Єдиний унікальний номер №175/4035/21
провадження 2/175/1194/21
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 липня 2023 року Дніпропетровський районний суд

Дніпропетровської області

у складі: головуючого

судді Васюченка О.Г.

з секретарем Кульпіною Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в смт. Слобожанське цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК», третя особа: Державний реєстратор Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександр Васильович, про скасування рішень державного реєстратора та стягнення судових витрат,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК», третя особа: Державний реєстратор Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександр Васильович, про скасування рішень державного реєстратора та стягнення судових витрат.

Позивач та її представник у судовому засіданні позовні вимоги підтримали у повному обсязі та просили ухвалити рішення яким: скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59808782 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002; скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59807970 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться за АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001; скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59805394 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214, номер запису про право власності 43457966; Витребувати у Публічниого акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ): земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002; земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001; житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214. Стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» судові витрати за проведення судової почеркознавчої експертизи №6040-22 у розмірі 9 060,96 грн.4 користь ОСОБА_1 . Стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подачу позовної заяви до суду в розмірі 2 724,00 грн та сплачений судовий збір за подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 454,00 грн.

Представник відповідача надав заяву про розгляд справи за його відсутності, у задоволенні позову просив суд відмовити, оскільки в даному випадку у повній мірі було дотримано вимоги законодавства при звернення стягнення на іпотечне майно.

Державний реєстратор Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександр Васильович у судове засідання не з`явився, повідомлений належним чином, причину неявки у судове засідання суду не повідомив.

Суд, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, дійшов до таких висновків.

Згідно ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Статтею 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставі своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до змісту ст. 76 ЦПК України, доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно ст. 77 ЦПК України, належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Статтею 81 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.

Так, судом встановлено і це підтверджується матеріалами справи, що 11 липня 2007 року між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №990/33-12.

У забезпечення виконання вказаних зобов`язань за кредитним договором №990/33-12 між Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено договір іпотеки №611, згідно з яким ОСОБА_1 надала в іпотеку житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Також було укладено договір іпотеки №612, згідно з яким ОСОБА_1 надала в іпотеку-земельну ділянку 1, площею 0,2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001; та земельну ділянка 1, площею 0,0922 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002.

Позивач в судовому засіданні зазначила, що з інформаційних довідок з державного реєстру права власності вона дізналася, що АТ «Альфа-Банк» зареєстрував за собою право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та на дві вищевказані земельні ділянки.

На думку позивача, з якою у повній мірі погоджується і суд, реєстрація права власності на вказані вище об`єкти нерухомості за Банком вчинено з порушенням норм законодавства України виходячи з наступного.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом.

Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про уселення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

За змістом частини першої, другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Відповідно до п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються: засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.

Позивач та її представник акцентували увагу суду на те, що жодної вимоги про усунення порушень на адресу її від Банку не надходило.

Порушення процедури повідомлення про намір застосувати позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки є безумовною підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки (аналогічного висновку дотримується Верховний Суд в своїй Постанові від 29 січня 2020 року по справі № 07/8488/18).

Частиною п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотєкодавцюо перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотеко держателя.

Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом знесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Повертаючи справу №761/11601/19на розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду на підставі частини шостої статті 404 ЩІК України. Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 16 червня 2021 року зазначила, що у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі №917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі №921/353/19.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина - четверта статті 263 ЦПК України).

Державна реєстрація права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем була проведена за відсутності відомостей про вартість предмету іпотеки, визначеної на момент такого набуття, що також є ще однією підставою для скасування рішення державного реєстратора.

Крім того, в будинку зареєстровані та проживають неповнолітні діти, а тому аналіз норм ст. 177 Сімейного кодексу України дає чіткий висновок, що будь-які дії щодо управління майном в тому числі ті, які підлягають нотаріальному посвідченню, а також ті, які можуть звузити права дитини потребують отримання обов`язкової згоди органу опіки та піклування. В даному випадку цього зроблено не було.

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.

Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Отже, у розумінні положень наведеної норми права у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав, як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, правомірними нині способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є саме скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року в справі №823/2042/16 (провадження № 11-377агіп18) зазначено, що «спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бут" особа, право чи обтяження якої зареєстровано».

Конституцією України передбачено як захист права власності, так і захист права на житло.

Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.

За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до Закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі Закону за рішенням суду.

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися «згідно із законом», повинне мати «легітимну мету» та бути «необхідним у демократичному суспільстві». Як раз «необхідність у демократичному суспільстві» і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу мають бути «відповідними і достатніми»; для такого втручання має бути «нагальна суспільна потреба», а втручання - пропорційним законній меті.

У своїй діяльності Європейський суд з прав людини керується принципом пропорційності, як дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цільно-правовому полі.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави зводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків інших зборів або штрафів.

Поняття «майно» в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу - Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Згідно із пунктом 6 Порядку речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.

Велика Палата Верховного Суду, зокрема у постанові від 20 березня 2019 року у від №306/2053/16-ц(провадження № 14-22цс19) акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Зі змісту частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» слідує, що оцінка предмету іпотеки повинна бути у державного реєстратора на момент прийняття ним рішення (аналогічний висновок викладено у Постанові Верховного Суду по справі № 298/20 від 06 жовтня 2021 року).

Верховний Суд в своїй Постанові від 16 грудня 2020 року по справі №658/371/19 дійшов до наступного висновку: «Частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотеко держатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Вказана норма також закріплена у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку» редакції, чинній на час реєстрації за банком права власності на предмет іпотеки).

Як встановлено у судовому засіданні, в даному випадку для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки відповідна оцінка вартості предмету іпотеки не надавалася.

Верховний Суд дійшов висновку, що суди правильно виходили із того, що в матеріалах справи відсутні відомості про отримання особою письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності у зв`язку з наявністю у нього боргу та його розміру, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна, крім того, правильно встановлено, що оцінка майна предмету іпотеки на момент переходу права власності не проводилась.

Вказані висновки судів узгоджуються з правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження 14-22цс19).

В ухвалі Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2021 року зазначено, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі №306/1224/16-ц (провадження № 14-501 цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц (провадження № 14-22цс19) однозначно висловлено правові висновки щодо необхідності подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Подібні за змістом висновки, із посиланням на вказані висновки Великої Палати Верховного Суду, висловлено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 червня 2020 року у справі № 914/953/19, від 12 серпня 2020 року у справі № 921/353/19.

Верховний Суд в своїй Постанові від 11 серпня 2021 року по справі № 520/8982/18 наступне: «... огляду на зміст положень, закріплених у статтях 10, 18 Закону № 1952-IV та статті 37 Закону №898-ІV, державний реєстратор приймає рішення про державну рацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункту 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону № 898- IV саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.

Таким чином, оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права.

При цьому, у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, інформацію про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог, скільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.

Суду надано матеріали реєстраційної справи №01.02-1, у якій відсутні документи, що підтверджують проведення АТ «Укрсоцбанк» оцінки предмета іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірну квартиру.

Аналогічне викладено і у Постанові Верховного Суду від 12 травня 2021 року по справі № 201/3916/19.

Позивач та її представник у судовому засіданні акцентували увагу на тому, що ні представники Банку, ні інші особи не зверталися до неї з метою проведення оцінки іпотечного майна, а оцінка не лише повинна була бути проведена, а і повинна бути проведена ще і належним методом.

Частиною третьою статті 12 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, звіт про оцінку такого майна додається до акта оцінки майна.

Відповідно до статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року №2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна - це процес визначення їх вартості та оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Пунктами 15, 16 постанови Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року № 1440 «Про затвердження Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у разі використання порівняльного підходу, та повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.

Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.

За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.

При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

Відповідно до статті 36 Національного стандарту №1 оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільше повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.

Порівнюючи площу, ремонт в квартирах, наявність чи відсутність меблів та розташування аналогів, можна зробити висновок, що вказані об`єкти суттєво відрізняються конфігурацією, місцем знаходження, площею, пішохідною доступністю, відстанню до центральної частини міста тощо, а тому вони не є релевантними для визначення початкової вартості нерухомого майна для його реалізації.

Аналогічне вказано в Постанові Великої Палати Верховного Суду по справі № /12150/16-ц від 12 червня 2019 року.

Тобто можливе проведення оцінки без особистого огляду нерухомості є недопустимим згідно Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» та дані оцінку майна повинні бути включені до реєстру, як того вимагає діюче законодавство України.

Враховуючи викладене вище, Банк зобов`язаний провести оцінку нерухомого майна на момент переходу права власності (тобто саме на дату здійснення реєстраційних дій); оцінка повинна подаватися державному реєстратору та повинна знаходитися в матеріалах реєстраційної справи; боржник повинен бути повідомлений про вартість предмета іпотеки; оцінка повинна бути проведена належним методом та відати відповідним Національним стандартам.

І як уже зазначалося у вищевказаних правових висновках Верховного Суду, відсутність оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, що є підставою для скасування такої реєстрації.

Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

Належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів від 05 березня 2009 року № 270.

Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати, що таке повідомлення, що було надіслане належним чином.

Суду надано описи вкладення та відповідний реєстр поштових відправок, але

в даних документах жодним чином не вказано номеру відправлення та поштового

переказу, а тому яким чином можливо встановити, що повідомлення про вручення, яке

надано Банком відноситься саме до даного реєстру та опису вкладення не зрозуміло.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не наймає права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

Отже, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

Верховний Суд в своїй Постанові від 04 лютого 2021 року по справі № 207/3897/18-ц вказав наступне: «Разом з тим, відповідно до пункту 106 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270, під час вручення фізичній особі реєстрованого поштового відправлення, виплати коштів за поштовим переказом з повідомленням про вручення, працівник поштового зв`язку на підставі явленого одержувачем документа, що посвідчує особу, зазначає на бланку повідомлення вручення його прізвище. На бланку повідомлення про вручення поштового відправлення з позначкою "Вручити особисто", внутрішнього рекомендованого листа з позначкою "Судова повістка" одержувач розписується та зазначає прізвище та ініціали або ім`я та прізвище.

Отже, поштове відправлення повинно бути вручено працівником поштового відділення особі, якій воно адресовано із зазначення працівником прізвища одержувача на повідомленні про вручення.

Оскільки на зворотному рекомендованому повідомленні про вручення поштового явлення працівником поштового відділення не зазначено прізвища одержувача, таке повідомлення не може вважатися належним чином врученим.»

Так, Банком на підтвердження факту законності перереєстрації права власності на спірні об`єкти нерухомості було надано повідомлення про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7. Представник Банку зазначає що даний документ доводить те, що ОСОБА_1 була обізнана про дії Банку у частині перереєстрації права власності на іпотечні об`єкти нерухомого майна.

Позивач та її представник у судовому засіданні наголошували на той факт, що вона не розписувалася у повідомленні про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07. номер 7 та не була обізнана про рішення Банку, у зв`язку з чим заявили клопотання про призначення судової почеркознавчої експертизи, з метою підтвердити чи спростувати: чи зроблений підпис від імені ОСОБА_1 у повідомлені про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7, що надано Акціонерним товариством «Альфа-Банк» до відзиву на позовну заяву, у графі підпис в одержанні ОСОБА_1 особисто чи іншою особою з наслідуванням її підпису.

Ухвалою суду від 15 вересня 2022 року клопотання позивача було задоволено, призначено по справі судову почеркознавчу експертизу, виконання якої доручити експертам Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз. У розпорядження експертів необхідно було надати оригінали наступних документів: повідомлення про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7; договору №32-н/1 від 01.01.2020 року на 6 аркушах; Акту прийому-передачі від 01.07.2017 року на 1 аркуші; Додаткової угоди №1 до договору оренди нерухомого майна від 18.06.2020 року №80 від 01.07.2021 року на 1 аркуші.

Позивачем здійснено оплату за проведення експертизи.

На виконання вимог експерта 26 січня 2023 року судом було винесено Ухвалу про витребування у Акціонерного товариства «Сенс Банк» (правонаступник Акціонерного товариства «Альфа-Банк») оригіналу повідомлення про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7.

Листом від 03 лютого 2023 року представником Банка було повідомлено, що надати оригінал повідомлення про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7 не має можливості, оскільки такий документ не найдено працівниками архівної установи Банку, а в електронному вигляді збереглася лише копія такого документу.

Враховуючи відсутність оригіналу повідомлення про вручення поштового відправлення, дата подання 14.07, номер 7 експертом надано повідомлення про неможливість надання висновку судового експерта.

Таким чином, на думку суду доводи позивача у позові знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, а відтак позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Доходячи до такого висновку, суд звертає увагу на практику Європейського суду з прав людини та зокрема, рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10 лютого 2010 року, заява 4909/04, відповідно до п.58 якого Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, з урахуванням задоволення позовних вимог позивача, на підставі ст. 141, 142 ЦПК України суд вважає за можливе стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» судові витрати за проведення судової почеркознавчої експертизи №6040-22 у розмірі 9 060,96 грн. користь ОСОБА_1 ; стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подачу позовної заяви до суду в розмірі 2 724,00 грн. та сплачений судовий збір за подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 454,00 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст. 15, 16 ЦК України, ст. 4, 5, 18, 43, 49, 76-81, 84, 89, 258, 259, 263-265, 268 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК», третя особа: Державний реєстратор Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександр Васильович, про скасування рішень державного реєстратора та стягнення судових витрат - задовольнити у повному обсязі.

Скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59808782 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002.

Скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59807970 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться за АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001.

Скасувати рішення державного реєстратора Лозуватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Лесько Олександра Васильовича про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59805394 від 12.08.2021, - про державну реєстрацію права власності за Публічним акціонерним товариством «СЕНС БАНК» на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214 та припинити право власності Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214, номер запису про право власності 43457966.

Витребувати у Публічниого акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 ):

- земельну ділянку, площею 0,0922 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0002;

- земельну ділянку, площею 0,2500 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: :01:018:0001;

- житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 214.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» судові витрати за проведення судової почеркознавчої експертизи №6040-22 у розмірі 9 060,96 грн користь ОСОБА_1 .

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «СЕНС БАНК» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір за подачу позовної заяви до суду в розмірі 2 724,00 грн та сплачений судовий збір за подачу заяви про забезпечення позову в розмірі 454,00 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Дніпровського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено 07 серпня 2023 року.

Суддя О.Г. Васюченко