Справа № 355/1812/21
Провадження № 2/355/435/23
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 липня 2023 року Баришівський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Троценко Т. А.

за участю секретаря Ліберацької Ю. В.

представника позивача адвоката Бордаченка О. В.

представника відповідача адвоката Куценко Н. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Баришівка Київської області цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Деренківець» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «УБА - АГРОСВІТ» про визнання договору оренди землі недійсним, визнання права оренди,

В С Т А Н О В И В:

СТОВ «Деренківець» звернулося до суду з позовом, у якому вказало, що 18 жовтня 2012 року між СТОВ «Деренківець» як орендарем, і гр. ОСОБА_1 , як орендодавцем, був укладений договір оренди землі №78.

Відповідно до умов цього договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на сільськогосподарських землях, що підлягають паюванню, на території Подільської сільської ради Київської області, Баришівського району, кадастровий номер №:18:001:0167.

У пункті 8 договору оренди землі сторони погодили строк оренди- 10 років.

У разі закінчення дії Договору до закінчення польових робіт термін оренди продовжується до закінчення збирання врожаю. Сторони не мають права відмовитись від виконання договору в односторонньому порядку. Орендар має переважне право на укладення договору на новий строк та на викуп земельної ділянки у Орендодавця.

Пунктом 43 договору оренди землі передбачено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації, що узгоджувалось із ст. 18 Закону України «Про оренду землі», у редакції, що діяла станом на дату укладення цього договору.

Договір оренди землі був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Баришівському районі Київської області 29.12.2012 року за номером 09826.

Земельна ділянка обробляється позивачем за місцем знаходження своєї філії «Поділля» СТОВ «Деренківець».

Увесь цей час підприємство належним чином виконувало свої зобов`язання за договором оренди землі, у тому числі сплачувало ОСОБА_1 кожного року до 15 грудня орендну плату згідно п. 11 договору оренди, із вказаних сум позивачем як податковим агентом були утримані та сплачені до бюджету податок на доходи фізичних осіб і військовий збір.

Отже, укладений договір оренди землі №78 є чинним незалежно від державної реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та діє до 29.12.2022 року.

СТОВ «Деренківець» має переважне право на укладення договору оренди цієї земельної ділянки на новий строк, оскільки належним чином виконує свої зобов`язання за договором, як це передбачено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», ст. 777 ЦК України, п. 8 договору оренди землі.

Згодом виявилося, що відповідачка всупереч діючому законодавству та укладеному договору оренди землі із СТОВ «Деренківець» передала цю ж саму земельну ділянку в оренду ТОВ "УБА-АГРОСВІТ" за договором оренди землі №103/21 від 03.08.2021 року, і право оренди вказаного підприємства на вказану земельну ділянку було зареєстроване державним реєстратором Виконавчого комітету Баришівської селищної ради Броварського району Київської області.

Укладений відповідачами договір оренди землі №103/21 від 03.08.2021 року порушує права позивача, суперечить законодавству України, а тому він просить визнати недійсним договір оренди землі № 103/21 від 03. 08. 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «УБА - АГРОСВІТ», за яким передано в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0167, та визнати за СТОВ «Деренківець» право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0167 площею 4,5237 га згідно з договором оренди землі № 78 від 18. 10. 2012 року, зареєстрованого 29. 12. 2012 року строком на 10 років, з його переважним правом укладання договору оренди на новий строк.

В судовому засіданні представник позивача підтримав свої вимоги у повному обсязі і просить задовольнити.

Вказав, що договір оренди землі з ОСОБА_1 діяв з 2012 року, відповідачка щорічно отримувала орендну плату, договір був діючим, СТОВ «Деренківець» сплачувалися податки, які випливали з договору оренди землі, про що надавалися податкові розрахунки за усі звітні періоди, відповідачка ніколи не заявляла про те, що договір ж неукладеним.

Вважає, що права СТОВ «Деренківець» були суттєво порушені незаконними діями відповідача, той факт, що на даний час договір між ОСОБА_1 та ТОВ «УБА - АГРОСВІТ» є розірваний, не спростовує того, що він має бути визнати недійсним з моменту його укладення, а відтак згідно договору оренди з позивачем права на оренду останнього на спірну земельну ділянку мають бути поновлені, а тому просить позов задовольнити у повному обсязі.

Відповідачка ОСОБА_1 до суду не з`явилася, про дату слухання справи повідомлена належним чином, надала письмові пояснення, у яких вказала, що вона не підписувала договір оренди зі СТОВ «Деренківець» від 18. 10. 2012 року, згідно відповіді відділу № 3 Управління адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру у м. Києві та Київській області інформація щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0167 не виявлена, що свідчить про відсутність зазначеного договору.

Вважає цей договір неукладеним, а тому просить у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Представник відповідача ТОВ «УБА- АГРОСВІТ» за ордером адвокат Куценко Н. В. просить відмовити у задоволенні позову, вказала, що перед тим, як укладати договір оренди землі з ОСОБА_1 , підприємство пересвідчилося, що земельна ділянка, яка належить ОСОБА_1 , в оренді не перебуває, а тому з останньою був укладений договір від 03. 08. 2021 року за № 103/21 строком на 10 років.

Підприємство діяло добросовісно, ОСОБА_1 має право розпоряджатися належною їй земельною ділянкою, оскільки договір з СТОВ «Деренківець» є неукладеним, відомості щодо його державної реєстрації не були внесені до книги записів державної реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі по Подільській сільській раді Баришівського району Київської області.

Крім того, на даний час спірний договір є розірваним, а отже потреби визнавати його недійсним немає.

Вислухавши сторони, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку про необхідність задоволення позовних вимог позивача, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 18 жовтня 2012 року між СТОВ «Деренківець» як орендарем, і гр. ОСОБА_1 , як орендодавцем, був укладений договір оренди землі №78.

Відповідно до умов цього договору оренди, орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку для товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на сільськогосподарських землях, що підлягають паюванню, на території Подільської сільської ради Київської області, Баришівського району кадастровий номер №:18:001:0167.

Згідно пункту 8 договору оренди землі сторони погодили строк оренди- 10 років, а у разі закінчення дії договору до закінчення польових робіт термін оренди продовжується до закінчення збирання врожаю. Сторони не мають права відмовитись від виконання договору в односторонньому порядку. Орендар має переважне право на укладення договору на новий строк та на викуп земельної ділянки у Орендодавця.

Пунктом 43 договору оренди передбачено, що договір набирає чинності після його підписання сторонами та його державної реєстрації, що узгоджувалось із ст. 18 Закону України «Про оренду землі», у редакції, що діяла станом на дату укладення цього договору.

Договір оренди землі був зареєстрований в Управлінні Держкомзему у Баришівському районі Київської області 29.12.2012 року за номером 09826.

Позивач стверджує, що протягом усього часу дії договору оренди СТОВ «Деренківець» сумлінно виконувало умови договору, обробляло земельну ділянку, сплачувало орендну плату, із вказаних сум позивачем як податковим агентом були утримані та сплачені до бюджету податок на доходи фізичних осіб і військовий збір. ОСОБА_1 будь яких претензій щодо неналежного виконання договору не пред`являла.

Посилаючись на ту обставину, що вказаний договір є неукладеним, оскільки інформація щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0167 в Управлінні адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру у м. Києві та Київській області не виявлена, ОСОБА_1 , не дивлячись на те, що договір оренди землі з ТОВ «Деренківець» ще не закінчився, уклала договір оренди землі №103/21 від 03.08.2021 року на вказану земельну ділянку з ТОВ «УБА-АГРОСВІТ» строком на 10 років, що підтверджується копією договору.

Позивач просить визнати вказаний договір оренди недійсним з часу його укладання, та визнати за ним переважне право укладання договору оренди на новий строк, як то випливає з умов договору № 78 від 18. 10. 2012 року.

Згідно із ч. З ст. З Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Як вбачається з відповіді на адвокатський запит відділ № 3 Управління надання адміністративних послуг ГУ Держгеокадастру у м. Києві та Київській області інформація щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :18:001:0167 по Подільській сільській раді колишнього Баришівського району Київської області за 2012 рік у Відділі не виявлена, надати відомості щодо її державної реєстраціє не представляється можливим.

З огляну на вказану інформацію не вбачається того факту, що договір оренди землі № 78 від 18. 10. 2012 року є неукладеним, у відповіді лише вказано про відсутність відомостей щодо його державної реєстрації.

Про факт того, що договір був дійсним, укладеним з наміром про вчинення певних дій з обох сторін, свідчать дії орендодавця ОСОБА_1 , яка надала позивачу земельну ділянку для обробки, протягом тривалого часу отримувала орендну плату, а орендар використовував земельну ділянку за призначенням, сплачував орендну плату та податки на доходи фізичних осіб і військовий збір, що підтверджено копіями звітів форми 1ДФ про сплату податків з ІІІ кварталу 2020 року по IV квартал 2022 року.

Як вбачається з наданих позивачем відомостей з Реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 15. 05. 2023 року договір оренди землі № 103/21, укладений 03. 08. 2021 року між ТОВ «УБА-АГРОСВІТ» та ОСОБА_1 , згідно додаткової угоди достроково розірваний 17. 04. 2023 року.

На тій підставі, що на даний час договір як предмет спору не існує, ТОВ «УБА-АГРОСВІТ» просить відмовити у задоволенні позову про визнання недійсним договору оренди землі між підприємством та ОСОБА_1 .

Відповідно до положень ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

У ст. 1 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За ст. 24 цього ж Закону орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а відповідно до ст. 25 даного Закону орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; отримувати продукцію і доходи.

Аналогічні права землекористувача передбачені і у ст. 95 ЗК України.

Статтею 27 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Положеннями ст. 152 Земельного кодексу України закріплено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання прав; визнання угоди недійсною; застосування інших, передбачених законом, способів.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, ного моральним засадам.

Згідно із вимогами ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Право оренди (суборенди) земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до положень ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" №1952-ГУ.

Згідно із ст. З вказаного Закону №1952-ГУ загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема: 1) гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження; 2) обов`язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав. Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону №1952-ГУ).

Типовий договір оренди землі затверджений постановою Уряду від 03 березня 2004 р. N 220 року і передбачає передачу в тимчасове платне користування земельної ділянки орендодавцем орендарю.

Таким чином, ОСОБА_1 порушила умови діючого договору оренди землі від 18.10.2012 року, положення законодавства України і права позивача, передавши земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0167 в оренду ТОВ «УБА- АГРОСВІТ» за договором оренди землі №103/21 від 03.08.2021 року на 10 років.

Після державної реєстрації договору оренди землі від 18.10.2012 року саме СТОВ «Деренківець» є її орендарем, і вона була передана йому у володіння та користування ОСОБА_1 на 10 років, які на момент укладання спірного договору з ТОВ «УБА-АГРОСВІТ» ще не закінчились.

Впродовж цього строку позивач має право самостійно її використовувати за призначенням, а після закінчення строку договору, саме він має переважне право на укладення договору оренди землі щодо цієї ділянки на новий строк, і ці умови не можуть бути змінені в односторонньому порядку орендодавцем.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Суд вважає, що думка відповідача ОСОБА_1 , яка вважає, що договір з позивачем є неукладеним, спростовується матеріалами справи та діючим законодавством України.

Що стосується позиції відповідача ТОВ «УБА-АГРОСВІТ» про відсутність підстав для визнання договору, укладеного між ним та ОСОБА_1 недійсним, суд виходить з того, що згідно положень ч. 1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Судом встановлено, що протягом дії договору оренди позивача з ОСОБА_1 остання уклала договір оренди тієї самої земельної ділянки з ТОВ «УБА-АГРОСВІТ», позивач правомірно вважає, що його права як орендаря земельної ділянки були порушені самим фактом укладання цього договору, у зв`язку з чим він і звернувся до суду з цим позовом.

Те, що після звернення до суду відповідачі уклали між собою додаткову угоду і розірвали спірний договір, не спростовує того факту, що сам укладений між ними договір оренди земельної ділянки від 03. 08. 2021 року є недійсним, та не повинен породжувати для них ніяких наслідків.

Укладанням спірного договору оренди землі сторони по договору порушили ст. 27 ЗУ «Про оренду землі», а також права СТОВ «Деренківець» на вільне користування земельною ділянкою на підставі договору оренди, укладеного належним чином.

ОСОБА_1 не вимагала визнання цього договору недійсним або нечинним, отже, діє презумпція правомірності дій позивача.

Такий висновок суду узгоджується з правовою позицією, висловленою у постанові ВС від 22. 01. 2020 року у справі № 394/301/19, а саме: якщо предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета. Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення до суду з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову.

Враховуючи вищевикладене, суд вважає, що позовні вимоги СТОВ «Деренківець» законні, обгрунтовані, доведені належними і достатніми доказами, а отже підлягають задоволенню у повному обсязі.

Заперечення відповідача не спростовують викладені у позові обставини, а отже прийматися судом до уваги не можуть.

Керуючись ст. ст. 1,24, 27,33,152 ЗУ «Про оренду землі», ст. ст.203,215,236,792 ЦК України, ст. 12. 13, 76-80,158-165 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:

Позовні вимоги СТОВ «Деренківець» задовольнити повністю.

Визнати недійсним договір оренди землі № 103/21 від 03. 08. 2021 року, укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «УБА - АГРОСВІТ», за яким передано в оренду земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0167.

Визнати за Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Деренківець» право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :18:001:0167 площею 4,5237 га згідно з договором оренди землі № 78 від 18. 10. 2012 року, зареєстрованого 29. 12. 2012 року строком на 10 років з переважним правом укладання договору оренди на новий строк.

Стягнути з ОСОБА_1 ІПН НОМЕР_1 та Товариства з обмеженою відповідальністю «УБА-АГРОСВІТ» на користь Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Деренківець» судовий збір в розмірі 4540,00 грн. солідарно.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду на протязі тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлений 01. 08. 2023 року.

Суддя Баришівського

районного суду Т. А. Троценко