Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 травня 2023 року місто Київ

Подільський районний суд міста Києва у складі:

головуючого - судді Ларіонової Н.М.,

при секретарі судового засіданні Гальчинській А.О., Волошиній А.М., Кужелєвій Ю.В.,

за участю: представника позивача - адвоката Гончаренка М.Д.,

представника третьої особи-1 - адвоката Вигулярного І.В.,

представника третьої особи-5 - адвоката Бордунової Н.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі районного суду в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Миргородської Наталії Григорівни, треті особи: ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «Акціонерний Банк «Альфа-Банк», Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович, Подільський районний відділ Державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у м. Києві, Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ» про визнання правочину недійсним та витребування майна із чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

1. Зміст доводів пред`явленого позову.

18.12.2017 позивач ОСОБА_1 з урахуваннням уточненої редакції позовної заяви від 18.12.2017 звернувся з позовом до ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ ЄВРОКРЕДИТ", Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Миргородської Наталії Григорівни, треті особи ОСОБА_2 , ПАТ ТОВ "АЛЬФА-БАНК", Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловського Володимира Анатолійовича, Подільського районного відділу державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у м.Києві та просив визнати правочин недійсним та витребувати майно із чужого незаконного володіння.

14.12.2012 ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 видано паспорт у зв?язку з уточненням прізвища ОСОБА_3 , про що вказано у довідці Дніпровського районного відділу міграційної служби в м.Києві №05/9104 (а.с .31 том 1).

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що він отримав у ПАТ "АЛЬФА-БАНК" кредит у розмірі 360 000 Євро., в якості забезпечення кредиту позивачем передано в іпотеку приміщення підвалу літ. А., по АДРЕСА_1 та нежилі приміщення 1-9 в будинку АДРЕСА_2 .

Позивач зазначає, що згідно листа ПАТ "АЛЬФА-БАНК" станом на 31.01.2016 заборгованість позивача становила за кредитом 32 647,08 Євро, за відсотками 16 997,73 Євро, по пені 9754,96 Євро.

17.12.2012 ПАТ ТОВ "АЛЬФА-БАНК" відступлено боргові зобов?язання позивача ПАТ "АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ БАНК ПРОМИСЛОВИЙ БАНК" яке в подальшому відступило борг ТОВ "ФК "ЄВРОКРЕДИТ", яке в свою чергу продало приміщення третій особі ОСОБА_2 .

У зв?язку з наявною заборгованістю ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ЄВРОКРЕДИТ" продано приміщення приміщення підвалу літ. А., по АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 18.07.2016, при цьому як вказує позивач вартість приміщень становила 3 326 418 грн., що в свою чергу на 502 769 грн. більше суми боргу, а згідно договору купівлі-продажу вказане приміщення було продано за 897 400 грн., що значно нижче ринкової ціни та експертної оцінки, що є підставою для визнання правочину недійсним з підстав порушення ст.41 Закону України "Про іпотеку".

Відтак з урахуванням викладеного позивач просив позов задовольнити, визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилих приміщень та витребувати ці приміщення з незаконного володіння на користь позивача.

2. Позиція учасників справи.

Відповідач приватний нотаріус Миргородська Наталія Григорівна подала до суду відзив в якому вказує, що нею при посвідчені оскаржуваного договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 18.07.2016, як приватним нотаріусом в повному обсязі дотримано процедуру посвідчення договору купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі, тому просила розгляд справи проводити у її відсутність, виключити її з числа відповідачів, так як вона не може бути відповідачем та відмовити в задоволенні позову (а.с. 188-190 том 1).

Третя особа АТ "АЛЬФА-БАНК" в судове засідання не з?явивися, подав до суду клопотання, в якому просить у задоволенні позовних вимог відмовити розгляд справи проводити за відсутності представника відповідача ( а.с. 73, 90, 105 том 1).

Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А. подав до суду клопотання про розгляд без участі (а.с. 102 том 1).

Представник третьої особи ОСОБА_2 , адвокат Вигулярний І.В. просив у задоволенні позовних вимог відмовити, про надав письмові пояснення (а.с. 131-135 том 1).

10.02.2020 ухвалою Подільського районного суду м.Києва задоволено клопотання представника третьої особи ОСОБА_2 адвоката Вигулярного І.В. залучено в якості третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору ТОВ "ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ".

Представником третьої особи ТОВ "ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ" надано до суду письмові пояснення, в яких адвокат Бордунова Н.О. просить відмовити у задоволенні позовних вимог (а.199-237 том 1).

3. Обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Заслухавши пояснення сторін та третіх осіб, вивчивши детально матеріали справи та надавши оцінку, керуючись нормами матеріального та права за своїм внутрішнім переконанням суд приходить до висновку, про відсутність підстав для задоволення позовних вимог.

08.07.2008 між Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк (закрите акціонерне товариство), як банком та ОСОБА_4 , як позичальником укладено договір про іпотечний кредит № 2005, на підставі якого банк надає позичальнику кредит у сумі 360 000 євро із кінцевим строком повернення 10.07.2018 (а.с. 19-25 том 1 та а.с. 47-50 том 2).

Згідно п. 4.1. договору про іпотечний кредит № 2005 укладеного між Акціонерний комерційним промислово-інветиційним банком та ОСОБА_4 виконання зобов?язання позичальника, забезпечуються іпотекою жилого приміщення з №1 по № 9 (група приміщень № 52) (в літ.А) загальною площею 199,40 к.в., розташованого за адресою АДРЕСА_2 узгодженою сторонами вартістю 1 900 000 грн., та наступною іпотекою нежилого приміщення підвалу будинку № АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м. вартістю 3 100 000 грн.

08.07.2008 між Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк (закрите акціонерне товариство) (Промінвестбанк), як іпотекодержателем та ОСОБА_4 , як іпотекодавцем укладено іпотечний договір згідно якого за Договором про іпотечний кредит № 2005 від 08.07.2008 іпотекодержатель надає іпотекодавцю кредит у сумі 360 000 євро строком до 10.07.2018, зі сплатою відсотків за користування у розмірі 16 відсотків річних, сплати комісійної винагороди, штрафів, пені та інших платежів, передбачених Кредитним договором, або на строк та із платою відсоткової ставки, які будуть вказані в додатковій угоді (погодженні) до вказаного вище кредитного договору.

В забезпечення своєчасного повернення кредиту, сплати процентів по ньому, пені та можливі неустойки, іпотекодавець передає іпотекодержателю в іпотеку нерухоме майно, а саме: нежилі приміщення підвалу /в літ. А./ у будинку АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м. Узгоджена сторонами оцінка предмету іпотеки становить 3100 000 грн. (а.с. 52-55 том.2).

Згідно п.5.5.1. іпотечного договору сторонами при укладенні визначено, що у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушених зобов?язань за цим та/або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк, такі вимоги іпотекодержателя задовольняються за рахунок предмету іпотеки шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку встановленому ст.38 Закону України "Про іпотеку". Це застереження згідно з Законом України "Про іпотеку" вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

17.12.2012 ПАТ "АКП "ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК", як цедент, а ПАТ "АЛЬФА-БАНК" як цесіонарій уклали договір про передачу прав за договорами забезпечення на підставі якого у зв?яку з передачею (відступленням) кредитного портфеля за Договором відступлення цедент в порядку та на умовах, визначених цим договором передає цесіонарію, та зобов?язується передати цесіонарію договором забезпечення, а цесіонарій приймає та набуває права, що передаються.

17.05.2016 ПАТ "АЛЬФА-БАНК" уклало договір факторингу з ТОВ "ФК "ЄВРОКРЕДИТ", яке як фактор за умовами якого в порядку та на умовах визначених цим договором, зобов?язується передати грошові кошти в розпорядження Клієнта за плату, а клієнт зобов?язується відступити факторові права грошової вимоги до боржників за Договором про іпотечний кредит № 2005 від 08.07.2008, що укладений між Акціонерним комерційним промислово-інвестиційним банком (закрите акціонерне товариство) та ОСОБА_4 .

23.05.2016 ТОВ "ФК "ЄВРОКРЕДИТ" набувши права фактора направлено на адресу позивача ОСОБА_4 рекомендованим листом повідомлення про заміну кредитора в зобов?язанні (а.с. 86 -87 том 2).

23.05.2016 ТОВ "ФК "ЄВРОКРЕДИТ" направлено на адресу позивача ОСОБА_4 вимогу про усунення порушення, в якій вимагало виконати порушене зобов`язання у не більше, ніж тридцятиденний строк, не пізніше 24.06.2016 повернути грошові кошти, а саме: заборгованість у розмірі 32 647,08 євро, проценти за користування кредитом в розмірі 18 510, 56 євро та пеню в розмірі 342 539,84 грн., яке направлено цінним листом з описом вкладення на адресу позивача по справі (а.с. 88-91 том 2).

Матеріали справи не містить доказів виконання позивачем зобов?язання стосовно погашення заборгованості, відтак суд приходить до висновку, що третя особа ТОВ "ФК "ЄВРОКРЕДИТ" набувши права вимоги за Договором про іпотечний кредит № 2005 від 08.07.2008, має право реалізувати свої права як кредитодавця щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу.

18.07.2016 на підставі договору купівлі-продажу нежилих приміщень ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ЄВРОКРЕДИТ", як продавець згідно дублікату іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені згідно ст. 38 Закону України "Про іпотеку" права вимоги за яким відступлені відповідно Договору про передачу прав за договорами забезпечення посвідченого Кирик О.А. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 17.12.2012 за №1421, договором про внесення змін, посвідченого тим же нотаріусом 17.12.2012, за реєстровим № 107, Договору передачі прав за Іпотечним договором посвідченого Чуловським В.А. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу від 17.05.2016 за реєстрованим № 105, ТОВ "ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ "ЄВРОКРЕДИТ", як продавець продав, а покупець ОСОБА_2 купив нежилі приміщення підвалу в літ. А. в будинку АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м.

Згідно договору купівлі-продажу нежилих приміщень п. 3.1. продаж об?єкту вчиняється за 897 400 грн. (а.с. 27-28 том 1).

Згідно п. 3.1. договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 18.07.2016 продаж об?єкта вчинено за 897 000 грн.. Зазначена ціна відповідає волевиявленню продавця та покупця, є остаточною і змінам не підлягає. Оплата вартості здійснюється покупцем відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до п. 3.2. договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 18.07.2016, сума що підлягає оплаті покупцем після укладення цього договору становить 97 000 грн., оскільки покупцем згідно попереднього договору посвідчного 17.05.2016 Мінюковою-Кручиною Т.П., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу за реєстровим № 366 передано продавцю аванс в сумі 800 000 грн.

На підставі акту приймання-передачі нерухомого майна виданого 23.04.2019 та рішення учасника ТОВ "ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ" від 08.04.2019 третя особа по справі ТОВ "ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ", ідентифікаційний номер 41333415 набуло право власності на нежитлові приміщення загальною площею 196,8 кв.м., які розташовані за адресою АДРЕСА_1 .

4. Мотиви, якими керується суд при вирішенні спору.

Судом детально проаналізовано та досліджено доводи позивача стосовно суттєвого заниження ціни об?єкту нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, а саме нежилого приміщення підвалу будинку № АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м.

В обгрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що згідно висновку про вартість майна приміщень підвалу в літ. А. в будинку АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м., який проведено 16.12.2015 для визначення вартості об?єкту оцінки для встановлення ціни відчуження шляхом продажу на прилюдних торгах, СЕТАМ ринкова вартість об?єкту оцінки станом на 16.12.2015 становить 3 331 119,00 грн. (а.с. 43 том 1).

Керуючись висновком про вартість майна позивач вважав, що його права при продажу продаж нежитлових приміщень за 894 000 грн. є суттєвим порушенням його прав позивача, однак жодних інших доказів заниження вартості в ході розгляду справи позивачем не надано.

В той же час, суд находить слушними доводи представника третьої особи ТОВ "ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ", що цей висновок на момент укладення оскаржуваного договору від 18.07.2016 припинив свою дію.

До укладення договору купівлі-продажу нежилих приміщень від 18.07.2016, а саме 01.07.2017 проведено оцінку та отримано Висновок про оцінку нерухомого майна №1165878_0107216_FT160701-002 виконану ПП "Центр оцінки та юридичної допомоги" згідно якого зазначено, що ринкова оцінка нежитлових приміщень становить 897 400 грн.

З аналізу Висновку про оцінку нерухомого майна № 1165878_0107216_FT160701-002 вбачається, що при проведенні висновку, експертом було здійснено безпосередній вихід на об`єкт та дослідження стан нежитлових приміщень, які мають незадовільний технічний стан, що додатково підтверджується Звітом технічного стану ЗТС - 26/02/19 згідно якого встановлено, що приміщення та деякі частини об`єкта, як наприклад фундамент, стіни, вікна, дах не придатні до нормального використання, а перекриття підвалу взагалі в аварійному стані.

Зокрема, на сторінці 15 висновку про незалежну оцінку ринкової вартості від 01.07.2016 зазначено, що проводилось обстеження об`єкту, отримано інформацію стосовно технічного стану будівлі, при огляді було встановлено окремо визначений знос, а саме пошкодження конструктивних елементів будівель, що характеризуються виявленими дефектами та руйнуванням конструкцій, елементів та матеріалів, і як наслідок потребують проведення ремонтних та оздоблювальних робіт.

Згідно ч. 4 ст. 12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Пп.2 п. 1 Постанови Кабінету МІністрів України "Деякі питання реалізації положень Податкового кодексу України щодо оцінки майна" від від 21 серпня 2014 р. № 358, яка діяла на момент існування правовідносин зазначено, що строк дії звіту про оцінку, що не може перевищувати шість місяців з дати оцінки, зазначається в такому звіті.

Згідно відповіді Подільського районного відділу державної виконавчої служби у м.Києві Центрального міжрегіонального управління Міністерства юстиції м.Київ від 25.05.2020 вбачається. що в ході проведення виконавчих дій висновок про вартість майна від 16.12.2015 втрачено. Станом на 25.05.2020 вищевказаний висновок втратив свою чинність, оскільки термін його дії на той час складав 6 місяців.

Отже позивачем не доведено, що вартість приміщень підвалу в літ. А. в будинку АДРЕСА_1 загальною площею 196,80 кв.м., яка була вказана в договорі купівлі-продажу нежилих приміщень не відповідала ринковій вартості цього об?єкту та була занижена сторонами, оскільки позивач посилається на висновок про вартість майна приміщень, який складено 16.12.2015, відтак строк дії цього звіту закінчився 17.06.2017, тобто через шість місяців, інших доказів визначення вартості майна чинних станом на день укладення оскаржуваного правочину позивач не надав.

Стосовно доходів представник позивача щодо існування накладеної заборони на нерухоме майно, то слід зазначити що позивачем не доведено існування саме цих обтяжень на момент укладення спірного правочину, так як з матеріалів нотаріальної справи існування цього обтяження при укладенні договору нотаріусом не встановлено.

Враховуючи, що суд не знаходить підстав для задоволення позову, враховуючи недоведеність позовних вимог, відтак судом окремо не досліджується питання правильності конструкції визначення суб`єктного складу учасників справи в розрізі заявлених позовних вимог.

5. Норми права, якими керується суд при вирішенні спору.

Стаття 38 Закону України "Про іпотеку", в редакції чинній станом на день укладення оскаржуваного договору від 18.07.2016 зазначено що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцяти денного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки (ч. 1, 2, 4 та 6).

Засади (принцип) змагальності передбачає широкі можливості сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, визначати і використовувати в доказовій діяльності передбачені ЦПК України необхідні процесуальні засоби, фактичні дані і докази, що їх підтверджують.

Позивачем не доведено, що при укладанні оскаржуваного договору було допущено порушення щодо порядку укладання, заниження ціни об`єкта договору (нежилих приміщень), а також загалом, що мало місце допущення порушення його прав, враховуючи невиконання ним зобов`язання за кредитним договором, відтак суд вважає позовні вимоги не обгрунтованими, що є підставою для відмови в задоволенні позову.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.4, 10, 12, 13, 76-80, 81, 89, 141, 258-259, 263,264, 265, 268, 273, 354 ЦПК України,-

УХВАЛИВ:

В позові ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Миргородської Наталії Григорівни, треті особи: ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «Акціонерний Банк «Альфа-Банк», Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович, Подільський районний відділ Державної виконавчої служби міста Києва Головного територіального управління юстиції у м. Києві, Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ» про визнання правочину недійсним та витребування майна із чужого незаконного володіння - відмовити в повному обсязі.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до суду апеляційної інстанції протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому копія повного судового рішення не була вручена в день його складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом 30 днів з дня вручення йому копії повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне найменування сторін у справі:

Позивач - ОСОБА_1 (зареєстроване місце проживання за адресою: АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_1 );

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит» (місцезнаходження: м.Полтава, вул. Чураївни, буд. 3/2, );

Відповідач-1 - Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Єврокредит» (місцезнаходження: м. Полтава, вул. Чураївни, буд. 3/2, );

Відповідач-2 - Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Миргородська Наталія Григорівна (місцезнаходження: м.Київ, вул. Дмитрівська, 80, прим.8);

Третя особа-1- ОСОБА_2 (місце проживання: АДРЕСА_4 );

Третя особа-2- Публічне акціонерне товариство Акціонерний Банк «Альфа-Банк» ( юридична адреса: м. Київ, вул. Десятинна, 4/6; );

Третя особа-3- Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський Володимир Анатолійович (місцезнаходження: м.Київ, вул. Передова,15-Б);

Третя особа-4- Подільський районний відділ Державної виконавчої служби міста Києві ( місцезнаходження: м.Київ, просп. Григорія Гонгадзе, 5-Б);

Третя особа-5- Товариство з обмеженою відповідальністю «ГРІН ЛЕНД ЛЕГЕСИ» (юридична адреса: м. Київ, вул. Межигірська, 3/7; ).

Суддя Н. М. Ларіонова