Провадження № 2/337/842/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 серпня 2023 року Хортицький районний суд міста Запоріжжя в складі:

головуючого судді Сидорової М.В.,

за участю секретаря Коваленко В.С.,

представника позивача адвоката Грекова Д.В.,

представника відповідача Пилипенко І.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Запоріжжі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Запорізької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди,

ВСТАНОВИВ:

15.03.2023р. до Орджонікідзевського районного суду міста Запоріжжя надійшов вказаний позов ОСОБА_1 , інтереси якої представляє адвокат Греков Д.В., до відповідача Запорізької міської ради про визнання укладеною додаткової угоди.

Ухвалою Орджонікідзевського районного суду міста Запоріжжя від 15.03.2023р. матеріали позовної заяви передано на розгляд до Хортицького районного суду міста Запоріжжя за підсудністю.

21.04.2023р. матеріали позовної заяви надійшли до Хортицького районного суду міста Запоріжжя.

Позовна заява мотивована тим, що на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.08.2020р., посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л.П., реєстровий №103, позивач ОСОБА_1 стала одноособовим власником нерухомого майна будівлі закусочної літ.А, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Вказане нерухоме майно розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер :06:010:0038, цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08.

Вказана земельна ділянка перебуває у комунальній власності та раніше була передана в оренду продавцю за договором купівлі-продажу нежитлового приміщення ОСОБА_2 на підставі рішення Запорізької міської ради №49/119 від 27.04.2016р. «Про надання в користування на умовах оренди земельної ділянки для розташування закусочної» та Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., який укладено між Запорізькою міською радою та ОСОБА_2 строком до 27.04.2035 року та який був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.08.2016р. Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради.

З посиланням на ч.4 ст.120, п. «е» ст.141 ЗК України, ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі», ст.377, 415 ЦК України, позивач зазначає, що за ОСОБА_2 припинено право користування земельною ділянкою, а до ОСОБА_1 перейшло право оренди на таку земельну ділянку на тих же умовах і в тому ж обсязі, як і для попереднього власника будівлі та землекористувача.

28.11.2022р. у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно будівлю закусочної літ.А за адресою: АДРЕСА_1 , яке розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, кадастровий номер :06:010:0038, яка перебуває у комунальній власності та раніше була передана в оренду продавцю нерухомості ОСОБА_2 на підставі Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., позивач ОСОБА_1 на адресу Запорізької міської ради поштовим зв`язком - листом з описом вкладення надіслала заяву, в якій просила замінити сторону Орендаря у Договорі оренди землі №00247 від 01.08.2016р., а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному Договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., проект якого було додано до заяви.

До заяви, крім проекту додаткової угоди в 3-х примірниках, позивачем було додано копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.08.2020р., копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р.

Згідно з листом Департаменту архітектури та містобудування Запорізької міської ради від 22.12.2022р., земельна ділянка не має обмежень містобудівного характеру, вид використання земельної ділянки відповідає містобудівній документації, інформація з Держреєстру в наявності тощо.

Однак, листом Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради від 22.12.2022р., в укладанні додаткової угоди фактично було відмовлено та надано відповідь, згідно якої додаткова угода не підписана колишнім власником нерухомого майна та не надано довідку про відсутність заборгованості тощо.

У зв`язку з тим, що у позивача ОСОБА_1 в силу прямої вказівки закону виникло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі №00247 від 01.08.2016р., на якій розташовано нерухоме майно, власником якої є позивач, позивач є стороною (орендарем) за вищевказаним договором оренди землі та має право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря. При цьому, зміни до договору оренди, запропоновані позивачем, не стосуються істотних умов такого договору, а лише стосуються відомостей про орендаря.

Просить визнати укладеною між Орендодавцем Запорізькою міською радою та ОСОБА_1 додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., зареєстрованому в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.08.2016р. Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, у запропонованій позивачем ОСОБА_1 редакції, стягнути з відповідача понесені судові витрати зі сплати судового збору.

Ухвалою суду Хортицького районного суду від 25.04.2023р. у справі за вказаним позовом відкрито загальне позовне провадження та призначено підготовче судове засідання.

18.05.2023р. представником відповідача Запорізької міської ради до суду подано відзив на позовну заяву.

Ухвалою суду від 18.05.2023р. під час підготовчого судового засідання, без виходу до народної кімнати, строк подання відповідачем відзиву на позов поновлено та відзив прийнято до розгляду.

У відзиві на позовну заяву представником відповідача зазначено, що Запорізька міська рада заперечує проти задоволення позовних вимог в повному обсязі з наступних підстав.

01.08.2016р. між Запорізької міською радою та ОСОБА_2 дійсно було укладено договір оренди землі №00247, предметом якого є земельна ділянка загальною площею 0,0811 га, кадастровий номер :06:010:0038 для розташування будівлі закусочної, що є власністю орендаря. Договір було укладено строком до 27.04.2035р.

02.12.2022р. до Запорізької міської ради надійшла заява гр. ОСОБА_1 (вх.Ф15422) про заміну сторони орендаря у вищевказаному договорі у зв`язку з продажем 04.08.2020р. нерухомого майна будівлі закусочної літ.А, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та з відповідним проектом додаткової угоди від позивача про заміну сторони орендаря з ОСОБА_2 на ОСОБА_1

22.12.2022р. Управління з питань земельних відносин, що є виконавчим органом Запорізької міської ради, листом за вих.Ф-0305 повідомило заявника ОСОБА_1 , що із клопотанням про заміну орендаря заявнику необхідно надати проект договору (додаткового договору/додаткової угоди), складеного з урахуванням вимог Цивільного та Податкового кодексів України, постанови КМУ від 03.03.2004р. №220 та рішення Запорізької міської ради від 18.05.2011р. №35 «Про затвердження зразку договору оренди землі в м.Запоріжжя». У листі також було вказано, що укладання договору оренди землі із земель комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування орендодавця, прийнятого у порядку передбаченому Земельним кодексом України, або за результати аукціону.

Рішенням Запорізької міської ради від 05.11.2014р. №37 затверджено Регламент міської ради по розгляду заяв громадян та юридичних осіб з питань оформлення земельних ділянок у місті Запоріжжі, який регулює правову та організаційні відносини громадян України та посадових осіб місцевого самоврядування, встановлю порядок і процедуру розгляду та прийняття рішень по заявам громадян, зокрема, перелік необхідних документів для розгляду питань оформлення земельних відносин та вимоги до способу засвідчення поданих разом з відповідною заявою, клопотанням документів.

Отже, заявнику разом з орендарем за договором оренди землі №00247 від 01.08.2016р. необхідно надати до управління з питань земельних відносин копії таких документів: договір оренди земельної ділянки, укладений з попереднім землекористувачем, з додатками та додатковими угодами; документи, що підтверджують право власності на нерухоме майно, яке знаходиться на земельній ділянці (договір купівлі-продажу, копія технічного паспорту на нерухоме майно; документ, що посвідчує особу, РНОКПП; довідку податкової служби про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.

Крім того, підставою для укладання договору оренди землі (додаткового договору/додаткової угоди) комунальної форми власності може бути виключно рішення органу місцевого самоврядування, яке є волевиявленням відповідного органу (орендодавця) про надання згоди на укладання договору (додаткового договору/додаткової угоди), що узгоджується з умовами договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., де в п.36 зазначено, що зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору, спір розглядається у судовому порядку.

Крім того, представник відповідача зазначає, що відповідно до п.40 договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., зміна умов договору і припинення його дії можлива, зокрема, у випадку переходу права власності на об`єкти, розташовані на земельній ділянці, до іншої особи, за відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, що повинно бути підтверджено відповідною довідкою податкової інспекції, але інформації про наявність або відсутність такої заборгованості надано не було.

Також у відзиві зазначено, що відповідно до п.41 договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., прийняття Запорізькою міською радою рішення про припинення права оренди земельною ділянкою орендарю за його письмовою відмовою від оренди земельної ділянки або з одночасним її наданням у попередніх межах новому власнику розташованих на ній будівель (споруд) є підставою для розірвання договору оренди землі з попереднім орендарем (попереднім власником споруд, будівель). Проте, у Запорізької міської ради відсутні листи (звернення) орендаря ОСОБА_2 про намір припинити договір оренди землі.

Право власності та користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.125, 126 ЗК України. На час укладання договору купівлі-продажу нерухомості від 04.08.2020р., норми ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не передбачали провадження державної реєстрації переходу права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), що розміщеній на земельній ділянці будь-якої форми власності, яка перебувала у користуванні (на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію) відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта одночасно із державною реєстрацією переходу права користування такою земельною ділянкою від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до його набувача. Отже, автоматичного переходу права користування на земельну ділянку, що є предметом договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., не відбулось, оскільки не відбулась реєстрація права користування такою земельною ділянкою у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Крім того, у додатковій угоді окрім сторін мають міститись умови про розмір орендної плати із врахуванням нормативно грошової оцінки земельної ділянки за 2022 рік, а сторонами та підписантами додаткової угоди повинні бути орендодавець Запорізька міська рада, орендар гр. ОСОБА_2 та новий орендар гр. ОСОБА_1 .

На підставі викладеного просить у задоволенні позову відмовити повністю.

Ухвалою суду від 14.06.2023р. підготовче провадження у справі закрито, справу призначено до судового розгляду.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Греков Д.В. позовні вимоги підтримав в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Додатково пояснив, що після укладання ОСОБА_1 договору купівлі-продажу нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , тобто 04.08.2020р., до неї автоматично в силу закону перейшли усі права та обов`язки попереднього власника цієї будівлі та орендаря земельної ділянки ОСОБА_2 . Право оренди земельної ділянки новим власником об`єкту нерухомості ОСОБА_1 не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно через відсутність механізму такої реєстрації, така реєстрація без додаткової угоди до договору оренди землі про заміну орендаря або відповідного рішення суду є неможливою. З метою реєстрації права оренди землі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позивач ОСОБА_1 просила Запорізьку міську раду укласти з нею додаткову угоду про заміну сторони орендаря у договорі оренди землі, проте в укладанні такої угоди позивачу було відмовлено. Запорізькою міською радою, яка зобов`язана укласти таку додаткову угоду про заміну орендаря без прийняття рішення органу місцевого самоврядування про надання згоди на укладання такої угоди, порушено права позивача на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря. Просить позов задовольнити.

Представник відповідача Запорізької міської ради - Пилипенко І.В. в судовому засіданні просила у задоволення позовних вимог відмовити з підстав, викладених у відзиві на позов. Додатково пояснила, що укладання додаткової угоди до договору оренди землі із земель комунальної власності здійснюється на підставі відповідного рішення Запорізької міської ради, проте таке рішення відповідачем не приймалось. Позивачем до проекту додаткової угоди не було додано довідку про відсутність заборгованості по орендній платі. Право користування земельною ділянкою відповідно до ЗУ «Про державну реєстрацію право на нерухоме майно та їх обтяжень» за ОСОБА_1 не оформлено. На час укладання договору купівлі-продажу будівлі від 04.08.2020р. не відбулось автоматичного переходу права користування на земельну ділянку, що є предметом договору оренди землі. Договір оренди землі є чинним для попереднього власника будівлі ОСОБА_2 , яка про свій намір припинити договір оренди землі не заявляла, тому вона повинна бути стороною додаткової угоди. У додаткові угоді окрім сторін мають міститись пункти про розмір орендної плати з урахуванням нормативної грошової оцінки землі за 2022 рік.

Суд, вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, встановив наступне.

01.08.2016р. між Запорізькою міською радою (орендодавець) та ОСОБА_2 (орендар) було укладено Договір оренди землі № 00247.

Відповідно до умов вказаного Договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка належить Запорізькій міській раді на праві комунальної власності, загальною площею 0,0811 га, кадастровий номер: :06:010:0038, для розташування закусочної, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

За умовами Договору на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля закусочної, що є власністю орендаря. Договір укладено до 27.04.2035р.

17.08.2016р. право оренди вказаної земельної ділянки за ОСОБА_2 зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради, що підтверджується копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власників на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за №332123132 від 12.05.2023р.

Під час дії цього Договору оренди землі № 00247 від 01.08.2016р., між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) 04.08.2020р. укладено Договір купівлі - продажу нежитлового приміщення - будівлі закусочної літ.А, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчено приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л.П., реєстровий №103.

За умовами цього Договору нежитлове приміщення розташоване на земельній ділянці площею 0,0811 га, що знаходиться у комунальній власності, кадастровий номер: :06:010:0038, цільове призначення: для будівництва та обслуговування туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, вид використання: для розташування закусочної з літнім майданчиком, експлікація земельної ділянки: землі під соціально-культурними об`єктами.

04.08.2020р. право власності на нежитлове приміщення будівлю закусочної літ. А, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 зареєстровано за ОСОБА_1 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується копією витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №218961840 від 04.08.2020р. та копією інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власників на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №332123132 від 12.05.2023р.

28.11.2022р. ОСОБА_1 на адресу Запорізької міської ради надіслала заяву від 27.11.2022р., в якій повідомила про перехід до неї від ОСОБА_3 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 бригади, АДРЕСА_3 та про перехід до неї права оренди земельної ділянки на тих же умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього власника будівлі. Позивач просила замінити сторону Орендаря у Договорі оренди землі №00247 від 01.08.2016р., а саме ОСОБА_2 на ОСОБА_1 , без зміни цільового призначення. Про заміну сторони орендаря у вказаному Договорі оренди землі просила укласти та підписати відповідну Додаткову угоду про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., проект якої було додано до заяви.

Проект Додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р., крім її назви, місця укладання, вступної частини (преамбули) договору з даними про сторін, підстав для укладання угоди, реквізитів сторін та підпису ОСОБА_1 , містить 7 пунктів, а саме:

Пунктом 1 проекту Додаткової угоди передбачено, що: «Сторони вирішили змінити сторону орендаря в Договорі оренди землі №00247 від 01.08.2016р., укладеному на земельну ділянку площею 0,0811 га (кадастровий номер :06:010:0038, надану для розташування закусочної (цільове призначення: землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08), що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , а саме: ОСОБА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 замінити на ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , у зв`язку із набуттям права власності на нерухоме майно будівлі закусочної літА, розташована за адресою АДРЕСА_1 , на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04 серпня 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Філіповою Л.П., зареєстровано в реєстрі за №103.».

Відповідно до п.2 проекту Додаткової угоди: «Сторони визначили, що всі права та обов`язки за Договором оренди землі №00247 від 01.08.2016р., новий орендар набуває на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній орендар, з моменту укладання додаткової угоди про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р. та державної реєстрації права оренди.».

Пунктом 3 Додаткової угоди передбачено, що: «Вказана додаткова угода про внесення змін до Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р. є документом для державної реєстрації речових прав в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.».

Відповідно до п.4 проекту Додаткової угоди: «Інші умови Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р. та додатки до нього залишаються незмінними і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання.».

Відповідно до п.5 проекту Додаткової угоди: «Після державної реєстрації речових прав орендар зобов`язується в 5-ти денний термін надати копію цієї угоди до відповідного державного податкового органу.».

Пунктом 6 проекту Додаткової угоди передбачено, що: «Дану додаткову угоду укладено в трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у орендодавця, другий у орендаря, третій в органі, який провів державну реєстрацію.».

Відповідно до п.7 проекту Додаткової угоди: « Ця додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р. і набирає чинності після її укладання.».

До заяви про заміну сторони Орендаря у Договорі оренди землі, укладання та підписання Додаткової угоди, крім проекту додаткової угоди в 3-х примірниках, позивачем ОСОБА_1 було додано копію паспорту та РНОКПП заявника, копію договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 04.08.2020р., копію витягу з Державного реєстру речових прав, копію технічного паспорту на нерухоме майно, копію Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р.

Листом від 22.12.2022р. Управлінням з питань земельних відносин Запорізької міської ради позивачці була надана відповідь за №Ф-0305 в якій, серед іншого, повідомлено про необхідність надання нею додаткових документів та про необхідність погодження та приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог законодавства. Підставою для укладання договору оренди землі (додаткового договору/додаткової угоди) комунальної форми власності може бути виключно рішення органу місцевого самоврядування (ненормативний акт індивідуальної дії відповідної ради), яке є волевиявленням орендодавця про надання згоди на укладання договору (додаткового договору/додаткової угоди). Також зазначено, що відповідно до актуальних відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на земельну ділянку комунальної власності :06:010:0038, зареєстроване інше речове право (право оренди) за ОСОБА_2 на підставі Договору оренди землі №00247 від 01.08.2016р. До Запорізької міської ради від орендаря (гр. ОСОБА_2 ) не надходило заяв/клопотань про розірвання/дострокове припинення договору оренди землі або внесення будь-яких змін (щодо вибуття із орендних відносин), тому відповідний проект рішення не було підготовлено та не розглянуто на сесії міської ради. Такі фактичні обставини унеможливлюють розгляд порушеного заявницею питання.

З`ясувавши обставини справи та оцінивши надані сторонами докази з точки зору їх належності, допустимості, достовірності, а також достатності і взаємозв`язку, суд вважає позов ОСОБА_1 таким, що не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Відповідно до ст.15,16 ЦК України, ст.4,5 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

Відповідно до ст.12, 13, 81 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). При цьому провідними є положення Цивільного кодексу України у тих випадках, коли деякі відносини по оренді землі не врегульовані взагалі чи недостатньо повно врегульовані (ст. 9 Цивільного кодексу України).

Згідно із частинами 1, 2 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Предметом позову у цій справі є матеріально-правова вимога про визнання укладеною додаткової угоди про зміну сторони в договорі оренди земельної ділянки. Підставою позову зазначено набуття позивачем права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці комунальної власності, орендарем якої є колишній власник об`єкта нерухомості, та заперечення відповідача (орендодавця) щодо укладення з позивачем додаткової угоди про зміну сторони в чинному договорі оренди земельної ділянки.

Звертаючись до суду з вказаним позовом, позивач зазначає, що з моменту укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна від 04.08.2020р. між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець), право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться відповідне майно, перейшло від ОСОБА_2 (орендар земельної ділянки) до ОСОБА_1 в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього орендаря. Оскільки Запорізька міська рада (орендодавець) заперечує проти укладення додаткової угоди про заміну сторони в договорі оренди земельної ділянки та враховуючи, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, позивач має право на переоформлення орендних відносин шляхом внесення змін у договір оренди землі стосовно орендаря.

Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Відповідно до п. 2 ч.1 ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають: речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема, право оренди (суборенди) земельної ділянки.

За змістом ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі, зокрема, укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягає державній реєстрації (п.1); інших документів, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно (п.14).

Отже, право оренди земельної ділянки виникає після державної реєстрації такого права, яка проводиться державним реєстратором у порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», на підставі договору оренди землі та інших документів, які підтверджують набуття права оренди земельної ділянки.

Згідно приписів ч.2 ст. 120 ЗК України (в редакції, яка діяла на час набуття позивачем об`єкта нерухомості, розташованого на земельній ділянці комунальної власності 04.08.2020р.), якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Згідно приписів ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 04.08.2020р.) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Згідно з ч.1 ст.377 ЦК України (в редакції станом на 04.08.2020р.), до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Відповідно до висновків, викладених у пунктах 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 03.04.2019р. у справі № 921/158/18, згідно з принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди (зміст якого розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України) особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Отже, відповідно до зазначених правових норм власники споруди мають право на користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

У пункті 49 цієї ж постанови зазначено, що ніхто інший, окрім власника цього об`єкта, не може претендувати на вказану земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.

Тобто особа, яка набула право власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і в попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно. Ця правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 27.06.2018р. у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018р. у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018р. у справі № 904/326/18, від 04.06.2019р. у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019р. у справі № 917/92/19.

Подібна правова позиція, що у розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває право оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, викладена у постановах Верховного Суду від 06.12.2018р. у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019р. у справі № 913/661/17 від 06.03.2019р. у справі № 914/2687/17, від 04.06.2019р. у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019р. у справі № 917/92/19.

Ураховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також право оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже, й відповідні права та обов`язки. Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 26.11.2019р. у справі № 917/92/19, від 18.02.2020р. у справі № 907/132/19, від 06.09.2022р. у справі № 920/591/21.

Таким чином, після проведення державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомості та переходу до нового власника відповідно до ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України прав і обов`язків орендаря земельної ділянки за договором оренди землі, новий власник звертається до державного реєстратора для проведення державної реєстрації відповідного права оренди на підставі поданого ним чинного договору оренди землі.

При цьому укладення з орендодавцем та подання державному реєстратору додаткової угоди до договору оренди землі про заміну сторони договору законодавством України не передбачалось, тому не є обов`язковим.

Подібний правовий висновок щодо застосування ч.2 ст.651 ЦК України у правовідносинах щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зокрема заміни орендаря у договорі оренди в судовому порядку шляхом визнання укладеним договору оренди (додаткової угоди до договору) викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020р. у справі № 927/79/19.

Водночас суд, при вирішення даної справи, також враховує, що автоматичний перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомості відбувається за наявності умов: (1) на момент набуття новим власником права власності на нерухомість укладений попереднім власником майна договір оренди земельної ділянки є чинним; (2) земельна ділянка призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості та (3) є сформованою як об`єкт цивільних прав.

В даному випадку суд констатує, що на момент набуття новим власником ОСОБА_1 права власності на нежитлове приміщення (04.08.2020р.), укладений попереднім власником майна ( ОСОБА_2 ) договір оренди землі від 01.08.2016р. був чинним, оскільки діяв до 27.04.2035р. Доказів розірвання, припинення даного Договору оренди землі матеріали справи не містять. Земельна ділянка з кадастровим номером :06:010:0038, яка перебувала у користуванні ОСОБА_2 , не повернута орендарем орендодавцю; інше речове право не припинено.

Також суд враховує, що земельна ділянка площею 0,0811 га, кадастровий номер :06:010:0038 була сформованою як об`єкт цивільних прав та призначена для експлуатації та обслуговування нерухомості, в даному випадку розміщення закусочної (функціональне призначення). Цільове призначення землі житлової та громадської забудови; для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, секція В, підрозділ 03.08.

Отже, вказане в системному зв`язку дає підстави вважати, що незважаючи на непроведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки за новим власником нерухомості, права й обов`язки позивача щодо земельної ділянки з кадастровим номером :06:010:0038 є доведеними, оскільки після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі від 01.08.2016р. у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права (04.08.2020р.) набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Ураховуючи все вище наведене, є неспроможними аргументи Запорізької міської ради про те, що на час укладання договору купівлі-продажу нерухомості від 04.08.2020р., не відбулось автоматичного переходу до набувача нерухомого майна, на підставі договору купівлі-продажу, права користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване та про те, що повноваження щодо наділення правом користування земельною ділянкою належать виключно власнику земельної ділянки, яким у спірних правовідносинах є Запорізька міська рада.

Водночас, враховуючи положення ч. 2 ст. 651 ЦК України, у даному випадку відсутні підстави, визначені як договором, так і законом, для зміни договору оренди землі.

Аналогічного за змістом висновку дійшов Верховний Суд 06.09.2022р. у справі №920/591/21, з посиланням на висновки Великої Палати Верховного Суду від 30.06.2020р. у справі № 927/79/19, під час ухвалення судового рішення про відмову у задоволені позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, у зв`язку зі зміною власника нерухомого майна розташованого на орендованій земельній ділянці.

Отже, набуття позивачем права оренди відбулося в силу закону і не потребувало прийняття додаткових рішень з боку орендодавця та надання орендодавцем згоди на зміну сторони правочину, укладання з цього питання додаткової угоди до договору оренди землі.

Також при ухваленні рішення суд враховує, що на час звернення позивача до відповідача із заявою про укладання Додаткової угоди до Договору оренди землі від 01.08.2016р. та на час вирішення даного спору судом, ч. 4 ст.120 ЗК України передбачає, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні на праві оренди, емфітевзису, суперфіцію у відчужувача (попереднього власника), до набувача одночасно переходить відповідно право оренди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, крім випадків, визначених частиною шостою цієї статті. Волевиявлення орендодавця (власника) земельної ділянки, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди землі, емфітевзису, суперфіцію із зазначенням нового орендаря (користувача) земельної ділянки не вимагається.

Крім того, чинна на момент звернення позивача до Запорізької міської ради, а також на час вирішення спору у суді ч.3 ст.7 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта на праві оренди, до набувача такого об`єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об`єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об`єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються.

Усе викладене свідчить про те, що, заявивши позовну вимогу про визнання укладеною додаткової угоди до внесення змін до договору оренди землі, орендар обрав неналежний і неефективний спосіб захисту своїх прав, позаяк задоволення такої позовної вимоги фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову незалежно від встановлених судом обставин.

На підставі викладено у задоволенні позову ОСОБА_1 слід відмовити.

Керуючись ст.15, 16, 377, 651 ЦК України, ст.120, 125, 126 ЗК України, Законом України «Про оренду землі», Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.2, 4, 5, 12, 13, 76-82, 89, 137, 141, 259, 263-265 ЦПК України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_4 ) до Запорізької міської ради (, місцезнаходження: м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд.206) про визнання укладеною додаткової угоди - відмовити повністю.

Рішення може бути оскаржено до Запорізького апеляційного суду через Хортицький районний суд міста Запоріжжя протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 01 вересня 2023 року.

Суддя М.В.Сидорова