Справа № 336/3946/21
провадження № 2/336/89/2023
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 липня 2023 року м. Запоріжжя

Шевченківський районний суд м. Запоріжжя у складі:

головуючого судді Савеленко О.А.,

за участі секретаря судового засідання Брагіної І.В.,

представника відповідача адвоката Антонець І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в загальному порядку цивільну справу за позовом Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , про визнання договору оренди недійсним та визнання об`єкту нерухомості предметом іпотеки, -

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог.

Представник АТ КБ «ПриватБанк» Єрмолов Є.М. звернувся до Шевченківського районного суду м. Запоріжжя з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , про визнання договору оренди недійсним та визнання об`єкту нерухомості предметом іпотеки.

В обґрунтування позовної заяви посилався на те, що 30.04.2008 ОСОБА_1 уклав з ЗАТ КБ «ПриватБанк» договір іпотеки № ZPJCGA. Іпотекою забезпечено виконання обов`язків ОСОБА_3 за кредитним договором 30.04.2008 №ZPJCGA. Відповідач ОСОБА_1 передав в іпотеку позивачу жилий будинок житловою площею 35,3 кв.м, загальною площею 55,00 кв.м, зі всіма надвірними та побутовими будівлями та спорудами за адресою: АДРЕСА_1 .

За умовами п. 35.4 договору іпотеки в силу ст. 6 Закону України «Про іпотеку» іпотека поширюється на майнові права на земельну ділянку площею 940 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , на якій знаходиться вказаний жилий будинок. Зазначений жилий будинок та земельна ділянка належать на праві власності відповідачу ОСОБА_1 та складають разом предмет іпотеки за договором іпотеки. Іпотека була зареєстрована в Державному реєстрі іпотек 06.08.2008.

З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборі відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, від 18.09.2020, позивач дізнався про те, що частина земельної ділянки, яка складає предмет іпотеки, площею 0,05 га була передана в оренду ОСОБА_2 за договором оренди землі б/н від 23.03.2010. Право оренди земельної ділянки було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав і нерухоме майно 14.11.2013, а строк дії цього права спливає 23.03.2059.

На орендованій частині земельної ділянки було збудовано житловий будинок, літ.Р, загальною площею 175,4 кв.м, житловою площею 56,9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 . Право власності на даний об`єкт нерухомої майна зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.12.2013 за ОСОБА_2 .

Відповідно до п.20.7 договору іпотеки ОСОБА_1 зобов`язався не передавати предмет іпотеки в оренду без письмової згоди Позивача. Зазначає, що правочин щодо відчуження інотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Позивач не надавав своєї згоди на передачу в оренду частини земельної ділянки, яка знаходиться в іпотеці, а також не надавав згоди на спорудження житлового будинку на цій земельній ділянці. У зв`язку з даною обставиною договір оренди земельної ділянки, яка перебуває в іпотеці є недійсним, а належний відповідачу ОСОБА_2 житловий будинок, що знаходиться на цій земельній ділянці є предметом іпотеки за договором іпотеки.

Посилаючись на викладені обставини, просив: визнати недійсним договір оренди землі б/н від 23.03.2010, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , за яким передано в оренду земельну ділянку, загальною площею 0,05 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати житловий будинок літ.Р, загальною площею 175,4 кв.м, житловою площею 56.9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , належний на праві власності ОСОБА_2 предметом іпотеки за договором іпотеки № ZPJCGA від 30.04.2008.

Рух справи та позиція сторін.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Запоріжжя Жупановою І.Б. від 09.06.2021 відкрито провадження у справі, призначено підготовче судове засідання у справі..

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Запоріжжя Савеленко О.А. від 20.09.2021 матеріали справи прийняті до свого провадження, призначено підготовчий розгляд справи.

Ухвалою суду від 27.09.2022 задоволено клопотання представника відповідача про проведення судового засідання в режимі відеоконференції

Ухвалою суду від 29.09.2022 задоволено клопотання представника позивача та витребувано докази.

Ухвалою суду від 23.12.2022 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті.

Представник позивача в судове засіданнях не з`явився, просив позов задовольнити у повному обсязі, справу розглядати без його участі, про що суду подав письмову заяву (а.с.34 т.2).

Представник відповідача ОСОБА_1 - адвокат Антонець І.В. в судовому засіданні просила у задоволенні позову відмовити.

Позиція відповідача ОСОБА_1

12.10.2021 представник відповідача ОСОБА_1 адвокат Тивоненко Д.Р. подав відзив на позовну заяву, в якому вказав, що позов не визнає повністю та категорично заперечує щодо його задоволення, посилаючись на те що предметом договору іпотеки є жилий будинок, а земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , не була предметом договору іпотеки, а тому договір оренди землі, яким передано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,05 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 не суперечив нормам діючого законодавства. Щодо відсутності підстав для визнання предметом іпотеки житловий будинок літ.Р, загальною площею 175,4 кв.м, житловою площею 56.9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , належний на праві власності ОСОБА_2 вказав, що банком обрано невірний спосіб захисту прав, у ОСОБА_2 були законні підстави побудувати житловий будинок та у встановленому законом порядку зареєструвати на нього право власності. Окрім іншого просив застосувати у даному спорі строки позовної давності, посилаючись на те що про викладені обставини, а саме укладення іпотекодавцем договору оренди землі банк мав дізнатися ще у 2013 році під час розгляду справи Шевченківським районним судом м. Запоріжжя за позовом ПАТ КБ «Приватбанку про звернення стягнення на предмет іпотеки жилий будинок АДРЕСА_1 з всіма надвірними та побутовими будівлями та спорудами, розташований на земельній ділянці 0,1000 га, що належить ОСОБА_1

01.08.2022 від представника відповідача ОСОБА_1 , адвоката Антонець І.В. надійшли додаткові пояснення, до раніше поданого відзиву, у якому представник відповідача зазначає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, посилаючись на наступне. Вважає, що позивач вже реалізував право на звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення Шевченківського районного суду м. Запоріжжя від 07.02.2013 у справі №0827/2-3257/11, відповідно до якого в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором № 2РІССА від 30.04.2008 у сумі 720756 грн. 95 коп. звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме жилий будинок АДРЕСА_1 , житловою площею 35,3 м2, загальною площею 55 м2, з всіма надвірними та побутовими будівлями і спорудами, розташований на земельній ділянці площею 0,1000 га, кадастровий номер :07:016:0073, що належать ОСОБА_1 , переданий в іпотеку на підставі договору іпотеки 2Р1СОА від 30.04.2008, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Коваленко В.В. за реєстраційним номером 423, з початковою ціною згідно із договором іпотеки у сумі 353500 грн. 00 коп., шляхом продажу з укладенням від імені ОСОБА_1 договору купівлі-продажу з іншою особою. Крім того, позивачем не надано жодного доказу про неможливість реалізації вказаного рішення суду у зв`язку з наявністю договору оренди частини земельної ділянки.

Зауважує, що згідно п. 35.3 договору іпотеки предмет іпотеки знаходиться на земельній ділянці площею 940 кв.м., яка не оформлена в установленому законом порядку. Пунктом 35.4. договору іпотеки передбачено, що у відповідності до ст. 6 Закону України «Про іпотеку», іпотека за цим договором поширюється на майнові права на земельну ділянку загальною площею 940 кв.м., на якій розташований предмет іпотеки. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації обтяження та іпотеки також зазначена земельна ділянка площею 940 кв.м. В той же час, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯИ №471842, виданого 13.11.2009 Управлінням Держкомзему у м. Запоріжжя Запорізької області, ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка, кадастровий номер :07:016:0073, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,1 га (1000 кв.м.). Позивачем не надано доказів того, що саме з 940 кв.м. земельної ділянки, яка охоплюється предметом іпотеки, ОСОБА_2 було надано в оренду 0,05 га. Позивачем не надано доказів того, що частина земельної ділянка, передана в оренду, входить до складу земельної ділянки, що є предметом іпотеки.

З урахуванням ст.215 ЦК України та викладених обставин вважає, що вимоги позивача про визнання недійсним в судовому порядку договору оренди землі б/н від 23.03.2010, не підлягають задоволенню в повному обсязі.

Щодо вимог позивача про визнання житлового будинку літ. Р загальною площею 175,4 кв.м., житловою площею 56,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , належного на праві власності ОСОБА_4 , предметом іпотеки за договором іпотеки №2,РРССА від 30.04.2008 року, зазначає наступне.

Згідно п. 35.1. договору іпотеки, предметом цього договору є надання Іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, зазначеного в п. 35.3 цього договору, в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 перед іпотекодержателем. Пунктом 35.3 договору іпотеки передбачено, в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором Іпотекодавець надав в іпотеку нерухоме майно (предмет іпотеки), а саме: жилий будинок житловою площею 35,3 кв.м., загальною площею 55,00 кв.м. зі всіма надвірними та побутовими будівлями та спорудами. Майно належить Іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого П`ятою Запорізькою нотаріальною конторою 03.05.2006 року за реєстровим №5-554. Майно знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . Пунктом 35.4. договору іпотеку передбачено, що у відповідності до ст. 6 Закону України «Про іпотеку», іпотека за цим договором поширюється на земельну ділянку загальною площею 940 кв.м., на якій розташований предмет іпотеки. Враховуючи зазначене, в іпотеку було передано саме житлову будівлю.

Посилаючись на норми ст.5,6 Закону України «Про іпотеку» зазначає, що, якщо предметом іпотеки є будівля, то за нормам ст. 5 на неї розповсюджується поняття «реконструкція», якщо ж предметом іпотеки була саме земельна ділянка, щодо неї проведено самочинне будівництво (новостворені об`єкти). Крім того, зазначена норма ст.5 Закону «Про іпотеку» вказує, що реконструкцію має здійснити саме іпотекодавець. Враховуючи, що предметом іпотеки за договором іпотеки від 30.04.2008 року є житловий будинок житловою площею 35,3 кв.м., загальною площею 55,00 кв.м., а не земельна ділянка, крім того житловий будинок літ. Р, загальною площею 175,4 кв.м., житловою 56,9 кв.м. належить на праві власності ОСОБА_4 , який не є іпотекодавцем, вважає, що вимоги позивача задоволенню не підлягають.

Позиція у справі відповідача ОСОБА_2

ОСОБА_2 також скористався своїм правом на подання відзиву до суду, який було подано 12.10.2021 року його представником, в якому останній вказав, що позов не визнає повністю та категорично заперечує щодо його задоволення з огляду на наступне. На момент укладення між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 договору оренди землі були відсутні будь-які порушення норм чинного законодавства. Договір є дійсним. Земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , не була предметом за договором іпотеки, а тому договір її оренди між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 не суперечив нормам чинного законодавства, як наслідок у банка відсутні підстави щодо визнання його недійсним. У 2013 році на вказаній орендованій ділянці ОСОБА_2 побудував житловий будинок літ.Р загальною площею 175,4 кв.м., житловою площею 56,9 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 . У процесі будівництва відповідно до норм чинного законодавства останнім були отримані всі дозвільні документи, а саме: звіт про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта від 21.06.2013; технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок від 21.06.2013; декларація про готовність об`єкта до експлуатації від 13.12.2013; свідоцтво на право власності від 31.12.2013. Просить застосувати строк позовної давності до позовних вимог АТ КБ «ПриватБанк», відмовити у задоволенні позову.

Позиція третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо спору ОСОБА_3

12.10.2021 представник третьої особи ОСОБА_3 подані письмові пояснення, у яких посилаючись на обставини, аналогічні викладеним у відзивах відповідачів, її представник Тивоненко Д.Р. просив у задоволенні позову відмовити.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин, з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

30.04.2008 було укладено кредитний договір № ZPJCGA між ОСОБА_3 та ЗАТ КБ «ПриватБанк» та надано кредит на споживчі цілі в розмірі 57015,00 доларів США на строк до 30.04.2018 у вигляді не поновлювальної лінії (п.8.1). Забезпеченням виконання позичальником зобов`язань за даним договором виступає іпотека будинку, загальною площею 55 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . Для погашення кредиту встановлений графік (а.с.19-21,22).

30.04.2008 між ЗАТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_1 (який є майновим поручителем за зобов`язаннями по кредитному договору № ZPJCGA від 30.04.2008) укладено договір іпотеки № ZPJCGA, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна, а саме житлового будинку, загальною площею 55,5 кв.м, житловою площею 35,3 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 з усіма надвірними та побутовими будівлями та спорудами. Майно належить іпотекодавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого П`ятою Запорізькою державною нотаріальною конторою 03.05.2006 за реєстровим № 5-554. Майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями. Майно та усі його приналежності за адресою: АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки знаходиться на земельній ділянці площею 940 кв.м., яка не оформлена в установленому порядку (п.35.3). Іпотека за цим договором поширюється на права на земельну ділянку загальною площею 940 кв.м., на якій розташований предмет іпотеки. На використання іпотекодавцем земельної ділянки або її частини обмеження (обтяження) не встановлені. Земельна ділянка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Майно та земельна ділянка складають - предмет іпотеки за цим договором. Іпотекодавець повинен отримати акт про право власності на землю (п.35.4). Сторони встановили, що вартість предмета іпотеки складає 353 500,00 грн. (п.35.5) (а.с.23-26).

Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, від 18.09.2020 за ОСОБА_1 на праві приватної власності зареєстрований житловий будинок, загальною площею 55 кв.м, площа земельної ділянки 940 кв.м, загальна вартість нерухомого майна 998238 грн. на підставі свідоцтва про право на спадщину та земельна ділянка, кадастровий номер :07:016:0073, площею 0,1 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 471842, виданого 13.11.2009, виданого Управлінням Держкомзему у м. Запоріжжі Запорізької області. Крім того, за ОСОБА_2 на праві приватної власності зареєстрований житловий будинок літ.Р, загальною площею 175,4 кв.м., житлова площа 56,9 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 . 14.11.2013 зареєстрований договір оренди землі № б/н від 23.03.2010 строком дії до 23.03.2059, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,05 га, у стані придатному для його цільового призначення (а.с.27-28, 90-92, 104, 111).

Згідно з випискою по кредиту за період з 01.01.2008 по 10.12.2017 ОСОБА_3 допустила прострочення по сплаті кредиту, у зв`язку з чим виникла заборгованість в сумі 63 963,62 грн. (а.с.29-31).

Згідно зі звітом про проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж об`єкта, а саме житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , встановлені його відповідність вимогам надійності і можливість його безпечної експлуатації (а.с.105-107). На вказаний будинок видано технічний паспорт (а.с.108). Вказаний житловий будинок розташований на земельній ділянці кадастровий номер :07:016:0073, про що зазначено у декларації про готовність об`єкта до експлуатації (а.с.109-110).

12.08.2013 на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо реєстрації прав власності), поданої ОСОБА_1 , Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно заведено реєстраційну справу № 0.

Згідно з матеріалами вказаної реєстраційної справи ОСОБА_1 29.10.2013 звернувся із заявою про реєстрацію права власності на земельну ділянку, кадастровий номер :07:016:0073, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . До заяви ним додано державний акт на право власності на земельну ділянку. На підставі вказаної заяви державним реєстратором Полтавець Д.В. прийнято рішення про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, кадастровий номер :07:016:0073, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , для ведення будівництва і самообслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).

15.11.2013 до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо реєстрації права оренди земельної ділянки, кадастровий номер :07:016:0073, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , звернувся ОСОБА_2

23.03.2010 між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди землі, згідно якого ОСОБА_2 передана в оренду земельна ділянка, кадастровий номер :07:016:0073, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.45-73 т.2).

12.12.2013 на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо реєстрації прав власності), поданої ОСОБА_1 , Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради Управління державної реєстрації речових прав на нерухоме майно заведено реєстраційну справу № 01.

Згідно з матеріалами справи ОСОБА_2 звернувся до державного реєстратора із заявою про реєстрацію права приватної власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 . До заяви ним додано технічний паспорт на садибний (індивідуальний) житловий будинок за вказаною адресою. Згідно плану земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , на вказаній ділянці знаходиться житловий будинок. Позначений літерою А, та збудований житловий будинок, позначений літерою «Р». Аналогічна інформація міститься у довідці від 30.12.2013, виданій ТОВ Запорізьке міжміське БТІ.

В матеріалах реєстраційної справи міститься завірена приватним нотаріусом ЗМНО Пудлик І.М. заява, згідно якої ОСОБА_1 надав згоду своєму сину ОСОБА_2 на будівництво нового житлового будинку на належній йому земельній ділянці, :07:016:0073 та надав згоду на безоплатне безстрокове користування земельною ділянкою під новим житловим будинком за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі вказаних документів 31.12.2013 державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію права власності на вказаний житловий будинок за ОСОБА_2 (а.с.74-105 т.2).

Норми права, які застосував суд.

Відповідно до ст.13 ЦПК суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно ст.ст 5,6 Закону України «Про іпотеку» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим

Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.

Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором.

Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб`єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.

Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об`єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього

Умови передачі нерухомого майна в іпотеку. У разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку.

Майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на

окремий об`єкт нерухомості.

Іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. У разі порушення цього обов`язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання та відшкодування іпотекодавцем

завданих збитків.

Якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею). ( Частина четверта

Якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець.

Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 вищевказаного Закону Іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя: зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, чи здійснювати істотні поліпшення цієї земельної ділянки; передавати предмет іпотеки у наступну іпотеку; відчужувати предмет іпотеки; передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг,оренду, користування.

За змістом статей 12 та 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до положень статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Висновки суду.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представника відповідача суд дійшов наступних висновків.

Вимоги позивача про визнання недійсним договору оренду землі б/н від 23.03.2010, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , за яким передано в оренду земельну ділянку, загальною площею 0,005 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Як на підставу визнання недійсним вищевказаного договору оренди позивач посилається на п 20.7 договору іпотеки, згідно якого відповідач зобов`язався не передавати предмет іпотеки в оренду без письмової згоди Позивача, дана умова кореспондується з нормою ч. 3 ст. 9 Закону України «Про іпотеку, відповідно до якою іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг оренду, користування.

Відповідачем ОСОБА_1 не заперечується факт укладення договору оренди землі без згоди іпотекодержателя, однак вважає що такі вимоги не підлягають задоволенню з тих підстав, що вказаний договір в силу закону є нікчемним, визнання недійсності його судом не вимагається.

З такими висновками суд не погоджується з виходячи з наступного.

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Абзацом четвертим частини третьою статті 9 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Наслідки недотримання цієї вимоги передбачені положеннями частини третьої статті 12 зазначеного Закону, відповідно до якої правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Суд вважає за необхідне зазначити, що статтею 215 Цивільного кодексу України проводиться розмежування видів недійсності правочинів на нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом, та на оспорювані, якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом. Відповідно до частини другої статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, то визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Однак, у випадку невизнання іншою стороною такої недійсності правочину в силу закону та при наявності відповідного спору вимога про встановлення нікчемності може бути пред`явлена до суду окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У такому разі суд своїм рішенням не визнає правочин недійсним, а лише підтверджує його недійсність в силу закону у зв`язку з її оспоренням та не визнанням іншими особами. Аналогічна правова позиція, викладена в постанові Верховного Суду від 02.03.2016 у справі № 6-308цс16.

Отже, вищевикладеного вбачається, що вимога позивача про визнання договору оренди недійсним є законною.

Між тим, судом встановлено, що згідно п. 35.3 договору іпотеки предмет іпотеки знаходиться на земельній ділянці площею 940 кв.м., яка не оформлена у встановленому законом порядку. Пунктом 35.4 договору іпотеки передбачено, що у відповідності до ст.6 Закону України «Про іпотеку», іпотека за цим договором поширюється на майнові права на земельну ділянку загальною площею 940 кв.м., на якій розташований предмет іпотеки. У державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо реєстрації обтяження іпотеки також визначено земельна ділянка 940 кв.м.

В той же час, згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯИ №471842, виданого 13.11.2009 Управлінням Держкомзему у м. Запоріжжя Запорізької області, ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка, кадастровий номер :07:016:0073, за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 0,1 га (1000 кв.м.). Позивачем не надано доказів того, що саме з 940 кв.м. земельної ділянки, яка охоплюється предметом іпотеки, ОСОБА_2 було надано в оренду 0,05 га. Позивачем не надано доказів (план земельної ділянки та ін..) того, що частина земельної ділянка, передана в оренду, входить до складу земельної ділянки, що є предметом іпотеки.

Щодо вимог про визнання предметом іпотеки житлового будинок літ.Р, загальною площею 175,4 кв.м, житловою площею 56.9 кв.м, за адресою: АДРЕСА_1 , належний на праві власності ОСОБА_2 предметом іпотеки за договором іпотеки № ZPJCGA від 30.04.2008, суд зазначає наступне.

Відповідно до частини першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (рішення Європейського суду з прав людини від 06 грудня 2007 року у справі «VOLOVIK v. UKRAINE», № 15123/03).

Верховенство права вимагає від держави його втілення у правотворчу та правозастосовну діяльність (пункт 4.1. Рішення Конституційного Суду України від 02 листопада 2004 року № 15-рп/2004 у справі за конституційним поданням Верховного Суду України).

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК Украйни).

Тлумачення, як статті 3 ЦК України загалом, так і пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).

Тлумачення пункту 1 частини другої статті 16 ЦК України свідчить, що по своїй суті такий спосіб захисту як визнання права може застосовуватися тільки тоді, коли суб`єктивне цивільне право виникло і якщо це право порушується (оспорюється або не визнається) іншою особою.

Отже, матеріально-правовий аспект захисту цивільних прав та інтересів насамперед полягає в з`ясуванні, чи має особа таке право або інтерес та чи були вони порушені або було необхідним їх правове визначення.

Предметом позову ПАТ АБ «ПриватБанк», як і правовим обґрунтуванням є посилання на частини пяту-шосту статті 6 Закону України «Про іпотеку

Відповідно до частин п`ятої та шостої статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з будівлями (спорудами), на якій вони розташовані. Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовані будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов`язаний надати власнику будівлі (споруди) такі ж умови користування земельною ділянкою, які мав іпотекодавець. Об`єкти незавершеного будівництва, розташовані на переданій в іпотеку земельній ділянці, вважаються предметом іпотеки, незалежно від того, хто є власником об`єкта незавершеного будівництва.

Отже, частина п`ята та шоста статті 6 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) регулювала правовідносини щодо передачі в іпотеку земельної ділянки, на якій вже були розташовані будівлі чи об`єкт незавершеного будівництва на момент укладення договору іпотеки. У такому разі предметом іпотеки були і будівлі (споруди) чи об`єкт незавершеного будівництва передачі.

Звісно, учасники цивільних відносин за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір, могли встановити в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки. У випадку відсутності такої вказівки в договорі іпотеки, що іпотека поширюватиметься й на будівлю (споруду) чи об`єкт незавершеного будівництва, що будуть збудовані після укладення договору іпотеки, підстави для поширення іпотеки на такі об`єкти відсутні.

Судом встановлено, що на момент укладення договору іпотеки в договорі не вказано та сторони не домовилися про поширення іпотеки на об`єкт будівництва, що буде збудований після укладення договору іпотеки.

Окрім того, позивачем не доведено перед судом та не надано беззаперечних доказів, що новозбудований будинок, який належить ОСОБА_2 , побудовано на земельній ділянці, на яку поширюється дія договору про іпотеку.

Щодо строків позовної давності суд зазначає наступне.

Виходячи з вимог ст. 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. А отже, відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права не потребує зазначення у рішенні суду висновку щодо вирішення питання спливу позовної давності як додаткової підстави для відмови в задоволенні позову.

Розподіл судових витрат.

Відповідно до п.2 ч. 2 ст. 141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача.

Щодо стягнення витрат на правову допомогу про які зазначено адвокатом Антонець І.В. у розмірі 32000,00 грн. суд зазначає, що вони не підлягають задоволенню, оскільки зазначення у прохальній частині відзиву вимоги про стягнення судових витрат за результатами вирішення спору не може розцінюватись як належне звернення до суду із заявою про відшкодування судових витрат (в тому числі на правову допомогу, адже за такого викладу прохальної частини без наведення жодних мотивів та обґрунтувань, та надання доказів, суд фактично позбавлений можливості встановити склад таких витрат, факт іх понесення та розмір.

Керуючись Законом України «Про іпотеку», ст.ст. 203-215 ЦК України, ст. ст. 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову Акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_3 , про визнання договору оренди недійсним та визнання об`єкту нерухомості предметом іпотеки відмовити.

Інформація про учасників справи:

Позивач: Акціонерне товариство Комерційний банк «ПриватБанк», , адреса місцезнаходження: м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, буд.50.

Відповідач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_3 .

Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП: НОМЕР_2 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 .

Третя особа: ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП: НОМЕР_3 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_1 .

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене до Запорізького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Повний текст рішення складено та підписано 28.07.2023 року

Суддя О.А. Савеленко

19.07.23