П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

4 жовтня 2023 року місто Київ

справа № 756/18673/21

провадження № 22-ц/824/10913/2023

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача - Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Онопрієнко К.С.

сторони:

позивач - ОСОБА_1

відповідач -ТОВ «Фінансова компанія «Приватні інвестиції»

відповідач - приватний нотаріус КМНО Черленюх Людмила Василівна

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», подану адвокатом Проценком Миколою Миколайовичем,

на рішення Оболонського районного суду м.Києва від 4 травня 2023 року, ухвалене у складі судді Тихої О.О.,

В С Т А Н О В И В:

У листопаді 2021 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до відповідачів, в якому просив визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції»; скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведення державної реєстрації права власності від 18 жовтня 2021 року про реєстрацію за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» права власності на квартиру; поновити право власності ОСОБА_1 на вказану квартиру.

Позов обґрунтовано тим, що 23 травня 2008 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кошти в розмірі 79900 доларів США. Термін повернення кредиту встановлено 23 травня 2018 року.

3 лютого 2009 року між сторонами укладена додаткова угода, якою змінено кінцевий термін повернення кредиту до 23 травня 2028 року. Розмір аннуітетного платежу складає 1010 доларів США.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 23 травня 2008 року між сторонами був укладений договір іпотеки, в іпотеку передано квартиру АДРЕСА_1 .

18 жовтня 2021 року до державного реєстру внесено зміни щодо власника квартири.

16 листопада 2021 року представниками ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» без відповідного рішення суду здійснено примусовий вхід до квартири, змінено вхідні замки, цього ж дня незаконно виселено орендарів, які перебували в квартирі на підставі договору найму житлового приміщення.

Вважає, що такі дії кредитора повністю порушують права позивача, а набуття ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» права власності на предмет іпотеки є незаконним та підлягає скасуванню.

Оскільки договір іпотеки було укладено 23 травня 2008 року, то відповідно до Закону України «Про іпотеку» у редакції від 12 травня 2006 року передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Пунктом 5.2.1 договору іпотеки передбачено, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку». Окремий договір про задоволення вимог кредитора між ОСОБА_1 та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» не укладався.

Крім того, сума заборгованості, інформація щодо якої надана іпотекодержателем державному реєстратору не відповідає дійсності, що дає підстави вважати, що даний документ не відповідає переліку обов`язкових до подання документів для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. На момент набуття ТОВ «ФК «Приватні ініціативи» предмета іпотеки у власність, уповноваженим суб`єктом оціночної діяльності не була здійснена відповідна оцінка предмета іпотеки.

Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 4 травня 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано незаконним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. від 21 жовтня 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Приватні ініціативи».

Поновлено право власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 .

У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Не погоджуючись з зазначеним рішенням, представник ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» адвокат Проценко М.М. подав апеляційну скаргу, в який просив рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове рішення, яким в задоволенні позову відмовити.

Апелянт посилається на те, що доводи позивача про відсутність укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є необґрунтованими, оскільки нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» викладена у п.п.17 п. 4 розділу III «Перехідні положення» Закону, не змінює встановлений раніше цими статтями порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх. Нормами Закону України «Про іпотеку» (в редакції на момент державної реєстрації права власності) і приписами Іпотечного договору передбачалася можливість реєстрації права власності на Предмет іпотеки саме на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в п. 4.2, 4.3, 4.4. та в розділі 5 договору «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя». Крім того, на думку представника ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», позивачем обрано неналежний спосіб захисту прав та інтересів.

У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача, зазначаючи про законність та обґрунтованість ухваленого в даній справі рішення, просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги ТОВ «ФК «Приватні інвестиції».

Приватний нотаріус КМНО Черленюх Л.В. відзив на апеляційну скаргу не подавала.

В судове засідання представники відповідачів не з`явилися, про місце, день та час засідання суду повідомлялися належним чином, причин неявки не повідомили, у зв`язку з чим суд вважав за можливе розглянути справу у відсутність сторін відповідно до норм статті 372 ЦПК України.

Представник ОСОБА_1 адвокат Прилепа Р.А. проти доводів апеляційної скарги заперечував і просив рішення суду першої інстанції як законне і обґрунтоване залишити без змін.

Заслухавши доповідь судді Шкоріної О.І., пояснення представника позивача Прилепи Р.А. , перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення в межах доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов наступного.

Судом при розгляді справи встановлено, що 23.05.2008 між ПАТ «УкрСиббанк» (на момент укладення договору АКІБ «УкрСиббанк») та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір № 0, за умовами якого банк надав позичальнику кредитні кошти у розмірі 79 900 доларів США з кінцевим терміном повернення до 23.05.2018.

Додатковою угодою до Кредитного договору від 03.02.2009 було змінено кінцевий термін повернення кредитних коштів - до 23.05.2028 та встановлено зобов`язання позичальника повертати кредит та сплачувати плату за кредит шляхом щомісячної сплати аннуітетних платежів у розмірі 1010 доларів США.

З метою забезпечення виконання зобов`язань позичальника за Кредитним договором, між ПАТ «УкрСиббанк» (іпотекодержателем) та ОСОБА_1 (іпотекодавцем) було укладено Договір іпотеки № 86334 від 23.05.2008, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В., згідно з яким в іпотеку було передано належну позивачу квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 62,5 кв.м, житловою площею 37,9 кв.м.

Згідно з п.п. 4.1, 4.2 Договору іпотеки іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором. Звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудового врегулювання у відповідності до умов цього договору та Закону України «Про іпотеку».

За приписами п. 4.5 Договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки з застосуванням позасудового врегулювання здійснюється відповідно до Розділу 5 цього договору «Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя» та Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до п. 5.1 Договору іпотеки сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, яке здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» або отримання Іпотекодержателем права продати Предмет Іпотеки будь-якій особі на підставі Договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

05.02.2020 ПАТ «Дельта Банк» відступило право вимоги ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» відповідно до договору № 2151/К, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В., до позивача ОСОБА_1 за зобов`язаннями останнього по Кредитному договору та Договору іпотеки від 23.05.2008.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (довідка № 282107221 від 30.10.2021) право власності на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровано за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», про що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. внесено відповідний запис про право власності № 44562331 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) № 61045225 від 21.10.2021.

Підставою для державної реєстрації права власності на нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 , зазначено Договір іпотеки від 23.05.2008, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Лосєвим В.В., зареєстрований в реєстрі за № 1192.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач зазначав, що звернення на квартиру АДРЕСА_1 , відбулось з порушенням умов Договору іпотеки від 23.05.2008, так як окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, між ним та іпотекодержателем не укладався, що виключає таке задоволення вимог кредитора у позасудовому порядку.

Правовідносини між сторонами виникли на підставі вказаного Договору іпотеки, а отже регулюються Законом України «Про іпотеку».

Відповідно до частин 1, 3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення Договору іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Водночас нормами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення Договору іпотеки) передбачено можливість позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно з частиною 1 статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення Договору іпотеки) правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Ухвалюючи рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що оскільки окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодавцем та іпотекодержателем не укладався, як то передбачено умовами договору іпотеки від 23 травня 2008 року (п. 5.2. Договору іпотеки), то на час проведення 21 жовтня 2021 року державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» був відсутній документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на нерухоме майно, а тому рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Черленюх Л.В. від 21 жовтня 2021 року про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» є незаконним та підлягає скасуванню.

Колегія суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, оскільки він відповідає встановленим обставинам справи, нормам матеріального права, що регулює правовідносини сторін та висновкам Верховного Суду у аналогічних справах.

Відповідно до статті 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина 1 статті 627 ЦК України).

Згідно з частиною 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як убачається із матеріалів справи, то у пункті 5.2.1 Розділу 5 Договору іпотеки від № 86334 від 23.05.2008 міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.

Зокрема, Розділ 5 договору іпотеки має назву «Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя» і викладений у такій редакції:

«5.1. Сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на Предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

5.2. Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступним способів звернення стягнення на предмет іпотеки:

5.2.1. Передача Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

5.2.2. Отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь-які особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»".

5.3. Позасудове врегулювання може бути застосовано Сторонами в будь-який момент звернення стягнення на Предмет іпотеки, але в будь-якому разі лише до моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на Предмет іпотеки»».

Отже, сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що право власності на об`єкт заставленого майна виникає лише у певному випадку, а саме: на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

У постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц Велика Палата Верховного Суду, оцінюючи аналогічний зміст договору іпотеки, також дійшла правового висновку про те, що він вимагає укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.

Указаного правового висновку Верховний Суд притримується і на даний час, про що зазначено у постановах від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, від 26 квітня 2023 року у справі № 761/30876/19, від 09 серпня 2023 у справі № 753/17757/19.

Отже, установивши, що сторони за договором іпотеки погодили можливість виникнення у іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя та у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку», проте докази укладення такого договору між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог останнього у матеріалах справи відсутні, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки, як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є незаконним.

Зважаючи на викладене, доводи апеляційної скарги про дотримання норм чинного законодавствапри реєстрації предмету іпотеки - квартири АДРЕСА_1 , за ТОВ «ФК «Приватні інвестиції», на увагу не заслуговують.

Також не заслуговують на увагу і доводи апеляційної скарги щодо обрання позивачем неналежного способу захисту прав та інтересів.

Так, в апеляційній скарзі представник ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» зазначає, що належним способом захисту прав та інтересів позивача може бути позов про витребування майна.

Проте, встановлено, що правовідносини між позивачем та ТОВ «ФК «Приватні інвестиції» щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер, майно не було відчужено третім особам, а отже вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права на нерухоме майно є належним способом захиступрав та інтересів позивача.

Вказані доводи, на які посилається представник «ФК «Приватні інвестиції», були предметом дослідження судом першої інстанції та додаткового правового аналізу не потребують, оскільки при їх дослідженні судом були дотримані норми матеріального та процесуального права, а також враховані відповідні правові висновки Верховного Суду з вказаного питання.

Водночас, апеляційний суд не може погодитись з рішенням суду в частині задоволення позовних вимог про поновлення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 , оскільки задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права на нерухоме майно як раз і є належним способом захисту прав та інтересів позивача, та повертає сторін у первісний стан.

Верховний Суд у постанові від 27 жовтня 2021 року у справі № 545/1883/20, розглядаючи спір щодо аналогічних правовідносин, скасував рішення суду в частині задоволення позовної вимоги про поновлення становища, що існувало до порушення та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні вказаної вимоги відмовив.

Верховний Суд зазначив, що задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за товариством призведе до відновлення порушених прав позивача, і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності, який є неналежним способом захисту порушеного права.

На підставі викладеного, рішення суду першої інстанції у вказаній частині неможна визнати законним та обґрунтованим, у зв`язку з чим підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову в задоволенні позовних вимог про поновлення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 .

У іншій частині рішення суду першої інстанції є законним і обґрунтованим, судом додержано вимоги матеріального та процесуального права, а тому це рішення відповідно до статті 375 ЦПК України необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують.

Відповідно до вимог 374, 375, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Приватні інвестиції», подану адвокатом Проценком Миколою Миколайовичем, задовольнити частково.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 4 травня 2023 року в частині задоволення позовних вимог про поновлення права власності ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 скасувати і в цій частині відмовити ОСОБА_1 у задоволенні цієї позовної вимоги.

В іншій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Постанова складена 2 листопада 2023 року.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна

Судді: Л.Д. Поливач

А.М. Стрижеус