КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/6462/2023
П О С Т А Н О В А

Іменем України

18 жовтня 2023 року

м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді Кашперської Т.Ц.,

суддів Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,

за участю секретаря Мороз Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційними скаргами ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 , та ОСОБА_3 , поданою представником ОСОБА_4 , на рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 січня 2023 року, ухвалене у складі судді Зінченка О.М. в м. Обухів у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про повернення забезпечувального платежу, визнання недійсним договору, стягнення моральної шкоди та зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах,

заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,

в с т а н о в и в :

В жовтні 2020 року позивач ОСОБА_1 звернувся до суду із даним позовом, змінивши в червні 2021 року предмет позову, просив стягнути з ОСОБА_3 на свою користь забезпечувальний платіж в сумі 984439,33 грн. та судові витрати, визнати недійсним договір № 14/09-10/18 оренди (найму) житлового приміщення від 14 вересня 2018 року, укладений ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , стягнути з ОСОБА_3 на свою користь моральну шкоду 900000 грн.

Позов мотивував тим, що 14 вересня 2018 року уклав з відповідачем попередній договір, предметом якого сторони визначили у строк не пізніше 31 березня 2020 року передачу у власність ОСОБА_3 ОСОБА_1 за договорами купівлі-продажу (основний договір), а ОСОБА_1 зобов`язувався прийняти і оплатити житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами в АДРЕСА_1 та земельну ділянку пл. 0,097 га. за цією ж адресою. Договором від 14 вересня 2018 року визначено обов`язки сторін, якими, крім іншого, передбачено обов`язок ОСОБА_3 нести відповідальність за дійсність всіх наданих нотаріусу та ОСОБА_1 документів та відомостей щодо об`єктів продажу. ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за цим попереднім договором повинен сплатити ОСОБА_3 забезпечувальний платіж в розмірі 984439,33 грн., що еквівалентно 35000 доларів США, які ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 під час підписання цього договору. Пунктом 5.2 визначено, що у разі невиконання умов цього попереднього договору та/або якщо основний договір не буде укладено з вини ОСОБА_3 , останній зобов`язується повернути ОСОБА_1 фактично сплачений забезпечувальний платіж та штраф у розмірі 984439,33 грн., що еквівалентно 35000 доларів США

25 березня 2020 року сторони уклали договір про внесення змін до попереднього договору, яким змінили строк укладення основних договорів до 31 липня 2020 року. До підписання основного договору стало відомо, що житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, щодо придбання якого укладався попередній договір, почав руйнуватись. Оскільки такий стан будинку не відповідав стану на момент укладення попереднього договору, позивачем було замовлено складання технічного звіту про результати обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд, за висновками якого для нормального використання предмету попереднього договору та зупинки його руйнування необхідно виконати велику кількість будівельних робіт, що не відповідає його вартості та нормальному технічному стану, а відповідач не повідомляв позивача про суттєві порушення будівельних норм, допущені при будівництві будинку. 31 липня 2020 року було направлено лист відповідачу, в якому викладено вказані обставини та запропоновано повернути суму гарантійного платежу, на що було отримано усну відмову.

Крім того, 14 вересня 2018 року сторонами було укладено договір оренди (найму) житлового приміщення, а саме будинок за вказаною адресою. Умовами договору орендодавець зобов`язувався надати орендарю житлове приміщення та орендоване майно в придатному для використання за призначенням стані, а також передбачено відповідальність орендодавця за справний технічний стан переданого в оренду майна, однак в подальшому було виявлено аварійний стан будинку. З огляду на те, що відповідачем не надано до матеріалів справи будівельно-технічних документів щодо законності та відповідності проведених будівельних робіт, йому було достеменно відомо про існування конструктивних порушень. Не повідомивши позивача про суттєві порушення будівельних норм під час будівництва будинку, відповідач при укладенні договору оренди та попереднього договору ввів його в оману.

Вказував, що крім матеріальної шкоди, діями відповідача також завдано немайнових втрат, спричинених моральними та фізичними стражданнями, ним пережито емоційний стрес, який супроводжувався почуттям розгубленості, тривоги, безпомічності, страху за своє здоров`я та здоров`я своєї сім`ї.

В січні 2021 року ОСОБА_3 звернувся до ОСОБА_1 з зустрічним позовом, в якому, збільшивши позовні вимоги в лютому 2021 року, просив стягнути з ОСОБА_1 на свою користь заборгованість по орендній платі згідно договору № 14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення в розмірі 48000 доларів США, що еквівалентно 1353600 грн. по курсу НБУ на дату подання зустрічного позову, а також заборгованість по оплаті комунальних послуг згідно цього договору в розмірі 261142,62 грн. та судові витрати.

Позов мотивував тим, що 14 вересня 2018 року сторонами було укладено вказаний договір оренди (найму) житлового приміщення, предметом якого є тимчасова здача в найм на платній основі (оренда) житлового приміщення у вигляді житлового будинку в АДРЕСА_1 , з предметами домашньої обстановки (майном), згідно з додатком № 1 до цього договору. Актом передачі від 14 вересня 2018 сторони підтвердили, що житлове приміщення і майно передані орендарю в придатному для використання за призначенням стані. Щомісячна плата за житло, що орендується за цим договором, і майно складає 2000 доларів США за один повний календарний місяць, які сплачуються не пізніше 10 числа кожного місяця, а також орендарем проводиться оплата комунальних послуг. Договір укладався на строк до 30 листопада 2019 року і в подальшому був пролонгований на строк до 30 листопада 2020 року. На час подання зустрічного позову орендар не виконав взяті на себе зобов`язання, оскільки має заборгованість по сплаті орендної плати з грудня 2018 року по листопад 2020 року та комунальних платежів.

Рішенням Обухівського районного суду Київської області від 23 січня 2023 року в первісному та зустрічному позовах відмовлено.

Позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції в частині відмови в первісному позові, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 січня 2023 року в частині відмови в первісному позові та ухвалити нове рішення, яким задовольнити первісний позов, покласти на відповідача судові витрати, в тому числі на правничу допомогу в розмірі 80100 грн.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, повторно викладав фактичні обставини справи, наведені в позові.

Вказував, що суд першої інстанції не зазначив, чому ним відхилено доказ, а саме лист позивача від 31 липня 2020 року, яким було повідомлено відповідача про аварійний стан будинку та неможливість подальшого проживання в ньому. Також судом не прийнято до уваги скріншоти листування сторін, в яких позивач ставить відповідача до відома про руйнування будинку, і звіт про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд. Також суд відмовився приймати до уваги введення відповідачем позивача в оману при укладенні договору оренди (найму) житлового приміщення, предметом якого є надання орендарю житлового приміщення в придатному для використання за призначенням стані, однак при будівництві якого було порушено санітарні та будівельні норми, що в подальшому призвело до його аварійності. З огляду на те, що відповідачем не було надано до матеріалів справи жодного будівельно-технічного документу щодо законності та відповідності проведених будівельних робіт, йому було достеменно відомо про існування конструктивних порушень. Однак відповідачем до укладення, під час укладення попереднього договору, а також під час укладення договору оренди (найму) житлового приміщення не було повідомлено позивача про суттєві порушення державних будівельних норм під час проектування та будівництва житлового будинку.

Вважав необґрунтованими посилання суду на те, що позивач проживав в будинку протягом двох років та не заявляв жодних письмових претензій відповідачу щодо стану житла та майна, зважаючи на скріншоти листування, в якому ОСОБА_1 повідомляє ОСОБА_3 про незадовільний стан житлових приміщень будинку.

Вказував, що 30 жовтня 2018 року ОСОБА_3 підписав іпотечний договір з ПАТ «МТБ Банк», предметом іпотеки зазначивши будинок по АДРЕСА_1 , строк виконання основного зобов`язання - до 27 жовтня 2021 року. На момент підписання попереднього договору позивач не знав і не міг здогадуватись, що будинок, який він бажає придбати, в подальшому буде переданий відповідачем в іпотеку без жодного повідомлення про це позивача. В свою чергу, враховуючи дії відповідача, можна зробити висновок, що відповідач не збирався в майбутньому продавати вказане майно позивачу.

Вважав, що судом помилково було враховано лише п. 5.1 попереднього договору про залишення забезпечувального платежу у випадку неукладення основного договору з вини позивача, з огляду на подані позивачем докази, які вказують навпаки на те, що основний договір не був підписаний через неправомірні дії відповідача, який не виконав умови договорів оренди житлового приміщення та попереднього договору та вводив позивача в оману, не повідомивши про стан житлового приміщення.

Наголошував, що судом першої інстанції було також порушено норми матеріального права. Оскільки договору, який би за своєю формою та змістом відповідав умовам закону, між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана позивачем грошова сума є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком.

Відповідач ОСОБА_3 в особі представника ОСОБА_4 , також не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції в частині відмови в зустрічному позові, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на необґрунтованість рішення та неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просив скасувати рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 січня 2023 року в частині відмови в зустрічному позові та ухвалити нове рішення, яким задовольнити зустрічний позов, в частині відмови в задоволенні первісного позову рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, посилався на те, що судом першої інстанції не було надано належної правової оцінки фактичним обставинам справи, не з`ясовано обставини несплати комунальних платежів та орендної плати, і єдине, про що суд зазначив в оскаржуваному рішенні, це незрозумілість для суду самостійної сплати ОСОБА_3 комунальних платежів за адресою АДРЕСА_1 замість ОСОБА_1 , але зазначене питання взагалі не досліджувалось в судовому засіданні.

Звертав увагу, що ним дійсно сплачувались комунальні платежі, що надавались обслуговуючими організаціями за вказаною адресою. Проте ОСОБА_3 сплачував їх не замість ОСОБА_1 , а за послуги, які надавались до будинку, власником якого є ОСОБА_3 , оскільки у разі несплати комунальних послуг та наявної заборгованості будинок взагалі було би відключено від водо-, газо-, електропостачання.

Також, зважаючи на той факт, що між сторонами було укладено попередній договір купівлі-продажу будинку, ОСОБА_1 запевняв ОСОБА_3 , що він погасить заборгованість, що виникла у нього за користування комунальними послугами, а тому у ОСОБА_3 не було підстав не довіряти ОСОБА_1 або сумніватись в його чесності. Крім того, сам ОСОБА_1 не заперечував в судовому засіданні з приводу наявної у нього заборгованості перед ОСОБА_3 зі сплати орендної плати та комунальних платежів згідно договору оренди від 14 вересня 2018 року.

Від відповідача ОСОБА_3 в особі представника ОСОБА_4 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якій відповідач просив апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні первісного позову - без змін. Посилався на те, що у визначену сторонами дату та час підписання основного договору відповідач знаходився за встановленим місцем його нотаріального посвідчення, натомість ОСОБА_1 не з`явився до нотаріуса для підписання договору. Через неналежне виконання ОСОБА_1 умов попереднього договору основний договір не було укладено, в зв`язку з чим та у відповідності до п. 5.1 цього договору забезпечувальний платіж не підлягає поверненню, оскільки розцінюється сторонами як відшкодування збитків. З вересня 2018 року до кінця 2020 року позивач постійно проживав та користувався житловим будинком, господарськими будівлями та спорудами, не висловлював відповідачу жодних нарікань щодо непридатності будинку для проживання чи користування а також для загрози життю, а напередодні підписання основного договору, дата підписання якого за ініціативою ОСОБА_1 переносилась, останній ініціював судовий процес через нібито непридатний стан будинку.

Наводив власні спростування щодо доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 , вважаючи її в частині вимог про скасування рішення суду першої інстанції про відмову в поверненні забезпечувального платежу та визнання недійсним договору оренди безпідставною, необґрунтованою і такою, що не підлягає задоволенню з тих підстав, що судом першої інстанції надано належної правової оцінки фактичним обставинам справи та наявним в матеріалах справи доказам, що виключає підстави для його скасування в цій частині.

Від позивача ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 надійшов відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , в якому відповідач просив відмовити ОСОБА_3 в задоволенні його апеляційної скарги та в цій частині рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, посилався на те, що судом першої інстанції повно та всебічно було досліджено докази за зустрічним позовом.

Не погоджувався з доводами апеляційної скарги, що ОСОБА_1 не здійснював оплату комунальних послуг, в зв`язку з чим у нього утворилась заборгованість перед орендодавцем, а також заборгованість по сплаті орендних платежів. Вважав, що з вказаним твердженням неможливо погодитись, оскільки відповідно до п. 3.1.3 та п. 3.15 вказаного договору ОСОБА_1 як орендар мав сам сплачувати комунальні послуги.

Вважав необґрунтованою позицію апелянта щодо оплати комунальних платежів за послуги для будинку для запобігання відключення будинку від комунальних послуг, з огляду на умови договору оренди (найму) житлового приміщення, відповідно до якого саме орендар мав робити оплати. Вищевказаним договором також була передбачена відповідальність орендаря за невиконання умов договору. Оскільки з вересня 2018 року в будинку проживав ОСОБА_1 зі своєю родиною, то за несплачені комунальні платежі саме ОСОБА_1 відчув би невиконання умов договору та вимушений був би погашати заборгованість за комунальні послуги. В договорі відсутня умова компенсації орендарем сплачених комунальних послуг орендодавцем.

Вважав, що апелянт вводить суд в оману, вказуючи на відсутність оплат орендних платежів та комунальних послуг протягом двох років з боку ОСОБА_1 , до того ж протягом двох років апелянт жодного разу не звертався до орендаря та не вимагав в примусовому порядку залишити будинок в зв`язку з відсутністю платежів.

Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг, апеляційний суд вважає, що апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_3 підлягають частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.

Як встановлено судом, 14 вересня 2018 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Зимою Н.Ф. та зареєстрований в реєстрі за № 1924, за умовами якого у строк не пізніше 31 березня 2020 року ОСОБА_3 зобов`язується передати у власність ОСОБА_1 за договорами купівлі-продажу, а ОСОБА_1 зобов`язується прийняти і оплатити житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 , та земельну ділянку пл. 0,0987 га., кадастровий номер :05:099:0084, що знаходиться за адресою АДРЕСА_1 в порядку та на умовах, передбачених цим основним договором (а. с. 9 - 10 т. 1).

Згідно договору від 25 березня 2020 року про внесення змін до попереднього договору, ОСОБА_1 та ОСОБА_3 змінили дату укладення основного договору, погодивши її не пізніше 31 липня 2020 року (а. с. 11 - 12 т. 1).

Також 14 вересня 2018 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали договір № 14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення, за умовами якого предметом цього договору є тимчасова здача в найм на оплатній основі (оренда) житлового приміщення у вигляді житлового будинку, що належить орендодавцю, за адресою АДРЕСА_1 , з предметом домашньої обстановки (майном), згідно з додатком № 1 до цього договору (а. с. 146 т. 1).

Згідно п. 2.1.1 орендодавець зобов`язується надати орендарю житлове приміщення, яке є предметом цього договору, а також орендоване майно, в придатному для використання за призначенням стані.

Згідно п. 5.1 договору відповідальність за справний технічний стан зданих в оренду житла, технічних пристроїв та майна несе орендодавець.

Згідно акту передачі орендованого житла і майна, що знаходяться у ньому, укладеного ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , житлове приміщення і технічні пристрої, що знаходяться у ньому, а також предмети домашньої обстановки (майно) передані орендареві в придатному для використання за призначенням стані і підлягають поверненню орендодавцеві в справному стані, з врахуванням нормального фізичного зносу (а. с. 147 т. 1).

На а. с. 173 - 208 т. 1 знаходяться розрахунки-повідомлення за оплату комунальних послуг за період з жовтня 2018 року по грудень 2020 року та квитанцій про їх сплату ОСОБА_3 .

Згідно технічного звіту про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд, складеного ГО «Міжрегіональний центр наукових експертиз, атестації, сертифікації, паспортизації та кадрової політики» 18 липня 2020 року за замовленням ОСОБА_1 , об`єктом якого є двоповерхова житлова будівля з підвалом каркасного типу за адресою АДРЕСА_1 , технічний стан двоповерхової житлової будівлі з підвалом каркасного типу можна кваліфікувати як справний, технічний стан цокольного поверху - підвалу як аварійний та непридатний до експлуатації. Під час будівництва було допущено порушення СНиП 2.03.13-88 «Полы, правила производства и приемки работ», ДБН В.26-98:2009 «Бетонні та залізобетонні конструкції», ДБН В.1.2.-5:2007 «Науково-технічний супровід будівельних об`єктів», ДБН В.2.6-98:2009 «Бетонні та залізобетонні конструкції», ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ», ДБН В.2.2-15:2009 «Житлові будинки. Основні положення». Вказано, що для подальшої нормальної експлуатації будівлі необхідно виконати дренажну систему пониження рівня грунтових вод, виконати гідроізоляцію стін підвалу згідно технології, виконати ремонт вентиляції будівлі згідно СНіП, ліквідувати місця грибкових уражень елементів конструкції, підсилити елементи конструкцій в містах тріщин, виконати частковий ремонт цоколю, вхідних груп (а. с. 13 - 92 т. 1).

