КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа №756/510/22 Головуючий у 1 інстанції: Шролик І.С.

Провадження №22-ц/824/12534/2023 Суддя-доповідач: Гаращенко Д.Р.

26 вересня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Гаращенка Д.Р.

суддів Олійника В.І., Сушко Л.П.

при секретарі Дуб С.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 квітня 2023 року в справі за позовом Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» про визнання недійсним договору оренди місця у паркінгу,-

ВСТАНОВИЛА:

У січні 2022 року ОСББ «Оазис 4» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу.

В обґрунтування заявлених вимог зазначило, що 01 серпня 2020 року між ОСББ «Оазис - 4» та ОСОБА_1 було укладено Договір оренди місця у приміщенні паркінгу АДРЕСА_1, за умовами якого ОСОБА_1 отримав в платне користування місце паркінгу НОМЕР_2, загальною площею 51,75 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . Орендна плата встановлюється у грошовій формі і складає 400,00 грн на місяць.

Згідно Акту звірених взаємних розрахунків між ОСББ «Оазис 4» та ОСОБА_1 станом на 01 грудня 2021 року відповідач має заборгованість 4000,00 грн.

Відповідач належним чином не виконав умови договору, а тому позивач просить суд стягнути несплачені суми.

У січні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду із зустрічним позовом до ОСББ «Оазис 4» про визнання недійсним договору оренди місця у паркінгу.

В обґрунтування позову зазначив, що 01 серпня 2020 року між ОСББ «Оазис-4» та ОСОБА_1 укладено Договір оренди нежитлового приміщення. Предметом даного Договору оренди стала передача у строкове платне користування місця НОМЕР_2 площею 51,75 кв.м. у паркінгу, за адресою АДРЕСА_1 . Позивач уклав договір пославшись на ст. 5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», та зазначив, що об`єкт є спільною сумісною власністю співвласників багатоповерхового будинку (п. 2 Договору). Проте Договір оренди суперечить вимогам цивільного законодавства, а особа яка вчинила правочин не мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, тому Договір оренди підлягає визнанню недійсним з моменту укладення.

ОСОБА_1 стверджує, що ОСББ «Оазис-4» не є власником паркінгу, також об`єднанням не надано суду доказів, що напівпідземний паркінг або його окремі елементи є спільної сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку. Таким чином голова правління не наділений повноваженнями розпоряджатися майном, яке не є спільною сумісною власністю ОСББ «Оазис-4». Отже при укладенні Договору оренди порушено вимоги ст. 761 ЦК України, що є підставою для застосування ч. 1, 2 ст. 215 ЦК України та визнання недійсним договору оренди.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 19 квітня 2023 року у задоволенні позову ОСББ «Оазис 4» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу було відмовлено .

Зустрічний позов ОСОБА_1 до ОСББ «Оазис 4» про визнання недійсним договору оренди місця у паркінгу задоволено.

Визнано недійсним з моменту укладення договір оренди місця у паркінгу № 20 від 01 серпня 2020 року за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСББ «Оазис - 4» та ОСОБА_1 .

Стягнуто з Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» (, адреса місцезнаходження: м. Київ, пр. Героїв Сталінграду, 4, корп. 6) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати по сплаті судового збору в розмірі 1569,80 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, 07 липня 2023 року ОСББ «Оазис 4» подало апеляційну скаргу, в якій просить рішення Оболонського районного суду м. Києва від 19 квітня 2023 року скасувати та прийняти нове,яким задовольнити первісний позов ОСББ «Оазис 4» до ОСОБА_1 простягнення заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу №20 від 01.08.2020 у розмірі 4000, 00 грн. та відмовити в задоволені зустрічного позову ОСОБА_1 до ОСББ «Оазис 4» про визнання недійсним договору оренди місця у приміщенні паркінгу №20 від 01.08.2020.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Оазис 4» суму заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу №20 від 01.08.2020 у розмірі4000,00 грн.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги зазначає, що на момент звернення до суду договір оренди місця у приміщенні паркінгу № 20 від 01.08.2020 є правомірним.

Об`єктом оренди є місце паркінгу НОМЕР_2, загальною площею 51,75 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , який згідно п. 1.2. вказаного договору, відповідно до ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», є спільним майном багатоквартирного будинку та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 .

Згідно п. 2.1. вказаного договору, Орендна плата встановлюється у грошовій формі і складає 400 грн на місяць.

Пунктом 2.3. договору передбачено, що плату за оренду приміщення орендар сплачує не пізніше 5 числа кожного місяця.

Згідно ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із актом звірення взаємних розрахунків, який додається до апеляційної скарги, станом на 01 грудня 2021 року відповідач має заборгованість перед позивачем на загальну суму 4000 грн.

Вищевикладене свідчить про порушення відповідачем вимог ст.509 та ст. 526 ЦПК України.

Зазначає, що паркінг за адресою, АДРЕСА_1 являє собою двоповерхову споруду, вбудовану в конструкцію будинку та призначену для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та інших осіб - власників машиномісць в розміщенні та зберіганні власного автотранспорту.

ОСББ «Оазис 4» реалізація права на укладання з ОСОБА_1 договору оренди місця у приміщенні №20 від 01.08.2020 року є законною.

31 серпня 2023 року до апеляційного суду надійшов відзив ОСОБА_1 , в якому він просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

У судовому засіданні адвокат Чорний С.С. - представник ОСББ «Оазис 4» підтримав апеляційну скаргу, просив її задовольнити, а рішення суду першої інстанції скасувати.

Адвокат Овсієнко Р.М. - представник ОСОБА_1 просив апеляційну скаргу ОСББ «Оазис 4» залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Інші учасники справи у судове засідання не з`явились, повідомлялись належним чином про дату, час та місце розгляду справи по суті, причини неявки суду не повідомили.

Відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, які з`явилися в судове засідання, вивчивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Судом встановлено, що на утриманні та обслуговуванні ОСББ «Оазис 4» перебуває багатоквартирний будинок, розташований на АДРЕСА_1 , який складається з квартир та нежитлових приміщень. ОСББ «Оазис 4» здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про об?єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29 лютого 2001 року № 2866-ІІІ та власного статуту, прийнятого 22 березня 2019 року на Загальних зборах власників.

Згідно п. 1 розділу І статуту ОСББ «Оазис 4», об`єднання співвласників багатоквартирного будинку створено власниками квартир та нежитлових приміщень корпусу 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 та ІТП 122, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

В розділі ІІІ статуту зазначено, що органом управління об`єднання є Загальні збори співвласників, збори представників, правління на чолі з його головою, виконавчий директор, ревізійна комісія (ревізор) об`єднання. Вищим органом у правління об`єднання є Загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. До виключної компетенції Загальних зборів, належить, крім іншого, питання про використання спільного майна.

Згідно з абз. 9 п. 14 статуту ОСББ «Оазис 4» до компетенції правління належить прийняття рішення про укладання договорів, сума яких не перевищує 100 (сто) мінімальних заробітних плат.

Відповідно до абз. 4 п. 16 статуту ОСББ «Оазис 4» на виконання своїх повноважень Голова правління діє без доручення від імені Об`єднання.

Згідно з абз. 3 п. 1 Розділу IV статуту ОСББ «Оазис 4» джерелами фінансування є кошти Об`єднання, які складаються з коштів отриманих у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

01 серпня 2020 року між ОСББ «Оазис 4» та ОСОБА_1 укладено Договір оренди місця у приміщенні паркінгу № 20 (надалі - Договір), за умовами якого останній отримав в платне користування місце паркінгу НОМЕР_2, загальною площею 51,75 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 15-16).

Згідно з п. 1.2. Договору визначено, що відповідно до статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», Об`єкт є спільним майном багатоквартирного будинку та є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Орендар підтверджує, що ознайомлений із Статутом ОСББ «Оазис 4», правами та обов`язками співвласників.

Відповідно до п. 1.4. Договору, орендар використовує об`єкт для зберігання особистих речей, а саме велосипедів в кількості 4 шт.

Згідно п. 2.1. Договору орендна плата встановлюється у грошовій формі і складає 400,00 грн. на місяць.

Пунктом 2.3 Договору передбачено, що плату за оренду приміщення орендар сплачує не пізніше 5 числа кожного місяця.

Відповідач не виконував належним чином умови договору.

Як вбачається з Акту звірених взаємних розрахунків між ОСББ «Оазис 4» та ОСОБА_1 слідує, що заборгованість ОСОБА_1 за Договором оренди місця у приміщенні паркінгу № 20 від 01 серпня 2020 року становить 4000,00 грн. Відповідачем було здійснено лише два платежі на суму 800,00 грн. (400, 00 грн. - 15.09.2020 року та 400,00 грн. -15.10.2020 року) (а.с. 17).

Отже, з досліджених доказів вбачається, що між сторонами виникли орендні правовідносини за договором оренди місця у приміщенні паркінгу.

У відповідності до вимог ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилами ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За таких обставин, оскільки відповідачем порушено умови договору оренди зі своєчасного внесення орендної плати, суд приходить до висновку, що вимоги позивача про стягнення з відповідача на її користь заборгованості за Договором підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 610 України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

У відповідності до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Судом досліджений та перевірений Акт взаємних розрахунків між ОСББ «Оазис 4» та ОСОБА_1 суд погоджується з його правильністю. Відповідачем не спростований факт виконання належним чином умов Договору.

Таким чином, суд апеляційної інстанції приходить до висновку про обґрунтованість та доведеність заявлених в апеляційній скарзі ОСББ «Оазис 4» вимог до ОСОБА_1 , а тому рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСББ «Оазис-4» про стягнення заборгованості підлягає скасуванню з ухваленням нового про задоволення у повному обсязі та стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСББ «Оазис 4» заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу в розмірі 4000,00 грн.

Судом також досліджено протокол Загальних зборів власників машиномісць в паркінгу будинку за адресою: АДРЕСА_1 , від 28 лютого 2017 року. З вказаного протоколу вбачається, що 28 лютого 2017 року Загальними зборами було затверджено Положення про загальні збори власників машиномісць в паркінгу будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

В пункті 1 розділу 5 цього Положення, вказано, що ОСББ, здійснюючи обслуговування будинку та прибудинкової території по відношенню до паркінгу та власників машиномісць має право, крім іншого, здавати в оренду приміщення та місця загального користування паркінгу на умовах, узгоджених з Активом паркінгу, з використанням орендної плати виключно на потреби, пов`язані з утриманням паркінгу.

Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та п. 3 Статуту ОСББ «Оазис-4» до виключної компетенції загальних зборів належить питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном.

Суд першої інстанції ухвалюючи рішення в частині задоволення позову ОСОБА_1 про визнання договору недійсним, прийшов до висновку, що рішення про укладання договору оренди майна співвласників багатоповерхового будинку - місця в паркінгу НОМЕР_2 площею 51,75 кв.м., за адресою АДРЕСА_1 , передане в оренду місце паркінгу не перебуває у спільній сумісній власності власників багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 . Передане в оренду місце розташовано в приміщенні паркінгу, а договір оренди підписано особою, яка не мала необхідного обсягу повноважень на укладання такого договору.

Проте з таким висновком суду першої інстанції, апеляційний суд погодитись не може з огляду на таке.

Згідно з абз. 9 п. 14 статуту ОСББ «Оазис 4» до компетенції правління належить прийняття рішення про укладання договорів, сума яких не перевищує 100 (сто) мінімальних заробітних плат.

Відповідно до абз. 4 п. 16 статуту ОСББ «Оазис 4» на виконання своїх повноважень Голова правління діє без доручення від імені Об`єднання.

Згідно з абз. 3 п. 1 Розділу IV статуту ОСББ «Оазис 4» джерелами фінансування є кошти Об`єднання, які складаються з коштів отриманих у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до ст. 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Згідно ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься, зокрема попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина.

Відповідно до п.3 Розділу ІІІ Статуту ОСББ «Оазис - 4», до виключної компетенції Загальних зборів належить, зокрема попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, сума яких перевищує 200 мінімальних заробітних плат.

П. 14 Розділу ІІІ Статуту ОСББ «Оазис - 4» вказує, що компетенції Правління належить, зокрема прийняття рішень про укладання договорів сума яких не перевищує 100 мінімальних заробітних плат.

Вищевикладене свідчить про законну реалізацію ОСББ «Оазис - 4» свого права на укладання з ОСОБА_1 договору оренди місця у приміщенні № 20 від 01.08.2020 року за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі вищевказаного, апеляційний суд вважає доцільним скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволення зустрічної позовної вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди місця у паркінгу та відмовити у задоволенні позову.

Керуючись ст. ст. 367, 368, 376, 383, 384 ЦПК України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис - 4» задовольнити.

Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 квітня 2023 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.

Позов Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис - 4» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу - задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис - 4» () суму заборгованості за договором оренди місця у приміщенні паркінгу №20 від 01.08.2020 у розмірі 4000 (чотири тисячі) гривень.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Об?єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис - 4» () сплачений судовий збір у суді першої інстанції та апеляційної у розмірі 7601 (сім тисяч шістсот одна) гривня 90 коп та витрат, що пов`язані з правничою допомогою у розмірі 5000 (п`ять тисяч) гривень.

У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» про визнання недійсним договору оренди місця у паркінгу відмовити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена протягом 30 днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 19 жовтня 2023 року.

Головуючий Д.Р. Гаращенко

Судді В.І. Олійник

Л.П. Сушко