справа № 373/332/22 головуючий у суді І інстанції Опанасюк І.О.
провадження № 22-ц/824/8033/2023 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Березовенко Р.В.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17 липня 2023 року м. Київ

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:

головуючого судді -Березовенко Р.В.,
суддів:Лапчевської О.Ф., Мостової Г.І.,

з участю секретаря Щавлінського С.Р.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1», поданою директором - Куликом Вячеславом Олександровичем, на рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 27 лютого 2023 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Вікагро», треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Землевпорядкування та кадастр», Державний реєстратор центру надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Переяславської міської ради - Канівець Ніна Вікторівна, Головне управління Держгеокадастру в Київській області про визнання недійсним договору оренди землі,-

В С Т А Н О В И В:

У березня 2022 року ТОВ «Євроагромаркет 1» звернулось до суду з позовом та просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,8368 га, кадастровий номер :07:002:0020, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Вікагро» №8 від 30.03.2021, зареєстрованого в реєстрі речових прав №41307626 від 30.03.2021; стягнути з відповідача судові витрати.

Позовні вимоги представник обґрунтувала тим, що позивач ТОВ «Євроагромаркет 1» та відповідач ОСОБА_1 01.10.2016 року уклали договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :07:002:0015, що належить відповідачу терміном на 7 років. Договір оренди був зареєстрований у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 22.02.2017 року №19178873. Позивач належним чином виконував умови договору оренди, земельна ділянка використовувалась згідно цільового призначення, орендна плата сплачувалась своєчасно та в повному обсязі. 30 листопада 2021 року позивачу стало відомо, що відповідач ОСОБА_1 в березні 2021 року звернувся до ТОВ "Альфа Гарант ЛЛС" для виготовлення технічної документації на спірну земельну ділянку. В подальшому Головне управління Держгеокадастру в Київській області присвоїло земельній ділянці, яка є предметом договору між позивачем та відповідачем ОСОБА_1 новий кадастровий номер - :07:022:0020, реєстрація права власності була здійснена державним реєстратором Виконавчого комітету Переяславської міської ради Канівець Н.В.. 24.03.2021 №41222452.

Незважаючи на існуванні договору оренди від 01.10.2016 року ОСОБА_1 передав в оренду земельну ділянку ФГ "Вікагро" за договором оренди землі №8 від 30.03.2021 про що міститься запис в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 30.03.2021 року №41307626. Рішення про державну реєстрацію прав їх обтяжень прийнято державним реєстратором Виконавчого комітету Переяславської міської ради Канівець Н.В., індексний номер 57437612 від 02.04.2021 року. При цьому договір оренди земельної ділянки укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Євроагромаркет 1» продовжує діяти, орендодавець отримує від орендаря орендну плату обумовлену договором. Позивач вважає, що його права було порушено внаслідок укладення ОСОБА_1 спірного договору оренди землі з ФГ «Вікагро», а тому його необхідно визнати недійсним.

Рішенням Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 27 лютого 2023 року у задоволенні позовних вимог ТОВ "Євроагромаркет 1" до ОСОБА_1 , Фермерського господарства "Вікагро", треті особи: ТОВ "Землевпорядкування та кадастр", Державний реєстратор центру надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Переяславської міської ради - Канівець Ніна Вікторівна, Головне управління Держгеокадастру в Київській області про визнання недійсним договору оренди землі - відмовлено. Заходи забезпечення позову, застосовані ухвалою Переяслав - Хмельницького суду Київської області від 30.03.2022 року в цивільній справі № 373/332/22 - скасовано.

Не погодившись із вказаним судовим рішенням, товариство з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1», через директора - Кулика Вячеслава Олександровича, подало апеляційну скаргу.

У апеляційній скарзі апелянт, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків суду обставинам справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове, яким позов задовольнити.

Обґрунтовує апеляційну скаргу тим, що позивач належним чином виконував та виконує по теперішній час умови Договору оренди, земельна ділянка використовувалась згідно цільового призначення, орендна плата сплачувалась і сплачується до цього часу своєчасно та в повному обсязі.

Вважає, що в рішенні суду першої інстанції помилково міститься посилання, що адвокат Іваненко К.О. діє в інтересах ОСОБА_2 . Натомість адвокат Іваненко К.О. представляв інтереси ФГ «Вікагро». Також на думку апелянта помилково в рішенні міститься посилання, що адвокат Іваненко К.О. звернув увагу на те, що кадастровий номер земельній ділянці відповідача було присвоєно 22 лютого 2017 року, в той час як договір оренди землі між ТОВ «Євроагромаркет 1» та ОСОБА_1 укладений 01 жовтня 2016 року, тобто на момент укладення договору оренди, земельній ділянці, належній ОСОБА_2 кадастровий номер не був присвоєний.

Зазначає, що помилковим в судовому рішенні є твердження, що державна реєстрація речового права оренди ТОВ «Євроагромарркет 1» за Договором оренди не було здійснено, а також те, що ?договір оренди землі від 01.10.2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет 1» не можна вважати укладеним ще й тому, що сторони на момент підписання вищевказаного договору оренди землі не погодили і не могли погодити усі істотні умови договору щодо кадастрового номеру земельної ділянки.

Звертає увагу апеляційного суду на те, що ОСОБА_2 не довів, що ТОВ «Євроагромаркет 1» порушив його права при укладенні договору оренди земельної ділянки в 2016 році. ОСОБА_2 не оскаржував та не підтвердив порушення його прав з підстав відсутності у договорі оренди істотних умов, передбачених п.1 ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Апелянт переконаний, що поведінка ОСОБА_2 є недобросовісною, оскільки останній, уклавши договір оренди землі з ТОВ «Євроагромаркет 1» та отримуючи орендну плату в повному обсязі за цим договором, у подальшому всупереч попередній поведінці уклав договір оренди з ФГ «Вікагро», продовжуючи отримувати орендну плату від позивача.

Посилаючись на правові висновки Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16, апелянт вказував, що одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж саму земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення прав позивача як орендаря.

Окрім вищевикладеного апелянт наголошував на правомірності реєстрації Договору оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового прав в спеціальному розділі.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 17 квітня 2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою та надано строк для подання відзивів на апеляційну скаргу.

Однак відзиви на апеляційну скаргу на адресу суду не надходили.

У судовому засіданні представник апелянта просив апеляційну скаргу задовольнити на підставі наведених в ній доводів, рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про задоволення позову.

Інші учасники справи, належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи, до суду не з`явилися, однак їх неявка згідно вимог ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити, виходячи з такого.

Відповідно до ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду, обставинам справи, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, яким суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства, вирішив справу згідно із законом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом першої інстанції встановлено, що ОСОБА_1 з 28 березня 2001 року є власником земельної ділянки площею 2,836 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Гайшинської сільської ради Переяслав-Хмельницького району, на підставі Державного акта на право приватної власності на землю Серії РІ № 298179 (а.с.14)

Згідно із договором оренди землі від 01.10.2016, зазначена земельна ділянка була передана ним в оренду ТОВ «Євроагромаркет 1» строком на сім років (а.с.8-9).

Реєстрація даного договору оренди відбулась 22.02.2017 у Державному реєстрі прав на нерухоме майно за №19178873.

До даного договору були складені додатки: та №17 від 04.08.2019, №44 від 22.11.2020 та №109 від 17.11.2021, яким врегульовані відносини сторін договору в частині оплати за оренду (а.с.11, 12, 13).

Витяг з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 24.02.2017 №81149148, копія якого додана до позовної заяви містить інформацію про те, що земельна ділянка площею 2.836 га для ведення сільськогосподарського виробництва перебуває в оренді строком на 7 років на підставі договору оренди землі від 01.10.2016. Орендодавцем зазначений ОСОБА_1 , а орендарем ТОВ «Євроагромаркет 1» (а.с. 10).

З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 10.12.2021, копія якої додана до позовної заяви, вбачається, що земельна ділянка площею 2.8968 га з кадастровим номером №:07:002:0015 перебуває в оренді строком на 7 років. Орендарем вказаний ТОВ «Євроагромаркет 1», а орендодавцем ОСОБА_1 (а.с.16).

У 2016 році з метою реєстрації земельної ділянки належній ОСОБА_1 у ДЗК та присвоєння їм кадастрових номерів, зазначення яких є істотною умовою договору оренди землі, ТОВ «Євроагромаркет-1» уклав з ТОВ «Землевпорядкування та кадастр» договір про виготовлення технічної документації щодо відведення земельних ділянок в натурі.

ОСОБА_1 отримував орендну плату за користування його земельною ділянкою з боку ТОВ «Євроагромаркет 1» в грошовій та натуральній формі, що підтверджується відповідними відомостями за 2019-2021 роки (а.с. 19-22).

В той же час, з іншої інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.11.2021 вбачається, що ОСОБА_1 володіє земельною ділянкою площею 2.8968 га з кадастровим номером №:07:002:0020 і вона перебуває в оренді ФГ «Вікагро».

Реєстрація договору оренди землі №8 між ОСОБА_1 та ФГ «Вікагро» відбулась 30.03.2021 після присвоєння ГУ Держгеокадастру у Київській області земельній ділянці 24.03.2021 кадастрового номера №:04:008:0020. Договір зареєстровано в реєстрі речових прав №251029583 від 02.04.2021 (а.с. 94).

В підтвердження законності правовідносин між ОСОБА_1 та ФГ «Вікагро», ОСОБА_3 додав до відзиву на позов копії технічної документації із землеустрою, щодо встановлення меж земельної ділянки належній ОСОБА_1 в натурі.

Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що за відсутності реєстрації договору оренди землі та речового права оренди землі за ТОВ «Євроагромаркет-1» в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такий договір не набув чинності, його дія не розпочалася, у підписантів договору оренди землі від 01.01.2016 року: ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1», відповідно до частини першої статті 631 ЦК України не виникло прав та обов`язків, пов`язаних з орендою земельної ділянки. Окрім того, на момент підписання у зміст цього договору не було внесено повних відомостей про предмет договору, а саме: про кадастровий номер земельної ділянки площею 2,836 га, що передавалась в оренду, оскільки на той час земельна ділянка, яка належить ОСОБА_1 , не була зареєстрована в Державному земельному кадастрі. Суд першої інстанції взяв до уваги аргументи представника відповідача, що договір оренди землі від 01.01.2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1» не можна вважати укладеним, ще й тому, що сторони на момент підписання вищевказаного договору оренди землі не погодили і не могли погодити усі істотні умови договору щодо кадастрового номеру земельної ділянки, як то передбачено статтею 15 Закону України «Про оренду землі». Суд наголосив, що передбачені законом випадки розірвання договору можуть застосовуватись лише до дійсного (чинного) договору оренди землі, яким не являється договір 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1» внаслідок не проведення державної реєстрації речового права (оренди) на нерухоме майно (земельну ділянку). Щодо аргументів представника позивача про те, що договір між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1» був реальним, укладеним в розумінні частини другої статті 642 ЦК України, та діє до цього часу, оскільки власник землі - орендодавець отримав у 2019 та 2020 роках плату за цим договором, то суд першої інстанції не погодився з ними, виходячи з того, що до договорів стосовно речових прав на нерухоме майно, застосовуються норми закону щодо обов`язкової державної реєстрації таких прав, а тому положення частини 2 статті 642 ЦК України не можуть бути застосовані самостійно у даній ситуації. Суд першої інстанції вважав, що договір оренди землі №8, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «Вікагро», зареєстрований у Державному в реєстрі речових прав та їх обтяжень за №251029583 від 02.04.2021, повністю відповідає всім вимогам статті 203 ЦК України, які його стосуються та, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Колегія суддів не може повною мірою погодитися з висновками суду першої інстанції з таких підстав.

Згідно з вимогами ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (ч. 1 ст. 13 ЦПК України).

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

За правилами ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до положень статті 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частина шоста, сьома статті 319 ЦК України).

Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори) (частини перша та друга статті 202 ЦК України).

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (частини перша, четверта статті 203 ЦК України).

За правилами частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність, на підставах встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (частина третя статті 215 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (частина перша статті 93 ЗК України).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем (частина четверта статті 124 ЗК України).

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).

Відповідно до частини 3 статті 6 ЦК України сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759 ЦК України). Особливості найму окремих видів майна встановлюються ЦК України та іншим законом (частина третя статті 760 ЦК України).

За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина перша статті 792 ЦК України).

Договір найму укладається на строк, встановлений договором (частина перша статті 763 ЦК України). Строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору (частина перша статті 631 ЦК України).

Договір набирає чинності з моменту його укладення (частина друга статті 631 ЦК України).

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (частина перша статті 638 ЦК України).

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (частини перша, друга статті 640 ЦК України).

Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації (частина перша статті 210 ЦК України).

Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (згідно із частиною першою статті 125 ЗК України).

Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (стаття 126 ЗК України).

Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію правочинів, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом (згідно із частиною другою статті 210 ЦК України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом про оренду землі, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (згідно із частиною першою статті 2 Закону про оренду землі). Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі (частина перша статті 6 Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр - єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами.

Державна реєстрація земельної ділянки - внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера;

Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї (частина перша, друга статті 14 ЦК України).

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).

Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. (стаття 17 Закону України «Про оренду землі»).

Договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (абзац другий частини першої статті 31 Закону про оренду).

У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором (згідно із частиною першою статті 34 Закону про оренду землі).

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (абзац перший частини першої статті 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Нерухоме майно - земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення (абзац третій частини першої статті 1 Закону про реєстрацію нерухомого майна).

Державна реєстрація прав є обов`язковою. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до Закону про реєстрацію нерухомого майна, виникають з моменту такої реєстрації (згідно із частинами першою та третьою статті 3 Закону про реєстрацію нерухомого майна).

Державна реєстрація прав проводиться на підставі, зокрема, договорів, укладених у порядку, встановленому законом (підпункт 1 частини першої статті 19 Закону про реєстрацію нерухомого майна).

В той же час, у пункті 43 Прикінцевих положень договору оренди землі від 01.01.2016 року укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1», який позивач вважає чинним, вказано, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Також, відповідно до пункту 20 вказаного вище договору, передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору.

Так, відповідно до положень постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (станом на 14 вересня 2016 року) пункт 19 передбачав, що державний реєстратор за результатом прийнятого рішення щодо державної реєстрації прав відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

За наявності зареєстрованих речових прав на такий об`єкт нерухомого майна, об`єкт незавершеного будівництва або обтяжень таких прав у спеціальному розділі Державного реєстру прав, Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна та Державному реєстрі іпотек державний реєстратор одночасно з відкриттям розділу у Державному реєстрі прав переносить такі відомості про речові права на таке майно та їх обтяження, про суб`єктів цих прав до відповідного відкритого розділу.

У разі проведення державної реєстрації прав без відкриття розділу в Державному реєстрі прав державний реєстратор за допомогою програмного забезпечення цього Реєстру до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав вносить відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.

Аналіз наведених норм права свідчить про те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що державна реєстрація речового права оренди ТОВ «Євроагромаркет-1» за договором оренди від 01.10.2016 року не була здійснена, зважаючи на те, що у матеріалах справи міститься витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, зі змісту актуальної інформації зі спеціального розділу якого вбачається, що державна реєстрація договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером :07:002:0015 була проведена 24 лютого 2017 року, індексний номер 34014572, о 10.00.09 год.

Окрім того, апеляційний суд бере до уваги, що згідно зі статтею 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства.

У зв`язку з цим, добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. І, навпаки, реалізація правового регулювання цивільних відносин буде недобросовісною, якщо соціальна свідомість відторгає її як таку, що не відповідає задекларованій меті.

Цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.

Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу.

Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Аналіз частини другої статті 13 ЦК України дає підстави для висновку, що недобросовісна поведінка особи, яка полягає у вчиненні дій, які можуть у майбутньому порушити права інших осіб, є формою зловживання правом.

Формулювання "зловживання правом" необхідно розуміти, як суперечність, оскільки якщо особа користується власним правом, то його дія дозволена, а якщо вона не дозволена, то саме тому відбувається вихід за межі свого права та дію без права, "injuria". Сутність зловживання правом полягає у вчиненні уповноваженою особою дій, які складають зміст відповідного суб`єктивного цивільного права, недобросовісно, в тому числі всупереч меті такого права.

Термін "зловживання правом" свідчить про те, що ця категорія стосується саме здійснення суб`єктивних цивільних прав, а не виконання обов`язків. Обов`язковою умовою кваліфікації дій особи як зловживання правом є встановлення факту вчинення дій, спрямованих на здійснення належного відповідній особі суб`єктивного цивільного права.

Заборона зловживання правом по суті випливає з якості рівнозваженості, закладеної такою засадою, як юридична рівність учасників цивільних правовідносин. Ця формула виражає втілення в цивільному праві принципів пропорційності, еквівалентності, справедливості під час реалізації суб`єктивних цивільних прав і виконання юридичних обов`язків.

Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.

Оцінюючи дії учасників цивільного обороту, необхідно враховувати, що розумною є поведінка особи, яка діє у межах, не заборонених їй договором або актами цивільного законодавства. Виходячи із аналізу норм, закріплених у ЦК України, поняття "добросовісність" ототожнюється із поняттям "безвинність" і навпаки, "недобросовісність" із "виною". Такий висновок випливає із того, що за діяння, якими заподіяно шкоду внаслідок недобросовісної поведінки, може наступати відповідальність (наприклад, частина третя статті 39 ЦК України), а оскільки обов`язковим елементом настання відповідальності, за загальним правилом, є вина, то такі діяння є винними.

Дослідження питання про здійснення особою належного їй суб?єктивного матеріального права відповідно до його мети тісно пов`язане з аналізом фактичних дій суб`єкта на предмет дотримання вимоги добросовісності.

Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі- "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності.

Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

Отже, установивши, що ОСОБА_1 у порушення укладеного між ним та ТОВ «Євроагромаркет 1» договору оренди, передав земельну ділянку в оренду ФГ «Вікагро», суд апеляційної інстанції дійшов висновку про порушення прав ТОВ «Євроагромаркет 1», оскільки зазначене безумовно свідчить про недобросовісну поведінку ОСОБА_1 .

У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 та від 09 жовтня 2019 року у справі № 136/1942/16-ц, Верховний Суд зробив висновок про те, що в статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).

Тлумачення статей 215 та 216 ЦК України свідчить, що учасники цивільних відносин не можуть на рівні того чи іншого договору здійснювати його кваліфікацію як недійсного (нікчемного чи оспорюваного), визначати правові наслідки нікчемності правочину. За домовленістю сторін можуть змінюватися тільки правові наслідки оспорюваного правочину.

Колегія суддів бере до уваги, що договір між ОСОБА_1 та ТОВ «Євроагромаркет-1» був реальним, укладеним в розумінні частини другої статті 642 ЦК України, та діє до цього часу, оскільки власник землі - орендодавець своєчасно та в повному обсязі отримував від орендаря орендну плату за цим договором.

У матеріалах справи відсутні відомості щодо звернення ОСОБА_1 до ТОВ «Євроагромаркет-1» з вимогами про розірвання договору оренди, тощо, зокрема щодо невиконання або неналежного виконання умов договору.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що навіть після укладення спірного договору між ОСОБА_1 та Фермерським господарством «Вікагро», реєстрація якого відбулась 30.03.2021року, до договору оренди, що укладений між позивачем та ОСОБА_1 , сторонами вносилися зміни у вигляді Додатку до договору №109 від 17 листопада 2021 року, зокрема щодо розміру орендної плати.

Враховуючи встановлені обставини справи, колегією суддів під час перегляду справи дійшла висновку про наявність сукупності обставин, які є підставою для задоволення позову про визнання недійсним спірного договору оренди землі.

Щодо заперечень з боку відповідача ФК «Вікагро», які стосуються відмінності кадастрового номеру земельної ділянки, що на думку відповідача свідчить про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору оренди недійсним, то вони апеляційним судом розцінюються критично, як неспроможні, оскільки судом безспірно встановлено, що обидва договори оренди було укладено щодо однієї і тієї ж земельної ділянки і зміна в подальшому її кадастрового номеру з :07:002:0015 на :07:002:0020 не свідчить про те, що це інша земельна ділянка, що належить ОСОБА_1 . Доказів зворотнього матеріали справи не містять. Поряд з цим, сторони договору оренди від 01.10.2016 року не позбавлені права внесення відповідних змін до умов основного договору, у зв`язку зі зміною кадастрового номеру земельної ділянки, що перебуває в оренді.

Відповідно до п.2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958, про те, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Отже, апеляційний суд встановивши неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та те, що висновки суду не відповідають обставинам справи, дійшов висновку, що доводи апеляційної скарги заслуговують на увагу, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про задоволення позову.

Згідно ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Відповідно до ч.13 ст.141 ЦПК України апеляційний суд, в зв`язку з ухваленням нового судового рішення, змінює розподіл судових витрат.

Ураховуючи, що позовні вимоги та апеляційна скарга підлягають задоволенню, судовий збір та інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи судами першої та апеляційної інстанцій, понесені позивачем, покладаються на відповідачів.

Таким чином, судовий збір за подання позовної заяви та за подання апеляційної скарги в розмірі, сплаченому позивачем, слід стягнути в рівних частинах з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст.ст. 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, Київський апеляційний суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1», подану директором - Куликом Вячеславом Олександровичем, - задовольнити.

Рішення Переяслав-Хмельницького міськрайонного суду Київської області від 27 лютого 2023 року - скасувати та ухвалити нове, яким позов товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» до ОСОБА_1 , Фермерського господарства «Вікагро», треті особи: товариство з обмеженою відповідальністю «Землевпорядкування та кадастр», Державний реєстратор центру надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Переяславської міської ради - Канівець Ніна Вікторівна, Головне управління Держгеокадастру в Київській області про визнання недійсним договору оренди землі - задовольнити.

Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 2,8368 га кадастровий номер :07:002:0020 між ОСОБА_1 та ФК «Вікагро» №8 від 30 березня 2021 року, зареєстрованого в реєстрі речових прав № 41307626 від 30 березня 2021 року.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» судовий збір за розгляд справи судом першої інстанції в розмірі 1 240 (одна тисяча двісті сорок) грн. 50 коп.

Стягнути з Фермерського господарства «Вікагро» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» судовий збір за розгляд справи судом першої інстанції в розмірі 1 240 (одна тисяча двісті сорок) грн. 50 коп.

Стягнути з ОСОБА_1 на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» судовий збір за розгляд справи судом апеляційної інстанції в розмірі 1 860 (одна тисяча вісімсот шістдесят) грн. 75 коп.

Стягнути з Фермерського господарства «Вікагро» на користь товариства з обмеженою відповідальністю «Євроагромаркет 1» судовий збір за розгляд справи судом апеляційної інстанції в розмірі 1 860 (одна тисяча вісімсот шістдесят) грн. 75 коп.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів у випадках, передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України.

Головуючий: Р.В. Березовенко

Судді: О.Ф. Лапчевська

Г.І. Мостова