Номер провадження: 22-ц/813/2492/23
Справа № 522/3953/20
Головуючий у першій інстанції Абухін Р.Д.
Доповідач Дришлюк А. І.
ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.11.2023 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Дришлюка А.І., суддів Громіка Р.Д., Драгомерецького М.М.,

при секретарі судового засідання Нечитайло А.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Одесі справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 адвоката Яковенка Олександра Володимировича на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та його звичайною ціною, -

ВСТАНОВИВ:

06 березня 2020 року до Приморського районного суду м. Одеси надійшов позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та його звичайною ціною (т.1 а.с. 3-12).

25 січня 2021 року до суду надійшла заява про збільшення позовних вимог, в яких позивачка просила стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 : різницю між ціною продажу предмета іпотеки та його звичайною ціною у розмірі 982 251 гривень 00 копійок; інфляційні втрати у розмірі 250 765 гривень 76 копійок; три проценти річних у розмірі 101 006 гривень 64 копійки; судові витрати.

Позивачка мотивує вимоги тим, що 10 липня 2013 року між нею та ОСОБА_2 було укладено договір позики грошей, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за № 2469. Відповідно до змісту вищезазначеного договору позики, відповідач передав, а позивач прийняла у власність грошову суму в розмірі 446080 гривень, що в еквіваленті за домовленістю сторін становить 54 400 доларів США та зобов`язалась повернути грошові кошти у строк та на умовах, передбачених договором позики. 10 липня 2013 року між позивачем та відповідачем було укладено іпотечний договір (без випуску заставної), посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. за № 2470.

18 грудня 2014 року відповідач звернувся до позивача із заявою про порушення позивачем зобов`язань за договором позики, в якому повідомив про неповернення позивачем грошових коштів у розмірі 630 740 гривень, що станом на 18 грудня 2014 року складає 40 000 доларів США та повідомив про те, що відповідач прийняв рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу

14 червня 2017 року між Іпотекодержателем та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до змісту якого відповідач продав та передав у власність, а ОСОБА_3 купив та прийняв у власність предмет іпотеки. Відповідно до звіту вартість предмету іпотеки складає 1 144 000 гривень 00 копійок. З урахуванням викладеного вважає, що різниця між ціною продажу предмету іпотеки та його звичайною ціною підлягає відшкодуванню. При цьому, просила стягнути з відповідача інфляційне нарахування на суму боргу за період з 15.06.2017 року по 17.11.2020 року у розмірі 250 765 гривень 76 копійок та 3 % річних від простроченої суми у розмірі 101 006 гривень 64 копійки (т. 1 а.с. 40-42).

23 листопада 2021 року рішенням Приморського районного суду м. Одеси у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування різниці між ціною продажу предмету іпотеки та його звичайною ціною відмовлено (т. 2 а.с. 84-91).

30 грудня 2021 року канцелярією Одеського апеляційного суду зареєстровано апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Яковенка Олександра Володимировича на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року. Представник апелянта не погоджується з оскаржуваним рішенням, вважає його необґрунтованим та таким, що ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права. Представник апелянта коротко виклав обставини справи та зазначив, що не погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивачем не надано належних та допустимих доказів щодо рецензування звіту, який був наданий при укладенні договору купівлі-продажу предмета іпотеки. При цьому, представник апелянта пояснив, що у зв`язку з тим, що предметом доказування у даній справі є обставини заниження вартості предмета іпотеки та встановлення звичайної ціни предмета іпотеки станом на день його продажу, рецензія на звіт про оцінку не може бути належним доказом позовних вимог через те, що така рецензія в силу припису законодавства не може містити висновків про вартість об`єкта оцінки. Саме через відповідні приписи законодавства, вказує представник апелянта, позивачем на підтвердження заниження ціни продажу предмета іпотеки було проведено оціночно-будівельну експертизу та надано її до суду першої інстанції. Також представник апелянта вважає, що існують сумніви в об`єктивності та неупередженості звіту про оцінку майна, проведеного на замовлення відповідача, оскільки, як зазначає представник апелянта, позивачем було надано докази наявності між відповідачем та ОСОБА_3 (покупцем предмета іпотеки) трудових відносин та між відповідачем та ОСОБА_4 (якій належить частка у статутному капіталі юридичної особи, яка проводила оцінку вартості предмету іпотеки) сімейних відносин. З огляду на викладене, представник апелянта просив скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким позовну заяву ОСОБА_1 задовольнити в повному обсязі, стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 : різницю між ціною продажу предмета іпотеки та його звичайною ціною у розмірі 982 251 гривень 00 копійок; інфляційні втрати у розмірі 250 765 гривень 76 копійок; три проценти річних у розмірі 101 006 гривень 64 копійки та судові витрати (т. 2, а.с. 95-101).

Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.

З врахуванням недостатньої кількості суддів в Одеському апеляційному суді (з 2013 року кількість суддів в цивільній палаті зменшилася з 48 до 10, які фактично здійснюють судочинство), щодо яких здійснюється автоматизований розподіл справ (без урахування суддів, які хворіють, перебувають у відрядженні, знаходяться у відпустці та тимчасово відряджені до Одеського апеляційного суду), що створює надмірне навантаження та виключає можливість розгляду справи в строки, передбачені національним законодавством, судом апеляційної інстанції було здійснено розгляд справи з врахуванням поточного навантаження, яке обумовило затягування розгляду справи по незалежним від суду причинам.

Учасники провадження в судове засідання не з`явились. Про дату, час та місце судового засідання повідомлялись належним чином. Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Дослідивши матеріали цивільної справи, доводи апеляційної скарги, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Приймаючи оскаржуване рішення суд першої інстанції виходив з того, що в рамках інших справ між сторонами ціна договору купівлі-продажу предмету іпотеки як істотна умова договору ОСОБА_1 не оспорювалась. За наявності заперечень щодо результатів оцінки позивачкою не надані належні та допустимі докази щодо рецензування звіту про оцінку, який був наданий при укладенні договору купівлі-продажу іпотечного майна. Посилання позивачки, що ціна вартості іпотечного майна занижена, не знайшли свого підтвердження в ході судового розгляду справи. Тому суд вирішив відмовити в задоволенні позовних вимог.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Фактичні обставини справи

10.07.2013 між ОСОБА_2 (Позикодавець) та ОСОБА_1 (Позичальник) укладено Договір позики грошей, який був посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстрований в реєстрі за № 2469.

Відповідно до п.1 предметом вказаного Договору є надання Позикодавцем у власність Позичальнику грошової суми у розмірі 446 080 грн, що в еквіваленті, за домовленістю сторін, становить 54 400 доларів США. Позичальник зобов`язується повернути Позикодавцю в строк та на умовах, передбачених цим Договором, позику в вищезазначеному розмірі.

Згідно п. 4 Договору сторони домовилися, що Позичальник зобов`язаний повернути (погасити) суму грошових коштів, зазначену в п.1 цього Договору в повному обсязі до 10.07.2014 включно, який може бути продовжений за взаємною згодою сторін.

Відповідно до п. 4.1. Договору сторони узгодили, що у випадку зміни курсу гривні до долара США, позика підлягає поверненню, таким чином, щоб розмір повернутої позики (частини позики) відповідав доларовому еквівалентові позики за комерційним курсом продажу доларів США, станом на дату повернення позики (частини позики) (т. 1, а.с. 13?14)

В якості забезпечення виконання зобов`язань за Договором позики грошей 10.07.2013 між ОСОБА_2 (Іпотекодержатель) та ОСОБА_1 (Іпотекодавець) укладений Іпотечний договір (т. 1, а.с. 15-18).

Предметом іпотеки за Іпотечним договором стало нерухоме майно: квартира АДРЕСА_1 , житловою площею 77,5 кв.м., загальною площею 112,2 кв.м., яка належить на праві приватної власності Іпотекодавцю.

Окрім того, 10.07.2013 між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений Договір про задоволення вимог іпотекодержателя з метою визначення способів та порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки в забезпечення виконання зобов`язання за Договором позики грошей від 10.07.2013, а також відшкодування збитків в результаті порушення умов Договору позики (т. 1, а.с.19-21).

Відповідно до п. 7 цього Договору у разі звернення стягнення на Предмет іпотеки Іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмету іпотеки свої вимоги в повному обсязі, що визначаються на момент фактичного задоволення, включаючи відшкодування збитків, неустойки, витрати на утримання Предмету іпотеки, а також на здійснення забезпечених іпотекою вимог.

Відповідно до п. 8 Договору звернення стягнення на Предмет іпотеки за вибором Іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку, одним із наступних способів задоволення своїх вимог, про що Іпотекодержатель сповіщає Іпотекодавця шляхом надіслання останньому повідомлення: про перехід до Іпотекодержателя права власності на Предмет іпотеки, в рахунок виконання зобов`язань за Договором позики або про продаж Предмету іпотеки від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому законом, для чого Іпотекодавець надає Іпотекодержателю право укласти такий договір за ціною та на умовах, визначених на власний розсуд Іпотекодержателя.

Відповідно до п. 12 цього Договору вартість предмету іпотеки, за якою Іпотекодержатель набуває його, у власність, або продає його від свого імені, в рахунок виконання Основного зобов`язання, за домовленістю сторін становить 328 000 (триста двадцять вісім тисяч) гривень, що в еквіваленті, за домовленістю сторін, становить 40 000 (сорок тисяч) доларів США. На момент переходу права власності вищезазначена вартість Предмету іпотеки має бути уточнена на підставі оцінки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності. Іпотекодержатель має право визначати суб`єкта оціночної діяльності.

14.06.2017 року між ОСОБА_2 , як іпотекодержателем та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 (т. 1, а.с. 23-24).

Відповідно до п. 4 договору купівлі-продажу від 14.06.2017 року, продаж квартири, за домовленістю сторін, вчиняється за 1 144 000 (один мільйон сто сорок чотири тисячі) гривень 00 копійок, відповідно звіту про оцінку майна, складеного ПП «Аділіс» 29 травня 2017 року.

В матеріалах справи міститься декілька висновків про визначення ринкової вартості квартири АДРЕСА_2 . Разом з тим, оскільки квартира була відчужена 14.06.2017 до уваги приймаються висновки про визначення ринкової вартості квартири саме на цю дату.

Так, відповідно до висновку експерта № 09/2020, складеного 17.02.2020 ПП «Одеський науково-дослідницький центр експертних досліджень ім. Скибінського С.С.», ймовірна ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 14.06.2017 складала 2 126 251 грн (т. 1, а.с. 62-77).

Відповідно до звіту про оцінку майна від 29.05.2017, складеного ПП «Аділіс» перед укладенням договору купівлі-продажу квартир 14.06.2017, ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 29.05.2017 складала 1 144 000 грн (т. 1, а.с. 191-229).

Відповідно до звіту ретроспективної оцінки від 27.10.2020, складеного ТОВ «Експерт-капітал» ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 14.06.2017 складала 1 039 847 грн, що еквівалентно 40 009 доларів США (т. 2, а.с. 25-36).

Нормативно правова база та оцінка апеляційного суду

Згідно із ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.

Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Відповідно до положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку», в редакції яка виникла на час укладання договору купівлі-продажу, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Зі встановлених обставин справи вбачається, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 здійснений на підставі оцінки майна, проведеної 29.05.2017 ПП «Аділіс», за яким ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 складала 1 144 000 грн. Вказана ціна в доларовому еквіваленті перевищуює договірну оцінку предмету іпотеки, встановлену сторонами в п. 12 договору іпотеки за відповідним курсом.

Тобто, відповідачем був дотриманий порядок відчуження предмета іпотеки, передбачений законом, договором іпотеки, а також договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

За обставинами даної справи апелянт-позивач обґрунтовує свої вимоги тим, що відповідачем не було дотримано умов іпотечного договору та договору про задоволення вимог іпотекодержателя в частині належного визначення ціни продажу іпотеки.

При цьому в своїй апеляційній скарзі апелянт зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків щодо рецензування висновку експерта та належним чином не мотивування відхилення висновку оціночно-будівельної експертизи.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україна» рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.

За ст. 9 вказаного Закону положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Згідно зі ст. 14 цього ж Закону рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна).

Відповідно до Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування (п. 3).

Рецензування звіту про оцінку майна, зокрема, складеного в електронній формі, здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та осіб, які заінтересовані у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (далі - рецензенти).

Рецензування полягає у неупередженому об`єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

За результатами своєї роботи рецензент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об`єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об`єкта оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.

Апеляційний суд звертає увагу на те, що у висновку експерта № 09/2020, складеного 17.02.2020 ПП «Одеський науково-дослідницький центр експертних досліджень ім. Скибінського С.С.», зазначено, що ймовірна ринкова вартість квартири АДРЕСА_2 станом на 14.06.2017 складала 2 126 251 грн (т. 1, а.с. 62-77). При цьому, відповідач надав до суду альтернативний звіт ретроспективної оцінки квартири станом на 14.06.2017, відповідно до якого вартість квартири складала 1 039 847 грн. Вказаний звіт не був спростований в процесі розгляду справи.

При цьому, апеляційний суд зауважує, щоринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об`єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу (Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»).

Тобто, визначення ринкової вартості не означає, що майно буде відчужене саме за цю суму, оскільки на процес відчуження впливає низка факторів, які можуть як підвищувати, так і знижувати вартість.

Відповідно до положень ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За ст. 110 ЦПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

Враховуючи встановлені обставини справи, апеляційний суд вважає необхідним доповнити оскаржуване рішення в частині мотивування з вище викладених мотивів.

Доводи апелянта щодо пов`язаності відповідача та покупця ОСОБА_3 з ПП «Аділіс», який складав звіт про оцінку майна перед укладенням договору купівлі-продажу самі по собі не вливають на правову кваліфікацію спірних правовідносин, оскільки обставини, на які посилався позивач щодо грошового результату оцінки, спростовані наявністю альтернативних висновків та звітів про оцінку квартири АДРЕСА_2 в матеріалах справи.

Таким чином, враховуючи вище наведене, апеляційний суд на підставі ст. 376 ЦПК України змінює оскаржуване рішення суду першої інстанції в частині мотивування.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд,

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 адвоката Яковенка Олександра Володимировича задовольнити частково.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 23 листопада 2021 року змінити (доповнити) в частині мотивування.

В іншій частині рішення залишити без змін.

Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішень

Судді Одеського апеляційного суду А.І. Дришлюк

Р.Д. Громік

М.М. Драгомерецький