Справа № 367/7673/20
Провадження № 2/367/1420/2023
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 вересня 2023 Ірпінський міський суд Київської області в складі:

головуючого судді Мерзлого Л.В.,

при секретарі судових засідань Мартинюка Н.Р.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у судовому засіданні в м. Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, припинення права власності та витребування майнових прав,-

в с т а н о в и в :

ОСОБА_2 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування державної реєстрації права власності.

Позов мотивує по тим підставам, що ОСОБА_2 (далі за текстом - Позивач) згідно договору купівлі-продажу від 29.09.2014 року за реєстровим №782 є власником земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1009 га, кадастровий номер :01:045:0016 та законним землекористувачем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:045:0119, площею 0,0624 га, згідно договору суборенди земельної ділянки, який укладено з КП «Ірпіньжитлоінвестбуд».

Згідно договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року за реєстровим № 783, Позивач є власником об`єкту незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09). Протягом 2014-2019 років, Позивачем на зазначених вище земельних ділянках здійснювалось будівництво багатоквартирного житлового будинку. Даний будинок ніколи не вводився в експлуатацію, а квартири та нежитлові приміщення не набули статусу нерухомості, адже відносно них не проводилась державна реєстрація. У липні 2020 року, ОСОБА_2 дізналася, що ОСОБА_5 , використовуючи паспорт свого 77-річного дідуся ОСОБА_4 , а також, користуючись дружніми відносинами із сім`єю Позивача та довірчими відносинами з ОСОБА_6 , яка надавала ОСОБА_2 грошові кошти на будівництво багатоквартирного житлового будинку, вніс у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно недостовірну інформацію про те, що всі квартири та нежитлові приміщення в цьому будинку є власністю його дідуся. Зазначає про те, що, враховуючи очевидні протиправні дії ОСОБА_4 та сім`ї ОСОБА_7 , Позивач 13.08.2020 року звернулась зі скаргою до Міністерства юстиції України, в якій просила скасувати неправомірні рішення державного реєстратора речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації за ОСОБА_4 права власності на квартири та нежитлові приміщення.

Згідно висновку колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції було рекомендовано скаргу ОСОБА_2 задовольнити частково та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на квартири та нежитлові приміщення, в будинку корпус АДРЕСА_3 .

Так, підставою для задоволення скарги стало те, що, під час проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстратором Немченко О.О., було зареєстровано право власності на новозбудовані квартири за ОСОБА_4 без електронних копій документів, зокрема, без документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, які є необхідними для реєстрації таких прав. Водночас у заяві про державну реєстрацію виникнення права власності відсутній реєстраційний номер такого документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також відомості про цей документ з реєстру документів. Фактично, ОСОБА_4 , всупереч Порядку проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не було надано державному реєстратору документів, які необхідні для проведення державної реєстрації права власності, а лише скористалися ключами доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та внесли формальні записи про те, що реєстратор прийняв рішення про реєстрацію за ним права власності на квартири та нежитлові приміщення.

Але, 13.11.2020 року ОСОБА_2 стало відомо, що нею були вжиті заходи щодо скасування рішень державних реєстраторів не щодо всього нерухомого майна, право власності на яке, протиправно оформив ОСОБА_4 . Витяг стосовно майна ОСОБА_4 , який Позивач отримала 13.07.2020 року, не містив інформації щодо квартири АДРЕСА_4 . (далі - спірна квартира).

Зі змісту Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості», в особі реєстратора Немченко О.О., за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на спірну квартиру.

В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу квартири, який посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренко О.В., ОСОБА_4 (далі за текстом Відповідач-2) відчужив спірну квартиру на користь ОСОБА_3 (далі - Відповідач-1) (рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень.

Таким чином, ОСОБА_2 , отримуючи витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 13.07.2020 року стосовно майна Відповідача-2, не могла дізнатися (знати), що Відповідачем-2 було зареєстровано на своє ім`я право власності на спірну квартиру, а після 18.05.2020 року укладено на спірну квартиру оскаржуваний договір купівлі-продажу.

Державний реєстратор Немченко О.О., за результатом розгляду заяви ОСОБА_4 та при прийнятті рішення про реєстрацію за Відповідачем-2 права власності на спірну квартиру, не додала жодних електронних копій документів.

Зі змісту інформації, яка наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підставою для реєстрації права власності на спірну квартиру зазначено договір про спільну діяльність, видавник ТОВ «БТІ ПЛЮС».

Вказує про те, що такий правочин ніколи не вчинявся, і в реєстрі відсутні будь-які сканкопії вказаних документів.

Протоколом №12/08-1 ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» від 12.08.2020 року, основний бенефіціарний власник Товариства ОСОБА_6 повідомила усі органи влади, підприємства та організації про те, що з ОСОБА_4 жодних договорів про спільну діяльність не укладалось, а усі відносити щодо об`єкту незавершеного будівництва були припинені після підписання з ОСОБА_2 договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року за №783.

Крім того, ОСОБА_6 у даному рішенні наголосила про існування конфлікту з ОСОБА_5 та ОСОБА_8 , які є родичами з Відповідачем-2.

Фактично, Відповідач-2 не мав жодних документів для проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру, яку в подальшому продав Відповідачу-1, не подавав жодних документів для проведення державної реєстрації права власності, а лише скористався ключами доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та вніс від імені реєстратора Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Київської області - Немченко О.О. недостовірну інформацію про реєстрацію за ним права власності на спірну квартиру.

Вказує також про те, що за фактом шахрайського заволодіння сім`єю Пєших квартирами та нежитловими приміщеннями в багатоквартирному житловому будинку по АДРЕСА_5 , шляхом підробки документів за участю державних реєстраторів та групи осіб: ОСОБА_5 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 та ОСОБА_4 , порушено кримінальне провадження №0000392 від 28.08.2020 року за 4 ч. ст. 190 КК України. На даний час, досудове розслідування по даному кримінальному провадженню проводиться Головним слідчим управлінням в особливо важливих справах Національної поліції України.

В рамках даного кримінального провадження, ухвалою Ірпінського міського суду Київської області від 23.11.2020 року було накладено арешт на об`єкт незвершеного будівництва та земельні ділянки, на яких він розташований, а також на всі квартири та нежитлові приміщення в ньому.

Вказує про те, що у багатоквартирному будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 десять поверхів та один під`їзд. Нумерування квартир та нежитлових приміщень здійснена окремо за годинниковою стрілкою у зростаючому порядку, починаючи з номера 1 на першому поверсі.

Відповідно до даних технічного паспорта в багатоквартирному будинку всього 86 квартир.

Нумерування вбудованих (вбудовано-прибудованих, прибудованих) нежитлових приміщень (груп нежитлових приміщень) здійснена після закінчення нумерування всіх квартир. Початковий номер для таких приміщень на один порядок більше, ніж порядок номерів квартир (для кількості квартир АДРЕСА_6 включно початковим номером є нежитлове приміщення під №87).

Квартира АДРЕСА_4 , право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_3 , відповідно до вищезгаданого технічного паспорту це квартира АДРЕСА_7 , який належить ОСОБА_2 .

Таким чином, у багатоквартирному будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 відсутня квартира під АДРЕСА_8 , право власності на яку зареєстроване за ОСОБА_3 .

Зазначає про те, що 19.09.2014 року ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» зареєструвало за собою об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв.м., готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 на земельних ділянках за кадастровим номером: :01:045:0016, площею 0.1009 га та за кадастровим номером: :01:045:0054, площею 1 га (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09).

29.09.2014 року, ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» відчужило ОСОБА_2 об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв.м., готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09) на підставі договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В.Т. за реєстровим № 783.

Отже, підтвердженням переходу права власності на об`єкт незавершеного будівництва до Позивача є правочин, а саме, договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва за реєстровим № 783 та його державна реєстрація в реєстрі прав на нерухоме майно.

Того ж дня, ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» відчужило ОСОБА_2 земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1009 га, кадастровий номер :01:045:0016 на підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В.Т. за реєстровим №782.

03.04.2015 року земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0554 було поділено на дві земельні ділянки: земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0118, площею 0,9376 га, на якій збудовано будинки АДРЕСА_9 ) та АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 » та земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0119, площею 0,0624 га, законним землекористувачем якої, з 17.08.2015 року, є ОСОБА_2 .

Протягом 2014-2019 років ОСОБА_2 здійснювалось будівництво багатоквартирного будинку для власних особистих потреб та потреб членів її родини. У зв`язку з тим, що у ОСОБА_2 не було намірів щодо відчуження об`єкту незавершеного будівництва та передачі його в іпотеку, а законодавство ніяк не визначає яким чином ступінь готовності об`єкту незавершеного будівництва впливає на його правове положення, не виникала потреба у внесенні змін щодо збільшення ступеня готовності об`єкту незавершеного будівництва у державний реєстр речових прав на нерухоме майно чи його повторній державній реєстрації.

Про те, що ОСОБА_2 є власником незавершеного будівництва з ступенем готовності більше 8,5% свідчить технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва, що сформований за результатами проведеної технічної інвентаризації об`єкту станом на 25.04.2017 року.

У зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не було перереєстровано за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва з більшим % готовності, який є на сьогоднішній день, вона все одно залишається власником об`єкту незавершеного будівництва (будівельних матеріалів з яких він побудований), а ступінь його готовності 8,5%, що зареєстрований в ДРРПНМ ніяк не впливає на його правове положення.

Таким чином, вказує про те, що на сьогоднішній день, ОСОБА_2 є власником об`єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , земельної ділянки, кадастровий номер :01:045:0016, а також законним користувачем земельної ділянки, кадастровий номер :01:045:0119, на яких розташований об`єкт будівництва.

Зазначає про те, що у зв`язку з тим, що державним реєстратором Немченко О.О., за результатом розгляду заяви ОСОБА_4 та при прийнятті рішення про реєстрацію за ним права власності на спірну квартиру, не було додано жодних електронних копій документів, які б підтверджували виникнення права власності у нього, правові підстави виникнення у ОСОБА_4 такого права відсутні.

Просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за АДРЕСА_12 , який укладено 18.05.2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 та посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренком О.В. за реєстровим №356 та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52271256 від 18.05.2020 року, прийняте приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренком О.В. про реєстрацію за ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) права власності на квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.: 109). Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості», в особі реєстратора Немченко О.О., про реєстрацію за ОСОБА_4 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_2 ) права власності на квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.:109) та припинити речове право (право власності), яке виникло на підставі цього рішення. Витребувати з чужого незаконного володіння майнові права на квартиру АДРЕСА_7 , право власності на яку зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) за № 157 (р.н.о.н.м.: НОМЕР_3 ) за адресою: АДРЕСА_2 . Усунути будь-які перешкоди у користуванні:

- земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1009 га за кадастровим номером :01:045:0016;

- земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,0624 га за кадастровим номером :01:045:0119;

- об`єктом незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09), що розташований на земельних ділянках за кадастровими номерами :01:045:0016 та :01:045:0119, шляхом їх примусового звільнення.

Солідарно стягнути з ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_2 усі судові витрати, в тому числі заявлені витрати на професійну правничу (правову) допомогу.

Положеннями статті 174 ЦПК України закріплено, що при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи.

Ухвалою суду від 30.12.2020 по справі відкрито загальне позовне провадження.

Ухвалою суду від 07.04.2021 справу прийнято до провадження судді Мерзлого Л.В.

Ухвалою суду від 13.03.2023 по справі закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача просила позов задовольнити.

В судове засідання відповідачі по справі: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 не з`явились, про розгляд справи повідомлені належним чином.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, вислухавши думку представника позивача, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.

Частина друга статті 129 Конституції України визначає основні засади судочинства, однією з яких згідно пункту 3 вказаної частини є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до ч.1 ст.5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ч.2 ст.77 ЦПК України, предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно ст.80 ЦПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1); докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі (частина 5).

Відповідно до ч.1 ст.82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що ОСОБА_2 згідно договору купівлі-продажу від 29.09.2014 року за реєстровим №782 є власником земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1009 га, кадастровий номер :01:045:0016 та законним землекористувачем земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер :01:045:0119, площею 0,0624 га, згідно договору суборенди земельної ділянки №43 від 17.08.2015 року, який укладено з КП «Ірпіньжитлоінвестбуд».

Згідно договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року за реєстровим № 783, Позивач є власником об`єкту незавершеного будівництва, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09).

Будинок не вводився в експлуатацію, відносно нього не проводилась державна реєстрація.

Наказом Міністерства юстиції України від 16.09.2020 №3201/5 року скаргу ОСОБА_2 задоволено частково та скасувано рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на квартири та нежитлові приміщення в будинку корпус АДРЕСА_3 .

Так, підставою для задоволення скарги стало те, що, під час проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстратором Немченко О.О., було зареєстровано право власності на новозбудовані квартири за ОСОБА_4 без електронних копій документів, зокрема, без документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, які є необхідними для реєстрації таких прав.

Водночас у заяві про державну реєстрацію виникнення права власності відсутній реєстраційний номер такого документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, а також відомості про цей документ з реєстру документів.

Фактично, ОСОБА_4 , всупереч Порядку проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, не було надано державному реєстратору документів, які необхідні для проведення державної реєстрації права власності, а лише скористалися ключами доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, та внесли формальні записи про те, що реєстратор прийняв рішення про реєстрацію за ним права власності на квартири та нежитлові приміщення.

Разом з тим, з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що згідно рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості», в особі реєстратора Немченко О.О., за ОСОБА_4 було зареєстровано право власності на спірну квартиру (р.н.о.н.м.:109).

В подальшому, на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 356, який посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренко О.В., ОСОБА_4 відчужив спірну квартиру на користь ОСОБА_3 (рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 52271256 від 18.05.2020 року).

Таким чином, ОСОБА_2 , отримуючи витяг з Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 13.07.2020 року стосовно майна Відповідача-2, не могла дізнатися (знати), що Відповідачем-2 було зареєстровано на своє ім`я право власності на спірну квартиру, а після 18.05.2020 року укладено на спірну квартиру оскаржуваний договір купівлі-продажу.

Пунктом 40 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМ України від 25.12.2015 року №1127 (у редакції, чинній на момент прийняття рішення) (далі Порядок №1127) державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі за текстом Закон) та цим Порядком.

Пункт 41 Порядку №1127 передбачає, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

Згідно з приписами ст.10 Закону державний реєстратор:

встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;

відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;

відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;

наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

У ст.16 Закону зазначено, що при прийнятті заяв у паперовій формі обов`язково виготовляються електронні копії документів, поданих заявником для проведення реєстраційних дій. Електронні копії документів виготовляються шляхом сканування з подальшим їх розміщенням у Державному реєстрі прав.

Державний реєстратор Немченко О.О., за результатом розгляду заяви ОСОБА_4 та при прийнятті рішення індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року про реєстрацію за Відповідачем-2 права власності на спірну квартиру, не додала жодних електронних копій документів:

- документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

- перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися для будівництва об`єкта нерухомого майна, затвердженого особою, що залучала кошти фізичних осіб та юридичних осіб;

- документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, при цьому у заявах відсутні відомості про реєстраційний номер такого документа;

- документів, що дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Пунктами 2, 4, 5 ч.1 ст.24 Закону встановлено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Ст. 18 Закону встановлено, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1)прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2)виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3)встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4)перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5)прийняття рішень про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав; 6)відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяжень, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7)формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8)видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Згідно п.78 Порядку №1127 для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються:

-документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

Зі змісту інформації, яка наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, підставою для реєстрації права власності на спірну квартиру зазначено договір про спільну діяльність, серія та номер 2/13, виданий 29.11.2012 року та технічний паспорт серія та номер, б/н, виданий 13.11.2013 року, видавник ТОВ «БТІ ПЛЮС».

Як встановлено судом, даний правочин ніколи не вчинявся, і в реєстрі відсутні будь-які сканкопії вказаних документів.

Протоколом №12/08-1 ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» від 12.08.2020 року, основний бенефіціарний власник Товариства ОСОБА_6 повідомила усі органи влади, підприємства та організації про те, що з ОСОБА_4 жодних договорів про спільну діяльність не укладалось, а усі відносити щодо об`єкту незавершеного будівництва були припинені після підписання з ОСОБА_2 договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року за №783.

Таким чином, ОСОБА_4 не мав жодних документів для проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру, яку в подальшому продав ОСОБА_3 , не подавав жодних документів для проведення державної реєстрації права власності, а лише скористався ключами доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та вніс від імені реєстратора Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Київської області - Немченко О.О. недостовірну інформацію про реєстрацію за ним права власності на спірну квартиру.

Щодо відсутності квартири під АДРЕСА_13 .

Відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127 (у редакції наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26 липня 2018 року № 186), замовником технічної інвентаризації (далі Інструкція) є власник об`єкта нерухомого майна (у тому числі земельної ділянки), об`єкта незавершеного будівництва; особа, яка має інші речові права на об`єкт нерухомого майна, у тому числі на земельну ділянку, на якій розташовано такий об`єкт.

Технічний паспорт - документ, що складається на основі матеріалів технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, містить основні відомості про нього (місцезнаходження (адреса), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, відомості щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо) та видається замовнику.

Відповідно до розділу VIII Інструкції «Нумерація квартир (кімнат, жилих блоків, секцій у гуртожитках) та інших приміщень», на планах поверхів, складених під час технічної інвентаризації, потрібно проставляти номери квартир (кімнат).

Нумерація вбудованих (прибудованих) нежитлових приміщень (груп нежитлових приміщень) здійснюється після закінчення нумерації всіх квартир.

Житлові та допоміжні приміщення нумеруються арабськими цифрами - окремо кожна квартира (група нежитлових приміщень, машино-місць) у порядку руху за годинниковою стрілкою, починаючи від входу.

За загальним правилом, нумерування квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку здійснюється окремо за годинниковою стрілкою у зростаючому порядку починаючи з номера 1 на першому поверсі. Нумерування здійснюється послідовно з першого під`їзду (орієнтуючись на фасад будинку з виходами під`їздів) від входу знизу - вгору.

Так, у багатоквартирному будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 десять поверхів та один під`їзд. Нумерування квартир та нежитлових приміщень здійснена окремо за годинниковою стрілкою у зростаючому порядку починаючи з номера 1 на першому поверсі.

Вказане підтверджується технічним паспортом на багатоквартирний житловий будинок (інвентаризаційна справа №4812/55) виготовленим станом 25.04.2017 року експертом ОСОБА_11 (сертифікат серії АЕ №003097).

Відповідно до даних технічного паспорта в багатоквартирному будинку всього 86 квартир.

Нумерування вбудованих (вбудовано-прибудованих, прибудованих) нежитлових приміщень (груп нежитлових приміщень) здійснена після закінчення нумерування всіх квартир. Початковий номер для таких приміщень на один порядок більше, ніж порядок номерів квартир (для кількості квартир АДРЕСА_6 включно початковим номером є нежитлове приміщення під №87).

Квартира АДРЕСА_4 , право власності на яку зареєстровано за ОСОБА_3 , відповідно до вищезгаданого технічного паспорту це квартира АДРЕСА_7 , який належить ОСОБА_2 .

Таким чином, у багатоквартирному будинку, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 відсутня квартира під АДРЕСА_8 , право власності на яку зареєстроване за ОСОБА_3 .

Щодо прав ОСОБА_2 на об`єкт незавершеного будівництва (будівельні матеріали), в яких на сьогоднішній день зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_8 за ОСОБА_3 .

Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним.

Відповідно до приписів статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Ст. 319 цього ж Кодексу проголошує, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Право володіння означає юридично забезпечену власнику можливість мати майно у своєму беззаперечному віданні, у сфері свого фактичного господарського чи іншого впливу.

Право користування це юридично закріплена можливість власника щодо використання майна та отримання від нього корисних властивостей.

Право розпорядження це юридично закріплена можливість власника самостійно вирішувати юридичну і фактичну долю майна шляхом його відчуження іншим особам, зміни його стану чи призначення тощо.

Відповідно до ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права або обмежений в його здійсненні.

Здійснення власником свого права власності передусім полягає у безперешкодному, вільному та на власний розсуд використанні всього комплексу правомочностей власника, визначених законом, - володіння, користування, розпорядження майном.

Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (ст. 331 ЦК України).

Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.

Положеннями ч. 2 ст. 328 ЦК України встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону. Таким чином, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Однією з підстав виникнення права власності на нерухоме майно є його будівництво. Під час будівництва об`єкта нерухомого майна право власності на нього виникає на підставі ст.331 ЦК України «Набуття права власності на нерухоме майно та об`єкти незавершеного будівництва» та спеціального містобудівного законодавства, зокрема Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» та інших нормативних актів, прийнятих на його виконання.

Згідно ст. 331 ЦК України право власності на новостворене майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

До виникнення права власності на новозбудоване нерухоме майно існує право власності не тільки на матеріали, обладнання тощо (ч. 3 ст. 331 ЦК), а й право власності на об`єкт будівництва або результат інших будівельних робіт.

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об`єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об`єкта незавершеного будівництва.

У розумінні частини другої вказаної статті ЦК України житлові будинки, будівлі, споруди тощо охоплюються поняттям «нерухоме майно». Однак вказаний перелік об`єктів нерухомого майна не є вичерпним.

У ЦК України, крім понять «нерухомість», «нерухоме майно», «об`єкт нерухомого майна» (ч.1 ст. 181, п.6 ч. 1 ст.346, ст. 350, 351), вживаються також інші поняття, наприклад: «об`єкт незавершеного будівництва» (ст. 331), «об`єкт будівництва» (ст. 876, 877, 879-881, 883), однак прямого визначення цих понять не міститься.

У Постанові Верховного Суду від 12 травня 2020 року у справі № 381/426/17 зроблений висновок про те, що системне тлумачення категорій «об`єкт нерухомого майна» (ч. 1 ст. 181, п. 6 ч. 1 ст. 346, ст.ст. 350 та 351 ЦК України) та «об`єкт незавершеного будівництва» (ст. 331 ЦК України) дає підстави для висновку, що об`єкт незавершеного будівництва є нерухомою річчю особливого роду, фізичне створення якої розпочате, але не завершене, що допускає встановлення стосовно неї суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та у порядку визначених цивільним законодавством.

Так, зокрема, відповідно до статті 5 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» об`єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення.

Таким чином, нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі №910/10647/18 зроблено висновок про те, що особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна.

Виходячи з аналізу чинного законодавства, та, враховуючи характерні ознаки незавершеного будівництва, слід визнати, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - це нерухома річ особливого роду: її фізичне створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав, у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 2 ст. 190 ЦК України, майнові права є нєспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

За змістом ст. 3 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги.

Нерухомість, будівництво якої незавершене, закон не визнає об`єктом цивільного обороту, відповідно, така річ не може бути предметом правочинів. Предметом правочинів щодо об`єкта, який перебуває в процесі створення (нерухомості, будівництво якої незавершене) можуть бути тільки майнові права як оборотоздатний об`єкт цивільних прав відповідно до ст. 177, 178 ЦК.

Відповідно до ч. 1 ст. 190 ЦК майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Тобто, в Цивільному кодексі України, так само як і в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 р. (стаття 1 Протоколу № 1 до Конвенції), практиці Європейського Суду з прав людини, а також у правозастосовній практиці поняття майна вживається у широкому значенні і включає в себе не тільки речі (нерухомі та рухомі) як предмети матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов`язки (ст. 179, ст. 181 ЦК), але й сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (ч. 1 ст. 190 ЦК).

В Цивільному кодексі визначення майнового права відсутнє. В ст. 190 ЦК законодавець обмежується вказівкою на те, що майнові права є неспоживною річчю та визнаються речовими правами.

Як вірно зазначено в постанові Верховного Суду України від 10.02.2016 р. у справі № 6-2124цс15, майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги. Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до ст. 876 ЦК України, власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором.

Вирішуючи питання про виникнення, зміну та припинення суб`єктивних цивільних прав стосовно об`єкта незавершеного будівництва, потрібно враховувати особливості та обмеження, встановлені законодавчими актами.

Отже, новостворене нерухоме майно набуває юридичного статусу житлового будинку після прийняття його до експлуатації і з моменту державної реєстрації права власності на нього. Однак до цього, не будучи житловим будинком, об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю будівельних матеріалів, тобто речей як предметів матеріального світу, щодо яких можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Новозбудований об`єкт нерухомого майна це завершений будівництвом об`єкт нерухомого майна, державна реєстрація права власності на який проводиться вперше (абз. 2 п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. № 1127).

Підставою для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна є відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи (п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень») та отримуються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу.

З урахуванням вказаного в цивілістичній доктрині сформувалося два підходи щодо правового режиму об`єкта незавершеного будівництва.

Відповідно, з початку будівництва та до моменту прийняття об`єкта в експлуатацію та його державної реєстрації в реєстрі прав на нерухоме майно об`єкт незавершеного будівництва це:

1) рухоме майно (сукупність будівельних матеріалів);

2) нерухома річ, з усіма ознаками, що притаманні нерухомим речам.

У ст. 181 Цивільного кодексу України наводяться ознаки за якими проводиться розподіл речей на рухомі та нерухомі. Якщо розглядати об`єкт незавершеного будівництва з точки зору фізичного критерію, який закладено в ч. 1 ст. 181 ЦК України, то його головною характеристикою буде безпосередній фізичний зв`язок із земельною ділянкою, на якій він будується і окремо від якої існувати не може. Виходячи з вищевикладеного можна визнати, що об`єкт незавершеного будівництва являє собою фактичну нерухому річ.

Для визнання речі нерухомою в юридичному сенсі важливими є не лише її фізичні властивості, але й юридичні правовий режим. Для того, щоб річ стала юридично нерухомою як об`єкт цивільних правовідносин вона має пройти державну реєстрацію в реєстрі прав на нерухоме майно (правовий критерій). Лише після того як об`єкт незавершеного будівництва буде зареєстровано в реєстрі прав на нерухомі речі, він вважатиметься нерухомою річчю.

Право власності на об`єкт незавершеного будівництва як об`єкт нерухомого майна не залежить від права власності на будівельні матеріали, з яких він створюється. Об`єкт незавершеного будівництва це самостійна річ. З моменту, коли будівельні матеріали стають його невідємною частиною, вони перестають існувати.

Наведені норми законодавства дають підстави визначити часові межі існування об`єкта незавершеного будівництва. Слід говорити про створення об`єкта-речі та виділити фізичний та юридичний його аспекти. Юридичний аспект полягає у тому, що початком «існування» об`єкта незавершеного будівництва є отримання необхідних дозволів на будівництво. Фізичний аспект можна визначити як процес створення (будівництва) речі, коли будівельні матеріали, які використовуються для його спорудження, стають частиною нової речі і утворюють власне об`єкт незавершеного будівництва. При цьому будівельні матеріали (цегла, пісок тощо) перестають існувати в своєму первісному стані і входять до складу нової речі.

Кінцевим моментом буде прийняття об`єкта будівництва до експлуатації (юридичний аспект), що в свою чергу виступає головною «кваліфікуючою ознакою у розмежуванні об`єкта завершеного будівництва від незавершеного. З моменту прийняття об`єкта незавершеного будівництва до експлуатації він перестає існувати». Фізичний аспект закінчення будівельних робіт об`єкта.

Об`єкт незавершеного будівництва характеризується непостійністю та мінливістю у часі, з початку і до кінця його існування піддається постійним перетворенням, а на його існування впливає постійна динаміка його розвитку.

Так, щодо об`єктів незавершеного будівництва законодавство ніяк не визначає, на якій стадії будівництва знаходиться такий об`єкт і яким чином ступінь його готовності впливає на його правове положення (наприклад, закладено лише фундамент або вже зведені стіни). Об`єкт незавершеного будівництва як особливий об`єкт нерухомого майна виникає з моменту закладення фундаменту.

Зазвичай потреба у державній реєстрації незавершеного будівництва виникає тоді, коли є необхідність його відчужити чи передати в іпотеку.

Лише після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, такий об`єкт набуває цивільну оборотоздатність, що полягає у вільному відчуженні такого об`єкта або переході його від однієї особи до іншої.

Право власності на об`єкт незавершеного будівництва обов`язково має бути зареєстровано у встановленому законом порядку (відповідно до вимог ст. 182 ЦК та ст. 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень). Правовий аспект державній реєстрації підлягає об`єкт незавершеного будівництва в разі, якщо власник бажає його відчужити (ч. 3 ст. 331 ЦК). Отже, коли власник не має наміру відчужувати відповідне майно, реєстрація права власності є обов`язковою лише після завершення будівництва та прийняття нерухомого майна до експлуатації.

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, такий об`єкт набуває цивільну оборотоздатність, що полягає у вільному відчуженні такого об`єкта або переході його від однієї особи до іншої.

19.09.2014 року ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» зареєструвало за собою об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв.м., готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 на земельних ділянках за кадастровим номером: :01:045:0016, площею 0.1009 га та за кадастровим номером: :01:045:0054, площею 1 га (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09).

29.09.2014 року, ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» відчужило ОСОБА_2 об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв.м., готовністю 8,5%, що розташований за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 09) на підставі договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 29.09.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В.Т. за реєстровим № 783.

Отже, підтвердженням переходу права власності на об`єкт незавершеного будівництва до Позивача є правочин, а саме, договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва за реєстровим № 783 та його державна реєстрація в реєстрі прав на нерухоме майно.

Того ж дня, ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» відчужило ОСОБА_2 земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,1009 га, кадастровий номер :01:045:0016 на підставі договору купівлі-продажу від 29.09.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Устименко В.Т. за реєстровим №782.

03.04.2015 року земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0554 було поділено на дві земельні ділянки: земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0118, площею 0,9376 га, на якій збудовано будинки АДРЕСА_9 ) та АДРЕСА_10 , АДРЕСА_11 » та земельну ділянку за кадастровим номером :01:045:0119, площею 0,0624 га, законним землекористувачем якої, з 17.08.2015 року, є ОСОБА_2 , на підставі договору суборенди №43, укладеного з КП «ІРПІНЬЖИТЛОІНВЕСТБУД», з цільовим призначенням під будівництво багатоповерхового житлового будинку (корпус 2).

Відповідно до п. 58 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, лише за бажанням заявника у разі зміни технічних характеристик закінченого будівництвом об`єкта чи об`єкта незавершеного будівництва державна реєстрація права власності на такий об`єкт проводиться з використанням відомостей про його технічну інвентаризацію, отриманих державним реєстратором з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України, у ОСОБА_2 лише після завершення будівництва та прийняття нерухомого майна до експлуатації, виникне обов`язок в реєстрації права власності на закінчений будівництвом об`єкт.

Відповідно до ч. 5 ст. 14 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, у разі проведення державної реєстрації права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, щодо якого в Державному реєстрі прав відкрито розділ як на об`єкт незавершеного будівництва, відповідний розділ та реєстраційна справа щодо об`єкта незавершеного будівництва закриваються, а реєстраційний номер такого об`єкта скасовується. Для новоствореного об`єкта нерухомого майна відкривається новий розділ у Державному реєстрі прав та формується нова реєстраційна справа, а також присвоюється новий реєстраційний номер такому об`єкту.

Про те, що ОСОБА_2 є власником незавершеного будівництва з ступенем готовності більше 8,5% свідчить технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва, що сформований за результатами проведеної технічної інвентаризації об`єкту станом на 25.04.2017 року (інвентаризаційна справа №4812/55 від 25.04.2017 року).

У зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не було перереєстровано за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва з більшим % готовності, який є на сьогоднішній день, вона все одно залишається власником об`єкту незавершеного будівництва (будівельних матеріалів з яких він побудований), а ступінь його готовності 8,5%, що зареєстрований в ДРРПНМ ніяк не впливає на його правове положення.

Отже, можна виділити дві основні ознаки, що характеризують об`єкт незавершеного будівництва:

1) зв`язок з земельною ділянкою внаслідок чого переміщення об`єкта незавершеного будівництва є неможливим без його знецінення та зміни його призначення (фізичний критерій),

2) відсутність документу, що засвідчує прийняття в експлуатацію об`єкта як будівлі (споруди) (юридичний критерій). Наявність цих ознак дає можливість розглядати об`єкт незавершеного будівництва як юридично рухомий, хоча фізично нерухомий об`єкт. З правової точки зору об`єкт незавершеного будівництва є нерухомою річчю з моменту його державної реєстрації в реєстрі прав на нерухомі речі, але до моменту здачі його в експлуатацію.

Таким чином, на сьогоднішній день, ОСОБА_2 є власником об`єкту незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_2 , земельної ділянки, кадастровий номер :01:045:0016, а також законним користувачем земельної ділянки, кадастровий номер :01:045:0119, на яких розташований об`єкт будівництва.

У Постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 визначено принцип superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за землею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (пункт 8.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18)).

Тому не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, яке передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на такій земельній ділянці.

Отже, виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю. Оскільки суб`єктом права власності та права користування земельними ділянками на яких розташований багатоповерховий житловий будинок є Позивач, тобто саме їй надане право будівництва на цій ділянці, то лише Позивач і набуває права власності на збудований на такій земельній ділянці об`єкт будівництва, який на сьогодні є недобудовою та складається з будівельних матеріалів.

Таким чином, правомочність володіння на об`єкт незавершеного будівництва належить власнику земельної ділянки. Тому, за загальним правилом до моменту державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва або здачі його в експлуатацію особі замовнику, підряднику або власнику земельної ділянки належить право володіння та користування на фізично нерухомий, але юридично рухомий об`єкт будівництва (будівельні матеріали стосовно об`єкта, що будується).

Щодо реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_8 за ОСОБА_4 .

Слід зазначити, що в ст. 331 ЦК України закріплено право особи на оформлення права власності саме на ввесь об`єкт незавершеного будівництва, а не на його частину. У такому разі питання існування частини об`єкта незавершеного будівництва, наприклад квартири в багатоквартирному будинку, що будується (будинок як об`єкт незавершеного будівництва) полягає в наступному. Квартира як об`єкт цивільних прав виникає за наявності наступних складових: 1) фізично тільки після закінчення будівництва; 2) юридично після здачі об`єкта (будинку) до експлуатації, що надасть можливість здійснити державну реєстрацію права власності на квартиру (припинення існування об`єкта незавершеного будівництва), а до цього часу квартира як фізично, так і юридично є складовою частиною об`єкта незавершеного будівництва. Відповідно, частина об`єкта незавершеного будівництва (в тому числі квартира в багатоквартирному будинку) не може розглядатися як предмет договору, оскільки для цього потрібно цю частину об`єкта виділити в натурі і зареєструвати на неї право власності як на окремий об`єкт нерухомості. До здачі об`єкта (багатоквартирного будинку) до експлуатації виділити в натурі квартиру юридично неможливо, оскільки квартира ще не існує як об`єкт нерухомого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

П. 1 ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.

Згідно зі ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Отже, суть державної реєстрації прав - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, які вже мали місце на підставі рішень відповідних органів, договорів чи інших правовстановлюючих документів, шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав, а не безпосереднє створення таких фактів зазначеними записами.

За змістом наведеної норми, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним, перш за все, є встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (Постанова ОП КГС ВС від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18).

У Постанові Верховного Суду від 10.06.2020 р. у справі № 906/585/19, суд звертає увагу на те, що ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації, а тим більше тлумачити факт державної реєстрації, як підставу виникнення такого права, є логічною та юридичною помилкою, намаганням підмінити поняття причини та наслідку.

У зв`язку з тим, що державним реєстратором Немченко О.О., за результатом розгляду заяви ОСОБА_4 та при прийнятті рішення індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року про реєстрацію за ним права власності на спірну квартиру, не було додано жодних електронних копій документів, які б підтверджували виникнення права власності у нього, що підтверджується Наказом Міністерства Юстиції України від 16.09.2020 року, а також те, що такий правочин, як укладення договору про спільну діяльність, серія та номер 2/13 від 29.11.2012 року ніколи не вчинявся, правові підстави виникнення у нього такого права відсутні.

Щодо технічного паспорту на спірну квартиру серія та номер, б/н, виданий 13.11.2013 року, видавник ТОВ «БТІ ПЛЮС», сканована копія якого наявна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, необхідно зазначити, що станом на 13.11.2013 року, багатоквартирного будинку не існувало, оскільки лише 19.09.2014 року ТОВ «ЄВРАЗІЯБУД ТРЕЙД» зареєструвало за собою об`єкт незавершеного будівництва, загальною площею 766,8 кв.м., готовністю 8,5%.

Щодо визнання договору купівлі продажу недійсним.

Кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права та інтересу. Це загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб (статті 15, 16 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою для його недійсності (ч.1, ч.3 ст. 203, ч.1 ст. 215 ЦК України).

Згідно з ч.2, 3 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв`язку із вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як "заінтересовані особи" (статті 215, 216 цього Кодексу).

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння.

Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (ч.3 ст. 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи, чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року N 18-рп/2004 поняття "порушене право", за захистом якого особа може звертатися до суду і яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття "охоронюваний законом інтерес". Щодо останнього, то в цьому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття "охоронюваний законом інтерес" означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.

Велика Палата Верховного Суду висловила позицію з приводу того, що вимогу про визнання правочину недійсним може заявити особа, яка не є стороною відповідного правочину (див. постанови від 10 квітня 2019 року у справі N 587/2135/16-ц (пункт 58); від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 42).

Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване у законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Щодо скасування рішень про державну реєстрацію права власності та припинення речових прав.

Новозбудований об`єкт нерухомого майна це завершений будівництвом об`єкт нерухомого майна, державна реєстрація права власності на який проводиться вперше (абз. 2 п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 р. № 1127).

Підставою для проведення державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна є відомості Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з Державним реєстром прав, у тому числі відомості, що містять персональні дані особи (п. 4 ч. 3 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень») та отримуються за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу.

Як вже зазначалося вище, державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.

У Постанові КГС ВС від 23.06.2020 у справі № 922/2589/19 зроблено висновок про те, що належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Отже, засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі "Дорани проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття "ефективний засіб" передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

У справі №154/883/19 Верховний суд зазначає, що згідно з пунктом 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає реєстрації.

Як вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо спірної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_14 , в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні наступні записи, а саме:

1.Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості», в особі реєстратора Немченко О.О., про реєстрацію за ОСОБА_4 права власності на за квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.: 109).

2. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52271256 від 18.05.2020 року, прийняте приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренком О.В. про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.: 109).

Державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункт другий частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Крім того, згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Так, відповідно до частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній з 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (Постанова КГС ВС від 23.06.2020 у справі № 922/2589/19).

Отже, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Згідно ч.2 ст.22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом.

Законом передбачено право державного реєстратора на зупинення державної реєстрації, у випадку якщо у нього виникають сумніви щодо поданих заявником документів.

Отже, враховуючи вищевикладене, та беручи до уваги те, що квартири АДРЕСА_8 ніколи не виникне як об`єкту нерухомого майна, після скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення речового права (права власності) щодо Спірної квартири, Позивач зможе у встановленому законодавством порядку отримати документ, що засвідчує прийняття в експлуатацію закінчений будівництвом об`єкт, документ про присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси та зареєструвати за собою право власності на квартиру АДРЕСА_15 , відповідно, поновити свої порушені права та законні інтереси.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, судам належить зважати й на його ефективність з огляду на норми статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У § 145 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) від 15 листопада 1996 року у справі «Chahal v. the United Kingdom» (заява №22414/93, [1996] ECHR 54) суд зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові способи здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни.

Вирішуючи спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі належним позивачем.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння.

Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи, чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина перша та друга статті 5 ЦПК України).

У Постанові Верховного суду 10 листопада 2021 року у справі № 361/3659/18 зроблено висновок, що тлумачення вказаних норм свідчить, що цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Разом з тим, відповідно до частини першої статті 317 ЦК України саме власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

У відповідності до статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд, має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) визнається право людини на доступ до правосуддя, а за статтею 13 Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правопорушення. Пряма чи опосередкована заборона законом на захист певного цивільного права чи інтересу не може бути виправданою.

Європейський суд з прав людини у своїй практиці, зокрема, у рішеннях від 13 травня 1980 року у справі "Артіко проти Італії" (пункт 35), рішенні від 30 травня 2013 року у справі "Наталія Михайленко проти України" (пункт 32), визначає, що Конвенція призначена для гарантування не теоретичних або примарних прав, а прав практичних та ефективних.

Загальний перелік способів захисту цивільних прав та інтересів визначений статтею 16 ЦК України.

Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.

Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту такого свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Так, між Позивачем та Відповідачами виник спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав Позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване аналогічне право щодо того ж нерухомого майна, якого ще не існує, оскільки багатоквартирний будинок не введено в експлуатацію, а квартира, яка є частиною об`єкта незавершеного будівництва не може розглядатися як предмет договору, оскільки для цього потрібно цю частину об`єкта виділити в натурі і зареєструвати на неї право власності як на окремий об`єкт нерухомості. Тобто, квартира, яка зареєстрована за ОСОБА_3 не існує та не буде існувати в майбутньому, адже нумерація квартир проводиться з 1 по 87 квартири.

Визнання судом недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування рішень про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за Відповідачами, з урахуванням того, що квартира не набула статусу об`єкта нерухомого майна, адже багатоквартирний житловий будинок не введений в експлуатацію, є єдиним ефективним способом захисту прав Позивача.

Після визнання договору недійсним та скасування рішень про державну реєстрацію права власності, Позивач зможе у встановленому порядку ввести багатоквартирний житловий будинок в експлуатацію та зареєструвати за собою право власності на спірну квартиру.

Так у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (провадження № 14-28 цс 20) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що правочин, спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним, відповідно до частин першої, другої статті 228 ЦК України вважається таким, що порушує публічний порядок. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Відтак, встановивши, що оспорювані позивачем правочини спрямовані на незаконне заволодіння належним позивачу об`єктом інвестування, суди повинні були дійти висновку про нікчемний характер таких правочинів.

У постанові від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18, пункти 69, 70) Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання нікчемного правочину недійсним не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин недійсний у силу закону.

У справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , відбулось незаконне заволодіння належним Позивачу об`єктом незавершеного будівництва, а саме його частиною у вигляді квартири АДРЕСА_16 , шляхом реєстрації права власності на юридично неіснуючу квартиру в ДРРПНМ під №157 за ОСОБА_4 , який відчужив її за договором купівлі-продажу ОСОБА_3 , а тому суд дійшов висновку про його нікчемний характер.

Як Велика Палата Верховного Суду нагадувала неодноразово, за загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 115, 116), від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 98), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80) та багатьох інших.

З огляду на те, що ОСОБА_2 є власником та законним користувачем земельних ділянок, а також об`єкту незавершеного будівництва, який розташований на цих земельних ділянках, вона наділена правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна. Тому, в разі порушення її речових прав вона має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про витребування майнових прав на її квартиру, яка є невід`ємною частиною об`єкту незавершеного будівництва.

Враховуючи викладене, суд застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину, а також скасувує рішення про державну реєстрацію права власності в ДРРПНМ.

За таких обставин, на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, суд дійшов висновку про те, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, оскільки визнання недійсним спірного договір купівлі-продажу квартири, скасуваня рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо спірної квартири та витребування з чужого незаконного володіння майнових прав на квартиру є достатнім способом захисту та відновлює порушене право позивача.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України, суд вважає за можливе стягнути солідарно з відповідачів на користь позивача судові витрати по справі у розмірі сплаченого судового збору в сумі 8365,60 грн.

Керуючись ст.ст. 11, 16, 190, 215, 319, 328, 331 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", ст.ст. 3, 4, 76, 77, 82, 263-265 ЦПК України, суд,-

в и р і ш и в :

Позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування рішень про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, припинення права власності та витребування майнових прав, - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за АДРЕСА_12 , який укладено 18.05.2020 року між ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_2 ) та посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренком О.В. за реєстровим №356 та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 52271256 від 18.05.2020 року, прийняте приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нечипоренком О.В. про реєстрацію за ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) права власності на квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.: 109).

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 44247976 від 26.11.2018 року, яке прийнято КП «Реєстрація нерухомості», в особі реєстратора Немченко О.О., про реєстрацію за ОСОБА_4 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_2 ) права власності на квартиру АДРЕСА_4 (р.н.о.н.м.:109) та припинити речове право (право власності), яке виникло на підставі цього рішення.

Витребувати з чужого незаконного володіння майнові права на квартиру АДРЕСА_7 , право власності на яку зареєстровано в реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) за № 157 (р.н.о.н.м.: НОМЕР_3 ) за адресою: АДРЕСА_2 .

Солідарно стягнути з ОСОБА_3 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_1 ) та ОСОБА_4 (реєстраційний номер картки платника податків НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_2 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 ) судовий збір в розмірі 8365,60 грн.

В іншій частині позову, відмовити.

Повний текст судового рішення складено 18.09.2023.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Повне найменування (ім`я) учасників справи та їх місце проживання (місцезнаходження):

Стягувач:

ОСОБА_2

Адреса:

АДРЕСА_17

РНОКПП - НОМЕР_4

паспорт громадянина України серії НОМЕР_5 , виданий Голованівським РВ

УМВС України в Кіровоградській обл., 16.08.2011 року

Боржник-1:

ОСОБА_3

Адреса: АДРЕСА_18

РНОКПП - НОМЕР_1

Боржник-2:

ОСОБА_4

Адреса: АДРЕСА_19

РНОКПП - НОМЕР_2

паспорт громадянина України серії НОМЕР_6 , виданий Святошинським РУ ГУ МВС України в місті Києві, 13.12.2001 року

Суддя Л.В. Мерзлий