На а. с. 93 т. 1 знаходиться копія листа ОСОБА_3 на ім`я ОСОБА_1 від 30 липня 2020 року, яким повідомлено, що 31 липня 2020 року о 15:00 ОСОБА_1 необхідно з`явитися до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зими Н.Ф. за вказаною адресою для укладення та нотаріального посвідчення основного договору купівлі-продажу, передбаченого умовами попереднього договору від 14 вересня 2018 року та договору про внесення змін до попереднього договору.

Згідно свідоцтва, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зимою Н.Ф. 31 липня 2020 року, ОСОБА_3 31 липня 2020 року о 15:00 знаходився у приміщенні за її адресою АДРЕСА_2 (а. с. 148 т. 1).

На а. с. 37 - 94 т. 2 знаходяться роздруківки електронного листування у месенджері з особою, записаною як « ОСОБА_3 ».

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, 30 жовтня 2018 року державним реєстратором внесено запис про іпотеку, предметом якої є будинок в АДРЕСА_1 , підстава для реєстрації - іпотечний договір, серія та номер 1644, виданий 30 жовтня 2018 року, іпотекодержатель ПАТ «МТБ Банк», іпотекодавець ОСОБА_3 , боржник ПрАТ «Страхова компанія «Саламандра-Україна», строк виконання основного зобов`язання 27 жовтня 2021 року, правочин, в якому встановлено основне зобов`язання - кредитний договір (а. с. 220 т. 2).

Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.

Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частин перших статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Звертаючись до суду з позовом про повернення забезпечувального платежу, ОСОБА_1 посилався на те, що уклав з відповідачем попередній договір, предметом якого сторони визначили укладення в подальшому основного договору купівлі-продажу будинку та земельної ділянки, однак до укладення основного договору ним було виявлено істотні недоліки будинку, усунення яких пов`язане з непропорційними витратами, однак відповідач відмовляється добровільно повертати забезпечувальний платіж, отриманий від позивача в забезпечення укладення основного договору. Також ОСОБА_1 заявлені позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди будинку та відшкодування моральної шкоди.

Звертаючись до суду із зустрічним позовом про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальним платежам, ОСОБА_3 посилався на те, що 14 вересня 2018 року уклав договір оренди (найму) житлового приміщення № 14/09.10/18 на строк з 14 вересня 2018 року по 30 листопада 2019 року, який в подальшому було пролонговано до 30 листопада 2020 року, однак орендну плату відповідач сплатив лише за період вересень-листопад 2018 року в сумі 6000 доларів США, і несплаченою залишається сума орендних платежів з грудня 2018 року по листопад 2020 року в розмірі 48000 доларів США, також орендар не здійснював оплату комунальних послуг, внаслідок чого у нього утворилась заборгованість з жовтня 2018 року по грудень 2020 року в розмірі 261142,62 грн.

Відмовляючи ОСОБА_1 в первісному позові, суд першої інстанції виходив із безпідставності вимоги про стягнення з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 забезпечувального платежу в сумі 984439,33 грн., оскільки позивачем ОСОБА_1 було порушено вимоги п. 4.3. попереднього договору 31 липня 2020 року до 15:00 з`явитися до нотаріуса для укладання та нотаріального посвідчення основного договору, а згідно п. 5.1 попереднього договору, у випадку неукладення основного договору з вини ОСОБА_1 , ОСОБА_3 не повертає ОСОБА_1 фактично сплачений забезпечувальний платіж за неналежне виконання умов цього договору, що зазначений в п. 4.1. цього договору, і розцінюється сторонами як відшкодування збитків.

Крім того, судом першої інстанції визнано вимоги ОСОБА_1 про визнання недійсним договору №14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення від 14 вересня 2018 року, укладеного ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , та про стягнення моральної шкоди надуманими та необґрунтованими.

Відмовляючи ОСОБА_3 в зустрічному позові про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах, суд першої інстанції виходив із того, що повнота та своєчасність розрахунків по орендній платі, а також оплата комунальних послуг підтверджується відповідними записами в додатку № 2 до цього договору оренди житлового приміщення, однак вказаний додаток, в якому б було зазначено суми сплаченої ОСОБА_1 орендної плати та оплати комунальних послуг, позивачем не надано. Суду не надано письмових доказів, того, що ОСОБА_3 звертався до ОСОБА_1 з письмовими претензіями щодо сплати орендної плати та комунальних послуг, крім того, ОСОБА_3 не обґрунтовано підстави самостійної оплати комунальних платежів замість ОСОБА_1 .

Апеляційний суд не може погодитися з такими висновками, оскільки, вирішуючи спір, суд першої інстанції належним чином не визначився з характером спірних правовідносин, не встановив дійсних обставин, не надав мотивовану оцінку кожному аргументу, наведеному учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, не дослідив повно та всебічно наявні у справі докази та не надав їм належну оцінку, виходячи з наступного.

Відповідно до ст. 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1, 2, 4 ст. 673 ЦК України продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. У разі відсутності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, придатний для мети, з якою товар такого роду звичайно використовується. Якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов`язаний передати покупцеві товар, який відповідає цим вимогам.

Відповідно до ч. 2 ст. 678 ЦК України у разі істотного порушення вимог щодо якості товару (виявлення недоліків, які не можна усунути, недоліків, усунення яких пов`язане з непропорційними витратами або затратами часу, недоліків, які виявилися неодноразово чи з`явилися знову після їх усунення) покупець має право за своїм вибором: 1) відмовитися від договору і вимагати повернення сплаченої за товар грошової суми; 2) вимагати заміни товару.

Відповідно до ч. 1 ст. 679 ЦК України продавець відповідає за недоліки товару, якщо покупець доведе, що вони виникли до передання товару покупцеві або з причин, які існували до цього моменту.

У даній справі, укладаючи попередній договір 14 вересня 2018 року (з подальшими змінами), сторони домовились, що: договір купівлі-продажу нерухомого майна (основний договір) має бути нотаріально посвідчений не пізніше 31 липня 2020 року; ціна продажу еквівалент в гривні по курсу НБУ станом на день платежу, що складає 440000 доларів США; проведення розрахунків за основним договором має відбутися у такій формі, як того буде вимагати чинне законодавство України на день укладання основного договору; підготовкою і збиранням документів, необхідних для укладення договорів купівлі-продажу займається ОСОБА_3 ; на момент укладення основного договору, нерухоме майно не повинне бути заставлене (передане в іпотеку), не перебувати у податковій заставі, у спорі та під забороною (арештом), щодо предмету договору має бути відсутня будь-яка заборгованість з оплати податків та платежів; на момент укладення основного договору сторони не повинні мати податкової заборгованості; право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації права власності на підставі основного договору; сторони домовились не змінювати ціну за нерухоме майно, зазначену в п. 2.1 договору.

Також попереднім договором від 14 вересня 2018 року в п. 3.1 визначено обов`язки ОСОБА_3 , якими серед іншого передбачено нести відповідальність за дійсність всіх наданих нотаріусу та ОСОБА_1 документів та відомостей щодо об`єктів продажу.

Згідно п. 4.1 попереднього договору ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язань за цим попереднім договором повинен сплатити ОСОБА_3 забезпечувальний платіж на умовах, визначених цим попереднім договором, у розмірі 984439,33 грн., що є еквівалентом 35000 доларів США по курсу НБУ на день підписання цього договору, які ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 під час підписання цього договору.

Згідно п 5.1 попереднього договору, у випадку невиконання умов цього попереднього договору та/або основний договір не буде укладено з вини ОСОБА_1 , то ОСОБА_3 не повертає ОСОБА_1 фактично сплачений забезпечувальний платіж, за неналежне виконання умов цього договору, і розцінюється сторонами як відшкодування збитків.

Згідно п. 5.2 попереднього договору, у разі, якщо невиконання умов цього попереднього договору та/або основний договір не буде укладено з вини ОСОБА_3 , останній зобов`язується повернути ОСОБА_1 фактично сплачений забезпечувальний платіж, а також сплатити штраф в розмірі 984439,33 грн., що є еквівалентом 35000 доларів США по курсу НБУ на день підписання цього договору, в який сторони оцінили своє зобов`язання за цим попереднім договором.

Разом із тим, судом першої інстанції не надано належної оцінки умовам даного попереднього договору, оскільки, зосередившись на порушенні позивачем ОСОБА_1 вимоги п. 4.3. попереднього договору до 31 липня 2020 року 15:00 з`явитися до нотаріуса для укладання та нотаріального посвідчення основного договору, суд першої інстанції не встановив відповідно до п. 5.1, 5.2 попереднього договору наявності вини ОСОБА_1 в неукладенні основного договору, та залишив поза увагою передбачений п. 3.1 попереднього договору обов`язок ОСОБА_3 нести відповідальність за дійсність всіх наданих нотаріусу та ОСОБА_1 документів та відомостей щодо об`єктів продажу.

Так, відповідно до технічного звіту про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд, складеного ГО «Міжрегіональний центр наукових експертиз, атестації, сертифікації, паспортизації та кадрової політики» 18 липня 2020 року за замовленням ОСОБА_1 , об`єктом якого є двоповерхова житлова будівля з підвалом каркасного типу за адресою АДРЕСА_1 , технічний стан двоповерхової житлової будівлі з підвалом каркасного типу можна кваліфікувати як справний, технічний стан цокольного поверху - підвалу як аварійний та непридатний до експлуатації. Під час будівництва було допущено порушення СНиП 2.03.13-88 «Полы, правила производства и приемки работ», ДБН В.26-98:2009 «Бетонні та залізобетонні конструкції», ДБН В.1.2.-5:2007 «Науково-технічний супровід будівельних об`єктів», ДБН В.2.6-98:2009 «Бетонні та залізобетонні конструкції», ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ», ДБН В.2.2-15:2009 «Житлові будинки. Основні положення». Вказано, що для подальшої нормальної експлуатації будівлі необхідно виконати дренажну систему пониження рівня грунтових вод, виконати гідроізоляцію стін підвалу згідно технології, виконати ремонт вентиляції будівлі згідно СНіП, ліквідувати місця грибкових уражень елементів конструкції, підсилити елементи конструкцій в містах тріщин, виконати частковий ремонт цоколю, вхідних груп.

Апеляційний суд відхиляє як необґрунтовані доводи ОСОБА_3 у відзиві на апеляційну скаргу, що технічний звіт не відповідає вимогам ст. 102 ЦПК України та положенням Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, з огляду на те, що вказаний технічний звіт не є висновком експерта в розумінні ст. 102 ЦПК України і наведені відповідачем вимоги на даний доказ не поширюються, однак вказані обставини не звільняють суд від процесуального обов`язку оцінити наданий позивачем письмовий доказ в сукупності з іншими доказами.

Всупереч ст. 89 ЦПК України, судом першої інстанції жодним чином не було оцінено вказаний доказ, яким підтверджується порушення будівельних норм і правил під час будівництва об`єкта нерухомого майна - предмету попереднього договору від 14 вересня 2018 року, та необхідність виконання значного обсягу будівельних робіт для усунення виявлених під час технічного обстеження недоліків.

Таким чином, позивачем було доведено, що недоліки товару виникли до передання товару покупцеві та з причин, які існували до цього моменту (на стадії будівництва), а відтак, продавець ОСОБА_3 є відповідальним за вказані недоліки.

Натомість, відповідачем ОСОБА_3 не спростовано належними та допустимими доказами даних обставин та не доведено відповідності виконаних будівельних робіт в даному будинку будівельним нормам та придатності будинку до нормальної експлуатації, що залишилось поза увагою суду першої інстанції.

Апеляційний суд також враховує доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 щодо ненадання належної оцінки судом першої інстанції листуванню сторін, в яких позивач ставить відповідача до відома про руйнування будинку, і тій обставині, що ОСОБА_3 під час розгляду справи в суді першої інстанції та у відзиві на апеляційну скаргу не заперечувалась обставина такого листування.

Крім того, у відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 ОСОБА_3 визнав, що 31 липня 2020 року в день підписання основного договору ОСОБА_1 надіслав на його адресу лист, в якому повідомляв про аварійний стан будинку та неможливість подальшого проживання в ньому (а. с. 118 т. 3).

Оцінюючи правильність висновків суду першої інстанції в частині вирішення зустрічного позову ОСОБА_3 про стягнення заборгованості за орендними платежами і оплаті комунальних послуг, апеляційний суд враховує наступне.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму.

Відповідно до ч. 1 ст. 763, 764 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. До договору найму житла, крім найму житла, що є об`єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

Відповідно до ч. 1 - 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Відповідно до статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором.

У даній справі згідно п. 2.2.2, 2.2.3 договору оренди (найму) житлового приміщення № 14/09.10/18 орендар зобов`язується дотримуватися умов цього договору щодо своєчасності та повноти розрахунків з орендодавцем, своєчасно повідомляти орендодавця про несправності технічних пристроїв орендованого житла та майна.

Згідно п. 3.1 договору щомісячна плата за житло, що орендується за цим договором, і майно складає 2000 доларів США за один повний календарний місяць оренди, що є гривневим еквівалентом за курсом НБУ на день сплати. Оплата комунальних послуг, що відносяться до зданого в оренду житла, проводиться орендарем. Вартість спожитої в орендованому житлі газу, електроенергії, гарячої та холодної води оплачується орендарем самостійно.

Згідно п. 3.2 договору розрахунок по орендній платі за здане в оренду житло і майно проводиться між орендодавцем та орендарем не пізніше 10 числа проживання, що підлягає оплаті. Повнота та своєчасність розрахунків по орендній платі, а також оплата, передбачена п. 3.1.4, 3.1.5, підтверджується відповідними записами в додатку № 2 до цього договору оренди житлового приміщення.

Згідно п. 4.1, 4.2 договору цей договір набуває чинності та укладається з 14 вересня 2018 року до 30 листопада 2019 року з правом пролонгації.

Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. Основними засадами (принципами) цивільного судочинства є зокрема змагальність сторін та диспозитивність.

Частина друга статті 129 Конституції України визначає основні засади судочинства, однією з яких згідно пункту 3 вказаної частини, є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відмовляючи в зустрічному позові ОСОБА_3 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальним платежам, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_3 не надав суду додаток до договору оренди, в якому б було зазначено суми сплаченої ОСОБА_1 орендної плати та оплати комунальних послуг, залишивши поза увагою, що обов`язок доведення виконання зобов`язань по внесенню повної та своєчасної плати за оренду житла в розмірі 2000 доларів щомісяця, а також комунальних послуг покладається на відповідача за зустрічним позовом ОСОБА_1 як наймача житлового приміщення.

Повністю переклавши тягар доказування на позивача за зустрічним позовом, суд першої інстанції не врахував, що позивачем в даній справі як наймодавцем житлового приміщення за договором найму від 14 вересня 2018 року надано докази, якими підтверджується право отримання від відповідача, як наймача цього приміщення, орендної плати та вартість комунальних послуг в установленому договором розмірі і зі встановленою періодичністю, а відповідачем, в свою чергу, на спростування вимог позивача про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних послуг за період з грудня 2018 року по листопад 2020 року не надано належних та допустимих доказів на підтвердження належного виконання свого обов`язку.

Отже, суд прийшов до передчасного та помилкового висновку, який не ґрунтується на наявних в матеріалах справи доказах, принципі змагальності та стандарті більшої переконливості, про відмову в позові як недоведеному та необґрунтованому.

Крім того, висновки суду першої інстанції про безпідставність самостійної сплати ОСОБА_3 комунальних платежів за адресою АДРЕСА_1 замість ОСОБА_1 , не ґрунтуються на положеннях ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», відповідно до якої споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.

Судом першої інстанції залишено поза увагою, що самостійна сплата комунальних платежів ОСОБА_3 обумовлена запобіганням утворенню негативних наслідків, з огляду на те, що несплата комунальних платежів могла призвести до обмеження надання житлово-комунальних послуг їх виробниками, а також понесення ОСОБА_3 додаткових витрат у випадку звернення останніх до суду для стягнення заборгованості з нього.

Ухилення наймача від компенсації наймодавцю вартості спожитих ним комунальних послуг не звільняє самого наймодавця від обов`язку їх самостійної оплати, встановленого ст. 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги».

Судом першої інстанції не враховано, що надання ОСОБА_3 квитанцій про здійснення ним самостійної оплати житлово-комунальних послуг свідчить про невиконання відповідного обов`язку ОСОБА_1 , покладеного на нього п. 2.2.2, п. 3.1 договору № 14/09.10/18.

Відповідно до ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки).

Таким чином, оскільки ОСОБА_3 був вимушений сплатити комунальні платежі замість ОСОБА_1 , що підтверджується наявними в матеріалах справи на а. с. 188 - 194 т. 1 платіжними дорученнями в розмірі 5909 грн. за 20 березня 2020 року, 11824 грн. за 20 травня 2020 року, 8884 грн. за 10 червня 2020 року, 6633 грн. за 14 липня 2020 року, 5176 грн. за 10 серпня 2020 року, 12833 грн. за 27 листопада 2020 року, 9016 грн. за 09 грудня 2020 року (за листопад 2020 року), всього в розмірі 60275 грн., понесені ним витрати підлягали стягненню з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 , отже, судом першої інстанції відмовлено в даній частині позову ОСОБА_3 безпідставно.

Враховуючи вищевикладене, рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, відтак судове рішення не може вважатись законним і обґрунтованим, не може залишатись в силі та підлягає скасуванню.

Вирішуючи по суті позовні вимоги ОСОБА_1 в частині повернення забезпечувального платежу, апеляційний суд виходить із того, що оскільки ОСОБА_1 , виявивши до моменту укладення основного договору купівлі-продажу будинку істотні недоліки вказаного будинку (руйнування у вигляді тріщин в стінах, цвіль), які виникли та проявилися внаслідок недотримання державних будівельних норм на стадії будівництва, що в подальшому призвело до аварійного стану будинку, відмовився від укладення основного договору, про що завчасно повідомив продавця будинку ОСОБА_3 , чого останнім не заперечується, і оскільки недоліки товару виникли до передання товару покупцеві та з причин, які існували до цього моменту, а отже за недоліки товару відповідає продавець, апеляційний суд приходить до висновку, що вина ОСОБА_1 в неукладенні основного договору відсутня, відтак отриманий ОСОБА_3 забезпечувальний платіж в розмірі 984439,33 грн. підлягає поверненню ОСОБА_1 згідно з положеннями п. 5.1, 5.2 попереднього договору.

Відхиляються апеляційним судом доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 , що ОСОБА_3 не збирався продавати будинок, оскільки передав його в іпотеку на підставі договору від 30 жовтня 2018 року, з огляду на те, що до дня укладення основного договору 31 липня 2020 року 30 липня 2020 року іпотека була припиненою.

Крім того, ОСОБА_1 заявлені вимоги про визнання недійсним договору оренди (найму) житлового приміщення № 14/09.10/18, як такого, що укладений під впливом обману, мотивовані тим, що відповідачем до або під час укладення попереднього договору та під час укладення договору оренди (найму) житлового приміщення не було повідомлено позивачу про суттєві порушення державних будівельних норм під час проектування та будівництва житлового будинку.

Вказував, що діями відповідача також завдано йому немайнових втрат, спричинених моральними та фізичними стражданнями, які спричинили негативні зміни у його житті: негативні переживання та спогади, тривога, емоційні реакції при згадуванні, важкість виконання повсякденних обов`язків, фіксованість уваги на проблемі пошуку житла для своєї родини, переживання фізичних незручностей, тимчасова відірваність від активного соціального життя, знижений та нестійкий настрій, порушення сну, неприємні сновидіння, емоційна напруга, нервозність, дратівливість, реакції замикання, побоювання щодо майбутнього членів сім`ї. Вказану моральну шкоду він оцінює в 900000 грн.

Згідно з ч. 2 ст. 16, ч. 1 ст. 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених ч. 1, 3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 759, 760, 767 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов`язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час володіння та/або користування нею. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.

Відповідно до ч. 2 ст. 230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 23 ЦК України особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: 1) у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров`я; 2) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім`ї чи близьких родичів; 3) у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв`язку із знищенням чи пошкодженням її майна; 4) у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.

Тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.

Тобто правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.

За змістом ч. 1 ст. 230 ЦК України до обставин, що мають істотне значення (ч. 1 ст. 229 ЦК України) віднесено: помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.

Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману.

Отже, правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини третьої статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них.

Ініціювання спору про недійсність договору не для захисту цивільних прав та інтересів, а з метою ухилення від виконання зобов`язань, є неприпустимим (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, провадження № 61-2417сво19).

Перевіряючи обставини, на які посилався ОСОБА_1 , апеляційним судом встановлено, що умови договору оренди (найму) житлового приміщення від 14 вересня 2018 року були виконані відповідачем ОСОБА_3 належним чином, оскільки на час укладення договору позивачем не заявлено до відповідача будь-яких претензій щодо стану будинку, сторони 14 вересня 2018 року підписали акт передачі житла і майна, що знаходиться у ньому, і посвідчили, що житлове приміщення і технічні пристрої, що знаходяться в ньому, а також предмети домашньої обстановки (майно) передані орендареві в придатному для використання за призначенням стані і підлягають поверненню орендодавцеві в справному стані, з врахуванням нормального фізичного зносу.

Також апеляційний суд звертає увагу, що згідно змісту самого позову ОСОБА_1 , недоліки орендованого житла, щодо якого було також укладено попередній договір купівлі-продажу, було ним виявлено не одразу після укладення вказаних договорів найму та попереднього договору від 14 вересня 2018 року, а через деякий час (як зазначено в позові - до підписання основного договору), при цьому з вимогами про розірвання договору найму в зв`язку з істотною зміною обставин, як передбачено положеннями ст. 652 ЦК України, ОСОБА_1 до ОСОБА_3 не звертався, а продовжував користуватися орендованим житловим приміщенням, проживаючи в орендованому житлі до 30 листопада 2020 року.

Враховуючи наведене, апеляційний суд приходить до висновку, про безпідставність тверджень позивача, що відповідач під час укладення договору оренди житла був обізнаний про суттєві порушення державних будівельних норм, що в подальшому призвело до аварійності будинку, та умисно ввів його в оману щодо технічного стану орендованого будинку.

Крім того, не може вважатись доказом введення ОСОБА_3 в оману ОСОБА_1 під час укладення договору оренди (найму) житлового приміщення наданий позивачем технічний звіт про результати технічного обстеження та оцінки технічного стану будівель і споруд, з огляду на те, що на вирішення технічного дослідження не ставилось питання про те, чи є виявлені недоліки прихованими, зокрема станом на час укладення договору 14 вересня 2018 року, та чи можливо їх було виявити під час огляду будинку перед підписанням акту передачі житла і майна, що знаходиться у ньому.

Таким чином, апеляційний суд вважає недоведеними та необґрунтованими позовні вимоги про визнання договору оренди (найму) житлового приміщення від 14 вересня 2018 року недійсним, адже зазначені позивачем обставини щодо обману з боку ОСОБА_3 ґрунтуються на припущеннях.

Також, оскільки жодних доказів завдання вказаними діями відповідача позивачу немайнових втрат, спричинених моральними та фізичними стражданнями, які спричинили негативні зміни у його житті, суду не було надано, і доводами апеляційної скарги ОСОБА_1 дані обставини не спростовані, як і не спростовано протиправності дій відповідача при укладенні договору найму від 14 вересня 2018 року, апеляційний суд приходить до висновку про відмову в позові в частині відшкодування моральної шкоди в розмірі 900000 грн.

Вирішуючи вимоги зустрічного позову ОСОБА_3 про стягнення з ОСОБА_1 заборгованості по орендній платі та комунальним платежам, апеляційний суд виходить із того, що оскільки між сторонами було укладено договір оренди (найму) житлового приміщення строком до 30 листопада 2019 року, який було пролонговано до 30 листопада 2020 року, за умовами даного договору ОСОБА_1 мала вноситися щомісячна орендна плата за житло в розмірі 2000 доларів США за один календарний місяць, а також здійснюватися оплата комунальних послуг, та оскільки ОСОБА_1 під час розгляду справи не спростовано обставин, на які ОСОБА_3 посилався в позові, щодо наявності заборгованості по орендній платі, за період з грудня 2018 року по листопад 2020 року включно, а також ОСОБА_3 надано квитанції про самостійну сплату житлово-комунальних послуг в розмірі 60275 грн. за вказаний період, апеляційний суд, виходячи з принципу змагальності та стандарту більшої переконливості, вважає позов доведеним і стягує з відповідача на користь позивача суму орендної плати за вказаний період в загальному розмірі 48000 доларів США та заборгованості за житлово-комунальні послуги в розмірі 60275 грн.

У стягненні решти заборгованості за житлово-комунальні послуги в розмірі 200867,62 грн. апеляційний суд відмовляє за недоведеністю, оскільки ОСОБА_3 не надано доказів їх оплати та відповідно понесення ним збитків у зазначеному розмірі.

З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування з прийняттям нової постанови про часткове задоволення первісного та зустрічного позовів, стягнувши з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 забезпечувальний платіж в сумі 984439,33 грн., а з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 заборгованість по орендній платі згідно договору № 14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення в розмірі 48000 доларів США та заборгованість по сплаті комунальних платежів в розмірі 60275 грн.

В решті основного та зустрічного позову апеляційний суд відмовляє з наведених вище підстав.

Позивачем ОСОБА_1 понесено судові витрати 10264,39 грн. (а. с. 100, 109 т. 1) та 13500 грн. (а. с. 21 т. 2) за подання позову та 15765 грн. за подання апеляційної скарги, всього 39529,39 грн. З цих коштів згідно ставки судового збору, встановленої ст. 4 Закону України «Про судовий збір», ОСОБА_1 підлягало до сплаті в суді першої інстанції 10510 грн. (5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб), за подання апеляційної скарги - 15765 грн., всього 26275 грн., а відтак сплачений ним судовий збір підлягає розподілу саме в межах зазначеної суми.

Відповідачем ОСОБА_3 понесено судові витрати 11350 грн. за подання позову та 17025 грн. за подання апеляційної скарги, всього 28375 грн.

За наслідками апеляційного перегляду основний позов задовольняється на 52 % (на суму 984439,33 грн. із заявлених до стягнення 1 884 439,33 грн. та однієї немайнової вимоги, за подання якої підлягав сплаті судовий збір 840,80 грн.), зустрічний позов задовольняється на 88 % (на суму 48000 доларів США та 60275 грн. із заявлених до стягнення 48000 доларів США та 261142,62 грн.).

Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює розподіл судових витрат та стягує з відповідача на користь позивача судові витрати пропорційно до задоволення позову та апеляційної скарги, в розмірі 13663 грн., і з позивача на користь відповідача судові витрати пропорційно до задоволення зустрічного позову та апеляційної скарги в розмірі 24970 грн.

Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд,

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , задовольнити частково.

Апеляційну скаргу ОСОБА_3 , подану представником ОСОБА_4 , задовольнити частково.

Рішення Обухівського районного суду Київської області від 23 січня 2023 року скасувати та прийняти нову постанову.

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про повернення забезпечувального платежу, визнання недійсним договору та стягнення моральної шкоди задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 РНОКПП НОМЕР_2 ) забезпечувальний платіж в сумі 984439,33 грн., а також судові витрати в розмірі 13663 грн.

Зустрічний позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по орендній платі та комунальних платежах задовольнити частково.

Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_4 РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_3 ( АДРЕСА_3 РНОКПП НОМЕР_1 ) заборгованість по орендній платі згідно договору № 14/09.10/18 оренди (найму) житлового приміщення в розмірі 48000 доларів США, заборгованість по комунальних платежах в розмірі 60275 грн., а також судові витрати в розмірі 24970 грн.

В решті позовів ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відмовити.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Повний текст постанови складено 20 жовтня 2023 року.

Головуючий: Кашперська Т.Ц.

Судді: Фінагеєв В.О.

Яворський М.А.