ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

22 серпня 2023 року м. Чернівці

справа № 716/567/22

провадження 22-ц/822/592/23

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Перепелюк І. Б.

суддів : Литвинюк І.М., Кулянди М.І.

секретар Собчук І.Ю.

розглянувши апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 04 травня 2023 року в цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелений Гай», третя особа Чернівецька районна державна адміністрація Чернівецької області про визнання договору оренди землі недійсним,

встановив:

Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

ОСОБА_1 звернулася в суд з позовом до ОСОБА_2 , ТОВ «Зелений Гай», третя особа Чернівецька районна державна адміністрація Чернівецької області про визнання договору оренди землі недійсним.

Позов обґрунтовано наступним. 13 травня 2012 року між відповідачем ОСОБА_2 та ПП ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,04 га, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського використання строком на 10 років. Дана земельна ділянка розташована на території Шубранецької сільської ради. Договір зареєстровано 16.10.2012 року.

З моменту укладення договору, вона як орендар, сплачує орендну плату.

Однак, в травні 2022 року вона дізналась, що існує інший договір оренди на спірну земельну ділянку, який укладений 01.02.2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Зелений Гай».

На момент укладення оспорюваного договору, договір оренди землі укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 розірваний не був, строк його дії не закінчився, а тому є підстави для визнання недійсним договору, оскільки він порушує її права як первісного орендаря та суперечить вимогам чинного законодавства.

Просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,0389 га кадастровий номер :02:001:0062, що розташована за адресою: с.Шубранець, Заставнівського району, Чернівецької області укладений 01 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Зелений Гай» та скасувати державну реєстрацію.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Заставнівського районного суду Чернівецької області від 04 травня 2023 року в позові ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ «Зелений Гай», третя особа - Чернівецька районна державна адміністрація Чернівецької області про визнання договору оренди землі недійсним відмовлено.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ОСОБА_1 простить скасувати рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 04 травня 2023 року і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

ОСОБА_1 в апеляційній скарзі зазначає, що рішення суду є незаконним та необґрунтованим у зв`язку із невідповідністю висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, що призвело до порушення норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права.

Зазначає, що на момент укладання оспорюваного договору, договір оренди землі з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 розірваний не був, строк його дії не закінчився, а тому з урахуванням вимог ч.5 ст. 116 ЗК України, передача в користування спірної земельної ділянки без припинення права попереднього користування нею та проведення реєстрації права користування за ТОВ "Зелений Гай" свідчить про наявність підстав для визнання недійсним договору оренди землі від 01 лютою 2019 року.

Договір оренди земельної ділянки від 01.02.2019 року ОСОБА_2 і ТОВ "Зелений Гай" укладений до закінчення дії попереднього договору, укладеного із позивачем, а одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

ОСОБА_2 подала відзив на апеляційну скаргу. Просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Мотивувальна частина

Обставини справи, встановлені судом

Судом встановлено, що 13 травня 2012 року між відповідачем ОСОБА_2 (орендодавець) та приватним підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) укладено договір оренди землі.

Об`єктом Договору є земельна ділянка загальною площею 2,04 га, у тому числі рілля 2,04 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0062.

Даний Договір укладено строком на десять років.

Відповідно до змісту п.3.2 Договору, у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень Орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором шляхом укладення додаткової угоди. Письмове заперечення здійснюється листом-попередженням.

Згідно п.5.1 Договору земельна ділянка передавалась в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Як вбачається з Розділу 8 Договору на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

Відповідно до умов п.10.2 Договору, його дія припиняється, зокрема, у разі закінчення строку.

Даний Договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Заставнівському районі, про що вчинено запис у державному реєстрі земель від 16.10.2012 №132858954.

Згідно акту прийому-передачі ОСОБА_2 передала ПП ОСОБА_1 земельну ділянку, що підтверджується підписами.

З кадастрового плану земельної ділянки переданої в оренду ОСОБА_1 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером :02:001:0062 вбачається, що вона розташована в межах Шубранецької сільської ради Чернівецького (колишній Заставнівський) району Чернівецької області. Власником земельної ділянки є ОСОБА_2 , розмір становить 2,0389 га.

Протягом строку дії Договору орендар сплачувала орендодавцю орендну плату в натуральній та грошовій формах, що вбачається з відомостей про отримання орендної плати з 2012 по 2021 роки.

01 лютого 2019 року між відповідачем ОСОБА_2 та ТзОВ «Зелений Гай», в особі директора Вишивана В.І. укладено договір оренди земельної ділянки.

Об`єктом оренди є земельна ділянка загальною площею 2,04 га, у тому числі рілля 2,04 га, кадастровий номер земельної ділянки :02:001:0062.

Відповідно до умов п.6 оспорюваного Договору, останній вступає в дію з моменту його підписання сторонами та діє протягом 10 (десяти) років. Право оренди за цим договором виникає з моменту його державної реєстрації.

Згідно п. п. 15, 16 оспорюваного Договору, земельна ділянка передається в оренду для: вирощування товарної сільськогосподарської продукції. Цільове призначення земельної ділянки: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Відповідно до змісту п.36, дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, що регламентовано п.37 оспорюваного Договору.

11 лютого 2019 року відбулась реєстрація оспорюваного Договору та відповідні відомості внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно.

Позиція апеляційного суду, застосовані норми права та мотиви, з яких виходить суд при прийнятті постанови

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Відмовляючи в позові, суд першої інстанції посилався на те, що строк дії договору на момент розгляду справи та ухвалення судового рішення закінчився, позивач ОСОБА_1 не продовжила користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, нею з орендодавцем не укладено жодної додаткової угоди, що свідчить про той факт, що договір не був поновлений. Саме тому, позивач ОСОБА_1 не має чинного права оренди спірної земельної ділянки.

Колегія суддів не погоджується з таким висновком, оскільки судом першої інстанції не було враховано наступного.

Відповідно до доповнених пунктів 27 і 28 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, які набрали чинності 07 квітня 2022 року встановлено, що під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей: 1) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення: а) державної, комунальної власності, невитребуваних, нерозподілених земельних ділянок, а також земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування; б) приватної власності.

Законом України від 09 жовтня 2022 року № 2698-IX, який набрав чинності 19 листопада 2022 року, абзац перший підпункту 1 пункту 27 після слів «воєнного стану» доповнено словами «до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» (тобто цим Законом).

Аналіз наведених положень ЗК України дає підстави для висновку, що у період із 07 квітня 2022 року до 19 листопада 2022 року договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу.

Оскільки, строк дії договору оренди від 13.05.2012 року закінчувався саме в цей період, тому, відповідно до пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, цей договір вважається поновленими на один рік без волевиявлення сторін.

Така автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок діяла до 19 листопада 2022 року, тобто до моменту, коли набрав чинності Закон України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель».

Отже, з дня набрання чинності Законом України № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19 листопада 2022 року, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована.

Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Відповідно до частин першої та другої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

У частинах першій, четвертій статті 639 ЦК України вказано, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

У частинах першій та другій статті 640 ЦК України передбачено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Відносини у сфері найму (оренди) земельної ділянки регулюються ЦК України, ЗК України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Оскільки зареєстроване право оренди землі є речовим правом, то і способи захисту такого права можуть бути такими, що притаманні речовим правам.

У відносинах оренди визнається право орендаря на абсолютний захист від порушення його права на орендоване майно третіми особами; на збереження сили договору оренди при переході права власності на орендоване майно до іншої особи (право слідування).

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Згідно зі статтями 1, 13 Закону України «Про оренду землі» орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції на момент укладення оспорюваного договору оренди від 01 лютого 2019 року) були:

1)об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) строк дії договору оренди; 3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з положеннями статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до положень частини п`ятої статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Встановлено, що оспорюваний договір оренди землі від 01.02.2019 року між ОСОБА_2 та ТзОВ «Зелений Гай» був укладений під час дії раніше укладеного (13.05.2012 року) між ОСОБА_2 та ПП ОСОБА_1 договору оренди цієї ж земельної ділянки, який у встановленому законом порядку недійсним, нечинним чи неукладеним не визнавався.

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У разі укладення договору оренди земельної ділянки в період чинності попереднього договору оренди оскаржуваний договір оренди може бути визнано недійсним.

Враховуючи, що на час укладання оспорюваного договору оренди та реєстрації права оренди земельної ділянки був чинним інший договір оренди цього ж об`єкту, укладений раніше і зареєстрований, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання оспорюваного договору оренди недійсним як такого, що суперечить акту цивільного законодавства (частина перша статті 203 ЦК України), зокрема приписам частини другої статті 24 Закону України «Про оренду землі».

Дане судове рішення є підставою для скасування його державної реєстрації, оскільки одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря.

Щодо розподілу судових витрат

Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).

Згідно із ч.13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Встановлено, що за подання позовної заяви ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 992,40 грн, за подання апеляційної скарги - 1488,60 грн.

Всього судові витрати ОСОБА_1 зі сплати судового збору становлять 2 481 грн.

Враховуючи наявність підстав для задоволення апеляційної скарги та позову, з відповідачів на користь апелянта слід стягнути судові витрати.

Висновки апеляційного суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до положень п. 1, п. 4 ч. 1ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

Судом першої інстанції неповно встановлені всі обставини справи, порушені норми процесуального та неправильно застосовані норми матеріального права, що відповідно до п.1, п.4 ч.1 ст.376 ЦПК України, є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення про задоволення позову.

Керуючись ст. ст.374, 376, 381, 382, 383 ЦПК України, апеляційний суд,

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Заставнівського районного суду Чернівецької області від 04 травня 2023 року скасувати, ухвалити нове рішення.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелений Гай», третя особа - Чернівецька районна державна адміністрація Чернівецької області про визнання договору оренди землі недійсним задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,0389 га кадастровий номер :02:001:0062, що розташована за адресою: с.Шубранець, Заставнівського району, Чернівецької області, укладений 01 лютого 2019 року між ОСОБА_2 та ТОВ «Зелений Гай» та скасувати його державну реєстрацію.

Стягнути з ОСОБА_2 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Зелений Гай» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі по 1240 гривні 50 копійок з кожного із відповідачів.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

На постанову може бути подана касаційна скарга до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови - 28 серпня 2023 року.

Головуючий І.Б. Перепелюк

Судді: І.М. Литвинюк

М.І. Кулянда