Провадження № 2/484/662/23
Справа № 484/1883/23
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

09.08.2023 Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області

в складі: головуючого - судді Шикері І.А.

за участю секретаря судового засідання Туркалової І.В.

розглянувши y відкритому судовому засіданні, в режимі відеоконференції, в порядку загального позовного провадження в залі суду м. Первомайська цивільну справу за позовом Приватного підприємства "Агрофірма "Агро-плюс", інтереси якого представляє адвокат Філатов Іван Леонідович, до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Педашевських" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації договору та визнання договору оренди землі поновленим, -

ВСТАНОВИВ:

ПП «Агрофірма «Агро-плюс» звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Педашевських" про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації договору та визнання договору оренди землі поновленим, обґрунтовуючи свої позовні вимоги тим, що 15.10.2012 між ПП «Агрофірма «Агро-плюс» та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі б/н, строком на 10 років, щодо земельної ділянки загальною площею 7,28 га, кадастровий номер :01:000:0012, яка знаходиться в межах території Болеславчицької сільської ради Первомайського району Миколаївської області (далі-Договір). Вказаний договір було зареєстровано у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Болеславчицькій сільській раді 20.12.2012 за № 03549. Відповідно до розділу 4 Договору, якщо Орендодавець по закінченню умов договору не має наміру продовжувати, чи заключати договір оренди землі на новий строк, то зобов`язаний про це повідомити Орендаря письмово за шість місяців до терміну його закінчення. В противному разі договір вважається продовженим на той самий період. По закінченню дії вказаного Договору, ОСОБА_1 жодних письмових заяв з приводу відмови продовження договірних відносин із позивачем не писала та позивачу не надсилала. 10.03.2023 керівник ПП «Агрофірма «Агро-плюс» через мобільний додаток по відеозв`язку зв`язався із відповідачкою, яка пояснила, що перебуває за кордоном у зв`язку із війною та повідомила, що не заперечує, щодо продовження договірних відносин із позивачем, а коли повернеться додому, то підпише із позивачем новий договір. Разом з цим, замовивши інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, керівник ПП «Агрофірма «Агро-плюс» Пак Д.Ю. виявив, що 07.02.2023 державним реєстратором Кам`яномостівської сільської ради було здійснено державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 23.01.2023, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Педашевських», щодо зазначеної вище земельної ділянки. Позивач вважає, що Договір оренди землі б/н від 15.10.2012, відповідно до його умов, є продовженим на строк 10 років, а дії відповідачів порушують його переважне право, щодо оренди вказаної земельної ділянки, оскільки відповідачка ОСОБА_1 до закінчення дії вказаного Договору письмово не заперечувала щодо продовження із ним договірних відносин. Посилаючись на викладене вище, вважаючи свої права порушеними, позивач звернувся до суду з позовом в якому просить визнати зазначений договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Педашевських» недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі, укладеного 15.10.2012 між ПП «Агрофірма «Агро-плюс» та ОСОБА_1 поновленим на той самий термін 10 років.

23.05.2023 представник відповідача ФГ «Педашевських» Дигас О.П. направила до суду відзив на позовну заяву, у якому, заперечуючи проти позову, вказала, що абзац 6 розділу 4 Договору від 15.10.2012, укладеного між ОСОБА_1 та позивачем, є нікчемним, суперечить ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», якою встановлено обов`язковий для всіх порядок поновлення договорів оренди, шляхом реалізації орендарем свого переважного права оренди - надіслання за 1 місяць до закінчення дії договору листа-наміру продовжити дію договору та проект додаткової угоди. Посилаючись на правову позицію Великої палати ВСУ, вважає, що порядок поновлення договору оренди землі не є умовою договору, які на власний розсуд можуть встановлювати сторони. Такий порядок встановлений законодавством і сторони не можуть від нього відступати. Крім того, рахує, що, на час звернення із позовом до суду, у позивача взагалі було відсутнє переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки він не звернувся із листом про намір та проектом додаткової угоди до орендодавця, а тому дія договору скінчилась 15.10.2022. Отже, у зв`язку з тим, що на момент укладення договору оренди землі між ОСОБА_1 та ФГ «Педашевських» 23.01.2023 у позивача не існувало переважного права на укладання договору оренди землі, то таке право й не було порушене відповідачами, в зв`язку з цим просила відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі та стягнути судові витрати на професійну правничу допомогу, у розмірі 35000 грн.

У відповіді на відзив, що надійшла до суду 12.06.2023, представник позивача адвокат Філатов І.Л. виклав доводи, аналогічні тим, які містяться у позові, крім того, зазначив, що, за вимогами ч.3 ст. 6 ЦК України, сторони в договорі можуть відступати від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Тому позивач та відповідачка ОСОБА_1 , укладаючи договір оренди землі 15.10.2012, мали повне право визначити на власний розсуд умови договору, відступивши від актів цивільного законодавства, які такої заборони не містили. Вважає, що доводи представника відповідача про те, що договір оренди землі від 15.10.2012 нікчемний, є надуманими та необґрунтованими, а визнання договору оренди землі від 15.10.2012 поновленим є ефективним способом захист цивільних прав позивача, який поновить його порушені права. Крім того зауважив, що витрати на професійну правничу допомогу, у розмірі 35000 грн., є завищеними.

З письмових пояснень відповідачки ОСОБА_1 , що надійшли на електронну адресу суду 28.06.2023, вбачається, що на даний час вона перебуває за кордоном, проти задоволення позовних вимог вона заперечує з підстав того, що позивач не звернувся до неї із заявою про намір поновити договір оренди та з проектом додаткової угоди за 1 місяць до закінчення дії договору від 15.10.2012, як того вимагає Закон, тому вважає, що договір був припинений 15.10.2022 і у позивача було відсутнє переважне право на поновлення дії договору оренди землі. Підтвердила, що не бажає у подальшому продовжувати орендні відносини із позивачем та має право самостійно розпоряджатись належною їй земельною ділянко, а тому просить відмовити задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Філатов І.Л. підтримав позовні вимоги у повному обсязі, просив їх задовольнити.

Представник відповідача ФГ «Педашевських» - Дигас О.П. в судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог, з підстав, викладених у відзиві, просила відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.

Ухвалою від 24.04.2023 суддею було відкрито провадження у даній справі та призначено проведення підготовчого засідання на 07.07.2023 на 09.30 год.

Ухвалою від 04.07.2023 було постановлено проводити підготовче засідання в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів через сервіс ВКЗ в системі "Електронний суд" з представницею відповідача Фермерського господарства "Педашевських" адвокатом Дигас Ольгою Петрівною.

Ухвалою суду від 07.07.2023 було задоволене клопотання представника позивача Приватного підприємства "Агрофірма "Агро-плюс" адвоката Філатова Івана Леонідовича про витребування інформації та зобов`язано Державну прикордонну службу України, надати інформацію, чи перетинала Державний кордон України у період з 01.01.2022 до часу надання відповіді - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , громадянка України, РНОКПП НОМЕР_1 . В іншій частині клопотання - відмовлено.

Ухвалою суду від 24.07.2023 підготовче провадження у справі було закрите, справу призначено до судового розгляду по суті, суддею одноособово за правилами загального позовного провадження.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, дослідивши матеріали справи, заяви по суті справи, оглянувши відеозапис DVD диску, доданий до матеріалів справи, суд дійшов наступного висновку.

Судом встановлено, що згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,2814 га, кадастровий номер :01:000:0012, яка знаходиться в межах території Болеславчицької сільської ради Первомайського району Миколаївської області (а.с.14).

15.10.2012, між ПП "Агрофірма "Агро-плюс" та відповідачкою ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі б/н, відповідно до якого ОСОБА_1 надала, а ПП "Агрофірма "Агро-плюс" прийнято у платне користування земельну ділянку, площею 7,2814 га, кадастровий номер :01:000:0012, яка знаходиться в межах території Болеславчицької сільської ради Первомайського району Миколаївської області, що підтверджується актом приймання-передачі об`єкта оренди. Термін дії договору з 15.10.2012 по 15.10.2022 (а.с.11-13).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, встановлено, що 23.01.2023 право оренди вищевказаної земельної ділянки було зареєстровано за відповідачем ФГ «Педашевських». Державна реєстрація була здійснена державним реєстратором Кам`яномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області Курочкіною І.С. (а.с.15).

Звертаючись до суду з даним позовом, ПП «Агрофірма «Агро-плюс» посилалося на те, що відповідачами було порушене його переважне право оренди земельної ділянки, і, як наслідок, відсутність у відповідача ФГ «Педашевських» права щодо фіксації свого права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, адже в порушення розділу 4 Договору від 15.10.2012, відповідачка ОСОБА_1 за шість місяців до закінчення терміну дії договору, жодних письмових заяв з приводу відмови продовження договірних відносин із позивачем не писала та позивачу не надсилала. До того ж, на відеозапису розмови ОСОБА_1 з керівником ПП «Агрофірма «Агро-плюс» через мобільний додаток, остання пояснила, що перебуває за кордоном у зв`язку із війною та повідомила, що не заперечує щодо продовження договірних відносин із позивачем, а коли повернеться додому, то підпише із позивачем новий договір.

Відповідно до вимог ст.16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно з частиною першою статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.

За частиною другою статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі» врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку із передачею її у користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Згідно із статтею 13 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі», істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

За приписами статей 125, 126 ЗК України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації (частина друга статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).

Таким чином, учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим, цивільні права та обов`язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.

Відповідно до ч.ч.1-3 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Відповідно до абзацу 6 розділу 4 Договору оренди від 15.10.2012, сторони узгодили, що якщо Орендодавець по закінченню умов договору не має наміру продовжувати, чи заключати договір оренди землі з АФ «Агро-плюс» на новий строк, то він зобов`язаний про це повідомити Орендаря письмово за шість місяців до терміну закінчення умов цього договору. В противному разі договір вважається продовженим на той самий період.

Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_1 жодних письмових заяв з приводу відмови від продовження договірних відносин із позивачем не писала та позивачу не надсилала та не мала можливості укласти новий договір, а позивач - ПП «Агрофірма«Агро-плюс» був позбавлений можливості повідомити ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, адже остання в цей час перебувала за межами України, що об`єктивно підтверджується довідкою Державної прикордонної служби України № 91-33907/18/23-вих. від 19.07.2023 (а.с.92).

Таким чином, суд дійшов висновку, що на момент укладення договору оренди землі б/н між ОСОБА_1 та ФГ «Педашевських» від 23.01.2023 щодо земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0012, площею 7,2714 га, продовжував діяти попередній договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений 15.10.2012 між ОСОБА_1 та ПП «Агрофірма «Агро-плюс», а сама ОСОБА_1 не могла особисто підписати оспорюваний договір, оскільки на час укладення та підписання договору знаходилась поза межами України. Доказів тому, що оспорюваний договір підписано ОСОБА_1 у інший законний спосіб відповідачем суду не надано. Вказане є підставою для визнання оспорюваного договору землі недійсним.

Позивачем також заявлена вимога про скасування державної реєстрації права оренди земельних ділянок, на підставі договору оренди від 23.01.2023.

Відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України, суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами.

Відповідно до статті 17 Закону України «Про оренду землі», об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регламентовано, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З врахуванням наведеного, суд дійшов висновку, що право оренди ФГ «Педашевських» на спірну земельну ділянку відбулось у період дії попереднього договору оренди, укладеного 15.10.2012 між ОСОБА_1 та ПП «Агрофірма«Агро-плюс», що порушує право позивача на користування зазначеної земельної ділянки, тому таке право позивача підлягає відновленню також й шляхом скасування державної реєстрації права оренди.

Разом з тим, позовна вимога щодо визнання договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним підприємством "Агрофірма "Агро-плюс", в особі засновника ОСОБА_2 , який зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Болеславчицькій сільській раді 20.12.2012 за реєстраційним номером 03549, поновленим на той самий термін - 10 років, не може бути задоволена, оскільки у своїх письмових поясненнях, наданих суду засобами електронної пошти, відповідачка ОСОБА_1 пояснила, що не бажає у подальшому продовжувати орендні відносини із позивачем та має право самостійно розпоряджатись належною їй земельною ділянкою, в зв`язку з чим, суд приходить до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню.

В силу ст.ст.137,141 ЦПК України, в зв`язку з частковим задоволенням позову, з відповідача ФГ «Педашевських» на користь позивача ПП "Агрофірма "Агро-плюс" слід стягнути витрати по сплаті судового збору, пропорційно розміру задоволених позовних вимог, в сумі 2684 грн. В той же час, з позивача на користь відповідача слід стягнути 1/3 частину витрат на правову допомогу, в розмірі 11666,67 грн. Таким чином, провівши взаємозарахування, суд приходить до висновку, що з позивача на користь відповідача підлягають стягненню 8982,67 грн. витрат на професійну правничу допомогу.

Керуючись ст.ст.4,12,81,263-265,268 ЦПК України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Приватного підприємства "Агрофірма "Агро-плюс", , місцезнаходження якого: вул. Врожайна, 29, с. Станіславчик Первомайського району Миколаївської області, інтереси якого представляє адвокат Філатов Іван Леонідович, вул. Толстого 5/44, м. Первомайськ Миколаївської області, до ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , с. Станіславчик Первомайського району Миколаївської області, Фермерського господарства "Педашевських", , місцезнаходження якого: вул. Мостова, 11, с. Станіславчик Первомайського району Миколаївської області, про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним, скасування державної реєстрації договору та визнання договору оренди землі поновленим - задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди землі б/н, укладений між ОСОБА_1 та Фермерським господарством "Педашевських", щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером :01:000:0012, площею 7,2714 га.

Скасувати державну реєстрацію договору оренди землі б/н від 23.01.2023, укладеного між ОСОБА_1 та Фермерським господарством "Педашевських", номер запису про інше речове право 49200094, індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 66363724, зареєстрованого державним реєстратором Кам`яномостівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області.

В решті позовних вимог - відмовити.

Відмовити Приватному підприємству "Агрофірма "Агро-плюс", у визнанні договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним підприємством "Агрофірма "Агро-плюс", в особі засновника Пака дмитра Юрійовича, який зареєстрований у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі по Болеславчицькій сільській раді 20.12.2012 за реєстраційним номером 03549 поновленим на той самий термін - 10 років.

Стягнути з Приватного підприємства "Агрофірма "Агро-плюс" на користь Фермерського господарства "Педашевських", витрати на професійну правничу допомогу, в сумі 8982 (вісім тисяч дев`ятсот вісімдесят дві) грн. 67 коп.

На рішення суду може бути подано апеляційну скаргу безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення, згідно ч.1 ст. 354 ЦПК України.

Повний текст судового рішення виготовлено 17.08.2023.

С У Д Д Я: І.А. Шикеря