Провадження № 2/761/3448/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 вересня 2023 року Шевченківський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді: Саадулаєва А.І.,

за участі секретаря: Фурман А.В.,

від позивача: представник Босенко О.М ,

від відповідача-1: представники ОСОБА_2 , ОСОБА_5,

від відповідача-3: представник Чебан М.Г. ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в приміщенні суду цивільну справу за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «А52» до ОСОБА_4 , Товариства з обмеженою відповідальністю «МАНГУС», Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛОТОС ЛТД», треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо позову: Товариство з обмеженою відповідальністю «Житлоексперт», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, Київська міська рада, про визнання договору недійсним, скасування реєстрації та приведення в первісний стан нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

До Шевченківського районного суду м. Києва надійшла вказана позовна заява, яка відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями передана на розгляд судді Саадулаєва А.І.

Предметом позову є:

1. Визнання недійсною Додаткову угоду №2 від 31.08.2020 року до Договору купівлі-продажу майнових прав від 26 червня 2018 року № 109НП/А52, укладену між ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ), Товариством з обмеженою відповідальністю «МАНГУС» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛОТОС ЛТД» (), якою внесенні зміни до п.1.2 Договору (характеристики об`єкту нерухомості).

2. Визнання протиправним та скасування Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54422256 від 05.10.2020, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, яким за ОСОБА_4 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 278,9 кв.м. (реєстраційний номер: 000).

3. Усунення перешкоди у користуванні приміщенням спільної сумісної власності багатоквартирного будинку, шляхом зобов`язання: ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) за власний рахунок демонтувати самочинно збудовані перегородки, стіни та інші конструктивні елементи, що були споруджені для приєднання площі 206,24 кв.м. до нежитлового приміщення АДРЕСА_1 та привести у первісний стан спільне майно співвласників багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , в тому числі міжповерхове перекриття першого поверху з підвальною частиною будинку, прибудинкову територію та підвальну частину будинку.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 01.12.2021 р. відкрито провадження у справі, призначено до розгляду в підготовче судове засідання.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 22.11.2022 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачу стало відомо, що права ОСББ «А52», яке є представником співвласників багатоквартирного будинку, в силу закону, було порушено власницею нежитлового приміщення АДРЕСА_1 , ОСОБА_4 (далі відповідач-1), ТОВ «МАНГУС» (далі відповідач-2) та ТОВ «ЛОТОС ЛТД» (далі відповідач-3) шляхом укладення Додаткової угоди №2 до Договору купівлі-продажу майнових прав №109нп/А52 (далі Додаткова угода до Договору), на підставі якої було збільшено площу нежитлового приміщення шляхом незаконного приєднання допоміжних приміщень та прибудинкової території Об`єднання, яка є спільної сумісної власності ОСББ «А52». У період з січня 2021 року співвласниками багатоквартирного будинку було виявлено початок незаконних будівельних робіт, на прибудинковій території будинку та захоплення підвалу будинку, шляхом приєднання до нежитлового приміщення №347, що розташоване на першому поверсі будинку АДРЕСА_2 , пошкодження міжповерхової плити будинку, шляхом прорізання отвору в ній з першого поверху до підвалу будинку (допоміжного приміщення) та спорудження капітальної прибудови на прибудинковій території Об`єднання до нежитлового приміщення на першому поверсі. У зв`язку із викладеним позивач вимушений звернутись до суду за захистом своїх прав до суду з даним позовом до відповідачів.

Від відповідача-1 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що спірний об`єкт нерухомості проданий на законних підставах та законному добросовісному набувачу у приватну власність. Реєстрація права власності на приміщення відбулось згідно чинного законодавства України на підставі договору купівлі-продажу майнових прав №109нп/А52, укладеного із ТОВ «ЛОТОС ЛТД» та ТОВ «МАНГУС» від 26.06.2018 року, Додаткової угоди №2 до нього та акту прийому-передачі нежитлового приміщення від 25.09.2020 року.

Від відповідача-3 до суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що спірний об`єкт нерухомості - це новостворене нерухоме майно, побудоване на законний підставах та продане законному добросовісному набувачу у приватну власність. ОСББ - неналежний позивач, адже як юридична особа було утворене 16.06.2021 року вже після державної реєстрації права приватної власності на спірний об`єкт нерухомості 05.10.2020 року. До утворення ОСББ єдиним власником будинку був забудовник - ТОВ «Лотос ЛТД». Тераса та підвал - є невід`ємними частинами спірного об`єкту нерухомості. Земельна ділянка площею 0,4212 га, кадастровий номер :91:151:0069 - не належить ОСББ, а відноситься до комунальної власності Територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради та була передана в оренду забудовнику - ТОВ «ЛОТОС ЛТД» для будівництва житлового будинку. Право приватної власності та презумпція правомірності правочину захищаються законом. Висновок № 220 судово-експертного будівельно-технічного дослідження, складений 09.09.2021 року ТОВ «Науково-технічний центр «Будівельна експертиза» - не є належним та достовірним доказом.

Позивачем подано до суду відповідь на відзив відповідача-1, в якому зазначив, що відповідач-1 до відзиву не додав належних і допустимих доказів на підтвердження обставин на які посилається, та наявні в матеріалах справи докази спростовують твердження відповідача-1.

Відповідачем-1 подано до суду відповідь на відзив відповідача-3, в якому зазначив, що в повному обсязі заперечує проти задоволення позову, не погоджується з наведеними у позові обставинами та правовими підставами. В той же час, в повному обсязі погоджується з доводами та аргументами ТОВ «ЛОТОС ЛТД», що наведені в його відзиві на позовну заяву.

Позивачем подано до суду відповідь на відзив відповідача-3, в якому зазначив, що відповідач-3 до відзиву не додав належних і допустимих доказів на підтвердження обставин на які посилається, та наявні в матеріалах справи докази спростовують твердження відповідача-3 та твердження відповідача-3 можуть вказувати на порушення прав позивача.

Від третьої особи-3 до суду надійшли письмові пояснення в яких зазначив, що Департамент не видавав, не реєстрував документів, що дають право на виконання підготовчих/будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта за адресою: АДРЕСА_3 (надбудова на даху будинку та реконструкція приміщення АДРЕСА_4 . Просила прийняти рішення відповідно до вимог законодавства України та розглянути справу без участі представника Київської міської ради.

Відповідач-3 подав до суду заперечення на відповідь позивача, в яких посилався на обставини викладені у відзиві на позовну заяву.

Позивач подав до суду письмові пояснення.

В судовому засіданні, яке відбулось 04.09.2023 року, представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити з підстав викладених у позовній заяві.

В судовому засіданні, яке відбулось 04.09.2023 року, представники відповідача-1 заперечили проти задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на обставини викладені у відзиві.

В судовому засіданні, яке відбулось 04.09.2023 року, представник відповідача-3 заперечив проти задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на обставини викладені у відзиві.

В судове засідання, яке відбулось 04.09.2023 року, відповідач-2 не з`явився, про місце дату та час розгляду справи повідомлялись належним чином.

В судове засідання, яке відбулось 04.09.2023 року, треті особи не з`явились, про місце дату та час розгляду справи повідомлялись належним чином.

Заслухавши учасників справи, з`ясувавши предмет та підстави позову, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані по справі докази, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Як встановлено судом, 16 червня 2021 року в будинку за адресою: АДРЕСА_2 , було створено ОСББ «А 52», що підтверджується Інформаційною довідкою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

У відповідності до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно підставою для державної реєстрації були наступні документи: Технічний паспорт, серія та номер: Б/ Н, виданий 10.01.2019, видавник: ТОВ "ЖИТЛОЕКСПЕРТ"; Додаткова угода до Договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 2, виданий 31.08.2020, видавник: ТОВ "ЛОТОС ЛТД", ТОВ "МАНГУС" та ОСОБА_4 ; Договір купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 109НП/А52, виданий 26.06.2018, видавник: ТОВ "ЛОТОС ЛТД", ТОВ "МАНГУС" та ОСОБА_4 ; Додаткова угода до Договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер: 1, виданий 01.06.2020, видавник: ТОВ "ЛОТОС ЛТД", ТОВ "МАНГУС" та ОСОБА_4 ; Довідка про оплату, серія та номер: 2, виданий 25.09.2020, видавник: ТОВ "МАНГУС"; Акт приймання-передачі нежитлового приміщення, серія та номер: Б/Н, виданий 25.09.2020, видавник: ТОВ "ЛОТОС ЛТД", ТОВ "МАНГУС" та ОСОБА_4 .

