Справа № 484/1442/23
Провадження № 2/484/556/23 р.
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07.09.2023 року Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого судді Панькова Д.А.

секретаря судового засідання Кузьменко Ю.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Первомайську цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого діє представник, адвокат Кравченко Олександр Сергійович до Фермерського господарства «Первомайське» про розірвання договору оренди землі, -

У С Т А Н О В И В :

14.03.2023 року позивач звернувся до суду із позовом до Фермерського господарства «Первомайське» про розірвання договору оренди землі № 76, від 25.12.2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Первомайське», та зареєстрованого у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді за № 80 від 15.04.2009 року.

Свої вимоги мотивував наступним.

ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 425299 від 15.01.2003 належить на праві приватної власності земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,94 га, кадастровий номер :01:000:0225, в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області.

25 грудня 2008 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ФГ «Первомайське» було укладено договір оренди землі № 76, відносно зазначеної вище земельної ділянки, який в подальшому було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді за №80 від 15.04.2009.

Відповідно до умов даного договору, орендодавець надав, а орендар прийняв у строкове платне користування дану земельну ділянку сільськогосподарського призначення строком на 5 (п`ять) років.

В подальшому додатковою угодою б/н від 08.12.2011 строк дії зазначеного договору було продовжено на 49 років (дата закінчення дії 15.04.2058 року).

Відповідно до умов п. 1 розділу «Орендна плата» договору «Орендна плата сплачується орендарем щорічно у грошовій формі 3 % від вартості земельною паю: у натуральній - 1600 кг пшениці, 600 кг ячменя, 300 кг соняшника».

Згідно п. 1.1 договору, у грошовій формі сплачується один раз на рік з 1 жовтня по 31грудня.

Та згідно п. 1.2. договору, у натуральній формі видається через 15 днів після збирання врожаю окремої культури, але не пізніше 1 грудня.

Пунктом 3 розділу «Орендна плата» договору передбачено, що орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше, як у строк до 31 грудня щороку.

Однак, протягом дії договору, відповідач систематично порушував його умови в частині своєчасної сплати орендної плати.

Так, ФГ «Первомайське» орендну плату за користування землею орендодавцеві з моменту підписання даного договору по час звернення до суду не виплачувало та сільськогосподарську продукцію у якості орендної плати в натуральній формі не видавало.

Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плата у розмірі, що визначений договором оренди землі.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства України.

Відповідач не виконав взятих на себе зобов`язань передбачених вимогами закону та договору, що виразились у не сплаті суми орендної плати у встановлений договором термін та розмір, в чому вбачається порушення законних прав та інтересів орендодавця власника земельної ділянки та можливість настання негативних наслідків.

Відповідно до ст. 61 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Положення ст. 152 ЗК України встановлено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавлення права володіння земельної ділянки і відшокодування завданих збитків.

Відповідно ст. 141 ЗК України підставами припинення права користування земельною ділянкою є несплата податку або орендної плати.

Згідно ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У свою чергу пунктом «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди

При цьому, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

З огляду на викладені обставини, несплата відповідачем орендної плати у визначені договором строки за період з 2008 року по час звернення до суду, на переконання позивача свідчить про систематичність цього порушення, а відтак є підставою для розірвання договору оренди землі.

17.05.2023 р. на адресу суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечував проти задоволення позову, вважаючи позовні вимоги безпідставними та необґрунтованими, посилався на наступне.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» (в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин), а також іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди земельної ділянки.

Відповідно до вимог ст.124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.

Згідно ст.93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької діяльності.

За ч. 3 ст.792 ЦК України та ч. 8 ст. 93 ЗК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Таким спеціальним законом, що регулює орендні земельні відносини та підлягає застосуванню до спірних правовідносин є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року (з наступними змінами та доповненнями, далі - Закон України).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Він підлягає державній реєстрації після цього набирає чинності (ст.ст.14,18,20 Закону України, в редакції, яка діяла на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно ст.13 Закону України за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст.15 Закону України орендна плата, її розмір, форма платежу, строк і порядок виплати є суттєвими умовами договору оренди землі.

Статтями 24,25 Закону України передбачені права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За правилами ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути розірваний або змінений за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладанні договору.

Так, однією з найпоширеніших підстав звернення до суду власників земельних ділянок з розірванням договору оренди земельної ділянки є заборгованість з орендної плати. За змістом статей 1,13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати в установленому розмірі. Разом з тим доводи про наявність заборгованості з орендної плати мають підтверджуватись належними доказами.

Таким чином, невиплата орендної плати це обов`язково наявність заборгованості. Але, Позивач просить суд лише розірвати договір, вимога про стягнення заборгованості відсутня.

Відповідно до розділу «Термін дії договору» договір укладено на 5 (п`ять) років. За період дії Договору орендар в повному обсязі виконував взяті на себе обов`язки, в тому числі по виплаті орендної плати.

08.12.2011 року між сторонами було укладено додаткову угоду до поговору, відповідно до умов якої строк дії договору продовжено на 49 (сорок дев`ять) років.

Також, 08.12.2011 року, безпосередньо перед укладанням додаткової угоди, ОСОБА_1 звернувся до керівника ФГ «Первомайське» з проханням виплатити йому орендну плату за весь період дії Договору наперед. Так, між сторонами було досягнуто домовленості про виплату всієї суми орендної плати наперед із розрахунку нормативно-грошової оцінки земельної ділянки 77512 грн., та 3 % від цієї суми за кожен рік. Так, ОСОБА_1 виявив бажання отримати орендну плату в грошовій формі, а не натуральній, оскільки Договором передбачено можливість вибору форми оплати грошова або натуральна.

ОСОБА_1 отримав від ФГ «Первомайське» в рахунок оренди земельної ділянки 100000 гривень, в зв`язку з чим 08.12.2011 року написав власноручно розписку. В розписці зазначив, що вказані кошти отримав за весь період дії договору, претензій до сплати не має, оскаржувати дії в подальшому не буде.

Таким чином, ствердження позивача, що за період дії договору від 2009 року він жодного разу не отримував орендної плати, є безпідставним, та помилковим, оскільки в такому разі позивач мав всі підстави для розірвання договору та стягнення невиплаченої орендної плати починаючи з 2011 року. Але до теперішнього часу позивач не звертався до відповідача з такими вимогами, і, як вже зазначалось, не ставить питання стягнення заборгованості з виплати орендної плати. Тим більш, замість розірвання договору позивач уклав додаткову угоду, тобто на власний розсуд продовжив дію договору.

Відповідач звернув увагу на те, що на дату отримання позивачем орендної плати наперед 08.12.2011 року, курс долара США до гривні складав 7,99 грн. за 1 долар. Тому позивач фактично отримав 12515 доларів США.

Факт отримання позивачем даних коштів в якості орендної плати наперед визнається позивачем, про що свідчать його розписка в отриманні коштів та відсутність вимог про стягнення заборгованості.

Також, орендарем щорічно сплачуються податки з отриманої орендодавцем орендної плати за передану в оренду земельну ділянку.

Відповідно до розписки від 08.12.2011 року позивач отримав в якості орендної плати 100000 грн. за весь період дії договору.

Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Законодавством про оренду землі не заборонено сплачувати орендну плату за земельну ділянку наперед за майбутні періоди.

Із суті орендних зобов`язань така заборона також не випливає, так само як і зі звичаїв ділового обороту.

Отже, якщо договором оренди землі не встановлена така заборона, то сплата орендної плати наперед узгоджується з нормами права.

Таким чином, на переконання відповідача, орендар виконав своє зобов`язання зі сплати орендної плати за земельну ділянку за майбутній період достроково та взяті за договором зобов`язання не порушував, а відтак підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

У своїй відповіді на відзив позивач зазначив, що відповідач у своєму відзиві підтверджує той факт, що не дивлячись на те, що Договір оренди землі сторонами було укладено 25.12.2008 року, а зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді 15.04.2009 року, ним було сплачено орендну плату за користування належною позивачу земельною ділянкою лише 08.12.2011 року як за весь період дії договору. При цьому, відносно сплати орендної плати за 2008, 2009, 2010 роки відповідачем у відзиві нічого не згадується.

Разом з тим, як вбачається з наданої органами ДПС Відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 04.05.2023 року, з 2009 року по 2022 рік включно відповідач звітує до органів ДПС відносно нібито нарахованих та сплачених доходів на користь позивача, як сплату останньому коштів за користуванням земельною часткою (паєм) в оренді.

Однак, є зовсім незрозумілим як відповідач звітує за надані позивачу кошти в рахунок орендної плати, адже як вбачається з наданих відомостей, щорічний розмір ніби-то сплачених коштів на користь позивача різний, при тому що жодних додаткових угод із внесенням змін до діючого Договору з приводу зміни орендної плати сторонами не укладалися, що в свою чергу ще раз доводить той факт, що відповідачем фактично кошти за оспорюваним Договором оренди не сплачувалися.

Позивач вважає, що відомості з Державного реєстру фізичних осіб платників податків, не можуть розцінюватися як належний та допустимий доказ сплати орендної плати, оскільки вказані відомості не є платіжним документом, і в них не зазначено, на виконання умов якого саме договору нараховані кошти.

Відповідач звітує за нібито нараховані та сплачені кошти позивачу за оренду земельної ділянки за кожен рік окремо, починаючи з 2009 року та закінчуючи 2022 роком, однак, як передбачено п. 168.1 Податкового кодексу, в разі сплати орендної плати наперед орендар зобов`язаний утримати та перерахувати податки до бюджету одночасно з її перерахуванням орендодавцеві в разі безготівкових розрахунків або протягом 3 банківських днів із дня, що настає за днем такої виплати, якщо вона здійснюється із каси підприємства.

Більше того, як зазначає відповідач, ОСОБА_1 отримав від ФГ «Первомайське» в рахунок орендної плати 100 000 гривень, у зв`язку з чим 08.12.2011 року написав власноручно розписку. В розписці зазначено, що вказані кошти отримано за весь період дії договору.

При цьому, як зазначає відповідач між сторонами було досягнуто домовленості про виплату всієї суми орендної плати наперед із розрахунку нормативно-грошової оцінки земельної ділянки 77 512 грн. 00 коп. та 3 % від цієї суми за кожен рік.

Проаналізувавши дану розписку та здійснивши перерахунок даної суми на щорічні платежі, виходить, що щорічний платіж мав би складати 2 325,36 грн. Проте, якщо розділити отриману позивачем суму коштів у розмірі 100 000 грн. на ймовірний розмір щорічної орендної плати, то можна побачити, що відповідачем було здійснено з позивачем розрахунок за користування земельною ділянкою лише за повних 43 роки. Що в свою чергу слугує додатковою підставою стверджувати про недоплату відповідачем коштів в рахунок орендної плати за весь період дії договору.

Сторони та їх представники в судове засідання не з`явилися, представники наддали заяви з проханням слухати справу у їх відсутність.

Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно з ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, що визначено п.1 ч. 1 ст.11 ЦК України.

За змістом ст.792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення, майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Відповідно до ч.1 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в поряду, передбачених ЗК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон) договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 16 Закону «Про оренду землі» оренда земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

З матеріалів справи вбачається, та, судом встановлено, що ОСОБА_1 на підставі Державного акту на право приватної власності на землю серії Р1 № 425299 від 15.01.2003 належить на праві приватної власності земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 6,94 га, кадастровий номер :01:000:0225, в межах території Первомайської районної ради Миколаївської області.

25 грудня 2008 року між позивачем, як орендодавцем та відповідачем, як орендарем, було укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки, який в подальшому було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді за №80 від 15.04.2009. Договір укладено строком на 5 років. Додатковою угодою б/н від 08.12.2011 строк дії договору було продовжено на 49 років (дата закінчення дії 15.04.2058 року).

Відповідно до умов п. 1 розділу «Орендна плата» договору «Орендна плата сплачується орендарем щорічно у грошовій формі 3 % від вартості земельною паю: у натуральній - 1600 кг пшениці, 600 кг ячменя, 300 кг соняшника».

08.12.2011 року ОСОБА_1 отримав від ФГ «Первомайське» в рахунок оренди земельної ділянки 100000 гривень, про що в той же день написав власноручно розписку. В розписці зазначив, що вказані кошти отримав за весь період дії договору, претензій до сплати не має, оскаржувати дії в подальшому не буде.

Позивач не спростовував факт отримання коштів, про які зазначено у розписці, копію якої надав суду представник відповідача.

Положеннями ст.ст. 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» передбачені права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема, орендодавець зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату в розмірі та строки обумовлені договором.

За змістом ст. 21 Закону України «Про оренду землі», розмір та умови орендної плати, що зазначені в договорі оренди, не можуть суперечити чинному на час укладення договору оренди законодавству.

Відповідно до положень статті 22 Закону України «Про оренду землі» (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин), орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах.

Суд вважає, що сплата орендарем орендної плати наперед не суперечить ні умовам договору оренди, який не містить з цього приводу заборони, ні актам цивільного законодавства ст.ст. 531,762 ЦК, ст. 93 ЗК, ст. 21 Закону України «Про оренду землі».

Орендна плата була сплачена ще у 2011 році виходячи із зазначеної у договорі оренди нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 77512,67 грн., 3% від якої складає 2 325,36 грн., про що сторони дійшли взаємної згоди.

Аргументи позивача, щодо порушень відповідачем порядку сплати податків та обчисленні розміру щорічних нарахувань орендної плати, про які відповідач звітує перед податковою, не стосуються предмету даного спору і не можуть прийматись та оцінюватись судом під час розгляду даної справи.

За таких обставин, суд приходить до переконання про відсутність на час розгляду даної справи заборгованості по орендній платі за договором оренди землі № 76, від 25.12.2008 року, яка б давала підстави для розірвання договору оренди.

Відповідно до ч. 3 ст. 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Положеннями статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті «д» частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Встановивши, що відповідачем 08.12.2011 року сплачено позивачу у рахунок орендної плати за договором оренди землі 100000 грн., суд приходить до висновку про відсутність підстав для розірвання договору оренди у відповідності до статей 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі».

За такого, суд приходить до переконання про необхідність відмови у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Оскільки, судом відмовлено у задоволенні позову у повному обсязі, то у відповідності до ст. 141 ЦПК України не підлягає задоволенню і вимога про стягнення з відповідача на користь позивача понесених ним судових витрат.

Керуючись ст.ст. 2, 10-13, 258, 259, 265, 268 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ :

У задоволенні позову ОСОБА_1 (місце проживання: АДРЕСА_1 , ІНПП - НОМЕР_1 ) до Фермерського господарства «Первомайське» (місцезнаходження: вул. Садова, 14, с. Болеславчик, Первомайського району Миколаївської області, ) про розірвання договору оренди землі № 76, від 25.12.2008 року, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Первомайське», та зареєстрованого у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Первомайській районній раді за № 80 від 15.04.2009 року - відмовити.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

До дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні скарги подаються учасниками справи через Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області.

Дата складання повного тексту рішення - 15.09.2023 року.

Суддя: