РІВНЕНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 жовтня 2023 року

м. Рівне

Справа № 570/1962/22

Провадження № 22-ц/4815/728/23

Рівненський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючий: Боймиструк С.В.,

судді: Гордійчук С.О., Шимків С.С.

секретар судового засідання: Ковальчук Л.В.,

за участю: ОСОБА_1 ,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ" на рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 03 березня 2023 року у справі за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ", Товариства з обмеженою відповідальністю "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ", третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію права власності,

В С Т А Н О В И В :

15 червня 2022 року позивач звернулася у Рівненський районний суд Рівненської області з даною позовною заявою, в якій просить:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна земельної ділянки кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,0800 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 22 березня 2021 року між ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" та ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 695;

- скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни (індексний номер 57222500 від 22 березня 2021 року) про державну реєстрації прав та їх обтяжень на земельну ділянку кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,08 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 695;

- визнати за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,08 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 29 січня 2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком "УкрСиббанк" та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір №0.

Для забезпечення виконання вищевказаного кредитного договору 30 січня 2007 року між Акціонерним комерційним інноваційним банком "УкрСиббанк" та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки №45885.

Відповідно до умов п.1.1 вказаного договору для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №0, позивач передала в іпотеку житловий будинок з надвірними будівлями та земельну ділянку площею 0,08 га, цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель, кадастровий номер :02:008:1830, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

Наприкінці березня 2021 року позивач дізналася, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за №693, належний їй житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , був відчужений ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на користь ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ". За останнім, на підставі вказаного договору купівлі-продажу, здійснено державну реєстрацію права власності на зазначене нерухоме майно.

Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 09 листопада 2021 року, яке набрало законної сили 19 травня 2022 року, зазначений договір купівлі-продажу був визнаний недійсним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ".

Після цього, позивач дізналася, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за №695, належна їй земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , була також відчужена ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на користь ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ". За останнім, на підставі вказаного договору купівлі-продажу, здійснено державну реєстрацію права власності на зазначене нерухоме майно.

При укладенні даного договору мав факт не надсилання письмових вимог про усунення порушень Іпотекодавцю та Боржнику, як законодавчо визначеної передумови для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Також діяв мораторій на примусове стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна. Також мало місце невиконання іпотекодержателем обов`язку повідомити Боржника про відступлення прав за іпотечним договором.

В зв`язку із цим, договір купівлі-продажу земельної ділянки позивач вважає таким, що укладений з порушенням норм чинного законодавства та підлягає визнанню недійсним, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого зареєстровано право власності за ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ" скасуванню, а її право власності поновленню.

Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 03 березня 2023 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна земельної ділянки кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,0800 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 22 березня 2021 року між ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" та ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 695.

Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни (індексний номер 57222500 від 22 березня 2021 року) про державну реєстрації прав та їх обтяжень на земельну ділянку кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,08 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ" на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною, зареєстрованим в реєстрі за № 695.

Визнано за ОСОБА_2 право власності на земельну ділянку кадастровий номер :02:008:1830, площею 0,08 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ" на користь ОСОБА_2 половину понесених судових витрат, а саме 744 грн. 30 коп. 50% сплаченого судового збору.

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ" на користь ОСОБА_2 половину понесених судових витрат, а саме 744 грн. 30 коп. 50% сплаченого судового збору.

Не погоджуючись із вказаним рішенням суду, представник Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ" подав апеляційну скаргу в якій доводить про незаконність та необґрунтованість вказаного рішення суду через порушення судом норм матеріального та процесуального права.

Вказує, що на момент укладення спірного правочину було дотримано усі вимоги Закону України "Про іпотеку", а саме ст.ст. 35,38 та п. 61 Порядку №1127 "про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Посилаючись на судову практику викладену у постановах Верховного Суду щодо наслідків обрання неналежного способу захисту, зокрема у справі 753/14586/19, доводить, що належним способом захисту у даній справі буде лише вимога про витребування майна у ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ".

Звертає увагу на необхідність врахування добросовісності сторін правочину. Крім того зазначає, що суд першої інстанції не взяв до уваги право ТОВ "Кей-Колект" на задоволення вимог за рахунок іпотечного майна. Також зауважує, з 2011 року боржниками не вживались заходи з повернення простроченої заборгованості за кредитним договором.

Просить рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 03 березня 2023 року скасувати та відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено, що 29 січня 2007 року між Акціонерним комерційним банком інноваційний банк "УкрСиббанк" (далі - Банк) та ОСОБА_3 укладено кредитний договір № 0 (далі Кредитний договір) за умовами якого він отримав кредит у розмірі 124800,00 доларів США зі сплатою за користування кредитними коштами 13,8 процентів річних, на строк до 29 січня 2014 року.

Згідно п. 1.4 Кредитного договору, цільове призначення (мета) кредиту для споживчих потреб.

Відповідно до п.2.1 Кредитного договору, у забезпечення виконання зобов`язань Позичальника за даним Договором, Банком прийнято: застава нерухомості (основних фондів) а саме: житлове домоволодіння за адресою АДРЕСА_1 .

30 січня 2007 року між Акціонерним комерційним банком інноваційний банк "УкрСиббанк" та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір №45885 (далі Іпотечний договір). Відповідно до п.1.1. Іпотечного договору, Іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно: житловий будинок АДРЕСА_1 з надвірними будівлями та земельна ділянка площею 0,08 га, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку і господарських будівель, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

12 грудня 2011 року між АТ "УкрСиббанк" та ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" укладений договір факторингу № 1, відповідно до положень якого ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" одержало право вимагати від боржників і гарантів виконання усіх зобов`язань за первинними договорами і договорами забезпечення.

На підставі договору відступлення права вимоги за договорами іпотеки, укладеного 13 лютого 2012 року між ПАТ "Укрсиббанк" і ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ", посвідченого приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е. В., ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" набуло право вимоги за вищевказаним договором іпотеки.

05 січня 2021 року ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" направило ОСОБА_2 повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку передбаченому ст.ст. 37, 38 Закону України "Про іпотеку".

На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрованого в реєстрі за №693, житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , був відчужений ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" на користь ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ".

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено державну реєстрацію права власності на вказаний будинок за Відповідачем 2 на підставі договору купівлі продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, номер запису про право власності 41109955, підстава виникнення запису : рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57222316 від 22.03.2021 року.

Рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 09 листопада 2021 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ", ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ", третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію (справа №570/1427/21), яке залишене без змін постановою Рівненського апеляційного суду від 19 травня 2022 року, вищевказаний договір купівлі-продажу житлового будинку визнаний недійсним та скасовано рішення приватного нотаріуса про державну реєстрацію права власності за ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ".

Зазначені обставини встановленні рішенням Рівненського районного суду Рівненської області від 09 листопада 2021 року (набрало законної сили 19 травня 2022 року) та постановою Рівненського апеляційного суду від 19 травня 2022 року, ухвалених по цивільній справі №570/1427/21 за позовом ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ", Товариства з обмеженою відповідальністю "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ", третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію (а.с. 24-39), а відповідно в силу вимог ч.4 ст.82 ЦПК України вважаються судом доведеними.

Також, 22 березня 2021 року між ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" та ТОВ "БЕНАФІТ ІСТЕЙТ" укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., зареєстрований в реєстрі за № 695,

За умовами вказаного договору ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ, діючи відповідно до ст.38 Закону України "Про іпотеку", продало, а ТОВ "БЕНЕФІТ ІСТЕЙТ" купило земельну ділянку площею 0,0800 га, кадастровий номер :02:008:1830, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення 02.01, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель (а.с.99).

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. здійснено державну реєстрацію права власності на вказану земельну ділянку за Відповідачем 2 на підставі договору купівлі продажу нерухомого майна від 22 березня 2021 року, номер запису про право власності 41110034, підстава виникнення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 57222500 від 22.03.2021 року (а.с. 22-23).

Нормами ст. 36 Закону України № 898-IV «Про іпотеку» передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, Закон України № 898-IV «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація права власності (спеціального майнового права) на всі предмети іпотеки, що виступають забезпеченням за основним зобов`язанням, зокрема, за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).

Водночас, 07 червня 2014 року набрав чинності Закон України № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.

Тобто, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» підлягає застосуванню навіть у разі звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.

Аналогічний висновок щодо застосування положеньЗакону № 1304-VII міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18.

Такі висновки щодо застосування положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» містяться у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19); від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18-ц (провадження № 14-45цс20), а також у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 листопада 2020 року № 524/10011/17.

Судом вірно встановлено, що земельна ділянка площею 0,0800 га, кадастровий номер :02:008:1830, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель є невід`ємною частиною житлового будинку, що розташований на ній та відноситься до категорії об`єктів житлового фонду.

Кредит наданий в іноземній валюті на споживчі цілі. Іншого житла, окрім житлового будинку та земельної ділянки, що є предметом Іпотечного договору, у позивачки немає. Відповідно до відомостей з державного реєстру речових прав на нерухоме майно загальна площа будинку, який розташований на вищевказаній земельній ділянці, складає 205,4 кв.м та не перевищує норм встановлених законом № 1304-VII.

Договір, яким реалізовано право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку ст. 38 ЗУ "Про іпотеку", укладений 22 березня 2021 року, тобто під час дії обмежень встановлених законом № 1304-VII.

Відповідно є обґрунтованими висновки суду, що укладення спірного договорусуперечить положенню Закону №1304-VII, а відповідно він підлягає визнанню недійсним, а рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень внесених на його підставі скасуванню.

Посилаючись на правову позицію, яка викладена у постанові Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 753/14586/19, щодо обрання неналежного способу захисту, відповідач не врахував, що у вказаній справі було встановлено, що за іпотекодержателем була проведена державна реєстрація права власності на іпотечне майно за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, а не оспорювався договір купівлі-продажу предмета іпотеки, вчинений між іпотекодержателем та третьою особою, тобто, як у цій справі, що свідчить про відмінність правовідносин та предмету спору в обох справах.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, доводи апеляційної скарги не спростовують правильність висновків суду першої інстанції, якими у повному обсязі з`ясовані права та обов`язки сторін, обставини справи, доводи сторін перевірені та їм дана належна оцінка, а спростовуються наявними в матеріалах справи доказами та встановленими фактичними обставинами справи.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Враховуючи вищезазначене, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції були правильно, всебічно і повно встановлені обставини справи, характер правовідносин, застосовано правові норми, які підлягали застосуванню при вирішенні данного спору, в зв`язку із чим рішення підлягає залишенню без змін, як ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись ст.ст.367, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю "КЕЙ-КОЛЕКТ" залишити без задоволення.

Рішення Рівненського районного суду Рівненської області від 03 березня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне судове рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на касаційне оскарження, якщо касаційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому такого судового рішення.

Повний текст постанови складений 19 жовтня 2023 року.

Головуючий: С.В. Боймиструк

Судді: С.О. Гордійчук

С.С. Шимків