Провадження № 2/127/3673/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.10.2023 року Вінницький міський суд Вінницької області

в складі: головуючого судді Федчишена С.А.,

при секретарі Підвисоцькій О.Ю.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Вінниці цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольги Борисівни про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, -

встановив:

ОСББ «Гарантжилюбуд-4», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися в суд з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору Департаменту адміністративних послуг Вінницької міської ради, приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольги Борисівни про скасування рішення про державну реєстрацію права власності. Позов мотивовано тим, що 15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ГАРАНТЖИЛБУД-4». 25.10.2018 року здійснено державну реєстрацію юридичної особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ГАРАНТЖИЛБУД-4», про що зроблено запис за №1 016549. Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту прав співвласників та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29.11.2001р. Співвласниками вказаного будинку є власники квартир у ньому, зокрема і ОСОБА_1 та ОСОБА_2 : ОСОБА_1 , як власниця квартири АДРЕСА_2 , є співвласницею багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 ; ОСОБА_2 , як власник квартири АДРЕСА_3 , також є співвласником багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 . У травні 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будинку за АДРЕСА_1 , було отримано інформацію, про оформлення права приватної власності на допоміжні приміщення Будинку, а саме приміщення підвального типу. З інформаційної довідки вбачається, що: 02.09.2019р. проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:48512927 від 04.09.2019 р. 25.10.2019р. проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер:49403656 від 29.10.2019 р. Позивачі по справі, вважаючи, що вказані рішення про державну реєстрацію права власності на підвальне приміщення є протиправними та такими, що порушують права співвласників будинку, вимушені звернутись до суду з даним позовом, виходячи з наступного: Відповідно до експлікації внутрішніх обмірів, розрахунків площ приміщень багатоквартирного житлового будинку та проектної документації на даний будинок, підвальне приміщення № 1Н є підвалом багатоквартирного будинку, тобто сумісним майном співвласників багатоквартирного будинку. Згідно проектної документації, під житловим будинком передбачений технічний підвал, який за цільовим призначенням необхідний для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізація та електрозабезпечення) та технічні приміщення для інженерного забезпечення, а саме приміщення, де знаходяться водомірний вузол, вхід води у будинок, вузли каналізації, насосне обладнання. В той же час, в підвальному приміщенні, яке знаходиться поруч із спірним приміщенням знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води та стоків, що в свою чергу свідчить про відповідне цільове призначення даного приміщення для забезпечення належної експлуатації багатоквартирного будинку. При цьому, потрапити до підвального приміщення, в якому розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків, а також частина загальнобудинкових мереж, у тому числі і труби вводу у будинок холодного водопостачання, можна виключно через спірне підвальне приміщення, право власності на яке зареєстровано на відповідачами, як співвласниками. Також, в спірному приміщенні знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належать на праві спільної власності всім співвласникам даного будинку та є неподільним спільним майном співвласників. Позивач не має можливості виконувати зобов`язання у відповідності до Статуту ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» та положень чинного законодавства, так як зі сторони Відповідачів чиняться постійні перешкоди щодо допуску Позивача та інших уповноважених осіб до спірного приміщення. Відтак позивач не має змоги виконувати свої обов`язки щодо належного обстеження та обслуговування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації та електропостачання, а також обладнання, яке забезпечує та обліковує постачання холодної води та стоків, внаслідок чого, значно зменшується якість обслуговування будинку, збільшується ризик неможливості попередження аварійних ситуацій і зменшується швидкість усунення можливих аварій, чим порушуються права співвласників щодо використання їх спільного майна. Окрім того, в зв`язку із тим, що в даному будинку укладений колективний договір на водопостачання та стоки між ОСББ Гарантжилбуд-4 та КП Вінницяоблводоканал, а не індивідуальні договори між співвласниками (побутовими споживачами), що сталось через несвоєчасність здачі зовнішніх мереж забудовником, а правління ОСББ та уповноважені особи не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок, не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконувати договірні умови із КП "Вінницяоблводоканал, зокрема подавати вчасно щомісячні рапорти щодо спожитої води та стоків співвласниками будинку, робити звірки загальнобудинкового лічильника із по- квартирними, перевіряти на цілісність пломби, можливі несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання, тощо. Також, враховуючи відсутність фізичного доступу до частини загальнобудинкових мереж, до приладу обліку споживання холодної води та стоків, відсутність акту балансового розмежування, проекту та схеми підключення даного приміщення і двох інших підвальних приміщень, на які було оформлено право приватної власності, тобто неможливість з`ясувати місце підключення нежитлових приміщень та спосіб споживання такими приміщеннями води, стоків та електричної енергії, значною мірою порушуються права співвласників будинку щодо забезпечення реалізації їх прав на володіння та користування спільним майном, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, отримання житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами, належного утримання багатоквартирного будинку, отримання житлово- комунальних послуг та відповідної оплати за них. Так, ЗУ «Про комерційний облік теплової енергії та водопостачання» передбачає такий базовий принцип розподілу: обсяг, визначений за допомогою загальнобудинкового вузла, буде розподілятися між споживачами пропорційно до показань квартирних лічильників. Також потрібно враховувати розподіл показань вузла комерційного обліку для різних ситуацій, які можуть мати місце на практиці, враховуючи витрати води на загальнобудинкові потреби, випадки несанкціонованого втручання в систему тощо. Викладеним доводиться, що відсутність доступу до загальнобудинкового вузла порушує права позивачів.Наявність перешкод та відсутність доступу до частини загальнобудинкових мереж та загальнобудинкового засобу обліку спожитої води і стоків підтверджується Актами про не допуск до приміщення від 03.02. 2021 року та 06.04.2021 року відповідно, які були складені і підписані комісією до якої входили і члени правління ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4». Також було проведено обстеження на прохання ОСББ комісією разом представниками КП Вінницяоблводоканал, під час якого було зафіксовано те, що потрапити до приміщення, де знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води та стоків можливо лише через спірне приміщення та відсутній доступ до частини загальнобудинкових мереж та загальнобудинкового засобу обліку спожитої води та стоків. Окрім того, представником КП Вінницяоблводоканал у присутності комісії було зафіксовано в спірному приміщенні додатковий кран забору води, який було опломбовано представником КП Вінницяоблводоканал, проте не було змоги встановити ким, коли та у якій кількості здійснюється водозабір після будинкового лічильника обліку споживання води. Позивач на адресу Відповідачів неодноразово надсилав листи з метою отримання інформації, технічної документації, схем, планів розташування, проектів підключення приміщення №1Н до загальнобудинкових мереж та документації щодо встановлення індивідуальних приладів обліку холодного водопостачання і стоків, яке належить на праві приватної власності всупереч положенням чинного законодавства Відповідачам. На даний час жодної інформації від ОСОБА_3 та ОСОБА_4 за запитами на адресу Позивача не надходило. В Акті балансової приналежності водопровідних, каналізаційних мереж і меж технічного обслуговування від 13.07.2020 року поставлено підпис ОСОБА_3 , як уповноваженої особи ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4», яка станом на 13.07.2020року не мала жодних повноважень на вчинення відповідних дій та не займала посаду голови правління ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4». Даний факт свідчить про присвоєння повноважень голови правління ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» Відповідачем ОСОБА_3 очевидно з метою погодження (затвердження) проектної документації щодо приєднання спірного приміщення до внутрішньобудинкових мереж водопроводу та каналізації. Але, в той же час, жодних дозволів щодо погодження проектної документації чи взагалі дозволу на приєднання приміщення №1Н, що зареєстроване за Відповідачами, до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання, власниками загальнобудинкових мереж - співвласниками ОСББГарантжилбуд-4 - не надавалось за весь час з моменту здачі даного будинку в експлуатацію та створення ОСББ. Також, зазначили, що під час обстеження електропостачання будинку інженером СО «ВМЕМ», ОСОБА_6 встановлено, що в даному приміщенні знаходяться три підвальних приміщення, які підключені до електрощитової будинку після загальнобудинкового лічильника. З співвласниками підвальних приміщень, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 відсутній Договір про розподіл (передачу) електричної енергії, і відповідно, про постачання електроенергії. У відповіді АТ «Вінницяобленерго» від 11.03.2021 року зазначено, що ОСББ «ГАРАНТЖИЛБУД-4» не подавало заяв щодо збільшення потужності електроенергії на будинок АДРЕСА_1 та відсутні звернення власників окремих житлових та/чи нежитлових приміщень в даному будинку щодо збільшення потужностей чи з приводу приєднання до електричних мереж системи розподілу. Проте, відповідно до ст. 22 Закону України Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо- та електроностачальними організаціями відповідно до вимог законодавства, а ОСББ оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги за цінами (тарифами), встановленими для населення, крім частини таких послуг, що оплачуються власниками нежитлових приміщень. З викладеного вбачається, що відсутня відповідна проектна документація та Технічні умови на приєднання до електричних мереж приміщення 1Н, так як це передбачено для підключення саме нежитлових приміщень, адже відповідно до проектної документації станом на момент здачі будинку в експлуатацію, в підвальних приміщеннях повинні були знаходитись комори та відповідні внутрішньобудинкові мережі. Таким чином, мало місце інше цільове призначення для підвального приміщення, яке належить Відповідачам, оскільки спірне приміщення не функціонує окремо, не є ізольованим від вказаних мереж багатоквартирного будинку, а є з ним одним цілим, тому його слід вважати обслуговуючим, технологічним, допоміжним стосовно житлового будинку, в якому розташований технічний підвал, призначений для розміщення і обслуговування інженерних мереж будинку, а тому воно є допоміжним у відповідності до ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Крім того, згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом державного комітету України з питань житлово- комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. При цьому, на підставі технічної документації, яка була відновлена самостійно Позивачем та за кошти співвласників, встановлено, що підвальне приміщення повинно використовуватись співвласниками будинку виключно для забезпечення експлуатації будинку, враховуючи наявність внутрішньо будинкових мереж які в них проходять. Згідно з проектною документацією, яка наявна в Позивача, в багатоквартирному житловому будинку передбачений технічний підвал, призначений для розміщення і обслуговування інженерних мереж будинку. Інформацією про іншу проектну документацію, яка б підтверджувала зміни цільового призначення підвальних приміщень, жоден з позивачів не володіє. Викладеним доводиться, що спірне приміщення 1Н за своїм цільовим призначенням є допоміжним приміщенням і повинно належати до спільного майна багатоквартирного будинку. Відповідачі набули у власність допоміжне приміщення, яким надано назву "підвал", при цьому вказане приміщення є неподільним та спільним для користування усіма співвласниками багатоквартирного житлового будинку, воно призначене для забезпечення потреб усіх власників квартир та нежитлових приміщень, що розташовані у житловому будинку, тобто є підсобним (допоміжним), у ньому розташовані розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків і частина загальнобудинкових мереж, у тому числі і труби вводу у будинок холодного водопостачання. Співвласники будинку за адресою: АДРЕСА_1 , не надавали свою згоду на передачу у власність Відповідачам підвальне приміщення загальною площею розташоване за вказаною адресою. При цьому, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. Щодо відчуження підвальних приміщень на користь Відповідачів не прийнято жодного рішення співвласниками багатоквартирного будинку. Враховуючи, що спірне допоміжне приміщення перебувало у спільній власності власників квартир, тому питання щодо розпорядження зазначеним приміщенням повинно вирішуватися за їхньою спільною згодою, чого в даному випадку дотримано не було. Просять скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 , індексний номер рішення: 48512927 від 04.09.2019 р. та як наслідок припинити право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , індексний номер рішення: 49403656 від 29.10.2019 р. та як наслідок припинити право власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 .

Ухвалою суду від 06.09.2021року відкрито провадження по справі за правилами загального позовного провадження.

25.01.2022року представники позивачів надали суду заяву про зміну предмета позову, обгрунтовуючи його тим, що укладаючи 30.09.2021 договір купівлі-продажу, продавець ОСОБА_4 та покупець ОСОБА_5 були обізнані про наявність спору та про розгляд даної справи у Вінницькому міському суді щодо спірного майна, отже, вони могли передбачити негативні наслідки для себе (така ж позиція висвітлена у Постанові Верховного суду від 28.02.2019 по справі № 646/3972/16-ц). Вважаю, що оспорюваний договір не направлений на реальне настання правових наслідків, а спрямований на встановлення ОСОБА_4 перешкод у доступі позивачів до нежитлового приміщення. Тобто дії відповідачів свідчать про недобросовісну поведінку, спрямовану на позбавлення позивачів в майбутньому законних майнових прав. Враховуючи те, що на момент вчинення вказаного правочину підстави набуття права власності на майно ОСОБА_4 поставлені під сумнів та в межах даної судової справи збираються докази з метою припинення права власності ОСОБА_4 на спірне майно, остання не мала права на розпорядження вказаним майном. За вказаних обставин державна реєстрація недійсних правочинів також є недійсною та підлягає скасуванню. Оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання недійсними договорів, оскільки є їх наслідком, тому підлягає розгляду в межах даного спору в порядку цивільного судочинства. Просять скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 , індексний номер рішення:48512927 від 04.09.2019 та як наслідок припинити право власності на 1/2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , індексний номер рішення: 49403656 від 29.10.2019 та як наслідок визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_7 , індексний номер рішення:60681215 від 30.09.2021 та припинити право власності на дане приміщення за ОСОБА_5 .

Ухвалою суду від 27.09.2022року прийнято до провадження заяву представників позивачів про зміну предмета позову.

27.09.2022 року ухвалою суду залучено до участі в справі співвідповідача ОСОБА_5 та в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору приватного нотаріуса Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгу Борисівну.

Ухвалою суду від 13.09.2023року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду.

В судовому засіданні представники позивачів позовні вимоги підтримали за обставин викладених в ньому, просили позов задовольнити.

Відповідач ОСОБА_3 та її представник в судовому засіданні позов не визнали, заперечували щодо його задоволення.

Відповідачі ОСОБА_4 та ОСОБА_5 в судове засідання не з`явились з невідомих суду причин.

Представник третьої особи Департаменту адміністративних послуг ВМР в судовому засіданні позов не визнали, заперечували щодо його задоволення.

Третя особа приватний нотаріус Білоус О.Б. в судове засідання не з`явилась.

Заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, суд приходить до наступного висновку.

При розгляді справи судом встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Судом встановлено, що 15 жовтня 2018 року співвласниками багатоквартирного будинку за АДРЕСА_1 було прийнято рішення про створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ГАРАНТЖИЛБУД-4». 25.10.2018 року здійснено державну реєстрацію юридичної особи - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ГАРАНТЖИЛБУД-4», про що зроблено запис за №1 016549.

Згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо будинку за АДРЕСА_1 , вбачається, що: 02.09.2019р. проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:48512927 від 04.09.2019 р. 25.10.2019р. проведено державну реєстрацію права приватної спільної часткової власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 . Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ( з відкриттям розділу), індексний номер:49403656 від 29.10.2019 р.

Як стверджує позивач та згідно проектної документації, під житловим будинком передбачений технічний підвал, який за цільовим призначенням необхідний для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізація та електрозабезпечення) та технічні приміщення для інженерного забезпечення, а саме приміщення, де знаходяться водомірний вузол, вхід води у будинок, вузли каналізації, насосне обладнання. В підвальному приміщенні, знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання та загальнобудинковий лічильник обліку постачання холодної води та стоків. При цьому, потрапити до підвального приміщення, в якому розташоване відповідне обладнання обліку води та стоків, а також частина загальнобудинкових мереж, у тому числі і труби вводу у будинок холодного водопостачання, можна виключно через спірне підвальне приміщення, право власності на яке зареєстровано на відповідачами, як співвласниками. Також, в спірному приміщенні знаходиться частина загальнобудинкових мереж, що належать на праві спільної власності всім співвласникам даного будинку та є неподільним спільним майном співвласників.

Так, дійсно, як вбачається із акту ОСББ «Гарантжилбуд - 4» від 03.02.2021року, складено в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 , ОСОБА_5 комісія намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак, потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н. У зв`язку з цим ОСББ «Гарантжилбуд 4» та уповноважені особи не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із КП «Вінницяоблводоканал», зокрема вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку, зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, можливі несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання, тощо.

06.04.2021 року ОСББ «Гарантжилбуд-4» складено акт про недопуск до приміщення в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 , ОСОБА_5 , які намагалися потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Оскільки в дане приміщення можна потрапити виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №№1Н.

Згідно акту ОСББ «Гарантжилбуд-4» про недопуск до приміщення складеного 25.10.2021року в складі комісії: ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 . Комісія намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак, потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н. Потрапити, обстежити та зафіксувати показники загальнобудинкового приладу обліку споживання води та стоків в будь-який інший спосіб фізично неможливо. У зв`язку цим ОСББ «Гарантжилбуд 4», уповноважені особи та жоден співвласник даного будинку не мають доступу до приладу обліку споживання води та стоків, і, як наслідок не мають можливості своєчасно та в повному обсязі виконати договірні умови із КП «Вінницяоблводоканал», зокрема вчасно подати рапорт щодо спожитої води та стоків співвласників будинку за місяць ( у даному випадку за жовтень місяць 2021рік), не можуть зробити звірку загальнобудинкового лічильника із по-квартирними, перевірити на цілісність пломби, не мають фізичної можливості перевірити наявність чи відсутність несанкціоновані приєднання (врізку) до загальнобудинкових мереж водопостачання, стоків та електропостачання. Окрім цього, співвласники даного будинку та правління не мають фізичної можливості належно обслуговувати спільне майно (водомірний вузол, труби водопроводу та каналізації, електромережі) проводити належне технічне обслуговування та запобігати аварійних ситуаціям.

25.11.2021року ОСББ «Гарантжилбуд-4» складено акт про недопуск до приміщення в складі комісії ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_10 ,, ОСОБА_12 , які намагалася потрапити в підвальне приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного житлового будинку за місцем знаходження: АДРЕСА_1 , яке за цільовим призначенням необхідне для розміщення і обслуговування інженерних мереж (водопостачання, каналізації та електрозабезпечення), а саме приміщення, де знаходиться водомірний вузол, вхід води у будинок. Однак, потрапити в дане приміщення можна виключно через підвальне приміщення № 1Н, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Доступ до підвального приміщення спільної власності співвласників багатоквартирного будинку здійснити виявилося неможливим через замкнене підвальне приміщення №1Н.

При вирішенні даного спору визначальним є визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відносяться спірні приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Згідно висновку ТОВ «Подільський центр судових експертиз» № 712 від 19.07.2023року, виготовлено на виконання ухвали Вінницького міського суду Вінницької області від 28.11.2022року, фактичне планування та розташування приміщення 1Н в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку, в якому проходить загальнобудинкова труба мережі водопостачання передбачена для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, можливо зробити висновок, що приміщення 1Н житлового будинку АДРЕСА_1 , за функціональним призначенням передбачене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців є допоміжним приміщенням багатоквартирного житлового будинку. У приміщенні 1 Н загальною площею 47,9кв.м., яке розміщується в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку АДРЕСА_1 та яке належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та ОСОБА_5 , проходить загальнобудинкова труба мережі водопостачання передбачена для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, яка входить у нього з сусіднього приміщення насосної ІІ загальною площею 10,1кв.м., у якому також знаходиться ввід води у житловий будинок, запірна арматура, труба мережі водопостачання, а також розташований загальнобудинковий прилад обліку споживання холодної води та стоків (№35311812). Із приміщення 1 Н загальною площею 47,9 кв.м. загальнобудинкова труба мережі водопостачання входить у приміщення коридор ХХХVIII площею 23,0кв.м. Після проведення натурного огляду, з урахуванням фактичного планування та розташування приміщення 1 Н в підвальному поверсі семиповерхового цегляного житлового будинку АДРЕСА_1 можливо зробити висновок, що отримати доступ до частини загальнобудинкової труби мережі водопостачання передбаченої для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, вводу води у житловий будинок, запірної арматури, труби мережі водопостачання, загальнобудинкового прилад обліку споживання холодної води та стоків (№35311812), які знаходяться у сусідньому приміщенні насосної ІІ загальною площею 10,1кв.м., можливо тільки через нежитлове приміщення 1Н загальною площею 47,9 кв.м. (в підвальному поверсі 1 під`їзду багатоквартирного житлового будинку) в будинку АДРЕСА_1 , яке належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та ОСОБА_5 .

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на врегулювання порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

Згідно з частинами першою, другою статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Згідно з Рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року у справі № 1-22/2011 власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Нормами законодавства визначено, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому немає підстав стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

Нежитлове приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Отже, співвласники багатоквартирного будинку мають право користування допоміжними приміщеннями, отримувати доступ до технічної документації, інформації про технічний стан, умови утримання та експлуатації, витрати на утримання, надходження від використання таких приміщень.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон № 2482-XII) приватизація державного житлового фонду (далі - приватизація) - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів (пункт 9 статті 8 Закону № 2482-XII).

Відповідно до частини другої статті 10 Закону № 2482-XII власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території, відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (такий висновок викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду у постановах від 18 липня 2018 року у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 року у справі № 904/1040/18 та від 15 травня 2019 року у справі № 906/1169/17).

Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц).

Таким чином, у виниклих правовідносинах саме на відповідача покладено обов`язок доведення того факту, що спірне приміщення не є допоміжним приміщенням, адже за загальним правилом всі нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку мають статус допоміжних.

Згідно із ч. 2 ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Згідно з Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом державного комітету України з питань житлово- комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, допоміжні приміщення житлового будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

З аналізу зазначених нормативно-правових актів можна зробити висновок, що основним при визначенні статусу приміщення слід вважати його функціональне призначення.

Відповідно до рішення Конституційного суду України від 09 листопада 2011 року №14-рп/2011 року вбачається, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення.

Отже, допоміжне приміщення має слугувати для: 1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку; 2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Таким чином, для з`ясування питання законності оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування насамперед необхідно визначити правовий статус спірного приміщення, а саме, чи являється воно допоміжним приміщенням, та чи було дотримано встановленого чинним законодавством порядку надання його у власність.

При цьому, на підставі технічної документації, встановлено, що підвальне приміщення повинно використовуватись співвласниками будинку виключно для забезпечення експлуатації будинку, враховуючи наявність внутрішньо будинкових мереж які в них проходять.

Згідно з проектною документацією, в багатоквартирному житловому будинку передбачений технічний підвал, призначений для розміщення і обслуговування інженерних мереж будинку.

Інформацією про іншу проектну документацію, яка б підтверджувала зміни цільового призначення підвальних приміщень, відповідачем суду надано не було.

Відповідно до частини першої ст. 355 ЦК України майно є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Згідно ч.1 ст. 5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (ч.2 ст. 5 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Підвальне приміщення багатоквартирного будинку входить до переліку допоміжних приміщень будинку та є призначеним для обслуговування будинку та підвищення життєвого комфорту його мешканців і на праві спільної сумісної власності належить всім співвласникам житлового будинку.

Відповідне положення міститься у постанові ВС від 7 квітня 2021 року у справі № 463/2237/16-ц.

Також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/Г5-Ц викладено наступний правовий висновок. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Враховуючи викладене, та те, що спірне приміщення не є ізольованим від вказаних мереж багатоквартирного будинку, а є з ним одним цілим, тому воно є обслуговуючим, технологічним, допоміжним стосовно житлового будинку, в якому розташований технічний підвал, призначений для розміщення і обслуговування інженерних мереж будинку, а тому суд приходить до висновку, що спірне приміщення є допоміжним у відповідності до ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», а відтак не може бути предметом правочину за яким на таке приміщення може набуватися право приватної власності

А отже спірне приміщення, яке фактично є частиною цокольного поверху житлового будинку , не могло бути відчужене і вибуло із власності співвласників багатоквартирного будинку без відповідної правової підстави.

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203 Цивільного кодексу України).

Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 3 ст. 203 Цивільного кодексу України).

До договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (ч. 4 ст. 656 Цивільного кодексу України).

Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (ч. 2 ст. 369 Цивільного кодексу України).

Докази надання співвласниками спірного нерухомого майна (підвалу) згоди на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном в матеріалах відсутні.

Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ч. 1 ст. 658 Цивільного кодексу України).

Згідно із статтями 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільного кодексу, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Так, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 року у справі № 463/5896/14-ц зроблено висновок, що цивільне право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (абзац перший частини другої статті 215 ЦК України). Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

З викладеного слідує, що договір №001//АМ/ІІ від 01.02.2017 року, предметом якого є передача у приватну власність спірного приміщення є нікчемним, як таким що суперечить закону.

Крім того, за положеннями ст. 10 ЗУ "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначає, що співвласники приймають рішення щодо управління на зборах у порядку, передбаченому цією статтею.

Законом, до повноважень зборів співвласників віднесено прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним.

Рішення зборів співвласників оформляється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування («за» чи «проти»). У протоколі обов`язково зазначається така інформація про співвласників (їх представників), які взяли участь у зборах співвласників: прізвище, ім`я, по батькові співвласника, документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення, номер квартири або нежитлового приміщення, загальна площа квартири або нежитлового приміщення, документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представника).

Рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.

Таким чином, порядок розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміна та скасування обмежень щодо користування ним регламентується Законом та здійснюється виключно за рішенням зборів співвласників.

Щодо відчуження підвальних приміщень на користь відповідачів не прийнято жодного рішення співвласниками багатоквартирного будинку.

Враховуючи, що спірне допоміжне приміщення перебувало у спільній власності власників квартир, тому питання щодо розпорядження зазначеним приміщенням повинно вирішуватися за їхньою спільною згодою, чого в даному випадку дотримано не було.

А тому, суд приходить до висновку, що спірне приміщення є допоміжним та належить усім співвласникам багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 , а тому право власності на 1 /2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 зареєстроване за ОСОБА_3 слід припинити.

Державна реєстрація також є незаконною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання припиненим права власності, оскільки є їх наслідком.

Крім того, відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21.01.2022 ОСОБА_4 відчужила належну їй частку спірного нежитлового приміщення на користь ОСОБА_5 .

Приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021 посвідчено Договір купівлі-продажу на нежитлового приміщення 1Н в будинку АДРЕСА_1 , укладеного між ОСОБА_4 та ОСОБА_5 та здійснено Державну реєстрацію права власності нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_5 на 14 нежитлового приміщення 1Н в будинку АДРЕСА_1 .

Відповідно до статті 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до частини першої статті 655 ЦК України за договором купівлі продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Частиною 1 ст. 656 ЦК України встановлено, що предметом договору купівлі- продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податком заставі.

Відповідно до ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонам: вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина 5 статті 203 ЦК України).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та п`ятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним.

Враховуючи викладене, та те, що ОСОБА_4 та ОСОБА_5 укладаючи 30.09.2021 вищевказаний договір купівлі-продажу, були обізнані про наявність спору та про розгляд даної справи у Вінницькому міському суді Вінницької області щодо спірного майна, а тому вони могли передбачити негативні наслідки для себе.

Така ж позиція викладена у Постанові Верховного суду від 28.02.2019 по справі № 646/3972/16-ц.

Відповідно до прецедентної практики Європейського суду з прав людини, яка є джерелом права (стаття 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики ЄСПЛ"), стаття 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод підлягає застосуванню для захисту правомірних очікувань щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною майна.

Законні очікування розглядаються як елемент правової визначеності, в тому числі і тоді, коли йдеться про захист законних очікувань щодо здійснення права власності. Характеристика очікувань як легітимних поєднує в собі їх законність, яка зумовлена реалізацією особою належного особі суб`єктивного права, а також їх обгрунтованість, тобто зумовлену законом раціональність сподівань учасників суспільних відносин.

Пунктом 6 статті З ЦК України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.

Відповідно до частин другої-четвертої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

Враховуючи викладене ,суд приходить до висновку, що оспорюваний договір не направлений на реальне настання правових наслідків, а спрямований на встановлення ОСОБА_4 перешкод у доступі позивачів до нежитлового приміщення, а тому дії відповідачів свідчать про недобросовісну поведінку, спрямовану на позбавлення позивачів в законних майнових прав.

Відповідно до ч. 3 ст.215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Відповідно до пункту 4 Постанови Пленуму Верховного суду України №9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам відповідно до статті 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом, та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина 2 статті 222, частина 2 статті 223, частина 1 статті 225 ЦК України, тощо).

Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

Пунктом 5 Постанови Пленуму визначено: відповідно до статей 215 та 216 ЦК України суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.

Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред`являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.

Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена, як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги.

Якщо позивач посилається на нікчемність правочину для обґрунтування іншої заявленої вимоги, суд не вправі посилатися на відсутність судового рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинен дати оцінку таким доводам позивача.

Відповідно до статей 215 та 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Враховуючи викладене та те, що на момент вчинення вказаного правочину підстави набуття права власності на спірне приміщення ОСОБА_4 ставились під сумнів та наявними в матеріалах справи доказами встановлено незаконну реєстрація права власності на спірне майно, суд приходить до висновку, що ОСОБА_4 незаконно здійснила відчуження спірного майна ОСОБА_5 , а тому договір купівлі продажу від 30.09.2021року слід визнати недійсним.

Державна реєстрація недійсних правочинів також є недійсною та підлягає скасуванню, оскільки вказана вимога є похідною від вимоги щодо визнання недійсними договорів, оскільки є їх наслідком.

Частино 3, ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», визначено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Згідно ст. 141 ЦПК України, суд вважає за необхідне стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ОСББ «Гарантжилбуд 4» 4751,00грн. у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах. Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 1900,40 грн. у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах. Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 1900,40 грн. у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах.

На підставі викладеного, згідно ст. ст. 15, 202, 203, 215, 216, 321, 368, 369, 382, 656, 657, 658 ЦК України, керуючись ст.ст. 2, 4, 12, 13, 81, 89, 259, 263-265 ЦПК України, суд-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 , індексний номер рішення:48512927 від 04.09.2019 та як наслідок припинити право власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_3 .

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_4 , індексний номер рішення: 49403656 від 29.10.2019 та як наслідок визнати недійсним договір купівлі-продажу серія та номер 1393, посвідчений приватним нотаріусом Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольгою Борисівною 30.09.2021, скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо права приватної спільної часткової власності на, 1/ 2 приміщення 1Н будинку за АДРЕСА_1 за ОСОБА_7 , індексний номер рішенн:60681215 від 30.09.2021 та припинити право власності на дане приміщення ОСОБА_5 .

Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд 4» 4751,00грн. у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах.

Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_1 1900,40 грн. у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах.

Стягнути з ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 на користь ОСОБА_2 1900,40 грн.у відшкодування витрат по сплаті судового збору, в рівних частинах.

Апеляційна скарга на рішення суду першої інстанції подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. В разі проголошення вступної та резолютивної частини, в той же строк з дня складання повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 16.10.2023року.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Гарантжилбуд -4», м. Вінниця, вул. Генерала Гандзюка, 4, .

ОСОБА_1 , АДРЕСА_4 , ІПН НОМЕР_1 .

ОСОБА_2 , АДРЕСА_5 , ІПН НОМЕР_2 .

ОСОБА_3 , АДРЕСА_6 , ІПН НОМЕР_3 .

ОСОБА_4 , АДРЕСА_7 .

ОСОБА_5 , АДРЕСА_8 , ІПН НОМЕР_4 .

Департамент адміністративних послуг Вінницької міської ради, м. Вінниця ,вул. Соборна, 59, .

Приватний нотаріус Вінницького міського нотаріального округу Білоус Ольга Борисівна, м. Вінниця, вул. Грушевського, 6/2.

Суддя: