Справа № 489/4950/21
Номер провадження 2/489/204/23
РІШЕННЯ

Іменем України

04 грудня 2023 року місто Миколаїв

Ленінський районний суд м. Миколаєва в складі:

головуючого судді Кокорєва В. В.,

за участі секретаря судового засідання Ковальової С.В.,

позивача ОСОБА_1 , її представника ОСОБА_2 ,

представника відповідача ОСОБА_3 (дистанційно),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань № 10 Ленінського районного суду м. Миколаєва цивільну справу за позовом ОСОБА_1 (далі - позивач) до Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк"(далі - відповідач, колишнє найменування - Публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк»), третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" (далі - ТОВ "Естейт Селлінг") про визнання неправомірними дії по розірванню договору оренди, визнання Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" продавцем лоту, визнання права власності, визнання договору оренди дійсним, та за зустрічним позовом Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення

встановив

В липні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до АТ КБ "ПриватБанк" про визнання неправомірними дії по розірванню договору оренди. В обґрунтування вимог зазначила, що 01.09.2017 між ОСОБА_1 та АТ КБ "ПриватБанк" був укладений договір оренди однокімнатної квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 строком на 360 днів, тобто до 26.08.2018. Договір не передбачав автоматичну пролонгацію. 01.09.2017 між сторонами був підписаний акт приймання-передачі вказаної квартири. 01.08.2018 на електронну пошту позивача від відповідача надійшла Додаткова угода до вказаного договору, підписана електронним цифровим підписом, відповідно до якої до Договору оренди від 01.09.2017 вносилися зміни, якими строк його дії змінювався до 31.07.2019. Також, в односторонньому порядку АТ КБ "ПриватБанк" збільшив вартість орендної плати з 1978,00 грн. до 2400 грн. за 1 місяць. З 31.07.2019 сторони фактично продовжили виконувати свої зобов`язання по договору без укладення додаткових угод. 07.05.2021 на адресу ОСОБА_1 надійшов рекомендований лист, який містив повідомлення від АТ КБ "ПриватБанк" про одностороннє розірвання договору оренди однокімнатної квартири з 31.07.2021. Підставою для розірвання вказаний пункт договору, який не містить достатніх підстав для одностороннього розірвання договору та повернення квартири орендодавцю (відповідачу). 28.05.2021 ОСОБА_1 цінним листом з описом вкладенням надіслала на адресу АТ КБ "ПриватБанк" відповідь на вказаний лист-повідомлення, в якому містилася вказівка на відсутність законних підстав для розірвання існуючого договору оренди квартири та пропозиція укласти договір оренди на новий строк. Станом на дату звернення до суду ОСОБА_1 від АТ КБ "ПриватБанк" відповіді не отримала. 17.07.2021 ОСОБА_1 здійснила поточний орендний платіж в сумі 2400,00 грн., але 19.07.2022 АТ КБ "ПриватБанк" повернув вказаний платіж, чим штучно створює заборгованість за договором оренди. Позивач стверджує, що всі зобов`язання за договором оренди виконує у повному обсязі, тому просить визнати неправомірними дії АТ КБ "ПриватБанк" по розірванню з ОСОБА_1 . Договору оренди квартири від 01.09.2017, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 .

Від представника АТ КБ "ПриватБанк" надійшли пояснення в яких зазначено, що відповідно до п. 7.4 Договору оренди квартири від 01.09.2017 АТ КБ "ПриватБанк" має право достроково припинити договір оренди за ініціативою орендодавця з попередженням орендаря не менше ніж за місяць до його припинення. 30.04.2021 та 07.05.2021 АТ КБ "ПриватБанк" письмово попередив ОСОБА_1 про припинення договору оренди та в попередженні вказано останній день оренди 31.07.2021, остання отримала попередження, оскільки відповіла письмовим зверненням від 28.05.2021. Представник АТ КБ "ПриватБанк" вважає, що письмове попередження відповідає вимогам законодавства, тому в задоволенні вимог ОСОБА_1 до АТ КБ "ПриватБанк" про визнання неправомірними дій по розірванню договору оренди просить відмовити.

Представник АТ КБ "ПриватБанк" звернувся до суду із зустрічним позовом про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що договір оренди квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений 01.09.2017, був пролонгований до 31.07.2021. Листом від 28.04.2021 АТ КБ "ПриватБанк" повідомив орендаря ОСОБА_1 про дострокове розірвання договору оренди (останній день оренди був 31.07.2021). Зазначений лист було направлено на адресу фактичного місця проживання та зареєстрованого місця проживання ОСОБА_1 і остання отримала 30.04.2021, 07.05.2021. Разом з цим, у вказаному листі АТ КБ "ПриватБанк" просив підготувати квартиру до передачі та з`явитися 31.07.2021 о 15:00 год. за адресою: АДРЕСА_1 для підписання акту приймання-передачі (повернення) квартири. Однак, співробітник АТ КБ "ПриватБанк", який прибув 31.07.2021 за адресою місцезнаходження об`єкту оренди: АДРЕСА_1 , з метою підписання акту приймання-передачі (повернення) квартири отримав відмову та був недопущений ОСОБА_1 до квартири у зв`язку з чим складений відповідний акт про неповернення житлового приміщення згідно Договору оренди квартири від 01.09.2017. У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не виконує свого обов`язку щодо передачі об`єкту нерухомості АТ КБ "ПриватБанк", представник останнього вважає, що необхідно стягнути з ОСОБА_1 на користь АТ КБ "ПриватБанк" неустойку у розмірі подвійної плати за користування об`єктом нерухомості за час прострочення з 01.08.2021 по 31.03.2023 в розмірі 96000,00 грн. (враховуючи заяву представника АТ КБ "ПриватБанк" про збільшення позовних вимог). Крім того, представник АТ КБ "ПриватБанк" просить зобов`язати ОСОБА_1 повернути квартиру АДРЕСА_2 шляхом підписання акту здачі-приймання приміщення, а також виселити ОСОБА_1 з зазначеної орендованої квартири.

ОСОБА_1 заперечує проти збільшення вимог за зустрічним позовом про стягнення з неї неустойки в розмірі 96000,00 грн. Зазначає, що представник АТ КБ "ПриватБанк" посилається на зобов`язання сплати орендної плати щомісячно в розмірі 2400,00 грн., як базу нарахування визначену ст. 785 ЦК України. Водночас, як на передумову застосування вказаної загальної норми закону, представник АТ КБ "ПриватБанк" посилається на положення ст.ст. 549, 611, 614 ЦК України. ОСОБА_1 вважає, що даючи власний аналіз наведеним нормам права, представник АТ КБ "ПриватБанк" дійшов хибного висновку про їх системний зв`язок із обставинами справи, оскільки з фактичних обставин справи вбачається, що оспорюваний договір оренди взагалі не містить жодної домовленості сторін про його забезпечення неустойкою, при цьому не зрозуміло про який вид неустойки йдеться.

В грудні 2021 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання АТ КБ "ПриватБанк" продавцем лоту, визнання права власності, визнання договору оренди дійсним. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що 27.08.2008 між АТ КБ "ПриватБанк" та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір №49МС/2008 та для забезпечення виконання зобов`язання за даним кредитним договором був укладений договір іпотеки від 27.08.2008 відповідно до якого ОСОБА_4 надала банку в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_2 . 27.08.2008 між банком та ОСОБА_5 був укладений договір поруки наданої останнім у забезпеченні вказаного кредитного зобов`язання. 30.05.2012 рішенням Ленінського районного суду м. Миколаєва, зміненим рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 23.10.2012 було звернено стягнення на предмет іпотеки - вищевказану квартиру, шляхом продажу банком предмету іпотеки будь-якій особі - покупцеві за ціною на підставі оцінки майна встановленої суб`єктом оціночної діяльності, на рівні не нижче за звичайні ціни на цей вид майна. 11.07.2016 АТ КБ "ПриватБанк" продав спірну квартиру ТОВ "Естейт Селлінг". У липні 2016 року через авторизований електронний майданчик з продажу нерухомості АТ КБ "ПриватБанк", як оператором електронного майданчика, було розміщене оголошення про продаж права покупця на здійснення правочину (купівлі-продажу) даної квартири на умовах фінансового лізингу. 08.08.2016 між АТ КБ "ПриватБанк" та ТОВ "Естейт Селлінг" був укладений договір іпотеки квартири АДРЕСА_2 . ОСОБА_1 подала заявку на участь в аукціоні та стала його переможцем. Участь в аукціоні була оплачена у встановленому законодавством порядку, а також як переможець аукціону ОСОБА_1 сплатила комісію в сумі 4000,00 грн., тобто вона вважає, що виконала всі умови аукціону. Поряд з тим, результат аукціону не був оформлений протоколом, а працівниками АТ КБ "ПриватБанк" було запропоновано ОСОБА_1 почати здійснювати оплату комунальних послуг за утримання квартири, як передумову до підписання акту приймання-передачі предмету лізингу. 12.12.2016 ОСОБА_1 почала здійснювати оплату комунальних послуг, оскільки не мала сумнівів у добросовісності та у реальності намірів АТ КБ "ПриватБанк" на укладення договору купівлі-продажу придбаного з аукціону лоту.

В зв`язку з тривалістю розгляду питання оформлення договору купівлі-продажу лоту з аукціону та нагальною потребою в утриманні та ремонті квартири у серпні 2017 року АТ КБ "ПриватБанк" запропонував вирішити це питання шляхом укладення договору оренди житлового приміщення. Саме під впливом вказаних обставин, вважаючи, що умова про оренду квартири є складовою частиною очікуваного договору лізингу, а орендні платежі будуть зараховані у вартість майбутнього договору купівлі-продажу квартири, укладення якого ОСОБА_1 очікувала виходячи з письмових відповідей наданих АТ КБ "ПриватБанк", тому вона погодилася на укладення такого договору оренди. ОСОБА_1 просить визнати АТ КБ "ПриватБанк" продавцем лоту, об`єкт продажу - право на здійснення правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 на умовах публічного договору розміщеного на офіційному веб-сайті PlanetEstate в порядку проведення аукціону, який відбувся 25.08.2016, а також просить визнати за нею право власності на вищезазначений об`єкт продажу та визнати договір оренди житла з викупом квартири АДРЕСА_2 дійсним на умовах публічного договору розміщеного на офіційному веб-сайті PlanetEstate в порядку проведення аукціону 25.08.2016.

Ухвалою суду було задоволено клопотання та об`єднано вимоги в одне провадження.

ОСОБА_1 та її представник в судовому засіданні свої позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просила їх задовольнити, а в задоволенні зустрічних позовних вимог АТ КБ "ПриватБанк" просили відмовити.

Представник відповідача в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , а також просив задовольнити зустрічні позовні вимоги в повному обсязі (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог).

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, про причини неявки до суду не повідомив.

Дослідивши докази у справі, суд встановив такі обставини та відповідні правовідносини.

Відповідно до копії договору купівлі-продажу квартири від 11.07.2016, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Бондар І.М., зареєстрованого в реєстрі за №5730, ПАТ КБ "ПриватБанк" (продавець) зобов`язався передати майно квартиру АДРЕСА_2 , яка належить ОСОБА_4 , у власність ТОВ "ЕстейтСеллінг" (покупця), а останній зобов`язався прийняти майно і сплатити за нього обговорену грошову суму. Продаж вищезазначеної квартири ПАТ КБ "ПриватБанк" здійснювався на підставі рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 30.05.2012 (справа №2-3406/11), яке було змінено рішенням Апеляційного суду Миколаївської області від 23.12.2012. Цей факт доведено до відома покупця. Укладення цього договору відбулося за наявності зареєстрованого обтяження та іпотеки стосовно відчужуваної квартири. Обтяження та іпотека були зареєстровані на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ємельяновою Н.В. 27.08.2008 за №1634. Зазначено, що кошти, отримані від продажу квартири за цим договором купівлі-продажу, будуть направлені на погашення заборгованості за кредитним договором №49МС/2008 від 27.08.2008. Таким чином, цей договір є підставою для припинення дії обтяження та іпотеки щодо квартири, яка відчужується за цим договором.

З інформації про державну реєстрацію іпотеки вбачається, що 08.08.2016 внесено запис про іпотеку №15814296, де підставою для державної реєстрації вказано договір іпотеки №2459 від 08.08.2016, укладений між ПАТ КБ "ПриватБанк" та ТОВ "ЕстейтСеллінг", іпотекодержателем зазначено ПАТ КБ "ПриватБанк", іпотекодавцем - ТОВ "ЕстейтСеллінг", предмет іпотеки - квартира за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з відомостями з державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08.06.2021 однокімнатна квартира за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності АТ КБ "ПриватБанк" (колишнє найменування - Публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк»).

01.09.2017 між Публічним акціонерним товариством комерційним банком «ПриватБанк» (пізніше змінено назву на АТ КБ "ПриватБанк") (орендодавець) в особі Заступника директора філії Миколаївського РУ Кальченко Н.Г. та ОСОБА_1 (орендар) був укладений договір оренди квартири відповідно до умов якого орендодавець зобов`язався передати орендареві, а орендар зобов`язав1ся прийняти у тимчасове користування (оренду) квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за плату (орендна плата складає 1978,00 грн.) та на обумовлений строк для проживання. Цей договір укладено на строк 365 днів з дати укладення, тобто до 26.08.2018.

В день укладення Договору оренди квартири від 01.09.2017 сторони підписали акт здачі-приймання житлового приміщення до договору оренди житлового приміщення від 01.09.2017 згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв житлове приміщення, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .

З додаткової угоди від 01.08.2018 до Договору оренди квартири від 01.09.2017, яка підписана із використанням електронного цифрового підпису, вбачається, що орендна плата складає 2400 грн. Цей договір вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і діє з 01.09.2017 до 31.07.2019.

28.04.2021 представник АТ КБ "ПриватБанк" надіслав на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення, який відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштових відправлень остання отримала, та в якому зазначено, що банк не може продовжувати відносини за Договором. Цей лист є повідомленням про дострокове розірвання Договору на підставі п.7.4 Договору. Останнім днем оренди вважати 31.07.2021. Представник АТ КБ "ПриватБанк"просив підготувати квартиру до передачі та з`явитися 31.07.2021 о 15:00 год. за адресою: АДРЕСА_1 для підписання акту приймання-передачі (повернення) квартири.

Згідно з відповіді на лист-повідомлення від 28.04.2021 ОСОБА_1 зазначила, що вона протягом всього часу оренди квартири за адресою: АДРЕСА_1 сумлінно виконувала умови договору: використовувала об`єкт нерухомості за призначенням, ліквідувала наслідки аварійного стану квартири, здійснила поточний ремонт об`єкту нерухомості, утримувала квартиру в охайному стані, своєчасно та в повному обсязі здійснювала платежі з орендної плати, платежі за отримані комунальні послуги, а також належним чином виконувала інші зобов`язання, передбачені Договором оренди квартири від 01.09.2017. Тому, в орендодавця відсутні законні підстави для дострокового розірвання договору оренди. ОСОБА_1 зазначила, що вона має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди житла на новий строк, а тому запропонувала укласти договір оренди на таких самих або інших умовах та просила надати їй відповідь не пізніше 20.06.2021.

31.07.2021 представник АТ КБ "ПриватБанк" склав акт про неповернення житлового приміщення (квартири) до Договору оренди квартири від 01.09.2017 про те, що доступ до квартири за адресою: АДРЕСА_1 відсутній. Орендар ОСОБА_1 відмовилася повертати квартиру власнику, доступ до квартири не надала.

Відповідно до ч.1 ст. 509 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ч.1 ст. 598, ст. 599 ЦК України).

Згідно з ст.ст. 610, 611 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків, моральної шкоди.

Відповідно до ст. 819 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається на строк, встановлений договором (ч.1 ст. 821 ЦК України).

Згідно з ч.ч. 1,2 ст. 822 ЦК України у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Орендар разом з особами, зазначеними в п. 1.5 Договору оренди квартири від 01.09.2017 зобов`язується: вносити платежі за спожиті ним комунальні та інші послуги та до 10-го числа кожного місяця надавати орендодавцю копії рахунків та квитанцій щодо оплати комунальних та інших спожитих орендарем послуг по орендованому об`єкту, платіжних документів за попередній місяць на електронну адресу; у разі повної або часткової несплати платежів у розмірі більше, ніж 50% від заборгованості, передбаченої п.п. 2.2, 2.3 цього Договору, та якщо такі порушення тривають більше ніж 60 днів, орендар зобов`язаний протягом 5 днів звільнити орендований об`єкт нерухомості у добровільному порядку та сплатити орендну плату та комунальні послуги за час фактичного користування (п. 4.2 Договору оренди квартири від 01.09.2017).

З п.7.7 Договору оренди квартири від 01.09.2017 вбачається, що після закінчення терміну оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право перед третіми особами на продовження договору оренди на новий термін.

Згідно з п. 7.4 Договору оренди квартири від 01.09.2017 цей договір може бути достроково припинений за ініціативою орендодавця з попередженням орендаря не менше ніж за місяць до його припинення або при невиконанні орендарем обов`язків, зазначених у п. 4.2 цього договору з дати, яка буде вказана в повідомленні орендодавця про припинення договору.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Згідно з постановою Верховного Суду у справі № 910/11131/19 від 19.04.2021 після спливу строку дії договору найму (оренди) невиконання чи неналежне виконання обов`язку з негайного повернення речі свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в найм (оренду). Тому, права та обов`язки наймодавця і наймача, що перебували у сфері регулятивних правовідносин, переходять у сферу охоронних правовідносин та охоплюються правовим регулюванням за частиною другою статті 785 ЦК України, яка регламентує наслідки невиконання майнового обов`язку щодо негайного повернення речі наймодавцеві.

В постанові Верховного Суду від 24.10.2019 у справі № 904/3315/18 зазначено, що ч. 2 ст. 785 ЦК України передбачає особливий вид майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, який полягає у сплаті наймачем, який не виконує обов`язку з повернення речі, неустойки у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Зазначений особливий статус вказаної неустойки обумовлений тим, що зобов`язання наймача з повернення орендованого майна виникає після закінчення дії договору оренди і наймодавець у цьому випадку позбавлений можливості застосувати щодо недобросовісного наймача інші засоби стимулювання до виконання свого зобов`язання, окрім використання права на стягнення неустойки в розмірі визначеному статтею 785 ЦК України.

Аналогічний висновок зроблений Верховним Судом у справі № 910/20370/17 від 13.12.2019.

Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном (ст. 391 ЦК України).

Відповідно до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 502/922/18 від 10.02.021 власник житлового приміщення або будинку має право вимагати будь-яких усунень свого порушеного права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми права є наявність у позивача права власності та встановлення судом наявності перешкод у користуванні власником своєю власністю. Тлумачення наведених норм цивільного законодавства дає підстави для висновку про те, що в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження майном, власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі звернутися до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні власністю шляхом виселення (негаторний позов).

Суд приходить до висновку, що Договір оренди квартири за адресою: АДРЕСА_1 , який був укладений між АТ КБ "ПриватБанк" (колишнє найменування - Публічне акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк») в особі Заступника директора філії Миколаївського РУ Кальченко Н.Г. та ОСОБА_1 , був пролонгований до 31.07.2021, оскільки укладений 01.09.2017 строком на 360 днів, тобто до 26.08.2018, а потім згідно з п.2 Додаткової угоди до договору сторони вирішили, що цей договір вважається укладеним з моменту його підписання сторонами і діє до 31.07.2019, та після цього АТ КБ "ПриватБанк" не направляв повідомлення про відмову від укладення договору за три місяці до спливу його строку. Суд вважає, що останнім днем оренди слід вважати 31.07.2021, оскільки 28.04.2021 (за три місяці до спливу строку дії договору) АТ КБ "ПриватБанк" за допомогою надіслання листа на адресу ОСОБА_1 , який остання отримала відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштових відправлень, повідомив про дострокове розірвання Договору оренди квартири від 01.09.2017 за вищезазначеною адресою. Тобто, 31.07.2021 сторони повинні були підписати акт приймання-передачі (повернення) квартири, але ОСОБА_1 ухилилася від обов`язку повернення квартири АДРЕСА_2 . ОСОБА_1 зобов`язана була повернути дану квартиру АТ КБ "ПриватБанк" у тому стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, без втрати експлуатаційних властивостей.

ОСОБА_1 посилається на те, що у разі спливу строку договору найму житла вона мала переважне право на укладення договору найму житла на новий строк. Суд вважає, що це положення могло б застосовуватися, якщо б АТ КБ "ПриватБанк" не попередив ОСОБА_1 про відмову від укладення договору на новий строк за три місяці до спливу строку договору найму житла. В даному випадку АТ КБ "ПриватБанк" мав не обов`язок, а право запропонувати ОСОБА_1 укласти договір оренди квартири на таких самих або інших умовах, але цим правом АТ КБ "ПриватБанк" не скористався, оскільки не бажав укладати договір оренди квартири АДРЕСА_2 ані з ОСОБА_1 ані з іншими третіми особами, а також не бажав будь-кому продавати дане житло. Доказів наміру передавати в оренду або продавати суду не надано. Таким чином, дії АТ КБ "ПриватБанк" по розірванню Договору оренди квартири від 01.09.2017 не були неправомірними, а відповідали умовам договору та вимогам законодавства.

Суд враховує, що ОСОБА_1 надала до суду копію платіжного доручення від 16.08.2021, що підтверджує сплату нею на рахунок АТ КБ "ПриватБанк" 2400,00 грн., які були повернуті позивачу наступного дня. Крім того, ОСОБА_1 надала копію платіжного доручення від 31.05.2023 (сума 2400,00 грн.), що не входить в період з 01.08.2021 по 31.03.2023, копії квитанцій за 2019, 2020, 2021 роки (до серпня 2021 року), які також не входять у вище зазначений період.

Не зазначення в Договорі оренди квартири від 01.09.2017 про сплату неустойки в разі не виконання обов`язку щодо повернення квартири, не скасовує право наймодавця (АТ КБ "ПриватБанк") вимагати від наймача ( ОСОБА_1 ) сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм квартири за час прострочення, що прямо передбачено цивільним процесуальним законодавством та закріплено у нормі ч.2 ст. 785 ЦПК України.

Суд вважає, що ОСОБА_1 не виконала обов`язок щодо повернення квартири АДРЕСА_2 , тому АТ КБ "ПриватБанк" має право вимагати від ОСОБА_1 сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення. Згідно з наданих АТ КБ "ПриватБанк" розрахунків, з якими погоджується суд, з ОСОБА_1 на користь АТ КБ "ПриватБанк" підлягає стягненню неустойка за період з 01.08.2021 по 31.03.2023 у розмірі 96000,00 грн. (2400 грн. (орендна плата за місяць) х 2 (у подвійному розмірі) х 20 місяців).

Крім того, ОСОБА_1 , яка ухилилася від обов`язку повернення квартири, що свідчить про неправомірне користування майном, яке було передане в оренду, зобов`язана повернути АТ КБ "ПриватБанк" квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Також, АТ КБ "ПриватБанк"позбавлений можливості у повній мірі використовувати своє право власності у зв`язку з тим, що за адресою його нерухомого майна незаконно, без достатніх правових підстав проживає ОСОБА_1 , тому останню необхідно виселити з квартири за вище вказаною адресою. Враховуючи, що ОСОБА_1 має місце реєстрації за адресою: АДРЕСА_3 , виселення її з квартири АДРЕСА_2 , не порушить її право на житло.

Суд приходить до висновку, що зустрічні позовні вимоги АТ КБ "ПриватБанк" до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення є обґрунтованими та підлягають задоволенню в повному обсязі, а в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ КБ "ПриватБанк"про визнання неправомірними дії по розірванню договору оренди необхідно відмовити.

Згідно з ч. 1 ст. 633 ЦК України публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов`язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться.

Відповідно до ч. 1 ст. 806 ЦК України за договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря (ч. 2 ст. 810-1 ЦК України).

Відповідно до рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 15.10.2020 у справі № 489/4526/19, на яке посилається ОСОБА_1 , матеріали справи також не містять доказів фактичного проведення аукціону та оформлення його результатів. Крім того, факт організації і проведення аукціону не підтверджується банком, що слідує з письмових пояснень останнього, наданих суду. Право власності на спірну квартиру відповідач набув 23.03.2017, а аукціон з продажу квартири, як вказує позивач, на якому ОСОБА_1 стала переможцем, проведено 25.08.2016, тобто до набуття банком права власності на квартиру. Отже, наведене спростовує доводи позивача щодо надання банком публічної обіцянки з відчуження в лізинг спірної квартири.

Вище зазначене рішення Ленінського районного суду м. Миколаєва від 15.10.2020 було оскаржено до Миколаївського апеляційного суду, який в постанові від 09.02.2021 зробив висновок про те, що матеріалами справи не підтверджено, що станом на 25.08.2016 ПАТ КБ «ПриватБанк» був власником квартири чи вчиняв дії для придбання даної квартири для передачі її в лізинг. Відсутні в матеріалах справи докази про наявність в ПАТ КБ «ПриватБанк» станом на 25.08.2016 програми кредитування на умовах лізингу. Із наданої роздруківки Правил аукціону, які не містять вказівки на організатора аукціону, вбачається, що умови проведення аукціону були опубліковані на сайті: http:planetestate.com.ua, а з умов Фінансового лізингу слідує, що ними врегульовано порядок і умови укладення договору про надання нерухомості на умовах фінансового лізингу, лізингодавцем за яким виступає ТОВ «Ключове рішення», а не ПАТ КБ «ПриватБанк». Про наявність будь-яких договірних відносин між ТОВ «Ключове рішення» та ПАТ КБ «ПриватБанк» щодо проведення аукціону доказів суду надано не було. Суд дійшов правильного висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про зобов`язання саме ПАТ КБ «ПриватБанк» виконати умови публічного договору та укласти з позивачем договір лізингу квартири.

В постанові Верховного Суду у справі №904/5868/18 (904/1983/20) від 18.08.2021 зазначено, що станом на день вирішення спору тексту самого Публічного договору про надання нерухомості на умовах фінансового лізингу до суду не подано, у зв`язку з чим суд позбавлений можливості перевірити додержання сторонами вимог передбачених законом щодо форми договору та істотних умов. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію. Оскільки сторонами при укладенні договору фінансового лізингу недодержано вимоги закону про нотаріальне посвідчення, а позивачем не доведено факт ухилення ТОВ "Ключове рішення" від нотаріального посвідчення спірного договору, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відмову в задоволенні позову.

При вирішенні спору про визнання недійсними результатів аукціону необхідним є встановлення чи мало місце порушення вимог законодавства при його проведенні; чи вплинули ці порушення на результати аукціону; чи мало місце порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює результати аукціону (постанова Верховного Суду в справі № 910/18250/16 від 23.01.2020).

Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (ч.3 ст. 12 ЦПК України).

Суд приходить до висновку, що ОСОБА_1 не надала жодного доказудля підтвердження того, що АТ КБ "ПриватБанк" був продавцем лоту, об`єкт продажу - право на здійснення правочину купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 на умовах публічного договору розміщеного на офіційному веб-сайті PlanetEstate в порядку проведення аукціону, який відбувся 25.08.2016, а також відсутні будь-які докази для можливості визнання за ОСОБА_1 права власності на вищезазначений об`єкт продажу та визнання договору оренди житла з викупом зазначеної квартири дійсним на умовах публічного договору розміщеного на офіційному веб-сайті PlanetEstate в порядку проведення аукціону 25.08.2016. Суд не має можливості встановити чи дійсно проводився аукціон, чи брала участь ОСОБА_1 в цьому аукціоні, хто був організатором аукціону, хто був продавцем та переможцем лоту, чи мало місце порушення вимог законодавства при проведенні аукціону, чи вплинули вони на результат аукціону.

Суд враховує, що від ТОВ "Естейт Селлінг" до суду надійшла відповідь в якій зазначено, що не збереглися жодні документи, які стосуються підготовки та проведення аукціону 25.08.2016 відносно передачі однокімнатної квартири АДРЕСА_2 , зокрема, але не виключно, протокол проведення аукціону, всі підготовчі документи, на підставі яких здійснювався вказаний аукціон.

Крім того, ТОВ "Естейт Селлінг" та АТ КБ "ПриватБанк" не є пов`язаними юридичними особами, мають різні коди ЄДРПОУ, тому якщо аукціон проводився 25.08.2016 ТОВ "Естейт Селлінг", то АТ КБ "ПриватБанк" може бути не причетним до його проведення.

Суд вважає, що ОСОБА_1 не надала докази того, що АТ КБ "ПриватБанк" зобов'язаний укласти договір оренди житла з викупом та чинив будь-які дії (бездіяльність) щодо ухилення від укладення такого договору, а також у ОСОБА_1 відсутні підтверджуючі документи про те, що вона набула право покупця спірної квартири в порядку приєднання до публічного договору, який вона суду також не надала. Таким чином, відсутні підстави для задоволення даних позовних вимог ОСОБА_1 , тому в задоволенні позову ОСОБА_1 до АТ КБ "ПриватБанк" необхідно відмовити.

На підставі ст. 141 ЦПК України у зв`язку з відмовою в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до АТ КБ "ПриватБанк" судові витрати (витрати зі сплати судового збору) з АТ КБ "ПриватБанк" на користь ОСОБА_1 стягненню не підлягають. У зв`язку із задоволенням зустрічного позову АТ КБ "ПриватБанк" до ОСОБА_1 в повному обсязі, з ОСОБА_1 на користь АТ КБ "ПриватБанк" необхідно стягнути витрати зі сплати судового збору в розмірі 4540,00 грн.

Керуючись ст.ст. 2-13, 141, 263-265, 268 ЦПК України, суд

вирішив

Відмовити в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк", третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг" про визнання неправомірними дії по розірванню договору оренди, визнання Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" продавцем лоту, визнання права власності, визнання договору оренди дійсним в повному обсязі.

Позовні вимоги за зустрічним позовом Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" до ОСОБА_1 про стягнення неустойки, зобов`язання повернути квартиру та виселення задовольнити.

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" () неустойку за період з 01.08.2021 по 31.03.2023 в розмірі 96000 грн. 00 коп. (дев`яносто шість тисяч гривень 00 копійок).

Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути Акціонерному товариству комерційному банку "ПриватБанк" () квартиру АДРЕСА_2 шляхом підписання акту здачі-приймання приміщення.

Виселити ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) з орендованої квартири АДРЕСА_2 .

Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Акціонерного товариства комерційного банку "ПриватБанк" () витрати зі сплати судового збору в розмірі 4540 грн. 00 коп. (чотири тисячі п`ятсот сорок гривень 00 копійок).

Інформація про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса місця реєстрації: АДРЕСА_4 .

Відповідач: Акціонерне товариство комерційний банк "ПриватБанк", , адреса: 01001, м. Київ, вул. Грушевського, буд. 1-Д, адреса для листування: 49094, м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 50.

Третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю "Естейт Селлінг", , адреса: 49094, м. Дніпро, вул. Набережна Перемоги, 32.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним судом.

Рішення може бути оскаржено шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а у разі оголошення лише вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи - з моменту складення повного тексту рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 26.12.2023.

Суддя В. В. Кокорєв