КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

01 листопада 2023 року

справа № 359/10159/20

провадження № 22-ц/824/4730/2023

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача: Музичко С.Г.,

суддів: Болотова Є.В., Кулікової С.В.,

при секретарі: Савіцькій Д.

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1

відповідачі: Обслуговуючий кооператив «Заміський клуб», Товариство з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4

треті особи, які заявляють самостійні вимоги на стороні позивача: ОСОБА_5 , ОСОБА_6

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сальваровська Ніна Ігорівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційними скаргами ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 на рішенняБориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня 2022 року, постановлене під головуванням судді Журавського В.В., у справі

за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги на стороні позивача ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Сальваровська Ніна Ігорівна про визнання майнових прав на квартиру, визнання недійсними договорів купівлі-продажу,

за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги ОСОБА_5 до обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», про визнання майнових прав на квартиру

за позовом ОСОБА_6 до обслуговуючого кооперативу «Заміський клуб», товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета», про визнання майнових прав на квартиру,

В С Т А Н О В И В :

В грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, який обґрунтовував тим, що 08 червня 2015 року він уклав з ОК «Заміський клуб» договір №08-1/06/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами цього договору ОСОБА_1 зобов`язався сплатити пайовий внесок у розмірі 468600 гривень. В свою чергу, ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_1 , здати його в експлуатацію, а також передати ОСОБА_1 всі документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності на квартиру №4 в цьому житловому будинку. На виконання умов договору ОСОБА_1 у повному обсязі сплатив пайовий внесок. ОК «Заміський клуб» у вказаний строк не забезпечив введення будинку в експлуатацію. Крім цього, з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що право власності на земельну ділянку площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093, на якій розташовується незавершений будівництвом житловий будинок, зареєстровано за ТОВ «Зем Буд Сервіс». В подальшому право забудови цієї земельної ділянки було передано ТОВ «КБ Зелена Планета» та останнє зареєструвало право власності на незавершений будівництвом житловий будинок, який розташовується в АДРЕСА_1 . Тому ОСОБА_1 просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

09 березня 2021 року ОСОБА_5 пред`явив позов, яким просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

09 березня 2021 року ОСОБА_6 також пред`явив позов, яким просив визнати за ним майнові права на квартиру АДРЕСА_5 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

09 липня 2021 року представник позивача та третіх осіб з самостійними вимогами щодо предмета спору ОСОБА_7 подав заяву про зміну предмета позову, якою просив суд визнати недійсними: договір купівлі-продажу 156/1000 частин незавершеного будівництва від 04 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_2 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №437; договір купівлі-продажу 157/1000 частин незавершеного будівництва від 12 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №603; договір купівлі-продажу 344/1000 частин незавершеного будівництва від 23 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_4 посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №602; договір купівлі-продажу 343/1000 частин незавершеного будівництва від 23 березня 2021 року, укладеного між ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_3 , посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №601.

Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня 2022 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 відмовлено.

В поданих апеляційних скаргах ОСОБА_1 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 просять рішення суду скасувати, постановити нове, яким позови задовольнити.

В обґрунтування своїх вимог посилаються на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права. Судом не постановлено рішення відносно заявлених позовних вимог про визнання майнових прав на квартиру. Вказано, що ОСОБА_1 звернувся до суду із первинним позовом про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва та в подальшому подано заяву про збільшення позовних вимог та заявлено вимоги про визнання укладених договірів купівлі продажу часток об`єкта незавершеного будівництва недійсним. ОСОБА_5 та ОСОБА_6 вимог щодо визнання недійсним договорів купівлі-продажу часток об`єкту незавершеного будівництва недійсним не заявляли.

Вважають помилковим висновок суду, про те, що наявність договору про оплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі, довідки про повну оплату пайових внесків не є достатніми доказами про набуття права майнових прав на квартиру. Відповідачем ОК «Заміський клуб» не були виконані взяті на себе зобов`язання та не введено в експлуатацію багатоквартирний будинок.

В судовому засіданні відповідач апеляційну скаргу підтримав, просив її задовольнити.

В судовому засіданні представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів апеляційних скарг, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, апеляційні скарги ОСОБА_5 , ОСОБА_6 підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що копії договорів про сплату пайових внесків в обслуговуючому кооперативі, а також довідки про повну сплату пайових внесків, не є достатніми доказами, які б свідчили про набуття ОСОБА_1 , ОСОБА_5 та ОСОБА_6 права власності на спірні об`єкти нерухомого майна. Оскільки останні не є власниками спірних квартир в будинку АДРЕСА_6 , відтак не вправі вимагати визнання недійсними спірних договорів купівлі - продажу часток незавершеного будівництва.

Колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Судом встановлено, що 08 червня 2015 року ОСОБА_1 та ОК «Заміський клуб» уклали договір №08-1/06/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якого, ОСОБА_1 зобов`язався сплатити пайовий внесок у розмірі 468600 гривень, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 01 жовтня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_1 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_1 всі документи, необідні для державної реєстрації права власності на квартиру № 4 в цьому житловому будинку (т.1 а.с.7-10).

ОСОБА_1 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 468600 гривень, що підтверджується копією довідки про повну оплату пайових внесків № 01-3/09-5 від 05 вересня 2015 року (т.1 а.с.13).

Згідно акту приймання-передачі приміщення від 02 вересня 2019 року (т.1 а.с.14) ОК «Заміський клуб» передав ОСОБА_1 квартиру №4 в будинку №35а , який розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером 5:06:007:0093 для проведення ремонтно-будівельних робіт.

Судом, також, встановлено, що 11 вересня 2015 року ОСОБА_5 та ОК «Заміський клуб» уклали договір №11/09/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якого, ОСОБА_5 зобов`язався сплатити пайовий внесок у розмірі 358710 гривень, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 31 листопада 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_1 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_5 всі документи, необідні для державної реєстрації права власності на квартиру №1 в цьому житловому будинку (т. 1 а.с. 81-88).

ОСОБА_5 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 358710 гривень, що підтверджується копією довідки про повну оплату пайових внесків №01-1/09-11 від 11 вересня 2015 року (т.1 а.с.90).

02 березня 2017 року між ОСОБА_5 та ОК «Заміський клуб» була укладена додаткова угода №1 до договору №11/09/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якої сторони дійшли згоди внести зміни до договору, а саме: відомості про квартиру АДРЕСА_9 . ОК «Заміський клуб» зобов`язався забезпечити прийняття будинку до експлуатації у строк - ІІ квартал 2017 року (т.1 а.с.91).

Згідно акту приймання-передачі приміщення від 26 березня 2018 року (т.1 а.с.93-94) ОК «Заміський клуб» передав ОСОБА_5 квартиру №1 в будинку №35а , який розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером 5:06:007:0093 для проведення ремонтно-будівельних робіт.

Встановлено, що 19 травня 2015 року ОСОБА_6 та ОК «Заміський клуб» уклали договір №19/05/2015 про сплату пайових внесків у обслуговуючому кооперативі. За умовами якого, ОСОБА_6 зобов`язався сплатити пайовий внесок у розмірі 497700 гривень, а ОК «Заміський клуб» зобов`язався до 10 вересня 2015 року побудувати житловий будинок АДРЕСА_1 , здати його в експлуатацію та передати ОСОБА_6 всі документи, необідні для державної реєстрації права власності на квартиру №3 в цьому житловому будинку (т.1 а.с.153-159).

ОСОБА_6 сплатив на користь ОК «Заміський клуб» грошові кошти у розмірі 497700 гривень, що підтверджується копією довідки про повну оплату пайових внесків №002/15 від 09 червня 2015 року (т.1 а.с.161).

22 грудня 2016 року ОК «Заміський клуб» уклав з ТОВ «КБ Зелена Планета» договір №3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва (т.1 а.с.25-32), за яким ОК «Заміський клуб» передав ТОВ «КБ Зелена Планета» об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , для проведення будівництва, проектування, реконструкції та введення в експлуатацію, реєстраційних дій, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно акту прийому-передачі до договору № 3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва ТОВ «КБ Зелена Планета» прийняв об`єкт незавершеного будівництва, багатоквартирний житловий будинок, об`єкт житлової нерухомості площею 260,0 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , розташований на земельній ділянці з кадастровим номером :06:007:0093 (т.1 а.с.33).

З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14 вересня 2020 року (т.1 а.с.17-19) вбачається, що на підставі договору №3-1 про спільну діяльність та передачу прав (функцій) замовника, розпорядника будівництва від 22 грудня 2016 року право власності на незавершений будівництвом житловий будинок, який розташовується в АДРЕСА_1 , на земельній ділянці з кадастровим номером :06:007:0093, було зареєстровано за ТОВ «КБ Зелена Планета».

04 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу (т.2 а.с.18-19), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужив у власність ОСОБА_2 156/1000 частини незавершеного будівництва, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 156/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №437.

12 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_4 уклали договір купівлі-продажу (т.2 а.с.21-22), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужив у власність ОСОБА_4 157/1000 частини незавершеного будівництва, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 157/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №603.

23 березня 2021 року ТОВ «КБ Зелена Планета» та ОСОБА_10 ще один договір купівлі-продажу (т. 2 а.с. 24-25), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужив у власність ОСОБА_4 344/1000 частини незавершеного будівництва, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 344/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №602.

В той самий день ТОВ «КБ Зелена Планета» також уклало з ОСОБА_3 договір купівлі-продажу (т.2 а.с.24-28), за яким ТОВ «КБ Зелена Планета» відчужив у власність ОСОБА_3 343/1000 частини незавершеного будівництва, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується копією договору купівлі-продажу 343/1000 незавершеного будівництва, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Сальваровською Н.І., зареєстрованого в реєстрі за №601.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Договір є обовязковим для виконання сторонами. (ч. 1 ст. 626, ст. 629 ЦПК України).

При вирішенні спору, суд першої інстанції залишив поза увагою те, що відповідач ОК «Заміський клуб» не виконав взяті на себе зобовязання щодо введення будинку в експлутацію, передбачені договорами, укладеними між ним та ОСОБА_5 №11/09/2015 від 11.09.2015 року, між ним та ОСОБА_1 № 08-1/06/2015 від 08 червня 2015 року, між ним та ОСОБА_6 № 19/05/2015 з урахуванням повної сплати пайових внесків позивачів.

Судом, також, не враховано ту обставину, що під час розгляду справи відповідач ТОВ «КБ Зелена планета» відчужив багатоквартирний будинок відповідачам ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 у відповідних частках.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин апеляційний суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч. 4 ст. 263 ЦПК України)

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що 13.05.2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20.03.2019 року у справі № 761/20612/15-ц та від 27.02.2019 року, у справі № 761/32696/13-ц, яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.09.2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено, що саме інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, повязаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (ст. 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (ст. 228 ЦК У країни) (пункт 149 постанови).

Таким чином, виконавши умови договорів про оплату пайових внесків ОК «Заміський клуб» ОСОБА_1 ОСОБА_6 , ОСОБА_5 , як інвестори, набули майнових права на заявлені квартири.

Будинок №35А є об`єктом незавершеного будівництва, який не введено в експлуатацію тому позови про визнання майнових прав на квартири є обгрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів дійшла висновку про те, що позовні вимоги позивача ОСОБА_1 про визнання недійсними нікчемних договорів які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 є неефективним способом захисту, тому у задоволенні позову в цій частині слід відмовити.

Вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння заявлено не було.

Згідно ст. 376 ЦПК підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; недоведеність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст. 141, 367, 374, 375, 376, 381, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційні скарги ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_1 задовольнити частково.

Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 24 серпня 2022 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_5 , ОСОБА_6 та ОСОБА_1 про визнання майнових прав на квартири, в частині відмови в задоволення позовних вимог ОСОБА_6 та ОСОБА_5 про визнання недійсними договорів купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва скасувати, в цій частині постановити нове рішення.

Визнати за ОСОБА_1 майнові права на квартиру АДРЕСА_3 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

Визнати за ОСОБА_5 майнові права на квартиру АДРЕСА_4 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

Визнати за ОСОБА_6 майнові права на квартиру АДРЕСА_5 , яка розташовується на земельній ділянці площею 0,0585 га з кадастровим номером :06:007:0093.

В іншій частині рішення суду залишити без змін.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 11 710 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» на користь ОСОБА_5 судовий збір у розмірі 8967,50 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КБ Зелена Планета» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 12442,5 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту прийняття та може бути оскаржена до верховного Суду протягом тридцяти днів.

Суддя-доповідач

Судді