Справа № 755/8028/23
"19" липня 2023 р. Дніпровський районний суд м. Києва у складі головуючої судді Марфіної Н.В., розглянувши в приміщенні суду в м. Києві у порядку спрощеного позовного провадження, без виклику сторін, цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», третя особа: Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва,
у с т а н о в и л а:
Ухвалою Дніпровського районного суду міста Києва від 16 червня 2023 року відкрито провадження у справі, призначено розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження, без виклику сторін, роз`яснено учасникам справи порядок подання заяв по суті справи та наслідки їх неподання.
Як вбачається з матеріалів справи, ухвала суду про відкриття провадження у справі разом із доданими до неї документами адресовані відповідачу, повернулись на адресу суду з відміткою «Адресат відсутній за вказаною адресою», станом на 19 липня 2023 року відзиву на позовну заяву до суду не надходило.
Як вбачається з матеріалів справи, ухвала суду про відкриття провадження у справі разом із доданими до неї документами адресовані відповідачу, повернулись на адресу суду з відміткою «Адресат відсутній за вказаною адресою», станом на 30 травня 2023 року відзиву на позовну заяву до суду не надходило.
Відповідно до положень ч. 8 ст. 178 ЦПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд вирішує справу за наявними матеріалами.
За змістом ст. 275 ЦПК України, суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Згідно ст. 279 ЦПК України, розгляд справи по суті в порядку спрощеного провадження починається з відкриття першого судового засідання або через тридцять днів з дня відкриття провадження у справі, якщо судове засідання не проводиться. Якщо для розгляду справи у порядку спрощеного позовного провадження відповідно до цього Кодексу судове засідання не проводиться, процесуальні дії, строк вчинення яких відповідно до цього Кодексу обмежений першим судовим засіданням у справі, можуть вчинятися протягом тридцяти днів з дня відкриття провадження у справі. При розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи.
Суд, вивчивши матеріали справи, дослідивши письмові докази, оцінивши докази кожен окремо та в їх сукупності, повно, об`єктивно та всебічно з`ясувавши обставини справи, приходить до наступного висновку.
Згідно положення частини 1, 3 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правам та обов`язками наділені обидві сторони договору.
Принцип свободи договору як один із загальних засад цивільного законодавства декларується в ст. 3 ЦК України.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. (ст. 627 ЦК України).
Як убачається з матеріалів справи, 28.11.2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Капітал Ріелті» та позивачем укладено Договір №КР/7/249 купівлі - продажу майнових прав. (а. с. 13)
Згідно ст. 2 Договору Продавець продає, а Покупець купує майнові права на об`єкт нерухомості в порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю - продаж.
Згідно ст. 3 Договору, майнові права на об`єкт нерухомості за цим Договором передаються продавцем покупцю шляхом підписання акту прийому - передачі майнових прав на об`єкт нерухомості. Акт підписується сторонами після введення об`єкту нерухомості в експлуатацію.
Право власності на майнові права переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому - передачі майнових прав на об`єкт нерухомості, для підписання якого та отримання інших документів покупець має з`явитись до продавця протягом 3-х днів з моменту отримання відповідного повідомлення. При наявності поважних причин покупець має письмово попередити про них продавця та отримати згоду продавця на продовження терміну підписання акту.
Відповідно до ст. 4 Договору, в день укладення цього Договору вартість майнових прав 1м2 об`єкту нерухомості складає 6500,00 грн.. в тому числі ПДВ 20% - 1083,33 грн.
За положенням ст. 5 Цивільного процесуального кодексу України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Згідно із ч. 1 ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Порушення права пов`язано з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
При оспоренні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Таким чином, порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту.
Законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень ст. ст. 55, 124 Конституції України та ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.
За змістом ч. 2 ст. 16 Цивільного кодексу України, суд може захистити цивільне право або інтерес, крім визначених цією частиною статті способів, іншим способом, що встановлений договором або законом.
Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами (стаття 190 ЦК України).
Законодавство визначає майновими правами будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).
Законодавець розмежовує умови та підстави набуття права власності на новостворене майно (внаслідок створення, виготовлення, переробки) як первинне набуття права власності, якого до цього моменту не існувало, та набуття права власності на майно за договором, коли за правочином первинний власник передає право власності, що вже виникло.
Згідно з нормами ЦК України до первинного способу набуття права власності, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене нічиє право власності (стаття 331 ЦК України).
Таким чином, підставою первинного способу набуття права власності є правопороджувальнчі юридичні факти, зокрема створення майна.
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Що ж до права власності у набувача майна за договором, то таке право виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності у набувача за договором відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України виникає з дня державної реєстрації права на нерухоме майно відповідно до закону.
Набувач майна за договором не може набути на підставі договору майнові права понад ті, які йому відступив попередній власник майна.
Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Тобто державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію.
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено, що інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
Експлуатація закінчених будівництвом об`єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється (частина восьма статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Датою прийняття в експлуатацію об`єкта є дата реєстрації декларації або видачі сертифіката. Експлуатація об`єктів, не прийнятих в експлуатацію, забороняється (пункти 11, 12 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
На закінченому будівництвом об`єкті повинні бути виконані всі передбачені проєктною документацією згідно із державними будівельними нормами, стандартами і правилами роботи, а також змонтоване і випробуване обладнання (пункт 9 цього ж Порядку).
Прийняття в експлуатацію об`єктів, що належать до I-III категорії складності, та об`єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією (далі - ДАБК) та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (пункт 2 цього ж Порядку).
Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); завірену замовником будівництва копію документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Отже, інвестор після завершення будівництва об`єкта нерухомості має лише майнові права на набуття права власності на цей об`єкт і тільки після проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт такий інвестор трансформується у власника цього майна. А до моменту проведення державної реєстрації речових прав на новозбудований об`єкт за змістом положень Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» набуте за договором право на майбутній об`єкт нерухомості розглядається як право вимоги особи на вимірні одиниці об`єктів інвестування (зокрема, таке право передбачено у абзацах 5, 10, 15, 17, 18, 19, частини першої статті 1, абзаці 11 частини першої статті 13, частинах другій та третій статті 15 цього Закону), що має зобов`язальний характер.
Як встановлено судом, об`єкт капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , який знаходиться в Дніпровському районі міста Києва до цього часу не введений в експлуатацію, що порушує права позивача на об`єкт будівництва, як учасника інвестиційного договору.
Згідно умов Договору №КР/7/2490 від 28 листопада 2013 року плановий термін прийняття в експлуатацію будинку - 2-3 квартал 2015 року.
Згідно статті 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Згідно статті 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Оскільки будівництво житлового будинку не завершено, при цьому відповідач не дотримується взятих на себе зобов`язання щодо строків будівництва, порушив умови договору, а тому права позивача підлягають захисту.
Відповідно до частини першої ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Як передбачено ст.ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, при цьому, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання права.
Відповідно до ст. 41 Конституції України, право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно статті 392 Цивільного кодексу України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Вимоги про визнання права власності є необхідною умовою для досягнення позивачем й іншої мети позову, а саме - отримання правовстановлюючих документів на майно. І визнання цього права за особою судом є підставою (передумовою) для зобов`язання органів державної реєстрації прав на таке майно видати відповідні документи.
Аналізуючи наявні в матеріалах справи докази, керуючись нормами законодавства, діючого на час виникнення спірних правовідносин, суд дійшов висновку, що в розрізі даного спору, позивач має достатні правові підстави на задоволення його позову, оскільки позивачем виконано умови договорів, що не заперечено стороною відповідача під час судового розгляду справи, однак всупереч умов договору відповідачем не здано об`єкт нерухомості в експлуатацію, тому право власності позивача підлягає захисту у судовому порядку.
На підставі вищевикладеного, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», третя особа: Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва є обгрунтованими, та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Стосовно доводів третьої особи про те, що земельна ділянка на якій побудовано об`єкт незавершеного будівництва зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Києва, суд виходить з наступного.
Рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 року №729/3304 внесено зміни до генерального плану міста Києва - територію в районі вулиці Лохвицької у Дніпровському районі міста Києва віднесено до території житлової та громадської забудови та передано товариству з обмеженою відповідальністю «Еверест плюс» в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 5,52 га для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано - прибудинковими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_1 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На підставі рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 року №729/3304 між Київською міською радою та ТОВ «Еверест плюс» було укладено договір оренди земельної ділянки від 11.04.2006 року за №66-6-00341. Темін дії вищезазначеного договору закінчився 11.04.2011 року.

Згідно з пунктом 2.1 Договору оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - АДРЕСА_1 ; розмір - 54709 кв. м.; цільове призначення - для будівництва комплексу житлових будинків з вбудовано - прибудинкоми приміщеннями та підземними автостоянками; кадастровий номер - :66:248:0025.

За поданням Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Київська міська рада не приймала рішень щодо поновлення договору оренди земельної ділянки від 11 квітня 2006 року №66-6-00341, термін дії якого закінчився 11 квітня 2011 року. Згідно з інформацією, зазначеною в листі Департаменту земельних ресурсів від 06.12.2022 року №0570202/3-14602, шляхом поділу вищевказаної земельної ділянки (кадастровий номер :66:248:0025) сформовано чотири земельні ділянки (кадастрові номери :66:248:0026; :66:248:0027; :66:248:0028; :66:248:0029), інформація про які відповідно до ЗУ «Про державний земельний кадастр» внесена до Державного земельного кадастру.

На сформовані земельні ділянки :66:248:0026; :66:248:0027; :66:248:0028; :66:248:0029 зареєстровано право комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Київською міською радою прийнято рішення від 04.03.2021 року №387/428 щодо надання ОСББ «Стародарницький» земельної ділянки площею 0,9018 га (кадастровий номер :66:248:0027) у постійне користування для будівництва та обслуговування комплексу житлових будинків з вбудовано - прибудинковими приміщеннями та підземними автостоянками на АДРЕСА_1 , право постійного користування земельною ділянкою зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 12.04.2021 року, номер запису про інше речове право: 41523995.

Натомість станом на сьогодні щодо земельних ділянок із кадастровими номерами: :66:248:0026; :66:248:0028; :66:248:0029 Київська міська рада не приймала відповідних рішень про їх передачу у власність чи користування (оренду).

Тобто, Київською міською радою було прийнято щодо можливості добудови об`єкту незавершеного будівництва за адресою: розташованого по АДРЕСА_1 , та можливості передачі земельної ділянки в постійне користування ОСББ.

Окрім того, будь - яких рішень щодо знесення самочинного будівництва, Київською міською радою не приймались, в той же час, визнання права власності на майнові права в об`єкті незавершеного будівництва, внаслідок невиконання своїх зобов`язань зі сторони продавця, забезпечить захист порушених прав та інтересів інвестора, порушення яких можуть виникнути в майбутньому.

Відповідно до ст. 12 ЦПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

В порядку ст. 141 ЦПК України, з відповідача на користь Держави підлягає до стягненню судовий збір у розмірі 6370,50 грн., оскільки позивач звільнений від сплати судового збору.

Враховуючи вищевикладене та керуючисьст. 41 Конституції України, ст.ст. 3, 6, 11, 15, 16, 328, 331, 334, 509, 526, 626, 627 ЦК України, ст.ст. 2, 49, 76, 77-81, 141, 142, 200, 223, 247, 263-265, 354, 355, ЦПК України, суд, -

Ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД», третя особа: Київська міська рада про визнання майнового права на об`єкт незавершеного будівництва - задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 (проектна адреса: АДРЕСА_1 ) як на частку в об`єкті незавершеного будівництва згідно Договору №КР/249 купівлі - продажу майнових прав.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Капітал Ріелті ЛТД» на користь Держави судовий збір у розмірі 6370 (шість тисяч триста сімдесят) гривень 50 копійок.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково шляхом подання апеляційної скарги на рішення суду до Київського апеляційного суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не були вручені у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження на рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Повний текст рішення складено 19.07.2023 року.

Учасники справи:

Позивач - ОСОБА_1 ( АДРЕСА_8 , РНОКПП: НОМЕР_1 );

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Капітал Рієлті ЛТД» (02090, м. Київ, бул. Я. Гашека, буд. 24, ).

С у д д я