСОБА_2 плати за користування землею) за договором від 28.12.2018 № 5.

Так, на підтвердження виплати ОСОБА_2 за договором емфітевзису, представником ТОВ «ЗАУЕР» надано копію видаткового касового ордеру від 10.01.2019, відповідно до якого ОСОБА_2 отримав 16100,00 грн. (т. 1 а.с. 250).

Також, на підтвердження виплат ОСОБА_2 представником ТОВ «ЗАУЕР» надано податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку Форма 1ДФ за І квартал 2018 року, відповідно до якого ОСОБА_2 нараховано 20000,00 грн. із яких утримано 3600,00 грн. податку (рядок 17) (т. 2 а.с. 77-78).

Крім того, ГУ ДПС у Сумській області на виконання ухвали суду надано копію податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку Форма 1ДФ ТОВ «ЗАУЕР» за І квартал 2018 року розділ І якого містить лише 16 рядків, а відомості про нарахування ОСОБА_2 (РНОКП НОМЕР_1 ) будь-яких сум відсутні (т. 3 а.с. 3).

Таким чином неможливо встановити чи дійсно ОСОБА_2 було сплачено 16100,00 грн., оскільки твердження про виплату 01.01.2019 не підтверджується відомостями щодо нарахування податкових зобов`язань, а наданий представником ТОВ «ЗАУЕР» податковий розрахунок містить протиріччя із відомостями ДПС України, крім того такий розрахунок датовано І кварталом 2018 року, тобто задовго до укладення спірного договору.

Наявність таких розбіжностей представник ТОВ «ЗАУЕР» пояснити не зміг, посилаючись на те, що вказаний документ йому було надано бухгалтером підприємства. При цьому доказів нарахування обов`язкових платежів (податків) на суму виплаченого ОСОБА_2 доходу 10.01.2019, суду надано не було.

Щодо позовних вимог до виконавчого комітету Лебединської міської ради.

Так, в ухвалі від 22.12.2021, якою позовну заяву ОСОБА_1 було залишено без руху, судом була звернута увага на те, що однією із позовних вимог (на той час) є визнання незаконними дій виконавчого комітету Лебединської міської ради по прийняттю рішення та проведенню державної реєстрації похідного речового права користування (емфітевзису) земельних ділянок за ТОВ «ЗАУЕР», здійснених державними реєстраторами виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестовою О.В. та ОСОБА_5 .

Було вказано, що зазначена вимога звернена одразу до кількох осіб, а саме виконавчого комітету Лебединської міської ради та державних реєстраторів виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестової О.В. та ОСОБА_5 , кожен із яких залучений до участі у справі в якості відповідача.

У подальшому, ухвалою від 17.01.2022, якою продовжено строк усунення недоліків заяви ОСОБА_1 , звернута увага позивача на те, що позовна заява не містить відомостей щодо рішення виконавчого комітету Лебединської міської ради та його реквізитів щодо державної реєстрації речових прав в межах даної справи.

У своєму відзиві представник виконавчого комітету вказав, що незрозуміло які дії та рішення виконавчого комітету позивач вважає незаконними, оскільки виконавчий комітет не приймав жодних рішень та не вчиняв жодних дій, які стосуються даної справи.

Суд погоджується з такими доводами з огляду на наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи (ч. 1 ст. 11 Закону).

Згідно з п. 9 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційна дія - державна реєстрація прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна, а також інші дії, що здійснюються державним реєстратором у Державному реєстрі прав, крім надання інформації з цього реєстру.

Відповідно до п. 2, 3 ч. 1 ст. 6 Закону організаційну систему державної реєстрації прав становлять суб`єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних та міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Києві та Севастополі державні адміністрації; державні реєстратори прав на нерухоме майно (далі - державні реєстратори).

При цьому відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до повноважень суб`єктів державної реєстрації прав належить: 1) забезпечення: проведення державної реєстрації прав; ведення Державного реєстру прав; взяття на облік безхазяйного нерухомого майна; формування та зберігання реєстраційних справ.

Натомість рішення про державну реєстрацію прав приймає безпосередньо державний реєстратор.

В ході підготовчого провадження представником позивача не було надано суду ані копії рішення виконавчого комітету, ані названо його реквізитів, яке б стосувалося порушення прав позивача, прийнятого виконавчим комітетом Лебединської міської ради. Представник позивача лише вказала, що у витягу з Державного земельного кадастру щодо спірних земельних ділянок було вказано орган, що здійснив державну реєстрацію прав виконавчий комітет Лебединської міської ради, а тому його дії були оскаржені до суду.

Згідно з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 17.04.2018 по справі № 523/9076/16-ц, «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження».

Тобто, пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.

Оскільки виконавчий комітет Лебединської міської ради не приймав жодних рішень та не вчиняв жодних дій спрямованих на проведення державної реєстрації прав за ТОВ «ЗАУЕР» в межах даної справи, позовні вимоги ОСОБА_1 в цій частині є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Реалізуючи право на судовий захист, особа, звертаючись до суду, повинна вказати суб`єктивне бачення порушеного права чи охоронюваного інтересу та спосіб його захисту. Вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Таким чином, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин (предмет і підстави позову), наявність/відсутність порушеного правам чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-186гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18) та від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Іншими словами, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та таким, що забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства, без додаткових (повторних) звернень до суду.

Положення ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачає наступні способи захисту прав: скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

Натомість в даному випадку позивачем також заявлено вимоги до державних реєстраторів виконавчого комітету Лебединської міської ради, а саме визнання незаконними дій ОСОБА_6 по проведенню державної реєстрації речового права за ТОВ «ЗАУЕР» щодо земельної ділянки кадастровий номер :03:005:0091 та визнання незаконними дій ОСОБА_7 по проведенню державної реєстрації речового права за ТОВ «ЗАУЕР» щодо земельної ділянки кадастровий номер :04:001:0091.

Обраний позивачем спосіб захисту права не відповідає вимогам закону та навіть у разі задоволення таких вимог судом, не забезпечить повернення земельної ділянки ОСОБА_1 , тобто відновлення її права як власника спірних земельних ділянок користуватися та самостійно розпоряджатися належним їй майном.

За таких обставин в цій частині вимоги ОСОБА_1 задоволенню не підлягають.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 141 ЦПК України з ТОВ «ЗАУЕР» на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати у вигляді судового збору пропорційно до задоволених позовних вимог в розмірі 908,00 грн.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 89, 263-265 ЦПК України, суд

в и р і ш и в:

Позов ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР», виконавчого комітету Лебединської міської ради, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Перекрестової Олени Володимирівни, державного реєстратора виконавчого комітету Лебединської міської ради Ткачової Марії Василівни про визнання договору недійсним, припинення речового права, визнання дій незаконними, скасування державної реєстрації прав, зобов`язання вчинити дії задовольнити частково.

Визнати недійсним договір про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) від 28.12.2018 № 5, укладений між ОСОБА_2 та товариством з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР».

Скасувати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державну реєстрацію права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), зареєстрованого за товариством з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР» на підставі договору від 28.12.2018 № 5 на земельні ділянки: площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091; та площею 0.4225 га, кадастровий номер :04:001:009.

Зобов`язати товариство з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР» повернути ОСОБА_1 земельні ділянки площею 2.8994 га кадастровий номер :03:005:0091, та площею 0.4225 га, кадастровий номер :04:001:0091, розташовані на території Лебединської міської ради Сумської області.

В задоволенні інших вимог відмовити.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «ЗАУЕР» (42200, Сумська область, м. Лебедин, пров. Луговий, 10; ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_2 ) судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 908,00 грн.

Рішення може бути оскаржено безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 06.09.2023.

Суддя Вадим КОСОЛАП