ЧЕРНІВЕЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

14 вересня 2023 року м. Чернівці

Справа № 727/11573/22

Провадження № 22-ц/822/632/23

Чернівецький апеляційний суд у складі колегії суддів палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Литвинюк І. М.

суддів: Височанської Н.К., Половінкіної Н.Ю.,

секретар: Тодоряк Г.Д.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд»,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_2 , на рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року, головуючий у І-й інстанції - Танасійчук Н.М.,

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «МС Імперіал Буд» (далі - ТОВ «МС Імперіал Буд», товариство) про визнання договорів купівлі-продажу нерухомості удаваними, а фактично - дійсними інвестиційними договорами, визнання майнового права на об`єкти інвестування.

В обґрунтування позовних вимог посилалася на те, що 01 березня 2016 року між нею та ТОВ «МС Імперіал Буд» укладено попередній договір № А_003, відповідно до якого відповідач зобов`язався продати їй, а вона зобов`язалася купити в термін до кінця першого кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 68,71 кв. м, в тому числі житловою площею 35,75 кв. м за 742 068 грн. Обумовлені кошти, відповідно до попереднього договору, вона сплатила 09 березня 2016 року.

Вказувала на те, що 04 грудня 2019 року між сторонами було укладено додатковий договір № 2 до попереднього договору № А_003, яким було змінено нумерацію об`єкту нерухомості з квартири АДРЕСА_2 на квартиру АДРЕСА_3 та збільшено загальну площу квартири з 68,71 кв. м на 79,00 кв. м, у зв`язку з чим сторони домовились про доплату за збільшену площу квартири в сумі 102 494 грн. Якщо сторона внесе кошти до 14 грудня 2019 року, то до зазначеної суми застосується коефіцієнт 0,8 та розмір доплати становитиме 81 993,60 грн. Обумовлені кошти, відповідно до додаткового договору № 2, позивач сплатила 12 грудня 2019 року

Зазначала, що вона виконала свої зобов`язання за договорами, оплативши вартість об`єкта, чим вчинила дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів необхідних для набуття права власності на квартиру.

Проте, відповідач на даний час не виконав свої зобов`язання за попереднім договором № А_003 від 01 березня 2016 року, будівництво об`єкту не проводиться, кошти позивачу не повернуто, виконання договору постійно переноситься на невизначений час.

Зазначала, що при укладенні попереднього договору сторони не мали на меті лише укладення договору у майбутньому. Фактично зі сторони позивача метою було одержання майна в майбутньому, а метою відповідача - залучення коштів у будівництво. Договором чітко передбачено сплату коштів за об`єкт будівництва, чітко вказана вартість об`єкта та сам об`єкт. Більше того, в договорі зазначено, що сплачені кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. Тобто кошти були перераховані забудовнику для забезпечення ним можливості будувати. Отже, позивач став інвестором цього будівництва.

Вважає, що попередній договір та додаткові договори до нього, укладені між сторонами, є дійсними, оскільки дії, які вимагалося зробити, вказують на те, що сторони мали на увазі саме інвестиційний договір.

З укладанням попереднього договору № А_003 від 01 березня 2016 року про зобов`язання в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири у відповідача виникло майнове право на отримання вартості квартири та кореспондуючий обов`язок оформлення права власності на вказане приміщення за позивачем. Тому правочин слід визнати дійсним, що дасть підстави для визнання його правомірним.

Невиконання товариством зобов`язань за договором призвело до порушення її прав, оскільки у неї відсутня можливість зареєструвати право власності на цей об`єкт у встановленому законом порядку.

Просила визнати попередній договір №А_003 від 01 березня 2016 року, зі змінами, викладеними у додатковому договорі №1 та №2, укладеним між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 щодо купівлі-продажу нерухомості удаваними, а фактично - дійсним інвестиційним. Визнати за нею майнові права на об`єкт будівництва, а саме, квартиру АДРЕСА_4 загальною площею 79,00 м2.

Рішенням Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що зміст попереднього договору №А_003 від 01 березня 2016 року та тлумачення його змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) дозволяють зробити висновок про те, що між сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір від 01 березня 2016 року не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.

Позивачем не доведено належними та допустимими доказами у справі, що на момент укладення оспорюваного правочину у відповідача була наявна необхідна дозвільна документація, передбачена Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», для будівництва об`єкта нерухомого майна, не надано доказів виконання ним вимог положень статті 8 Закону України «Про інвестиційну діяльність», зокрема в частині подання фінансовим органам декларації про обсяги і джерела здійснюваних ним інвестицій.

Укладений між сторонами договір №А_003 від 01 березня 2016 року не є інвестиційним договором.

Попередній договір №А_003 від 01 березня 2016 року за формою не відповідав вимогам, встановленим законом до основного договору, оскільки не був нотаріально посвідчений, а отже в силу закону є нікчемним та не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (частина перша статті 216 ЦК України).

На зазначене рішення суду представник позивача ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Посилається не те, що рішення суду першої інстанції є незаконним і необґрунтованим, оскільки ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та суттєвим порушенням норм процесуального права.

В апеляційній скарзі наводить обставини й підстави для задоволення вимог, які викладені в позовній заяві та свої доводи мотивує тим, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір. Відповідач в якості забудовника зобов`язувався за кошти позивача та інших інвесторів побудувати та облаштувати житловий комплекс, після чого оформити за позивачем та іншими інвесторами право власності на нерухоме майно, а позивач, в свою чергу, рівно як і інші інвестори, зобов`язувався оплатити 100% вартості нерухомості. Позивач свої зобов`язання виконав, а відповідач, отримавши біля 800 мільйонів гривень інвестицій, по сьогоднішній день не здійснив будівництва житлового комплексу.

При укладенні попереднього договору позивач не мав в кінцевому результаті на меті укласти договір у майбутньому. Очевидною метою позивача було отримання квартири, а метою відповідача було залучення коштів у будівництво житлового комплексу. Попереднім договором чітко передбачено сплату коштів за об`єкт будівництва, чітко вказана вартість об`єкта і сам об`єкт. Більше того, в Попередньому договорі окремо зазначено, що сплачені позивачем кошти не є авансом, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання. Отже, він став інвестором будівництва житлового комплексу.

Вказує на те, що доводи, викладені в мотивувальній частині оскаржуваного судового рішення, суперечать висновкам Верховного Суду України.

На апеляційну скаргу представник відповідача Капінус А.А. подав відзив, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду - без змін.

Зазначає, що відповідно до п. 22 попереднього договору цей договір закріплює зобов`язання сторін укласти основний договір та не підтверджує права власності позивача на такий об`єкт. За попереднім договором сторони його підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його (пункт 25 попереднього договору).

Позивач зобов`язався купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 , будівельна адреса місця знаходження земельної ділянки, з урахуванням того, що в майбутньому присвоєна поштова адреса об`єкту будівництва, може відрізнятися від будівельної, загальною площею 68,71 кв. м, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним в майбутньому договором купівлі-продажу (основний договір). Зазначені площі є проектними та уточняються після інвентаризації БТІ. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця першого кварталу 2017 року.

Також посилається на те, що передумовою для укладання основного договору купівлі-продажу нерухомого майна було отримання відповідачем в майбутньому права власності на об`єкт будівництва, якого на момент укладання попереднього договору у відповідача не було.

До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру цих прав.

На момент укладення попереднього договору у відповідача не було права власності на об`єкт нерухомості та майнового права, він не міг укладати інвестиційні договори купівлі-продажу майнових прав, а міг укладати в той момент тільки попередні договори купівлі-продажу, адже права на об`єкт в нього мали виникнути в майбутньому, як мінімум, після отримання дозволу на будівництво.

Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, який позивач просить суд визнати удаваним та фактично дійсним інвестиційним не був нотаріально посвідчений (укладений в простій письмовій формі), а тому, згідно з частиною 1 статті 220 ЦК України, цей договір є нікчемним.

Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції.

Заслухавши доповідь судді, пояснення учасників процесу, перевіривши матеріали справи, законність і обґрунтованість рішення суду в межах позовної заяви, доводів апеляційної скарги та відзиву на апеляційну скаргу, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що 01 березня 2016 року між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладено попередній договір №А_003, відповідно до умов якого товариство зобов`язується продати ОСОБА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується купити в термін до кінця І кварталу 2018 року квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 68,71 кв. м, в тому числі житловою площею 35,75 кв. м, відповідно до умов, що визначені даним попереднім договором та укладеним у майбутньому договором купівлі-продажу. Строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця ІV кварталу 2017 року.

Договором визначено, що ТОВ «МС Імперіал Буд» має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, цей факт не буде вважатися порушенням умов договору. Також зобов`язується оформити на своє ім`я правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості.

ОСОБА_1 зобов`язується сплатити стороні на момент підписання основного договору, до моменту його нотаріального посвідчення, повну вартість об`єкта нерухомості, що орієнтовно складає 742 068 грн (п.2.2 Договору).

В якості оплати за об`єкт нерухомості - квартири, буде зараховуватись забезпечувальний платіж, здійснений ОСОБА_1 згідно з п. 4 попереднього договору (п.2.5) (т. 1 а.с.21-24).

На забезпечення виконання зобов`язання за цим договором позивачка сплачує товариству забезпечувальний платіж у сумі 742 068 грн (п. 4). Забезпечувальний платіж не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання.

На виконання умов попереднього договору №А_003 від 01 березня 2016 року ОСОБА_1 було сплачено 742 068 грн, що підтверджується платіжним дорученням № 2 від 09 березня 2016 року (т. 1 а.с. 26).

Крім того, на підтвердження повного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором в матеріалах справи міститься довідка ТОВ «МС Імперіал Буд» про те, що кошти в сумі 742 068 грн надійшли на поточний рахунок ТОВ «МС Імперіал Буд», відкритий в ПАТ «Укрсиббанк» (т. 1 а.с.27).

У подальшому, 27 березня 2018 року, між сторонами укладено додатковий договір до попереднього договору №А_003 від 01 березня 2016 року, яким змінено строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - до кінця І кварталу 2019 року (т. 1 а.с. 28).

04 грудня 2019 року між сторонами укладено додатковий договір № 2 до попереднього договору № А_003 від 01 березня 2016 року, яким змінено нумерацію об`єкту нерухомості з квартири АДРЕСА_5 , а також збільшено загальну площу квартири з 68,71 кв. м на 79,00 кв. м, у зв`язку з чим сторони домовились про доплату за збільшену площу квартири в сумі 102 494 грн, але якщо сторона внесе кошти до 14 грудня 2019 року, то до зазначеної суми застосується коефіцієнт 0,8 та розмір доплати становитиме 81 993,60 грн (т. 1 а.с. 29).

На виконання умов додаткового договору до попереднього договору №А_003 від 01 березня 2016 року ОСОБА_1 було сплачено 81 994 грн, що підтверджується платіжним дорученням від 12 грудня 2019 року (т. 1 а.с. 30).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відповідно до вимог частини 1 статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

За змістом статей 43 та 49 ЦПК України позивач самостійно визначає предмет позову та на власний розсуд розпоряджається своїми правами щодо предмета позову.

При цьому, згідно з пунктом 5 частини 3 статті 175 ЦПК України підставами позову є обставини, якими позивач обґрунтовує вимоги, а не саме по собі посилання на певну норму закону.

Предметом спору у справі, яка переглядається, є вимоги позивача про визнання попереднього договору удаваним, а дійсним інвестиційним договором, та визнання за позивачем майнових прав на об`єкт інвестування.

Так, ОСОБА_1 стверджує, що оскільки попередній договір укладений сторонами фактично з метою фінансування відповідачем будівництва, то в даному випадку відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який вони насправді вчинили, а саме за правилами, що повинні застосовуватись до договору інвестування в будівництво житла.

Колегія суддів вважає такі доводи позивача безпідставними, з огляду на наступне.

Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Частиною першою статті 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Отже, попередній договір створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

З матеріалів справи вбачається, що сторони уклали попередній договір, яким лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу, укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Необґрунтоване ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, може бути підставою для відшкодування другій стороні збитків, завданих простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч. 2 ст. 635 ЦК України).

У частині першій статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Зі змісту попереднього договору № А 003 від 01 березня 2016 року, укладеного між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 , вбачається, що в ньому сторони лише висловили свій намір на майбутнє, через певний проміжок часу укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, проте позивачка вважає, що між нею і відповідачем дійсно був укладений інвестиційний договір, а попередній договір є удаваним.

Відповідно до приписів частини 1 статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили (ч. 2 ст. 235 ЦК України).

А тому такий правочин може бути визнаний судом недійсним лише у тому разі, коли буде встановлено, що правочин, який сторони насправді вчинили, не відповідає загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Тобто за удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють один правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини.

Відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом угоди (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, тому основним юридичним фактом, який підлягав встановленню судом у цій справі є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договорів та з`ясування питання про те, чи не укладені ці угоди з метою приховати іншу угоду та яку саме.

Аналогічна правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 26 червня 2019 року у справі №759/17395/15-ц (провадження №61-9297св18).

При укладенні удаваного договору воля сторін спрямована на встановлення інших цивільно - правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином. За удаваним правочином обидві сторони свідомо, з певною метою, документально оформлюють правочин, але насправді між ними встановлюються інші правовідносини. Розбіжність між волею та її зовнішнім виявом стає наслідком навмисних дій його учасників, які мають за мету одержання певної користі усіма або принаймні одним із них.

Стверджуючи про удаваність правочину, позивачка заперечує проти наявності навмисних дій, волевиявлення та свідомого уявлення про реальну природу правочину зі свого боку, що не відповідає змісту ст. 235 ЦК України.

Так, в пункті 25 попереднього договору сторони підтвердили, що зміст договору точно відповідає їхнім дійсним намірам, у них відсутні заперечення щодо кожної з умов договору, вони однаково розуміють значення умов договору та його правові наслідки для кожної із сторін, укладення і виконання цього договору не суперечить нормам чинного законодавства України та відповідає його вимогам.

З урахуванням наведеного, колегія суддів вважає, що позивачкою належними та допустимими доказами не доведено наявності між нею та відповідачем інших цивільно-правових відносин, ніж ті, що передбачені попереднім договором, також не доведено, що у сторін настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені попереднім договором, а тому вказаний договір не може вважатись удаваним та визнаватись таким.

Крім того, попередній договір в силу своєї правової природи не є правочином, який породжує взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на реальне настання тих чи інших умов договору, він створює для сторін одне основне зобов`язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому ОСОБА_1 стверджує, що між сторонами дійсно було укладено інвестиційний договір.

Згідно зі статтею 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність» (у редакції на час укладення угод-зобов`язань) основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

Інвестиційним договором є угода між особою, яка має право на об`єкт будівництва (замовник будівництва, інвестиційний фонд тощо), та інвестором з метою участі інвестора у будівництві шляхом залучення коштів та отримання в майбутньому у власність об`єкт.

Отже, істотною умовою інвестиційного договору є предмет договору - інвестиції.

За своєю правовою природою інвестиційний договір дуже схожий на попередній договір купівлі-продажу, який передбачений Цивільним кодексом України. Він передбачає укладання договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості після сплати інвестором інвестиційних коштів та введення об`єкту в експлуатацію. Усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості (загальна площа об`єкту, кількість кімнат, план-схема, матеріал, з якого будується об`єкт тощо) повинні бути відображені в інвестиційному договорі. Це виступає гарантією передачі об`єкту, про який сторони домовились.

Законодавчого визначення форми інвестиційного договору немає, а тому потрібно дотримуватись основних правил Цивільного кодексу України щодо укладення договорів. Отже, інвестиційний договір укладається в простій письмовій формі та не підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.

За змістом попереднього договору № А_003 від 01 березня 2016 року, його предметом є квартира АДРЕСА_6 .

ТОВ «МС Імперіал Буд» зобов`язується оформити на себе правовстановлюючі документи та зареєструвати право власності на об`єкт нерухомості до моменту укладення договору купівлі-продажу.

З огляду на наведене, вказаний попередній договір не містять істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав).

Крім того, відповідно до вимог Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань, за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта житлового будівництва (ч. 3 ст. 4 Закону).

Як встановлено судом, земельна ділянка (кадастровий номер :11:005:0008) площею 1,7107 га, що по АДРЕСА_7 , з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку є власністю територіальної громади міста Чернівці.

04 лютого 2016 року зазначена земельна ділянка була передана в оренду ТОВ «Глобус 2020» строком на п`ять років, в подальшому право оренди земельної ділянки ТОВ «Глобус 2020» було продовжено до 04 серпня 2022 року, що підтверджується договором оренди землі №9859 із додатками.

Доказів наявності у відповідача ТОВ «МС Імперіал Буд» будь-яких прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво, суду не надано.

З наданої суду Державною інспекцією архітектури та містобудування України інформації вбачається, що 24 вересня 2019 року ДІАМ видало дозвіл на виконання будівельних робіт №ІV13 по об`єкту «Будівництво багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями громадського обслуговування та паркінгом по АДРЕСА_7 »; замовники - ТОВ «МС Імперіал Буд» та ТОВ «Глобус 2020».

Враховуючи наведене, на час укладення спірного попереднього договору відповідачу, як замовнику будівництва, земельна ділянка під будівництво не виділялась, дозволу на початок виконання будівельних робіт у нього не було. Фактично здійснювалося самочинне будівництво.

Отже, у відповідача будь-яких майнових прав на об`єкти нерухомості на момент укладення спірних договорів не було (земельна ділянка не виділялася, дозволу на виконання будівельних робіт не було), а тому він не міг укладати інвестиційний договір.

Відповідно до постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (п.148).

Крім того, за змістом пункту 22 попереднього договору №А_003 від 01 березня 2016 року цей договір є попереднім і закріплює зобов`язання сторін укласти основний договір.

Пунктом 17 договору передбачено, що дата, час та місце підписання основного договору ТОВ «МС Імперіал Буд» повідомляється ОСОБА_1 не пізніше 11 години робочого дня, що передує дню укладення основного договору, шляхом надсилання телеграми або телефонограми або в інший спосіб - у письмовому вигляді.

Згідно з пунктом 21 договору зобов`язання сторін щодо підписання основного договору, встановлені цим попереднім договором, припиняються у випадку, якщо основний договір не укладений протягом терміну, встановленого попереднім договором.

Відповідно до пункту 2 договору сторони домовилися, що істотними умовами основного договору купівлі-продажу квартири будуть такі: об`єкт продажу - квартира АДРЕСА_1 загальною площею 68,71 кв. м, житловою - 35,75 кв. м.

Пунктом 2.2 договору визначено, що ОСОБА_1 зобов`язується сплатити ТОВ «МС Імперіал Буд» на момент підписання основного договору до моменту його нотаріального посвідчення повну вартість об`єкта нерухомості, що складає 742 068 грн.

Згідно з пунктом 4 попереднього договору позивачка на забезпечення виконання зобов`язання за цим договором сплачує відповідачу забезпечувальний платіж, який не є авансом чи поворотною фінансовою допомогою, а є іншим видом забезпечення виконання зобов`язання відповідно до ст. 546 ЦК України.

Пунктом 15 попереднього договору передбачено, що для укладення основного договору купівлі-продажу товариство зобов`язується за власний рахунок оформити правовстановлюючий документ на об`єкт нерухомості, одержати свідоцтво про право власності на нерухоме майно, витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, а також отримати технічний паспорт на нерухоме майно, підготувати усі інші документи, необхідні для нотаріального посвідчення основного договору.

Крім того, на момент укладення попереднього договору у забудовника була відсутня необхідна дозвільна документація для здійснення будівництва об`єкта нерухомості, а тому укладення інвестиційного договору відносно такого об`єкта нерухомості, згідно з вимогами статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», є забороненим.

З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції, що у даній справі зміст попереднього договору № А_003 від 01 березня 2016 року та тлумачення його змісту (зокрема, з урахуванням однакового для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів) свідчать про те, що між сторонами укладено попередній договір про наміри укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна. Попередній договір не містить посилань на здійснення сторонами інвестиційної діяльності.

Отже, спірний договір не містять істотних умов, що притаманні інвестиційному договору (купівлі-продажу майнових прав), а тому доводи апелянта про те, що між сторонами мав місце саме інвестиційний договір, є безпідставними.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

Верховним Судом у постанові від 14 вересня 2022 року у справі № 509/3033/17 (провадження № 61-3374св21) зазначено, що частиною першою статті 190 ЦК України визначено, що майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України).

Згідно зі статтею 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права та права вимоги.

Концепція "майна" у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі" (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як "права очікування" та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Зазначений підхід до визначення правового змісту інституту майнових прав є усталеним і застосовується Верховним Судом у новітній судовій практиці, зокрема у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012 (провадження № 14-390цс19), від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц (провадження № 14-425цс19) та постановах Верховного Суду від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012, від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17 (провадження № 61-43345св18), від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц (провадження № 61-8748св19), від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17 (провадження № 61-7785св19), від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19 (провадження № 61-3768св21), від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19 (провадження № 61-3763св21).

За змістом статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошові суму.

Згідно з ЦК України на відчуження майнових прав укладається договір купівлі-продажу майнових прав, укладення ж угоди-зобов`язання має зовсім іншу правову природу та не може слугувати правовою підставою для набуття права власності на майно.

Як підсумок, майнове право, яке є предметом договору купівлі-продажу, - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

При визначенні нерухомого майна законодавець майнові права не згадує. З цього випливає, що нотаріальне посвідчення таких договорів законодавцем прямо не вимагається і може бути здійснено за бажанням сторін договору.

Тобто, за договором купівлі-продажу майнових прав покупець отримує у власність не індивідуально визначене нерухоме майно з усіма притаманними йому властивостями, а майнові права на ще не існуюче майно, яке може стати таким при сукупності всіх передбачених будівельною документацією обставин.

Чинне законодавство не містить жодних спеціальних вимог щодо форми купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, але при цьому необхідно зважати на статтю 657 ЦК України, згідно з якою договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Тож, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна повинен мати нотаріальну форму.

З огляду на зазначене, колегія суддів приходить до висновку, що між сторонами укладався саме попередній договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості (однак без додержання вимоги Закону щодо їх нотаріального посвідчення), а не договір купівлі-продажу майнових прав, відповідач не набув будь-яких майнових прав на об`єкти нерухомості, а тому відсутні підстави для визнання за позивачем майнового права на квартиру АДРЕСА_6 .

Отже, основною відмінністю інвестиційного договору від попереднього договору купівлі-продажу є те, що відповідно до статті 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, яка встановлена основним договором (договором купівлі-продажу).

Згідно з частинами другою, третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до частини першої статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх. Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21).

Відповідно до частини першої статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Як констатовано вище, спірний попередній договір між ТОВ «МС Імперіал Буд» та ОСОБА_1 укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, отож, такий договір підлягав нотаріальному посвідченню.

Як вбачається з матеріалів справи, попередній договір №А_003 від 01 березня 2016 року укладений у простій письмовій формі, тобто без додержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору.

Колегія суддів вважає, що оскільки попередній договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості укладався з метою подальшого укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, в силу статей 635, 657 ЦК України він підлягав нотаріальному посвідченню, тоді як фактично укладений у простій письмовій формі, тобто без дотримання форми договору, то відповідно до положень статті 220 ЦК України такий попередній договір є нікчемним.

Доказів того, що відповідач ухилявся від нотаріального посвідчення попереднього договору, матеріали справи не містять.

Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Тож, можна зробити висновок, що суд не втручається у процесуальну діяльність учасників процесу (реалізацію наданих їм процесуальних прав та виконання покладених на них процесуальних обов`язків), крім випадків, передбачених ЦПК України.

У процесуальному законодавстві передбачено обов`язок доказування, який слід розуміти як закріплену міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах. Цей склад фактів визначається нормою права, що регулює спірні правовідносини.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанова Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі №917/1307/18).

Суд на підставі всебічного, повного й об`єктивного розгляду справи аналізує і оцінює докази як кожен окремо, так і в їх сукупності, у взаємозв`язку, в єдності і протиріччі, і ця оцінка повинна спрямовуватися на встановлення достовірності чи відсутності обставин, які обґрунтовують доводи і заперечення сторін.

Встановивши фактичні обставини справи, які мають значення для її вирішення, оцінивши докази у їх сукупності, доводи сторін спору, суд дійшов обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову.

Інші наведені позивачем в апеляційній скарзі доводи не спростовують висновків суду першої інстанції та не містять підстав для скасування оскаржуваного ним рішення, а є власним суб`єктивним тлумаченням норм матеріального права та обставин справи, яким суд дав правильну юридичну оцінку.

Відповідно до частин першої, другої статті 133 ЦПК України судовий збір є складовою судових витрат. Розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Таким спеціальним законом є Закон України «Про судовий збір».

Згідно з пунктом 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» за подання до суду фізичною особою позовної заяви немайнового характеру сплачується судовий збір у розмірі 0,4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, майнового характеру - 1 відсоток ціни позову, але не менше 0,4 розміру прожиткового

Пунктом 6 частини 2 статті 4 Закону України «Про судовий збір» визначено, що за подання до суду апеляційної скарги, зокрема, на рішення суду сплачується судовий збір у розмірі 150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви.

Відповідно до частин першої та другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За вимогами частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Так, позовна заява містить вимогу майнового та немайнового характеру, з якими позивачка звернулася у 2022 році. Вартість об`єкту нерухомості за договором становить 824 062 грн.

Ставка судового збору за вимогу немайнового характеру становить 992,40 грн, 1 % майнової вимоги становить 8 240, 62 грн (824 062 грн*1%).

Отже, за подання позову ОСОБА_3 слід було сплатити судовий збір у розмірі 9 233,02 грн, однак сплачено лише 1 984,80 грн, а тому різницю недоплаченого судового збору за подання позовної заяви в розмірі 7 248,22 слід стягнути з ОСОБА_3 на користь держави.

За подання апеляційної скарги ОСОБА_3 необхідно було сплатити судовий збір у розмірі 13 849, 53 грн, а тому зазначену суму слід стягнути з ОСОБА_3 на користь держави.

Враховуючи наведене, з ОСОБА_3 на користь держави слід стягнути судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги у загальному розмірі 21 097,75 грн.

Згідно зі статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Враховуючи наведене, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції - без змін.

Керуючись статтями 367, 375, 381-384 ЦПК України, апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє ОСОБА_2 , залишити без задоволення.

Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 11 травня 2023 року залишити без змін.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь держави судові витрати зі сплати судового збору за подання до суду позовної заяви та апеляційної скарги в розмірі 21 097 (двадцять одна тисяча дев`яносто сім) гривень 75 копійок.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повна постанова складена 22 вересня 2023 року.

Головуючий І.М. Литвинюк

Судді: Н.К. Височанська

Н.Ю. Половінкіна