ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Справа № 621/543/22 Головуючий суддя І інстанції Вельможна І. В.
Провадження № 22-ц/818/981/23 Суддя доповідач Яцина В.Б.
Категорія: що виникають з договорів оренди
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2023 року м. Харків.

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:

головуючого Яцини В.Б.

суддів колегії Бурлака І.В., Мальованого Ю.М.,

за участю секретаря судового засідання Зінченко М.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Доценко Наталії Валеріївни на рішення Зміївського районного суду Харківської області від 15 березня 2023 року, ухвалене у складі головуючого судді Вельможної І.В., у цивільній справі № 621/543/22, за позовом Зміївської територіальної громади в особі Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки,

В С Т А Н О В И В :

У лютому 2022 представник позивача Зміївської територіальної громади в особі Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області Шатна М.С. звернулася до суду з позовною заявою до ОСОБА_1 та просила розірвати договір оренди земельної ділянки від 26.03.2010 №5, кадастровий номер :02:000:0139, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією Харківської області та ОСОБА_1 ; розірвати договір оренди земельної ділянки від 26.03.2010 №6, кадастровий номер :02:000:0139, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією Харківської області та ОСОБА_1 ; стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 4 962 грн 00 к.

Позов мотивовано тим, що на підставі договору оренди земельної ділянки №5 від 26.03.2010 та договору оренди №6 від 26.03.2010 ОСОБА_1 передано на строк 25 років у платне користування земельну ділянку для ведення городництва, загальною площею 14,6661 га., кадастровий номер :02:000:0139 та земельну ділянку для ведення городництва, площею 10,3339 га., кадастровий номер :02:000:0140.

20.12.2021 до Зміївської міської ради надійшло клопотання з питань дотримання вимог земельного законодавства від Головного управління Держгеокадастру у Харківській області, а саме щодо порушення вимог земельного законодавства ОСОБА_1 , у користуванні якої, перебувають земельні ділянки, кадастровий номер :02:000:0140 та :02:000:0139.

Вищевказані земельні ділянки розташовані за межами населеного пункту на території колишньої Таранівської сільської ради Зміївського району Харківської області, перебувають в комунальній власності, категорія земель - землі сільськогосподарського призначення, вид використання - для ведення городництва, цільове призначення 01.07 Для городництва.

Рішенням I сесії VIII скликання Зміївської міської ради «Про початок реорганізації Таранівської сільської ради шляхом приєднання до Зміївської міської ради» від 11 грудня 2020 року №34-I було розпочато процедуру реорганізації Таранівської сільської ради.

Відповідно до підпункту 4 пункту 61 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» зазначається, що до прийняття закону про адміністративно-територіальний устрій України закінчення повноважень сільських, селищних, міських рад, їхніх виконавчих органів, а також реорганізація сільських, селищних, міських рад, їхніх виконавчих органів як юридичних осіб у зв`язку із змінами в адміністративно-територіальному устрої України здійснюються з урахуванням таких положень:

- сформована територіальна громада є правонаступником усього майна, прав та обов`язків розформованої територіальної громади з урахуванням особливостей, визначених підпунктами 5 і 6 цього пункту.

Таким чином Зміївська міська рада є правонаступником Таранівської сільської ради Зміївського району Харківської області.

Відповідно до пункту 24 Перехідних положень Земельного кодексу України з дня набрання чинності цим пунктом землями комунальної власності територіальних громад вважаються всі землі державної власності, розташовані за межами населених пунктів у межах таких територіальних громад, крім земель, передбачених підпунктами «а» - «е» цього пункту.

Пунктом «б» частини 1 статті 80 Земельного кодексу України визначено, що суб`єктом права власності на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

Враховуючи, що Зміївська територіальна громада є власником земельних ділянок, кадастровий номер :02:000:0139 та :02:000:0140, має право через органи місцевого самоврядування вимагати розірвання договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року № 5 та договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року № 6.

У Земельному кодексі України зазначено перелік категорій на які поділяються землі України. Критерієм поділу земель на категорії є їх цільове призначення. Саме цільове призначення земельної ділянки впливає на обсяг прав і обов`язків суб`єктів земельних відносин.

Частиною 3 статті 19 Земельного кодексу України визначено, що земельна ділянка, яка за основним цільовим призначенням належить до відповідної категорії земель, відноситься в порядку, визначеному цим Кодексом, до певного виду цільового призначення, що характеризує конкретний напрям її використання та її правовий режим.

Згідно зі статтею 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку. Таким чином, цільове призначення земельної ділянки визначає той спосіб її використання, який встановлено для цієї ділянки.

Правовий режим земельних ділянок для городництва встановлено статтею 36 Земельного кодексу України.

Однак, законодавством України не визначено поняття «городництво», на практиці фактично під городництвом розуміють вирощування рослинницької сільськогосподарської продукції (овочевих культур), не пов`язаної з вирощуванням багаторічних плодових насаджень, сінокосінням та випасанням худоби т.д.

Відповідно до акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 16.12.2021 № 641-ДК/693/АП/09/01/-21 встановлено, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку, кадастровий номер :02:000:0139, надану їй під городництво для виробництва сільськогосподарської продукції (соняшник та озима сільськогосподарської культури) з її подальшою реалізацією.

Відповідно до акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021 № 641-ДК/692/АП/09/01/-21 встановлено, що ОСОБА_1 використовує земельну ділянку, кадастровий номер :02:000:0140, надану їй під городництво для виробництва сільськогосподарської продукції (соняшник та озима сільськогосподарської культури) з її подальшою реалізацією.

Землі ж з цільовим призначенням 01.07 - Для городництва використовуються громадянами для задоволення особистих потреб у виробництві продуктів харчування. Інакше кажучи, землі для городництва надаються в користування винятково громадянам або їх некомерційним об`єднанням з метою вирощування овочевих культур в особистому господарстві.

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 16.12.2021 №641-ДК/693/АП/09/01/-21 зазначено: «Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/512/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0139 площею 14,6661 га сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Додатково встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139, площею 14,6661 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, :02:000:0140, комунальної форми власності, частини земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0143 площею 1,2 га. Земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139 площею 14,6661 га з`єднується несформованою земельною ділянкою орієнтовною площею 0,0250 га з земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:0140. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера та несформована земельна ділянка, площею 0,025 га засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером.

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021 №641-ДК/692/АП/09/01/-21 зазначено: «Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/510/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га, сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується - озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Земельна ділянка з кадастровим номером 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, комунальної форми власності. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером 321786000:02:000:0140 .

Згідно інформації Державного земельного кадастру право суборенди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0139 та земельної ділянки з кадастровим номером 321786000:02:000:0140 наданої в оренду ОСОБА_1 не зареєстровано.

Згідно з положеннями статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (в редакції, що діяла на момент виникнення правовідносин).

Відповідно до пункту «а» частини 1 статті 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підпунктом 1.1. пункту 24 розділу «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки» договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року, №5 та договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року, №6 встановлено наступне обмеження: заборона зміни цільового використання.

Статтею 35 Закону України «Про охорону земель» передбачено, що власники і землекористувачі, в тому числі орендарі, земельних ділянок при здійсненні господарської діяльності зобов`язані: дотримуватися вимог земельного та природоохоронного законодавства України; забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням та дотримуватися встановлених обмежень (обтяжень) на земельну ділянку.

Відповідно до абзацу 24 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 16.12.2021 №641-ДК/693/АП/09/01/-21: «Земельна ділянка, кадастровий номер :02:000:0139 використовується для вирощування соняшника, озимої пшениці на всьому масиві поля, що свідчить про використання вищезазначеної земельної ділянки за цільовим призначенням 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а не за цільовим призначенням - 01.07 для городництва.»