У відповідності до Інформації, що міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстрі прав власності на нерухоме майно підставою для державної реєстрації та набуття права власності на спірне приміщення був Договір купівлі-продажу майнових прав № 109НП/А52, виданий 26.06.2018 року та Додаткова угода №2 до Договору від 31.08.2020 року.

Предметом Договору купівлі-продажу майнових прав № 109НП/А52 від 26.06.2018 року (п.1.2 Договору) є нежитлове приміщення майнові права на яке придбає Покупець, що має наступні характеристики: будівельний номер нежитлового приміщення: 109 (2 секція); поверх 1; орієнтовна житлова площа кв.м. 72,63 кв.м; кількість приміщень 1.

31 серпня 2020 року між ТОВ "ЛОТОС ЛТД", ТОВ "МАНГУС" та ОСОБА_4 було укладено Додаткову угоду №2 до Договору купівлі-продажу майнових прав №109НП/А52, виданий 26.06.2018 року.

У відповідності до умов додаткової угоди: «за результатами проведеної технічної інвентаризації Об`єкта будівництва суб`єктом господарювання ТОВ «ЖИТЛОЕКСПЕРТ», яке здійснило технічну інвентаризацію у порядку встановленому законодавством України та у відповідності до вказаних у технічному паспорті даних, було змінено Будівельний номер нежитлового приміщення №109, що знаходяться в об`єкті будівництва «Будівництво житлового будинку з вбудованими приміщеннями за адресою: АДРЕСА_5 , визначеного в п. 1.2 та присвоєно новий №347. Також, згідно технічної інвентаризації, площа нежитлового приміщення №109, збільшилася на 206,24 кв.м. від площі визначеної в п.1.2 Договору і становить 278,87 кв.м., копія Технічного паспорту було додано до матеріалів справи.

Відповідно до технічного паспорту, станом на 10.01.2019 р., наданого Об`єднанню за результатами технічної інвентаризації ТОВ «ЖИТЛОЕКСПЕРТ», було визначено, що нежитлове приміщення № 347, розташоване на першому поверсі другої секції будинку, включає в себе частку допоміжних приміщень будинку: у підвалі будинку (сходи (11,9 кв.м.), кухню (41,7 кв.м), санвузол (6,4 кв.м), пральню (2.1 кв.м.); частину загальної площі першого поверху другої секції будинку (тамбур (5,8 кв.м), сходи (9,6 кв.м), а також істотну частку прибудинкової території площею 112,4 кв.м., яка у технічному паспорті зазначена як тераса. Площа основного приміщення на першому поверсі складає 89,00 кв.м.

Відповідно до схеми будинку від забудовника, друга секція будинку не містить прибудови, яка б займала площу в 112,4 кв.м. Схема будинку відповідає візуалізації Містобудівного кадастру Києва, отриманих на Запит позивача від 16.08.2021 року.

Така капітальна прибудова відсутня і на експлікації приміщень першого поверху другої секції Будинку, яка наявна у Департаменті архітектурно-будівельного контролю КМДА, копія наявна в матеріалах справи.

У відповідності до п. 1 Додаткової угоди №2 від 31.08.2020 року «На підставі вищезазначених даних, Сторони домовились внести зміни до п.1.2 договору купівліпродажу майнових прав від 26 червня 2018 року № 109НП/А52 виклавши в наступній редакції п.1.2 Договору: «Нежитлове приміщення, майнові права на яке придбає Покупець, має наступні характеристики: АДРЕСА_2 ; № нежитлового приміщення: 347; поверх 1; Загальна площа згідно технічного паспорту 278,87 кв.м.; кількість приміщень 1.

09 вересня 2021 року ТОВ «Науково-технічний центр «Будівельна експертиза», на замовлення ОСББ «А52»Позивача, було підготовлено Висновок №220 судово-експертного будівельно-технічного дослідження.

При проведенні досліджень використовувалась будівельно-нормативна документація, а саме: ДБН Б.2.2-12:2018 «Планування та забудова територій»; ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення.»; Закон України «Про особливості права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII від 14 травня 2015 року.

Експертом, за результатами експертного дослідження було зроблено наступні висновки:

1. Підвальна частина приміщення №347 належить до допоміжних приміщень житлового будинку. Згідно норм ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення» підвальна частина приміщення №347 не може відноситись до приміщень громадського призначення.

2. Тераса площею 112,4 кв.м. відноситься до прибудинкової території, що є спільною сумісною власністю всіх співвласників.

Хронологія подій, що стосуються будівництва будинку та реєстрації права власності:

1. 26.06.2018 року - Договір купівлі-продажу майнових прав (КПМП) на приміщення на першому поверсі площею - 72,63 кв.м.;

2. 10.01.2019 року - виготовлено технічний паспорт;

3. 26.05.2020 року - Сертифікат про готовність об?єкту до експлуатації (будинку);

4. 01.06.2020 року - Додаткова угода №1 до договору КПМП;

5. 11.08.2020 року - Будинку присвоєна поштова адреса;

5.1. Юридично виникла адреса АДРЕСА_2 (проектна - АДРЕСА_6 , АДРЕСА_6 ;

6. 31.08.2020 року - Додаткова угода №2 до договору КПМП (зміна номеру, збільшення площі та ін.);

6.1. Площа змінюється з 72,63 кв.м. на 206,27 кв.м. Загальна - 278,9 кв.м.

7. 25.09.2020 року - Довідка про 100% оплату, яка видається Шульган Л.В.

8. 25.09.2020 року - Акт приймання передачі приміщення на 1 поверсі.

9. 05.10.2020 року - реєстрація права власності на спірне приміщення.

9.1. Підставою для реєстрації права власності були (в т.ч.) Договір КПМП № 109HT/A52 від 26.06.2018 року, ДУ №2 до Договору від 31.08.2020 року та технічний паспорт від 10.01.2019 року.

З огляду на хронологію подій, які підтверджуються доданими до матеріалів справи письмовими документами, суд дійшов висновку, що Додаткову угоду №2 до Договору від 31.08.2020 року було підписано після готовності об?єкту до експлуатації (будинку), та Додаткову угоду №2 до Договору від 31.08.2020 року було підписано після введення об?єкту до експлуатації (будинку).

Щодо доводів відповідачів, про необхідність відмови в задоволенні позову ОСББ «А52», як особі, права та охоронювані законом інтереси якої не було порушено відповідачами, у зв`язку із тим, що ОСББ «А52» не було створено на дату прийняття рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 36 Конституції України громадяни України мають право на свободу об`єднання у політичні партії та громадські організації для здійснення і захисту своїх прав і свобод та задоволення політичних, економічних, соціальних, культурних та інших інтересів, за винятком обмежень, встановлених законом в інтересах національної безпеки та громадського порядку, охорони здоров`я населення або захисту прав і свобод інших людей.

Громадські організації є організаційно-правовою формою діяльності людей, які об`єднуються для спільного здійснення та захисту своїх прав, свобод та інтересів, які відображаються у статуті громадської організації у вигляді мети та напрямів її діяльності. Таким чином, діяльність громадських організацій не можна розглядати абстрактно, без зв`язку з її метою та правами людей (її членів), що об`єдналися. Створюючи громадську організацію або вступаючи до неї, її члени об`єднуються на визначених статутом умовах для спільної реалізації своїх прав.

Згідно із ч. 1 ст.4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Відповідно до ч.4 ст.10 ЦПК України, суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Горраіз Лізаррага та інші проти Іспанії» (заява №62543/00 від 10.11.2004) зазначено, що «... в сучасному суспільстві, коли громадяни стикаються з особливо складними управлінськими рішеннями, звернення до колективних органів, таких як асоціації, є одним із доступних, а іноді і єдиним доступним для них, засобом, завдяки якому вони можуть ефективно захищати власні інтереси. Крім того, законодавством більшості європейських країн визнано право асоціацій брати участь у судових провадженнях для захисту інтересів своїх членів. ... Суд не може ігнорувати цей факт при тлумаченні поняття "потерпілий". Будь-яка інша, надміру формалізована інтерпретація цієї концепції, зробить захист прав, гарантованих Конвенцією, неефективними та ілюзорними (п. 38). Суд визнав, що гарантії статті 6 § 1 також розповсюджуються на об`єднання, у разі, коли вони вимагають визнати права чи інтереси їх членів (п. 45).

Застосовуючи такий підхід Європейського суду з прав людини до контексту обставин справи, Суд дійшов висновку, що ОССБ, яке є об`єднанням громадян, мета створення та діяльність якого прямо та безпосередньо пов`язана із забезпеченням і захистом прав співвласників будинку, є належним виразником інтересів більшості членів цього об`єднання. Водночас, інтереси об`єднання, як юридичної особи, не завжди співпадають з інтересами кожного члена об`єднання.

З урахуванням мети створення, ОСББ має пряме та безпосереднє відношення до усіх питань, що стосуються будинку, а отже може мати власну, окрему від інтересів кожного окремого члена об`єднання, матеріально-правову зацікавленість у спорах що стосуються будинку. Наявність матеріально-правової зацікавленості у ОСББ у правовідносинах, що виникають щодо будинку чи його складових, утримання, експлуатації та інших подібних питань є передумовою визнання за ОСББ самостійної процесуальної правосуб`єктності, а отже і права на звернення до суду із самостійним позовом.

Окрім того, реальний захист прав співвласників будинку (членів ОСББ) у певних випадках потребує звернення до суду. Відтак, невизнання за ОСББ самостійного права на звернення до суду в інтересах членів, призвело б до неможливості забезпечення і захисту прав співвласників будинку і стало б невиправданою перешкодою для досягнення мети об`єднання.

За таких обставин суд дійшов висновку, що ОСББ «А52» є належним позивачем у справі.

Подібна правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 14.03.2018 року справа №815/219/17.

Відповідно до частини 2 статті 382 Цивільного кодексу України, власникам квартири дво - або багатоквартирному житловому приміщені належить на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому приміщені.

Статтею 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Частино 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко визначено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно ч.1, 2 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Отже, з моменту набуття фізичними особами права власності на квартири у будинку вони одночасно набули право спільної власності на всі допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою цього будинку.

Зазначений висновок узгоджується з правовою позицією Вищого господарського суду України, постанова від 20.07.2010 р. у справі № 38/131.

За приписами частини 2 статті 369 Цивільного кодексу України, розпорядження майном, що є як у спільній сумісній власності та і в спільній частковій власності здійснюється виключно за згодою всіх співвласників. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

В рішенні від 02.03.2004 року №4-рп/2004 у справі №1-2/2004 Конституційного суду України визначено, що допоміжні приміщення, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону №2482-XII, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир, що засвідчується єдиним документом - свідоцтвом про право власності на квартиру. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступників) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень.

Також, згідно з вказаним рішенням Конституційного суду України: «Відповідно до Конституції України всі суб`єкти права власності рівні перед законом. У багатоквартирних будинках, де не всі квартири приватизовані чи приватизовані повністю, власник (власники) неприватизованих квартир (їх правонаступники) і власники приватизованих квартир багатоквартирного будинку є рівноправними співвласниками допоміжних приміщень. Вони є рівними у праві володіти, користуватися і розпоряджатися допоміжними приміщеннями. Ніхто з власників квартир не має пріоритетного права користуватися та розпоряджатися цими приміщеннями, в тому числі і з питань улаштування мансард, надбудови поверхів і т. ін».

Пунктом 1 частини 1 статті 6 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачено, що співвласники мають право: вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників.

Згідно з ч. 1 ст. 355 Цивільного кодексу України майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (стаття 321 Цивільного кодексу України).

Згідно пункту 2.51 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення.»: «У підвальних, цокольних і на першому поверхах житлових будинків допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих гаражів для одноквартирних житлових будинків та стоянок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багатоквартирних житлових будинків, згідно з вимогами ДБН 360, ДБН В.2.2-9 та інших відповідних нормативних документів».

У відповідності до ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення.», приміщення громадського призначення допускається розміщувати у першому, другому, третьому і цокольному поверхах житлових будинків.

Згідно пункту 2.53 ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення.» приміщення громадського призначення, крім приміщень громадського призначення гуртожитків і житлових будинків для осіб похилого віку та сімей з інвалідами, повинні мати входи та евакуаційні виходи, ізольовані від житлової частини будинку.

Аналізуючи технічний паспорт нежитлового приміщення № НОМЕР_2 , гараж відноситься до приміщення житлової частини будинку та не має виходу в приміщення підземного гаражу, а фактично з неї є вихід в приміщення гаражу, що відображено на фото 1, 2 Додатку 2 Висновку судово-експертного будівельно-технічного дослідження №220 від 09 вересня 2021 року.

Отже, суд дійшов висновку, що приєднання підвальної частини будинку до приміщення АДРЕСА_7 , шляхом виготовлення Технічного паспорту та укладення Додаткової угоді №2 до Договору купівлі-продажу майнових прав №109НП/А52, виданий 26.06.2018 року суперечить вимогам ДБН В.2.2-15-2005 «Житлові будинки. Основні положення.», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 382 Цивільного кодексу України.

У відповідності до приписів п.4 ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Згідно з Земельним кодексом України прибудинкові території багатоквартирних будинків відносяться до земель житлової та громадської забудови.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» чітко визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 6 ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Отже, дослідивши додані до матеріалів справи документи, суд дійшов висновку, що спірне приміщення включає в себе допоміжні приміщення та прибудинкову територію (під виглядом тераси), а отже було відчужене відповідачами-2, 3 незаконно.

Таким чином, приєднання тераси площею 112,4 кв.м., що фактично є прибудинковою територією багатоквартирного будинку (спільною сумісною власністю), до приміщення АДРЕСА_1 , суперечить нормам ЗУ «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Земельного кодексу України.

Аналізуючи Інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, підставою набуття права власності на частину прибудинкової території площею 112,4 кв. метрів та 93,84 кв.м підвальної частини будинку, (загальне збільшення нежитлового приміщення на 206,24 кв.м) є Додаткова угода №2 від 31.08.2020 року до Договору купівлі-продажу майнових прав № 109НП/А52 від 26.06.2018 року.

З огляду на вищевикладене, аналізуючи норми чинного законодавства, Додаткова угода №2 від 31.08.2020 року до Договору купівлі-продажу майнових прав № 109НП/А52 від 26.06.2018 року не відповідає нормам чинного законодавства.

Частиною 1 статті 203 Цивільного кодексу України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до вимог ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недотримання в момент укладення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку, що Додаткова угода №2 до Договору купівлі продажу майнових прав №21689/PH-H від 19.09.2019 року, укладена між Відповідачем 1 та Відповідачем 2,3 підлягає визнанню недійсною.

Крім того, суд дійшов висновку, що підставою для реєстрації спірного приміщення були в т.ч. Додаткова угода №2 до Договору купівлі продажу майнових прав №21689/PH-H від 19.09.2019 року на підставі якої були внесені зміни до п.1.2 Договору, та з огляду на те, що даний документ підлягає визнанню недійсними, то реєстрація, що була здійснена на підставі даного документу підлягає скасуванню. Проте, суд не вбачає підстав для задоволення позовної вимоги в частині визнання протиправним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, у зв`язку із тим, що позивачем не доведено належними і допустимими доказами протиправність дій державного реєстратора при прийнятті даного рішення.

Як встановлено судом, відповідачем-1 було споруджено перегородки та капітальні спорудження по приєднанню підвальної частини будинку площею 93,84 кв.м та прибудинкової частини будинку, площею 112,4 кв.м. до нежитлового приміщення АДРЕСА_1 та здійснено псування міжповерхової плити, шляхом прорубування отвору між першим поверхом та підвальним (допоміжним) приміщенням.

Відповідно до частини другої статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучеогороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Згідно зі статтею 1 Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучеогороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку, що фактично було зроблено відповідачами.

Право спільної сумісної власності не передбачає визначення часток співвласників у праві спільної власності.

Відповідно до статті 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що об`єднання зобов`язане забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов та порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, розподілі між співвласниками витрат на експлуатацію та ремонт спільного майна, а також припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласників.

У статті 41 Конституції України визначено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

Згідно зі статтею 13 Конституції України власність зобов`язує. Власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству.

Згідно з частиною другою статті 386 ЦК України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.

За змістом статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Такі висновки відповідають правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду України від 08 червня 2016 року № 6-530цс16 та Постанові Верховного суду від 08 квітня 2020 року у справі справа № 766/2762/19-ц, що є незмінними.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні спільною сумісною власністю, та задовольнити в частині усунення перешкоди у користуванні приміщенням спільної сумісної власності багатоквартирного будинку, шляхом зобов`язання ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) за власний рахунок демонтувати самочинно збудовані саме ОСОБА_4 або за її дорученням перегородки, стіни та інші конструктивні елементи, що були споруджені для приєднання площі 206,24 кв.м. до нежитлового приміщення АДРЕСА_1 . Суд дійшов висновку, що в задоволенні іншої частини даної позовної вимоги слід відмовити, з огляду на те, що позивачем не доведено, що саме діями ОСОБА_4 було здійснено зміни щодо міжповерхового перекриття першого поверху з підвальною частиною будинку, прибудинкову територію та підвальну частину будинку.

Згідно з частиною першою статті 95 ЦПК України, письмовими доказами є документи (крім електронних документів), які містять дані про обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Відповідно до ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.

Відповідно до ч.1 ст.81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, тобто обов`язок доказування покладений на сторони.

За нормами ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 89 ЦПК України).

Відповідно до п.6 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», враховуючи принцип безпосередності судового розгляду, рішення може бути обґрунтоване лише доказами, одержаними у визначеному законом порядку та дослідженими в судовому засіданні.

Повно та всебічно з`ясувавши обставини справи, оцінивши зібрані у справі докази, зважаючи на встановлені під час розгляду справи обставини, суд дійшов висновку, що позовні вимоги частково ґрунтуються на вимогах закону, обставини справи підтверджені певними засобами доказування, а тому позовну заяву необхідно задовольнити частково.

Керуючись ст.ст. 259, 265, 268, 273, 353-355 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «А52» - задовольнити частково.

Визнати недійсною Додаткову угоду №2 від 31.08.2020 року до Договору купівлі-продажу майнових прав від 26 червня 2018 року № 109НП/А52, укладену між ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ), Товариством з обмеженою відповідальністю «МАНГУС» () та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛОТОС ЛТД» (), якою внесенні зміни до п.1.2 Договору (характеристики об`єкту нерухомості).

Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54422256 від 05.10.2020, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Незнайко Євген Вікторович, яким за ОСОБА_4 зареєстроване право власності на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 , загальною площею 278,9 кв.м. (реєстраційний номер: 000).

Усунути перешкоди у користуванні приміщенням спільної сумісної власності багатоквартирного будинку, шляхом зобов`язання ОСОБА_4 (РНОКПП НОМЕР_1 ) за власний рахунок демонтувати самочинно збудовані ОСОБА_4 або за її дорученням перегородки, стіни та інші конструктивні елементи, що були споруджені для приєднання площі 206,24 кв.м. до нежитлового приміщення АДРЕСА_1 .

В іншій частині позову - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлено 08 вересня 2023 року.

Суддя: