ДНІПРОВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Провадження № 22-ц/803/442/23 Справа № 183/3999/21 Суддя у 1-й інстанції - Майна Г. Є. Суддя у 2-й інстанції - Петешенкова М. Ю.
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 липня 2023 року м. Дніпро

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Дніпровського апеляційного суду у складі:

головуючого судді - Петешенкової М.Ю.,

суддів - Городничої В.С., Лаченкової О.В.,

при секретарі - Шавкун Л.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Дніпро цивільну справу

за апеляційною скаргою товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрне підприємство "Придніпровське"

на рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2022 року

у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Олімпекс-Агро", товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрне підприємство "Придніпровське" про розірвання договору оренди земельної ділянки,-

В С Т А Н О В И Л А:

У червні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду із вищезазначеним позовом посилаючись на те, що він є власником земельної ділянки площею 3,840 га, кадастровий номер :02:019:0063, що розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області. 17 грудня 2007 року між ним та ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" було укладено договір оренди, згідно умов якого він надав ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" в строкове, платне користування належну йому вищезазначену земельну ділянку, при цьому за умовами договору сторони обумовили розмір орендної плати, яким є орендна плата у грошовій формі у розмірі 2,0 (два) відсотка від нормативної грошової оцінки землі за один рік, а також безкоштовна поставка соломи, проведення оранки та культивації присадибної земельної ділянки до 0,40 га, також орендар зобов`язався відшкодувати витрати на поховання. Умовами договору було погоджено строки виплати орендної плати, відповідальність за їх порушення та інше.

28 жовтня 2016 року між ним та ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" було укладено додаткову угоду без номеру до договору оренди земельної ділянки, за змістом якої, сторонами було вирішено: продовжити строк дії договору до 31 грудня 2029 року, а також збільшити розмір орендної плати у грошовій формі до 6,5 % від грошової оцінки землі, що становить 7 033,96 грн., змінивши п. 5 договору та виклавши його перший абзац у новій редакції, при цьому, як і умовами первісного договору оренди сторони обумовили й інші види орендної плати, а саме натуральну та відробіткову, як складові орендної плати.

У подальшому, а саме 17 квітня 2018 року до зазначеного договору оренди була укладена додаткова угода про заміну сторони та внесення змін до договору оренди, за якою було змінено орендаря на ТОВ "Аграрне підприємство "Придніпровське", а також змінено строк дії договору оренди земельної ділянки до 31 грудня 2029 року зі щорічною орендною платою у грошовій формі у розмірі 7,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 8 116,11 грн., а також визначено обов`язок орендаря проводити безкоштовне завезення соломи до садиби орендодавця та здійснювати безкоштовну оранку та культивацію присадибної земельної ділянки орендодавця до 0,40 га, в територіальних межах орендаря, на підставі поданої письмової заяви Орендодавцем.

Таким чином, у спірному договорі, з урахуванням додаткових угод, визначено три форми орендної плати: грошову; натуральну, яка є самостійною та підлягає виплаті (виконанню); відробіткову, яка є самостійною та підлягає виплаті (виконанню).

Зазначає, що починаючи з 2017 року не отримував орендну плату за користування його земельною ділянкою, зокрема в частині надання послуг з оранки, культивації присадибної ділянки та надання послуг з поставки соломи до його садиби, а орендна плата у грошовій формі сплачувалась не в повному обсязі та із порушенням строків її виплати.

Вважає, що систематичне невиконання відповідачами своїх обов`язків за договором оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є грубим порушенням його прав, оскільки він не отримав ті блага, на які розраховував, отже, наявні підстави для розірвання договору оренди, так як систематичне невиконання відповідачами своїх обов`язків порушує принцип добросовісного виконання договірних зобов`язань,.

Враховуючи наведене вище, просив розірвати договір оренди земельної ділянки площею 3,840 га (кадастровий номер :02:019:0063), без номеру від 17 грудня 2007 року, з урахуванням змін та доповнень, викладених у додатковій угоді без номеру від 28 жовтня 2016 року та у додатковій угоді без номеру від 17 квітня 2018 року (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі № б/н від 17 грудня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма "Олімпекс-Агро", яке в подальшому безоплатно відступило свої права та обов`язки новому орендареві ТОВ "Аграрне підприємство "Придніпровське" і вирішити питання стосовно судових витрат.

Рішенням Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2022 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено.

Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 3,840 га (кадастровий номер :02:019:0063), без номеру від 17 грудня 2007 року, з урахуванням змін та доповнень, викладених у додатковій угоді без номеру від 28 жовтня 2016 року та у додатковій угоді № б/н від 17 квітня 2018 року (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі № б/н від 17 грудня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрофірма "Олімпекс-Агро", яке в подальшому безоплатно відступило свої права та обов`язки ТОВ "Аграрне підприємство "Придніпровське".

Вирішено питання про судові витрати.

Рішення суду першої інстанції мотивовано наявністю підстав для розірвання договору оренди, у зв`язку з систематичною несплатою відповідачем орендної плати, визначеної договором у формі безкоштовного завезення соломи до садиби позивача за 2018-2020 роки та проведення оранки і культивації присадибної земельної ділянки за цей період.

Не погодившись з рішенням суду, ТОВ «Аграрне підприємство «Придніпровське» звернулося з апеляційною скаргою в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення суду та ухвалити нове рішення про відмову у позові.

Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції не врахував, що на час укладання додаткової угоди законом не було передбачено таких самостійних форм орендної плати, як натуральна та відробіткова, а тому безкоштовне завезення соломи до садиби орендодавця та оранка і культивація присадибної ділянки за свою суттю не є самостійними формами орендної плати, а є додатковими обов`язками орендаря. Вказує, що позивач протягом 2017-2020 років не звертався із заявами про надання послуг щодо ранки, культивації та безкоштовної поставки соломи до його садиби, а заяви, що містяться у матеріалах справи, то форма викладення, дати та характер заяв свідчить лише про те, що ці заяви до підприємства не надавались і були створені вже під час судового розгляду справи виключно для надання до суду. Зауважує, що позивач жодних дій не вчинив, тому фактично ухилився від отримання виконання відповідачем обов`язків із завезення соломи, здійснення безкоштовної оранки та культивації присадибної ділянки з єдиною метою достроково в судовому порядку розірвати Договір та можливо передати земельну ділянку іншому орендареві.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та заявлених вимог, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, зокрема, питання чи мали місце обставини, якими обґрунтовуються вимоги та заперечення та якими доказами вони підтверджується, чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження.

Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення не відповідає.

Судом встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 3,840 га, кадастровий номер :02:019:0063, яка розташована на території Василівської сільської ради Новомосковського району Дніпропетровської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії ІІ-ДП № 041591, виданого Василівською сільською радою Новомосковського району Дніпропетровської області 05 липня 2001 року і наданого суду у засвідченій позивачем копії.

17 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" укладено договір оренди, земельної ділянки 3,840 га, кадастровий номер :02:019:0063, що підтверджується копією Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за№ 142711295 від 25 жовтня 2018 року. Зазначеного договору оренди суду надано не було.

28 жовтня 2016 року між ОСОБА_1 та ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" було укладено додаткову угоду без номеру до договору оренди земельної ділянки, за змістом якої сторонами було вирішено:

-продовжити строк дії договору, змінивши відповідний пункт Договору оренди землі та виклавши його у наступній редакції: "Договір укладено до 31 грудня 2029 року" (п. 1.1 додаткової угоди);

-Збільшити розмір орендної плати, змінивши п. 5 договору та виклавши його перший абзац у наступній редакції: "За користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар нараховую орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 6,5 % (шість з половиною відсотків) від грошової оцінки землі, згідно Указу Президента України від 02 лютого 2002 року № 92 "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян-власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" із змінами від 13 вересня 2002 року та Указу Президента України від 19 серпня 2008 року № 725/2008 "Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянко та земельних часток (паїв)", що становить (7 033,96) грн., а також, на підставі попередньої заяви орендодавця, проводить безкоштовну поставку 1 тонни соломи до садиби орендодавця, оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га в територіальних межах орендаря, та сплачує за орендодавця податок з доходів фізичних осіб, нарахований на суми орендної плати за цим Договором у розмірі та у порядку, встановленому законодавством" (п. 1.2 додаткової угоди);

Інші умови вищезазначеного договору оренди землі залишаються незмінними, і сторони підтверджують щодо них свої зобов`язання (п. 2 додаткової угоди).

17 квітня 2018 року між ОСОБА_1 , ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" ТОВ "АП "Придніпровське" було укладено додаткову угоду (про заміну сторони та внесення змін до договору оренди) до договору оренди землі.

Відповідно до п. 1 даної додаткової угоди від 17 квітня 2018 року зі згоди ОСОБА_1 , яка виражається шляхом підписання даної угоди, ТОВ АФ "Олімпекс-Агро" передає, а ТОВ "АП "Придніпровське" приймає на себе права та обов`язки сторони (орендаря), передбачені в договорі оренди.

Також було вирішено змінити абз. 1 п. 2.2 та абз. 1 п. 2.3 договору оренди землі виклавши його в новій редакції:

-"абз. 1 п. 2.3.Договір діє до 31 грудня 2029 року, але в будь-якому випадку даний договір та право оренди за даним договором є чинним до моменту закінчення збирання врожаю орендарем" (п. 4.2 Додаткової угоди від 17 квітня 2018 року);

-"п. 2.2. За користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар нараховує орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 7,5 (сім цілих п`ять десятих) відсотків від грошової оцінки землі, та становить 8 116,11 грн. (вісім тисяч сто шістнадцять грн. 11 копійок), а також проводить безкоштовне завезення соломи до садиби орендодавця та здійснює безкоштовну оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га в територіальних межах орендаря на підставі поданої письмової заяви, орендар утримує податки та збори, передбачені чинним законодавством із орендної плати за цим договором у розмірі та у порядку, встановленому законодавством України" (п. 4.1 Додаткової угоди від 17 квітня 2018 року).

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із наявності достатніх підстав для розірвання спірного договору оренди, у зв`язку із систематичною несплатою визначеної договором орендної плати у формі безкоштовної поставки соломи, проведення оранки і культивації присадибної земельної ділянки позивача.

Колегія суддів не може погодитись з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.

Відповідно до вимог ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ч.1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні, або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнуто згоди.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно ст. 13 вищевказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно ч.5 ст. 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Положеннями ст. 31 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно зі ст. 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, законодавство встановлює, що розірвання договору в односторонньому порядку можливе лише тоді, коли це прямо передбачено у договорі оренди землі.

Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною для розгляду справи. Відтак, сторони у договорі мають чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, тощо). Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці.

Таким чином, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за її користування протягом трьох місяців підряд.

Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.

Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст.651 ЦК України.

Згідно з ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Стаття 611 ЦК України встановлює різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Колегія суддів зазначає, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є самостійною та достатньою підставою для розірвання такого договору.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі № 912/1385/17 міститься висновок, що: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.

У постанові Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зазначено, що: «у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться».

Так, відповідно до додаткової угоди від 17 квітня 2018 року до договору оренди землі від 17 грудня 2007 року, розділу «Орендна плата» внесено зміни до абз. 1 п. 2.2 та абз. 1 п. 2.3 договору оренди землі та викладено у наступній редакції «За користування вказаною в договорі земельною ділянкою орендар нараховує орендодавцю щороку орендну плату у грошовій формі у розмірі 7,5% від нормативно-грошової оцінки землі, що складає 8 116, 11 грн., а також проводить безкоштовне завезення соломи до садиби орендодавця та здійснює безкоштовну оранку та культивацію присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га в територіальних межах орендаря на підставі поданої письмової заяви орендодавцем. Із цієї орендної плати, передбаченої п.4.1. договору орендарем як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України».

Отже, договором передбачено послуги саме завезення соломи та здійснення безкоштовної оранки та культивації присадибної ділянки орендодавця до 0,40 га, в територіальних межах орендаря. При цьому, надання зазначених послуг здійснюється лише на підставі поданої письмової заяви орендодавця.

Тобто, виконання вказаних дій за договором проводиться за ініціативою орендодавця.

В матеріалах справи відсутні докази відмови (або не реагування) відповідачів у виконані умов договору оренди щодо безкоштовного завезення соломи до садиби позивача, безкоштовної оранки та/або культивації присадибної земельної ділянки орендодавця. При цьому, належних доказів звернення позивача до відповідача із заявою на завезення соломи, обробітку присадибної ділянки суду також не надано.

Надані позивачем заяви щодо звернення останнього до відповідача із заявою на завезення соломи, обробітку присадибної ділянки, колегія суддів вважає неналежними доказами, оскільки неможливо встановити факт надсилання/передачі та отримання відповідачем вказаних заяв.

Враховуючи вищевикладене, встановивши, що додаткова угода містить вимогу щодо звернення орендодавця до орендаря із письмовою заявою щодо завезення соломи, обробітку присадибної ділянки, однак належними та допустимими доказами факт звернення ОСОБА_1 до відповідача із вказаними заявами у період 2018-2021 роки не підтверджено, колегія суддів дійшла висновку про недоведеність тверджень позивача щодо невиконання відповідачем умов договору оренди в частині надання вказаних послуг.

З огляду на зазначене, судом першої інстанції неправильно встановлено обставини, які мають значення для справи, неправильно досліджено та оцінено докази, в результаті чого колегія суддів дійшла висновку, що доводи позивача про обґрунтованість позову та правильність застосування норм права, які ґрунтуються на зазначеній судовій практиці та застосування її судом першої інстанції спростовується вищезазначеним, а тому відсутні підстави для розірвання договору оренди землі.

За таких обставин, апеляційна скарга ТОВ «АП «Придніпровське» підлягає задоволенню, а рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2022 року скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .

Керуючись ст.ст. 367, 368, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів, -

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрне підприємство "Придніпровське" - задовольнити.

Рішення Новомосковського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2022 року - скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю "Агрофірма "Олімпекс-Агро", товариства з обмеженою відповідальністю "Аграрне підприємство "Придніпровське" про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий: М.Ю. Петешенкова

Судді: В.С. Городнича

О.В. Лаченкова