Житомирський апеляційний суд
Категорія 30 Доповідач Талько О. Б.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 червня 2023 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді: Талько О.Б.,

суддів: Шевчук А.М., Коломієць О.С.,

за участю секретаря Кравчук Л.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу № 295/11643/20 за позовом ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Дар`ї Володимирівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_4 про визнання недійсним договору купівлі-продажу, скасування рішення про державну реєстрацію, за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" на рішення Богунського районного суду м. Житомира від 2 березня 2023 року, ухвалене під головуванням судді Чішман Л.М.,-

ВСТАНОВИВ:

У вересні 2020 року ОСОБА_1 , який діє в інтересах ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що 12 серпня 2020 року ОСОБА_2 отримав інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно з якою стало відомо про те, що 19 червня 2020 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» уклало договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , та належала на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .

Вищевказана квартира на підставі договору іпотеки, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Сєтаком В.Я. 31 серпня 2007 року за реєстровим номером 13232, передана в іпотеку ПАТ «Імексбанк», в подальшому на підставі договору про відступлення права вимоги від 15 серпня 2019 року - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». Позивачі не погоджуються з діями відповідачів щодо реалізації предмета іпотеки на підставі ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» та по проведенню державної реєстрації права власності й вважають, що реєстрація права власності відбулась з порушенням встановлених правил та процедур, оскільки не дотримано процедури реалізації іпотечного майна, а також у зв`язку з тим, що спірна квартира підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки така квартира використовується як місце постійного проживання ОСОБА_3 та її дітей, у зв`язку з чим не могла бути відчужена без згоди власника.

Також представник позивачів зазначив, що при зверненні стягнення на предмет іпотеки не були дотримані положення статті 38 Закону України « Про іпотеку», адже позивачам не направлялося письмове повідомлення про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі-продажу іпотечного майна.

Отже, були відсутні правові підстави для прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності/припинення права власності на спірну квартиру.

Таким чином, з урахуванням уточнених позовних вимог, просив суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , серії та номер 1247, від 19 червня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В., укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» й ОСОБА_4 , та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. про державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_3 ( індексний номер рішення: 52752193 від 19 червня 2020 року) на квартиру АДРЕСА_1 .

Рішенням Богунського районного суду м. Житомира від 2 березня 2023 року позов задоволено.

Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. 19 червня 2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_4 .

Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пономарьової Д.В. №52752193 від 19 червня 2020 року про державну реєстрацію припинення права власності ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_1 .

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

В апеляційній скарзі ТОВ « ФК « Довіра та Гарантія», посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Зокрема, зазначає, що 14 грудня 2017 року державним реєстратором виконавчого комітету Житомирської міської ради Житомирської області Русинецьким І.В. зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на 1/2 частину спірної квартири, тоді як відповідно до п. 4.1.4 іпотечного договору позивачу було заборонено з моменту укладення такого договору, а саме з 31 серпня 2007 року, відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов`язаннями з боку третіх осіб. Відповідно до ст. 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Тому 19 вересня 2019 року директор ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» зверталося до боржника та майнового поручителя , а також до ОСОБА_5 з вимогою про усунення порушення умов кредитного договору № 158 від 31 серпня 2007 року, заборгованість за яким станом на 15 серпня 2019 року складала 582160,30 доларів США, та повідомляв про наявність наміру набути право власності на об`єкти нерухомості, в тому числі предмет іпотеки спірну квартиру, належну позивачам. Проте дана вимога залишилася невиконаною, а заборгованість за кредитним договором непогашеною.

На думку апелянта, суд не взяв до уваги вищевказану вимогу при ухваленні рішення.

Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 219968783 від 12 серпня 2020 року з 19 червня 2020 року припинено право спільної часткової власності за ОСОБА_3 на 1/2 частину спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу № 1247 від 19 червня 2020 року, за яким право власності на вказану квартиру набув ОСОБА_4 .

Вказує, що при зверненні стягнення на іпотечне майно ним були дотримані вимоги законодавства, у тому числі й щодо повідомлення позивачів про намір реалізувати предмет іпотеки.

Дослідивши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення, виходячи з наступного.

Судом встановлено, що на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Житомирського міського нотаріального округу Катюхою О.В. 27 січня 2006 року, ОСОБА_2 набув у власність квартиру АДРЕСА_1 .

31 серпня 2007 року між Акціонерним комерційним банком «Імексбанк» та ОСОБА_6 укладений договір кредиту №158, за умовами якого остання отримала кредитні кошти у розмірі 260000 дол. США, строком до 30 серпня 2014 року.

Цього ж дня між Акціонерним комерційним банком «Імексбанк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки, відповідно до якого останній передав в іпотеку банку належну йому квартиру АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.5.2 цього договору передбачено, що у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України « Про іпотеку».

15 серпня 2019 року між ПАТ «Імексбанк» та ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» укладено договори про відступлення прав вимоги, за яким банк відступив новому кредитору право вимоги за вказаним договором кредиту та договором іпотеки.

19 вересня 2019 року ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» звернулося до ОСОБА_6 та ОСОБА_2 з вимогами про усунення порушення умов договору кредиту №158 від 31 серпня 2007 року, заборгованість за яким станом на 15 серпня 2019 року складала 582160, 30 доларів США, та повідомляло про наявність наміру набути право власності на об`єкти нерухомості, в тому числі й на спірну квартиру, належну ОСОБА_2 .

Вказана вимога була отримана ОСОБА_2 4 жовтня 2019 року.

В судовому засіданні також встановлено, що на підставі рішення Богунського районного суду м. Житомира від 21 жовтня 2013 року за ОСОБА_5 визнано право власності на частину квартири АДРЕСА_1 .

14 грудня 2017 року здійснено державну реєстрацію права власності ОСОБА_5 на частину вказаної квартири.

19 червня 2020 року між ТОВ « ФК « Довіра та Гарантія» й ОСОБА_4 , в порядку статті 38 Закону України « Про іпотеку», укладено договір купівлі-продажу предмета іпотеки квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до положень частини першої статті 33 Закону України « Про іпотеку» ( в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Частиною першою статті 35 Закону України « Про іпотеку» також передбачено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно з частинами першою-третьою статті 36 цього Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

У частині першій статті 38 Закону України « Про іпотеку», зокрема, зазначено про те, що у разі, якщо договір про задоволення вимог іпотекодержателя ( відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог ( частина друга статті 38 Закону України « Про іпотеку»).

Вирішуючи спір, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про те, що при укладенні договору купівлі-продажу предмета іпотеки були порушені вимоги Закону України « Про іпотеку», оскільки матеріали справи не містять доказів направлення ОСОБА_5 письмового повідомлення про намір звернути стягнення на вказану квартиру шляхом укладення договору купівлі-продажу.

Обгрунтовуючи апеляційну скаргу, ТОВ « ФК « Довіра та Гарантія» надано копію письмової вимоги про усунення порушень в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку», направлену ОСОБА_3 19 вересня 2019 року.

Однак, такий доказ не був долучений до матеріалів справи під час розгляду справи Богунським районним судом м. Житомира й не був досліджений цим судом, а наданий відповідачем лише на стадії апеляційного провадження.

Водночас, за правилами частин першої - третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Однак, матеріали справи не містять доказів того, що під час розгляду справи судом першої інстанції відповідач в силу об`єктивних причин був позбавлений можливості надати суду вказане письмове повідомлення, адресоване ОСОБА_5 .

Отже, відсутні виняткові обставини, які б надавали суду апеляційної інстанції можливість прийняти цей доказ при перегляді вказаного рішення.

За таких обставин, рішення підлягає залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 259,268,367,374,375,381-384 ЦПК України, суд,-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Довіра та Гарантія" залишити без задоволення, а рішення Богунського районного суду м. Житомира від 2 березня 2023 року, - без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді: