ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 526/3042/21 Номер провадження 22-ц/814/2816/23Головуючий у 1-й інстанції Киричок С.А. Доповідач ап. інст. Прядкіна О. В.
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 травня 2023 року м. Полтава

Полтавський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого судді: Прядкіної О.В.,

суддів: Бутенко С.Б., Обідіної О.І.,

розглянувши в м.Полтаві цивільну справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування рішення про державну реєстрацію речового права

за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край»

на рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року, прийнятого під головуванням судді Киричка С.А. в м.Гадячі, зі складанням повного тексту 06.06.2023 року,-

в с т а н о в и в :

У грудні 2021 року ТОВ «Агро-Край» звернулися до районного суду з даним позовом.

Зазначали, що 0.06.2020 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,0000 га, яка розташована на території Петрівсько-Роменської сільської ради Миргородського району Полтавської області. Даний договір укладено до 20.06.2027 року.

06 серпня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса Ямпольської С.М. із наміром продати земельну ділянку площею 2,0000 га.

04.08.2021 року між ТОВ «Агро-Край» та фізичною особою ОСОБА_3 укладено договір про співробітництво від 04.08.2021 року, відповідно до якого, остання виступає довірчим власником від імені товариства при купівлі-продажу земельних ділянок, які перебувають в оренді підприємства.

01.09.2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Агро-край» повідомлення про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки.

Цього ж дня Товариство надіслало приватному нотаріусу Ямпольській С.М. повідомлення про намір скористатися переважним правом купівлі земельної ділянки, як орендаря вказаної земельної ділянки.

04.11.2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 2,0000 га, кадастровий номер: :00:009:0251, розташованої на території Полтавської області, Гадяцького району, Петрівсько-Роменської сільської ради.

Посилаючись на те, що товариство має переважне право на купівлю земельної ділянки, як орендар, а тому вчинений правочин купівлі-продажу земельної ділянки порушує публічний порядок та спрямований на незаконне задоволенні майном, просили визнати недійсним договір купівлі-продажу від 04.11.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо вказаної земельної ділянки та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.11.2021 року та проведену державну реєстрацію права власності за ОСОБА_2 .

Рішенням Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року відмовлено в задоволенні позовних вимог товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 .

Рішення суду мотивовано обранням невірного способу захисту та безпідставністю позову.

Рішення оскаржило ТОВ «Агро-Край», в апеляційній скарзі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить рішення скасувати і ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Вважає, що судом першої інстанції не взято до уваги те, що товариство, як орендар земельної ділянки, не відмовилось від свого переважного права на купівлю земельної ділянки, а також те, що оспорюваний договір на момент його укладення не відповідав вимогам чинного законодавства України.

У відзиві представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Рой І.В., посилаючись на правильність вирішення справи судом першої інстанції, просить в задоволенні апеляційної скарги відмовити, а рішення районного суду залишити без змін.

Апеляційний розгляд справи колегія суддів вважає за можливе провести у відповідності до ч.2 ст.372 ЦПК України у відсутність сторін, які належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання шляхом надіслання судових повідомлень учасникам справи на їх електронні адреси.

Перевіривши справу в межах заявлених вимог і апеляційного оскарження, колегія суддів приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги з таких підстав:

Судом першої інстанції вірно встановлено та вбачається з матеріалів справи, що 30.06.2020 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,0000 га, яка розташована на території Петрівсько-Роменської сільської ради Миргородського району Полтавської області. Даний договір укладено до 20.06.2027 року.

15.07.2020 року державним реєстратором Мартинівської сільської ради Полтавської області зареєстроване право оренди зазначеної земельної ділянки, що підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно номер запису про інше речове право: 37387073, дата державної реєстрації: 15.07.2020.

06.08.2021 року ОСОБА_1 звернувся до приватного нотаріуса Ямпольської С.М. із наміром продати земельну ділянку площею 2,0000 га.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію обтяження № 269386716 від 06.08.2021, приватний нотаріус Ямпольська С.М., на підставі заяви з реєстраційним номером 47183239 від 06.08.2021 зареєструвала намір власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо продажу земельної ділянки площею 2,0000 га, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 204, кадастровий номер :00:009:0251, яка розташована на території Полтавської області, Гадяцького району, Петрівсько-Роменської сільської ради. Номер запису про обтяження: 43364325, дата державної реєстрації: 06.08.2021 року.

01.09.2021 року приватний нотаріус отримала від ТОВ «Агро-Край» повідомлення про намір скористатися переважним правом купівлі вказаної земельної ділянки.

04.08.2021 року між ТОВ «Агро-Край» та фізичною особою ОСОБА_3 укладено договір про співробітництво №04/08-21Б від 04.08.2021 року, відповідно до якого, ОСОБА_3 виступає довірчим власником від імені товариства при купівлі-продажу земельних ділянок, які перебувають в оренді підприємства.

04 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 2,0000 га, кадастровий номер: :00:009:0251, розташованої на території Полтавської області, Гадяцького району, Петрівсько-Роменської сільської ради. Вказаний договір посвідчено приватним нотаріусом Миргородського районного нотаріального округу Полтавської області Ямпольською С.М. за реєстровим № 1321.

Відповідно до платіжного доручення АТ «Банк Січ» № 75663 від 04 листопада 2021 року ОСОБА_2 перерахував ОСОБА_1 161 456 грн. 40 коп., призначення платежу: за земельну ділянку кадастровий № :00:009:0251 згідно договору від 04.11.2021 року .

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, сформованого 04 листопада 2021 року за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на вказану земельну ділянку №:00:009:0251.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ «Агро-Край» вказував, що товариство виявило бажання як суб`єкт переважного права другой черги скористатися правом на придбання орендарем спірної земельної ділянки, однак приватний нотаріус не виконала вимог ст.130-1 ЗК України та не повідомила про дату та час продажу цієї ділянки.

Районний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, рішення мотивував тим, що позивачем обраний неналежний спосіб захисту, а при укладенні договору купівлі продажу було дотримано норми чинного законодавства.

Даючи оцінку зазначеному висновку, колегія суддів вбачає, що суд першої інстанції в повній мірі не проаналізував наявність у позивача переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність.

Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.

Стаття 9 Закону України «Про оренду землі» (в редакції Закону № 1444-IX від 18.05.2021) визначає переважне право орендаря на отримання орендованої земельної ділянки у власність.

Так, орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах реалізація переважного права купівлі земельних ділянок на земельних торгах здійснюється на умовах та в порядку, визначеному статтями 135-139 Земельного кодексу України.

Орендодавець зобов`язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі продажу земельної ділянки на земельних торгах орендар повідомляється про намір продати земельну ділянку на умовах та в порядку, визначених статтею 135 Земельного кодексу України. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення (крім продажу її на земельних торгах) орендар повідомляється у порядку, визначеному статтею 130-1 Земельного кодексу України.

Згідно п.6.2 договору оренди, укладеного між ТОВ«Агро-Край» та ОСОБА_1 передбачено переважне право Орендаря, на отримання орендованої земельної ділянки у власність, при цьому сторони керуються нормами ст.9 Закону України «Про оренду землі». Зокрема, Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (а.с.9-11).

Проте, суд першої інстанції не дав оцінку умовам вказаного договору, з якого однозначно вбачається переважне право ТОВ«Агро-Край» на отримання орендованої земельної ділянки у власність, на що,зокрема, наголошується в апеляційній скарзі.

За таких обсавин рішення суду першої інстанції слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Разом з цим, 27.05.2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин» №1423-IX від 28.04.2021 року, яким, поміж іншим, ст. 9 Закону України «Про оренду землі» доповнено ч. 6 наступного змісту, - реалізація переважного права купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення здійснюється в порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Кодекс доповнено ст.130-1, яка визначила правовий механізм реалізації переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення.

Так, частина 5 циєї статті визначила, що переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб`єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб`єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки.

Однак таке право, що виникло на підставі укладеного 04.08.2021 року договору між ТОВ«Агро-Край» та ОСОБА_3 , у встановленому порядку зареєстровано не було.

01.07.2021 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» № 552-IX від 31.03.2020 року п. 15 Розділу X. Перехідні положення ЗК України викладено у новій редакції, у зв`язку із чим, підпункт «б» цього пункту, має наступний зміст, - до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).

За таких обставин, при наявності у позивача переважного права на отримання орендованої земельної ділянки у власність, його реалізація не могла відбутись в силу положень Закону.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Так, стосовно позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 04.11.2021 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , колегія суддів виходить з висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 про те, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.

Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі, а не визнання договору купівлі-продажу недійсним.

У даній справі не заявлено вимог про переведення на орендаря прав та обов`язків покупця.

Виходячи з викладеного та керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 381, 384 ЦПК України, апеляційний суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Край» задовольнити частково.

Рішення Гадяцького районного суду Полтавської області від 28 грудня 2022 року змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 05.05.2023 року.

Головуючий суддя О.В. Прядкіна

Судді: С.Б.Бутенко

О.І. Обідіна