КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 вересня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача Слюсар Т.А.,

суддів: Білич І.М., Березовенко Р.В.,

за участю секретаря судового засідання Шаламай Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Кухаревської Надії Осипівни в інтересах ОСОБА_1 на рішення Печерського районного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року у складі судді Матійчук Г.О.,

за позовом ОСОБА_1 до акціонерного товариства «Альфа Банк», треті особи: Комунальне підприємство «Реєстраційне бюро» м. Київ, ОСОБА_2 про визнання недійсним правочину реєстрації права власності, -

В С Т А Н О В И В :

У травні 2019 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить визнати недійсною реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , вчинену державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Київ Тарасенком І.М., яка належить на праві власності ОСОБА_1 ; в порядку застосування наслідків недійсності правочину вилучити запис про державну реєстрацію права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , вчинену державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Київ Тарасенком Ігорем Миколайовичем в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень на нерухоме майно.

Позов обґрунтовано тим, що позивачу стало відомо з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що 06 березня 2019 року державним реєстратором комунального підприємства «Реєстраційне бюро» м. Київ Тарасенком Ігорем Миколайовичем було зареєстровано право власності ПАТ «Укрсоцбанк» на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , що підтверджується інформаційною довідкою з реєстру прав власності та їх обтяжень.

Вважає даний правочин недійсним, оскільки реєстрації права власності на квартиру вчинена з порушенням законодавства. Так, підставою для реєстрації права власності зазначено договір іпотеки, проте договір не є підставою для реєстрації права власності, оскільки лише договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки є підставою для реєстрації права власності, проте такий договір між ОСОБА_1 та ПАТ «Укрсоцбанк» не укладався, а іпотечний договір не містить іпотечного застереження, а отже в банку відсутнє право на реєстрацію права власності на квартиру.

Також вказує, що реєстрація права власності на майно, яке є предметом іпотеки, тобто забезпечувальним зобов`язанням, можливе лише у разі звернення стягнення на майно в рахунок погашення заборгованості, яка є безспірною, проте заборгованість ОСОБА_1 перед ПАТ «Укрсоцбанк» не є безспірною, що підтверджується відсутністю судового рішення про стягнення заборгованості і наявністю судового спору. Так, позивачем у суді у справі № 757/40421/16-ц оспорюється наявність і розмір заборгованості, і не визнається право банку на стягнення заборгованості з підстав спливу строку.

Відтак, як зазначає позивач, є підстави визнати недійсним правочин з приводу державної реєстрації права власності ПАТ «Укрсоцбанк» на квартиру позивача, оскільки відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на заставне майно або іпотечне застереження в договорі, а державний реєстратор всупереч вимогам ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вчинив реєстрацію права власності на квартиру з метою погашення заборгованості, за якою закінчились строки позовної давності і в рахунок погашення заборгованості, яка не є безспірною, , що стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом.

Рішенням Печерського районного суду міста Києва від 24 листопада 2022 рокуу задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Скасовано заходи забезпечення позову, накладені постановою Київського апеляційного суду від 08 жовтня 2020 року, якою в порядку забезпечення позову накладено арешт на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ПАТ «Укрсоцбанк» в особі правонаступника АТ «Альфа Банк».

В апеляційній скарзі адвокат Кухаревська Н.О. в інтересах ОСОБА_1 посилаючись на те, що рішення суду першої інстанції є незаконним та необґрунтованим просить його скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права і не врахував висновків Верховного Суду, які є обов`язковими.

Скаржник зазначає, що суд першої інстанції не надав оцінку доводам позивача, про те що банком було здійснено державну реєстрацію в рахунок погашення заборгованості, строк давності за якою сплив, а також у відсутність доказів отримання досудової вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.

Позивач та представники третіх осіб в судове засідання не з`явилися, про розгляд справи повідомлялися у встановленому законом порядку,тому колегія суддів відповідно до вимог ч. 1 ст. 223 ЦПК України вважає за можливе розглядати справу у їх відсутності.

Вислухавши адвоката Півторака Т.О. в інтересах АТ «Альфа Банк», який просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.

Як убачається з матеріалів справи, 25.05.2007 між АТ "Укрсоцбанк" та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №.10-29/3461, у відповідності до якого Банк надав позичальнику кредитні кошти в межах максимального ліміту заборгованості 252 000 дол.США, з кінцевим строком повернення коштів до 24.05.2027, у відповідності до Договору про внесення змін.

З метою забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, між "Укрсоцбанк" та ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 25.05.2007 року було укладено Іпотечний договір № 02-10/1719 з подальшим внесенням змін та доповнень, відповідно до якого іпотекодавці передали в іпотеку AT "Укрсоцбанк" нерухоме майно - трикімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 16-21, 167-170 т. 1).

19.11.2018 АТ "Укрсоцбанк" звернулось направило ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 повідомленням про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основаним зобов`язанням (а.с. 176 т. 1).

Вказані повідомлення було направлено засобами поштового зв`язку на адресу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , які повернулися відправникам із відміткою "за закінченням терміну зберігання" (а.с. 171-175 т. 1).

23.02.2019 "Укрсоцбанк" звернулось до Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" м. Київ із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на об`єкт нерухомого майна - квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 166 т. 1).

Рішенням № 45850849 від 26.03.2019 державного реєстратора Комунального підприємства "Реєстраційне бюро" м. Київ Тарасенка І.М. проведено реєстрацію прав власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ "Укрсоцбанк" (а.с. 189 т. 1).

25.10.2019 АТ "Альфа-Банк", як правонаступник АТ "Укрсоцбанк", звернулось із заявою про внесення змін щодо актуальних ідентифікаційний даних суб`єкта права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо об`єкта нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000 (а.с. 192 т. 1).

26.10.2019 року внесено зміни до запису про право власності на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до яких власником об`єкту нерухомого майна є АТ "Альфа-Банк" (а.с. 198-199 т. 1).

Відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 , районний суд виходив з підстав його недоведеності та необґрунтованості.

Між тим, з такими висновками районного суду погодитися неможливо.

Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Рішення суду першої інстанції таким вимогам закону не відповідає.

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 1 Закону «Про іпотеку», іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (ст. 3).

За приписами частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положеннями статті 37 Закону № 898-IV (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Приписами статті 36 Закону № 898-IV (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону № 898-IV її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до змісту оскаржуваного рішення, районний суд визнав таким, що не має по справі істотного значення факт невручення іпотекодавцям поштового відправлення, у якому містилася письмова вимога від 19.11.2018 про дострокове погашення заборгованості та попередження, що в разі невиконання вимоги протягом тридцяти денного строку, банк має намір звернутися стягнення на предмет іпотеки (а.с. 176 т.1).

Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), який набрав чинності на момент прийняття оскаржуваного рішення, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Із наведеного слідує, що обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.

Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), у постанові від 26 липня 2023 року у справі №759/5454/19 (провадження 14-81цс22).

Суд визнав доведеним факт неотримання позивачем письмової вимоги іпотекодержателя про погашення заборгованості та попередження про звернення стягнення на нерухоме майно, проте залишив поза увагою, що письмову вимогу про усунення порушень не отримали й інші співвласники предмету іпотеки - ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .

Отже, відсутність у справі доказів отримання іпотекодавцями письмової вимоги іпотеко держателя про дострокове погашення заборгованості у визначений у вимозі строк було перешкодою у вчиненні державним реєстратором Тарасенком І.М. дій, пов`язаних з перереєстрацією права власності на іпотечне майно що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ "Укрсоцбанк" як забезпечення виконання ОСОБА_1 умов кредитного договору.

За таких обставин, у державного реєстратора були наявні правові підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на зазначену квартиру за АТ «Укрсоцбанк», що залишилося поза належної уваги районного суду та призвело до ухвалення поспішного рішення.

Відповідно до ч. 4 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

З огляду на викладене, вирішуючи спір, районний суд неправильно застосував норми матеріального права, а тому рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового рішення про задоволення позову шляхом викладення вимог у відповідності до правового висновку, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження № 14-81цс22), що не буде виходом за межі позовних вимог, шляхом визнання незаконним, скасування рішення державного реєстратора та скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведену державну реєстрацію прав на нерухоме майно.

За результатами розгляду справи, з відповідача на користь ОСОБА_1 підлягають стягненню судові витрати, пов`язані з оплатою судового збору за подання позову, у сумі 768 грн 40 коп. та за подання по справі апеляційної скарги 1 152 грн 60 коп.

Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Кухаревської Надії Осипівни в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.

Рішення Печерського районного суду міста Києва від 24 листопада 2022 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати рішення державного реєстратора Тарасенка Ігоря Миколайовича комунального підприємства "Реєстраційне бюро", м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45850849 від 06.03.2019.

Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про проведену державну реєстрацію прав, а саме: запис про право власності № 30595686 від 23.02.2019 на квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за акціонерним товариством "Укрсоцбанк", внесений на підставі рішення державного реєстратора Тарасенка Ігоря Миколайовича комунального підприємства "Реєстраційне бюро", м. Київ про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 45850849 від 06.03.2019.

Стягнути з акціонерного товариства "Альфа-Банк" на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов`язані з оплатою судового збору за подання позовної заяви по 768 грн 40 коп. та судові витрати пов`язані з оплатою судового збору в суді апеляційної інстанції 1 152 грн 60 коп.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 28 вересня 2023 року.

Суддя-доповідач:

Судді: