справа № 278/1898/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

21 вересня 2023 року м. Житомир

Житомирський районний суд Житомирської області в складі головуючого судді Євгена Татуйка, за участю секретаря Дарії Кравчук, розглянув цивільну справу за заявою ОСОБА_1 до обслуговуючого кооперативу "ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИЙ КООПЕРАТИВ "АМБАСАДОР" про визнання майнових прав на об`єкт інвестування, -

В С Т А Н О В И В :

Розглядуваним і уточненим у ході розгляду справи позовом (а.с.30-38) заявниця просить суд ухвалити рішення, яким визнати чинним правочин й визнати за інвестором майнові права на об`єкт нерухомості. У обґрунтування заявленого суду повідомлено наступне. Між сторонами судового спору укладено договір інвестування за яким позивачка мала внести інвестиції у зведення багатоквартирного будинку, а відповідач створити такий об`єкт нерухомості і передати позивачеві у визначені правочином строки документи для здійснення реєстрації прав власності.

Представник відповідача у судовому засідання вимог не визнав. Свою позицію будував наступним. Відсутні підстави для тверджень, що договір інвестування наразі не чинний, або припинив дію. Дійсно, об`єкт інвестування не завершений будівництвом у строки передбачені договором через початок воєнного стану у країні. Тому, на переконання представника відповідача, наразі відсутній предмет спору і позов задоволеним бути не може.

Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження без виклику учасників, однак у подальшому здійснено перехід до спрощеного позовного провадження з проведенням судового засідання.

Заслухав позиції сторін й дослідив надані ними матеріали, судом встановлено наступні фактичні обставини справи і відповідно ним правовідносини.

5 липня 2021 року між сторонами укладено договір № Ж/1/4/1/4/39 про сплату внесків у обслуговуючий кооператив "Житлово - будівельний кооператив "Амбасадор".

Предметом договору є організація будівництва житлового будинку за адресою Житомирська область Житомирський район с. Зарічани кадастровий номер земельної ділянки :01:000:0101 за рахунок внесків учасника та внесків інших асоційованих членів ЖБК, здати його у експлуатацію, передати учаснику квартиру в об`єкті будівництва та всі документи необхідні учаснику для реєстрації права власності на нього, а учасник зобов`язується сплатити до ЖБК внески у розмірах та порядку встановлених договором та додатками до нього і має право отримати об`єкт нерухомості лише за умови повної сплати внеску, встановленого даним договором для учасника (п.2.1.).

ЖБК зобов`язаний організувати будівництво об`єкту і здачу його у експлуатацію у строк до 15 травня 2022 року при умові дотримання учасниками порядку та строків сплати внесків. Не пізніше 15 календарних днів з моменту введення об`єкту будівництва у експлуатацію передати учаснику за актом прийому - передачі об`єкт нерухомості. Надавати учаснику інформацію, що стосується питань будівництва. Повідомляти учасника про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного договору. Забезпечити будівництво об`єкту та введення його в експлуатацію у строки передбачені даним договором. Усі повідомлення учасника, що здійснюватимуться ЖБК при виконанні цього договору, вважаються здійсненими належним чином, якщо вони вручені особисто учаснику (його представнику) після попереднього повідомлення по телефон протягом 5 календарних днів (5.2.).

Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов`язків за даним договором, якщо воно стало наслідком, серед іншого, воєнних дій. Належним підтвердженням факту настання таких обставин є довідка Торгово-промислової палати або іншого уповноваженого органу (п.7.4.).

16 грудня 2021 року відповідач повідомив позивачку про те, що станом на 16 грудня 2021 року нею унесені пайові внески у повному обсязі.

Правовідносини між сторонами врегульовані наступними положеннями законодавства України.

Відповідно до статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини.

У справах "Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії" (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland, заява № 12742/87) від 29 листопада 1991 року та "Федоренко проти України" від 01 червня 2006 року (заява № 25921/02) ЄСПЛ констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути "наявним майном", або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття "майно", а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції, це поняття охоплює як "наявне майно, так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого "права власності" (пункт 74 рішення ЄСПЛ від 2 березня 2005 року у справі "Фон Мальтцан та інші проти Німеччини" (Von Maltzan and Others v. Germany), заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02). Суд робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту та формує позицію для інтерпретації вимоги як такої, що вона може вважатися "активом".

Частиною третьою статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.

Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.

Статтею 2 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно із частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

За загальним правилом судове рішення не породжує право власності, а лише підтверджує наявне право власності, набуте раніше на законних підставах, у випадках, коли це право не визнається, заперечується та оспорюється.

Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб.

Таким чином саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування.

Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.

Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.

Відповідно до частини першої статті 4 та частини першої статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: звернення до суду за захистом свого особистого немайнового та майнового права та інтересу визнання права.

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав (статті 392 ЦК України).

Проаналізувавши фактичні обставини справи, норми законодавства й усталену судову практику у даних правовідносинах (номер рішення в реєстрі судових рішень 101584598), суд дійшов висновку про обґрунтованість позову і наявності підстав для часткового його задоволення з огляду на наступне.

Суд погоджується з доводами позивачки і її представниці, що діями / бездіяльністю відповідача порушуються права інвестора на отримання майна від укладеного правочину. Наразі сторонами визнано, а отже судом окремому доказуванню не підлягає - факт незавершення будівництвом багатоквартирного житлового будинку. Також сторонами визнано повне виконання позивачкою обов`язку щодо сплати внесків передбачених договором. Дані фактичні обставини справи у сукупності із положеннями договору про обов`язок відповідача повідомляти позивачеві усю інформацію, що стосується питань будівництва і про сповіщення усіх обставин, що роблять неможливим виконання договору, суд вважає, свідчать про порушення забудовником умов правочину й надає право для звернення до суду із даним позовом. Обраний спосіб захисту і фактичні правовідносини між сторонами дають право для часткового задоволення позову й визнання за позивачкою майнових прав на об`єкт інвестування. Останні, як свідчить усталена судова практика, є обмеженим речовим правом і є об`єктом цивільних правовідносин. Наявність судового акту у даному обсязі не порушує і не обмежує права обох сторін правочину щодо його повного виконання, оскільки не звільняє від обов`язку позивачкою здійснити доплату пайових внесків у разі наявності результатів технічної інвентаризації із більшою, ніж згадується у договорі, кількості квадратних метрів об`єкту інвестування. Відсутність наразі стадії завершення будівництва, як не і введення його у експлуатацію, на переконання суду, не може бути підставами для відмови у задоволенні даної частини вимог.

Інша частина вимог щодо визнання правочину дійсним задоволеною бути не може, оскільки не передбачено такого способу захисту цивільного права.

Результати вирішення спору дають підстави стягнути з відповідача на користь позивача понесені останнім та документально підтверджені судові витрати. Дані правовідносини врегульовані положеннями ст. 141 ЦПК України.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 263-265 ЦПК України, суд, -

У Х В А Л И В :

Позов задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , код платника податків НОМЕР_1 ) майнові права на об`єкт інвестування у формі квартири АДРЕСА_2 області на підставі договору № Ж/1/4/1/4/39 від 5 липня 2021 року укладеного з обслуговуючим кооперативом "Житлово - будівельний кооператив "Амбасадор" (код ЄРДПОУ 43745241 м. Чернівці вул. Салтикова - Щедріна, 18).

Стягнути з відповідача на користь позивачки судові витрати за розгляд даної справи у розмірі 7 213 (сім тисяч двісті тринадцять) гривень 5 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення виготовлене 26 вересня 2023 року.

Суддя Євген Татуйко