Справа № 471/534/22
Провадження №2/471/21/23
Номер рядка звіту 31
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"08" лютого 2023 р.

Братський районний суд Миколаївської області

у складі:

головуючого судді - Гукової І.Б.,

за участю секретаря - Холоденко І.Ю.,

представників позивача - Андрухова М.І., Усікова О.В ,

представника відповідача - ОСОБА_2 ,

розглянувши у судовому засіданні в залі суду смт. Братське цивільну справу № 471/534/22 за позовною заявою фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Державний реєстратор відділу надання адміністратративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок,

ВСТАНОВИВ:

Фермерське господарство «Обрій» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Свій позов обґрунтовує тим, що 11.01.2012 року між позивачем та власником земельної ділянки, відповідачем ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки, площею 9,19 га, з кадастровим номером :03:000:0032, терміном на 10 років та який було зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району 28.03.2012 року за № 02101212. З моменту укладення договору позивач користується земельною ділянкою та виконує всі зобов`язання за договором. 08.10.2021 року ОСОБА_5 отримала орендну плату за договором за 2022 рік, таким чином підтвердила намір продовжити договір оренди з позивачем. 21.02.2022 року на адресу ОСОБА_3 позивач направив письмове повідомлення про намір продовжити дію договору оренди з проектом договору про внесення змін до договору оренди землі із визначення розміру орендної плати 6500,00 грн. за один гектар. Протягом місяця від орендаря заперечень не надходило. 26 липня 2022 року позивачу стало відомо, що 01.03.2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди на спірну земельну ділянку, строком на 10 років, який зареєстровано 16.06.2022 року. Отже договір оренди між відповідачами було укладено під час дії попереднього договору, чим порушені права позивача на переважне право на поновлення договору. Окрім цього, на період воєнного стану Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» визначено автоматичне продовження договорів оренди на один рік. Укладаючи договір оренди з ОСОБА_4 орендодавець порушила право орендаря ФГ «Обрій» на переважне право продовження договору, тому є підстави для визнання договору з ОСОБА_4 недійсним. Тому позивач просить суд про визнання за ним переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації.

Під час судового засідання представники позивача підтримали позовні вимоги з підстав викладених у позові.

Відповідач ОСОБА_3 під час судового засідання позовні вимоги не визнала, суду пояснила, що за договором оренди року її земельною ділянкою користувався позивач в особі ОСОБА_6 . Перед тим, як договір мав закінчитися, вони зустрілися з ОСОБА_7 та вона йому повідомила, що договір продовжувати не буде, однак він попросив її надати йому можливість зібрати врожай та заплатив їй кошти за 2022 рік. Продовжувати договір оренди з ФГ «Обрій» на будь-який умовах вона відмовляється. Чи отримувала вона від ФГ «Обрій» листа з пропозицією продовжити договір однозначно відповісти не може так як не пам`ятає.

Представник відповідача ОСОБА_4 -адвокат Петренко О.В. позовні вимоги не визнала та просила відмовити у позові, так як продовжувати договір оренди це право власника земельної ділянки. Закон України, на який позивається позивач як на підставу автоматичної пролонгації договору, набув чинності лише 07.04.2022 року, а наразі втратив чинності, тому підстав для визнання недійсним договору оренди між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 немає.

Заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини.

11 січня 2012 року між ФГ «обрій» та ОСОБА_3 було укладено договір оренди земельної ділянки кадастровий номер :03:000:0032, термін дії якого становить 10 років. Даний договір зареєстровано 28 березня 2012 року у відділі Держкомзему Братського району за № 021012012.

01 березня 2022 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 10 років, який було зареєстровано 16.06.2022 року.

За змістом статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом про оренду землі. Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону про оренду землі.

За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.

Статтею 13 Закону «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.

Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону про оренду землі).

За частиною першою статті 14 Закону «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.

За змістом статті 19 Закону «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.

У постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії у передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

У справі що розглядається судом встановлено, що право оренди первинного орендаря було дійсне до 28 березня 2022 року (дата реєстрації договору оренди землі від 11.01.2012 року).

Представники позивача посилаються на те, що Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» було внесено зміни до 1. Розділ X "Перехідні положення" Земельного кодексу України (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., N 3 - 4, ст. 27) доповнити пунктами 27 і 28 такого змісту:та встановлено, що вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, у тому числі і приватної власності.

Однак, вказаний Закон набрав чинності з 07 квітня 2022 року. Тому дана норма Закону про автоматичне продовження договору оренди діє лише стосовно тих договорів, дія яких закінчилася після 07.04.2022 року.

Позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним договору оренди, від 01.03.2022 року укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 12 серпня 2022 року, отже же після закінчення строку дії попереднього договору, тому підстав у суду для визнання недійсним договору від 01.03.2022 року у суду не має.

Що стосується вимог про визнання переважного право на поновлення договору, суду вказує на наступне.

Законодавством передбачено різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є:

- закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;

- належне виконання договору орендарем;

- наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Такі висновки викладені у постанові ВП ВС від 25.01.2022 року у справі № 143/591/20.

Позивач зазначає, що ним 19.02.2022 року до закінчення строку дії договору оренди було надіслано ОСОБА_3 проект договору про внесення змін до договору оренди земельної ділянки. До матеріалів справи також надано квитанцію Укрпошти про поштове відправлення на ім`я ОСОБА_3 . Однак опис-вкладення до поштового відправлення суд не надано.

Як зазначено ВП ВС року у справі № 143/591/20 року «8.27. Водночас предмет регулювання статті 33 Закону «Про оренду землі» не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за смислом цього закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо усіх істотних умов договору оренди землі».

Під час судового засідання відповідач ОСОБА_3 зазначила, що продовжувати договір оренди на будь-яких умовах з ФГ «Обрій» не бажає, отже згоди між сторонами не досягнуто.

Посилання представників позивача на те, що ОСОБА_3 отримавши орендну плату за 2022 рік фактично погодилася на продовження дії договору, також не заслуговують на увагу, оскільки орендна плата була отримана за фактичне використання земельної ділянки позивачем, протягом 2022 року.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновків про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 259, 264, 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволені позову за заявою фермерського господарства "Обрій" до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: Державний реєстратор відділу надання адміністратративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович про визнання переважного права на поновлення договору оренди землі, визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди землі в редакції позивача, визнання договору оренди землі недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з одночасним припиненням права оренди земельних ділянок - відмовити.

Позивач - Фермерське господарство "Обрій", місце знаходження: вул. Промислова, 11, смт. Братське Вознесенського району Миколаївської області, .

Відповідачі - ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_2 РНОКПП НОМЕР_1 .

ОСОБА_8 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа - Державний реєстратор відділу надання адміністратративних послуг та державної реєстрації Братської селищної ради Вознесенського району Миколаївської області Червонищенко Олександр Іванович, місце знаходження: вул. миру, 131, каб. 208, смт. Братське Вознесенського району Миколаївської області.

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення може бути подана апеляційна скарга до Миколаївського апеляційного суду.

Повний текст рішення виготовлено 13.02.2023 року.

СуддяІ.Б. Гукова