Справа №705/368/23
2/705/1087/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 липня 2023 року Уманський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді Піньковського Р.В.

секретаря судового засідання Романовій О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Умань в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Уманської міської ради про поновлення договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про поновлення договору оренди землі, в обґрунтування зазначивши наступне.

15 червня 2012 року між нею та Уманською міською радою було укладено договір оренди землі, який зареєстрований в міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умань та Уманському районі Черкаської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.06.2012 року за № 00198.

Предметом цього договору є оренда земельної ділянки з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, площею 100 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за рахунок земель Уманської міської ради.

Пунктом 8 цього договору встановлено, що договір укладено терміном на 10 років до 22.05.2022 року.

03 травня 2022 до Уманської міської ради нею була подана заява про поновлення договору оренди, але рішенням Уманської міської ради від 14.10.2022 за № 31-41/8 їй було відмовлено у поновленні договору оренди землі. Із цією відмовою не погоджується, оскільки договір оренди землі набрав чинності 20.06.2012.

Вважає, що визначальним у цьому договорі є строк на який укладається цей договір, а саме 10 років, а тому і закінчуватися його дія має саме 20 червня 2022 року і за місяць до цієї дати вона звернулася із заявою про продовження його дії.

Крім того, у відповідності до ч. 2 ст. 126-1 ЗК України, який діяв на момент укладення договору, поновленням договору вважається його поновлення без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

На її думку, вищевказана стаття встановлює автоматичне поновлення договору оренди землі, за відсутності заперечень сторін договору про не поновлення такого договору.

Просить суд поновити договір оренди землі від 15 червня 2012 року, укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_2 , зареєстрований в міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умань та Уманському районі Черкаської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.06.2012 року за № 00198 на строк тривалістю 10 років з моменту поновлення з 20 червня 2022 року.

Судові витрати просить покласти на відповідача.

Позивач ОСОБА_1 в судове засідання не з`явилася, на адресу суду направила письмову заяву, у якій просить суд розгляд справи проводити у її відсутність, позовні вимоги підтримує в повному обсязі, та просить суд позов задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, на адресу суду надійшла письмова заява, у якій просить суд розгляд справи проводити у відсутність їх представника, при вирішенні питання щодо задоволення позову покладаються на розсуд суду. Також у заяві зазначили про те, що 15.06.2012 між Уманською міською радою та ОСОБА_3 дійсно був укладений договір оренди землі, терміном на 10 років до 22.05.2022. Відповідно до вказаного договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж на 30 днів до закінчення строку договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. В іншому випадку договір поновленню не підлягає. Позивач подав заяву про поновлення договору пізніше визначеного договором строку, а саме 03.05.2022.

У зв`язку з неявкою сторін, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось відповідно до ч. 2 ст. 247 ЦПК України.

Дослідивши матеріали справи та врахувавши позицію сторін, викладену у заявах, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Згідно зі ст.15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Відповідно до приписів ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч.1 ст.19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Правовідносини сторін за договором оренди землі регулюються спеціальним Законом України «Про оренду землі», ЗК України та загальними нормами ЦК України.

Згідно ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

В силу ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст. 1 ЗУ «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

В силу ст. 6 ЗУ «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно норм ст. ст. 18, 20 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договорів) договір оренди землі підлягає державній реєстрації та набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 202 ЗК України передбачено, що державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом.

Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам № 135 від 23.05.2003 року «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру удосконалення структури державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27 травня 2003 року за № 408/7729, який діяв до 01.01.2013 року, реєстрацію земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди землі здійснює ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах». Повноваження були покладені на ДП «Центр ДЗК».

Судом встановлено, що 15.06.2012 року між Уманською міською радою та Вержбицькою, у відповідності до свідоцтва про зміну прізвища серії НОМЕР_1 , виданого повторно Уманським міськрайонним відділом державної реєстрації актів цивільного стану Головного територіального управління юстиції Черкаської області на цей час ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі, щодо земельної ділянки (кадастровий номер :02:001:0372) загальною площею 0,0100 га забудованих земель із земель житлової та громадської забудови Уманської міської ради, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . На вказаній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна 1/2 квартири, що належить на праві власності ОСОБА_3 , згідно договору купівлі-продажу квартири, посвідченого 27.12.2006 року приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Черкаської області Очеретяною В.В. за реєстрованим № 7416 та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно виданого 25.01.2007 Уманським виробничим підрозділом Черкаського обласного об`єднаного бюро технічної інвентаризації, номер витягу: 13335509, реєстраційний номер: 16606562.

У відповідності до п. 8 вказаного договору, договір укладено терміном на 10 (десять) років до 22.05.2022.

Згідно відмітки, договір зареєстрований в міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умань Уманському районі Черкаської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.06.2012 за № 00198.

Позивач ОСОБА_1 повідомила Уманську міську раду про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк, про що написала відповідну заяву 05.05.2022, тобто більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди, при відрахуванні такого строку від дня його реєстрації, а саме 20.06.2022.

При цьому у відповідності до заяви, поданої представником відповідача до суду щодо розгляду справи по суті, представник відповідача вважає, що позивач заяву про продовження строку договору оренди подала пізніше, враховуючи, що у договорі оренди землі зазначено терміном закінчення 10 років оренди 22.05.2022. Посилань на дату реєстрації договору у заяві представник відповідача не містить.

У відповідності до ч. 1 ст. 126-1 ЗК України в редакції чинній, станом на дату укладення договору оренди землі, умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою . Згідно частини 2 цієї статті якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Підтвердження того, що Уманською міською радою було подано заяву про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про оренду землі, представником відповідача до суду не надано.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

У відповідності до ч. 1 ст. 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Згідно зі ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 ЗУ «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У ч. 1 ст.777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.

Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.

Так, відповідно до ч. ч. 1-5 ст. 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Згідно з ч. ч. 6-8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, що й було зроблено ОСОБА_1 .

Отже, для застосування ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з ч. ч. 2-5 цієї статті необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця повідомив орендаря про бажання укласти додаткову угоду.

Такий правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 26.10.2022 року у справі № 178/291/20.

Згідно ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жоден доказ не має для суду наперед встановленого значення.

Оцінивши належність, допустимість та достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок зібраних у справі доказів у їх сукупності суд вважає, що позивач у встановлений законом строк, а саме з моменту реєстрації договору про оренду, повідомив про свій намір поновити договірні відносини, належним чином виконував обов`язки за договором оренди, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, відповідач протягом місяця не заявив про своє небажання продовжити умови такого договору, а тому суд дійшов висновку про необхідність задоволення позовних вимог.

Питання про розподіл судових витрат суд вирішує на підставі ч.1 ст.141 ЦПК України, згідно якої судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі задоволення позову на відповідача.

Таким чином, належить стягнути з відповідача на користь позивача судовий збір у розмірі 992,40 грн. за подання до суду позовної заяви, що підтверджується квитанцією № 0.0..1.

Керуючись ст. ст. 1, 13, 19, 27, 31, 33, 35 Закону України «Про оренду землі», ст. ст. 13, 626, 629, 764, 777, 792 ЦК України, ст. ст. 93, 124, 126-1 ЗК України, ст. ст. 4, 12, 13, 76, 81, 89, 141, 263-265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

В И Р І Ш И В:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Уманської міської ради про поновлення договору оренди землі задовольнити.

Визнати поновленим договір оренди землі від 15 червня 2012 року укладений між Уманською міською радою та ОСОБА_3 , зареєстрований в міськрайонному управлінні Держкомзему у м. Умань та Уманському районі Черкаської області, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис від 20.06.2012 року за № 00198 на строк 10 років з моменту поновлення з 20 червня 2022 року.

Стягнути з Уманської міської ради (3) на користь ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , сплачений судовий збір у розмірі 992 гривні 40 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Черкаського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 21.07.2023 року.

Суддя: Р. В. Піньковський