Провадження № 2/522/1066/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 січня 2023 року Приморський районний суд м. Одеси в складі:

головуючого - судді Абухіна Р.Д.,

за участю секретаря судового засідання Кріцької Д.Є.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі засідань суду в м. Одесі в порядку загального позовного провадження цивільну справу Об`єднання власників багатоквартирного будинку «Мукачевський» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з вищевказаною позовною заявою, відповідно до якої просить суд: визнати договір про пайову участь у будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року, який був укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ГАЛІ» в особі директора Галицького Олександра Михайловича, на підставі якого було зареєстровано право власності на нежитлове офісне приміщення першого поверху, загальною площею 23,8 кв. м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101, номер запису про право власності №23578005) недійсним з дня його укладання; судові витрати покласти на відповідача.

Мотивує вимоги тим, що підставами для визнання недійсним Договору про пайову участь у будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «ГАЛІ» в особі директора Галицького Олександра Михайловича є: Відповідач оформила право власності на місця загального користування багатоквартирного будинку; ТОВ «ГАЛІ» було передано «нежитлове офісне приміщення першого поверху» по Акту приймання-передачі житлового комплексу на баланс ОСББ «Мукачевський» 22.06.2005 року; на момент укладання договору Відповідач була неповнолітньою особою, а нотаріально засвідчена згода батьків на укладання договору відсутня.

Ухвалою Приморського районного суду м. Одеси від 10.08.2020 року по справі відкрито провадження, встановлено загальний порядок розгляду справи.

Ухвалою від 16.11.2021 року закрито підготовче засідання та призначена справа до судового розгляду по суті.

Учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, місце та час розгляду справи повідомлені належним чином.

Представником відповідача наданий відзив на позов та заява про розгляд справи без ії участі. Зазначає, що з даними вимогами категорично не згодна та вважає їх незаконними, безпідставними та необґрунтованими, крім того Позивач не надав до суду необхідних належних та допустимих доказів в підтвердження своїх позовних вимог. Відповідачка є добросовісним набувачем і на законних підставах набула право власності на нежитлове офісне приміщення першого поверху, загальною площею: 23,8 кв.м., яке знаходиться в АДРЕСА_1 . Оскаржуваний договір знаходився у батька Відповідача ОСОБА_2 , одного з засновників ТОВ «ГАЛІ», в подальшому директора товариства. У зв`язку з тим, що вони не спілкувалися, не мала можливості зареєструвати право власності на «нежитлове офісне приміщення першого поверху» на підставі Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року.

Учасники справи в судове засідання не з`явились, про день, місце та час розгляду справи повідомлялись належним чином.

Представник позивача повторно звернувся до суду з клопотанням про відкладення розгляду справи, в зв`язку з веденням воєнного стану.

Верховний Суд у постанові від 29 квітня 2020 року у справі № 348/1116/16-ц зазначив, що якщо сторони чи їх представники не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, він може, не відкладаючи розгляду справи, вирішити спір по суті. Відкладення розгляду справи є правом суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні сторін чи представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні без їх участі за умови їх належного повідомлення про час і місце розгляду справи.

У зв`язку з неявкою у судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, суд, у відповідності з ч.2 ст. 247, ст. 280 ЦПК України, постановив здійснювати розгляд справи без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, на підставі наявних у справі доказів.

Дослідивши матеріали справи, судом встановлені наступні обставини справи.

Відповідач ОСОБА_1 , є власником нерухомого майна: нежитлового офісного приміщення першого поверху, загальною площею: 23,8 кв.м., яке знаходиться в АДРЕСА_1 , що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацією права власності від 27.11.2017 року, виданого державним реєстратором: Хоменко Юлією Анатоліївною Комунально підприємства «Реєстраційна служба Одеської області».

Державним реєстратором Хоменко Ю.А., було зареєстровано право власності на нежитлове офісне приміщення першого поверху, номер запису в реєстрі: 23578005, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, за ОСОБА_1 на підставі наступних документів: акт приймання-передачі нерухомого майна, виданого 20.10.2005 року ТОВ «ГАЛІ»; технічний паспорт від 22.11.2017 року; договір про дольову участь від 20.08.2003 року, виданого ТОВ «ГАЛІ» та довідки від 20.10.2005 року, виданої ТОВ «ГАЛІ».

20.08.2003 року між ТОВ «ГАЛІ» (замовник) та ОСОБА_1 , (пайовик) було укладено Договір про пайову участь в будівництві житлового будинку.

Згідно умов якого, п. 1.1. предметом Договору є пайова участь в будівництві нежитлового приміщення першого поверху загальною площею 23,8 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п. 2.1. Договору, Замовник власними силами та залученими субпідрядними організаціями забезпечує будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Строк закінчення будівництва вересень 2004 року (п. 2.2. Договору).

Згідно п. 2.4. Договору, Замовник зобов`язується передати Пайовику протягом 4 місяців після здачі будинку в експлуатацію, «нежитлове офісне приміщення першого поверху», зазначене в п. 1.1. цього Договору за актом приймання-передачі та акту держкомісії про прийняття житлового будинку в експлуатацію, який є підставою для оформлення права власності за умови повної оплати вартості «нежитлового офісного приміщення першого поверху» у відповідності до даного Договору.

Зі змісту п. 3.1. Договору вбачається, що вартість «нежитлового офісного приміщення першого поверху» складає 173 410, 00 грн (сто сімдесят три тисячі чотириста десять гривень 00 копійок).

Пайовик сплачує вартість «нежитлового офісного приміщення першого поверху» в строк до 31 грудня 2003 року.

Пунктом 4.2 оскаржуваного Договору передбачено, що у випадку порушення Пайщиком умов п. 3.2. Договору більш ніж на 30 (тридцять) діб, Замовник має право розірвати даний договір та прийняти міри по залученню іншої особи до пайової участі в будівництві «нежитлового офісного приміщення першого поверху».

Договір вступає в силу з дати його підписання (дата, що вказана в Договорі) та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань (п.5.7. Договору).

02 липня 2004 року державною технічною комісією, призначеною Приморською районною адміністрацією м. Одеси розпорядженням від 01.07.2004 року за №2027, було складено Акт державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об`єкта до експлуатації за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до якого, державною технічною комісією, прийнято рішення про готовність об`єкту до вводу в експлуатацію.

07.12.2004 року Приморською районною адміністрацією Одеської міської ради було прийнято розпорядження за №4401 «Про затвердження акта державної технічної комісії по прийняттю до експлуатації закінченого будівництвом 4-секційного 9-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземним гаражем-стоянкою та артезіанською свердловиною по АДРЕСА_1 ».

Вищевказаним розпорядженням зазначено, що Приморська районна адміністрація Одеської міської ради, розглянувши заяву ТОВ «ГАЛІ» за №162 від 08.11.2004 року, про затвердження акту державної технічної комісії по прийняттю до експлуатації закінченого будівництвом 4-секційного 9-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземним гаражем та артезіанською свердловиною по АДРЕСА_1 , представлений акт державної технічної комісії по прийняттю до експлуатації зазначеного об`єкту, керуючись ДБН А.3.1-94, п. 3.2.7 Положення про районну адміністрацію Одеської міської ради, та затверджено акт державної технічної комісії по прийняттю до експлуатації закінченого будівництвом 4-секційного 9-поверхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями, підземним гаражем та артезіанською свердловиною по АДРЕСА_1 .

На виконання вимог вищенаведеного Договору, ОСОБА_1 , було здійснено оплату вартості «нежитлового офісного приміщення першого поверху» в повному обсязі, що підтверджується довідкою виданої 20.10.2005 року ТОВ «ГАЛІ» за №б/н.

20.10.2005 року, на виконання умов Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року, ТОВ «ГАЛІ» було передано, а гр. ОСОБА_1 прийнято «нежитлове офісне приміщення першого поверху», яке розташовано по Мукачівському провулку, що підтверджується Актом приймання-передачі нежитлового приміщення першого поверху.

Право власності за відповідачем, на «нежитлове офісне приміщення першого поверху», було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 23.11.2017 року, що підтверджується копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію речових прав від 27.11.2017 року, номер витягу:105166437.

ІНФОРМАЦІЯ_1 Відповідача ОСОБА_2 , помер, що підтверджується копією Свідоцтва про смерть від 16.04.2020 року, серії НОМЕР_1 , виданого Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі Одеського міського управління юстиції.

Як зазначає представник відповідача, після смерті батька відповідачки, в його документах Відповідач знайшла оскаржуваний договір, тому лише у 2017 році зареєструвала у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності на об`єкт нерухомого майна: «нежитлове офісне приміщення першого поверху» на підставі Договору про дольову участь в будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року, Акту приймання-передачі нерухомого майна від 20.10.2005 року, технічного паспорту від 22.11.2017 року та довідки виданої 20.10.2005 року ТОВ «ГАЛІ».

Укладаючи цей договір та підписуючи його, сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору, зокрема визначили умови, після виконання яких сторони підписують акт приймання-передачі, яким підтверджують факт повного виконання договору (п. 2.4. Договору).

Зобов`язання за вищевказаним договором зі сплати пайових внесків виконано у повному обсязі, що підтверджується Актом приймання-передачі нежитлового приміщення першого поверху від 20.10.2005 року, складеним та підписаним сторонами договору.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Стаття 3 ЦК України презюмує свободу договорів разом із рівністю учасників цивільних відносин, а також справедливість, добросовісність та розумність як загальні засади цивільного законодавства.

Статтею 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом (ст. 638 ЦК України).

Договір пайової участі це договір (документ, правочин), що регламентує та регулює умови і порядок передачі частини об`єкта від забудовника інвестору в обмін на внесений пай.

Пунктом 78 Постанови КМ України за №1127 від 25.12.2015 року визначає, що у переліку документів, які може використовувати інвестор при оформленні прав власності на квартиру, зазначений договір про пайову участь.

Частиною 2 статті 331 ЦК України передбачено, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Зазначеними нормами визначено порядок оформлення права власності (здійснення державної реєстрації права власності) на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта до експлуатації.

Позивачем не доведено належними і допустимими доказами наявності передбачених ст.с.т. 203, 215 ЦК України підстав для визнання оспорюваного договору недійсним.

«Нежитлове офісне приміщення першого поверху» - не є місцем загального користування, а є нежитловим приміщенням, яке знаходиться у власності Відповідача, як одного із співвласників багатоквартирного будинку.

В Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», в статті першій передбачено, що:

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення);

багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

ТОВ «ГАЛІ» не мало право передавати на баланс Позивачу «нежитлове офісне приміщення першого поверху», загальною площею: 23,8 кв.м., яке знаходиться в АДРЕСА_1 .

Оскільки, у Відповідача ОСОБА_1 було майнове право, як пайового учасника в будівництві нежитлового офісного приміщення першого поверху, передбачене Договором про пайову участь у будівництві житлового будинку від 20.08.2003 року, який був укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ГАЛІ» в особі директора Галицького Олександра Михайловича.

Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (право володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та право вимоги.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Оспорюваний Договір про пайову участь в будівництві житлового будинку укладено 20 серпня 2003 року, отже, правовідносини між сторонами регулюються нормами чинного на час укладення договору ЦК УРСР (у редакції Закону 1963 року).

Відповідно до статті 41 ЦК Української РСР (у редакції Закону 1963 року) Угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Згідно зі статтею 48 ЦК УРСР, недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей.

Недійсною є угода, укладена неповнолітнім, який не досяг п`ятнадцяти років, крім дрібних побутових угод ( ст. 51 ЦК УРСР).

На момент укладання оскаржуваного договору, Відповідачу було 16 років, що підтверджується копією паспорту серії НОМЕР_2 виданого 11 серпня 2003 року Шевченківським ВМ Приморського РВУМВС України в Одеській області та копією свідоцтва про народження виданого 03.07.1998 року.

Крім того, 08.04.2004 року Відповідач була зареєстрована як СПД, що підтверджується копією Свідоцтва про державну реєстрацію (перереєстрацію) суб`єкта підприємницької діяльності фізичної особи.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Приписами пункту 7 Пленуму Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 06.11.2009 року за №9 передбачено, що угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідків, передбаченими законом.

Вирішуючи спори про визнання угод недійсними, суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону; додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Отже, в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України, вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Тобто, чинне законодавство України прямо не визначає кола осіб, які можуть бути позивачами у справах, пов`язаних з визнанням правочинів недійсними, у зв`язку з чим, крім учасників правочину (сторін за договором), а в передбачених законом випадках прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Порушення або оспорювання прав та інтересів особи, яка звертається до суду за їх захистом, є обов`язковими.

При таких обставинах, відсутні підстави для задоволення позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 76-81, 89, 133, 141, 259, 263-265, 273, 280, 284, 288, 354, 355 Цивільного процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволені позову Об`єднання власників багатоквартирного будинку «Мукачевський» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору відмовити.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення суду складено 24.02.2023, у зв`язку з відсутністю електропостачання у приміщенні суду та його відновленні.

Суддя Р.Д. Абухін

19.01.23