КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Номер апеляційного провадження: 22-ц/824/2203/2023
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 червня 2023 року м. Київ

Справа №755/786/20

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді-доповідача Ящук Т.І.,

суддів Борисової О.В., Немировської О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравченко Н.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , на рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 22 жовтня 2021 року, ухвалене у складі судді Виниченко Л.М.,

у справі за позовом ОСОБА_1 до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», третя особа - Київська міська рада про визнання недійсним договору оренди,

встановив:

У січні 2020 року позивач ОСОБА_1 звернулась до Дніпровського районного суду м. Києва з позовом відповідачів Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 , Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», третя особа - Київська міська рада про визнання недійсним договору № 404/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, укладеного 5 червня 2019 року між Дніпровською районною в м. Києві державною адміністрацією, Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва».

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 . Про договір оренди їй стало відомо під час судового засідання у справі № 755/9242/18. У приміщенні загальною площею 184,4 кв.м. в будинку АДРЕСА_2 , яке було об`єктом договору оренди, знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання, каналізації, центрального опалення.

Позивач зазначає, що договір оренди не відповідає змісту типового договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва»; станом на дату укладання договору строк дії оцінки майна закінчився; на момент укладення договору оренди не було надано висновку про вартість майна; після укладення договору оренди орендарем не було надано актуалізованої оцінки майна; орендар не сплачує орендну плату, плату за землю, комунальних платежів, страхових платежів за орендоване майно; орендоване приміщення використовується орендарем не за цільовим призначенням, а сам договір оренди укладений для прикриття невиконання рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, яким зобов`язано ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації, оскільки ОСОБА_3 влаштувала отвір у підлозі квартири (вхід до підвального приміщення) та змонтувала там стійку з облаштованими стаціонарно дерев`яними сходами до підвального приміщення будинку.

Посилаючись на ст. ст. 6, 15, 16, 203, 215, 216, 234, 630 ЦК України, ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» позивач просить задовольнити позов.

Рішенням Дніпровського районного суду м. Києва від 22 жовтня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги, посилаючись на його незаконність, необґрунтованість, порушення та неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи.

В обґрунтування апеляційної скарги вказує, що суд першої інстанції посилався на правові висновки Верховного Суду без обґрунтування того, у чому полягає подібність правовідносин у цих справах з даною справою № 755/786/20. Суд навів норми матеріального права, але не навів аргументування, як ці норми слід застосувати до спірних правовідносин. Спростування аргументів сторони позивача, викладених у виступі у дебатах представника позивача, рішення суду першої інстанції не містить. Звертає увагу на те, що правові висновки, зроблені Верховним Судом у постанові від 17.06.2021 р. у справі № 761/12692/17 є відмінними від обставин даної справи. В оскаржуваному рішенні суд першої інстанції наводить взаємовиключні висновки і також посилається на правові висновки Верховного Суду, які не мають подібності у правовідносинах з даною справою.

Суд першої інстанції залишив поза увагою надані стороною позивача документи ПАТ «Київпроект» щодо проектно-технічної документації на буд. АДРЕСА_2 , відповідно до яких цей будинок прив`язаний по типовому проекту 1-480-15к. На схемі холодного і гарячого водопостачання зверху зображено план підвалу будинку із зображенням мереж, які знаходяться саме під квартирою АДРЕСА_4 , співвласником якої є відповідач ОСОБА_3 . При цьому, труби прокладені не вздовж внутрішньої стіни будинку по периметру, а перпендикулярно їй. Це те саме місце підвалу, яке ОСОБА_3 відгородила стінами і зробила частиною своєї квартири. Саме у цій частині підвалу труби виходять з будинку. «Схема подающих и обратних магістралей» стосується опалення, про це записано у специфікації, на якій зверху зображено план підвалу будинку із зображенням труб тепломережі, які розташовані вздовж внутрішньої стіни будинку по периметру, є труби під квартирою АДРЕСА_4 . Більше того, там, де вихід з будинку труб холодного і гарячого водопостачання, там же і вихід труби тепломережі.

Звертає увагу на те, що у судовому засіданні ОСОБА_3 повідомила, що вона за власні кошти поміняла у підвалі загальнобудинкові труби гарячого та холодного водопостачання, теплопостачання, каналізації. Ніякого дозволу на це вона не мала, не узгоджувала це із Керуючою компанією. Однак, таке самовільне втручання у загальнобудинкові мережі створює загрозу для всіх мешканців будинку. При заміні трубопроводів у підвалі ОСОБА_3 керувалася не питаннями будівельних норм, безпеки, прав та інтересів мешканців, а як змінити конфігурацію труб, щоб потім звести стіни і збільшити площу своєї квартири за рахунок підвалу. Тому зведення стін у підвалі і перекриття ОСОБА_6 доступу до трубопроводів гарячого та холодного водопостачання, теплопостачання, каналізації будинку є порушенням прав ОСОБА_1 як співвласника вказаних загальнобудинкових мереж, а також порушенням немайнового права на безпечне і комфортне проживання у багатоквартирному будинку. Крім того, ОСОБА_3 перешкоджає доступу до підвалу мешканцям будинку.

КП «Київжитлоспецексплуатація» 14.06.2018 року провело обстеження квартири АДРЕСА_3 і склало Акт, у якому вказано, що в підвалі під квартирою відмежована цегляними перегородками кімната від решти підвальних приміщень. Законність проведення реконструкції документами не підтверджена.

Стверджує, що ОСОБА_3 втрутилась у загальнобудинкові мережі, змінила їх, збудувала стіни, що перешкоджають вентиляції підвалу та впливають негативно на стан будинку. У акті обстеження приміщення підвалу 09.01.2020 року, складеному Керуючою компанією, зазначено, що у всіх інших кімнатах підвалу, окрім тих, де знаходяться особисті речі, проводяться будівельні роботи. Проведення підготовчих ремонтних робіт у приміщеннях підвалу, площею 145 кв.м, виявлено 09.01.2020 року працівниками Департаменту комунальної власності, про що вони записали у листі. ОСОБА_3 не надала дозвільних документів на проведення ремонтних/будівельних робіт в орендованих приміщеннях. З фотографій, зроблених працівниками Департаменту комунальної власності, вбачається, що ОСОБА_3 зірвала бетонну підлогу у підвалі і копає углиб під будинком. Такі самовільні дії ОСОБА_3 , яка не є фахівцем у будівництві, створюють небезпеку для всіх мешканців будинку. На їх вимоги припинити ці роботи ОСОБА_3 заявляє, що вона користується підвалом на законних підставах, згідно з договором оренди.

Звертає увагу на те, що Керуюча компанія, Дніпровська РДА, Київська міська рада знають про стан використання орендного приміщення та про реєстрацію ОСОБА_3 права власності на квартиру, до складу якої включено приміщення підвалу будинку, площею 34,3 кв.м., проте ніяких дій не вчиняють, що вказує на фіктивність договору оренди, оскільки причиною його укладення є приховання незаконного заволодіння ОСОБА_3 частиною цього підвалу. При цьому, ОСОБА_3 та Керуюча компанія не можуть пояснити розмір орендної плати, плату за землю, розмір комунальних платежів та страхових платежів за орендоване майно, що свідчить про відсутність будь-яких договірних відносин між ними.

Посилається на те, що оскільки ні Дніпровська РДА, ні Керуюча компанія нічого не зробили для зобов`язання ОСОБА_3 для зруйнування зведених стін у підвалі і приведення у попередній стан, мешканці будинку АДРЕСА_2 ОСОБА_1 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 подали до суду позов до ОСОБА_3 , ОСОБА_5 , Керуючої компанії про зобов`язання усунути перешкоди у здійсненні права користування підвальним приміщенням будинку та під сходовою першого під`їзду та повернути все в попередній стан, зобов`язання Керуючу компанію повернути шляхом проведення відповідних робіт теплові та інші внутрішньобудинкові інженерні мережі у підвальному приміщенні та під сходової першого під`їзду будинку по АДРЕСА_2 в попередній стан.

Саме під час розгляду справи № 755/9242/18 представник Керуючої компанії Майданік В.Ю. подав до суду копію спірного договору оренди, що також свідчить про його фіктивність, оскільки, у разі задоволення позову, Керуюча компанія не зможе його виконувати, адже підвал знаходиться у законному користуванні ОСОБА_3 . Враховуючи незаконне заволодіння ОСОБА_3 частиною підвалу, Дніпровська РДА передала у оренду ФОП ОСОБА_3 цей же підвал.

Зазначає, що зробивши отвір у підлозі своєї квартири, ОСОБА_3 порушила цілісність несучої конструкції будинку, адже стіни будинку є спільною сумісною власністю власників квартир, що ставить під загрозу безпеку проживання у квартирах, які знаходяться над квартирою АДРЕСА_3 . Спірний договір оренди дозволяє ОСОБА_3 не виконувати рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 01.08.2018 р. у справі № 755/6479/18, оскільки до квартири вона має право нікого не пускати через захист приватної власності, а до підвалу - адже вона орендар. У спростування цих аргументів сторони позивача суд першої інстанції послався на те, що спірний договір оренди може бути змінено за рішенням суду на вимогу Дніпровської РДА або Керуючої компанії, що є неналежним мотивування, та ніяк не спростовує усунення порушень прав ОСОБА_1 на безпечне проживання у багатоквартирному будинку.

Суд першої інстанції помилково вважає, що передача в оренду майна була здійснена на конкурсних засадах, тому оцінка майна не потрібна, оскільки такі посилання суперечать вимогам чинного законодавства. Крім того, оскаржуване рішення не містить ніякого аналізу змісту договору добровільного страхування від 05.07.2019 року, відповідності його вимогам закону. Сторона позивача посилалася на цю обставину, як ознаку умислу сторін на укладення фіктивного договору оренди. Добросовісні орендодавець і балансоутримувач зацікавлені у тому, аби об`єкт оренди був застрахований орендарем. Також, ознаками вчинення відповідачами фіктивного договору оренди є те, що за технічним станом приміщення підвалу не можна було використовувати у підприємницькій діяльності. Підвал, який є об`єктом оренди, не має освітлення, опалення, водопостачання, туалету.

Крім того, оскільки метою надання ФОП ОСОБА_3 комунального нерухомого майна у користування (оренду) було здійснення нею підприємницької діяльності з ремонту одягу, то для перевірки не фіктивності укладення відповідачами спірного договору оренди, представником позивача було заявлено відповідне клопотання про витребування доказів. Однак, суд першої інстанції,порушивши ст.ст. 12, 76-81, 84, 95 ЦПК України, у задоволенні клопотання відмовив.

Вважає, що суд неправильно застосував п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст. 382 ЦК України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Також, ознакою фіктивності спірного договору оренди є те, що він зберігає чинність після набрання чинності 27.12.2019 року Законом України № 157-ІХ «Про оренду державного та комунального майна», який введено в дію з 01.02.2020 року. Відповідно до ч. 4 ст. 4 цього Закону встановлено, що не можуть бути орендарями працівники уповноважених органів управління та балансоутримувачів - щодо майна, оренда якого погоджується такими уповноваженими органами управління або яке знаходиться на балансі таких балансоутримувачів. Орендар ОСОБА_3 є працівником балансоутримувача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва». Отже, з 01.02.2020 року спірний договір оренди повинен бути припиненим в односторонньому порядку за ініціативою орендаря, адже такою є вимога Закону, яка не виконана, і договір зберігає чинність.

Вважає, що суд першої інстанції неправильно застосував ст. 203, 215, 234 ЦК України. Спірний договір оренди підлягає визнанню недійсним на підставі цих норм із урахуванням наведених вище обставин і доказів, наявних у матеріалах справи.

Відзивів на апеляційну скаргу відповідачі та третя особа не подавали.

В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 підтримали доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити, рішення суду першої інстанції - скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Представник відповідача ОСОБА_3 - ОСОБА_9 та представник третьої особи Київської міської ради - Онищенко Т.О. заперечували проти доводів апеляційної скарги, просили рішення суду залишити без змін.

Представник відповідача Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації - Дещенко О.М.в судове засідання не з`явився, будучи належним чином повідомленим про день та час розгляду справи, надіслав до суду клопотання про розгляд справи без участі їх представника.

Представник відповідача КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» в судове засідання не з`явився, будучи належним чином повідомленим про день та час розгляду справи у встановленому законом порядку.

Згідно з ч.2 ст. 372 ЦПК України, неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, з`ясувавши обставини справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що позивач не є стороною оспорюваного договору, проте будучи власником квартири, є співвласником спільного майна багатоквартирного будинку, у якому знаходиться нежитлове приміщення, яке стало предметом оренди. Таким чином, позивач є заінтересованою особою щодо визнання недійсним оспорюваного договору. Однак, позивач ні в позові, ні в судовому засіданні під час дачі пояснень чітко не зазначила, які права чи її законні інтереси порушені відповідачами внаслідок укладання сторонами оспорюваного договору. Не надала належних та допустимих доказів порушень її прав та законних інтересів. Позивач у загальних рисах зазначала у позові, що «власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав». При цьому ні в позові, ні в судовому засіданні під час розгляду справи позивач не зазначала, який стан речей, на її думку, має встановитися внаслідок визнання недійсним договору оренди.

Враховуючи викладене, суд першої інстанції виходив з того, що позивач належними, допустимими та достовірними доказами не довела існування у неї права на майно, яке є предметом оспорюваного договору на час його укладення або те, що укладення цього договору між відповідачами було спрямовано на порушення її майнових інтересів. Суд вважав, що умови оспорюваного договору оренди в момент його укладання сторонами не суперечили актам законодавства, а тому на цій підставі оспорюваний договір не може бути визнаним недійсним.

Суд дійшов висновку, що враховуючи обставини, на які посилається позивач в якості обґрунтування позовних вимог (орендар не застрахував орендоване майно після укладення договору; орендар не сплачує орендну плату та плату за землю, комунальні платежі; орендоване приміщення використовується орендарем не за цільовим призначенням; проведення орендарем самовільно без дозвільних документів будівельних робіт в орендованому приміщенні, оформлення у власність частини приміщення, не виконання припису про усунення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил) є підставами для притягнення до відповідальності відповідно до чинного законодавства України та умов договору оренди, або підставами для розірвання договору, але не можуть слугувати підставами для визнання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду недійсним в розумінні статей 203, 215, 234 ЦК України, а тому на цих підставах позов також не підлягає задоволенню. Крім того, невиконання рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18 також не є підставою для визнання договору недійсним. Чинне законодавство передбачає інші способи реагування на невиконання рішення суду - в тому числі і шляхом притягнення винних осіб до кримінальної відповідальності.

