Постанова

Іменем України

13 вересня 2023 року

м. Київ

справа № 759/1534/18

провадження № 61-8473св23

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,

учасники справи:

позивач - ОСОБА_1 ,

відповідачі: публічне акціонерне товариство комерційний банк «Хрещатик», товариство з обмеженою відповідальністю «Проект К», товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Локо», державний реєстратор комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко Анастасії Володимирівни, державний реєстратор філії комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича, акціонерне товариство комерційний банк «Приватбанк», ОСОБА_2 ,

треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Форум-Інвест», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Роман Петрович, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, державне підприємство «Житлоінвест»,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_3 , на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року в складі колегії суддів: Мережко М. В., Ігнатченко Н. В., Савченка С. І.,

Історія справи

Короткий зміст позову

У липні 2018 року ОСОБА_1 звернулася із позовом до ПАТ КБ «Хрещатик», ТОВ «Проект К», ТОВ «Фінансова компанія «Локо», державного реєстратора КП Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко А. В., державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю., АТ КБ «Приватбанк», ОСОБА_2 , треті особи: ТОВ «Форум-Інвест», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р. П., Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, державне підприємство «Житлоінвест», про визнання правочинів недійсними та відновлення становища, яке існувало до порушення, витребування квартири у власність.

Позовна заява мотивована тим, що протягом серпня 2007 року - березня 2008 року вона проінвестувала в будівництво квартири АДРЕСА_1 шляхом придбання облігацій ТОВ «Форум-Інвест». Однак, майнові права на вказану квартиру були без відома та згоди власника цих прав ОСОБА_1 передані в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» на підставі договору іпотеки 19 квітня 2011 року.

У подальшому у результаті звернення стягнення на предмет іпотеки право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ТОВ «ФК «Локо». Після чого, на підставі заяви ТОВ «ФК «Локо» спірна квартира була поділена на дві окремі квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 .

Також позивачка зазначала, що спірна квартира АДРЕСА_2 була відчужена ТОВ «ФК «Локо» на користь ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 25 вересня 2018 року, а останній в забезпечення виконання своїх зобов`язань за кредитним договором передав цю квартиру в іпотеку АТ КБ «Приватбанк».

Договір іпотеки, за яким майнові права на квартиру АДРЕСА_1 без згоди власника цих прав ОСОБА_1 були передані в іпотеку ПАТ «КБ`Хрещатик» є недійсним, а тому недійсними є всі наступні дії, вчинені щодо квартири АДРЕСА_2 на підставі цього договору іпотеки.

ОСОБА_1 просила:

визнати недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П. в частині передачі в іпотеку ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 ;

скасувати рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)? індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

скасувати запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А. В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

скасувати запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям окуіндексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

скасувати запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С.Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо»;

визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв. м, житловою площею 98,9 кв. м за ОСОБА_1 ;

визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року, укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Локо» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрований в реєстрі за № 984;

визнати недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрований в реєстрі за № 986;

витребувати у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року в складі судді: Журибеда О. М., позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Визнано недійсним договір іпотеки від 19 квітня 2011 року, укладений між ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» та ТОВ «Проект К», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П. в частині передачі в іпотеку ПАТ «Комерційний банк «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 .

Скасовано рішення про державного реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розподілу)?індексний номер 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Скасовано запис про право власності номер 24093924 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора Філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А. В. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 39244723 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Скасовано запис про право власності номер 24424510 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям індексу), індексний номер 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської Сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Скасовано запис про право власності номер 24424604 від 17 січня 2018 року державного реєстратора Філії КП Главанської сілької ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «Фінансова компанія «Локо».

Визнано право власності на квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв. м, житловою площею 98,9 кв. м за ОСОБА_1 .

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року укладений між ТОВ «Фінансова компанія «Локо» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 984.

Визнано недійсним договір іпотеки від 25 вересня 2018 року, укладений між АТ КБ «Приватбанк» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотарісом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р. Т. та зареєстрованою в реєстрі за № 986.

Витребувано у власність ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_1 від ОСОБА_2 .

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що:

у статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Правовий аналіз положень ЦК України та Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку». Саме до таких висновків дійшов Верховний Суд України в своїй постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13;

з наданих позивачем доказів вбачається повне виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. При цьому, матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 19 листопада 2011 року між ТОВ «Проект К» та ПАТ «КБ «Хрещатик», а тому цей договір в частині, що стосується квартири АДРЕСА_2 , за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки іпотекодавцем за договором виступила особа, яка не була власником майнового права та не отримала від власника цього права дозволу на його передачу в іпотеку. Тому позовна вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 19 квітня 2011 року, в частині передачі в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 підлягає задоволенню;

згідно інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 грудня 2017 року одним з документів, на підставі якого державним реєстратором філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А. В. було прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Локо» був договір іпотеки від 19 квітня 2011 року № 01-47/1-11/1 (а. с. 60-61). Зважаючи на задоволення судом позовної вимоги про визнання вказаного договору іпотеки недійсним, не може вважатися чинним і рішення державного реєстратора та запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності на спірну квартиру за ТОВ «ФК «Локо», які підлягають скасуванню;

зважаючи на те, що ТОВ «ФК «Локо» набуло право власності на спірну квартиру незаконно, воно не отримало права її власника розпоряджатися цим майном, зокрема щодо прийняття рішень про поділ цієї квартири на два різні об`єкти нерухомості. Відтак є недійсними рішення державного реєстратора та запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про поділ спірної квартири в результаті якого в реєстрі було зареєстровано право власності за ТОВ «ФК «Локо» на дві різні квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 , загальною площею 81,8 кв. м, та житловою площею 30,8 кв. м кожна;

згідно частини першої статті 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Зважаючи на ту обставину, що ТОВ «ФК «Локо» не було законним власником спірної квартири, та, відповідно не мало право на відчуження цієї квартири на користь ОСОБА_2 , договір купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року суперечить статті 658 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним;

згідно статті 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Матеріали справи не містять доказів надання позивачем своєї згоди на укладення договору іпотеки від 25 вересня 2018 року між ОСОБА_2 та АТ КБ «Приватбанк», а тому цей договір за своїм змістом не відповідає вимогам закону, зокрема положенням статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку», оскільки заставодавцем за договором виступила особа, яка не була законним власником спірної квартири;

матеріалами справи підтверджено, що ТОВ «ФК «Локо» не визнає права власності на спірну квартиру за позивачем, про що свідчить подання ТОВ «ФК «Локо» заяви державному реєстратору про реєстрацію права власності на цю квартиру за собою, таким чином, позивач має всі підстави для захисту своїх прав шляхом їх визнання у судовому порядку. Матеріали справи свідчать, що спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі у зв`язку із протиправною передачею майнових прав на квартиру в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» та наступного звернення стягнення на предмет застави без згоди та відома про це позивача. Таким чином, суд вважає обґрунтованими позовні вимоги про витребування квартири АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння;

стосовно тверджень ТОВ «ФК «Локо» про те, що ОСОБА_4 , який підписував від імені ТОВ «Форум-Інвест» додаткову угоду № 1 до договору резервування квартири № К19/89, ніколи не був директором ТОВ «Форум-Інвест», то в даному випадку відповідачем не надано жодного доказу, який би підтвердив ці обставини, на які ця сторона посилалася як на підставу своїх заперечень. Доказування не може базуватися на припущеннях;

доводи ТОВ «ФК «Локо» про те, що майно не може бути витребуване у ТОВ «ФК «Локо», оскільки воно є добросовісним набувачем на підставі частини першої статті 388 ЦК України, спростовуються тим, що згідно цієї статті власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У даному випадку спірна квартира вибула з володіння позивача не з її волі;

щодо тверджень відповідачів про пропуск позивачем позовної давності. Як вказують відповідачі, ще 15 листопада 2013 року позивачу стало відомо про підписання акту від 12 липня 2011 року готовності житлового будинку по АДРЕСА_3 до експлуатації . Але, обізнаність позивача у 2013 році з фактом прийняття житлового будинку до експлуатації жодним чином не свідчить про обізнаність останньої з передачею 30 червня 2011 року майнових прав на спірну квартиру в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик». Як вказує сама позивач, їй стало відомо про укладення спірного договору іпотеки випадково у жовтні 2017 року, що підтверджено інформаційною довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 жовтня 2017 року, яка була додана до позовної заяви. З цим позовом позивач звернулася до суду у лютому 2018 року, тому позовна давність не пропущена;

щодо тверджень представника ОСОБА_2 про те, що від імені ТОВ «Форум-Інвест» договір резервування квартири позивача було підписано заступником директора ОСОБА_5 який діяв на підставі довіреності від 09 листопада 2007 року, в той час як ця довіреність була видана громадянину ОСОБА_5 , а не заступнику директора ТОВ «Форум-Інвест» ОСОБА_5 і цією довіреністю громадянин ОСОБА_5 не уповноважувався бути представником товариства перед фізичними особами. Як вбачається з копії довіреності від 08 квітня 2008 року за реєстровим № 2165, директор Чернухін А. М. не уповноважувався ТОВ «Форум-Інвест» бути представником товариства перед фізичними особами з будь-яких питань. ЦК України не передбачено такого обов`язкового реквізиту довіреності як посада або місце роботи повіреного, а тому не зазначення у довіреності від 09 листопада 2007 року посади ОСОБА_5 не може свідчити про недійсність цієї довіреності. З текстів довіреностей від 09 листопада 2007 року та 08 квітня 2008 року, виданих ОСОБА_5 та ОСОБА_4 вбачається, що вони видані для представництва інтересів ТОВ «Форум-Інвест» перед необмеженим колом осіб для укладання будь-яких договорів, підписання претензій, позовних заяв, статутних документів, відкриття рахунків у банківських установах, одержання дозволів на виготовлення печаток та штампів, а також здійснення будь-яких інших законних дій для здійснення статутних завдань ТОВ «Форум-Інвест». Таким чином, твердження представника ОСОБА_2 про те, що ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , підписуючи договір резервування квартири та додаткову угоду з позивачем, вийшли за межі своїх повноважень, спростовуються текстами цих довіреностей від 09 листопада 2007 року та 08 квітня 2008 року;

суд критично сприймає твердження відповідачів про те, що договір резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року є нікчемним оскільки на момент укладення цього договору майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ «КБ «Хрещатик» згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року. Як вже було встановлено судом, позивач проінвестувала переважну частину коштів у будівництво квартири шляхом придбання безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест» ще у серпні-вересні 2007 року. Те, що у березні 2008 року позивач здійснила заміну раніше зарезервованої квартири АДРЕСА_4 на квартиру АДРЕСА_1 не спростовує того факту, що квартира АДРЕСА_2 була проінвестована позивачем до укладання договору іпотеки від 24 грудня 2007 року. Майнове право, що є предметом договору резервування квартири, - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права. Позивач, сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, виконала свої грошові зобов`язання і, відповідно набула майнові права на квартиру. Майнове право, яке можна визначити як право очікування, є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна необхідними й достатніми для засвідчення правомочності його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому. Крім цього, слід врахувати, що майнові права на квартиру станом на 24 грудня 2007 року взагалі не могли виступати предметом іпотеки. За статтями 1, 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим законом. Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий, виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим законом. Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. На час укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року стаття 5 Закону України «Про іпотеку» не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до статті 5 Закону України «Про іпотеку». Саме до таких правових висновків дійшов Верховний Суд України в своїх постановах від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15 та від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16;

суд враховує правові позиції судів у справі № 759/15009/14, де за аналогічних фактичних обставин суди відхилили доводи ПАТ «КБ «Хрещатик» про відсутність правових підстав для набуття позивачем прав власності на майнові права на квартиру у зв`язку з їх перебуванням в іпотеці, зазначивши, що статтею 23 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній станом на 26 березня 2009 року, тобто, на час набуття позивачем права власності на майнові праві на спірну квартиру) встановлено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Правовий аналіз положень Закону України «Про іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця. Таким чином, позивач, до якого перейшло право власності на предмет іпотеки, а саме: на майнові права на квартиру, набув статусу іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечними договорами № 56-47/2-07/1 від 23 серпня 2007 року та № 91-47/1-09/1 від 24 грудня 2007 року, у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки та в межах вартості набутої квартири. Як вбачається з інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13 лютого 2018 року іпотечний договір № 19-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року був припинений 29 липня 2013 року.

Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції

Постановою Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року апеляційні скарги ТОВ «Фінансова компанія «Локо», ОСОБА_2 задоволено.

Рішення Святошинського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.

У задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.

Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:

у статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на момент укладення оспорюваного правочину) встановлено, що предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору;

з наданих позивачем доказів вбачається виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора. Разом з цим, встановлено, що 24 грудня 2007 року між ВАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено кредитний договір №91-47/1-07 про надання банком позичальнику кредиту зі сплатою відсотків річних. Для забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором №691-47/1-07 між Банком та ТОВ «Форум-Інвест» 24 грудня 2007 року укладено Іпотечний договір №91-47/1-07/1 (т. 3, а. с. 21-25). Предметом іпотеки за даним договором є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв. м по АДРЕСА_3 , які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору № 27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд». Перелік квартир, майнові права на які були передані в іпотеку банку, наведені в додатку №1, який є невід`ємним додатком до іпотечного договору № 1-47/1-07/1. Спірна квартира включена до зазначеного переліку квартир, наведеного в такому додатку. Тобто, з 24 грудня 2007 року майнові права щодо спірної квартири АДРЕСА_2 перебували в іпотеці банку, запис про таке обтяження містився у реєстрі іпотек. Отже, вже на час укладення між ОСОБА_6 та ТОВ «Форум-Інвест» договору № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року майнові права щодо спірної квартири перебували в іпотеці банку. Докази того, що ВАТ «КБ «Хрещатик» як іпотекодерджатель майнових прав на спірну квартиру надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року, у матеріалах справи відсутні. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку»);

у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц (провадження № 14-138цс19) вказано, що: «згідно з частиною третьою статті 9 Закону № 898-ІV іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону № 898-ІV). У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували надання іпотекодержателем майна на момент укладення договору згоди на передачу в оренду предмета іпотеки. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого не майнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема припинення дії, яка порушує право (частина 1, пункт 3 частини другої статті 16 ЦК України). За таких обставин суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір оренди № 7 від 31 січня 2015 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 ЦК України - нікчемним». У частинах першій, п`ятій статті 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою;

ураховуючи те, що укладення між ОСОБА_6 та ТОВ «Форум-Інвест» договору резервування квартири № K19/89 від 27 березня 2008 року відбулось без згоди іпотекодержателя, суд вважає, що такий договір є нікчемним. Оскільки договір, на підставі якого позивачка набула майнових прав на спірну квартиру є нікчемним, суд доходить висновку, що у позивачки відсутні порушені, невизнані чи оспорювані права щодо квартири АДРЕСА_1 , а тому позовні вимоги про визнання правочинів недійсними, відновлення становища, яке існувало до порушення, та витребування квартири у власність задоволенню не підлягають.

Аргументи учасників справи

ОСОБА_1 05 червня 2023 року засобами поштового зв`язку подала до Верховного Суду касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_3 , на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року, в якій просить скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Касаційна скарга мотивована тим, що:

судом апеляційної інстанції до спірних правовідносин застосовано статтю 5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що вступила в силу з 14 січня 2009 року, згідно із Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва». Але, в момент укладення договору іпотеки 24 грудня 2007 року №91-47/1-07/1, на який суд апеляційної інстанції посилається як на підставу нікчемності договору резервування квартири, діяла попередня редакція статті 5 Закону України «Про іпотеку», згідно якої майнові права на об`єкт незавершеного будівництва не могли виступати предметом іпотеки, про що свідчить відсутність слів «майнові права на нього» в статті 5 вказаного закону. Через застосування більш пізньої редакції статті 5 Закону України «Про іпотеку», апеляційний суд не застосував правові висновки Верховного Суду, які стосувалися редакції статті 5 згаданого закону, чинної на момент укладення договору іпотеки 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1;

Верховний Суд у постанові від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012 зазначив, що «на час укладення між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки майнових прав від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179) Закон України «Про іпотеку» у статті 16 «Особливості іпотеки об`єктів незавершеного будівництва» передбачав можливість іпотеки об`єктів нерухомості, будівництво яких не завершено, саме як об`єктів незавершеного будівництва шляхом передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво, або шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, право власності іпотекодавця на яке виникне в майбутньому. За змістом статей 5, 16 Закону України «Про іпотеку» саме щодо такого предмета іпотеки (об`єктів незавершеного будівництва) на час укладення договору від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179) стосувалося застереження про те, що після завершення будівництва будівля (споруда), житловий будинок або житлова квартира залишається предметом іпотеки відповідно до іпотечного договору (частина четверта статті 16). Таким чином, як на момент укладення договору іпотеки майнових прав від 28 грудня 2005 року (реєстровий №6179), так і на час (16 січня 2008 року) завершення будівництвом та введення в експлуатацію багатоквартирного будинку по АДРЕСА_6 , спеціальний Закон не передбачав такого предмета іпотеки як «майнові права» та не встановлював правового механізму безумовної трансформації таких майнових прав після завершення будівництва у право власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, позаяк передбачені частиною четвертою статті 16 цього Закону гарантії стосувалися саме незавершеного будівництва, як окремого предмета іпотеки, та за встановлених обставин справи Верховний Суд не вбачає правових підстав для поширення цих приписів на спірні правовідносини щодо іпотеки майнових прав за договором від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179). Суд апеляційної інстанції обґрунтовано відхилив доводи ПАТ «Промінвестбанк» щодо передачі в іпотеку за цим договором саме права на отримання права власності на нерухоме майно в майбутньому, враховуючи те, що відповідно до частини другої статті 16 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення відповідного договору) іпотека об`єктів незавершеного будівництва відбувалася шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва. Як встановлено судами попередніх інстанцій за результатами правової оцінки укладеного між позивачем та відповідачами 1, 3 договору іпотеки від 28 грудня 2005 року (реєстровий № 6179), предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, а не земельна ділянка, на якій виконується будівництво, як це передбачено частиною другою статті 16 спеціального Закону». У цій справі договір іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1 також всупереч статтям 5, 16 Закону України «Про іпотеку» (в редакції чинній станом на 24 грудня 2007 року) не передбачає передачу в іпотеку земельної ділянки, на якій виконується будівництво;

у постанові від 13 лютого 2018 року у справі № 910/9452/17 Верховний Суд зазначив, що: «предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в Іпотеку майнових прав у цьому Законі відсутні. Стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення оспорюваних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки. Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до Закону України «Про Іпотеку», тоді як спірні договори були укладені 29 жовтня 2007 року. Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком судів попередніх інстанцій про те, що під час укладення спірних іпотечних договорів майнових прав були порушені положення статті 5 Закону України «Про іпотеку», у редакції, яка була чинною на час їх укладення»;

правовий аналіз положень Закону України «Про Іпотеку» дозволяє дійти висновку про те, що перебування майна у іпотеці не перешкоджає набуття права власності на нього у особи відмінної від іпотекодавця, оскільки під час переходу права власності дія договору іпотеки не припиняється і новий власник набуває статусу іпотекодавця (рішення Апеляційного суду міста Києва від 09 квітня 2015 року у справі №759/15009/14, залишене без змін ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних від 15 липня 2015 року);

апеляційний суд вказав, що договір резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року був укладений після договору іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91-47/1-07/1, не згадуючи тієї обставини, що квартира АДРЕСА_1 була практично повністю сплачена позивачем у серпні-вересні 2007 року, тобто, ще до укладення договору іпотеки від 24 грудня 2007 року № 91 -47/1-07/1. Неврахування цієї обставини апеляційним судом призвело до ухвалення постанови всупереч правових висновків Верховного Суду України, викладених в постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13, згідно з яким виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року)». Тому передача в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» майнових прав на квартиру, проінвестовану ОСОБА_1 , суперечить частині другій статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку».

У червні 2023 року ТОВ «ФК «ЛОКО» через представника Побережник А. О. надало відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову апеляційного суду залишити без змін.

Відзив мотивований тим, що у справі № 5002-10/1364-2012 фактичні і обставини та правовідносини не є тотожними справі, яка розглядається. На момент укладення договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року (із змінами та доповненнями) майнові права на спірну квартиру знаходились в іпотеці у ВАТ «КБ «Хрещатик» згідно іпотечного договору № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року. Станом на момент укладення договору резервування квартири скаржником об`єкт будівництва ще будувався, а тому договір іпотеки був укладений у відповідності до чинного на той час законодавства, що і було враховано апеляційним судом. Посилання позивача на висновок Верховного Суду України у постанові від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13, є необґрунтованим, оскільки у справі № 6-21цс13 інвестиційна угода була укладена до укладання договору іпотеки. У постанові Верховного Суду від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012 суд вказав, з сама по собі та обставина, що положення статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції від 05 червня 2003 року) не передбачали, що предметом іпотеки не можуть виступати майнові права, не може бути безумовною підставою для визнання недійсним договору. Виходячи зі змісту спірного договору іпотеки, який не порушує прав та обов`язків третіх осіб, та статтю 5 Закону України «Про іпотеку» у редакції, яка діяла на день його укладання договору, норма якої не містила прямої заборони щодо використання майнових прав в якості предмету іпотеки, у даному випадку домовленість сторін договору іпотеки про надання в іпотеку майнових прав не вийшла поза межі вказаних норм статей 6, 203, 215 ЦК України. Укладення договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, яке відбулось без згоди іпотекодержателя - банку, є недійсним на підставі статей 9, 12 Закону України «Про іпотеку» в редакції, чинній на дату укладення такого договору.

У червні 2023 року ОСОБА_2 через представника ОСОБА_7 надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову апеляційного суду залишити без змін.

Відзив мотивований тим, що встановлені судом апеляційної інстанції обставини спростовують твердження ОСОБА_1 , що вона є власником майнових прав на спірну квартиру АДРЕСА_1 , оскільки надані позивачем платіжні доручення підтверджують виконання ОСОБА_1 договірних зобов`язань інвестора за договором резервування квартири АДРЕСА_7 та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 . Суд апеляційної інстанції встановив, що на момент укладення між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 договору резервування квартири АДРЕСА_8 , майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1 перебували в іпотеці ВАТ «КБ «Хрещатик», запис про таке обтяження містився у реєстрі іпотек, а банк не надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором № К19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку»). ОСОБА_1 не набула майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_1 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора.

Рух справи

Ухвалою Верховного Суду від 14 червня 2023 року касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_3 , на постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року в частині посилання у касаційній скарзі на ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня 2015 року у справі № 6-14420св15 повернуто.

Ухвалою Верховного Суду від 14 червня 2023 року відкрито касаційне провадження у справі.

22 червня 2023 року справа передана судді-доповідачу Крату В. І.

Ухвалою Верховного Суду від 29 червня 2023 року справу призначено до судового розгляду.

Межі та підстави касаційного перегляду

Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).

В ухвалі Верховного Суду від 14 червня 2023 року про відкриття касаційного провадження зазначено, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підстави, передбачені частиною другою статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження: суд апеляційної інстанції в оскарженій постанові застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду: від 17 липня 2020 року у справі № 5002-10/1364-2012; від 13 лютого 2018 року у справі № 910/9452/17 та постановах Верховного Суду України: від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2250цс15; від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16; від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16; від 30 березня 2016 року у справі № 6-3129цс15; від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16; від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.

Фактичні обставини

Суди встановили, що 20 серпня 2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» як виконавцем та ОСОБА_1 як власником облігацій був укладений договір резервування квартири АДРЕСА_7 .

Відповідно до пункту 1.1 цього договору за власником облігацій резервується квартира та визначається порядок погашення облігацій і передачі квартири у власність.

Згідно з пунктом 1.3 договору з метою придбання у власність конкретної квартири, визначеної в додатку № 1 до даного договору власник повинен придбати облігації за договором купівлі-продажу цінних паперів.

У відповідності з додатком № 1 до договору резервування квартири, характеристика квартири наступна: адреса АДРЕСА_9 , поверх - 13, кількість кімнат - 3, загальна площа - 160,75 кв. м, загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 075.

На виконання умов договору резервування квартири, 23 серпня 2007 року між ОСОБА_1 як покупцем та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» як продавцем був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б72-1/07.

Згідно з пунктом 2.1 договору купівлі-продажу продавець зобов`язується передати у власність покупця пакет облігацій, а покупець зобов`язується прийняти у власність та оплатити пакет облігацій з такими характеристиками: вид облігацій - іменні безпроцентні (цільові); емітент - ТОВ «Форум-Інвест»; форма випуску - бездокументарна; номінальна вартість однієї облігації - 48,00 грн.

На виконання договору купівлі-продажу, позивач сплатила на користь ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» 1 317 600 грн, згідно платіжних доручень № 1 від 30 серпня 2007 року, № 3 від 31 серпня 2007 року, № 4 від 04 вересня 2007 року, № 5 від 26 вересня 2007 року, № 1 від 24 березня 2008 року, № 2 та № 3 від 27 березня 2008 року, а ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», в свою чергу, перерахувало на рахунок в цінних паперах позивача 16 470 іменних безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест».

У подальшому, 27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був укладений ще один договір резервування квартири АДРЕСА_8 .

Суди встановили, що цей договір містить ті ж умови, що і договір резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, окрім додатку № 1, за яким резервувалася інша квартира з наступними характеристиками: адреса АДРЕСА_10 , поверх - 16 - 17, кількість кімнат - 4, загальна площа - 164,70 кв. м, загальна кількість облігацій для придбання квартири у власність - 16 470 (а.с.43).

27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, відповідно до якої сторони домовились про припинення договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, включаючи додаток № 1 до нього.

У подальшому 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року.

Згідно з пунктом 1 цієї додаткової угоди № 1 упродовж терміну, визначеного інформацією про випуск, як термін для погашення облігацій, виконавець приймає від власника облігацій сплачений ним пакет облігацій, погашає такий пакет облігацій шляхом передачі власнику облігацій майнових прав на об`єкт нерухомості для подальшого оформлення свідоцтва про власність у порядку, передбаченому чинним законодавством та договором.

Відповідно до пунктів 4, 5 додаткової угоди № 1 реєстрацію квартири у власність власнику здійснюється після введення в експлуатацію завершеного будівництвом житлового будинку в установленому чинним законодавством порядку; виконавець забезпечує формування необхідного пакету документів, що надається до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення свідоцтва про право власності та виготовлення технічної документації на об`єкт нерухомості протягом 60 днів від дня введення житлового будинку до експлуатації.

На виконання умов додаткової угоди № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 були підписані Акт пред`явлення облігацій до погашення, згідно якого власник облігацій пред`явив, а емітент прийняв до погашення пакет облігацій у кількості 16 470 шт., а також акт про погашення пакету облігацій, згідно якого власник облігацій передав, а емітент прийняв та здійснив погашення пакету облігацій у кількості 16 470 шт.

Крім цього, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був підписаний акт прийому-передачі майнових прав, згідно якого на виконання зобов`язань із погашення пакету облігацій емітент передав, а власник облігацій прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка знаходиться на 16 - 17 поверхах, кількість кімнат - 4, загальна площа 164,7 кв. м, житлова площа - 85,40 кв. м.

Згідно з сертифікатом серії КВ № 5, виданим 18 липня 2011 року, Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта «Будівництво житлового будинку на АДРЕСА_3 » проектній документації та підтвердила його готовність до експлуатації.

15 листопада 2013 року позивачка звернулася до ТОВ «Форум-Інвест» із заявою, в якій просила терміново надати пакет документів, необхідний для оформлення свідоцтва про право власності.

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 жовтня 2017 року майнові права на квартиру АДРЕСА_1 перебувають в іпотеці ПАТ «КБ «Хрещатик» згідно договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельник Р. П. 19 квітня 2011 року за реєстраційним № 681, іпотекодавець - ТОВ «Проект К». Передача майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 в іпотеку ПАТ «КБ «Хрещатик» також підтверджується наявною в матеріалах справи копією договору іпотеки № 01-47/1-11/1 від 19 квітня 2011 року та договором про внесення змін № 1 від 30 червня 2011 року до договору іпотеки № 01-47/1-11/1.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 грудня 2017 року на підставі рішення з індексним № 38897873 від 21 грудня 2017 року державного реєстратора філії КП Мирнопільської сільської ради «Результат» у м. Києві Дмитренко А. В. був внесений запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ФК «Локо». Як зазначено у Інформаційній довідці з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 26 грудня 2017 року № 108952959 підставою виникнення права власності на спірну квартиру у ТОВ «ФК «Локо» стали зокрема договір іпотеки № 01-47/1-11/1, укладений 19 квітня 2011 року між ПАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Проект К» та договори про внесення змін до цього договору іпотеки та договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги від 18 грудня 2017 року № 2014/14-Ю.

Відповідно до інформації з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2018 року на підставі рішень з індексними № 39244959, № 39244723 та № 39244874 від 17 січня 2018 року державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. були внесені три записи до державного реєстру речових прав на нерухоме майно: про закриття розділу державного реєстру прав на чотирьох кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 158,8 кв. м, та житловою площею 98,9 кв. м у зв`язку з поділом об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв. м, та житловою площею 30,8 кв. м за ТОВ «ФК «Локо», яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна; про державну реєстрацію права власності на одно кімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 81,8 кв. м, та житловою площею 30,8 кв. м за ТОВ «ФК «Локо» яка утворилися в результаті поділу об`єкта нерухомого майна. Як зазначено у Інформаційних довідках з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 24 січня 2018 року № 111499838 та № 111499417 підставою виникнення права власності на квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_2 за ТОВ «ФК «Локо» стала, зокрема заява ТОВ «ФК «Локо», посвідчена приватним нотаріусом КМНО Косенко Л. А. 27 грудня 2017 року за реєстровим № 1500.

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 жовтня 2018 року на підставі рішень з індексними № 43186966 та № 43188034 від 25 вересня 2018 року приватного нотаріуса КМНО Гречаної Р. Т. були внесені записи до державного реєстру речових прав на нерухоме майно про: реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу квартири за № 984 від 25 вересня 2018 року; про передачу квартири АДРЕСА_1 в іпотеку АТ КБ «Приватбанк» в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_2 перед АТ КБ «Приватбанк» на підставі договору іпотеки № 986 від 25 вересня 2018 року. Ці обставини також підтверджуються наявними в матеріалах справи копіями договору купівлі-продажу квартири від 25 вересня 2018 року та іпотечного договору № ZRGRGB/1 від 25 вересня 2018 року.

Позиція Верховного Суду

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до ПАТ КБ «Хрещатик», ТОВ «Проект К», ТОВ «Фінансова компанія «Локо», АТ КБ «Приватбанк», ОСОБА_2 про визнання недійсними договір іпотеки, скасування рішень про державного реєстрацію прав, визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, витребування майна

Неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм (див. пункт 83 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18).

У зв`язку із цим суд, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послалися не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх і застосовує у прийнятті рішення саме такі норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (див. пункт 7.43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 року у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19).

Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).

Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22).

Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19).

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).

Тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 (провадження № 61-8829сво21).

У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17) зроблено висновок, що у «відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України. У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України».

У статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року в справі № 336/337/16-ц (провадження № 61-2704св18).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо зміни договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).

У цивільному законодавстві закріплено конструкцію «зміна договору» (статті 651 - 654 ЦК України). Вона охоплює собою зміну договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. Односторонню відмову від договору, яка стосується зміни договору, в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на зміну цивільних прав та обов`язків (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 жовтня 2022 року в справі № 761/13409/15-ц (провадження № 61-31920св18).

Відповідно до частини першої статті 653 ЦК України у разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо.

Зміна договору призводить до зміни зобов`язання в частині, зокрема, предмета, місця, строків виконання (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 травня 2018 року в справі № 541/2246/16-ц (провадження № 61-18545св18).

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 травня 2018 року у справі № 541/2246/16-ц (провадження № 61-18545св18) зроблено висновок по застосуванню статей 638, 651, 653, 654 ЦК України та вказано, що «зміна договору за згодою сторін є правочином, спрямованим на зміну цивільних прав та обов`язків. Під формою зміни договору розуміється форма правочину, на підставі якого відбувається зміна договору. Зміна договору призводить до зміни зобов`язання в частині, зокрема, предмета, місця, строків виконання. У разі зміни договору за взаємною згодою сторін зобов`язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору і втіленні такої зміни в належну форму».

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) зазначено, що:

«13 травня 2019 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в межах справи № 760/17864/16-ц (провадження № 61-699св17) підтвердив раніше сформовану позицію, викладену в постановах від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) та від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), яка полягає в тому, що в разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, ефективним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.

Інвестор після виконання ним фінансових зобов`язань за укладеними договорами купівлі-продажу цінних паперів та резервування об`єкта нерухомості (чи аналогічними правочинами, що підтверджують здійснення інвестування) отримує документи, які підтверджують реальність такого правочину та встановлюють для нього його особисті майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна. Для отримання права власності на такий об`єкт нерухомості інвестор має трансформувати свої майнові права у власність шляхом державної реєстрації речових прав на цей об`єкт нерухомості, але виконати це можна лише за умов завершення будівництва новоствореного об`єкта нерухомості відповідно вимог чинного законодавства та прийняття такого нерухомого майна до експлуатації (статті 328, 331 ЦК України).

Отже саме інвестор є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.

Разом з тим у разі вчинення самочинного будівництва об`єкту нерухомого майна інвестор, рівно як і забудовник, не набуває права власності на об`єкт самочинного будівництва (стаття 376 ЦК України).

Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України). При цьому не вимагається визнання недійсними нікчемних правочинів, які спрямовані на незаконне заволодіння майном інвестора іншими особами (стаття 228 ЦК України)».

У постанові Верховного Суду України від 03 квітня 2013 року у справі № 6-21цс13 зазначено: «за змістом чч. 1, 3 ст. 575 ЦК України застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи є іпотекою. Відповідно до ч. 2 ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Правовий аналіз положень ЦК України, Закону України "Про іпотеку" та Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» дозволяє дійти висновку про те, що майнове право, що є предметом застави (іпотеки), - це обумовлене право набуття в майбутньому прав власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, що є необхідними й достатніми для набуття речового права. Виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам ч. 2 ст. 583 ЦК України та ст. 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року)».

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 березня 2019 року в справі № 521/8368/15-ц (провадження № 61-17779св18).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження № 61-6415св19).

У постанові Великої палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року в справі № 522/7636/14-ц (провадження № 14-636цс18) вказано, що: «за змістом статті 388 ЦК України майно, яке вибуло з володіння власника на підставі рішення суду, ухваленого щодо цього майна, але надалі скасованого, вважається таким, що вибуло з володіння власника поза його волею. Саме такий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року (провадження № 6-251цс15). Цей висновок також був неодноразово підтриманий і Великою Палатою Верховного Суду, зокрема у постановах від 05 грудня 2018 року (провадження № 14-247цс18 та № 14-179цс18)».

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц). Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем. Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18).

Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18).

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частини першої статті 81 ЦПК України).

Згідно з частинами першою-третьою статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

У справі, що переглядається:

при відмові у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд вказав, що 24 грудня 2007 року між ВАТ «КБ «Хрещатик» та ТОВ «Форум-Інвест» було укладено іпотечний договір №91-47/1-07/1 (т. 3, а. с. 21-25), предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухоме майно, а саме: квартири площею 4 485,20 кв. м по АДРЕСА_3 , які стануть власністю товариства в майбутньому на підставі договору № 27-09/05-1 від 01 вересня 2005 року, укладеного між ТОВ «Форум-Інвест» та ДП «Житлоінбуд». Перелік квартир, майнові права на які були передані в іпотеку банку, наведені в додатку №1, який є невід`ємним додатком до іпотечного договору № 1-47/1-07/1. Спірна квартира включена до зазначеного переліку квартир, наведеного в такому додатку. Тобто, з 24 грудня 2007 року майнові права щодо спірної квартири АДРЕСА_2 перебували в іпотеці банку, запис про таке обтяження містився у реєстрі іпотек. На час укладення між ОСОБА_6 та ТОВ «Форум-Інвест» договору № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року майнові права щодо спірної квартири перебували в іпотеці банку. Докази того, що ВАТ «КБ «Хрещатик» як іпотекодерджатель майнових прав на спірну квартиру надавав згоду на відчуження предмету іпотеки за договором № K19/89 резервування квартири від 27 березня 2008 року, у матеріалах справи відсутні. Оскільки укладення між ОСОБА_6 та ТОВ «Форум-Інвест» договору резервування квартири № K19/89 від 27 березня 2008 року відбулось без згоди іпотекодержателя, то такий договір є нікчемним, і у позивачки відсутні порушені, невизнані чи оспорювані права щодо квартири АДРЕСА_1 ;

поза увагою апеляційного суду залишилось те, що інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкту нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи (статті 392, 388 ЦК України);

апеляційний суд не звернув уваги на те, що оскільки право власності на спірну квартиру зареєстроване за ОСОБА_2 , то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права. Позовні вимоги ОСОБА_1 про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу не є ефективним способом захисту порушеного права, оскільки задоволення таких вимог не відновить відповідні права та інтереси позивача. Тому апеляційний суд правильно відмовив у задоволенні вказаних позовних вимог, проте помилився щодо мотивів такої відмови. За таких обставин постанову апеляційного суду у частині вказаних позовних вимог належить змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови;

суди встановили, що 20 серпня 2007 року між ТОВ «Форум-Інвест» як виконавцем та ОСОБА_1 як власником облігацій був укладений договір резервування квартири АДРЕСА_7 . На виконання умов договору резервування квартири, 23 серпня 2007 року між ОСОБА_1 як покупцем та ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» як продавцем був укладений договір купівлі-продажу цінних паперів (облігацій) № Б72-1/07. На виконання договору купівлі-продажу, позивач сплатила на користь ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент» 1 317 600 грн, згідно платіжних доручень № 1 від 30 серпня 2007 року, № 3 від 31 серпня 2007 року, № 4 від 04 вересня 2007 року, № 5 від 26 вересня 2007 року, № 1 від 24 березня 2008 року, № 2 та № 3 від 27 березня 2008 року, а ТОВ «КУА АПФ «АСД-Менеджмент», в свою чергу, перерахувало на рахунок в цінних паперах позивача 16 470 іменних безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест»;

суди встановили, що 27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був укладений ще один договір резервування квартири № К19/89. 27 березня 2008 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, відповідно до якої сторони домовились про припинення договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, включаючи додаток № 1 до нього. 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 була підписана додаткова угода № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року. На виконання умов додаткової угоди № 1 до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 були підписані Акт пред`явлення облігацій до погашення, згідно якого власник облігацій пред`явив, а емітент прийняв до погашення пакет облігацій у кількості 16 470 шт., а також акт про погашення пакету облігацій, згідно якого власник облігацій передав, а емітент прийняв та здійснив погашення пакету облігацій у кількості 16 470 шт. 26 березня 2009 року між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 був підписаний акт прийому-передачі майнових прав, згідно якого на виконання зобов`язань із погашення пакету облігацій емітент передав, а власник облігацій прийняв майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , яка знаходиться на 16 - 17 поверхах, кількість кімнат - 4, загальна площа 164,7 кв. м, житлова площа - 85,40 кв. м.

з наданих позивачем доказів, судами встановлено виконання ОСОБА_1 своїх договірних зобов`язань інвестора та набуття нею майнових прав на квартиру АДРЕСА_5 , які включають в себе право на отримання цього об`єкту у власність після завершення будівництва та права єдиного і виключного інвестора;

апеляційний суд не врахував, що зміна договору за згодою сторін є правочином, спрямованим на зміну цивільних прав та обов`язків. Під формою зміни договору розуміється форма правочину, на підставі якого відбувається зміна договору. Зміна договору призводить до зміни зобов`язання в частині, зокрема, предмета, місця, строків виконання;

апеляційний суд не надав оцінки укладеним між ТОВ «Форум-Інвест» та ОСОБА_1 правочинам, а саме: договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, додатковій угоді № 1 від 27 березня 2008 року до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, додатковій угоді № 1 від 26 березня 2009 року до договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року, акту пред`явлення облігацій до погашення від 26 березня 2009 року, акту прийому-передачі майнових прав від 26 березня 2009 року;

апеляційний суд не звернув уваги на те, що з урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності. Суд апеляційної інстанції не з`ясував дійсний зміст договору резервування квартири № К19/89 від 27 березня 2008 року та додаткової угоди № 1 від 27 березня 2008 року до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року, якими сторони фактично внесли зміни до договору резервування квартири № К19/72 від 20 серпня 2007 року у частині предмета - здійснили заміну раніше зарезервованої квартири АДРЕСА_4 на квартиру АДРЕСА_1 ;

суди встановили, що позивач проінвестувала переважну частину коштів у будівництво квартири шляхом придбання безпроцентних облігацій ТОВ «Форум-Інвест» ще у серпні-вересні 2007 року;

апеляційним судом не враховано, що виконання грошових зобов`язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об`єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об`єкт. Розпорядження цими правами будь-ким, крім особи інвестора, що вчинив дії щодо набуття права власності на об`єкт будівництва або без його згоди на передачу майнових прав у заставу, порушує права інвестора й не відповідає вимогам частини другої статті 583 ЦК України та статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною з 23 лютого 2006 року до 25 грудня 2008 року). Поза увагою апеляційного суду залишилось те, що квартира АДРЕСА_2 була проінвестована позивачем до укладання договору іпотеки № 91-47/1-07/1 від 24 грудня 2007 року, сплативши вартість майнових прав на квартиру в повному обсязі, позивач виконала свої грошові зобов`язання і, відповідно набула майнові права на квартиру;

апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів іпотеки та витребування майна обмежившись посиланням на відсутність у позивачки порушених, невизнаних чи оспорюваних прав щодо квартири АДРЕСА_1 , оскільки договір резервування квартири № K19/89 від 27 березня 2008 року є нікчемним;

таким чином, суд апеляційної інстанції фактично не переглянув рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційних скарг ТОВ «Фінансова компанія «Локо», ОСОБА_2 .

Тому постанова апеляційного суду в частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів іпотеки та витребування майна підлягає скасуванню з переданням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Суд касаційної інстанції не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).

Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом (частина четверта статті 411 ЦПК України).

Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора КП Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко А. В., державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю.

Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).

Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).

Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, провадження № 14-61цс18, пункт 41).

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 70), від 29 травня 2019 року у справі № 367/2022/15-ц (провадження № 14-376цс18, пункт 66), від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17 (провадження № 14-448цс19, пункт 27), від 09 лютого 2021 року у справі № 635/4741/17 (провадження № 14-46цс20, пункт 33.2). Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20 (Провадження № 12-31гс22).

Позовна вимога про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності на квартиру не може бути звернена до приватного нотаріуса, яку позивачка визначила співвідповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений. Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (провадження № 14-397цс19).

Тому у цій справі державний реєстратор КП Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко А. В., державний реєстратор філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. є неналежними відповідачами. У зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог до цих відповідачів апеляційному суду необхідно було відмовити з цієї підстави.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку про те, що оскаржена постанова апеляційного суду ухвалена без додержання норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що: касаційну скаргу слід задовольнити частково; оскаржену постанову апеляційного суду у частині позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та у частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора КП Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко А. В., державного реєстратора філії КП Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького С. Ю. змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови; оскаржену постанову апеляційного суду у частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів іпотеки та витребування майна скасувати та передати справу у цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки за результатами розподілу судових витрат

У постанові суду касаційної інстанції має бути зазначено про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції (підпункт «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України).

Порядок розподілу судових витрат вирішується за правилами, встановленими в статтях 141-142 ЦПК України. У частинах першій, тринадцятій статті 141 ЦПК України визначено, що судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

У постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2020 року у справі № 530/1731/16-ц (провадження № 61-39028св18) зроблено такий висновок, що «якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. Разом із тим, у випадку, якщо судом касаційної інстанції скасовано судові рішення з передачею справи на розгляд до суду першої/апеляційної інстанції, то розподіл суми судових витрат здійснюється тим судом, який ухвалює остаточне рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат».

Тому розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, має здійснити той суд, який ухвалює остаточне рішення у справі, враховуючи загальні правила розподілу судових витрат.

Керуючись статтями 400, 409, 411, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_1 , яка підписана представником ОСОБА_3 , задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року у частині позовних вимог ОСОБА_1 про скасування рішень про державну реєстрацію прав, визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу та у частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора комунального підприємства Мирнопільської сільської ради «Результат» Дмитренко Анастасії Володимирівни, державного реєстратора філії комунального підприємства Главанської сільської ради «Абсолют» у м. Києві Хмельницького Сергія Юрійовича змінити, виклавши її мотивувальну частину у редакції цієї постанови.

Постанову Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року у частині позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсними договорів іпотеки та витребування майна скасувати та передати справу у цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

З моменту прийняття постанови суду касаційної інстанції постанова Київського апеляційного суду від 27 квітня 2023 року у скасованій частині втрачає закону силу.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Н. О. Антоненко

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

М. М. Русинчук