Справа № 131/970/23
Провадження № 2/131/375/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.10.2023 м. Іллінці

Іллінецький районний суд Вінницької області в складі:

головуючого судді Коваля А.М.,

за участю секретаря судових засідань Чех Л.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Україна» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Шефф-Агро» про визнання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокот Олексій Анатолійович ,,

учасники: представник позивача СТОВ «Україна» адвокат Руденко Т.С., представник відповідача ФГ «Шефф-Агро» адвокат Гончар О.І.,

ВСТАНОВИВ:

СТОВ «Україна» звернулося до суду з даним позовом, в обгрунтування своїх позовних вимог зазначило, що 01 квітня 2013 року між ОСОБА_1 (орендодавець) та СТОВ «Україна» (орендар) було укладено договір оренди землі, який 17 вересня 2013 року був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №9526232 від 17 вересня 2013 року.

Згідно пункту 1 Договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться території Тягунської сільської ради за межами населеного пункту с. Тягун.

В оренду передається земельна ділянка (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, у тому числі рілля 3,4037 га (пункт 2 Договору).

Відповідно до пункту 8 Договору оренди землі, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлен його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно п. 44 Договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до п. 37 Договору, розірвання договору оренди землі односторонньому порядку не допускається.

Так, договір оренди землі від 01.04.2013 року набув чинності 17.09.2013 року, а термін дії даного Договору закінчується 17.09.2023 року.

На виконання пункту 8 Договору оренди СТОВ «Україна» звернулося до ОСОБА_1 з листами про поновлення договору оренди землі №2/1 від 23.01.2023 року та №9 від 21.02.3023 року з проханням поновити Договір оренди землі від 01.04.2013 року на оренду земельної ділянки (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, у тому числі рілля 3,4037 га, на той самий строк і на тих же умовах шляхом підписання Додаткової угоди до Договору, направивши проект такої угоди.

Пунктом 1 Додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі від 01 квітни 2013 року передбачається наступне: «Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі від 01 квітня 2013 року на новий термін на 10 (десять) років до 01 квітня 2033 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

У подальшому, ще до закінчення дії Договору оренди землі від 01.04.2013 року, право оренди за яким зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2013 року за номером 2524213, ОСОБА_1 передав земельну ділянку (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва третій особі Фермерському господарству «Шефф-Агро» на підставі Договору оренди, укладеного 10.04.2023 року терміном на 10 років, право оренди за яким зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.04.2013 року за номером 49957408.

А це, у свою чергу, свідчить про недотримання умов Договору оренди землі від 01.04.2013 року, укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 , що порушує права СТОВ «Україна» як орендаря. Тому позивач просить суд визнати за ним переважне права на укладання договору оренди землі на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього та визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, яким є ФГ «Шефф-Агро».

Відповідач ФГ «Шефф-Агро» подало до суду відзив на позовну заяву, в якому з позовними вимогами СТОВ «Україна» не погоджується з наступних підстав. Так, позивач вказує, що Договір оренди землі від 01.04.2013 року набув чинності 17.09.2013 року, а термін дії даного Договору закінчується 17.09.2023 року.

Однак, відповідно до постанови ВП ВС від 18.04.2023, до 01.01.2013 року державній реєстрації підлягав договір оренди землі, після вчинення якої він відповідно набирав чинності. Надалі, у зв`язку з деякими законодавчими змінами, у межах справи № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду зробила важливий висновок, зокрема, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013 року, є укладеним із моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди.

До позовної заяви позивач додає копію Договору оренди землі від 01.04.2013 року з додатками, серед яких додано Акт приймання - передачі об`єкта оренди згідно з договором оренди землі від 1 квітня 2013 року.

Також до позовної заяви додано копію Листа СТОВ «Україна» до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі № 2/1 від 23 січня 2023 року, в якому позивач просить поновити Договір оренди землі від 1 квітня 2013 року на оренду земельної ділянки (кадастровий номером :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, у тому числі рілля 3,4037 га, на той самий строк і на тих же умовах шляхом підписання Додаткової угоди до Договору.

Також до позовної заяви додано копію повторного листа № 9 СТОВ «Україна» до ОСОБА_1 про поновлення договору оренди землі від 23 лютого 2023 року, в якому позивач просить поновити договір оренди землі від 1 квітня 2013 року

Тобто Позивач стверджує, що звертався до ОСОБА_1 з листами №2/1 від 23 січня 2023 року та № 9 від 23 лютого 2023 року з проханням поновити договір. При цьому, однак стосовно листа № 9 від 23.02.2023 позивач надав лише докази надсилання листа (опис вкладення та накладна), але не надав доказ отримання листа ОСОБА_1 . Що ж стосується листа №2/1 від 23 січня 2023 року, то позивач взагалі не надав жодних доказів ні відправлення його, ні отримання адресатом.

Таким чином, у ФГ «Шефф-Агро» є підозра, що лист № 2/1 від 23.01.2023 оформлений заднім числом, що підтверджується підозрілим номером його реєстрації (через дріб, на відміну від решти номерів), що очевидно свідчить що це було зроблено, тому що позивач таким чином виправляв свою помилку, якою пропустив строк повідомлення орендаря (60 днів) встановлений в договорі.

Крім цього, якщо позивач стверджує, що договір оренди 01.04.2023 року не закінчився, зазначаючи, що двічі до цієї дати надсилав листи ОСОБА_1 з пропозицією поновити договір, тоді як за 60 днів до 17.09.2023 року не надсилав жодного разу.

У Договорі оренди землі від 01 квітня 2013 року обумовлені його умови: нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить - 93893 грн.80 коп. (пункт 5 Договору); орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: Дві тисячі вісімсот шістнадцять гривень 81 коп. (2816,81), що становить 3 % від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки і сплачується орендарем у грошовій, натуральній та відробітковій формі за угодою сторін, (пункт 9 Договору); обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексації інфляції, (пункт 9 Договору); договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. (пункт 8 Договору.

Такі умови є неприйнятними через те, що ці істотно змінились за спливом часу та зміною законодавства і в жодному разі не можуть погіршувати права Орендодавця.

Станом на 2023 рік нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить вже не 93893 грн.80 коп., а 133641 (сто тридцять три тисячі шістсот сорок одна) гривня 18 копійок.

Орендна плата, що зазначена в договорі 2816,81 (дві тисячі вісімсот шістнадцять) гривень 81 коп. при незміненій нормативній грошовій оцінці земельної ділянки становить вже не 3 % від нормативно - грошової оцінки земельної ділянки, а 2,11 %.

В Листі сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Україна» «Про поновлення договору оренди землі» від 23 січня 2023 року № 2/1 та Повторному Листі сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Україна» «Про поновлення договору оренди землі» від 23 лютого 2023 року № 9 посилання на підставу укладення договору оренди землі на новий строк здійснено на статтю 33 Закону України «Про оренду землі», в якій йде мова про «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та, в якій в частині 3 та 4 зазначається, що: «До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.»

До позовної заяви додано Додаткову угоду від 01 квітня 2023 року про поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2013 року, в якій зазначається: 1. Сторони дійшли згоди поновити Договір оренди землі від 01 квітня 2013 року на новий термін на 10 (десять) років до 01 квітня 2033 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію; 2. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання; 3 Дана Угода складена у трьох оригінальних примірниках, що мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 01 квітня 2013 року».

Надаючи оцінку переважному праву вважаю за необхідне послатись на частину 3 статтю 33 Закону України «Про оренду землі», відповідно до якої встановлено не про переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, а на «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі».

Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

В Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2020 року справа № 272/440/18 (провадження № 61-3276св19) зазначається, що: «...переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.

Тому у задоволенні позову просить відмовити.

Відповідач ОСОБА_1 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому просив у задоволенні позову відмовити, при цьому зазначив, що ним було направлено лист до СТОВ «Україна» від 28 лютого 2023 року, у якому він заперечував щодо поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2023 року шляхом укладення договору оренди землі на новий строк, а також шляхом підписання (укладення) будь-яких додаткових угод до договору оренди цієї земельної ділянки, що стосується поновлення договору або збільшення його строку дії.

Лист СТОВ «Україна» від 23 січня 2023 року №2/1, а також будь-яких інших листів, які б стосувалися поновлення договору оренди землі ОСОБА_1 не отримував.

Для уникнення неузгоджених орендарем з орендодавцем витрат, пов`язаних з початком нового сільськогосподарського року, враховуючи те, що договір оренди був укладений 01 квітня 2013 року на 10 (десять) років і СТОВ «Україна» фактично користувалось земельною ділянкою 10 (десять) років, тобто 2013, 2014, 2015, 2016, 2018, 2019, 2020, 2021 і 2022 роки, ОСОБА_1 у своєму листі просив після 01 квітня 2023 року, тобто з дати припинення дії договору, припинити використання зазначеної земельної ділянки.

Третя особа державний реєстратор Липовецької міської ради Кокот О.А. подав відзив на позовну заяву, у якому вказав, що дані позовні вимоги не стосуються державного реєстратора Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокота О.А.

Позивач вважає, що Договір оренди землі між СТОВ «Україна» та ОСОБА_1 від 01 квітня 2013 року зі строком дії 10 років набув чинності 17 вересня 2013 року, а термін дії даного Договору закінчується 17 вересня 2023 року.

Такі висновки є помилковими.

До позовної заяви додано Інформацію з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна номер інформаційної довідки 330448925, дата та час формування 27.04.2023 року, з підставою формування - заяви ОСОБА_2 від 27.04.2023 року щодо належної ОСОБА_1 земельної ділянки (кадастровий номером :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

Цією Інформаційною довідкою підтверджується реєстрація державним реєстратором Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокотом Олексієм Анатолійовичем 13 квітня 2023 року речового права - права оренди земельної ділянки за Орендарем ФГ «Шефф-Агро» з датою укладення 10 квітня 2023 року строком на 10 років та датою закінчення дії 10 квітня 2033 року.

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав (індексний номер витягу 328452249 з датою формування 07.04.2023 року), підставою формування якого була заява ОСОБА_1 від 05 квітня 2023 року з реєстраційним номером 54799528, державним реєстратором Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокотом О.А. припинено 05 квітня 2023 року речове право - право оренди СТОВ «Україна» земельної ділянки, належної ОСОБА_1 (кадастровий номером :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га на підставі договору оренди землі, укладеного 01 квітня 2013 року строком на 10 років, дія якого закінчилась 01 квітня 2023 року.

Крім того, державний реєстратор Кокот О.А. зазначив, що на підтвердження своєї позиції він в повному обсязі посилається на позицію, викладену Міністерством юстиції України в листі № 130090/91550-35-23/8.4.4 від 04.10.2023, в якому зазначено, що з 01 січня 2013 року сфера державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, як і в цілому цивільних та земельних відносин, пов`язаних з набуттям та виникненням речових прав на нерухоме майно, зазнала докорінних змін.

Так, до 01 січня 2013 року цивільне та земельне законодавство передбачало процедуру державної реєстрації правочину, за яким набувається певне речове право. Тобто саме з фактом державної реєстрації правочину законодавець пов`язував з набрання таким правочином чинності.

Так, до 01 січня 2013 року стаття 18 Закону України «Про оренду землі» передбачала, що договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації

У зв`язку з таким законодавчим регулюванням мали місце підстави констатувати, що договір оренди землі набирав чинності після його державної реєстрації, а тому строк дії такого договору обраховувався не з моменту його укладення та підписання сторонами, а з моменту його державної реєстрації.

З 01 січня 2013 року з моменту набрання чинності новою редакцією Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» також було внесено зміни до цивільного та земельного законодавства, у тому числі до Закону України «Про оренду землі».

Так чином, починаючи з 01 січня 2013 року у зв`язку зі змінами у законодавстві припинили дію норми щодо державної реєстрації договору оренди землі, а відтак і норми щодо набрання чинності таким договором після його реєстрації.

З 01 січня 2013 року договір оренди землі вважається укладеним у разі досягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору та з дотриманням вимог щодо форми договору. Саме тому обрахунок строку дії договору оренди землі починається з моменту укладення договору, за винятком випадків, якщо інше не визначено законом або договором.

Однак варто зазначити, що Типовий договір оренди землі, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, до 02 грудня 2016 року дійсно містив застарілі положення про те, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (в цій частині не був приведений у відповідність до закону).

З огляду на використання сторонами орендних відносин типового договору оренди землі, що не був приведений у відповідність до Закону України «Про оренду землі» та Цивільного кодексу України, на практиці зустрічаються договори з відповідними положеннями. Проте положення договору в частині набрання ним чинності з моменту державної реєстрації не могли бути застосованими у зв`язку з відсутністю такої процедури (яку не варто ототожнювати з процедурою державної реєстрації речового права на підставі укладеного правочину).

Незважаючи на наявність таких положень в договорі оренди землі обрахунок строку дії договору оренди землі має відбуватися відповідно до закону саме з моменту укладення договору у письмовій формі. Якщо ж договір за бажанням сторін посвідчено нотаріально - то з моменту його нотаріального посвідчення.

Строк дії самого права оренди земельної ділянки нерозривно пов`язаний із строком дії договору оренди землі, на підставі якого це право набувається, а тому право оренди земельної ділянки не може існувати довше, ніж сам договір оренди землі.

Представник позивача СТОВ «Україна» подала до суду відповідь на відзив ФГ «Шефф-Агро», у якому зазначила, що відповідач у своєму відзиві посилається на висновки Великої Палати Верховного Суду щодо моменту набрання чинності договорами оренди землі, укладем після 01.01.2013 року, викладені у постанові від 18.04.2023 року у справі №357/827 Зокрема, ФГ «Шефф-Агро» наполягає на тому, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013 року є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди.

У той же час, позиція СТОВ «Україна» і полягає у тому, що у Договорі оренди землі від 01.04.2013 року сторони узгодили інший порядок та умови набуття чинності договором.

Так, пунктом 20 Договору оренди землі від 01.04.2013 року, укладеним між ОСОБА_1 (орендодавець) та СТОВ «Україна» (орендар) погоджено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 5-ти денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання передачі.

Пунктом 44 Договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Цей договір укладено у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію - реєстраційній службі Іллінецького районного управління юстиції у Вінницькій області.

Щодо позиції ФГ «Шефф-Агро», що з 01.01.2023 року реєструється речове право, а не договір, то позивач не погоджується з даним трактуванням, оскільки, викладаючи Договір у такій редакції, ОСОБА_1 та СТОВ «Україна» мали на увазі саме реєстрацію речового права. Це, зокрема, підтверджується і тим, що сторони у Договорі оренди землі від 01.04.2013 року визначили реєстраційним органом Іллінецьке районне управління юстиції у Вінницькій області, а не Державний земельний кадастр, який здійснював реєстрацію договорів оренди землі до 01.01.2013 року.

Тобто, сторони узгодили, що Договір оренди землі від 01.04.2013 року є укладеним та набирає чинності саме після державної реєстрації речового права. І саме після такої реєстрації починається перебіг терміну дії Договору.

17.09.2013 року речове право, згідно Договору оренди землі від 01.04.2013 року, було зареєстровано Реєстраційною службою Іллінецького районного управління юстиції Вінницької області у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить Витяг, інд. номер 9526232 від 17.09.2013 року, строк дії: 10 років.

Так, на виконання пункту 20 Договору оренди землі від 01.04.2013 року, лише після державної реєстрації речового права ОСОБА_1 передав, а СТОВ «Україна» прийняло земельну ділянку (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, про що було складено відповідний Акт приймання-передачі об`єкта оренди, яким визначено, що «Сторона 1 передала зазначену вище ділянку згідно укладеного Сторонами Договору оренди земельної ділянки, а Сторона 2 прийняла її в користування на умовах цього договору», а, відтак, Договір оренди землі від 01.04.2013 року набув чинності саме 17.09.2013 року після державної реєстрації речового права.

На виконання пункту 8 Договору СТОВ «Україна» звернулося до ОСОБА_1 за 60 днів до закінчення строку дії договору (тобто, до 17.09.2023 року) та письмово повідомила орендодавця про намір продовжити його дію шляхом підписання Додаткової угоди до Договору, направивши листи №2/1 від 23.01.2023 року та №9 від 23.02.2023 року (докази направлення Відповідачу 1 містяться у матеріалах справи), що беззаперечно свідчить про те, що Позивач використав своє переважне право.

Що стосується листа-повідомлення ОСОБА_1 від 28.02.2023 року, останній у ньому зазначив, що заперечує щодо поновлення договору оренди на новий строк, а також шляхом підписання (укладений) будь-яких додаткових угод до договору оренди цієї земельної ділянки, що стосується поновлення договору або збільшення його строку.

Попри це, ОСОБА_1 ще до закінчення дії Договору оренди землі від 01.04.2013 року, право оренди за яким зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.09.2013 року за номером 2524213, передав земельну ділянку (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва ФГ «Шефф-Агро» на підставі Договору оренди, укладеного 10.04.2023 року терміном на 10 років, право оренди за яким зареєстроване у Державному реєстрі прав на нерухоме майно 13.04.2023 року за номером 49957408, тим самим порушив переважне право СТОВ «Україна» перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк, передбачене ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Так, ОСОБА_1 навіть не намагався досягти згоди з СТОВ «Україна» щодо орендної плати та інших істотних умов договору, зі сторони ОСОБА_1 не було жодних пропозицій щодо змін умов договору, що, у свою чергу, порушує права СТОВ «Україна» та беззаперечно свідчить про те, що переважне право позивача на укладання договору оренди землі не припиняється.

СТОВ «Україна» дотрималося вимог, передбачених с т. 33 ЗУ «Про оренду землі» та заявило про свій намір поновити Договір оренди землі від 01.04.2013 року, надіславши ОСОБА_1 листи-повідомлення разом із проектом додаткової угоди, тим самим скориставшись своїм переважним правом на укладання договору, яке наразі порушується Відповідачами по справі. Таким чином позивач просить позовні вимоги задовільнити повністю.

Представник позивача СТОВ «Україна» адвокат Руденко Т.С. позовні вимоги у судовому засіданні підтримала, просила їх задовільнити повністю з підстав, викладених у позовній заяві та відповіді на відзив.

Відповідач ОСОБА_1 , будучи належним чином повідомлений про час, дату та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явився, натомість подав до суду заяву, в якій позовні вимоги не визнав, просить відмовити в їх задоволенні та розглянути справу за його відсутності .

Представник відповідача ФГ «Шефф-Агро» адвокат Гончар О.І. у судовому засіданні просив у задоволенні позову СТОВ «Україна» відмовити повністю з підстав, наведених у відзиві на позовну заяву.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокот О.А. в судове засідання не з`явився, натомість подав до суду заяву, в якій позовних вимог не визнав, просить відмовити у задоволенні позову та розглянути справу за його відсутності.

Суд, дослідивши матеріали цивільної справи, заслухавши пояснення сторін, оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов наступного висновку.

Згідно частин 1 та 2 ст. 2 ЦПК України - завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частина 1 ст. 5 ЦПК України передбачає, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У ч. 1 ст. 13 ЦПК України законодавець наголосив на тому, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Вирішуючи виниклий спір, суд застосовує наступні норми права.

Частиною 4 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Статтею 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Спеціальним законом, що регулює орендні відносини щодо земельних ділянок є Закон України «Про оренду землі».

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За ст. 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як вбачається з матеріалів справи, 01 квітня 2013 року між СТОВ «Україна» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець) було укладено договір оренди землі строком на 10 років (а.с.13-15).

17 вересня 2013 року даний договір було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №9526232 від 17 вересня 2013 року (а.с.17).

Згідно вказаного договору, в оренду передається земельна ділянка (кадастровий номер :03:000:0279) загальною площею 3,4037 га, у тому числі рілля 3,4037. Вказана земель на ділянка належить ОСОБА_1 згідно свідоцтва про право власності (а.с.16).

Згідно п. 44 Договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Відповідно до акта приймання-передачі об`єкта оренди згідно договору оренди землі від 01 квітня 2013 року (дата самого акта пр иймання-передачі не зазначена) ОСОБА_1 передав, а СТОВ «Україна» в особі директора Сенчука М.О. прийняла зазначену у договорі оренди землі земельну ділянку. (а.с.21).

У ч. 1 ст. 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Частинами 1-4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Відповідно до пункту 8 Договору оренди землі від 01 квітня 2013 року, договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлен його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Так, у матеріалах справи міститься лист від 23 січня 2013 року за №2/1 СТОВ «Україна», адресований ОСОБА_1 , у якому СТОВ «Україна» просить про поновлення договору оренди землі (а.с.22).

23 лютого 2023 року за №9 СТОВ «Україна» на адресу ОСОБА_1 було надіслано повторний лист про поновлення договору оренди землі. У вказаному листі СТОВ «Україна» просить поновити Договір оренди землі від 01.04.2013 року на оренду земельної ділянки (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, у тому числі рілля 3,4037 га, на той самий строк і на тих же умовах шляхом підписання Додаткової угоди. Разом із пропозицією поновлення договору оренди земельної ділянки орендодавцю було направлено проект Додаткової угоди від 01 квітня 2023 року (а.с.23-26).

У свою чергу, ОСОБА_1 , 03 березня 2023 року, надіслав до СТОВ «Україна» лист від 28 лютого 2023 року, у якому він заперечував щодо поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2023 року шляхом укладення договору оренди землі на новий строк, а також шляхом підписання (укладення) будь-яких додаткових угод до договору оренди цієї земельної ділянки, що стосується поновлення договору або збільшення його строку дії (а.с.62,63).

Згідно Актуальної інформації про державну реєстрацію іншого речового права (а.с.27 зворот), 10 квітня 2023 року між ОСОБА_1 та ФГ «Шефф-Агро» було укладено договір оренди вказаної вище землі строком на 10 років, право оренди за яким зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13 квітня 2013 року.

Так, позивач зазначає, що договір оренди землі між СТОВ «Україна» та ОСОБА_1 від 01.04.2013 року набув чинності 17.09.2013 року, тобто, термін дії даного договору закінчується 17.09.2023 року. Таким чином, ОСОБА_1 передав земельну ділянку (кадастровий номер :03:000:0279), загальною площею 3,4037 га, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва третій особі Фермерському господарству «Шефф-Агро» на підставі Договору оренди, укладеного 10.04.2023 року терміном на 10 років, право оренди за яким зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 13.04.2013 року за номером 49957408 до закінчення строку дії договору, укладеного 01 квітня 2013 року МІЖ позивачем та ОСОБА_1 . Зазначене, у свою чергу, свідчить про недотримання умов Договору оренди землі від 01.04.2013 року, укладеного між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 та порушує права СТОВ «Україна» щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 ЦК України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

Однак, що стосується моменту набуття чинності договором оренди землі, то ВП ВС у своїй постанові від 18.04.2023 року привертає увагу на момент набрання чинності договорами оренди землі, укладеними після 01.01.2013 року. Як відомо, до 01.01.2013 року державній реєстрації підлягав договір оренди землі, після вчинення якої він відповідно набирав чинності. Надалі, у межах справи № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду зробила важливий висновок, зокрема, що договір оренди землі, укладений після 01.01.2013 року, є укладеним із моменту досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов та після його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено сторонами, а не з моменту державної реєстрації права оренди. За цією релевантною позицією Великої Палати Верховного Суду встановлено, що державна реєстрація права оренди впливає виключно на виникнення цього права.

Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не його державної реєстрації в державному реєстрі, що узгоджується із правовими позиціями Верховного Суду, висловленими в постановах від 20 лютого 2019 року у справі N 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі N 911/3594/17, від 05 червня 2019 року у справі N 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі N 915/476/19

З 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року N 1878-VI "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" (далі - Закон N 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року N 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон N 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.

Таким чином, оскільки спірний договір оренди землі укладено після 01 січня 2013 року, висновки позивача, що договір оренди землі, укладений 01 квітня 2013 року між СТОВ «Україна» та ОСОБА_1 , набув чинності з моменту його державної реєстрації, тобто з 17 вересня 2013 рок, а термін його дії закінчується 17 вересня 2023 року є помилковими.

Разом з тим, у п. 8 Договору оренди землі між СТОВ «Україна» та ОСОБА_1 від 01 квітня 2013 року зазначено, що договір укладено на 10 (десять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлен його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Так, позивач стверджує, що звертався до ОСОБА_1 з листами №2/1 від 23 січня 2023 року та № 9 від 23 лютого 2023 року з проханням поновити договір. Стосовно листа № 9 від 23 лютого 2023 року позивач надав докази надсилання листа (опис вкладення та накладна) (а.с. 23-25), однак, не надав доказ отримання листа адресатом. Що стосується листа №2/1 від 23 січня 2023 року, то позивач взагалі не надав жодних доказів ні відправлення його, ні отримання листа адресатом.

Однак, позивач наголошує, що договір оренди землі від 01 квітня 2013 року набув чинності з моменту його державної реєстрації 17 вересня 2013 року та строк його дії закінчується 17 вересня 2023 року. При цьому, направив орендодавцю листа з проханням поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах до якого додано проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2023 року (а.с.26), що суперечить твердженням самого ж позивача щодо моменту початку дії договору оренди землі.

Крім того, щодо переважного права позивача на укладення договору оренди землі, слід зазначити наступне. Так, ч. 3 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено не переважне право на поновлення договору оренди землі на новий строк, а на «переважне право орендаря на укладення договору оренди землі».

Сутністю ж переважного права є укладення договору оренди землі на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Так, у Постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 у справі №143/591/20 містяться правові висновки щодо переважного права, зокрема зазначається, що відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є: закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі; належне виконання договору орендарем; наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.

За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Разом з тим, у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 вересня 2020 року справа № 272/440/18 (провадження № 61-3276св19) зазначається, що: «...переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки, щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі.»

Так, ОСОБА_3 , скориставшись своїм правом орендодавця (власника земельної ділянки) своїм лист від 28 лютого 2023 року повідомляв СТОВ «Україна» про те, що він не бажає поновлювати договір оренди землі від 01 квітня 2023 року шляхом укладення договору оренди землі на новий строк, а також шляхом підписання (укладення) будь-яких додаткових угод до договору оренди цієї земельної ділянки. І вже після закінчення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 01 квітня 2013 року, укладеного на десять років, між СТОВ «Україна» та ним, 10 квітня 2023 року уклав договір оренди землі строком на десять років з ФГ «Шефф-Агро», що відповідає вимогам закону та не порушує права позивача.

Таким чином, суд вважає, що вимоги позивача щодо його переважного права на поновлення договору оренди землі б/н від 01 квітня 2013 року, укладеного між ним та ОСОБА_1 , право оренди за яким зареєстровано 17 вересня 2013 року, на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01 квітня 2013 року, а також щодо відсутності права оренди у ФГ «Шефф-Агро» за договором оренди, укладеним 10 квітня 2023 року між ним та ОСОБА_1 , не знайшли свого підтвердження у ході дослідження наявних у справі письмових доказів, при цьому, вони у повній мір спростовані належними та допустимими доказами відповідачів, тому у задоволенні позову слід відмовити у повному обсязі.

На підставі викладеного, керуючись ЗУ «Про оренду землі, ст.ст. 93,124 ЗК України, ст.ст. 626, 640,777 ЦК України, ст.ст. 2, 4, 5, 76-82, 263-265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Україна» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Шефф-Агро» про визнання переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк шляхом визнання укладеною додаткової угоди до нього та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів: державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокот Олексій Анатолійович, відмовити.

Копію цього рішення невідкладно надати сторонам.

Рішення може бути оскаржене до Вінницького апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення через Іллінецький районний суд.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено 06 листопада 2023 року.

Позивач: Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Україна», , адреса: 22710, с. Тягун Вінницького району Вінницької області, вул. Миру, 1.

Відповідач 1: ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 .

Відповідач 2: Фермерське господарство «Шефф-Агро», , адреса: 22715, с. Даньківка Вінницького району Вінницької області, вул. Польова, 4.

Третя особа: Державний реєстратор речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Липовецької міської ради Вінницького району Вінницької області Кокот Олексій Анатолійович, адреса: 22500, м. Липовець Вінницького району Вінницької області, вул. Василя Липківського, 30.

Суддя: