РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 лютого 2023

м.Харків

Справа № 639/2846/21

провадження 2/639/117/23

Жовтневий районний суд м.Харкова

у складі: головуючого - судді Єрмоленко В.Б.

за участю секретаря-Семенюк А.Є.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» , 3 особа- Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна виконавчого комітету Харківської міської ради про розірвання договору оренди, стягнення заборгованості з орендної плати та усунення перешкод у користуванні майном,

ВСТАНОВИВ:

Позивач ОСОБА_1 у квітні 2021 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю ( далі ТОВ) «ДВВ-75», третя особа Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради про розірвання договору оренди нежитлових приміщень: 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23.6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 31 січня 2020 року № 5136 та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., усунути перешкоди у користуванні власником - ОСОБА_1 власністю, шляхом примусового звільнення Товариством з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» зазначених приміщень та його майна в порядку виконання рішень про звільнення приміщень та припинення права користування ними , а також стягнути з ТОВ «ДВВ-75» на користь позивача ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати в загальному розмірі 12949,48 грн., понесених судових витрат.

Позовні вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 є власником об`єкту нерухомого майна нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 799,1 кв. м. на підставі договору купівлі продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В., зареєстрований в реєстрі за №2063. Зазначене вище нерухоме майно було придбано позивачем у Територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки комунального майна Харківської міської ради. Відповідно до договору оренди №5136 від 31.01.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №74, Територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки комунального майна Харківської міської ради передало в оренду ТОВ «ДВВ-75» нежитлові приміщення: 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23.6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . За умовами договору купівлі продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В., зареєстрованого в реєстрі за №2063, з моменту державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення, що є предметом зазначеного договору, у позивача виникло право власності та до нього перейшли права та обов`язки орендодавця за договором оренди №5136 від 31.01.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №74.

Як стверджує позивач, за ним 12.10.2020 в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно зареєстровано право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18а, 19а, 19б в нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38700917, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, нежитлові приміщення 1-го поверху № 1,4,5,9,12 у нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38701471, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101 та 15.10.2020 на нежитлові приміщення 2-го поверху № 22,23 у нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38744492, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, нежитлові приміщення 1-го поверху №1 та 2-го поверху №20,21,24-:-27,32, ІІ у нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності:38747967, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101 за адресою: АДРЕСА_1 . 30.10.2020 Позивач звернувся до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» з проектом додаткової угоди до договору оренди №5136 від 31.01.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №74, проте відповідач відмовив позивачу в укладенні додаткової угоди з посиланням на неприйнятність її умов. Також , 30.10.2020 позивач повідомив ТОВ «ДВВ-75» про намір використання нерухомого майна, що орендується під особисті потреби та необхідність повернення майна протягом десяти календарних днів після спливу трьохмісячного строку з дня отримання відповідного повідомлення. Після спливу вказаного строку ТОВ «ДВВ-75» не повернуло позивачу орендовані нежитлові приміщення та не здійснило оплату орендної плати у розмірі 12949,48 грн., тобто за три місяці оренди.

Позивач вважає, що у зв`язку із неповерненням йому нерухомого майна та невнесення ТОВ «ДВВ-75» орендної плати , існують підстави для відмови від договору оренди №5136 від 31.01.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., зареєстрованого в реєстрі за №74 на підставі п. 7.1 договору.

Заперечуючи проти позову відповідач- ТОВ «ДВВ-75» направило відзив на позов, в якому вказувало, що позивачем не виконаний обов`язок щодо укладення у строк тридцяти календарних днів з моменту держаної реєстрації прав власності на нежитлові приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 799,1 кв. м. на підставі договору купівлі продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В., щодо внесення змін до договору оренди №5136 від 31.02.2020 про перехід прав і обов`язків за договором оренди до нового власника, надіслана позивачем на адресу відповідача додаткова угода містила положення щодо суттєвих змін умов оренди нерухомого майна, які товариство «ДВВ-75» вважає безпідставними, оскільки до позивача перейшло право внести зміни до договору оренди тільки в розумінні заміни сторони цього договору та у зв`язку із відсутністю додатковї угоди до договору оренди у відповідача не виник обов`язок щодо сплати орендної плати. З огляду на наведене просив відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Позивач, в особі свого представника адвоката Фадєєва О.П., надав відповідь на відзив відповідача в якому зазначив, що посилання відповідача на невиконання ОСОБА_1 умов договору купівлі продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. є безпідставними, оскільки відповідно до 4.3. договору визначено, що право власності на об`єкт приватизації нерухоме майно виникає у покупця з моменту реєстрації цього права відповідно до діючого законодавства України, а відповідно до п. 5.1.3 договору з дня виникнення права власності на об`єкт приватизації нерухоме майно, до покупця переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди №5136 від 31.01.2020, тому відсутність укладеної між позивачем та відповідачем додаткової угоди не позбавляє позивача здійснювати реалізацію його права власності та вимагати виконання відповідачем його обов`язків передбачених договором оренди №5136 від 31.01.2020.

Відповідач своїм правом надати заперечення на відповідь на відзив не скористався.

У додаткових поясненнях позивач, в особі свого представника адвоката Фадєєва О.П., зазначив про наявність додаткових підстав для розірвання договору оренди на підставі п. 7.2. договору оренди №5136 від 31.01.2020, у зв`язку із переданням без дозволу орендодавця частини нерухомого майна у користування іншій особі.

3 особа- Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради в особі представника направило пояснення щодо позову та повідомило про відсутність підстав для його задоволення з посиланням на обставини, які наведені відповідачем у відзиві на позов.

Суд, вислухавши вступне слово та пояснення представника позивача, представника відповідача, дослідивши та перевіривши матеріали справи, оцінивши докази, надані сторонами в обґрунтування позову та його заперечень, дійшов наступних висновків.

31.01.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» (орендар) та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) укладено договір оренди №5136 посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А., зареєстрований в реєстрі за №74.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення: 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23,6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., (технічні паспорти від 20.06.2019, інвентаризаційні справи №33-1, №33-3, №33-7, № 33-4), які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 та знаходиться на балансі КП «Жилкомсервіс».

31.01.2020 між ТОВ «ДВВ-75» (орендар) та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) укладено акт приймання-передачі нежитлового приміщення, переданого у орендне користування згідно договору оренди №5136, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А. 31.01.2020 за реєстровим №74, відповідно до якого орендар прийняв в орендне користування нежитлові приміщення: 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23,6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м.

18.09.2020 між ОСОБА_1 та Територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки комунального майна Харківської міської ради укладено договір купівлі продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В., зареєстрований в реєстрі за №2063.

За положеннями п. 1.1 договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати, а покупець зобов`язується прийняти: - нежитлові приміщення 2-го поверху №33-:-39 загальною площею 134 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18а, 19а, 19б, загальною площею 228,3 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення 1-го поверху № 1,4,5,9,12 загальною площею 52,2 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення 2-го поверху №28-:-31 загальною площею 46,1 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення 2-го поверху №22,23 загальною площею 61,5 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення 1-го поверху №І площею 17,6 кв.м., нежитлові приміщення 2-го поверху №20,21,24-:-27,32, ІІ площею 76,8 кв.м, загальною площею 94,4 кв.м. у нежитловій будівлі літ. «А-2» за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101; нежитлові приміщення підвалу №1-:-7 площею 169,6 кв.м., нежитлові приміщення 1-го поверху №8,10 площею 13,0 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2» загальною площею 182,6 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 101. Загальна площа нежитлових приміщень 799,1 кв.м.

Згідно з п. 4.3. право власності на об`єкт приватизації виникає у покупця з моменту реєстрації цього права відповідно до діючого законодавства України. Пунктом 5.1.3. договору покупець зобов`язаний у строк до 30 календарних днів з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт приватизації, у зв`язку зі зміною власника об`єкта приватизації, внести зміни до договору оренди №5136 від 31.01.2020, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської з Товариством з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» щодо переходу прав і обов`язків за договором оренди до нового власника. З дня виникнення права власності на об`єкт приватизації до покупця переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди №5136 від 31.01.2020 укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської з ТОВ «ДВВ-75» відповідно до вимог п. 4 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та п. 8 ст. 20 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Як випливає з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 12.10.2020 за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18а, 19а, 19б в нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38700917, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, нежитлові приміщення 1-го поверху № 1,4,5,9,12 у нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38701471, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 15.10.2020 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нежитлові приміщення 2-го поверху № 22,23 у нежитловій будівлі літ. «А-2», номер запису про право власності: 38744492, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, нежитлові приміщення 1-го поверху №1 та 2-го поверху №20,21,24-:-27,32, ІІ у нежитловій будівлі літ. «А-2» - 15.10.2020, номер запису про право власності:38747967, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101 за адресою: АДРЕСА_1 .

30.10.2020 ОСОБА_1 направив на адресу ТОВ «ДВВ-75» лист про зміну реквізитів орендодавця та з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди № 5136 від 31.01.2020, який був отриманий відповідачем 14.11.2020. Крім того, 30.10.2020 позивач направив на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» лист-повідомлення про розірвання договору оренди № 5136 від 31.01.2020.

Звертаючись до суду з позовом позивач посилався на наявність підстав для розірвання договору оренди № 5136 від 31.01.2020, що передбачені пунктом 7.1 договору, а саме орендодавець має право відмовитися від цього договору і вимагати повернення майна переданого в оренду у разі потреби використання майна під особисті потреби орендодавця, про що орендодавець письмово попереджає орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії цього договору, а також у разі якщо орендар не вносить оренду плату протягом трьох місяців.

Також у своїх поясненнях по справі позивач, крім підстав для розірвання договору оренди № 5136 від 31.01.2020, що передбачені пунктом 7.1 договору, посилався на наявність інших підстав для розірвання договору, а саме за пунктом 7.2, в якому зазначено, що орендодавець має право вимагати розірвання цього договору та відшкодування збитків, якщо орендар без дозволу орендодавця передав майно або його частину у користування іншій особі, не виконує , зокрема, п.п. 3,5 ; 3,6; 4.4 ( орендна плата сплачується щомісяця не пізніше 20 числа наступного місяця, розмір орендної плати за кожний місяць визначається шляхом коригування орендарем розміру орендної плати за минулий місяць на індекс інфляції за поточний місяць і сплачується ним самостійно, своєчасно і в повному обсязі).

Заперечуючи проти задоволення позову відповідач посилався на відсутність підстав для розірвання договору оренди № 5136 від 31.01.2020, оскільки позивач не виконав пункт 5.1.3 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020, а саме у строк до 30 календарних днів з моменту державної реєстрації права власності на придбаний об`єкт приватизації, у зв`язку із зміною власника не здійснив внесення змін до договору оренди № 5136 від 31.01.2020 щодо переходу прав і обов`язків за договором оренди до нового власника, а тому у позивача не виникло прав орендодавця щодо отримання орендної плати.

Надаючи оцінку доводам сторін, а також їх посиланням на докази, що містяться в матеріалах справи суд виходить з наступного.

Пунктом 4.3 Договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 визначено, що право власності на об`єкт приватизації виникає у покупця, яким є позивач, з моменту реєстрації цього права відповідно до діючого законодавства України.

Таким чином умовами договору-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 чітко визначено момент виникнення у позивача прав власності на нежитлові приміщення, що є предметом такого договору.

На підтвердження виникнення у позивача права власності, позивачем надано відповідні витяги з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до яких у позивача виникло право власності на нежитлові приміщення, які перебувають у оренді відповідача адресою: АДРЕСА_1 з 12.10.2020 на нежитлові приміщення 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18а, 19а, 19б, нежитлові приміщення 1-го поверху № 1,4,5,9,12 та 15.10.2020 на нежитлові приміщення 2-го поверху № 22,23, нежитлові приміщення 1-го поверху №І та 2-го поверху №20,21,24-:-27,32, ІІ.

Суд відхиляє посилання відповідача та третьої особи, про те що позивач у зв`язку із невиконанням умов пункті 5.1.3 умов договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020, не набув прав орендодавця, оскільки договір купівлі-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 не пов`язує виникнення такого права з укладенням або не укладенням додаткових угод до договору оренди № 5136 від 31.01.2020.

Крім цього у самому пункті 5.1.3 договору купівлі-продажу нежитлових приміщень №5754-А від 18.09.2020 зазначено, що з дня виникнення права власності на об`єкт приватизації до покупця, яким є позивач, переходять права та обов`язки орендодавця за договором оренди № 5136 від 31.01.2020.

Таким чином суд приходить до висновку, що у позивача та відповідача з 12.10.2020 та 15.10.2020 виниклі взаємні права та обов`язки за договором оренди № 5136 від 31.01.2020.

Згідно пункту 3.2 договору оренди № 5136 від 31.01.2020 базова орендна плата за грудень 2019 року становить 3028,93 грн.

Відповідачем не надано суду доказів здійснення ним орендної плати на користь позивача за оренду нежитлових приміщень за договору оренди № 5136 від 31.01.2020, що є порушенням пунктів 3.5 та 4.4 зазначеного договору та виникненням у позивача відповідного права, передбаченого пунктом 7.1 договору, а саме відмовитися від нього і вимагати повернення майна переданого в оренду, якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців.

У ч. 1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, а ст. 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За приписами ст. 759, ч. 1 ст. 761, ч. 1 ст. 762 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Право передання майна у найм має власник речі, або особа, якій належать майнові права. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частиною 2 ст. 793 ЦК України передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно з нормами ст. 765 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму, а згідно статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Частиною 3 ст. 653 ЦК України встановлено, що у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

За змістом ст. ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк ( ч.1 ст. 530 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно із частинами першою, другою та четвертою статті 613 ЦК України кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку. Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора. Боржник за грошовим зобов`язанням не сплачує проценти за час прострочення кредитора.

У разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється ( ст.. 615 ЦК України).

Статтею 610 ЦК України визначено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (штрафу, пені) (пункт З частини першої статті 611 ЦК України).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61- 41932сво18) зроблено висновок, що частинами першою і другою статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зазначила, що "у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)".

Отже, чинне цивільне законодавство вимагає наявності саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати передбаченої договором чи неналежної її сплати, як підстави для розірвання договору оренди, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти у встановлений строк за те, що належне їй на праві власності приміщення використовує інша особа.

Виходячи з вищевказаних положень Цивільного кодексу України та практики Верховного суду підставою для розірвання договору оренди є систематичне порушення орендарем зобов`язань за договором, зокрема невчасна сплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди.

Судом встановлено, що відповідачем в порушення положень Договору та взятих на себе за договором оренди № 5136 від 31.01.2020 зобов`язань систематично не здійснюється несвоєчасна сплата орендної плати за користування орендованим приміщенням, що відповідно до вищевказаних норм Цивільного кодексу України та практики Верховного суду є підставою для розірвання Договору оренди № 5136 від 31.01.2020.

При цьому слід зауважити, що договір оренди не передбачає обов`язку орендодавця кожного разу звертатися до орендаря за отриманням орендної плати. З наведеного можна зробити висновок, що незвернення орендодавця за отриманням орендної плати не свідчить про відсутність систематичної несплати орендної плати (зазначений висновок зроблений у постанові Верховного Суду від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18).

Перевіривши розрахунок орендної плати, що наданий позивачем разом із позовом, суд дійшов висновку, що станом на 23.03.2021 року відповідач мав перед позивачем заборгованість з орендної плати у розмірі 12949,48 грн., яка на момент розгляду справи продовжує існувати. Відповідачем доказів здійснення орендної плати на користь позивача не надано.

Також, відповідно до п. 7.2 договору оренди № 5136 від 31.01.2020 передбачено, що орендар має право вимагати розірвання цього договору та відшкодування збитків зокрема якщо орендар без дозволу орендодавця передав майно або його частину у користування іншій особі.

В якості підтверджень наявності підстав для розірвання договору оренди № 5136 від 31.01.2020 відповідно до п. 7.2, позивачем надані письмові докази: копія заяви ТОВ «ДВВ-75» від 01.06.2020 на адресу начальника Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, копія листа Благодійного фонду «Харківський центр допомоги вагітним» за вих. №22 від 01.06.2020 на ім`я начальника Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, копія нотаріально посвідченої заяви від 05.05.2021 року громадянки ОСОБА_2 , яка є виконуючим директором Благодійного фонду «Харківський центр допомоги вагітним», також копія листа Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради №7168 від 17.08.2021.

З наданих позивачем копій письмових доказів вбачається, що відповідач в порушення умов договору оренди № 5136 від 31.01.2020, у відповідний проміжок часу , без згоди власників нежитлових приміщень - Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та позивача, передав іншій особі - Благодійному фонду «Харківський центр допомоги вагітним» частину нежитлових приміщень за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 141,6 кв.м. які були орендовані відповідачем.

Згідно зі ст. 783 ЦК України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Статтею 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Із аналізу вказаних положень чинного законодавства вбачається, що наслідком розірвання договору оренди є обов`язкове повернення об`єкта оренди орендодавцю, з огляду на що позовна вимога позивача про примусове звільнення ТОВ «ДВВ-75» нежитлових приміщень 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23,6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., підлягає задоволенню у повній мірі.

З огляду на встановлені обставини, оцінивши докази у справі в їх сукупності, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню, як обґрунтовані, підтверджені належними доказами.

За правилами ст.ст. 133, 141 ЦПК України понесені позивачем судові витрати підлягають стягненню з відповідача.

На підставі викладеного і керуючись ст.ст. 12, 19, 81, 133, 141, 259, 264, 265 ЦПК України,-

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» ,3 особа- Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна виконавчого комітету Харківської міської задовольнити.

Розірвати договір оренди нежитлових приміщень: 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23.6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 31 січня 2020 року між Територіальною громадою м.Харкова та ТОВ «ДВВ-75» за № 5136 та посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Городніченко О.А.

Усунути перешкоди у користуванні власником ОСОБА_1 нежитловими приміщеннями 1-го поверху №2,3,6,7,13-:-19, 18-а, 19б площею 228,3 кв.м., 2-го поверху № 22,23 площею 61.5 кв.м., 62/100 частки приміщень 1-го поверху №1,4,5,9,12 площею 32.4 кв.м. та 25/100 часток приміщень 1-го поверху №І, 2-го поверху №20,21,24-:-27, 32, ІІ площею 23.6 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А-2», загальною площею 345,8 кв.м., які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 шляхом виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» із зазначених нежитлових приміщень.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» на користь позивача ОСОБА_1 заборгованість зі сплати орендної плати в розмірі 12949 ( дванадцять тисяч дев`ятсот сорок дев`ять) грн.48 грн., понесені витрати по оплаті судового збору- 2724 ( дві тисячі сімсот двадцять чотири) грн., а всього 15 673 (п`ятнадцять тисяч шістсот сімдесят три) грн. 48 коп.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони: Позивач- ОСОБА_1 ( ІПН НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 );

Відповідач- Товариство з обмеженою відповідальністю «ДВВ-75» ( , м.Харків, пров. Білостоцький, 16-А, кв. 6);

3 особа- Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна виконавчого комітету Харківської міської ради ( , м.Харків, м-н Конституції, 16).

Повне судове рішення складено 27.02.2023.

СУДДЯ -