П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 грудня 2023 року м. Київ

Справа № 755/4711/22

Провадження: № 22-ц/824/14440/2023

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого (судді-доповідача) Невідомої Т. О.,

суддів Нежури В. А., Верланова С. М.,

секретар Сакалош Б. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну адвоката Шайка Сергія Валерійовича в інтересах ОСОБА_1 ,

на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 24 липня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Коваленко І. В.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Еверест-Буд-Інжиніринг» про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Київська міська рада, про визнання майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва,

у с т а н о в и в:

У червні 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду із вказаним позовом, мотивуючи свої вимоги тим, що 13 червня 2016 року між нею, як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір купівлі-продажу майнових прав №1225/5/ЕМ.

Відповідно до змісту вказаного договору продавець продає, а покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Об`єкт нерухомості, майнові права на який передаються, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (рекомендована адреса: АДРЕСА_1 ) з наступними характеристиками: квартира будівельний номер 817, секція №5, поверх - 10 , кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 17,6 кв.м. Визначений плановий термін закінчення будівництва - 4 квартал 2017 року, а плановий термін прийняття в експлуатацію - 1 квартал 2018 року.

Вартість майнових прав 1 кв.м. об`єкту нерухомості складає - 12 000 грн, в тому числі ПДВ 20% - 2 000 грн. Орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає - 211 200 грн, в тому числі ПДВ 20% - 35 200 грн.Розрахунки за договором здійснюються покупцем у такому порядку:

До «13» червня 2016 року, покупець зобов`язаний перерахувати на поточний рахунок продавця грошові кошти в розмірі 211 200 грн, в тому числі ПДВ 20% - 35 200 грн.

На виконання умов договору позивач перерахувала на рахунок відповідача 211 200 грн. Довідка №442 від 13.06.2016 року підтверджує, що ОСОБА_1 сплатила 100% майнових прав на об`єкт нерухомості згідно цього договору №1225/5/ЕМ.

В свою чергу, відповідачем не виконано умови договору та в строки не здано в експлуатацію житловий будинок з вбудованими та прибудованими приміщеннями. Будівництво житлового будинку не завершено, при цьому, відповідач не дотримується взятих на себе зобов`язань щодо строків будівництва.

Відмічала, що вимоги про визнання права власності є необхідною умовою для досягнення позивачем й іншої мети позову, а саме - отримання правовстановлюючих документів на майно. І визнання цього права за особою судом є підставою (передумовою) для зобов`язання органів державної реєстрації прав на таке майно видати відповідні документи.

За викладених обставин, просила визнати за нею майнові права на квартиру № 817, розташовану в секції №5 на 10 поверсі, кількість кімнат 1, загальною проектною площею 17,6 кв.м., за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (рекомендована адреса: АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0025, що придбана згідно договору №1225/5/ЕМ купівлі-продажу майнових прав від 13 червня 2016 року.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 24 липня 2023 року в задоволенні позову відмовлено.

Не погодившись із таким судовим рішенням, адвокат Шайко С.В. в інтересах ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове про задоволення позову.

На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив, що позивачка виконала умови укладеного із відповідачем договору та сплатила суму коштів в повному обсязі у встановлений строк. В той же час, відповідач не дотримався взятих на себе зобов`язань, а тому права позивачки підлягають захисту.

Право на спорудження будинку у ТОВ «Еверест-Буд-Інжиніринг» виникло на підставі договору про часткову участь у будівництві від 17 березня 2014 року та рішення КМР Х сесії 4 скликання від 14 липня 2005 року та дозволу на виконання будівельних робіт від 13 грудня 2007 року.

Вважає, що обраний спосіб захисту є ефективним та таким, що спрямований на захист порушеного права позивачки.

Ухвалами Київського апеляційного суду від 18 вересня та 10 листопада 2023 року відкрито апеляційне провадження у справі та призначено до розгляду у відкритому судовому засіданні.

Відзив на апеляційну скаргу у визначений судом строк не надходив.

В судовому засіданні адвокат Шайко С. В. в інтересах ОСОБА_1 підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи були повідомлені належним чином, а тому колегія суддів відповідно до вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України вважала за можливе слухати справу за їх відсутності.

Згідно з ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Вислухавши пояснення представника ОСОБА_1 , дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Як убачається із матеріалів справи та встановлено судом, 13 червня 2016 року між ОСОБА_1 , як покупцем, та ТОВ «Еверест-буд-інжиніринг», як продавцем, укладено договір № 1225/5/ЕМ купівлі-продажу майнових прав, предметом якого є майнові права на об`єкт нерухомості, розташований в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , (рекомендована адреса: АДРЕСА_1 за наступними характеристиками: об`єкт - квартира, будівельний №817, кількість кімнат: 1, загальна площа: 17,6 кв.м, поверх: 10, секція: 5, примітки: дана площа - проектна.

Згідно розділу 1 укладеного договору № 1225/5/ЕМ від 13.06.2016, під терміном «Об`єкт капітального будівництва» визначено - Житловий комплекс «Флагман», що розташований на земельній ділянці у місті Київ по вулиці Лохвицькій в Дніпровському районі міста Києва, кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0025, адреса об`єкту капітального будівництва визначена за запитом у Дніпровську районну в місті Києві Державну адміністрацію вих. 18.05.2012 №2-11/26-2899/4, та визначається за адресою: АДРЕСА_1, право на спорудження якого виникло на підставі договору про часткову участь у будівництві №17/03/2014 від 17 березня 2014, та рішення КМР Х сесії IV скликання за № 729/3304 від 14.07.2005 року, а також дозволу на виконання будівельних робіт № 2871 - Дн/С від 13.12.2007 року.

Під терміном «об`єкт нерухомості» у договорі розуміється - складова та невід`ємна частина об`єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює продавець.

Під терміном «Майнові права» у договорі розуміється - це всі права на Об`єкт нерухомості, які належать Товариству з обмеженою відповідальністю «ЕВЕРЕСТ-БУД-ІНЖИНІРИНГ» (). Майнові права відчужуються покупцю, який у зв`язку з цим набуває у майбутньому право власності на Об`єкт нерухомості.

У розділі 4 договору № 1225/5/ЕМ від 13.06.2016 сторони погодили ціну та порядок розрахунків. Так, згідно п.4.2 орієнтовна загальна вартість майнових прав на об`єкт нерухомості в день укладення цього договору складає - 211 200 грн, в тому числі з ПДВ 20% 35 200 грн.

Пунктом 3.1 договору сторони погодили, що майнові права на об`єкт нерухомості за цим договором закріплюються за покупцем у момент видачі довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується продавцем не пізніше 5-ти робочих днів з дати здійснення покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у пункті 4.2 договору.

Згідно довідки про 100% фінансування згідно договору № 1225/5/ЕМ купівлі-продажу майнових прав від 13.06.2016, складеної 13.06.2016 року за вих.№442 директором ТОВ «Еверест-Буд-Інжиніринг» Якименко М.О., та виданій ОСОБА_1 про те, що вона відповідно до умов договору сплатила продавцю грошові кошти у розмірі 211 200 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ (20%) - 35 200 грн. 00 коп., що складає 100 (сто) відстотків вартсоті майнових прав на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , проектна адреса: АДРЕСА_1 , а продавець прийняв їх та після завершення будівництва гарантує передачу: секція - 5, поверх - 10, номер квартири - 817, кількість кімнат - 1, загальна площа - 17,6 кв.м, примітки - дана площа проектна. (а.с.14)

Пунктом 3.2 договору № 1225/5/ЕМ купівлі-продажу майнових прав від 13.06.2016, сторони погодили, що після отримання продавцем на об`єкт капітального будівництва сертифікату, що засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, продавець надсилає покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли покупець повинен з`явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом об`єкт нерухомості, підписавши акт прийому-передачі об`єкта нерухомості та договір на утримання та обслуговування об`єкта нерухомості.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів набуття Товариством з обмеженою відповідальністю «Еверест-буд-інжиніринг» права на спорудження об`єкту капітального будівництва - житлового будинку з нежитловим приміщеннями за адресою: АДРЕСА_1 , що унеможливлює визнання за позивачем майнового права та, в подальшому, права власності на об`єкт нерухомості, зазначений у договорі. Окрім того, суд відмітив, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає змісту порушеного права та не забезпечує реальне поновлення прав.

Перевіряючи такі висновки суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів ураховує наступне.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Згідно положення частини 1, 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 ЦК України.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 ЦК України).

Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За положеннями пункту 2 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року, прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до І-ІІІ категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією України та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Згідно статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» майновими права визнаються будь-які права пов`язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (право на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо).

Майнове право можна визначити як «право очікування», воно є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому (позиція Верховного Суду України у справі №6-265цс16 від 30.03.2016).

Верховний Суд у постанові від 21.12.2022 року (права №569/5399/20) зазначив, що у теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Виходячи з наведеного слідує, що майнове право на об`єкт незавершеного будівництва - це складова частина майна, як об`єкта цивільних прав, це - обумовлене в силу договору право набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні і достатні для набуття речового права. Тобто, моментом виникнення майнових прав у їх носія вважається загально прийнятий момент набуття права власності, визначений ст. 328 ЦК України на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів.

Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт.

З матеріалів справи убачається, що ОСОБА_1 виконала умови укладеного між сторонами договору, сплативши визначену договором грошову суму у розмірі 211 200 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ (20%) - 35 200 грн. 00 коп., на рахунок відповідача, однак зі своєї сторони ТОВ «Еверест - Буд - Інжиніринг» не виконано умови договору.

Згідно умов договору № 1225/5/ЕМ від 13.06.2016 року плановий термін прийняття в експлуатацію будинку - 1 квартал 2018 року.

В той же час, об`єкт капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться в Дніпровському районі міста Києва до цього часу не введений в експлуатацію, що порушує права позивача на об`єкт будівництва, як сторони договору.

З огляду на те, що будівництво житлового будинку не завершено, при цьому, відповідач не дотримується взятих на себе зобов`язань щодо строків будівництва, порушив умови договору, права позивачки підлягають захисту, шляхом визнання за нею майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва.

Щодо посилань на те, що земельна ділянка, на якій побудовано об`єкт незавершеного будівництва, належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, апеляційний суд відмічає наступне.

Рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 року №729/3304 внесено зміни до генерального плану міста Києва - територію в районі вулиці Лохвицької у Дніпровському районі міста Києва віднесено до території житлової та громадської забудови та передано товариству з обмеженою відповідальністю «Еверест плюс» в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 5,52 га для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано - прибудинковими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_1 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 року №729/3304 між Київською міською радою та ТОВ «Еверест плюс» було укладено договір оренди земельної ділянки від 11.04.2006 року за №66-6-00341. Термін дії вищезазначеного договору закінчився 11.04.2011 року.

Згідно відомостей наданих Київською міською радою предметом договору оренди є земельна ділянка з кадастровим номером - :66:248:0025.

За поданням Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Київська міська рада не приймала рішень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2006 року №66-6-00341, термін дії якого закінчився 11 квітня 2011 року. Згідно з інформацією, зазначеною в листі Департаменту земельних ресурсів від 06.12.2022 року №0570202/3-14602, шляхом поділу вищевказаної земельної ділянки (кадастровий номер :66:248:0025) сформовано чотири земельні ділянки (кадастрові номери :66:248:0026; :66:248:0027; :66:248:0028; :66:248:0029), інформація про які відповідно до ЗУ «Про державний земельний кадастр» внесена до Державного земельного кадастру.

На сформовані земельні ділянки :66:248:0026; :66:248:0027; :66:248:0028; :66:248:0029 зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Київською міською радою прийнято рішення від 04.03.2021 року №387/428 щодо надання ОСББ «Стародарницький» земельної ділянки площею 0,9018 га (кадастровий номер :66:248:0027) у постійне користування для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків з вбудовано - прибудинковими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_1 , право постійного користування земельною ділянкою зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.04.2021 року, номер запису про інше речове право: 41523995.

Натомість щодо земельних ділянок із кадастровими номерами: :66:248:0026; :66:248:0028; :66:248:0029 Київська міська рада не приймала відповідних рішень про їх передачу у власність чи користування (оренду).

Житловий будинок за адресою АДРЕСА_1, ЖК «Флагман» , в якому ОСОБА_1 придбала майнові права на квартиру, відноситься до переліку проблемних об`єктів житлового будівництва.

Будь - які рішення щодо знесення самочинного будівництва, Київською міською радою не приймались, в той же час, визнання майнових прав в об`єкті незавершеного будівництва, внаслідок невиконання своїх зобов`язань зі сторони продавця, забезпечить захист порушених прав та інтересів інвестора, порушення яких можуть виникнути в майбутньому.

Суд першої інстанції при вирішенні даної справи не належно дослідив наявні в матеріалах справи докази, та не звернув уваги на те, що надані позивачкою докази підтверджують наявність у неї майнових прав на квартиру за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (рекомендована адреса: АДРЕСА_1 ) з наступними характеристиками: квартира будівельний номер 817, секція №5, поверх - 10 , кількість кімнат - 1, загальна проектна площа - 17,6 кв.м.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За наведених підстав, рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 24 липня 2023 року підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову, а відтак апеляційна скарга адвоката Шайка С.В. в інтересах ОСОБА_1 підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу адвоката Шайка Сергія Валерійовича в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 24 липня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Визнати за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_6 ) майнові права на квартиру № 817, розташовану в секції №5 на 10 поверсі, кількість кімнат 1, загальною проектною площею 17,6 кв.м., за будівельною адресою: АДРЕСА_1 (рекомендована адреса: АДРЕСА_1 ), кадастровий номер земельної ділянки :66:248:0025, що придбана згідно договору №1225/5/ЕМ купівлі-продажу майнових прав від 13 червня 2016 року.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції з підстав, визначених ч. 2 ст. 389 ЦПК України.

Повне судове рішення складено 11 січня 2024 року.

Головуючий Т. О. Невідома

Судді В. А. Нежура

С. М. Верланов