Справа № 720/1822/23
Провадження № 2/720/631/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2023 року Новоселицький районний суд Чернівецької області

в складі: головуючого судді Ляху Г.О.

з участю секретаря Лук`ян Г.В.

представника позивача ОСОБА_1

представника відповідача ОСОБА_2

представника третьої особи Вівчара А.Г.

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження в залі суду міста Новоселиця цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до Новоселицької міської ради Чернівецької області та третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача ОСОБА_4 про розірвання договору оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

В липні 2023 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідача та третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що 13 листопада 2019 року за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону між позивачем та Новоселицькою міською радою укладено договір оренди землі, відповідно до якого, відповідач на підставі протоколу земельних торгів № 26/11/2019 від 13 листопада 2019 року надав, а позивач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка розташована по АДРЕСА_1 . Вказаний договір укладено на 10 років, а об`єктом оренди є земельна ділянка комунальної власності для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування загальною площею 0,0180 га, кадастровий номер :01:001:0272.

В подальшому, 01 липня 2021 року між позивачем та третьою особою було укладено інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості, предметом якого була участь третьої особи та позивача у будівництві культурно-просвітницького центру з отриманням у власність третьої особи 100% частки у новозбудованому об`єкті нерухомості. 06 березня 2023 року на виконання вищевказаних умов інвестиційного договору, позивачем в Реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ подано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта ІУ11, яка була зареєстрована 07 березня 2023 року та побудований на орендованій позивачем земельній ділянці центр переданий третій особі ОСОБА_4 .. Оскільки, позивачем завершено забудову земельної ділянки, орендованої на підставі договору, а відтак завершено використання її за цільовим призначенням, позивачем подано до Новоселицької міської ради заяву про припинення договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі». Однак, рішенням міської ради від 01 червня 2023 року пропозиція про припинення договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання була відхилена у зв`язку із необхідністю відшкодування упущеної міською радою вигодою. Просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений 13 листопада 2019 року між ним та Новоселицькою міською радою. Одночасно, просив стягнути з відповідача на користь позивача судові витрати по справі.

Відповідно до ч. 1 ст. 274 ЦПК України у порядку спрощеного позовного провадження може бути розглянута малозначна справа.

За змістом ч. 4 ст. 19 ЦПК України спрощене позовне провадження призначене для розгляду малозначних справ, справ, що виникають з трудових відносин, справ незначної складності та інших справ, для яких пріоритетним є швидке вирішення справи. Загальне позовне провадження призначене для розгляду справ, які через складність або інші обставини недоцільно розглядати у спрощеному позовному провадженні.

Згідно ч. 5 ст. 279 ЦПК України суд розглядає справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення сторін за наявними у справі матеріалами, за відсутності клопотання будь-якої зі сторін про інше. За клопотанням однієї із сторін або з власної ініціативи суду розгляд справи проводиться в судовому засіданні з повідомленням (викликом) сторін.

З метою всебічного, повного, об`єктивного, безпосереднього дослідження доказів та з`ясування всіх обставин справи, суд з власної ініціативи викликав сторони в судове засідання.

Представник відповідача Новоселицької міської ради подав відзив до суду, в якому позов не визнав та зазначив, що відповідно до п. 9.1.1. укладеного між сторонами договору земельної ділянки від 13 листопада 2019 року, орендодавець має право вимагати від орендаря у разі розірвання договору з ініціативи орендаря, відшкодування упущеної вигоди у розмірі суми орендної плати за 12 місяців, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозиції від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах. 12 травня 2023 року на ім`я Новоселицького міського голови надійшла пропозиція позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки. В той же час, рішенням сесії Новоселицької міської ради від 01 червня 2023 року було припинено з позивачем договір оренди та зобов`язано позивача здійснити державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки та відшкодувати упущену вигоду в розмірі суми орендної плати за 12 місяців, а пропозицію позивача щодо розірвання вказаного договору було відхилено у зв`язку із необхідністю відшкодування упущеної вигоди. Враховуючи, що відповідачем було прийнято рішення про припинення договору оренди землі від 13 листопада 2019 року, просив суд відмовити у задоволені позовних вимог.

Представник третьої особи подав до суду пояснення, в яких просив позов задовольнити та пояснив, що 01 липня 2021 року між ним та позивачем укладено інвестиційний договір будівництва об`єкта нерухомості на земельній ділянці з кадастровим номером :01:001:0272. Відповідно до умов Інвестиційного договору, третя особа має збудувати культурно-просвітницький центр з отриманням у свою власність 100% часток у новозбудованому об`єкті нерухомості. Розділом 2 договору передбачено, що після закінчення робіт ОСОБА_4 на підставі отриманих від ОСОБА_3 документів оформляє право власності на центр. Після завершення будівництва і введення в експлуатацію об`єкта будівництва позивач передає третій особі новозбудований об`єкт за «Актом приймання-передачі», а останній оформляє право власності на нього у встановленому законодавством порядку. Так, на виконання вищевказаних умов Інвестиційного договору, 06 березня 2023 року позивачем в Реєстрі будівельної діяльності подано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта ІУ11 та позивач передав третій особі побудований центр. З метою набуття права власності на новостворену річ (закінчений будівництвом об`єкт), у відповідності до ст. 331 ЦК України, ст.ст. 3-5, 18, 20, 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», 27 березня 2023 року третьою особою здійснено державну реєстрацію права власності на побудований центр, а відтак позивачем завершено використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Враховуючи, що на земельній ділянці з кадастровим номером :01:001:0272 починаючи з 07 березня 2023 року розташовується об`єкт нерухомого майна, власником якого являється ОСОБА_5 , для належної реалізації прав та обов`язків власника нерухомого майна, він зобов`язаний оформити право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером :01:001:0272, однак цьому перешкоджає вже наявне речове право на вказану земельну ділянку, зареєстроване за позивачем.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов в повному обсязі та просив задовольнити позовні вимоги.

Представник відповідача Новоселицької міської ради Чернівецької області позов не визнав та просив в задоволенні позову відмовити в повному обсязі за безпідставністю.

Представник третьої особи позов визнав та просив задовольнити заявлені позивачем позовні вимоги.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до статті 6 ЦПК України суд зобов`язаний здійснювати правосуддя на засадах рівності учасників цивільного процесу перед законом і судом незалежно від будь-яких ознак.

Згідно ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод та інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

А вже, якщо особа доведене, що її право порушено, вона може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у ст. 16 ЦК України. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (ч. 3 ст. 16 ЦК України).

Згідно з частинами першою-третьою статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.

В свою чергу відповідно до п. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, або заперечень.

За положеннями ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судом встановлено, що 13 листопада 2019 року за результатами проведення земельних торгів у формі аукціону між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі, відповідно до якого, на підставі протоколу земельних торгів № 26/11/2019 відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку площею 0,0180 га для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування, кадастровий номер :01:001:0272, розташованої по АДРЕСА_1 . Строк дії договору становить 10 років. Нормативно-грошова оцінка земельної ділянки станом на 25 вересня 2019 року становила 29636 грн. 31 коп..

Пункт 12.2 договору оренди передбачає випадки припинення дії договору.

В той же час, пункт 12.3 договору оренди передбачає випадки його припинення шляхом розірвання. Так, дія договору оренди землі припиняється шляхом його розірвання внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, істотно перешкоджає її використанню, несплати, несвоєчасної або неповної сплати орендарю орендної плати, а також з інших підстав визначених чинним законодавством.

Згідно п. 12.4 розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Передача земельної ділянки відбулась на підставі акту прийому-передачу земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору оренди землі від 13 листопада 2019 року.

01 липня 2021 року позивач уклав з третьою особою Інвестиційний договір, відповідно до п. 2.1 договору, третя особа (інвестор) приймає участь у будівництві культурно-просвітницького центру з отримання у власність вказаного об`єкту нерухомості. На виконання умов вказаного договору, позивачем в реєстрі будівельної діяльності ЄДЕССБ подано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта ІУ11, яка була зареєстрована 07 березня 2023 року та того ж дня передано третій особі, а відтак завершено використання її за цільовим призначенням.

27 березня 2023 року ОСОБА_4 зареєстрував за собою право власності на культурно-просвітницький центр.

27 квітня 2023 року та повторно 10 травня 2023 року ОСОБА_3 звернувся до Новосеилцької міської ради із заявою та підписаною угодою про розірвання договору оренди землі на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

Однак, рішенням Новоселицької міської ради від 01 червня 2023 року № 32/49 пропозиція позивача про розірвання договору оренди земельної ділянки відхилена у зв`язку із необхідністю відшкодування упущеної вигоди Орендодавцю. Одночасно, було припинено з позивачем договір оренди та зобов`язано позивача здійснити державну реєстрацію припинення права оренди земельної ділянки та відшкодувати упущену вигоду в розмірі суми орендної плати за 12 місяців починаючи з дати реєстрації припинення права оренди земельної ділянки.

Положеннями ч. 2 ст. 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

Згідно ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

З положень ч. 1 ст. 628 ЦК України слідує, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частинами 1, 2 статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частиною 1 статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно них, а також договором оренди землі.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Згідно статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Положеннями ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, положеннями якої передбачено, що до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею.

При цьому, відповідно до частини 2 статті 19 Закону України "Про оренду землі" після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право, в тому числі на припинення дії договору оренди землі.

Таким чином, право позивача (як добросовісного орендаря) на припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" способом його розірвання диспозитивно унормовано законом. Перехід права власності на будівлі та споруди , які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 22 березня 2018 року (справа № 909/560/17) та від 16 лютого 2022 року (справа № 925/315/18).

Враховуючи наведене, а також те, що договором оренди землі від 13 листопада 2019 року як підстава його припинення шляхом розірвання передбачено інші підстави визначені чинним законодавством України (п. 12.3 договору), виходячи з положень ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" суд погоджується із доводами сторони позивача, що підставами для розірвання вказаного договору є будівництво на орендованій земельній ділянці культурно-просвітницького центру з отриманням у власність вказаного об`єкту нерухомості та введення центру в експлуатацію за третьою особою, а тому суд приходить до висновку про обґрунтованість позовних вимог, у зв`язку із чим позов підлягає задоволенню.

Аргументи відповідача про відсутність підстав для припинення договору шляхом його розірвання спростовується матеріалами справи та встановленими судом обставинами, а тому вони не можуть бути підставою для відмови у позові.

Так, посилання відповідача на неможливість розірвання договору оренди землі до виконання позивачем абз. 8 п.п. 9.1.1 договору, тобто відшкодування упущеної вигоду в розмірі суми орендної плати за 12 місяців, суд вважає безпідставним виходячи з того, що абз. 8 п.п. 9.1.1 договору відносить до прав орендодавця та передбачає він можливість відповідача вимагати від орендаря такого відшкодування.

Таким чином, відшкодування орендної плати не взаємопов`язано із розірванням договору оренди землі з ініціативи орендаря з підстав, передбачених ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі".

Посилання відповідача на позицію Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17, згідно якої розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або самим договором, суд вважає безпідставним, оскільки право позивача, як добросовісного орендаря, на дострокове припинення дії договору оренди землі у зв`язку із завершенням будівництва та прийняттям об`єкта в експлуатацію унормовано на підставі окремої спеціальної норми, а саме ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі».

В рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Серявін та інші проти України" зазначається про те, що призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті… Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватися публічний контроль здійснення правосуддя, а в рішенні Європейського суду у справі "Проніна проти України" наголошується, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може прийматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент.

За наведених обставин, суд дійшов висновку про наявність підстав, встановлених договором та законом, для розірвання договору оренди землі, як того вимагає ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ст. 141 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Тим самим, з відповідача на користь позивача слід стягнути судові витрати по справі у виді сплаченого судового збору за подання позову до суду.

Питання розподілу судових витрат на правничу допомогу за заявами представників сторін буде вирішуватись в порядку ч. 8 ст. 141 ЦПК України протягом п`ятиденного строку з часу ухвалення судового рішення.

На підставі ст.ст. 11, 15, 16, 627, 628, 629, 638, 651 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст.ст. 1, 2, 13, 19, 31, 32 Закону України "Про оренду землі", суд керуючись ст.ст. 4, 11, 12, 13, 19, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 274, 279 ЦПК України, -

УХВАЛИВ:

Позов задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 13 листопада 2019 року, укладений між орендодавцем Новоселицькою міською радою Чернівецької області та орендарем ОСОБА_3 , предметом оренди за яким є земельна ділянка загальною площею 0,018 га; цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель закладів культурно-просвітницького обслуговування, кадастровий номер :01:001:0272.

Стягнути з Новоселицької міської ради Чернівецької області на користь ОСОБА_3 судові витрати по справі у виді сплаченого судового збору за подання позову до суду в сумі 4380 гривень 19 копійок.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Чернівецького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Суддя Ляху Г.О.