КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 755/4276/21
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/8637/2023
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 вересня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

судді - доповідача Слюсар Т.А.,

суддів: Білич І.М., Березовенко Р.В.,

за участю секретаря судового засідання Шаламай Ю.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційними скаргами адвоката Некрасова Олексія Сергійовича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ФІНМАРК» та адвоката Мостового Олександра Володимировича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕКСГРУП» на рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 20 лютого 2023 року у складі судді Яровенко Н.О.,

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕКСГРУП», товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ФІНМАРК», державного реєстратора Донського Ярослава Сергійовича, треті особи: комунальне підприємство «Добробут» Димерської селищної ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Руслан Олегович про скасування рішень державного реєстратора та приватного нотаріуса, про скасування записів про право власності на квартиру та про витребування квартири з чужого незаконного володіння,-

В С Т А Н О В И В :

У березні 2021 року ОСОБА_1 , звернувся у суд із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕКСГРУП» (далі - ТОВ «ЛЕКСГРУП»), товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ФІНМАРК» (далі - ТОВ «ФК «ФІНМАРК»), Донського Я.С. , треті особи: КП «Добробут» Димерської селищної ради, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Швець Р.О. про скасування рішень державного реєстратора та приватного нотаріуса, про скасування записів про право власності на квартиру та про витребування квартири з чужого незаконного володіння.

Позов обґрунтовано тим, що 02.04.2010 між ПАТ «ЗЛАТОБАНК» та позивачем було укладено кредитний договір № 044/10/Z, відповідно до якого ПАТ «ЗЛАТОБАНК» було надано кредитні кошти.

У той же день, 02.04.2010 було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Кравчук О.П. за реєстровим № 526. Відповідно до умов вказаного договору в забезпечення виконання своїх зобов`язань позивачем було передано ПАТ «ЗЛАТОБАНК» в іпотеку квартиру позивача.

В період процедури ліквідації ПАТ «ЗЛАТОБАНК» 31.08.2016 між ПАТ «ЗЛАТОБАНК» та ТОВ «ФК «ФІНМАРК» було укладено договір відступлення права вимоги № У-044/10/Z (надалі - «Договір відступлення права вимоги 1»).

Відповідно до пункту 1.1. Договору відступлення права вимоги 1 ПАТ «ЗЛАТОБАНК» як первісний кредитор відступив ТОВ «ФК «ФІНМАРК» як новому кредитору своє право вимоги до позивача за Кредитним договором. Відповідно до пункту 1.2. договору відступлення права вимоги 1, загальна сума права вимоги за Кредитним договором (заборгованість за основним боргом (тілом кредиту), процентами, пенями, штрафами та іншими платежами, передбаченими умовами Кредитного договору) станом на день укладення договору відступлення права вимоги 1 (31.08.2016 ) складала 5 308 820 грн 54 коп.

Також, 31.08.2016 між ПАТ «ЗЛАТОБАНК» та ТОВ «ФК «ФІНМАРК» було укладено договір відступлення права вимоги, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А., зареєстрований в реєстрі за № 2338.

Відповідно до пункту 1.1. договору відступлення права вимоги 2 ПАТ «ЗЛАТОБАНК» як первісний іпотекодержатель відступив ТОВ «ФК «ФІНМАРК» як новому іпотекодержателю своє право вимоги до позивача за договором іпотеки квартири.

18.08.2017 ТОВ «ФК «ФІНМАРК» звернулося до державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві Донського Я.С. з заявою про державну реєстрацію права власності на квартиру позивача як на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «ФІНМАРК» як за іпотекодержателем.

Рішенням державного реєстратора Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36716156 від 21.08.2017р. 11.10.47 право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ «ФК «ФІНМАРК» (номер запису про право власності 21973327, дата та час державної реєстрації 18.08.2017 18.00.39).

Комунальне підприємство «Добробут» Литвинівської сільської ради, в якому станом на 18-21.08.2017 Донський Я.С. працював Державним реєстратором, зараз називається КП «Добробут» Димерської селищної ради.

07.01.2018 позивач звернувся до Дніпровського управління поліції Головного управління Національної поліції у м. Києві з заявою про вчинення кримінального правопорушення. В рамках кримінального провадження 25.01.2018 ухвалою слідчого судді Дніпровського районного суду міста Києва у справі № 755/1313/18 на квартиру було накладено арешт.

22.01.2021 клопотання ТОВ «ФК «ФІНМАРК» про скасування арешту квартири було задоволено, арешт на квартиру, накладений ухвалою слідчого судді Дніпровського районного суду м. Києва від 25.01.2018 у справі №755/1313/18, було скасовано. При цьому мотивом скасування слідчим суддею арешту квартири 22.01.2021 стала непрофесійна поведінка прокурора в судовому процесі.

Протягом тижня після скасування арешту: 29.01.2021 квартира ТОВ «ФК «ФІНМАРК» була відчужена на користь ТОВ «ЛЕКСГРУП», яке зараз є власником квартири. Рішенням приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швеця Руслана Олеговича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56397194 від 01.02.2021 14:53:52 право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ «ЛЕКСГРУП» (номер запису про право власності 40346707, дата та час державної реєстрації 29.01.2021 18:21:47) Підставою для державної реєстрації став акт приймання- передачі нерухомого майна, серія та номер: 194,195, виданий 29.01.2021.

Рішення державного реєстратора Донського Я.С. від 21.08.2017 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації за ТОВ «ФК «ФІНМАРК» права власності на квартиру є протиправним та підлягає скасуванню, виходячи з наступного. В порушення вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» письмова вимога про усунення порушення позивачу від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» не надходила.

У Реєстраційній справі міститься копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, відповідно до якого ТОВ «ФК «ФІНМАРК» нібито направлявся якийсь лист позивачу (копія додається серед доданих копій матеріалів Реєстраційної справи, а.с. 12 Реєстраційної справи).

Проте, у цьому рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення відсутній підпис позивача, що свідчить про те, що лист від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» позивачем не отримувався. При цьому в матеріалах реєстраційної справи також відсутній фінансовий чек AT «Укрпошта». який міг би свідчити про направлення від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» до позивача якогось листа.

Також в матеріалах реєстраційної справи відсутній опис вкладення у цінний чи рекомендований лист на підтвердження того, лист якого саме змісту міг направлятися від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» до позивача.

Внаслідок зазначеного таке рішення державного реєстратора є протиправним та підлягає скасуванню.

Оскільки ТОВ «ФК «ФІНМАРК» заволоділо квартирою позивача незаконно, то у нього були відсутні і правові підставі для відчуження квартири 29.01.2021 на користь ТОВ «ЛЕКСГРУП».

Внаслідок цього є протиправним і таким, що підлягає скасуванню, й рішення приватного нотаріуса Швеця P.O. від 29.01.2021 щодо реєстрації права власності на квартиру за ТОВ «ЛЕКСГРУП», яке отримало квартиру у власність від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» незаконно, без відповідної правової підстави.

Оскільки станом на сьогоднішній день власником квартири є ТОВ «ЛЕКСГРУП», яке заволоділа нею незаконно, без відповідної правової підстави, то у позивача є належні правові підстави витребувати квартиру із чужого незаконного володіння ТОВ «ЛЕКСГРУП».

ТОВ «ЛЕКСГРУП» не є добросовісним набувачем квартири, оскільки станом на 01.02.2021 воно було підприємством, пов`язаним з ТОВ «ФК «ФІНМАРК»: ТОВ «ФК «ФІНМАРК» станом на 01.02.2021 було одним з учасників (співвласників) ТОВ «ЛЕКСГРУП», ТОВ «ФК «ФІНМАРК» в той день володіло часткою в понад 83% у статутному капіталі ТОВ «ЛЕКСГРУП». Очевидно, ТОВ «ФК «ФІНМАРК» стало учасником ТОВ «ЛЕКСГРУП», внісши до статутного капіталу ТОВ «ЛЕКСГРУП» квартиру позивача. З наведеного випливає, що вищому органу управління ТОВ «ЛЕКСГРУП» (а отже і самому ТОВ «ЛЕКСГРУП») було достеменно відомо про те, що ТОВ «ФК «ФІНМАРК» право власності на квартиру було отримано незаконно, а тому ТОВ «ФК «ФІНМАРК» не мало законних підстав для відчуження квартири на користь ТОВ «ЛЕКСГРУП», а ТОВ «ЛЕКСГРУП» не мало законних підставі приймати квартиру у свою власність. Таким чином, ТОВ «ФК «ФІНМАРК», державний реєстратор Донський Я.С. та ТОВ «ЛЕКСГРУП» вчинили щодо позивача незаконні, протиправні дії, позбавивши його свого майна: квартири. Цим вони порушили право власності позивача на квартиру.

Рішенням Дніпровського районного суду міста Києва від 20 лютого 2023 року позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Скасовано рішення державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві Донського Ярослава Сергійовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2017, індексний номер 36716156, на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за ТОВ «ФК «ФІНМАРК».

Скасовано рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Швець Руслана Олеговича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.02.2021, індексний номер 56397194, на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності за ТОВ «ЛЕКСГРУП».

Припинено право власності товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕКСГРУП» на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 208,8 кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, номер запису про право власності в Державному реєстрі прав на нерухоме майно 40346707.

Витребувано від ТОВ «ЛЕКСГРУП» з незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00. Вирішено питання судових витрат.

У задоволенні позову в іншій частині відмовлено.

В апеляційній скарзі адвокат Мостовий О.В. в інтересах ТОВ «ЛЕКСГРУП» вважає, що суд порушив норми процесуального права, неправильно застосував норми матеріального права, а саме: ч.1 ст. 35, ч.ч. 1, 3 ст. 37 Закону №898-IV; ч. 5 ст. 24 Закону № 1952-IV та п. 61 Порядку № 1127; не врахував положення п.п. 5.5, 7.6. договору іпотеки; при виборі та застосування норм права до спірних правовідносин не врахував висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного суду; неправильно застосував до спірних правовідносин висновки ВП ВС, які підлягають застосуванню до інших обставин у неподібних правовідносинах, а тому просить скасувати рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 20 лютого 2023 року у частині задоволення позову до ТОВ «ЛЕКСГРУП» та ухвалити в цій частині нове, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що висновки суду першої інстанції про недоведеність ТОВ «ФК «ФІНМАРК» факту направлення ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення умов кредитного договору №044/10/Z від 02.04.2010 є передчасними та помилковими, адже під час надсилання вимоги про усунення порушення, під час звернення до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію речових прав на предмет іпотеки та прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав від 21.08.2017, іпотеко держателем ТОВ «ФК «ФІНМАРК» та державним реєстратором дотримано всі вимоги чинного на той час законодавства України та умови договору іпотеки, що передбачає законність рішення про державну реєстрацію прав від 21.08.2017, яке безпідставно скасоване судом першої інстанції. ТОВ «ФК «ФІНМАРК» подало державному реєстратору вичерпний перелік документів, передбачений як приписами п. 61 Порядку №1127, так і умовами договору іпотеки.

Зазначено, що суд першої інстанції врахував висновок ВП ВС, викладений у постанові №757/13243/17, який стосується інших обставин справи та передбачає пріоритет умов договору іпотеки над звичаями ділового обороту та полягає в тому, що звичаї ділового обороту застосовуються лише тоді, коли відповідні питання не врегульовані умовами договору.

Також вказує, що суд першої інстанції не врахував, що пунктом 7.6 договору іпотеки врегульовано порядок направлення письмових вимог, що передбачає їх надсилання лише рекомендованим листом, внаслідок чого повідомлення про вручення поштового відправлення є належним, допустимим та достовірним доказом на підтвердження отримання позивачем письмової вимоги про усунення порушення.

Вказано, що повністю безпідставними та помилковими є висновки суду першої інстанції про те, що під час здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «ФІНМАРК» не здійснювалась його оцінка суб`єктом оціночної діяльності та не надсилалася ОСОБА_1 , що є нібито порушенням ст. 37 Закону № 898-IV. Проте районний суд не відобразив у мотивувальній частині оскаржуваного рішення та не надав будь-якої оцінки звіту про оцінку майна - п`ятикімнатної квартири, загальною площею 208,8 кв. м., розташованої в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 , а також не надав оцінки поясненням ТОВ «ФК «ФІНМАРК», відповідно до яких вбачається, що звіт про оцінку предмета іпотеки подавався державному реєстратору під час реєстрації права власності, але державний реєстратор правомірно не долучив його до матеріалів справи, оскільки чинне на той час законодавство України не вимагало та не передбачало приєднання оцінки предмета іпотеки до матеріалів реєстраційної справи.

В апеляційній скарзі адвокат Некрасов О.С. в інтересах ТОВ «ФК «ФІНМАРК» вважає оскаржуване рішення незаконним та необґрунтованим постановленим, просить його скасувати та ухвалити нове яким у задоволені позову відмовити у повному обсязі.

В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що суд першої інстанції не керувався ані положення договору іпотеки, ані положеннями порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженими постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, яким встановлено конкретний і вичерпний перелік документів, які подаються державному реєстратору для здійснення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки.

Скаржник не погоджується з підставною ухвалення оскаржуваного рішення щодо відсутності оцінки предмета іпотеки, оскільки зазначене твердження спростовується наявною у матеріалах справи оцінкою предмета іпотеки та відсутністю імперативних вимог чинного на той час законодавства України щодо надання такої оцінки державному реєстратору для здійснення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки.

Позивач, його представник, а також державний реєстратор Донський Я.С. та треті особи чи їх представники у жодне призначене судове засідання не з`явилися, про розгляд справи судом повідомлялися належним чином (а.с. 115 - 118 т.4).

При цьому колегія суддів відхиляє клопотання представника позивача про відкладення розгляду справи, у зв`язку з хворобою ОСОБА_1 , який бажає прийняти участь у справі особисто, оскільки в жодне судове засідання, а ні позивач, а ні його представник, не заявилися, а останнім кожного разу подавалося клопотання про відкладення справи з різних підстав. Вказане має ознаки затягування судового процесу, а тому колегія суддів відповідно до вимог ч. 1 ст. 223 ЦПК України вважає за можливе розглядати справу у їх відсутність.

Колегія суддів, вислухавши адвоката Карпина П.Й. в інтересах ТОВ «ФК «ФІНМАРК» та адвоката Мостового О.В. в інтересах ТОВ «ЛЕКСГРУП», які просили подані ними апеляційні скарги задовольнити, вивчивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційних скарг, приходить до наступного.

Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Оскільки рішення оскаржено лише в частині задоволених вимог, а тому в іншій частині воно не переглядається.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Оскаржуване рішення суду першої інстанції зазначеним вимогам не відповідає, а тому підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового судового рішення про відмову у позові, враховуючи наступне.

Як убачається з матеріалів справи, 02.04.2010 між ПАТ "ЗЛАТОБАНК" та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № 044/10/Z, відповідно до якого ПАТ "ЗЛАТОБАНК" було надано позивачу кредитні кошти в сумі 1 350 000 грн строком по 05.05.2010 (а.с. 21-24 т.1).

В якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, того ж дня між ПАТ "ЗЛАТОБАНК" та позивачем було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравчук О.П. за реєстровим № 526. Предметом іпотеки є нерухоме майно: квартира АДРЕСА_1 (а.с. 25-28 т.1).

29.04.2011, 05.07.2011, 26.12.2011, 16.01.2014 та 05.03.2014 між ОСОБА_1 та ПАТ "ЗЛАТОБАНК" було укладено договори про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого 02.04.2010 приватним нотаріусом КМНО Крувчук О.П. за реєстровим № 526 (а.с.29-38 т.1).

31.08.2016 між ПАТ "ЗЛАТОБАНК" та ТОВ «ФК «ФІНМАРК» було укладено Договір про відступлення права вимоги № У-044/10/Z відповідно до якого ТОВ "ФК "Фінмарк" набув право вимоги за кредитним договором № 044/10/Z від 02.04.2010 укладеним між АТ "ЗЛАТОБАНК" та позивачем. Загальна сума права вимоги за основним договором (заборгованість за основним боргом (тілом кредиту), процентами, пенями, штрафами та іншими платежами, передбаченим умовами основного договору станом на день укладання цього договору (31.08.2016) складає 5 308 820 грн 54 коп. (а.с. 39-44 т.1).

Того ж дня між ПАТ "ЗЛАТОБАНК" та ТОВ «ФК «ФІНМАРК» було укладено Договір про відступлення права вимоги за договором іпотеки укладеним між ПАТ "ЗЛАТОБАНК" та ОСОБА_1 посвідченим 02.04.2010 приватним нотаріусом КМНО Кравчук О.П. за реєстровим № 526 зі зміна, внесеними відповідно до договорів про внесення змін, останній з яких було укладено 05.03.2014 за умовами якого новий іпотекодержатель набув усіх прав замість первісного іпотекодержателя (а.с. 45-46 т.1).

Рішенням Державного реєстратора Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 36716156 від 21.08.2017 11.10.47 право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ "ФК "ФІНМАРК" (номер запису про право власності 21973327, дата та час державної реєстрації 18.08.2017 18.00.39) (а.с. 161-163 т.1).

З відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно рішенням приватного нотаріуса КМНО Швеця Р.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 56397194 від 01.02.2021 14:53:52 право власності на квартиру було зареєстровано за ТОВ "ЛЕКСГРУП" (номер запису про право власності 40346707, дата та час державної реєстрації 29.01.2021 18:21:47). Підставою для державної реєстрації став акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер: 194,195, виданий 29.01.2021, видавник приватний нотаріус КМНО Швець Р.О. (а.с. 98-100 т.1, 28 т.2).

Районний суд, задовольняючи позов в частині скасування рішення державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2017 та рішення державного реєстратора приватного нотаріуса КМНО Швець Р.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.02.2021, припинивши право власності зареєстроване за ТОВ "ЛЕКСГРУП", посилався на те, що відповідачем не доведено факту належного вручення позивачу вимоги про усунення порушення умов кредитного договору, оскільки за відсутності опису вкладення та фіскального чеку, достовірно встановити, який саме документ отримав ОСОБА_1 від ТОВ «ФК «ФІНМАРК» неможливо.

Між тим з таким висновком колегія суддів не погоджується, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 зазначеного Закону).

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);

3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;

4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України "Про іпотеку" № 898-IV порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Вказаний висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19).

Згідно з пунктом 5.4, 5.5. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або відповідно до застереження вимог іпотекодержателя. У разі порушення умов основного зобов`язання та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення не пізніше тридцятиденного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержателя вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та Закону України "Про іпотеку" (а.с. 27 т.1).

Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).

При цьому відповідно, пунктом 7.6 договору іпотеки врегульовано порядок направлення письмових вимог, що передбачає їх надсилання лише рекомендованим листом, внаслідок чого повідомлення про вручення поштового відправлення є належним, допустимим та достовірним доказом на підтвердження отримання позивачем письмової вимоги про усунення порушення.

У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року в справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що: "в разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання".

Убачається, що у справі наявна вимога ТОВ "ФК "ФІНМАРК" про усунення порушення умов кредитного договору № 044/10/Z від 02.04.2010 адресована ОСОБА_1 , а також рекомендоване повідомлення датоване 16.01.2017, яке містить підпис останнього про отримання 24.01.2017 рекомендованого листа ТОВ "ФК "ФІНМАРК" (а.с. 48-52 т.2).

Отже, відповідно до справи, вимога про усунення порушень умов кредитного договору на адресу позивача ТОВ "ФК "ФІНМАРК" була направлена у відповідності до умов договору іпотеки, у зв`язку з чим висновки, викладені ВП ВС у постанові № 757/13243/17 та на які послався районний суд у рішенні, щодо спірних правовідносин застосуванню не підлягають, остільки звичаї ділового обороту про які зазначено у вказаній постанові, стосуються випадку, коли порядок вручення іпотекодержателю вимоги умовами договору не передбачено. В той час як у цій справі такий порядок визначено.

Разом з тим, суд першої інстанції не звернув уваги на те, що напис про одержання поштового відправлення іпотекодавцем, в якому зазначене його прізвище, ініціали та міститься підпис, є переконливим доказом отримання відправлення саме адресатом. Таке переконання ґрунтується на презумпції добросовісного виконання працівниками пошти своїх обов`язків. Однак таку презумпцію може бути поставлено під сумнів і спростовано, що позивачем зроблено не було.

Зазначене узгоджується із висновками Верховного Суду, викладеними у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 222/1402/16, від 27 вересня 2021 року у справі № 806/2046/18, від 06 жовтня 2022 року у справі № 824/44/22.

Отже, матеріали справи свідчать про те, що позивач отримав від відповідача вимогу про усунення порушень основного зобов`язання і на час звернення відповідача до реєстратора стосовно проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки завершився тридцятиденний строк з дня отримання іпотекодавцем зазначеної вимоги, тому у реєстратора не було підстав відмовляти відповідачу у вчиненні вказаних дій, на що суд першої інстанцій уваги не звернув.

Більше того, позивач не спростував належними та допустимими доказами, що зазначений підпис виконано не ним, а іншою особою. Не довів ОСОБА_1 й того, що в поштовому відправленні міститься не вимога, а інше вкладення, не вчиняв у зв`язку з цим будь-яких дій на спростування отримання поштового відправлення від ТОВ "ФК "ФІНМАРК", а суд не мотивував свої висновки з посиланням на докази.

Також слід зазначити, що матеріали справи не містять доказів виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором щодо повернення грошових коштів кредитору, а тому у іпотекодержателя були усі підстави для задоволення забезпеченої іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки (звернення стягнення на предмет іпотеки).

Враховуючи наведені вище обставини, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку щодо неналежного направлення іпотекодавцю вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки, без опису вкладення у цінний лист посилаючись при цьому на висновок Великої Палати Верховного Суду викладений у постанові від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17, який не містить імперативної вимоги про направлення повідомлення лише з описом вкладення в цінний лист, про що зазначає позивач. Висновки викладені у вказаній постанові не можуть бути застосовані у наведеній справі, оскільки фактичні обставини жодним чином не є подібними до обставин цієї справи.

Крім того, районний суд ухвалюючи рішення вважав, що під час здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно позивача за ТОВ "ФК "ФІНМАРК" не здійснювалася оцінка предмета іпотеки та не надсилалася позивачу, що є порушенням ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Між тим, з указаним висновком не можливо погодитися з наступних підстав.

Зі справи убачається, що до відзиву на позовну заяву представником ТОВ "ФК "ФІНМАРК" долучено звіт про оцінку спірної квартири від 18.08.2017, відповідно до якого вартість квартири становила 3 570 000 грн (а.с. 149-192 т.2).

Згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:

1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;

2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;

3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.

Таким чином, у відповідності до вказаного вище Порядку, визначення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, за якою іпотекодержатель набуває у власність предмет іпотеки чи порядок встановлення такої вартості не є необхідною умовою при зверненні стягнення на предмет іпотеки.

До подібних висновків прийшов й Верховний Суд у постанові від 18.06.2020 (справа № 751/1680/17-ц).

З огляду на викладене, районний суд дійшов необґрунтованого висновку про те, що під час здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ "ФК "ФІНМАРК" не здійснювалася його оцінка суб`єктом оціночної діяльності та не надавалася ОСОБА_1 .

Відповідно до справи, оцінка предмета іпотеки проведена станом на 18.08.2017, складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «КОАПРИ Д» на замовлення відповідача, відповідно до висновків якого вартість предмета іпотеки становить 3 570 000 грн. Отже, звіт про оцінку вартості предмета іпотеки був складений за три дні до дати прийняття державним реєстратором рішення про державну реєстрацію прав від 21.08.2017 (а.с.149-192 т.1).

Згідно пояснень представника ТОВ "ФК "ФІНМАРК" указаний звіт надавався державному реєстратору під час вчинення реєстраційної дії, проте реєстратором його не було долучено до реєстраційної справи з посиланням на відсутність правових підстав.

Такі дії реєстратора узгоджуються з Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 в редакції, чинний на дату вчинення реєстраційної дії, яким не було передбачено приєднання оцінки предмета іпотеки до матеріалів реєстраційної справи.

За таких обставин районний суд дійшов поспішних висновків про вчинення реєстратором оскаржуваної дії, пов`язаної з переходом права власності ТОВ "ФК "ФІНМАРК" на спірне нерухоме майно без проведення його оцінки на момент переходу такого права власності.

У постанові від 06.11.2019 (справа № 488/4202/16-ц) Верховний Суд дійшов висновку, про те, що саме позивач має довести, яким чином відсутність оцінки предмета іпотеки могла вплинути на його права. Подібні висновки викладені, зокрема у постановах від 11.03.2021 у справі № 727/7775/18, від 05.07.2022 у справі № 757/23840/19, тощо.

Відсутній обов`язок й у іпотекодержателя надсилати оцінку предмета іпотеки іпотекодавцю, оскільки така вимога позивача, яку суд прийняв до уваги не ґрунтується на положеннях законодавства та умовах договору іпотеки.

Окрім викладеного, колегія суддів враховує висновки, викладені Верховним Судом у постанові від 23.05.2022 в справі № 755/933/19 за позовом ТОВ "ФК "ФІНМАРК" до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості (інфляційних втрат), яке міститься у Єдиному державному реєстрі судових рішень та Вердіктум Ліга Закон, що мають загальнодоступний характер, якими установлено, що іпотекодержатель скористався своїм правом та звернув стягнення на предмет іпотеки, зареєструвавши на собі право власності на квартиру в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку", а тому вважається, що вимоги кредитора є погашеними і будь-які наступні вимоги щодо виконання такого зобов`язання після набуття права власності на предмет іпотеки є недійсними відповідно до частини четвертої статті 36 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній до введення в дію Закону № 2478-VIII), що відповідає висновкам пункту 8.15 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18, а районним судом та судом апеляційної інстанції не встановлено, що сторони у іпотечному договорі відступили від названих положень цивільного законодавства.

Отже, судовими рішеннями по справі № 755/933/19 доведено позасудове врегулювання погашення позивачем кредитної заборгованості шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений умовами договору, а також установлено обставини щодо розміру заборгованості ОСОБА_1 за кредитними зобов`язаннями у сумі 6 471 260 грн 38 коп. та існування оцінки предмета іпотеки станом на 18.08.2017, у розмірі 3 570 000 грн.

Відповідно до ч. 4 ст. 82 ЦПК України обставини, установлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді справи у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

За таких обставин районний суд дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав до часткового задоволення позову.

Отже, нерухоме майно, про витребування якого заявлено у позові, на законних підставах набуто у власність ТОВ "ЛЕКСГРУП", у зв`язку з чим відсутні правові підстави до його витребування, а не тому, що товариство є його добросовісним набувачем, як помилково зазначив районний суд у рішенні.

За наведених підстав колегія суддів вносить виправлення у мотиви прийнятого в цій частині рішення, проте враховуючи, що по суті суд правильно відмовив у позові про витребування майна з чужого незаконного володіння, доходить висновку про залишення його без змін.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

За таких обставин, рішення суду першої інстанції в задоволеній частині вимог про скасування рішень державного реєстратора та приватного нотаріуса, скасування записів про право власності на квартиру шляхом скасування рішення державного реєстратора філії комунального підприємства «Добробут» Литвинівської сільської ради у м. Києві Донського Я.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21.08.2017 та рішення державного реєстратора приватного нотаріуса КМНО Швець Р.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 01.02.2021, припинення права власності на зареєстроване за ТОВ "ЛЕКСГРУП" нерухоме майно, є незаконним, у зв`язку з чим підлягає скасуванню як таке, що ухвалено з не повним встановленням обставин справи, порушенням норм процесуального права, неправильним застосуванням норм матеріального права, а по справі в цій частині слід ухвалити нове судове рішення про відмову ОСОБА_1 у позові.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу адвоката Некрасова Олексія Сергійовича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «ФІНМАРК» задовольнити частково.

Апеляційну скаргу адвоката Мостового Олександра Володимировича в інтересах товариства з обмеженою відповідальністю «ЛЕКСГРУП» задовольнити.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 20 лютого 2023 року в задоволеній частині вимог, а саме про скасування рішення державного реєстратора та приватного нотаріуса про скасування записів про право власності на квартиру - скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову ОСОБА_1 в позові.

У решті рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Постанова суду набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 20 вересня 2023 року.

Суддя-доповідач:

Судді: