Справа № 646/2357/23
№ провадження 2/646/1304/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

15.11.23 м.Харків

Червонозаводський районний суд м. Харкова

у складі: головуючого - судді Барабанової В.В.,

за участю секретаря судового засідання Хілінського М.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Харківської міської ради (місцезнаходження за адресою: 61003, м. Харків, майдан Конституції, 7) до Приватного підприємства «РОД-НИК» (, 61030, м. Харків, вул. Біологічна, 6-й), ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , мешкає з адресою: АДРЕСА_1 ), третя особа: Державний реєстратор Харківської районної державної адміністрації Харківської області Гончаренко Олена Анатоліївна (61098,м. Харків, шосе Григорівське, 52) про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору та звільнення земельної ділянки, -

встановив:

Харківська міська рада звернулась до суду з позовною заявою до відповідачів Приватного підприємства «РОД-НИК», ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор Харківської районної державної адміністрації Харківської області Гончаренко Олена Анатоліївна, в якій просить скасувати державну реєстрацію права власності з відкриттям розділу на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 за ПП «РОД-НИК» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, індексний номер рішення 44298649); визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ПП «РОД-НИК» та ОСОБА_1 щодо продажу нежитлової будівлі виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 від 14.02.2019 № 142, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В.; скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, індексний номер рішення 47036915); зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ПП «РОД-НИК» ( ) звільнити зайняту земельну ділянку по АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Також представник позивача просив судові витрати стягнути з відповідача на користь позивача.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що ПП «РОД-НИК» всупереч чинному законодавству вчинило дії з метою реєстрації права власності на нежитлову будівлю - виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 без законних на те підстав, чим порушило вимоги ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції на час виникнення спірної реєстрації), а також п. 40, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127. В подальшому, ПП «РОД-НИК» продовжуючи свої протиправні дії та відчужуючи спірний об`єкт нерухомості, уклав договір купівлі-продажу № 142 від 14.02.2019 з метою уникнути цивільної відповідальності та застосування в майбутньому аргументів добросовісного набувача новим власником за оспорюваним цивільним договором.

Зазначена цивільна справа відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 30.05.2023, надійшла у провадження судді Барабанової В.В.

Ухвалою Червонозаводського районного суду м. Харкова від 01.06.2023 по справі №646/2357/23 прийнято до розгляду вищевказану позовну заяву та призначено до розгляду в загальному позовному порядку у підготовче судове засідання.

Позивач в судове засідання не з`явився, від представника позивача надійшла заява, в якій він просив розгляд справи проводити за відсутності позивача, позовні вимоги підтримав, просив задовольнити.

Відповідачі ПП «РОД-НИК» та ОСОБА_1 , будучи повідомленими про час та місце розгляду справи згідно зі ст. 128 ЦПК України, в судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, правом на подання відзиву на позов не скористалися. При одночасному існуванні умов, передбачених ч. 1 ст. 280 ЦПК України, суд ухвалює заочне рішення.

Третя особа - державний реєстратор Харківської районної державної адміністрації Харківської області Гончаренко Олена Анатоліївна в судове засідання не з`явилася, письмових пояснень щодо предмета спору або відзиву не подавала.

У відповідності до ч.1, 3, 4 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи, за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею. Якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи. У разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів.

З цього приводу Європейський суд з прав людини в рішенні від 7 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.

Враховуючи, що у справі маються достатні дані про права і взаємовідносини сторін, відповідачі та треті особи належним чином повідомлені про час і місце судового розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути справу за їх відсутності за наявними матеріалами справи.

Суд, дослідивши матеріали справи, встановивши факти та відповідні їм правовідносини, оцінивши кожний доказ окремо та у їх сукупності та взаємозв`язку, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац 12 частини другої статті 16 ЦК України).

Судом встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 29.04.2009 № 85/09 «Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для розміщення об`єктів містобудування» ПП «РОД-НИК» надано в оренду земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 для будівництва об`єкту під склад нафтопродуктів з заправкою автотранспорту.

На підставі вказаного рішення між Харківською міською радою та ПП «РОД-НИК» укладено договір оренди землі б/н від 17.03.2010.

Згідно п. 2 вказаного договору в оренду передано земельну ділянку № 1 загальною площею 0,5913 га.

Згідно п. 3 цього договору на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та інші об`єкти інфраструктури.

Згідно п. 17 цього договору на орендованій земельній ділянці заборонено здійснення самовільної забудови земельної ділянки.

Отже, Харківська міська рада станом на 2010 рік надала ПП «РОД-НИК» земельну ділянку за вказаною адресою вільну від забудови.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі Реєстр) за ПП «РОД-НИК» 22.11.2018 було зареєстроване право власності на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 .

Згідно відомостей з Реєстру ПП «РОД-НИК» є першим власником цієї нежитлової будівлі, оскільки право набуто не за договором щодо його відчуження.

Державна реєстрація прав проведена державним реєстратором Гончаренко О.А. 28.11.2018

Підставою для проведення державної реєстрації права власності державним реєстратором визначені:

- Технічний паспорт, серія та номер: н/з, виданий 05.11.2018 ФОП ОСОБА_2 ;

- Довідка № 085-18 від 05.112018 видана ФОП ОСОБА_2 .

Інших документів для проведення державної реєстрації прав ПП «РОД-НИК» державному реєстратору не надавалось.

Інших документів серед підстав для набуття речових прав державним реєстратором не визначено.

Таким чином, на підставі лише технічного паспорту та довідки, виготовлених ФОП ОСОБА_2 ПП «РОД-НИК» набув у власність нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м по АДРЕСА_2 .

Відповідно до відомостей технічного паспорту та довідки від 05.11.2018, поданих відповідачем для реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомості, нежитлова будівля загальною площею 24,9 кв.м 1991 року побудови, в той час як відповідно до вказаного договору оренди землі, станом на 2010 рік на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна були відсутні.

Тобто з документів ніби-то спірна нежитлова будівля вже існувала, а по факту ні, оскільки у договорі оренди землі зафіксовано, що орендована земельна ділянка вільна від забудови.

В реєстрі будівельної діяльності, розміщеному на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва («e-construction.gov.ua»), який містить інформацію про документи, що дають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття об`єктів до експлуатації, з травня 2011 року, інформація щодо вищевказаного об?єкту будівництва відсутня.

Будь-яка інформація щодо прийняття до експлуатації спірного об`єкту у міській раді відсутня.

Реєстрація речових прав на спірну нежитлову будівлю за вказаною адресою проведена державним реєстратором Гончаренко О.А. за відсутності документів, що посвідчують право власності на нерухоме майно та відомостей про присвоєння такому об`єкту адреси.

Таким чином, реєстрація речових прав на спірний об`єкт є незаконною та протиправною.

Державна реєстрація речових прав на зазначений об`єкт нерухомого майна порушує права міської ради як власника земельної ділянки, зачіпає її інтереси як органу, що присвоює адреси об`єктам нерухомого майна.

В подальшому, ПП «РОД-НИК» здійснило дії щодо відчуження спірного об?єкту нерухомого майна шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Наразі згідно відомостей з Реєстру право власності на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстроване за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу № 142 від 14.02.2019, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В.

Таким чином, ПП «РОД-НИК» всупереч чинному законодавству вчинило дії з метою реєстрації права власності на нежитлову будівлю - виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 без законних на те підстав, чим порушило вимоги ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції на час виникнення спірної реєстрації), а також п. 40, 41 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127.

Отже, ПП «РОД-НИК» продовжуючи свої протиправні дії та відчужуючи спірний об?єкт нерухомості, уклав договір купівлі-продажу № 142 від 14.02.2019 з метою уникнути цивільної відповідальності та застосування в майбутньому аргументів добросовісного набувача новим власником за оспорюваним цивільним договором.

Таким чином, звертаючись до суду із даним позовом позивач зазначає, що право власності на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 зареєстроване у Реєстрі без жодних правових підстав.

Згідно зі ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За вимогами ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За вимогами ч. 1, 2 ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення. Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 цього Закону.

Частиною 2 цієї статті визначено, що якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку, крім випадків, передбачених ст. 31 цього Закону.

Статтею 31 цього Закону передбачено, що для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, і щодо зазначених об`єктів нерухомості раніше не проводилася державна реєстрація прав власності, подаються:

1) виписка із погосподарської книги, надана виконавчим органом сільської ради (якщо такий орган не створений - сільським головою), селищної, міської ради або відповідною архівною установою;

2) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом, крім випадку, коли таке речове право зареєстровано в Державному реєстрі прав.

Для здійснення державної реєстрації прав власності на зазначені об`єкти документом, що посвідчує речові права на земельну ділянку під таким об`єктом, може також вважатися рішення відповідної ради про передачу (надання) земельної ділянки в користування або власність.

Для проведення державної реєстрації прав власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 року та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення погосподарського обліку, проведення технічної інвентаризації щодо зазначених об`єктів нерухомості є необов`язковим.

Одночасно з цим, спірна будівля не є присадибною будівлею або спорудою, а отже на неї відповідні правила навіть не розповсюджуються (спірна будівля не знаходиться у складі домоволодіння).

Враховуючи те, що на момент укладення договору оренди землі у 2010 році будь які об`єкти нерухомого майна за вказаною адресою були відсутні, тому державна реєстрація права власності на цей об`єкт не могла бути проведена за спрощеною процедурою, тому оскаржуване рішення державного реєстратора Гончаренко О.А. прийнято без законних підстав є незаконним та підлягає скасуванню.

За загальним правилом, визначеним ч. 2 ст. 331 ЦК України, якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

В силу вимог ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» проведенню державної реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна має передувати прийняття його до експлуатації.

Порядок прийняття об`єктів будівництва до експлуатації визначений ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Об`єкт будівництва приймається до експлуатації після завершення будівельних робіт.

Таким чином, об`єкт підлягає прийняттю до експлуатації після завершення робіт з його зведення або реконструкції, у тому числі коли змінюються його геометричні розміри.

Згідно ч.1 ст.5 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Частиною першою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державним реєстратором є: 1) громадянин України, який має вищу освіту за спеціальністю правознавство, відповідає кваліфікаційним вимогам, встановленим Міністерством юстиції України, та перебуває у трудових відносинах з суб`єктом державної реєстрації прав; 2) нотаріус; 3) державний виконавець, приватний виконавець - у разі державної реєстрації обтяжень, накладених під час примусового виконання рішень відповідно до закону, а також у разі державної реєстрації припинення іпотеки у зв`язку з придбанням (передачею) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.

Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає реєстрації.

Державний реєстратор перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення (пункт другий частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Частиною 2 ст. 18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме Порядком №1127.

Відповідно до п. 40 Порядку №1127 державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та цим Порядком.

При цьому, у силу ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі:

1) укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката;

2) свідоцтва про право власності на частку у спільному майні подружжя у разі смерті одного з подружжя, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

3) свідоцтва про право на спадщину, виданого нотаріусом або консульською установою України, чи його дубліката;

4) виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів;

5) свідоцтва про право власності, виданого органом приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді, чи його дубліката;

6) свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого до 1 січня 2013 року органом місцевого самоврядування або місцевою державною адміністрацією, чи його дубліката;

7) рішення про закріплення нерухомого майна на праві оперативного управління чи господарського відання, прийнятого власником нерухомого майна чи особою, уповноваженою управляти таким майном;

8) державного акта на право приватної власності на землю, державного акта на право власності на землю, державного акта на право власності на земельну ділянку або державного акта на право постійного користування землею, виданих до 1 січня 2013 року;

9) судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

10) ухвали суду про затвердження (визнання) мирової угоди;

11) заповіту, яким установлено сервітут на нерухоме майно;

12) рішення уповноваженого законом органу державної влади про повернення об`єкта нерухомого майна релігійній організації;

13) рішення власника майна, уповноваженого ним органу про передачу об`єкта нерухомого майна з державної у комунальну власність чи з комунальної у державну власність або з приватної у державну чи комунальну власність;

13-1) договору, яким встановлюється довірча власність на нерухоме майно, та акта приймання-передачі нерухомого майна, яке є об`єктом довірчої власності;

14) інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.

До визначених пунктом 14 «інших документів» можна віднести декларацію про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат готовності.

Так, згідно п. 13 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 461 (у редакції, що діяла на час виникнення спірних правовідносин), зареєстрована декларація або сертифікат є підставою для оформлення права власності на нього. Таким чином, ці два документи законодавець відносить до правовстановлюючих документів на нерухоме майно, визначених у п. 14 ч. 1 ст. 27 Закону.

Пунктом 41 Порядку унормовано, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;

3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;

4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.

У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.

Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.

Статтею 26 Закону України «Про регулюваннямістобудівної діяльності» передбачено, що право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування (ч.5). Таким чином, проведенню державної реєстрації прав на об`єкт нерухомого майна має передувати прийняття його до експлуатації.

Виходячи з положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст.120 Земельного кодексу України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, у випадку набуття права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникне одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти, оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими-володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.

Протиправна реєстрація нерухомого майна встановлює правовий зв`язок між майном, державна реєстрація якого є предметом спору у справі та землею комунальної власності на якій це майно розміщено, відтак безпосередньо впливає на обсяг прав та обов`язків останньої та зачіпає її інтереси, як власника земельної ділянки, на якій це майно розташоване.

Як вбачається з матеріалів справи на час проведення державної реєстрації права власності державним реєстратором земельна ділянка для будівництва об`єкту нерухомого майна по АДРЕСА_2 ПП «РОД-НИК» не відводилася під забудову, правовстановлюючі документи на ділянку не видавались.

Таким чином, оскільки спірний об`єкт збудований без розроблення проектної документації та отримання дозволу на виконання будівельних робіт, на земельній ділянці, яка не відводилась замовнику будівництва у власність чи користування з призначенням для будівництва, тому збудоване майно за адресою: АДРЕСА_2 є самочинним будівництвом.

Судом не встановлено наявності у справі будь-яких первинних правовстановлюючих документів, які б підтверджували відповідне речове право відповідача на земельну ділянку, на якій зареєстрована нежитлова будівля виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 . При цьому, земельна ділянка, на якій перебуває спірний об`єкт нерухомого майна належить територіальній громаді міста Харкова, а Харківська міська рада рішення щодо надання дозволу на забудову цієї земельної ділянки не надавала.

Судом встановлено, що ПП «РОД-НИК» здійснило продаж об`єкта нерухомого майна, а саме нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , ОСОБА_1 . З урахуванням того, що вказана будівля є самочинним будівництвом, державна реєстрація за ПП «РОД-НИК» була проведена без дотримання встановленої законодавством процедури, то подальші дії, стосовно продажу спірного об`єкту ОСОБА_1 є незаконними.

Частиною 1 статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 ЦК України, за якою зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Відповідно до ч. 3 статті 215 цього Кодексу якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Стаття 216 ЦК України передбачає загальні наслідки недійсності правочину, відповідно до яких недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, а згідно зі статтею 236 ЦК України правочин є недійсним з моменту його вчинення та не породжує тих юридичних наслідків, задля яких укладався, у тому числі не породжує переходу права власності до набувача.

Разом із тим частиною третьою статті 216 ЦК України передбачено, що загальні наслідки недійсності угоди застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

Пунктом 4 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2016 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» (далі Постанова Пленуму № 9) судам дані роз`яснення, зокрема, щодо розмежування видів недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо).

Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Пунктом 10 Постанови Пленуму № 9 судам роз`яснено, якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача.

Відповідно до ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

В силу ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Згідно ч. 2 ст. 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Верховний суд неодноразово висловлювався щодо неправомірності відчуження об`єктів самочинного будівництва, навіть тих, щодо яких проведено державну реєстрацію прав. «Неіснуюче право щодо об`єкта нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема, продажу третім особам» - висновок Верховного суду, викладений у постанові від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16.

Отже такі договори купівлі продажу суперечать положенням ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, а за таких обставин повинні бути визнані недійсними.

Згідно частини 2 ст. 16 Цивільного кодексу України суд може захистити цивільне право або інтерес способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Відповідно до Закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо удосконалення механізму протидії рейдерству» від 12.05.2022 № 2255-IX внесено низку змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Зазначений Закон № 2255-IX набрав чинності 26.07.2022.

Таким чином, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» починаючи з 26.07.2022 діє у новій редакції, якою визначені відмінні від попередньої редакції підстави для скасування державної реєстрації прав на нерухоме майно на підставі судових рішень.

Частиною 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції починаючи з 26.07.2022) передбачено, що відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

Відповідно до частини 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виконанню підлягає:

-судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

-судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

-судове рішення про скасування державної реєстрації прав , що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав.

Законодавцем виключено положення п. 3 ч. 3 ст. 26 вказаного Закону, відповідно до якого ухвалення зазначених судових рішень обов`язково мало супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не входить вимога з одночасним припиненням речових прав.

Засіб юридичного захисту має бути ефективним, як на практиці, так і за законом. У рішенні від 31.07.2003 у справі «Дорани проти Ірландії» Європейський суд з прав людини зазначив, що поняття «ефективний засіб» передбачає не лише запобігання порушенню або припиненню порушення, а так само встановлення механізму відновлення, поновлення порушеного права. Таким чином, обов`язковим є практичне застосування ефективного механізму захисту. Протилежний підхід суперечитиме принципу верховенства права.

Таким чином, оскільки суд приходить до висновку про обґрунтованість вимоги про скасування державної реєстрації права власності, та відповідно, зазначений спосіб захисту вже не вимагає ухвалення рішення про одночасне припинення речових прав, що були зареєстровані на підставі оскаржуваної державної реєстрації права власності.

Разом з цим, оскільки у Харківській міській ради відсутня інформація про прийняття рішення щодо відведення земельної ділянки за вказаною адресою, має місце забудова та використання земельної ділянки без правовстановлюючих документів на землекористування.

З наведеного вбачається, що земельна ділянка під зазначеним об`єктом нежитловою будівлею виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради, яка відповідно до ч. 1 ст. 142 Конституції України, п. «б» ч. 1 ст. 80, ст. 83 Земельного Кодексу України, ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» наділена повноваженнями власника цієї земельної ділянки, та яка не приймала рішення про передачу земельної ділянки у власність або користування з метою її забудови.

Згідно зі ст. ст. 13, 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земля та її надра є об`єктами права власності Українського народу, від імені якого право власності здійснюють органи державної влади і місцевого самоврядування у межах, визначених Конституцією України і Законами України.

Відповідно до ст. 142 Конституції України, матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, у тому числі, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Крім того, згідно з п. 1 ст. 10, п. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» ради представляють інтереси територіальної громади.

Відповідно до ст. 60 цього Закону територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Так, ч. ч. 1, 2 ст. 79-1 ЗК України визначає, що формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема, у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (ч.ч. 3, 4 ст. 79-1 ЗК України).

Відповідно до ч.ч. 1, 4 ст. 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова територій здійснюється шляхом розміщення об`єктів будівництва. Право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Також, ч 1 ст. 35 даного Закону визначено, що після набуття права на земельну ділянку та відповідно до її цільового призначення замовником же виконувати підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, з повідомленням органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Згідно з ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Враховуючи викладене, нежитлова будівля виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 , в розумінні статті 376 Цивільного кодексу України, є об`єктом самочинного будівництва, оскільки розміщений на земельній ділянці, що не була відведення для цієї мети.

Частиною 4 ст. 376 ЦК України передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Так, у постанові Верховного Суду від 29.01.2020 у справі № 822/2149/18 викладено правовий висновок, якщо нерухоме майно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належне затвердженого проекту, стаття 376 Цивільного кодексу України не ставить можливість знесення об`єкта самочинного будівництва в залежність від можливостей його перебудови.

В цьому випадку знесення самочинного будівництва можливе без попереднього рішення суду про зобов`язання особи, яка здійснила будівництво, провести відповідну перебудову. Це є логічним та виправданим, оскільки такі види самочинного будівництва, безперечно, не можуть бути приведені до легітимного стану шляхом перебудови.

Відповідно до ч. 1 ст. 153 ЗК України власник не може бути позбавлений права власності на земельну ділянку, крім випадків, передбачених цим Кодексом та іншими законами України.

Згідно з ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.

Частинами 1, 2 ст. 212 ЗК України передбачено, що самовільно зайняті земельні ділянки підлягають поверненню власникам землі або землекористувачам без відшкодування затрат, понесених за час незаконного користування ними.

Приведення земельних ділянок у придатний для використання стан, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, здійснюється за рахунок громадян або юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки.

Отже, з вищевикладеного встановлено, що самочинне будівництво нежитлової будівлі виробничого будинку літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м, по АДРЕСА_2 проведено за рахунок земельної ділянки комунальної власності Харківської міської ради, яка ПП «РОД-НИК» у власність або користування, для будівництва будівлі, не передавалась.

Отже вимога про звільнення земельної ділянки по АДРЕСА_3 від нежитлової будівлі виробничого будинку літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м з приведенням її у придатний для подальшого використання стан також підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 141 ч. 1 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Таким чином, суд вважає обґрунтованим стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати, а саме витрати по сплаті судового збору у розмірі 8588,80 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 182, 203, 215, 375, 376 ЦК України, ст.ст. 12,13, 141, 263, 264, 265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

Позовні вимоги Харківської міської ради до Приватного підприємства «РОД-НИК», ОСОБА_1 , третя особа: Державний реєстратор Харківської районної державної адміністрації Харківської області Гончаренко Олена Анатоліївна про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору та звільнення земельної ділянки задовольнити.

Скасувати державну реєстрацію права власності з відкриттям розділу на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 за ПП «РОД-НИК» (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, індексний номер рішення 44298649).

Визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ПП «РОД-НИК» та ОСОБА_1 щодо продажу нежитлової будівлі виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 від 14.02.2019 № 142, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Єніною Л.В.

Скасувати державну реєстрацію права власності на нежитлову будівлю виробничий будинок літ. «Б-1» по АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101, індексний номер рішення 47036915).

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ) та ПП «РОД-НИК» ( ) звільнити зайняту земельну ділянку по АДРЕСА_2 від нежитлової будівлі виробничий будинок літ. «Б-1» загальною площею 24,9 кв.м з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з ПП «РОД-НИК», ОСОБА_1 на користь Харківської міської ради судовий збір у розмірі 8588,80 грн.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручено у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому ЦПК України.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не були вручені у день його проголошення або складання, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Позивач: Харківська міська рада, місцезнаходження за адресою: м. Харків, м-н Конституції, буд. 7.

Відповідач 1: Приватне підприємство «РОД-НИК» адреса: 61030, м. Харків, вул. Біологічна, 6-й, .

Відповідач 2: ОСОБА_1 РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Третя особа: державний реєстратор Харківської районної державної адміністрації Харківської області Гончаренко Олена Анатоліївна 61098,м. Харків, шосе Григорівське, 52.

Суддя: В.В. Барабанова