Справа № 638/3187/22
Провадження № 2/638/1614/23
РІШЕННЯ

іменем України

05.09.2023 Дзержинський районний суд м. Харкова у складі:

головуючої судді Штих Т. В.

за участю секретаря Зайченка Р.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Харкові цивыльну справу за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства « Альфа-Банк», ОСОБА_2 третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна про визнання договору недійсним,-

встановив:

У червні 2022 року позивач звернулась до суду з позовом до АТ «Альфа-Банк», ОСОБА_2 , третя особа приватний нотаріус ХМНО Луніна Т.А, про визнання договору недійсним, скасування рішення про реєстрацію права власності та витребування майна з чужого незаконного володіння.

Позов мотивовано тим, що 29.01.2007 року нею була придбана двокімнатна квартира, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Того ж дня нею було отримано кредит у розмірі 22000доларів США на покупку квартири, та в якості забезпечення позову у той же день укладено іпотечний договір № 810/6-27/2/1-7-011, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО за реєстровим №251.

Вказала, що 15.02.2022 року до неї у квартиру прийшли незнайомі їй люди та надали витяг з реєстру права власності де було зазначено, що ОСОБА_3 є новим власником квартири, та який силоміць виселив її з квартири.

Зазначила, що вважає, що перереєстрація права власності відбулась з порушенням норм чинного законодавства.

Просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири, скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса ХМНО Луніної Т.А. про державну реєстрацію прав на квартиру від 11 лютого 2022 року за ОСОБА_2 , витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на її користь спірну квартиру та стягнути судові витрати.

Від відповідача АТ «Сенс Банк» надійшов відзив, в якому зазначено, що він проти позову заперечує, вважає його таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Повідомлення було сформовано та направлено на адресу боржника та позивача через відділення «УКРПОШТА» цінним листом з описом, яке в подальшому повернулось за закінченням строків зберігання. Вказане повідомлення містило попередження про звернення стягнення на нерухоме майно за договором іпотеки шляхом його продажу на підставі договору купівлі-продажу згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки. Тому відповідачем в повній мірі було виконано вимоги Закону України «Про іпотеку». Приватним нотаріусом Луніна Т.А. під час укладення спірного договору купівлі-продажу від 11 лютого 2022 року було перевірено дотримання вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми його вчинення, а також дотримання вимог статті 38 Закону.

Ухвалою суду від 27 липня 2022 року справу прийнято до розгляду та призначено підготовче провадження.

Ухвалою суду від 29 травня 2023 року підготовче провадження у справі закрито та призначено справу до судового розгляду по суті за правилами загального позовного провадження.

Представник позивача ОСОБА_4 в судовому засіданні просив позов задовольнити та надав пояснення, аналогічні викладеним в позові, представники відповідачів ОСОБА_5 та ОСОБА_6 просили в задоволенні позовних вимог відмовити та надали пояснення, аналогічні викладеним у відзивах.

Приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Т.А. про день, час та місце судового засідання повідомлялася своєчасно та належним чином, до суду не з`явилася, про причини неявки суд не повідомила.

Суд, заслухавши думку представників позивача і відповідачів, дослідивши наявні у матеріалах справи докази у їх сукупності та взаємному зв`язку, прийшов до наступного висновку.

Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину, відповідно до якої, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, якими передбачено право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Судом встановлено, що між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк» та ОСОБА_1 29.01.2007 року укладено договір кредиту № 810/4-272/1-7-005 відповідно до умов якого Позичальнику надано кредитні кошти в розмірі 22000,00 дол. США.Того ж дня, у якості забезпечення виконання зобов`язань за вищезазначеним кредитним договором укладено Іпотечний договір №810/6-27/2/1-7-011, посвідчений 29.01.2007 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Поляковою М.В., зареєстрований в реєстрі за № 251, відповідно до умов якого передано в іпотеку двокімнатну квартиру, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Позичальник, порушуючи виконання умов Договору кредиту в односторонньому порядку, всупереч ст. 526, 530, 629 ЦК, припинив повертати основну суму кредиту та сплачувати відсотки за користування кредитом. Тим самим Позичальник порушив норми ст. 1054 ЦК, згідно з якою позичальник зобов`язаний повернути кредит та сплатити відсотки, ст. 1049 ЦК, відповідно до якої позичальник зобов`язаний повернути позику в строк та в порядку, встановленому договором.

Пунктом 4.1. Іпотечного договору визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на Предмет іпотеки.

Згідно з пунктом 4.5. Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки може бути здійснено Іпотекодержателем на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно із договором про задоволення вимог Іпотекодержателя (позасудове врегулювання).

Згідно п.п. 4.5.4. Іпотечного договору звернення стягнення на предмет іпотеки у порядку позасудового врегулювання на підставі Іпотечного договору та застереження, може здійснюватися шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Договір купівлі - продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до Іпотечного договору та застереження, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, яке було предметом іпотеки.

Згідно із Звітом про оцінку щодо об`єктів житлової нерухомості від 10 лютого 2022 року, складеного суб`єктом оціночної діяльності Приватним підприємством «Габ`яно», , ринкова вартість відчужуваного нерухомого майна становить 639000,00 грн.

Згідно повідомлення від 28.01.2020 року, №8892, Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Кредитним договором.

Відповідач направляв повідомлення про намір здійснити продаж предмету іпотеки згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеки», ОСОБА_1 засобами поштового зв`язку з описом вкладення на дві відомі адреси позивача.

11.02.2022 року між АТ «Альфа Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу, за яким предметом купівлі-продажу є квартира., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .

У статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.

Стаття 33 вказаного Закону передбачає, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Статтею 38 Закону передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки.

Позивачем не наведено, в чому полягає порушення її прав внаслідок укладання договору купівлі - продажу від 11.02.2022 року

Приватним нотаріусом Луніною Т.А. під час укладення спірного договору купівлі-продажу від 11 лютого 2022 року, було перевірено дотримання вимог цивільного законодавства щодо змісту та форми його вчинення, а також дотримання вимог статті 38 Закону, твердженням чого є викладене в п.п.1.3 п. 1 Договору положення такого змісту: «Іпотекодавець та всі особи, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, були повідомлені про намір Іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки з дотриманням вимоги статті 38 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується повідомленнями від 28.01.2020 року, №8892, Іпотекодержатель у встановлений законом термін сповістив Іпотекодавця про обраний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, зазначивши про свій намір укласти договір купівлі-продажу Предмету іпотеки з метою задоволення вимог за Кредитним договором через поштове відділення рекомендованими листами з описом вкладення зі зворотнім повідомленням про вручення, тому доводи позивача про порушення вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» безпідставні.

Відповідно до постанови ВП ВС від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (обов`язок надіслання іпотекодержателем повідомлень - письмової вимоги про усунення порушень іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінний від іпотекодавця) Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення. Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір.

Навіть Повернення від боржника належно направленої вимоги «за закінченням встановленого строку зберігання» свідчить про вжиття іпотекодержателем всіх заходів для відповідного повідомлення боржника про наявність заборгованості

Вищевказана позиція знайшла своє відображення в Постанові Верховного Суду у справі за № 755/5691/16-ц від 29.08.2018 року.

Відповідно до Висновку Верховного Суду в постанові Касаційного цивільного суду від 15.10.2020 року у справі № 755/2030/19 : « Відповідно до пункту 2 частини першої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» нотаріус є державним реєстратором.

Згідно зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Наведена норма спрямована на фактичне повідомлення іпотекодавця, аби надати йому можливість усунути порушення і цим запобігти зверненню стягнення на його майно. Тому повідомлення іпотекодавця слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.

Висновок Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 : «Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.

Відповідно до розяснень Великої Палати Верховного Суду за наслідками розгляду цивільної справи № 755/10974/17, незалежно від того, чи перераховані усі постанови, у яких викладена правова позиція, від якої відступила Велика Палата, суди під час вирішення тотожних спорів суди мають враховувати саме останню правову Позицію Великої палати. Не можна застосовувати аналогічні висновки Верховного Суду України, викладені в його рішеннях, УХВАЛЕНИХ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ ІНШИХ СУДОВИХ СПРАВ, незалежно від того чи перераховані у відповідній постанові Великої Палати всі рішення ВСУ. В яких викладена правова позиція від якої відступила Велика Палата.

Згідно ст. 572 Цивільного кодексу України, в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Відповідно до ст. 575 ЦК України, іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно з ч.1 ст.33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч.2 ст.590 ЦК України заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави в разі, коли зобов 'язання не буде виконано у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом

Згідно з ч.3 ст.33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

-передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону,

-право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Стаття 38 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом продажу предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі-покупцеві . Правовою підставою для укладання такого договору є укладання договору купівлі-продажу предмету іпотеки з будь-якою особою-покупцем, оскільки є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу такий продаж в рахунок виконання основного зобов`язання.

Відповідно до пункту 4.1. договору іпотеки сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем основного зобов`язання Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.

Відповідно до пункту 4.5.4. договору іпотеки сторони погодили, що задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом продажу предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку». Сторони погодили, що застереження, зазначене в цьому пукнті, є договором про задоволенян вимог іпотекодержателя в розумінні ст. 38 ЗУ «Про іпотеку».

Тобто, сторони погодили право продажу Іпотекодежателем будь-якій особі-покупцеві предмета іпотеки у випадку невиконання зобов`язань за кредитним договором, як добровільний спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч.ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Підстави визнання правочину недійсним чітко визначено чинним законодавством, зокрема ст. 215 Цивільного кодексу (далі - ЦК). Відповідно до п. 1 ст. 215 ЦК підставою недійсності правочину є недотримання в момент учинення правочину стороною (сторонами) вимог, установлених ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК, яка визначає загальні вимоги, дотримання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема:

зміст правочину не повинен суперечити цивільному законодавству; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності;

волевиявлення учасника правочину має бути вільним; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним;

правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Оскільки Іпотекодержатель дотримався даної вимоги законодавства в повному обсязі, що також підтверджується матеріалами справи, банк не вбачає підстав для визнання оспорюваного договору недійсним, оскільки він укладений з дотримання умов передбачених діючим законодавством на момент його вчинення.

Виходячи із зазначеного, суд вважає що позовні вимоги не підлягають задоволенню.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст.4, 5, 13, 76-81, 141, 263, 265, 268 ЦПК України, суд, -

вирішив:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства « Альфа-Банк», ОСОБА_2 третя особа приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Луніна Тетяна Анатоліївна про визнання договору недійсним - залишити без задоволення.

Судові витрати вважати сплаченими позивачкою.

Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з моменту проголошення через районний суд, шляхом подачі апеляційної скарги.

Рішення ухвалено та надруковано суддею в нарадчій кімнаті.

Повний текст рішення складений 07 вересня 2023 року.

Суддя: Т.В. ШТИХ.