Провадження № 2/369/2270/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.11.2023 м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області в складі:

головуючого судді Фінагеєвої І. О.,

при секретарі Цукаревій К.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві в порядку загального позовного провадження цивільну справу № 369/11548/21 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Юлія Вадимівна про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації, визнання договору іпотеки частково недійсним, стягнення неустойки,

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Петрівський квартал 3» (далі відповідач-1), ОСОБА_2 (далі відповідач-2), третя особа приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації, визнання договору іпотеки частково недійсним, стягнення неустойки.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, посилається на те, що 23 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал» укладено договір № 11/ПК7_ЛУ4 щодо бронювання позивачем з подальшою купівлею двокімнатної квартири АДРЕСА_1 . 29 грудня 2020 року між позивачем та ТОВ «Петрівський квартал» укладено договір купівлі-продажу № 11/ПК7_ЛУ4, відповідно до якого ТОВ «Петрівський квартал» передав, а ОСОБА_1 прийняла у власність майнові права на об`єкт нерухомості за вищезазначеною адресою за ціною 282 654 грн. 26 коп., що є еквівалентом 10 005 доларів США на момент підписання договору, які позивач сплатила на користь ТОВ «Петрівський квартал» у повному обсязі. За вказаним договором ТОВ «Петрівський квартал» зобов`язався забезпечити дійсність проданих покупцю майнових прав на квартиру, повідомити покупця про готовність об`єкта будівництва до експлуатації, підписати акт приймання-передачі квартири протягом дев`яносто календарних днів від дати готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта за умови повного виконання покупцем зобов`язань щодо сплати ціни майнових прав, своєчасно та у повному обсязі виконати свої зобов`язання за договором. Продавець також гарантував, що на момент укладення договору та протягом його дії майнові права не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами. Пунктом 2.4. договору було визначено, що орієнтовний строк прийняття об`єкта в експлуатацію 01 квартал 2021 року. Однак, продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців.

Натомість нещодавно позивач дізналася, що вказаний будинок ТОВ «Петрівський квартал» було добудовано та введено в експлуатацію на підставі поданої ним декларації про готовність до експлуатації від 25 серпня 2021 року. Позивачу стало відомо також про те, що із введенням будинку в експлуатацію відповідач-1 змінив номер будинку, ніж той, що був зазначений у договорі, а також нумерацію квартир у будинку, в результаті чого проектний номер № 11 квартири позивача був змінений на АДРЕСА_2 . Про вказані обставини відповідач-1 не повідомляв позивача. ОСОБА_1 дізналася, що після введення будинку в експлуатацію ТОВ «Петрівський квартал 3» зареєстрував за собою право власності на належну позивачу квартиру та передав її в іпотеку фізичній особі ОСОБА_2 в якості забезпечення виконання відповідачем-1основного зобов`язання за договором позики від 08 листопада 2021 року, укладеного з відповідачем-2. Внаслідок укладення договору купівлі-продажу та оплати повної вартості за придбаний об`єкт позивач, як інвестор, набув майнові права на об`єкт інвестування, який було створено в майбутньому та введено в експлуатацію. А, відтак, саме позивач є тією особою, якій належить первісне право (тотожне праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва вказаного об`єкту нерухомості саме позивач набув права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. Натомість, відповідач-1 в порушення умов укладеного з позивачем договору, та отримавши від останнього повну ціну об`єкту інвестування, після введення об`єкта в експлуатацію не повідомив позивача та не виконав дій відповідно до умов договору щодо передачі готового об`єкту інвестування позивачу для здійснення ним державної реєстрації права власності. При цьому, в порушення договірних зобов`язань зареєстрував право власності на вказане майно за собою, чим порушив відповідне речове право позивача на квартиру, яке підлягає захисту.

За таких обставин, позивач просить суд:

визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 49,9 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м.;

скасувати в реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень реєстрацію права власності за ТОВ «Петрівський квартал 3» на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 49,9 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта 080), яка проведена відповідно до рішення про державну реєстрацію прав (із відкриттям підрозділу) № 61045592 від 21 жовтня 2021 року, державним реєстратором Петруньок Олександром Володимировичем, Чабанівської селищної ради Фастівського району Київської області;

визнати частково недійсним договір іпотеки № 6038 від 08 листопада 2021 року, укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_2 , що посвідчений приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. в частині передачі в іпотеку квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 49,9 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м.;

стягнути з ТОВ «Петрівський квартал 3» на користь ОСОБА_1 неустойку в розмірі 521 497 грн. 11 коп.

Ухвалою від 18 листопада 2022 року Києво-Святошинський районний суд Київської області забезпечив позов у даній справі та наклав арешт на квартиру АДРЕСА_3 , яка належить на праві власності ТОВ «Петрівський квартал 3».

Ухвалою від 22 листопада 2022 року Києво-Святошинський районний суд Київської області відкрив провадження у справі в порядку загального позовного провадження, призначив підготовче судове засідання.

Києво-Святошинський районний суд Київської області ухвалою від 30 травня 2022 року закрив підготовче провадження, справу призначив до розгляду.

03 липня 2023 року від ТОВ «Петрівський квартал 3» надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач зазначає, що відповідальність за п.6.3. договору передбачена для покупця, а не продавця. На підставі договору купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно. Майнові права відмінні від права власності, а позов про визнання права власності може подати лише власник майна, а не особа, яка володіє майновими правами на майно. Відповідач-1 просить також поновити строк для подачі відзиву, оскільки позовна заява з додатками була отримана 30 червня 2023 року.

В судове засідання позивач та його представник не з`явилися, про дату час та місце слухання справи сповіщені належним чином, причини неявки не повідомили.

Представник відповідача ТОВ «Петрівський квартал 3» в судове засідання не з`явився, про дату час та місце слухання справи сповіщений належним чином, причини неявки не повідомив.

Відповідач ОСОБА_2 в судове засідання не з`явився, про дату час та місце слухання справи сповіщений належним чином, причини неявки не повідомив.

Третя особа приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Ю.В. в судове засідання не з`явилася, про дату час та місце слухання справи сповіщена належним чином, причини неявки не повідомила.

У зв`язку з неявкою сторін в силу ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.

У відповідності до ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Відповідно до постанови КЦС ВС від 30 вересня 2022 року за № 761/38266/14 якщо проголошення судового рішення не відбувається, то датою його ухвалення є дата складення повного судового рішення, навіть у випадку, якщо фактичне прийняття такого рішення відбулось у судовому засіданні, яким завершено розгляд справи і в яке не з`явились всі учасники такої справи. При цьому, дата, яка зазначена як дата ухвалення судового рішення, може бути відмінною від дати судового засідання, яким завершився розгляд справи і у яке не з`явились всі учасники такої справи.

Суд, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, доводи сторін, викладені в заявах по суті спору, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, дійшов такого висновку.

Відповідно до вимог частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Судом встановлено, що 23 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» укладено договір бронювання на об`єкт нерухомості 11/ПК7_ЛУ4, відповідно до умов якого покупець висловила наміри придбати «об`єкт» нерухомості за адресою: АДРЕСА_4 , загальною проектною площею 50,01 кв.м.

29 грудня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Петрівський квартал 3» укладено договір № 11/ПК7_ЛУ4 купівлі-продажу майнових прав на квартиру, за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру АДРЕСА_5 б-р Лесі Українки, проектний будинок АДРЕСА_6 та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим договором.

Предметом договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири, який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачсі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем майнових правна квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.

Продавець гарантує, що на момент укладення та дії цього договору майнові права на квартиру не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами, у тому числі, не є предметом застави, не є предметом купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають під арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб.

Згідно з п.2.4 договору орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 01 квартал 2021 року. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до шести місяців і це не буде вважатися порушенням умов цього договору.

У п.3.1 договору зазначено, що ціна майнових прав на квартиру на момент підписання договору становить 282 654,26 грн., в тому числі ПДВ 47 109,09 грн., що еквівалентно 10 005 доларів США.

Рішенням Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області № 109/3 від 03 серпня 2021 року присвоєно адресу об`єкту нерухомого майна (зблокований багатоквартирний житловий будинок), розташованого за адресою: АДРЕСА_7 , що розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером: :02:011:5381: АДРЕСА_7 .

У попередній довідці ТОВ «Петрівський квартал 3» від 19 жовтня 2022 року зазначено, що ОСОБА_1 у повній мірі виконала свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру № 11/ПК7_ЛУ4 від 29 грудня 2020 року.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за ТОВ «Петрівський квартал 3» зареєстровано право власності на квартиру загальною площею 49,9 кв.м. що розташована: АДРЕСА_8 .

Дана квартира передана ТОВ «Петрівський квартал 3» в іпотеку в рахунок виконання зобов`язань за договором позики від 08 листопада 2022 року на суму 2 058 420 грн., укладеним між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_2 .

Договір іпотеки укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ОСОБА_2 08 листопада 2022 року.

Згідно із частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Відповідно до норм статей 12, 13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. При цьому кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

У статті 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.

Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у статті 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» та Законом України «Про інвестиційну діяльність».

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто, після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів.

Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак, не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Звертаючись до суду з позовом, з посиланням на вимоги статті 392 ЦК України ОСОБА_1 просить визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_3 , загальною площею 49,9 кв.м., житловою площею 40,8 кв.м., яка в повному обсязі нею проінвестована.

Суд вважає за необхідне зазначити, що укладаючи з відповідачем -1 договір та сплачуючи кошти за ним у повному обсязі, позивач мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права отримання новозбудованої квартири у власність. Реєструючи за собою право власності на квартиру, яка була повністю проінвестована позивачем, відповідач-1 порушив право власності ОСОБА_1 на майно, і це право підлягає захисту.

Разом з тим, позивачем ОСОБА_1 обрано невірний спосіб захисту майнового права, виходячи з наступного.

Так, судом встановлено, що право власності на квартиру АДРЕСА_3 , зареєстровано за ТОВ «Петрівський квартал 3».

Як зазначено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу; визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Оскільки, як встановлено судом, у ОСОБА_1 виникло право на об`єкт інвестування з моменту завершення будівництва, проте право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою ТОВ «Петрівський квартал 3», належним способом захисту права є вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна.

Судове рішення про задоволення позовної вимоги про витребування від відповідача нерухомого майна є підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Такий висновок сформульований, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19, пункт 80).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

За загальним правилом якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Позовні вимоги ОСОБА_1 про визнання за нею права власності на квартиру, скасування в реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень реєстрації права власності за ТОВ «Петрівський квартал 3» на квартиру, визнання частково недійсним договору іпотеки в разі їх задоволення не призведуть до поновлення майнової сфери позивача, а тому не є неефективними.

Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, суд приходить до висновку про відмову у задоволенні позову, оскільки з урахуванням висновків Верховного Суду, що містяться у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, позивачем обраний невірний спосіб захисту порушеного права.

Керуючись ст. 3, 16, 328, 331, 334, 392 ЦК України, ст. ст. 12, 13, 48, 51, 76, 81, 141, 258, 259, 263, 265, 268 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Герасимів Юлія Вадимівна про визнання права власності на квартиру, скасування державної реєстрації, визнання договору іпотеки частково недійсним, стягнення неустойки відмовити.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги через Києво-Святошинський районний суд Київської області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо у судовому засіданні було проголошено лише вступну і резолютивну частину судового рішення або у разі розгляду (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, цей строк обчислюється з дня складання повного тексту судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Суддя: І. О. Фінагеєва