РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

копія
Справа № 401/1086/23 Провадження № 2/401/766/23

09 жовтня 2023 року м. Світловодськ

Світловодський міськрайонний суд Кіровоградської області у складі:

головуючого судді Мельничика Ю.С.,

з участю: секретаря судового засідання Рудської В.А.,

сторони справи: представник позивача та третьої особи, адвокат Сичов А.Ю.,

представник відповідача Клименко О.А. ,

відповідач ФОП ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_3 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_4 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, -

ВСТАНОВИВ:

Розгляд справи:

У березні 2023 року позичав ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник позивача - адвокат Сичов А.Ю., звернулася до суду з позовом до відповідачів, та просить суд розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, що укладений між позивачем, ОСОБА_3 , та ПрАТ «ХК «Київміськбуд», стягнути з останнього передоплату у розмірі 1 286 461,44 грн., та стягнути з ФОП ОСОБА_2 штраф у розмірі 27 000 грн.

Ухвалою суду від 05 квітня 2023 року прийнято позовну заяву до розгляду, відповідно до вимог п.5 ч.4 ст.274 ЦПК України, відкрито провадження у справі, та постановлено проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду від 05 липня 2023 року задоволено клопотання відповідача, залучено до участі у справі ОСОБА_4 як третю особу, який не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.

Ухвалою суду від 23 серпня 2023 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Аргументи позивача, ОСОБА_3 :

Позовні вимоги позивач, ОСОБА_3 , мотивує тим, що 21 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та нею, ОСОБА_3 , (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири (далі Попередній договір), за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

На виконання умов Попереднього договору вона перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 286 461,44 грн. (квитанція від 28.12.2021 року №121257076 на суму 1 100 000,00 грн., квитанція від 28.12.2021 року №А181-В870- 5954-АМ2Т на суму 172 330,00 грн., квитанція від 29.12.2021 року №121479387 на суму 10 431,44 грн., квитанція від 23.12.2021 року №120605356 на суму 3700,00 грн.).

Проте, станом на час звернення до суду Об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не розпочаті, тому у лютому 2023 року вона прийняла рішення про відмову від Попереднього договору відповідно до пункту 4.8. Попереднього договору.

Пункт 4.8. Попереднього договору визначає, що до прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання.

На виконання п. 4.8. Попереднього договору вона направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому, керуючись положеннями Попереднього договору від 21.12.2021 року, статтями 209, 214, 635 Цивільного кодексу України:

1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та нею, ОСОБА_3 (Майбутній Покупець).

2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору на 22.03.2023 року о 13.00 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич Ірини Миколаївни (свідоцтво №8635, місце здійснення нотаріальної діяльності: 01042, м. Київ, бул. Марії Приймаченко, буд. 5).

3. Просила здійснити всі розрахунки з нею, ОСОБА_3 , щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити.

У визначений в Повідомленні час (22.03.2023 року о 13.00) уповноважений її представник, ОСОБА_5 , прибув до офісу Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич І. М. для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та перебував там до 16 години, проте ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свого уповноваженого представника не направило, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво.

Такою бездіяльністю ПрАТ «ХК «Київміськбуд» порушує її право на односторонню відмову від Попереднього договору (п. 4.8. Попереднього договору), а тому, вона вирішила звернутися за судовим захистом з вимогою про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2021 року та про повернення сплаченої суми передоплати. Щодо передбаченого п.4.8. Попереднього договору штрафу, то на її думку, штраф в розмірі 5%, не підлягає застосуванню, оскільки з боку Позивача не було допущено порушень Попереднього договору, але навпаки, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» всупереч положень договору станом на сьогоднішній день не приступило до виконання умов договору. Таким чином, застосування до Позивача штрафу буде суперечити принципам розумності та справедливості цивільного законодавства, враховуючи те, що грошові кошти, які були внесені Позивачем та підлягають поверненню, суттєво знецінилися через інфляцію. З огляду на вищевикладені доводи, внесена Позивачем сума передоплати за Попереднім договором підлягає поверненню на користь Позивача в повному обсязі в розмірі 1 286 461,44 грн.

Щодо позовних вимог до відповідача ФОП ОСОБА_2 , позивач зазначала, що 15 грудня 2021 року між нею, ОСОБА_3 (Замовник), та ФОП ОСОБА_2 (Виконавець) було укладено Договір №КП/15.12.21/3 про надання інформаційно-консультаційних послуг при купівлі нерухомості. Відповідно до умов вказаного Договору, ФОП ОСОБА_2 зобов`язався надати їй послуги при купівлі нею квартири (в тому числі на первинному ринку нерухомості) в м. Києві відповідно до заданих критеріїв пошуку. На виконання умов Договору, Виконавець надав їй інформацію щодо декількох об`єктів нерухомості, які відповідали її запиту, в т.ч., як один з варіантів, було запропоновано укласти договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо купівлі квартири на первинному ринку. Виконавець провів експертизу документів наданих ПрАТ «ХК «Київміськбуд», аналіз умов договору з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та надав висновок, що вкласти кошти в будівництво квартири АДРЕСА_1 є безпечним та відповідає інтересам Замовника. Але договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не відповідає її інтересам, оскільки в ньому не вказано чіткий строк виконання договору і як наслідок, станом на день її звернення до суду будівництво так і не розпочалося. Тому, на її думку, висновок зроблений Відповідачем ФОП ОСОБА_2 , про те що укладення договору з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» буде відповідати її інтересам є хибним, а тому, відповідно до пунктів 6.4.1, 7.5 Договору, укладеного з ФОП ОСОБА_2 , вона просить суд стягнути з останнього штраф в розмірі 27000 грн.

В обґрунтування своїх вимог ОСОБА_3 надала суду копії таких доказів: - Попереднього довогору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року; - квитанції про сплату нею ОСОБА_3 на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошових коштів на загальну суму 1286461,44 грн. (квитанція 28.12.2021 року №121257076 на суму 1 100 000,00 грн., квитанція від 28.12.2021 року №А181-В870- 5954-АМ2Т на суму 172 330,00 грн., квитанція від 29.12.2021 року №121479387 на суму 10 431,44 грн., квитанція від 23.12.2021 року №120605356 на суму 3700,00 грн.); - повідомлення ОСОБА_3 від 22 лютого 2023 року на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири; - документи про підтвердження отримання відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення ОСОБА_3 ; - нотаріально посвідчене свідоцтва від 22 березня 2023 року про перебування представника ОСОБА_3 у визначений час у нотаріуса; - Договір №КП/15.12.21/3 про надання інформаційно- консультаційних послуг при купівлі нерухомості, який укладено між ОСОБА_3 і ФОП ОСОБА_2 , та акт прийому-передачі послуг; - повідомлення ОСОБА_3 від 11 травня 2023 року на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири; - нотаріально посвідчене свідоцтво від 29 травня 2023 року про перебування представника ОСОБА_3 у визначений час у нотаріуса.

На підставі викладеного позивач ОСОБА_3 просила суд:

1. Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_3 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2170;

2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_3 1286461 (один мільйон двісті вісімдесят шість тисяч чотириста шістдесят одну) грн. 44 коп. внесеної передоплати;

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 штраф в розмірі 27000 (двадцять сім тисяч) грн.;

4. Розподілити судові витрати, та стягнути на її користь витрати на правову допомогу.

У відповіді на відзив позивач зазначила, що не погоджується з доводами відзиву ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та просить прийняти до уваги, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не заперечує факт укладення Попереднього договір купівлі-продажу квартири та факт внесення передоплати за вказаним договором.

Також, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не заперечує право Позивача (покупця за Попереднім договором) на односторонню відмову від договору, відповідно до п. 4.8. Разом з тим, на її думку ПрАТ «ХК «Київміськбуд» ухиляється від позасудового врегулювання спору шляхом підписання угоди про розірвання Попереднього договору та повернення внесеної передоплати.

Представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» підтверджує факт отримання її Повідомлення про розірвання Попереднього договору та його запрошення на 22 березня 2023 року на 13 годину до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич І.М. для підписання угоди про розірвання Попереднього договору. Разом з тим, всупереч принципу цивільного права - добросовісності, всупереч правил ділового обороту, та в порушення Закону України «Про звернення громадян», Закону України «Про захист прав споживачів», ПрАТ «ХК «Київміськбуд» жодним чином не зреагувало на вказане її Повідомлення, тим самим ігноруючи її право покупця на односторонню відмову від Попереднього договору, та створюючи перешкоди в реалізації такого права. Закон України «Про звернення громадян» визначає, що посадові особи підприємств, незалежно від форм власності до повноважень яких належить розгляд заяв (клопотань), зобов`язані об`єктивно і вчасно розглядати їх, перевіряти викладені в них факти, приймати рішення відповідно до чинного законодавства і забезпечувати їх виконання, повідомляти громадян про наслідки розгляду заяв (клопотань) (ст. 15 Закону). Стаття 20 Закону визначає термін розгляду звернень не більше 45 днів. Стаття 19 Закону України «Про захист прав споживачів» забороняє нечесну підприємницьку практику, до якої, зокрема, належить надання споживачу неповної, неправдивої інформації або ненадання інформації про права споживача, у тому числі про право відмовитися від продукції. З огляду на вищевикладені доводи, вона стверджує, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» ухиляється від укладення угоди про розірвання Попереднього договору, порушуючи Закон України «Про звернення громадян» та Закон України «Про захист прав споживачів». Позивач звертається до судової практики Верховного Суду (Постанова від 07.10.2020 року справа № 335/5897/16-ц, Постанова від 28.09.2022 року справа № 545/338/20), до Рішення Конституційного Суду України від 10 листопада 2011 року № 15-рп/2011, в яких споживач визначається слабкою стороною, яка підлягає особливому правовому захисту. Частина 3 статті 42 Конституції України визначає, що держава захищає права споживачів. В даній справі, враховуючи доведеним факт ухилення ПрАТ «ХК «Київміськбуд» від досудового врегулювання спору, враховуючи факт доведення спору до суду, вважає, що її права, як споживача, будуть захищеними шляхом ухвалення рішення про задоволення позову. Вона підтримує правову позицію, викладену в позовній заяві, що передбачений п. 4.8. Попереднього договору штраф в розмірі 5%, не може бути застосований, оскільки з її боку не було допущено порушень Попереднього договору, але навпаки, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» всупереч положень договору станом на сьогоднішній день не приступило до виконання умов договору та ухиляється від реалізації нею права на односторонню відмову від Попереднього договору. Вважає, що застосування до неї штрафу буде суперечити принципам розумності та справедливості цивільного законодавства, враховуючи те, що грошові кошти, які були нею внесено та підлягають поверненню, суттєво знецінилися через інфляцію. Просить суд врахувати, що «правовий інститут штрафу» міститься в Главі 49 Цивільного кодексу України «Забезпечення виконання зобов`язання» та правова природа штрафу полягає в забезпеченні виконання зобов`язання та компенсації збитків, заподіяних стороні порушенням зобов`язання.

У Постанові від 18.03.2020 року по справі №902/417/18 Велика Палата Верховного Суду зазначає, що за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу. Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі. З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків. Наприклад, такими правилами є правила про неустойку, передбачені статтями 549¬552 ЦК України. Для того щоб неустойка не набула ознак каральної санкції, діє правило частини третьої статті 551 ЦК України про те, що суд вправі зменшити розмір неустойки, якщо він є завеликим порівняно зі збитками, які розумно можна було б передбачити. Якщо неустойка стягується понад збитки (частина перша статті 624 ЦК України), то вона також не є каральною санкцією, а має саме компенсаційний характер. Така неустойка стягується не понад дійсні збитки, а лише понад збитки у доведеному розмірі, які, як правило, є меншими за дійсні збитки. Для запобігання перетворенню неустойки на каральну санкцію суд має застосовувати право на її зменшення. Тож право суду на зменшення неустойки є проявом принципу пропорційності у цивільному праві. Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків управовідносинах. Таким чином, враховуючи факт відсутності порушення Попереднього договору з її боку та факт відсутності завданих ПрАТ «ХК «Київміськбуд» збитків, внаслідок її відмови від Попереднього договору, вона стверджує, що відсутні правові підстави для утримання за її рахунок суми штрафу.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_3 , - адвокат Сичов А.Ю. просив задовольнити позов з підстав зазначених у позовній заяві та відповіді на відзив.

Аргументи відповідача, Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд»:

Відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» подав відзив у якому виклав заперечення проти позову та зазначив, що Компанія повністю заперечує проти позовних вимог в частині, що стосується вимог до ПрАТ «ХК «Київміськбуд», виходячи з такого. Так, дійсно 21 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3 був укладений Попередній договір купівлі-продажу квартири, відповідно до якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , III черга будівництва. Пунктом 4.8. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року передбачено, що до прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором. Отже, керуючись п.4.8 вказаного Попереднього договору, Позивач звернулася до суду з вимогою про розірвання договору та повернення коштів. Відповідач не погоджується з клопотанням Позивача не стягувати /вираховувати штраф в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором у разі його розірвання, з огляду на таке. Згідно з ч.1 ст.627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Ч.1 ст. 628 ЦК України - зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 525 ЦК України - одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Пунктом 6.3 Попереднього договору передбачено, що сторони підтверджують, що вони не визнані недієздатними чи обмежено недієздатними, укладення договору відповідає їх інтересам, волевиявлення є вільним, усвідомленим і відповідає їх внутрішній волі; умови договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості сторін. Отже, укладаючи Попередній договір, ОСОБА_3 усвідомлювала свої дії і розуміла зміст умов договору, погодила умови договору, якими чітко передбачено, що у випадку розірвання договору: «Продавець повертає Майбутньому Покупцю...кошти... за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за ним Договором», а одностороння зміна чи відмова від виконання умов договору не передбачена умовами Попереднього договору. Отже, у разі розірвання договору, Позивачу можуть бути повернуті внесені за умовами Попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за дим Договором». Тобто, Компанія повністю заперечує проти позиції Позивача про відсутність підстав для стягнення штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим Договором та повернення Позивачу коштів в повному обсязі у розмірі 1286461,44 грн., що спростовується зазначеним. Щодо підстав для розірвання Попереднього договору, то відповідач зазначив, що пункт 4.8. Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року передбачає, що до прийняття Об?єкту будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. Позивач зазначає, що керуючись п.4.8 Попереднього договору направила на адресу Компанії Повідомлення про розірвання Попереднього договору. В Повідомленні про розірвання Попереднього договору від 22.02.2023 року, копію якого Позивачем додано до матеріалів справи, зазначено, що Компанію запрошено направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич Ірини Миколаївни. Проте, Попередній договір купівлі-продажу від 21.12.2021 року був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за №2170. Пунктом 7.3 глави 1 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 передбачено, що якoго нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення нотаріуса, у разі неможливості виконання ним своїх обов`язків, припинення нотаріусом діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву або будь-яких інших причин договір про зміну або розірвання договору може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється або розривається. Сторонам договору нотаріус роз`яснює про повернення документа за місцем зберігання примірника договору, що розірваний. Отже, враховуючи, що Попередній договір був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., відповідно договір про розірвання повинен теж посвідчуватися цим нотаріусом. Іншим нотаріусом може бути посвідчуватися тільки у порядку визначеному Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджений Наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5, який передбачає випадки коли нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (пунктом 7.3 глави 1 розділу II Порядку). У разі односторонньої відмови від договору в повному обсязі, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є розірваним (ч. 3 ст. 651ЦК України). Право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору. Отже, виходячи з зазначеного, випливає, що Повідомлення про розірвання Попереднього договору від 22.02.2023 року, копію якого Позивачем додано до матеріалів справи, не є тим повідомленням про розірвання договору. Фактично Позивачем прийнято рішення в односторонньому порядку розірвати договір, що суперечить як умовам договору, так і нормам визначених у ЦК України. Відповідач вказує, що на момент розгляду справи відсутні підстави для розірвання Попереднього договору у даній справі, та повернення коштів у розмірі 1 286 461, 44 грн. (умови договору передбачають штраф в розмірі 5% від суми при розірванні договору). Щодо свідомого укладання Попереднього договору, щоб не виконувати вимоги визначені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", Відповідач вважає, що така позиція є некоректною та не відповідає нормам чинного законодавства, які передбачають право та законність на укладення попереднього договору у даних правовідносинах. Однак, у зв`язку з тим, що предметом спору не є законність/незаконність, дійсність/чи недійсність Попереднього договору, не вбачається необхідності для спростування такого твердження Позивача. Щодо стягнення витрат на професійну правничу допомогу в приблизному розмірі 100000 грн., відповідач зазначав, що суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо встановить, що розмір гонорару є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи на складність справи, витрачений адвокатом час, та неспіврозмірним у порівнянні з ринковими цінами адвокатських послуг. Такий висновок зробила колегія суддів Верховного суду в постанові від 1 серпня 2019 року у справі № 915/237/18. В питанні критеріїв також слід згадати висновки Великої Палати у справі№ 755/9215/15-п. Так, суд наголосив, що при визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи та фінансового стану обох сторін. Отже, виходячи з зазначеного, судова практика стверджує, що при зверненні до суду Позивач повинен обґрунтувати розмір заявленої суми відшкодування витрат на професійну правничу допомогу. Відповідач вважає, що даний спір не є складним, не потребує багато витраченого часу, тобто заявлена сума не відповідає критеріям реальності адвокатських витрат в нинішніх умовах війни країни та складності ведення господарської діяльності підприємств, відповідно заявлена сума відшкодування витрат на професійну правничу допомогу є завищеною. Враховуючи зазначене, відповідач просив надати правову оцінку заявленому розміру витрат Позивача та у разі задоволення позову зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу.

У судовому засіданні представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Клименко О.А. просила відмовити ОСОБА_3 у задоволенні позову з підстав, які викладено у відзиві.

Аргументи відповідача, ФОП ОСОБА_2 :

Відповідач ФОП ОСОБА_2 не скористався своїм право подати відзив на позов. В судовому засіданні відповідач ФОП ОСОБА_2 заперечив проти позову, та просив відмовити у задоволенні позовних вимог в частині стягнення з нього на користь позивача, ОСОБА_3 , штрафу в розмірі 27000 грн., зазначивши, що він добросовісно і повністю виконав вимоги договору.

Аргументи третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, ОСОБА_4 :

В судовому засіданні представник третьої особи, ОСОБА_4 , адвокат Сичов А.Ю., просив задовольнити повністю позовні вимоги ОСОБА_3 .

Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи та зміст заяв сторін по суті справи, оцінивши у єдності та в сукупності надані сторонами докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, проаналізувавши норми права, які регулюють спірні правовідносини, та встановивши фактичні обставини справи, суд дійшов таких висновків.

Встановлені судом фактичні обставини справи:

15 грудня 2021 року між ОСОБА_3 (Замовник), та ФОП ОСОБА_2 (Виконавець) було укладено Договір №КП/15.12.21/3 про надання інформаційно-консультаційних послуг при купівлі нерухомості.

Відповідно до умов вказаного Договору, ФОП ОСОБА_2 зобов`язався надати ОСОБА_3 оплатні послуги при купівлі нею квартири (в тому числі на первинному ринку нерухомості) в м. Києві відповідно до заданих критеріїв пошуку.

На виконання умов Договору, ФОП ОСОБА_2 надав ОСОБА_3 інформацію щодо декількох об`єктів нерухомості, які відповідали її запиту, в т.ч., як один з варіантів, було запропоновано укласти договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо купівлі квартири на первинному ринку. ФОП ОСОБА_2 провів експертизу документів наданих ПрАТ «ХК «Київміськбуд», аналіз умов договору з ПрАТ «ХК «Київміськбуд», та надав висновок, що вкласти кошти в будівництво квартири АДРЕСА_1 є безпечним та відповідає інтересам ОСОБА_3 .

Пунктами 6.4.1, 7.5 Договору, який укладено між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_2 , передбачено, що Виконавець зобов`язується виплатити на користь Замовника штраф в розмірі 27000 грн., якщо укладений за посередництва договір не буде відповідати інтересам Замовника.

ОСОБА_3 використала надану ФОП ОСОБА_2 інформацію, та прийняла рішення придбати квартиру у ПрАТ «ХК «Київміськбуд».

21 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири (далі Попередній договір), за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за №2170.

На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_3 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 286 461,44 грн. (квитанція від 28.12.2021 року №121257076 на суму 1 100 000,00 грн., квитанція від 28.12.2021 року №А181-В870- 5954-АМ2Т на суму 172 330,00 грн., квитанція від 29.12.2021 року №121479387 на суму 10 431,44 грн., квитанція від 23.12.2021 року №120605356 на суму 3700,00 грн.).

Станом на час звернення ОСОБА_3 до суду, будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1 відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не розпочато.

22 лютого 2023 року ОСОБА_3 прийняла рішення про відмову від Попереднього договору, і таке право Майбутнього Покупця передбачено пунктом 4.8. Попереднього договору.

Пунктом 4.8. Попереднього договору від 21 грудня 2021 року передбачено, що до прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцеві на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.

Для реалізації права, передбаченого п. 4.8. Попереднього договору, 22 лютого 2023 року ОСОБА_3 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому з посиланням на положення Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, і ст.ст. 209, 214, 635 Цивільного кодексу України, вона:

1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець).

2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору, на 22 березня 2023 року о 13 годині до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич Ірини Миколаївни (свідоцтво №8635, місце здійснення нотаріальної діяльності: 01042, м. Київ, бул. Марії Приймаченко, буд. 5).

3. Просила здійснити всі розрахунки з нею, ОСОБА_3 , щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити.

ПрАТ «ХК «Київміськбуд» одержано зазначене Повідомлення ОСОБА_3 про розірвання Попереднього договору.

У визначений у Повідомленні час (22.03.2023 року о 13.00) уповноважений представник ОСОБА_3., ОСОБА_5 , прибув до офісу Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич І.М. для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та перебував в офісі до 16 години.

Проте, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свого уповноваженого представника до нотаріуса не направило, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво.

31 березня 2023 року позивач ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник позивача - адвокат Сичов А.Ю., звернулася до суду з позовом до відповідачів, та просила суд: 1. Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_3 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2170; 2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_3 1286461 (один мільйон двісті вісімдесят шість тисяч чотириста шістдесят одну) грн. 44 коп. внесеної передоплати; 3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 штраф в розмірі 27000 (двадцять сім тисяч) грн.; 4. Розподілити судові витрати.

Відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заперечував проти задоволення позову та подав відзив на позов.

Після ознайомлення з відзивом відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд», 13 травня 2023 року ОСОБА_3 направила на адресу відповідача, ПрАТ «ХК «Київміськбуд», нове Повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому з посиланням на положення Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, і ст.ст. 209, 214, 635 ЦК України, повторно:

1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець).

2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору на 29 травня 2023 року о 13 годині до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченка Р.О. (свідоцтво №6179, місце здійснення нотаріальної діяльності: АДРЕСА_2 ).

3. Просила здійснити всі розрахунки з нею, ОСОБА_3 , щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити.

У визначений в Повідомленні час 29 травня 2023 року о 13 годині уповноважений представник ОСОБА_3., ОСОБА_5 , прибув до офісу Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченка Р.О. для підписання Договору про розірвання Попереднього договору.

Проте, уповноважений представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» до нотаріуса повторно не прибув, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво.

Станом на момент розгляду справи, матеріали справи не містять доказів розгляду відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення ОСОБА_3 про розірвання Попереднього договору та про повернення внесених нею на придбання квартири грошових коштів.

Вказані обставини справи підтверджуються належними, достовірними та допустимими доказами, сторонами визнані та не спростовані.

Норми права та мотиви, з яких виходить суд:

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися досуду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Суд зазначає, що згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

У рішенні ЄСПЛ у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Згідно з ч. 1 і ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 5 ЦПК України, кожна особа має право у порядку, встановленим цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів, а суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.

За положеннями ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, у межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Доказуванню підлягають обставини, які обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно з частиною другою статті 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Статтею 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Метою доказування є з?ясування дійсних обставин справи, обов?язок доказування покладається на сторони, суд за власною ініціативою не може збирати докази. Це положення є одним із найважливіших наслідків принципу змагальності у цивільному процесі.

Частинами 1, 2 п. 1 ст.11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідност. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановленихстаттею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Згідност. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідност. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідност. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов`язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди.

Згідност. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Згідно статті 615 ЦК України у разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

Згідно ст. 623 ЦК України боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки. Розмір збитків, завданих порушенням зобов`язання, доказується кредитором. Збитки визначаються з урахуванням ринкових цін, що існували на день добровільного задоволення боржником вимоги кредитора у місці, де зобов`язання має бути виконане, а якщо вимога не була задоволена добровільно, - у день пред`явлення позову, якщо інше не встановлено договором або законом. Суд може задовольнити вимогу про відшкодування збитків, беручи до уваги ринкові ціни, що існували на день ухвалення рішення. При визначенні неодержаних доходів (упущеної вигоди) враховуються заходи, вжиті кредитором щодо їх одержання.

Згідност. 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.

Суд зазначає, що між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_3 укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О. та зареєстрований в реєстрі за №2170.

Форма і зміст укладеного сторонами Попереднього договору розроблена ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О.

У тексті Попереднього договору не вказано точний строк виконання ПрАТ «ХК «Київміськбуд» умов договору, зокрема, строк укладення Основного договору та строк продажу ОСОБА_3 квартири.

На виконання зобов`язання за умовами Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, у грудні 2021 року ОСОБА_3 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» визначені Попереднім договором для придбання квартири грошові кошти в загальному розмірі 1 286 461,44 грн.

Проте, відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на виконання Попереднього договору будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1 станом на лютий 2023 року так і не розпочав.

Встановлені в судовому засіданні обставини вказують на те, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» порушив свої зобов`язання, визначені Попереднім договором.

Суд також враховує, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не повідомляв ОСОБА_3 про причини порушення зобов`язання, про прийняті заходи для виконання умов Попереднього договору, про строки виконання зобов`язання, тощо.

Враховуючи вищевикладені обставини, які впливають на можливість укладення основного договору (оскільки якщо багатоквартирний будинок не буде збудовано, то відповідно і не може бути передано у власність позивачу квартиру за основним договором), а відповідач не надав суду доказів, що ним повідомлялася позивач про факти виникнення зазначених вище обставин, суд вважає, що в даному випадку наявні підстави стверджувати про наявність істотного порушення умов попереднього договору з боку відповідача, яке проявляється у відсутності обізнаності позивача щодо існування у відповідача перешкод на здійснення будівництва.

Стаття 651 ЦК України передбачає підстави для зміни або розірвання договору.

Так, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Суд зазначає, що відповідно до пункту 4.8. Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, до прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію ОСОБА_3 , як Майбутній Покупець, має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцеві на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.

Оскільки станом на лютий 2023 року будівельні роботи щодо будівництва квартири АДРЕСА_1 відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд», не розпочато, 22 лютого 2023 року ОСОБА_3 прийняла рішення про відмову від Попереднього договору.

Суд враховує, що для реалізації права, передбаченого п. 4.8. Попереднього договору, 22 лютого 2023 року ОСОБА_3 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому з посиланням на положення Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, і ст.ст. 209, 214, 635 Цивільного кодексу України, вона:

1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець).

2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору, на 22 березня 2023 року о 13 годині до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич Ірини Миколаївни (свідоцтво №8635, місце здійснення нотаріальної діяльності: 01042, м. Київ, бул. Марії Приймаченко, буд. 5).

3. Просила здійснити всі розрахунки з нею, ОСОБА_3 , щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити.

ПрАТ «ХК «Київміськбуд» одержано зазначене Повідомлення ОСОБА_3 про розірвання Попереднього договору, що підтверджується документально.

У визначений у Повідомленні час (22.03.2023 року о 13.00) уповноважений представник ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , прибув до офісу Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Сич І.М. для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та перебував в офісі до 16 години.

Проте, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свого уповноваженого представника до нотаріуса не направило, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво.

Фактично ПрАТ «ХК «Київміськбуд» проігнорував письмове звернення ОСОБА_3 , чим порушив вказані її права.

31 березня 2023 року позивач ОСОБА_3 , в інтересах якої діє представник позивача - адвокат Сичов А.Ю., звернулася до суду з даним позовом до відповідачів, та просила суд: 1. Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_3 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2170; 2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_3 1286461 (один мільйон двісті вісімдесят шість тисяч чотириста шістдесят одну) грн. 44 коп. внесеної передоплати; 3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 штраф в розмірі 27000 (двадцять сім тисяч) грн.; 4. Розподілити судові витрати.

Відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заперечував проти задоволення позову та подав відзив на позов.

Суд враховує, що після ознайомлення з відзивом відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд», 13 травня 2023 року ОСОБА_3 направила на адресу відповідача, ПрАТ «ХК «Київміськбуд», нове Повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому з посиланням на положення Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, і ст.ст. 209, 214, 635 ЦК України, повторно:

1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21.12.2021 року, укладеного між ПАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець).

2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору на 29 травня 2023 року о 13.00 до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченка Р.О. (свідоцтво №6179, місце здійснення нотаріальної діяльності: АДРЕСА_2 ).

3. Просила здійснити всі розрахунки з нею, ОСОБА_3 , щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити.

У визначений в Повідомленні час 29 травня 2023 року о 13 год. уповноважений представник ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , прибув до офісу Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченка Р.О. для підписання Договору про розірвання Попереднього договору.

Проте, уповноважений представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» до нотаріуса повторно не прибув, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво.

Станом на момент розгляду справи, матеріали справи не містять доказів розгляду відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» Повідомлення ОСОБА_3 про розірвання Попереднього договору та про повернення внесених нею на придбання квартири грошових коштів.

Фактично відповідач вдруге проігнорував письмове звернення ОСОБА_3 про досудове врегулювання спору, чим порушив вищевказані її права.

Суд вважає, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» отримавши від ОСОБА_3 грошові кошти на виконання Попереднього договору будівельні роботи щодо будівництва житлового будинку АДРЕСА_3 не розпочав, жодних підготовчих та/або будівельних робіт не вчиняє, також відповідач допустив бездіяльність: - щодо позасудового прийняття від ОСОБА_3 відмови від Договору шляхом його розірвання; - щодо позасудового укладення з позивачкою ОСОБА_3 . Договору про розірвання Попереднього договору від 21 грудня 2021 року, чим допустив істотні порушення Попереднього договору, внаслідок яких позивач значною мірою був позбавлений того, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору.

Фактично відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» самоусунувся від виконання Попереднього договору та від розгляду Повідомлення ОСОБА_3 про відмову від Договору, тим самим створив перешкоди у підписані Договору про розірвання Попереднього договору, чим істотно порушив права ОСОБА_3 .

Зі змісту спірного договору чи звичаїв ділового обороту не випливає, що наслідки бездіяльності відповідача мають бути покладені на позивача.

Оскільки відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» допущено істотні порушення Попереднього договору, та внаслідок завданої цим шкоди ОСОБА_3 значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, суд визнає, що позовна вимога ОСОБА_3 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_3 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2170, є доведеною та обгрунтованою, а тому її слід задовольнити.

Також, суд зазначає, що стаття 653 ЦК України передбачає правові наслідки розірвання договору. Так, у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Судом встановлено судом, що на виконання умов Попереднього договору від 21 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець), ОСОБА_3 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» визначену сторонами Договору вартість Майна, а саме: (квитанція від 28.12.2021 року №121257076 на суму 1 100 000,00 грн., квитанція від 28.12.2021 року №А181-В870- 5954-АМ2Т на суму 172 330,00 грн., квитанція від 29.12.2021 року №121479387 на суму 10 431,44 грн., квитанція від 23.12.2021 року №120605356 на суму 3700,00 грн.), а всього 1 286 461 (один мільйон двісті вісімдесят шість тисяч чотириста шістдесят одну) грн. 44 коп.

За змістом ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Так, пунктом 4.8. Попереднього договору від 21 грудня 2021 року передбачено, що у випадку його припинення, в тому числі і дострокового в силу розірвання, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» зобов`язується повернути позивачам грошові кошти у фактично сплаченому за цим договором розмірі, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.

Суд зазначає, що за змістом Попереднього договору від 21 грудня 2021 року вирахування штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором застосовується у випадку якщо сторони без звернення до суду уклали між собою Договір про розірвання Попереднього договору.

Проте, у справі достовірно встановлено, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» самоусунувся від укладення з ОСОБА_3 . Договору про розірвання Попереднього договору, та від позасудового вирішення вказаного спору. Вказане стало підставою для звернення ОСОБА_3 до суду.

Беручи до уваги вказане, те, що судом прийнято рішення про розірвання Договору, на переконання суду у відповідача ПрАТ «ХК «Київміськбуд» відпали підстави для вирахуванням на його користь штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної ОСОБА_3 за Попереднім договором від 21 грудня 2021 року, оскільки відповідач фактично безпідставно відмовився від укладення Договору про розірвання Попереднього договору.

Враховуючи викладене, позивачем доведено підстави для стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь позивача фактично сплачених нею грошових коштів на виконання умов оскаржуваного договору в розмірі 1286461,44 грн. (внесеної передоплати), без вирахування штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором, а тому в цій частині позовні вимоги слід задовольнити.

Крім того, суд зазначає, що відповідно до статті 901 ЦК України за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.

На виконання умов Договору №КП/15.12.21/3 про надання інформаційно-консультаційних послуг при купівлі нерухомості від 15 грудня 2021 року, який було укладено між ОСОБА_3 (Замовник) та ФОП ОСОБА_2 (Виконавець), останній надав ОСОБА_3 інформацію та запропонував укласти договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо купівлі квартири на первинному ринку, при цьому надав висновок, що вкласти кошти в будівництво квартири АДРЕСА_1 є безпечним та відповідає інтересам ОСОБА_3 .

Суд враховує, що пунктами 6.4.1, 7.5 Договору, який укладено між ОСОБА_3 та ФОП ОСОБА_2 , передбачено, що Виконавець зобов`язується виплатити на користь Замовника штраф в розмірі 27000 грн., якщо укладений за посередництва договір не буде відповідати інтересам Замовника.

ОСОБА_3 використала надану ФОП ОСОБА_2 інформацію, та прийняла рішення про придбання квартири у ПрАТ «ХК «Київміськбуд».

Проте, як встановлено в судовому засіданні, укладений за посередництва ФОП ОСОБА_2 . Попередній договір від 21 грудня 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_3 (Майбутній Покупець), ОСОБА_3 , не відповідав інтересам ОСОБА_3 , оскільки в Попередньому договорі не вказано точний строк виконання договору і як наслідок, станом на день звернення ОСОБА_3 до суду будівництво Майна так і не розпочалося, а ОСОБА_3 не досягла переслідуваної мети.

Беручи до уваги викладене, відповідно до пунктів 6.4.1, 7.5 Договору у справі позивачем доведено підстави для стягнення з відповідача ФОП ОСОБА_2 на користь позивача штрафу в розмірі 27000 грн.

Висновок суду:

Під час судового розгляду справи позивачка ОСОБА_3 , інтереси якої представляє адвокат Сичов А.Ю., належними, достовірними і допустимими доказами довела, що відповідач ПрАТ «ХК «Київміськбуд» порушив її право на позасудове вирішення питання про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири.

На підставі викладеного позовні вимоги ОСОБА_3 про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, та, як наслідок, про стягнення з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на її користь 1286461,44 грн. внесеної передоплати, слід задовольнити.

Крім того, під час судового розгляду справи встановлено достатні підстави для задоволення позовної вимоги ОСОБА_3 про стягнення на її користь з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 штрафу в розмірі 27000 грн.

ЄСПЛ вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, №63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, суд приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги доведено та ґрунтуються на вимогах закону і умовах договорів, а тому їх слід задовольнити.

Згідно ч.1 ст.141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.У зв`язку із задоволенням позову, слід стягнути з відповідачів на користь держави судовий збір, оскільки позивач звільнена від сплати судового збору у відповідності до положень ч. 3 ст. 22 Закону України «Про захист прав споживачів».

На підставі викладеного, керуючись статтями 526, 610, 611, 614, 615, 623, 626, 629, 635, 651, 653, 654, 901 ЦК Украъни, статтями 10-13, 76-81, 83, 89, 141, 223, 264, 265, 268ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_3 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_4 , про розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, - задовольнити.

Розірвати попередній договір купівлі-продажу квартири від 21 грудня 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_3 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2170.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_3 1286461 (один мільйон двісті вісімдесят шість тисяч чотириста шістдесят одну) грн. 44 коп. внесеної передоплати.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 штраф в розмірі 27000 (двадцять сім тисяч) грн.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_3 536,80 грн. судового збору.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 12864,61 грн.

Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь держави судовий збір у розмірі 1073,60 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Складання повного рішення суду відкладено на десять днів з дня закінчення розгляду справи.

Дата складення повного судового рішення - 19 жовтня 2023 року.

Найменування сторін:

Позивач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрована та мешкає за адресою: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд», адреса: 01010, м. Київ, вулиця Михайла Омеляновича-Павленка, 4/6, .

Відповідач: Фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , зареєстрований та місце знаходження за адресою: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа: ОСОБА_4 , місце перебування за адресою: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_3 .

Суддя Світловодського

міськрайонного суду Ю.С. Мельничик

Згідно з оригіналом