Головуючий у І інстанції Луценко О.М.
Провадження №22-ц/824/1420/2023 Доповідач у ІІ інстанції Матвієнко Ю.О.
ПОСТАНОВА

Іменем України

21 грудня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді: Матвієнко Ю.О.,

суддів: Мельника Я.С., Гуля В.В.,

при секретарі: Ковтун М.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 січня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним,

В С Т А Н О В И В :

У червні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним, в якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих Олександром Олександровичем за реєстровим номером 7.

Обгрунтовуючи вимоги, позивач посилався на те, що він є власником нерухомого майна, а саме квартири, загальною площею 64,6 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі договору міни, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О. за реєстровим номером 111.

Дана квартира є предметом іпотеки згідно Іпотечного договору, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим А.В. за реєстровим номером 45, що забезпечує виконання зобов`язань ОСОБА_1 за кредитним договором № К-4923711 від 15.03.2013 року.

Відповідно до даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та згідно договору купівлі-продажу квартири від 14.02.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 7, позивачем було встановлено, що з 14.02.2020 року власником вказаного житлового приміщення є ОСОБА_3 , а договір купівлі-продажу квартири укладено в порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку».

Позивач у позові посилався на те, що при укладанні і оформленні договору купівлі-продажу не були дотримані вимоги ст.ст.35, 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону може бути звернуто у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою основного зобов`язання, при цьому позивачем, як боржником, основне зобов`язання не порушувалося, оскільки жодного разу ним не було допущено прострочення платежів за кредитним договором.

Крім того, позивачу не було надіслано в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» вимогу про виконання основного зобов`язання із попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. При цьому, відповідач ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не міг за 10 днів направити позивачу вимогу та дотриматись 30-ти денного строку, який наданий позивачу для реалізації його переважного права на викуп предмета іпотеки чи виконання зобов`язання, оскільки відступлення права вимоги від первісного кредитора товариству відбулося 04.02.2020 року, а вже 14.02.2020 року відбулося звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Вищенаведені обставини свідчать про незаконність звернення стягнення на предмет іпотеки та недійсність договору купівлі-продажу квартири від 14.02.2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 7, оскільки такий договір укладено без законних підстав з грубим порушенням вимог чинного законодавства.

Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 18 січня 2022 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.

Не погоджуючись з рішенням суду, позивач ОСОБА_1 подав на нього апеляційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, просив рішення суду скасувати та ухвалити по справі нове рішення про задоволення позову.

Обгрунтовуючи скаргу, позивач посилався на те, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ст. 35 Закону України «Про іпотеку»).

З викладених імперативних приписів Закону України «Про іпотеку» вбачається, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки та отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки виключно в разі порушення боржником основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору.

Позивач у скарзі зазначає, що він жодного разу не прострочував платежі за кредитним договором, що підтверджується, зокрема, публічним паспортом актив, який підготовлено ПАТ «Дельта Банк» для реалізації права вимоги на публічних торгах, де станом на 01.11.2019 року останній платіж здійснено 09.10.2019 року, та випискою з його банківського рахунку, яким підтверджується здійснення чергових строкових платежів у листопаді, грудні 2019 року та січні, лютому 2020 року, що в свою чергу підтверджує відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, ані в будь-якому іншому порядку.

Крім того, позивач під час розгляду справи надав суду докази, що на дату, якою датована Вимога про усунення порушення, а саме 18.02.2019 року, предмет іпотеки був застрахований згідно п.п. 5.1., 5.2. Договору іпотеки на підставі договору страхування №6-01 від 17.01.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «ВУСО».

Станом на дату звернення стягнення, а саме 14.02.2020 року, предмет іпотеки також був застрахований згідно п.п. 5.1., 5.2. Договору іпотеки на підставі договору страхування №9-05 від 28.12.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «ВУСО».

Окрім того, предмет іпотеки був повністю застрахований протягом всього періоду дії Договору іпотеки з 2014 року, що свідчить про відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, а, отже, і для укладення оспорюваного договору в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку».

Також апелянт наголошує, що не отримував вимогу в порядку статті 35 Закону України «Про іпотеку».

Про порушення імперативних приписів ст. 35-38 Закону України «Про іпотеку» свідчить і той факт, що право вимоги за кредитним договором відступлене 04.02.2020 року, а звернення стягнення здійснено 14.02.2020 року. Тобто, новий кредитор - ТОВ «Мегаінвест Сервіс» за 10 днів не міг направити позивачу вимогу та дотриматись 30-ти денного строку, який наданий іпотекодавцю для реалізації переважного права на викуп предмета іпотеки, чи виконання зобов`язання, чи то скористатись правом, передбаченим ч. 1 ст. 41 Закону України «Про іпотеку».

У матеріалах справи міститься копія документу із назвою «Повідомлення про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків (страхування нерухомого майна - предмета іпотеки) за Кредитним договором № К-4923711 від 15.03.2013 року та Іпотечним договором від 22.01.2014 року», від 18.02.2019 року, яке було направлене ПАТ «Дельта Банк» ОСОБА_1 , який міститься у матеріалах нотаріальної справи щодо посвідчення 14.02.2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. договору купівлі-продажу спірної квартири, укладеного 14.02.2020 між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_3 .

Натомість такий документ не відповідає вимогам, встановленим ст.35 Закону України «Про іпотеку» та п.5.1. Іпотечного договору від 22.01.2014 року, адже як стислий зміст порушених позивачем зобов`язань зазначено п.4.1.6 Іпотечного договору від 22.01.2014 року, а саме відсутність в матеріалах кредитної справи починаючи з 23.01.2015 року платіжних документів про сплату страхових внесків, які б підтверджували дію договорів страхування.

Такий документ не містить спонукання позивача до дострокового виконання основного зобов`язання, адже не містить розміру відповідної грошової суми, яку позивач мав сплатити кредитору (іпотекодержателю), зазначення структури такої суми (тіло кредиту, відсотки за користування, штрафні санкції тощо), реквізитів (номер рахунку), за якими такий платіж мав бути здійснений позивачем, а отже такий документ не є письмовою вимогою про усунення порушення у розумінні ст.35 Закону України «Про іпотеку».

Позивач у скарзі також зазначає, що у відповідності до висновку Верховного Суду, сформульованого у постанові від 14.02.2018 року у справі №127/8068/16-ц, у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. А у відповідності до висновку Верховного Суду, сформульованого у постанові від 03.02.2021 року у справі №278/3367/19, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

У відповідності до висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у п.38 постанови від 29.05.2019 року у справі № 310/11024/15-ц, за змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону.

Таким чином, позивач у скарзі посилається на те, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на спірну квартиру шляхом позасудового врегулювання, і не мало права відчужувати предмет іпотеки на користь ОСОБА_3 .

У своїй скарзі апелянт також посилається на те, що відповідно до ст. 264 ЦПК України, суд не може вийти за межі заявлених вимог під час розгляду справ, що зумовлює те, що суд не може змінити або доповнити вимоги позивача.

Натомість, Оболонський районний суд міста Києва змінив предмет та підстави позовних вимог та самостійно додатково розглянув правовідносини, які склалися під час відчуження ОСОБА_5 спірної квартири на користь ОСОБА_4 , та визнав, що ОСОБА_4 є добросовісним набувачем спірної квартири в порядку виконання судового рішення (виконавчого напису), відповідно до ст. 61 Закону України «Про виконавче провадження».

Право власності на спірну квартиру ОСОБА_4 набув в рахунок погашення заборгованості за виконавчим написом №1264 від 19.02.2020 року, виконавчим листом №2/205/1896/14, виданим Ленінським районним судом міста Дніпропетровськ від 25.10.2019 року та ОСОБА_4 як стягувачу, було передано у власність вищевказану квартиру за ціною електронних торгів.

ОСОБА_4 є директором ТОВ «Мегаінвест Сервіс», яке є відповідачем по справі, ОСОБА_3 також є відповідачем по справі.

На думку апелянта, ОСОБА_4 , придбаваючи на електронних торгах спірну квартиру, діяв недобросовісно, адже він знав, що ухвалою Київського апеляційного суду від 17 вересня 2020 року на спірну квартиру накладений арешт в порядку забезпечення позову, тобто майно не є вільним від обтяжень згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що є у публічному доступі.

Таким чином, ОСОБА_4 придбав за відплатним договором квартиру у ОСОБА_3 , яка не мала права її відчужувати, про що набувач ОСОБА_4 знав і не міг не знати, що квартира перебуває під арештом. Тому, доводи суду, що ОСОБА_4 є добросовісним набувачем спірної квартири є хибними, та не були предметом позовних вимог і судового розгляду.

Посилаючись на наведені обставини, ОСОБА_1 просить скасувати рішення Оболонського районного суду міста Києва від 18 січня 2022 року та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідачі ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 та третя особа ОСОБА_4 просили апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, як законне та обґрунтоване.

Позивач ОСОБА_1 відповідно до наявного у матеріалах справи свідоцтва про смерть помер ІНФОРМАЦІЯ_1 (том 2, а.с.207), у зв`язку із чим ухвалою Київського апеляційного суду від 21 листопада 2023 року залучено до участі у справі правонаступника померлого позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_2 (том 2, а.с.223-224).

В судовому засіданні правонаступник позивача ОСОБА_2 та її представник - адвокат Хокова С.А. апеляційну скаргу підтримали та просили її задовольнити з викладених у ній підстав.

Інші учасники процесу, які повідомлялись про час та місце розгляду справи, до суду не з`явились; колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за їхньої відсутності за наявними у справі матеріалами.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників процесу, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про задоволення скарги та скасування рішення суду, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Судом встановлено, що 15 березня 2013 року між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір № К-4923711.

З метою забезпечення виконання умов кредитного договору між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_1 22 січня 2014 року було укладено Іпотечний договір (том 1, а.с.12-18).

Предметом іпотеки виступає двокімнатна квартира АДРЕСА_2 , яка належала іпотекодавцю на праві власності на підставі договору міни від 22 січня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О. за реєстровим номером 111 (том 1, а.с.8-11).

Також встановлено, що 27 січня 2020 року ТОВ «Мегаінвест Сервіс» стало переможцем в електронних торгах «Національна електронна біржа» за лотом №GL3N015947 згідно «Протоколу електронного аукціону» (том 1, а.с.44).

04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було укладено договір № 2142/К про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого всі права та обов`язки за кредитним договором № К-4923711 від 15 березня 2013 року та іпотечним договором від 22 січня 2014 року перейшли від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (том 1, а.с.45-46).

Відповідно до п. 5.1. Іпотечного договору від 22.01.2014 року обов`язок щодо страхування Предмета іпотеки від всіх видів ризиків (в тому числі від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування) у страхових компаніях, які акредитовані Іпотекодержателем, покладено на Іпотекодавця. Згідно п.5.2. Іпотечного договору від 22.01.2014 pоку Іпотекодавець зобов`язаний в день укладення цього Договору застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість, але не на меншу за узгоджену Сторонами і зафіксовану в п.2.3. цього Договору заставну вартість, та протягом 5 (п`яти) робочих днів з дати укладання такого договору надати Іпотекодержателю копію договору страхування (страхового полісу). Предмет іпотеки страхується на користь Іпотекодержателя за рахунок коштів Іпотекодавця.

У зв`язку із порушенням Іпотекодавцем умов іпотечного договору (п.п.5.1., 5.2 договору) ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на підставі положень ст. 38 Закону України «Про іпотеку» відчужило квартиру, що перебувала в іпотеці товариства, на підставі договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року на користь ОСОБА_3 (том 1, а.с.21-22).

Судом також встановлено, що на даний час власником квартири АДРЕСА_2 , є ОСОБА_4 що підтверджується свідоцтвом від 10.03.2021 року, серія та номер №39 та Витягом (Інформаційною довідкою) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності.

Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з його недоведеності та необґрунтованості, однак колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, виходячи з наступного.

За статтею 16 ЦК України визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів і загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України.

Так, відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається (частина друга статті 215 ЦК України). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).

Оспорюваний правочин ЦК України імперативно не визнає недійсним, допускаючи можливість визнання його таким у судовому порядку за вимогою однієї із сторін або іншої заінтересованої особи, якщо в результаті судового розгляду буде доведено наявність визначених законодавством підстав недійсності правочину у порядку, передбаченому процесуальним законом. При цьому оспорюваний правочин є вчиненим, породжує юридично значущі наслідки, обумовлені ним, й у силу презумпції правомірності правочину за статтею 204 ЦК України вважається правомірним, якщо не буде визнаний судом недійсним.

Таким чином, при вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину й має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, на захист якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушене, в чому полягає його порушення, оскільки залежно від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.

Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до ч.1 ст.316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частиною 1 ст.317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Згідно із ч.1 ст.319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Згідно ст.1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Згідно ч. 1 ст. 24 Закону України «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється без необхідності отримання згоди іпотекодавця, якщо інше не встановлено іпотечним договором, і за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов`язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов`язанням.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:

- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону;

- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Відповідно до ч.ч. 1, 2, 5 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. А у відповідності до висновку Верховного Суду, сформульованого у постанові від 03.02.2021 року у справі №278/3367/19, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.

У відповідності до висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у п.38 постанови від 29.05.2019 року у справі № 310/11024/15-ц, за змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє невиконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону.

З матеріалів справи вбачається, що позивач ОСОБА_1 , як позичальник за кредитним договором від 15 березня 2013 року, свої обов`язки в частині своєчасного погашення кредиту виконував належним чином і жодного прострочення платежу станом на час звернення стягнення та укладення оспорюваного правочину не мав. Ці обставини відповідачами не заперечувались та спростовані не були.

Обгрунтовуючи право на звернення стягнення у позасудовому порядку на підставі іпотечного застереження шляхом продажу предмету іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону, представник ТОВ «Мегаінвест Сервіс» в суді першої інстанції посилався на невиконання позивачем вимог п.п. 5.1., 5.2 Іпотечного договору в частині страхування предмета іпотеки.

Разом з тим, заперечуючи проти цих доводів, позивач ОСОБА_1 надав суду першої інстанції докази належного виконання ним вищевказаних умов Іпотечного договору, які свідчать про те, що ним щорічно укладались договори добровільного страхування іпотечного майна, починаючи від дати укладення Іпотечного договору, 22 січня 2014 року (том 1, а.с.104-119).

Зокрема, з наданих позивачем доказів вбачається, що на дату, якою датована Вимога ПАТ «Дельта Банк» про усунення порушення, а саме 18.02.2019 року, предмет іпотеки був застрахований згідно п.п. 5.1., 5.2. Договору іпотеки на підставі договору страхування №6-01 від 17.01.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «ВУСО» (том 1, а.с.114-116).

Станом на дату звернення стягнення, а саме 14.02.2020 року, предмет іпотеки також був застрахований згідно п.п. 5.1., 5.2. Договору іпотеки на підставі договору страхування №9-05 від 28.12.2019 року, укладеного між ОСОБА_1 та Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «ВУСО» (том 1, а.с.117-119).

Таким чином, з долучених договорів страхування вбачається, що ОСОБА_1 на виконання вимог п.п.5.1, 5.2 іпотечного договору щороку укладав договори добровільного страхування предмету іпотеки від ризиків знищення, пошкодження або псування нерухомості.

Поняття «від ризиків знищення, пошкодження або псування нерухомості» є ширшим ніж «від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування», а тому доводи відповідача ТОВ «Мегаінвест сервіс» про те, що з страхових договорів не вбачається страхування предмету іпотеки від ризиків випадкового знищення, пошкодження або псування нерухомості, спростовуються умовами вищевказаних договорів добровільного страхування майна.

Суд першої інстанції, ухвалюючи рішення, не звернув уваги на те, що позивачем суду було надано належні та допустимі докази на підтвердження тієї обставини, що ним не було допущено порушень основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, що є обов`язковою передумовою виникнення у іпотекодержателя права на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб, визначений ст. 37 або ст. 38 Закону України «Про іпотеку», за умови належного виконання іпотекодержателем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в частині належного надсилання вимоги про виконання основного зобов`язання, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Відповідно до ч.1 ст.38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов'язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

У разі ж направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов'язання відповідно до ч.1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч.1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» (пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17).

Зважаючи на наведене, початку реалізації процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки має передувати направлення боржнику вимоги про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк (ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку»). Недотримання такого строку має наслідком можливість визнання усіх подальших дій іпотекодержателя недійсними.

Відповідно до п.7.1. іпотечного договору від 22 січня 2014 року іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов'язань вони не будуть виконані (виконані належним чином).

Пунктом 7.2. іпотечного договору визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» та умовами цього договору.

Згідно п.п. 3, 4 договору купівлі-продажу квартири, укладеного 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_3 :

«3. Право на продаж вказаного Нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі: Іпотечного договору, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим A.B. за реєстровим номером 45, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_1 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), місце реєстрації: АДРЕСА_3 ; Договору № 2142/К про відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги, посвідченого 04 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. за реєстровим номером 209.

4. Продавець не менш ніж за 30 (тридцять) днів до укладення цього Договору письмово повідомив Іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 012, що вручено Іпотекодавцю».

Колегія суддів зауважує на тому, що відповідачем під час розгляду справи в суді першої інстанції суду не було надано жодних доказів на підтвердження виконання ним вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та умов договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020 року (п.4 договору) в частині надсилання іпотекодавцю вимоги про виконання основного зобов`язання із повідомленням про звернення стягнення у разі невиконання цієї вимоги, а посилання представника відповідача на те, що така вимога надсилалась 18.02.2019 року ПАТ «Дельта Банк», суперечить вимогам закону та умовам договору в тій частині, що таку вимогу має надсилати іпотекодержатель, який виступатиме продавцем за договором купівлі-продажу, яким в даному випадку є ТОВ «Мегаінвест Сервіс», а не ПАТ «Дельта Банк», який 04 лютого 2020 року продав свої права вимоги товариству на підставі договору купівлі-продажу прав вимоги. Після укладення цього договору та набуття усіх прав кредитора за основним зобов`язанням та прав іпотекодержателя за іпотечним договором, саме ТОВ «Мегаінвест Сервіс», маючи намір звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку», мало направити таку вимогу-повідомлення позивачу ОСОБА_1 , як позичальнику.

Оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виконало вимоги ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та не направило ОСОБА_1 вимогу про виконання основного зобов`язання із повідомленням про звернення стягнення в разі його невиконання, товариство, як іпотекодержатель, не набуло права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема, було не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі на підставі договору купівлі-продажу. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати.

Встановивши, що на момент переходу 04 лютого 2020 року права вимоги за кредитним договором від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест сервіс» боржник за основним зобов`язанням ОСОБА_1 не мав простроченої заборгованості та ним не було порушено умов іпотечного договору в частині страхування іпотечного майна, проте вже через десять днів, всупереч вимог закону та з порушенням умов іпотечного договору, без направлення вимоги-повідомлення про виконання основного зобов`язання із попередженням про звернення стягнення, ТОВ «Мегаінвест Сервіс» відчужило предмет іпотеки за оспорюваним договором купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, колегія суддів дійшла висновку, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку позасудового врегулювання шляхом відчуження предмета іпотеки іншій особі.

З урахуванням викладеного колегія суддів приходить до висновку про те, що іпотекодержателем було порушено процедуру звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовому порядку.

Вищенаведені обставини у своїй сукупності є підставою для висновку про те, що оспорюваний позивачем договір купівлі-продажу квартири, укладений 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_3 , укладений з порушенням вимог ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», що згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України є підставою для визнання його недійсним.

Згідно з ч.ч.1, 2, 3, 4 ст.12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

За ч.ч. 1, 3 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.

Відповідно до ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази подаються сторонами та іншими учасниками процесу. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

За вимогами статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оскільки позивачем суду було надано належні, допустимі та достовірні докази, достатні для висновку про обґрунтованість та доведеність обставин, на які він посилався, як на підставу своїх вимог, і ці докази відповідачами спростовані не були, колегія суддів вважає вимоги ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , такими, що підлягають до задоволення.

При цьому, суд першої інстанції, розглядаючи справу та ухвалюючи рішення про відмову в позові з підстав його недоведеності, неповно дослідив обставини справи, не проаналізував надані позивачем докази у їх сукупності та взаємозв`язку, що вбачається з мотивувальної частини рішення, та не зазначив у рішенні висновків, чому саме позовні вимоги ОСОБА_1 є безпідставними та підлягають залишенню без задоволення, чим порушив вимоги процесуального закону про те, що рішення суду має бути обґрунтованим та має містити мотиви неприйняття доказів судом.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Згідно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Оскільки судом першої інстанції при ухваленні рішення допущено неправильне застосування норм матеріального права та порушено норми процесуального права, а висновки, викладені у рішенні, не відповідають обставинам справи, про що зазначено у постанові суду апеляційної інстанції, наслідком чого стало ухвалення помилкового рішення про відмову у задоволенні позову, рішення суду на підставі п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням по справі нового судового рішення про задоволення позову.

Зважаючи на те, що апеляційна скарга ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з ухваленням по справі нового судового рішення про задоволення позову, з ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_3 , як відповідачів, на користь ОСОБА_2 , як правонаступника позивача, підлягає стягненню сплачений судовий збір в розмірі по 1 470 грн. 80 коп. з кожного.

Керуючись ст.ст. 367, 374, 376, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , - задовольнити.

Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 18 січня 2022 року- скасувати та постановити по справі нове судове рішення, яким позов ОСОБА_1 , правонаступником якого є ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_3 , третя особа: ОСОБА_4 , про визнання договору купівлі-продажу недійсним - задовольнити.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , укладений 14 лютого 2020 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих Олександром Олександровичем за реєстровим номером 7.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс»на користь ОСОБА_2 судові витрати у вигляді сплаченого судового збору в розмірі 1 470 грн. 80 коп.

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судові витрати у вигляді сплаченого судового збору в розмірі 1 470 грн. 80 коп.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.

Головуючий:

Судді: