Провадження № 2/344/438/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 березня 2023 року м. Івано-Франківськ

Івано-Франківський міський суд Івано-Франківської області в складі:

головуючої судді Пастернак І.А.

секретаря Дементьєвої А.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі Івано-Франківського міського суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ, Товариства з обмеженою відповідальністю БЕНЕФІТ МАЙНО, ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року та витребування майна; стягнення судових витрат

В С Т А Н О В И В:

Представник ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ, Товариства з обмеженою відповідальністю БЕНЕФІТ МАЙНО, ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року та витребування майна; стягнення судових витрат. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 26.04.2007 р. між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 було укладено Договір про надання споживчого кредиту № 0, згідно якого ОСОБА_4 отримав кредитні кошти в сумі 38 000,00 доларів США, які зобов`язувався повернути в повному обсязі та сплатити плату за кредит в порядку та умовах встановлених цим договором в термін до 25.04.2017р. Згідно з пунктом 1.4. вказаного вище договору - цільове призначення кредиту для його особистих потреб, а саме: споживчі потреби. В забезпечення виконання взятих на себе ОСОБА_4 зобов`язань за вишезазначеним Договором про надання споживчого кредиту №0, 26.04.2007р. - між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_5 було укладено Договір поруки № 1/-П, відповідно до якого останній зобов`язувався відповідати перед кредитором за невиконання ОСОБА_4 усіх його зобов`язань, що виникли згідно кредитного договору; 27.04.2007р. між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_6 було укладено Договір іпотеки, предметом якого є 3-х кімнатна квартира загальною площею 71,7м2, житловою площею 42,6м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та був посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського нотаріального округу Басай Р.М. 27.04.2007р. на підставі вказаного договору іпотеки реєстратором приватним нотаріусом Басай Р.М. була накладена заборона на відчуження предмету іпотеки до припинення даного договору та зареєстрована в реєстрі за номером 2262/45. ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_6 являлися співвласниками даної квартири. ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_6 і належну їй частину квартири АДРЕСА_2 , ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , прийняли та успадкували, як особи, які постійно проживали з померлою. 25.06.2020р. позивачам стало відомо про те, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. 12.06.2020р. було оформлено та нотаріально посвідчено Договір купівлі-продажу (предмета іпотеки), за участю (на користь) юридичної особи Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІТ МАЙНО», з розміром частки 1/1. Отже, до Товариства з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІТ МАЙНО» () згідно вищевказаного договору перейшло у приватну власність житлове приміщення 3-х кімнатної квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Також 26.12.2012р. приватним нотаріусом Саєнко Е.В., на підставі договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки № 649-650, від 13.02.2012 в Державний реєстр іпотек було здійснено запис - реєстраційний номер обтяження 13437583 про те, що Іпотекодержателем їх квартири стало ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ». Про укладення між АКІБ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» договору відступлення прав вимоги їм нічого відомо не було. 08.07.2020р. ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» відчужило за договором купівлі-продажу від 07.07.2020р. 3-х кімнатну квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_7 . Про позбавлення їх права власності на дану квартиру та переоформлення права власності на користь ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО», а згодом і на користь ОСОБА_7 їх ніхто не повідомляв. Відтак, вважають, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна та ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» всупереч чинному законодавству України незаконно позбавили їх права власності на єдине житло, чим порушили законні права та інтереси позивачів як власників житлової квартири. Вважає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020р. є недійсним, оскільки укладений з численними порушеннями чинного законодавства, зокрема: в порушення п. 2.2.1 п.2.2. Договору іпотеки від 27.04.2007р., позивачів як Іпотекодавців не повідомлено про відступлення прав за Договором іпотеки чи за Кредитним договором, оскільки жодних письмових повідомлень у 2012р. позивачі не отримували. В порушення ч.3 ст.36 ЗУ «Про іпотеку» - в застереженні про задоволення вимог Іпотекодержателя, що міститься в Розділі 4. Договору іпотеки від 27.04.2007р. - не зазначено, не визначено та не врегульовано в рахунок виконання якого зобов`язання може відбутися передача Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки та не визначено можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки. Таким чином, не визначення можливого способу звернення стягнення на предмет іпотеки має своїм наслілком відсутність (не врегулювання) таких домовленостей між сторонами, тобто право на продаж предмета іпотеки не було передбачено, а це означає, що в Договорі іпотеки від 27.04.2007р. відсутне відповідне застереження. Крім того, в порушення ч.6 ст.38 3У «Про іпотеку», при оформленні та нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу (предмета іпотеки), ТОВ «КЕЙ КОЛЕКТ» не встановлював та не погоджував з позивачами ціну продажу предмета іпотеки. Так само, а ні новий набувач ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО, а ні приватний нотаріус Пономарьова Д.В. жодними засобами зв`язку не повідомляли позивачів і не надсилали їм на адресу відповідних повідомлень з приводу необхідності визначення оцінки предмета іпотеки. 04.06.20р. - оцінку об`єкта іпотеки оцінщиком було проведено без фактичного огляду квартири. За таких обставин, оцінка проведена без попереднього огляду майна, є протиправною, оскільки це суперечить п.п. 50, 51, 56 Національного стандарту № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав». Відповідач 1 ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» в порушення ч.б ст.38 ЗУ «Про іпотеку» не повідомляв про визначену продажну ціну предмета іпотеки; в порушення ч.7 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» не повідомляв про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки; в порушення ч.7 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» не повідомляв про залишену виручку після продажу предмета іпотеки; в порушення ч.8 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» не надсилав звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки; в порушення ч.9 ст.38 ЗУ «Про іпотеку» позбавив позивачів права виконати основне зобов`язання протягом 30-ти денного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Фактично, відповідач 1 ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» позбавив позивачів права на припинення реалізації предмета іпотеки. Спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020р. був укладений відповідачами ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» під час дії мораторію та всупереч ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Оскільки вказана квартира є єдиним місцем проживання позивачів, то на неї не можна було примусово звертати стягнення (відчужувати без згоди власників) протягом дії зазначеного Закону. Просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 12 червня 2020 року - трьох кімнатної квартири АДРЕСА_3 , укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» () і Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІТ МАЙНО» (), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Дар`єю Володимирівною за реєстром № 1207; визнати протиправним та скасувати рішення суб`єкта державної реєстрації прав - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дарії Володимирівни від 12.06.2020р. індексний номер 52640954, номер запису про право власності/довірчої власності: 36866553 про державну реєстрацію за Товариством з обмеженою відповідальністю «БЕНЕФІТ МАЙНО» () права власності на трьох кімнатну квартиру АДРЕСА_3 ; витребувати у ОСОБА_7 на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 трьох кімнатну квартиру АДРЕСА_4 , вирішити питання про розподіл судових витрат.

Ухвалою Івано-Франківського міського суду від 16.02.2022 року замінено первісного неналежного відповідача ОСОБА_7 у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ, Товариства з обмеженою відповідальністю БЕНЕФІТ МАЙНО, ОСОБА_7 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року та витребування майна; стягнення судових витрат на належного відповідача - ОСОБА_3 . Залучено до участі в справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ, Товариства з обмеженою відповідальністю БЕНЕФІТ МАЙНО, ОСОБА_3 про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року та витребування майна; стягнення судових витрат, як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьову Дар`ю Володимирівну (а.с.103-104, т.1).

22.02.2022 року представник відповідача ТОВ КЕЙ -КОЛЕКТ подав відзив на позовну заяву, а якій зазначив, що договір іпотеки від 27.04.2007 р., посвідчений Приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Басай P.M. за реєстровим номером 2261 містить розділ 5 «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя» в якому чітко зазначено, що позасудове врегулювання здійснюється в тому числі шляхом отримання іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-якій особі на підставі Договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору в порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Тобто, укладаючи іпотечний договір сторони мали на увазі, що окремим договором є відповідне застереження, що міститься в розділі 5 договору, бо в будь-якому іншому випадку виникали б суперечності Закону. Наявність застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в розділі 5 Договору, само по собі, виключає можливість укладання будь-якого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. А відповідне застереження є таким договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Виконуючи умови ст. 35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «КЕЙ -КОЛЕКТ» надіслало Боржнику та його поручителям Вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, де містилось попередження про те, що у разі від подальшого ухилення ві виконання обов`язків по погашенню кредитної заборгованості - ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», та які були отримані. Після сплину тридцятиденного строку, який відповідно до Закону України «Про іпотеку» надається іпотекодавцю та боржнику на усунення порушень основного зобов`язання. ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» реалізувало своє право та задовольнило вимоги іпотекодержателя шляхом укладення договору купівлі-продажу з ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» предмету іпотеки від свого імені, яке відбулося 12.06.2020 року. Позивач у позовній заяві пише, що його як іпотекодавця не було в 2012 році повідомлено про відступлення прав за договором іпотеки, згідно статті 24 Закону України «Про Іпотеку»: «Відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити БОРЖНИКА про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов 'язанням». Отже, Законом України «Про Іпотеку» встановлено обов`язок письмово повідомити про відступлення саме боржника. 29.02.2012 року ПАТ «УкрСиббанк» було підготовлене Повідомлення про відступлення прав вимог №12-22/7002 адресоване ОСОБА_4 , а також Повідомлення про відступлення прав вимог №12-22/7004 від 29.02.2012 року адресоване ОСОБА_2 , отже, попереднім іпотекодержателем (УкрСиббанк) були дотримані усі визначені законодавством та договором іпотеки норми, які передбачають повідомлення боржника та іпотекодавців про відступлення прав вимог. ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на виконання вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку» зробило оцінку нерухомого майна, відповідно до якої ринкова вартість об`єкту оцінки на дату оцінки становила 508 334,00 гривень, що відповідно до курсу долара США станом на дату оцінки становило 19 000,01 доларів США, у той час, як заборгованість по Договору про надання споживчого кредиту №0 становила 44 924,10 USD, що відповідно до курсу НБУ станом на 12.06.2020 року складало 1 194 976,56 грн. (з яких: 30 399,36 USD - заборгованість за тілом кредиту; 14 524,74 USD - заборгованість за процентами) Враховуючи вищезазначене, оскільки відсутні інші особи, які мали зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, оскільки ринкова вартість предмету іпотеки значно менша від суми боргу по кредитному договору уся сума, отримана TOB «КЕЙ-КОЛЕКТ» від задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ст. 38 ЗУ «Про Іпотеку» - була зарахована в якості погашення заборгованості за кредитним договором. ТOB «КЕЙ-КОЛЕКТ» надало державному реєстратору усі необхідні документи для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, відповідно і підстав для відмови у реєстрації у проведенні такої реєстрації не було. Таким чином, підписавши Договір Іпотеки від 21.04.2007 р., посвідчений Приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Басай Р.М. за реєстровим номером 2261, ОСОБА_2 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 надали свою згоду на вибуття квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_5 . Отже, станом на 07.07.2020 року, коли між ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» та ОСОБА_7 був укладений Договір Купівлі-Продажу в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно існував виключно запис про право власності на квартиру за ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО», жодних заборон відчуження, арештів, чи інших підстав, які б ставили під сумнів право власності ТОВ «БЕНЕФІТ МАЙНО» на зазначену квартиру не існувало. ОСОБА_7 07.07.2020 року набула право власності на зазначену квартиру на повністю законних підставах і є добросовісним набувачем такого майна і по сьогоднішній день. Окрім того, у разі задоволення позовної заяви позивачів - добросовісний набувач втратить набуту на законних підставах квартиру, внаслідок чого сама змушена буде шукати способи компенсації своїх втрат (у тому числі і за дороговартісний ремонт), що покладе на неї індивідуальний і надмірний тягар. Просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі (а.с.119-125, т.1).

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Дворський В.М. в судовому засіданні позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив задоволити.

Позивач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи без його участі. Позовні вимоги підтримав, просив задоволити.

Представник відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ в судовому засіданні проти позову заперечив, просив відмовити.

Представник відповідача ОСОБА_3 в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позову в повному обсязі.

Інші учасники процесу в судове засідання не з`явилися, про дату та час судового засідання повідомлялись належним чином.

Згідно зі статтями 12, 13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, при цьому суд розглядає цивільні справи не інакше як в межах заявлених вимог і на підставі наданих учасниками справи доказів.

Заслухавши учасників провадження, дослідивши повно та всебічно обставини справи в їх сукупності, оцінивши всі необхідні, зібрані по справі докази для ухвалення обґрунтованого рішення, суд дійшов наступного висновку.

Ст. 41 Конституції України передбачає, що, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Як вбачається з матеріалів справи, 26.04.2007 р. між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_4 було укладено Договір про надання споживчого кредиту № 0, згідно якого ОСОБА_4 отримав кредитні кошти в сумі 38 000,00 доларів США, які зобов`язувався повернути в повному обсязі та сплатити плату за кредит в порядку та умовах встановлених цим договором в термін до 25.04.2017р. (а.с.19-23, т.1)

Згідно з пунктом 1.4. вказаного вище договору - цільове призначення кредиту для його особистих потреб, а саме: споживчі потреби.

В забезпечення виконання взятих на себе ОСОБА_4 зобов`язань за вишезазначеним Договором про надання споживчого кредиту №0, 26.04.2007р. - між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_5 було укладено Договір поруки № 1/-П, відповідно до якого останній зобов`язувався відповідати перед кредитором за невиконання ОСОБА_4 усіх його зобов`язань, що виникли згідно кредитного договору (а.с.27, т.1)

27.04.2007р. між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 і ОСОБА_6 було укладено Договір іпотеки, предметом якого є 3-х кімнатна квартира загальною площею 71,7м2, житловою площею 42,6м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 та був посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського нотаріального округу Басай Р.М. (а.с.24-27, т.1).

У розділі 5 Іпотечного договору від 27.04.2007 року міститься відповідне застереження, в якому зазначено, що у разі застосування права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки як способу задоволення вимог іпотекодержателя, іпотекодержатель реалізує норми ст.38 Закону України Про іпотеку і повідомлення, про яке йдеться в п.5.1, вважається повідомленням іпотекодавців про намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки.

Відповідно до свідоцтва про смерть Серії НОМЕР_1 ОСОБА_6 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 (а.с.29, т.1).

13.02.2012 року «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» уклали Договір факторингу № 2 та Договір про відступлення права вимоги за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київської області Саєнко Е.В. 13.02.2012 року за реєстровим №649-650, згідно яких право вимоги за вищевказаним Кредитним договором та Договором іпотеки перейшло до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» (а.с.148-168, т.1).

29.02.2012 року АТ Украсиббанк на адресу ОСОБА_8 та ОСОБА_2 направляло повідомлення про відступлення прав вимоги за кредитним договором або договором про відкриття та використання картрахунку, в якому повідомило останніх про відступлення прав вимог заборгованості за кредитним договором 0 від 26.04.2007 року (а.с.134,135).

12.06.2020 року предмет іпотеки Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» продано Товариству з обмеженою відповідальністю «Бенефіт майно» відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. за реєстровим № 1207 (а.с.10-11 т.1).

В подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю «Бенефіт майно» відчужило за договором-купівлі продажу від 07.07.2020 року 3-х кімнатну квартиру загальною площею 71,7м2, житловою площею 42,6м2, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 на користь ОСОБА_7 , що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с.33-34, т.1).

В свою чергу, ОСОБА_7 20.01.2022 року на підставі договору дарування відчужила спірну квартиру на користь ОСОБА_3 , що підтверджується інформацією з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (а.с.98-99, т.1).

Твердження позивачів про те, що договір купівлі-продажу від 07.07.2020 року укладено з порушенням вимог пункту 4.3. та п.5.1 Іпотечного договору від 27.04.2007 року та ст. 35, 38 Закону України «про іпотеку» в судовому засіданні свого підтвердження не знайшло.

Так, в матеріалах справи містяться належні докази того, що в процесі здійснення підготовчих дій щодо укладання договору купівлі-продажу іпотечного майна з метою задоволення своїх кредиторських вимог ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" було направлено вимогу безпосередньо позичальнику (боржнику) ОСОБА_4 , а також іпотекодавцям (майновим поручителям боржника) ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_6 що про до свідчать описи вкладення у цінні листи (а.с.126,133, т.1)

Дані факти свідчать про те, що ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ" до моменту укладання договору купівлі-продажу майна від 12.06.2020 року було в повному обсязі дотримано вимоги ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», а саме боржнику і іпотекодавцям були направлені відповідні повідомлення у встановлений законодавством спосіб. Як, наслідок, твердження позивачів про порушення з боку відповідача - ТОВ «ТОВ "КЕЙ-КОЛЕКТ"» - в частині відчуження спірної квартири без належного їх повідомлення безпідставні та спростовуються належними та допустимими доказами.

У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом (частина перша статті 12 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу)).

Згідно із частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Закон визначає такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки: судовий - на підставі рішення суду; позасудовий - на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина третя статті 33 Закону України «Про іпотеку»).

Відповідно до принципу свободи договору саме сторони договору вправі визначати процедуру та порядок направлення та вручення відповідних повідомлень та виконання інших вимог, встановлених Законом України «Про іпотеку».

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутися у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).

Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати свої права, визначені статтею 12 цього Закону, без попереднього повідомлення іпотекодавця, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка наведена в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення необхідно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема він не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України «Про іпотеку» дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17).

Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки порушення першого свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно, правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

У даній справі суд встановив, що письмова вимога, обов`язкове надсилання якої мало передувати зверненню стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку, ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» надсилалася.

Отже, іпотекодержатель повідомив позивачів про свій намір продати спірну квартиру.

Позивачі обґрунтовують порушення свого права тим, що оцінка спірної квартири проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював огляд нерухомого майна, що вплинуло на визначення вартості оцінюваного майна.

Ціна продажу спірної квартири на користь ТОВ «Бенефіт майно» визначена на підставі незалежної експертної оцінки згідно висновку до звіту про оцінку майна, складеному 04.06.2020 року суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Експертна оцінка майнових прав», оцінювач ОСОБА_9 , відповідно до якого ринкова вартість об`єкту оцінки на дату оцінки становила 508 334,00 грн.(а.с. 138-147 т.1).

Згідно з ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Слід зазначити, що а ні договір на виготовлення оцінки вартості предмету іпотеку а ні сама оцінка та Висновок у даній справі не оскаржувались, суб`єкт оціночної діяльності який виготовив висновок, до участі у даній справі в статусі відповідача чи в будь якому іншому статусі до вказаної справи не залучались.

Крім того, немає жодного рішення суду яким було б скасовано висновок про вартість майна, позивачем не спростовано правомірність експертної оцінки, за якою визначено ціну продажу предметів іпотеки за оспорюваними договорами купівлі-продажу.

З огляду на зазначене, суд приходить до висновку, що при укладенні оскаржуваного договору купівлі-продажу вимоги ст. 38 Закону України «Про іпотеку» були додержані.

Щодо поширення на дані правовідносини Закону України від 03 червня 2014 року №1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» суд зазначає наступне.

Пунктом 61 наведеного Порядку врегульовано питання державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки/іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки Іпотекодержателем, зокрема переліку документів, що подаються для державної реєстрації права (ст. 37 Закону України «Про іпотеку»). Поряд з цим, за досліджуваних фактичних обставин справи Іпотекодержатель не набував права власності на предмет іпотеки, а продав предмет іпотеки від свого імені на підставі іпотечного застереження на користь іншої особи (ст. 38 Закону України «Про іпотеку»), а тому доводи позивача щодо необхідності отримання у нього згоди не ґрунтуються як на фактичних обставинах справи так і на вимогах закону.

Відповідно до ч.1 Закону України ««Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті»» (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин) протягом дії цього Закону:

1) не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;

або; таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку;

Отже, законодавцем введено тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останього на таке відчуження за наявності, зокрема, таких умов, як: об`єкт нерухомості відноситься до житлового фонду і переданий іпотекодавцем в забезпечення виконання зобовязань за кредитом наданим у валюті, є місцем постійного проживання позичальника і у позичальника у власності немає іншого нерухомого житлового майна.

При цьому позивачем та їх представником не надано суду належних та допустимих доказів використання домоволодіння для постійного проживання спірною квартирою як на момент укладення Іпотечного договору 27.07.2007р., так і на час вчинення правочину купівлі-продажу квартири, посвідчення договору купівлі-продажу від 12.06.2020 приватним нотаріусом та прийняття ним рішення щодо реєстрації права власності за ТОВ «Бенефіт майно».

Отже, оспорюваний договір купівлі-продажу відповідає вимогам ст. 203 Цивільного кодексу України, дотримання яких необхідно для дійсності правочину, а отже підстав для визнання його недійсним у суду немає.

Вимоги позивачів про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна є похідними від вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, а тому задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно з ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

У Постанові від 27.01.2020 року у справі № 761/26815/17 Верховний Суд зазначив, що недійсність договору, як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. По своїй суті ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів є недопустимим.

Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 р. у справі N 338/180/17, пункт 51 постанови від 10.04.2019 р. у справі № 463/5896/14-ц).

Особа, яка звертається до суду з позовом про визнання недійсним договору (чи його окремих положень), повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів, а саме: має довести, що її права та законні інтереси як заінтересованої особи безпосередньо порушені оспорюваним договором і в результаті визнання його (чи його окремих положень) недійсним майнові права заінтересованої особи буде захищено та відновлено. Реалізуючи право на судовий захист і звертаючись до суду з позовом про визнання недійсним правочину, стороною якого не є, позивач зобов`язаний довести (підтвердити) в установленому законом порядку, яким чином оспорюваний ним договір порушує (зачіпає) його права та законні інтереси, а суд, у свою чергу, - перевірити доводи та докази, якими позивач обґрунтовує такі свої вимоги, і в залежності від встановленого вирішити питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту позивача. Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин. На цьому наголосила Об`єднана палата Верховного Суду у складі суддів Касаційного господарського суду при розгляді справи № 910/12787/17.

Судова практика тлумачить зміст ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України таким чином, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Виходячи з вищевикладеного, суд, розглянувши справу в межах заявлених вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи, приходить до висновку, що позовні вимоги є необґрунтованими і не підлягають до задоволення.

Згідно ч.1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч. 2 ст. 141 ЦПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на те, що позов не підлягає задоволенню, на позивачів покладаються понесені ними витрати по сплаті судового збору.

Керуючись керуючись ст.ст. 10, 12, 13, 18, 81, 258, 259, 263, 265, 267, 268, 273, 354 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю КЕЙ-КОЛЕКТ, Товариства з обмеженою відповідальністю БЕНЕФІТ МАЙНО, ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідачів приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 12.06.2020 року та витребування майна; стягнення судових витрат відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом 30 днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Довідка: Повний текст рішення виготовлено 28.03.2023 року.

Суддя Пастернак І.А.