Пр. №2/756/111/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 жовтня 2023 року Оболонський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді - Шевчука А.В.,

при секретарях: Міщенко О.В.., Демченко І.В., Марценюк А.І.

за участі: представника позивача - Костіна К.М. ,

представника АТ «Сенс Банк» - Півторака Т.О.,

представника ОСОБА_2 та ОСОБА_3 - ОСОБА_4

представника ОСОБА_5 - ОСОБА_6

розглянувши в залі суду в м. Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_7 до акціонерного товариства «Сенс Банк», ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієв Гусейн Азіз Огли, державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюба Алла Євгеніївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко Віталій Володимирович про визнання протиправними та скасування рішень, витребування майна з чужого незаконного володіння, припинення права власності, визнання права власності,

в с т а н о в и в:

У листопаді 2019 року ОСОБА_7 звернулася до суду з позовною заявою до АТ «Укрсоцбанк», ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієв Гусейн Азіз Огли, державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюба А.Є., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко В.В. про визнання протиправними та скасування рішень, витребування майна з чужого незаконного володіння, припинення права власності, визнання права власності.

У зв`язку з реорганізацією АТ «Укрсоцбанк» шляхом приєднання до АТ «Альфа-Банк», а згодом зміни найменування останнього, змінено найменування відповідача на АТ «Сенс Банк».

В процесі розгляду позивачем подано заяву зі зміненими вимогами в остаточній редакції якої від 09.11.2020 року (а.с. 12, Т. 2) ОСОБА_7 просила:

- визнати протиправним та скасувати рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейн Азіз Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: №46679453 від 26.04.2019 14:37:49 щодо державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки: квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та запис про право власності: №31375799, здійсненого Державним реєстратором Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейн Азіз Огли на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: №46679453 від 26.04.2019 14:37:49 щодо державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки: квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;

- витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 на користь ОСОБА_7 квартири, загальною площею 172,2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , розділену на три окремі квартири: загальною площею (кв.м): 54.4, житловою площею (кв.м): 27.2, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 ; загальною площею (кв.м): 32.5, житловою площею (кв.м): 17.5, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 ; загальною площею (кв.м): 85.3, житловою площею (кв.м): 30.8, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 ;

- припинити право власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру: загальною площею (кв.м): 54.4, житловою площею (кв.м): 27.2, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , запис про право власності №32940589 зареєстрованого згідно з рішенням Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюби А.Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48371478 від 23.08.2019 11:34:02, здійснений на підставі висновку, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА»; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник:ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА» шляхом скасування запису про право власності № 32940589;

- припинити право власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру: загальною площею (кв.м): 32.5, житловою площею (кв.м): 17.5, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 , запис про право власності №32939948 згідно з рішенням Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюби А.Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48370458 від 23.08.2019 11:10:21, здійснений на підставі висновку, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА»; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА» шляхом скасування запису про право власності № 32939948;

- припинити право власності АТ «Укрсоцбанк» на квартиру: загальною площею (кв.м): 85.3, житловою площею (кв.м): 30.8, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 , запис про право власності № 32938980; зареєстрованого згідно з рішенням Державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюби А.Є. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 48369364 від 23.08.2019 10:52:18, здійснений на підставі на підставі висновку, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА»; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ «УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА» шляхом скасування запису про право власності № 32938980;

- припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру: загальною площею (кв.м): 85.3, житловою площею (кв.м): 30.8, розташовану за адресою: АДРЕСА_4 , запис про право власності № 33007096, зареєстрованого згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Романченка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48443186 від 29.08.2019 18:23:36, здійснений на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 231, виданий 29.08.2019, видавник: Романченко В.В., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу, шляхом скасування запису про право власності № 33007096;

- припинити право власності ОСОБА_5 на квартиру: загальною площею (кв.м): 32.5, житловою площею (кв.м): 17.5, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , запис про право власності № 33020920, зареєстрованого згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Романченка В.В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень: індексний номер: 48458550 від 30.08.2019 15:04:04, здійснений на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 233, виданий 30.08.2019, видавник: ОСОБА_8 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу шляхом скасування запису про право власності № 33020920;

- припинити право власності ОСОБА_3 на квартиру: загальною площею (кв.м): 54.4, житловою площею (кв.м): 27.2, розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , запис про право власності № 33431697, зареєстрованого згідно з рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Романченка В.В. про державну реєстрацію прав та іх обтяжень, індексний номер: 48906265 від 27.09.2019 15:46:05, здійснений на підставі договору купівлі-продажу квартири, серія та номер: 264, виданий 27.09.2019, видавник: ОСОБА_8 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу шляхом скасування запису про право власності № 33431697;

- визнати право власності ОСОБА_9 на квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

В обґрунтування позову вказувала, що 21.06.2006 року ОСОБА_10 та АКБ «Укрсоцбанк» укладено договір кредиту №10-29/2149, відповідно до якого банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 191 200 доларів США з кінцевим терміном повернення кредиту до 20.06.2021 року.

Цього ж дня, з метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між АТ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_11 (після одруження прізвище змінено на « ОСОБА_12 ») укладено іпотечний договір №02-10/1717 відповідно до умов якого Іпотекодавець передала в іпотеку іпотекодержателю АКБ «Уксоцбанк» квартиру загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

АТ «Укрсоцбанк» пред`явив вимоги щодо існуючої заборгованості за договором кредиту і його дострокового повернення, а згодом звернув стягнення на предмет іпотеки.

Таким чином, право власності на вказану вище квартиру було зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором КП «Світоч» Алієвим Гусейном Азізом Огли 26.04.2019 року на підставі Договору іпотеки.

Позивач вважає, що реєстрація та перехід права власності до АТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки відбулись незаконно, оскільки між АТ «Укрсоцбанк» та іпотекодавцем не укладався окремий договір про задоволення вимог банку. Крім того, в матеріалах реєстраційної справи відсутня оцінка на предмет іпотеки суб`єкта оціночної діяльності, яка б відповідала дійсній вартості квартири, що суперечить ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку». Також, позивачем, як іпотекодавцем, не було отримано письмову вимогу про усунення порушень, що суперечить ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку», а також п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. №1127, які для звернення вимагають дотримання спливу тридцятиденного строку з моменту направлення письмової вимоги іпотекодавцем про усунення порушень. Позивач звертає увагу суду, що на момент реєстрації права власності за АТ «Укрсоцбанк» предмету іпотеки сума заборгованості не була безспірною, іпотекодавець не визнав і не визнає її.

Згодом, 23.08.2019 року Державний реєстратор Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" м. Києва Коцюба А.Є. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: :34:02 на підставі висновку, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ "УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА"; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 19.08.2019, видавник: ТОВ "УКРАЇНСЬКЕ БЮРО ТЕХНІЧНОЇ ІНВЕНТАРИЗАЦІЇ ТА ОЦІНКИ МАЙНА", яким здійснила державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на три квартири:

- загальною площею (кв.м): 54.4, житловою площею (кв.м): 27.2, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 ;

- загальною площею (кв.м): 32.5, лситловою площею (кв.м): 17.5, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 ;

- загальною площею (кв.м): 85.3, житловою площею (кв.м): 30.8, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 .

За твердженням позивача старий об`єкт, а саме: квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., було реконструйовано та розподілено на три нові об`єкти.

Відповідно до інформаційної довідки об`єкт з реєстраційним номером нерухомого майна №000, який відповідав квартирі, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та з 26.04.2019 належав на праві власності ПАТ "Укрсоцбанк") закрито.

При цьому, 29.08.2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко В.В. прийняв Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48443186 від 29.08.2019 18:23:36, на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 231, виданий 29.08.2019, здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру: загальною площею (кв.м): 85.3, житловою площею (кв.м): 30.8, розташованої за адресою: АДРЕСА_4 .

30.08.2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко В.В. прийняв Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48458550 від 15:04:04 на підставі договору купівлі-продажу, квартири, серія та номер: 233, виданий 30.08.2019, видавник: ОСОБА_8 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_5 на квартиру: загальною площею (кв.м): 32.5, житловою площею (кв.м): 17.5, розташованої за адресою: АДРЕСА_3 .

27.09.2019 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко В.В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 48906265 від 15:46:05, яким здійснив державну реєстрацію права власності ОСОБА_3 на квартиру: загальною площею (кв.м): 54.4, житловою площею (кв.м): 27.2, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .

На думку позивача вказані порушення вимог чинного законодавства підтверджують наявність підстав для витребування майна з чужого незаконного володіння, так як дії іпотекодержателя щодо звернення до державного реєстратора та рішення державного реєстратора про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки на користь іпотекодержателя суперечить вимогам закону.

У судовому засіданні представник позивача підтримав позов з врахуванням обґрунтувань зазначених у заяві зі зміненими позовними вимогами.

Представник відповідача АТ «Сенс Банк» у судовому засіданні заперечив проти позову, вказуючи, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між сторонам укладено у формі іпотечного застереження, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання надсилались іпотекодавцю завчасно належним чином за адресою місця проживання останнього, що вказана у іпотечному договорі. За таких обставин, зі сторони іпотекодержателя не порушено жодної вимоги законодавства, а процедура стягнення на предмет іпотеки дотримана повністю.

Представники ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 у судовому засіданні заперечили проти позовних вимог вказуючи про дотримання процедури стягнення на предмет іпотеки. Більше того, звертали увагу, що на час розгляду справи предмета іпотеки із попередніми характеристиками не існує.

Представники третіх осіб у судове засідання не з`явилися, про час та місце розгляду повідомлялися належним чином.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали та надані докази, судом встановлено наступне.

21.06.2006 року між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_10 укладено договір кредиту №10-29/2149 за яким банк надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти в сумі 191 200 доларів США з кінцевим терміном повернення кредиту до 20.06.2021 року.

З матеріалів справи вбачається, що цього ж дня, із метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором, між АКБ «Укрсоцбанк» та ОСОБА_11 (прізвище змінено на « ОСОБА_12 ») укладено іпотечний договір №02-10/1717, відповідно до умов якого Іпотекодавець ОСОБА_11 передала в іпотеку іпотекодержателю АКБ «Уксоцбанк» квартиру загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . (Т.1 а.с. 31-33).

У відповідності до пункту 4.1. іпотечного договору іпотекодержатель має право у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підпунктом 4.5.3. пункту 4.5. іпотечного договору визначено, що іпотекодавець за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, серед інших способів - шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Згідно Опису вкладення та штампів поштового відділення (Т.2, а.с. 81, 82) 29.03.2019 року на адресу позичальника, яка зазначена у кредитному договорі, та адресу іпотекодавця, вказану у іпотечному договорі, АКБ «Укрсоцбанк» направив повідомлення про усунення порушень вимог основного зобов`язання у якому визначив суму заборгованості за договором кредиту, вимагав у тридцятиденний строк сплатити заборгованість та попереджав, що у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

При цьому, 26.04.2019 року за зверненням іпотекодержателя державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієв Гусейн Азіз Огли в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку» здійснив перереєстрацію права власності на іпотечне майно (квартира загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ) і зареєстрував право власності на це майно за банком.

Частина перша статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, далі - Закон № 898-ІV) передбачала право сторін іпотечного договору на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, що містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, або окремого договору про задоволення його вимог.

Статтею 37 зазначеного Закону (у цій же редакції) визначено, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, (до якого згідно з частиною другою статті 36 прирівнюється відповідне застереження в договорі іпотеки), є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

З аналізу змісту наведених норм у їх поєднанні вбачається, що за Законом застереження в іпотечному договорі прирівнюється за своїми правовими наслідками до договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який є правовстановлюючим документом.

Відповідно до частини 3 статті 36 Закону України «Про іпотеку» в редакції Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» №800-VІ (далі -Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмети іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону №800-VІ, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.

Аналіз наведених норм, як і Закон №800-VІ в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям названого закону обмежив коло іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.

Отже, законодавцем визначено, як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону, на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.

Таким чином, позивач помилково виходить з того, що станом на дату укладання сторонами договору іпотеки редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» не містила та не передбачала можливості застосування такої інституції, як іпотечне застереження, а відтак, не можна стверджувати, що між позивачем та АТ «Укрсоцбанк» не була узгоджена умова про можливість звернення стягнення на спірне іпотечне майно у спосіб реалізації іпотечного застереження без укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

З урахуванням умов укладеного між сторонами іпотечного договору, зокрема підпунктом 4.5.3. пункту 4.5., яким передбачено можливість задоволення вимог іпотекодержателя шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, передбаченому статтею 37 Законом України «Про іпотеку».

З огляду на зазначене, АТ «Укрсоцбанк» мало право у досудовому порядку задовольнити свої вимоги шляхом реєстрації свого права власності на предмет іпотеки на підставі вказаного застереження, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У відповідності з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №184667541, сформованої 15.10.2019 о 09:20:14 Департаментом (центром) надання адміністративних послуг виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), яка міститься у матеріалах судової справи (Т.1 а.с. 34-45), рішення Державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейн Азіз Огли про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: №46679453 від 26.04.2019 14:37:49 щодо державної реєстрації права власності Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки: квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено на підставі наступних документів:

- вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер: б/н, видавник АТ «Укрсоцбанк»;

- докази направлення вимоги, серія та номер: б/н, видавник АТ «Укрсоцбанк»;

- Кредитний договір, серія та номер: 10-29/2149, 01.06.2006, видавник АКБ СР «Укрсоцбанк»;

- Іпотечний договір, серія та номер: 02-10/1717, виданий 21.06.2006, видавник АКБ СР «Укрсоцбанк».

При цьому, запис про право власності №31375799, здійснений Державним реєстратором Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієвим Гусейн Азіз Огли на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: №46679453 від 26.04.2019 14:37:49 щодо державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на предмет іпотеки: квартиру, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , здійснено на підставі наступних документів:

-Іпотечний договір, серія та номер: 02-10/1717, виданий 21.06.2006, видавник АКБ СР «Укрсоцбанк».

Таким чином, державна реєстрація права власності на користь ПАТ «Укрсоцбанк» проведено на підставі Іпотечного договору, який містить відповідне іпотечне застереження, а не виконавчого напису нотаріусу, про що хибно стверджує позивач.

За таких обставин, визнання виконавчого напису нотаріуса таким, що не підлягає виконанню не має абсолютно ніякого значення на підтвердження, або ж спростування правомірності реєстрації права власності на іпотечну квартиру за АТ «Укрсоцбанк».

Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що 29.03.2019 року на адресу ОСОБА_13 , зазначеної у кредитному договорі, та на адресу ОСОБА_11 , вказану у іпотечному договорі, банком направлено повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, за змістом якого, банк, визначивши суму боргу за договором кредиту, вимагав у тридцятиденний строк сплатити заборгованість. Вказане повідомлення містило застереження, що у разі невиконання цієї вимоги у тридцятиденний строк банк має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

Факт надіслання таких вимог підтверджується поштовими квитанціями та описами вкладення до цінних листів, копії яких долучено до матеріалів справи (Т. 2 а.с. 81, 82).

При укладанні іпотечного договору (пункт 6.2 Договору) сторони погодили, що всі повідомлення за цим договором будуть вважатися зроблені належним чином у випадку, якщо вони здійсненні у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними у договорі адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.

Таким чином, сторони дійшли згоди щодо порядку направлення усіх повідомлень, пов`язаних із виконанням умов договору іпотеки.

Положеннями статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментальних принципів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; розірванні договору в судовому порядку; відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Враховуючи наведе, якщо іпотекодавець узгодив з іпотекодержателем процедуру надсилання повідомлень, які необхідні будуть при виконанні умов договору іпотеки, він повинен діяти добросовісно, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій.

При цьому, будь-яких заяв ані позичальник, ані іпотекодавець про зміну місця реєстрації чи проживання до АТ «Укрсоцбанк» та до АТ «Альфа-Банк», як його правонаступника, не подавали.

Пунктом 6.1 іпотечного договору визначено, що всі додатки, зміни та доповнення до договору, у тому числі що зміни адреси сторони договору, мають бути вчиненні у письмовій формі та підписані належним чином уповноваженими на те представниками сторін.

Таким чином, посилання позивача на те, що представники АТ «Укрсоцбанк» начебто були обізнані про зміну місця проживання та реєстрації останньої, що на її думку, випливало із позовних заяв ОСОБА_7 у інших справах не є спроможними та не беруться судом до уваги.

На думку суду, якщо б представниками банку 29.03.2019 року повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки було б направлено на адресу відмінну від адреси іпотечного договору, без письмового узгодження сторонами зміни цієї адреси це б беззаперечно свідчило про порушення порядку направлення повідомлення, дії представників банку на основі припущень та порушення вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Верховним судом випрацьовується судова практика, відповідно до якої при вирішенні юридичних спорів суди повинні перевіряти, чи відбувається реальне порушення прав особи через недотримання формальної процедури.

Позивачеві було відомо після отримання повідомлення банку від 30.11.2012 року, направленого в порядку ст. 35 ЗУ «Про іпотеку», про необхідність повернення заборгованості по кредиту та процентів за користування кредитними коштами, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, але протягом 7 років, тобто до 26.04.2019, вказані зобов`язання виконанні не було, жодного наміру на їх виконання не проявлено.

З огляду на зазначене, недотримання Банком тридцятиденного строку на сплату заборгованості після направлення другої вимоги від 29.03.2019 року, оскільки відчуження відбулось 26.04.2019 року не обмежило позивача у праві та можливості сплатити заборгованість до моменту відчуження нерухомого майна, а отже, на думку суду, не відбулось реального порушення прав особи через недотримання формальної процедури.

Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 27.08.2015 року у справі №752/4838/15-ц задоволено позов ПАТ «Укрсоцбанк» та стягнуто з ОСОБА_10 , ОСОБА_14 , ОСОБА_7 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитним договором в сумі 299 993 долари США 24 центи, що за курсом НБУ станом на 04.02.2015 року становить 5 018 565 (п`ять мільйонів вісімнадцять тисяч п`ятсот шістдесят п ять) грн. 63 коп. та судовий збір в сумі 3654 (три тисячі шістсот п`ятдесят чотири) грн. солідарно.

Судом апеляційної інстанції рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 27.08.2015 року переглядалося лише в частині вимог до ОСОБА_7 , оскільки апеляційна скарга подана її представником, який не надав довіреності від ОСОБА_10 та ОСОБА_14 про надання повноважень на представлення їх інтересів.

Таким чином, вказане рішення набрало законної сили в частині солідарного стягнення з ОСОБА_10 та ОСОБА_14 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованості за кредитним договором в сумі 299 993 долари США 24 центи, що за курсом НБУ станом на 04.02.2015 року становить 5 018 565 грн.

При цьому, на час відчуження нерухомого майна 26.04.2019 року вказані судові рішення не були скасовані та були актуальні, а отже розмір заборгованості був встановлений та актуальний.

У відповідності з висновком про вартість майна, замовленого АТ «Укрсоцбанк» у ТОВ «Незалежна експертна компанія», ринкова вартість предмету іпотеки, а саме квартири, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 26.04.2019 року, тобто станом на дату відчуження майна, складала 6 150 498 грн. (шість мільйонів сто п`ятдесят тисяч чотириста дев`яносто вісім).

Частиною 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» врегульовано, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Таким чином, перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя не становить підставу недійсності (скасування) правочинів, так як законодавець встановив для цього спеціальний спосіб захисту, а саме звернення до іпотекодержателя з позовом про відшкодування збитків.

Отже, якщо навіть погодитись з позицією позивача та допустити, що вартість предмета іпотеки перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, вказане ніяким чином не обмежує право Іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Судом встановлено, що у матеріалах реєстраційної справи дійсно відсутня оцінка на предмет іпотеки суб`єкта оціночної діяльності, яка б відповідала дійсній вартості квартири при зверненні до державного реєстратора з проханням зареєструвати право власності на предмет іпотеки у свою користь.

Положеннями ст. 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, Порядком визначений вичерпний перелік документів, який заявник повинен подати до державного реєстратора для реєстрації права власності на предмет іпотеки, до якого не входить висновок про вартість майна, тобто такий висновок державному реєстратору не надається.

З матеріалів справи вбачається, що АТ «Укрсоцбанк» замовлено у ТОВ «Незалежна експертна компанія» (Т.2 а.с. 83) оцінку ринкової вартості предмету іпотеки та встановлено, що ринкова вартість квартири, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , станом на 26.04.2019 року, тобто станом на дату відчуження майна, складала 6 150 498 грн. (шість мільйонів сто п`ятдесят тисяч чотириста дев`яносто вісім).

Положеннями ст. 3 Закону України «Про оцінку, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що датою оцінки є дата, за станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна.

Вказані обставини кореспондуються з вимогами ст. 37 Закону України «Про іпотеку» в частині набуття іпотекодержателем предмету іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

При цьому, як і в питанні з перевищенням вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, відсутність у матеріалах реєстраційної справи оцінки на предмет іпотеки суб`єкта оціночної діяльності не становить підстав недійсності (скасування) правочинів, так як законодавець встановив для цього спеціальний спосіб захисту, а саме звернення до Іпотекодержателя з позовом про відшкодування збитків.

Аналогічна позиція була висловлена Великою Палатою Верховного Суду у справі № 757/13243/17, в якій Велика Палата відмовляючи у задоволенні касаційної скарги, у пункті 85 постанови зазначила: «Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності вказаних правочинів, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього».

Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі. При цьому, власник має право витребувати майно у добросовісного набувача лише у випадках, вичерпний перелік яких наведено в частині першій статті 388 ЦК України.

До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України) відносяться усі випадки, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).

Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження).

Судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності/недобросовісності набувача, що має важливе значення як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна, не можуть вважатися такими, що відповідають нормам справедливого судового розгляду згідно зі статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України.

Якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів ст. 388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень.

Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №922/3537/17 (провадження №12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі №610/1030/18 (провадження №14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (провадження №12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).

На час укладення договорів купівлі-продажу 29.08.2019 року ( ОСОБА_2 ) та 27.09.2019 року ( ОСОБА_15 ), 30.08.2019 року ( ОСОБА_5 ) діяв Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, відомості з якого презюмуються правильними, доки не доведено протилежне, тож добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на таю відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей.

Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає па добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар.

Саме такі висновки містяться у постанові Великої Палата Верховного Суду від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19.

За таких обставин, ОСОБА_2 , ОСОБА_15 , ОСОБА_5 є добросовісними набувачами квартир, і протилежного в судовому засіданні не доведено, а отже набуті ними у власність квартири не можуть бути у них витребувані.

Відмовляючи у задоволенні позову суд звертає увагу позивача, що предметом договору іпотеки була квартира загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 право власності на яку й було зареєстроване за ПАТ «Укрсоцбанк».

Відповідно до інформаційної довідки об`єкт з реєстраційним номером нерухомого майна №000, який відповідав квартирі, загальною площею 172.2 кв.м., житловою площею 62.4 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та з 26.04.2019 належав на праві власності ПАТ "Укрсоцбанк") закрито.

При цьому, ОСОБА_16 належить квартира АДРЕСА_5 , ОСОБА_5 належить квартира АДРЕСА_6 , ОСОБА_2 належить квартира АДРЕСА_7 .

Таким чином, навіть якщо взяти до уваги твердження позивача, про те що старий об`єкт було реконструйовано та розподілено на три нові об`єкти, квартири АДРЕСА_8 , як об`єкта нерухомого майна із попередніми характеристиками не існує у первісному вигляді на час розгляду справи.

Згідно з ст. 387 ЦК України власник вправі витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Віндикаційний позов - вимога не володіючого власника до незаконного володільця про витребування майна.

Об`єктом віндикаційного позову може бути індивідуально визначене майно, яке існує в натурі на момент подання позову. Питання про можливість повернення індивідуально-визначеної речі, яка зазнала змін, переробки, має вирішуватись залежно від характеру таких змін, їх істотності. Якщо майно змінило своє початкове господарське призначення, слід визнати, що підстав для задоволення віндикаційного позову немає, і настають наслідки, аналогічні загибелі майна, тобто власник має право лише на відшкодування збитків.

З огляду зазначене, позовні вимоги не підлягають до задоволення.

У відповідності до ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.

На підставі вищевикладеного та ст.ст. 629, 388, 387 ЦК України, ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст. 3 Закону України «Про оцінку, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», ст.ст. 35-38 Закону України «Про іпотеку», керуючись ст. 12, 13, 81, 89, 263 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_7 до акціонерного товариства «Сенс Банк», ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_3 , треті особи: державний реєстратор Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієв Гусейн Азіз Огли, державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Києва Коцюба Алла Євгеніївна, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Романченко Віталій Володимирович про визнання протиправними та скасування рішень, витребування майна з чужого незаконного володіння, припинення права власності, визнання права власності, - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду через Оболонський районний суд м. Києва протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлено 17.11.2023 року.

Суддя А.В. Шевчук