Справа №760/6064/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 грудня 2023 року Солом`янський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Кушнір С.І.,

секретар судового засідання - Федоренко Д.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «САНТАННА», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець Ксенія Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ваховська Марія Вікторівна, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВОРОБЙОВА 13-Е» про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити дії, -

встановив:

12 березня 2021 року представник позивачки звернувся до суду з позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «САНТАННА», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець Ксенія Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ваховська Марія Вікторівна, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити дії, у якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 30 січня 2023 року, остаточно просив:

- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на житлове приміщення НОМЕР_4, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 86, номер запису про право власності: 14547406 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, яке було зареєстровано 18 травня 2016 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець К.О.;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_4, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ваховською М.В. 17 березня 2020 року за реєстровим №79, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 86, номер запису про право власності: 51666789 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- зобов`язати ОСОБА_2 привести у попередній стан шляхом відновлення пошкодженого перекриття в будинку АДРЕСА_1 .

Позовні вимоги обґрунтовано наступними обставинами.

Позивачка є власницею квартири АДРЕСА_2 .

01 грудня 2020 року позивачка виявила невідомих людей, які на 26 (технічному) поверсі будинку проводили будівельні роботи в технічних приміщеннях будинку, в результаті чого було зруйновано частину несучих конструкцій перекриття будинку та створено отвір розміром 4,45х0,9х0,2 м., що надає змогу потрапити з технічного приміщення до нежитлового горищного простору будівлі, який зазначено як «мансардний поверх: 1 - майстерня».

Дане «мансардне» (нежиле) приміщення НОМЕР_1 являє собою простір, що створено між двома скатами конструкції даху та перекриттям над 26-м (технічним) поверхом, який не має власного відокремленого входу та власних інженерних комунікацій, воно є проміжним між технічним поверхом та покрівлею для обслуговування та експлуатації комунікацій, які необхідні для задоволення потреб та обслуговування усіх власників квартир.

Позивачкою встановлено, що 15 травня 2016 року приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець К.О. зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на нежитлове приміщення НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 108,1 кв.м., за ТОВ «САНТАННА» (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 29640925 від 18 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 86).

Майно приміщення НОМЕР_4 складається з: мансардного поверху: майстерні, місць спільного користування: цокольний поверх: тамбур, коридори, ліфтовий хол, ліфт; 25 поверх: сходова клітина, тамбур, коридор, ліфт, ліфтовий хол; технічний поверх: сходи, коридори.

Право власності у ТОВ «САНТАННА» виникло на підставі наступних документів: Договір на пайову участь у будівництві житла №561, укладений 14 вересня 2000 року між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ «САНТАННА»; додаткової угоди №585, укладеної 22 квітня 2002 року між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ «САНТАННА»; список інвесторів б/н від 22 травня 2009 року, виданий ТОВ «САНТАННА»; протокол б/н від 22 травня 2009 року; дозвіл на виконання будівельних робіт 1175-Сл/Т від 01 жовтня 2004 року, виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва; акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта б/н від 12 січня 2009 року, виданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва; технічний паспорт №80229/70829/1987, виданий 27 січня 2009 року Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна.

17 березня 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ваховською М.В. посвідчено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_1 по АДРЕСА_1 , з одночасною державною реєстрацією у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на нерухоме майно за ОСОБА_2 , який розпочав проведення будівельних робіт з втручанням в несучі конструкції багатоквартирного будинку.

Листом від 26 січня 2021 року Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва повідомив, що не видавав та не реєстрував документів, які б давали право на виконання підготовчих/ будівельних робіт в приміщенні АДРЕСА_3 .

Позивачка зазначає, що на підставі ч. 2 ст. 382 ЦК України є співвласницею нежитлового приміщення НОМЕР_4 в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 , яке не має відокремленого входу від житлових приміщень та в якому розташовані загальнобудинкові комунікації, а тому таке приміщення є допоміжним та не може перебувати в приватній власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників.

Оскільки мешканці багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 не надавали дозволу на внесення змін в конструктивні елементи багатоквартирного будинку для влаштування проходу до приміщення АДРЕСА_4 , відповідачі своїми діями порушили права ОСОБА_1 як співвласниці допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями, 15.03.2021 року цивільну справу передано в провадження судді Солом`янського районного суду м. Києва Кушнір С.І.

Ухвалою суду від 17 березня 2021 року позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою суду від 13 квітня 2021 року відкрито загальне позовне провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

16 серпня 2021 року представник Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) подав письмові пояснення у справі. Повідомив, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, що надають право на виконання підготовчих/ будівельних робіт щодо об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_5 .

За результатами розгляду звернення фізичної особи від 22 грудня 2020 року щодо проведення позапланової перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності під час виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_5 , комісією прийнято рішення про обґрунтованість та необхідність проведення позапланової перевірки на підставі даного звернення.

Під час виїзду у березні 2021 року на місце посадової особи Департаменту з метою проведення перевірки доступ до об`єкта будівництва був обмежений, уповноважених осіб не було, що унеможливило проведення перевірки, оскільки державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється у присутності суб`єктів містобудування або їх представників, які будуть або збудували об`єкт будівництва відповідно до п. 9 Порядку здійснення архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою КМ України №553 від 23 травня 2011 року.

На письмове запрошення до Департаменту, суб`єкт містобудування або його уповноважена особа не з`явилася, необхідних для проведення перевірки документів не надано.

05 жовтня 2021 року представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Середа С.О. подав письмові пояснення, у яких заперечив проти задоволення позову з наступних підстав. Вказав, що на підставі договору купівлі-продажу від 17 березня 2020 року відповідач ОСОБА_2 на праві приватної власності володіє об`єктом нерухомого майна - нежитловим приміщенням НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_6 загальною площею 108,1 кв.м. За законодавством України усе майно в будинку поза квартирами та самостійними нежитловими приміщеннями належить усім їх власникам.

Відповідно до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» поверх мансардний (або мансарда) - поверх у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею (поверхнями) похилої чи ламаної покрівлі.

Також, у житлових будинках допускається розміщення на верхньому житловому поверсі (у тому числі мансардному) в приміщеннях творчих майстерень художників та архітекторів, при цьому вихід у коридори або інші місця загального користування житлової частини будинку слід передбачати через протипожежний тамбур-шлюз.

Таким чином, мансардний поверх та майстерня не входять до переліку спільного майна багатоквартирного будинку та не можуть визначатися як приміщення загального користування.

Зауважив, що попередньо спірна нерухомість перебувала у приватній власності ТОВ «САНТАННА» з 2016 року, а ОСОБА_2 придбав їх у відповідності до чинного законодавства України.

Крім того, позивачка не була стороною правочину за яким відповідач придбав приміщення НОМЕР_4, а тому вимога про визнання договору недійсним є неналежним способом захисту та не підлягає задоволенню.

Ухвалою суду від 28 січня 2022 року за клопотанням представника позивачки витребувано докази у приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ваховської М.В.

Ухвалою суду, постановленою на місці у судовому засіданні 23 листопада 2022 року, залучено до участі у справі третю особу - ОСББ «Воробйова 13-Е».

15 лютого 2023 року представник ОСББ «Воробйова 13-Е» подав до суду письмові пояснення, у яких просив позовні вимоги задовольнити у повному обсязі з наступних підстав. На підставі розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації №224 від 20 липня 2022 року «Про передачу в управління об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Воробйова 13-Е» житлового будинку АДРЕСА_7 було передано в управління ОСББ.

Попередній балансоутримувач - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва» передав об`єднанню робочі креслення та поповерховий план житлового будинку, які не містять будь-яких приміщень, які б знаходилося вище технічного поверху будинку.

Приміщення НОМЕР_1 являє собою простір, що створено між двома скатами конструкції даху та перекриттям над 26-м (технічним) поверхом, який не має власного відокремленого входу та власних інженерних комунікацій, доступ до якого за проектом здійснюється через отвір в перекритті технічного поверху розміром 100х100 см, та до якого веде металева драбина технічного поверху.

Через даний простір здійснюється доступ для обслуговування покрівлі будинку та загороджувальних вогнів, які призначені для світлового маркування висотних і протяжних об`єктів, що становлять загрозу безпеці повітряного руху та для постійного світіння на наземних об`єктах в якості сигнального вогню.

Тобто, дане приміщення є допоміжним у розумінні ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», так як призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Оскільки нежитлове приміщення НОМЕР_4 не має відокремленого входу від житлових приміщень, в ньому розташовані загальнобудинкові комунікації, воно потрібно для обслуговування та експлуатації будинкових мереж та є допоміжним, то таке приміщення не може перебувати у приватній власності фізичних або юридичних осіб, а повинно перебувати у співвласності всіх мешканців будинку.

Ухвалою суду, постановленою на місці у судовому засіданні 14 березня 2023 року закрито підготовче засідання та призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив їх задовольнити, з підстав зазначених у позові. Повідомив, що будівельно-технічну експертизу щодо приміщення НОМЕР_4 сторона позивача самостійно не проводила, клопотання про призначення експертизи до суду не заявляли, оскільки вважають наявні в матеріалах справи документи достатніми для підтвердження позовних вимог.

Представник ТОВ «САНТАННА» у судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся у встановленому законом порядку. Про причини неявки суд не попередив, будь-яких заяв, клопотань про відкладення розгляду справи або неможливість розгляду справи без його участі не подав. Пояснення/ заяви по суті справи не надходили.

Представник відповідача ОСОБА_2 у судовому засіданні заперечив проти задоволення позовних вимог з підстав, викладених у письмових поясненнях.

Приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець К.О. в судове засідання не з`явилася, про розгляд справи повідомлялася у встановленому законом порядку. Через канцелярію суду подала заяву про розгляд справи без її участі.

Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ваховська М.В. в судове засідання не з`явилася, про розгляд справи повідомлялася у встановленому законом порядку. Через канцелярію суду подала заяву про розгляд справи без її участі.

Представник КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся у встановленому законом порядку. Через канцелярію суду подав заяву про розгляд справи без його участі.

Представник Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) в судове засідання не з`явився, про розгляд справи повідомлявся у встановленому законом порядку. Через канцелярію суду подав заяву про розгляд справи без його участі.

Представник ОСББ «ВОРОБЙОВА 13-Е» у судовому засіданні просив задовольнити позовні вимоги з підстав, викладених у письмових поясненнях.

З`ясувавши думку учасників справи, які прибули в судове засідання, суд прийшов до висновку про можливість розгляду справи без участі відповідачів та третіх осіб.

Заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ч. 3 ст. 12 ЦПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно з вимогами п. п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України, під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин.

Частиною 1 ст. 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Захист права власності гарантовано Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до статті 1 якого передбачено право кожної фізичної або юридичної особи мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Попередні положення, однак, ніяким чином не обмежують право держави запроваджувати такі закони, які на її думку необхідні для здійснення контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків або інших зборів чи штрафів.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», воно повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Якраз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу, мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним легітимній меті.

Стаття 41 Конституції України гарантує кожному право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 319 ЦК України визначено, що власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Встановлено, що позивачка ОСОБА_1 є власницею 1/2 частини квартири АДРЕСА_8 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 07 квітня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Франчук І.А. за реєстровим №514, що підтверджено витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №20129135 від 07 квітня 2014 року.

За Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №174837862 від 23 липня 2019 року, 15 травня 2016 року ТОВ «САНТАННА» () набуло у власність нежитлове приміщення НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_6 загальною площею 108,1 кв.м. Опис: мансардний поверх: 1 - майстерня, місця спільного користування: цокольний поверх: І - тамбур, ІІ, ІІІ - коридори, IV - ліфтовий хол, VIII - ліфт; 25 поверх: І - сходова клітина, ІІ - тамбур, ІІІ - коридор, Х - ліфт, ІХ - ліфтовий хол; технічний поверх: І - сходи, ІІ, ІІІ - коридори (Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 86).

Право власності у ТОВ «САНТАННА» виникло на підставі наступних документів: Договір на пайову участь у будівництві житла №561, укладений 14 вересня 2000 року між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ «САНТАННА»; додаткової угоди №585, укладеної 22 квітня 2002 року між Головним квартирно-експлуатаційним управлінням Міністерства оборони України та ТОВ «САНТАННА»; список інвесторів б/н від 22 травня 2009 року, виданий ТОВ «САНТАННА»; протокол б/н від 22 травня 2009 року; дозвіл на виконання будівельних робіт 1175-Сл/Т від 01 жовтня 2004 року, виданий Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва; акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта б/н від 12 січня 2009 року, виданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва; технічний паспорт №80229/70829/1987, виданий 27 січня 2009 року Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна.

Запис про право власності №14547406 внесено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець К.О. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриття розділу) індексний №29640925 від 18 травня 2016 року.

17 березня 2020 року між ТОВ «САНТАННА» () як продавцем та ОСОБА_2 як покупцем укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ваховською М.В. за реєстровим №79.

За умовами договору продавець продав та передав у власність покупця, а покупець купив та прийняв від продавця у власність нежитлове приміщення АДРЕСА_3 .

17 березня 2020 року на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ваховської М.В. №51666789 від 17 березня 2020 за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на нежитлове приміщення НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_6 загальною площею 108,1 кв.м. (номер запису про право власності 35982926).

Згідно п.п. 1 статуту ОСББ «Воробйова 13-Е», затвердженого протоколом №1 установчих зборів від 01 жовтня 2021 року, об`єднання створюється для спільного управління і забезпечення експлуатації житлового комплексу, в який входить земельна ділянка у встановлених межах, розміщеній на ній жилий багатоквартирний будинок разом із спорудами та технічними мережами.

Державну реєстрацію ОСББ «Воробйова 13-Е» () проведено 20 червня 2022 року, що підтверджено Випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Відповідно до п. п. 4.1.1., 4.1.2. Статуту спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділене між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

За п. 4.1.8 Статуту до спільного майна співвласників належить: земельна ділянка прибудинкової території; неподільне майно - неподільна частина житлового будинку, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання, що забезпечують належне функціонування житлового будинку. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників житлового будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню; загальне майно - частина допоміжних приміщень житлового будинку, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених цим статутом (комори, гаражі, в тому числі підземні, майстерні тощо).

За п. 4.1.9 Статуту до неподільного майна належить: допоміжні приміщення, конструктивні елементи, технічне обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території; конструктивні елементи будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в`їзна група тощо); технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).

За даними реєстрових книг комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» реєстрація права власності на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення НОМЕР_4 відсутня (лист від 27 жовтня 2022 року за вих. №062/14-9862 (И-2022)).

Згідно листа ЖЕД №901 КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» від 14 грудня 2020 року за вих. №901/763, працівники ЖЕД №901 з виходом до нежитлового приміщення НОМЕР_4 за адресою: АДРЕСА_1 , виявлено відсутність частини перекриття (підлоги).

Так, відповідно до Акту від 07 грудня 2023 року частина перекриття (підлога у нежитловому приміщенні НОМЕР_4) між технічним поверхом та дахом в секції Б зазначеного будинку розміром: ширина - 90 см., довжина - 445 см., товщина - 20 см. демонтовано.

Відповідно до листа Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) від 26 січня 2021 року вих. №073-073/П-716-44 Департамент не видавав, не реєстрував документів, що надають право на виконання підготовчих/ будівельних робіт щодо об`єкта будівництва за адресою: АДРЕСА_5 .

Відповідно до частин першої та другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно з частиною другою статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Крім того, термін «допоміжні приміщення» визначено в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року №76, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 25 серпня 2005 року за №927/11207, а саме допоміжні приміщення житлового будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Згідно з пунктом 6 частини першої статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 частини першої статті 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Частинами першою та другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року №4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

З наведеного вбачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (частина друга статті 369 ЦК України).

При застосуванні норм права до подібних правовідносин Верховний Суд неодноразово звертав увагу на необхідність з`ясування чи є спірне приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками допоміжним, та що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до якого експлуатація житлового будинку є неможливою, чи використовувалось воно для обслуговування будинку; чи навпаки є нежитловим (див. постанови від 29 вересня 2021 року в справі №760/34774/19; від 23 листопада 2023 року у справі №463/6898/20).

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі №598/175/15-ц (провадження №14-363цс19).

За положеннями статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, зокрема, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (частина перша статті 388 ЦК України).

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі виключає можливість його витребування від добросовісного набувача.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. (постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 85, 86), від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 38), від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19, пункт 34), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 74), 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 148) та інші).

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (стаття 13 ЦПК України).

Згідно ч. 3 ст. 12 та ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ст. 79, 80 ЦПК України).

Згідно із практикою Європейського суду з прав людини змагальність судочинства засновується на диференціації процесуальних функцій і, відповідно, правомочностей головних суб`єктів процесуальної діяльності цивільного судочинства - суду та сторін (позивача та відповідача). Диференціація процесуальних функцій об`єктивно приводить до того, що принцип змагальності відбиває властивості цивільного судочинства у площині лише прав та обов`язків сторін. Це дає можливість констатувати, що принцип змагальності у такому розумінні урівноважується з принципом диспозитивності та, що необхідно особливо підкреслити, з принципом незалежності суду. Він знівельовує можливість суду втручатися у взаємовідносини сторін завдяки збору доказів самим судом. У процесі, побудованому за принципом змагальності, збір і підготовка усього фактичного матеріалу для вирішення спору між сторонами покладається законом на сторони. Суд тільки оцінює надані сторонам матеріали, але сам жодних фактичних матеріалів і доказів не збирає.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц зроблено висновок про те, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати так, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс.

Цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри.

Обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 4 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом.

За загальним правилом, встановленим у статтях 89, 264 ЦПК України обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 31.05.2023 року в справі №922/1406/21 зазначено, що допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 08 квітня 2020 року у справі №915/1096/18 зазначено, що нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі №552/7636/14-ц).

Отже, наведеними вище нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими.

Згідно технічного паспорту на нежитловий будинок (приміщення) АДРЕСА_9 , приміщення розташовано на мансардному поверсі та є майстернею (№1) загальною площею 108,1 кв.м.

Саме проектна документація на будинок АДРЕСА_1 або ж висновок експерта (зокрема, щодо функціонального призначення приміщення) могли би довести ті обставини, що приміщення НОМЕР_4 на 25-му поверсі будинку є допоміжним, а не нежитловим.

Для визначення статусу спірних приміщень як допоміжних в розумінні Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» перш за все слід керуватися відомостями із акта введення будинку в експлуатацію (який має містити інформацію про те, чи було передбачено у приміщенні житлового будинку будь-які окремі нежитлові приміщення, які не увійшли до житлового фонду) та акта приймання-передачі будинку на баланс (який також повинен містити відомості про наявність у складі житлового будинку окремих нежитлових приміщень).

Утім, матеріали справи не містять відомостей про те, що згаданий житловий будинок із допоміжними приміщеннями було передано на баланс ОСББ «Воробйова 13Е» після його створення відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 року №152.

Також відсутні відомості про те, що відповідно до частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління будинком до створення об`єднання, забезпечила передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

Тож, стороною позивача не надано суду документальних даних про те, що спірне приміщення з початку проектування будинку передбачались саме як допоміжне, тобто призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а не як частини нежитлових приміщень, що знаходяться на технічному поверсі будинку.

Співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, право отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Щодо нежитлових приміщень, то співвласники багатоквартирного будинку таких прав не мають. Всі права належать виключно власнику конкретного приміщення.

За результатами судового розгляду, суд дійшов висновку, що позивач належними та допустимими доказами не довела наявність обставин, на які посилається як на підставу своїх позовних вимог, зокрема, що приміщення № НОМЕР_1 за адресою: АДРЕСА_1 за своїми технічними чи юридичними характеристиками є допоміжним та, що у ньому знаходитися технічне обладнання будинку (інженерні комунікації та технічні пристрої, які необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир тощо), без доступу до яких подальша експлуатація житлового будинку є неможливою, а також чи використовувалося воно для обслуговування будинку та/або як самостійний об`єкт нерухомості з введенням будинку в експлуатацію.

З фотографій, наданих позивачем та представником ОСББ «Воробйова 13Е», суд позбавлений можливості однозначно встановити такі обставини як дійсні та достовірні.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові.

Оскільки належних, допустимих і достатніх доказів на підтвердження тієї обставини, що спірне приміщення при плануванні та закінченні будівництва багатоквартирного будинку відносилося до категорії допоміжних позивачем не надано, у суду відсутні підстави для задоволення як первісних так і похідних позовних вимог внаслідок недоведеності порушення прав позивачки.

Керуючись Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. ст. 11, 16, 203, 215, 319, 369, 382 ЦК України, ст.ст. 2, 10, 12, 13, 76-81, 89, 223, 258, 263-265, 274, 354 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «САНТАННА», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Михайлець Ксенія Олександрівна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ваховська Марія Вікторівна, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», Департамент з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА), Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВОРОБЙОВА 13-Е» про визнання незаконним та скасування рішення про державну реєстрацію, визнання договору купівлі-продажу недійсним, зобов`язання вчинити дії.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 26.12.2023 року.

Суддя С.І. Кушнір