КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження №22-ц/824/7311/2023 Головуючий у 2 інстанції Таргоній Д.О.
ПОСТАНОВА

Іменем України

18 жовтня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді-доповідача Таргоній Д.О.,

суддів: Голуб С.А., Сушко Л.П.,

за участі секретаря Спис Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Святошинського районного суду м. Києва від 26 січня 2022 року, ухвалене суддею Сеньком М.Ф. 26 січня 2022 року по цивільній справі запозовом ОСОБА_2 до Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк», Товариства з обмеженою відповідальністю «МЕГАІНВЕСТ СЕРВІС», ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності, третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих Олександр Олександрович, -

УСТАНОВИВ:

У липні 2020 року ОСОБА_2 звернулася до суду із позовом до Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» (далі - ПАТ «Дельта Банк»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» (далі - ТОВ «Мегаінвест Сервіс»), ОСОБА_1 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О. О., про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, скасування рішення державного реєстратора, припинення права власності, визнання права власності.

Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 11 листопада 2011 року між нею та ПАТ «Астра-Банк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», укладений кредитний договір № 18005, за яким вона отримала кредит у сумі 437 686,00 грн, зі сплатою щомісячно 16,9 % за користування кредитом із остаточною датою його повернення згідно з у графіком у строк до 11 листопада 2026 року.

Одержані у кредит грошові кошти використанні для часткової оплати вартості однокімнатної квартири АДРЕСА_1 , загальною площею 53,3 кв. м, житловою - 20,8 кв. м, яку вона придбала за договором купівлі-продажу квартири від 11 листопада 2011 року та яку в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором передала в іпотеку ПАТ «Астра-Банк» за заставною вартістю 637 364,00 грн за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.

Протягом строку дії кредитного договору нею своєчасно та у повному обсязі вносилися грошові кошти на погашення строкової заборгованості.

10 червня 2020 року позивач дізналася про те, що 04 лютого 2020 року на підставі протоколу електронного аукціону з продажу активів ПАТ «Дельта Банк» від 27 січня 2020 року № UA-EA-2020-01-03-000093-b між ПАТ «Дельта-Банк» в особі уповноваженого Фонду гарантування вкладів фізичних осіб Кадирова В. В. та новим кредитором - ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» укладений договір № 2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким до ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» перейшло право вимоги за кредитним договором у розмірі заборгованості 224 446,79 грн, із яких: 223 385,77 грн - заборгованість за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена) та 1 061,02 грн - заборгованість за нарахованими процентами на дату купівлі-продажу прав вимоги (не прострочена), а також право вимоги за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.

14 лютого 2020 року ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири ОСОБА_1 .

Вважає, що відчуження квартири відбулося з порушенням умов іпотечного договору, вимог статті 203 ЦК України, статей 12, 33, 35, 38 Закону України «Про іпотеку», підпункту 1.18 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5, зокрема, у ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» не виникло право стягнення на предмет іпотеки за відсутності порушень позивачем виконання зобов`язань за кредитним договором, їй не надсилалося письмового повідомлення про звернення стягнення на передану в іпотеку квартиру, продаж здійснено без її згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціну цієї нерухомості.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_2 просила визнати недійсним договір купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року квартири АДРЕСА_1 , укладений між ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» та ОСОБА_1 , посвідчений 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 8; скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049 від 14 лютого 2020 року, 19:24:53, приватний нотаріус Золотих О. О., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ, на підставі якого проведено державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 ; припинити право власності ОСОБА_1 на квартиру, зареєстроване на підставі договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року, укладеному між ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» та ОСОБА_1 , посвідченого 14 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. за реєстровим номером 8 та на підставі рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, індексний номер: 51153049 від 14 лютого 2020 року 19:24:53, приватний нотаріус Золотих О. О., Київський міський нотаріальний округ, м. Київ; визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 .

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 26 січня 2022 року позов ОСОБА_2 задоволено частково.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест-Сервіс»» та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим № 8. Припинено право власності ОСОБА_1 на квартиру, набуте нею на підставі договору купівлі-продажу (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 35502659). У задоволенні іншої частини позову відмовлено.

Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив із того, що при посвідченні договору поза увагою нотаріуса залишилося те, що іпотечний договір не містить іпотечного застереження, яке б давало іпотекодержателю право продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця. Таке право іпотекодержателя могло бути реалізовано лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що закріплено в пункті 5.7 іпотечного договору. Матеріали справи не містять будь-яких доказів, які підтверджують надіслання іпотекодержателем вимоги ОСОБА_2 про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором. Ціна спірного договору є заниженою, а оцінка майна, є неналежною.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, посилаючись на те, що оскаржуване рішення суду є незаконним та необґрунтованим, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, без повного та всебічного з`ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення справи.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги посилалася на те, що 11 листопада 2011 року між ПАТ «Астра Банк», правонаступником якого є ПАТ «Дельта Банк», та позивачем укладено Кредитний договір та в подальшому з ним 11 листопада 2011 року було укладено Іпотечний договір для забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором виступає однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .

ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» став переможцем в електронних торгах «Національна електронна біржа» за лотом №GL3N015917 згідно Протоколу електронного аукціону №UA-EA-2020-01-03-000093-b.

04 лютого 2020 року ПАТ «Дельта Банк» відступило право вимоги за кредитним та іпотечним договором передавши його ТОВ «Мегаінвест Сервіс» до якого перейшли всі права та обов`язки за кредитним та іпотечним договором.

Позивачем не виконувалися вимоги п.3.4 Іпотечного договору та п.3.3.6 Кредитного договору (страхування нерухомого майна - предмету іпотеки).

ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» у відповідності до п.5.1, п.5.2 Іпотечного договору від 11 листопада 2011 року було задоволення вимоги кредитора шляхом продажу предмету іпотеки у спосіб визначений ст. 38 ЗУ «Про іпотеку», тобто між ОСОБА_1 та ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» було укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна 14 лютого 2020 року, що передбачено п.5.7 Іпотечного договору.

Окрім того, ПАТ «Дельта Банк» направляв на поштову адресу позивача Повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків за кредитним договором від 11 листопада 2011 року та Іпотечним договором від 11 листопада 2011 року. У вимозі було зазначено, що у разі не усунення порушень зазначених в повідомленні, буде звернуто стягнення на предмет іпотеки у спосіб визначений ст.38 ЗУ «Про іпотеку».

Згідно договору про відступлення права вимоги від 04 лютого 2020 року, всі права та обов`язки за вищевказаними договорами перейшли від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест-Сервіс».

Судом першої інстанції не взято до уваги повідомлення ПАТ «Дельта Банк» від 07 лютого 2019 року про усунення порушення основного зобов`язання, поставлено його зміст та реквізити під сумнів, а також що позивачка вказала, що на повідомленні про вручення цього листа підпис виконано не нею, незважаючи на те, що жодного письмового доказу для спростування зазначеного, окрім власного припущення, суду надано не було.

Враховуючи той факт, що позивач ухилився від виконання покладених на нього зобов`язань, на вимоги, які були направлені кредитором - не відповідав, порушення за кредитним та іпотечним договором усунуто не було, ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу нерухомого майна квартири у спосіб визначний ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Просила скасувати рішення Святошинського районного суду м. Києва від 26 січня 2022 року та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити.

На апеляційну скаргу ОСОБА_2 подала відзив, обґрунтовуючи його тим, що у разі порушення Іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки, Іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт.

При цьому, Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу Іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.

Отже, встановленим іпотечним договором наслідком порушення Іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки є виключно вимога Іпотекодержателя дострокового виконання основного зобов`язання.

Проте, жодних вимог АТ «Дельта Банк» до ОСОБА_2 щодо дострокового виконання основного зобов`язання не пред`являв, а тому за будь-яких умов Повідомлення про усунення порушень основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових платежів за кредитним договором №18005 від 11 листопада 2011 року та іпотечним договором від 11 листопада 2011 року не є передбаченою ч.1 ст.35 ЗУ «Про іпотеку» вимогою іпотеко держателя про усунення порушення основного зобов`язання.

Також, відповідно до листа-відповіді АТ «Дельта Банк» №1642 від 08 грудня 2021 року, у системі реєстрації вихідної кореспонденції Банку відсутній вихідний документ від 07 лютого 2019 року адресований ОСОБА_2 .

Звертає також увагу на те, що за відсутності порушень позивачем виконання зобов`язань за кредитним договором в силу положень Іпотечного договору (пункт 5.1) у ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» не виникло право стягнення на предмет іпотеки.

Більше того, жоден з Іпотекодержателей не надсилав позивачу у встановленому іпотечним договором та ЗУ «Про іпотеку» порядку повідомлення-вимоги про порушення забезпеченого обтяженням зобов`язання та усунення таких порушень.

За таких обставин ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» не набув права розпочинати звернення стягнення на предмет іпотеки.

Вважає, що суд першої інстанції надав правильну оцінку змісту п.5.7 іпотечного договору, у якому закріплено, що право продажу предмету іпотеки від імені іпотекодавця могло бути реалізовано лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Просила залишити апеляційну скаргу ОСОБА_1 без задоволення, а рішення Святошинського районного суду м. Києва від 26 січня 2022 року без змін.

Постановою Київського апеляційного суду від 01 листопада 2022 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Додатковим рішенням цього ж суду від 29 листопада 2022 року вирішено питання розподілу судових витрат.

Постановою Верховного Суду від 06 березня 2023 року постанову Київського апеляційного суду від 01 листопада 2022 року та додаткову постанову Київського апеляційного суду від 29 листопада 2022 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Під час нового розгляду справи судом апеляційної інстанції, представники відповідача ОСОБА_1 , адвокати Мацкевич Д.А., Шеремет М.О., у судовому засіданні підтримали апеляційну скаргу, посилаючись на викладені у ній доводи, просили скаргу задовольнити.

Представник позивача - адвокат Бойко Н.І. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення вимог апеляційної скарги, просила залишити без змін рішення суду першої інстанції, як законне та обґрунтоване.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, про дату, час та місце розгляду справи апеляційним судом повідомлялись.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з таких підстав.

Судом встановлено, що 11 листопада 2011 року ОСОБА_2 придбано за договором купівлі-продажу квартиру АДРЕСА_1 за ціною 673 364 грн.

11 листопада 2011 року між ПАТ «Астра - Банк» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір №18005, за умовами якого банком надано кредит ОСОБА_2 437 686 грн на оплату за нерухоме майно: однокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , зі сплатою щомісячно 16,9% процентів за користування кредитом строком до 11 листопада 2026 року.

Цього ж дня, між ПАТ «Астра - Банк» та ОСОБА_2 укладено іпотечний договір, згідно п.1.1 якого Іпотекодавець передає Іпотекодержателю в іпотеку в якості забезпечення виконання Іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором належний йому на праві власності об`єкт нерухомості, а саме: квартиру номер АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.1.3 договору іпотечного договору заставна вартість предмета іпотеки за домовленістю Сторін становить 673 364 грн.

Пунктом 2.10 іпотечного договору визначено, що Іпотекодержатель може відступити права за цим договором третій особі без отримання згоди Іпотекодавця, але при цьому Іпотекодержатель зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити Іпотекодавця про відступлення права вимоги за цим Договором і права вимоги за основним зобов`язанням.

04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта-Банк», який є правонаступником АТ «Астра Банк», та ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» згідно протоколу електронного аукціону з продажу активів ПАТ «Дельта Банк» №UA-EA-2020-01-03-000093-b від 27 січня 2020 року (лот: GL3N015917) укладений договір №2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги, за яким Банк відступає шляхом продажу новому кредитору ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» право вимоги Банку до позичальників, заставодавців (іпотекодавців), поручителів, зазначених у Додатку №1 до цього договору - Боржники (п.2.1. договору).

Новий кредитор ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» в день укладення цього договору, але у будь якому випадку не раніше моменту отримання Банком в повному обсязі коштів, відповідно до п.4.1 договору, набуває наступні права кредитора за основними договорами: право вимагати належного виконання боржником зобов`язань за основними договорами щодо сплати боржником грошових коштів у сумах вказаних у Додатку №1 до цього договору та визначених на момент набуття новим кредитором права вимоги, включаючи право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття права вимоги процентів у розмірах вказаних у Додатку №1 до цього договору, право вимагати сплати нарахованих і не сплачених на момент набуття прав вимоги штрафних санкцій, неустойок (штрафів, пені), право вимагати передачі предметів забезпечення в рахунок виконання зобов`язань у випадках та на умовах, встановлених основними договорами, право вимагати та отримувати платежі за гарантією (якщо така видавалась), відшкодування за договором страхування, тощо.

Розмір прав вимоги, які переходять до нового кредитора, вказаний у Додатку №1 до цього договору.

Права кредитора за основними договорами переходять до нового кредитора відповідно до цього договору у обсязі та на умовах, які існують на момент відступлення Права вимоги.

До нового кредитора не переходить право на нарахування процентів на користування боржником кредитними коштами та права на здійснення договірного списання коштів з рахунку (п.2.2 договору).

Як вбачається з Додатку №1 до договору №2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року до ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» перейшло право вимоги ПАТ «Дельта-Банк» за кредитним договором №18005 від 11 листопада 2011 року в розмірі заборгованості за тілом кредиту на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 223385,77 грн та заборгованості по нарахованим процентам за кредитом на дату купівлі-продажу прав вимоги у сумі 1061,02 грн, а також право вимоги за іпотечним договором від 11 листопада 2011 року.

14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», в особі директора Мацкевича Д.А., та громадянкою російської федерації ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», діючи відповідно до ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» продав, а ОСОБА_1 купила однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка на праві власності належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 листопада 2011 року №1849, а право на продаж вказаної квартири будь-якій особі належить ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» на підставі іпотечного договору від 11 листопада 2011 року №1849, договору №2145/к про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги від 04 лютого 2020 року.

Продавець не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом №144.

За домовленістю сторін відчуження квартири за цим договором здійснюється за 249 988 грн, оплата здійснюється шляхом безготівкового перерахування покупцем грошових коштів на поточний рахунок продавця у строк до 01 січня 2023 року включно.

Цього ж дня, на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, реєстровий №8 та заяви ОСОБА_1 ПН КМНО ОСОБА_3 прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 51153049 від 14 лютого 2020 року о 19:24:53 про проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_1 .

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позову, суд першої інстанції керувався тим, що поза увагою нотаріуса при посвідченні договору залишилось те, що іпотечний договір не містить іпотечного застереження, яке б давало іпотекодержателю право продажу предмету іпотеки від імені іпотекодавця. Таке право іпотекодержателя могло бути реалізовано лише на підставі Договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що закріплено в п.5.7 іпотечного договору. Відтак, суд першої інстанції прийшов до висновку, що спірний договір вчинено особою, яка не мала на те підстав (повноважень), тобто вчинено всупереч закону, і як наслідок право власності позивачки на квартиру грубо порушене, а відтак цей договір має бути визнаний недійсним за підстав, передбачених ст.ст.203,215 ЦК України.

Колегія суддів апеляційного суду не може в повній мірі погодитись з такими висновками, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 6 та частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" (далі - Закон № 898-IV) (тут і далі - у редакції, що діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Частиною першою статті 3 Закону № 898-IV визначено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Згідно із частиною першою статті 12 Закону № 898-IV у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до частини першої статті 33 Закону № 898-IV у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

У частині третій статті 33 Закону № 898-IV визначено, що існують такі способи звернення стягнення на предмет іпотеки:

- судовий (на підставі рішення суду);

- позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 36 Закону № 898-IV).

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).

Згідно із частиною третьою статті 36 Закону № 898-IV договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно змісту положень пункту 5.7 укладеного між сторонами Договору іпотеки вбачається, що звернення стягнення на предмет іпотеки в разі набуття Іпотекодержателем права на таке звернення за вибором Іпотекодержателя відбувається:

- за згодою сторін Договору;

- за виконавчим написом нотаріуса, який вчиняється за рахунок Іпотекодавця;

- за рішенням суду;

- за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено в позасудовому порядку згідно умов Договору про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом:

1) переходу до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки, про що Іпотекодердатель письмового повідомляє Іпотекодавця, з дотриманням вимог, установлених ст. 37 Закону України «Про іпотеку. Іпотекодержатель набуває Предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності;

2) продажу Предмету іпотеки Іпотекодержателем будь-якій особі - покупцеві та будь-яким способом, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».

Згідно п. 5.8 Договору іпотеки, право вибору способу задоволення вимог Іпотекодержателя серед перелічених у п. 5.7 цього Договору належить Іпотекодержателю.

Таким чином, у даній справі позасудове врегулювання спору та застереження про можливість задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки сторони погодили в п. 5.7 Іпотечного договору, зокрема шляхом продажу Предмету іпотеки Іпотекодержателем будь-якій особі - покупцеві та будь-яким способом, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку», і застереження про позасудове врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки, яке безпосередньо міститься у іпотечному договорі, прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками.

Оскільки такі помилкові висновки суду першої інстанції не призвели до ухвалення неправильного по суті рішення, колегія суддів апеляційного суду вважає, що зазначена обставина не може бути підставою для його скасування.

В той же час, колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновками суду першої інстанції про те, що ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», як Іпотекодержатель, не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку із невиконанням вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо обов`язкового надсилання ОСОБА_2 , як Іпотекодавцю, вимоги про усунення порушення.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Вдповідно до п. 5.2 Договору іпотеки, у разі порушення Іпотекодавцем зобов`язань за Кредитним договором та (або) за цим Договором, Іпотекодержатель направляє Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цій вимозі Іпотекодержателем зазначається: стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у строк, що не перевищує 30-ти робочих днів з моменту отримання вимоги та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель має право розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У пунктах 51-61постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17(провадження № 14-711цс19) вказано, щоза змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.

В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

З матеріалів даної справи вбачається, що приватний нотаріус КМНО Золотих О.О., посвідчуючи 14 лютого 2020 року спірний договір купівлі-продажу квартири, який містить посилання на те, що продавець ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не менше ніж за 30 днів до укладення цього договору письмово повідомив іпотекодавця, що підтверджується трекінгом №144, не звернув увагу на те, що ТОВ «Мегаінвест-Сервіс» набуло прав іпотекодержателя лише 04 лютого 2020 року, а саме по собі відстеження за трекінгом не може свідчити про зміст поштового відправлення та його адресата.

Колегія суддів апеляційного суду погоджується із висновком суду першої інстанції, який визнав неналежним та недопустимим доказом та не прийняв до уваги повідомлення ПАТ «Дельта Банк» від 07 лютого 2019 року про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків, копії якого наявні в матеріалах нотаріальної справи щодо посвідчення спірного договору купівлі-продажу квартири та надані представником відповідача ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», яке нібито направлялося ОСОБА_2 (а.с. 133-134 том 2)

Вказане повідомлення надруковано не на бланку ПАТ «Дельта Банк» та не містить встановлених ДСТУ 4163-2003 обов`язкових реквізитів документів, зокрема реєстраційного індексу документа та підпису, який складається з повної назви посади особистого підпису, ініціалу(-ів) і прізвища особи, яка підписала документ.

Тобто повідомлення підписано невідомою особою, що ставить під сумнів дійсність цього повідомлення.

Судом також встановлено, що відповідно до листа-відповіді АТ «Дельта Банк» №1642 від 08 грудня 2021 року на адвокатський запит адвоката Ковези А.І. №799/20 від 29 листопада 2021 року, у системі реєстрації вихідної кореспонденції Банку відсутній вихідний документ від 07 лютого 2019 року, адресований ОСОБА_2 .

За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).

У частині другій статті 78 ЦПК Українипередбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК Українидостатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до частин першої, другої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно з частиною одинадцятою статті 83 ЦПК України, у разі подання заяви про те, що доданий до справи або поданий до суду учасником справи для ознайомлення документ викликає сумнів з приводу його достовірності або є підробленим, особа, яка подала цей документ, може просити суд до закінчення підготовчого засідання виключити його з числа доказів і розглядати справу на підставі інших доказів.

У даній справі позивачем ОСОБА_2 було поставлено під сумнів зміст та реквізити повідомлення ПАТ «Дельта Банк» від 07.02.2019 року про усунення порушення основного зобов`язання. Крім того, з огляду на відповідь АТ «Дельта Банк» №1642 від 08 грудня 2021 року на адвокатський запит адвоката Ковези А.І. №799/20 від 29 листопада 2021 року, про те, що у системі реєстрації вихідної кореспонденції Банку відсутній вихідний документ від 07 лютого 2019 року, позивачем поставлено під сумнів сам факт направлення Банком такої вимоги. Також, позивачка вказувала, що на рекомендованому повідомленні про вручення зі штрих-кодом Укрпошти № 144, копія якого міститься в матеріалах справи, підпис виконано не нею, а також адреса позивача вказана невірно: АДРЕСА_4 .

У зв`язку із зазначеним, позивачем було подано до суду першої інстанції заяву про витребування у відповідача ТОВ «Мега-Інвест» оригіналів зазначених документів.

Однак, відповідач ТОВ «Мега-Інвест» оригіналів зазначених документів на вимогу суду першої інстанції не надав, а також не повідомив суд про те, де та у кого вони можуть знаходитись.

Відповідно до частини десятої статті 84 ЦПК України, у разі неподання учасником справи з неповажних причин або без повідомлення причин доказів, витребуваних судом, суд залежно від того, яка особа ухиляється від їх подання, а також яке значення мають ці докази, може визнати обставину, для з`ясування якої витребовувався доказ, або відмовити у його визнанні, або може здійснити розгляд справи за наявними в ній доказами, або, у разі неподання таких доказів позивачем, - також залишити позовну заяву без розгляду.

З огляду на вказане, суд першої інстанції обґрунтовано вважав, що матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, підтверджуючих факт належного надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, що у свою чергу унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

За такихумов предмет іпотеки, придбаний ОСОБА_1 за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати.

Отже, оскільки ОСОБА_1 набула права власності на квартиру АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу, укладеним з ТОВ «Мегаінвест-Сервіс», який визнається судом недійсним, то ефективному захисту порушених прав позивача відповідає припинення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 що набуте нею на підставі вказаного договору купівлі-продажу (номер запису про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 35502659).

З висновками суду першої інстанції погоджується і колегія суддів, оскільки вони ґрунтуються на матеріалах справи, а також узгоджуються з вимогами чинного законодавства з огляду на наступне.

Відповідно до ч.1 ст.216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом п.1 ч.1 ст.2 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до ст.11 зазначеного Закону, державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.

Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.

Згідно із ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Так, відповідно до п.п.1,2,3 ч.3 ст.26 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року), відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Водночас, у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.

Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справах №906/516/19, №905/633/19, №922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі №922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі №910/8387/19, від 20 серпня 2020 року у справі №916/2464/19.

За змістом статей 12,13 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Викладені в апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду першої інстанції щодо обґрунтованості заявлених позивачем вимог в частині визнання недійсним договору та припинення права власності відповідача на спірну квартиру .

Відповідно до п.1 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.

Суд апеляційної інстанції враховує положення практики ЄСПЛ про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справ "Гірвісаарі проти Фінляндії", п.32.)

Керуючись статтями 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 26 січня 2022 року - залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складений 01 листопада 2023 року.

Суддя-доповідач Таргоній Д.О.

Судді: Голуб С.А.

Сушко Л.П.