Справа № 274/503/23 Провадження № 2/0274/558/23 РІШЕННЯ
17.10.2023 м. Бердичів
Суддя Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області Большакова Т.Б. за участю секретаря судового засідання Юсової О.А.,
відповідача ОСОБА_2 ,
представника відповідача - адвоката Лалаян В.М.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Юрчук Н.І. про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку,
І. Короткий зміст позовних вимог
Позивач звернувся до суду з указаним позовом, у якому просить розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 , від 15.07.2022, зареєстрованого в реєстрі за №1251, посвідченого приватний нотаріусом Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Юрчук Н.І. між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .
Позов обґрунтовано тим, що позивач купив у відповідача земельну ділянку та розташований на ній житловий будинок за адресою АДРЕСА_1 , що було оформлено договір купівлі-продажу від 15.07.2022.
За умовами вказаного договору та цивільно-правового законодавства відповідач зобов`язувався передати позивачу в належному житловому стані будинок, без будь-яких дефектів чи пошкоджень, в прийнятному для проживання стані.
Однак, з моменту покупки та детального огляду будинку, заселення туди, позивач побачив, що будинок абсолютно не відповідає вказаним відповідачем умовам, він не придатний для проживання, перебуває в аварійному стані.
Проведені відповідачем косметичні маніпуляції щоб прикрити недоліки, не приховали прогнивше дерево покрівлі та будинку вцілому, протікання даху і розсипання стін, а вартість, яку позивач заплатив за цей об`єкт навіть в половину не відповідає наявному стану майна.
Позивач запропонував в досудовому порядку врегулювати ситуацію відповідачу, однак він відмовився у зв`язку з чим позивач змушений звернутися до суду за захистом своїх прав.
Вказані обставини стали підставою звернення до суду з цим позовом.
ІІ. Процедура та позиції сторін
Ухвалою суду від 10.02.2023 відкрито загальне позовне провадження. Клопотання позивача про звільнення від сплати судового збору задоволено.
06.03.2023 на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, поданий відповідачем, у якому він зазначає, що позовні вимоги не визнає та просить відмовити у їх задоволенні.
Відповідач вказує, що при укладенні договору купівлі-продажу між сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов договору, перед покупкою позивач оглянув всі приміщення будинку, горище, дах, покрівлю будинку, надвірні будівлі, криницю, землю, садок. Стан, в якому знаходився будинок, його повністю влаштував, оскільки будинок дійсно цілком придатний для проживання. Жодних маніпуляцій, як вказує позивач, з будинком ніхто не проводив, оскільки в цьому не було жодної необхідності. Позивач бачив, що він купує, за що платить гроші. Сторони обговорили всі істотні умови договору, уклали договір, який в подальшому підписали та посвідчили у нотаріуса.
30.03.2023 позивачем подано відповідь на відзив, у якому він зазначає, що відповідач сам вказав, що відповідно до умов договору купівлі-продажу, покупець лише візуально оглянув житловий будинок та земельну ділянку. Таким чином, був проведений поверхневий огляд майна, під час якого продавець показав покупцю тільки те, що хотів. Відповідач сам зазначає, що перекривав дах новим шифером аж 10 років тому. Позивач при поверхневому огляді не піднімався на горище будинку, а тому перед підписанням договору купівлі-продажу не міг знати, що тріщини/щілини в шифері були залиті монтажною піною, внаслідок чого доски прогнили, а стелі в кімнатах будинку згодом почали протікати, в будинку повністю зруйнований димохід, електропроводка знаходиться в жахливому стані, перекрита новим гіпсокартоном з метою візуального косметичного приховування недоліків та дефектів. Труби в будинку виявились старими, що унеможливлює експлуатацію системи теплопостачання, а тому в будинку завжди холодно і вогко. Дійсно, на момент укладення договору купівлі-продажу будинку позивач вважав, що між ним та продавцем були досягнуті та узгоджені усі істотні умови, проте, зважаючи на викладене, покупець не міг знати про такі суттєві недоліки, а особливо влітку, коли надворі тепла погода, недощова. Позивач просить суд задовольнити позовні вимоги повністю.
Ухвалою суду від 11.04.2023 проведення підготовчого засідання відкладено за клопотанням представника позивача.
03.05.2023 від відповідача надійшли заперечення на відповідь на відзив, у якому він зазначає, що позивачем неодноразово оглядався будинок у присутності свідків, у тому числі і в дощову погоду. Позивач оглянув всі приміщення будинку, піднімався на горище, де оглянув дах, покрівлю будинку, також оглянув подвір`я, надвірні будівлі, криницю, землю, садок. Зазначений огляд відбувся в присутності свідків. Після огляду будинку, позивач виявив бажання придбати вказаний будинок і навіть запропонував залишити завдаток. Будинок, на момент огляду був цілком придатний до проживання, жодних маніпуляцій, на які вказує позивач, ніхто не проводив, оскільки в них не було жодної необхідності. Позивач був ініціатором укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку, він сам звернувся з пропозицією придбати житловий будинок та земельну ділянку, двічі особисто усе оглянув, після чого запропонував відповідачу залишити завдаток в розмірі 1000 євро, на що останній погодився та 07.07.2022 написав розписку про отримання завдатку. 15.07.2022, в день укладення договору, позивач ще раз оглянув увесь будинок і надвірні будівлі, після чого сторонами було укладено договір купівлі-продажу.
Ухвалою суду від 08.05.2023 закрито проведення підготовчого провадження, справу призначено до судового розгляду по суті.
Ухвалою суду від 26.06.2023 клопотання представника позивача ОСОБА_3 про збільшення позовних вимог залишено без розгляду.
Учасники провадження про день, час та місце розгляду справи повідомлені належні чином.
Третя особа в судове засідання не з`явилась, подала до суду заяву про розгляд справи за її відсутності.
Представник позивача адвокат Позняк І.С. в судове засідання не з`явилась, зі слів позивача перебуває на лікарняному, проте на адресу суду клопотань про відкладення розгляду справи не надходило.
Позивач в судовому засіданні вимоги позову підтримав та просив його задовольнити з підстав, наведених у позові.
Відповідач та його представник проти задоволення позову заперечили, просили відмовити у його задоволенні.
Відповідно до ч. 1 ст. 223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Фіксування судового процесу здійснювалось за допомогою звукозаписувального технічного пристрою.
ІІІ. Національне законодавство, що підлягає застосуванню
За правилами ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України).
Під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин (п.п. 1, 2, 3 ч. 1 ст. 264 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
За змістом частини першої статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі статтею 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною першою статті 611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до статті 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 691 ЦК України покупець зобов`язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу, або, якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до статті 632 цього Кодексу, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати.
Відповідно до ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно з ст.ст. 76, 77 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.
ІV. Фактичні обставини справи, встановлені судом, докази на їх підтвердження, оцінка та мотиви суду
Договір від 15.07.2022 купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Юрчук Н.І. за № 1251 у реєстрі нотаріальних дій.
Згідно з п.п. 4.1 вказаного договору Покупець свідчить, що: факти, викладені вище Продавцем, доведені до їх відома; житловий будинок та земельна ділянка візуально оглянуті ними до підписання цього договору. Недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню зазначеного будинку та земельної ділянки за призначенням та про які він хотів би зазначити в договорі, на момент огляду виявлено не було; на день укладення цього договору він (Покупець) не перебуває у зареєстрованому шлюбі.
Згідно з п.п. 7.5 сторони стверджують, що: однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки. За п.п. 7.11 на підтвердження обставин, викладених вище, Продавець та Покупець, маючи всі без винятку права і повноваження на укладення цього договору, в присутності нотаріуса ознайомилися зі змістом цього договору та скріпили його своїми власноручними підписами.
Згідно копії Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №305102757 від 15.07.2022, встановлено, що ОСОБА_1 є власником житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу житлового будинку від 15.07.2022.
У судовому засіданні 05.06.2023 допитано свідків.
Так свідок ОСОБА_4 , який є сватом відповідача, повідомив, що влітку 2022 приїхав у село забирати речі з будинку і побачив позивача на велосипеді. Сваха сказала йому, що це покупець будинку. Бачив, як позивач із відповідачем ходили навколо будинку дивилися, потім зайшли всередину, позивач оглядав його. Бачив, що позивач підіймався на горище.
Свідок ОСОБА_5 , яка є свахою відповідача, повідомила, що влітку 2022, коли приїхала в село, побачила як у подвір`я заїхав позивач на велосипеді. Потім бачила як позивач та відповідач кругом будинку ходили, роздивлялися, у тому числі були і на горщі.
Свідок ОСОБА_6 , дружина відповідача, зазначила, що давала оголошення на продаж будинку. На початку липня 2022 вона була в селі, коли прийшов позивач і запитав, чи продаю будинок, чи можна його оглянути. Він все оглянув і горшие, і всередині, підвал, також обійшли подвір`я. Позивач захотів дати завдаток. Вона сказала йому прийти, коли буде чоловік, оскільки він власник. Через певний час, у липні 2022, вона разом з чоловіком і сватми були у селі і знову приїхав позивач. Він повторно оглянув будинок і вирішив придбати його. Перед підписанням договору знову заїжджали оглянути будинок разом з позивачем. В цей день йшов дощ. Додатково пояснила, що ремонт будинку робили 5-6 років назад, обшили гіпсокартоном, а вагонкою стелю. Будинок 1950 року побудови.
Свідок ОСОБА_7 , однокласниця відповідача, односельчанка позивача, повідомила, що після смерті власника будинку, відповідач із родиною доглядали за ним. Вона була усередині - стан хати придатний для життя. Обставини продажу будинку їй невідомі.
Суд, заслухавши пояснення представників сторін, розглянувши подані сторонами докази, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги позивача та заперечення відповідача, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будинку задоволенню не підлягає, з огляду на наступне.
Так підставою розірвання договору позивач зазначає істотне порушення стороною - відповідачем цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст. 651 ЦК України).
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч.2 ст. 651 ЦК України.
Судом встановлено, що сторони досягли згоди укласти договір купівлі-продажу будинку і земельної ділянки, який є предметом спору.
Також судом встановлено, що огляд будинку позивачем мав місце неодноразово, жодних перешкод сторона продавців будинку не чинила. Інформація про те, що будинок старий був відомим фактом для позивача. Згідно п.п. 4.1 вказаного договору, покупець свідчить, що, зокрема, житловий будинок та земельна ділянка візуально оглянуті ними до підписання цього договору. Недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню зазначеного будинку та земельної ділянки за призначенням та про які він хотів би зазначити в договорі, на момент огляду виявлено не було; на день укладення цього договору він (Покупець) не перебуває у зареєстрованому шлюбі.
Даний факт позивач в судовому засіданні не заперечив.
Відтак, суд вважає, що позивачем не доведений факт істотного порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу.
За наведених підстав, у задоволенні позовних вимог слід відмовити.
V. Розподіл судових витрат
Як передбачено ч. 1 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Позивач звільнений від сплати судового збору, таким чином, судовий збір слід компенсувати за рахунок держави.
Керуючись ст. ст. 259, 263-265, 268, 272, 273, 352, 354 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Юрчук Н.І. про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та розташованого на ній житлового будику - відмовити.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса реєстрації: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса реєстрації: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Третя особа: Приватний нотаріус Бердичівського районного нотаріального округу Житомирської області Юрчук Н.І. адреса: вул. Європейська, буд.14, м. Бердичів, Житомирська область.

Повний текст рішення виготовлено 30.10.2023.

Суддя Тетяна БОЛЬШАКОВА