Справа № 367/6521/21
Провадження № 2/367/1976/2023
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2023 Ірпінський міський суд Київської області в складі:

головуючого судді Мерзлого Л.В.,

при секретарі судових засідань Валюх В.І.,

представника позивача ОСОБА_1 ,

розглянувши у судовому засіданні в м. Ірпінь цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,-

в с т а н о в и в :

До суду звернулась ОСОБА_2 з позовом до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, мотивуючи вимоги наступним.

20 лютого 2020 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 було зареєстровано шлюб Харківським міським відділом реєстрації актів цивільного стану Східного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Харків), про що складено відповідний актовий запис за № 408.

10 квітня 2020 року позивач припинила шлюбні відносини з ОСОБА_4 . В подальшому, а саме 20 квітня 2021 року, позивач звернулась до суду з позовом про розірвання шлюбу.

Разом з тим, з квітня 2017 року позивач перебувала у фактичних шлюбних відносинах з відповідачем - ОСОБА_4 . 19 грудня 2017 року позивач видала довіреність на ім?я ОСОБА_4 з повноваженнями продати належну позивачу на праві приватної власності квартиру АДРЕСА_1 . На підставі вказаної довіреності від 19 грудня 2017 року, 05 березня 2018 року ОСОБА_4 відчужив належну позивачу на праві приватної власності квартиру, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , уклавши відповідний договір купівлі-продажу квартири від 05 березня 2018 року. Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 05 березня 2018 року ОСОБА_4 , який діє на підставі довіреності, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіною І.В. 19 грудня 2017 року за реєстровим номером 2272, як представник ОСОБА_2 , передав у власність ОСОБА_3 , а ОСОБА_3 прийняла (купила) квартиру АДРЕСА_1 і оплатила її вартість за ціною та у порядку, передбаченому договором.

Пунктом 3 договору купівлі-продажу квартири від 05 березня 2018 року визначено, що за домовленістю сторін продаж квартири вчиняється за 98 700 (дев?яносто вісім тисяч сімсот) гривень, які продавець отримав від покупця до підписання даного договору у порядку, визначеному законодавством. Відповідно до пункту 4 договору купівлі-продажу квартири від 05 березня 2018 року оціночна вартість квартири згідно висновку про вартість майна, виданого фізичною особою-підприємцем ОСОБА_5 09 лютого 2018 року, становить 98 700 (дев?яносто вісім тисяч сімсот) гривень.

У вересні 2018 року позивач дізналась про те, що продаж належної їй на праві приватної власності квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 було здійснено на вкрай невигідних для позивача умовах, а саме: квартиру було відчужено відповідачем за 98 700 (дев?яносто вісім тисяч сімсот) гривень, що понад як в 5 разів менше за ціну, за якою позивач придбала вказану квартиру за договором про спільну діяльність у будівництві ЖК «Ірпінь Річ Таун» від 24.12.2014 року, та що понад в 9 разів менше за ринкову вартість житлової квартири АДРЕСА_3 станом на момент продажу - 05 березня 2018 року.

Відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 12 серпня 2021 року б/н ринкова вартість житлової квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальна площа - 65, 8 кв.м., житлова площа - 32, 9 кв. м., розрахована із застосуванням порівняльного підходу на дату оцінки 05.03.2018р. становить (без ПДВ-20%): 934140, 00 (дев?ятсот тридцять чотири тисячі сто сорок) гривень 00 коп. без ПДВ.

Як вбачається зі змісту додаткової угоди №346 до Договору №4 про спільну діяльність у будівництві ЖК «Ірпінь Річ Таун», укладеною між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сарафан», квартира, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 (шістдесят два) позивачем була придбана за 622 533, 00 грн.

В той же час, оскільки з квітня 2017 року позивач перебувала з відповідачем у шлюбних відносинах, то потреби у захисті порушених майнових прав не було.

За наведених вище обставин зазначає про те, що ОСОБА_4 діяв всупереч інтересам позивача як продавця, уклавши спірний договір купівлі-продажу з ОСОБА_3 як покупцем за вищевказаною заниженою ціною відносно ринкових цін, а також первісної ціни, за яку позивач придбала квартиру.

Зазначає про те, що позивач не схвалювала правочини щодо відчуження власності за заниженою ціною, оскільки він вчинений проти її інтересів з перевищенням повноважень, а тому він не створює, не змінює та не припиняє права позивача як власника.

Вказує про те, що істотними умовами договору купівлі-продажу є ціна, що в даній ситуації є в рази менша ринкової вартості.

Виходячи з викладеного, зазначає про те, що є достатні факти та підстави вважати, що укладений договір купівлі-продажу квартири від 05 березня 2018 року підлягає визнанню недійсним, у зв`язку з численними порушеннями законодавства.

Оскільки, продаж належної позивачу на праві приватної власності квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 було здійснено на вкрай невигідних для позивача умовах, що порушує її майнові права, просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (чотири) від 05 березня 2018 року, укладений між ОСОБА_2 , від імені якої на підставі довіреності діяв повірений ОСОБА_4 , та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним Максимом Сергійовичем, зареєстрований у реєстрі за №941.

Представник позивача в судовому засіданні просила позовні вимоги задовольнити.

Положеннями статті 174 ЦПК України закріплено, що при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи.

Відповідачі: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 в судове засідання не з`явились, про розгляд справи повідомлені належним чином.

До суду від ОСОБА_4 надходив відзив на позовну заяву, згідно якого зазначено про те, що позовні вимоги ОСОБА_2 є необгрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню. Вказує про те, що 05.03.2018 ОСОБА_4 , діючи від імені та в інтересах ОСОБА_2 на підставі довіреності № 2272 від 19.12.2017, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіною І.М., уклав договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . Так, зі змісту довіреності вбачається, що ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 продати за ціну та на умовах на розсуд ОСОБА_4 вказану вище квартиру. Зазначена довіреність позивачем не оспорювалась та не відмінялась. Таким чином, зазначає про те, що воля позивача була спрямована саме на надання ОСОБА_4 права на продаж квартири на умовах на його розсуд. Враховуючи викладене, в задоволенні позову просить відмовити.

До суду від представника ОСОБА_3 - адвоката Діброва А.І. надходив відзив на позовну заяву, згідно якого зазначає, зокрема про те, що особи, які вчиняли спірний правочин щодо відчуження квартири АДРЕСА_3 , мали необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало внутрішній волі сторін, про що вказано у договорі. Отже правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним та не може бути визнаний недійсним. На підтвердження наміру продажу квартири АДРЕСА_3 , Позивачка видала Довіреність, в якій доручила Відповідачу-1 продати належну їй квартиру АДРЕСА_3 за ціну та на умовах на розсуд Відповідача-1. Довіреність також передбачала право Відповідача-1 вчиняти правочини від імені Позивача, право представляти її інтереси в офіційних установах та перед фізичними особами, а також отримувати грошові кошти на виконання основного та/чи попереднього договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . Отже, укладаючи Договір, Відповідач-2, діючи від імені та в інтересах Позивачки, був повноважений на цю дію та володів необхідним обсягом цивільної дієздатності, що виключає можливість визнавати Договір недійсним з тої підстави, що він був укладений по довіреності. Доводи Позивачки про продаж квартири за вартістю, що не відповідає її волевиявленню також не відповідають дійсності та спростовуються аналогічним правочином, вчиненим в цей самий період Позивачкою особисто.

Суд, дослідивши наявні в матеріалах справи докази та оцінивши їх у сукупності, вислухавши думку сторони позивача та представника позивача, встановив наступні обставини справи та відповідні їм правовідносини.

Згідно зі ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. (ч. 1ст. 76 ЦПК України).

Частиною 2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Так, судом встановлено, що 05 березня 2018 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , від імені та в інтересах якої діяв ОСОБА_4 на підставі довіреності, виданої 19.12.2017, посвідченої приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіною І.М. за реєстровим номером 2272, будо укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , площею 65,8 кв.м. Договір було посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Нельзіним М.С., зареєстровано в реєстрі за номером 941.

Згідно вказаної довіреності, ОСОБА_2 , обізнана із загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності цього правочину, усвідомлюючи значення своїх дій, відповідно до вимог ст.ст.244,1007 ЦКУ на підставі усного договору доручення з повіреним у приміщенні приватного нотаріуса Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Нельзіної І.М., видала цю довіреність ОСОБА_4 з повноваженнями продати за ціну та на умовах на його розсуд належну ОСОБА_2 на праві приватної власності об`єкти нерухомості, які розташовані за адресою: АДРЕСА_2 ; АДРЕСА_4 .

За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов' язків.

Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов?язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

За змістом ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.639 ЦК України договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони повинні усвідомлювати, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Тобто сторони, які укладають правочин, повинні насправді прагнути досягнення саме того правового результату, який завжди виникає при укладенні правочину такого виду.

Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

За змістом ст. 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ч. 1ст. 657 ЦК України).

За змістом ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України в п. 13 Постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» за № 9 від 06 листопада 2009р., з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.

Судом встановлено, що оспорюваний договір було посвідчено нотаріально.

В силу положень ч. 1, 2 ст. 215 ЦПК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Вирішуючи спір про визнання договору недійсним, необхідним є встановлення наявності тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди; правоздатність сторін за угодою; у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони тощо.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Крім того, відповідно до роз`яснень, які містяться в п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» за № 9 від 06 листопада 2009 р. правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

У разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.

Судам необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов`язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним.

Крім того, суд зазначає про те, що ст. 244 ЦК України передбачено, що представництво, яке ґрунтується на договорі, може здійснюватися за довіреністю. Згідно із ст. 245 ЦК України, форма довіреності на підставі якої було укладено спірний Договір купівлі-продажу відповідає вимогам закону - була дійсна на момент укладення договору, а саме вчинена у письмовій формі та посвідчена нотаріально.

Проаналізувавши матеріали справи, суд приходить до висновку про те, що позивачем не надано жодного доказу, який підтверджував би її доводи про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу не відповідає вимогам Закону.

Враховуючи викладене, суд відмовляє в задоволенні позову в повному обсязі.

На підставі ст. ст. 202, 203, 207, 215, 220 ЦК України, ст.ст. 4,12,81, 137, 141,263-268 ЦПК України суд,-

в и р і ш и в :

В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу,- відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення до Київського апеляційного суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Учасники справи можуть отримати інформацію щодо даної справи в мережі Інтернет за веб-адресою сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України - https://court.gov.ua/sud1013/ та в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням - http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя Л.В. Мерзлий