ЧУГУЇВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
__________________________________________________________________________
Справа № 636/4668/21 Провадження № 2/636/150/23
18 вересня 2023 року м. Чугуїв
Чугуївський міський суд Харківської області у складі:
головуючого судді Карімова І.В.,
за участю секретаря судового засідання Ріпи І.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості,
ОСОБА_1 в особі свого представника адвоката Атаманюка П.В. звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 , в якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що був укладений між ОСОБА_1 (покупцем), яка діяла через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 (продавцем), який діяв через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_5 , підписаний та зареєстрований на Харківській товарній біржі 09 квітня 1997 року за реєстраційним № Н5-72. Позовні вимоги мотивовані тим, що вказаний договір купівлі-продажу житлового будинку, який був укладений 09.04.1997 року на Харківській товарній біржі відповідно до Закону України «Про товарну біржу», містить всі істотні умови договору, про які домовилися сторони;грошовий розрахунок по даному договору здійснений; договір повністю виконаний відповідачем, який звільнив житло, передав покупцю ключі та знявся з реєстрації за вказаною адресою. Після набуття права власності на будинок позивачка зареєструвала його у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, однак позбавлена можливості розпоряджатися будинком шляхом укладення будь-якого цивільно-правового договору, оскільки правовстановлюючий документ на будинок не відповідає вимогам статті 657 ЦК України, так як укладений на біржі нерухомості договір купівлі-продажу нотаріально не посвідчений.
Представник позивачки ОСОБА_1 - адвокат Атаманюк П.В. надав до суду заяву про розгляд справи без його участі та участі ОСОБА_1 , позовні вимоги підтримав за заявленими підставами та просив їх задовольнити.
Відповідач у судове засідання не з`явився повторно, причини неявки суду не повідомив, про дату та час розгляду справи повідомлявся своєчасно та належним чином, шляхом направлення судових повісток, відзив на позов не надав. Враховуючи зазначене та відповідно до вимог ч.4 ст. 223 ЦПК України, суд ухвалює рішення при заочному розгляді справи без участі сторін та без фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, на підставі наявних матеріалів справи, що відповідає положенням ст.280 ЦПК України.
Оцінивши в сукупності письмові докази, що містяться в матеріалах справи, суд приходить до наступного.
Частиною 1ст. 4 ЦПК України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Відповідно до ч. 1ст. 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ч. 1ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлено, що 09.04.1997 року між ОСОБА_1 (покупцем), яка діяла через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 (продавцем), який діяв через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_5 , був укладений договір купівлі-продажу нерухомості, а саме житлового будинку з надвірними будівлями з жилою площею 15,5 кв.м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , підписаний та зареєстрований на Харківській товарній біржі за реєстраційним № Н5-72. Згідно п.1.4 продавцем надані правовстановлюючі документи на товар, а саме: договір купівлі-продажу, посвідчений Харківською товарною біржею від 03.04.1996 року по реєстру № Н7-53, зареєстрований в Міжміському бюро технічної інвентаризації м. Чугуєва 04.04.1997 р., реєстраційний номер 797 в реєстровій книзі Д-1. Пунктами 4, 5.1 договору визначено, що за домовленістю сторін товар проданий за 2972 грн., які отримані продавцом від покупця до посвідчення угоди. Згідно п.7 продавець зобов`язався звільнити продану нерухомість та надати її покупцю не пізніше 08.04.1997 р., а покупець надає на це свою згоду. Положенням п. 10 даного договору передбачено, що подальше його нотаріальне посвідчення не потрібно. Згідно п. 11 цього договору, він підлягав реєстрації в органах технічної інвентаризації (а.с.10).
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Вищезазначений договір купівлі-продажу житлового будинку від 09.04.1997 року було укладено між сторонами на Харківській товарній біржі в період дії ЦК Української РСР.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК Української РСР), а відповідно до статті 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Відповідно до п. 2Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватись судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
Згідно з ч. 2ст. 47 ЦК УРСР(в редакції 1963 року), якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Аналогічне положення містить ч. 2ст. 220 ЦК України(в редакції 2003 року, який набрав чинності з 1 січня 2004 року), а саме якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Тобто, ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) і ч. 2ст. 220 ЦК України застосовується до правовідносин у разі, коли сторони уклали правочин, зміст якого відповідав волі сторін, і лише форма його укладання не відповідала встановленим законом вимогам.
Як свідчать матеріали справи сторони договору № Н5-72 купівлі-продажу нерухомості при його укладенні на Харківській товарній біржі досягли згоди з усіх суттєвих умов, відповідач передав будинок позивачці, звільнивши його від своїх речей та знявшись з реєстрації за адресою знаходження будинку. До цього часу сторони не оскаржили укладену ними угоду.
У відповідності до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР та роз`яснень, що викладені в п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України 28.04.1978 № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» якщо угода, що потребує нотаріального посвідчення, виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального посвідчення, суд за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників, вправі визнати угоду дійсною.
На теперішній час нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу неможливе, оскільки продавець ухиляється від зазначених дій і його місце перебування невідомо..
Отже, оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, укладений на біржі, відповідав волі сторін, умови договору ними виконані в повному обсязі, договір пройшов відповідну державну реєстрацію, а враховуючи те, що на даний час провести нотаріальне посвідчення правочину неможливо, суд вважає, що є підстави для визнання його дійсним відповідно до ч. 2ст. 47 ЦК УРСР.
Між тим вимоги ОСОБА_1 в особі її представника адвоката Атаманюка П.В. щодо визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок з надвірними будівлями , що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1 , суд вважає такими, що не відповідають матеріалам справи.
Статтею 328 ЦК України передбачено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно з ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
З тексту позовної заяви вбачається, що ОСОБА_1 вважаючи себе власником зазначеного вище житлового будинку на підставі укладеного на Харківській товарній біржі договору, просить визнати цей договір дійсним. При цьому ОСОБА_1 не зазначає в позові, що її право на вказаний житловий будинок оспорюється або не визнається іншою особою.
Керуючись ст.ст. 4,12,13,76-81,141,223, 259,263-265,268,352,354, п.п.15.5 п.15 ч.1 Розділу ХІІІ Перехідні положення ЦПК України, суд
Позов ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості задовольнити частково.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , що був укладений між ОСОБА_1 (покупцем), яка діяла через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 (продавцем), який діяв через брокера брокерської контори 203 ОСОБА_5 , підписаний та зареєстрований на Харківській товарній біржі 09 квітня 1997 року за реєстраційним № Н5-72.
В частині позовних вимоги ОСОБА_1 в особі її представника адвоката Атаманюка П.В. щодо визнання за ОСОБА_1 права власності на житловий будинок з надвірними будівлями , що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1 -відмовити.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Харківського апеляційного суду через Чугуївський міський суд Харківської області. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду. Строк на апеляційне оскарження може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстраціцї: АДРЕСА_2 .
Представник позивача: адвокат Атаманюк Петро Васильович, адреса листування: АДРЕСА_3 .
Відповідач: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_4
Повне рішення виготовлено 28 вересня 2023 року
Суддя І.В. Карімов