Справа № 638/5452/23
Провадження № 2/638/3439/23
РІШЕННЯ

Іменем України

08 вересня 2023 року м. Харків

Дзержинський районний суд м. Харкова в складі:

головуючої судді Агапова Р.О.,

за участі секретаря Бондаренко А.С.,

позивача: ОСОБА_1 ,

розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання правочину дійсним, -

ВСТАНОВИВ:

ОСОБА_1 звернувся до Дзержинського районного суду м. Харкова з позовом до ОСОБА_2 , в якому просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна: квартири за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований 05 квітня 1999 року за № 904-05-01 на біржі «Право-Ріелтор», ідентифікаційний код 22708194, між ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 .

В обґрунтування позову зазначив, що 05 квітня 1999 року між ОСОБА_2 (Продавець), та ОСОБА_1 (Покупець) на біржі «Право-ріелтер» укладений договір купівлі - продажу нерухомого майна №904-05-01, а саме двокімнатної квартири, яка знаходиться за адресом: АДРЕСА_1 , яка належала продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, видане Харківським міським центром приватизації державного житлового фонду за №1-95-43390 від 01.02.1995 та зареєстрованого в Харківському міському бюро технічної інвентаризації за №П-1-14436 від 02.02.1995 р.

Вказує, що на час укладення договору, ні позивач, ні відповідач не знали, що правочин, в відповідності до ст. 47 Цивільного кодексу України (від 18.07.1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають, що також зазначено в п. 9 укладеного договору.

Позивач зазначає, що ОСОБА_2 після продажу квартири вибув до країни перебування (можливо) Ізраїль на постійне місце проживання, тобто, ухилився від нотаріального посвідчення договору купівлі продажу нерухомого майна.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 07.06.2023 відкрито провадження у справі та призначене підготовче судове засідання. Також, задоволено клопотання позивача та витребувано відповідні докази.

20.07.2023 від Департаменту з питань громадянства, паспортизації та реєстрації надійшла відповідь на витребувану інформацію.

Ухвалою від 31.07.2023витребувано з Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України інформацію щодо перетину державного кордону громадянином України, ОСОБА_2 .

31.08.2023 від Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України надійшла відповідь на витребувану інформацію.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 06.09.2023 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду.

У судовому засіданні позивач підтримав позовні вимоги в повному обсязі.

Відповідач у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши позивача у відкритому судовому засіданні, суд встановив.

05.04.1999 між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу №904-05-01, відповідно до п.1 якого ОСОБА_2 продав, а ОСОБА_1 купив ізольовану двокімнатну квартиру, житловою площею 26,6кв.м., загальною площею 46,4екв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.3 договору за домовленістю сторін, ціна за квартиру встановлюється в розмірі 6 405,00грн.

Суму, вказану в п.3 цього договору, ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 повністю, до реєстрації правочину (п.5 договору).

Як зазначено в п.6.1 договору з боку продавця надаються наступні гарантії: документ, що підтверджує право власності свідоцтво про право власності на житло, видане Харківським міським центром приватизації державного житлового фонду 01.02.1995, реєстраційний номер 1-95-43390, зареєстроване Харківським міським бюро технічної інвентаризації 02.02.1995, реєстровий №П-1-14436; довідка-характеристика Харківського міського бюро технічної інвентаризації (№14-4583), видана 04.03.1999; довідка Першої Харківської державної нотаріальної контори №34910-64 від 11.03.1999 про відсутність заборони на відчуження.

Згідно п.9 договору він не підлягає нотаріальному посвідченню у відповідності до ст.15 Закону України «Про товарну біржу».

Пунктом 11 договору визначено, що договір підлягає реєстрації в Бюро технічної інвентаризації.

20.04.1999 КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» був проведений відповідний запис щодо зміни власника нерухомого майна на ОСОБА_1 , реєстровий № П-1-14436.

У відповідності до статті 5 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.

Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.

Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі - ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на біржі «Право-ріелтер» 05 квітня 1999 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».

Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.

Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).

Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі.

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20).

Крім того, частиною другою статті 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16ц (провадження № 61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

З урахуванням викладеного, враховуючи відповідь Головного центру обробки спеціальної інформації Державної прикордонної служби України, відповідно до якої відомостей щодо перетинання державного кордону України, лінії розмежування з тимчасово окупованою територією громадянином ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 в період з 08.11.2017 по 30.08.2023 в базі даних не виявлено, суд приходить до висновку, що при укладанні договорів купівлі-продажу між сторонами було досягнуто згоди по всім істотним його умовам, виконання договорів відбулося, а саме продавець отримав кошти, а покупцю було передано нерухоме майно і до нього перейшло право власності на спірну квартиру, яке в установленому порядку було ним зареєстровано, а тому позовні вимоги про визнання договорів-купівлі-продажу дійсними підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 258, 259, 264, 265, 270, 273, 351, 354, 355 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання правочину дійсним задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна: квартири за адресою АДРЕСА_1 , зареєстрований 05.04.1999 за №904-05-01 на біржі «Право-Ріелтор», ідентифікаційний код 22708194, укладений між ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 та ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Стягнути з ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2 ) на користь ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_2 ) 1 073,60грн. на відшкодування витрат по оплаті судового збору.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його складення. Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Відповідно ч.3 ст.354 ЦПК України строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин, крім випадків, зазначених у частині другій статті 358 цього Кодексу.

Повний текст рішення складено 08.09.2023 року.

Суддя: Р.О. Агапов