Справа № 216/4011/23
Провадження № 2/177/641/23
Р І Ш Е Н Н Я

Іменем України

25 вересня 2023 року Криворізький районний суд Дніпропетровської області у складі:

головуючого судді Лященко В.В.

за участю секретаря судового засідання Авдєєвої В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в м. Кривому Розі Дніпропетровської області в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу №216/4011/23 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа комунальне підприємство «Криворізьке бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради», про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування реєстрації права власності у реєстровій книзі, суд

встановив:

В травні 2023 року позивач звернувся до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що він вважаючи себе власником житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 , у зв`язку зі змінами у конструктивних елементах будівлі, які відбулися ще у липні 2019 року, звернувся до КП «Криворізьке БТІ» з метою внесення змін у інвентарну справу (технічний паспорт). При зверненні до КП «Криворізьке БТІ» було встановлено, що позивач не є власником нерухомості. У довідці від 15.05.2023 року власником зазначений вищевказаного житлового будинку значиться ОСОБА_2 на підставі біржового договору купівлі-продажу нерухомості. Так, 17.11.2000 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на товарній біржі «Придніпровська товарна біржа» було укладено у простій письмовій формі Договір купівлі-продажу за № 178-Н/2 житлового будинку за адресою АДРЕСА_1 . 17.01.2001 року без нотаріального посвідчення Договору була здійснена реєстрація права власності КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» за відповідачем та записано у реєстрову книгу за № 21 доп.; сторінка 318 ; запис 1174. Реєстрація відбулася на підставі прикінцевих положень біржового Договору де зазначено, що на підставі ст.15 ЗУ «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року даний Договір зареєстровано у Криворізькому філіалі «Придніпровська товарна біржа» та не підлягає нотаріальному посвідченню. Укладанням вищезазначеного договору була розпочата реалізація усного договору про наміри між позивачем та відповідачем, пов`язаного зі зміною міста постійного проживання, що включало в себе продаж житла у місті Кривий Ріг та купівлю житла у місті, де позивач мав намір працевлаштуватися. В силу суттєвих змін життєвих обставин, що унеможливили в подальшому виконувати наміри у зв`язку з їх недоцільністю, реалізація усного договору була зупинена за взаємним рішенням сторін. Враховуючи те, що біржовий Договір ще не був посвідчений нотаріально й на переконання позивача не являвся правовстановлюючим та не мав правових наслідків, тому вимогу про його розірвання не висував. На даний час жодна зі сторін біржового Договору не має можливості реалізувати свої майнові права, що й послугувало поданню позову. Передача та прийняття майна за оспорюваним біржевим Договором не відбувалася, акт прийому- передачі не складався. Впродовж усіх років позивач мешкав та зареєстрований у будинку, є власником особових рахунків по усіх комунальним службам та послугам, у тому числі сплачує земельний податок. Відкрито володіє та користується, на свій розсуд розпоряджається майном, виконує капітальні ремонти зі зміною конструктивних елементів будинку.

У зв`язку з чим просить визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна зареєстрований 17.11.2000 року за № 178-Н/2000 на товарній біржі «Придніпровська товарна біржа» без застосування наслідків недійсності та скасувати реєстрацію права власності, здійснену КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради», відображену записом у реєстрову книгу за № 21 доп.; сторінка 318 ; запис 1174 із відновленням попереднього запису реєстрації права власності.

Ухвалою суду від 26.07.2023 року зазначений позов було залишено без руху та надано можливість позивачу усунути його недоліки.

27.07.2023 року на адресу суду надійшла заява ОСОБА_1 якою недоліки, зазначені судом, було усунуто.

Ухвалою суду від 01.08.2023 року було відкрито провадження у вказаній справі. Справу призначено до розгляду у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін та надано відповідачу строк для подання відзиву на позовну заяву. Третій особі запропоновано подати письмові пояснення щодо позову або відзиву.

Позивач в судове засіданні не з`явився. Заявою від 09.08.2023 року позивач просив справу розглядати у його відсутність, на позовних вимогах наполягав.

Відповідач в судове засідання не з`явився, згідно заяви від 20.09.2023 року просив справу розглядати у його відсутність, позовні вимоги визнав. Відзив на позовну заяву не надав.

Представник КП «Криворізьке БТІ Дніпропетровської обласної ради» в судове засідання не з`явився, пор час розгляду справи повідомлявся належним чином. Пояснення щодо позову не надав.

Відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України, у разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.

Дослідивши матеріали справи, судом встановлено факти та відповідні ним правовідносини.

Судом встановлено, що 17.11.2000 року на Криворізькій філії «Придніпровська товарна біржа» між ОСОБА_1 з однієї сторони (продавець), та ОСОБА_2 з іншої (покупець), укладено договір купівлі- продажу будинок за адресою АДРЕСА_1 . 17.01.2001 року даний договір за №178-Н/2000 купівлі-продажу нерухомості зареєстровано КП Криворізьким бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_2 та записано у реєстрову книгу за № 21 доп.; сторінка 318 ; запис 1174.

Відповідно до Акту про встановлення збитків, завданих під час небезпечної події - сильного дощу (зливи) метереологічного характеру 02.07.2019 року комісією в присутності мешканців (власників) будинку ОСОБА_1 проведено обстеження будинку за адресою АДРЕСА_1 , з метою встановлення збитків, завданих під час небезпечної події встановлено, що у вищевказаному будинку було зірвано дах. Потрібен демонтаж конструкції.

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 15.05.2023 року право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження за адресою АДРЕСА_1 не зареєстровано.

З довідки КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради» від 15.05.2023 року вбачається, що відповідно до даних архівної справи, станом на 31.12.2012 року, право власності на житловий будинок з господарськими будівлями за адресою АДРЕСА_1 , зареєстроване на праві власності в КП «Криворізьке РБТІ «ДОР» в реєстровій книзі №21 дод., сторінка 318 на ім`я ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого 17.11.2000 року на Криворізькій філії Придніпровської товарної біржі, реєстраційний номер 178-Н/2000 (продавець за договором ОСОБА_1 ).

Згідно з Витягу з Реєстру територіальної громади від 01.06.2023 року ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , зареєстрований з 24.06.2015 року за адресою АДРЕСА_1 .

Відповідно до ч.1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.

Згідно з пунктом 4 «Прикінцевих і перехідних положень» ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.

Оскільки спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна укладений 17.11.2000 року на Криворізькій філії «Придніпровська товарна біржа», то спірні правовідносини регулюються нормами права чинними на час їх виникнення (2000 рік), а саме ЦК Української РСР редакції 1963 року, Закону Української РСР «Про власність», Закону України «Про товарну біржу».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.

На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.

При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.

Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.

Згідно зі ст.41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.

Відповідно до ст.42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).

Водночас згідно зі ст.47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.

За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст. 224 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.

Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.

Відповідно до ст.15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.

Однак за загальним правилом, визначеним у ст.ст. 47, 227, 242 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу нерухомості підлягали нотаріальному посвідченню.

У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст.ст. 224, 227, 242 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.

За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК Української РСР), а відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.

Отже, положення ст.ст. 227, 242 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу. Тобто, правові норми, закріплені цими статтями, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як ст.15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст.15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.

Таким чином, договір купівлі-продажу житлового будинку, укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст. 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.

Відповідно до ч.2 ст.48 ЦК Української РСР по недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 17.11.2021 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження №61-10683св20), від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18).

Крім того, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 липня 1978 року № 3 (із змінами і доповненнями, внесеними постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15) роз`яснив, з яких підстав угода може бути визнана недійсною судом.

Відповідно до пункту 4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.

Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення у нотаріальній формі.

Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.

Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (ст.ст.227, 242 ЦК Української РСР) у разі, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, було установлено обов`язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.

За встановлених обставин, суд прийшов до висновку про застосування до спірної угоди купівлі-продажу наслідків недійсності правочину, оскільки сторони вказаного договору, уклавши його на товарній біржі, нотаріально його не засвідчили, а тому позовні вимоги в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу підлягають задоволенню.

Стосовно скасування реєстрації права власності, здійснену КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради», відображену записом у реєстрову книгу із відновленням попереднього запису реєстрації права власності, суд зазначає наступне.

Станом на проведення реєстрації права власності на вищезазначений будинок, а саме на 17.01.2001 року, реєстрація права власності та ведення реєстрових книг регулювалось Правилами державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 року № 56.

Реєстрація права власності та порядок ведення реєстрових книг регулювалось «Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб», затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121.

Пунктом 3.9. Інструкції було передбачено можливість вносити виправлення в реєстрові книги в порядку зазначеному інструкцією, а саме: «Всі виправлення в реєстрових книгах та алфавітних журналах засвідчуються підписом посадової особи, яка відповідає за правильність записів, і скріплюються печаткою бюро технічної інвентаризації. При цьому виправлені записи закреслюються однією рискою так, щоб було видно старі записи».

Вищезазначена Інструкція не передбачала ні прав, ні обов`язків КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації» вносити відомості в реєстрову книгу про скасування реєстрації права власності.

Станом на час розгляду судом справи, статус реєстрових книг, які зберігаються в бюро технічної інвентаризації не мають правового регулювання, так як вищевказана Інструкція втратила свою силу на підставі Наказу Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства № 327 від 02.02.2012 року.

Крім того, КП «Криворізьке бюро технічної інвентаризації Дніпропетровської обласної ради» фактично діє, як архівне підприємство для задоволення інформаційних запитів юридичних та фізичних осіб та не є державним реєстратором.

Таким чином, враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку, що в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 в частині скасування реєстрації права власності, здійсненої КП «Криворізьке БТІ», відображену записом у реєстрову книгу із відновленням попереднього запису реєстрації права власності слід відмовити.

Керуючись ст.ст.12, 13, 81, 89, 263-265 ЦПК України, суд

ухвалив:

Позов ОСОБА_1 - задовольнити частково.

Визнати недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , зареєстрований 17.11.2000 року за № 178-Н/2000 на товарній біржі Криворізька філія «Придніпровська товарна біржа» укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , без застосування наслідків недійсності.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

На рішення протягом тридцяти днів з дня його проголошення, може бути подана апеляційна скарга до Дніпровського апеляційного суду.

Суддя В. В. Лященко