Відповідно до абзацу 24 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021 № 641-ДК/692/АП/09/01/-21: «Земельна ділянка, кадастровий номер :02:000:0140 використовується для вирощування соняшника, озимої пшениці на всьому масиві поля, що свідчить про використання вищезазначеної земельної ділянки за цільовим призначенням 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а не за цільовим призначенням - 01.07 для городництва.»

Частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

На підставі частини 1 статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди.

Відповідно до пункту 34 розділу «Зміна умов договору і припинення його дії» Договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року №5 та Договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року №6 дія договору припиняється шляхом розірвання за рішенням суду а вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

Пунктом «ґ» частиною 1 статтею 141 Земельного кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

29.12.2021 та 04.01.2022 Зміївська міська рада намагалася врегулювати спір з ОСОБА_1 в досудовому порядку та телефонувала з пропозицією розірвати договори оренди за згодою сторін, на що першого разу відповідач попрохала час для роздумів, а другого разу повідомила, що зараз такий час, коли вона використовує надану їй в оренду земельну ділянку як може.

Також, ОСОБА_1 було повідомлено, що вона не знає де знаходяться земельні ділянки надані їй в оренду бо вона їх не обробляє і не використовує, а отримує платню від особи, яка її обробляє і використовує (абзац 24 клопотання з питань дотримання вимог земельного законодавства від Головного управління Держгеокадастру у Харківській області).

Зважаючи на те, що земельні ділянки використовуються не за цільовим призначенням, що порушує вимоги статей 36, 96 Земельного кодексу України та умови договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року, № 5 та договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року, № 6, наявні законні підстави для розірвання зазначених договорів оренди земельних ділянок.

Викладені обставини стали підставою для звернення до суду з цим позовом.

13.07.2022 до суду надійшов відзив на позовну заяву в якому представник відповідача просила відмовити в задоволенні позову. Позиція ґрунтувалась на відсутності доказів вирощування ОСОБА_1 на земельних ділянках будь-яких сільськогосподарських культур для подальшого продажу врожаю. Відсутності законодавчих обмежень щодо вирощування на земельних ділянках із цільовим призначенням - для ведення городництва таких культур, як озима пшениця чи соняшник. Неналежність доказів, якими позивач обґрунтовує свої вимоги, а саме актів перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 16.12.2021. (а.с.57-66)

Рішенням Зміївського районного суду Харківської області від 15 березня 2023 року позов задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки №5 від 26 березня 2010 року, кадастровий номер :02:000:0139, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 .

Розірвано договір оренди земельної ділянки №6 від 26 березня 2010 року, кадастровий номер :02:000:0140, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області () понесені витрати на оплату судового збору у розмірі 4962 (чотири тисячі дев`ятсот шістдесят дві) грн. 00 к.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 адвокат Доценко Н.В. осилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що розірвання договору оренди земельних ділянок приведе до порушення інтересів Зміївської територіальної громади, оскільки орендуючи земельну ділянку для ведення городництва відповідач сплачує орендні платежі, вирощує сільськогосподарські культури для задоволення своїх потреб та своєї сім`ї в умовах військового стану та не допускає заліснення спірних земельних ділянок чагарниками.

Вказує, що в позовній заяві та у рішенні допускається суб`єктивне тлумачення поняття «городництво», що ототожнюється з поняттям «овочівництво» в контексті можливості вирощування на земельних ділянках з таких цільовим призначенням виключно овочів.

Вважає, що позивачем не доведено використання відповідачем земельних ділянок не за цільовим призначенням та не у відповідності до виду використання та умовам договору оренди землі.

У відзиві на апеляційну скаргу Зміївська міська рада просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, рішення залишити без змін.

Вказує, що земельна ділянка відповідача використовується не за цільовим призначенням, що порушує вимоги ст.ст. 36,9 6 ЗК України а умови договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року №5 та договору оренди земельної ділянки від 26 березня 2010 року, № 6 наявні законні підставі для розірвання зазначених договорів оренди земельних ділянок.

Зазначає, що законодавством не встановлено обов`язок орендодавця доводити факт реалізації орендарем сільськогосподарської продукції, при розірванні договору оренди у зв`язку з нецільовим використанням орендованої земельної ділянки.

Колегія суддів, заслухала доповідь судді-доповідача, за відсутності учасників справи, які не з`явились у судове засідання після їх належного повідомлення, що відповідно до ст. 372 ЦПК України не перешкоджає її розгляду. При цьому колегія суддів не вбачає законних підстав для задоволення клопотання представника відповідача адвоката Нев`ядомського А.Д., оскільки суд апеляційної інстанції завчасно повідомив сторону відповідача відповідача про дату судового засідання, учасники судового засідання мають користуватися своїми правами добросовісно, а тому усі ризики, пов`язані з плануванням його участі в інших судових засіданнях покладаються на нього.

Відповідно до ст.ст. 367, 368 ЦПК України колегія суддів перевірила законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги і вважає, що скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.

У статті 263 ЦПК України визначено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Вказаним вимогам рішення суду першої інстанції не відповідає.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції свої висновки мотивував наступним чином.

Як встановлено судом, спірні земельні ділянки використовувались для вирощування сільськогосподарських культур (соняшника та озимої) тобто без зміни категорії цільового призначення земельної ділянки, з порушенням виду її цільового використання в межах однієї категорії.

Відповідно до пункту 26 договору, орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримуватись вимог Земельного законодавства України

Відповідно до пункту 34 договору, дія договору припиняється, зокрема, шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

З матералів справи вбачається, що орендар без погодження з орендодавцем фактично змінив вид використання сільськогосподарських земель, тим самим порушив вимоги раціонального землекористування та одного з основних принципів державної політики у сфері охорони земель, передбаченого статті 3 Закону України «Про охорону земель» - забезпечення охорони земель, як основного національного багатства України.

Саме цим, перш за все, завдано шкоди власнику землі і саме за цим критерієм порушення договору є істотним.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Наведена правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17.

У постанові від 21.01.2015 у справі № 910/16306/13 Верховний Суд України дійшов висновку, що підставою розірвання договору є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням, тобто з іншою метою, ніж та, що встановлена договором.

Таким чином, враховуючи підстави заявлених позовних вимог та їх обґрунтування, суд дійшов до висновку про доведеність позову, наявність правових та фактичних підстав для розірвання спірних договорів оренди землі та задоволення позову у повному обсязі.

Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду.

Згідно ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно ч. 1 та ч. 2 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства ЗК України, Законом України Про оренду землі .

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Відповідно до ч.4 ст.124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Законом України Про оренду землі визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Згідно ст. 1 Закону України Про оренду землі оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 6 вказаного закону право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Згідно ст. 13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

Згідно ч.2 ст.15 Закону України Про оренду землі установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Статтею 17 Закону України Про оренду землі об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Відповідно до ст. 19 Закону України Про оренду землі строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Згідно з ч. 1 ст. 15, ч.1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду. При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Судом першої інстанції встановлено, що Спірними є договори оренди землі, а саме:

- договір оренди №5 від 26.03.2010 земельної ділянки для ведення городництва, загальною площею 14,6661 га., кадастровий номер :02:000:0139, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1

- договір оренди №6 від 26.03.2010 земельної ділянки для ведення городництва, площею 10,3339 га., кадастровий номер :02:000:0140, укладений між Зміївською районною державною адміністрацією та ОСОБА_1 (а.с. 9-18)

Територіальна громада Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області є правонаступником Таранівської сільської ради Чугуївського району Харківської області, є власником спірних ділянок, а тому протягом строку дії договору оренди землі на правових підставах звернулась до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди землі. Такий позов може бути пред`явлений протягом всього строку дії договору та існування обумовленого таким договором обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки. (а.с.39)

на підставі договору оренди земельної ділянки №5 від 26.03.2010 та договору оренди №6 від 26.03.2010 ОСОБА_1 передано на строк 25 років у платне користування земельну ділянку для ведення городництва, загальною площею 14,6661 га., кадастровий номер :02:000:0139 та земельну ділянку для ведення городництва, площею 10,3339 га., кадастровий номер :02:000:0140. (а.с. 9-18)

Факт нецільового використання земельних ділянок відповідачем встановлено актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта - земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021 №641-ДК/692/АП/09/01/-21.

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 16.12.2021№ 641-ДК/693/АП/09/01/-21 зазначено: «Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/512/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0139, площею 14,6661 га, сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Додатково встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139, площею 14,6661 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, :02:000:0140, комунальної форми власності, частини земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0143 площею 1,2 га. Земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139 площею 14,6661 га з`єднується несформованою земельною ділянкою орієнтовною площею 0,0250 га з земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:0140. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера та несформована земельна ділянка, площею 0,025 га засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером. (а.с.26-37)

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021№ 641-ДК/692/АП/09/01/-21 зазначено:«Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/510/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га, сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Земельна ділянка з кадастровим номером 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, комунальної форми власності. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером 321786000:02:000:0140 . (а.с.26-37)

Згідно інформації Державного земельного кадастру право суборенди земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0139 та земельної ділянки з кадастровим номером 321786000:02:000:0140 наданої в оренду ОСОБА_1 не зареєстровано.» (41-42).

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до положень статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України "Про оренду землі".

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі статтею 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України та Законом України "Про оренду землі".

Так, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до положень статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 (зокрема використання земельної ділянки не за цільовим призначенням) і 25 (зокрема самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі) цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (п. 1 ч. 1 статті 143 ЗК України).

Колегія суддів враховує, що відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Відповідно до статті 19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

є) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 ЗК України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

Частиною 1 статті 20 ЗК України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1 статті 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Відповідно до абзаців першого, другого частини п`ятої статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33 -37 цього Кодексу.

З наведених норм права вбачається, що за цільовим призначенням землі України поділяються на категорії. Однією з таких категорій є землі сільськогосподарського призначення. У межах кожної категорії земель виділяються види використання земельної ділянки, які визначаються її власником або користувачем самостійно, крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення використовуються їх власниками або користувачами виключно в межах вимог щодо користування землями певного виду використання, встановлених статтями 31, 33 - 37 цього Кодексу.

Згідно із частинами першою, другою статті 36 ЗК України громадянам або їх об`єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва. На земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 16.12.2021№ 641-ДК/693/АП/09/01/-21 зазначено: «Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/512/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер :02:000:0139, площею 14,6661 га, сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Додатково встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139, площею 14,6661 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, :02:000:0140, комунальної форми власності, частини земельної ділянки з кадастровим номером :02:000:0143 площею 1,2 га. Земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0139 площею 14,6661 га з`єднується несформованою земельною ділянкою орієнтовною площею 0,0250 га з земельною ділянкою з кадастровим номером :02:000:0140. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера та несформована земельна ділянка, площею 0,025 га засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером. (а.с.26-37)

У абзаці 22 акту перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкта земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 15.12.2021№ 641-ДК/692/АП/09/01/-21 зазначено:«Відповідно акту обстеження земельної ділянки від 25.11.2021 року №641-ДК/510/АО/10/01/-21, земельна ділянка кадастровий номер 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га, сформована, є ознаки її фактичного використання, не огороджена, вільна від будівель та споруд. Тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди відсутні. На земельній ділянці вирощується озима сільськогосподарська культура, про що свідчать посіви на всьому масиві поля, та знаходяться залишки після збору врожаю посівів соняшника у 2021 році. Земельна ділянка з кадастровим номером 321786000:02:000:0140, площею 10,3339 га знаходиться в єдиному масиві поля з земельними ділянками з наступними кадастровими номерами :02:000:0178, :02:000:0180, :02:000:0179 приватної форми власності, :02:000:0177 державної форми власності та :02:000:0132, комунальної форми власності. Все поле, в яке входять вищезазначені кадастрові номера засіяно однією сівалкою, суцільно з рядами озимих сільськогосподарських культур та залишками соняшника з вище зазначеними земельними ділянками приватної, державної та комунальної форми власності про що свідчать ряди озимих сільськогосподарських культур та залишки соняшника на земельній ділянці з кадастровим номером 321786000:02:000:0140 . (а.с.26-37)

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як встановлено судом спірні земельні ділянки, які орендує відповідачка «для городництва» знаходяться в межах однієї категорії земель - «землі сільськогосподарського призначення».

Вказана норма ст. 36 ЗК України не допускає використання земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд. Однак такого нераціонального використання землі судом не встановлено, а тому наведені з цього приводу висновки суду з посиланням на Закон «Про охорону земель» є безпідставним.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Наведене правове обґрунтування свідчить, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення та не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення, що є ознакою їх легального використання.

У даному випадку судом встановлено лише однократне використання позивакою використання орендованих земельних ділянок всупереч умов договору не для городництва, а для вирощування інших сільськогосподарських культур, які згідно вказаних норм матеріального права перебувають в межах однієї призначеної для їх використання категорії: землі сільськогосподарського призначення, та не порушує умови використання земельних ділянок, наданих для городництва, визначених у згаданій нормі ст. 36 ЗК України, а тому таке використання орендованих ділянок не є ознакою правопорушення, передбаченого ст. 143 ЗК України для примусового припинення прав на земельну ділянку у судовому порядку.

При цьому позивач не зазначив у підставах свого позову наявність суттєвих негативних наслідків від такого однократного порушення орендарем умов договору оренди, докази на підтвердження таких суттєвих наслідків для власника земельних ділянок від використання орендарем для однократного вирощування озимої пшениці у матеріалах справи відсутні, а тому колегія суддів вважає, що таке порушення умов договорів оренди не є істотним, що свідчить про відсутність законних підстав для задоволення позову, за їх недоведеністю.

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду

Суд першої інстанції з порушенням ч. 4 ст. 263 ЦПК України послався на правові висновки, які були висловлені у постанові Великої Палати Верховного Суду у постанові від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, які є нерелевантними до обставин цієї справи, оскільки стосуються спору про розірвання договору оренди земельної ділянки з інших підстав - систематичному невнесенні орендної плати, що є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання договору відповідно до вимог частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, статті 32 ЗУ «Про оренду землі».

Суд також помилково на обґрунтування своїх висновків зазначив у своєму рішенні постанову Верховного Суду України від 21.01.2015 у справі № 910/16306/13, оскільки у згаданій справі було ухвалена Вищим господарським судом України постанова від 14 серпня 2014 року, яка також не є релевантною до обставин справи, яка наразі переглядається судом апеляційної інстанції, а тому не є застосованою у даній справі відповідно до норми ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Всупереч положень ст.ст. 89, 263 ЦПК України суд не надав належної оцінки вказаним обставинам справи, а тому його висновки не відповідають згаданим нормам матеріального права, доводи скарги знайшли своє підтвердження, а тому відповідно до п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 367 ЦПК України рішення суду підлягає скасуванню, із ухваленням нового про відмову у задоволенні позову, за його недоведеністю

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 367, 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Доценко Наталії Валеріївни задовольнити.

Рішення Зміївського районного суду Харківської області від 15 березня 2023 року скасувати.

У задоволенні позову Зміївської територіальної громади в особі Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області до ОСОБА_1 про розірвання договору оренди земельної ділянки відмовити.

Стягнути зі Зміївської територіальної громади в особі Зміївської міської ради Чугуївського району Харківської області на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7443 грн.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня прийняття, і протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст судового рішення виготовлено 29 вересня 2023 року.

Головуючий В.Б. Яцина

Судді - І.В. Бурлака.

Ю.М. Мальований.