Отже, враховуючи, що договір оренди укладено з дотриманням вимог законодавства, оплата по виконанню спірного правочину здійснювалась, суд першої інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено, що договір укладено фіктивно, не доведено наявність умислу сторін правочину та вчинення таких дій без наміру створення правових наслідків, а також не надано доказів у підтвердження факту порушення прав та інтересів позивача у зв`язку з укладенням договору оренди, а тому позов задоволенню не підлягає.

З висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позовних вимог колегія суддів погоджується, оскільки вони відповідають обставинам справи, наявним у матеріалах справи доказам, зроблені з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, позивач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності на спадщину за заповітом на частину квартири від 27.02.2004 року, виданого державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрованого у реєстрі за № 2н-566, та договору дарування частини квартири від 21.02.2004 року посвідченого державним нотаріусом Десятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрованого у реєстрі за № 1у-174 (т. 1 а.с. 12-13).

5 червня 2019 року між Дніпровською районною в місті Києві державною адміністрацією (відповідач 1) з однієї сторони, та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (відповідач 2), з іншої сторони, а також Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» (відповідач 3), яке є підприємством - балансоутримувачем, було укладено договір № 404/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду ( т. 1 а.с. 14-18).

Згідно з договором оренди Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація як орендодавець передав відповідачу ФОП ОСОБА_3 (орендарю ) нежитлове приміщення загальною площею 184,40 кв.м. - підвал, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , для розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування з ремонту одягу та взуття.

Об`єкт оренди - нежитлове приміщення площею 184,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 з 16.02.2015 року закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» відповідно до пункту 113 Додатку 2 до розпорядження голови Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.02.2015 № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов`язані з виконанням рішення Київради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» (т. 2 а.с. 221-223).

Встановлено, що укладенню договору оренди передувало здійснення публікації оголошення в газеті «Хрещатик» від 25.05.2018 № 56 (5107), за яким заяви на право оренди подали два суб`єкти господарювання (т. 1 а.с. 36, 38). Пропозиції щодо надання в орендне користування спірного нерухомого майна виносилось на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол засідання № 32/108 від 18.07.2018) (т. 1 а.с. 40-41).

Засідання конкурсної комісії на право оренди майна комунальної власності територіальної громади міста Києва щодо оренди нежитлового приміщення площею 184,4 кв.м. на АДРЕСА_2 оформлене відповідним протоколом № 2 від 08.05.2019 року, який затверджений розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 11.05.2019 № 376, відповідно пункту 3 якого визначено переможцем конкурсу на отримання права оренди на конкурсних засадах вказаного нерухомого майна для розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування з ремонту одягу та взуття із місячною орендною платою 4095,00 грн. (без ПДВ) - фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 42, т. 2 а.с. 193-194).

Пунктом 3.1 договору оренди встановлено орендну плату за результатами конкурсу, затвердженими вищевказаним розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 11.05.2019 № 376, що становить за 1 кв.м. 22 грн. 20 коп., що в цілому за базовий місяць складає 4095,00 грн. без ПДВ. Розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди розраховується шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за червень 2019 року (т. 1 а.с. 14).

Додатком № 1 до договору оренди є Акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 від 05.06.2019 року (т. 1 а.с. 19).

Додатком № 2 до договору оренди є розрахунок орендної плати за нежиле приміщення (т. 1 а.с. 20). Розмір орендної плати було визначено за результатами проведеного конкурсу відповідно до конкурсної пропозиції переможця конкурсу на право оренди майна комунальної власності.

05 червня 2019 року між відповідачами КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», як виконавцем, та ФОП ОСОБА_3 , як споживачем, було укладено Договір № 1295 про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, предметом якого є орендоване нежитлове приміщення (т. 1 а.с. 43-47).

05 липня 2019 року відповідач ФОП ОСОБА_3 з ПрАТ «Страхова компанія «Арсенал Страхування» уклала Договір № 658 /19-Иа/К/01 добровільного страхування від вогневих ризиків та стихійних явищ та добровільного страхування майна, предметом якого є нерухоме майно за договором оренди (т. 1 а.с. 126-129, т. 2 а.с. 12-20, 25, 65, 66).

Зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно з частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

При цьому правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України).

З огляду на зазначені приписи та правила статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Відповідно до висновку Верховного Суду у постанові від 10 лютого 2021 року у справі № 335/6384/18, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

Договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

Таким чином, захисту у суді підлягає не лише порушене суб`єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.

У Рішенні Конституційного Суду України від 01 грудня 2004 року № 18-рп/2004 надано офіційне тлумачення поняття «охоронюваний законом інтерес» як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Тобто інтерес особи має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам і відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого надано у резолютивній частині згаданого Рішення Конституційного Суду України.

Правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Вирішуючи переданий на розгляд спір по суті, суд повинен встановити наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов, тобто встановити, чи є особа, за позовом якої (або в інтересах якої) порушено провадження у справі, належним позивачем. При цьому обов`язком позивача є доведення/підтвердження в установленому законом порядку наявності факту порушення та/або оспорювання його прав та інтересів.

Відсутність порушеного права й інтересу встановлюється при розгляді справи по суті та є самостійною підставою для прийняття судом рішення про відмову в позові.

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.

Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення) (пункт 2 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна (пункт 3 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено, що: «нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. На час приватизації позивачами квартир було чинним Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 року № 56, у пункті 17 якого прямо вказувалося, що нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів. Порядок передачі відомчого житлового фонду у комунальну власність визначається Кабінетом Міністрів України. З наведених норм убачається, що у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (ч. 3 ст. 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.».

Обґрунтовуючи поданий позов, позивач ОСОБА_1 зазначала, що вона, як власник квартири у будинку, в силу закону є співвласником всіх допоміжних приміщень будинку. Так, спірне приміщення є підвалом, воно призначене для обслуговування будинку та його комунікацій, а відтак є допоміжним приміщенням, в якому знаходяться внутрішньобудинкові мережі водопостачання каналізації, центрального опалення. Тому позивач вважала, що вона є заінтересованою особою у визнанні недійсним оспорюваного договору оренди від 05 червня 2019 року.

Враховуючи, що ОСОБА_1 не є стороною оспорюваного договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, позивач зобов`язана була довести, що оспорюваним договором порушуються її певні права та інтереси, що є умовою надання судового захисту порушеному, невизнаному або оспорюваному праву особи.

Проте, як обґрунтовано зазначив суд першої інстанції, таких обставин позивачем не доведено. Як вбачається з листа Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 29.12.2020 року за № 103/10330/45/3 щодо підстав перебування спірного нежилого приміщення у комунальній власності, рішенням Київської міської ради від 02 грудня 2010 року № 284/5096 затверджено перелік об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва. Житловий будинок із вбудованими нежитловими приміщеннями по АДРЕСА_2 включено до вищевказаного переліку.

Відповідно до розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради ( Київської міської державної адміністрації) від 10.12.2010 року № 1112 «Про питання організації управління районами у місті Києві» житловий будинок з вбудованими нежитловими приміщеннями загальною площею 184,4 кв.м. на АДРЕСА_2 передано до сфери управління Дніпровської районної у м. Києві державної адміністрації

Розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації № 61 від 13.02.2015 року вбудовані нежитлові приміщення, загальною площею 184,4 кв.м. закріплені на праві господарського відання з 16.02.2015 року за комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» ( а.с. 183, т. 3).

Як вбачається з додатку № 2 до розпорядження голови Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації № 61 від 13.02.2015 року «Перелік об`єктів нежитлового фонду територіальної громади міста Києва, переданого до сфери управління Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації» нежитлові приміщення по АДРЕСА_2 , площею 184,4 кв.м. віднесені до об`єктів нежитлового фонду. ( а.с. 222, т. 2).

Отже, об`єкт оренди - нежитлове приміщення площею 184,4 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та з 16.02.2015 року закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» відповідно до пункту 113 додатку 2 до розпорядження голови Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.02.2015 № 61 «Про організаційно-правові заходи, пов`язані з виконанням рішення Київради від 09.10.2014 № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» (т. 2 а.с. 221-223).

Таким чином, відповідно до вищевказаного рішення Київської міської ради та розпорядження Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, нежитлові приміщення ( підвал) по АДРЕСА_3 площею 184,4 кв.м., що є об`єктом оренди за спірним договором від 05 червня 2019 року, віднесені саме до нежитлового фонду комунальної власності і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

За викладених обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що позивач належними, допустимими та достовірними доказами не довела існування у неї права на майно, яке є предметом оспорюваного договору на час його укладення або те, що укладення цього договору між відповідачами було спрямовано на порушення її майнових інтересів.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що судом першої інстанції не було прийнято до уваги надані до матеріалів справи докази, які свідчать про наявність у спірному приміщенні внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, - висновків суду не спростовують та не дають підстав вважати про наявність у нежитлових приміщень, площею 184,4 кв.м., переданих в оренду за договором від 05.06.2019 року, правового режиму допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, адже вищевказане рішення Київської міської ради та розпорядження Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації про віднесення зазначених приміщень до об`єктів нежитлового фонду та їх належність до майна територіальної громади міста Києва - є чинними.

Крім того, як вбачається з довідки голови Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації № 103/6413/26/1 від 19.08.2020 року, нежитлове приміщення за адресою : АДРЕСА_2 , площею 168, 1 кв.м., згідно з рішенням Київської міської ради від 02.12.2010 року № 284/5096 перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва та відповідно до розпорядження Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 13.02.2015 № 61 передано у господарче відання Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва. Об`єкт не перебуває у податковій заставі, відносно об`єкту не застосовано арешт та інші передбачені чинним законодавством заборони, судових справ по об`єкту на дату видачі довідки не розпочато. Довідка видана для державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна територіальної громади міста Києва. ( а.с. 184, т. 3).

Відповідно до Відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нежитлові приміщення з № 1 по № 10 ( група приміщень № 71), підвал, літ «А», загальною площею 168,1 кв.м. по АДРЕСА_2 , зареєстровано на праві комунальної власності за територіальною громадою міста Києва в особі Київської міської ради 16 вересня 2020 року ( а.с. 179, т. 3).

У листі Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 29.12.2020 року за № 103/10330/45/3 підтверджено, що 16.09.2020 року за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради зареєстрована вищевказана група приміщень площею 168,1 кв.м., а також повідомлено, що частина вказаного приміщення, площею 184,4 кв.м., зареєстрована не була з причини ненадання орендарем доступу працівнику БТІ для виготовлення технічного паспорту. На цей час питання вирішене позитивно, реєстрація площі 16,3 кв.м. буде здійснена у встановленому порядку ( а.с. 183, т. 3).

За викладених обставин, доводи представника позивача про порушення оспорюваним договором прав ОСОБА_1 на користування підвалом, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки зазначене приміщення належить до нежитлового фонду, є об`єктом комунальної власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, відповідно позивач ОСОБА_1 не є співвласником на праві спільної власності зазначеного нежитлового приміщення.

Як на підставу для визнання оспорюваного договору недійсним позивач посилається на частини 1, 4 статті 203 ЦК, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Також позивач обґрунтовувала свої вимоги нормою ст. 234 ЦК України, відповідно якої фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.

Відповідно ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ). Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року № 2269-ХІІ, який діяв на час укладення оспорюваного правочину, укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 1 статті 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Типовий договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду затверджений Рішенням Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва» .

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що із наданого суду тексту договору оренди № 404/1 вбачається, що істотні його умови повністю відповідають умовам Типового договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду. Оскільки умови оспорюваного договору оренди в момент його укладання сторонами не суперечили актам чинного законодавства, а тому на цій підставі оспорюваний договір не може бути визнаним недійсним.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилалась також на фіктивність договору оренди, вказуючи, що він укладений з метою невиконання рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 01.08.2018 року у справі № 755/6479/18, відповідно якого зобов`язано ОСОБА_3 , ОСОБА_5 привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації, оскільки відповідач ОСОБА_3 зробила отвір у підлозі своєї квартири, з якого влаштувала вхід до підвального приміщення, на яке оформила договір оренди.

Відповідно до ст. 234 ЦК України, правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, що обумовлювалися цим правочином, є фіктивним. Фіктивний правочин визнається судом недійсним. Правові наслідки визнання фіктивного правочину недійсним встановлюються законами .

Відповідно до правових висновків Верховного Суду у постанові від 10 березня 2021 року у справі № 389/2702/18, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин формально і заздалегідь знаючи, що він не буде виконаний. При вчиненні фіктивного правочину сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків, незалежно від того, в якій формі він вчинений, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин.

Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не можна визнати фіктивним.

При фіктивному правочині у сторін такого правочину відсутній намір створити ті правові наслідки, які задекларовані у правочині. Тобто волевиявлення учасників правочину не відповідає їх дійсній волі. Ознаками фіктивності договору є: наявність зовнішньої форми правочину, що фіксує удавані наміри сторін; відсутність у сторін дійсного наміру створити наслідки, які зумовлювалися у цьому правочині. Тобто має місце лише імітація правочину, а у діях сторін, що імітують правочин, відсутня головна ознака правочину - спрямованість на встановлення, припинення або іншу видозміну цивільних правовідносин.

У разі, якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

Позивач, який вимагає визнання правочину недійсним, повинен довести, що учасники правочину не мали наміру створити правові наслідки на момент вчинення правочину, тобто тягар доказування фіктивності правочину покладається на позивача.

Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц , Верховного Суду від 16 грудня 2020 року у справі № 461/6252/18, від 25 листопада 2020 року у справі № 760/21747/19, від 20 вересня 2022 року у справі № 619/4478/20, у фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно. Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.

Відповідно до висновків, викладених постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.12.2018 у справі № 910/7547/17, постанові Верховного Суду від 26.02.2019 у справі №925/1453/16 , фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для вигляду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний. При вчиненні фіктивного правочину сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Причому такі цілі можуть бути протизаконними, або фіктивний правочин може взагалі не мати правової мети. Визнання фіктивного правочину недійсним потребує встановлення судом умислу його сторін. Сам по собі факт невиконання сторонами умов правочину не робить його фіктивним. Для визнання правочину фіктивним ознака вчинення його лише для вигляду має бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для вигляду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не можна визнати фіктивним. Якщо ж на виконання правочину було передано майно або майнові права, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний .

З матеріалів справи встановлено, що відповідач ФОП ОСОБА_3 звернулась до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації 18 квітня 2018 року з заявою про надання їй в оренду комунального майна територіальної громади міста Києва, приміщення, площею 184,4 кв.м., розташованого у підвалі будинку по АДРЕСА_2 ( а.с. 35, т. 1).

25 травня 2018 року було здійснено публікацію оголошення в газеті «Хрещатик» від 25.05.2018 № 56 (5107) про проведення конкурсу на право оренди об`єктів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва (т. 1 а.с. 39)

Як вбачається з листа Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 19 червня 2018 року на адресу Постійної комісії Київської міської ради з питань власності, після публікації оголошення в газеті «Хрещатик» від 25.05.2018 року про передачу в оренду нежитлового приміщення, площею184,4 кв.м. на АДРЕСА_2 до Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації на один об`єкт оренди звернулись 2 суб`єкти господарювання з заявами на право оренди.

Пропозиції щодо надання в орендне користування спірного нерухомого майна виносились на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол засідання № 32/108 від 18.07.2018) (т. 1 а.с. 40-41).

На підставі договору від 28.09.2018 року № 02-226/18 між ФОП ОСОБА_3 ( за дорученням балансоутримувача) та суб`єктом оціночної діяльності ПП «Альянс Експерт», 02 жовтня 2018 року вказаним суб`єктом оціночної діяльності було складено Звіт про оцінку нежилого приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , площею 184, 4 кв.м., та належить на праві комунальної власності територіальній громаді міста Києва. Мета оцінки - визначення ринкової вартості нежилих підвальних приміщень з метою розрахунку орендної плати ( а.с. 200 - 204, т. 1).

Згідно з листом Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 16.10.2018 року зазначений звіт про оцінку нерухомого майна було передано для проведення рецензії до Департаменту комунальної власності м. Києва, виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

31.10.2018 року рецензентом Банною Н.В. - заступником начальника відділу оцінки управління моніторингу Департаменту комунальної власності м. Києва було виконано рецензію, за висновком якої «Звіт про оцінку нежилого приміщення, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , площею 184,4 кв.м.» в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки ( а.с. 50-52, т. 1).

Розпорядженням Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації від 11.05.2019 № 376 було затверджено протокол № 2 від 08.05.2019 року засідання конкурсної комісії на право оренди майна комунальної власності територіальної громади міста Києва щодо оренди нежитлового приміщення площею 184,4 кв.м. на АДРЕСА_2 .

Пунктом 3 розпорядження визначено переможцем конкурсу на отримання права оренди на конкурсних засадах вказаного нерухомого майна для розміщення суб`єктів господарювання, що здійснюють побутове обслуговування з ремонту одягу та взуття із місячною орендною платою 4095,00 грн. (без ПДВ) - фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 42, т. 2 а.с. 193-194).

05 червня 2019 року між Дніпровською районною в місті Києві державною адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 , а також Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» було укладено оспорюваний договір № 404/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду.

Відповідно до акту приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 , від 05 червня 2019 року, орендар ФОП ОСОБА_3 приймає у користування нежитлове приміщення , загальною площею 184,4 кв.м., у т.ч. підвал - 184,4 кв.м. за вказаною адресою. У пункті 4 акту зазначено, що у приміщенні знаходяться трубопроводи гарячого, холодного водопостачання, центрального опалення, каналізація, що передаються орендарю в задовільному стані.

Зазначений акт, як і договір оренди, підписаний трьома сторонами: головою Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації, ФОП ОСОБА_3 , директором КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва.

З викладеного вбачається, що Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація, як орендодавець, та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва, яка балансоутримувач нежилого приміщення, що перебуває у комунальній власності, при підготовці до укладення та при укладенні договору діяли відповідно до вимог чинного законодавства, зокрема Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Порядку проведення конкурсу на право оренди майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 року № 415/1280 .

Доказів тих обставин, що вказані відповідачі вчиняли такий правочин лише для вигляду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний; що Дніпровська районна в м. Києві державна адміністрація та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва при укладенні договору оренди нежитлового приміщення мали інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином, - позивачем не надано, оскільки з матеріалів справи вбачається, що дії вказаних відповідачів були спрямовані на досягнення правового результату, визначеного договором оренди.

Крім того, матеріалами справи встановлено, що фактично нежитлове приміщення було передано в користування ФОП ОСОБА_3 , відтак зазначений правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.

Також судом першої інстанції правильно та достовірно встановлено, що відповідно до наявних у справі платіжних доручень та виписок по рахунку КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» , відповідач ФОП ОСОБА_3 у період з липня 2019 року по лютий 2020 року сплачувала орендну плату (т. 2 а.с. 126-133), оплачувала послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, що свідчить про виконання умов спірного договору (т. 2 а.с. 115-123, 173-187), також відповідно до квитанції до прибуткового касового ордеру від 03.09.2019 року сплатила страховий платіж ПрАТ «Страхова компанія «Арсенал Страхування» за договором страхування від 05.07.2019 року (т. 2 а.с. 188).

Доводи апеляційної скарги про те, що зробивши отвір у підлозі своєї квартири, ОСОБА_3 порушила цілісність несучої конструкції будинку, адже стіни будинку є спільною сумісною власністю власників квартир, що ставить під загрозу безпеку проживання у квартирах, які знаходяться над квартирою АДРЕСА_3 , та для приховання зазначених неправомірних дій уклала договір оренди підвалу - також висновків суду першої інстанції не спростовують, оскільки не свідчать про свідомий намір невиконання зобов`язань договору, приховування справжніх намірів інших учасників правочину - Дніпровської районної в м. Києві державної адміністрації та КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва». Тоді як для визнання правочину фіктивним позивачу необхідно довести наявність ознак вчинення правочину лише для вигляду, а не для досягнення правового результату, в діях усіх сторін договору.

З вищевикладених підстав апеляційний суд відхиляє також доводи апеляційної скарги позивача про те, що про фіктивність договору оренди свідчать ті обставини, що ОСОБА_3 не здійснювала підприємницьку діяльність з ремонту одягу та взуття в орендованому нею приміщенні.

Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, відповідач ОСОБА_3 не виконала рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 01.08.2018 року по справі № 755/6479/18, яким зобов`язано ОСОБА_3 та ОСОБА_5 привести квартиру АДРЕСА_3 в попередній стан відповідно до проектно-технічної документації. ОСОБА_3 є співвласником вказаної квартири, яка знаходиться на першому поверсі в будинку, при цьому ОСОБА_3 у підлозі кімнати своєї квартири зробила отвір, з`єднавши приміщення квартири з орендованим приміщенням, також частину орендованого нерухомого майна оформила у власність, збільшивши площу свого житла.

Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю міста Києва за результатами позапланової перевірки, проведеної щодо реконструкції квартири АДРЕСА_4 та підвальних приміщень на АДРЕСА_2 було складено припис від 21.01.2020 року про усунення ОСОБА_3 вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил (т. 2 а.с. 50-63).

09 січня 2020 року співробітниками КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва» було складено Акт обстеження нежитлового приміщення загальною площею 184,40 кв.м. на АДРЕСА_2 , у якому, серед іншого, зазначено про те, що господарська діяльність в орендованому приміщенні не ведеться, виявлено проведення підготовчих ремонтних робіт, наявні будівельні матеріали, частина приміщення використовується, як житлове (т. 2 а.с. 73-75).

Відповідно до Акту від 25.02.2020 року обстеження нежитлового приміщення, загальною площею 184,40 кв.м. на АДРЕСА_2 , складеного комісією КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Дніпровського району м. Києва», умови акту обстеження від 09.01.2020 року щодо усунення недоліків не виконано (т. 2 а.с. 87, 88).

З викладеного вбачається, що вищевказані порушення ФОП ОСОБА_3 вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил в орендованому нею нежитловому приміщенні були зафіксовані комісіями уповноважених органів у період після укладення договору оренди від 05.06.2019 року.

Доводи апеляційної скарги позивача про те, що відповідач ОСОБА_3 самовільно поміняла у підвалі загальнобудинкові труби гарячого та холодного водопостачання, теплопостачання, каналізації, при цьому ніякого дозволу на це вона не мала, не узгоджувала це із Керуючою компанією, - також не спростовують вищевказаних висновків суду першої інстанції, адже вказані обставини не є підставою для визнання договору оренди недійсним.

Зазначені доводи були належним чином розглянуті судом першої інстанції та відхиляючи їх, суд першої інстанції правильно зазначив, що проведення орендарем самовільно без дозвільних документів будівельних робіт в орендованому приміщенні, оформлення у власність частини приміщення, не виконання припису про усунення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил є підставами для притягнення ОСОБА_3 до відповідальності відповідно до вимог чинного законодавства України та умов договору оренди, або підставами для розірвання договору, але не можуть слугувати підставами для визнання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду недійсним в розумінні статей 203, 215, 234 ЦК України.

Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції, правильно встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її вирішення, дійшов обґрунтованого висновку щодо відсутності правових підстав для задоволення позову.

Інші доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції та не спростовують висновків суду першої інстанції щодо відсутності підстав для задоволення позову.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги про незаконність та необґрунтованість рішення суду першої інстанції є безпідставними, спростовуються матеріалами справи та висновками суду, викладеними в рішенні суду.

Згідно зі ст.375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Отже, рішення ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, тому апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення суду залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 374 - 376, 381 - 383 ЦПК України, суд

постановив:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , яка подана представником ОСОБА_2 , - залишити без задоволення.

Рішення Дніпровського районного суду міста Києва від 22 жовтня 2021 року - залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 01 вересня 2023 року.

Суддя - доповідач: Ящук Т.І.

Судді: Борисова О.В.

Немировська О.В.