КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
номер провадження №22-ц/824/508/2023
П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 липня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних прав:

судді - доповідача Білич І.М.

суддів Мостова Г.І., Слюсар Т.А.

при секретарі Рагушіній І.В.

за участю: представника скаржника - адвоката Орел П.В.

представника позивача - адвоката Шоломіцького І.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Орел Павла Вікторовича, на рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 07 вересня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Солом`янського районного суду м. Києва Оксюти Т.Г.,

у цивільній справі №760/31532/21 за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ФОРУМ» до ОСОБА_1 про зобов`язання повернення об`єкта оренди шляхом виселення та стягнення заборгованості,-

в с т а н о в и л а:

У листопаді 2021 року ОСББ «ФОРУМ» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 за результатами розгляду якого просило зобов`язати останню повернути об`єкт оренди шляхом виселення з житлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 та стягнути неустойку за користування приміщенням у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення у розмірі 444 575 грн. 76 коп.

В обґрунтування позовних вимог зазначаючи, що 01 лютого 2012 року між сторонами укладено договір оренди квартири згідно умов якого, відповідач отримала в строкове платне користування квартиру АДРЕСА_1 , терміном на 1 рік. Протягом 2013-2018 років від відповідача не надходило заперечень щодо продовження користування орендованою квартирою. 16 квітня 2019 року рішенням Загальних Зборів ОСББ «Форум» питанням №8 Правлінню ОСББ «Форум» надано повноваження щодо переукладення договорів оренди житлових приміщень, що належать ОСББ «Форум», а саме квартири АДРЕСА_3 з ОСОБА_1 з можливістю пролонгації у разі відсутності заборгованості. Проте, відповідачем вищенаведеного рішення не було виконано, договір оренди з ОСББ «Форум» не укладено, за користування квартирою орендну плату та комунальні платежі за період з лютого 2019 року по травень 2021 року в повному обсязі не сплачено. На неодноразові звернення ОСББ «Форум» до відповідача щодо укладення договору оренди квартири або звільнення безпідставно зайнятого житлового приміщення, належної відповіді надано не було. Зважаючи на припинення договору оренди від 01 лютого 2012 року, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, у відповідача виник обов`язок щодо повернення орендованого майна, який вона не виконала, що є підставою для стягнення неустойки у відповідності до положень ст. 795 ЦК України. Згідно актів звіряння за період з лютого 2019 року по травень 2021 рік, за користування орендованим приміщенням у відповідача наявна заборгованість у розмірі 178 240 грн. 31 коп.., в тому числі комунальні платежі у розмірі 21 961 грн. 02 коп. За даними ОСББ «Форум» станом на дату звернення до суду заборгованість по сплаті орендної плати становить 201 339 грн. 29 коп., по сплаті комунальних платежів 20 948 грн. 59 коп.

Рішенням Солом`янського районного суду міста Києва від 07 вересня 2022 року позовні вимоги ОСББ «ФОРУМ», задоволено.

Зобов`язано ОСОБА_1 повернути об`єкт оренди ОСББ «ФОРУМ» шляхом виселення з житлового приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСББ «ФОРУМ» неустойку за користування приміщенням у вигляді подвійної плати за користування річчю за час прострочення у розмірі 444 575 грн. 76 коп. та судовий збір в сумі 2 270 грн.

Не погоджуючись з рішенням суду, представник ОСОБА_1 - адвокат Орел П.В. подав апеляційну скаргу, за результатами розгляду якої, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначаючи, що 01 лютого 2012 року між сторонами укладено договір оренди квартири терміном на один рік. Пунктом 3.3 договору встановлено, що після закінчення його строку дії, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі, якщо жодна сторона в термін 30 днів до закінчення даного договору письмово не повідомить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін один рік. Позивач у передбачений законом та умовами договору строк, не повідомляв відповідача про намір його розірвання. Акт приймання-передачі об`єкту оренди сторони не оформляли. Таким чином, договір оренди квартири від 01 лютого 2012 року щороку поновлювався та не припинив свою дію. Вказуючи, що оскільки договір оренди не припинив своєї дії, при цьому, відповідач сплачувала та продовжує сплачувати орендні платежі, підстави для застосування приписів ч. 2 ст. 785 ЦК України відсутні. Крім того, відповідачем не надано доказів на підтвердження наявності у відповідача заборгованості по сплаті орендної плати та комунальних платежів. Сплата комунальних платежів не є орендною платою, а відтак, не може використовуватися для розрахунку неустойки, що не було враховано судом першої інстанції під час ухвалення оскаржуваного рішення. Також, вказуючи, що позивач не набув права власності на квартиру АДРЕСА_1 .

05 січня 2023 року від позивача на адресу суду надійшов відзив на апеляційну скаргу з якого вбачається, що останнє не погоджується з доводами апеляційної скарги та просить залишити її без задоволення, а рішення суду, без змін. Зазначаючи, що 16 квітня 2019 року рішенням Загальних зборів ОСББ «Форум» питанням № 8 Правління ОСББ «Форум» надано повноваження щодо переукладення договорів оренди житлових приміщень, що належить кооперативу, а саме квартири АДРЕСА_3 з відповідачем. Проте, вказане рішення виконано не було. Позивачем надано до суду розрахунок заборгованості відповідача, який скаржником не оскаржувався. Не погоджуючись з розміром заборгованості та штрафних санкцій, скаржник не надає розрахунку, який на її думку є правильним.

У судовому засіданні представник скаржника підтримав доводи апеляційної скарги та просив її задовольнити, з підстав, зазначених у ній.

Представник позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги та просив залишити її без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення осіб що з`явилися в судове засідання, перевіривши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що подана апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.

Судом при розгляді справи встановлено, що 01 лютого 2012 року між ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири згідно умов якого, остання отримала в строкове платне користування квартиру АДРЕСА_1 загальною площею 113,4 м.кв. терміном на 1 рік з моменту прийняття об`єкта, що орендується. Орендна плата за весь об`єкт, що орендується, у цілому складає 9 000 грн. Комунальні послуги оплачуються орендарем самостійно на підставі рахунків відповідних організацій (а.с. 15-18).

01 лютого 2012 року ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 підписано прийому-передачі квартири АДРЕСА_1 (а.с. 19).

Згідно додаткової угоди № 3 від 01 серпня 2015 року підписаної ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 , у зв`язку з тяжким фінансовим становищем у серпні, вересні, жовтні, листопаді, грудні місяцях 2015 року вирішено знизити орендну плату до 3 500 грн. (а.с. 20).

Згідно додаткової угоди № 2 від 01 квітня 2014 року підписаною ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 , у зв`язку з тяжким фінансовим становищем з квітня 2014 року по вересень 2014 року орендну плату вирішено знизити на 20% (а.с. 21).

Згідно додаткової угоди № 1 від 01 квітня 2013 року підписаної ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 , вирішено змінити п. 4.1 договору оренди, визначивши, що розмір орендної плати за весь об`єкт, що орендується в цілому складає 4 500 грн. (а.с. 22).

20 листопада 2018 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 письмове попередження про необхідність до 15 серпня 2018 року погасити борг перед кооперативом (а.с. 28, 29).

20 листопада 2018 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 письмове попередження у якому запропоновано погасити борг. В протилежному випадку, просило взяти до уваги попередження, що дію договору після 01 лютого 2019 року не буде продовжено (а.с. 30, 31).

08 лютого 2019 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 письмове попередження щодо прийняття ОСББ рішення щодо звільнення ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_3 протягом 10 днів. Вказуючи, що договір оренди квартири закінчився (а.с. 32).

18 грудня 2019 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 вимогу про звільнення приміщення, яким запропоновано останній звільнити приміщення, повідомлено про намір розірвати договір. Повідомив, що в разі не підписання договору оренди від 01 лютого 2020 року, договір вважається розірваним (а.с. 35).

11 лютого 2020 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 лист, у якому пропонувало виконати рішення Загальних зборів ОСББ та укласти договір оренди (а.с. 37).

15 червня 2021 року ОСББ «Форум» направлено на поштову адресу ОСОБА_1 претензію про погашення заборгованості за орендною платою, комунальними платежами та звільнення житлового приміщення з додатками (а.с. 45-59)

Згідно додатку № 7 до протоколу Загальних зборів ОСББ «Форум» від 16 квітня 2019 року Питання № 8, правленню ОСББ «Форум» надано повноваження на укладення договорів оренди житлових приміщень, зокрема, квартири АДРЕСА_3 з ОСОБА_1 строком на 1 рік з можливістю пролонгації у разі відсутності заборгованості. Вартість оренди на 2019 рік становить 150 грн. за метр квадратний (а.с. 44).

Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 1 ст. 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно з ч.ч. 1-2, 4 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Частинами 1-2 ст. 639 ЦК України встановлено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.

Згідно з ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За змістом ч. 2-3, 5 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до 1, 3 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно з ч. 1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Договір найму житла укладається у письмовій формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України).

Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому (ч.ч. 1-2 ст. 812 ЦК України).

Частиною 1 статті 821 ЦК України встановлено, що договір найму житла укладається на строк, встановлений договором.

Відповідно до статті 826 ЦК України у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Звертаючись до суду з даним позовом, позивач, зокрема, посилався на те, що строк дії договору оренди квартири укладеного між сторонами 01 лютого 2012 року закінчився, іншого договору оренди між сторонами не укладалося, а відтак, у відповідача виник обов`язок щодо повернення орендованого майна, який вона у добровільному порядку не виконує. Виходячи з наведеного, просив зобов`язати відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення її з житлового приміщення.

Задовольняючи позовні вимоги в частині зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди, шляхом виселення із житлового приміщення, суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди від 01 лютого 2012 року припинений, у зв`язку з чим, у останньої виник обов`язок щодо повернення орендованого майна. Вказуючи, що положеннями статті 795 ЦК України, яка є спеціальною нормою щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди, унормовано, що передавши наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і момент припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акта приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря. Об`єкт оренди передано орендарю ОСОБА_1 , 10 вересня 2012 року, на виконання умов договору оренди від 01 лютого 2012 року, що підтверджується відповідним актом приймання-передачі. Однак, об`єкт оренди після закінчення договору оренди від 01 лютого 2012 року залишився у користуванні орендаря, при цьому, акт приймання-передачі і (повернення) об`єкту оренди сторонами складено не було.

Однак, погодитися з вказаними висновками суду першої інстанції неможливо, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що 01 лютого 2012 року між ОСББ «Форум» та ОСОБА_1 укладено договір оренди квартири згідно умов якого, остання отримала в строкове платне користування квартиру АДРЕСА_1 терміном на один рік з моменту прийняття об`єкта, що орендується.

Об`єкт оренди передано ОСОБА_1 у користування 01 лютого 2012 року, що підтверджується підписаним між ними актом прийому-передачі підписаного сторонами.

Згідно п.п. 3.2, 3.3 договору оренди квартири, сторони погодили, що термін оренди може бути скорочений лише за згодою сторін. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі, якщо жодна сторона в термін 30 днів до закінчення даного договору письмово не повідомить про намір його розірвати, даний договір автоматично пролонгується на термін один рік.

Приписами ст. 764 ЦК України встановлено, що якщо наймач продовжує володіти та/або користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

З вказаного вбачається, що договір оренди квартири укладено сторонами на один рік, проте його дія автоматично пролонгується на термін один рік у разі, якщо жодна сторона в термін 30 днів до закінчення даного договору письмово не повідомить про намір його розірвати, що повністю узгоджується з приписами ст. 764 ЦК України.

У матеріалах справи наявний лист ОСББ «Форум», у якому останнє, зокрема, просило відповідача взяти до уваги попередження про те, що дію договору після 01 лютого 2019 року не буде продовжено. Вказаний лист направлено на поштову адресу відповідача 20 листопада 2018 року, тобто, поза межами строку, встановленого умовами договору та приписами ст. 764 ЦПК України, для письмового повідомлення відповідача щодо наміру розірвати договір оренди. Інших доказів щодо письмового повідомлення відповідача про намір розірвати договір оренди квартири, матеріали справи не містять.

Вказане свідчить про те, що договір оренди квартири укладений між сторонами, щороку пролонгувався та на разі продовжує свою дію, оскільки позивач не звертався до відповідача з письмовим повідомленням про намір розірвати договір оренди за 30 днів до закінчення його дії.

Таким чином, підстави для зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди, шляхом виселення її із житлового приміщення, виходячи із підстав даного позову, а саме - закінчення строку дії договору оренди, відсутні.

У оскаржуваному рішенні суд першої інстанції посилається на те, що положеннями статті 795 ЦК України, яка є спеціальною нормою щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди, унормовано, що передавши наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється. Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і момент припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Водночас, судом першої інстанції не враховано, що в даному випадку, відповідач є орендарем квартири за договором оренди квартири від 01 лютого 2012 року, відносини сторін за яким, регулюються ст.ст. 810-826 ЦК України, в той час, як приписи ст. 795 ЦК України, регулюють відносини сторін за договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Таким чином, колегія суддів вважає, що приписи ст. 795 ЦК України не підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Звертаючись до суду з даним позовом щодо стягнення з відповідача неустойки за користування квартирою, позивач посилався на те, що невиконання відповідачем обов`язку щодо повернення об`єкту оренди після закінчення строку дії договору, є підставою для стягнення з неї неустойки у відповідності до вимог ч. 2 ст. 785 ЦК України.

Задовольняючи позовні вимоги в частині стягнення неустойки на підставі ч. 2 ст. 785 ЦК України, суд першої інстанції виходив з того, об`єкт оренди після закінчення договору оренди від 01 лютого 2012 року залишився у користуванні відповідача, якою не сплачена заборгованість по орендній платі та комунальними платежами.

Однак, погодитися з вказаним висновком суду не можливо, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст.815 ЦК України наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.

В силу вимог ч.ч. 1, 3 ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Наймач зобов`язаний вносити плату за користування житлом у розмірі, що визначено договором.

Частиною 2 ст. 785 ЦК України встановлено, що якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

Разом з тим, під час розгляду даної справи, судом апеляційної інстанції було встановлено, що договір оренди припинений не був, а відтак, підстави для стягнення з відповідача неустойки за ч. 2 ст. 785 ЦК України, відсутні.

Враховуючи наведене, колегія суддів приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що позивач не набув права власності на квартиру АДРЕСА_1 , оскільки зазначена обставина не стосується предмету доказування.

З огляду на наведене, доводи апеляційної скарги частково знайшли своє підтвердження за результатами розгляду даної справи.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Частиною 1 ст. 376 ЦПК України встановлено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено за неправильного застосування норм матеріального права, за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, висновки викладені у ньому, не відповідають обставинам справи, у зв`язку з чим, рішення суду підлягає скасуванню з постановленням нового, про відмову у задоволенні позову.

Керуючись ст.ст. 367, 368, 369, 374, 376, 381-384, 387 ЦПК України, колегія суддів,-

п о с т а н о в и л а:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Орел Павла Вікторовича задовольнити частково.

Рішення Солом`янського районного суду міста Києва від 07 вересня 2022 року скасувати та постановити нове судове рішення, за яким:

Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «ФОРУМ» відмовити у задоволенні заявлених позовних вимог.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Суддя-доповідач:

Судді: