П О С Т А Н О В А

іменем України

13 вересня 2023 року м. Миколаїв

справа № 469/606/22

Миколаївський апеляційний суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Тищук Н.О.,

суддів: Крамаренко Т.В., Темнікової В.І.,

із секретарем Колосовою О.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу

фермерського господарства «Корал», подану представником

Григорян Валентиною Сергіївною,

на рішення Березанського районного суду Миколаївської області, ухвалене 19 квітня 2023 року суддею Гапоненко Н.О., в приміщенні цього ж суду, (дата складання повного рішення не зазначена), у цивільній справі за позовом

приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Василівка»

до ОСОБА_1 та

фермерського господарства «Корал»

про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію,

у с т а н о в и в:

1.Описова частина

Короткий зміст вимог позовної заяви

У вересні 2022 року ПрСП «Агрофірма «Василівка», діючи через свого представника адвоката Унгуряну С.І., звернулося з позовом до ОСОБА_1 та ФГ «Корал» про визнання правочину недійсним та скасування рішення про державну реєстрацію.

Позивач зазначав, що земельна ділянка з кадастровим номером :02:000:0208 площею 8,7638 га що належить ОСОБА_1 перебуває у оренді позивача на підставі договору оренди, укладеного 10 квітня 2007 року. Договором про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року строк дії договору оренди продовжено на 10 років. На час звернення до суду договір є діючим. Проте, 03 лютого 2022 року ОСОБА_1 уклав договір оренди вказаної земельної ділянки з ФГ «Корал». 21 липня 2022 року право оренди зареєстровано державним реєстратором Коблевської сільської ради Морозовим С.А.

Посилаючись на порушення його права орендаря, позивач просив визнати недійсним укладений між відповідачами договір оренди, та скасувати рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 8,7638 га з кадастровим номером :02:000:0208, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки б/н від 03 лютого 2022 року.

Представник відповідачів адвокат Григорян В.С., подав відзив на позовну заяву в якому зазначав, що укладеним між ОСОБА_1 та ПрАТ «Агрофірма «Василівка» договором про зміни і доповнення до договору оренди землі від 10 квітня 2007 року, що був укладений 22 лютого 2012 року, встановлено строк дії договору оренди - 10 років з моменту набрання чинності. За таких обставин строк дії договору сплинув 27 квітня 2017 року. ПрАТ «Агрофірма «Василівка» не зверталося до ОСОБА_1 з пропозицією продовжити дію договору оренди, тому ОСОБА_1 03 лютого 2022 року уклав договір оренди земельної ділянки з ФГ «Корал».

У подальшому представник відповідачів ОСОБА_2 просила про закриття провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору, оскільки Угодою від 31 серпня 2022 року договору оренди від 03 лютого 2022 року розірвано.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Березанського районного суду Миколаївської області від 19 квітня 2023 року позов задоволено, договір оренди земельної ділянки від 03 лютого 2022 року визнано недійсним та скасовано його державну реєстрацію.

Рішення суду першої інстанції мотивоване протиправним укладенням договору оренди між ОСОБА_1 та ФГ «Корал» під час дії договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ПрАТ «Агрофірма «Василівка», та не вчиненням державним реєстратором дій, спрямованих на перевірку наявності зареєстрованих прав на спірну земельну ділянку, що виникли раніше.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ФГ «Корал», посилаючись на незаконність, необґрунтованість рішення суду першої інстанції, порушення судом норм матеріального та процесуального права, просило рішення суду скасувати та ухвалите нове рішення.

Узагальнені доводи апеляційної скарги

Апеляційна скарга мотивована наявністю у суду підстав для задоволення клопотання про закриття провадження у справі у зв`язку з розірванням спірного договору оренди землі; помилковістю висновку суду про безпідставне вчинення державним реєстратором реєстраційних дій щодо спірної земельної ділянки; помилковістю висновку суду про подвійну реєстрацію прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку, оскільки строк дії попереднього договору сплинув 27 квітня 2017 року та не продовжувався.

Узагальнені доводи інших учасників

Правом подання відзиву на апеляційну скаргу позивач не скористався.

2.Мотивувальна частина

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача ФГ «Корал» - адвоката Григорян В.С., дослідивши матеріали справи та перевіривши законність та обґрунтованість судового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Встановлені судом першої інстанції обставини справи

10 квітня 2007 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_1 уклали договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 8,76 га, належна ОСОБА_1 на підставі державного акту МК 1264, виданого Березанською районною державною адміністрацією 21 листопада 2002 року.

10 квітня 2007 року земельна ділянка передана орендареві на підставі акту приймання-передачі.

Відповідно до п.п.8, 10, 11 договору оренди від 10 квітня 2007 року, земельна ділянка надається в оренду строком на 5 років, строк дії договору становить 5 років з моменту набрання чинності договору.

Договір зареєстровано 27 квітня 2007 року у Миколаївській регіональній філії Центру державного земельного кадастру за № 98.

На підставі п.37 договору оренди від 10 квітня 2007 року його дія припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено, з урахуванням п.41 цього договору, за яким, якщо за один рік до закінчення терміну дії договору орендодавець у письмовій формі не повідомить орендаря про його розірвання, цей договір вважається пролонгованим на наступний термін - 5 років.

22 лютого 2012 року ПСП «Агрофірма «Василівка» та ОСОБА_1 уклали договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 27 квітня 2007 року, яким пункти 8 і 11 викладені у такій редакції: «8. Земельна ділянка надається в оренду строком на 10 років для сільськогосподарського використання», «11. Строк дії Договору становить 10 років з моменту набрання ним чинності». Також змінено п.13 договору, який регулює розмір та порядок виплати орендної плати. Інші розділи і пункти договору оренди землі, укладеного сторонами 27 квітня 2007 року, залишено без змін.

Договір про зміни і доповнення до договору оренди землі від 22 лютого 2012 року зареєстровано 25 травня 2012 року.

Встановлення тривалості дії договору оренди землі - 10 років відповідачами не заперечувалося.

Пункти 37-39 договору не допускають розірвання договору оренди в односторонньому порядку.

03 вересня 2021 року ОСОБА_1 звернувся до позивача з заявою, в якій просив не обробляти належну йому земельну ділянку у зв`язку із закінченням терміну оренди землі та бажанням обробляти її самостійно.

Проте, 03 лютого 2022 року ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з відповідачем ФГ Корал строком на 10 років 8 місяців до 03 жовтня 2032 року.

З матеріалів реєстраційної справи вбачається, що при проведенні державної реєстрації договору оренди від 03 лютого 2022 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно не виявлено записів про об`єкт нерухомого майна - земельну ділянку з кадастровим номером :02:000:0208, власником якої є ОСОБА_1 від 18 лютого 2022 року.

Договір оренди від 03 лютого 2022 року зареєстрований державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївської області тільки 21 липня 2022 року за індексним номером 64253840.

Позиція апеляційного суду

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або необхідні для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України «Про оренду землі».

Передання в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності, зокрема, громадян, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина друга статті 124 ЗК України у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Згідно з частиною другою статті 125 ЗК України у вказаній редакції право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди та його державної реєстрації.

Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом (стаття 20 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання первинних договорів оренди та їх державної реєстрації).

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (стаття 18 Закону України «Про оренду землі» у вказаній редакції).

Згідно з частиною першою статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

Особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд (частина перша статті 12 ЦК України).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19 (провадження № 14-65цс22) вказано, що:

"Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (див. постанови від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц, 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).

У своїй постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.

З урахуванням вказаних приписів та на підставі встановлених обставин справи, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що договір оренди, який був укладений між ОСОБА_1 та ПрСП «Агрофірма «Василівка» 10 квітня 2007 року, був чинним на час укладання ОСОБА_1 03 лютого 2022 року договору оренди цієї ж земельної ділянки з ФГ «Корал».

Згідно зі статтею 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу".

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною (пункт «в» частини третьої статті 152 ЗК України).

Статтею 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Згідно з частиною першою статті 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Отже, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що договір оренди земельної ділянки від 03 лютого 2022 року має бути визнаний недійсним, як такий, що був укладений під час дії іншого договору від 10 квітня 2007 року.

Визнання договору оренди земельної ділянки недійсним тягне за собою скасування його державної реєстрації.

Частиною першою статті 3 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень закріплено, що загальними засадами державної реєстрації прав є, зокрема, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 2 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).

Судом першої інстанції установлено, що державним реєстратором Коблівської сільської ради Миколаївського району Миколаївської області Морозовим С.А. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 64253840 від 21 липня 2022 року, номер запису про інше речове право 47390970 від 18 лютого 2022 року, про вид іншого речового права, а саме про реєстрацію права оренди земельної ділянки площею 8,7638 га з кадастровим номером :02:000:0208, яке виникло на підставі договору оренди земельної ділянки б/н від 03 лютого 2022 року, укладеного між відповідачами.

Проте, реєструючи договір оренди від 03 лютого 2022 року, державний реєстратор не перевірив наявність зареєстрованих прав на спірну земельну ділянку, що виникли у встановленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року та здійснив повторну реєстрацію права оренди на спірну земельну ділянку, чим порушив права позивача.

За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексним номером 64253840 від 21 липня 2022 року.

Не є підставою для скасування судового рішення і довод апеляційної скарги про обов`язок суду закрити провадження у справі на підставі клопотання представника ФГ «Корал», яке було заявлене після укладення між ФГ «Корал» та ОСОБА_1 угоди про розірвання договору оренди від 03 лютого 2022 року, з підстав відсутності предмета спору.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним оцінюється судом на момент його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності.

Разом з тим Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року, ухваленій у справі № 905/1227/17 (провадження № 12-112гс18), відступила від висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленій постанові Верховного Суду України від 23 грудня 2015 року у справі № 918/144/15 (провадження № 3-1143гс15), і зазначила: «Оскільки предметом спору у справі є недійсність договору і такий договір визнається недійсним з моменту вчинення, укладення сторонами додаткової угоди про припинення такого договору та повернення майна не може розцінюватися як підстава для припинення провадження у справі у зв`язку з відсутністю предмета спору (пункт 1-1 частини першої статті 80 ГПК України у редакції, чинній на момент винесення оскаржуваного рішення). Розірвання сторонами договору, виконаного повністю або частково, не позбавляє сторони права на звернення в майбутньому з позовом про визнання такого договору недійсним. Так само не перешкоджає поданню відповідного позову закінчення строку (терміну) дії оспорюваного правочину до моменту подання позову. Звідси апеляційний суд обґрунтовано розглянув позов прокурора про недійсність договору оренди спірних приміщень, незважаючи на те, що ця угода припинена за домовленістю сторін».

Таким чином суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для закриття провадження у справі та відмовив у задоволенні клопотання представника ФГ «Корал».

Отже, доводи апеляційної скарги та зміст оскаржуваного судового рішення не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а тому рішення підлягає залишенню без зміни відповідно до положень статті 375 ЦПК України.

Відповідно до статті 141 ЦПК України, а також згідно із пунктом 35 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ "Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах" № 10 від 17 жовтня 2014 року із змінами зазначено, що вирішуючи питання про розподіл судових витрат, суд має враховувати положення статті 141 ЦПК України та керуватися тим, що судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Оскільки апеляційна скарга залишається без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін, судові витрати апелянта відносяться за його рахунок.

Керуючись статтями 367, 368, 374, 375, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу фермерського господарства «Корал» залишити без задоволення.

Рішення Березанського районного суду Миколаївської області від 19 квітня 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття, але за наявності підстав, передбачених статтею 389 ЦПК, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Головуючий Н.О.Тищук

Судді: Т.В.Крамаренко

В.І.Темнікова

---------------------------------

Повну постанову складено 18 вересня 2023 року