Провадження № 22-ц/812/431/23
ПОСТАНОВА

Іменем України

17 липня 2023 року м. Миколаїв

справа № 471/953/21

Миколаївський апеляційний суд у складі:

головуючого Коломієць В.В.

суддів Самчишиної Н.В., Серебрякової Т.В.,

із секретарем судового засідання Калашник А.О.,

переглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Грант», Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області, третя особа: відділ у Братському районі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області, про визнання договору оренди недійсним, скасування державної реєстрації договору оренди, за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , поданою представником - адвокатом Вишневським Андрієм Анатолійовичем, на рішення Братського районного суду Миколаївської області, ухвалене 23 лютого 2023 року під головуванням судді Гукової І.Б., повний текст судового рішення складений 28 лютого 2023 року,

У С Т А Н О В И В:

У листопаді 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Фермерського господарства «Грант», Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області, про визнання договору оренди землі недійсним, скасування державної реєстрації договору оренди.

Позивач вказував, що 01 лютого 2011 року між ним та відповідачем ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером :13:000:0058, площею 7,4328 га, що розташована в межах Братської селищної ради, терміном на 49 років, який 07 листопада 2011 року зареєстрований у відділі Держкомзему Братського району за №00260.

В жовтні 2021 року позивачу стало відомо, що вищевказана земельна ділянка передана в оренду Фермерському господарству «Грант» на підставі договору оренди від 07 квітня 2021 року терміном на 7 років з автоматичним продовженням договору, який 05 травня 2021 року було зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Кришко Є.О. за №41874153.

Позивач вважає, що вказаний договір укладено з порушенням норм діючого законодавства та призводить до порушення його прав як орендаря зазначеної земельної ділянки, крім того, приймаючи рішення про його державну реєстрацію, державний реєстратор порушив вимоги Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо встановлення відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутності суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.

Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив визнати недійсним укладений між ОСОБА_2 та ФГ "Грант" договір оренди та скасувати державну реєстрацію права оренди відповідача на цю земельну ділянку.

Представник відповідача ОСОБА_2 - адвокат Вишневський А.А. позов не визнав, посилаючись на те, що під час реєстрації права оренди на спірну земельну ділянку за ФГ "Грант" на підставі укладеного між останнім та ОСОБА_2 договору оренди від 07 квітня 2021 року державним реєстратором була встановлена відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, а тому ОСОБА_2 , мав право розпоряджатись своєю власністю на свій розсуд, зокрема передати земельну ділянку в оренду Фермерському господарству.

Рішенням Братського районного Миколаївської області від 23 лютого 2023 року позов задоволено частково. Визнано недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 07 квітня 2021 року між ОСОБА_2 та ФГ "Грант", щодо земельної ділянки площею 7,4328 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером :13:000:0058, розташованого в межах Братської селищної ради, який зареєстрований реєстратором виконкому Вознесенської міської ради, Миколаївської області Кришко Є.О. 05 травня 2021 року. В іншій частині позовних вимог заявлених до Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області - відмовлено. Стягнуто з ОСОБА_2 та Фермерського господарства "Грант" на користь ОСОБА_1 по 248 грн. 10 копійок. судового збору.

В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 - адвокат Вишневський А.А. - просив рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. Вважає, що суд дійшов передчасного висновку щодо дійсності первісного договору оренди землі, оскільки ОСОБА_2 його не підписував, не узгоджував його істотні умови, а тому вказаний договір не міг бути укладеним і зареєстрованим та має бути визнаним недійсним. А тому вважає що суд дійшов невірних висновків, що право первинного орендаря не закінчилось, оскільки воно фактично і не виникало. За такого, права позивача як орендаря земельної ділянки не були порушені, отже відсутні підстави для визнання оскаржуваного договору недійсним.

У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_1 адвокат Родіонова В.Є. просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін. Зазначає, що відповідач посилається на те, що договір не було підписано, тоді як в суді першої інстанції посилався на інші обставини та з клопотанням про проведення почеркознавчої експертизи не звертався. Крім того, ОСОБА_2 з 2013 року неодноразово звертався до суду з вимогами розірвати договір оренди з позивачем, а також визнати його недійсним, посилаючись на різні обставини, але судами було відмовлено у задоволенні таких позовів.

В судовому засіданні у суді апеляційної інстанції представник ОСОБА_2 - адвокат Вишневський А.А. - підтримав доводи і вимоги апеляційної скарги.

Інші учасники справи судове засідання не з`явились, про дату, час і місце судового засідання належним чином повідомлені, клопотань про відкладення судового розгляду не надходило. Представником ОСОБА_1 - адвокатом Родіоновою В.Є. у відзиві на апеляційну скаргу заявлено клопотання про розгляд справи у відсутність позивача. Від Виконавчого комітету Вознесенської міської ради Миколаївської області надійшла заява про розгляд справи за відсутності їх представника, проти заявлених ОСОБА_2 вимог не заперечували.

Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів і вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню із наступних підстав.

Судом встановлено і підтверджується матеріалами справи, що відповідач ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 7,4328 га, яка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва і розташована в межах території Братської селищної ради, з кадастровим номером :13:000:0058.

01 лютого 2011 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 у письмовій формі було укладено договір оренди землі. За умовами цього договору орендодавець передавав орендарю належну йому на праві власності земельну ділянку загальної площею 7.43 га, а той, в свою чергу, зобов`язався прийняти її в строкове платне користування на строк 49 років, зі щорічною сплатою орендної плати, в обумовленому сторонами розмірі та виді. Відповідно до п.44 договору він набирає чинності після його державної реєстрації. Даний договір зареєстровано у відділі Держкомзему Братського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 листопада 2011 року за № 00260.

07 квітня 2021 року державним реєстратором відділу Державної реєстрації речових прав на нерухоме майно Управління надання адміністративних послуг апарату виконавчого комітету Вознесенської міської ради було зареєстровано за відповідачем ФГ "Грант" право оренди належної ОСОБА_2 земельної. ділянки. Підставою для проведення державної реєстрації є договір оренди від 07.04.2021 року.

Задовольняючи позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 07 квітня 2021 року між ОСОБА_2 та ФГ "Грант", суд першої інстанції виходив з того, що спірний договір порушує право оренди землі, яке виникло у позивача на підставі договору від 01 лютого 2011 року та не було припинено на час укладання договору відповідачами.

З такими висновками суду слід погодитися, так як вони відповідають нормам матеріального права та обставинам справи.

Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Згідно зі статтею 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені статтею 203 ЦК України. Зокрема, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недотримання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом положень статей 210, 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий договір є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.

Отже, законодавець встановлює, що наявність підстав для визнання правочину недійсним має визначатися судом на момент його вчинення.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

Відповідно до ч. 4 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Статтею 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, ЗК України, Законом України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі".

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтями 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення договору оренди між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 ) було передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності.

Таким чином, на час укладення та реєстрації оскаржуваного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та ФГ "Грант" був чинним договір оренди цієї ж земельної ділянки, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 від 01 лютого 2011 року, який був зареєстрований 07 листопада 2011 року, зі строком дії на 49 років та в установленому законом порядку не припинений.

Факт реєстрації у відділі Держкомзему Братського району Миколаївської області укладеного ОСОБА_2 і ОСОБА_1 договору оренди земельної ділянки, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07 листопада 2011 року за № 00260, підтверджується відповідною відміткою в договорі та листом начальника відділу у Браьтському районі Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській облавсті від 13.06.2021 року № 5-112/137/21.

Частиною п`ятою статті 6, статтею 17 Закону України "Про оренду землі", статтею 126 ЗК України (у редакціях, чинних на час укладення оспорюваного правочину між ОСОБА_2 та ФГ "Грант") установлено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Право користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статтею 10 якого встановлено, що державний реєстратор у ході здійснення реєстраційних дій, зокрема, встановлює відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 01 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.

Ухвалюючи рішення у справі про задоволення позовних вимог у частині визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного 07 квітня 2021 року між ОСОБА_2 та ФГ "Грант", суд першої інстанції правильно керувався тим, що оспорюваний договір укладений до закінчення дії попереднього договору оренди тієї ж самої земельної ділянки, а тому є таким, що суперечить вимогам закону та порушує права позивача.

Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, та призводить до порушення права позивача як орендаря.

Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі"); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою. Такий правовий висновок висловлено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 02 жовтня 2019 року в справі № 587/2331/16-ц, від 09 жовтня 2019 року в справі № 387/1095/17, від 20 листопада 2019 року у справі №669/930/16-ц, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц.

Щодо доводів апеляційної скарги про те, що ОСОБА_2 договір оренди землі з ОСОБА_1 не підписував, то на такі обставини під час розгляду справи у суді першої інстанції відповідач не посилався і належних доказів в розумінні положень статей 77-79 ЦПК України на підтвердження цього факту, матеріали справи не містять.

Доводів щодо незаконності оскаржуваного судового рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог, а також питання розподілу судових витрат апеляційна скарга не містить.

За таких обставин колегія суддів вважає, що суд першої інстанції повно дослідив обставини справи, дав належну оцінку зібраним у справі доказам та прийшов до вірного висновку про часткове задоволення позову ОСОБА_1 ..

Враховуючи викладене, оскільки апеляційна скарга не містить доводів, які б спростовували висновки суду першої інстанції чи доводили би порушення ним норм матеріального права чи процесуального законодавства, що призвело до неправильного вирішення справи, колегія суддів не вбачає підстав для скасування судового рішення.

Отже, апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, а рішення Братського районного суду Миколаївської області від 23 лютого 2023 року - без змін.

Керуючись ст. 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_2 , подану представником - адвокатом Вишневським Андрієм Анатолійовичем, залишити без задоволення.

Рішення Братського районного Миколаївської області від 23 лютого 2023 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання її повного тексту у порядку та випадках, передбачених ст. 389 ЦПК України.

Головуючий В.В. Коломієць

Судді Н.В. Самчишина

Т.В. Серебрякова

Повний текст постанови складено 18 липня 2023 року