Справа № 349/713/23
Провадження № 2/349/199/23
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

11 серпня 2023 року м. Рогатин

Рогатинський районний суд Івано-Франківської області в складі головуючого судді Рибія М. Г.,

за участю секретаря судового засідання Пунько Н. С.,

представника ОСОБА_1 , адвоката Олексюка Л. В.,

в режимі відеоконференції представника ТзОВ «Преміум лігал колекшн», адвоката Кеню Д. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до ТзОВ «Преміум лігал колекшн», ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування запису про проведену державну реєстрацію,

в с т а н о в и в:

ОСОБА_1 пред`явив позов до ТзОВ «Преміум лігал колекшн», ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» про витребування з володіння ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» квартири АДРЕСА_1 та скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок».

Обґрунтував позов тим, що 20.08.2008 він уклав кредитний договір з ПАТ КБ «Надра» (на той час ВАТ КБ «Надра») на підставі якого отримав в кредит 41 048,30 євро до 18.08.2028.

Забезпечив виконання зобов`язань за кредитним договором іпотекою нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 .

Протягом 2008-2015 років регулярно сплачував платежі за кредитним договором, виплативши за цей період 40 300,00 євро. Після ухвалення 15.06.2015 рішення про припинення ПАТ КБ «Надра» його як позичальника ніхто не інформував яким чином погашати кредит.

Після заміни кредитора у зобов`язанні за кредитним договором з ПАТ КБ «Надра» на ТзОВ «Преміум лігал колекшн», 01.02.2022 ТзОВ «Преміум лігал колекшн» продало квартиру предмет іпотеки ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок».

Зазначений продаж було вчинено з порушенням вимог ст. 38 Закону України «Про іпотеку» - ТзОВ «Преміум лігал колекшн» не повідомило його письмово за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу про свій намір укласти цей договір, не узгодило з ним ціну продажу предмета іпотеки, не надіслало звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки, не повернуло решти виручки від продажу предмета іпотеки.

Окрім того, стягнення було здійснено в період дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

ТзОВ «Преміум лігал колекшн» подало відзив на позовну заяву, згідно з яким заперечило проти позову повністю. Обґрунтувало заперечення тим, що ОСОБА_1 заборгував ПАТ КБ «Надра» за кредитним договором, виконання зобов`язань за яким було забезпечено іпотекою. Після придбання права вимоги за цим кредитним договором ТзОВ «Преміум лігал колекшн» двічі надсилало ОСОБА_1 вимоги про усунення порушень в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку», які він не отримав та які були повернуті відправнику за закінченням терміну зберігання. Продаж квартири було здійснено після втрати чинності Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» також подало відзив на позовну заяву, згідно з яким заперечило проти позову повністю. Обґрунтувало заперечення тим, що ТзОВ «Преміум лігал колекшн» дотрималося вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку», незгода іпотекодавця з ціною продажу предмета іпотеки не є підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним, відсутні підстави для витребування майна в ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» як добросовісного набувача, адже позивач не довів, що майно вибуло не з його волі.

Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, дійшов висновку про відмову в позові повністю.

Згідно з договором купівлі-продажу квартири від 20.08.2008 ОСОБА_1 придбав в ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_2 за ціною 333 350,00 грн.

20.08.2008 ОСОБА_1 уклав кредитний договір з ВАТ КБ «Надра» на підставі якого отримав в кредит 41 048,30 євро до 18.08.2028 для проведення розрахунків по вищезазначеному договору купівлі-продажу квартири. Проценти за користування кредитом визначено в розмірі 14,59 % річних.

Копією заяви на видачу готівки від 20.08.2008 підтверджується надання грошових коштів ОСОБА_1 згідно з кредитним договором.

21.08.2008 ОСОБА_1 уклав з ПАТ КБ «Надра» договір іпотеки згідно з яким забезпечив виконання зобов`язань за кредитним договором нерухомим майном квартирою АДРЕСА_1 .

Представник позивача визнав в судовому засіданні обставину несплати платежів за кредитним договором з 2015 року у зв`язку з ліквідацією ПАБ КБ «Надра».

Розрахунком заборгованості за кредитним договором підтверджується, що станом на 01.04.2020 ОСОБА_1 заборгував 61 654,88 євро, з яких: 34 164,96 євро заборгованість за кредитом, а 25 714,54 євро заборгованість за процентами.

Згідно з копією договору про відступлення прав вимоги від 30.04.2020 замінено кредитора у зобов`язанні за кредитним договором з ПАТ КБ «Надра» на ТзОВ «Преміум лігал колекшн».

Відповідно до п. 5.3 договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається, зокрема, шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки на підставі договору купівлі-продажу в порядку встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

17.06.2020 та 23.09.2020 ТзОВ «Преміум лігал колекшн» надсилало ОСОБА_1 на дві адреси: АДРЕСА_3 та по АДРЕСА_4 вимоги про усунення порушень, що підтверджується копіями самих вимог, списків згрупованих поштових відправлень з описом вкладень, фіскальних чеків.

Згідно з цими вимогами ТзОВ «Преміум лігал колекшн» вимагало, щоб ОСОБА_1 погасив заборгованість за кредитним договором протягом тридцяти днів з дня отримання вимоги, а також в них міститься попередження, що у випадку їх невиконання буде звернуто стягнення на предмет іпотеки, зокрема на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» шляхом продажу предмета іпотеки.

Ці вимоги були повернуті відправнику з відмітками в довідках про причини повернення «за закінченням терміну зберігання».

01.02.2022 ТзОВ «Преміум лігал колекшн» продало ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» предмет іпотеки квартиру АДРЕСА_1 на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною 97 800,00 грн.

Копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 07.08.2023 підтверджується, що за ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 01.02.2022.

Згідно з довідкою про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 31.03.2023, сформованої відповідно до Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, оціночна вартість квартири АДРЕСА_1 дорівнює 531 527,72 грн.

Згідно з ч. ч. 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.

Згідно зі ч. 1 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) становлено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, зазначеного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

ТзОВ «Преміум лігал колекшн» дотрималося ст. 35 Закону України «Про іпотеку», адже надіслало ОСОБА_1 вимоги про усунення порушення з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги, зокрема шляхом продажу предмета іпотеки.

Ці вимоги були надіслані як на зазначену в договорі іпотеки адресу місця проживання ОСОБА_1 , так і на адресу квартири предмета іпотеки.

Належним виконанням ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є сам факт надсилання вимоги про усунення порушення.

Вручення поштового відправлення вже залежить від поведінки одержувача. Так, згідно з п. 114 Правил надання послуг поштового зв`язку у разі коли одержувач відмовляється засвідчити своїм підписом факт відмови від одержання поштового відправлення, коштів за поштовим переказом, такі поштове відправлення, поштовий переказ зберігаються в приміщенні об`єкта поштового зв`язку протягом установленого пунктом 116 цих Правил строку (крім рекомендованих листів з позначкою Судова повістка), після закінчення якого - повертаються поштовим оператором за зворотною адресою.

Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 неналежне повідомлення іпотекодавця про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним чи витребування майна, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків (п. 82).

Невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності правочину, оскільки за змістом ч. 6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього (п. 85).

Доводи позивача про застосування до спірних правовідносин з приводу продажу предмета іпотеки Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» є необґрунтованими, оскільки цей закон втратив чинність 21.09.2021, тобто до дати продажу предмета іпотеки.

Суд не встановив підстав для витребування майна з чужого незаконного володіння, тому відповідна позовна вимога не підлягає задоволенню.

Вимога про скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності є похідною від вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, тому також не підлягає задоволенню.

Згідно ч. 9 ст. 158 ЦПК України у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України суд покладає судовий збір на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 158, 264, 265 ЦПК України,

в и р і ш и в:

В задоволенні позову ОСОБА_1 до ТзОВ «Преміум лігал колекшн», ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок» про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування запису про проведену державну реєстрацію відмовити повністю.

Скасувати захід забезпечення позову у виді накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 , застосований згідно з ухвалою суду від 08.08.2023.

Рішення може бути оскаржене до Івано-Франківського апеляційного суду через Рогатинський районний суд Івано-Франківської області протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_3 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач ТзОВ «Преміум лігал колекшн», місцезнаходження: вул. Січових Стрільців, 15, м. Київ, .

Відповідач ТзОВ «Нерухомість-закон та порядок», місцезнаходження: вул. Дмитрівська, 13а/12, м. Київ, .

Повне судове рішення складено 22.08.2023.

Суддя М. Г. Рибій