Провадження № 2/127/2192/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.07.2023 Вінницький міський суд Вінницької області

в складі: головуючого судді Короля О.П.,

секретаря Мельник А.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Вінниці цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на житловий будинок,

ВСТАНОВИВ :

ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 та ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу житлового будинку дійсним та визнання права власності на житловий будинок.

Позов мотивований тим, що влітку 2021 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 було досягнуто домовленість про купівлю-продаж належного їй на праві приватної власності житлового будинку АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,0623 га, кадастровий номер: :02:09:0016, за ціною 800 000 гривень.

Житловичй будинок, який був предметом цієї домовленості, належить відповідачу ОСОБА_3 на підставі Договору дарування цілого житлового будинку з надвірними будівлями, посвідченого 26.07.1999 року державним нотаріусом Першої вінницької державної нотаріальної контори, реєстровий № 3-3124.

16.08.2022 року ОСОБА_3 видала нотаріально посвідчену довіреність строком на три роки без права передоручення, якою уповноважила ОСОБА_2 , який є відповідачем за цим позовом, бути її представником у всіх державних, адміністративних та інших установах та організаціях України, зокрема у нотаріальній конторі, з усіх питань, що стосуються її як власника житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , з питання оформлення та реєстрації права власності щодо земельної ділянки кадастровий номер: :02:019:0016.

Цією довіреністю ОСОБА_3 уповноважила ОСОБА_2 продати будь-якій особі за ціну та на умовах на свій розсуд вищезазначену у довіреності земельну ділянку та житловий будинок з правом укладання та підпису договору купівлі-продажу. 25.11.2022 року позивачем та відповідачем ОСОБА_2 як представником продавця ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу будинку у простій письмовій формі, за умовами якого сторони досягли згоди щодо ціни договору у сумі 856 162 грн., з урахуванням оцінки майна у звіті експерта-оцінювача від 24.11.2022 року.

За цим договором сторони взяли на себе зобов`язання нотаріально посвідчити цей договір не пізніше п`яти днів після його підписання.

Згідно з письмовою розпискою, наданою ОСОБА_2 від 25.11.2022 року, на виконання досягнутої домовленості позивач передала, а відповідач ОСОБА_2 отримав 856 162 грн.

Згідно з письмовою розпискою, наданою позивачем ОСОБА_1 від 25.11.2022 року, на виконання досягнутої домовленості відповідач ОСОБА_2 передав, а позивач ОСОБА_1 отримала документи на будинок і земельну ділянку.

27.11.2022 року відповідач ОСОБА_2 письмово повідомив позивача про збільшення ціни договору на 150000 грн., посилаючись на інфляційні процеси та те, що він не врахував у ціні договору вартість своїх послуг як представника продавця.

Також у цьому повідомленні відповідач ОСОБА_2 попередив, що у разі несплати всієї суми протягом трьох днів він відмовляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку від 25.11.2022 року.

Позивач письмово висловила незгоду з такою поведінкою представника продавця відповідача ОСОБА_2 .

В судовому засіданні позивач та її представник позов підтримали, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві.

Належним чином повідомлена про розгляд справи відповідач ОСОБА_3 в судове засідання не з`явилась.

Відповідач ОСОБА_2 в судовому засіданні позов визнав. Згідно з його поясненнями рішення як представника ОСОБА_3 про збільшення ціни продажу будинку на 150000 грн. було необґрунтоване. Продавець ОСОБА_3 погоджується з ціною продажу 856162 грн., і нині непорозумінь з покупцем позивачем ОСОБА_1 не виникає.

Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі і з`явились у судове засідання, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про задоволення позову з наступних підстав.

Згідно з п. 11 постанови Пленуму Верховного Суду України №14 від 18.12.2009р. «Про судове рішення у цивільній справі», якщо сторона (її представник, повноваження якого не обмежені) визнавала обставини, якими інша сторона обґрунтовує свої вимоги або заперечення, суд посилається на це в рішенні як на підставу звільнення від доказування цих обставин (частина перша статті 61 ЦПК) (1618-15), а при прийнятті згідно зі статтею 178 ЦПК (1618-15) відмови сторони від визнання обставини зазначає про його відхилення.

Відтак, позивач звільнена від доказування обставин, зазначених у позовній заяві, тому що такі обставини визнані відповідачем ОСОБА_2 .

При розгляді справи встановлено наступні факти та відповідні їм правовідносини.

Влітку 2021 року між позивачем та відповідачем ОСОБА_3 була досягнута домовленість про купівлю-продаж належного їй на праві приватної власності житлового будинку АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,0623 га, кадастровий номер: :02;019:0016, за ціною 800 000 гривень

Житловичй будинок, який був предметом цієї домовленості, належить відповідачу ОСОБА_3 на підставі договору дарування цілого житлового будинку з надвірними будівлями, посвідченого 26.07.1999 року державним нотаріусом Першої вінницької державної нотаріальної контори, реєстровий № 3-3124.

05.04.2000 року Вінницьким обласним об`єднаним бюро технічної інвентаризації вказаний цілий житловий будинок з надвірними будівлями, зареєстровано за ОСОБА_4 , про що здійснено запис в реєстровій книзі за №16446.

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права сформованого 02.01.2018 року орендарем земельної ділянки, кадастровий номер: :02:019:0016, для будівництва обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) площею 0,0623 га за адресою: АДРЕСА_3 , є ОСОБА_3 на підставі Додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, серія та номер: б/н, виданий 28.12.2007 року, строком дії до 29.09.2027 року, з правом пролонгації.

Відповідно до положень частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до статті 639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі- продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Форма договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна визначена статтею 657 ЦК України, за якою такий договір укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Тобто законом встановлено умови щодо форми укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, будинку або іншого нерухомого майна, внаслідок якого відбудеться правомірний перехід права власності на таке майно.

Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, рішення суду про визнання договору дійсним в судовому порядку можливо тоді, коли договір щодо нерухомого майна укладено в належній формі, із зазначенням усіх істотних умов договору, але відсутнє його нотаріальне посвідчення, і це неможливо вчинити через те, що така можливість втрачена.

Істотними умовами договору є предмет, ціна та строк дії. Також істотними умовами вважаються такі умови, на яких наполягає хоча б одна зі сторін договору (стаття 638 ЦК України). Тобто сторони можуть самостійно визначати умови договору, які не повинні суперечити законодавству.

Закон акцентує увагу на тому, що всі наведені обставини у сукупності, а саме: домовленість щодо усіх істотних умов договору, повне або часткове виконання договору, ухилення від його нотаріального посвідчення мають бути доведені належними та допустимими письмовими доказами.

Згідно з частиною першою статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У справах про визнання дійсним договору купівлі-продажу учасниками справи є сторони такої угоди, при цьому продавцем майна має бути його власник, який наділений повним обсягом прав щодо визначення долі майна та розпорядження ним або уповноважений власником представник, який приймає участь у цих правовідносинах на підставі довіреності.

16.08.2022 року ОСОБА_3 видала нотаріально посвідчену довіреність строком на три роки без права передоручення, якою уповноважила ОСОБА_2 , який є відповідачем за цим позовом, бути її представником у всіх державних, адміністративних та інших установах та організаціях України, зокрема у нотаріальній конторі, з усіх питань, що стосуються її як власника житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , з питання оформлення та реєстрації права власності щодо земельної ділянки кадастровий номер :02:019:0016.

Цією довіреністю ОСОБА_3 уповноважила ОСОБА_2 продати будь-якій особі за ціну та на умовах на свій розсуд вищезазначену у довіреності земельну ділянку та житловий будинок з правом укладання та підпису договору купівлі-продажу.

25.11.2022 року позивачем та відповідачем ОСОБА_2 представником продавця ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу будинку у простій письмовій формі, за умовами якого сторони досягли згоди щодо ціни договору у сумі 856162 грн., з урахуванням оцінки майна у звіті експерта-оцінювача від 24.11.2022 року.

В тексті цього договору сторони взяли на себе зобов`язання посвідчити нотаріально цей договір не пізніше п`яти днів після його підписання.

Згідно з письмовою розпискою, наданою відповідачем ОСОБА_2 від 25.11.2022 року, на виконання досягнутої домовленості позивач ОСОБА_1 передала, а відповідач ОСОБА_2 отримав 856 162 грн.

Згідно з письмовою розпискою, наданою позивачем ОСОБА_1 від 25.11. 2022 року, на виконання досягнутої домовленості відповідач ОСОБА_2 передав, а позивач ОСОБА_1 отримала документи про права продавця на будинок і земельну ділянку.

Тобто, відбулося повне виконання договору купівлі-продажу будинку.

27.11.2022 року відповідач ОСОБА_2 письмово повідомив позивача про збільшення ціни договору на 150000 грн., посилаючись на інфляційні процеси та те, що він не врахував у ціні договору вартість своїх послуг як представника продавця та попередив, що у разі несплати всієї суми протягом трьох днів він відмовляється від нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу будинку від 25.11.2022 року.

Позивач письмово висловила незгоду на таку пропозицію представника продавця відповідача ОСОБА_2 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.09.2020 року в справі 916/667/18 (провадження № 12-145гс19) вказано, що відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.

Включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечить закону.

Аналогічні висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №308/13400/14-ц від 21.03.2018 року та у справі № 361/558/15-ц від 17.04.2019 року.

Дії представника продавця ОСОБА_2 суперечать добросовісності та чесній діловій практиці та є такими, що не відповідають його попереднім заявам та діям як сторони договору, на які позивач розумно покладалася.

Відповідно до п. 6 ст. 3 ЦК України добросовісність це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки означає те, що ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.

Аналіз ч. 2 ст. 13 ЦК України дає підстави для висновку про те, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом. Формулювання «зловживання правом» необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права. Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права. Термін «зловживання правом» свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків.

Одним із способів захисту добросовісної сторони є принцип естопелю: особа втрачає право посилатися на будь-які факти на обґрунтування своїх домагань, якщо його попередня поведінка свідчила про те, що вона дотримується протилежної позиції.

Поведінка є недобросовісною, якщо одна сторона договору прийняла виконання від іншої сторони, а після цього посилається на недійсність такого договору або його неукладеність. Якщо поведінка сторони давала іншій стороні підстави вважати, що договір є дійсним і виконувався належним чином сторонами протягом тривалого часу, то наступне висунення вимог про його недійсність або неуклаленість є зловживанням правом.

Оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних їй правових наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов, ділове листування щодо договору можуть свідчити про наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди. Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає в тому, щоб перешкодити стороні отримати переваги та вигоду як наслідок своєї непослідовності у поведінці на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. Така правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 147/66/17 (провадження № 14-95цс20).

Письмовими доказами підтверджується, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, і відбулося повне виконання договору. А дії представника продавця ОСОБА_2 вказують на доведеність факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втратою позивачем ОСОБА_1 можливості з наведеної причини його посвідчити.

Згідно зі статтею 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).

Положення статті 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Положення статті 334 ЦК України передбачає загальні та спеціальні умови щодо моменту набуття права власності за договором. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

Висловивши свою волю на відчуження об`єкта нерухомого майна, власник у межах свого суб`єктивного права власності реалізовує свої правомочності. Державна реєстрація правочину завершує перехід права власності (право власності на об`єкт припиняється у продавця і відповідно виникає в покупця). Тобто покупець набуває не лише правомочності власника, а й сам титул.

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23.10.1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява №12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13.12.1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01.06.2006 року у справі «Федоренко проти України» (№25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява №44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14.05.2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

Вказане підтверджує те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 р. у справі № 680/214/16 та від 07.04.2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме гайно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

За таких обставин у покупця, яка є позивачем, виникає ризик, що недобросовісний продавець в особі його представника може укласти подібний договір з іншими покупцями на одне й те саме майно.

В законодавстві України відсутні будь-які інші належні юридичні гарантії, якими б могла скористатися позивач, крім обраного нею способу судового захисту порушеного її права на узаконення оплаченого майна.

Питання судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 141 ЦПК України.

Позивач не наполягала на стягненні судових витрат з відповідачів.

Керуючись ст. ст. 220, 328 ЦК України, ст.ст. 4, 76-81, 89, 141, 263-265 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати дійсним договір купівлі-продажу будинку від 25.11.2022 року, укладений між ОСОБА_3 в особі її представника ОСОБА_2 на підставі нотаріально посвідченої довіреності від 16.08.2022 р. на ОСОБА_1 , за умовами якого продавець ОСОБА_3 продала, а покупець ОСОБА_1 купила житловий будинок АДРЕСА_1 на земельній ділянці площею 0,0623 га, кадастровий номер :02:019:0016 за ціною 856162 грн.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на житловий будинок з господарськими будівлями та спорудами загальною площею 61,6 кв.м, житловою площею 42,0 кв.м, що розташований у АДРЕСА_2 на земельній ділянці площею 0,0623 га, кадастровий номер :02:019:0016.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга на рішення суду подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повне рішення суду складено 27.07.2023 р.

Суддя