Провадження: 2/484/625/23
Справа: 484/1733/23
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 липня 2023 року м. Первомайськ

Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області у складі:

головуючого судді Закревського В.І.

за участю секретаря судового засідання - Фартушняк Ю.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження в залі суду м. Первомайська цивільну справу за позовною заявою ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі земельної частки (паю),

за відсутності позивача та його представника (згідно заяв),

представника відповідача (згідно заяви),-

ВСТАНОВИВ:

30.03.2023 року ОСОБА_1 звернулась до суду з наданим позовом, мотивуючи тим, що їй на підставі сертифікату серії МК № 018390 належить земельна частка (пай) загальною площею 4,78 умовних кадастрових гектарів, яка розташована в межах території Кам`янобалківської сільської ради Первомайського району Миколаївської області. Зазначена земельна частка (пай) перебуває в користуванні ТОВ "Агрофірма Корнацьких" на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 28.12.2009 року, зареєстрованого 02.03.2010 року, укладеного між нею та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" строком на 50 років. Реалізуючи своє право, позивачка виділила земельну частку (пай) в натурі (на місцевості) та зареєструвала своє право власності на земельні ділянки з кадастровими номерами :01:000:1414 площею 2,5345 га, :01:000:1398 площею 1,3184 га, :01:000:1420 площею 0,0171 га, :01:000:1395 площею 0,2299 га. В порушення умов договору відповідач нарахував, але не сплатив їй орендну плату за 2020, 2021, 2022 роки. Так, у липні 2020 року позивачку запросили до юридичного відділу ТОВ "Агрофірма Корнацьких" і запропонували підписати зобов`язання про згоду на продаж земельних ділянок товариству після зняття мораторію на продаж землі юридичним особам. Відмовившись від підписання вказаного зобов`язання у виплаті орендної плати за 2020 рік на її звернення відповідачем відмовлено. Отримавши в березні 2021 року листа від орендаря про можливість отримання орендної плати, позивачка звернулась до бухгалтерії товариства, де вказала, що в листі зазначено невірну дату укладеного довогору оренди, на що їй пообіцяли розібратися та повідомити результат. Однак відповіді від відповідача так і не отримала. Протягом 2020-2022 років в період виплати орендної плати в товаристві позивачка разом з іншими орендодавцями зверталась за її отриманням, однак їй постійно відмовляли працівники товариства з підстав відсутності її прізвища у відомостях на отримання орендної плати та в зв`язку з не підписанням нею зобов`язання на згоду щодо продажу земельних ділянок. Тільки після заяви позивачки до відповідача, що вона буде звертатися до суду про дострокове припинення договору оренди, їй в той же день, 18.03.2023 року, була виплачена орендна плата за 2020-2022 роки.

Позивачка вважає, що систематична несплата відповідачем орендної плати є підставою для розірвання договору оренди земельної частки (паю). У зв`язку із неналежним виконанням відповідачем договірних зобов`язань вона просить розірвати вищевказаний договір оренди. Також позивачка просить стягнути з відповідача судові витрати, які складаються з витрат по сплаті судового збору в розмірі 1073 грн. 60 коп.

Ухвалою суду від 06.04.2023 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрите провадження за правилами загального позовного провадження та призначено справу до підготовчого засідання.

Представник відповідача надав відзив на позовну заяву, в якому просив відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що позов є безпідставним, а його обґрунтування не відповідає фактичним обставинам справи. Зазначив, що товариство регулярно нараховує орендну плату та сплачує податки, але позивачка відповідно до умов спірного договору не з`являється за отриманням орендної плати до каси Орендаря і не повідомляє платіжні реквізити для перерахування орендної плати. В даному випадку несплата орендної плати виникла з вини позивачки, яка ухиляється від отримання орендної плати з метою штучного створення підстав для розірвання договору оренди. Позивачкою не доведено, що товариство протягом 2020-2022 років умисно не виплачувало орендну плату, а відтак неотримання коштів викликане саме поведінкою позивачки. Зазначає, що викладені позивачкою в позовній заяві обставини свідчать про її недобросовісну поведінку, оскільки дії щодо розірвання договору суперечать попередній поведінці позивачки щодо прийняття виконання за договором оренди, зокрема, отримання орендної плати за попередні роки. Крім того, представник відповідача зазначив, що товариство вживало заходів щодо отримання позивачкою орендної плати шляхом розміщення у місцевій газеті оголошення про початок виплати орендної плати орендодавцям, шляхом направлення на її адресу листа, однак позивачка проігнорувала направлений лист, змінила адресу свого проживання неповідомивши відповідача, тому свої зобов`язання у виплаті орендної плати за 2020, 2021, 2022 роки товариство не мало можливості виконати належним чином. Вказане твердження підтверджується правовим висновком Миколаївського апеляційного суду, викладеного у постанові від 12.04.2023 року по справі №484/2962/22. Крім того, представник відповідача у відзиві вказує, що товариство має право нараховувати орендну плату у більшому розмірі, що дає можливість перекриття майбутніх переодів, та звернув увагу суду, що розмір орендної плати за спірним договором складає 1211,77 грн. і матеріали справи не містять будь-яких доказів щодо внесення сторонами змін до договору оренди в частині збільшення розміру орендної плати. Таким чином, отримана позивачкою орендна плата за попередні роки перекриває майбутні періоди, а саме за 2020-2022 роки, оскільки чинне законодавство не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди за користування земельними ділянками. Оскільки орендна плата була сплачена наперед, відсутня систематичність, а тому відсутні і підстави для розірвання договору оренди. Разом із відзивом від відповідача надійшла заява про розгляд справи за відсутності відповідача та його представника.

Представниця позивачки надала відповідь на відзив, в якій підтримала позовні вимоги, просила їх задовольнити. Вважає, що із наданих представником відповідача доказів вбачається, що орендна плата за 2020, 2021, 2022 роки була сплачена лише 18.03.2023 року, тобто із систематичним порушенням строків її виплати, що є підставою для розірвання договору. Крім того, вона вказує, що відповідачем не надано доказів на підтвердження факту спроби сплатити орендну плату в строки передбачені договором, а також доказів того, що систематичне порушення умов договору було викликано поважними причинами, або обумовлене винною поведінкою позивачки. Наданий відповідачем в якості доказу неповідомлення про зміну місця проживання позивачкою лист від 25.03.2021р. свідчить про те, що відповідач лише у 2021 році повідомив позивачку про щорічне нарахування орендної плати без зазначення періоду та сум нарахування орендної плати в 2020 році за отриманням якої вона не звернулась. Представниця позивачки звертає увагу суду, що відповідач вдався до примусу позивачки щодо підписання зобов`язання про укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки після зняття мароторію на купівлю-продаж землі юридичними особами, так як ніби-то вона в 2007 році вже продала землю. Однак після відмови підписати зобов`язання, позивачці було відмовлено у видачі орендної плати. Дану відмову відповідача у видачі позивачці орендної плати в касі товариства в судовому засіданні може підтвердити свідок.

Ухвалою суду від 24.05.2023 року закрите підготовче провадження в наданій справі та призначено справу до судового розгляду по суті.

Позивачка та її представниця в судове засідання не явилися, представниця позивачки адвокат Сотська С.О. надала заяву про розгляд справи в їх відсутність, позовні вимоги підтримала.

Представник відповідача ОСОБА_2 надав заяву про розгляд справи у його відсутність.

Сторонами не подано будь-яких інших заяв і клопотань по суті позовних вимог. Усі необхідні підготовчі дії проведені судом на стадії підготовчого розгляду, у зв`язку із чим суд вважає за необхідне відповідно до статей 211, 223 ЦПК України здійснювати судовий розгляд справи на підставі наданих сторонами письмових доказів у відсутність сторін.

Ознайомившись з позиціями сторін, викладеними у письмових заявах по суті справи, дослідивши наявні у справі письмові докази, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів в їх сукупності, суд приходить до висновку про те, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав.

Судом встановлено, що 28.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких" був укладений договір оренди земельної частки (паю) строком на 50 років з 01.01.2010 року до 31.12.2059 року, що підтверджується копією вказаного договору. Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Згідно договору ОСОБА_1 передала відповідачу в строкове платне користування земельну частку (пай) розміром 4,78 умовних кадастрових гектарів вартістю 40 392 грн. 33 коп., яка розміщена в межах земельної ділянки, закріпленої кадастровим планом земельних часток (паїв), переданих у користування ТОВ "Агрофірма Корнацьких".

З часу укладення договору земельна частка (пай) ОСОБА_1 знаходиться у фактичному користуванні ТОВ "Агрофірма Корнацьких", що також сторонами не оспорювалось.

Підпунктом 2.2 пункту 2 Договору передбачено, що за користування вказаною у договорі земельною часткою орендар сплачує орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі (в розрахунку на одну земельну частку) у розмірі 3 відсотки від грошової оцінки земельної частки (паю), яка передається орендодавцем в користування орендарю, що в грошовому вигляді складає 1 211 грн. 77 коп. Орендар сплачує орендну плату протягом терміну дії договору, але не пізніше як до 26 грудня року, за який здійснюється розрахунок по орендній платі. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України. Орендар, за погодженням з орендодавцем, може перенести термін виплати орендної плати. За несвоєчасну сплату орендної плати орендар зобов`язався сплачувати пеню у розмірі 0,2 відсотка від суми недоїмки за кожний день прострочення.

Таким чином ТОВ "Агрофірма Корнацьких" зобов`язане щорічно до 26 грудня провести розрахунок по орендній платі, однак із відомостей з Державного реєстру фізичних осіб-платників податків про джерела/суми виплачених доходів та утриманих податків станом на 01.03.2021 року вбачається, що орендна плата ОСОБА_1 була нарахована, але не була виплачена: у четвертому кварталі 2020 року в сумі 4 864 грн. 72 коп. без утриманого податку (податок 875 грн. 65 коп.); у грудні 2021 року 3 698 грн. 50 коп. (податок 665 грн. 73 коп.); у грудні 2022 року 3 698 грн. 50 коп. (податок 665 грн. 73 коп.).

Товариство не оспорює, що орендна плата не виплачена в строки, встановлені договором, проте вважає, що це пов`язане з ухиленням позивачки від її отримання, яке полягає в ненаданні нею реквізитів банківського рахунку та у неявці до каси орендаря за отриманням орендної плати.

Суд не погоджується з такими доводами відповідача, тому що своєчасна сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору.

Відповідач не надав достатніх доказів на підтвердження факту спроби сплатити орендну плату та факту ухилення позивачки від отримання такої плати, зокрема, що орендодавцю було запропоновано, але вона відмовилася від отримання орендних платежів або орендар вживав інші заходи щодо виплати орендної плати, але не мав можливості її сплатити, у тому числі шляхом внесення коштів за місцем проживання позивача або шляхом внесення грошових коштів на депозит нотаріуса, нотаріальної контори, якщо не знав куди відправляти кошти на виконання договірного зобов`язання.

Представник відповідача в обґрунтування вжиття заходів щодо сплати орендної плати посилається на лист, направлений на адресу позивачки по АДРЕСА_1 . Однак, заначений лист не є беззаперечним доказом вжиття заходів до сплати орендної плати та підтвердженням факту ухилення позивачки від отримання орендної плати, оскільки список №1818 форми 103 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих поданих в Первомайськ-13 ТОВ "Укрпошта" не є доказом вручення поштового відправлення позивачці, жодного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення позивачці з будь-якою відміткою пошти до матеріалів справи відповідачем не долучено. Крім того, згідно укладеного спірного договору відповідачу було достовірно відомо, що адреса місця знаходження позивачки є с. Кам`яна Балка Первомайського району Миколаївської області, однак інших заходів сплати орендної плати відповідач не вжив.

Матеріали справи не містять даних про умисне ухилення позивачки від отримання орендної плати та вчинення будь-яких дій з боку відповідача для належного виконання ним обов`язку щодо сплати орендної плати.

Крім того, представник відповідача змінив свої доводи в обґрунтування заперечень, вказуючи що орендна плата за 2020, 2021, 2022 роки була виплачена наперед у 2019 році, у зв`язку з чим відсутня систематичність порушення умов договору. Твердження представника відповідача про те, що орендна плата сплачувалась наперед не заслуговують на увагу суду, оскільки докази того, між позивачкою та товариством було досягнуто домовленості про перенесення термінів виплати орендної плати, що чітко передбачено у договорі оренди, матеріали справи не містять.

На час розгляду справи орендна плата за 2020, 2021, 2022 роки сплачена лише 18.03.2023 року. Однак, вчасна сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а тому позивачка не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Неналежне виконання умов договору, а саме часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Сам факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору. В даному випадку відповідачем порушено строки виплати орендної плати, що є однією із істотних умов договору, порушення якої є підставою для розірвання договору оренди.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно пункту 1 частини першої ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору є також орендна плата.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Згідно правил ст. 22 Закону України "Про оренду землі" орендна плата справляється у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі. За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі.

Відповідно до ст. 24 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Згідно зі статтями 3, 15, 21 Закону України "Про оренду землі" основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" визначено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

У статті 141 ЗК України серед підстав припинення права користування земельною ділянкою, зокрема в пункті "д" частини першої цієї статті передбачено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Частиною першою ст. 43 Закону України "Про оренду землі" передбачено обов`язок орендаря повернути орендодавцю земельну ділянку у разі припинення договору оренди землі.

У правовій позиції, висловленій у справі № 6-1449цс17 від 11.10.2017 року Верховний Суд України зазначив, що системний аналіз зазначених положень законодавства з врахуванням врегулювання відносин, пов`язаних з орендою землі, зокрема, положеннями ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні питання щодо розірвання договору оренди з підстави, передбаченої пунктом "д" статті 141 ЗК України, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно якої необхідна наявність істотного порушення стороною договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати або слати її з порушенням строку визначеного у договорі, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати орендну плату за користування орендарем земельною ділянкою у строки в які він розраховував її отримати.

Відтак, систематична несплата орендної плати за користування земельною ділянкою, або несплата її у строки, передбачені договором, тобто систематичне порушення договору умов оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Разове порушення умов договору оренди не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Розглядаючи можливість дострокового розірвання договору оренди, слід виходити із приписів та умов самого договору.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість сторін, що виражає узгоджену волю сторін, яка спрямована на досягнення конкретної мети, тобто договір це юридичний факт, на підставі якого виникають цивільні права та обов`язки.

Відповідно до змісту ст.ст. 629, 526, 530 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами і зобов`язання має виконуватися належним чином у встановлений строк відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За загальним правилом, установленим ч.1 ст. 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Таким чином, для вирішення спору у наданій справі необхідно встановити наявність або відсутність систематичного (неодноразового) порушення зобов`язань орендаря щодо виплати орендної плати та істотність цього порушення в аспекті такого обмеження права орендодавця на одержання благ, визначених договором, яке призводить до втрати інтересу з його сторони на підтримання договірних правовідносин.

Судом на підставі наявних доказів встановлено систематичне порушення ТОВ "Агрофірма Корнацьких" несплати орендної плати у строки, передбачені у договорі оренди, що є істотним порушенням умов договору та підставою для розірвання договору оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

Частиною 2 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Статтею 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Таким чином, суд вважає, що оскільки наявні передбачені законом підстави для розірвання договору земельної частки (паю), тому слід розірвати договір оренди землі, укладений 28.12.2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Агрофірма Корнацьких", зареєстрованого 02.03.2010 року у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді.

Крім того, на підставі ст. 141 ЦПК України з відповідача підлягає стягненню на користь позивачки документально підтверджена сплачена сума судового збору в розмірі 1073 грн. 60 коп.

Враховуючи викладене, та керуючись ст.ст. 12, 81, 229, 265, 268, 354 ЦПК України, суд, -

УХВАЛИВ:

Позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" про розірвання договору оренди землі земельної частки (паю) - задовольнити в повному обсязі.

Розірвати договір оренди землі земельної частки (паю), укладений між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких", зареєстрованого 02.03.2010 року у Книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) по Кам`янобалківській сільській раді.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких" на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в розмірі 1073 (одна тисяча сімдесят три) гривні 60 копійок.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Миколаївського апеляційного суду через Первомайський міськрайонний суд Миколаївської області протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому відповідного рішення суду.

Відомості про учасників справи:

Позивач ОСОБА_1 , зареєстроване місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю "Агрофірма Корнацьких", ідентифікаційний код юридичної особи 31929340, місцезнаходження: вул. Центральна, 93, с. Кумари, Первомайський район, Миколаївська область, 55260.

Повне судове рішення складено 26.07.2023 року.

СУДДЯ: