СВЯТОШИНСЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М. КИЄВА
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

ун. № 759/6105/22

пр. № 2/759/636/23

27 червня 2023 року Святошинський районний суд м. Києва в складі:

головуючого - судді - Журибеда О.М.

за участю секретаря - Гаєвської Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості Голден Хаус", третя особа: Державний реєстратор Нургалієв Рустам Маратович Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" про скасування рішення державного реєстратора та витребування квартири , -

ВСТАНОВИВ:

У червні 2022 року позивач ОСОБА_1 через свого представника адвоката Шульженка Д.Ю. звернулась до суду із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус", третя особа: Державний реєстратор Нургалієв Рустам Маратович Комунального підприємства "Реєстраційне бюро", в якому просила: - скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Нургалієва Рустама Маратовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48151751 від 08.08.2019 12:54:21 щодо наступного об`єкта нерухомого майна: квартири площею 80,7 квадратних метрів №63 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000; - витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю "АГЕНСТВО НЕРУХОМОСТІ "ГОЛДЕН ХАУС" (ідентифікаційний код юридичної 41848279) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру площею 80,7 квадратних метрів №63 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі ревучих прав на нерухоме майно №000.

Позов мотивований тим, що, відповідач звернув стягнення на спірну квартиру шляхом прийняття її у власність всупереч мораторію згідно Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Також, при зверненні стягнення на предмет іпотеки не була проведена оцінка предмета іпотеки. Незважаючи на численні звернення, відповідач не надав позивачу докази переходу прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки до нового кредитора. Вважає, що новий кредитор не міг набути права вимоги у гривнях у зобов`язанні в іноземній валюті. Послалась на відсутність доказів простроченої заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором на момент звернення стягнення на предмет іпотеки.Окрім цього, вимоги-повідомлення відповідача як іпотекодержателя та адресу позивача як іпотекодавця містили численні дефекти змісту всупереч ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Отже, квартира підлягає поверненню на користь іпотекодавця як законного власника через вибуття квартири з власності поза волею позивача.

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 10.06.2022 відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання.

Ухвалою Святошинського районного суду м.Києва від 10.06.2022 позов забезпечений шляхом накладення арешту на дану квартиру та шляхом заборонити суб?єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо квартири.

У жовтні 2022 року відповідач подав суду відзив на позовну заяву, у якому заперечував проти позовних вимог у повному обсязі, зазначаючи, що оцінка предмета іпотеки була проведена, що підтверджується звітом від 07.08.2019 (реєстраційний номер звіту 0708-19) про незалежну оцінку ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виконаний ФОП ОСОБА_2 .. Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» втратив чинність у зв`язку з прийняттям Кодексу з питань банкрутства. Також, мораторій не розповсюджується на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, про що зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі №310/11024/15-ц. Вважає, що позивач порушив п.4.1.11 Договору іпотеки, згідно якого сторони погодили, що іпотекодавець зобов`язаний не надавати згоди для проживання, реєстрації проживання та передачі в користування житлового будинку, який є предметом іпотеки, неповнолітнім або малолітнім дітям, в той же час у порушення цього пункту позивачка зареєструвала місце проживання доньки у квартирі.

Позивач у відповіді на відзив на позов додатково просить суд стягнути з відповідача у якості судових витрат вартість сплаченої рецензії ТОВ «Офіс незалежних експертиз», на Звіт від 07.08.2019 (реєстраційний номер звіту 0708-19) про незалежну оцінку ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виконаний ФОП ОСОБА_2 , у розмірі 7500 грн.

В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити, посилаючись на обставини зазначені в позовній заяві та у відповіді на відзив.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, подав до суду заяву про розгляд справи без його участі.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про дату та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив.

Вислухавши учасників процесу, дослідивши подані сторонами докази, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив такі фактичні обставини.

29.05.2006 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 (у подальшому після одружень послідовно змінить прізвище на ОСОБА_5 та ОСОБА_5 ) укладено договір купівлі-продажу квартири площею 80.7 кв.м. АДРЕСА_2 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кондратенко М.І., зареєстровано в реєстрі за №1948 (а.с. 13-14).

29.05.2006 року між АКБ «Престиж» та ОСОБА_5 укладено кредитний договір 014-05/96, предметом якого є кредит в розмірі 69 000 доларів США із строком повернення до 29.05.2026 (а.с. 16-19).

29.05.2006 року між АКБ «Престиж» та ОСОБА_5 укладено договір іпотеки №014-05/96з, предметом якого є квартира АДРЕСА_2 (а.с. 25-31).

02.10.2009 року ОСОБА_5 та ОСОБА_8 зареєстрували шлюб, після реєстрації якого ОСОБА_5 взяла прізвище чоловіка - ОСОБА_5 .

ІНФОРМАЦІЯ_1 народилась ОСОБА_9 , батьками якої є: мати ОСОБА_10 , батько ОСОБА_8 (а.с. 32).

З довідки про реєстрацію місця проживання особи від 16.09.2019 року, ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрована з 19.01.2010 року за адресою: АДРЕСА_3 (а.с. 33).

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 07.03.2012 року у справі №2608/1777/12 шлюб між ОСОБА_8 та позивачем розірвано (а.с. 34).

23.09.2014 року між ПуАТ "ФІДОБАНК" (новий кредитор, правонаступник кредитора АКБ «Престиж») та ОСОБА_10 укладено додатковий договір №1 від 23.09.2014 до кредитного договору, предметом якого є викладення Графіку погашення заборгованості з тим же строком погашення до 2026 року. Сторони зафіксували, що залишок заборгованості становив 5307,93 доларів США та складався з тіла кредиту.

20.07.2016 року - запровадження процедури ліквідації ПуАТ "ФІДОБАНК" Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.

31.10.2017 року ОСОБА_11 та ОСОБА_10 зареєстрували шлюб, після реєстрації якого прізвище ОСОБА_10 ОСОБА_10 (а.с.36). Листом ПуАТ "ФІДОБАНК" від 09.04.2019 року повідомив позивача про виставлення на продаж як лоту права вимоги за кредитним договором 014-05/96 від 29.05.2006 та договором іпотеки №014-05/96з від 29.05.2006 (а.с. 37).

Згідно протоколу торгів від 29.05.2019 з продажу активу у вигляді прав вимоги за кредитним договором №014-05/96 від 29.05.2006. Переможець - Товариство з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус". Ціна відступленого права - 85 795,16 грн. (а.с. 39-40).

20.06.2019 року між ПуАТ "Фідобанк" та ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" укладено договір відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки. У договорі зафіксований розмір заборгованості за кредитом (у гривневому еквіваленті) в сумі 79 879,89 грн., заборгованість за процентами - 57,20 грн. (а.с. 41-44).

Згідно п.2.2. Договору відступлення прав вимоги від 29.06.2019, новий кредитор в день укладення цього договру, але в будь-якому випадку не раніше моменту отримання банком у повному обсязі коштів відповідно до п.4.1. цього договру, набуває усі права кредитора за основними договорами, включаючи право вимагати належного виконання боржниками зобов`язань за основними договорами, сплати боржником грошових коштів, сплати процентів, сплати штрафних санкцій у розмірах, вказаних у додатку №1 до цього договру, передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань, право вимагати та отримувати платежів за гарантією. Розмір права вимоги, які переходять до нового кредитора, вказаний у додатку №1 до цього договору. Права кредитора за основними договороми переходять до нового кредитора у повному обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення права вимоги, за виключенням права на здійснення договірного списання коштів з рахунку боржників, що надане банку відповідно до умов основних договорів та права нарахування процентів за користування боржниками кредитних коштів.

Листом ПАУТ «Фідобанк» від 20.06.2019 року повідомлено на адресу ОСОБА_1 про факт відступлення права вимоги. Банківські реквізити нового кредитора для сплати - відсутні (а.с. 47).

21.06.2019, 26.06.2019 направлено вимоги іпотекодержателя ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" позивачу (а.с. 49, 50).

29.06.2019 року, листом ОСОБА_1 на адресу ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" просить надати підтвердження доказів переходу прав за кредитним договором та договором іпотеки, а також надати банківські реквізити для оплати.

Також, 01.07.2019 року позивач направила лист на адресу Банку із вимогою надати докази переходу прав новому кредитору ТОВ «Агенство нерухомості "Голден Хаус», в тому числі, первинні документи, які підтверджують суму боргу, а також розрахунки заборгованості.

Окрім цього, 04.07.2019 ОСОБА_1 було направлено лист-вимогу на адресу ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" із повторною вимогою надати банківські реквізити для оплати, яка залишена без відповіді.

10.07.2019 року Банк направив на адресу позивача лист із повідомленням про розмір заборгованості, який становив: заборгованість за тілом кредиту - 79 879,89 грн., заборгованість за процентами - 57,20 грн. (а.с. 51)

Згідно відповіді ПАУТ «Фідобанк» від 10.07.2019 року направлено позивачу копію договору відступлення права вимоги.

Як вбачається з заяви-вимоги від 11.07.2019 року направленої ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус», позивач звернулась із вимогою надати підтвердження доказів переходу прав за кредитним договором та договором іпотеки, а також надати банківські реквізити для оплати (а.с. 63-64).

16.07.2019 року позивач звернулась з заявою до приватного нотаріуса КМНО Бердесу М.О. з проханням надати можливість сплатити існуючу заборгованість на рахунок ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус» (а.с. 72). Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, право власності на квартиру загальною площею 80.7 кв.м. та житлова площа 43.9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_3 , 08.08.2019 року зареєстровано за ТОВ «Агенство Нерухомості «Голден Хаус»: підстава для державної реєстрації: рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, серії та номер: б/н, виданий 27.06.2019 року, видавник: ТОВ «Нова Пошта»; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу, серії та номер: б/н, виданий 21.06.2019, видавник ПАТ «Укрпошта ВПЗ 2»; вимога про усунення порушення (Іпотечне повідомлення) (в порядку ст.ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку»), серія та номер: б/н, виданий 26.06.2019, видавник: ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус»; вимоги про усунення порушення (Іпотечне повідомлення) (в порядку ст.ст. 35-37 ЗУ «Про іпотеку», серія та номер: б/н, виданий 21.06.2019, видавник: ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус»; додатковий договір до кредитного догвоору №014-05/96, серія та номер:1, виданий 23.09.2014, видавник: ПАТ «Фідобанк»; кредитний договір, серія та номер: 014-05/96, виданий 29.05.2006, видавник: ВАТ «Акціонерний комерційний банк «Престиж»; договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, серія та номер: 463, виданий 20.06.2019, видавник: ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Агенство нерухомості «Голден Хаус», посвідченого приватним нотаріусом КМНО Антиповою І.В.; договір іпотеки, серія та номер:014-05/96з, виданий 29.05.2006, видавник: ВАТ «Акціонерний комерційний банк «Престиж» та ОСОБА_5 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кондратенко М.І. зареєстровано в реєстрі за №-1952/74; підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 48151751 від 08.08.2019 року 12:54 ОСОБА_12 , КП «Реєстраційне бюро» м. Київ (а.с. 54-55).

08.08.2019 року ТОВ «Агенство Нерухомості «Голден Хаус» направило вимогу ОСОБА_10 про усунення перешкод у користуванні квартирою та звільнення житлового приміщення (а.с. 59).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 23.08.2019 року відкрито провадження у справі №759/15179/19 за позовом ОСОБА_1 до КП "Реєстраційне бюро" в особі державного реєстратора Нургалієва Рустама Маратовича, третя особа: ТОВ "Агентство нерухомості "Голден Хаус" про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (а.с. 75-76).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 30.08.2019 року накладено арешт на спірну квартиру (а.с.83-85).

Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 09.09.2019 року відкрито провадження у справі №759/15795/19 за позовом ТОВ "АГЕНСТВО НЕРУХОМОСТІ "ГОЛДЕН ХАУС" до ОСОБА_13 про її виселення з квартири (а.с. 88-89).

Згідно сайту Міністерства юстиції України https://minjust.gov.ua/spysok-akred-sdr КП «Реєстраційне бюро» (04050, м. Київ, вул. Дегтярівська, 8 А, оф. 406) скасовано акредитацію 04.11.2019.

Листом від 23.03.2020 на адвокатський запит адвоката Куща Д.С. Міністерство юстиції України повідомив, що на адресу КП "Реєстраційне бюро" надходили численні скарги щодо відсутності цього підприємства за задекларованою адресою, що врешті і стало підставою для скасування його акредитації (а.с. 146-147).

Рішенням Святошинського районного суду м.Києва від 25 жовтня 2021 року у справі №759/15179/19 визнане протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Нургалієва Рустама Маратовича, КП Реєстраційне бюро м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 48151751 від 8.08.2019р. номер запису про право власності 32738266 від 8.08.2019р., на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на нерухоме майно: квартиру за адресою АДРЕСА_3 за товариством з обмеженою відповідальністю «Агенство нерухомості «Голден Хаус», (а.с. 154-160).

Постановою Київського апеляційного суду від 18.05.2022 у справі №759/15179/19 апеляційна скарга ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" задоволена, рішення суду першої інстанції скасовано, в задоволенні позовних вимог відмовлено (а.с.ю 162-172).

Суд, вислухавши учасників процесу, дослідивши та проаналізувавши матеріали справи, додані до неї документи приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню на підставі наступного.

Відповідно до п.1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (у редакції на момент звернення стягнення на предмет іпотеки): Верховна Рада України постановляє: 1. Протягом дії цього Закону: 1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку; 2) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) інше майно (майнові права), яке відповідно до законодавства або кредитного договору підлягає стягненню з позичальника, зазначеного у підпункті 1 цього пункту, при недостатності коштів, одержаних стягувачем від реалізації (переоцінки) предмета застави (іпотеки); 3) кредитна установа не може уступити (продати, передати) заборгованість або борг, визначений у підпункті 1 цього пункту, на користь (у власність) іншої особи».

Згідно п. 7 цього Закону дія підпункту 3 пункту 1 цього Закону не поширюється на банки, віднесені до категорії неплатоспроможних та щодо яких здійснюються процедури виведення з ринку відповідно до Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб", у частині уступки (продажу, передачі) заборгованості або боргу на користь (у власність) іншої особи.

Таким чином, суд приходить до висновку, що відповідач не мав правових підстав звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права на квартиру в умовах дії мораторію, оскільки: - кредитний договір є споживчим та в іноземній валюті (доларах США), що підтверджено додатковим договором №1 від 23.09.2014 до кредитного договору, будь-яких змін до валюти зобов`язання сторони до кредитного договору не вносили; квартира використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя, за умови, що у ОСОБА_1 у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно, що підтверджується деталізованою довідкою у хронологічного порядку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо позивача (додаток до відповіді на відзив на позов); загальна площа квартири не перевищує 140 кв. метрів, а складає лише 80.7 кв.м.

Суд оцінює критично доводи відповідача, що даний мораторій не розповсюджується на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки із посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2019 у справі №310/11024/15-ц, з огляду на наступне.

Велика Палата Верховного Суду при розгляді справи № 755/10947/17 зазначила, що незалежно від того, чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата, суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати. Більш пізніша правова позиція Великої Палати Верховного Суду містить прямо протилежний висновок, що мораторій стосується і судового, і позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, у тому числі, шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», про що зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі №644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).

Суд погоджується із позивачем, що звернення стягнення на предмет іпотеки всупереч мораторію є самодостатньою підставою для задоволення позову.

Згідно зі статтею 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 20.03.2019 року № 306/2053/16-ц вказала, що так як у відповідності до положень статті 37 Закону України «Про іпотеку» після звернення стягнення кредитор повинен повернути іпотекодавцю 90 % від суми перевищення вартості предмету іпотеки над розміром забезпечених вимог, то визначення вартості предмету іпотеки станом на дату звернення стягнення є істотною передумовою перереєстрації права власності. Таким чином, колегія суддів прийшла до висновку, що кредитор при реалізації статті 37 Закону України «Про іпотеку» повинен провести ще й оцінку предмету іпотеки з метою визначення суми, яка буде зарахована в рахунок погашення заборгованості, а яка повинна бути повернута іпотекодавцю.

Отже, при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус" повинно було забезпечити проведення оцінки предмета іпотеки - при цьому саме напередодні моменту звернення стягнення на предмет іпотеки, а не після, із наданням можливості позивачу ознайомитися із такою оцінкою та оскаржити її.

Згідно ч.1 ст. 83 ЦПК України у разі подання заяви про те, що доданий до справи або поданий до суду учасником справи для ознайомлення документ викликає сумнів з приводу його достовірності або є підробленим, особа, яка подала цей документ, може просити суд до закінчення підготовчого засідання виключити його з числа доказів і розглядати справу на підставі інших доказів.

Суд враховує, що згідно рецензії ТОВ «Офіс незалежних експертиз» на Звіт від 07.08.2019 оцінка виконана із численними порушенням методики. Відсутні докази огляду безпосереднього огляду предмета оцінки.

Так, згідно п.57 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (далі - Порядок №1127) (у редакції станом на момент звернення стягнення на предмет іпотеки) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

У матеріалах справи відсутні докази надання державному реєстратору доказів оплати за відступлені права (платіжний документ), зокрема, даний документ навіть не згадується як підстава для державної реєстрації права власності на квартиру згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та доказів наявної заборгованості за кредитним договором (первинні документи).

Зокрема, згідно п.2.2. Договору відступлення прав вимоги від 29.06.2019 новий кредитор набуває права виключно після повної оплати за відповідні відступлені права у сумі 85795,16 грн.

Так, розрахунок заборгованості не є первинним документом, письмовим самодостатнім допустимим доказом, а є саме розрахунком заборгованості, вихідними даними для якого є належні та допустимі первинні докази факту видачі та часткового погашення кредиту, на підставі яких і можна провести розрахунок.

Аналогічної правової позиції притримується Верховний Суд у постанові Верховного Суду від 4 грудня 2019 в справі №826/5942/18, у постанові від 30 січня 2018 року у справі № 161/16891/15-ц тощо.

Проте жодного первинного документа в розумінні Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» не надано Банком - новому кредитору ТОВ "Агенство нерухомості "Голден Хаус", новим кредитором - державному реєстратору.

Відповідно до ч.1 стаття 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

На торги були виставлені права вимоги за кредитним договором із розрахунком гривневого еквіваленту заборгованості, в той час як згідно умов кредитного договору кредит є валютним (у доларах США). У Договорі відступлення прав вимоги також зазначена грошова сума заборгованості у гривнях. Проте ОСОБА_1 був виданий кредит у доларах США, і повернути вона його зобов`язалася у доларах США згідно відповідного Графіку.

У матеріалах справи відсутні докази внесення змін до кредитного договору (в тому числі, шляхом укладення додаткових угод до нього) у вигляді зміни валюти зобов`язання.

Таким чином, новий кредитор не міг набути права вимоги у гривнях у зобов`язанні в іноземній валюті.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору».

Таким чином, при зверненні стягнення на предмет іпотеки у іпотечному повідомленні слід зазначати конкретний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, який бажав реалізувати іпотекодержатель.

Процедура звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку вимагає від кредитора направлення повідомлення про порушення умов основного договору та договору іпотеки. Конкретні вимоги до інформації, яка повинна бути там зазначена, визначена Законом України «Про іпотеку» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Аналізуючи зазначені акти, Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 27.03.2019 у справі №520/17304/15-ц прийшла до висновку, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом перереєстрації права власності на предмет іпотеки за кредитором, у іпотечному повідомленні повинен бути зазначений саме даний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, а не будь-який інший.

У повідомленнях на ім`я іпотекодавця відповідачем як новим кредитором не був зазначений такий конкретний спосіб звернення як шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, ОСОБА_1 не була про це попереджена, що також унеможливлювало звернення стягнення на предмет іпотеки та проведення відповідних реєстраційних дій.

Всупереч ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у вимогах відповідача не був зазначений конкретний розмір заборгованості ОСОБА_1 перед новим кредитором, яку необхідно було погасити.

Відповідно до ч. 2 ст. 512 ЦК України якщо боржник не був письмово повідомлений про заміну кредитора у зобов`язанні, новий кредитор несе ризик настання несприятливих для нього наслідків.

Згідно ч.ч. 1-2 статті 517 ЦК України первісний кредитор у зобов`язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення. Боржник має право не виконувати свого обов`язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов`язанні.

За приписами ст. 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку.

Кредитор також вважається таким, що прострочив, у випадках, встановлених частиною четвертою статті 545 цього Кодексу.

Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора.

Боржник не має права на відшкодування збитків, завданих простроченням кредитора, якщо кредитор доведе, що прострочення не є наслідком його вини або осіб, на яких за законом чи дорученням кредитора було покладено прийняття виконання.

Боржник за грошовим зобов`язанням не сплачує проценти за час прострочення кредитора.

Згідно ст. 3 ЦК України одним із принципів цивільного законодавства є принцип добросовісності.

Отже, у жодному повідомленні новий кредитор не надав позивачу доказів переходу прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки (первинні докази видачі та погашення кредиту, банківські виписки, докази оплати за відступлене право банку), не зазначив конкретну суму заборгованості, яку необхідно погасити, та не надав позичальнику свої банківські реквізити для оплати, незважаючи на численні звернення позичальника до нього.

У такому разі має місце прострочення кредитора, що виключало прострочення позивачем 30-денного строку на оплату згідно ст. ст. 35, 37 Закону України «Про іпотеку». В свою чергу це означає незаконність та передчасність звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття відповідачем права власності на квартиру.

Так, у постанові ВС від 17 квітня 2020 року у справі № 661/5615/18 зазначено, що на державного реєстратора під час вчинення такої реєстраційної дії законом покладено обов`язок не тільки формально перевірити наявність поданих документів за переліком, передбаченим пунктом 61 Порядку № 1127, необхідних для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, а й, передусім, встановити відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.

Третя особа ухилилася від перевірки відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, які таким вимога не відповідають.

Суд відхиляє посилання відповідача на те, що підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки було порушення позивачем п.4.1.11 Договору іпотеки.

Зокрема, згідно п.4.1.11 Договору іпотеки Сторони погодили, що іпотекодавець зобов?язаний не надавати згоди для проживання, реєстрації проживання та передачі в користування житлового будинку, який є предметом іпотеки, неповнолітнім або малолітнім дітям.

Згідно статті 11 Закону України «Про охорону дитинства» кожна дитина має право на проживання в сім`ї разом з батьками або в сім`ї одного з них та на піклування батьків.

Відповідно до п. 5 «Правил реєстрації місця проживання», затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 2016 р. № 207, батьки або інші законні представники зобов`язані зареєструвати місце проживання новонародженої дитини протягом трьох місяців з дня державної реєстрації її народження.

Таким чином, за умови доведення матеріалами справи, що квартира була єдиним житлом позивачки, дитина мала право проживати та бути зареєстрованою разом із матір`ю.

Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Однак, у текстах повідомлень відповідача про порушення в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», які досліджені судом, відсутнє посилання на дострокове стягнення кредиту саме за порушення п.4.1.11 Договору іпотеки. У відповідних повідомленнях відсутня і вимога про усунення відповідного порушення у 30-денний строк.

Згідно ч. 4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції з 16.01.2020), ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав)».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі N 922/2589/19 зазначено: при цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав)».

Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. За приписами ч. 1 ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Згідно з ч. 1, 2 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Частиною 1 ст. 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.

Згідно ч.1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Таким чином, квартира підлягає поверненню на користь позивача як законного власника - через її вибуття з власності поза волею власника.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

З огляду на вказане в разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване в цьому реєстрі за відповідачем.

Тому, суд, оцінивши допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів, приходить до висновку, що позовні вимоги знайшли своє підтвердження в судовому засіданні, а тому підлягають задоволенню.

За змістом статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі ст. 141 ЦПК України вважає за можливе стягнути із відповідача на користь позивача судовий збір, сплачений при зверненні до суду з позовною заявою, у розмірі 7 052,40 грн.;судовий збір за заяву про вжиття заходів забезпечення позову у розмірі 744,30 грн., а також судові витрати за вартість сплаченої рецензії ТОВ «Офіс незалежних експертиз», на Звіт від 07.08.2019 (реєстраційний номер звіту 0708-19) про незалежну оцінку ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виконаний ФОП ОСОБА_2 , у розмірі 7500 грн.

Керуючись ст. ст. 12, 13, 81, 141, 142, 264 -265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус", третя особа: Державний реєстратор Нургалієв Рустам Маратович Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" про скасування рішення державного реєстратора та витребування квартири - задовольнити.

Скасувати рішення державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Нургалієва Рустама Маратовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48151751 від 08.08.2019 12:54:21 щодо наступного об`єкта нерухомого майна: квартири площею 80,7 квадратних метрів №63 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Витребувати у Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус" (ідентифікаційний код юридичної 41848279) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) квартиру площею 80,7 квадратних метрів №63 у будинку АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна у Державному реєстрі ревучих прав на нерухоме майно №000.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус" (ідентифікаційний код юридичної 41848279) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір за подання позову в загальному розмірі 7 052,40 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомотсі "Голден Хаус" (ідентифікаційний код юридичної 41848279) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір за подання заяви про вжиття заходів забезпечення позову в загальному розмірі 744,30 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агенство нерухомості "Голден Хаус" (ідентифікаційний код юридичної 41848279) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судові витрати за вартість сплаченої рецензії ТОВ «Офіс незалежних експертиз», на Звіт від 07.08.2019 (реєстраційний номер звіту 0708-19) про незалежну оцінку ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 , виконаний ФОП ОСОБА_2 , у розмірі 7500 грн.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи якому рішення не було вручене у день його складення має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя О.М. Журибеда