Справа №479/495/23
Провадження №2/479/209/23
Р І Ш Е Н Н Я

і м е н е м У к р а ї н и

26 липня 2023 року смт.Криве Озеро

Кривоозерський районний суд Миколаївської області

в складі: головуючої судді Репушевської О.В.,

за участі: секретаря судових засідань Шумської Т.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в порядку загального позовного провадження цивільну справу №479/495/23 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі,

учасники судового провадження:

позивач ОСОБА_1 ,

представник позивача адвокат Кравченко О.С., за довіреністю

від 06 квітня 2023 р.,

відповідач ТОВ "Агрофірма Корнацьких",

представник відповідача адвокат Іванченко О.О., за ордером серія АІ №1097682 від 18 березня 2021 р.,

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 в особі представника - адвоката Кравченка О.С. звернувся до суду з позовом до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі, мотивуючи вимоги тим, що йому на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5,1508 га кадастровий номер :02:000:0063, що розташована в межах території Багачівської сільської ради Кривоозерського району Миколаївської області(теперішня - Кривоозерської селищної ради Первомайського району Миколаївської області), з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які перебувають у оренді ТОВ "Агрофірма Корнацьких", на підставі договору оренди землі №179/К від 01 січня 2005 року. Посилаючись на те, що відповідач порушує строки сплати орендної плати, визначені умовами договору, в результаті чого він орендну плату не отримував з моменту підписання даного договору, просить розірвати договір оренди, стягнути сплачений судовий збір.

Позивач та його представник в судовому засідання позовні вимоги підтримав, просили їх задовольнити. Вказували, що відповідач ухиляється від виконання договірних зобов`язань, не сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою

Представник відповідача в судовому засіданні підтримав відзив, заперечував проти задоволення позову, пославшись на те, що ТОВ "Агрофірма Корнацьких" нараховувала та сплачувала ОСОБА_1 систематично орендну плату. Також вказав, що викладені позивачем у позовній заяві обставини свідчать про його недобросовісну поведінку, оскільки дії щодо розірвання договору суперечать попередній його поведінці щодо прийняття виконання за договором оренди, зокрема, отримання орендної плати за попередні роки. За таких обставин, просив відмовити у задоволенні позову через його безпідставність. Крім того, звернувся з заявою про застосування строків позовної давності до позовних вимог ОСОБА_1 ..

Вислухавши позивача, представників сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.

Згідно положень ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України(далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Законом України "Про оренду землі".

Законом України "Про оренду землі" визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 1 Закону "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями частини першої статті 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до пункту 3 частини першої статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Частинами першою-третьою статті 21 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно зі статтею 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір, відповідно до частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, а саме: орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; своєчасного внесення орендної плати. Орендар, у свою чергу, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження та зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку.

Положення ст.141 ЗК України передбачають таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Виходячи з системного аналізу зазначених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовується зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Вказаний правовий висновок висловлено Верховним Судом України у постанові від 11 жовтня 2017 року у справі №6-1449цс17, який підтриманий Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2018 року в справі №912/1385/17 (провадження № 12-201гс18) та Верховним Судом у постанові від 13 лютого 2020 року у справі №227/5452/18 (провадження №61-15647св19).

Відповідно положень ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 5.1508 га, кадастровий номер :02:000:0063, що розташована в межах території Багачівської сільської ради Первомайського району Миколаївської області, що підтверджено даними Державного акту на право власності на земельну ділянку серія МК №088027, виданого Кривоозерською райдержадміністрацією 03 вересня 2003 року(а.с.11), даними Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №146574524, виданого 23 листопада 2018 року(а.с.12).

01 січня 2005 року ОСОБА_2 , який діяв в інтересах ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченої довіреності серія ВАР №521444, реєстраційний №8433 від 11 жовтня 2003 року, підписав із ТОВ "Агрофірма Корнацьких", договір оренди землі №179/К, площею 5.15 га, строком на 50 років з терміном закінчення 31 грудня 2054 року(а.с.56).

Вказаний договір зареєстрований в Кривоозерському райвідділі МРФ, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за №50 від 28 серпня 2006 року(зворот а.с.59), що підтверджується даними Відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право: 37707460 від 05 серпня 2020 року(зворот а.с.13).

Пунктом 9 вищевказаного Договору, визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі шляхом видачі орендодавцю(або його уповноваженому представнику) готівкою відповідної грошової суми із каси орендаря або перерахуванням її на банківський рахунок орендодавця. Щомісячний розмір орендної плати складає фіксовану грошову суму у розмірі 975 грн. 15 коп..

З метою захисту майнових інтересів Орендодавця за згодою сторін на умовах, визначених цим договором, розрахунок по орендній платі може бути проведено визначено кількістю сільськогосподарської продукції.

Форма розрахунку за договором (грошова або в натуральній формі) окремо щорічно погоджується Сторонами в межах розміру плати, визначеного Додатком №1 до Договору, шляхом подання Орендодавцем на ім`я Орендаря письмової заяви. Така заява подається орендодавцем орендарю до 01 вересня року, за який проводиться розрахунок по орендній платі. Якщо протягом року сторони не погодили форму виплати орендної плати, вважається, що розрахунок по орендній платі буде здійснюватися в грошовій формі на суму зазначену в абзаці І п.9 цього Договору.

Згідно з пунктами 11 та 12 Договору орендна плата вноситься щорічно до 20 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами, накладними або підписаними сторонами відомостями на отримання відповідної продукції та (або послуг).

Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється в письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї сторони унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом(зворот а.с.59)

Подаючи позовну заяву, як на підставу задоволення своїх вимог, позивач посилалася виключно на те, що відповідачем неналежно виконуються умови договору оренди землі, а саме з моменту підписання договору від орендаря жодного разу не отримана орендна плата, передбачена договором.

Додатком №1 до договору оренди земельної ділянки від 01 січня 2005 року №179/К передбачено форми орендної плати:

- грошова (у гривнях) у розмірі 975 грн. 15 коп., термін виконання - до 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі;

- натуральна: пшениця від 700 кг до 1000 кг, ячмінь від 400 кг до 700 кг, соняшник 70 кг, кукурудза (в зерні) 105 кг, цукор - 28 кг, термін виконання - після збору належної до видачі сільгосппродукції, але не пізніш 26 грудня, за який здійснюється розрахунок по орендній платі;

- відробіткова: оранка (культивація) присадибної ділянки в розмірі до 0,25 га безоплатно, понад зазначену площу з оплатою орендодавцем вартості таких робіт по цінам, встановленим в господарстві орендаря, термін виконання - щоосені, але не пізніше 31 грудня того року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі; грошова допомога на погребіння в розмірі 400 грн. - в разі смерті орендодавця(а.с.58).

Тобто орендна плата у натуральній формі за визначеним у Додатку 1 розмірі можлива лише за погодженням сторін за письмовою заявою орендодавця.

На підтвердження сплати орендарем орендної плати представником відповідача суду було надано: відомості про видачу сільськогосподарської продукції за 2016-2022 роки; відомості про виплату готівки від 19 серпня 2016 року, 27 жовтня 2016 року; видатковий касовий ордер від 20 січня 2017 року; відомість про видачу ячменю, пшениці за 2018 рік; відомість про виплату готівки за 16 серпня та 05 листопада 2019 року(а.с.44-55).

Між тим, як встановлено судом та не заперечується сторонами, орендодавець не подавав письмово заяву орендарю про погодження форми оплати орендної плати в натуральній формі до 1 вересня року, за який проводиться розрахунок.

Тому, не подаючи заяву про отримання орендної плати в натуральної формі, позивач отримував готівкою орендну плату у 2016 році - в розмірі 3800 грн., у 2017 році - 3800 грн.; та в натуральній формі за 2018 рік: ячменю - 400 кг., пшениці - 400 кг.; у 2019 році - готівкою 4730 грн., проти отримування орендної плати не заперечував, що також підтверджено відомостями з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків на ім`я ОСОБА_1 станом на 07 квітня 2023 року(а.с.16-18).

За такого, орендарем підтверджено виконання свого обов`язку по виплаті орендної плати на користь ОСОБА_1 у грошовій формі, та у розмірі, який є більшим, ніж у договорі, за 2016-2020 роки. Крім того, відповідачем підтверджена видача позивачу сільгосппродукції на суми, які в натуральному виразі значно перевищують розмір визначеної сторонами орендної плати в грошової формі, в період з 2016 по 2020 роки.

Судом на підставі доказів поданих представником відповідача встановлено, що відповідачем на протязі двох років вживалися заходити, щодо виплати позивачеві орендної плати в межах можливого.

Відповідач направив позивачу лист - повідомлення з пропозицією одержати орендну плату за користування земельною ділянкою за вих.№336 від 18 березня 2021 року, в якій зазначив що у 2020-2021 році ТОВ "Агрофірма Корнацьких" виконало умови Договору і нарахувало належну орендну плату, пропонував у будь-який зручний для позивача час у робочий день прибути до ТОВ "Агрофірма Корнацьких" та отримати нараховану по Договору орендну плату, або надати(у разі заміни) документи, що посвідчують особу(паспорт/код) та/або актуальні дані щодо його банківського рахунку із зазначенням ІВАN(UA.....), та долучено список №1563 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих(а.с.62-63).

Крім того, відповідачем ТОВ "Агрофірма Корнацьких" було надруковано оголошення в газеті "Кривоозерщина" №39 від 05 листопада 2022 року щодо можливості отримання у грошовій та натуральній формі орендної плати за 2022 рік(а.с.66-70).

В свою чергу позивачем доказів щодо доведення ухилення відповідачем оплати орендної плати суду не надано, не надано доказів, що він звертався до орендаря за отриманням орендної плати, доказів відмови надання орендарем орендної плати тощо.

Зазначені дії відповідача щодо щорічного повідомлення позивача про необхідність отримати орендну плату, вказують на відсутність наміру відповідача уникнути розрахунку по орендній оплаті, а навпаки вказують на вжиття заходів щодо організації належного розрахунку, а дії позивача можна розцінювати як невжиття заходів щодо отримання орендної плати, оскільки зворотного він суду не довів.

Позивачем по справі не надано жодного підтверджуючого доказу, що йому було відмовлено у виплаті орендної плати, чи уникнення відповідачем щодо виконання свого обов`язку чи вчинення бездіяльності щодо оплати орендної плати.

Крім того, відповідно положень ч.3 ст.267 ЦК України встановлено, що суд застосовує позовну давність лише за заявою сторони у спорі, зробленою до ухвалення судом рішення.

Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові та застосовується тільки до обґрунтованих позовних вимог.

У разі, коли суд дійде висновку, що заявлені позовні вимоги, є необґрунтованими, суд повинен відмовити у задоволенні такого позову саме з цієї підстави.

За наведеного, суд приходить до висновку, що заявлені позовні вимоги, є необґрунтованими та відсутні підстави для розірвання договору оренди землі №179/К від 01 січня 2005 року.

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати по справі, відповідно до положень ст.141 КПК України, покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.12-13, 81, 89, 141, 259, 263-265, 268, 355 ЦПК України, суд, -

у х в а л и в :

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі - відмовити.

Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст судового рішення складено та підписано суддею - 02 серпня 2023 року.

Суддя :