Справа № 523/5804/23
Провадження №2/523/2999/23
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" жовтня 2023 р. м.Одеса

Суворовський районний суд міста Одеси в складі:

головуючого судді - Кисельова В.К.

при секретарі - Дзюба Г.І.

за участю представника позивача адвоката Переходова М.В.

відповідача ОСОБА_1 , представника відповідача ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння,-

ВСТАНОВИВ:

Підстави заявлених позовних вимог.

ОСОБА_3 звернулась з позовом до ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на наступні обставини.

Так 10.04.2007 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю Банк «Фінанси та кредит» було укладено кредитний договір №10к-265.

В забезпечення виконання кредитного зобов`язання між сторонами було укладено іпотечний договір, за яким передано в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

У подальшому, після звернення за правовою допомогою, позивачу стало відомо, що право вимоги за даним кредитним та іпотечним договорами було відступлене ТОВ "ФК "Алькор Інвест".

12.07.2019 року, внаслідок звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону України «Про іпотеку», державним реєстратором комунального підприємств «Агенція реєстраційних послуг» Манютою Сергієм Васильовичем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис №32430991 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №47820554 від 17.07.2019 року про право власності ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Так, згідно інформаційної довідки з Реєстру, підставою для такої реєстрації стали:

1)Лист-вимога, серія та номер: 27/04/2019, виданий 27.04.2019;

2)Докази повідомлення, серія та номер: б/н, видавник: Укрпошта;

3)Висновок про вартість майна, серія та номер: 986/07/19, виданий 04.07.2019, видавник: ПП ГАБ`ЯНО";

4)Іпотечний договір, серія та номер: 1122, виданий 10.04.2007, видавник: ПН ОМНО Калашник О.В.;

24.03.2023 року ТОВ «ФК «Алькор Інвест» уклав договір купівлі-продажу зазначеного майна з ОСОБА_1 .

Внаслідок цього позивач була позбавлена права володіння своїм майном.

Таким чином, наразі власником майна, яка є предметом спору, є ОСОБА_1 .

Проте, звернення стягнення на предмет іпотеки було проведено з порушенням закону, а тому ТОВ «ФК «Алькор Інвест» незаконно набув у власність предмет спору, внаслідок чого подальше відчуження також є незаконним з наступних підстав.

1) Непогодження ціни набуття права власності на предмет іпотеки

Так одним із документів, які були підставою для реєстрації, був Висновок про вартість майна, серія та номер: 986/07/19, виданий 04.07.2019, видавник: ПП "ГАБ`ЯНО".

Так, згідно даного висновку, ринкова вартість об`єкта оцінки склала 86 000 (вісімдесят шість тисяч) гривень, що за курсом на день проведення оцінки (26,04) становить 3 302 тисячі доларів США.

Тобто, суб`єкт оціночної діяльності з метою порівняльного аналізу, без фактичного огляду предмета оцінки, встановив що ринкова вартість даного об`єкту становить всього 86 000 (вісімдесят шість тисяч), що очевидно не відповідає дійсності.

Згідно аналітики OLX за 2019 рік(роздруківка статті надана у додатках) середня вартість однокімнатної квартири в Суворовському районі міста Одеси становила 23 000 (двадцять три тисячі) доларів США.

Згідно аналітики цін «Прем`єр нерухомість» середня ринкова ціна на однокімнатну квартиру в Суворовському районі міста Одеси становила 28 394 (двадцять вісім тисяч триста дев`яносто чотири) долари США.

Відповідно до аналітичних даних Lun.ua середня ціна за кв.м. в Суворовському районі міста Одеси станом на 2019 рік становила 14 700 грн, тобто середня ціна квартири - 504 210 гривень, що еквівалентно 19 363 доларам США(за курсом НБУ станом на початок липня 2019 року).

Таким чином, середня ринкова вартість подібних квартир у липні 2019 року становила від 19363 до 28 394 доларів США, що значно відрізняється від оцінки, яка була виготовлена 04.07.2019 року.

Вказане свідчить про суттєве, майже десятикратне, заниження вартості іпотеки.

Відповідно до положень ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Розбір текстуального змісту цієї норми дає підстави зробити висновки про те, що оцінка предмету іпотеки на момент набуття права власності є обов`язковою.

До такого ж висновку прийшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20.03.2019 року по справі №306/2053/16-ц, зробивши правовий висновок про те, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття іпотекодержателем на нього права власності необхідною є проведення оцінки майна предмету іпотеки на момент переходу права власності.

Окрім того Велика Палата зазначила, що вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, повинна погоджуватися з власником майна.

Визначення вартості майна є істотною умовою через те, що іпотекодавець має право розраховувати на компенсацію йому різниці між перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Однак, в разі відсутності оцінки, непогодження вартості предмета іпотеки згідно виробленої оцінки, заниження вартості предмета іпотеки, іпотекодавець втрачає право та можливість отримати зазначене відшкодування або взагалі не знає, чи має він право на таку компенсацію.

Такі ж висновки висловлені і в постановах Верховного Суду від 21.07.2021 року по справі №127/16575/19 та постанові від 11.08.2021 року по справі №520/8982/18.

В останній, зокрема, Верховний Суд зазначив, що оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункт 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Як можна встановити із тексту листа-вимоги. ТОВ «ФК «Алькор Інвест» не повідомив позивача про оцінку майна та не погодив із нею вартість предмету іпотеки.

Таким чином, навіть за умови отримання листа-вимоги, позивач все одно не мала б можливості узгодити вартість предмета іпотеки, за якою буде звернуто стягнення. При цьому, очевидно, що позивачка, за умови погодження із нею вартості предмета іпотеки, не погодилась би із такою заниженої оцінкою та наполягала би на проведенні повторної оцінки, або б самостійно звернулась до суб`єктів оціночної діяльності та запропонувала би свою оцінку.

Проте, ТОВ «ФК «Алькор Інвест», всупереч положенням ст. 37 Закону України «Про іпотеку», не надали позивачці такої можливості та не погодили і навіть не повідомили останню про вартість предмета іпотеки згідно оцінки.

2) Неналежне повідомлення про звернення стягнення .

Позивач стверджує, що вона не отримувала листа-вимоги.

Згідно пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), в якому встановлено, що для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:

1)засвідчена іпотеко держателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2)засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового " відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену

у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або

засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3)довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4)заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Порядок надсилання поштових відправлень регламентований Розділом 3.5 Порядку пересилання поштових відправлень, затверджених наказом Українського державного підприємства поштового зв`язку «Укрпошта» №211 від 12.05.2006 року.

Так, приймання і вручення поштових відправлень із повідомленням про вручення здійснюється в порядку, встановленому для відповідних видів поштових відправлень, з урахуванням доповнень, викладених у цій главі.

При бажанні одержання повідомлення про вручення поштового відправлення відправник заповнює бланк повідомлення ф. 119 на своє ім`я або на ім`я особи, якій належить надіслати повідомлення після вручення поштового відправлення адресату. На повідомленні відправник зазначає вид поштового відправлення, що пересилається, дату його подання, адресу, за якою надсилається поштове відправлення. У відповідних випадках зазначається сума оголошеної цінності та післяплати.

Відповідно до п. 3.5.2.3. Порядку поштові відправлення з повідомленням про вручення вручаються адресатам відповідно до вимог п. 121 Правил надання послуг поштового зв`язку.

Після вручення поштового відправлення на зворотному боці бланка повідомлення про вручення у відведених для цього місцях зазначається, коли видане поштове відправлення під розписку одержувача із зазначенням прізвища. У разі видачі поштового відправлення повнолітнім членам сім`ї зазначаються родинні зв`язки (батько, мати, син, донька тощо),

У разі вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто" повідомлення про вручення підписує одержувач відправлення.

Як видно із повідомлення про вручення(форма 119), яке міститься у матеріалах реєстраційної справи, воно не має відмітку «Вручити особисто» та прізвище адресата вручення (внизу повідомлення).

Однак, у повідомленні відсутнє прізвище, ім`я по-батькові (графа «розписка в одержанні») ОСОБА_3 , що свідчить про те, що така вимога могла бути фактично вручена і іншій особі, яка залишила свій неідентифікований підпис.

Окрім того, за таких обставин неможливо встановити, що наявний підпис належить саме позиваці.

Варто зауважити, що позивачка наполягає на тому, що підпис, наявний у повідомлення про вручення, не належить їй.

Лист-вимогу позивачка не отримувала, у зв`язку з чим не мала можливості усунути порушення, викладені в цій вимозі.

Окрім того, реєстраційна справа не містить опису вкладення, з урахуванням чого не зрозуміло, що саме відправлялось, або нібито відправлялось, позивачці.

Таким чином, відповідач порушив права позивача та не дотримався вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку».

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27.03.2019 року по справі №520/17304/15-ц зробила висновок, що реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.

3) Звернення стягнення на предмет іпотеки в період дії мораторію

Звернення стягнення відбулось 12.07.2019 року.

При цьому, станом на 12.07.2019 року, в Україні діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Згідно статті першої даного Закону протягом дії цього Закону:

1) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу" та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

-загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;

Предмет спору повністю відповідає критеріям «мораторного майна», адже:

1)Квартира була предметом іпотеки;

2)Споживчий кредит було надано в іноземній валюті(підтверджується п. 2 Іпотечного договору);

3)Нерухоме майно використовувалось як місце постійного проживання(підтверджується копією паспорту);

4)В позивачки станом на 12.07.2019 року не було у власності іншого нерухомого житлового майна(підтверджується деталізованою інформаційною довідкою);

5)Площа квартири становить 34,3 кв.м., що менше ніж 140 кв. м.;

Таким чином, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» примусово звернув стягнення у порушення заборони, встановленої Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», що є самостійною підставою для визнання такого стягнення незаконним.

3. НАЛЕЖНИЙ СПОСІБ ЗАХИСТУ

Відповідно до положень статті 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1)було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2)було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3)вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника (пункти 73, 75 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 488/5027/14-ц; пункти 84, 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16).

Так, у постанові від 21.12.2022 року по справі №914/608/20 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він адже, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.

Відповідно до частини четвертої стані 37 Закону України «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Так, абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV встановлено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.

Таким чином, Велика Палата Верховного Суду прийшла до висновку, що належним способом захисту в таких випадках є саме віндикаційний позов, тобто витребування майна із чужого незаконного володіння.

Окрім того, слід зазначити, що Велика Палата Верховного Суду також зробила висновок щодо застосування статті 26 Закону № 1952-IV, вказавши, що суд вирішує спір про право. Скасування державної реєстрації речових прав повинно бути пов`язано з підставою для проведення такої реєстрації, з одночасним визнанням того, хто набуватиме це право. Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності.

Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен надати оцінку всім обставинам, які мали місце при зверненні стягнення на іпотечне майно. Тим самим суд визначає: (а) неправомірність дій особи, яка зазначена у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник (адже саме ці дії призвели до внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно цих відомостей); (б) тим самим суд констатує, що ці дії не були здатні призвести до набуття праве-власності особою, яка позначена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як власник, а тому (в) в цієї особи відсутнє право власності, а отже (г) право власності належить позивачеві (якщо позивач доведе всі наведені вище обставини).

Велика Палата Верховного Суду зауважила, що положення статті 26 Закону № 1952-IV адресовані насамперед суду, який, задовольняючи позов, зокрема, про скасування рішення державного реєстратора, має чітко визначитися з тим, кому саме і яке речове право внаслідок задоволення такого позову належить.

Таким чином, при задоволенні віндикаційного позову суду слід визначити кому саме і яке речове право належить.

На підставі викладеного, позивач просить:

1)Витребувати майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 , з чужого незаконного володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 ;

2)Стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судові витрати, в тому числі витрати на судовий збір та витрати на правничу допомогу.

Пояснення сторін в судовому засіданні.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позовні вимоги у повному обсязі, він також пояснив, що позивачку було у неправомірний спосіб позбавлено права власності на квартиру, оскільки їй не було відомо про звернення стягнення на їй майно, не було відомо про перехід прав за іпотечним договором ТОВ ФК «Алькор Інвест», вона також не отримувала жодного письмового документу з цього приводу. Окрім того, представник позивача стверджує, що відповідачу достовірно було відомо про спірну квартиру ще до того моменту, якій він її придбав.

Відповідач ОСОБА_1 позовні вимоги не визнав у повному обсязі та пояснив, що він придбав квартиру у ТОВ ФК «Алькор-Інвест», при цьому йому було повідомлено, що квартира дійсно належала іншому власнику, але на неї було звернення стягнення. На час придбання квартири будь-яких обмежень щодо користування квартирою не існувало. Окрім того, йому було відомо, що в квартирі ніхто не проживав та у квартирі були відсутні особисті речи позивачки.

Представники ТОВ «Алькор Інвест» в судове засідання не з`явились, про розгляд справи були повідомлені належним чином. В той же час, до суду було направлено письмові пояснення, згідно яких повідомило, що 23.04.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (надалі - ТОВ «ФК «Алькор Інвест») та Публічним акціонерним товариством «Банк «Фінанси та Кредит» (надалі - ІІАТ «Банк «Фінанси та Кредит»), укладено договори про відступлення прав вимоги за кредитним договорам № 10к-265 від 10.04.2007 року та договором іпотеки.

ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на адресу ОСОБА_3 , було направлено лист-вимогу № 27/04/2019 від 27.04.2019 року, у зв`язку із невиконанням нею кредитних зобов`язань. ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було змушено задовольнити вимоги кредитора за рахунок заставного майна, при цьому ОСОБА_3 , та її донька ОСОБА_4 , не звільнили квартиру яка належала ТОВ «ФК «Алькор Інвест».

Враховуючи вищевикладене, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» було змушено звернутися до суду за захистом своїх прав.

На момент звернення до суду, а саме 03.01.2020 року ОСОБА_3 , у зазначеній квартирі не була зареєстрована.

Рішенням Суворовського районного суду м. Одеси від 08.08.2022 року у цивільній справі № 523/111/20 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» до ОСОБА_4 , яка одночасно є законним представником малолітнього ОСОБА_5 , за участю третьої особи органу опіки та піклування Суворовської районної адміністрації Одеської міської ради про усунення перешкод у користуванні майном було вирішено: Усунути перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» у реалізації права володіння, користування та розпорядження майном, шляхом визнання ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , такими, що втратили право користування житловим приміщення, саме житловою квартирою за адресою: АДРЕСА_1 ; Усунути перешкоди Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» у реалізації права володіння, користування та розпорядження майном, шляхом виселення ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , із житлової квартирою за адресою: АДРЕСА_1 .

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, ОСОБА_4 , подала апеляційну скаргу на дане рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 08 серпня 2022 року.

Під час розгляду справи в Одеському апеляційному суді, сторони домовились, що ОСОБА_4 викупає у Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест», за певну суму, квартиру за АДРЕСА_2 , яка належить позивачу на праві власності.

06 грудня 2022 року товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» надало ОСОБА_4 відповідний Гарантійний лист.

Відповідно до Гарантійного листа, ТОВ «ФК «Алькор Інвест» підтвердило свою готовність укласти з ОСОБА_4 , або з вказаною нею особою договір купівлі-продажу квартири за АДРЕСА_2 .

ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» підтвердило, що продаж даної квартири буде здійснено за суму еквівалентної 12000 (дванадцять тисяч) доларів США, за умовою відмови ОСОБА_4 , від апеляційної скарги у Одеському апеляційному суді по справі № 523/111/20.

ТОВ «Фінансова компанія «Алькор Інвест» зобов`язалось укласти з ОСОБА_4 або з вказаною нею особою, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 у строк не пізніше 1 березня 2023 року.

При цьому строк укладання договору купівлі-продажу до 1 березня 2023 року запропонований саме ОСОБА_4 .

Ухвалою Одеського апеляційного суду від 21.12.2022 року, прийнято відмову ОСОБА_4 , від імені якої діяв адвокат Садаклієв Іван Ілліч, від апеляційної скарги на рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 08 серпня 2022 року.

На початку березня 2023 року, представнику ТОВ «ФК «Алькор Інвест» зателефонував представник ОСОБА_4 та повідомив, що квартиру зараз не можуть купити та попросили почекати кінця року.

Фінансова компанія «Алькор Інвест» не погодилось з такою пропозицією і продано квартиру ОСОБА_1 .

На підставі викладеного, вони уважають, що позивачка пропустила строки позовної давності за даними вимогами.

Судом встановлені наступні обставини справи та відповідні правовідносини.

Так судом встановлено, що 10.04.2007 року між ОСОБА_3 та Товариством з обмеженою відповідальністю Банк «Фінанси та кредит» було укладено кредитний договір №10к-265.

В забезпечення виконання кредитного зобов`язання між сторонами було 10.04.2007р. укладено іпотечний договір, за яким передано в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 14-18)

23.04.2019 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Алькор Інвест» (надалі - ТОВ «ФК «Алькор Інвест») та Публічним акціонерним товариством «Банк «Фінанси та Кредит» (надалі - ІІАТ «Банк «Фінанси та Кредит»), укладено договори про відступлення прав вимоги за кредитним договорам № 10к-265 від 10.04.2007 року та договором іпотеки.

В судовому засіданні встановлено, що рішенням державного реєстратора комунального підприємств «Агенція реєстраційних послуг» Манютою Сергієм Васильовичем №47820554 від 17.07.2019р. було проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 87)

В матеріалах реєстраційної справи перебувають наступні документи

1)Лист-вимога, серія та номер: 27/04/2019, виданий 27.04.2019 (а.с.104);

2)Докази повідомлення, серія та номер: б/н, видавник: Укрпошта (а.с.85);

3)Висновок про вартість майна, серія та номер: 986/07/19, виданий 04.07.2019, видавник: ПП ГАБ`ЯНО" (а.с.103).

Пунктом 8.4.8 іпотечного договору від 10.04.2007р. передбачено право дострокового звернення на предметі іпотеки у разі неналежного виконання Іпотекодавцем будь-яких умов осново зобов`язання.

Відповідно до п. 10 іпотечного договору від 10.04.2007р. звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюються на розсуд Іпотекодержателя: або за рішенням суду, або за виконавчим написом нотаріуса, або Іпотекодержателем самостійно на умовах цього договору.

Пунктом 11.3.1 іпотечного договору від 10.04.2007р. передбачено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передання Іпотекодержателю право власності на предмет Іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

В судовому засіданні встановлено, що за кредитним договором 10к-265 від 10.04.2007р. дійсно існувала заборгованість, яка не була погашена.

Вищевказаний факт в судовому засіданні визнали сторони, а тому даний факт не потребує доказуванню.

Отже , відповідно п. 8.4.8 іпотечного договору від 10.04.2007р. у Іпотекодержателя виникло право на звернення стягнення на предмет іпотеки.

Правовідносини щодо звернення стягнення на предмет іпотеки регулюються Законом України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV, і станом на 17.07.2019р. була чинною редакція Закону від 04.02.2019р..

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Згідно ч. 3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Частиною 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Згідно ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відповідно до ч. 2 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Згідно ч. 5 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» від 05.06.2003р. №898-IV Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Відповідно до п.1 ч.1 ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004р. №1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Пунктами 1 та 2 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державний реєстратор:

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;

2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.

«Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 23 серпня 2016 р. № 553). (далі «Порядок»)

Станом на 17.07.2019р. була чинною редакція «Порядку» від 01.07.2019р..

Відповідно до п. 61 «Порядку» для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

В матеріалах реєстраційної справи є копія листа-вимоги, серія та номер: 27/04/2019, виданий 27.04.2019р., який був направлений на ім`я ОСОБА_3 в якому повідомлялось на наявність заборгованості за кредитним договором та повідомлення про можливе звернення стягнення на майно. (а.с. 104)

В матеріалах реєстраційної справи є копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, яке було направлено на ім`я ОСОБА_3 за адресою: АДРЕСА_1 , серія та номер: б/н, видавник: Укрпошта, яке отримано 02.05.2019р. (а.с.85).

Позивачка в позовній заяві посилається на те, що вона не отримувала вищевказану лист-вимогу, а підпис у повідомленні їй не належить.

В судовому засіданні представник позивача відмовився від поданого клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи, але наполягав на тому, що дану лист-вимогу позивачка не отримувала.

Пунктом 99 «Правил надання послуг поштового зв`язку», затверджених Постановою КМУ від 5 березня 2009 р. № 270 встановлено, що рекомендовані поштові відправлення (крім рекомендованих листів з позначкою Судова повістка), рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень, поштових переказів, адресовані фізичним особам, під час доставки за зазначеною адресою або під час видачі у приміщенні об`єкта поштового зв`язку вручаються адресату, а у разі його відсутності - будь-кому з повнолітніх членів сім`ї, який проживає разом з ним.

У разі відсутності адресата або повнолітніх членів його сім`ї до абонентської поштової скриньки адресата вкладається повідомлення про надходження зазначеного реєстрованого поштового відправлення, поштового переказу, рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, поштового переказу.

Оформлення цих поштових операцій визначено у пункті 105 Правил, яким передбачено, що для одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом одержувач повинен заповнити бланк повідомлення із зазначенням даних пред`явленого документа, що посвідчує особу (назва, серія, номер, дата видачі, найменування органу, який видав), дати одержання поштового відправлення, поштового переказу та розписатись. У разі одержання реєстрованого поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, адресованих до запитання, на абонементну скриньку або за місцем роботи, а також коли адреса, зазначена на поштовому відправленні, поштовому переказі, не відповідає адресі місця реєстрації одержувача, крім даних про документ, що посвідчує особу, зазначається також адреса, за якою фактично проживає одержувач.

У пункті 106 Правил передбачено, що під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення працівник поштового зв`язку на підставі пред`явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення про вручення його прізвище.

На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище.

Відповідні дані на бланку повідомлення про вручення також зазначаються про особу, уповноважену на одержання внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка", адресованого юридичній особі або фізичній особі за місцем роботи.

Бланк повідомлення про вручення рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" повертається за зворотною адресою у першочерговому порядку.

З наведених норм можна дійти висновку, що загальний порядок фіксації та оформлення вручення рекомендованого поштового відправлення передбачає встановлення особи одержувача та зазначення на бланку повідомлення про вручення його прізвище. Цей запис вносить працівник поштового зв`язку.

Натомість для вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто" або "Судова повістка" на бланку повідомлення розписується та зазначає прізвище одержувач (а не працівник поштового зв`язку).

Отже, особистий підпис одержувача рекомендованого поштового відправлення є обов`язковим тільки у разі вручення поштового відправлення з позначками «вручити особисто» та «судова повістка» та не вимагається при оформленні вручення іншого рекомендованого поштового відправлення, зокрема, податкового повідомлення-рішення.

Отже суд приходить до висновку, що оскільки зворотні повідомлення про вручення вимоги на ім`я ОСОБА_3 має позначку вручено особисто, але при цьому не містить прізвище особи, яка його отримала, то не можливо вважати, що даний лист отримала позивачка.

Аналогічний правовий висновок щодо застосування вказаної норми права у подібних правовідносинах міститься в постановах Верховного Суду, зокрема, у справах №№ 639/4278/16-а, 222/1402/16-а, 813/1517/16 та підтриманий Верховним Судом від 20 березня 2019 року у справі №222/1402/16-а (ЄДРСРУ № 80606979) та 18 лютого 2020 року у справі № 520/3945/19, адміністративне провадження №К/9901/23674/19 (ЄДРСРУ № 87683061).

В судовому засіданні було встановлено, що у державного реєстратора на час вчинення реєстраційної дії були відсутні наступні документи:

підтвердження про отримання письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, оскільки у повідомленнях був відсутній запис прізвища особи, яке їх прийняло;

відсутнє письмове погодження Іпотекодавця щодо звернення стягнення на предмет іпотеки.

Суд звертає увагу також на наступні обставини, що на час державної реєстрації права власності діяв Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», підпунктом 1 пункту 1 якого було передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.

Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки, споживчий кредит це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.

Пунктом 4 Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).

Отже, Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому способі) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Спірна квартира АДРЕСА_2 має житлову площу 17,3 кв.м., загальну 34,3 кв.м. передана в іпотеку для забезпечення повернення кредиту виданого в іноземній валюті, і на час звернення стягнення на майно, використовувалась позивачем як місце постійного проживання, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому державний реєстратор повинен був відмовити у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ ФК «Алькор-Інвест».

Наведене узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанов від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19.

Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а та від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 дійшла висновку, що звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений сторонами в іпотечному застереженні, є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору. Водночас, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Крім того, статтею 37 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на момент звернення стягнення на предмет іпотеки, визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В матеріалах справи наявний висновок про вартість майна, серія та номер: 986/07/19, виданий 04.07.2019, видавник: ПП ГАБ`ЯНО" (а.с.103).

Однак відсутні докази того, що позивачці було відомо про наявність вищевказаного висновку, докази повідомлення про проведення оцінки, а також про її результаті відсутні.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що рішення державного реєстратора Комунального підприємств «Агенція реєстраційних послуг» Манютою Сергієм Васильовичем №47820554 від 17.07.2019р., яким було проведено державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Алькор Інвест» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 є неправомірним. (а.с. 87)

Судом також встановлено, що 24.03.2023 року за договором купівлі-продажу між ТОВ «ФК «Алькор Інвест» та ОСОБА_1 , останній набув право власності на квартиру АДРЕСА_2 . (а.с. 109-110)

Відповідно до ч. 1 ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.

Оцінка доказів судом.

Частиною 1 ст. 76 ЦПК України встановлено, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ч. 1 ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.

Відповідно до чч. 1,2 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування . Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Частиною 1 ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приписами ч. 1 ст. 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно ч. 3 ст. 89 ЦПК України суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Суд, проаналізувавши надані докази та пояснення сторін, приходить до висновку, що відсутні докази того, що ОСОБА_1 незаконно, без відповідної правової підстави заволодів майном.

Так на час укладення договору купівлі-продажу квартири не існувало будь-яких обмежень щодо продажу квартири, доказів того, що ОСОБА_1 перебував у злочинній домовленості з представниками ТОВ ФК «Алькор-Інвест» позивачем не надано.

Отже суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 є добросовісним набувачем.

В позовній заяві позивач вірно посилається на положення ст. 388 ЦК України, але невірно зазначає назву позовної заяви, хоча це і не впливає на вирішення спірних правовідносин судом.

Відповідно до ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

В даному випадку застосуванню підлягає п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, оскільки квартира вибула з володіння власника поза його волею.

Отже необхідно витребувати майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101) з володіння ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ).

Щодо способу захисту порушених прав.

У відповідності до ст.41 Конституції України, ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Згідно з ст. 15 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способам захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Згідно ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

В силу ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

У відповідності до ч.1 ст. 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Велика Палата Верховного Суду у справі № 911/2034/16 від 01.01.19 звертає увагу на те, що власник з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюгу договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є необхідним.

У постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №922/614/19 від 11.02.2020 року зазначено, що позивач у межах розгляду справи про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння вправі стверджувати, зокрема, про незаконність зазначених наказів без заявлення вимоги про визнання їх незаконними та скасування, оскільки такі рішення за умови їх невідповідності закону не зумовлюють юридичних наслідків, на які вони спрямовані.

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19, пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.13), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, пункт 98).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Такий висновок міститься у постанові Верховного Суду у справі № 904/9212/21 від 25.04.2023 року.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема, від добросовісного набувача з підстав, передбачених частиною першою статті 388ЦКУкраїни (висновок Верховного Суду України, сформульований у постанові від 17 лютого 2016 року (провадження № 6-2407цс15)).

На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що незважаючи на те, що позивачка на оскаржувала рішення державного реєстратора комунального підприємств «Агенція реєстраційних послуг» Манюта Сергія Васильовича №47820554 від 17.07.2019 року, відповідно до якого до ТОВ ФК «Алькор Інвест» перейшло право власності на спірну квартиру, це не позбавляє її пред`явити позовні вимоги до витребування майна до останнього набувача.

Щодо втручання у право власності добросовісного набувача.

Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatismutandis рішення ЄСПЛ у справі «East/WestAllianceLimited» проти України» від 23 січня 2014 року (East/WestAllianceLimited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).

Критеріями пропорційності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також, чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Втручання держави у право власності повинне мати нормативну основу в національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними.

Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач - внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (Rysovskyy v. Ukraine, заява №29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).

Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції ЄСПЛ констатує, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. І, навпаки, встановлює відсутність такого порушення, якщо дотримані всі три критерії.

Будь-які приписи, зокрема і приписи Конвенції, слід застосовувати з урахуванням обставин кожної конкретної справи, оцінюючи поведінку обох сторін спору, а не лише органів державної влади та місцевого самоврядування (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження №14-208цс18, пункт 100)). Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (стаття 387 ЦК України). Вказаний спосіб захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного позову.

У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».

ЄСПЛ у справі «Каневська проти України» (§§ 46, 47 рішення від 17 листопада 2020 року, заява № 73944/11) зазначив, що при вирішенні майнового спору між кількома приватними особами національні суди, по суті, повинні були врівноважити конфліктуючі приватні інтереси з приводу спірного майна. При цьому вони спиралися на пункт 1 (3) статті 388 Цивільного кодексу, який національний законодавчий орган, діючи в рамках своєї широкої свободи розсуду відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції, прийняв рішення ввести у внутрішнє цивільне законодавство положення, що регулюють подібні ситуації в цій справі (тобто ситуацію, в якій як первісний власник майна, так і його сумлінний покупець мають конкуруючі права на нього). Суд не вважає і заявник не стверджував іншого що пункт 1 (3) статті 388 ЦК України, дозволяє власнику майна стягнути його з добросовісного набувача, якщо останній втратив його проти своєї волі, як такий, що суперечить статті 1 Першого протоколу до Конвенції. Дійсно, у всіх державах-учасниках Конвенції законодавство, що регулює приватноправові відносини між фізичними особами, включає норми, що визначають наслідки цих правовідносин для поваги до власності і, в деяких випадках, примус однієї особи до передачі володіння іншій. Такі правила в принципі не можуть вважатися такими, що суперечать зазначеному положенню, якщо тільки будь-яка особа не буде довільно і несправедливо позбавлена майна на користь іншої особи («Zagrebankabanka d. d. v. Croatia», заява № 39544/05, від 12 грудня 2013 року, § 251).

В даному випадку втручання у мирне володіння майно є пропорційним та допустим, а також не може бути вважатись надмірним тягарем для відповідача, оскільки він має можливість отримувати компенсацію своїх витрат від ТОВ ФК «Алькор Інвест».

Суд також приходить до висновку, що позовні вимоги пред`явлені позивачем у межах строку позовної давності.

Окрім того, в порядку розподілу судових витрат, з відповідача на користь позивачки підлягає стягненню понесені позивачем судові витрати у розмірі 4388 гривень 23 копійки.

Керуючись ст.ст. 2,5,10,12,258,259,263-265,268 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа: ТОВ «Алькор Інвест» про витребування майна з чужого незаконного володіння задовольнити частково.

2. Витребувати майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №101) з володіння ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ).

3. Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судові витрати у розмірі 4388 гривень 23 копійки.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту рішення.

Повний текст рішення буде складено та підписано у десятиденний строк з дати проголошення рішення.

Суддя В.К. Кисельов

Повний текст рішення складено та підписано 09.10.2023