Справа № 274/1077/23 Провадження № 2/0274/663/23 РІШЕННЯ
01.08.2023 м. Бердичів
Суддя Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області Большакова Т.Б. за участю секретаря судового засідання Юсової О.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди поновленим,
І. Короткий зміст позовних вимог
Позивач звернувся до суду з указаним позовом, у якому просить визнати договір оренди від 15.01.2022, б/н, укладений між ФОП ОСОБА_1 та ОСОБА_2 продовженим на строк, який був раніше встановлений договором, тобто на 1 рік до 15.01.2024 включно; стягнути з відповідача судові витрати.
Позов обґрунтовано тим, що 15.01.2022 між позивачем та ОСОБА_2 укладено договір оренди приміщення без номера (далі - «Договір»). За умовами визначеними п. 1.1. договору Орендодавець (Відповідач) передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення загальною площею 65,8 кв. м. для використання його під магазин продовольчих товарів. Приймання-передача приміщення відповідно до договору оформлюється шляхом підписання акту приймання-передачі нежитлового приміщення. Відповідно до п. 8.1. вказаного договору, договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 15.01.2023.
Протягом всього строку дії договору приміщення використовувалось позивачем належним чином, будь-яких порушень договірних умов та порядку і умов використання приміщення (в тому числі й санітарних, протипожежних норм, тощо) позивачем не допускалось. Орендна плата сплачувалась належним чином, своєчасно та в повному обсязі згідно з умовами договору.
Після укладення договору оренди, передане приміщення було обладнане позивачем під магазин продовольчих товарів, згідно з вимогами, визначеними п. 1.1. договору, та використовувалось і продовжує використовуватись виключно за його цільовим призначенням, визначеним договором. Також позивач зазначає, що протягом строку дії договору ним були понесені значні маркетингові та рекламні витрати, спрямовані на популяризацію магазину та підвищення відвідування магазину покупцями, зокрема неодноразово проводились рекламні та маркетингові акції, надавались знижки на товари магазину, велась маркетингова робота з покупцями магазину. Внаслідок таких дій магазин має значну кількість постійних покупців, які здійснюють покупки саме в магазині, розташованому в орендованому у відповідача приміщенні. Таким чином, протягом строку дії договору позивачем було створено ефективний бізнес, який діє та може діяти протягом строку дії договору.
Станом на сьогоднішній день у позивача існує необхідність в продовженні строку дії договору оренди приміщення.
З метою продовження строку дії договору позивач звернувся до відповідача з заявою про продовження строку його дії, шляхом укладення нового договору, однак відповідач не відреагував на вказану вище заяву, відповіді не направив.
З метою укладення договору оренди приміщення на новий строк, позивач, 30.12.2022 звернувся із заявою (яка є пропозицією укладення договору оренди) про укладення договору оренди на новий строк, а саме на строк з 15.01.2023 по 15.01.2024 включно. До заяви було додано проект договору оренди в 2-х примірниках належним чином підписаний позивачем. Також позивач здійснив оплату орендної плати за перший місяць оренди тобто за період з 15.01.2023 по 15.02.2023.
Однак станом на момент звернення до суду з позовною заявою, відповідач не надав відповідь на заяву позивача, з пропозицією укладення договору.
Станом на момент звернення до суду з цією позовною заявою, позивач продовжує користуватись орендованим у відповідача приміщенням. При цьому орендар належно виконує свої обов`язки за договором;орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; орендар звернувся до орендодавця з пропозицією укласти договір на новий строк на тих же умовах, та до пропозиції додав проект договору належним чином підписаний орендарем; орендодавець протягом місяця, з моменту направлення заяви позивача не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення про укладення нового договору.
Враховуючи вищевикладене, позивач обґрунтовано вважає, що договір оренди приміщення, від 15.01.2022, що укладений з відповідачем є продовженим відповідно до приписів ст. 764 ЦК України.
Таким чином, позивач вважає, що суд може поновити порушене відповідачем право, шляхом визнання договору оренди поновленим, тобто у спосіб, встановлений ст. 764 ЦК України.
ІІ. Процедура та позиції сторін
Ухвалою суду від 23.02.2023 відкрито загальне позовне провадження з проведенням підготовчого засідання.
Ухвалою суду від 03.05.2023 клопотання представника відповідача про долучення до матеріалів справи доказів задоволено. Закрито підготовче провадження у цивільній справі та призначено справу до судового розгляду по суті.
Учасники провадження в судове засідання не з`явились, про день, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.
Представник відповідача подала до суду письмові пояснення, у яких зазначає, що орендоване майно надавалося для використання відповідачем у своїй господарсьвкій діяльності, а саме для розміщення магазину продовольчих товарів.
Відповідно до п. 8.8 передбачено припинення Договору при умові спливу строку дії, на який він був укладений.
Розділом 4 Договору передбачено порядок та умови повернення об`єкту оренди. 14 грудня 2022 року не маючи намір продовжувати або поновлювати право користування впозивача на нежитлове приміщення, що належить відповідачу на праві власності, відповідач надіслала позивачу лист-повідомлення про закінчення Договору оренди нежитлового приміщення та вимогу повернути приміщення власнику.
Зазначений лист-повідомлення відповідач відправила поштовим зв`язком за двома адресами позивача, що їй відомі, а саме за юридичною адресою реєстрації ФОП ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) та фактичним місцем проживання ОСОБА_1 ( АДРЕСА_2 ). 10.01.2023 відповідач запросила позивача для повернення приміщення та підписання відповідного Акту та повернення надлишково сплачених сум. Вказаний лист позивачем було проігноровано й він не з`явився на вказану дату та час. 16.01.2023 позивача було повідомлено, що у зв`язку з закінченням строку дії договору оренди від 15.01.2022, орендодавець вимагає звільнити приміщення та провести всі відповідні розрахунки. Також зазначеним листом позивача повідомленно про відключення приміщення від електро- та водопостачання.
Позивач, не погоджуючись звільняти приміщення, 21.01.202 самовільно підключився до електромережі, про що на замовлення відповідача складено Акт опосвідчення стану безпеки електроустановок споживача.
Неодноразові звернення відповідача до позивача про звільнення приміщення, звернення до правоохоронних органів, органів прокуратури та органів місцевого самоврядування за домопогою у захисті її прав на нерухоме майно, підтверджують небажання відповідача надалі надавати в користування позивачу належне їй майно.
Строк дії договору оренди, укладеного сторонами по справі мав визначений строк дії, що сплинув 15.01.2023.
Відтак, враховуючи, що строк дії договору оренди б/н від 15.01.2022, укладеного між сторонами по справі сплинув та відсутні підстави для поновлення або продовження його дії, просить в задоволені позовних вимог ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про поновлення договору оренди - відмовити.
Одночасно у письмових поясненнях представник відповідача адвокат Позняк І.С. просить розгляд справи проводити за її відсутності.
Відповідно до ч.1 ст.223 ЦПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.
Згідно ч.3 ст.211 ЦПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності.
Фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного пристрою не здійснювалося на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України.
ІІІ. Фактичні обставини справи, встановлені судом, докази на їх підтвердження, оцінка
Судом встановлено, що 15.01.2022 між ОСОБА_2 та ФОП ОСОБА_1 укладено договір оренди нежитлового приміщення (далі за текстом Договір), за яким орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування на умовах оренди, частину нежитлового приміщення, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 65,8 кв. м.
Пунктом 1.3 Договору визначено, що строк оренди приміщення встановлюється з 15.01.2022 по 15.01.2023 та відповідно до п. 8.1 Договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами та діє з 15.01.2023.
Згідно з п. 8.3 строк дії Договору може бути продовжений за взаємною згодою сторін.
Пунктом 8.8 Договору визначено, що його дія також припиняється, зокрема, у випадках: а) закінчення строку, на який його було укладено.
ФОП ОСОБА_1 15.12.2022 та 30.12.2022 направив відповідачу заяви про продовження строку дії договору, за якими просив продовжити строк дії договору оренди нежитлового приміщення від 15.01.2022 на той самий строк та на тих самих умовах, шляхом підписання нового договору оренди. Підписаний орендарем договір в двох примірниках додав до заяв.
14.12.2022 відповідач надіслала позивачу лист-повідомлення про закінчення Договору оренди нежитлового приміщення та вимогу повернути приміщення власнику.
Зазначений лист-повідомлення відповідач відправила поштовим зв`язком за двома адресами позивача, а саме за юридичною адресою реєстрації ФОП ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ) та за адресою: АДРЕСА_2 .
10.01.2023 листом позивач запросила відповідача для повернення приміщення та підписання відповідного Акту та повернення надлишково сплачених сум.
16.01.2023 відповідача повідомлено, що у зв`язку з закінченням строку дії Договору оренди від 15.01.2022, орендодавець вимагає звільнити приміщення та провести всі відповідні розрахунки. Також зазначеним листом позивача повідомленно про відключення приміщення від електро- та водопостачання з 19.01.2012.
Позивач, не погоджуючись звільняти приміщення, без згоди власника приміщення самовідьно підключився до електромережі, про що складено Акт опосвідчення стану безпеки електроустановок (електрообладнання) споживачів. від 09.03.2023 № 19/23.
Судом також встановлено, що 10.01.2023 ОСОБА_3 зверталасть до Бердичівського РВП ГУНП в Житомирській області із заявою про прийняття мір до позивача, який не дотримується договору оренди.
Також 16.01.2023 ОСОБА_3 звернулась до того ж відділу поліції із заявою, що ФОП ОСОБА_1 відмовляється звільняти магазин і продовжує свою торгівельну діяльність, в той час як договір оренди припинений.
ІV. Національне законодавство, що підлягає застосуванню та мотиви суду
За нормами ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Статтею 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Згідно із ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.
За ст. 762 ЦК України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Згідно з ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
У відповідності до ст. 764 ЦК України якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.
У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.
Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 ч. 3 ст. 202 ЦК України.
Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення; у договорі сторони також не передбачили будь-які домовленості щодо того, коли вважається здійсненим повідомлення сторони про припинення чи зміну договору.
Пунктом 6 ст. 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.
Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.
Подібний правовий висновок сформований Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19.
Враховуючи вищевикладене, проаналізувавши наявні матеріали справи, дослідивши підстави заявлених позовних вимог, приймаючи до уваги встановлені судом обставини, суд дійшов висновку, що в даному випадку відсутні підстави визнання договору оренди поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, оскільки такий вже припинив свою дію 15.01.2023, про що було завчасно повідомлено позивача.
Окрім того, суд враховує, що відповідач і після припинення договору оренди протягом одного місяця не бажала продовжувати договірні відносини з позивачем, що підтверджується матеріалами справи.
Твердження позивача про сплату орендної плати за лютий 2023 не свідчить про пролонгацію договору. Сторонами обумовлено, що продовження строку дії договору відбувається за взаємною згодою сторін.
За наведених обставин суд відмовляє у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
V. Розподіл судових витрат
На підставі ст.141 ЦПК України, оскільки судом відмовлено в задоволенні позовних вимог, судовий збір покладається на позивача.
Керуючись ст.ст. 259, 263-265, 268, 272, 273, 352, 354 ЦПК України, суд
У задоволенні позову ФОП ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору оренди поновленим відмовити.
На рішення суду може бути подана апеляційна скарга безпосередньо до Житомирського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення, а особами, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення - протягом тридцяти днів з дня отримання копії цього рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку для подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відомості про учасників справи:

Позивач: Фізична особа - підприємець ОСОБА_1 , адреса: АДРЕСА_4 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач: ОСОБА_2 , адреса: АДРЕСА_5 , РНОКПП НОМЕР_2 .

Повний текст рішення виготовлено 10.08.2023.

Суддя Тетяна БОЛЬШАКОВА