РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 293/2625/21

Провадження № 2/293/66/2023

22 серпня 2023 рокусмт Черняхів

Черняхівський районний суд Житомирської області у складі:

головуючого судді Збаражського О.М.,

за участю секретаря судового засідання Крисюк О.О.,

позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 ,

відповідача ОСОБА_3 , представника відповідача ОСОБА_4 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в смт Черняхів цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про розірвання договору оренди землі, -

ВСТАНОВИВ:

І. СУТЬ СПРАВИ

Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з вказаним позовом до відповідача ОСОБА_3 , за змістом якого просила розірвати договір оренди земельної ділянки площею 0,2500га, кадастровий номер :08:004:0089, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 02.09.2019 між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 .

Позовні вимоги обґрунтувала тим, що відповідно до договору дарування від 04.11.2019, є власником земельної ділянки площею 0,2500га, кадастровий номер :08:004:0089. Однак, в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно міститься запис №33065127 про оренду даної земельної ділянки, згідно договору оренди від 02.09.2019, укладеного між ОСОБА_3 та попереднім власником земельної ділянки - ОСОБА_5 . Відповідно до умов договору земельна ділянка передана в оренду ОСОБА_3 строком на 10 років. Право оренди відповідача на вказану земельну ділянку не відповідає інтересам позивача, як власника земельної ділянки. Оскільки п. 39 договору оренди землі передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для розірвання договору, позивач звернулась до відповідача щодо розірвання договору оренди землі, однак відповідач в добровільному порядку не бажає його розірвати. Крім того, позивач вказала, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати та використання земельної ділянки не за призначенням.

ІІ. ПРОЦЕДУРА та ПОЗИЦІЇ СТОРІН

28.12.2021 ухвалою суду відкрито провадження у справі №293/2625/21, справу вирішено розглядати у загальному позовному провадженні з викликом сторін, підготовче засідання призначено на 27.01.2022.

Ухвалою від 27.01.2022, яка у порядку ч.5 ст. 259 ЦПК України, занесена до протоколу судового засідання, суд відклав підготовче засідання на 09.02.2022. Ухвалою суду від 09.02.2022 провадження у справі зупинене до набрання законної сили судовим рішенням у справі №293/482/20 за позовом ОСОБА_3 до Вільської сільської ради Черняхівського району Житомирської області, ОСОБА_5 , ОСОБА_1 про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку та договорів оренди і дарування земельної ділянки.

17.04.2023 ухвалою суду провадження у цивільній справі №293/2625/21 поновлено у зв`язку із набранням законної сили постановою Житомирського апеляційного суду від 29.03.2023 у справі №293/482/20, призначено підготовче засідання на 25.04.2023.

Ухвалою від 25.04.2023, яка у порядку ч.5 ст. 259 ЦПК України, занесена до протоколу судового засідання, суд відклав підготовче засідання на 08.05.2023. 08.05.2023 ухвалою суду, яка в порядку ч.5 ст. 259 ЦПК України, занесена до протоколу судового засідання, суд відклав підготовче засідання на 08.06.2023, у прийнятті до розгляду заяви про збільшення розміру позовних вимог, поданої представником позивача адвокатом Горловим Є.С. відмовив.

Ухвалою від 08.06.2023 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 05.07.2023.

Ухвалою від 05.07.2023, яка у порядку ч.5 ст. 259 ЦПК України, занесена до протоколу судового засідання, суд відклав судове засідання на 22.08.2023.

22.08.2023 позивач ОСОБА_1 та її представник ОСОБА_2 в судовому засіданні позовні вимоги підтримали з підстав викладених в позові.

Відповідач ОСОБА_3 та її представник ОСОБА_4 позов не визнали, подали відзив на позов.

В ході розгляду справи, суд у відповідності до п. 4 ч. 5 ст.12 ЦПК України, створив сторонам всі умови для реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом у межах строків, встановлених ЦПК України.

Відповідно до ст. 259 Цивільного процесуального кодексу України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих до суду.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ та ДОКАЗИ НА ЇХ ПІДТВЕРДЖЕННЯ

02.09.2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_5 передала в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована на території Вільської сільської ради в с.Зороків Черняхівського району Житомирської області кадастровий номер :08:004:0089. Відповідно до п. 8 договору, договір укладено строком на 10 років. Відповідно до п. 9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 5 відсотків від вартості земельної ділянки, що становить 125 грн в рік. Пунктом 15 договору встановлено, що земельна ділянка призначена для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (а.с.11-15).

Право оренди ОСОБА_3 зареєстроване в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.09.2019, номер запису про право оренди: 33065127 (а.с.18-19);

04.11.2019 ОСОБА_5 та ОСОБА_1 уклали договір дарування, відповідно до якого остання набула у власність земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0089, площею 0,25 га для обслуговування та будівництва житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.7).

Право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку зареєстровано 04.11.2019 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: №33992178 (а.с.17). Таким чином, позивач набула право власності на вказану земельну ділянку, а також до неї перейшли всі права попереднього власника ОСОБА_5 .

06.05.2021 позивач ОСОБА_6 звернулась до відповідача із заявою про намір розірвати укладений договір оренди землі (а.с.21-24).

13.05.2021 заява позивача про розірвання договору оренди землі, разом із додатковою угодою та актом приймання-передачі земельної ділянки отримана відповідачем ОСОБА_3 (а.с. 25);

Заява позивача залишена відповідачем без задоволення, будь-якої відповіді на заяву про розірвання договору оренди позивач не отримувала.

02.09.2020 головним управлінням Держгеокадастру у Житомирській області проведено перевірку вимог земельного законодавства за місцезнаходженням спірної земельної ділянки та відносно відповідача складено припис (а.с.26,27,28).

Відповідно до постанови Житомирського апеляційного суду від 29.03.2023 рішення Черняхівського районного суду Житомирської області від 01.07.2021 у справі №293/482/20 про визнання недійсним державного акту на право власності на земельну ділянку, договорів оренди та дарування землі скасоване.

Відповідач, заперечуючи проти позову зазначила, що сам по собі перехід права власності на орендовану земельну ділянку не може вважатись безумовною і однозначною підставою для розірвання договору оренди землі. Відповідач протягом усього часу дії договору використовувала земельну ділянку за цільовим призначенням, своєчасно і в повному обсязі виплачував орендну плату, яку відправляла орендодавцю через відділення поштового зв`язку та сумлінно дотримувався інших передбачених чинним законодавством України та договором обов`язків землекористувача. В обгрунтування вказаних обставин надала копії платіжних документів (а.с. 145-146).

ІV. ЗАКОНОДАВСТВО, ЩО ПІДЛЯГАЄ ЗАСТОСУВАННЮ, МОТИВИ та ОЦІНКА СУДУ.

Згідно ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ст.1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» № 161-XIV від 06.10.1998 (далі - Закон № 161-XIV) (який діяв на момент виникнення правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно - правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ст. 1 Закону № 161-XIV, яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст.93 ЗК України оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно з ст. 13 Закону № 161-XIV договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства, зокрема, є свобода договору.

Тлумачення п. 3 ч. 1 ст. 3 та ст. 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.

Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно із ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно із ч. 3, 4 ст. 31 Закону № 161-XIV договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до ч. 4. ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Судом встановлено, що 02.09.2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 укладено договір оренди землі, кадастровий номер земельної ділянки :08:004:0089, строком на 10 років.

Право оренди ОСОБА_3 зареєстровано в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.09.2019.

Умовами договору оренди землі від 02.09.2019 передбачено, що сторонами узгоджено умову щодо розірвання договору у разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи (орендаря) (п. 39 договору оренди).

Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14.11.2018 у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) вказала, що ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі неспростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.

Крім того, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) міститься висновок, що «у ст. 629 ЦК України закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду)».

Отже, п.39 договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема істотного порушення договору.

Положення п. 39 договору були погоджені сторонами на власний розсуд, не суперечать загальним засадам цивільного законодавства, не змінені та не визнані недійсними, а тому є обов`язковими для виконання сторонами правочину.

Крім того, в п. 39 договору оренди землі від 02.09.2019 відсутні будь-які застереження щодо підстав переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а тому з урахуванням положень ч. 4 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі», цей пункт застосовується і у випадку переходу права власності на землю до іншої особи. Позивач є новим власником земельної ділянки, а перехід права власності на земельну ділянку відбувся у відповідності до вимог чинного законодавства.

Тому, оскільки спірним договором оренди землі не визначено умов за яких саме, згідно п. 39, може бути розірвано договір, а за яких не може бути розірвано, тому сторони вправі на власний вибір змінити або розірвати такий договір.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 16 червня 2021 року у справі № 375/278/20 (провадження № 61-3449св21), постанові Верховного Суду від 10 лютого 2022 року у справі № 550/1061/19-ц (провадження № 61-566св21).

За таких обставин, законодавець допускає можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору.

Відповідно до статті 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.

Судом встановлено, що відповідно до договору дарування укладеного 04.11.2019 між ОСОБА_5 та ОСОБА_1 , позивач набула у власність земельну ділянку кадастровий номер :08:004:0089, площею 0,25 га для обслуговування та будівництва житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності на земельну ділянку зареєстроване за ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 04.11.2019.

Матеріали справи не містять доказів того, що позивач повідомила відповідача в місячний термін про перехід права власності на орендовану земельну ділянку та інші дані, що дозволили б орендарю виконувати обов`язок зі сплати орендної плати, а також інші умови договору.

Однак, судом встановлено, що позивач неодноразово повідомляла відповідача про відсутність намірів продовжувати договір оренди землі, укладений попереднім власником - ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , та про намір розірвати договір оренди, що не спростовано відповідачем.

Посилання відповідача про намір орендаря продовжувати оренду землі у зв`язку із поданням заяви про розірвання договору через 1,5 роки після набуття права власності на спірну земельну ділянку, є безпідставними та спростовані позивачем в ході розгляду справи.

Крім того, в постанові від 15.09.2021 року (справа №274/4716/20) Верховний Суд України у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов правового висновку, що чинне законодавство України не встановлює наслідків порушення строків, передбачених ст. 148-1 ЗК України.

Твердження відповідача про своєчасну сплату орендної плати та цільове використання орендованої земельної ділянки на обґрунтованість позовних вимог не впливають та не спростовують наявність передбаченого договором права у позивача на його розірвання у зв`язку з переходом орендованої земельної ділянки у її власність, на підставі п. 39 вказаного договору, що є самостійною підставою для його розірвання.

Отже, встановивши, що новий власник земельної ділянки кадастровий номер :08:004:0089, що передана в оренду відповідачу на підставі договору оренди землі від 02.09.2019, висловив намір його розірвати та використовувати земельну ділянку на власний розсуд, та враховуючи, що вимога позивача про розірвання спірного договору оренди землі відповідає чинному законодавству та умовам укладеного сторонами договору оренди землі, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.

V. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ

Згідно вимог пункту 1 частини 2 статті 141 Цивільного процесуального кодексу України у зв`язку з задоволенням позову з відповідача підлягають стягненню понесені позивачем витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у розмірі 908,00грн.

Керуючись ст.ст. 89, 259, 265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 задовольнити.

Договір оренди земельної ділянки площею 0,2500га, кадастровий номер :08:004:0089, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 02.09.2019 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.09.2019, номер запису: 33065127 - розірвати.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судові витрати у виді судового збору в розмірі 908 грн.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Позивач:

ОСОБА_1

ІНФОРМАЦІЯ_1 ,

зареєстрована за адресою:

АДРЕСА_2

РНОКПП НОМЕР_1

Відповідач:

ОСОБА_3

ІНФОРМАЦІЯ_2

зареєстрованої за адресою:

АДРЕСА_3

РНОКПП НОМЕР_2

Повне рішення складено та підписано 30.08.2023.

Суддя Олег ЗБАРАЖСЬКИЙ