ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 жовтня 2023 року

м. Хмельницький

Справа № 686/27502/22

Провадження № 22-ц/4820/1570/23

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії

судді в судової палати з розгляду цивільних справ

Грох Л.М. (суддя-доповідач), Янчук Т.О., Ярмолюка О.І.,

секретар судового засідання Шевчук Ю.Г.,

з участю представників сторін,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут», Товариства з обмеженою відповідальністю «Визнання», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рогача Вадима Вікторовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут» на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області в складі судді Продана Б.Г. від 13 червня 2023 року.

Заслухавши доповідача, пояснення учасників процесу, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

У грудні 2022 року ОСОБА_1 , звертаючись в суд з позовом до відповідачів, вказувала, що 26.06.2008 року між ОСОБА_2 , матір`ю позивачки, та ВАТ КБ «Надра» укладено кредитний договір № 26/06/2008/840-к/1481. В рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 26.06.2008 року між позивачкою та ВАТ КБ «Надра» укладено договір поруки. Окрім того, 26.06.2008 року між позивачкою та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки, за яким нею передано в іпотеку ВАТ КБ «Надра» належну їй квартиру АДРЕСА_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

08.12.2022 року позивачці стало відомо про те, що 10.02.2022 року ТОВ «ФК «Манібігут» відчужило від її імені на користь ТОВ «Визнання» квартиру АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем В.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 243.

На думку позивачки, цей договір укладено з грубим порушенням норм закону та істотно порушує її права та інтереси як власника квартири, спадкоємця прав та обов`язків ОСОБА_2 за кредитним договором і поручителя за договором поруки.

У ТОВ «ФК «Манібігут» не було права на укладення договору купівлі-продажу з врахуванням порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, також не було проведено оцінку майна та не погоджено ціну продажу із позивачкою, внаслідок чого ціна була значно занижена. Ці обставини є підставою для визнання правочину недійсним.

Враховуючи вказане, позивачка просила визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 укладеного між ТОВ «ФК «Манібігут» та ТОВ «Визнання» від 10.02.2022 року та зареєстрований в реєстрі № 243, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 63379639 від 10.02.2022 року щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Визнання». Також просила витребувати з чужого незаконного володіння ТОВ «Визнання» на її користь спірну квартиру та вирішити питання про розподіл судових витрат.

Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13.06.2023 року позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» та ТОВ «Визнання» 10.02.2022 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем Вадимом Вікторовичем та зареєстрований в реєстрі № 243.

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з індексним номером 63379639 від 10.02.2022 року щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Визнання».

Витребувано з чужого незаконного володіння ТОВ «Визнання» на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_2 .

В апеляційній скарзі ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» просить скасувати рішення суду першої інстанції як незаконне та відмовити в позові. Апелянт вважає помилковим висновок суду щодо письмового неповідомлення іпотекодержателем іпотекодавця про свій намір укласти такий договір.

Наданими письмовими доказами підтверджується, що апелянт через нотаріуса, який повноважний вчиняти відповідні дії на підставі пункту 17 частини 1 статті 34 закону України «Про нотаріат», повністю дотримався та виконав вимоги статті 35, 38 закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу (звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку) письмово повідомивши іпотекодавця (позивачку) та усіх інших осіб (поручителя і боржника).

Вказані нотаріально посвідчені заяви (повідомлення) апелянта, які відправлялися (передавалися) через нотаріуса були одержані усім колом осіб, які причетні до укладеного кредитного договору, договору іпотеки та договорів поруки і одержані ними особисто 24.11.2021 року, тобто за 78 днів до укладення договору купівлі-продажу квартири від 10.02.2022 року.

Оцінка предмета іпотеки (квартири) була здійснена за погодженням сторін (банком і іпотекодавцем) під час укладення договору іпотеки.

Зазначена позивачкою вартість квартири у позові 15000 дол. США, яка начебто є ринковою на час звернення до суду, є меншою ніж існуюча сума боргу, за який він поручався.

Це спростовує висновок суду щодо заниженої вартості предмета іпотеки, так як його вартість не покриває суму боргу, а іпотекодавець відповідає за невиконання боржником основного зобов`язання виключно в межах вартості предмета іпотеки.

Недотримання (порушення) порядку визначення (встановлення) ціни предмета іпотеки не є підставою для визнання Договору купівлі-продажу квартири недійсним - іпотекодержатель несе відповідальність за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього, що не є підставою для визнання недійсним в цілому Договору купівлі-продажу квартири.

Аналогічної правозастосовної практики дотримується Верховний Суд у постанові від 27.04.2023 року у справі № 345/3027/18.

В засіданні апеляційного суду представник апелянта підтримав апеляційну скаргу з викладених мотивів.

Представниця позивачки просила відхилити апеляційну скаргу як безпідставну.

Інші учасники в судове засідання не з`явилися, будучи належно повідомленими про розгляд справи.

Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Так, відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Суд першої інстанції допустив неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, у зв`язку з чим оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Так, судом встановлено, що 26.06.2008 року між ОСОБА_2 , матір`ю позивачки, та ВАТ КБ «Надра» укладено кредитний договір № 26/06/2008/840-к/1481. В рахунок забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 26.06.2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Надра» укладено договір поруки.

Також 26.06.2008 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Надра» укладено договір іпотеки, за яким нею передано в іпотеку ВАТ КБ «Надра» належну їй квартиру АДРЕСА_1 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла.

Право вимоги за кредитним договором №26/06/2008/840-к/1481 від 26.06.2008 року укладеного між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_2 та за договором іпотеки від 26.06.2008 року, укладеного між ТОВ КБ «Надра» та ОСОБА_1 , перейшло до ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» на підставі договору про відступлення прав вимоги № 32/21/П-1 від 18.10.2021 року.

10.02.2022 року ТОВ «ФК «Манібігут» здійснило відчуження від імені позивачки на користь ТОВ «Визнання» квартири АДРЕСА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем Вадимом Вікторовичем та зареєстрованого в реєстрі за № 243.

Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» не повідомила відповідно до закону іпотекодавицю ОСОБА_1 про намір укласти договір купівлі-продажу квартири в порядку звернення стягнення на цей предмет іпотеки; ціна продажу предмета іпотеки є значно заниженою і визначена з порушенням встановленого законом порядку, тому договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним. У зв`язку з цим слід також скасувати рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру за ТОВ «Визнання» і витребувати з його володіння спірну квартиру.

Проте з цим висновком не можна погодитися, зважаючи на таке.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (ч. 2 ст. 35 зазначеного Закону).

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71).

З матеріалів справи вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рогачем В.В. 08.11.2021 року на адресу ОСОБА_1 надіслано повідомлення про необхідність протягом 30 днів усунути порушення та виконати зобов`язання за кредитним договором № 26/06/2008/840/-к/1481, сплативши на користь ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» заборгованість. Вказану заяву ОСОБА_1 отримала 24.11.2021 року, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 188-189, том 1), і свідчить про виконання відповідачем вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Проте, в матеріалах справи відсутні відомості про надсилання на адресу ОСОБА_1 повідомлення про намір ТОВ «ФК «Манібігут» укласти договір купівлі-продажу іпотечної квартири від її імені, що свідчить про невиконання відповідачем ТОВ «ФК «Манібігут» вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Разом з тим, правовим наслідком невиконання передбаченого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавця про намір відчужити предмет іпотеки законом визначено відшкодування іпотекодержателем збитків.

Такий правовий висновок викладено і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 (пункти 70, 71) - у разі дотримання іпотекодержателем вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Матеріали справи не містять доказів узгодження між іпотекодавцем і іпотекодержателем ціни продажу предмета іпотеки на час прийняття цього рішення. Ціна продажу квартири всупереч закону визначена і не на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Разом з тим, за змістом частини 6 статті 38 Закону України «Про іпотеку» невиконання цієї умови не має наслідком визнання договору недійсним - іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Відповідно до ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз. 12 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини 1 та 2 ст. 5 ЦПК України).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Враховуючи наведене, апеляційний суд констатує, що ОСОБА_1 обрала неналежний спосіб захисту свого порушеного права, який не передбачено законом.

Суд першої інстанції не дав належної оцінки вказаним обставинам та не врахував, що невідповідність обраного позивачкою способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

З врахуванням наведеного підстави для задоволення позову відсутні.

Відповідно до ч.ч.1, 13 ЦПК України слід стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Фінансова компанія «Манібігут» 15236,85 грн. понесених судових витрат за подачу апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут» задовольнити частково.

Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 13 червня 2023 року скасувати та ухвали нове судове рішення.

В позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут», Товариства з обмеженою відповідальністю «Визнання», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Рогача Вадима Вікторовича про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування рішення про державну реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння -відмовити.

Стягнути з ОСОБА_1 ( місце реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Манібігут» (місцезнаходження: 04073, м. Київ, проспект Степана Бандери, 9, корпус 2, офіс 2-102, ) 15236,85 грн. понесених витрат за подачу апеляційної скарги.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 20 жовтня 2023 року.

Судді Л.М. Грох

Т.О. Янчук

О.І. Ярмолюк