БРОВАРСЬКИЙ МІСЬКРАЙОННИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
провадження № 2/361/296/23, cправа № 361/9327/20
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

«15» серпня 2023 року м.Бровари Київської області

Броварський міськрайонний суд Київської області в складі:

головуючого - судді Василишина В.О.,

за участю секретарів судових засідань - Шаварин С.С.,

Степанюк А.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненка Олега Валерійовича, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - ОСОБА_4 , про визнання неправомірним та скасування рішення, витребування майна з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в:

У грудні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з даним позовом, в якому просить визнати неправомірним та скасувати рішення приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області, Іваненко О.В. № 46496975, прийняте 16 квітня 2019 року, згідно з яким внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис

№ 31203928 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі договору іпотеки № 5629, витребувати на свою користь у ОСОБА_2 земельну ділянку площею 0,98 га, кадастровий номер: :01:017:0124 та у ОСОБА_3 земельну ділянку 0,002 га кадастровий номер: :01:017:0125, а також вирішити питання про розподіл судових витрат.

В обґрунтування вимог зазначається, що 28 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» (правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк») укладено договір про надання споживчого кредиту № 0, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі - 150 000 доларів США строком до 30 грудня 2022 року включно.

28 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» укладено іпотечний договір № 5629, предметом якого є нерухоме майно - земельна ділянка, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, цільове призначення - для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на праві власності на підставі договору купівлі-продажу земельних ділянок від 28 грудня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 4921, згідно з яким іпотекодавець набув у власність 2 земельні ділянки загальною, площею 0,1158 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 : - земельна ділянка, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017: 0017, цільове призначення: для будівництва та обслуговування житлового будинку та господарських будівель (предмет іпотеки); земельна ділянка, площею 0,0158 га, кадастровий номер: :00:017:1017, цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства.

Одночасно з укладанням договору купівлі-продажу земельних ділянок, 28 грудня

2007 року укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, площею 240,30 кв.м, що розташована на земельній ділянці, площею 0,10 га, про що вказано у пункті 18 вказаного договору. Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., зареєстрований в реєстрі за

№ 4918.Зазначене нерухоме майно набуте ОСОБА_1 під час шлюбу з ОСОБА_4 (третя особа) та відповідно є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя.

13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу № 2, за яким передано право вимоги за кредитним договором

№ 0 від 28 грудня 2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Також, 13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, згідно з яким ПАТ «УкрСиббанк»" відступило право вимоги за іпотечним договором № 5629 від 28 грудня

2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

03 червня 2019 року ОСОБА_1 за даними з публічної кадастрової карти України за пошуком по кадастровому номеру: :00:017:0017, земельна ділянка площею 0,10 га, стало відомо, що відомості про цю земельну ділянку відсутні. Здійснивши самостійний пошук позивач з`ясував, що межі належної йому земельної ділянки змінені шляхом поділу на дві ділянки: площею 0,98 га та площею 0,002 га, з присвоєнням нових кадастрових номерів.

04 червня 2019 року третя особа ОСОБА_4 направила запит на отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку до відділу у місті Броварах міськрайонного управління у Броварському районі та місті Броварах Головного управління Держгеокадастру у Київській області.

05 червня 2019 року ОСОБА_4 отримала Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-019, з якого вбачається, що власником земельних ділянок значиться ОСОБА_2 , державна реєстрація земельних ділянок, площею 0,98 га та площею 0,002 га проведена на підставі технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок, розробленої 02 травня 2019 року ТОВ «ГеоФекторі» внаслідок чого новоствореним земельним ділянкам присвоєні нові кадастрові номери: - земельна ділянка, площею 0,98 га, має кадастровий номер: :01:017:0124;- земельна ділянка, площею 0,002 га, має кадастровий номер: :01:017:0125.

17 лютого 2020 року з Інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 200588055 ОСОБА_1 стало відомо, що 11 квітня 2019 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. прийнято рішення № 46496975 від 16 квітня 2019 року про реєстрацію права власності на земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».Підставою виникнення права власності є іпотечний договір № 4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник - приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В.; виписка з договору відступлення права вимоги, серія та номер 649-650 від 13 лютого 2012 року, виданий приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.; рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, серія та номер 731 від 10 травня 2017 року, вимога про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер: 735510/10/05/2017 від 10 травня 2017 року, видавник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

19 квітня 2019 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. посвідчено договір купівлі-продажу земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 662, за яким ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» продало, а ОСОБА_2 купив земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до пункту 2 договору купівлі-продажу право власності на земельну ділянку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11 квітня 2019 року за № 31203928, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 106. За даними інформаційної довідки № 200588055 значиться, що об`єкт нерухомого майна 106 закрито. Закриття відбулося в наслідок поділу земельної ділянки 30 травня 2019 року.

26 квітня 2019 року після набуття права власності на земельну ділянку ОСОБА_2 написав заяву про поділ земельної ділянки, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:17:0017 на 2 окремі земельні ділянки.

02 травня 2019 року на замовлення ОСОБА_2 виготовлена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельних ділянок, виконавцем якої є ТОВ «ГеоФекторі».

28 травня 2019 року відділом у місті Броварах Міськрайонного управління у Броварському районі та місті Броварах Головного управління Держгеокадастру у Київській області скасовано кадастровий номер: :00:017:0017 на земельну ділянку, площею 0,10 га в Державному земельному кадастрі та проведена державна реєстрація новостворених земельних ділянок в Державному земельному кадастрі за новими кадастровими номерами: земельна ділянка площею 0,098 га, кадастровий номер: :01:017:0124 та земельна ділянка площею 0,002 га, кадастровий номер: :01:017:0125.

30 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Богдановою О.Г., на підставі витягів ДЗК на новостворені земельні ділянки, скасовано об`єкт нерухомого майна № 106 (земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:17:0017) та проведена державна реєстрація права власності на новостворені земельні ділянки (кадастровий номер: :01:017:0124, :01:017:0125), утворені шляхом поділу, внаслідок чого ОСОБА_2 став власником новостворених об`єктів нерухомого майна: земельна ділянка площею 0,098 га (інформаційна довідка № 23756765) та земельна ділянка площею 0,002 га (інформаційна довідка

№ 205101876).

20 червня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0,002 га, кадастровий номер: :01:017:0125, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу

Саверою Л.Л. за реєстровим № 405.

З огляду на викладені обставини, позивач вважає, що перехід права власності на земельну ділянку (предмет іпотеки) до ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відбувся незаконно з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», яким визначено, що передача права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іпотекодержателя в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку можлива лише на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

У пункту 5.2.1 іпотечного договору від 28 грудня 2007 року передбачено, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання здійснюється на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Отже, сторони іпотечного договору досягли згоди про можливість позасудового врегулювання питання про задоволення вимог іпотекодержателя, проте, позасудова передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору. Разом з тим, договір про задоволення вимог іпотекодержателя відсутній, оскільки не укладався ні між позивачем та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ні між позивачем та ПАТ «УкрСиббанк».

Підставою для виникнення права власності у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» зазначено іпотечний договір номер: 4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник: приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В., однак договір іпотеки не є підставою, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно. Законною підставою для набуття права власності міг бути виключно договір про задоволення вимог іпотекодержателя.

Оскільки, іпотечний договір без укладання окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не є підставою для набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, а є лише передумовою для укладення сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, доказів що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки немає, а відтак приватним нотаріусом не були дотримані положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, у приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Іваненка О.В. були відсутні правові підстави для прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Крім того, у порушення вимог чинного законодавства при здійсненні реєстраційних дій приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В. прийняв рішення про державну реєстрацію прав щодо земельної ділянки, на якій розташована нежитлова будівля, площею 240,30 кв.м, право власності на яку належить ОСОБА_1 і яка не є предметом іпотеки.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 30 грудня 2020 року дану позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 05 січня 2021 року вжито заходів забезпечення даного позову шляхом накладення арешту на спірні земельні ділянки.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 лютого 2021 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.

13 квітня 2021 року до суду надійшов відзив на позовну заяву від представника відповідача ОСОБА_2 - адвоката Тукмана Ю.В.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 19 квітня 2021 року відмовлено у задоволенні клопотання відповідача ОСОБА_2 про скасування заходів забезпечення позову.

20 квітня 2023 року від ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» надійшов відзив на позовну заяву.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 21 квітня 2021 року відмовлено у задоволенні клопотання адвоката відповідача ОСОБА_2 - Тукмана Ю.В. про зустрічне забезпечення.

Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 03 листопада

2021 року закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_6 позовні вимоги підтримав у повному обсязі, просив їх задовольнити.

Представник відповідача ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» - Мірвода А.М. у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, пояснив, що відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» набуло право власності на спірну земельну ділянку, площею 0,10 га. Іпотечний договір від 28 грудня 2007 року містить в собі відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, в якому сторони дали згоду про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору.

У судовому засіданні відповідач ОСОБА_2 та його представник адвокат Тукман Ю.В. позовні вимоги не визнали, вважають, що спірна земельна ділянка, площею 0,10 га, вибула з володіння позивача на законних підставах відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку», просять суд відмовити у задоволенні даного позову.

Відповідач ОСОБА_3 у судовому засіданні позовні вимоги не визнала.

У судове засідання відповідач приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу Іваненко О.В. не з`явився. 17 квітня 2023 року його представник адвокат Рябченко Ю.А. подала до суду заяву про розгляд даної справи без її участі.

Третя особа ОСОБА_4 у судове засідання не з`явилася, про дату, час та місце розгляду справи повідомлялася належним чином. Причини неявки суду неповідомлені.

Вислухавши пояснення представника позивача, заперечення відповідачів та їх представників, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

З матеріалів справи вбачається, що 28 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та АКІБ «УкрСиббанк» (правонаступником якого є ПАТ «УкрСиббанк») укладено договір про надання споживчого кредиту № 0, за яким банк надав позичальнику кредитні кошти в іноземній валюті у розмірі - 150 000 доларів США з кінцевим терміном повернення до

30 грудня 2022 року.

28 грудня 2007 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В. посвідчено договір купівлі-продажу земельних ділянок, зареєстрований у реєстрі № 4921, за яким ОСОБА_7 продав ОСОБА_1 земельні ділянки, загальною площею 0,1158 га, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 : ділянка площею 0,1000 га, кадастровий номер: :00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель та ділянка, площею 0,0158 га, кадастровий номер: :00:017:1017, для ведення особистого селянського господарства.

Крім того, 28 грудня 2007 року між ОСОБА_7 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В., зареєстрований у реєстрі за номером 4918, за яким ОСОБА_1 набув у власність нежитлову будівлю, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

У рахунок забезпечення виконання грошових зобов`язань за кредитним договором від 28 грудня 2007 року, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 28 грудня 2007 року укладено іпотечний договір № 5629, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В., зареєстрований у реєстрі № 4937. З підстав посвідчення іпотечного договору приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу внесено заборону, зареєстровану за номером 4938.

Відповідно до пункту 1.1 іпотечного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю наступне нерухоме майно: земельну ділянку, площею 0,1000 га, кадастровий номер: :00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» укладено договір факторингу № 2, за яким передано право вимоги за кредитним договором

№ 0 від 28 грудня 2007 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

10 травня 2017 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» направило на адресу ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, за яким вимагало сплатити борг за кредитним договором, розмір якого станом на 10 травня 2017 року складає 217 194 долари США

35 центів. Також попереджено про намір у порядку статей 35 та 36 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання цієї вимоги протягом тридцяти денного строку звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтями 37, та 38 Закону України «Про іпотеку».

Оспорюваним рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Іваненком О.В. від 16 квітня

2019 року проведено державну реєстрацію права приватної власності на земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 163759752 від 16 квітня 2019 року підставою виникнення права власності на земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» є рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення серія та номер: 03, виданий 10 травня 2017 року, вимога про усунення порушень основного зобов`язання серія та номер: 735510/10/05/2017, видана 10 травня 2017 року, видавник ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», виписка по договору відступлення права вимоги серія та номер: 649-650, виданий 13 лютого 2012 року, видавник Саєнко Е.В. приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу, іпотечний договір серії та номер: 4937, виданий 28 грудня 2007 року, видавник Іваненко О.В. приватний нотаріус Броварського міського нотаріального округу.

18 квітня 2019 року ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» звернулося до приватного нотаріуса з листом-повідомленням про виключення заборони з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що є предметом іпотеки за договором іпотеки від 28 грудня 2007 року, а саме земельної ділянки, площею 0,1000 га, кадастровий номер: :00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Виключення заборони мотивовано тим, що ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» реалізував своє право та задовольнив вимоги іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки згідно за статтею 37 Закону України «Про іпотеку», яке відбулося 11 квітня 2019 року, підтвердженням чого є Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 163759752 від 16 квітня 2019 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 106, номер запису про право власності 31203928. На підставі вищевикладеного зобов`язання за кредитним договором припинено.

19 квітня 2019 року між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком О.В., зареєстрований у реєстрі

№ 662, за яким продавець передав, а покупець прийняв у власність земельну ділянку, площею 0,1 га, кадастровий номер: :00:017:0017, для будівництва і обслуговування житлового будинку та господарських будівель, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

З матеріалів справи вбачається, що після набуття права власності на вищевказану земельну ділянку, ОСОБА_2 26 квітня 2019 року написав заяву про поділ земельної ділянки, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:17:0017, на підставі статті 79-1 Земельного кодексу України на 2 окремі земельні ділянки згідно з кадастровими планами та технічною документацією.

02 травня 2019 року на замовлення ОСОБА_2 виготовлена технічна документація із землеустрою щодо поділу земельних ділянок, виконавцем якої є ТОВ «ГеоФекторі».

28 травня 2019 року відділом у місті Броварах Міськрайонного управління у Броварському районі та місті Броварах Головного управління Держгеокадастру у Київській області скасовано кадастровий номер: :00:017:0017 на земельну ділянку, площею 0,10 га в Державному земельному кадастрі та проведена державна реєстрація новостворених земельних ділянок в Державному земельному кадастрі за новими кадастровими номерами: земельна ділянка площею 0,098 га, кадастровий номер: :01:017:0124 та земельна ділянка площею 0,002 га, кадастровий номер: :01:017:0125.

30 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Броварської міської ради Богдановою О.Г., на підставі витягів ДЗК на новостворені земельні ділянки, скасовано об`єкт нерухомого майна № 106 (земельна ділянка площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:17:0017) та проведена державна реєстрація права власності на новостворені земельні ділянки (кадастровий номер: :01:017:0124, :01:017:0125), утворені шляхом поділу, внаслідок чого ОСОБА_2 став власником новостворених об`єктів нерухомого майна: земельна ділянка площею 0,098 га (інформаційна довідка № 23756765) та земельна ділянка площею 0,002 га (інформаційна довідка

№ 205101876).

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 237567265 від 17 грудня 2020 року земельна ділянка, кадастровий номер: :01:017:0124, площею 0,098 га, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві приватної власності ОСОБА_2 (частка 1/1).

З матеріалів справи вбачається, що 20 червня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Саверою Л.Л., зареєстрований у реєстрі № 405, за умовами якого ОСОБА_3 придбала у власність земельну ділянку, площею 0,0020 га, кадастровий номер: :01:017:0125, для будівництва і обслуговування житлового будинку господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 205101876 від 23 березня 2020 року земельна ділянка, кадастровий номер: :01:017:0125, площею 0,002 га, належить на праві приватної власності ОСОБА_3 (частка 1/1).

Згідно з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 210773621 від

29 травня 2020 року нежитлова будівля за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрована на праві приватної власності за ОСОБА_1 .

Відповідно до розділу 4 іпотечного договору № 5629 від 28 грудня 2007 року сторони (АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 ) погодили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання у відповідності до умов цього Договору та Закону України «Про іпотеку».

Згідно з пунктом 5.1 іпотечного договору сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Підпунктами 5.2.1, 5.2.2 пункту 5.2 іпотечного договору передбачено, що позасудове врегулювання здійснюється один з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Суд звертає увагу, що в іпотечному договорі від 28 грудня 2007 року визначено, що передача права власності на предмет іпотеки передбачена на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Питання щодо необхідності у такому випадку в укладенні окремого договору зазначено чітко та не підлягає двозначному тлумаченню.

Одночасно суд звертає увагу, що оскільки іпотечний договір укладений 28 грудня

2007 року, то застосування до спірних правовідносин підлягає Закон України «Про іпотеку» в редакції від 12 травня 2006 року.

Відповідно до статті 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.

До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з частинами першою та третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Стаття 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.

Отже, одним із способів звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом здійснення позасудового врегулювання є передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Закону України «Про іпотеку».

З внесенням змін до цієї норми Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-V1 «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», статтею 37 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки.

Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, в тому числі передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 лютого 2020 року.

Стаття 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) передбачає, що державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (уразі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав; 7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником; 8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до пункту 61 Порядку № 189, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа та адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Як випливає з наявних в матеріалах справи копії рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, опису вкладення у цінний лист від 10 травня 2017 року, вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 10 травня 2017 року

№ 735510/10/05/2017 ОСОБА_1 отримав особисто 20 травня 2017 року, про що свідчить його підпис.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12 грудня 2018 року (справа №199/1276/17) сформульовано правову позицію щодо аналогічних правовідносин, відповідно до якої, ураховуючи відсутність укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто у спосіб, визначений статтею 37 Закону України «Про іпотеку»

(в редакції, чинній на момент укладення договору), ненадання такого договору нотаріусу та залишення без перевірки наявності чи відсутності факту виконання відповідних умов правочину, з яким Закон пов`язує можливість переходу права власності, дії приватного нотаріуса щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру, не можна вважати законними.

За подібних обставин у справі та за наявності у договорі іпотеки умови про письмове повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа №303/4230/18) зробив правовий висновок про те, що, укладаючи у 2006 році іпотечний договір, позивач не узгоджував з іпотекодержателем умови щодо автоматичного звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором - нотаріусом, а значить, таку згоду він не надав, а надав лише згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який і міг бути єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Крім того, Верховний Суд у постанові від 13 листопада 2020 року (справа

№ 303/4230/18) зазначив, що чинна на момент укладення іпотечного договору редакція статті 37 Закону України «Про іпотеку» (2006 року) передбачала необхідність укладення окремого договору з цього приводу, чого зроблено не було.

У даному випадку обов`язок щодо укладення окремого договору також передбачений і самими умовами іпотечного договору від 28 грудня 2008 року.

Відповідні зміни до статті 37 Закону України «Про іпотеку» якими передбачалася можливість реєстрації права власності за іпотекодержателем на підставі самого іпотечного застереження, внесені 25 грудня 2008 року, а отже, не поширюються на правовідносини, які виникли між сторонами.

Отже, добровільна передача предмету іпотеки у власність іпотекодержателю здійснюється лише в добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складання окремого договору.

Матеріалами справи доведено, що договір про добровільну передачу предмета договору іпотеки не укладався позивачем ні з банком, ні з правонаступником банку у даному зобов`язанні - ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ ».

Із інформаційних довідок не вбачається про доручення договору про добровільну передачу приміщення від власника ОСОБА_1 до іпотекодержателя ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Отже, іпотекодавець не давав своєї згоди на передачу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя, що виключає можливість прийняття спірного рішення про реєстрацію права власності на предмет іпотеки.

За таких обставин рішення державного реєстратора № 46496975 від 16 квітня 2019 року щодо проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі іпотечного договору № 5629 від 28 грудня 2007 року є такими, що суперечать вимогам Закону України «Про іпотеку».

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 листопада 2018 року (справа №759/6976/16-ц).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Також суд звертає увагу на те, що матеріали цивільної справи не містять доказів того, що на момент прийняття рішення про державну реєстрацію права власності проводилась оцінка предмета іпотеки, а відтак, державним реєстратором не були дотримані положення статті 37 Закону України «Про іпотеку» відповідно до яких іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Відповідно до частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин), іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

В пункті 5.2.1 іпотечного договору передбачено, що передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Спеціальним законом прямо визначена необхідність саме при передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки встановлення вартості предмету іпотеки на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Даний висновок підтверджується і постановою Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16), в якій зазначено, що суди зробили обґрунтований висновок, що у матеріалах справи, зокрема, відсутні відомості про інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною.

При цьому, відсутність на момент здійснення звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переведення права власності на предмет іпотеки оцінки нерухомого майна свідчить про недотримання іпотекодержателем вимог Закону про процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до умов частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку». Відсутність в реєстраційній справі відомостей про здійснення оцінки нерухомого майна на момент звернення стягнення на предмет іпотеки свідчить про порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки і є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.

Такі висновки відповідають усталеній судовій практиці Верховного Суду у подібних правовідносинах.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 11 червня 2020 року (справа №914/953/19) з посиланням на правову позицію Великої Палати Верховного Суду у справі №306/1224/16-ц зроблено висновок про необхідність подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки.

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 12 серпня 2020 року (справа №921/353/19) з посиланням на висновок Великої Палати Верховного Суду у постанові від 20 березня 2020 року у справі №306/2053/16-ц, враховуючи положення статті 37 Закону України «Про іпотеку», виходив з того, що ціна набуття об`єкта права власності є істотною обставиною, яка має погоджуватися з власником майна при зверненні іпотекодержателем стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб шляхом набуття на нього права власності.

Відповідно, нездійснення оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

Подібні висновки з посиланням на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені в постановах від 20 березня 2019 року (справа №306/2053/16-ц) та від 23 січня

2019 року (справа №306/1224/16-ц), зроблено Верховним Судом у складі Касаційного цивільного суду в постановах від 29 січня 2020 року (справа №607/8488/18), від 04 лютого 2021 року (справа №275/2881/19).

Таким чином, при розгляді даної справи по суті безспірно встановлено, що у порушення підпункту 5.2.1. пункту 5.2. договору іпотеки від 28 грудня 2007 року окремий договір про задоволення вимог шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання між ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» та ОСОБА_1 не укладався. З огляду на це суд зазначає про відсутність передбачених іпотечним договором та статтею 37 Закону України «Про іпотеку» підстав для звернення на спірну земельну ділянку шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на це нерухоме майно, що є предметом іпотеки. За вказаних обставин у ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» були відсутні підстави для звернення до приватного нотаріуса (державного реєстратора) із заявою про перереєстрацію права власності за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ», а у приватного нотаріуса Броварського міського нотаріального округу Київської області, в свою чергу відсутні правові підстави для прийняття рішення від 16 квітня 2019 року № 46496975 про реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ».

Таким чином, оспорюване рішення державного реєстратора підлягає скасуванню, доцільності у задоволенні вимоги про визнання рішення неправомірним з огляду на

приватно-правовий характер спору, суд не вбачає.

При розгляді даної справи по суті безспірно встановлено, що після набуття права власності на спірну земельну ділянку ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» відчужив на її на користь

ОСОБА_2 , який в свою чергу відчужив частину земельної ділянки на користь

ОСОБА_3 .

Можливість власника реалізувати його право витребувати майно від добросовісного набувача згідно зі статтею 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) залежить від того, на якій підставі добросовісний набувач набув це майно у власність, а у разі набуття його за оплатним договором - також від того, як саме майно вибуло з володіння власника чи особи, якій власник це майно передав у володіння. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України). Коло підстав, за яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача, є вичерпним (частини перша-третя статті 388 ЦК України). Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Оскільки спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею і ТОВ «КЕЙ-КОЛЕКТ» не мало право його відчужувати, вимога позивача про витребування спірної ділянки у добросовісних набувачів підлягає задоволенню.

При зверненні до суду з даним позовом позивачем сплачено судовий збір у розмірі - 1 681 грн. 60 коп. за подачу позовної заяви, 420 грн. 00 коп. за подачу заяви про забезпечення позову та 10 510 грн. 00 коп. доплачено судовий збір на підставі ухвали про залишення позову без руху. Всього розмір сплаченого судового збору становить - 12 611 грн. 60 коп.

Таким чином, відповідно до вимог статті 141 ЦПК України стягненню з відповідачів на користь позивача підлягає судовий збір у розмірі - 4 203 грн. 87 коп. з кожного.

На підставі викладеного та керуючись статтями 12, 81, 141, 263-265 ЦПК України, Броварський міськрайонний суд Київської області

в и р і ш и в:

Позов - задовольнити частково.

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняте державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком Олегом Валерійовичем

№ 46496975 від 16 квітня 2019 року щодо проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку, площею 0,10 га, кадастровий номер: :00:017:0017, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за Товариством з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ» на підставі іпотечного договору № 5629 від 28 грудня 2007 року, посвідченого приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області Іваненком Олегом Валерійовичем, зареєстрованого у реєстрі № 4937.

Витребувати у ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 0,0980 га, кадастровий номер: :01:017:0124, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 земельну ділянку, площею 0,0020 га, кадастровий номер: :01:017:0125, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

В іншій частині позову - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЕЙ-КОЛЕКТ», ОСОБА_2 та ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі по - 4 203 (чотири тисячі двісті три) грн. 87 коп. з кожного.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, то зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Суддя В.О.Василишин