Справа № 591/1149/22
Провадження № 2/591/1490/22
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

20 жовтня 2023 року Зарічний районний суд м. Суми в складі:

головуючого судді Сидоренко А.П.,

з участю секретаря судового засідання - Чмуневич М.О.,

представника відповідача ОСОБА_1

представника третьої особи Дребот І.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Суми в загальному позовному провадженні цивільну справу за позовом Приватної фірми «Ордекс» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Наталія Василівна, Акціонерне товариство «Мегабанк» про витребування майна із чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

Приватна фірма «Ордекс» звернулася до суду з вказаним позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , який обґрунтовувала тим, що між АТ «МЕГАБАНК» та ПФ «Ордекс» було укладено в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій ГД - 11 - 18/2016 від 24 жовтня 2016 року (надалі з урахуванням укладених кредитних договорів - Основне зобов`язання):

Кредитний договір № 11-18/2016-МК-UAН від 24 жовтня 2016 року (надалі - Договір). Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти (надалі - кредит) в розмірі 4 400 000,00 грн. на строк з 24 жовтня 2016 року до 16 березня 2020 року зі сплатою 25% річних з 24 жовтня 2016 року по 31травня 2018 року (включно), зі сплатою 23% річних з 01 червня 2018 року по 16 березня 2020 року (включно).

Кредитний договір № 11-18/2016-МК- UAН -І від 30 листопада 2016 року (надалі - Договір). Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти (надалі - кредит) в розмірі 3 154 000,00 гривень на строк з 30 листопада 2016 року до 29 листопада 2019 року, зі сплатою 25% річних з 30 листопада 2016 року по 31 травня 2018 року (включно), 23% річних з 01 червня 2018 року по 29 листопада 2019 року (включно).

Кредитний договір №11-18/2016-МК- UAН - 3 від 14 червня 2018 року (надалі - Договір). Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти (надалі - кредит) в розмірі 3 350 000,00 грн. на строк з 14 червня 2018 року до 12 червня 2020 року зі сплатою 22% річних.

Кредитний договір №11-18/2016-МК- UAН-4 від 18 січня 2019 року (надалі-Договір). Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти (надалі - кредит) в розмірі 1 000 000,00 грн. на строк з 18 січня 2019 року до 20 березня 2020 року зі сплатою 23% річних.

Кредитний договір № 11-18/2016-МК- UAН -5 від 15 лютого 2019 року (надалі - Договір). Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти (надалі - кредит) в розмірі 300 000,00 грн. на строк з 15 лютого 2019 року до 20 грудня 2019 року зі сплатою 23% річних.

З метою забезпечення виконання Клієнтом своїх зобов`язань за Основним зобов`язанням між позивачем та відповідачем було укладено Іпотечний договір № 11-18/2016-МК- UAН-3 від 24 жовтня 2016 року (з урахуванням Договорів про внесення змін), посвідчений 24 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В. за реєстровим № 2300 (надалі - Іпотечний договір), відповідно до якого у забезпечення виконання Клієнтом своїх зобов`язань за Договором Клієнт передав в іпотеку Банку визначене нерухоме майно, яке належить на праві власності ПФ «ОРДЕКС», а саме :

нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня), загальною площею 1455,1 кв.м., реєстровий номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 .

громадський будинок (магазин; аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 47, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

земельна ділянка загальною площею 0,014 га, кадастровий номер::01.003:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, цільове призначення: для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, землі житлової та громадської забудови.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або іпотечне застереження в договорі про іпотеку відсутні.

21 квітня 2020 року АТ «МЕГАБАНК» направив вимогу № 91-3064, в якій вимагав:

сплатити Банку заборгованість за кредитним договором № 11-18/2016-МК- UAН від 24 жовтня 2016 року, в розмірі 1224748,10 грн., на рахунок № НОМЕР_1 у АТ «МЕЕАБАНК», МФО 351629, що складається з:

Суми залишку отриманого кредиту в розмірі 563 480,40 грн.;

Суми нарахованих та своєчасно не сплачених відсотків з листопада 2019 року по квітень 2020 року в розмірі 44 327,13 грн.;

Штрафу у розмірі 616940,57 грн., який був нарахований за порушення умов п. 7.1.1 та п.7.1.2 Кредитного договору, а також сплатити проценти та комісії, що будуть нараховані на день погашення кредиту.

Сплатити Банку заборгованість за кредитним договором № 11-18/2016-МК-Е UAН-1 від 30 листопада 2016 року, в розмірі 339 412,42 грн., на рахунок № НОМЕР_2 у АТ «МЕЕАБАНК», МФО 351629, що складається з:

Штрафу у розмірі 339412,42 грн., який був нарахований за порушення умов п.7.1.1 та п.7.1.2. Кредитного договору.

Сплатити Банку заборгованість за кредитним договором №11-18/201 б-МК-UАН-3 від 14 червня 2018 року, в розмірі 3407351,37 грн., на рахунок № НОМЕР_3 у АТ «МЕЕАБАНК», МФО 351629, що складається з:

Суми залишку отриманого кредиту в розмірі 1536636,07 грн.;

Суми не сплачених грошових коштів згідно з встановленим графіком з березня 2020 року по квітень 2020 року, в розмірі 1536636,08 грн.;

Суми нарахованих та своєчасно не сплачених відсотків з лютого 2020 року по квітень 2020 року, в розмірі 93 086,19 грн.;

Штрафу у розмірі 240993,03 грн., який був нарахований за порушення умов п. 7.1.1 Кредитного договору, а також сплатити процента та комісії, що будуть нараховані на день погашення кредиту.

Сплатити Банку заборгованість за кредитним договором №11-18/2016-MK-UAH-4 від 18 січня 2019 року, на рахунок № НОМЕР_4 у АТ «МЕГАБАНК», МФО 351629, в розмірі 845 152,46 грн., що складається з:

Суми отриманого кредиту в розмірі 586 786,91 грн.;

Суми нарахованих та своєчасно не сплачених відсотків з січня 2020 року по квітень 2020 року, в розмірі 22 910,77 грн.;

Штрафу у розмірі 235 454,78 грн., який був нарахований за порушення умов п.7.1.1 та п.7.1.2 Кредитного договору, а також сплатити проценти та комісії, що будуть нараховані на день погашення кредиту.

Сплатити Банку заборгованість за кредитним договором № 11-18/2016-MK-UAH-5 від 15 лютого 2019 року, в розмірі 54 758,43 грн., на рахунок № НОМЕР_5 у AT «МЕГАБАНК», МФО 351629, що складається з: штрафу у розмірі 54 758,43 грн., який був нарахований за порушення умов п.7.1.1 та п.7.1.2 Кредитного договору.

24 лютого 2021 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В. було зареєстровано право власності за Банком (Іпотекодержателем) на нерухоме майно на підставі Іпотечного договору № 11-18/2016-MK-UAH-3 від 24 жовтня 2016 року (з урахуванням Договорів про внесення змін), а саме :

нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня), загальною площею 1455,1 кв.м., реєстровий номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташовано за адресою: АДРЕСА_1 ,

громадський будинок (магазин; аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 47, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 ,

земельна ділянка загальною площею 0,014 га, кадастровий номер::01.003:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01, цільове призначення: для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, землі житлової та громадської забудови.

Всього загальна заборгованість за вказаними кредитними договорами станом на 23 лютого 2021 року становила 6125788, 50 грн.

Заборгованість згідно всіх кредитних договорів, укладених в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД- 11 - 18/2016 від 24жовтня 2016 року була погашена після набуття у власність лише одного нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: 24 лютого 2021 року о 14 годині 02 хвилин 48 секунд, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Отже, з 24 лютого 2021 року з 14 годині 02 хвилин 48 секунд було відсутнє основне зобов`язання та відповідно іпотека будівлі та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 не могли забезпечувати не існуюче основне зобов`язання.

Відповідно до висновку про вартість майна від 11 лютого 2021 року, підготовленої на замовлення AT «МЕГАБАНК» суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «САБО МАКРО» вартість лише одного нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , на яке було в першу звернено стягнення шляхом набуття у власність становить 7 257 000, 00 грн.

При цьому, згідно висновку про вартість майна, підготовленої на замовлення позивача вартість нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 становить 17 854 416, 00 грн., достовірність якої підтверджено рецензією на звіт про незалежну оцінку, підготовленої на замовлення Позивача, недійсною не визнана, не оскаржена Відповідачем.

Таким чином, заборгованість згідно всіх кредитних договорів, укладених в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій №ГД- 11 - 18/2016 від 24 жовтня 2016 року була погашена після набуття у власність лише одного нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , а саме: 24 лютого 2021 року о 14 годині 02 хвилин 48 секунд, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Отже, з 24 лютого 2021 року з 14 годині 02 хвилин 48 секунд було відсутнє основне зобов`язання та відповідно відсутнє право іпотеки будівлі та земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 .

Таким чином, в силу ч. 5 ст. 3 та п. 1 ч. 1 ст. 17 Закону України «Про іпотеку» право іпотеки на будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 як похідне зобов`язання відсутнє після набуття відповідачем у власність одного предмета іпотеки за адресою: АДРЕСА_3 у зв`язку з відсутністю основного зобов`язання, що виникло в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД - 11 - 18/2016 від 24 жовтня 2016 року за укладеними кредитними договорами № 11-18/2016-МК-UАН від 24 жовтня 2016 року, № 11-18/2016-МК-UАН-1 від 30 листопада 2016 року, №11-18/2016-МК-UАН-3 від 14 червня 2018 року, №11- 18/2016-МК-UАН-4 від 18 січня 2019 року, № 11-18/2016-МК-UАН-5 від 15 лютого 2019 року.

Реєстрація права власності на всі вказані об`єкти нерухомого майна, що передані в іпотеку свідчить про те, що відповідач задовольнив свої вимоги за рахунок предметів іпотеки за відсутності заборгованості, а факт виконання умов правочину при реєстрації права власності на нерухоме майно, що є предметом іпотеки за адресою: АДРЕСА_2 за основним зобов`язанням приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Нагорною Н.В. навіть урахуванням вартості предмета іпотеки, визначеної за замовленням відповідача не перевірявся.

Також вважає, що Банк незаконно набув право власності на іпотечне майно, а реєстрація майна проведена з порушенням Закону України «Про іпотеку».

Частиною 1 статті 36 Закону України «Про іпотеку» визначено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя.

Таким чином, вказана норма однозначно вказує на необхідність укладення окремого договору про задоволення вимоги іпотекодержателя у позасудовому порядку у разі відсутності іпотечного застереження у договорі іпотеки.

При цьому законодавець фактично визначає іпотечне застереження окремим правочином, за яким у сторін виникають певні права та обов`язки та який є підставою для вчинення дій щодо реєстрації права власності на заставне майно.

Окрім того, іпотечне застереження прирівняне до окремого договору. Проте у разі його відсутності у договорі іпотеки - сторонам необхідно укласти окремий договорі щодо позасудового задоволення вимог кредитора.

Розділ 5 Іпотечного договору № 11-18/2016-МК-UАН-3 від 24 жовтня 2016 року (з урахуванням Договорів про внесення змін) містить іпотечне застереження, в якому передбачено лише право іоптекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені.

Враховуючи відсутність іпотечного застереження в договорі іпотеки № 11-18/2016-МК- UАН-3 від 24 жовтня 2016 року (з урахуванням Договорів про внесення змін), сторони повинні були укласти договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Проте, докази укладення такого договору про задоволення вимог іпотекодержателя відсутні. А тому прийняття нотаріусом рішення про державну реєстрацію права власності як такого, що виникає на підставі договору іпотеки, є протиправним.

В порушення пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Банком не надано нотаріусу звіт про ринкову вартість вказаного нерухомого майна. Оцінка предмету іпотеки не проводилась, так як жодного звернення суб`єкта оціночної діяльності про необхідність проведення оцінки до позивача не надходило. Тобто, оцінка предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась, що не відповідає вимогам закону.

Отже, перехід права власності був здійснений без проведення належним чином оцінки вказаного нерухомого майна на момент переходу такого права власності. Отже, перехід права власності був здійснений в порушення ст. 36 Закону України «Про іпотеку», за відсутності іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, та за відсутності окремого договору між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що є підставою для задоволення позову.

Повідомляє, що громадський будинок (магазин; аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 47, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер::01:003:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01) Банк продав ОСОБА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 15 грудня 2021 року.

У подальшому ОСОБА_2 шляхом укладення договору дарування від 13 січня 2022 року здійснив відчуження 51/100 часток нерухомого майна (громадський будинок (магазин; аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 47, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 ) ОСОБА_3

30 січня 2022 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір про поділ нежитлових приміщень. За результатами поділу вказаного майна присвоєно нові адреси: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 .

В даний час у ОСОБА_3 належить нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148, 4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м. що розташовано за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080.

При цьому, ОСОБА_2 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140, 4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: навіс, В, що розташовано за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080.

Також ОСОБА_2 шляхом укладення договору дарування від 30 січня 2022 року здійснив дарування 51/100 часток земельної ділянки розташований за адресою: АДРЕСА_2 ОСОБА_3

30 січня 2022 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 уклали договір про поділ земельної ділянки. За результатами поділу земельної ділянки сформовані дві земельні ділянки та присвоєно нові кадастрові номери.

В даний час ОСОБА_3 належить земельна ділянка, кадастровий номер: :01:003:0070, площа: 0,0048га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080.

При цьому, ОСОБА_2 земельна ділянка, кадастровий номер: :01:003:0068, площа: 0,0092га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080.

Крім того, в реєстраційній справі відсутня довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації, що є порушенням вимог постанови КМУ від 25 грудня 2015 року № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Також позивач звертає увагу на відсутність повноважень у представника Банка на подачу документів та заяви про державну реєстрацію права власності на предметі іпотеки при подачі заяви приватному нотаріусу Сумського міського нотаріального округу Нагорній Н.В.

Зокрема, в довіреності від 18 грудня 2019 року № 13-3/19Д від АТ «МЕГАБАНК» відсутнє зазначення щодо представництва Банку перед приватними нотаріусами, а також відсутнє визначення конкретної дії, а саме: подачі заяви про реєстрацію права власності.

У зв`язку з цим, заява про реєстрацію права власності підписана без повноважень у представника та без права представляти перед приватними нотаріусами, оскільки вказано, що представник здійснює представництво на всіх підприємствах, установах, організаціях, яким нотаріус не являється.

Відсутність повноважень у представника Банка свідчить про відсутність правових підстав для реєстрації приватним нотаріусом права власності за Банком на спірний об`єкт нерухомості, а тому свідчить про неправомірність дій щодо проведеної державної реєстрації приватним нотаріусом права власності за Банком на предметі іпотеки та як наслідок відсутність правових підстав для набуття права власності Банком, а також подальший продаж спірного предмета іпотеки.

Звертає увагу на те, що реєстраційна дія, а саме: державна реєстрації приватним нотаріусом Сумського нотаріального округу Нагорною Н.В. права власності за Банком на спірний предмет іпотеки також вчинена з порушенням положень ст. 244 ЦК України у зв`язку з відсутністю повноважень у представника Банку згідно довіреності, що є підтвердженням незаконності державної реєстрації права власності на нерухоме майно - предмет іпотеки та відсутності у приватного нотаріуса підстав для вчинення реєстраційної дії.

Посилаючись на вказані обставини, та, остаточно уточнивши позовні вимоги, просить витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ,

витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ,

витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0070, площа: 0,0048 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ,

витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 земельну ділянку кадастровий номер: :01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 22 лютого 2022 року відкрите провадження у вказаній справі, вирішено розглядати справу за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання 16 травня 2022 року.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 22 лютого 2022 року в порядку забезпечення позову заборонено відчуження нежитлового приміщення, магазин А-1, загальна площа 148, 4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080, що належить ОСОБА_3 ;

в порядку забезпечення позову заборонено відчуження нежитлового приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), що належить ОСОБА_2 ;

в порядку забезпечення позову заборонено відчуження земельної ділянки, кадастровий номер: :01:003:0070, площа: 0,0048 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), що належить ОСОБА_3 ;

в порядку забезпечення позову заборонено відчуження земельної ділянки, кадастровий номер: :01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), що належить ОСОБА_2

13 травня 2022 року від представника ОСОБА_2 - адвоката Шершак-Гукової А.М. надійшов відзив на позов, в якому зазначає, що оскільки ПФ «Ордекс» - боржник є учасником даної справи, а сама позовна заява стосується майна боржника включеного до ліквідаційної маси боржника, вказана справа повинна розглядатися в межах справи про банкрутство. Зазначає, що вказані об`єкти нерухомого майна та земельні ділянки були придбані ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу на відплатній основі, тобто у спосіб передбачений законом та відповідач набув у приватну власність вказане нерухоме майно у порядку визначеному законом. За вказані об`єкти нерухомого майна покупець ОСОБА_2 сплатив кошти та у законний спосіб придбав таке майно, став його власником та у законний спосіб частиною такого майна розпорядився на свій власний розсуд подарував ОСОБА_3 51/100 часток нерухомого майна. Просить суд в задоволенні позову відмовити (т. ІІ а.с.8).

26 травня 2022 року від відповідача ОСОБА_3 надійшов відзив на позов, в якому вказує на те, що вважає позов безпідставним, необґрунтованим та таким, що не підлягає задоволенню зважаючи на наступні обставини.

Позивач у своєму позові не заперечує той факт, що у нього відбувалися кредитно-фінансові стосунки з AT «Мегабанк» та внаслідок не виконання та неналежного виконання ним взятих на себе основних зобов`язань за кредитними договорам у нього утворилась заборгованість перед банківською установою. Водночас, позивач погоджується з тим, що AT «Мегабанк», як іпотекодержатель, відповідно до умов кредитних і іпотечних договорів, Закону України «Про іпотеку» № 898-IV від 05 червня 2003 року (далі - Закон № 898-1V) мав право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченим чинним законодавством України.

Водночас, позивач помилково наполягає на тому, що AT «Мегабанк» звернув стягнення на предмет іпотеки з порушенням порядку, встановленого законодавством України і отримав у власність та зареєстрував предмет іпотеки - нерухоме майно за заниженими цінами.

Таким чином, спір який виник між Позивачем, Відповідачами та Третіми особами стосується лише вартості нерухомого майна (предмету іпотеки), на яке в законному поряду AT «Мегабанк» отримало право власності.

Зазначені доводи Позивача спростовуються наступним.

Відповідно до довідки АТ «Мегабанк» про стан заборгованості ПФ «Ордекс» станом на 23 лютого 2021 року заборгованість за вказаними кредитними договорами складає 9635144,29 грн. Окрім того, у зв`язку з невиконанням іпотекодавцем ПФ «Ордекс» умов кредитних договорів №1-18/2016-МК-UАН-З від 26 лютого 2016 року, №1-18/2016-МК-UАН-3-1 від 28 березня 2016 року та №11-18/2016-МК- UАН-3 від 24 жовтня 2016 року кредитором нараховані штрафні санкції, загальна сума яких складає 5496820,40 грн.

Позивач у своїй позовній заяві вказує, що загальна заборгованість за кредитними договорами станом на 23 лютого 2021 року становила 6125788,50 грн. Однак, позивачем зазначена сума заборгованості ним документально не підтверджена, відповідні документи разом з позовною заявою не надані.

Позивач зазначає, що заборгованість згідно всіх договорів, укладених у межах Генерального договору була повністю погашена за рахунок звернення стягнення та набуття права власності АТ «Мегабанк» лише одного нежитлового приміщення загальною площею 1455,1 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 , оскільки його вартість згідно висновку про вартість від 11 лютого 2021 року становить 7257000 грн. (за висновком про вартість, виготовленим на замовлення позивача вартість цього ж майна складає 17854416 грн ). А тому право іпотеки на будинок та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 , як похідне зобов`язання після набуття права власності на вказане приміщення загальною площею 1455,1 кв. м. у АТ «Мегабанк» було відсутнє.

В той же час, позивач посилаючись на ст. 36 Закону № 898-ІV, ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952-1V від 01 липня 2004 (далі - Закон № 1952-ІV), п. 57 «Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого постановою КМУ №1127 від 25 грудня 2015 (далі - Порядок № 1127), вказує на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя або іпотечне застереження в договорі про іпотеку відсутні, а тому АТ «Мегабанк» не могло набувати у власність предмет іпотеки, а реєстрація нотаріусом права власності, як такого, що виникає на підставі договору іпотеки є протиправною і проведена без перевірки виконання (наявності заборгованості) кредитного договору, а також за відсутності звіту про ринкову вартість нерухомого майна - земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 .

Однак такі доводи Позивача є помилковими, хибними та спростовуються наступним.

Іпотечний договір №11-18/2016-МК-UAN-3 від 24 жовтня 2016 року відповідно до ст. 36 Закону № 898-ІV містить в собі повну інформацію щодо застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема умови, у разі настання яких останній може використати своє право на позасудове стягнення; порядок визначення вартості, за якою іпотекодержатель набуває право власності на предмет іпотеки тощо. Тому вищенаведені доводи позивача є помилковими та не відповідають фактичним даним, викладеним в Іпотечному договорі.

Що стосується звіту про ринкову вартість нерухомого майна - земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 , то він третьою особою надавався нотаріусу для державної реєстрації і міститься в матеріалах позову (висновок про вартість майна від 11 лютого 2021 року). Згідно нього вартість громадського будинку (магазин, аптечний кіоск) загальною площею 315,6 кв.м. та земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0069, що розташовані в АДРЕСА_2 , для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку складає 1473000 грн. У зв`язку з цим, вищевикладені доводи позивача є хибними і жодним доказом не підтверджуються.

Позовні вимоги у цій справі по суті зводяться до того, що АТ «Мегабанк» отримав власність нерухоме майно іпотекодавця з метою погашення кредитної заборгованості, при цьому на думку позивача, вартість цього майна кредитором була явно занижена. Однак, у встановленому законом порядку, він не оскаржив проведену суб`єктом оціночної діяльності оцінку предметів іпотеки, яка була чинною на момент задоволення вимог кредитора, а також не оскаржує підстав набуття банком права власності на спірне майно, або сам іпотечний договір.

Відповідачі будь-яких цивільно-правових стосунків з позивачем стосовно предмету іпотеки - нерухомого майна не мали. Вони придбали це майно у АТ «Мегабанк» за визначеною ним ціною у відповідності до чинного законодавства України і є добросовісними набувачами.

Таким чином, оскільки спір про вартість предмету іпотеки між позивачем та АТ «Мегабанк» не вирішений і по суті є підставою для позову, то ефективним і належним способом захисту прав позивача у даному випадку є відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, тобто позов про стягнення з АТ «Мегабанк» коштів за придбане майно.

Зазначені вище об`єкти нерухомого майна та земельні ділянки були придбані ОСОБА_2 на підставі договорів купівлі-продажу на відплатній основі, тобто у спосіб передбачений законом. За таких підстав він набув у приватну власність вказане нерухоме майно та зареєстрував на нього свої права відповідно до Закону України.

Вказаним майном ОСОБА_2 розпорядився відповідно ст.41 Конституції України, подарував ОСОБА_3 51/100 часту нерухомого майна, загальною площею 315,6 кв., що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 .

Отже з боку відповідачів відсутні будь-які порушення закону, що стосуються придбання та відчуження вказаного нерухомого майна, а тому вони є добросовісними набувачами майна.

АТ «Мегабанк» на виконання вимог ст. 35 Закону № 898-ІV, 21 березня 2020 року, на адресу ПФ «Ордекс» направлено вимогу (повідомлення) про усунення порушення умов кредитних договорів №11-18/2016-МК- UAN- від 24.10.2016, №11-18/2016- ІМК- UAN-1 від 30.11.2016, № 11 -18/2016-МК- UAN-3 від 14.06.2018, № 11 -18/2016- МК- UAN-4 від 18.01.2019, №11-18/2016-МК- UAN-5 від 15.02.2019, які були укладені в рамках Генерального договору № ГД-11-18/106 від 21.10.2016 та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки за іпотечним договором № 11-18/2016-МК-UAN-3 від 24 жовтня 2016 року. У вказаному повідомленні АТ «Мегабанк», відповідно до вимог ст. 35 Закон № 898-ІV зазначило стислий зміст порушених зобов`язань, вимогу про виконання порушених зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки (об`єкти нерухомого майна) у разі невиконання цієї вимоги.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Вказана вище вимога була отримана позивачем і мається в матеріалах позову, проте він прийняті на себе зобов`язання за кредитними договорами протягом року не виконав.

Таким, чином відповідно до Іпотечного договору № 11-І8/20І6-МК- UAH-3 від 24 жовтня 2016 року позивач надав свою згоду щодо задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок належного йому нерухомого майна (предмету іпотеки) та був своєчасно належним чином повідомлений про звернення стягнення AT «Мегабанк» на вказане майно у разі невиконання прийнятих на себе зобов`язань. Отже вибуття майна, а саме нежитлового приміщення загальною площею 315,6 кв. м. та земельної ділянки кадастровий номер :01:003:0069, що розташовані за адресою АДРЕСА_2 з володіння позивача, чи володіння AT «Мегабанк», якому він передав це майно, відбулося з його волі. А тому, посилання позивача на ст. 388 ЦК України та витребування зазначеного майна у добросовісних набувачів є безпідставними та не обґрунтованими.

Просить суд у задоволенні позову відмовити у повному обсязі (т. ІІ а.с.24-34).

31 травня 2022 року від представника ПФ «Ордекс» надійшла відповідь на відзив, в якій зазначає, що ухвалою Господарського суду Сумської області від 02 червня 2021 року по справі № 920/161/21 провадження у справі про визнання банкрутом Приватної фірми «Ордекс» закрито.

У постанові Верховного суду від 13 січня 2022 року у справі № 916/3304/20 звертається увага на те, що у разі, якщо на предмет іпотеки було звернено стягнення в позасудовому порядку, а потім відчужено третій особі, то ефективним способом захисту є витребування спірного майна предмета іпотеки з чужого незаконного володіння третьої особи.

Отже вимога про витребування майна із чужого володіння у даній справі є єдиним ефективним способом захисту прав Позивача у зв`язку з неодноразовим відчуженням спірного майна, що було предметом іпотеки.

Вважає, що розмір заборгованості, погашеної за рахунок вартості предмета іпотеки в частині штрафу та відсотків Банком визначено невірно.

У вимозі-попередженні від 20 квітня 2020 року Відповідач вказав, що штраф нарахований згідно п.7.1.1 кредитних договорів.

Вважає, що розмір заборгованості в частині нарахування штрафу згідно п.7.1.1 кредитних договорів визначено невірно.

Згідно п. п.7.1.1 кредитних договорів кредитодавець за кожен випадок несвоєчасної, тобто у відповідності з Графіком, сплати платежів - у розмірі 5% від несвоєчасно сплаченої суми за 5 днів прострочення, у розмірі 10% - понад 5 днів прострочення.

Звертає увагу на те, що штрафні санкції за кредитними договорами не могли бути нараховані та погашені в повному обсязі в період з 16 квітня 2020 року по 24 лютого 2021 року при зверненні стягнення в судовому порядку виходячи з вимог Закону України «Про внесення змін до Господарського кодексу України та Цивільного кодексу України щодо недопущення нарахування штрафних санкцій за кредитами (позиками) у період дії карантину, встановленого з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби СОVID-19» від 16 червня 2020 року № 691-ІХ Верховна Рада України.

Таким, Позивач звільнений від обов`язку сплатити неустойку, штраф, пеню за таке прострочення за період з 12 березня 2020 року по 24 лютого 2021 року (згідно Закону України від 16 червня 2020 року № 691-ІХ.

Також згідно ч. 6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

З 12 березня 2020 року та станом на 24 лютого 2021 року звільнено від обов`язків сплатити на користь кредитодавця (позикодавця) штрафу за таке прострочення, а нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання до 12 березня 2020 року припинилося через шість місяців від дня прострочення, при цьому сума штрафу жодним чином не обґрунтована.

Правові висновки викладені, постановах Великої Палати Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12 та від 31 жовтня 2018 року у справі № 202/4494/16-ц визначають, що після спливу визначеного договором строку кредитування чи у разі пред`явлення до позичальника вимоги згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України право кредитодавця нараховувати передбачені договором проценти за кредитом припиняється. Права та інтереси кредитодавця в охоронних відносинах забезпечуються частиною другою статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов`язання.

У разі реалізації банком (кредитодавцем) права вимоги на дострокове повернення заборгованості за кредитним договором згідно з частиною 2 статті 1050 ЦК України право кредитодавця нараховувати передбачені кредитним договором проценти за користування литом, а також обумовлену в договору неустойку припиняється, у такому разі за прострочення виконання грошового зобов`язання підлягають нарахування, передбачені статтею 625 ЦК України.

Отже, з моменту закінчення строку кредитування нарахування відсотків та штрафу припинилося згідно вказаних кредитних договорів.

Позивач не погоджується з визначеним на замовлення Банку оцінкою предметів іпотеки.

Огляд (обстеження) об`єкту оцінки не проводиться безпосередньо суб`єктом оціночної діяльності , оскільки у висновку про вартість інформація стосовно того чи проводився огляд предметів іпотеки. Жодного звернення об`єкта оціночної діяльності про необхідність проведення оцінки до позивача не надходило (т. ІІ а.с.51-55).

31 травня 2022 року у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, розгляд справи відкладено до 16 червня 2022 року, 14 год. 00 хв.

16 червня 2022 року від представника позивача надійшла уточнена позовна заява (т. ІІ а.с.73-83).

16 червня 2022 року протокольною ухвалою суду підготовче засідання відкладено до 25 липня 2022 року, 10 год15 хв. за клопотанням представника позивача.

22 червня 2022 року від представника позивача надійшла уточнена позовна заява (т. ІІ а.с.142-152).

25 липня 2022 року протокольною ухвалою суду підготовче засідання відкладено до 12 вересня 2022 року за клопотанням представника відповідача надати час для ознайомлення з уточненою позовною заявою

15 серпня 2022 року від представника ОСОБА_2 адвоката Шершак-Гукової А.М. надійшли заперечення щодо прийняття уточненої позовної заяви, оскільки за змістом поданої заяви позивач, з урахуванням положень ст. 49ЦПК України, не змінює предмета підстави позову, а уточнена позовна заява повністю відтворює предмет позову за первісним позовом (т. ІІ а.с.214-215).

01 вересня 2022 року від представника ПП «Ордекс» надійшли письмові пояснення на заперечення щодо прийняття уточненої позовної заяви відповідача ОСОБА_2 по справі № 591/1149/22 (т. ІІ а.с.216-219).

12 вересня 2022 року протокольною ухвалою суду прийнято до розгляду уточнену позовну заяву, подану до суду 22 червня 2022 року; у зв`язку з прийняттям уточненої позовної заяви, підготовче засідання відкладено до 28 жовтня 2022 року, 13 год. 00 хв.

28 жовтня 2022 року у зв`язку з проведенням перевірки правоохоронними органами за фактом повідомлення про замінуванням приміщення суду, підготовче засідання відкладено до 13 грудня 2022 року.

13 грудня 2022 року у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, підготовче засідання відкладено до 19 січня 2023 року, 09 год. 30 хв.

Ухвалою Зарічного районного суду м. Суми від 19 січня 2023 року закрито підготовче провадження у справі, призначено дану справу для розгляду по суті на 09 березня 2023 року о 13 год. 30 хв.

09 березня 2023 року у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, розгляд справи відкладено до 18 квітня 2023 року, о 13 год. 40 хв.

18 квітня 2023 року у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, розгляд справи відкладено до 14 червня 2023 року, о 10 год. 30 хв.

14 червня 2023 року протокольною ухвалою суду розгляд справи відкладено до 20 липня 2023 року, 09 год. 30 хв. у зв`язку з неявкою відповідача ОСОБА_3 , відсутністю відомостей про його належне сповіщення про дату та час розгляду справи.

20 липня 2023 року протокольною ухвалою суду розгляд справи відкладено до 31 липня 2023 року, 10 год. 00 хв. за клопотанням представника відповідача ОСОБА_2 адвоката Мазнєвої С.Г.

31 липня 2023 року у зв`язку з оголошеною повітряною тривогою в Сумській області, розгляд справи відкладено до 28 серпня 2023 року, о 15 год. 30 хв.

28 серпня 2023 року у зв`язку із закінченням процесуально відведеного часу, протокольною ухвалою суду розгляд справи відкладено до 06 жовтня 2023 року.

06 жовтня 2023 року у зв`язку із закінченням процесуально відведеного часу, протокольною ухвалою суду розгляд справи відкладено до 20 жовтня 2023 року.

В зазначеному судовому засіданні представник відповідача ОСОБА_2 адвокат Лісовський С.В. заперечував проти позову, представник третьої особи АТ «Мегабанк» - Дребот І.А. вважала, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, оскільки звернення стягнення на предмет іпотеки було вчинено з дотриманням вимог законодавства.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про час і місце судового розгляду повідомлялись належним чином. Від представника позивача надійшла заява про розгляд справи за його відсутності.

Вислухавши думку осіб, які з`явилися в судове засідання, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ПФ «Ордекс» підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Частина 3 ст. 12 ЦПК України встановлює обов`язок кожної сторони довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Також згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених ст. 82 цього Кодексу.

Під час судового розгляду встановлено, що між АТ «Мегабанк» та ПФ «Ордекс» було укладено в межах Генерального договору на здійснення кредитних операцій ГД-11-18/2016 від 24 жовтня 2016 року (т. І а.с.17-18).

- кредитний договір № 11-18/2016-МК-UАН від 24 жовтня 2016 року. Згідно із вказаним договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти в розмірі 4 400000,00 гривень (чотири мільйона чотириста тисяч гривень 00 копійок) на строк з 24 жовтня 2016 року до 16 березня 2020 року зі сплатою 25% річних з 24 жовтня 2016 року по 31 травня 2018 року зі сплатою 23% річних з 01 червня 2018 року по 16 березня 2020 року (т. І а.с.19-28);

- кредитний договір № 11-18/2016-МК-UАН-1 від 30 листопада 2016 року. Згідно з даним договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти в розмірі 3154000,00 гривень (три мільйона сто п`ятдесят чотири тисячі гривень 00 копійок) на строк з 30 листопада 2016 року до 29 листопада 2019 року зі сплатою 25% річних з 30 листопада 2016 року по 31 травня 2018 року включно, 23% річних з 01 червня 2018 року по 29 листопада 2019 року (т. І а.с.29-38);

- кредитний договір № 11-18/2016-МК-UАН-3 від 14 червня 2018 року. Згідно з вказаним договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти в розмірі 3350000,00 гривень (три мільйона триста п`ятдесят тисяч гривень 00 копійок) на строк з 14 червня 2018 року до 12 червня 2020 року зі сплатою 22 % річних (т. І а.с. 39-45);

- кредитний договір № 11-18/2016-МК-UАН-4 від 18 січня 2019 року. Згідно з Договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти в розмірі 949 239,76 грн на строк з 18 січня 2019 року до 15 лютого 2019 року зі сплатою 23 % річних (т. І а.с.46-52) та додатковою угодою № 1 від 18 січня 2019 року від 05 лютого 2019 року додаток до договору викладено у іншій редакції, а саме графік платежів (т. І а.с. 53-54), додаткова угода № 2 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 15 лютого 2019 року також змінено графік платежів № 2 (т. І а.с.55-56), додаткова угода № 3 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-4 від 18 січня 2019 року від 26 лютого 2019 року також змінено графік платежів № 3 (т. І а.с.57-58), додаткова угода № 4 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 13 березня 2019 року також змінено графік платежів № 4 (т. І а.с. 59-60), додаткова угода № 5 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 15 березня 2019 року також змінено графік платежів № 5 (т. І а.с. 61-62), додаткова угода № 6 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-4 від 18 січня 2019 року від 08 квітня 2019 року також змінено графік платежів № 6 (т. І а.с.63-64); додаткова угода № 7 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 12 квітня 2019 року також змінено графік платежів № 7 (т. І а.с.65-66); додаткова угода № 8 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 15 травня 2019 року також змінено графік платежів № 8 (т. І а.с.67-68); додаткова угода № 9 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-UАН-6 від 18 січня 2019 року від 02 серпня 2019 року також змінено графік платежів № 9 (т. І а.с.69-70).

- кредитний договір № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15 лютого 2019 року. Згідно з договором (з урахуванням додаткових угод до нього) Банк надав Клієнту грошові кошти в розмірі 300 000,00 гривень (триста тисяч гривень 00 копійок) на строк з 15 лютого 2019 року до 20 грудня 2019 року зі сплатою 23% річних (т. І а.с. 71-77).

Додаткова угода № 1 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15 лютого 2019 року від 08 квітня 2019 року також змінено графік платежів № 1 (т. І а.с.78-79).

Додаткова угода № 2 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15 лютого 2019 року від 12 квітня .2019 року також змінено графік платежів № 2 (т. І а.с.80-81).

Додаткова угода № 3 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15 лютого 2019 року від 15 травня 2019 року також змінено графік платежів № 3 (т. І а.с. 82-83).

Додаткова угода № 4 до кредитного договору № 11-18/2016-МК-НАН-5 від 15 лютого 2019 року від 02 серпня 2019 року також змінено графік платежів № 4 (т. І а.с.84-85).

З метою забезпечення виконання клієнтом (ПФ «Ордекс») своїх зобов`язань за основним зобов`язанням між позивачем та відповідачем було укладено Іпотечний договір № 11-18/2016-МК-UАН-3 від 24 жовтня 2016 року (з урахуванням договорів про внесення змін), посвідчений 24 жовтня 2016 року приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Марченко І.В., за реєстровим номером 2300 (т. І а.с. 86-89), відповідно до якого у забезпечення виконання клієнтом своїх зобов`язань за договором, клієнт передав в іпотеку банку нерухоме майно, яке належить на праві власності ПФ «Ордекс», а саме: - нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня), загальною площею 1455,1 кв.м, реєстровий номер об`єкта нерухомого майна: 01, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з п. 3.3.6 вказаного договору іпотеки Іпотекодавець має право набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство Іпотекодавця.

З розділу 5 вказаного договору вбачається, що у ньому міститься іпотечне застереження та передбачено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, відповідно до п. 5.1. вказаного вище договору, у разі невиконання, або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Згідно з п. 5.2.1 зазначеного договору Іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, встановленому чинним законодавством. Пункт 5.2.2 вказаного договору передбачає, що визначений п. 5.2.1 Договору спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені чинним законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки (т.І, а.с.86-89).

Згідно договору про внесення змін № 1 до Іпотечного договору № 11-18/2016-МК-UAН-З від 30 листопада 2016 року, ПФ «Ордекс» та ПАТ «МЕГАБАНК» внесли зміни, згідно яких визначили предметом іпотеки в забезпечення виконання зобов`язань за вищезазначеними кредитними договорами :

нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня) загальною площею 1455,1 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;

незавершений будівництвом житловий будинок (процент готовності незавершеного будівництвом будинку становить 58%, який розташований за адресою: АДРЕСА_4 ;

земельна ділянка загальною площею 0,1 га, кадастровий номер: :06:019:0607, яка розташована за адресою: АДРЕСА_4 ;

громадський будинок (магазин; аптечний кіоск), загальною площею 315,6 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_2 ;

земельна ділянка загальною площею 0,014 га, кадастровий номер: :01:003:0069, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (т.І, а.с.90-95).

Згідно листа від 21 квітня 2022 року № 91-3064 на адресу ПФ «Ордекс» АТ «Мегабанк» направлено вимогу-повідомлення про усунення порушення умов кредитних договорів №11-18/2016-МК-UAH від 24.10.2016 р.,№11-18/2016-МК- UAH -1 від 30.11.2016 р., №11-18/2016-МК- UAH -3 від 14.06.2018 р., №11-18/2016-МК- UAH -4 від 18.01.2019 р., №11-18/2016-МК- UAH -5 від 15.02.2019 р., які були укладені в рамках Генерального договору на здійснення кредитних операцій № ГД-11-18/2016 від 21.10.2016 року та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки за Іпотечним договором № 11-18/2016-МК- UAH -3 від 24.10.2016 р. (т. І а.с.102-107).

Вказану вимогу ПФ «Ордекс» отримала 27 квітня 2020 року, однак не усунула зазначені в ній порушення.

У лютому 2021 року АТ «Мегабанк» звернулося до приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Нагорної Н.В. із заявою про передачу у право власності предмет іпотеки.

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дата та час формування 24 лютого 2021 року о 14 год. 02 хв. 48 сек., вбачається, що нежитлове приміщення (торгівельно-побутовий комплекс, салон-перукарня) об`єкт житлової нерухомості , загальною площею 1455, 1 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві власності Акціонерному Банку «Мегабанк» (т. І а.с.122-123).

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, дата та час формування 24 лютого 2021 року о 15 год. 18 хв. 38 сек., вбачається, що земельна ділянка, кадастровий номер: :01:003:0069, площа: 0,0014 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , належить на праві власності Акціонерному Банку «Мегабанк» (т. І а.с.124-125).

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно , дата та час формування 24 лютого 2021 року о 14 год. 51 хв. 08 сек., вбачається, що громадський будинок (магазин, аптечний кіоск) магазин А-1, (302,2 кв.м), аптечний кіоск, Б-1, (30,1, кв.м), нравіс В (28,1 кв.м.), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , належить на праві власності Акціонерному Банку «Мегабанк» (т. І а.с.126-127).

З копії договору купівлі-продажу нерухомого майна від 15 грудня 2021 року вбачається, що АТ «Мегабанк» продав ОСОБА_2 громадський будинок (магазин; аптечний кіоск) за адресою: АДРЕСА_2 та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_2 (кадастровий номер::01:003:0069, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 01).

Згідно п.5 вказаного договору продаж вчинено за ціною 1 664441, 34 грн., в тому числі громадський будинок 1 522 851, 67 грн., з яких 1 473 000,00 грн. ПДВ не передбачено, відповідно до ст. 197.12 Податкового кодексу України, а 49 851, 67 грн., в тому числі ПДВ, земельна ділянка 141 589, 67 грн. без ПДВ (т. І а.с.139-142)

З копії договору дарування від 13 січня 2022 року ОСОБА_2 здійснив відчуження 51/100 часток нерухомого майна (громадський будинок (магазин; аптечний кіоск, навіс) за адресою: АДРЕСА_2 ) шляхом дарування ОСОБА_3 (т. І а.с. 143-144).

Відповідно до копії договору про поділ нежитлових приміщень від 13 січня 2022 року, нежитлове приміщення громадський будинок, загальною площею 343, 7 кв.м., розподіллено між ОСОБА_2 (49/100 часток) та ОСОБА_3 ( 51/100 часток). За результатами поділу вказаного майна присвоєно нові адреси: АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 (т .І а.с.145-146).

Згідно договору про поділ земельної ділянки від 13 січня 2022 року ОСОБА_2 та ОСОБА_3 здійснили поділ земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_2 (т. І а.с.149-150).

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, дата формування 18 лютого 2022 року вбачається, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 належить на праві приватної власності ОСОБА_2 (т. І а.с.151-153).

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, дата формування 18 лютого 2022 року вбачається, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 належить на праві приватної власності ОСОБА_3 (т. І а.с.154-156).

З копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, дата формування 18 лютого 2022 року вбачається, що земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 належить на праві приватної власності ОСОБА_3 (т. І а.с.159-160).

У відповідності до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Постановою Сумського апеляційного суду від 06 квітня 2023 року у справі № 592/1886/22 скасовано рішення Ковпаківського районного суду м. Суми від 03 січня 2023 року та прийнято постанову, якою позов ПФ «Ордекс» задоволено. Вирішено витребувати із чужого незаконного володіння: у ОСОБА_3 нежитлове приміщення, торгівельно-побутовий комплекс літ. А-ІІ, загальною площею 821,7 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ПФ «Ордекс» та у ОСОБА_2 нежитлове приміщення, торгівельно-побутовий комплекс, літ. А-ІІ, загальною площею 633,4 кв.м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , на користь ПФ «Ордекс» (т. ІІІ а.с. 142-146).

Вказаним рішенням суду, залишеним без зміни постановою Верховного Суду від 28 червня 2023 року (т. ІІІ а.с. 175-181), встановлено такі обставини.

Згідно зі ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент укладення іпотечного договору) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Відповідно до ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Таким чином, виходячи з вимог ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку», законом визначено право іпотекодержателя, яке може бути реалізоване за наявності іпотечного застереження в договорі іпотеки або договору про задоволення вимог іпотекодержателя про передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

В іпотечному договорі міститься розділ 5 «Звернення стягнення на предмет іпотеки. ЗАСТЕРЕЖЕННЯ ПРО ЗАДОВОЛЕННЯ ВИМОГ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ», який містить наступні пункти:

«5.1 У разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основогого зобов`язання, а також з інших підстав, передбачених чинним законодавством України, Іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством України.

5.2. Застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя.

5.2.1. Іпотекодержатель має право при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, у порядку, встановленому чинним законодавством, для чого отримувати всі необхідні документи (витяги, довідки тощо) в центральних органах виконавчої влади, органах Міністерства юстиції, органах нотаріату, БТІ та в будь-яких інших установах, організаціях та підприємствах,

5.2.2. Визначений пунктом 5.2.1. Договору спосіб задоволення вимог Іпотекодержателя не перешкоджає Іпотекодержателю застосувати інші встановлені законодавством України способи звернення стягнення на предмет іпотеки».

Отже, договором іпотеки передбачено лише право іпотекодержателя при зверненні стягнення на предмет іпотеки від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності або внесення змін до договору іпотеки щодо такого способу позасудового врегулювання спору, як звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно між АТ «Мегабанк» та ПФ «Ордекс» укладено не було. Сторони іпотечного договору, в чітко визначеному іпотечному застереженні, погодили тільки право на продаж предмета іпотеки, а не набуття у власність.

У зв`язку з цим, суд апеляційної інстанції погодився з доводами позивача про те, що оскільки в іпотечному договорі відсутнє застереження про позасудове врегулювання спору, а саме не передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки, то така реєстрація права власності за АТ «Мегабанк» є незаконною.

Пункт 3.3.6. договору іпотеки передбачає, що Іпотекодержатель має право: набути право власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому чинним законодавством, у разі порушення умов основного зобов`язання та/або цього Договору, а також у випадку порушення справи про банкрутство Іпотекодавця. Цей пункт договору міститься у розділі 3 «Права та обов`язки сторін», передбачає загальні права Іпотекодержателя та не є іпотечним застереженням в розумінні Закону України «Про іпотеку».

Умовою застосування цього пункту є додержання порядку, що передбачений чинним законодавством, цей пункт договору є відсилочним, оскільки передбачає набуття права у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Такий позасудовий порядок набуття права власності передбачений ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку», де визначено, що передача права власності повинна бути передбачена в іпотечному застереженні, або в окремому договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.

Оскільки дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за банком права власності на спірне майно є незаконними, ефективним способом захисту при неодноразовому відчуженні майна є віндикація.

Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

Позиція представників відповідачів та представника третьої особи щодо необхідності критично відноситися рішення суду, не відповідає вимогам діючого законодавства, зокрема ст. 82 ч.4 ЦПК України та фактично обґрунтовується їх незгодою з судовим рішенням.

Оскільки сторони Іпотечного договору в чітко визначеному іпотечному застереженні погодили тільки право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, а не набуття його у власність, тоді як умовою застосування пункту 3.3.6 Іпотечного договору є додержання порядку, що передбачений чинним законодавством. Такий позасудовий порядок набуття права власності визначений статями 36, 37 Закону України «Про іпотеку», за змістом яких передача права власності на предмет іпотеки повинна бути передбачена в іпотечному застереженні або в окремому договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.

Встановивши, що нерухоме майно, яке належить на праві власності ПФ «Ордекс», вибуло із власності ПФ «Ордекс» за відсутності документів, необхідних для державної реєстрації права власності на спірне майно за АТ «Мегабанк» правовстановлюючого документа, необхідного для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ «Мегабанк» (в даному випадку - окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в Іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, про можливість передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»), який у подальшому відчужив це майно ОСОБА_2 , що підтверджується договором купівлі-продажу від 15 грудня 2021 року, а ОСОБА_2 , шляхом укладення договору дарування від 30 січня 2022 року, здійснив відчуження 51/100 часток нерухомого майна ОСОБА_3 , суд дійшов висновку про наявність підстав для витребування цього майна у ОСОБА_3 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) та земельної ділянки, кадастровий номер: :01:003:0070, площа: 0,0048 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), на користь Приватної фірми «Ордекс»; у ОСОБА_2 - нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) та земельної ділянки, кадастровий номер: :01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080), на користь ПФ «Ордекс».

Доводи відповідачів та третьої особи про те, що задоволення позову призведе до безоплатного позбавлення права власності відповідачів як добросовісних набувачів, не заслуговують на увагу, оскільки ОСОБА_2 може захистити своє право на отримання сплачених ним за договором купівлі-продажу грошових коштів шляхом пред`явлення відповідного позову до продавця, тоді як ОСОБА_3 набув у власність частину у спірному майні на підставі договорів дарування, тобто за безоплатними правочинами, а згідно з частиною третьою статті 388 ЦПК України, якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини справи не вбачається невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідачів критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном, сформованим у практиці ЄСПЛ. Задоволення позову та витребування у відповідачів спірного нежитлового приміщення не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а відповідатиме справедливому балансу інтересів сторін.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що вимоги позивача підлягають задоволенню.

Відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України з відповідачів необхідно стягнути на користь позивача в дольовому порядку витрати по сплаті судового збору в розмірі 11164 грн. 50 коп., тобто по 5582 грн. 25 коп. з кожного.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 12, 76, 81, 258- 259, 263-265 ЦПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги Приватної фірми «Ордекс» до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи: Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Наталія Василівна, Акціонерне товариство «Мегабанк» про витребування майна із чужого незаконного володіння задовольнити.

Витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 148,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: аптечний кіоск, Б-1, загальною площею 26, кв.м. що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) на користь Приватної фірми «Ордекс».

Витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 нежитлове приміщення, магазин, А-1, загальна площа 140,4 кв.м., складова частина об`єкта нерухомого майна: навіс, В, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) на користь Приватної фірми «Ордекс».

Витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_3 земельну ділянку, кадастровий номер: :01:003:0070, площа: 0,0048 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) на користь Приватної фірми «Ордекс».

Витребувати із чужого незаконного володіння у ОСОБА_2 земельну ділянку, кадастровий номер: :01:003:0068, площа: 0,0092 га, цільове призначення: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 080) на користь Приватної фірми «Ордекс».

Стягнути з ОСОБА_2 , ОСОБА_3 на користь Приватної фірми «Ордекс» в дольовому порядку витрати по сплаті судового збору в розмірі 11164 грн. 50 коп., тобто по 5582 грн. 25 коп. з кожного.

Рішення суду може бути оскаржене безпосередньо до Сумського апеляційного суду шляхом подачі в тридцятиденний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги. В разі проголошення вступної та резолютивної частини або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: Приватна фірма «Ордекс», місцезнаходження: м. Суми, вул. Героїв Крут, 29, .

Відповідач: ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_6 .

Відповідач: ОСОБА_3 , місце проживання: АДРЕСА_6 , РНОКПП НОМЕР_7 .

Третя особа: Приватний нотаріус Сумського міського нотаріального округу Нагорна Наталія Василівна, місцезнаходження: м. Суми, вул. Металургів, 5.

Третя особа: Акціонерне товариство «Мегабанк», місцезнаходження: м Харків, вул. Алчевських, 30, .

Повне судове рішення виготовлене 30 жовтня 2023 року.

Суддя А.П.Сидоренко